ESPECIAL

La nueva legislacin para prevenir

y corregir las acciones
fraudulentas en los Registros
Pblicos

Francisco AVENDAO ARANA*

El autor sostiene que con la modificacin del articulo 2014 del Cdigo Civil, dispuesta
por la reciente Ley N 30313, ya no hay la menor duda de que la fe pblica registral se
extiende al ttulo archivado. No obstante se muestra en desacuerdo con ello, pues afirma
que esto es un costo que afecta las transferencias. As, seala que complica el estudio de
ttulos, el hecho de que tenga que revisarse el titulo archivado, asumiendo las partes el
trabajo que le corresponde a los registradores.

MARCO NORMATIVO exige que el dueo venda su bien. Si el com-

Cdigo Civil: arts. 1135, 2013 y 2014.
Ley de oposicin al procedimiento de inscripcin
registral en trmite y cancelacin del asiento registral
por suplantacin de identidad o falsificacin de docu-
mentacin, Ley 30313 (26/03/2015).
Introduccin
Desde hace algn tiempo se vienen presen-
tando diversas modalidades de fraude en
las transferencias de inmuebles. Una muy
comn es la de contratos de compraventa
en los que se suplanta al vendedor o se fal-
sifica su firma. En estos casos, el comprador
no adquiere derecho de propiedad alguno, as
inscriba su compra, porque toda transferencia
prador luego vende el inmueble a un tercero,
el segundo comprador tampoco adquiere el
bien, porque su vendedor no era dueo. Sin
embargo, si el vendedor de esta segunda venta
tena su supuesto derecho de propiedad ins-
crito en los Registros Pblicos y el segundo
comprador inscribe su compra, se convierte
en propietario, siempre que tenga buena fe
y cumpla con los requisitos que establece el
artculo 2014 del Cdigo Civil. El segundo
comprador adquiere a pesar de que le compra
a quien no era dueo, perdiendo la propiedad
el propietario original, que fue suplantado o
cuya firma fue falsificada.
Casos como el anterior han generado preo-
cupacin en el medio jurdico, al punto que

* A b o g a d o por la Pontificia Universidad Catlica del Per ( P U C P ) y con maestra por la Universidad de Boston. A b o g a d o
especializado en Derecho Inmobiliario. Profesor principal de Derecho Civil en la PUCP. S o c i o del estudio Jorge Avendao
A b o g a d o s . Arbitro de la Cmara de Comercio de Lima.

