Ao del buen servicio al ciudadano

UNIVERSIDAD NACIONAL FEDERICO VILLAREAL

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL

CURSO DE ACTUALIZACIN PROFESIONAL

MDULO: GESTIN EMPRESARIAL

INFORME: PROYECTO INMOBILIARIO LAS PALMERAS

PROFESOR : Ing. Daniel Mavila

BACHILLERES :

Reyna Zavala, Jos Homero

Huacaychuco Romero, Henry Roossvelt
Reyes Lara, Arturo
Tacuri Huamn

LIMA PERU

2017

0
 INDICE N Pag.
1. INTRODUCCION 2
2. ANTECEDENTES DEL PROYECTO
2.1. Descripcin del proyecto 3
2.2. Problemtica o justificacin del proyecto 4
2.3. Ubicacin 4
3. ANALISIS MACROECONOMICO
3.1. Poltica econmica internacional 6
3.2. Poltica econmica nacional 7
3.3. Mercado del proyecto 9
3.4. Caractersticas y demanda atendida por el proyecto 10
3.5. Poltica de Precio 20
4. COMPOSICION DE LA INVERSION TOTAL
4.1. Inversin fija 21
4.2. Gastos pre operativos 21
4.3. Capital de trabajo 21
5. FINANCIAMIENTO
5.1. Financiamiento de la inversin fija y capital de trabajo 22
5.2. Programa de pago de intereses y amortizacin del principal 22
6. PRESUPUESTO DE INGRESOS Y GASTOS
6.1. Programa
Programa dede produccin
produccin durante
durante el horizonte
el horizonte de planeamiento
de planeamiento del proyectodel proyecto
22
6.2. Presupuesto de ingresos por ventas anuales 23
6.3. Presupuesto de costos
6.3.1. Costo de produccin 25
6.3.2. Gastos de administracin 26
6.3.3. Gastos financieros 26
7. ANALISIS ECONOMICO FINANCIERO
7.1. Estado de ganancias y prdidas y balance 27
7.1.1. Flujo de Caja
7.1.2. Costo de oportunidad
7.2. Anlisis econmica financiera 27
7.2.1. Valor actual neto
7.2.2. Tasa interna de retorno
8. CONCLUSIONES 27

1
1. INTRODUCCION

Es importante la evaluacin financiera de un proyecto inmobiliario debido a las

oportunidades actuales debido al desarrollo del sector de la construccin de
edificios multifamiliares, un factor importante del desarrollo de la economa de
nuestro pas.
El proyecto expuesto en el presente informe se denomina Proyecto Inmobiliario
las Palmeras es la puesta en prctica los conocimientos adquiridos de gestin
empresarial y financiera en la construccin en un caso real y puesto en ejecucin.
es importante que esta experiencia se transmita a los egresados y estudiantes
universitarios de ingeniera civil ,y comprendan su importancia y los motive a que
dominen la evaluacin econmica y financiera de proyectos de la construccin
,hoy en da todos los proyectos son evaluados econmica y financieramente para
poder ser ejecutados ,en el sector privado la evaluacin rigurosa por la entidades
financieras analizando su rentabilidad monetaria ;en el sector pblico su evaluacin
financiera y social .
Los proyectos de Construccin son observados y rechazados en esta etapa de la
evaluacin Econmica y Financiera mayormente. Los especialistas de la
Construccin son los indicados a dar la ptima correccin o el afinamiento ideal a
estos proyectos para su aprobacin.
El Proyecto inmobiliario las Palmeras parte de la evaluacin de la ubicacin del
terreno, en qu distrito se encuentra este, los parmetros urbansticos que le
asigna el municipio correspondiente, el equipamiento de infraestructura que cuenta
la zona donde se desarrollara el proyecto.
Luego se realiz el estudio del precio de venta promedio por metro cuadrado de
construccin acabado de la zona del proyecto.
Para luego determinar el perfil de futuro cliente comprador del proyecto Las
Palmeras, finalmente elaborar el diseo del inmueble de acuerdo al segmento
econmico del potencial cliente y en concordancia con los parmetros urbansticos.

