2. Contratos preparatorios 2.

3 Clasificacin del contrato de promesa

Contrato de promesa Tipo Clasificacin

Existencia Principal
2.1 Concepto Preparatorio
Obligaciones que Unilateral
El contrato de promesa es aquel por virtud del cual una o ambas partes crea Bilateral
se obligan a celebrar un contrato determinado en cierto tiempo. Contenido Oneroso (obligacin para ambas partes)
Gratuito (obligacin para una de las
l. Que la promesa es un contrato, lo que implica el acuerdo de partes sin contraprestacin)
voluntades de los contratantes para crear la obligacin de celebrar un Forma Formal (por escrito)
contrato determinado en cierto tiempo.

2. Que el contrato de promesa puede ser unilateral o bilateral (2244) ya 2.4 Elementos del contrato de promesa
sea que slo un contratante se obligue a celebrar el contrato o que
ambos se obliguen recprocamente a celebrarlo; y 2.4.1 Elementos de existencia
3. Que el contrato que se obligan las partes o una de ellas a celebrar, a) Consentimiento
debe determinarse en la promesa.
El acuerdo recae sobre la obligacin de hacer, consistente en la
El contratante que se obliga a celebrar el contrato se llama promitente celebracin de un contrato futuro.
y aqul a cuyo favor se obliga, beneficiario. Si la promesa es bilateral,
ambos tendrn el carcter de promitentes y beneficiarios. b) Objeto

Debe ser posible y jurdicamente, tanto en el contrato preparatorio

Caractersticas como en el definitivo.
l. El contrato de promesa tiene una funcin jurdica y no econmica. 2.4.2 Elementos de validez
Al travs de l, slo se origina el derecho personal consistente en la
creacin de una obligacin y por lo tanto no crea derechos reales ni a) Capacidad de las partes
genera efectos traslativos o hace referencia a la utilizacin de b) Que el consentimiento est exento de vicios
servicios. c) Que el objeto, motivo o fin sean lcitos
d) Que el consentimiento se otorgue con las formalidades
2. Este contrato slo produce el efecto de generar una obligacin de establecidas por la ley.
hacer. El objeto del contrato es la conducta manifestada como una
prestacin, un hacer y nunca como un dar o un no hacer; y 2.4.3 Elementos particulares de la promesa
3. La obligacin de hacer que se genera siempre y nicamente ser la a) Constar por escrito
de celebrar un contrato determinado en cierto tiempo y por lo tanto, b) Contener elementos caractersticos del contrato definitivo
para satisfacer en ltima instancia la voluntad de las partes, debern c) Limitarse a cierto tiempo
stas celebrar a futuro el contrato determinado a que se han obligado

