Capitulo 5

Etapas del Proyecto

En este captulo:

El proceso del diseo.

Planeamiento de Construccin.
Iniciando el Proyecto.
Seleccionando el equipo del proyecto.
Durante el trabajo.
Cierre del Proyecto.

Hasta el momento, debera estar muy claro que el proyecto de

construccin es un compromiso muy complejo y numerosas personas,
actividades, y requerimientos estn envueltos para alcanzar las metas
impuestas por el dueo. Obviamente alguno envuelto en la Gerencia de
Construccindebe estar familiarizado con las etapas del proceso en su conjunto
para realizar el proyecto de un concepto a ocupacin y utilizacin por el usuario
final.

El diseo en su conjunto y proceso de construccin es muy linear en naturaleza

y requiere una sistemtica y exhaustiva realizacin. Cada una de las etapas
son nicas y especficas tcnicas de gerencia y habilidades son necesarias
para preservar todo en la trayectoria. El equipo de proyecto trabaja en conjunto
en un coordinado esfuerzo, esperanzados que la bola no ruede y crezca
terminando en una falla. Despus de todo, hay mucho en juego y todos miran
hacia adelante hacia el xito completo del proyecto.

Ya es tiempo para mirar a lo que el diseo y el proceso de construccin

conllevan. Este captulo se enfoca en las etapas del proceso y los trabajos
asociados con cada uno de ellos.
El Diseo y Proceso de Construccin

An as, el proceso de construccin es complejo y muy a menudo

agobiante, realmente existe un mtodo a la demencia. El diseo y construccin
de infraestructura, puentes y carreteras, sigue un proceso lineal desde el
concepto inicial hasta su finalizacin. Nosotros nos movemos a travs de este
proceso un paso cada vez, eventualmente alcanzando el xito de la entrega del
proyecto. Estas etapas o pasos son como sigue:

Diseo
Pre-Construccin
Consecucin
Construccin
Post-Construccin
Ocupacin del propietario.

La Etapa del Diseo

Todo proyecto empieza con un diseo, y el proceso de diseo
envuelve un intenso estudio y muchas consideraciones. Arquitectos e
Ingenieros bsicamente combinan ideas para ciertos requerimientos y
desarrollos ambos en un comprensible planeamiento y especificaciones que
son usados para construir la nueva infraestructura. Tradicionalmente, los
contratistas no estn directamente inmersos en el proceso de diseo al menos
que el mtodo de entrega del proyecto es diseo-construccin o CM. Pero sea
o no que estn considerados en esta etapa, los buenos contratistas estn al
tanto de lo que sucede en esta etapa de la secuencia del proyecto.

Adems de la esttica, la etapa del diseo es acerca de

funcionalidad y plantillas. Pero el ltimo propsito de los documentos es
comunicar grficamente al contratista que edificar y, en qu instancias, como
construirlo. Hay cuatro etapas para el proceso de diseo:

Programacin y viabilidad.
Diseo esquemtico.
Desarrollo del diseo
Documentos contractuales.
Estas sub-etapas son secuenciales y son pre-requisitos unas de otras. As
como el trabajo del diseador a travs del proceso, ellos hacen realidad el
concepto en dibujos detallados.

Consideremos cada una de estas etapas una por una:

Programacin y viabilidad: La programacin es tpicamente

priorizada para el proceso del diseo e involucra a los propietarios y usuarios
finales a clarificar las necesidades, metas, y objetivos con facilidad. Alguna de
la informacin que proviene de la etapa de programacin es el tamao total de
la infraestructura, el nmero de habitaciones y sus adyacencias, cmo los
espacios sern usados, quienes los estarn usando, y cuales son sus
requerimientos para su funcionalidad. El propietario informar al diseador
acerca de lo que le gusta y de lo que no le gusta. A menudo el presupuesto del
proyecto es discutido durante la programacin y es la responsabilidad del
diseador de llevar a cabo este diseo con el presupuesto en mente. Es ah
cuando la viabilidad entra en juego. Obviamente, si el diseo final sobrepasa el
presupuesto, los ajustes deben ser hechos al diseo inicial.
Desafortunadamente esto ocurre mas a menudo de lo que se piensa.

Diseo esquemtico: Esquematizacin o conceptualizar, el diseo

viene a ser el primer paso del proceso creativo. Estos dibujos o planos
consisten en bocetos identificando espacios generales y adyacencias, formas,
patrones circulares, orientacin y tal vez masa. El equipo de diseo comienza a
considerar algunas cosas como materiales, tamaos, colores, texturas, y otros
factores estticos. A este punto, el diseo as como el equipo que lo conforma,
est lejos de describir especificaciones preliminares y estimadas.

Desarrollo del diseo (DD): La etapa del desarrollo del diseo es

donde muchos de los detalles del trabajo se finalizan. Un gran acuerdo de
bsqueda e investigacin toma lugar concerniente al uso de los materiales,
equipos, y sistemas que facilitarn el proceso. Las especificaciones vienen ms
desarrolladas es esta etapa, una ms precisa estimacin del precio toma lugar.
Es en el proceso del DD que evaluaciones ingenieriles y de constructibilidad
toman lugar.
Documentos contractuales (CDs): Los detalles finales de los
planos; a lo largo de las especificaciones finales; son llamados los Documentos
Contractuales. Estos planos pueden adems referirse como planos de trabajo
porque ellos son los dibujos que los constructores usarn en su labor. Usted ya
est ahora familiarizado con el carcter y significado del diseo de estos
documentos y saber que indudablemente constituyen un mayor componente
del contrato legal. Estos son los documentos que son usados para solicitar
ofertas y precios del contratista, La calidad de estos documentos impactarn
sobre la calidad de los precios. Si una caracterstica de diseo importante no es
presentadaen los planos, entonces no ser estimado por el contratista. Y
adems nosotros a menudo nos referimos a los documentos del contrato como
100 por ciento terminados, la verdad es que raramente lo estn; todos los
participantes deben estar preparados para los cambios que inevitablemente se
presentarn mientras el proyecto avanza. Administrar estos cambios puede
conllevar una larga parte del gran reto de la Gerencia de Proyectos.

Cdigos y Temas de Cumplimiento Normativo

 Una de las mayores responsabilidades del equipo de diseo es de
asegurarse que el diseo concuerda con todos los cdigos de construccin y
cumple con varias regulaciones de disposiciones legales tales como los
impactos medioambientales. En el esquema general de las cosas, esta tarea
puede algunas veces convertirse en una de las ms frustrantes situaciones
para las partes interesadas. A lo largo del proceso de diseo, los planes se
presentaron a la adecuada planificacin, zonificacin, y autoridades de
construccin para las respectivas correcciones y revisiones. Este proceso
puede tomar semanas, meses o si, an aos. All estn indudablemente
proyectos amarrados en la cinta roja y burocracia de las comisiones de
planeamiento y consulados de ciudad y toman una eternidad para ver la luz del
da. Afortunadamente, usualmente el contratista no est envuelto hasta
despus de la etapa de diseo, cuando todo lo que queda es la obtencin de
los permisos de construccin. Pero an este proceso puede tomar semanas y
la carga de trabajo de la jurisdiccin en particular. Una vez ms, la calidad de
los documentos del contrato relativos al cdigo de permiso influenciar la
habilidad del contratista para expedir el proceso de permiso.