21
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L I 23 MAYO 2015
algunos vienen abogando por la eliminacin
del artculo 2014. Cmo se puede proteger
los terceros - d i c e n - cuando el verdadero pro-
pietario nunca vendi? Cmo se puede pro-
teger a los terceros -agregan- cuando el ver-
dadero propietario fue privado de su derecho
a travs de un delito?
El 26 de marzo se dict la Ley 30313 para
prevenir y anular acciones fraudulentas como
la descrita. En mrito de esta ley, se dictan
disposiciones para evitar la suplantacin de
personas y la falsificacin de los documentos
que ingresan a los Registros Pblicos. Espe-
cficamente, la norma establece un meca-
nismo para intervenir y oponerse en el proce-
dimiento de inscripcin registral y otro para
cancelar asientos regstrales por suplantacin
de identidad o por falsificacin de los docu-
mentos presentados a los Registros Pbli-
cos. La Ley 30313 no elimina el artculo
2014 del Cdigo Civil, pero lo modifica, al
igual que el artculo 2013 del mismo Cdigo.
Asimismo, la norma modifica los artculos 4
y 55, y las disposiciones complementarias,
transitorias y finales quinta y sexta del deno-
minado Decreto Legislativo del Notariado
(Decreto Legislativo 1049).
La Ley 30313 ser reglamentada en un
plazo no mayor de 90 das calendario con-
tado a partir de su entrada en vigencia.
En las lneas siguientes har un breve comen-
tario sobre la oposicin en el procedimiento
registral, la cancelacin de asientos regstra-
les y la modificacin de los artculos 2013 y
2014 de Cdigo Civil.
I. La oposicin en el procedimiento
registral
El procedimiento registral tiene por objeto
que se inscriba un ttulo en los Registros
1 Los instrumentos pblicos protocolares son las escrituras pblicas, instrumentos y dems actas que el notario incorpora al
protocolo notarial.
2 Los instrumentos pblicos extraprotocolares son las actas y dems certificaciones notariales que se refieren a actos, hechos
o circunstancias que presencie o le conste al notario por razn de su funcin.
22
Pblicos. Se inicia cuando una persona soli-
cita una inscripcin determinada y termina
cuando el Registrador emite una decisin,
aceptando o denegando la inscripcin.
El procedimiento registral tiene naturaleza
especial. Las partes en el procedimiento
son nicamente el presentante del ttulo y
el Registrador. Como quiera que el procedi-
miento no tiene naturaleza contenciosa (liti-
giosa), no se admite que ingrese al mismo
ningn tercero. En ese sentido, el segundo
prrafo del artculo 1 del Reglamento Gene-
ral de los Registros Pblicos seala que: "no
cabe admitir apersonamiento de terceros al
procedimiento ya iniciado, ni oposicin a
la inscripcin. Las solicitudes presentadas
con tal objeto no formarn parte del proce-
dimiento registral y el Registrador las recha-
zar de plano, en decisin irrecurrible". Esto
ha sido cambiado por la Ley 30313.
En efecto, conforme al artculo 3 de la Ley
30313, las autoridades y funcionarios
que menciono a continuacin pueden aper-
sonarse en un procedimiento de inscrip-
cin en trmite y plantear su oposicin, por
suplantacin de identidad o falsificacin de
documentos.
Pueden oponerse a un procedimiento de ins-
cripcin nicamente los notarios, cnsules,
jueces, funcionarios pblicos y arbitros. La
oposicin tiene que acompaarse necesaria-
mente con una declaracin jurada del nota-
rio o cnsul que indique que ha habido una
suplantacin en un instrumento pblico pro-
1 2
tocolar o extraprotocolar o que el instru-
mento no fue expedido por ellos; o con un
oficio del juez sealando que el parte materia
de calificacin no fue extendido por l; o con
una declaracin del funcionario pblico en el
sentido de que el documento presentado para
 ESPECIAL I LOS R E C I E N T E S C A M B I O S P A R A E V I T A R EL F R A U D E I N M O B I L I A R I O
su inscripcin no fue extendido por la enti-
dad que representa; o, con una declaracin
jurada del arbitro sealando que el laudo
materia de calificacin no fue expedido por
l o por el tribunal registral.
La oposicin se presenta durante la vigen-
cia del asiento de presentacin del respectivo
ttulo. Presentada la oposicin, el Registra-
dor o el Tribunal Registral, segn corres-
ponda, califica los documentos que la acom-
paan y procede a la tacha del ttulo.
II. La cancelacin de asientos regs-
trales
La versin original del artculo 2013 del
Cdigo Civil sealaba que el contenido de la
inscripcin se presume cierto y produce todos
sus efectos, mientras no se rectifique o declare
judicialmente su invalidez. Esto significaba
que los asientos regstrales son intangibles, y
solo pueden ser modificados por una declara-
cin del titular o por una resolucin judicial.
No obstante lo anterior, el actual Reglamento
General de los Registros Pblicos introdujo
varios supuestos de cancelacin (extincin)
de inscripciones de oficio, sin necesidad de
declaracin judicial. Estos casos estn pre-
vistos en los artculos 95 y 96 del Regla-
mento mencionado, y se refieren a asientos
de inscripcin que contienen actos que no
constan en los ttulos archivados que supues-
tamente les dieron origen o cuando se hubie-
ran extendido sin estar comprendidos en la
rogatoria de la inscripcin, o cuando se com-
pruebe la inexistencia del asiento de presen-
tacin del ttulo que debera sustentarla.
La Ley 30313 ha regulado un nuevo
supuesto de cancelacin de asientos regstra-
les, en casos de suplantacin de identidad o
de falsificacin de documentos.
No es pues una novedad que en nuestro sis-
tema registral se cancelen asientos regstrales
sin que medie una declaracin judicial. La
Comentario relevante
del autor
No es una novedad que en nuestro sis-
tema registral se cancelen asientos
regstrales sin que medie una declara-
cin judicial. La Ley 30313 sin duda
afecta la intangibiiidad de los asien
tos regstrales, pero parece acertado
que as sea, teniendo en cuenta que se
trata de inscripciones que tienen base
en ttulos fraudulentos.
Ley 30313 sin duda afecta la intangibiii
dad de los asientos regstrales, pero parece
acertado que as sea teniendo en cuenta que
se trata de inscripciones que tienen base en
ttulos fraudulentos.
Como dije anteriormente, la oposicin se
presenta cuando un ttulo est en trmite de
inscripcin (durante la vigencia del asiento
de presentacin). Una vez inscrito, lo que
corresponde es la cancelacin, siempre que
se d el supuesto de la norma. No cabe opo-
sicin a una inscripcin.
De acuerdo al artculo 4 de la Ley 30313,
la solicitud de cancelacin de un asiento
registral la presenta a los Registros Pblicos
el notario, cnsul, juez, funcionario pblico
o arbitro que supuestamente emiti el docu-
mento fraudulento, y debe ser acompaada
con las declaraciones juradas u oficio que
mencion a propsito de la oposicin en el
procedimiento registral. Las solicitudes de
cancelacin las resuelve el jefe zonal de la
Oficina Registral correspondiente y su deci-
sin es irrecurrible en sede registral. La can-
celacin se realiza bajo exclusiva responsa-
bilidad del notario, cnsul, juez, funcionario
pblico o arbitro.
Cul es el efecto de la cancelacin de un
asiento registral? Segn el artculo 5 de la
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G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L I 23 MAYO 2015
Ley 30313, la informacin contenida en
las inscripciones y anotaciones preventi-
vas, que han sido canceladas no perjudica
al tercero en los trminos establecidos en
el artculo 2014 del Cdigo Civil ni las ins-
cripciones, anotaciones o los ttulos pendien-
tes cuya prioridad registral sea anterior al
asiento de cancelacin.
Un ejemplo para clarificar los efectos de la
cancelacin. A es propietario con derecho ins-
crito (Asiento 1). Se falsifica su firma y apa-
rece vendiendo a B, inscribindose la compra
(Asiento 2). B le vende a C y se inscribe la
compra (Asiento 3). C le vende a D y el ttulo
ingresa a Registros. Finalmente, se cancela el
asiento 2 (lo que genera el Asiento 4).
La cancelacin del asiento 2 no afecta a C,
quien se ampara en el artculo 2014, siem-
pre que cumpla con los requisitos de la Fe
Pblica Registral. La cancelacin del asiento
2 tampoco afecta el ttulo de D en trmite
de inscripcin, porque ingres a Registros
Pblicos antes que se cancelara el Asiento 2.
III. La modificacin de los artculos
2013 y 2014 del Cdigo Civil
1. El artculo 2013
El antiguo artculo 2013 del Cdigo Civil
sealaba lo siguiente:
"El contenido de la inscripcin se pre-
sume cierto y produce todos sus efec-
tos, mientras no se rectifique o se declare
judicialmente su invalidez".
El nuevo artculo 2013 seala lo siguiente:
"El contenido del asiento registral se
presume cierto y produce todos sus efec-
tos, mientras no se rectifique por las ins-
tancias regstrales o se declare su inva-
lidez por el rgano judicial o arbitral
mediante resolucin o laudo firme.
24
El asiento registral debe ser cancelado en
sede administrativa cuando se acredite
la suplantacin de identidad o falsedad
documentaria y los supuestos as esta-
blecidos con arreglo a las disposiciones
vigentes.
La inscripcin no convalida los actos
que sean nulos o anulables con arreglo
a las disposiciones vigentes" (el resal-
tado es agregado).
Los principales cambios son los siguien-
tes: i) se establece que los asientos regs-
trales pueden ser cancelados por la instan-
cia registral respectiva cuando se acredita la
suplantacin de identidad o falsedad docu-
mentaria; ii) se establece que los asientos
regstrales pueden ser declarados invlidos
por resolucin arbitral; y, iii) se establece que
la inscripcin no convalida los actos nulos o
anulables.
El primer cambio tiene que ver con todo lo
establecido en la Ley 30313. Los cam
bios ii) y iii) parecen haber sido introducidos
aprovechando la dacin de la norma.
Con relacin a la convalidacin registral,
como se sabe ella est referida al acto jur-
dico (al ttulo). La convalidacin registral
significa que por el solo hecho de ingresar un
ttulo a los Registros Pblicos, queda conva-
lidado. Cualquier defecto que pudiera haber
tenido es subsanado por efecto de la publici-
dad. Si el ttulo era invlido, queda convali-
dado con la inscripcin.
A pesar de que en el Per no est consagrada
la convalidacin registral, los jueces han
venido aplicndola. Ello se puede apreciar,
por ejemplo, en la Casacin 2029-2005-
La Merced Junn. Un inmueble perteneca a
una sociedad conyugal, pero estaba inscrito
en Registros Pblicos a nombre del esposo,
quien figuraba como soltero. El cnyuge fun-
gi de soltero e hipotec la propiedad a un
banco, inscribindose la garanta. La esposa
demand la nulidad de la hipoteca y el Poder
 ESPECIAL I LOS R E C I E N T E S C A M B I O S P A R A E V I T A R EL F R A U D E I N M O B I L I A R I O
Judicial infundada la demanda, porque el
banco adquiri el derecho de buena fe, de
bien porque apareca como titular en Regis-
tros Pblicos. La Corte Suprema aplic el ar-
tculo 2014 del Cdigo Civil, convalidando
el acto, a pesar de que el citado artculo 2014
no regula la convalidacin registral.
La mencin expresa en el artculo 2013 en
el sentido de que la inscripcin no convalida
los actos nulos o anulables es, en mi opinin,
el cambio ms importante introducido por la
Ley 30313. Debido al silencio del Cdigo
Civil, haba duda de s la inscripcin era con-
validatoria. La duda ha quedado zanjada.
2. El artculo 2014
El antiguo artculo 2014 del Cdigo Civil
sealaba lo siguiente:
"El tercero que de buena fe adquiere a
ttulo oneroso algn derecho de persona
que en el registro aparece con faculta-
des para otorgarlo, mantiene su adquisi-
cin una vez inscrito su derecho, aunque
despus se anule, rescinda o resuelva el
del otorgante por virtud de causas que no
consten en los Registros Pblicos.
La buena fe del tercero se presume mien-
tras no se pruebe que conoca la inexacti-
tud del registro".
El nuevo artculo 2014 seala lo siguiente:
"El tercero que de buena fe adquiere a
ttulo oneroso algn derecho de persona
que en el registro aparece con faculta-
des para otorgarlo, mantiene su adqui-
sicin una vez inscrito su derecho, aun-
que despus se anule, rescinda cancele
o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en los asientos
regstrales y los ttulos archivados que
los sustentan.
La buena fe del tercero se p r e s u m e
mientras no se pruebe que conoca la
inexactitud del registro" (el resaltado es
agregado).
Comentario relevante
del autor
El principal cambio al artculo 2014
del Cdigo Civil es la precisin de que
las causas por la que se anula, res-
cinde, cancela o resuelve el derecho
del otorgante no deben aparecer en
los asientos regstrales ni en los ttulos
archivados que los sustentan. Se trata
de una precisin porque desde hace
buen tiempo el Poder Judicial viene
diciendo lo mismo.
Antes de ver los cambios, quiero hacer una
breve referencia a la funcin que cumple al
artculo 2014, habida cuenta que algunos
estn sosteniendo que debe ser eliminado.
Para que una persona transfiera un bien,
adems de la validez del acto mismo de
transferencia (compraventa, por ejemplo),
se requiere que el vendedor cuente con el
poder de disposicin. Dicho de otro modo,
el vendedor debe ser dueo de lo que vende.
Es muy simple: si una persona no es pro-
pietaria de lo que vende, la compraventa
es ineficaz.
La funcin que cumple el artculo 2014 es la
de dar seguridad a los adquirentes de que su
adquisicin no se ver afectada si el bien no
resulta ser del vendedor. La idea es que quien
compra e inscribe, queda protegido ante la
eventualidad de que el bien no sea del ven-
dedor. Es cierto que el verdadero propieta-
rio queda privado de su derecho, pero ello se
justifica porque lo que se protege es la segu-
ridad del trfico.
El asunto es de suma importancia porque
si no existiera la proteccin registral, las
personas siempre correran el riesgo de ver
afectadas sus adquisiciones.
25
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L I 23 MAYO 2015
Las adquisiciones a non domino son de anti
gua data. Estn previstas tambin para el
caso de doble venta (art. 1135 del Cdigo
Civil) e inclusive en materia mobiliaria (art.
948 del Cdigo Civil), y tienen por objeto
proteger a los adquirentes, incentivando la
circulacin de los bienes. Sin duda habr
afectados, pero si eliminamos la proteccin
de 2014, los afectados seremos todos, porque
habr menos circulacin de la riqueza y asig-
nacin de recursos.
Volviendo al anlisis de la modificacin del
artculo 2014, el principal cambio es la pre-
cisin de que las causas por la que se anula,
rescinde, cancela o resuelve el derecho del
otorgante no deben aparecer en los asientos
registrales ni en los ttulos archivados que
los sustentan. Se trata de una precisin por-
que desde hace buen tiempo el Poder Judicial
viene diciendo lo mismo. Sin embargo, con
la modificacin del artculo 2014, ya no hay
26
la menor duda de que la Fe Pblica Registral
se extiende al ttulo archivado.
Estoy frontalmente en contra con lo ante-
rior. Las normas deben buscar reducir cos-
tos para que se faciliten las transferencias.
Lo que ms debe importar es que se produz-
can transferencias, porque a travs del inter-
cambio de bienes se asignan los recursos. Si
se imponen costos, lo que ocurre finalmente
es que se reducen las transferencias o ellas se
realicen en peores condiciones.
La exigencia de revisar ttulos archivados es
sin duda un costo que afecta las transferen-
cias. Si tenemos que revisar ttulos archiva-
dos, se complican los estudios de ttulos y
terminamos haciendo el trabajo de los Regis-
tradores. Se deberan revisar nicamente los
asientos registrales, y si hubiera alguna dis-
conformidad entre ellos y los ttulos archi-
vados, los Registros Pblicos deberan ser
responsables.
 ESPECIAL