La estructura del cronograma de ejecucin, gastos y financiamiento del proyecto se

realiz de acuerdo con las capacidades potenciales de la entidad Ejecutora del
proyecto.
En este caso, los ejecutores son ingenieros, parte del inversin propia es el
proyecto de la infraestructura (planos, expediente tcnico, estudios econmicos y
financieros) y lograron obtener un convenio con los corredores interesados de
participar en la venta del proyecto .cubriendo as la pre inversin en ventas y
publicidad; reduciendo el financiamiento propio.
El resto de la inversin se obtuvo a travs del financiamiento del banco.

2
2. ANTECEDENTES DEL PROYECTO

2.1. Descripcin del proyecto

Caractersticas del Terreno

rea total del terreno( m2) 397.20
Frente(ml) 12.00
Lado izquierdo(ml) 33.10
Fondo(ml) 12.00
Lado derecho(ml) 33.10
Costo(m2) $1400.00

Zonificacin RDB
rea de estructura urbana III
Usos permitidos Unifamiliar
Bifamiliar
Multifamiliar
rea libre 40%
Densidad Neta 800 hab/ha
Altura del edificio 5 pisos

Dimensionamiento

Reglamento Proyecto

rea libre mnima 40% 40.00%

rea construida 1er piso 239.05
2do piso 234.85
3er piso 236.15
4to piso 214.36
5to piso 213.8
stano 387.66
Azotea 43

rea total construida 1568.87 m2 1,568.87

Altura (en pisos) 5 pisos . 5 pisos

3
2.2. Problemtica o justificacin del proyecto

El proyecto consiste en la construccin del edificio

multifamiliar , de 5 departamentos el cual consta de 3
pisos y rea libre en el frente donde se ubicarn los
estacionamientos a razn de 3 por cada departamento
Cuadro de reas
rea
Dpto rea construida Terraza rea Total
comn
101 155 25.22 50.03 230.25
102 120 25.22 46.89 192.11
301 159 25.22 184.22
302 120 25.22 145.22
401 135 25.22 24 184.22
501 238 25.22 152 415.22
Total reas 927 151.32 272.92 1351.24

2.3. Ubicacin

Ubicacin:
Calle Calle seis n 171
Manzana A-21
Lote 14
Urbanizacin Corpac
Distrito San Isidro
Provincia Lima
Departamento lima

Ubicacin fotogrfica de la propiedad

4
Estado actual de la propiedad

5
3. ANALISIS MACROECONOMICO

3.1. Poltica econmica internacional

Radica en el anlisis del sistema econmico, ciclo econmico, tasa de

cambio, y balanza de pagos, que representan el riesgo internacional, por
las diferencias que existen entre los distintos pases con respecto a cada
una de stas.
Otras variables importantes: PBI, tasa de inters, emisin primaria, dficit
fiscal y presin tributaria.

Balanza Comercial
(Millones de U.S. dlares)

50000
45000
40000
35000
30000
25000 Exportaciones
20000 Importaciones
15000
10000
5000
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011

Fuente: Marco Macroeconmico Multianual -MEF revisado.

6
 3.2. Poltica econmica nacional

Evolucin de las Exportaciones vs. Importaciones Peruanas

1995 - 2005

20000

18000

16000

14000

12000

10000

8000

6000

4000

2000

0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Fuente: Marco Macroeconmico Multianual-MEF revisado

7
 Tipo de Cambio
(Nuevos soles/U.S. dlar)

Fuente: Marco Macroeconmico Multianual-MEF revisado

PRODUCTO BRUTO INTERNO

Variaciones Porcentuales

Fuente: Marco Macroeconmico Multianual-MEF revisado.

8
 INFLACIN
(variacin porcentual)

Fuente: Marco Macroeconmico Multianual-MEF revisado.