La Etapa de Licitacin
La etapa de diseo culmina con la fase de licitacin. Los planos y
especificaciones estn completos, ahora es hora de seleccionar el constructor y
firmar el contrato. El arquitecto produce mltiples juegos de documentos para la
distribucin a las contratistas durante la fase de licitacin. El arquitecto adems
enva un set de juegos al departamento de construccin para su aprobacin. La
aprobacin por el departamento de construccin ocurre al mismo tiempo que la
licitacin est tomando lugar a lo largo de las contratistas seleccionadas.

El proceso de licitacin competitiva y la firma del contrato fue

discutida en el Captulo 3, Tradicionalmente, el arquitecto coordina el proceso
de licitacin y asiste al propietario en hacer la seleccin del contratista. Una
instancia para proceder es alcanzada a la contratista ganadora, y ahora el
trabajo que har realidad la transformacin del diseo en realidad empieza.
La Etapa de la pre construccin

Hasta este punto, los nicos miembros de la construccin forman en equipo

quin ha sido involucrado con el proyecto son los estimadores. Ahora con
contrato hacia adentro da y un aviso provenir del dueo, es hora de causar los
dems de la pareja. Esto est cuando los estimadores omiten el trabajo para el
gerente de proyecto. El gerente de proyecto es el capitn del equipo de gestin
de la construccin. sta es la mayora de la primera vez probable que el
gerente de proyecto ha visto el trabajo, as es que la calidad de la informacin
pasada de estimador para el gerente de proyecto es de suma importancia.
Recuerde que el control de costos es uno de los componentes ms cruciales
de la tarea de gestin de la construccin, y la transferencia poco numerosa de
informacin aqu resultar en dolores de cabeza significantes para el equipo de
gestin de la construccin sobre la calle. Discutir estimar y su importancia en
detalle en el captulo 6, Costos Estimados de Proyecto.

El trabajo del gerente de proyecto en este punto es ajustar el curso de la accin

y atar cabos sobre la pareja que llevar este proyecto a travs a la terminacin
satisfactoria para todo festeja implicado. sta es la etapa de la pre construccin
(tambin el llamado arranque de trabajo), y est todo acerca de planear. No
puedo decir basta aproximadamente qu tan importante este es.
Desafortunadamente, a menudo esta fase de la pre construccin es rpida y
furiosa por restricciones del diario, y encontrar el que tiempo necesito para
crear un plan de campaa con creces muy meditado puede ser muy difcil.
Como dije ms temprano, recibir el aviso para proceder ha algo de como las
rdenes receptoras a destaca a las tropas y el equipo en una maniobra militar
urgente; El plazo es esencial, y usted siempre no tiene la gente o los recursos
que usted necesita enmendar por el momento usted los necesita. La mayora
de gerentes de la construccin le dirn que el arranque de trabajo y la
liquidacin de trabajo son los dos procesos ms difciles para manejar.
Echemos un vistazo a algunas de las tareas asociadas con el arranque o el
proceso de la pre construccin.
La llave para el buen planear de proyectos es la habilidad para anticipar
problemas de potencial antes de que se convierten en problemas reales. Es de
suma importancia que los gerentes de proyecto se tomen el tiempo
completamente para familiarizarse con los cometidos de proyecto y sacar de
entre manos un plan que finalmente encontrar las expectativas del dueo para
el tiempo, cost, y la calidad, mientras todava dndose cuenta de una
ganancia justa y equitativa para la empresa de la construccin.

Asignacin del Equipo del Proyecto

Una de las primeras tareas que deben ser atendidos por el director del proyecto
es poner juntos el equipo del proyecto. Dependiendo del tamao y la
complejidad de la tarea, el proyecto de construccin tpico tendr un jefe de
proyecto, administrador del contrato, superintendente general, tal vez un
asistente del superintendente, y al menos un ingeniero de campo. El equipo del
proyecto en el sitio es apoyado por el equipo de gestin de la oficina en la
forma de estimar, administracin de contratos, contabilidad, clculo del coste
del trabajo, y la nmina.

Los gerentes de proyecto de la construccin son a menudo responsables para

ms de un trabajo a la vez. Eso no est raro para ellos manejar de dos a tres
proyectos simultneamente, visitando cada uno en los intervalos apropiados.
Los superintendentes y los ingenieros del campo son asignados a trabajo de
nico a la vez y tpicamente permanezca en el sitio para la duracin del
proyecto. Una vez que el proyecto se completado, el equipo se desbandar, y
los miembros individuales sern asignados a diversos otros sitios de acuerdo
como se les necesite.
Tener el equipo de proyecto de la derecha hace toda la diferencia en el mundo
cuando se trata de un trabajo de buen funcionamiento. Los miembros deben se
llevan bien, se apoyan mutuamente, y ser capaces de trabajar juntos bajo
condiciones de estrs. El emplazamiento de la obra es un nico entorno, a
veces un ambiente duro y el equipo tiene que estar preparado para el reto. He
visto los proyectos en los cuales hasta 100 artesanos diferente estaban
tratando de hacer su trabajo en condiciones difciles intensamente: espacios
reducidos, la falta de recursos, y por tiempo limitado. Los nimos se acortan y
la frustracin es alto. Si usted es un miembro del equipo de gestin, es mejor
tener un relativamente alto "cociente de inteligencia emocional" debido a que
su capacidad de ser flexible y sensible superarn con creces los beneficios de
ser rgida y reactiva. Echemos un vistazo ms de cerca a los miembros
individuales del equipo y considerar sus respectivas funciones:

El gerente de proyecto (PM)

Como dicho anterior, el gerente de proyecto es el capitn del equipo. Los
gerentes de proyecto usualmente tienen que la experiencia extensiva en
construccin y grandes antecedentes en todos los aspectos de la gestin van
en procesin. Aunque el tamao de la compaa y el tamao del proyecto
finalmente influencian los derechos especficos del PM, generalmente el PM es
acusado con cuatro tareas fundamentales de gestin: Congregando al mejor
equipo posible para el proyecto, revelando el diario global de proyecto,
estableciendo el sistema de control de costos, y estableciendo un plan de
control de calidad. Los PM guan y dirigen el equipo de proyecto y monitorean
el diario, costo, y la calidad, haciendo ajustes tan necesitados para causar un
resultado exitoso. La responsabilidad del gerente de proyecto es doble: Deben
ocuparse de eso que las obligaciones deletreadas en los documentos del
contrato son por las que se responsabiliz para la satisfaccin del dueo, y
tambin deben hacer seguro que el proyecto echa a andar como eficazmente
como la ventaja posible, atractiva de cada oportunidad para salvar el tiempo y
el dinero para asegurar una ganancia justa y razonable para la empresa de la
construccin.