Cuando el remedio es peor

que la enfermedad
Comentarios a la Ley 30313

Fernando TARAZONA ALVARADO*

El autor expone las principales caractersticas del sistema de seguridad jurdica vigente
en nuestro pas. Sobre la base de ello deja en evidencia los graves perjuicios que ha
sufrido dicho sistema en virtud de la Ley 3031, que contiene una serie de regulacio
nes supuestamente tendientes a combatir los casos de fraude inmobiliario, al evitar que
se inscriban en Registros Pblicos actos contenidos en ttulos falsificados o con suplan-
tacin de identidad. En tal sentido, sostiene que con tales regulaciones no se combate de
manera efectiva el fraude inmobiliario, al no atacarse la raz del problema, y por el con-
trario, se altera seriamente nuestro sistema de seguridad, con grave perjuicio para los
ciudadanos.

MARCO NORMATIVO "Ley de oposicin al procedimiento de ins-

Cdigo Civil: arts. 2011,2012,2013,2014,2015,2017
y 2022.
TUO del Reglamento General de los Registros
Pblicos, Resolucin 126-2012-SUNARP-SN
(22/05/2012): arts. V, VII, VIII, 32, 36, 37, 42, 86, 95,
96,127 y 132.
Ley del Notariado, Decreto Legislativo 1049
(26/06/2008): arts. 4 y 55.
Ley de oposicin al procedimiento de inscripcin
registral en trmite y cancelacin del asiento registral
por suplantacin de identidad o falsificacin de docu-
mentacin, Ley 30313 (26/03/2015).
Introduccin
El 26 de marzo de 2015 sali publicada en
el diario oficial El Peruano la Ley 30313,
cripcin registral en trmite y cancela-
cin del asiento registral por suplantacin
de identidad o falsificacin de documenta-
cin por parte del Registro, y modificato-
ria de los artculos 2013 y 2014 del Cdigo
Civil y de los artculos 4 y 55 y la quinta y
sexta disposiciones complementarias tran-
sitorias y finales del Decreto Legislativo
1049". La mencionada norma contiene
una serie de regulaciones supuestamente ten
dientes a combatir los casos de fraude inmo
biliario, manifestado en los casos de falsi
ficacin de documentos y suplantacin de
identidad en los documentos notariales,
consulares, judiciales, administrativos y
arbitrales.

Notario de Lima. A b o g a d o por la Pontificia Universidad Catlica del Per, con estudios de Maestra en Derecho Civil
en dicha casa de estudios. Estudios de posgrado en la Universidad Autnoma de Madrid. Ex vocal titular del Tribunal
Registral y ex registrador titular del Registro de Propiedad Inmueble de Lima - Sunarp.

27
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L I 23 MAYO 2015
En qu consiste?
Se puede definir al Registro como
aquella institucin del Estado en la
que se inscriben los actos y derechos
que se constituyen en torno a bienes y
personas para su debida publicidad,
teniendo dicha informacin carcter
erga omnes por resultar oponibles a
terceros. La publicidad constituye la
finalidad del Registro, siendo esta jur-
dica por los efectos sustantivos que
genera, los cuales son la legitimacin,
la oponibilidad y fe pblica registral.
Sin embargo, como demostraremos a conti-
nuacin, con dicha regulacin no solo no se
combate de manera efectiva el fraude inmo-
biliario, al no atacarse la raz del problema,
sino que por el contrario, se altera seria-
mente el sistema de seguridad vigente en el
pas, con grave perjuicio para todos los ciu-
dadanos, resultando aplicable a este caso el
dicho de que "el remedio result peor que la
enfermedad".
A continuacin trataremos brevemente el
sistema de seguridad jurdica vigente en el
pas para tratar a continuacin los perjuicios
causados al mismo.
I. El Registro, la publicidad registral
y los principios que la rigen
Se puede definir al Registro como aquella
institucin del Estado en la que se inscri-
ben los actos y derechos que se constituyen
1 M A N Z A N O S O L A N O , Antonio, y M A N Z A N O F E R N N D E Z , M . del Mar. Instituciones de Derecho Registral Inmobi-
liario. C o l e g i o de Registradores de la Propiedad la Propiedad y Mercantiles de Espaa, Centro de Estudios, Madrid, 2 0 0 8 ,
p. 138.
28
en torno a bienes y personas para su debida
publicidad, teniendo dicha informacin
carcter erga omnes por resultar oponibles
a terceros. La publicidad constituye la finali-
dad del Registro, siendo esta jurdica por los
efectos sustantivos que genera los cuales son
la legitimacin, la oponibilidad y fe pblica
registral, llamados tambin principios regs-
trales, otorgndose con ello seguridad jur-
dica a las transacciones.
Manzano Solano y Manzano Fernndez , 1
definiendo al Registro de la Propiedad, sea-
lan que es: "(...) el centro y rgano insti-
tucional cuya funcin esencial consiste en
la realizacin y efectividad de la publici-
dad jurdica de los derechos reales sobre bie-
nes inmuebles, mediante la utilizacin de la
tcnica registral".
La publicidad registral, en razn a los efec-
tos sustantivos que genera, otorga seguridad
jurdica tanto al titular registral como a los
terceros que quieran contratar con dicho titu-
lar. Ello, en la medida en que, por un lado, el
propietario de un predio no tiene que incu-
rrir en mayores gastos para proteger su titu-
laridad frente a actos usurpatorios ni tam-
poco tiene que incurrir en mayores gastos
para publicitario, por la presuncin de legi-
timacin del asiento que publicita la propie-
dad, la cual redunda al final en el precio del
bien, y por el otro, los terceros interesados en
adquirir la propiedad no tienen que incurrir
en gastos onerosos para comprobar la titula-
ridad aducida o la inexistencia de gravme-
nes, precisamente por la legitimacin de lo
registrado y publicitado.
Como seala Chico y Ortiz, "la seguridad
o proteccin del trfico es la gran finalidad
que la publicidad registral persigue. Esta
a
 ESPECIAL I LOS R E C I E N T E S C A M B I O S P A R A E V I T A R EL F R A U D E I N M O B I L I A R I O