2.5 Clases de promesa

2.1.1 Sus diversas denominaciones
A travs del tiempo al contrato de promesa se le han dado diversas
denominaciones: contrato preparatorio, contrato preliminar,
precontrato, antecontrato peticin de contrato, opcin, promesa de
contratar, pacto de contrahendo, etc.
2.2 Utilidad de la promesa
2.2.1 Econmica
Se utiliza comnmente en el otorgamiento de crdito hipotecarios
concedidos por las instituciones bancarias a sus empleados
2.2.2 Jurdica
Es un medio para garantizar y asegurar la celebracin de un contrato
futuro, bien por existir obstculos que posteriormente pueden
subsanarse.
a) Promesa de venta: solamente el que vende contrae la
obligacin de vender, por medio de un contrato futuro, sin
que el beneficiario se obligue a cumplir.
b) Promesa de compra: aqu el obligado es el comprador quien
es el prominente y el vendedor puede o no hacer el contrato
definitivo.
c) Promesa de compra-venta: las partes contratantes son
beneficiarios y prominentes segun corresponda.
2.6 Efectos de incumplimiento de la promesa
En caso de incumplimiento de uno de los promitentes el beneficiario
puede exigir judicialmente la realizacin del contrato definitivo
haciendo efectivo dicho otorgamiento con la firma del juez en rebelda
del demandado. En caso de que el contrato definitivo fuere traslativo
de dominio y la cosa ofrecida hubiere pasado a ttulo oneroso a la
propiedad de un tercero de buena fe, la promesa queda sin efecto y el
responsable pagar daos y perjuicios a la otra parte.
 2.7 Accin de daos y perjuicios
Los elementos de la accin de daos y perjuicios son, de acuerdo con
lo dispuesto por los artculos 2104 y del 2107 al 2110, del Cdigo
Civil vigente en el Distrito y Territorios Federales: la existencia de una
obligacin, la falta de cumplimiento de la misma, por el demandado, la
relacin de causalidad entre esa falta de cumplimiento y los hechos
que constituyen el dao y el perjuicio, el menoscabo que el patrimonio
del actor ha sufrido con los hechos daosos y la privacin de una
ganancia lcita que debiera haberse obtenido con el cumplimiento de la
obligacin
2.8 Caso de la compraventa llamada promesa de venta
Si se celebra un contrato de promesa de venta, no se requerir que el
promitente vendedor sea propietario del bien, ya que este contrato no
es traslativo de dominio y por lo tanto slo requiere de una capacidad
general.
CRITERIOS DE LA SCJN
Tesis: 1a./J. 43/2011 Semanario Judicial de la Federacin y su Gaceta
Novena poca 161621 3 de 3 Primera Sala Tomo XXXIV, Julio de
2011 Pag. 72
Jurisprudencia (Penal)
FRAUDE ESPECFICO MEDIANTE PROMESA DE VENTA. NO
SE CONFIGURA EL TIPO PENAL CUANDO EL ENGAO O
APROVECHAMIENTO DEL ERROR SE GENERA POR UNA
OFERTA DIVERSA (LEGISLACIN DEL ESTADO DE
PUEBLA). Cuando se est ante un acuerdo de voluntades no
consignado documentalmente, mediante el que se pacte la celebracin
de un contrato de inversin a plazo fijo, y ante un documento en el
que se consigne una promesa de venta -a sabiendas de que no se
llegar a realizar, porque slo constituye el medio para el pago de los
intereses derivados de la supuesta inversin- no se configura el tipo
de fraude especfico, previsto y sancionado en el artculo 404,
fraccin X, del Cdigo de Defensa Social del Estado de Puebla. Lo
anterior, porque en este tipo de supuestos debe interpretarse que el
genuino acuerdo de voluntades versa sobre la realizacin de
inversiones a plazo fijo, mientras que el contrato de promesa de venta
de bien inmueble constituye un acto derivado del primer acuerdo. En
efecto, la promesa de venta cumple un papel secundario: servir como
medio para asegurar a los clientes que se les pagarn los intereses
ofrecidos. En este sentido, no se renen los elementos del tipo penal
referido, en tanto que, en tales condiciones, no sera posible acreditar
que, mediante una promesa de venta, se hubiere recibido una cantidad
y que no se hubiese entregado la mercanca o el objeto ofrecido. El
fraude especfico mediante promesa de venta se configura siempre
que el sujeto pasivo entregue al activo una determinada cantidad con
motivo de una promesa de venta de un bien inmueble sin que sta
llegue a verificarse, ni tampoco se reembolse la cantidad referida.
Tesis: I.1o.P. J/20 (9a.) Semanario Judicial de la Federacin y su
Gaceta Dcima poca 160683 2 de 3 Tribunales Colegiados de
Circuito Libro II, Noviembre de 2011, Tomo 1 Pag. 525
Jurisprudencia (Penal)
Superada por contradiccin
FRAUDE GENRICO. NO SE CONFIGURA EL ENGAO
CUANDO LOS HECHOS EN QUE SE BASA CONSTITUYEN UN
ACTO DE CORRUPCIN O LA PRCTICA DE TRMITES
IRREGULARES CONOCIDOS PREVIAMENTE POR EL PASIVO.
Del artculo 230 del Cdigo Penal para el Distrito Federal deriva que