3.3. El Mercado Del Proyecto

Las ofertas existentes en nuestro mercado:

- Distrito de san isidro
- Urbanizacin Corpac
- Segmento del mercado por tipo de ingreso: Nivel a y b

Proyecto ubicado en urbanizacin Corpac, dirigido tambin a sector a y b

Desventajas
Precios mayores
Solo dan 2 estacionamiento por
departamento
Ubicado en una avenida principal
no recomendable para vivienda ms
para oficinas
Mayor nmero de habitantes va
perdiendo condicin de exclusividad
que es exigido por el sector a
Ventajas
Estrategia de marketing en
ejecucin

9
 3.4. Caractersticas y demanda atendida por el proyecto

Dinmica del dficit habitacional en el Per

El clculo del dficit habitacional de un pas resulta importante para definir y

focalizar la poltica de vivienda del Estado. En ese sentido, este documento recoge
diversas metodologas para realizar dicho clculo, hallando algunas definiciones
alternativas que pueden ser de utilidad para los diversos programas habitacionales
del Estado Peruano.
En el presente documento, se desarrolla el marco conceptual y metodolgico para
obtener cifras estimadas del dficit habitacional. Como en diversos documentos
elaborados en la regin, se utiliza como herramienta base las encuestas a hogares
(ENAHO), las que permiten tener una aproximacin a lo que sucede en la poblacin
total. Los resultados, adems, han sido desagregados por mbito (urbano y rural),
por regiones (costa, sierra y selva), y por regiones polticas (antes departamentos).

10
Se hall, por ejemplo, que en la zona urbana se concentra el dficit cuantitativo,
mientras que en el mbito rural se aglutina el cualitativo.

Antecedentes
La vivienda, como activo de todo grupo familiar, se ha convertido en una necesidad
de carcter bsico. Debido a ello, se espera que el Estado estructure y lleve a cabo
estrategias que incluyan al sector habitacional como parte de sus planes de
desarrollo social. Dentro de este contexto, es importante la correcta estimacin del
dficit habitacional, dado que permite la planificacin oportuna y la elaboracin de
objetivos dentro de la poltica social del Estado.
De ello se desprende, que el acceso a una vivienda adecuada es determinante,
puesto que influye directamente sobre la calidad de vida de las personas,
entendindose a sta como la satisfaccin de las necesidades bsicas (salud,
educacin, acceso a servicios, etc.). As, una vivienda adecuada, disminuye el
riesgo de enfermedades, contribuye a mejorar los niveles de educacin de los
miembros de la familia, entre otros aspectos, que repercuten positivamente sobre el
estndar de vida del grupo familiar.
Por otro lado, tambin se debe considerar que la produccin de viviendas supone
un cambio en el medio ambiente, por lo cual el Estado debe intervenir controlando
el crecimiento ordenado de las ciudades, en funcin a sus caractersticas y
necesidades especficas. Adems, la inversin en vivienda, para los hogares de
ingresos medios y bajos es la ms importante en el tiempo, dado que representa la
obtencin del mayor activo para la familia. Por todos estos factores, el acceso a una
vivienda y las caractersticas de la misma son aspectos centrales al evaluar la
calidad de vida de las personas.
El objetivo central del presente documento es brindar una primera aproximacin
Metodolgica a la cuantificacin del dficit de viviendas en el pas. As, se podr
contar con un instrumento base, que complemente y permita una adecuada
planificacin de la poltica nacional de vivienda.
La cuantificacin del dficit habitacional es un elemento de suma importancia dentro
de toda poltica de vivienda que aspire a constituirse en un instrumento que
contribuya de manera efectiva al bienestar de la poblacin. Esto se debe a que,