finalidad est pensada y proyectada ms de

cara al que pretende adquirir y al que nece-
sita lograr garanta para el capital prestado
que para el que ya figura amparada por la efi-
cacia de la publicidad. (...) no hay que olvi-
dar que el Registro no es ms que el ins-
trumento tcnico o institucin pblica al
servicio del fenmeno publicitario. Podra-
mos citar a Gallardo Rueda, quien enlazando
la institucin del Registro con la seguridad
jurdica, se remonta al orden pblico y a la
realizacin de la justicia diciendo: "el Regis-
tro, pues, proporciona inmediatamente a los
posibles contratantes la informacin necesa-
ria para la defensa de sus intereses, y con ser
una funcin importante, aun llena otra que
lo es ms: la de contribuir poderosamente
a crear esa necesaria conciencia pblica de
que, al menos en cuanto a las relaciones jur-
dico-inmobiliarias, es posible conocer, de un
modo fcil y seguro, el status vigente. Esta es
la razn de que no hayamos vacilado en vin-
cular la naturaleza misma del Registro a la
doctrina de la seguridad jurdica, puesto que
el orden pblico sirve en primer trmino, sin
perjuicio de contribuir tambin y poderosa-
2
mente a la realizacin de la justicia'" .
Asimismo, entre las conclusiones del VIII
Congreso Internacional de Derecho Registral,
llevado a cabo en 1989 en la ciudad de Bue-
nos Aires, se seal que: "La seguridad jur-
dica, valor esencial del Derecho, afianza la
justicia, asegura la libertad, propende a la
paz social, y por todo ello, resulta ineludible
para realizar el bien comn. Dicha seguridad
debe alcanzar tanto a la titularidad y al con-
tenido de los derechos como a la proteccin
del trfico sobre estos. Los registros jurdi-
cos de bienes, en los trminos proclamados
Qu dice Jos Manuel *ff
Garca?
El principio de legitimacin es aquel
principio hipotecario en virtud del cual
los asientos del Registro se presumen
exactos y veraces, como consecuen-
cia de ello, al titular registral reflejado
en los mismos se le considera legi-
timado para actuar en el trfico jur-
dico y en el proceso como tal titular,
es decir, tanto en el mbito extrajudi-
cial como en el judicial y en la forma
que el propio asiento determina.
por los Congresos de Buenos Aires de 1972,
Mxico de 1980 y de Roma de 1982, sobre
su organizacin y principios, contribuyen
eficazmente a la disminucin de conflictos
3
judiciales" .
Los efectos materiales que produce el Regis-
tro, y que son el sustento de la seguridad jur-
dica, son, como se indic: la legitimacin, la
oponibilidad y la fe pblica registral. A con-
tinuacin se tratar de manera suscinta el
significado de cada uno de ellos.
1. Legitimacin
Principio fundamental en el sistema registral
en razn a los importantes efectos materia-
les que produce, ya que establece la presun-
cin de exactitud del contenido del asiento
registral, mientras no sea rectificado o inva-
4
lidado por el Poder Judicial. Garca Garca
lo define como "aquel principio hipotecario

2 CHICO Y ORTIZ, Jos Mara. Estudios sobre Derecho Hipotecario. T o m o I, Marcial Pons, Madrid, 1994, p. 2 4 9 .
3 M A N Z A N O S O L A N O , Antonio. Derecho Registral Inmobilario. Tomo I, C o l e g i o de Registradores de la Propiedad y
Mercantiles de Espaa, Centro de Estudios Regstrales, Madrid, 1991, p. 37.
4 G A R C A G A R C A , Jos Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo I, Editorial Civitas, Madrid, 1988,
p. 6 7 4 .

29
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L I 23 MAYO 2015
Comentario relevante
del autor
Las circunstancias que consten en el
documento (ttulo) que dio mrito a la
inscripcin del acto o derecho, pero
que no hayan sido extendidas en el
asiento registral, no gozarn de los
efectos legitimadores, salvo que va
rectificacin se incorporen al asiento,
en cuyo caso dicha rectificacin sur-
tir efectos desde el momento en que
se realiza, por lo que no resultar opo-
nible a los ttulos ingresados antes.
en virtud del cual los asientos del Registro
se presumen exactos y veraces, como con-
secuencia de ello, al titular registral refle-
jado en los mismos se le considera legiti-
mado para actuar en el trfico jurdico y en
el proceso como tal titular, es decir, tanto
en el mbito extrajudicial como en el judi-
cial, y en la forma que el propio asiento
determina".
Son dos los efectos que produce este princi-
pio: por un lado, establece la exactitud de los
asientos regstrales extendidos; y por el otro,
legitima al titular del derecho publicitado
frente a los terceros.
La presuncin de exactitud del asiento
registral es iuris tantum, es decir, admite
prueba en contrario. Pero mientras no se rec-
tifique, se presume que el derecho publi-
citado es vlido. Ahora bien, debe tenerse
en cuenta que dicha exactitud se presume
solo respecto del derecho consignado en
el asiento, no incluyendo al ttulo que dio
5 Ibidem, p. 7 3 .
30
mrito a la extensin de dicho asiento, en
razn a que en el Per se opt por el sistema
registral de inscripcin y no de transcripcin.
Conforme al sistema de inscripcin, adop-
tado en Alemania, Suiza, Espaa, Austria,
Mxico, Chile, entre otros pases, "el regis-
trador, con amplias facultades para la cali-
ficacin, determina, mediante extracto,
las circunstancias esenciales del ttulo que
han de conformar el asiento registral, den-
tro del marco legal (Manzano Solano y
5
Manzano Fernndez) , a diferencia del sis-
tema de transcripcin, adoptado en Fran-
cia, Blgica, Italia, etc., donde se transcribe
todo el contrato o simplemente se archiva
teniendo el registrador limitadas facultades
calificatorias.
En razn de lo expuesto, y de acuerdo al sis-
tema de inscripcin, sistema ms avanzado
que el de transcripcin, las circunstancias
que consten en el documento (ttulo) que
dio mrito a la inscripcin del acto o dere-
cho, pero que no hayan sido extendidas en
el asiento registral, no gozarn de los efec-
tos legitimadores, salvo que va rectifica-
cin se incorporen al asiento, en cuyo caso
dicha rectificacin surtir efectos desde el
momento en que esta se realiza, por lo que
no resultar oponible a los ttulos ingresa-
dos antes de la presentacin e inscripcin de
dicha rectificacin, conforme se seala en el
artculo 86 del Reglamento General de los
Registros Pblicos (RGRP).
Una vez inscrito un derecho, no solo se pre-
sume su exactitud, sino que tambin se legi-
tima al titular de dicho derecho. Tal legiti-
macin no solo le permitir al titular poder
ejercer las facultades que el ordenamiento
legal le confiere, tales como el de uso, disfrute
 ESPECIAL I L O S R E C I E N T E S C A M B I O S P A R A E V I T A R EL F R A U D E I N M O B I L I A R I O