comete este delito quien "por medio del engao se haga ilcitamente
de alguna cosa u obtenga un lucro indebido en beneficio propio o de
un tercero". El engao, en el contexto del sealado enunciado
jurdico, consiste en la actitud mendaz, por medio de palabras o actos,
que tienda a producir en el sujeto pasivo un estado subjetivo de error,
es decir, un conocimiento falso de un hecho o realidad; estriba en
llevarlo a una concepcin falaz de la realidad, en la cual al creer que
existe algo -que en realidad no existe- realiza determinada disposicin
de su patrimonio (o de otra persona) en provecho del sujeto que lo
condujo a ese estado (o de un tercero). Ese elemento del delito no
puede actualizarse cuando lo prometido por quien se tilda de sujeto
activo, por su propia naturaleza, slo puede realizarse en funcin de
una mera posibilidad y ello lo sabe quien recibe la promesa, puesto
que ambas partes del trato estn conscientes de que el cumplimiento
de la promesa slo es una expectativa y que existen iguales o mayores
probabilidades de que no pueda llevarse a cabo; lo anterior sucede,
incluso, cuando el activo promete certeza, porque aun as el pasivo no
est siendo engaado dado que al conocer las caractersticas de lo
prometido, de antemano, sabe que no la hay, aunque guarde la
esperanza de que llegue a cumplirse, es decir, sabe que el
cumplimiento no depende de la promesa del activo, sino de la propia
naturaleza del acto que, como tal, pudiera o debiera no cumplirse.
Con estas bases, es dable concluir que no se configura el engao
cuando los hechos en que se basa constituyen un acto de corrupcin
en el que deliberadamente estuvo involucrado el sujeto pasivo o la
prctica de trmites irregulares del activo conocidos previamente por
la vctima -por ejemplo: si afirma que fue engaado porque entreg
cierta cantidad de dinero al sujeto activo y ste incumpli la promesa
de "conseguirle" diversas plazas de trabajo, que se oblig a obtener
con base en un soborno o seala que no obtuvo la concesin,
autorizacin o contrato prometidos, a travs de ciertos procedimientos
irregulares aceptados y conocidos anticipadamente-, toda vez que la
ilicitud de los actos prometidos, conocida por quien se dice ofendido,
implica, necesariamente, que no deban cumplirse, por lo que su
cumplimiento slo puede ser una expectativa o posibilidad, incluso,
contraria al orden jurdico; as, la supuesta vctima -desde antes de
realizar algn acto de disposicin patrimonial- sabe que la actividad
encomendada o la promesa formulada por el activo implica una
actividad antijurdica en s misma, de manera que si, pese a ello,
entrega un bien o determinada suma de dinero para obtener sus
pretensiones y despus le incumplen, no es engaado dado que no se
le llev a una concepcin falaz de la realidad; estaba en un negocio
ilcito y acept correr los riesgos que implicaba, es decir, saba que la
ilegalidad del negocio traa aparejado, desde el principio, el riesgo de
que no se cumpliera su pretensin, ms an, la plena certeza de que -
conforme a derecho- no se le deba cumplir, dado que lo esperado en
un estado de derecho es que no se materialicen actividades
antijurdicas; y es por esto mismo que ninguna proteccin debe
brindarle el derecho penal a quien primero entrega dinero o un bien
con la deliberada intencin de beneficiarse de un acto de corrupcin o
de trmites irregulares y, despus, ante el incumplimiento de lo
pactado, acude a las instancias penales con el objeto de que se le
resarza la disminucin patrimonial que sufri; de permitirse esa
proteccin, la norma penal ya no respondera a su objeto esencial,
consistente en reprimir las conductas ilcitas, sino que -por el
contrario- servira para avalar otra de esa misma naturaleza: ilcita.
Rechazar este criterio llevara implcito aceptar que hay engao en los
supuestos fcticos siguientes: cuando el sujeto pasivo entrega al
activo la suma de dinero acordada, y despus ste incumple la
promesa que hizo (a cambio de ese numerario) de privar de la vida al
enemigo del primero, o bien, cuando ante idntico acto de disposicin
patrimonial, el activo falta a la promesa que realiz de entregar al
pasivo la cantidad de droga pactada, porque tanto estos dos casos
como el de la corrupcin constituyen actividades antijurdicas en s
mismas.
Tesis: VI.1o.C. J/2 (10a.) Gaceta del Semanario Judicial de la hayan comparecido ante el fedatario diversas personas a las
Federacin Dcima poca 2006030 1 de 3 Tribunales Colegiados de interesadas, esto es, existira incertidumbre respecto al hecho de que
Circuito Libro 4, Marzo de 2014, Tomo II Pag. 1290 efectivamente fueran las signatarias originales quienes comparecieron
Jurisprudencia(Civil) a su ratificacin.

