Saneamiento de Areas Linderos y Medidas Perimetricas Grupo 6

SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS
INDICE ...........................................................................................Error! Bookmark not defined.

1. PRESENTACION ............................................................................................................... 3
2. ANTECEDENTES HISTÓRICOS .................................................................................... 3
GENERALIDADES SOBRE LA RECTIFICACIÓN DE ÁREAS O LINDEROS ............. 4
Área ...................................................................................................................................... 5
Lindero ................................................................................................................................. 6
Medida Perimétrica ............................................................................................................ 6
Predio. .................................................................................................................................. 6
Cartografía Catastral. ......................................................................................................... 6
Catastro de Predios. .......................................................................................................... 7
Código Único Catastral – CUC......................................................................................... 7
Derecho de Superficie. ...................................................................................................... 7
Entidades Generadoras de Catastro - EGC................................................................... 7
Inmatriculación de predios. ............................................................................................... 7
Predio Matriz (lote o parcela). .......................................................................................... 7
Verificadores Catastrales .................................................................................................. 7
Base de Datos Catastrales - BDC ................................................................................... 8
Cartografía Catastral .......................................................................................................... 8
Catastro de Predios............................................................................................................ 8
Plano Catastral ................................................................................................................... 8
Plano de Demarcación Territorial .................................................................................... 8
Predio ................................................................................................................................... 8
Red Geodésica ................................................................................................................... 9
Saneamiento Catastral ...................................................................................................... 9
Técnico Catastral ................................................................................................................ 9
Verificador Catastral........................................................................................................... 9
Zona Catastrada ................................................................................................................. 9
Zona no Catastrada............................................................................................................ 9
Zona Catastral..................................................................................................................... 9
3. DESARROLLO DEL TEMA ........................................................................................... 10
1
LEY Nº 27333 LEY COMPLEMENTARIA A LA LEY Nº 26662, LA LEY DE ASUNTOS

NO CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA NOTARIAL, PARA LA REGULARIZACIÓN
DE EDIFICACIONES. .............................................................................................................. 10
Artículo 13.- Del saneamiento del área, linderos y medidas perimétricas del terreno.
................................................................................................................................................. 10
A) RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO DE
MUTUO ACUERDO: ............................................................................................................ 10
B) RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO
NOTARIAL:............................................................................................................................ 11
C) RECTIFICACIÓN DE ÁREAS O LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO
JUDICIAL ............................................................................................................................... 13
PROCESO ABREVIADO ART. 486 INC. 2 DEL CÓDIGO PROCESAL CIVIL .............. 15
1) Tramitación del proceso.................................................................................................. 15
EMPLAZAMIENTO EN LA ACCIÓN DE DESLINDE ...................................................... 17
INTERVENCIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO ............................................................... 17
IMPROCEDENCIA DE LA RECONVENCIÓN ................................................................. 18
EFECTOS DE LA SENTENCIA ......................................................................................... 18
D.- RECTIFICACIÓN POR ERROR EN EL CÁLCULO DEL ÁREA ............................. 19
4. ANALISIS CRÍTICO ......................................................................................................... 19
5. DERECHO COMPARADO ............................................................................................. 20
5.1.- MEXICO ........................................................................................................................ 21
5.2.- ESPAÑA ....................................................................................................................... 22
5.3 GUATEMALA ................................................................................................................. 24
6. CONCLUSIONES............................................................................................................. 25
7. BIBLIOGRAFÍA ................................................................................................................ 27
8. JURISPRUDENCIA ......................................................................................................... 28
2
1. PRESENTACION
El presente trabajo se refiere al tema la Rectificación de Áreas, linderos y

medidas perimétricas, que se puede definir como un procedimiento judicial y/o
notarial que se realiza cuando sea necesario determinar el área, linderos y/o
medidas perimétricas de un inmueble, o cuando existan discrepancias entre
éstas y las que aparecen en la correspondiente partida registral.
Para este procedimiento se puede recurrir ante el Notario para obtener su

rectificación. El Notario realiza una constatación del inmueble para verificar el
área, linderos y medidas perimétricas para que estos documentos que autoriza
estén en debida forma y sean considerados como auténticos y lo contenido en
ellos sea tenido por verdadero mientras no se haga prueba en contrario.
Para Guillermo Cabanellas la fe pública que imparte el Notario Público: es la

veracidad, confianza o autoridad legítima acerca de actos, hechos y contratos
realizados o producidos en su presencia; y que se tienen por auténticos y con
fuerza probatoria mientras no se demuestre su falsedad. El mismo autor precisa
que como expresión laudatoria de esa prerrogativa está la inscripción que
ostentan los notarios en medalla peculiar: "Nihil prius fide" (nada antes que la fe).
En conclusión la finalidad de la Rectificación de Área, linderos y medidas

perimétricas es adecuar la realidad física del predio con la descripción inscrita,
esto es, adecuar las verdaderas dimensiones físicas del predio a su correlato en
el Registro y tal adecuación no implica aumentar o disminuir la extensión de una
área, sino adecuar las verdaderas dimensiones físicas del predio a su correlato
en el Registro, ya sea por vía notarial o judicial.
2. ANTECEDENTES HISTÓRICOS
3
Deslindar del latín delimitare que significa señalar y distinguir términos de un

lugar o heredad. Atributo del dominio, por el cual un propietario, poseedor
usufructuario tiene el derecho a hacer medir, delimitar, amojonar y cercar su
fundo. Esta serie de actos derivan del derecho de exclusión, que faculta al titular
de un derecho real de gozar de la cosa excluyendo a otras personas, por los
medios que la ley autoriza.
El derecho de deslinde existe desde que los hombres primitivos abandonaron la

vida nómada para dedicarse a la vida sedentaria y a la explotación agrícola.
Primeramente el deslinde se refería a las propiedades tribales; luego a la
propiedad familiar y, al término de su evolución, alcanzó a la propiedad individual.
En la antigua Roma, la Ley de las XII tablas señalo el espacio (ambitus) que
debía existir entre los fundos; más adelante, en la Ley Manilia y en el Digesto se
reglamentó con detalle el instituto. Estos cuerpos legales prescribían la
intervención de agrimensor y conferían la acción finium regundorum, de carácter
imprescriptible, para pedir el deslinde.
En México, en la época precortesiana, el deslinde era un acto solemne que se

hacía con intervención de las autoridades y en ceremonia pública; el propietario
arrojaba flechas en su parcela, simbolizando de este modo su imperium sobre el
lugar y la exclusión de los terceros. En la época colonial rigieron las Leyes de
Partidas, el Fuero Juzgo y la Novísima Recopilación. Después de la
independencia, el derecho sustantivo se consagró en los Códigos Civiles y el
procedimiento para hacerlo valer, en las Leyes Procesales.
GENERALIDADES SOBRE LA RECTIFICACIÓN DE ÁREAS O LINDEROS
Es la modificación o adecuación de la información que se tiene físicamente del

predio, en caso de existir discrepancia respecto al área, los linderos o las
medidas perimétricas. La rectificación de áreas o linderos puede ser solicitada
por el propietario del bien inmueble o por el poseedor con el objeto de que la
autoridad proceda a corregir el área o los linderos de un bien inmueble en el caso
que los datos respectivos hayan sido registrados en forma errónea.
4
Se busca determinar la extensión verdadera de un predio y corregir los errores

existentes acerca de su área.
La delimitación de linderos cuando estos no son precisos o existe incertidumbre

se conoce con el nombre de deslinde figura jurídica que consiste en determinar
la línea divisoria que será a dos o más predios colindantes a efecto de colocar
sobre la referida línea divisoria los hitos materiales que sea visible.
Santos Brizrefiere que el derecho de deslinde es una consecuencia del derecho

de propiedad, determinación y complemento del mismo y lleva en si la finalidad
de que consten debidamente aclarados los límites de la propiedad territorial para
que los predios contiguos no se confundan y se eviten intrusiones o
perturbaciones.
Valencia Zea sostiene al respecto que la acción de deslinde consiste en señalar

los linderos y poner mojones en los lugares en que ello sea necesario para
marcar ostensiblemente la línea divisoria.
En opinión de Valiente Noailles, las siguientes etapas precisan para la realización

de deslinde:
1. Investigar los limites: estudio de títulos, planos y demás elementos;

