CAPITULO IX CONTRATOS PREPARATORIOS 1.

Definicin El Cdigo Civil de 1984, ha consagrado

la institucin de los contratos preparatorios, como el comn denominador de cualquier
contrato que se desee celebrar en el futuro, y se reduce, en consecuencia, a preparar y
asegurar situaciones jurdicas que comprometen a las partes a la formalizacin o ejecucin de
un contrato posterior. Su funcin es de garanta para asegurar el cumplimiento de un contrato
a realizarse a futuro. Se utiliza normalmente un contrato preparatorio cuando existen algunas
dificultades de hecho o de derecho que impiden concluirlo en el mismo acto, pero s resulta
recomendable que las partes aseguren su celebracin futura. Los contratos preparatorios
pueden aplicarse a cualquier contrato, como puede ser a un mutuo, compraventa,
arrendamiento, o cualquier otro de cualquier naturaleza. 2. Caractersticas fundamentales a.
Carecen de un fin econmico propio inmediato. b. Constituye el acuerdo de la voluntad de las
partes de asegurar un contrato futuro. c. El objeto de estos contratos es que las partes se
obligan a hacer un contrato definitivo a futuro. d. El plazo a futuro es de un ao, renovable. 3.
Clases de contratos preparatorios a. Compromiso de contratar. b. Contrato de opcin. a. El
compromiso de contratar El Art. 1414 del C.C. lo define como el compromiso de las partes de
celebrar un contrato definitivo en el futuro. Se le conoce como precontrato, promesa de
contratar, contrato preliminar o antecontrato. Es la vinculacin jurdica de ahora para
concluirlo a futuro. Tiene la ventaja de que confiere a las partes la facultad de exigir la
conversin de la promesa o compromiso en el contrato definitivo, asegurando as su potencial
eficacia. 1. Elementos esenciales del compromiso El compromiso de contratar debe contener
por lo menos, los elementos esenciales del contrato definitivo, tales como las partes que
intervendrn en ambos contratos, el objeto del contrato, el precio, o el plazo. Otros elementos
o algunos de ellos pueden faltar y definirse en el definitivo. 2. Plazo mximo del compromiso a.
El compromiso ser no mayor de un ao y cualquier exceso se reducir a este lmite. A falta de
plazo convencional, ser de un ao. b. Al vencimiento del plazo puede ser renovado por otro
plazo no mayor de un ao. 3. Injustificada negativa a celebrar el contrato definitivo La
injustificada negativa del obligado a celebrar el contrato definitivo dentro del plazo previsto,
otorga a la otra parte, alternativamente, el derecho a: a. Exigir judicialmente la celebracin del
contrato. b. Dejar sin efecto el compromiso de contratar. En cualquiera de los casos, hay lugar
al pago de la indemnizacin por daos y perjuicios causados. b. El contrato de opcin Por este
contrato, una de las partes queda obligada a celebrar en el futuro un contrato definitivo, y la
otra parte tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no. La opcin es un contrato completo, de
naturaleza peculiar, porque es preparatorio del contrato definitivo y slo cumple su objetivo
una vez que se celebra. 1. Las partes del contrato a. Sujeto activo: es la parte que tiene el
derecho de ejercitar la opcin; se le denomina, optante. b. Sujeto pasivo: es el deudor, es el
que est obligado a celebrar el contrato definitivo. Se le denomina, opcionista. 2. Otras clases
de opcin a. Opcin recproca: cuando se ha pactado que la opcin de celebrar o no el
contrato definitivo, pueda ser ejercitada indistintamente por cualquiera de las partes. b.
Opcin con reserva de beneficiario: cuando se ha pactado que eh optante se reserva el
derecho de designar la persona con la que se establecer el vinculo definitivo . 3. Elementos
definitivos El contrato de opcin debe contener todos los elementos y condiciones del
contrato definitivo. Esta es una de las ms importantes diferencias que tiene la opcin con el
compromiso de contratar. En la opcin deben pactarse todos los elementos y condiciones del
contrato definitivo y no nicamente los elementos esenciales. 4. Plazo mximo Toda opcin
est sujeta al plazo mximo de 6 meses y cualquier exceso se reduce a este limite. Es permitida
la renovacin por un plazo no mayor de seis meses. 5. Formalidad de los contratos
preparatorios El Art. 1425 del C.C. establece que los contratos preparatorios son nulos si no se
celebran en la misma forma que la ley prescribe para el contrato definitivo, bajo sancin de
nulidad. La norma se basa en el principio de la unidad de la forma, con el propsito de evitar
situaciones conflictivas en el manejo de la contratacin