o disposicin, en el caso del derecho de pro-

piedad, sino tambin, ejercer las acciones
respectivas en defensa de dicha titularidad.
Como seala Garca Garca, "las consecuen-
cias sustantivas se concretan en la idea de
que el titular registral, por el mero hecho
de serlo, es considerado en el mbito extra-
judicial como titular real, sin necesidad de
demostrarlo y est protegido y queda bajo la
salvaguardia de los tribunales, de tal manera
que todos, tanto los particulares, como la
Administracin, han de considerarlo como
titular mientras no se pruebe lo contrario
o dicho titular consienta en ello" .
Al estar legitimado el acto o derecho exten-
dido en el asiento registral, su invalidez solo
puede ser declarada por el Poder Judicial.
El principio de legitimacin se encuentra
recogido en el artculo 2013 del Cdigo Civil
8
y en el artculo VII del Ttulo Preliminar
del RGRP
2. Oponibilidad
Otro efecto de la inscripcin es su oponibili-
dad, lo que determina que desde el momento
del registro de un acto o derecho, este afecte a
todos los terceros, determinando el cierre del
Registro a los actos incompatibles, aunque
sean de fecha anterior, a menos que se can-
cele previamente dicho acto inscrito. Como
seala Pau, "la oponibilidad es una regla de
seguridad jurdica y, a la vez, de seguridad de
Qu dice Antonio Pau?
La oponibilidad es una regla de segu-
ridad jurdica y, a ia vez, de seguri-
dad de trfico. No solo da garanta a la
situacin del titular -que podr hacer
efectivo su derecho en los trminos
en que conste inscrito-, sino que tam-
bin da garanta al tercero -que no
se ver sorprendido por reclamacio-
6
nes que no deriven de los asientos
regstrales-.
trfico. No solo da garanta a la situacin del
titular - q u e podr hacer efectivo su derecho
7
en los trminos en que conste inscrito-, sino
que tambin da garanta al tercero - q u e no se
ver sorprendido por reclamaciones que no
9
deriven de los asientos regstrales-" .
El cierre del Registro a los ttulos incom-
patibles es una caracterstica del sistema
de inscripcin, recogido en nuestra legisla-
cin, frente al sistema de transcripcin, ya
que en este ltimo el registro de ttulos no
determina el cierre del Registro a los que le
son incompatibles, dado que todos se inscri-
ben, siendo el Poder Judicial el encargado de
determinar la preferencia de un ttulo sobre
otro. "En Francia e Italia se sigue un sistema

Ibdem, p. 7 1 3 .
C d i g o Civil
Artculo 2013.- Principio de legitimacin
El contenido de la inscripcin se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judi-
cialmente su invalidez.
R e g l a m e n t o G e n e r a l d e los R e g i s t r o s P b l i c o s
Ttulo P r e l i m i n a r
VII. Principio de legitimacin
Los asientos regstrales se presumen exactos y vlidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para
actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los trminos establecidos en este Reglamento o se declare judicial-
mente su invalidez.
PAU P E D R O N , Antonio. La prioridad registral: Un nuevo enfoque. Centro de Estudios del C o l e g i o de Registradores de
la Propiedad y Mercantiles de Espaa, Madrid, 2 0 0 4 , p. 85.

31
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L I 23 MAYO 2015
de prioridad pura y de transcripcin. Si se
produce, v. gr., una doble o mltiple venta,
todos los ttulos son objeto de inscripcin,
correspondiendo exclusivamente a los tribu-
nales decidir sobre el ttulo preferente, aun-
que la prueba esencial es la misma prioridad"
10
(Manzano Solano) .
3. Fe pblica registral
Se puede definir al principio de fe pblica
registral, como aquel que propende a la pro-
teccin de los terceros de buena fe que adqui-
rieron a ttulo oneroso un derecho sobre la
base de la informacin proporcionada por el
Registro y lo han inscrito, aunque el ttulo
del transferente sea anulado, rescindido o
resuelto en mrito de causas que no constan
en el Registro. Garca Garca seala, refirin-
dose a este principio, como "(...) aquel prin-
cipio hipotecario en virtud del cual el tercero
que adquiere con base en la legitimacin dis-
positiva de un titular registral es mantenido
en la adquisicin a non domino que realiza,
una vez que ha inscrito su derecho, con los
dems requisitos exigidos por la ley"".
Es la existencia de este principio el que per-
mite al Registro cumplir su funcin primor-
dial, cual es la de dar publicidad de manera
segura de los actos y derechos configura-
dos en la realidad extrarregistral, ya que su
inexistencia generara inseguridad jurdica
al no haber confianza en la informacin con-
tenida en el Registro, obligando a los terce-
ros a constatar los datos suministrados por el
Registro, lo que elevara los costos de tran-
saccin. Por lo tanto, mediante la fe pblica
registral el tercero que contrat basado en la
informacin que le proporcion el Registro,
actuar confiado en dicha informacin por-
que sabe que una vez inscrito su derecho no
10 Ob. cit., p. 6 2 7 .
11 Ob. cit., Tomo II, p. 2 2 7 .
32
En qu consiste?
Se puede definir al principio de fe
pblica registral, como aquel que pro-
pende a la proteccin de los terceros
de buena fe que adquirieron a ttulo
oneroso un derecho sobre la base de
la informacin proporcionada por el
Registro y lo han inscrito, aunque el
ttulo del transferente sea anulado,
rescindido o resuelto en mrito de
causas que no constan en el Registro.
le afectar cualquier modificacin que sufra
el ttulo de su transferente, por causas que
desconoca al momento de contratar, al no
constar en el Registro. En este sentido, se
establece una excepcin al principio, de que
nadie puede transmitir ms derechos del que
tiene.
Frente al probable conflicto que pudiera
existir entre la seguridad esttica y la din-
mica, el legislador opt claramente por la
seguridad dinmica, entendiendo que la fun-
cin primordial del Registro es la publici-
dad de los actos y derechos inscritos a los
terceros, para que estos puedan contratar
bajo reducidos costos de transaccin, y de
esta manera, fomentar el trfico jurdico. De
haberse optado por privilegiar la seguridad
esttica a la dinmica, si bien se protegera al
propietario, ya que podr recuperar su pro-
piedad, se perjudicara gravemente la seguri-
dad del trfico jurdico, ya que el tercero que
contrat basado en la publicidad registral se
vera perjudicado en su adquisicin, determi-
nando que el Registro pierda su razn de ser,
 ESPECIAL I L O S R E C I E N T E S C A M B I O S P A R A E V I T A R EL F R A U D E I N M O B I L I A R I O

cual es la de publicitar los actos y derechos

que recaen sobre bienes y personas con efec- Comentario relevante
tos erga omnes, funcin que solo se cum- del autor
ple cabalmente si se protege al tercero que
adquiri un derecho basado en la informa- Mediante la fe pblica registral el ter-
cin registrai, y lo inscribe, aunque despus cero que contrat basado en la infor-
se anule, rescinda o resuelva. macin que le proporcion el Registro,
actuar confiado en dicha informa-
II. La oposicin en el procedimiento cin porque sabe que una vez inscrito
de inscripcin su derecho no le afectar cualquier
modificacin que sufra el ttulo de su
En el artculo 2 de la Ley 30313 se esta
blece que el procedimiento de inscripcin
transferente, por causas que desco-
registral es especial y de naturaleza no con- noca al momento de contratar, al no
tenciosa, para sealar a continuacin, en su constar en el Registro.
segundo prrafo y en el artculo 3 de la refe-
rida ley, la posibilidad de oposicin al tr-
mite de inscripcin de un ttulo por parte de conforme se encuentra establecido en el ar-
notario, cnsul, juez, funcionario pblico 12
tculo 3 6 del RGRP, con la diferencia de
o arbitro, en los casos de falsificacin de que en este supuesto cualquier interesado
documentos o de suplantacin de identi- puede comunicar al registrador del ingreso
dad, negndose sin embargo, dicha posibi- de un ttulo falso, quien luego de realizar las
lidad al afectado con dicha falsificacin o indagaciones respectivas, que incluye comu-
suplantacin. nicacin al notario, cnsul, juez, arbitro o
funcionario pblico que supuestamente expi-
Al respecto, creemos que en el caso de la di dicho documento, proceder a tachar el
falsificacin de documentos dicha disposi- ttulo si confirma la falsificacin del mismo.
cin resulta innecesaria, por cuanto siempre
caba la posibilidad que el registrador tache En el caso de la suplantacin de identidad,
un ttulo falso por falsedad documentara, en vez de regularse como un supuesto de

12 R e g l a m e n t o G e n e r a l de los R e g i s t r o s P b l i c o s
A r t c u l o 3 6 . - T a c h a p o r falsedad d o c u m e n t a r a
Cuando en el procedimiento de calificacin las instancias regstrales adviertan la falsedad del documento en c u y o mrito
se solicita la inscripcin, previa realizacin de los trmites que acrediten indubitablemente tal circunstancia, procedern a
tacharlo o disponer su tacha segn corresponda.
El Registrador mantendr el ttulo original en custodia mientras se encuentre vigente el asiento de presentacin. Si el inte-
resado interpone recurso de apelacin contra la tacha por falsedad documentara, derivar el ttulo original al Tribunal
Registral.
Al formular la tacha por falsedad documentara, cuando esta hubiera sido advertida por el Tribunal Registral; o, vencido el
plazo de vigencia del asiento de presentacin sin que se hubiera interpuesto apelacin contra la tacha por falsedad docu-
mentara advertida en primera instancia, o habindose interpuesto esta el Tribunal Registral confirme la tacha o declare
improcedente o inadmisible la apelacin; el registrador derivar copia certificada por fedatario de la integridad del ttulo
al archivo registral y a su v e z , informar a la autoridad administrativa superior acompaando el documento o documen-
tos cuya falsedad fue detectada, as c o m o la documentacin que lo acredita a fin de que se adopten las acciones legales
pertinentes.
En ambas instancias, detectada la presunta falsedad, en tanto se encuentre en trmite su acreditacin o, formulada o dis-
puesta la tacha por falsedad documentara, el eventual desistimiento de la rogatoria s o l o dar lugar a la devolucin de la
documentacin no comprendida en la presunta falsificacin.