2. Mensura: la comprobación material y geométrica sobre el terreno de las
superficioes pertenecientes a los fundos contiguos;
3. Amojonamiento: la colocación de marcas o mojones que inue indiquen la
línea separativa entre ambas heredades.
Área
Espacio de tierra que ocupa un edificio. El interés que ofrece en Derecho está
especialmente relacionado con la venta de inmuebles, que puede hacerse sin
indicación de su área y por un solo precio; sin indicación del área, pero a razón
de un precio la medida; con indicación del área, pero bajo un cierto número de
medidas, que se tomaran de un terreno más grande; con indicación del área, por
un precio cada medida, haya o no indicación del precio total; con indicación del
área, pero por un precio único y no a tanto la medida, o de muchos inmuebles
con indicación del área, pero con la convención de que no se garantiza el
5
contenido y que la diferencia en más o en menos no producirá efecto alguno en

el contrato.
Lindero
Límite, término de tierras o fincas; línea que separa dos predios.
Medida Perimétrica
Se refiere al contorno de una superficie o de una figura y a la medida de ese

contorno. el perímetro es la suma de todos sus lados. De esta manera, el
perímetro permite calcular la frontera
Resolución N°01-2010-SNCP/CNC que aprueba la Guía del Código Único

Catastral - CUC como norma complementaria a la Directiva N°001-2006-
SNCP/CNC
Establece los procedimientos técnicos de asignación, administración y uso del

Código Único Catastral - CUC, en la gestión del catastro predial por parte de las
Entidades Generadoras de Catastro, los Verificadores Catastrales y los
Registradores Públicos del Registro de Predios de acuerdo a la normatividad
vigente.
Predio.
Es la superficie delimitada por una línea poligonal continua y cerrada, y se

extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos
verticales del perímetro superficial, excluyéndose del suelo y subsuelo a los
recursos naturales, los yacimientos, restos arqueológicos y otros bienes regidos
por leyes especiales.
Cartografía Catastral.
Es la representación de un conjunto de predios a escala 1:10000, 1:5000, 1:1000

o escalas intermedias o mayores de acuerdo a las series cartográficas que
muestra la información topográfica, planimetría y altimétrica de los predios.
6
Catastro de Predios.
Es el inventario físico de todos los predios que conforman el territorio nacional,

incluyendo sus características físicas, económicas, uso, infraestructura,
equipamiento y derechos inscritos o no en el Registro de Predios.
Código Único Catastral – CUC.
Es el código único de identificación predial, compuesto por doce (12) dígitos

alfanuméricos que vincula la información catastral con el Registro de Predios. En
la presente Directiva se hará referencia al Código Único Catastral con las siglas
CUC.
Derecho de Superficie.
Es la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad separada,

sobre o bajo la superficie del suelo.
Entidades Generadoras de Catastro - EGC.
Son las Municipalidades y otras instituciones que por mandato legal tienen la
atribución de generar, mantener y actualizar el catastro de predios. En la
presente Directiva se hará referencia a las Entidades Generadoras de Catastro
con las siglas EGC.
Inmatriculación de predios.
Es el acto por el cual se inscribe un predio por primera vez en el Registro de

Predios.
Predio Matriz (lote o parcela).
Denominación que se da a todo predio antes de su modificación física como

subdivisión, independización o acumulación.
Verificadores Catastrales
Son las personas naturales, profesionales colegiados y/o personas jurídicas

competentes, inscritos, de existir, en el Índice de Verificadores a cargo de las
Municipalidades y en el Registro de Verificadores de la SUNARP.
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Base de Datos Catastrales - BDC
Es el conjunto de datos gráficos y alfanuméricos que describen las

características físicas, jurídicas y económicas de los predios catastrados.
Cartografía Catastral
Es la representación de un conjunto de predios a escalas 1:10 000, 1:5 000, 1:1

000 ó escalas intermedias o mayores de acuerdo a las series cartográficas que
muestra la información topográfica, planimétrica y altimétrica de los predios.
Catastro de Predios
Es el inventario físico de todos los predios que conforman el territorio nacional,

incluyendo sus características físicas, económicas, uso, infraestructura,
equipamiento y derechos inscritos o no, en el RdP.
Plano Catastral
Es la representación gráfica de uno o más predios, elaborada con las

especificaciones técnicas establecidas mediante directivas que emita el CNC.
Plano de Demarcación Territorial
Es un tipo de plano catastral, que representa gráficamente la superficie de un

territorio.
Para el caso de las Comunidades Nativas se aplica este concepto concordado

con las leyes que las regulan.
Predio
Es la superficie delimitada por una línea poligonal continua y cerrada; y se

extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos
verticales del perímetro superficial, excluyéndose del suelo y subsuelo a los
recursos naturales, los yacimientos, restos arqueológicos y otros bienes regidos
por leyes especiales.
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Red Geodésica
Es el conjunto de puntos físicamente establecidos mediante marcas, situados

sobre el terreno y dentro del ámbito del territorio nacional, parcial o total,
enlazado y ajustado al Sistema Geodésico Oficial.
Saneamiento Catastral
Es el conjunto de procedimientos técnicos y legales que se ejecutan de manera

progresiva, a fin de rectificar las inexactitudes y actualizar la información registral
de un predio, adecuándola a la realidad física del mismo.
Técnico Catastral
Es el personal técnico que cuentan con conocimientos o experiencia en materia

catastral. Asimismo, presta servicios en las entidades generadoras de catastro.
Verificador Catastral
Son las personas naturales, profesionales colegiados y/o personas jurídicas

competentes, inscritos, de existir, en el Indice de Verificadores a cargo de las
Municipalidades y en el Registro de Verificadores de la SUNARP.
Zona Catastrada
Es un ámbito geográfico dentro del territorio nacional, cuyo levantamiento y

cartografía catastral está finalizada a fin de ingresar a la BDC del SNCP
Zona no Catastrada
Ámbito geográfico dentro del territorio nacional cuyo levantamiento catastral no

se ha ejecutado.
Zona Catastral
Ámbito geográfico que se encuentra en proceso de efectuar el levantamiento

catastral.
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3. DESARROLLO DEL TEMA
Las rectificaciones de áreas son un proceso que tiene por objeto rectificar el área
de un predio, por ejemplo si se tiene el área real de un predio de (3,960.52 m2),
el cual es menor al que se encuentra registrado en la partida (4, 243.85 m2), es
claro que se pude pedir que ya no tenga dicha área, sino más o menos de la
indicada. Este proceso no sólo puede tramitarse de predios urbanos, sino
también de predios rústicos.
LEY Nº 27333 LEY COMPLEMENTARIA A LA LEY Nº 26662, LA LEY DE