CONTRATOS PREPARATORIOS..WRITING ABOUT LAW

CONTRATOS PREPARATORIOS EN LA ACTUALIDAD.

ART 1351 EL CODIGO CIVIL: EL CONTRATO ES EL ACUERDO DE DOS O MS

PARTES PARA CREAR, REGULAR, MODIFICAR O EXTINGUIR UNA RELACION
JURDICA PATRIMONIAL.
EL ART 1351 NOS DEFINE EL CONTRATO COMO ACUERDO QUE SE FORMA POR
LA COINCIDENCIA ENTRE LA PROPUESTA Y LA ACEPTACIN.

ELEMENTOS DEL CONTRATO

- EL CONSENTIMIENTO
- OBJETO DEL CONTRATO
-FORMA DEL CONTRATO

SIENDO QUE ESTE CONSENTIMIENTO QUE SE FORMA POR LA COINCIDENCIA

ENTRE LA PROPUESTA Y LA ACEPTACION( CAS No 1345-98-LIMA, EL PERUANO, 20-
01-1999,p 2504).ES UNA FIGURA TAN IMPORTANTE EN MATERIA DE CONTRATOS.
NUESTRO CODIGO CIVIL MENCIONA LA FIGURA DE LOS CONTRATOS
PREPARATORIOS COMO UNA FORMA DE CONVENIO POR EL CUAL LAS PARTES
SE COMPROMETEN A CELEBRAR UN CONTRATO A FUTURO.

EL ART 1414 - 1425 DE NUESTRO CODIGO CIVIL 1984: LOS CONTRATOS

PREPARATORIOS

"LOS CONTRATOS PREPARATORIOS CONTIENEN LA OBLIGACION DE CELEBRAR

UN CONTRATO EN EL FUTURO, DE TAL MANERA QUE QUE LA NICA OBLIGACIN
QUE SURGE PARA LOS CONTRATANTES ES PRECISAMENTE, LA DE CELEBRAR UN
CONTRATO DEFINITIVO EN EL FUTURO" CAS No 646-97-JUNIN , EL PERUANO, 15-
10-1998, p.1930).

CLASIFICACION:

COMPROMISO DE CONTRATAR: SE TRATA DE UN COMPROMISO VINCULANTE QUE

MEDIANTE EL CUAL SE OTORGAN EFECTOS JURIDICOS QUE SON LA DE OBTENER
LA FACULTAD DE OBLIGAR A QUE SE CONVIERTA ESTE COMPROMISO EN UN
CONTRATO DEFINITIVO A FUTURO. POR TALES MOTIVOS SE LE CONOCE TAMBIEN
COMO PRECONTRATO.

PLAZO DE LOS CONTRATOS PREPARATORIOS ES RESOLUTORIO.

"...luego se concluye que el plazo que rige los contratos preparatorios es resolutorio; y no
suspensivo como ha expresado la sentencia de vista"
CAS No 24-T-97-PIURA, EL PERUANO, 27-02-1998, p. 456.