CONTRATO PRIVADO DE PROMESA DE COMPRAVENTA. SI PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL
EN SU RATIFICACIN NO SE PRECIS LA FORMA EN QUE SEXTO CIRCUITO.
EL NOTARIO TUVO POR ACREDITADA LA IDENTIDAD DE
LOS OTORGANTES, NO PUEDE CONSIDERARSE "DE FECHA
CIERTA" PARA ACREDITAR EL INTERS JURDICO DE CONTRATO PRIVADO DE PROMESA DE COMPRAVENTA QUE
QUIEN LO EXHIBE (LEGISLACIN DEL ESTADO DE CELEBRAN POR UNA PARTE A QUIENES EN LO
PUEBLA). El artculo 128 de la Ley del Notariado del Estado de SUCESIVO SE LE DENOMINARA COMO EL "PROMITENTE
Puebla, vigente hasta el 18 de diciembre de 2009 (antes 123 de la VENDEDOR" Y DE OTRA PARTE . REPRESENTADA POR
propia ley, vigente hasta el 2 de mayo de 2004) establece: "Cuando se EL , A QUIENES EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINARA
trate de ratificacin del contenido de documentos y firmas, o de COMO LA "PROMITENTE COMPRADORA", MISMO
simple comprobacin de stas, se har constar en ellos la CONTRATO QUE SUJETAN A LO CONTENIDO EN LAS
comparecencia y reconocimiento o ratificacin que hace el firmante, SIGUIENTES DECLARACIONES Y CLAUSULAS.
la identidad y capacidad de ste, poniendo el notario al final la razn
doy fe con su firma y sello."; de lo que se advierte que en la DECLARACIONES
ratificacin del contenido de documentos el notario respectivo deber
hacer constar, adems de la comparecencia y ratificacin del o los a) Declara el PROMITENTE VENDEDOR bajo protesta de decir
firmantes, la identidad y capacidad de stos, lo que resulta de especial verdad, ser legtimo propietario del inmueble identificado en la calle
relevancia, si se toma en cuenta que la expresin "de fecha cierta", de No. , . con una superficie de m2 de terreno y
consiste en dotar de seguridad a los acreedores de determinada m2 de construccin, lo cual acreditan con el primer
relacin jurdica, para garantizar que los documentos que se presenten testimonio de la escritura pblica nmero otorgada ante la
en oposicin de sus pretensiones no fueron realizados con fe del seor licenciado Notario Pblico nmero de la ciudad
posterioridad al inicio del juicio correspondiente, fechados con de . el cual se encuentra debidamente inscrito en el Registro
antelacin o en contravencin a las disposiciones legales respectivas, Pblico de la propiedad de la ciudad de . bajo los siguientes
evitando que se realice un fraude en contra de los acreedores; lo cual datos registrales: mismo inmueble que cuenta con las siguientes
se robustece y corrobora con el diverso numeral 110, fraccin X, de la medidas y colindancias:
citada ley que prev: "El notario redactar las escrituras en idioma
castellano.-La obligacin que tiene el notario de redactar las medidas y colindancias:
escrituras, no implica, incluyendo los testamentos, que deba al norte:
escribirlos por s mismo.-Para la redaccin de los instrumentos se al sur:
observarn las reglas siguientes: ... X. El notario dar fe de conocer a al este:
los comparecientes y de que a su juicio, gozan de capacidad legal; o al oeste:
se asegurar de estas circunstancias por medio de dos testigos que el
notario conozca, o por medio de los documentos que se le presenten y b) Sigue declarando el PROMITENTE VENDEDOR encontrarse
que a su juicio acrediten la identidad, hacindolo constar as. Si no debidamente capacitado para la celebracin del presente contrato,
hubiere testigos de conocimiento, o stos carecieren de los requisitos manifestando bajo protesta de decir verdad que es soltero, y que
legales para testificar, o no se presentaren documentos que acrediten adquiri los derechos que le corresponden sobre el inmueble materia
la identidad de los otorgantes, no se otorgar la escritura, sino en caso del presente contrato bajo este estado civil.
grave o urgente, expresando la razn de ello, y sta ser vlida y
tendr fuerza el testimonio que de la misma se expida, si despus se c) Sigue declarando que ha ofrecido en venta el inmueble materia del
comprobara la identidad del otorgante. Para que el notario autorizante presente contrato y que la PROMITENTE COMPRADORA ha