ASUNTOS NO CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA NOTARIAL, PARA LA
REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES.
Artículo 13.- Del saneamiento del área, linderos y medidas perimétricas del
terreno.
Cuando sea necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas del

terreno, o cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus
medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral del
predio, éstas podrán determinarse o rectificarse de acuerdo con los siguientes
procedimientos:
A) RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO DE

MUTUO ACUERDO:
Mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y los propietarios
de todos los predios colindantes, en la que estos últimos manifiesten su
conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda.
REQUISITOS
a. Levantamiento
b. Asignación Código Único Catastral
c. Base de datos catastral
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PROCEDIMIENTO
a. Exposición pública 20 días de Información catastral

b. Publicación web
c. Resolución Municipal
d. Comunicación al Sistema Nacional Integrado de Información Catastral
Predial de la Superintendencia Nacional
B) RECTIFICACIÓN DE ÁREAS Y LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO

NOTARIAL:
Se podrá tramitar como un asunto no contencioso de competencia notarial,

según los procedimientos a los que se refieren los Artículos 504 y siguientes del
Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el área real del
predio sea igual o inferior a la registrada en la partida.
Cuando el área real es superior a la registrada procederá este trámite siempre y

cuando exista una certificación registral de que la mayor área no se superpone
a otra registrada.
Este procedimiento se tramita de conformidad con lo establecido en el

Reglamento de la Ley Nº 27157.
REQUISITOS
El procedimiento notarial se tramitará con los siguientes requisitos:
a) Solicitud firmada por el interesado y autorizada por abogado.

b) Plano perimétrico conforme al área, linderos y medidas que constan en el
Registro de Predios.
c) Plano de ubicación, de localización y perimétrico y memoria descriptiva
del inmueble que reflejen situación real del predio, firmados por ingeniero
o arquitecto colegiados y visados por el municipio o autoridad
administrativa correspondiente.
d) Copia literal del inmueble expedida por los Registros Públicos.
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Cuando el área real del inmueble es superior a la que aparece registrada,

procederá éste trámite siempre y cuando exista certificación registral de que tal
mayor área no se superpone a otra registrada.
Presentada la solicitud ésta se anota preventivamente en el Registro de Predios

y se publica un aviso por tres días con un extracto de la misma en el Diario Oficial
"El Peruano" y en otro de mayor circulación, con intervalo de tres días útiles entre
cada uno de ellos, notificándose a titular registral y colindante.
El Notario realiza una constatación del inmueble para verificar el área, linderos y
medidas perimétricas.
Transcurridos veinticinco días útiles luego de la última publicación sin que medie
oposición el Notario extiende la Escritura Pública respectiva y remite partes al
Registro de Predios para su inscripción.
REQUISITOS DEL INMUEBLE A SER SANEADO
a) Certificado de Búsqueda Catastral emitido por los Registros Públicos,

indicando que el inmueble tiene distinta área, linderos o medidas
perimétricas de las que aparecen registradas, precisando que no existe
superposición con terceros.
b) Se deberá acompañar los planos perimétricos, de ubicación y memoria

descriptiva presentada ante los Registros Públicos al solicitar el
Certificado de Búsqueda Catastral.
c) Si en la Partida Registral del Inmueble el inmueble este aparece como

rústico, se deberá presentar un Certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios o Certificado de Zonificación emitidos por la Municipalidad,
en el que conste zonificación urbana del inmueble.
d) Si la descripción actual de inmueble (Municipal o en otros documentos)

difiere de la partida registral, se deberá acompañar certificado de
numeración emitido por la Municipalidad respectiva.
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e) Formulario de Regularización- Ley N° 27157 completo y en tres

ejemplares, otorgado por Ingeniero Civil o Arquitecto Verificador
registrado en la SUNARP, que contenga la Declaratoria de Fábrica de la
edificación efectuada, sólo en el caso que también se esté regularizando
edificaciones levantadas en el predio que no se encuentren inscritas, o,
modificando la fábrica inscrita.
f) Plano Catastral y Memoria Descriptiva otorgados por la Municipalidad

respectiva, en los que aparezca el área, linderos y medidas perimétricos
correctos, los que deben coincidir con los que se han determinado en el
Certificado de Búsqueda Catastral de Registros Públicos. En caso que la
Municipalidad respectiva carezca de Planos Catastrales, se presentarán
planos de ubicación y localización visados por la Municipalidad respectiva.
REQUISITOS DEL ESCRITO DE SOLICITUD
a) En el escrito se indicará en forma precisa cual es la discrepancia entre el

área, medidas o linderos del predio, con la que aparece registrada,
señalando expresamente los datos registrados y los que se pretende
corregir.
b) La solicitud deberá ser firmada por tres testigos todos mayores de 25

años, con domicilio en Callao, quienes en la solicitud declararán, bajo
juramento, que les consta que el área, linderos o medidas perimétricas
correctas del predio son las que se indican en la solicitud y no existe
superposición o conflicto alguno con derechos de terceros.
C) RECTIFICACIÓN DE ÁREAS O LINDEROS POR EL PROCEDIMIENTO

JUDICIAL
Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los Artículos 504 y siguientes

del Código Procesal Civil, toda rectificación que suponga superposición de áreas
o linderos, o cuando surja oposición de terceros.
Si, durante la tramitación de cualquiera de los procesos indicados en los incisos

B) y C) precedentes, se produjese acuerdo entre los propietarios podrá otorgarse
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la escritura pública a la que se refiere el inciso A), dándose por concluido el

proceso iniciado.
GENERALIDADES
Se tramita el procedimiento judicial tomando como base el 486 inc. 2 del Código
Procesal Civil y los artículos 504 hasta 508 del Código Procesal Civil toda
rectificación que suponga superposición de áreas o linderos, o cuando surja
oposición de terceros.
En el caso de proceso judicial la competencia serán Jueces Civiles o Juzgados

de Paz Letrados cuando la cuantía de la pretensión es mayor de 20 y hasta 50
URP. Con la excepción de los casos en los que la ley atribuye su conocimiento
a otros órganos jurisdiccionales.
No obstante de las alternativas anteriores si durante el proceso no contencioso

o judicial se produce el mutuo acuerdo entre todos los propietarios la escritura
pública dará por concluido el proceso iniciado.
Es requisito fundamental que el actor acredite la propiedad del predio. Según