TODO CONTRATO TIENE UN PLAZO ENTENDIENDO COMO ESTE EL LAPSO DE

TIEMPO MEDIANTE EL CUAL SURGE EFECTOS JURIDICOS COMO PRODUCTO DE
SU CELEBRACIN. EN ESTE SENTIDO EL COMPROMISO DE CONTRATAR TIENE UN
LAPSO DE 1 AO ,CASO CONTRARIO ESTA PROMESA ADOLECER DE
INEFICACIA.POR TALES CONSIDERACIONES EL PLAZO ES RESOLUTORIO.
ACTUALMENTE CON LA VIGENCIA DE LA LEY 27420 ESTE PLAZO NO ES DEL TODO
CIERTO, YA QUE LA LEY PRIMA LA VOLUNTAD DE LAS PARTES PARA QUE
ESTABLEZCAN EL PLAZO QUE CREAN CONVENIENTE EN SU COMPROMISO DE
CONTRATAR.

RENOVACION DEL COMPROMISO COMO CONSECUENCIA DE VENCIMIENTO DE

COMPROMISO DE CONTRATAR:

NUESTRO CODIGO CIVIL BRINDA LA POSIBILIDAD DE RENOVAR EL COMPROMISO

POR UN PLAZO NO MAYOR QUE EL INDICADO COMO MAXIMO QUE COMO
SABEMOS AHORA QUEDA A LA VOLUNTAD DE LAS PARTES EL ESTABLECERLO.
NEGATIVA A CELEBRAR EL CONTRATO DEFINITIVO

EL COMPROMISO DE CONTRATAR GENERA LA OBLIGACION PARA AMBAS PARTES

DE CELEBRAR UN CONTRATO ANTES DE LA FORMALIZACION DE DOCUMENTO
ALGUNO.EN TAL SENTIDO QUE HACER SI UNA DE LAS PARTES SE NIEGA
INJUSTIFICADAMENTE A CELEBRAR EL CONTRATO DEFINITIVO? NUESTRO
CODIGO PROCESAL CIVIL HA RECIBIDO DIVERSAS MODIFICACIONES DESDE 1984-
AO DE ORIGEN- COMO SON LOS DECRETOS LEGISLATIVOS 669 Y 670 , ENTRE
OTROS.

SOLUCION: DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE OBLIGACION DE CONTRATAR -

OBLIGACION DE HACER.
AL RESPECTO EN EL PROCESO DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PUBLICA,
QUE TIENE COMO FIN QUE LAPARTE RENUENTE FIRMA LA ESCRITURA DE
FORMALIZACION Y SI A PESAR DEL MANDATO JUDICIAL SIGUE EN SU NEGATIVA,
EL JUEZ QUE SE SUBROGAR EN EL LUGAR DEL DEMANDADO, PERO ANTE EL
INCUMPLIMIENTO DE CELEBRAR UN CONTRATO DEFINITIVO, EL JUEZ NO PODR
INTERVENIR.NECESITARA DE UNA NORMA EXPRESA PARA HACERLO.

CASUISTICA: IGNACIO Y RODRIGO CELEBRAN EL COMPROMISO MEDIANTE EL

CUAL CELEBRARAN UNA COMPRAVENTA DENTRO DEL PLAZO DE 9 MESES . POR
DERECHO DE OBLIGACIONES Y DERECHO DE CONTRATOS SABEMOS QUE DICHA
OBLIGACION GENERADA ES EXIGIBLE LEGALMENTE - OBLIGACION DE HACER Y
QUE TAMBIEN LA OTRA VIA ES DAR POR RESUELTA EL COMPROMISO Y QUE
ASIMISMO CABE LA POSIBILIDAD DE PEDIR INDEMNIZACION POR LOS DAOS Y
PERJUICIOS OCASIONADOS POR EL INCUMPLIMIENTO.