11
sobre la base de su correcta medicin, se puede estimar la poblacin objetivo de
los diversos programas que conforman la poltica de vivienda del pas. Asimismo,
se puede distribuir por diferentes caractersticas, tales como las demogrficas, por
reas geogrficas, unidades territoriales u otras, que ayuden al establecimiento de
objetivos de focalizacin y localizacin de la poltica de vivienda del pas.
La estimacin del dficit de viviendas permite, en el corto plazo, el diseo de
programas especiales para la atencin de grupos de mayor riesgo, delimitar sus
alcances y caracterizar a sus potenciales beneficiarios. Mientras que en el largo
plazo, contribuye a planificar la poltica habitacional, de manera que se pueda
proyectar el nmero de viviendas por encima del crecimiento natural de la poblacin.
En relacin a estimaciones previas de este indicador para el Per, el Plan Nacional
de Vivienda 2006-2015 indica que, a diciembre de 2001, el dficit total habitacional
ascenda a 1,233 mil viviendas, las que se distribuan en 326 mil que correspondan
al dficit cuantitativo y las restantes 907 mil viviendas al dficit cualitativo1. Cabe
sealar que este resultado no ha sido actualizado a la fecha.
En el ao 2004, el Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento (MVCS)
public una propuesta metodolgica para la estimacin del dficit en el Per
(Echenique, 2004), siguiendo la tcnica y definiciones de Szalachman. Gran parte
de estas definiciones fueron recogidas en este documento.
Al cierre de esta investigacin, se encuentra en proceso la publicacin de los
resultados de la metodologa planteada por el MVCS (Echenique, 2006). Cabe
destacar que los resultados de dicho documento difieren de los aqu presentados,
por dos motivos: (1) diferencias en la definicin de dficit cuantitativo (materiales
inadecuados de la vivienda estn considerados en l), y (2) se considera la carencia
de todos los servicios bsicos (agua, luz y eliminacin de excretas) como definicin
de dficit cualitativo. En el presente trabajo, como se ver ms adelante, se
considera la presencia de materiales inadecuados como una caracterstica de los
hogares en dficit cualitativo, y de otro lado, se define que alguna ausencia en el
acceso a los servicios bsicos es determinante para que un hogar se considere en
dficit cualitativo.

12
 Estimacin del dficit habitacional
En el presente documento se plantea la estimacin del dficit habitacional, tanto
cuantitativo como cualitativo. Asimismo, se busca determinar ciertas caractersticas
regionales del problema habitacional. Mediante estos resultados se podr tener
elementos de referencia para redisear y focalizar las polticas habitacionales en el
Per.
Como se mencion, estas estimaciones resultan importantes para el diseo de las
polticas habitacionales, as como, para tener elementos de juicio sobre la dimensin
de los problemas en el sector vivienda y de los avances, en trminos de soluciones
habitacionales que se vienen dando, producto de las actuales polticas en el sector.
Cabe destacar que en pases como Chile, El Salvador, Uruguay, Bolivia y Colombia
se han elaborado documentos similares, los mismos que han servido como base
metodolgica para el presente informe. En ellos, se utiliz informacin de encuestas
a hogares para determinar el alcance de su problemtica habitacional. Se debe
mencionar que se considera ptima la utilizacin de un censo para calcular con
precisin el dficit, sin embargo, dadas las limitaciones presupustales para la
ejecucin peridica de uno, las encuestas a hogares permiten obtener elementos
para el anlisis en el sector y son aproximaciones bastante realistas sobre el tema.
As, en la elaboracin del presente documento, se utiliza como base para el clculo,
la Encuesta Nacional de Hogares (ENAHO), la cual se viene realizando hace
algunos aos en el pas. Por ello, se considera que los resultados que se presenten
tienen un bajo margen de error y, adems, representatividad tanto a nivel regional
como nacional.
Sin embargo, se presentan dos limitaciones, una relativa a la universalidad de los
conceptos y la otra referida a la capacidad para realizar comparaciones con otros
pases. Con relacin a la primera limitacin, no es posible tener definiciones
universales respecto a los aspectos cualitativos del problema, ya que estos varan
de un pas a otro, como por ejemplo, los materiales de construccin de la vivienda,
los criterios de hacinamiento, entre otros.

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Con respecto a la segunda limitacin, los resultados derivados de encuestas a
hogares en un determinado pas no son comparables con otros, debido a que los
cuestionarios y la informacin recogida responden a necesidades distintas. En el
caso de la ENAHO, esta tiene por objetivo recoger informacin sobre condiciones
de vida y pobreza, y no est dedicada de manera exclusiva a las caractersticas de
la vivienda, pero contiene informacin al respecto. Sin embargo, s es posible
realizar una comparacin nter temporal2 a partir de esta encuesta, con el objetivo
de analizar la evolucin del problema, ya que se cuenta con informacin desde el
ao 1997. Finalmente, en el documento, se presentar la estimacin de los dficit
habitacionales, cuantitativos (segn tres definiciones) y cualitativos (segn tres
definiciones, tambin), para los aos de ejecucin de 1997 al 2005. El documento
est dividido en tres secciones, la primera da cuenta de las definiciones que se
utilizarn para estimar el dficit, la segunda presenta la descripcin de la encuesta
y la metodologa en s utilizada para las estimaciones. Mientras que, en la seccin
tres, se presentan los resultados de la estimacin. En los anexos, se muestra el
detalle de las estimaciones realizadas.

