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SEPARATA: 3

CURSO: COSTOS y PRESUPUESTOS

DOCENTE: Mg. Ing° RICARDO ANTONIO SOSA SANDOVAL


REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

I. DEFINICIONES.

Tasación:
Es la valoración de un bien ó previo por un perito, la tasación comprende la
determinación del valor físico de la construcción y/o del valor del terreno.
Es el procedimiento mediante el cual el perito valuador estudia el bien, analiza y
dictamina, sus cualidades y características en determinada fecha, para establecer la
estimación del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del RNT

Perito:
Es el profesional que ejecuta en forma especializada la actividad de tasación de
previos, debe estar colegiado en esta especialidad.

Predio:
Es todo inmueble inscrito en registros públicos y que puede ser un terreno sin construir
o una edificación construida sobre un terreno especifico.

RNT:
Es un compendio de artículos que se aplican a bienes e inmuebles para establecer su
valor con el tiempo; los profesionales que realizan las tasaciones se les conoce como
PERITOS TASADORES.
Existe 2 tipos de Tasaciones: La Reglamentaria (Con valores arancelarios y valores
unitarios de la construcción) y La comercial (Con valor del terreno oferta-demanda y
precios unitarios en edificaciones)

Tasaciones - Terreno valores arancelarios


Material
Inmuebles - Edificación Depreciación Conservación
Tiempo

II. CRITERIOS AL TENER EN CUENTA LA TASACIÓN.


1.- Documentos técnicos y de posesión del inmueble: (títulos, áreas y linderos,
valor arancelario, planos, declaratoria de fábrica, licencia de construccion, etc.)
* Licencia de construcción nacimiento y origen de la edificación.
* Declaratoria de fábrica en registros públicos / declaración jurada en
municipalidad; determina la fecha de término de la obra, las características del
proyecto, estado de conservación.
2.- Inspección del lugar de ubicación del inmueble y sus características; es decir
verificar medidas, estado de conservación, características de la edificación.
3.- OBJETIVOS DE LA TASACIÓN: Será realizado para venta del inmueble,
embargo, hipoteca.

III. PARTES DE LA TASACIÓN.


Una tasación consta de las siguientes partes:
A.- Memoria Descriptiva.
En donde se indican los:
1. Datos Generales: Solicitante, objeto, propietario, ubicación, linderos y medidas
perimétricas, áreas, y zonificación del inmueble.
2. Verificaciones Efectuadas:
a. Infraestructura, servicios urbanos y entorno: Señalamos si se cuenta con
servicios de redes de agua, desagüe, electricidad, telefonía, veredas,
pavimentos; así como las condiciones domiciliarias respectivas, indicando si
el lote se encuentra en zona urbana o rural.
b. Características de la edificación: Se indica los materiales usados en los siete
principales rubros que aparecen en las tablas de valores unitarios como
muros, columnas, techos, pisos, puertas y ventanas, revestimientos,
instalaciones sanitarias y eléctricas. Además de otras características
resaltantes como pintura, contrazócalos, cerrajería, etc.
c. Estado de conservación: La edificación será calificada dependiendo de su
apariencia o estado en:
 Muy buena.
 Buena
 Regular
 Mala
d. Antigüedad: Señala el tiempo de construida la totalidad ó partes de la
edificación para lo cual se hará uso de la declaración jurada de autoevalúo
del propietario o de la conformidad de obra o de la declaración jurada de
fábrica.
e. Depreciación: en función del material predominante, la antigüedad de la
construcción y el estado de conservación se determina la depreciación
haciendo uso de la tabla contenida en el reglamento.