El administrador del contrato

Esta persona ayuda a ambos el gerente de proyecto y el superintendente con
muchos de los detalles del contrato especialmente las condiciones
generales y suplementarias del contrato discutidos en captulos 4, El contrato
de la construccin. Por ejemplo, el administrador del contrato puede tramitar
rdenes de progreso de pago de aplicaciones, de cambio, o envos en nombre
del gerente de proyecto. El administrador del contrato debe completamente
estar familiarizado con las condiciones del contrato, y con todas las formas
comunes, polticas, y procedimientos acostumbrados.
Superintendente
Si el director del proyecto es el capitn del equipo, entonces el superintendente
es el primer teniente. El superintendente es responsable de coordinar todas las
actividades de construccin en el lugar y mantener el proyecto a tiempo. Los
superintendentes deben estar muy bien informado cuando se trata de mtodos
y detalles de construccin, ya que se encargan de toda mano de obra directa y
los subcontratistas y deben asegurarse de que el trabajo cumple con los
requisitos de los pliegos de condiciones.
El superintendente tambin debe gestionar el flujo de materiales, suministros y
equipo para crear el entorno ms eficiente y productivo posible. Y, por
supuesto, la planificacin y la gestin de la seguridad es una funcin importante
para el cual el superintendente es responsable.

El superintendente es el punto de contacto de cada da para el propietario y

debe mantener buenas relaciones de trabajo con todos los representantes de
los propietarios. A veces esto puede ser el aspecto ms difcil del trabajo; sin
embargo, es crtico. Nada puede convertir un trabajo agria con mayor rapidez
que con el superintendente mal en el trabajo. Los das del superintendente de
la construccin agitada se han ido. Hoy en da el hombre o la mujer a cargo de
ejecutar el trabajo en el lugar deben ser tanto un diplomtico como un experto
en construccin.

Ingeniero de campo
Esta posicin de nivel de entrada suele ser el primer paso para convertirse en
un director de proyecto. Ingenieros de campo son responsables de manejar la
mayor parte de la documentacin que pasa a travs de la oficina de campo.
Por lo general, se asignan las tareas de elaboracin y seguimiento de las
solicitudes de informacin (RFI), los envios y planos de taller. (Estos tres
procesos se discuten en detalle en el captulo 7, "Administracin de
Contratos.") Tambin pueden ayudar con el diseo del proyecto, verificacin de
pagos, coordinacin subcontratista, y cualquier otra tarea que les asigne el
superintendente. Aunque el ingeniero de campo es una posicin de nivel de
entrada, el papel es vital en cada proyecto. (Por cierto, los ingenieros de campo
no son necesariamente licenciados ingenieros. El ingeniero de campo trmino
es simplemente un puesto de trabajo.)

Una vez que el director del proyecto ha establecido el equipo del proyecto, la
persona necesita para llevar a todos a la velocidad tan pronto como sea
posible, especialmente el superintendente. El primer ministro y el
superintendente por lo general pasan varias horas o incluso das juntos la
planificacin de los horarios en desarrollo de proyectos y estrategias para un
resultado exitoso. Es importante que se conviertan en lo ms familiar posible
con los dibujos, las caractersticas, el alcance del proyecto, el presupuesto y el
calendario, las ofertas de subcontratistas, y todos los dems aspectos del
trabajo. Una vez iniciado el trabajo, se puede acelerar a lo largo como un tren
fuera de control, y el capitn y primer teniente mejor que tengas un muy buen
plan en marcha para mantenerlo en pista!
El papel del superintendente es crtico. En aos anteriores, los
superintendentes, suban de las filas, primero trabajando en el campo como
obrero o artesano. Hoy un superintendente es ms probable que sea un
graduado de la universidad con un ttulo en ingeniera civil o gestin de la
construccin que tiene una inclinacin especial hacia el lado de las operaciones
de construccin. Buenas superintendentes valen su peso en oro, y las alzas en
realidad son a menudo entre los ms altos miembros pagados del equipo.

Debida Diligencia
La diligencia debida no es un trmino que es propiedad de la industria de la
construccin. Muchas industrias entienden el concepto. En trminos simples, la
diligencia debida es el proceso de identificacin de problemas o reas de
preocupacin que existen para que esos problemas puedan tenerse en cuenta
en la toma de decisiones que tiene lugar durante la etapa de preconstruccin.
Sorpresas, aumentan los riesgos y no son bienvenidos durante la construccin-
que obstaculizan el progreso del trabajo, impactando el horario, el costo, y en
algunos casos incluso la calidad del trabajo. La conclusin es que las sorpresas
se deben evitar a toda costa.
Investigacin del sitio
Aunque la debida diligencia se puede realizar con cualquier seccin de la obra,
producto o procedimiento, el rea de la construccin, donde la debida diligencia
es de suma importancia es con el trabajo del sitio. Ofertas de trabajo Sitio
principalmente con la limpieza del lugar, la clasificacin, y de excavacin y
generalmente se considera una de las divisiones ms riesgosas de trabajo.
Sorpresas como problemas ocultos geolgicos, materiales peligrosos, o restos
histricos pueden ser descubiertas despus de que comience el trabajo.
Cualquier cosa que el contratista puede hacer para mitigar condiciones
imprevistas asociadas con el sitio debe hacerse antes de que comience el
trabajo.
Pruebas de suelo e ingeniera.

Una de las prcticas ms confiables utilizadas para eliminar sorpresas

asociadas con condiciones subsuperficiales es pruebas de suelo. Los
propietarios deberan insistir en estas pruebas siendo conducidas, y los
diseadores deberan asegurar que los informes son hechos la parte de las
condiciones suplementales al contrato. El contratista concienzudo usar la
informacin en estos informes para correctamente poner un precio sobre el
trabajo y conducir el trabajo. Esta informacin comnmente es usada por
ingenieros civiles y estructurales disear varias mejoras de sitio y sistemas de
fundacin tambin.