Lino Palacios son requisitos en esta pretensión:
a. La existencia de por los menos dos predios y que pertenezcan a distintos

propietarios para determinar la individualidad de la propiedad.
b. Que los predios sean contiguos o colindantes de manera que si se
encuentran separados por una calle o camino u accidente similar la
pretensión queda infundada
c. Que medie confusión de límites entre las heredades contiguas de modo
que no conozca la línea divisoria a raíz de no haberse fijado nunca o de
haber desaparecido los signos mediante los cuales se exteriorizaba como
mojones, cercos o piedras.
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PROCESO ABREVIADO ART. 486 INC. 2 DEL CÓDIGO PROCESAL CIVIL
Artículo 486.- Procedencia
Se tramitan en proceso abreviado los siguientes asuntos contenciosos:
1. Retracto;
2. Título supletorio, prescripción adquisitiva y rectificación de áreas o
linderos;
3. Responsabilidad civil de los Jueces;
4. Expropiación;
5. Tercería;
6. Impugnación de acto o resolución administrativa;
7. La pretensión cuyo petitorio tenga una estimación patrimonial mayor de
cien y hasta mil Unidades de Referencia Procesal;
8. Los que no tienen una vía procedimental propia, son inapreciables en
dinero o hay duda sobre su monto o, por la naturaleza de la pretensión, el
Juez considere atendible su empleo; y,
9. Los demás que la ley señale.
Se tramita como proceso abreviada toda rectificación que suponga

superposición de áreas o linderos o cuando surja oposición de terceros.
TÍTULO SUPLETORIO, PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA Y RECTIFICACIÓN O

DELIMITACIÓN DE ÁREAS O LINDEROS ART. 504 HASTA 508 DEL CÓDIGO
PROCESAL CIVIL
1) Tramitación del proceso
Artículo 504.- Tramitación
Se tramita como proceso abreviado la demanda que formula:
1. El propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su

derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a éste, o sus
respectivos sucesores para obtener el otorgamiento del título de
propiedad correspondiente;
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2. El poseedor para que se le declare propietario por prescripción; y
3. El propietario o poseedor para que se rectifiquen el área o los linderos, o

para que se limiten éstos mediante deslinde.
Este proceso sólo se impulsará a pedido de parte.
Artículo 505.- Requisitos especiales
Además de lo dispuesto en los Artículos 424 y 425, la demanda debe cumplir

con los siguientes requisitos adicionales:
1. Se indicará en todo caso: el tiempo de la posesión del demandante y la

de sus causantes; la fecha y forma de adquisición; la persona que, de ser
el caso, tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando corresponda,
los nombres y lugar de notificación de los propietarios u ocupantes de los
bienes colindantes.
2. Se describirá el bien con la mayor exactitud posible. En caso de inmueble

se acompañarán: planos de ubicación y perimétricos, así como
descripción de las edificaciones existentes, suscritos por ingeniero o
arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o
administrativa correspondiente, según la naturaleza del bien; y, cuando
sea el caso, certificación municipal o administrativa sobre la persona que
figura como propietaria o poseedora del bien.
El Juez podrá, si lo considera necesario, exigir la presentación de los

comprobantes de pago de los tributos que afecten al bien.
3. Tratándose de bienes inscribibles en un registro público o privado, se

acompañará, además, copia literal de los asientos respectivos de los
últimos diez años, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco años si se
trata de inmuebles rústicos o bienes muebles, o certificación que acredite
que los bienes no se encuentran inscritos.
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4. Se ofrecerá necesariamente como prueba la declaración testimonial de

no menos de tres ni más de seis personas, mayores de veinticinco años,
sin perjuicio de los demás medios probatorios que se estime pertinentes.
5. Tratándose de deslinde se ofrecerá como prueba, además, la inspección

judicial del predio.
EMPLAZAMIENTO EN LA ACCIÓN DE DESLINDE
Artículo 506.- Emplazamiento
Aunque se conozcan el nombre y domicilio del demandado o demandados y, en

su caso, de los colindantes, en el auto admisorio de la demanda el Juez
dispondrá que el extracto de la misma se publique por tres veces, con intervalo
de tres días, en la forma prevista en los Artículos 167 y 168.
En los casos del Artículo 435 y siempre que se trate de predios rústicos, se
efectuará asimismo notificación por radiodifusión por cinco días consecutivos
como dispone el Artículo 169.
El emplazamiento aunque se conozcan el nombre y domicilio del demandado o

demandados y en su caso, de los colindantes, un extracto de la demanda se
publicará por tres veces con intervalo de tres días mediante edictos.
INTERVENCIÓN DEL MINISTERIO PÚBLICO
Artículo 507.- Intervención del Ministerio Público
En los casos previstos en el segundo párrafo del Artículo 506, o cuando el

emplazado haya sido declarado en rebeldía, se solicitará dictamen del Ministerio
Público antes de pronunciar sentencia. El dictamen será expedido dentro de diez
días, bajo responsabilidad.
Cuando la demanda se dirija contra personas indeterminadas o inciertas o con

domicilio ignorados, cuando se trate de predios rústicos, o cuando el emplazado
haya sido declarado en rebeldía, se solicitara dictamen del Ministerio Publico
antes de pronunciar sentencia.
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El dictamen del Ministerio Publico debe ser fundamentado y se emitirá despues

de actuados los medios probatorios y antes de que expida sentencia.
IMPROCEDENCIA DE LA RECONVENCIÓN
Es improcedente la reconvención en el proceso de rectificación o delimitación de

áreas o linderos.
EFECTOS DE LA SENTENCIA
La sentencia que se expida en el caso de ampararse la pretensión dispondrá la

rectificación del área o lindero en cuestión o su delimitación, lo que se materializa
en ejecución de sentencia.
Lino Palacio menciona que dictada la sentencia de deslinde corresponde

practicar el amojonamiento, colocación de señales indicativas de los límites que
separan a las propiedades contiguas cuya remoción es susceptible de
fundamentar un interdicto o pretensión posesoria.
CONSULTA DE LA SENTENCIA
Artículo 508.- Consulta
Cuando el dictamen del Ministerio Público, en el caso del Artículo 507, fuera
contrario a la pretensión demandada y la sentencia que ampara la demanda no
fuese apelada, se elevará en consulta a la Corte Superior.
Cuando el dictamen del Ministerio Publico fuere contrario a la pretensión

demandada y la sentencia que ampara la demanda no fuese apelada elevara en
Consulta a la Sala Superior.
REQUISITOS
Además de cumplir con las exigencias de toda demanda, en el proceso deben

cumplir con los siguientes:
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1. Indicar el tiempo de la posesión del demandante y la de sus causales, la

fecha y forma de adquisición, los nombres y el lugar de notificación de los
propietarios sus ocupantes de los bienes colindantes.
2. Describir el bien inmueble con la mayor exactitud posible, acompañando
los planos de ubicación y perimétricos, así como a descripción de las
edificaciones existentes, suscritas por ingeniero o arquitecto, visados por
la autoridad municipal o administrativa.
3. Certificación Municipal de la persona que figura como poseedora del bien.
4. Certificación Registral que acredite que el bien inmueble no se encuentra
inscrito.
5. Se ofrecerán necesariamente como prueba la declaración testimonial de
no menos de tres ni más de seis personas, mayores de veinticinco años,
sin perjuicio de los demás medios probatorios que se estime pertinentes.
D.- RECTIFICACIÓN POR ERROR EN EL CÁLCULO DEL ÁREA
Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano en mérito al plano y

memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente,
prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artículo 13 de la
Ley Nº 27333, si el error surgió del equivocado o inexacto cálculo de su área,
siempre que el Área de Catastro determine que los linderos, medidas
perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna.”
4. ANALISIS CRÍTICO
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A nuestra opinión este problema obstaculiza muchas veces el tráfico de

