LA HIPOTECA

La hipoteca es un contrato mediante el cual una

persona establece un gravamen sobre un inmueble a favor de otra,
para garantizar el cumplimiento de obligaciones, dicho de otra manera
la hipoteca casi siempre es un contrato accesorio a otro, generalmente
de tipo crediticio, puede ser un reconocimiento de adeudo, un contrato
de mutuo, o para garantizar el pago de un tercero, puede tratarse
tambin y es el caso mas comn de un acuerdo de voluntades que
contengan varios contratos como lo es la compra venta de inmueble,
con reconocimiento de adeudo con hipoteca, este ltimo caso es el que
mas interesa para el estudio de este instrumento que es sin duda alguna
una forma accesible de adquirir bienes inmuebles a travs de un crdito
hipotecario y mediante la cual el acreedor se asegura el cumplimiento
en el pago, pues si as no fuera, el titular del crdito hipotecario puede
recuperar su inversin, pues tiene sobre el bien inmueble dado en
garanta un poder que le permite ejercitar acciones que lo lleven a
disponer del inmueble y en un momento dado mediante el
procedimiento de ejecucin adecuado rematar al mejor postor y
recuperar su crdito. Existen diversas opiniones respecto a lo drstico
de las medidas que tiene el acreedor para el cobro de su deuda
mediante la ejecucin del procedimiento hipotecario, sin embargo en la
actualidad y desde los tiempos mas remotos es y ha sido un medio
adecuado para el progreso y desarrollo social.

NO HAY ENTREGA FISICA

Los orgenes de la hipoteca se remontan al derecho
romano y quiz al Griego, de donde proviene su nombre, desde
entonces, estamos hablando de mas de 2000 aos, existan en la
sociedad romana disposiciones legales que regularon el contrato de
hipoteca como una forma de garantizar al acreedor cuando este vea
que el deudor incumpla en el pago, pudiendo quedarse como Titular del
derecho de propiedad sobre el inmueble dado en Garanta.
 Originalmente era necesario entregar fsicamente al
acreedor el bien inmueble dado en garanta y en esa forma abreviaba el
tramite, en caso de incumplimiento pues la transferencia de propietario
era automtica. Con el transcurso del tiempo este concepto fue
evolucionando y ya no fue necesario que el deudor entregar
fsicamente el inmueble, idea esta que provena del crdito prendario
donde si es necesario entregar al acreedor el objeto (bien mueble) de la
prenda; lo que se hizo en el caso de la hipoteca fue que no se hiciera
entrega del inmueble y en todo caso el acreedor podra disfrutar de los
rendimientos o frutos del predio cuanto as se conviniera, pero el deudor
poda seguir ocupando el inmueble hipotecado.

La importancia social de la hipoteca radica en que no

existe otro medio legal mas eficaz para que una persona, institucin o
banco preste dinero y saber de antemano que su deuda va a ser pagada
pues en caso de que no lo sea, poder hacer exigible su crdito con la
garanta; y como la hipoteca es un derecho real esta puede darle poder
al acreedor para perseguir el objeto hipotecado, sin importar quien
detente el inmueble, pues su derecho a exigir el pago se realiza valga la
expresin, contra todo el mundo, es decir que no importa quien posea el
inmueble. Si el deudor hipotecario, vende, cede o traspasa su
propiedad, estando gravada con una o varias hipotecas, el acreedor
hipotecario ejercitara su derecho contra quien sea el que la tenga.
Incluyendo algn derecho personal sobre el bien hipotecado; porque el
acreedor hipotecario es preferente en cuanto a que es mas eficaz que el
derecho del comprador o arrendatario, de tal manera que aun cuando el
inmueble haya pasado a otras manos, el titular del crdito hipotecario
recupera su inversin porque su derecho a exigir el cumplimiento del
pago, es superior a cualquiera otro que se sienta con derecho sobre el
inmueble.

Los nicos crditos preferentes al hipotecario podran

ser los derivados de deudos alimenticios, laborales o fiscales, de tal
manera que en una prelacin de crditos la preferente sobre cualquiera
otra serian las mencionadas y esto es entendible pues, si el deudor tiene
hijos menores de edad que requieren alimentos, ser mejor este crdito
que el hipotecario. Igual puede decirse de uno o varios trabajadores del
deudor hipotecario que tengan derecho a cobrar deudas de carcter
laboral, en este caso tambin se trata de un crdito que esta por
encima del acreedor hipotecario y el mismo caso es el de adeudos al
fisco. Todas estos adeudos resultan explicables y social y juridicamente
protegidos.

Ahora bien Como se constituye una hipoteca? Cuando

alguien esta dispuesto a prestar a otra persona, una cantidad cierta y en
dinero y el deudor tiene una propiedad con que garantizar el pago del
acreedor, debe celebrarse un contrato por escrito y preferentemente en
escritura publica y ante notario, con el propsito de inscribirla en el
Registro Pblico de la Propiedad.

El contrato debe contener el tipo de crdito de que se

trate, normalmente un contrato de mutuo, habr tambin que
establecer que clase de intereses y de que monto, y as como la forma y
lugar de pago y los intereses moratorios en caso de no pagar
puntualmente. Con estos datos el notario redactar el documento y
previa identificacin de las partes se podr firmar e inscribir en el
Registro Pblico, a fin de que surta efectos contra terceros, pues como
se sabe el registro pblico sirve para eso, para hacer pblicos los actos
jurdicos e imponerse a todos los interesados.