B.- Valuación.
1. Valor del terreno (VT).- Tomando como base los valores arancelarios vigentes
para la cuadra o manzana del frente del previo, los valores arancelarios son
aprobados por el Consejo Nacional de Tasaciones (CONATA). De no existir
valores actualizados, el perito reajustará los valores arancelarios en 5% por
cada año transcurrido del último valor aprobado.
Para determinar el valor de terreno se debe tener en cuenta:
a. Terreno con solo frente a la vía pública:

Si el área del terreno fuera menor al triple del cuadrado del frente el valor será:
VT =Area terreno x Valor del arancel

Ejemplo: Se tiene un terreno de 10x25 m. cuyo valor arancelario es S/. 150/m2


3(10)2=300 >Area=250 m2
VT = 250m2 x S/. 150/m2 = S/.37,500.00
Si el área del terreno fuera mayor al triple del cuadrado del frente el valor será:
VT =3(F)2 x Valor arancel + 0.5 (Area terreno – 3F2) Area terreno x Valor arancel
arancel
Ejemplo: Se tiene un terreno de 6x25 m. cuyo valor arancelario es S/. 120/m2
3(6)2=108<Area=150 m2
VT = 108x120 + 0.5(150-108)120 = S/. 15,480.00
b. Terreno con dos frentes a la vía pública: El terreno se dividirá en partes
proporcionales a cada frente y se procederá en cada porción de área en la
forma indicada en el caso anterior y el VTE será igual a la suma de los
resultados parciales.

Vía 1

Vía 2
Ejemplo: Se tiene un terreno de 5x20 m. cuyo valor arancelario es de S/. 80/m2 y
S/. 100/m2.
Proporcionalidad de áreas: Area F1 = (5/25)150 = 20 m2
Area F2 = (20/25)150 = 80 m2
2
3(5) =75>Area=20 m2
VT1 = 20x80 = S/. 1,600.00
3(20)2=1200>Area=80 m2
VT2 = 80x100 = S/. 8,000.00
Valor del terreno = VT1 + VT2 = S/. 9,600.00
c. El valor del área del dominio exclusivo, se obtiene aplicando los ítems a y b,
pero con un Supuesto Valor Urbano (SVU), el mismo que se determina como
sigue: SVU=VT x (a/3)(1.00 – 0.01d)
Donde: VT: Valor del terreno de la vía pública desde la que se accede a la
vía de dominio privado.
a: Ancho de la vía de dominio privado, expresado en metros y
centímetros, medida en el lindero de esta con la vía pública. Si la
relación a/3 es mayor a 1 se asumirá la unidad como valor de la
misma.
d: Distancia de la vía pública al vértice más cercano del terreno
materia de valuación, expresado en metros y centímetros, medida
sobre la líneas de propiedad colindantes con la vía de dominio
privado.
d. La valuación de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo
mínimo vigente, será reducida aplicando al valor unitario del terreno el
coeficiente Fr=Frente/6
e. La valuación de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio
inferior a 15 metros, será reducida aplicando al valor unitario del terreno el
coeficiente Fo=Fondo/15
2. Valor de la Construcción (VC).- se toma en cuenta la tabla de valores unitarios
para cada región (costa, sierra y selva).

APUNTES DE CLASE Mg. Ing° RICARDO A. SOSA SANDOVAL


TABLA DE VALORES UNITARIOS PARA LA COSTA (SIERRA y SELVA)
Del 31 de Octubre del 2012 al 30 de Octubre del 2013
Muros y Puertas y Inst. Sanit. y
Categoría Techos Pisos Revestimientos Baños
columnas Ventanas eléctricas
A
B
C
D
E ...
F ...
G ...
H
I …
2
Finalmente el Valor unitario = ∑ de costos parciales / m
Área construída de la edificación (sin Areas libres)
Valor de la Construcción: VC = área construida x Valor unitario
Ejemplo: Se tiene un área construida de 300 m2 para una edificación cuyo valor
unitario es de S/. 583.25/m2
VC = 300 m2 x S/. 583.25/m2 = S/. 174,975.00
Considerar depreciación: VC = área construida x Valor unitario x (1-Deprec./100)
3. Valor de Tasación: Tendrá en cuenta el Valor del terreno y el Valor de la
Construcción, considerando la depreciación por antigüedad y estado de
conservación según el material estructural predominante para edificaciones
(Según las tablas de depreciación sea el caso del RNT).
Antigüedad Material estructural Estado de conservación
en años predominante M. bueno Bueno Regular Malo
Concreto 0 5 10 55
Hasta 5 ladrillo 0 8 20 60
años
Adobe 5 15 30 65
C 0 5 10 55
Hasta 10 Factor de depreciación (%)
L 3 11 23 63
años
A 10 20 35 70