Sin embargo, an un informe de suelo puede contener datos daados. Algunos

propietarios, para reducir el gastos encima de da a, confa en viejos informes
e informacin. Los resultados pueden ser desastrosos. Esto es a menudo el
caso clsico de un propietario o el diseador que ser mezquino y tonto de libra,
y los tribunales han visto ms que un caso donde tal tctica ha causado
millones de dlares en reclamaciones.
Ingeniera de Valor
La ingeniera de valor es un proceso que puede o no poder ser conducido
durante la fase de preconstruccin, dependiendo principalmente con lo cual
proyecta el mtodo de entrega es usado. En la oferta baja, el argumento " la
oferta de diseo construye ", el propietario realmente no le pide esta
evaluacin. Sin embargo, en los accesos ms integrados colaborativos, esto es
a menudo una rutina para conducir el valor el anlisis de la ingeniera como el
diseo est siendo desarrollado. En mi opinin, la ingeniera de valor es en
realidad uno de los servicios ms valiosos que un equipo directivo de
construccin puede entregar.

En este proceso, un anlisis cuidadoso es conducido del diseo, productos, y

materiales y su uso, instalacin, y la ejecucin para determinar si las soluciones
de diseo propuestas son realmente tras las mejores soluciones en relacin
con su coste. El objetivo la ingeniera de valor es de optimizar recursos de
alcanzar el mayor valor para el dinero siendo gastado. Los diseadores,
contratistas, construyendo profesiones, ingenieros, los representantes de los
fabricantes, y usuarios finales son contratados a la inspiracin repentina las
mejores soluciones posibles. Un equipo de proyecto que puede proponer
soluciones creativas y rentables realmente puede brillar y aade el valor
enorme al proyecto total.

Uno de los ms bajo recursos utilizados disponibles al equipo de diseo en el

desarrollo de su solucin es el contrato del personal de campaa quien en
realidad instala los sistemas, el equipo, y productos especificados y los
usuarios finales que en realidad usan la facilidad cada da. Ellos pueden
proporcionar la gran perspicacia en lo que trabajos y que no trabaja, pero
alguna vez raras veces apelan a participar en las discusiones de equipo de
diseo.
 Adquisicin de Quemado por Informacin Mala

Recientemente, un amigo mo de constructor de encargo de casa construa un

costumbre hermoso a casa sobre una ladera de Santa Brbara en California.
Poniendo un precio la clasificacin y la excavacin para la oferta, el contratista
confi en los grados y elevaciones en el plan de sitio proporcionado por el
arquitecto. Despus de la adquisicin del proyecto, el contratista continuconstruir
hacia fuera el banco. Conversacin sobre sorpresas grandes!

Cuando el contratista pregunt al arquitecto donde l consigui su informacin para

el plan de sitio, el arquitecto indic que era de fotografas areas. La exactitud de
grados de sitio presentados en una fotografa area puede ser contada sobre slo
dentro de 5 pies (ms o menos) la gama a lo ms. Cuando usted trata de situar una
casa bastante grande sobre la cima de una relativamente pequea cima, 5 pies
hacen toda la diferencia en el mundo. El contratista confi en la informacin que el
arquitecto haba provedo y por lo tanto no era obligado del error. Sin embargo, el
arquitecto fall en el proceso de diligencia previsto, y, lamentablemente, el
propietario fue dejado para pagar un precio significativo. El contratista, que ser el
portador de las noticias malas, fue puesto en una posicin muy incmoda y hecho
voto que l nunca otra vez confiara en la informacin de sitio proporcionada en los
pliegos de condiciones sin primer hacer por comprobaciones y revisiones para l. Si
l supiera que las elevaciones de plan de sitio fueron tomadas de fotografas areas
en vez de haber averiguado por prcticas de inspeccin de estndar, l habra
esperado un margen grande de error y no habra seguido con el proyecto hasta que
toda la informacin proporcionada en el plan de sitio pudiera ser verificada. Esto era
una leccin costosa para todo complicado y retras el trabajo bastante
La Permisin y Proceso De inspeccin
Como mencionado antes, antes de que la construccin puede comenzar,
construyendo permisos debe ser publicado por la autoridad de edificio local.
Esto es probablemente el aspecto solo ms crucial del proceso de
preconstruccin. Aunque el propietario pueda asegurar permisos de edificio
antes de que el proyecto sea soltado para ofertas, en la mayor parte de casos
esta tarea tpicamente es manejada por el equipo directivo de construccin. Si
esta tarea es manejada mal, el proyecto entero es en peligro para el fracaso.

El tiempo es esencial sobre prcticamente cada proyecto de construccin. Un

permiso retrasado ha hecho que muchos contratistas den vuelta antes de hora.
Lamentablemente, incluso cuando el contratista est sobre la cima del proceso
de permisin, las circunstancias ms all de su control pueden lanzar un tirn
de mono en los trabajos. Por ejemplo, nuevolas exigencias de cumplimiento o
regulaciones de reglamentacin de construccin revisadas tpicamente harn
que el proceso sea aplazado.

El equipo directivo de construccin debe ser vigilante en la persecucin de la

liberacin de permiso de edificio oportuna. El permiso de edificio establece la
lista de inspeccin para el proyecto. El nmero de inspecciones requeridas
depende de la jurisdiccin de autoridad de edificio y el tipo de proyecto. Es muy
importante que el superintendente ser totalmente consciente de las exigencias
de inspeccin unidas al proyecto. Ms informacin en cuanto a inspecciones
ser presentada en el Captulo 8, " Operaciones de Construccin y la Direccin
de Sitio de Trabajo. "

La Etapa de Adquisicin
Procurar medio de comprar u obtener. La etapa de consecucin de direccin de
construccin a menudo es mencionada " la adquisicin de la parte hacia fuera "
el trabajo o la compra del trabajo, materiales, y el equipo tuvo que completar el
proyecto. Mucha funcin de direccin de construccin tiene que ver con
contratos de contratos directivos para asegurar el trabajo y las profesiones
tuvieron que realizar el trabajo y contratos para asegurar los materiales y el
equipo que ser colocado sobre el proyecto. Los dos instrumentos primarios
asociados con este esfuerzo son subcontratos y rdenes de compra.
La operacin de consecucin puede ser un proceso muy simple manejado en
una base local por el superintendente, o esto puede ser un departamento
principal o la divisin dentro de la empresa de construccin por el cual compra
son hechos sobre un nivel regional o nacional. Algunos proyectos garantizan
una combinacin de ambos accesos. En el negocio de construccin de casas,
por ejemplo, empresas mismas grandes nacionales tpicamente tienen
departamentos de consecucin que compran el trabajo y materiales para unos
cientos de casas a la vez, asegurando los mejores precios disponibles en una
base nacional.De otra parte, sobre un complejo alto de oficina u otro proyecto
grande comercial, el superintendente puede comprar las pequeas cantidades
de materiales mixtos, como trastos viejos para la madera que se obstruye de
un suministro de edificio local, o puede alquilar el trabajo local para un pequeo
artculo de contrato, como calafatear. Sin embargo, compras ms grandes
materiales como la formacin de acero podran ser hechas por la estimacin, la
compra, o el departamento de consecucin atrs en la oficina principal. Esto
depende del tamao del trabajo y el tamao de la organizacin de construccin
que controla el trabajo. Los uno o el otro camino, la consecucin de proyecto
constituye la mayor parte del coste directo asociado con el proyecto de
construccin.Ir a brevemente a mirar los dos instrumentos primarios para
manejar esta parte del trabajo. Cada uno ser explicado con mayor detalle en
los Captulos 6 y 7.