d fe de conocer a los intervinientes y de que tienen capacidad legal, aceptado la oferta realizada por lo que est en posibilidad de
bastar que sepa su nombre y apellido, que no observe en ellos formalizar dicha oferta a travs de lo que se contiene en el presente
manifestaciones patentes de incapacidad natural y que no tenga contrato.
noticias de que estn sujetos a incapacidad civil. Cuando los
contratantes comparezcan por medio de apoderado o de representante, d) Declara la PROMITENTE COMPRADORA contar con la
stos debern declarar sobre la capacidad legal de sus representados y capacidad suficiente para la realizacin del acto jurdico consignado en
las dems generales de ellos.-Los testigos de identidad debern tener el presente documento, conocer el inmueble materia del presente
ms de 18 aos, pudiendo ser del sexo masculino o femenino, sin que contrato, as como estar de acuerdo en la oferta realizada por el
la mujer casada requiera para ellos autorizacin marital.-Antes de que PROMITENTE VENDEDOR por lo que manifiestan su
los testigos aseguren la identidad o capacidad de un otorgante, el conformidad con la formalizacin de dicha oferta.
notario les explicar cules son las incapacidades naturales o civiles. Expuesto lo anterior las partes otorgan lo que se contiene en las
En substitucin del testigo que no supiere o no pudiere firmar, lo har siguientes:
otra persona que al afecto elija y aqul imprimir su huella digital.";
esto es, dicho numeral seala las reglas que deben seguirse para que CLAUSULAS
en el respectivo instrumento notarial, se deje constancia de la forma
como se acredit la identidad del o los comparecientes, as como de PRIMERA.- El PROMITENTE VENDEDOR promete vender a la
que cuentan con capacidad para llevar a cabo el acto de que se trate. PROMITENTE COMPRADORA, quien a su vez promete adquirir
Por consiguiente, si en la ratificacin de un contrato privado de el inmueble que ha quedado descrito en la declaracin a) del presente
promesa de compraventa, no se precis la manera en que el notario instrumento el cual se tiene aqu por reproducido para todos los efectos
tuvo por acreditada la identidad de los otorgantes, es inconcuso que legales a que haya lugar.
dicha ratificacin no se ajusta al primero de los preceptos citados y,
por ello, el mencionado documento no puede ser considerado de fecha SEGUNDA.- Ambas partes se comprometen a firmar el contrato
cierta para acreditar el inters jurdico de quien lo exhibi pues, privado de compraventa a ms tardar el da de del , mismo
estimar lo contrario, implicara pasar por alto la posibilidad de que contrato que deber precisar con exactitud las disposiciones generales
que en este instrumento se han convenido entre las partes y que a El presente contrato se firma en la ciudad de , a los das del
continuacin se transcriben: mes de de , quedando un tanto en favor de cada una de las
partes quienes manifiestan estar enterados del contenido del mismo.
El precio que deber pagar la PROMITENTE COMPRADORA al
PROMITENTE VENDEDOR ser establecido en funcin del
promedio que resulte de tres avalos bancarios formulados dentro de PROMITENTE VENDEDOR PROMITENTE COMPRADORA
los dos meses anteriores, a la fecha sealada en la clusula segunda
anterior, mismo que se cubrir de la siguiente manera:
_________________________ _________________________
Al momento de la firma de la escritura pblica se deber cubrir el
saldo del total del precio de la operacin, momento en que la parte
vendedora deber entregar la propiedad y posesin fsica, material y
legal del inmueble materia del presente contrato y por ende del
contrato de compraventa. Ser por cuenta de la PROMITENTE TESTIGO
COMPRADORA todos los gastos, impuestos y honorarios que cauce
la escritura definitiva, as como los gastos e impuestos normales del _________________________
presente contrato y de las hipotecas y apertura de crdito, en su caso.
El impuesto sobre la renta ser a cargo del PROMITENTE
VENDEDOR.