14
15
16
Conclusiones de la demanda
Se han dado cambios muestrales en la metodologa de elaboracin de las ENAHO,
este hecho, de alguna manera, afecta los resultados de las estimaciones. Por ello,
estos resultados deben ser tomados como referenciales.

Entre los aos 1997 y 2005, los hogares en el Per han presentado una tasa anual
de crecimiento de 2.2%, en promedio. La cantidad de hogares pas de 5,409 mil en
1997 a 6,454 mil en el ao 2005. Es decir, que en 8 aos, el nmero de hogares
aumento en 1,045 mil.

Las proporciones entre los hogares urbanos y rurales se han mantenido constantes
durante el periodo en evaluacin. As, la zona urbana ha concentrado al 70% y la
rural al 30%, aproximadamente.

17
Asimismo, los hogares en rea urbana, han experimentado una tasa de crecimiento
anual media de 2.4%, mientras que los hogares rurales una tasa menor de 1.9%,
en promedio. As, el dinamismo en el crecimiento de los hogares se habra
concentrado en mayor grado en reas urbanas. Este resultado sera producto de
una tendencia a migrar de zonas rurales a zonas urbanas, la cual parece haberse
acentuado durante los ltimos aos.

En relacin al dficit cuantitativo, ste se concentra bsicamente en las zonas

urbanas, presentando una participacin cercana al 95%, en los casos de las
definiciones por ausencia de vivienda y por allegamiento, y de 80% en el caso de la
definicin por ausencia de propiedad.

La tendencia del dficit cuantitativo total (rural ms urbano), en los casos de las
definiciones por allegamiento y por ausencia de propiedad, es a reducirse. Este
resultado es producto de la tendencia a desacelerar el crecimiento en el dficit
cuantitativo urbano.

A diferencia de los casos anteriores, la definicin de dficit cuantitativo por ausencia

de vivienda, presenta una tendencia creciente, tanto en el mbito urbano como en
el rural.

En el caso del dficit cualitativo, y considerando las tres definiciones utilizadas, ste
se concentra en las reas rurales, en un rango entre el 55% y 60%,
aproximadamente, dependiendo de la definicin.

Durante el periodo evaluado (entre 1997 y 2005), el dficit cualitativo tiende a

reducirse en el rea urbana, mientras que por el contrario, en el rea rural muestra
una tendencia creciente. Esta ltima tendencia es la que condiciona la evolucin
creciente del resultado total del dficit, dada la mayor participacin del rea rural en
relacin a la urbana.

18
El mayor deterioro de viviendas (en trminos cualitativos) se presenta en el rea
rural, mientras que el dficit en trminos cuantitativos, se concentra en las reas
urbanas. Sobre esta evidencia, las polticas de Estado deben diferenciarse en
funcin al tipo de dficit a focalizarse, ms an considerando las caractersticas del
entorno (urbano o rural).

Por otro lado, a nivel de las regiones (costa, sierra y selva), destaca la fuerte
concentracin del dficit en la regin costa, la cual en promedio representa cerca
del 90% del dficit cuantitativo, tanto en el caso de la definicin por ausencia de
vivienda, como en la definicin por allegamiento.
Asimismo, destaca la tendencia creciente que muestra la regin costa, en los
ltimos aos, a diferencia de las regiones de sierra y selva, las cuales evidencian
una tendencia a reducir su participacin dentro del dficit.

Respecto a la ciudad de Lima y sobre la base de los resultados de los Censos de

2005, se tiene que el problema habitacional ms importante es el dficit cuantitativo
por ausencia de propiedad. ste representa al 30% de los hogares
(540 mil aproximadamente) de la ciudad. La mayor concentracin de este dficit se
ubica en la zona Lima Norte (25%).