Subcontratos
Hoy, muy pocos contratistas generales que auto realizan el trabajo de
construccin que en realidad construye la estructura. Los Contratistas
comerciales generalmente compran el trabajo por subcontratos. Durante el
proceso de puja, vara la oferta de contratistas comercialespara varias
secciones de trabajo. Estas ofertas (por lo general el ms bajo de las ofertas
sometidas) consisten en que es colocado en el precio del contratista general al
propietario en la oferta del contratista. En este punto, no hay ningn contrato
entre el contratista general y el contratista comercial. Hay solamente una oferta
de servicios (a veces incluyendo materiales) en un precio especificado. Una
vez que el contratista general es determinado para ser el ganador del trabajo,
el contratista seleccionar que negocian a contratistas para alquilar para hacer
el trabajo del proyecto. Un subcontrato es ejecutado con cada uno de estos
contratistas comerciales.

Una parte grande del trabajo del equipo de proyecto debe manejar cada uno de
estos subcontratos - para ver que todas las condiciones del contrato son
adheridas a y que el trabajo es realizado conforme a los proyectos y datos
especficos. Este proceso ser explicado detalladamente en Captulos 6, 7, y 8.

NOTA: Seleccionando a subcontratistas, el precio es slo uno de los

factores para considerar. Muchos contratistas generales han
determinado que es a veces mejor renunciar al licitador bajo y escoger a
un subcontratista con una reputacin para el servicio excelente y la
seriedad, incluso si su precio es un poco ms alto. No es inslito para
contratistas generales y subcontratistas desarrollar alianzas
estratgicas basadas sobre la experiencia pasada.

rdenes de compra
Casi cada negocio es familiar con el concepto de rdenes de compra. Un orden
de compra es un acuerdo entre un vendedor y un cliente para proporcionar los
ciertos productos que encuentran una especificacin particular para un precio
especificado. Los rdenes de compra trabajan en la construccin de mismo
camino ellos trabajan en otros negocios.

Como usted sabe, hay cientos de productos y materiales que entran en

construyendo una nueva estructura o la facilidad. El cuidado levanta todas
estas rdenes y las fechas de entrega son un desafo imponente, pero uno
crtico. Las desgracias de orden y entregas retrasadas han hecho que muchos
empleos sufran consecuencias costosas para el contratista y el propietario.

Una estrategia usada por contratistas para mejor manejar este proceso asigna
a un miembro del equipo de proyecto funcionar como el despachador de orden
de compra. La responsabilidad de esta persona es de enfocar la lista de
consecucin en relacin con el progreso de construccin y rastrear rdenes de
compra y entregas. El fracaso en esta rea puede ser devastador al xito del
proyecto. Este asunto ser visitado de nuevo en Captulos 7, 8, y 9, " la
Planificacin de Proyecto y la Planificacin. "
La Etapa de Construccin
Una vez que el trabajo est listo para comenzar, el superintendente le llamar
para una pre-construccin cumplir con todos los subcontratistas y los
principales proveedores de materiales. Esta reunin esencialmente establece
las normas bsicas para el trabajo conjunto. el superintendente tambin utiliza
esta oportunidad para repasar cuestiones como la secuenciacin de trabajo ,
las horas de trabajo , almacenamiento de materiales , control de calidad , el
acceso al sitio , y muchos otros temas pertinentes .
Estas primeras reuniones en el lugar de ayudar a establecer el tono para todo
el proyecto. Es importante para establecer un ambiente de confianza y
cooperacin derecha en la delantera. Comienzo con el pie equivocado por ser
demasiado exigente y rgida no hacer para una agradable relacin de trabajo
en el futuro. Recuerde, cada proyecto de construccin rene a un nuevo grupo
de personas, la mayora de los cuales estn trabajando juntos por primera vez.
Hay una enorme cantidad de coordinacin entre los oficios que deben tener
lugar durante la construccin, y los realmente buenos superintendentes saben
que tienen que pasar relaciones casi tanto tiempo como la construccin que
pasar la construccin de las instalaciones. Captulo 8 proporciona mucho ms
detalle con relacin a la gestin de las operaciones del da a da asociados a la
fase de construccin del proyecto.

Movilizacin
La movilizacin es todo acerca de la creacin y preparacin para iniciar la
construccin.
La construccin no puede comenzar hasta que todo el personal adecuado,
materiales, y equipos estn en su lugar. Esta es una parte muy importante del
proceso porque que prepara el escenario para todo lo que es seguir. La
actividad de movilizacin se discute a menudo perteneciente a la divisin 01
Requisitos Generales de las especificaciones referenciados en el Captulo 4.
Las siguientes son algunas de las actividades que se deben hacer durante el
proceso de movilizacin:
 Configurar la oficina de campo.
Configurar instalaciones de almacenamiento temporal.
Asegure el sitio.
Organizar estacionamiento adecuado y el acceso al sitio.
Desarrollar un plan de manejo de materiales y.
Asegure elctrica temporal, agua, y el servicio telefnico.
Arreglos para basura y remocin de escombros.
Proveer y colocar baos porttiles.
Instalar sealizacin trabajo y barricadas.
Ensamble personal de la encuesta y de diseo.
Confirmar agencias de pruebas y personal.
Establecer sistemas de gestin de los sitios de trabajo.
Establecer programas de seguridad y protocolo.
Obtener y pagar por todos los permisos requeridos.

Puesta en escena y planes de diseo

Direcciones Movilizacin todas las actividades que usted debe lograr el fin para
iniciar la construccin. Pero, dnde vas a poner todos estos materiales,
equipos, instalaciones de oficinas mviles, contenedores de basura, baos
porttiles, almacenamiento remolques y similares? El superintendente debe
formular y diagramar un diseo de sitio plan y estrategia de puesta en escena
que proporcionar la mayor productividad y eficiencia de movimiento. Usted
recibir un aspecto mucho ms de cerca a este requisito en el Captulo 8,
incluyendo algunos de los factores que se consideran al tomar decisiones de
diseo de sitio. Para en este momento, slo tener en cuenta que la
organizacin y el diseo del proyecto general sitio de hecho afectar qu tan
bien el producto de construccin.