33
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L I 23 MAYO 2015

de ttulos falsificados, o con suplantacin de

Comentario relevante
del autor
Esta no es la mejor forma de com
batir la presentacin de ttulos falsifi-
cados, o con suplantacin de identi-
dad, al Registro, porque mientras no
se ataque la raz del problema estos
casos de fraude inmobiliario se segui-
rn dando, no pudiendo ser solucin a
dicha problemtica la eventual comu-
nicacin que pueda hacer el notario,
cnsul, juez, funcionario pblico, arbi-
tro o persona afectada.
identidad, al Registro, porque mientras no
se ataque a la raz del problema, estos casos
de fraude inmobiliario se seguirn dando, no
pudiendo ser solucin a dicha problemtica
la eventual comunicacin que pueda hacer
el notario, cnsul, juez, funcionario pblico,
arbitro o persona afectada, ya que solo lo
harn en los casos que se enteren y adems,
solo dentro del plazo cortsimo que dura el
asiento de presentacin del ttulo.
Por ello, al margen de si alguien formula
oposicin o no a la inscripcin de un ttulo,
el registrador debe verificar la proceden-
cia legal del documento presentado, de con-
formidad con el artculo 2 0 1 1 del Cdigo 13

Civil, debiendo para ello revisar los sellos y

oposicin, con la desventaja que solo lo pue-
den formular el notario, cnsul, juez, arbitro
o funcionario pblico afectado, debi regu-
larse como otro supuesto de tacha sustan-
tiva, en adicin a los ya contemplados en el
artculo 42 del RGRP, permitindose de esta
manera que cualquier afectado pueda infor-
mar al registrador dicha supuesta suplan-
tacin de identidad, quien luego de las
indagaciones respectivas, que incluye comu-
nicacin al notario, cnsul, juez, funcionario
pblico o arbitro, proceder a tachar sustan-
tivamente el ttulo.
Sin embargo, somos de la idea de que esta no
es la mejor forma de combatir la presentacin
firmas de los notarios, la apostilla en el caso
de los documentos expedidos por los cnsu-
les y funcionarios extranjeros, as como los
sellos y firmas de los jueces, funcionarios
pblicos y arbitros, debiendo para ello regis-
trarse previamente dichas firmas y sellos.
Tambin resulta necesaria la adopcin, por
parte de los profesionales y funcionarios
antes sealados, de un papel especial para
sus traslados instrumentales, que incluya
el uso de sellos de seguridad, de tal forma
que se evite la falsificacin de dichos docu-
14
mentos. Como seala Jos Luis Pinedo ,
refirindose a los traslados notariales pero
que resulta aplicable a los traslados expe-
didos por los cnsules, jueces, funcionarios

13 C d i g o Civil
A r t c u l o 2 0 1 1 . - P r i n c i p i o de r o g a c i n y legalidad
Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin, la capacidad de los otor-
gantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros pblicos.
Lo dispuesto en el prrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que con-
tenga una resolucin judicial que ordene la inscripcin. De ser el caso, el Registrador podr solicitar al j u e z las aclaracio-
nes o informacin complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la
prioridad del ingreso al Registro.
14 P I N E D O C R E S P O , Jos Luis. "La proteccin tecnolgica del documento notarial". Presentacin en powerpoint, expuesta
en el seminario. "La titulacin de la propiedad y la seguridad de las transacciones inmobiliarias en el siglo XXI", organi-
zado por el Consejo General del Notariado espaol y la Agencia espaola de Cooperacin Internacional para el Desarrollo
- A E C I D , desarrollado en Cartagena de Indias, Colombia, del 28 de setiembre al 2 de octubre de 2 0 0 9 .

34
 ESPECIAL I LOS R E C I E N T E S C A M B I O S P A R A E V I T A R EL F R A U D E I N M O B I L I A R I O
Comentario relevante
del autor
No resulta suficiente la argumenta-
cin de que en los casos de falsifica-
cin de documentos y suplantacin de
identidad es fcil la comprobacin de
la invalidez del acto registrado, con el
solo dicho de los profesionales y fun-
cionarios afectados, ya que, conforme
a nuestra legislacin, dichos docu-
mentos se presumen vlidos mientras
no sean declarados nulos por el Poder
Judicial.
pblicos y arbitros, "las 'copias autorizadas'
y las 'copias simples' que expide el notario
deben estar adecuadamente protegidas con-
tra la manipulacin y la duplicacin fraudu-
lenta. En caso contrario corren infinitamente
mayor riesgo de ser un fcil objetivo para
actos delictivos".
Ayudar evidentemente a combatir el fla-
gelo de la presentacin de documentos fal-
sos al Registro la implementacin de la pre-
sentacin en lnea de dichos documentos por
parte del notario, cnsul, juez, funcionario
pblico y arbitro o tribunal arbitral, debiendo
para ello el Estado trabajar para que dicho
mecanismo se haga realidad lo ms pronto
posible.
Respecto al fenmeno delictivo de la suplan-
tacin de identidad, corresponde al Estado
establecer los mecanismos tendientes a for-
talecer los mecanismos de identificacin de
15 Sobre este tema, Jos Luis Pinedo ha sealado que " ( . . . ) el problema ha cobrado tales dimensiones que las N a c i o n e s Uni-
das est interviniendo en la bsqueda de soluciones a la 'plaga' que significa h o y el 'robo de personalidad' que incluye la
obtencin de datos del individuo y la falsificacin de su identidad". En: Ob. cit.
las personas, tales como la implementacin
a nivel nacional del acceso en lnea a la base
de datos del Reniec, as como del sistema
de consulta de identificacin por compara-
cin biomtrica, en el caso de los naciona-
les, y del acceso en lnea de la base de datos
de la Superintendencia Nacional de Migra-
ciones, as como del sistema de consulta de
identificacin por comparacin biomtrica,
en el caso de los extranjeros, mecanismos
que deberan de ser utilizados no solo por
los notarios de todo el pas, sino tambin por
los cnsules, arbitros, jueces y funcionarios
pblicos, entre ellos el Registro, para fines
de identificar, en este ltimo caso, de manera
fehaciente a los presentantes de las notaras,
teniendo en cuenta que se presentaron casos
de suplantaciones de identidad de presentan-
15
tes de notaras en el Registro .
En conclusin, la labor de evitar que se ins-
criban actos contenidos en ttulos falsifica-
dos o con suplantacin de identidad es una
que compete al Estado en su conjunto, y no
solo a los notarios, cnsules, jueces, funcio-
narios pblicos, arbitros o personas perju-
dicadas que eventualmente se enteren del
mismo.
III. Cancelacin de asientos regstra-
les por parte del registro
El artculo 4 de la Ley 30313 establece la
posibilidad que las inscripciones sean can
celadas por el mismo Registro (jefe zonal
de la oficina registral correspondiente) en
los casos de falsificacin y suplantacin de
identidad, bastando para ello la solicitud del
notario, cnsul, funcionario pblico, juez o
arbitro afectado.
35
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L I 23 MAYO 2015

A nuestro criterio dicha disposicin afecta 2

una de las garantas fundamentales que Comentario relevante
brinda el Registro al ciudadano, cual es la del autor
intangibilidad de los asientos regstrales,
6
recogido de manera expresa en el inciso b ) ' Resulta criticable que se delegue en
del artculo 3 de la Ley 26366, Ley de un funcionario administrativo (jefe
Creacin del Sistema Nacional de los Regis-
zonal de una oficina registral) la fun-
tros Pblicos y de la Superintendencia de
cin delicadsima de cancelar asien-
los Registros Pblicos. La intangibilidad
de los asientos regstrales es una garanta
tos regstrales en los casos de comuni-
que nace como consecuencia de los efectos cacin de falsificacin de documentos
materiales que produce el Registro, cuales o de suplantacin de identidad, y no
son la legitimacin, la oponibilidad y la fe en el registrador, quien por ser instan-
pblica registral. La fuerza de dichos princi- cia registral goza de autonoma, por lo
pios determinada que el asiento registral no menos reconocida por ley, para eva-
pueda ser cancelado por el propio Registro ni luar con imparcialidad el pedido de
por ningn otro funcionario administrativo, cancelacin del asiento.
sino solo por el Poder Judicial.