El crecimiento experimentado y por lo mismo, la mayor concentracin que se viene

dando en el nmero de hogares en la regin costa, con relacin a las dems
regiones, estara contribuyendo al incremento del dficit cualitativo en esta regin.
Tanto por el mayor hacinamiento en las viviendas, como por la mayor velocidad de
deterioro (calidad de los materiales y acceso a los servicios) del stock de viviendas
en la regin.
De otro lado, en relacin al dficit total habitacional (cuantitativo ms cualitativo),
ste muestra una tendencia a reducirse en las zonas urbanas, mientras que en las
reas rurales, mantiene una tendencia creciente. En el caso del primero, muestra
tasas promedio anuales entre -0.8% y -2% (dependiendo de la definicin), entre los

19
aos 1997 y 2005; mientras que el dficit rural, presenta tasas entre 2.2% y 2.8%,
para los mismos aos.

Adems, el dficit total durante el periodo en evaluacin y producto de la

combinacin de la tendencia decreciente en el mbito urbano y la tendencia
creciente en el mbito rural, ha pasado a concentrarse en el rea rural. As, en el
ao 1997, aproximadamente el dficit total se reparta en 50% entre el rea urbana
y rural; mientras que al ao 2005, el rea urbana concentraba el 40% y el 60% se
encontraba en el rea rural.

En el caso del dficit total, distribuido por regiones (costa, sierra y selva), destaca la
concentracin durante los ltimos aos en la regin costa, mientras que las dems
muestran una desaceleracin, reduciendo sus participaciones sobre el dficit total.
As, para el ao 1997, la sierra presentaba la mayor concentracin del dficit, 46%,
y la costa el 38%, aproximadamente. Esta situacin ha cambiado al ao 2005, en el
cual la sierra ha pasado a representar el 42% y la costa a ocupar el primer lugar
dentro de la participacin, con el 46% del dficit total habitacional.

3.5. Poltica De Precios

INGRESO POR VENTAS

Precio de Precio de Precio de
Precio de Precio de
venta Estacionami Area por venta Area venta Total area
Departamento Area/Depart. Terraza venta US$/M2 Departame
US$/M2 ento cochera US$/M2 Comun US$/M2 m2
Terraza nt. $
Depat. Cocher. Area C.
101 155 2250.00 3 77.532 1000 50.00 800 25.22 600 307.75 481414

102 120 2250.00 2 51.688 1000 46.89 800 25.22 600 243.80 374332

301 159 2100.00 3 77.532 1000 25.22 600 261.75 426564

302 120 2100.00 2 51.688 1000 25.22 600 196.91 318820

401 135 2100.00 2 51.688 1000 24.00 800 25.22 600 235.91 369520
501 238 2000.00 3 77.532 1000 152.00 800 25.22 600 492.75 690264
TOTAL 927 387.66 387.66 272.89 151.32 Total 1738.87 2,660,914.00

20
4. COMPOSICION DE LA INVERSION TOTAL
4.1. Inversin fija
La inversin total del proyecto para el escenario esperado asciende a US$
1,467,560.32 incluido el IGV, el desglose se muestra a continuacin:
Inversin
Item Monto en US$ IGV PARCIAL
Terreno 556080.00 556080.00
Alcabala 19602.00 19602.00
Gastos Notariales Registrales y legales 500.00 500.00
Demolicion 7500.00 7500.00
Construccion de edificacion 713151.71 128367.31 841519.02
Suministros Agua y Electricidad 3600.00 3600.00
Anteproyecto proyecto y especialidades 11400.00 2052.00 13452.00
Licencia y otros tramites 7611.00 7611.00
ComIsion Ventas (0.6%) 6396.30 6396.30
Publicidad ,Marketing 7000.00 7000.00
Independizacion 3500.00 3500.00
Gastos Notariales Registrales y legales 800.00 800.00
Presupuesto total 1337141.01 130419.31 $ 1,467,560.32