Ejemplo: Para una Edificación de ladrillo (material predominante) en buen estado


y construida en el año 2009.
El factor de Depreciación será del 8%.
Para el caso anterior, se tiene: 300 m2 x S/. 583.25/m2x0.92 = S/.160,977.00

C.- Opinión del perito tasador


Indicar criterios con aplicación de la normatividad vigente. La vigencia de esta
tasación será de 12 meses, si las condiciones del mercado (construcción) no se
modifican. También indicar la documentación sustentatoria, como:
 Título de propiedad.
 Declaración de autoevalúo.
 Licencia de construcción.
 Documentos varios.
 Panel fotográfico, etc.

APUNTES DE CLASE Mg. Ing° RICARDO A. SOSA SANDOVAL


EJEMPLOS DE APLICACION:

LOTES INTERMEDIOS
20m Arancel $100m2

8m

a) 3*(F2) =3*(82) =192>Área=8*20


Área=160
Vt=160*100
Vt=16000

b) 30 m
4m

b)3*(F2) =3*(42) =192>Área=4*30


Área=120
Vt= [48+0.5 (120-48)] 60
Vt=$5040

 Cuando el frente es< al mínimo, afectar Fr=F/6


Vt= 5040*(4/6) =3360

LOTES EN ESQUINA

8m

20m $50/m2

$100 /m2
Aplicando proporcionalidad: área total =20*8= 160 m2
a) Área =(8/28)* 160 =45.71 m2
3*(F2) =3*(82) =192>Área=45.71m2
Vt= [45.71*100]= $4571
Vt1=$4571

Área =(20/28)* 160 =114.29 m2 Vt1+ Vt2 = $10,285.50


3*(F2) =3*(202) =1200>Área=114.29m2
Vt= [114.29*50]= $5714.5
Vt2=$5714.5

b) Para todo el terreno : 3*(F2) =3*(82) =192>Área=8*20=160m2


Vt= [160 * 100]= $16000

APUNTES DE CLASE Mg. Ing° RICARDO A. SOSA SANDOVAL


Para todo el terreno: 3*(F2) =3*(202) =1200>Área=8*20=160m2
Vt= [160 * 40]= $3413.33
Se elige el mayor => Vt =$ 16,000

VALOR DEL TERRENO EN UN CONDOMINIO

$100/m2

p
a 20m
s
8m
a
d
8m
i
z
8m
o

4m

S.V.U. (Supuesto Valor Urbano):


SVU = Vt* (a/3) (1.00 -0.01d)  (a/3)>1 => a/3=1
SVU = 100* (4/3) (1.00 -0.01 (16))
SVU = $ 84/m2< 0.5 Vt=50 (no considerar)

Área pasadizo = 4* 32 =128 m2


Por norma
3*(F2) =3*(82) =192>ÁreaT=8*20=160m2
Área=160
Vt= [160*84]= $13440 Vt1=$13,440

Por pasadizo
3*(F2) =3*(42) =48>Área=4*32=128m2
Área=128
Vt= [48*100+0.5 (128-48)*(100)]
Vt= [8800 (4/6)] =$5866.7
Reducción solo por frente

Corrección por cada lote: Vt privado =5866.7/9lotes =$651.85

VALOR DEL TERRENO TOTAL: Vt total= Vt privado + Vt1=13440 + 651.85=$14091.85

APUNTES DE CLASE Mg. Ing° RICARDO A. SOSA SANDOVAL