Es por ello que, teniendo en cuenta los efec-

tos materiales que produce la inscripcin administrativa o jurisdiccional y por el cauce
de un acto en el Registro, se encarg a un de los oportunos recursos. Su actividad es
funcionario especializado, el registrador, la pues, libre, sin tener que seguir directrices
labor de controlar que los actos que acce- ni obedecer indicaciones de ningn tipo" . 18

dan al mismo sean vlidos y que se ade-

cen con el antecedente registral, llamando a El registrador, por lo tanto, realiza su funcin
dicho examen calificacin registral, premu- calificadora de manera autnoma e indepen-
nindole para ello de ciertas garantas tales diente, dentro de los lmites legales estable-
como la independencia en el ejercicio de su cidos, claro est, comprendiendo en dicha
17
funcin (inciso a ) del artculo 3 de la Ley evaluacin el anlisis de la validez del acto,
26366). Comentando la independencia el cumplimiento de los requisitos formales,
con que acta el registrador en su funcin as como su adecuacin con los antecedentes
calificadora, Diez-Picazo seala que: "(...) es regstrales, conforme se seala en el artculo
un funcionario independiente, solo subordi- 2011 del Cdigo Civil y en los artculos V
nado a otros rganos o autoridades en la va del Ttulo Preliminar y 32 del RGRP Como

16 L e y de C r e a c i n del S i s t e m a N a c i o n a l de los R e g i s t r o s P b l i c o s y de la S u p e r i n t e n d e n c i a de los R e g i s t r o s P b l i c o s

Artculo 3.
Son garantas del Sistema Nacional de los Registros Pblicos:
(...)
b) La intangibilidad del contenido de los asientos regstrales, salvo ttulo modificatorio posterior o sentencia judicial firme;
17 L e y de C r e a c i n del S i s t e m a N a c i o n a l de los R e g i s t r o s P b l i c o s y de la S u p e r i n t e n d e n c i a de los R e g i s t r o s P b l i c o s
Artculo 3.
Son garantas del Sistema Nacional de los Registros Pblicos:
a) La autonoma de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones regstrales;
18 D E Z - P I C A Z O , Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Tomo III, Civitas, Madrid, 1995, p. 3 8 4 .

36
 ESPECIAL I L O S R E C I E N T E S C A M B I O S P A R A E V I T A R EL F R A U D E I N M O B I L I A R I O
indican Roca Sastre y Roca-Sastre Muncu-
nill, la calificacin del registrador "(...) ha
de referirse al contenido del acto o negocio
jurdico objeto de la correspondiente escri-
tura pblica presentada a inscripcin. (...).
El registrador ha de comprobar si el acto jur-
dico en s, o sea, el contenido de la escri-
tura pblica, es vlido o nulo, tanto como
en sus condiciones. Tambin ha de calificar
la trascendencia real del contenido de este
19
ttulo" .
Si no se realizara dicha calificacin previa
antes de la incorporacin al Registro del acto
solicitado, se correra el riesgo de publicitar
como vlidos actos que no lo son, o de inscribir
actos que no estn de acuerdo con el antece-
dente registral, con el consiguiente perjuicio
para la seguridad.
Por lo tanto, no resulta suficiente la argu-
mentacin de que en los casos de falsifica-
cin de documentos y suplantacin de iden-
tidad es fcil la comprobacin de la invalidez
del acto registrado, con el solo dicho de los
profesionales y funcionarios afectados (nota-
rios, cnsules, jueces, funcionarios pbli-
cos y arbitros), ya que, conforme a nuestra
legislacin, dichos documentos se presumen
vlidos mientras no sean declarados nulos
por el Poder Judicial, por lo que no habra
sustento jurdico para cancelar los asientos
registrales que dieron mrito, tanto es as que
una vez cancelados dichos asientos por el
Registro, no existira impedimento legal para
que se vuelvan a registrar a sola solicitud de
persona interesada.
El problema de la inscripcin de actos en
mrito a documentos falsos o en donde hubo
suplantacin de identidad, no se combate
relajando la seguridad que representa para
19 Ob. cit.. Tomo IV, p. 30.
Comentario relevante
del autor
Si se entendiera que la publicidad
registral se extiende tambin a los
ttulos archivados, los terceros antes
de adquirir un derecho no solo ten-
dran que informarse del contenido de
los asientos de inscripcin, sino, ade-
ms, del contenido de los respectivos
ttulos archivados, y adems de las
matrices que obran en las notaras,
consulados, juzgados, reparticiones
pblicas y en poder de los arbitros,
situacin que encarecera definitiva-
mente los costos de transaccin.
el ciudadano la intangibilidad del asiento
registral, sino, en el caso de la falsificacin
de documentos, fortaleciendo la funcin
calificadora del registrador, dndosele para
ello las herramientas necesarias para que
pueda detectar los casos de presentacin de
ttulos falsos (mediante la implementacin
de la presentacin en lnea de los documen-
tos notariales, consulares, judiciales, admi-
nistrativos o arbitrales, o, en su defecto, y
mientras se implementa, mediante el empleo
de papel especial en los traslados de dichos
documentos y el registro de sellos y firmas
de los profesionales y funcionarios otorgan-
tes del documento); y en el caso de la suplan-
tacin de identidad, masificando a nivel de
todo el pas los sistemas de acceso en lnea
a la base de datos del Reniec y de la Su-
perintendencia Nacional de Migraciones,
as como del sistema de consulta de iden-
tificacin por comparacin biomtrica, los
37
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L I 23 MAYO 2015

w Y para concluir, y sin perjuicio de lo sea-

J
Comentario relevante lado, resulta criticable que se delegue en
del autor todo caso en un funcionario administrativo
(jefe zonal de una oficina registral) la fun-
Si los asientos regstrales se encuen- cin delicadsima de cancelar asientos regs-
tran legitimados, mientras no sean trales en los casos de comunicacin, por
rectificados por el propio Registro parte de los notarios, cnsules, jueces, fun-
cionarios administrativos y arbitros, de falsi-
o anulado por el Poder Judicial, no
ficacin de documentos o de suplantacin de
tiene sentido exigir a los terceros la
identidad, y no en el registrador, quien por
revisin de los documentos que die- ser instancia registral goza de autonoma,
ron mrito a dichas inscripciones, por lo menos reconocida por ley, para eva-
salvo que, (...)deje de estar legiti- luar con imparcialidad el pedido de cancela-
mada la informacin contenida en el cin del asiento.
Registro.
IV. Modificatoria de los artculos 2013
y 2014 del Cdigo Civil
mismos que deberan ser brindados a precios
reducidos o a costo cero, teniendo en cuenta Conforme se seal lneas arriba, en nues-
la importante funcin que cumple. Es decir, tro pas se adopt el sistema registral de ins-
debe combatirse el fenmeno delictivo antes cripcin, sistema mediante el cual el registra-
de su inscripcin, en el caso de la falsifica- dor, luego de la calificacin del ttulo, extrae
cin, o antes de su otorgamiento, en el caso del ttulo presentado los datos que deben ser
de la suplantacin de identidad. materia de publicidad, y lo extiende en el
asiento registral, gozando solo este asiento
Distintos son los supuestos de cancelacin de los efectos materiales que produce el
de asientos, por el propio Registro, regula- Registro, cual es la legitimidad, oponibilidad
dos en los artculos 95 y 96 del RGRP, por- y fe pblica registral.
que en dichos supuestos no hubo rogatoria 20

de inscripcin, se deneg la inscripcin o Antes de la modificacin del artculo 2014 ,

simplemente nunca se present el ttulo. En exista discusin sobre los alcances del tr-
dichos casos, falta la causa que da origen al mino "registros p b l i c o s " empleado en
asiento registral. el mismo. Para una primera posicin, por
medio de este trmino solo se haca alusin a
En el presente caso, si se present un ttulo, los asientos contenidos en la partida, y para
hay rogatoria, y el ttulo es inscrito por el una segunda posicin, tambin se compren-
registrador luego de evaluar la legalidad del da a los ttulos que dieron mrito a la ins-
documento, la validez del acto, as como su cripcin de dichos asientos, y que se encuen-
adecuacin con el antecedente registral. tran archivados en la oficina registral. Esta

20 C d i g o Civil
A r t c u l o 2 0 1 4 . - P r i n c i p i o d e b u e n a f e p b l i c a registral
El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisicin una v e z inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otor-
gante en virtud de causas que no consten en los Registros Pblicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.