4.2. Gastos pre operativos

GASTOS PRE-OPERATIVOS
TERRENO 556080.00
ALCABALA 19602.00
GASTOS NOTARIALES 500.00
ANTEPROYECTO ,PROYECTO 4484.00
LICENCIA 1902.75
TOTAL 582568.75
AMORTIZACION MENSUAL-10MESES
58256.88

4.3. Capital de trabajo

Para el escenario esperado se ha previsto financiar el proyecto
mediante la relacin D/C=
Costo despus
Fuente Monto Incidencia de impuestos
Aporte propio 604,442.25 41% 1.50%
Prstamo bancario 863,118.07 59% 0.59%
Total 1,467,560.32 100%
CPPK 0.96%

21
 5. FINANCIAMIENTO
5.1. Financiamiento de la inversin fija y capital de trabajo
CASO 2 FINANCIAMIENTO
Monto del prestamo 863,118.07 Dolares
Tasa de interes efectiva 1%
Plazo de devolucin 7 Meses
Periodo de gracia 0 Meses
Nmero de cuotas 7 Cuotas
CUOTA DEUDA INTERES AMORTIZACION TOTAL PAGO SALDO

1
2
3 863,118.07 7,221.42 120,242.07 127,463.49 742,876.00
4 742,876.00 6,215.40 121,248.09 127,463.49 621,627.91
5 621,627.91 5,200.95 122,262.53 127,463.49 499,365.38
6 499,365.38 4,178.02 123,285.46 127,463.49 376,079.91
7 376,079.91 3,146.54 124,316.95 127,463.49 251,762.96
8 251,762.96 2,106.42 125,357.07 127,463.49 126,405.89
9 126,405.89 1,057.60 126,405.89 127,463.49 0.00
10
11
12
29,126.34 863,118.07

5.2. Programa de pago de intereses y amortizacin del principal

Gastos Financieros
Mes 12 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Pago 127,463.49 127,463.49 127,463.49 127,463.49 127,463.49 127,463.49 127,463.49
Amorti 120,242.07 121,248.09 122,262.53 123,285.46 124,316.95 125,357.07 126,405.89
Interes 7221.42 6215.40 5200.95 4178.02 3146.54 2106.42 1057.60

6. PRESUPUESTO DE INGRESOS Y GASTOS

6.1. Programa de produccin durante el horizonte de planeamiento del

proyecto

Las ventas se proyectaran desde el inicio de la puesta en marcha del

proyecto para ello se realizara los gastos de publicidad, la proyeccin ser
gradual de menor proporcin al inicial las actividades y luego aumentando al

22
 iniciar la ejecucin de la obra para terminar en menor porcentaje de venta al
finalizar el proyecto.

6.2. Presupuesto de ingresos por ventas anuales

Precio de
rea/Depart. venta
US$/M2
PISO DPTO DUPLEX FLAT A.C./Piso
101 50 50 155 2250
1 105* 105
102 120 60 120 2250
2 60
301 159 159 159 2100
3
302 120 60 120 2100
60
4
401 135 135 135 2100
5 501 238 238 238 2000
TOTAL 927

Precio
Precio de rea Precio
rea por rea de
Estacionamiento venta por de venta
cochera Comn venta
US$/M2 Terraza US$/M2
US$/M2
DPTO
101 3 77.532 1000 50.00 800 25.22 600