transferencia de inmuebles, pues la rectificación de áreas y linderos en sede
notarial supone un procedimiento que es solicitado por el afectado cuya finalidad
es la declaración y reconocimiento de derecho osea tenga concordancia entre lo
real y lo inscrito.
Es necesario difundir que los Notarios son competentes para tramitar dichos
procesos para que la carga procesal disminuya por Sala, Juzgado y Secretaría
en el Poder Judicial y los Magistrados tengan más tiempo para sentenciar
procesos contenciosos, que por lo general son casos trágicos (Manuel Atienza
clasifica los casos a los cuales podemos llamarles problemas en: casos fáciles,
casos difíciles y casos trágicos), en los cuales no cabe encontrar una solución
que no sacrifique algún elemento esencial de un valor considerado como
fundamental desde el punto de vista jurídico y/o moral.
Este trámite comprende por parte del notario un juicio o estimación, que le
realiza, después de hacer las verificaciones correspondientes con el objeto de
comprobar la notoriedad del hecho que vendrían a ser las dimensiones del área
y procederá a ser tramitado como asunto no contencioso en sede notarial
siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la
partida correspondiente para no afectar el derecho de terceras personas.
Se toma en cuenta que finalidad de la Rectificación de Área es adecuar la

realidad física del predio con la descripción inscrita, esto es, adecuar las
verdaderas dimensiones físicas del predio a su correlato en el Registro y tal
adecuación no implica aumentar o disminuir la extensión de una área, sino
adecuar las verdaderas dimensiones físicas del predio a su correlato en el
Registro.
Si se parte de la idea que el predio fue y es igual, y tan sólo hubo una incorrecta
medición, se podrá apreciar que su naturaleza es de por sí no contenciosa, ya
que no hay ningún conflicto que resolver, sino eliminar una incertidumbre.
5. DERECHO COMPARADO
20
5.1.- MEXICO
La figura del “Apeo Y Deslinde” en la legislación Mexicana está regulada en el

Código de Procedimientos Civiles en el capítulo VI del título Decimo Quinto de la
jurisdicción voluntaria.
Se da cuando en algunas ocasiones se presentan obstáculos que impiden la

inscripción del acto consignado por qué no coinciden las medidas y colindancias
del terreno inscrito que se cita como antecedente, mismo predio que ha sido
objeto de compraventa y el nuevo adquirente pretende inscribir en estos casos
es necesario llevar el apeo y deslinde. El código de procedimientos civiles en su
artículo 932 menciona que el apeo y deslinde tiene lugar siempre no se hayan
fijado limites para separar un predio de otro, o que habiéndose fijado hay motivos
fundados para creer que no son exactos y el juez mandara que se fijen las
señales en los puntos deslindados, quedaran como límites legales. Se compone
en tres momentos: 1.- El Apeo: el reconocimiento e identificación del terreno de
acuerdo con los documentos, testimonios y peritajes. 2.- El Deslinde: acto donde
se procede al a medición para determinar las dimensiones exactas y límites con
relación a otros predios, y es el acto por el cual el juez entrega al promovente la
posesión 3.- El Amojonamiento: se refiere a fijar las señales de los limites de
predio deslindado. Se realiza por “jurisdicción voluntaria”, pero si no se llega
a un acuerdo entre las partes el juez suspende la diligencia y no realiza ninguna
aclaración respetando en ella a quien disfrute y respetando sus derechos. El
objeto es precisar su extensión y de acreditar un derecho que se reconoce
existente.
El procedimiento de peo y deslinde (México) sin controversia y con

controversia, ambos se tramitan en vida judicial pero la primera en
procedimiento de jurisdicción voluntaria lo que en nuestro país sería un
proceso judicial no contencioso, sin litis y el segundo como proceso judicial
contencioso en vía procedimental abreviada. Una vez que se cumpla con el
procedimiento y el juez dicte su sentencia esta misma se va tener que
protocolizar ante un notario público y a su vez inscribir en el registro público
correspondiente para que queden acreditadas las medidas de la propiedad.
21
5.2.- ESPAÑA
En la actualidad el deslinde está regulado por el Código Civil (artículos 384 al
387, ambos inclusive) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (Título XXV. Del deslinde
y del amojonamiento y Título XXVI . De los apeos y prorrateos de foros); además
de por otras leyes específicas que regulan de una forma más detallada los
deslindes en materias muy concretas, como costas, vías pecuarias, aguas, etc.
El Código Civil promulgado en 1889, contiene la doctrina legal vigente del
derecho común.Los artículo 384 al 387, inclusive, hablan del Deslinde y
Amojonamiento.
Según el artículo 384 del Código Civil: “Todo propietario tiene derecho a
deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes.
La misma facultad corresponde a los que tengan derechos reales”
Se establece que el deslinde es una facultad inseparable de la propiedad y de
los derechos reales afines, quienes podrán hacerla efectiva a través de: la
jurisdicción voluntaria o mediante el juicio ordinario que corresponda por su
cuantía, pudiendo conjugarse con la acción reivindicatoria. El deslinde es un acto
de la jurisdicción voluntaria, siendo los actos de la jurisdicción voluntaria aquellos
en que sea necesaria o se solicite la intervención
del Juez sin promoverse cuestión alguna entre partes. Comprende los artículos
2061 a 2070 inclusive y en ellos se establecen las normas del procedimiento
judicial
Se pueden distinguir varios tipos de deslindes atendiendo a diferentes
clasificaciones:
Diferenciando si es entre particulares o si es entre un particular y la
Administración del Estado: Cuando se trata de un deslinde practicado entre dos
fundos que pertenecen a particulares, hablamos de deslinde particular. En
cambio si el deslinde se realiza entre una parcela de un propietario privado y
otra perteneciente al Estado, hablaremos de deslinde oficial o administrativo.
Los deslindes oficiales son muy importantes, ya que separan el dominio público
de una propiedad privada.
La Administración del Estado tiene el derecho y el deber de investigar la
situación de los bienes y derechos que se presuman pertenecientes al dominio
22
público, a cuyo efecto podrá recabar todos los datos e informes que considere
necesarios realizar, de oficio la práctica del
correspondiente deslinde con independencia de esta obligación de actuación de
oficio, cualquier interesado podrá requerir a la Administración para que realice el
deslinde correspondiente. Si en el deslinde se alcanza el acuerdo entre los
propietarios, es un deslinde amistoso o contractual. Se efectúa entre
propietarios. No lo regula la ley, y se produce el deslinde de las fincas por mutuo
acuerdo entre todos los interesados.
Por el contrario, si hay que recurrir a la justicia ordinaria, para que sea la ley
quien dictamine el resultado final del deslinde, estaríamos ante un deslinde
judicial.
Dentro de los deslindes judiciales podríamos clasificarlos, a su vez,en dos tipos:
La jurisdicción voluntaria: Los regula la Ley de Enjuiciamiento Civil. Hay
inexistencia de partes contrapuestas; no mediando oposición de ningún
interesado, todos los cuales han de ser citados. En estos actos o procedimientos
es necesario o se solicita la intervención del juez; se pretende con ello prever y
evitar un futuro conflicto de intereses.
El juez realiza el señalamiento de los límites conforme a la voluntad unánime de
todos los interesados. Los pasos a seguir para practicar el deslinde son los
siguientes:
1. Solicitud de deslinde (de todo el perímetro o de una parte; nombre y
residencia de las personas que deben ser citadas)
2. Acto de deslinde y amojonamiento (el juez señala día y hora)
3. Acta (Anotación de las circunstancias que den a conocer la línea divisoria,
los mojones colocados o mandados colocar, su dirección y distancia de
uno a otro y las cuestiones importantes que se hayan suscitado y su
resolución). Firma de los concurrente
4. Protocolarización: Se lleva el acta a notaria. El deslinde practicado por
acto de jurisdicción voluntaria obliga a quienes intervinieron.
El juicio contencioso, más conocido con el nombre general de deslinde judicial