CONTRATO DE OPCION:
ART 1419: "POR EL CONTRATO DE OPCION UNA DE LAS PARTES QUEDA
VINCULADA A SU DECLARACION DE CELEBRAR EN EL FUTURO UN CONTRATO
DEFINITIVO Y LA OTRA TIENE EL DERECHO EXCLUSIVO DE CELEBRARLO O NO"

EL ARTICULO EN MENCION NOS HACE REFERENCIA COMO NOS LO DICE SU

NOMBRE, A QUE UNA DE LAS PARTES TIENE EL DERECHO, LA LIBERTAD , LA
OPCION DE CELEBRAR EL CONTRATO, Y QUE POR EL OTRO LADO, TENEMOS QUE
LA OTRA PARTE SE ENCUENTRA TOTALMENTE OBLIGADA A CELEBRAR EL
CONTRATO. NO OBSTANTE A PARTIR DE ESTA DIFERENCIA CON EL COMPROMISO
DE CONTRATAR, EL ART 1420 DEL CODIGO CIVIL EXPRESA QUE EL DERECHO DE
OPCIN PUEDE ESTAR DEL LADO DE AMBAS PARTES.

LA EXISTENCIA DE LOS ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO DEFINITIVO:

MEDIANTE LOS ART 1422 Y ART 1415 DEL CODIGO CIVIL LOS ELEMENTOS
ESENCIALES DEBEN CONSTAR EN LOS COMPROMISOS DE CONTRATAR Y
CONTRATO DE OPCION, A FIN DE QUE NO SEA NECESARIO UN ACUERDO
ADICIONAL.SOBRE LOS MISMOS.

LA RELATIVIDAD DE LOS ART 1415 Y 1422 DEL CODIGO CIVIL Y EL PRINCIPIO DE

LA AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD

LAS NORMAS EN ALUSION NO SON DEL TODO ABSOLUTO, YA QUE CABE LA

POSIBILIDAD DE MODIFICAR O AMPLIAR LOS ACUERDOS SOBRE LOS
ELEMENTOS ESCENCIALES DE LA RELACION CONTRACTUAL COMO SON EL
CONSENTIMIENTO, EL OBJETO Y LA FORMA.

PLAZO MAXIMO DEL CONTRATO DE OPCION: EL PLAZO MAXIMO ERA DE 6 MESES.

MEDIANTE LA LEY 27420 DEL 07/02/2001 ES QUE AHORA SE DEJA A PLENA
LIBERTA DE LAS PARTES EL FIJAR EL PLAZO LMITE.

RENOVACION DEL CONTRATO DE OPCION: EL PLAZO QUE ESTABLEZCAN LAS

PARTES PARA EL CONTRATO DE OPCION SER EL LMITE PARA QUE UNA DE LAS
PARTES O AMBAS PUEDAN EJERZER SU OPCIN, CASO CONTRARIO DICHO
CONTRATO ADOLECERA DE INEFICACIA. PARA ESTO LA LEY HA CREADO LA
FIGURA DE LA RENOVACION COMO POSIBILIDAD JURIDICA DE QUE AL VENCERSE
EL CONTRATO DE OPCION , SEAN LAS PARTES QUIENES PUEDAN RENOVAR POR
UN PLAZO NO MAYOR AL MAXIMO QUE GRACIAS A LA LEY 27420 AHORA ESTA EN
MANOS DE LAS PARTES CONTRATANTES EL ESTABLECER ESE MAXIMO, CASO
CONTRARIO SERA DE UN AO.

FORMALIDAD DE LOS CONTRATOS PREPARATORIOS: "LOS CONTRATOS

PREPARATORIOS SON NULOS SI NO SE CELEBRAN EN LA MISMA FORMA QUE LA
LEY PRESCRIBE PARA EL CONTRATO DEFINITIVO BAJO SANCION DE NULIDAD"
ART 1425 CODIGO CIVIL.

POR MANDATO LEGAL LOS COMPROMISOS DE CONTRATAR Y LOS CONTRATOS

DE OPCION QUE SON LAS DOS FORMAS DE CONTRATOS PREPARATORIOS
DEBEN SER CELEBRADAS CON LAS MISMAS FORMALIDADES AL IGUAL QUE LOS
CONTRATOS DEFINITIVOS LOS CUALES SON A FUTURO.