Puesta en escena y planes de diseo

Direcciones Movilizacin todas las actividades que usted debe lograr el fin para
iniciar la construccin. Pero, dnde vas a poner todos estos materiales,
equipos, instalaciones de oficinas mviles, contenedores de basura, baos
porttiles, almacenamiento remolques y similares? El superintendente debe
formular y diagramar un diseo de sitio plan y estrategia de puesta en escena
que proporcionar la mayor productividad y eficiencia de movimiento. Usted
recibir un aspecto mucho ms de cerca a este requisito en el Captulo 8,
incluyendo algunos de los factores que se consideran al tomar decisiones de
diseo de sitio. Para este momento, slo tener en cuenta que la organizacin y
el diseo del proyecto general sitio de hecho afectar qu tan bien el producto
de construccin.
Un montn de preguntas y solicitudes de informacin van a surgir en relacin la
intencin de los planos y especificaciones, y es el trabajo del equipo del
proyecto para obtener las respuestas y aclarar aspectos confusos de la obra
para mantener las cosas en movimiento hacia adelante. El equipo trabaja en
conjunto para secuenciar todas las actividades y coordinar todo los esfuerzos
de los diversos oficios de la construccin, proveedores de materiales,
inspectores de la construccin, y funcionarios de seguridad, ajustar el horario a
medida que avanzan.
Tabla 5.1 destaca algunos de los elementos de trabajo tpicos asociados con
varios elementos de construccin. Tenga en cuenta que cada elemento de
trabajo puede requerir la coordinacin de varios oficios de la construccin y
numerosos materiales. Por ejemplo, una norma fundacin puede incluir
excavacin, encofrado, relleno de refuerzo, concreto, mampostera, anclas, e
integra. Cada proyecto requiere la gestin y coordinacin de cientos de
materiales y actividades en el lugar de trabajo todos los das, por no hablar de
toda la personas y personalidades involucradas. Es un reto impresionante, por
decir lo menos.
La Etapa de Post-Construccin
Se podra pensar que una vez que la construccin se ha completado, el trabajo
ha terminado. No bastante. Al igual que cuando se cocina y servir a una
magnfica cena para una sala llena de personas, todava tienen que limpiar
despus. La etapa posterior a la construccin es la etapa de limpieza. Es muy
importante que esta etapa ser manejada con tanta energa y entusiasmo como
la puesta en marcha y las operaciones del proyecto, debido a que un desliz
aqu puede tener costosas consecuencias en el futuro. Y siempre hay que
recordar que no importa lo bien que la primera el 90 por ciento asisti, si
cometes errores y soltar la bola durante el ltimo 10 por ciento del trabajo, eso
es todo lo que el propietario recordar. El equipo an tiene una serie de tareas
para administrar antes de que puedan llamarlo un abrigo.

El cierre del proyecto

El paso final en el proceso de construccin es el cierre del proyecto. Como
previamente dicho, junto con el inicio del proyecto, este paso menudo se
convierte en la ms difcil de gestionar. Esta es la etapa donde todos los cabos
sueltos quedan atendidos como la construccin equipo prepara la instalacin
para la ocupacin por los usuarios finales. Este es el momento cuando el
contratista se convierte el edificio al propietario. Sin embargo, antes de que el
propietario en realidad tome posesin de la instalacin, hay una serie de pasos
secuenciales que deben ser realizadas por el contratista. El equipo de gestin
de la construccin debe complete la siguiente lista de procedimientos estndar
finales antes de que puedan celebrar la realizacin de un trabajo bien hecho:

Punchout del Proyecto

terminacin sustancial
Inspeccin final
cdula de habitabilidad
Puesta
Documentacin final
conclusin final
Como se pueden imaginar, cierre del proyecto a menudo puede ser un
momento de gran tensin y ansiedad por parte del equipo de gestin de la
construccin y el personal del propietario.
El propietario est ansioso para mudarse, y el equipo del proyecto suele ser
ansioso por moverse con el siguiente trabajo. Se convierte en especialmente
estresante si los horarios de algunos propietarios importante evento como una
"gran apertura" o, con la construccin de escuelas, el inicio de un nuevo ao
acadmico. Las fechas para estos eventos se establecen con mucha
antelacin, y por lo general hay muy poco margen de maniobra si las cosas no
van bien para el contratista como el trabajo se mueve hacia la terminacin.
Esto es cuando la gestin de la proyecto se convierte en un verdadero reto y
estrategias creativas entran en juego con el fin para cumplir con los plazos
crticos. Los autobuses escolares estarn llegando con nios si el contratista
est listo o no.
El punchout de proyecto
Al final de cada proyecto hay siempre artculos menores de trabajo que debe
ser tomado les importan de. Pueden incluir pocos artculos que han sido
pasados por alto, como la instalacin de un gancho de la tnica o un tope de
puerta, o reparaciones menores o unos ajustes, como reemplazar una loseta
agrietada. Cada uno de estos artculos deben ser en los que se puso la
direccin antes de que el proyecto sea aceptable para el dueo.
La actividad del punchout de proyecto es manejada a travs de una lista del
punzn de proyecto. La lista del punzn contiene todos los artculos de trabajo
continuando siendo hecha para completar el proyecto. La lista es una
recopilacin de observaciones notadas por el dueo, diseador, y contratista
como dirijan la revisin formal de proyecto. El desafo para el equipo de gestin
de la construccin es emplazar todos los comercios diversos complejos para
regresar al proyecto para ajustar, arreglar, o completar a la multitud de artculos
pequeos que necesitan atencin. Como usted podra adivinar, sta no es una
tarea fcil la mayora de subcontratistas estn adecuadamente en su forma
para iniciar su siguiente trabajo y no lo haran realmente ms bien no estorbe
algn trabajo pequeo de molestia tem. Sin embargo, para el dueo, la
atencin para estas marcas de pequeas cosas toda la diferencia en el mundo.
Y la terminacin de la lista del punzn es de importancia considerable para el
contratista general porque la terminacin de la lista finalmente conduce a la
liberacin del pago final. El retraso en esta etapa del proyecto no es de ninguna
consecuencia menor. Justamente cmo queda esta tarea desafiante
administrada se discutir en el detalle mayor en el captulo 7.

NOTA: La lista del punzn

Los ajustes menores, las reparaciones, y los detalles de trabajo
que debe estar hecho antes de la terminacin sustancial puede ser
logrado. La lista est preparada conjuntamente por el dueo, arquitecto,
y contratista.
El arquitecto confirma la terminacin de cada artculo en la lista.
La terminacin de proyecto
Cada proyecto tiene un comienzo y un fin. El aviso a proceder define el
principio del proyecto. Sin embargo, hay pasos dobles para definir el fin del
proyecto.

La terminacin sustancial
La terminacin sustancial es el primer paso. La terminacin sustancial
ocurre despus de que el trabajo de lista del punzn ha sido completado
y es aprobado por el arquitecto. En este punto, el arquitecto determina
que la facilidad nueva puede ser utilizada para su propsito pretendido y
realmente los asuntos un certificado formal de terminacin sustancial.
Esta fecha es de suma importancia porque seala el fin oficial del
proyecto y establece el comienzo del perodo de la garanta. Ahora todos
los pagos debido al contratista son a los que se lanz al mercado, a
excepcin de una retencin llamada porcentual pequea. (Las
retenciones tambin sern de las que se ocup en ms detalle en el
captulo 7.)