En este caso, los propietarios no llegan a un acuerdo y recurren a la ley. También
los regula la
23
Ley de Enjuiciamiento Civil. No existiendo avenencia entre las partes; uno de los
interesados es quien interpone judicialmente la acción de deslinde.
Orden a seguir: Títulos suficientes (documentos). Ante todo, los títulos
prevalecen, posesión, otros medios de prueba y finalmente distribución por igual
del terreno discutido.
El deslinde practicado en este caso concluye con una sentencia que obliga a los
que litigaron.
5.3 GUATEMALA
La legislación guatemalteca considera que la rectificación de área de bien
inmueble urbano puede hacerse vía procedimiento notarial, aunque los
interesados tienen opción a acogerse al trámite notarial o al judicial, según lo
estimen conveniente y, para la recepción de los medios de prueba deben
observarse los requisitos que preceptúa el Código Procesal Civil y Mercantil.
La legislación guatemalteca faculta al notario para tramitar y resolver

determinados asuntos de jurisdicción voluntaria y entre ellos está la rectificación
de área de bien inmueble urbano.
La jurisdicción voluntaria se caracteriza, por no existir conflicto entre las personas
que promueven el asunto ni los involucrados dentro del mismo. Así encontramos
definiciones muy acertadas entre las cuales citamos:
Para Manuel Osorio: “Es la caracterizada por no existir controversia de partes, ni
exigir siquiera su dualidad. La jurisdicción contenciosa es por eso su antítesis
procesal.”
Para Ricardo Alvarado Sandoval y José Antonio Gracias Gonzáles concluyen
en su libro de Procedimientos Notariales dentro de la Jurisdicción Voluntaria
Guatemalteca que: “La jurisdicción voluntaria constituye una serie de
procedimientos, reconocidos y amparados en ley, en los que no hay litis, y que
de manera potestativa al requerimiento del o los promovientes pueden tramitarse
en forma judicial o notarial a efecto de dar certeza jurídica en diversidad de
situaciones jurídicas, que corresponden a la acepción del negocio jurídico en
sentido amplio pero que no adquieren la calidad de cosa juzgada.”
24
Dentro de los asuntos que tramita el notario según el Decreto Ley 125-83. Se
encuentra la Rectificación de Área de Inmueble Urbano.
Asuntos que tramita el notario en los cuales es obligatorio dar audiencia a la

Procuraduría General de la Nación RECTIFICACIÓN DE ÁREA DE INMUEBLE
URBANO
Art. 12 Dto. 125-83
6. CONCLUSIONES
1.- Esta figura jurídica procede en dos supuestos, cuando sea necesario
determinar el área, linderos y medidas perimétricas de un terreno, o cuando
25
existen discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o
linderos, con los que figuren en su correspondiente partida registral.
2.- Existen tres procedimientos por los cuales se puede tramitar la rectificación
del área, linderos y medidas perimétricas:
a) Por mutuo acuerdo, mediante escritura pública que deben suscribir el

propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes
en las que manifiesten la conformidad con el área, medidas perimétricas
y/o según corresponda
b) Procedimiento notarial; se tramita como un asunto no contencioso de

competencia notarial, siguiendo el procedimiento de los artículos 504 y
siguientes del Código Procesal Civil en lo que fuera aplicable, siempre y
cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la
partida.
c) Procedimiento judicial; se tramita como proceso abreviado, toda

rectificación que suponga superposición de áreas o linderos, o cuando
surja oposición de terceros.
3.- Cuando sea necesario determinar el área, linderos y/o medidas perimétricas
de un terreno, o cuando existan discrepancias entre éstas y las que aparecen en
la correspondiente partida registral, es posible recurrir ante el Notario para
solicitar su rectificación, se procede en dos formas:
a) Mediante Escritura Pública suscrita por el propietario del predio y los

propietarios de todos los predios colindantes en la que estos últimos
manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o
linderos, según corresponda.
b) Mediante procedimiento Notarial.
4.- Mediante Procedimiento Notarial se podrá tramitar como un asunto no

contencioso de competencia notarial, según los procedimientos a los que se
refieren los artículos 504° y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea
aplicable, siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior a la
26
registrada en la partida. Cuando el área real es superior a la registrada procederá

este trámite siempre y cuando exista una certificación registral de que la mayor
área no se superpone a otra registrada.
5.- El Procedimiento Notarial, conlleva a una anotación preventiva y una

publicación en el diario oficial El Peruano, y otro de mayor circulación, donde se
notifique los titulares y colindantes.
6.- El Notario realiza una constatación del inmueble para verificar el área,
linderos y medidas perimétricas. Transcurridos veinticinco días útiles luego de la
última publicación sin que medie oposición, el Notario extiende la Escritura
Pública respectiva y remite partes a los registros públicos para su inscripción.
7.- Con este procedimiento se busca rectificar el área, los linderos y las medidas
perimétricas si hay la necesidad o si existe discrepancia; esto colige que la
finalidad de esta figura es adecuar la realidad física de un terreno o predio, con
la descripción que se hace del mismo en su partida registral, o sea, adecuar las
verdaderas dimensiones físicas a las que figuren en su correspondiente partida
registral.
7. BIBLIOGRAFÍA
Elvito A. Rodriguez Dominguez, Derecho Procesal Civil, Sexta Edición, editora

Jurídica Grijley
27
Alberto Hinostroza Minguez, derecho Procesal Civil, Jurista Editores. Gunther

Gonzales Barrón y José Alejandro Ochoa López, Derecho Notarial, Jurista
Editores.
Gunther Gonzales Barrón y José Alejandro Ochoa López, Derecho Notarial,

Jurista Editores.
Osorio, Manuel, Diccionario de ciencias jurídicas y sociales

Alvarado Sandoval, Ricardo; Gracias Gonzáles, José Antonio, Procedimientos
notariales dentro de la jurisdicción voluntaria
GRIMALT SERVERA, P. El Deslinde entre Particulares. Editorial Aranzadi, 200
AGUÑA MARTÍN, J. Deslindes de fincas. El topógrafo como técnico

indispensable de la determinación de la propiedad. La topografía aplicada a la
problemática inmobiliaria. Topografía Aplicada. XVI Cursos de Verano de
Laredo. Universidad de Cantabria. Ayuntamiento de Laredo. Agosto de 2000
BERNÉ VALERO, J. L., FEMENIA RIBERA, C. y AZNAR BELLVER, J. Catastro

y Valoración Catastral. Editorial Universidad Politécnica de Valencia, ref. 2004-
532, 2004
FEMENIA RIBERA, C. Legislación Territorial y Topografía. Editorial Universidad

Politécnica de Valencia, ref. 2003-70, 2003
8. JURISPRUDENCIA
TRIBUNAL REGISTRAL
28
RESOLUCIÓN Nº 542-2011-SUNARP-TR-A
Arequipa, 12 de agosto del 2011.
APELANTE : BUENAVENTURA UGARTE MAMANI
TÍTULO : N° 13081 del 29.03.2011.
RECURSO : N° 014338 DEL 13.06.2011.