102 2 51.688 1000 46.89 800 25.22 600

301 3 77.532 1000 25.22 600

302 2 51.688 1000 25.22 600

401 2 51.688 1000 24.00 800 25.22 600

501 3 77.532 1000 152.00 800 25.22 600
387.66 387.66 272.89 151.32

23
 Precio de
Total
Departamento.
rea m2
$
DPTO
101 307.75 481414

102 243.80 374332

301 261.75 426564

302 196.91 318820

401 235.91 369520

501 492.75 690264
1738.87 2,660,914.00

Venta/m2 763.002582

Proyeccin De Ventas

Mes 1 2 3 4 5 6

Proyeccin V. 5% 5% 10% 10% 10% 10%

Ventas $ 133045.70 133045.70 266091.40 266091.40 266091.40 266091.40

Mes 7 8 9 10 11 12 Total

Proyeccin
V. 10% 15% 10% 5% 5% 5% 100%
2660914.00

Ventas $ 266091.40 399137.10 266091.40 133045.70 133045.70 133045.70

24
 6.3. Presupuesto de costos

6.3.1. Costo de produccin

Presupuesto base de obra para edificacion
Descripcin Costo ($)
Trabajos provisionales 4,999.23
Obras preliminales 8,920.40
Movimientos de Tierra 9,791.04
Obras de concreto simple 11,461.49
Obras de concreto armados 78,920.61
muros y tabiques 52,613.74
Revoques y enlucios 76,940.92
Pisos y pavimentos 70,551.97
Zcalos y contrazcalos 10,317.27
Revestimiento de gradas y escaleras 1,528.62
Cubiertas 79,889.45
Carpinteria de madera y metlica 15,041.44
Cerrajeria 1,468.01
Vidrios, cristales y similares 7,491.07
Pintura 9,283.05
Aparatos y accesorios sanitarios 25,964.76
Instalaciones sanitarias 76,305.34
Instalaciones lectricas 76,305.34
ascensor 30,526.00
Costo directo 648,319.74
Gasto generales/direccin tcnica (10%) 64,831.97
============
Sub total 713,151.71
Impuesto general a las ventas (18%) 128,367.31

Total $ 841,519.02

Componente De Costo De La Obra

Componentes del costo directo de obra

ITEM US$
Costo directo
a) Materiales 388991.84
b) Mano de obra 259327.89
c)Gasto generales 64831.97
TOTAL 713,151.71

25
 6.3.2. Gastos de administracin

Egresos Relacionados con la construccion

Nro RUBRO Costos IGV PARCIAL
1 Terreno 556080.00 556080.00
2 Alcabala 19602.00 19602.00
3 Gastos Notariales Registrales y legales 500.00 500.00
4 Demolicion 7500.00 7500.00
5 Construccion de edificacion 713151.71 128367.31 841519.02
6 Suministros Agua y Electricidad 3600.00 3600.00
7 Anteproyecto proyecto y especialidades 11400.00 2052.00 13452.00
8 Licencia y otros tramites 7611.00 7611.00
Sub total costo 1319444.71 130419.31 1449864.02
Otros egresos Relacionados con las ventas
9 Independizacion 3500.00 3500.00
10 Gastos Notariales Registrales y legales 800.00 800.00
11 ComIsion Ventas (0.6%) 6396.30 6396.30
12 Publicidad ,Marketing 7000.00 7000.00
Sub total costo 17696.30 17696.30
Total costos $ 1337141.01 130419.31 1467560.32

costo/m2 ($) 843.97

6.3.3. Gastos financieros

1 2 3 4 5 6
Mes
127,463.49 127,463.49 127,463.49 127,463.49
prstamo
120,242.07 121,248.09 122,262.53 123,285.46
Amorti
7221.42 6215.40 5200.95 4178.02
Inters

7 8 9
Mes 10 11 12 TOTAL
892244.409
127,463.49 127,463.49 127,463.49
prstamo
124,316.95 125,357.07 126,405.89
Amorti
3146.54 2106.42 1057.60
Inters

26
7. ANALISIS ECONOMICO Y FINACIERO

7.1. Estado de ganancias y prdidas y balance

Se detalla en hoja de clculo anexa

7.2. Anlisis econmica financiera

7.2.1. Valor actual neto

VAN 602,562.23

7.2.2. Tasa interna de retorno

TIR 13%

8. CONCLUSIONES

Los primeros dos meses ser tomado para la ejecucin de la demolicin de

la propiedad, adems se presentar la documentacin para obtener la
Licencia de Construccin del proyecto completo al Municipio de San Isidro.
Desarrollo de los detalles de acabados, elaboracin del metrado y
cronograma de ejecucin de obra y el presupuesto para la aprobacin.
Al final del mes 2 se iniciarn las obras. El plazo de ejecucin de obra
otorgada a la empresa contratista, ser de 7 meses calendario

9. ANEXOS

Se adjunta las hojas de clculo con todos los datos correspondientes

27