La firma de la escritura definitiva de compra-venta se formalizar

siempre que el tipo de cambio al de del por un dlar
americano no sea superior a $ ( 00/100 M.N.), por un dlar.

TERCERA.- El PROMITENTE VENDEDOR otorga autorizacin a

la PROMITENTE COMPRADORA para realizar en el bien objeto
del presente contrato, las reparaciones necesarias que dejen al bien en
condiciones de uso a las necesidades de la PROMITENTE
COMPRADORA, sin que en ningn caso el monto erogado en dichas
reparaciones se considere como pago a cuenta al PROMITENTE
VENDEDOR.

De no formalizarse el contrato definitivo de compra-venta, las

reparaciones y/o remodelaciones que se hagan al inmueble ya sean
tiles, necesarias o de ornato quedarn en beneficio del inmueble y la
PROMITENTE COMPRADORA no tendr derecho para cobrar
indemnizacin alguna, sino nicamente a la devolucin del monto
erogado para tal efecto, contra la exhibicin de los comprobantes
originales.

Ambas partes acuerdan que las reparaciones al inmueble, se realizarn

por , quin podr contratar con la empresa que a su juicio rena
caractersticas de calidad y seriedad en construccin o reparacin de
inmuebles. Por este servicio de supervisin de obra , quin asiste
a la firma de este instrumento en calidad de testigo, obtendr un
honorario del % ms IVA, calculado sobre el monto erogado, sin
incluir el IVA y a cargo de la PROMITENTE COMPRADORA.

CUARTA.- Las partes estn de acuerdo en entregar la posesin del

inmueble materia del presente contrato, una vez que se haya firmado
la escritura pblica correspondiente.

QUINTA.- Ambas partes establecen que en caso de incumplimiento de

cualquiera de las obligaciones mencionadas en el presente contrato,
deber cubrirse una pena convencional, que deber pagar la parte que
diere origen al incumplimiento, fijando en este momento en la cantidad
de $ ( pesos 00/100 M.N.) moneda nacional dicha sancin
pecuniaria.

SEXTA.- Ambas partes manifiestan que en la celebracin del

presente no existe dolo, error, mala fe, violencia fsica o moral, o
cualquier otro vicio del consentimiento que pudiese afectar la eficacia
del presente contrato.

SEPTIMA.- Para todo lo relacionado a la interpretacin y

cumplimiento del presente contrato las partes se someten a las leyes y
tribunales de la ciudad de Mxico, D.F., renunciando a cualquier otro
fuero que ahora o en el futuro les pudiere corresponder.