REGISTRO: PREDIOS - TACNA
ACTO : RECTIFICACIÓN DE AREA
SUMILLA :
RECTIFICACIÓN DE ÁREA
“No puede requerirse la presentación de planos en la solicitud de inscripción

definitiva de rectificación de áreas, medidas y linderos prevista en la Ley N°
27333, sino solo en el supuesto que se haya variado la solicitud que fue anotada
preventivamente en el registro”.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA
Se solicita la rectificación de área del predio rústico inscrito en la partida registral

N° 5000783 del Registro de Predios de la Oficina Registral de Tacna.
Con tal finalidad, se adjuntan los siguientes documentos:
a) Solicitud de inscripción contenida en el formato aprobado para tal efecto. b)

Copia simple del DNI del apelante. c) Escritura Pública N° 017 de fecha
25.03.2011. d) Planos y memorias descriptivas suscritas por verificador
Arquitecto Alberto Ferrer Rivera. e) Informe Técnico N°0859-2011.
f) Informe Técnico N°992 –2011. g) Informe Técnico N°1145-2011. h) Recurso

de Apelación. i) Copia de partida registral N° 05000783 del Registro de Predios
de Tacna.
29
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública (e) de la Oficina Registral de Arequipa, Ynes Tudela

Piza, observó el título en los siguientes términos:
“(...)
Según el Informe Técnico N°1145-2011 emitido por el Area de Catastro deberá

subsanar las observaciones técnicas siguientes:
EVALUACIÓN TECNICA:
Se ha efectuado la revisión técnica de la documentación remitida encontrándose

lo siguiente:
Aspectos de Carácter Técnico Operativo:
Vista la nueva documentación presentada se ha subsanado parcialmente las

observaciones indicadas en el Informe Técnico N°0992-2011-ZRN°XIII/OC-
ORT-U apreciándose:
De acuerdo al análisis técnico realizado sobre el plano perimétrico remitido,

graficado en base a los datos técnicos y al archivo gráfico digital adjunto, se
aprecia que el predio materia de rectificación presenta las siguientes
características: Área = 194.35 m2, perímetro=59.20 ml, frente = 9.77ml.derecha
=7.66; 7,77 y 4.98, 7.66ml.,Izquierda=20.05 ml, y fondo=8.97ml.
Por lo tanto, para el lote a rectificar se aprecia que los datos técnicos de área,
medidas perimétricas, forma gráfica, colindancia, ángulo interno y perímetro
consignados en la Memoria descriptiva, Planos de Ubicación y Perimétrico, se
encuentra conforme y guarda relación con lo calculado.
Sin embargo, la memoria descriptiva y planos presentados deben ser con firma
certificada notarialmente, por lo cual se servirá aclarar.
Cabe señalar que se está realizando la rectificación respectiva de manera

simultánea sobre el predio colindante del lado derecho, inscrito con la Partida
30
Electrónica 05012704 del Registro de predios, mediante el Título 2011-13080

(...)”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente sustenta su recurso de apelación en los siguientes fundamentos:
- La ley 27333, Artículo 5°inciso g), señala que se presentará al registro de

predios la escritura pública o el formulario registral acompañando las planos
debidamente certificados, pero la Ley no dice que deben presentarse los planos
y memorias descriptivas debidamente visados o certificados notarialmente;
petición excesiva por parte del responsable del Area de Catastro y Registrador
Público.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
En la partida N° 05000783 del Registro de Predios d e la Oficina Registral de

Tacna, se registró el inmueble denominado Pasaje Viacava N° 101 del distrito,
provincia y departamento de Ta cna.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el Vocal Pedro Alamo Hidalgo.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a

determinar es la siguiente:
- ¿Si cabe exigir la presentación de nuevos planos y memorias descriptivas

certificados por notario, cuando se solicita la inscripción definitiva de la
rectificación de área?
VI. ANÁLISIS
1. La inexactitud registral es todo desacuerdo del registro con la realidad, tanto

física como jurídica (obviamente, interesa en este caso la realidad física, pues el
derecho de los titulares registrales no está en entredicho). Las divergencias entre
registro y realidad son clasificadas por el Reglamento General de los Registros
31
Públicos (RGRP) en dos categorías: los errores registrales (materiales o de

concepto) y las inexactitudes distintas a éstos.
Los errores registrales son los cometidos por el Registrador al extender el asiento
de inscripción, ya sea equivocando datos numéricos, de nombres, etc. (errores
materiales); o interpretando deficientemente el contenido y alcances del título y/o
de los actos inscribibles contenidos en él (errores de concepto). El desacuerdo
se establece entre el asiento registral y el título, y su constatación puede
efectuarse de la simple confrontación entre ambos elementos. Estos errores se
rectifican generalmente sobre la base del mismo título que sirvió para extender
el asiento o, en su defecto, mediante nuevo título otorgado por todos los
intervinientes.
Las inexactitudes que no constituyen errores registrales, a diferencia de éstos,

se reflejan en un desacuerdo entre la partida y la realidad física o jurídica
extrarregistral, es decir, las inscripciones concuerdan con los títulos
correspondientes, pero existen hechos o derechos que no se han reflejado en el
registro. Esta discordancia se rectifica mediante nuevo título, el cual no
necesariamente requiere ser otorgado por las partes 1. En algunos casos, se
obtendrá la concordancia mediante un procedimiento administrativo, notarial o
judicial que permita que el Registro refleje la realidad física con mayor o total
fidelidad, siendo necesario el procedimiento como un mecanismo protector de
los derechos de terceros, como sucede, para el caso que nos ocupa, con las
rectificaciones de área respecto de predios rústicos reguladas por el Decreto
Supremo N° 032-2008-VIVIENDA.
En rigor, toda vez que nuestro sistema registral es fundamentalmente

declarativo, el Registro siempre será inexacto, ya que los actos y contratos
inscribibles existen antes de acceder a su inscripción.
Mientras que el saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas de

predios urbanos o situados en zonas urbanas se encuentra regulado en la Ley
32
27333, Ley complementaria a la Ley Nº 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos

de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones 2.
2. Esta norma ha establecido que cuando sea necesario determinar el área,

linderos y medidas perimétricas del terreno, o cuando existan discrepancias
entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con los que
figuren en la partida registral, éstas podrán determinarse o rectificarse de
acuerdo con los siguientes procedimientos:
a) Por mutuo acuerdo Mediante escritura pública suscrita por el

propietario del predio y los propietarios de todos los predios
colindantes, en la que estos últimos manifiesten su conformidad con el
área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda.
b) Procedimiento notarial Se podrá tramitar como un asunto no

contencioso de competencia notarial, según los procedimientos a que
se refieren los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en
lo que sea aplicable, siempre y cuando el área real del predio sea igual
o inferior a la registrada en la partida . Cuando el área real es superior
a la registrada procederá este trámite siempre y cuando exista una
certificación registral de que la mayor área no se superpone a otra
registrada. Este procedimiento se tramita de conformidad con lo
establecido en el Reglamento de la ley 27157.
c) Procedimiento judicial Se tramita por el procedimiento judicial