La terminacin final
La terminacin final est consumada que despus de todo los requisitos
remanentes del contrato han sido por los que se responsabiliz, como la
emisin de todo trabajo de oficina final y la documentacin (los manuales
de garantas, del producto, etctera). Este paso se certifica tambin por
el arquitecto y establece la liberacin de todos los pagos remanentes
debido al contratista.

NOTA: La terminacin sustancial El punto en el cual todo trabajo de la

lista del punzn ha sido completado y el dueo puede ocupar o puede
tomar posesin de la facilidad nueva.

Comisionando Un proceso de prueba y comprobando todo equipo y

sistemas dentro de la facilidad al final de un proyecto para asegurar
funcionamiento correcto y operacin. Esto tambin puede incluir el
entrenamiento de empleados del dueo en la operacin y el
mantenimiento del equipo
El certificado de ocupacin
Despus de que el arquitecto emita el certificado de terminacin sustancial, el
contratista o el arquitecto demandar la inspeccin final por el oficial edificador.
El oficial edificador entonces emite un certificado de ocupacin (CO). Este
dispositivo regulador significa que todos los requisitos de cdigo de seguridad
de vida son por los que se responsabiliz antes de cualquiera ocupando el
edificio. La preocupacin primaria es que el edificio est seguro para ocupar. El
dueo no puede llegar a una nueva casa hasta que este certificado sea
expedido. Algunas veces un CO condicional puede ser expedido permitiendo al
dueo para ocupar una porcin de la facilidad antes de la terminacin de la
facilidad entera.

Comisionando
Cuando usted compra un coche nuevo, usted necesita un poco de instruccin
acerca de su diseo y el rodaje antes de usted lo puede manejar. Asimismo,
hay muchos reas de operacin a todo lo largo de una facilidad nueva que
necesitan estar clarificadas para los dueos. Este proceso se llama comisionar
y puede estar bajo la direccin del contratista general, por subcontratistas bajo
la direccin del contratista general, o por los arquitectos o los ingenieros
involucraron en el proyecto. Primer, comisionar es un proceso de sistemas
duros y el equipo para asegurarse que son todos trabajar correctamente antes
de voltear la instalacin para el dueo. Este proceso puede ser tan simple
como corredor el lavaplatos, probando el acondicionador de aire en una casa
nueva, o como el complejo como poner en marcha turbinas enormes en una
facilidad hidroelctrica.

La segunda parte de la tarea que comisiona se ocupa de entrenar a los

empleados del dueo en la operacin y el mantenimiento del equipo y sistemas
instalados en la facilidad nueva. Porque el contratista es responsable para el
equipo y su operacin al menos durante el perodo de la garanta, es una parte
de suma importancia de liquidacin de proyecto y no debera ser a la que se
dio menos de lo debido. Est del mejor inters del contratista para la marca
seguro tan todo dueo que cuerpo administrativo fue a la carga con funcionar
los sistemas nuevos trae entre manos acelerar referente a su funcin y recibir
los manuales correctos de operacin.

Documentacin final
Perseverando en la analoga del coche, cuando usted compra un coche nuevo,
est acostumbrado a encontrar el manual de un dueo en la guantera. Cuando
usted basa una facilidad nueva, hay tambin un set de documentos entregados
para el dueo que podra compararse al manual de un dueo, excepto que el
producto es sustancialmente mayor y ms complejo que un coche. Una parte
de la documentacin asociada con el vuelco de una facilidad nueva incluye l
despus de:
Las garantas
Los manuales de operacin
La inspeccin y prueba informaciones
Como los dibujos construidos o los dibujos sin precedente

Aunar esfuerzos que todo este trabajo de oficina para la distribucin al final del
proyecto puede tener un ao de edad de los aspectos ms tediosos del trabajo.
Por esta razn, es siempre de ayuda a tener un buen administrador del
contrato en el equipo de proyecto. La gestin de este esfuerzo se discute en
ms all el detalle en el captulo 7.

NOTA: Como los dibujos construidos

Registre dibujos completados por el contratista y puesto de encima para
el dueo al final del proyecto identificando cualquier cambio o
cualesquier ajustes hechos a las condiciones y las dimensiones del
trabajo relativo a los planes originales y las especificaciones.

Mudanza del Propietario

Finalmente, usted se ha mudado a travs de todas las etapas del proceso y ha
volteado las llaves para el dueo. ste es siempre un tiempo excitante para el
dueo. Mantngase en mente, sin embargo, eso con todo el traslado en las
actividades viene suena, abolla, y raspa para los finales nuevos. Eso est que
es usual para el contratista para el inventario cualquier piezas de recambio y
los materiales excedentes se asociaron con el proyecto, algo semejante como
un galn parcial de pintura, una mitad la caja de las de loseta, o algunos tejas
del cielo raso, y el permiso de ausencia ellas la parte trasera. Con estos
materiales adicionales, los empleados de mantenimiento del dueo pueden
hacer el toque arriba de las reparaciones que son inevitables cuando mobiliario
y equipo est siendo empujado aproximadamente y apartado de un empujn en
lugar.

El Perodo de la Garanta
La mayora de contratos de la construccin contienen garantas. De un punto
de vista legal, hay dos tipos de garanta con los que el profesional de la
construccin debe estar preocupado: Exprese garantas (escrito en el contrato)
y garantas implcitas (establecido o requerido por ley). Las garantas expresas
se ocupan en su mayor parte del arte e instalaciones fsicas. Lo siguiente es
ejemplos de garantas expresas rutinariamente incluidas en contratos de la
construccin:
Una garanta que el trabajo ser realizado en una manera buena y
concienzuda
Una garanta que los materiales sern nuevos y de buena calidad
Una garanta a la que el trabajo se conformar los requisitos de los
documentos del contrato

Las garantas implcitas de acuerdo construccin principalmente con los

productos, materiales y equipos instalados en las nuevas instalaciones, tales
como electrodomsticos, equipos u otros bienes instalan normalmente por los
subcontratistas. La mayora de estos son lo que se conoce comnmente como
garantas del fabricante. Sin embargo, el contratista es responsable ante el
propietario, si el producto falla. En tal caso, el contratista primero mirar al
subcontratista y entonces al fabricante para respaldar la garanta. Los
siguientes son ejemplos de las garantas implcitas comunes en la
construccin:

Una garanta de idoneidad para un propsito en particular (que los

productos servirn uso previsto del comprador)
 Una garanta de comercializacin de bienes (que la mercanca ser de al
menos calidad media y se ajustan a las etiquetas o publicidad sobre el
producto)

Como se seal anteriormente, el perodo de garanta se inicia inmediatamente

despus de que el certificado de terminacin sustancial ha sido emitido por el
arquitecto. La mayora de los contratos requieren un perodo mnimo de
garanta o la correccin de un ao en la mayora de las instalaciones en el
proyecto. Muchos productos llevan una garanta del fabricante ms que eso. Es
en el mejor inters del contratista a estar muy familiarizado con los requisitos
de la garanta del contrato, tanto desde la gestin y el punto de vista legal. El
equipo de proyecto real muy probablemente no participar directamente en la
gestin de cualquier trabajo de garanta en el proyecto, sino que ser el
escenario para la realizacin de esa actividad mediante la recopilacin,
preparacin y distribucin de toda la documentacin de garanta para el
propietario en el final del proyecto. En realidad, esto puede ser una tarea de
enormes proporciones dada la cantidad de subcontratistas involucrados y los
distintos equipos instalados, pero es uno que debe ser coordinado, no
obstante.