previsto en los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, toda
rectificación que suponga superposición de áreas o linderos, o cuando
surja oposición de terceros.
A ello debe agregarse que el reglamento de la ley que crea el Sistema Nacional
Integrado de Catastro y su vinculación con el Registro de Predios, Ley Nº 28294,
incorporó la figura de saneamiento catastral, estableciendo en sus artículos 60 y
siguientes, reglas para la rectificación de áreas, linderos y medidas perimétricas
de predios.
33
Entonces, cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus
medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral,
éstas podrán rectificarse como un asunto no contencioso de competencia
notarial siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada
en la partida.
3. En el caso materia de análisis, se solicita la inscripción definitiva de

rectificación de área del predio urbano inscrito en la Ficha N° 01496 que continúa
en la partida registral N° 0500783 del Registro de Predios de Tacna, donde
consta inscrito el predio denominado Pasaje Viacava N° 101 .
En mérito a los planos y memorias descriptivas que contienen las áreas

constatadas por el verificador que suscribe dichos documentos se han
subsanado parcialmente las observaciones indicadas en el Informe Técnico
N°0992-2011, apreciándose que de acuerdo al análisis técnico realizado sobre
el plano perimétrico remitido, graficado en base a los datos técnicos y el archivo
gráfico digital adjunto, se aprecia que el predio materia de rectificación, presenta
las siguientes características: área = 194.35m2, perímetro = 59.20ml, frente =
9.77ml ,derecha = 3 tramos de 7.66; 7.77 ml. y 4.98ml. Izquierda = 20.05ml, y
fondo = 8.97ml.
Por lo tanto, para el lote a rectificar se aprecia que los datos técnicos de área,
medidas perimetrícas, forma gráfica, colindancia, ángulos internos y perímetro
consignados en la memoria descriptiva, planos de ubicación y perimetrico, se
encuentran conformes y guardan relación con lo calculado.
4. Por otro lado, el Registrador ha observado el presente título, indicando que

se ha presentado la memoria descriptiva y planos, habiéndose omitido certificar
la firma por notario.
Correspondiendo a este colegiado determinar si para proceder con la

inscripción definitiva de rectificación de área se requiere que la memoria
descriptiva y los planos cuenten con firma certificada ante notario.
34
El artículo 105° del Reglamento de Inscripciones del Registro de predios,

sobre la anotación preventiva de solicitudes de la Ley 27333, señala:
“Artículo 105°.-Anotación preventiva de solicitudes de la Ley N°27333,La

anotación preventiva de la solicitud de declaración notarial de propiedad por
prescripción adquisitiva de dominio y del saneamiento de áreas, linderos y
medidas perimétricas a que se refieren los artículos 5° y 13° de la Ley Nº 27333,
se extenderá, previo informe del área de catastro, en mérito al oficio del Notario
solicitando la anotación preventiva, acompañado de la copia certificada de los
siguientes documentos: a) Solicitud de declaración de propiedad por prescripción
adquisitiva de dominio o saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas;
y, b) Planos a que se refiere el literal h) del artículo 5° de la Ley Nº 27333.
Al calificar la declaración notarial de prescripción adquisitiva el Registrador

exigirá su adecuación a la solicitud anotada preventivamente, salvo que del título
presentado se advierta que ésta ha sido variada. Cuando la variación implique la
reducción del área anotada se exigirá la presentación de nuevos planos. No
procede la inscripción de la prescripción cuando la variación implique la
incorporación de un área no comprendida en la solicitud inicial, salvo que el
usuario restrinja su rogatoria al área objeto de la anotación preventiva.
Lo dispuesto en los dos párrafos anteriores se aplica para la inscripción del

saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas en lo que fuera
pertinente.”
De lo que se colige que el Registrador al momento a efectuar la calificación

del título que dará mérito a extender el asiento de rectificación de área
definitiva solo exigirá su adecuación a la solicitud anotada preventivamente,
salvo que del título presentado se advierta que esta ha sido variada y cuando
esta variación implique una reducción del área consignada se exigirá la
presentación de nuevos planos.
En el caso submateria se cuenta con la siguiente información teniendo como

base la información obrante en la anotación preventiva y el título presentado
para efectuar la rectificación de área definitiva:
35
DESCRIPCIÓN
Anotación preventiva Acta de rectificación de área
Area 194.35M2 194.35M2 Denominación Pasaje Viacava N°101 Pasaje Viacava

N° 101 Frente Pasaje Viacava 9.77m.l. Pasaje Viacava 9.77m.l. Costado
derecho Propiedad N° 719 de la Asociación de Comerciantes Royal Class
N°731- 739 de la empresa de productores Virgen del Carmen y con el N°743 de
propiedad de la Sra. TeofilaBabdulia en línea quebrada de tres tramos de
7.66m.l., 7.77m.l.y4.98m.l.y en un perímetro de59.20m.l. Propiedad N°719 de la
Asociación de Comerciantes Royal Class N°731- 739 de la empresa de
productores Virgen del Carmen y con el N°743 de propiedad de la Sra.
TeofilaBabdulia en línea quebrada de tre s tramos de 7.66m.l., 7.77m.l.y4.98m.l.y
en un perímetro de59.20m.l. Costado izquierdo Propiedad N°112 de la
SraMarleny Chura Quispe, en línea recta de 20.05m.l.. Propiedad N°112 de la
Sra. Marleny Chura Quispe, en línea recta de 20.05m.l.. Fondo Propiedad ad
N°701 de la Asociación de Comerciantes Feria Caplina en línea recta de 8.97m.l.
Propiedad N°701 de la Asociación de Comerciantes Feria Caplina en línea recta
de 8.97m.l. Acto inscrito Anotación preventiva de Rectificación de Área
Anotación Definitiva de Rectificación de Área.
Por lo expuesto, se colige que la exigencia que realiza la registradora resulta

un exceso en la calificación del presente título, por cuanto el acta que declara
la rectificación de área se adecua a los datos consignados en la anotación
preventiva,
Al respecto este colegiado considera que al tratarse de una inscripción

definitiva de rectificación en la cual previamente se ha efectuado una anotación
preventiva de rectificación de área, el registrador deberá adecuarse a la solicitud
de anotación preventiva, por tanto, siendo que el acto rogado con respecto a la
documentación presentada se adecua a lo consignado por la anotación
preventiva, resulta procedente la inscripción del título venido en grado, en
consecuencia se revoca la observación vertida por la Registradora.
36
5. Esta instancia señala que se han pagado los derechos registrales por la
rectificación de área.
Estando a lo acordado por unanimidad, Con la intervención de la Vocal Suplente

Sonia Florinda Campos Fernandez, autorizada mediante Resolución Nº 159-
2011-SUNARP/PT del 18.07.2011 y con la intervención del Vocal Suplente Julio
Ernesto Escarza Benitez, autorizada mediante Resolución Nº 158-2011-
SUNARP/PT del 18.07.2011.
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios

de Tacna al título señalado en el encabezamiento, y DISPONER su inscripción
conforme a los fundamentos expresados en el análisis de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
PEDRO ÁLAMO HIDALGO
Presidente de la Quinta Sala
del Tribunal Registral
SONIA F. CAMPOS FERNÁNDEZ JULIO ESCARZA BENITES
Vocal (s) de la Quinta Sala Vocal (s) de la Quinta Sala del Tribunal
Registral del Tribunal Registral
37
38

Saneamiento de Areas Linderos y Medidas Perimetricas Grupo 6

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SANEAMIENTO DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

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