NOTA: Es de suma importancia para el para contratista comunicar una

distincin cristalina entre punchout y la garanta. Si esta lnea se pone
borroso aun en lo ms leve, entonces causar una pesadilla para el
equipo de gestin de la construccin. Obviamente, habr artculos
menores de trabajo que aparecen despus de que la lista del punzn
sea completa. Sin embargo, deberan ser a los que se dirigi la palabra
bajo los comestibles de la garanta. Ninguno de los artculos nuevos
deberan agregarse para la lista del punzn despus de la revisin final.
De otra manera, no habr fin para la operacin del punchout, y el
contratista nunca lograr terminacin sustancial.
Evaluacin de Proyectos
Este es el ltimo paso en la etapa posterior a la construccin. La evaluacin de
proyectos es una oportunidad para que el equipo de gestin de la construccin
para interrogar el proyecto y considerar lo que funcion y lo que no funcion.
Este paso muy valioso permite que las lecciones aprendidas a ser transmitida a
otros equipos del proyecto. La informacin relativa a los subcontratistas y
desempeo de los proveedores, fallas de equipos, meteduras de pata de
inspeccin, o las relaciones propietario
cuestiones son grano para el molino. Por desgracia, este importante paso rara
vez se ejecuta. Los miembros del equipo son todos fuera para el siguiente
trabajo, y la sabidura nunca llega comunicarn a la organizacin en su
conjunto. Esta es una costumbre que siempre he tratado de institucionalizar
dentro de mi propia compaa y que creo que debe ser desarrollado como un
procedimiento operativo estndar para las empresas de construccin. Voy a
hablar de la evaluacin de proyectos con mayor detalle en el captulo 10,
"Performance Monitoring Project".

El Proyecto Exitoso
Menos mal! Por fin! Ajustamos el ltimo pomo, entregamos la ltima garanta,
y entregamos las llaves. Pero espere un minuto, slo porque el entra y toma de
ocupacin de la instalacin, no significa que el trabajo del contratista se hace.
Por un lado, el contratista deber organizar un plan para hacer frente a
artculos de la garanta de devolucin de llamada y temas de una manera
sistemtica y oportuna. Adems, siempre es en el mejor inters del contratista
para mantenerse en contacto con el cliente y asegurarse de que estn
satisfechos con el producto final. La comunicacin constante y el contacto
despus de que el propietario se mueve en debe atar de nuevo en la estrategia
global de marketing de la compaa. Cuesta mucho menos para permanecer
conectado a un cliente que ya tiene que lo hace para atraer a una nueva, y
todos sabemos que la boca boca-a-es la mejor publicidad que puede tener. Por
supuesto, si el propietario no est satisfecho, que tambin influyen en su
mercado. Por lo tanto, antes de pasar a los detalles de las diversas funciones
de gestin de la construccin, vamos a analizar lo que constituye un proyecto
exitoso.

Medir el xito del proyecto

En realidad, hay dos puntos de vista cuando se trata de medir el xito del
proyecto. En primer lugar, el proyecto ha cumplido los requisitos del propietario
de la esttica, la funcin, el costo, la calidad y el tiempo? Y en segundo lugar,
hizo que el contratista haga un beneficio justo como estaba previsto? Si la
respuesta a ambas preguntas es s, entonces el equipo del proyecto puede
reconocer una victoria por todas partes. Sin embargo, hay muchos pasos
involucrados en la entrega de un proyecto de una idea a la ocupacin, y
muchas personas involucradas, tambin. A veces este proceso va bien; otras
veces, el proceso es un largo viaje, lleno de baches. Muchos factores influyen
en el resultado, pero hay fundamentalmente dos criterios que contribuyen al
xito general: un buen diseo y direccin de obra excelente. Djame ponerlo de
esta manera: incluso el mejor equipo de gestin de la construccin tendr un
tiempo difcil la entrega de un mal diseo para el propietario sin rdenes de
cambios dolorosos y retrasos en el programa. Sin embargo, incluso un gran
diseo corre el riesgo de sufrir bajo la direccin de un equipo de gestin de la
construccin mediocre. De cualquier manera, espero que pueda captar lo
importante que es para el dueo de tomar decisiones inteligentes a lo largo del
camino al seleccionar el mejor diseo y el mejor equipo de construccin
disponible. Exprimir
el equipo de diseo en la delantera por bajo Balling su cuota en un esfuerzo por
ahorrar dinero slo demostrar ser extremadamente caro cuando el diseo
tiene que ser subsanada en el campo. Del mismo modo, las expectativas poco
realistas sobre horario, costo, calidad o frustran el equipo de construccin y, a
menudo resultan en conflicto innecesario y disensin.

Trminos que debe conocer

Planos de construccin
La terminacin sustancial
Puesta en marcha
Condiciones imprevistas
Lista de verificacin
Dibujos de trabajo

Preguntas de repaso
1. Nombre las cuatro etapas fundamentales del proceso de gestin de la
construccin despus de la etapa de diseo.
2. Cules son las cuatro etapas distintas del proceso de diseo?
3. Cmo afecta la calidad de los dibujos de diseo afecta la calidad de la
construccin?
4. En relacin con la construccin, lo que se entiende por el trmino de debida
diligencia?
5. Cules son los dos instrumentos de adquisicin utilizados para comprar el
trabajo de construccin?
6. Nombre al menos tres posiciones que componen los miembros del equipo de
gestin de la construccin en el sitio.
7. Qu ocurrencia marca el fin oficial del proyecto?
8. Cul es el nombre de la herramienta que se utiliza para realizar un
seguimiento de y gestionar la realizacin de todos los cabos sueltos, pequeas
reparaciones, ajustes y elementos que faltan al final del proyecto?
9. Qu es la ingeniera de valor, y cul es su propsito?
10. Por qu es importante tener una clara distincin entre el punchout
proyecto y el perodo de garanta?