38
 I
ESPECIAL I LOS R E C I E N T E S C A M B I O S P A R A E V I T A R EL F R A U D E I N M O B I L I A R I O
controversia se debi a la falta de precisin
contenida en el trmino "registros pblicos"
empleado en el artculo 2014 del Cdigo sus-
tantivo, a diferencia de otros artculos del
Cdigo, tales como los artculos 2012, 2013
y 2015, en los que se hace alusin al trmino
"inscripciones", as como al hecho de que en
el Registro se conserven los documentos que
dieron mrito a las inscripciones y se expida
publicidad de estos.
Asimismo, contribuyendo en la confusin
respecto al alcance del trmino "registros
pblicos", en la Exposicin de Motivos Ofi-
cial del Cdigo Civil (p. 16) se seala que:
"(...) limitar la aplicacin del principio de
fe pblica registral al solo contenido del
asiento, tendra lgica si el pblico y en par-
ticular el que pretende ser tercero, tuviera
acceso solamente a los asientos. Sucede, sin
embargo, que tenemos acceso tambin a los
libros, ttulos archivados, ndices y dems
documentos, lo cual puede permitir que la
publicidad y sus distintas manifestaciones
puedan extenderse al concepto ms gene-
ral del trmino inscripcin, esto es, a todo lo
que tiene acogida en el registro y no solo al
trmino restringido de asiento".
Consideramos que esta posicin, la de enten-
der que por el trmino "registros pblicos" se
haca alusin tambin a los documentos que
sustentaron en su momento la extensin de
un asiento registral, es errada, porque, como
se seal, en nuestro pas se opt por el sis-
tema de inscripcin, que a diferencia del de
transcripcin, consiste en la extraccin, del
ttulo presentado, de los elementos del acto
a ser publicitado, as como todas aquellas
circunstancias que lo afecten para fines de
su publicidad y oponibilidad a los terceros,
21 Ob. cit., p. 2 1 7 .
22 Ob. cit., Vol. II, p. 6 6 0 .
Comentario relevante
del autor
A pesar de la modificacin del ar-
tculo 2014, tanto el registrador
como el notario solo deben revisar
la informacin contenida en la par-
tida registral, porque no fue derogado
el artculo 2013, es decir, el principio
de legitimacin. Mientras no se rec-
tifique el asiento registral, surte sus
efectos plenamente, de lo que se des-
prende que vendra en innecesaria la
revisin de los ttulos archivados.
asiento que se presume exacto e ntegro,
conforme al artculo 2013 del Cdigo Civil.
Sobre el particular, Manzano Solano seala
que, "aceptado el principio de inscripcin
como tcnica para la formacin del conte-
nido registral, dentro del trmite de califica-
cin y con arreglo a las exigencias de la ley,
lo que se registra es lo que se debe publici-
tar, y se publica todo lo que satisface a las
exigencias de la seguridad jurdica, el cr-
dito territorial, el trfico inmobiliario, etc." . 21
Siguiendo igualmente con Manzano Solano,
para quien el asiento registral puede defi-
nirse como "(...) estructura formal y autn-
tica, conformada en los libros del Registro
de la Propiedad, en la que se recogen las
circunstancias publicables de los derechos
inscribibles: su constitucin, modificacin o
extincin. Aunque haya de ajustarse a requi-
sitos formales y de autenticidad determina-
dos, lo que tipifica al asiento registral es que
busca sustancia jurdica publicable" . 22
39
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L I 23 MAYO 2015
Comentario relevante
del autor
Se destruira la publicidad registral
y con ello la seguridad jurdica que
brinda el Registro, por cuanto de
ahora en adelante a ios que quie-
ran adquirir una propiedad ya no les
resultara suficiente con revisar la
partida registral y los ttulos archiva-
dos que lo sustentan, hecho que de
por s resulta oneroso, sino que ade-
ms tendran que estudiar los docu-
mentos que sustentan la inscripcin
del ttulo del otorgante en el sentido
de no adolecer de un vicio de false-
dad documentara o de suplantacin
de identidad.
Entender lo contrario, que la publicidad
registral con efecto erga omnes se extiende
tambin a los documentos que dieron mrito
a los asientos de inscripcin (ttulos archiva-
dos), desnaturalizara el sistema adoptado,
convirtindolo en la prctica en un sistema
de transcripcin o de archivo de ttulos, redu-
cindose el asiento a un mero resumen, con
cargo a mayor ampliacin en el ttulo archi-
vado, lo cual evidentemente encarecera el
costo de la contratacin porque el registra-
dor se limitara a sealar el derecho inscrito,
debiendo los terceros que quieran adquirir
derechos estudiar toda la informacin conte-
nida en los ttulos archivados.
Debe destacarse la relacin existente entre
los principios regstrales, en particular entre
los principios de oponibilidad, legitimacin
y fe pblica registral, por ser efectos del sis-
tema registral de inscripcin adoptado. Si
conforme a los artculos 2017 y 2022 del
Cdigo Civil, los derechos inscritos resul-
tan oponibles, y de acuerdo al artculo 2013
40
del Cdigo sustantivo, se encuentra legiti-
mado el contenido del asiento de inscripcin,
mientras no se rectifique o anule por el Poder
Judicial, resulta lgico concluir que solo esta
sea la informacin que debiera de verificar el
tercero que contrata y adquiere un derecho.
Si bien es cierto que los contratantes tie-
nen acceso a los ttulos archivados y de esta
manera pueden detectar posibles causas de
nulidad, anulabilidad, rescisin o resolu-
cin del ttulo del otorgante, y que no cons-
ten en el asiento de inscripcin, tambin lo
es que tienen acceso a los archivos notaria-
les, judiciales, administrativos y arbitrales
(al ser esta pblica), donde obran las matri-
ces de los ttulos archivados en el Registro, y
de esta manera, detectar posibles causas de
nulidad, anulabilidad, rescisin o resolucin
del ttulo del otorgante, que no consten en
el ttulo archivado en el Registro. El hecho
es que dicha bsqueda, que resulta onerosa,
no les resulta exigible por cuanto mientras el
asiento no sea rectificado, toda la informa-
cin no contenida en el asiento registral no
les resultar oponible en razn a los princi-
pios de oponibilidad y legitimacin de los
asientos regstrales.
Lo sealado no quiere decir que la informa-
cin contenida en el ttulo archivado, y no
extendida en la partida del bien, no tenga
valor alguno, solo que mientras no sea
extienda en la partida, solo ser exigible a
las partes, es decir, no ser oponible a los
terceros.
Existe adems una consideracin de carc-
ter econmico. Si se entendiera que la publi-
cidad registral se extiende tambin a los ttu-
los archivados, los terceros antes de adquirir
un derecho, no solo tendran que informarse
del contenido de los asientos de inscripcin,
sino, adems, del contenido de los respec-
tivos ttulos archivados, y adems, de las
matrices que obran en las notaras, consu-
lados, juzgados, reparticiones pblicas y en
 ESPECIAL I LOS R E C I E N T E S C A M B I O S P A R A E V I T A R EL F R A U D E I N M O B I L I A R I O

poder de los arbitros, situacin que encarece- conforme se reconoce en el texto modificado
ra definitivamente los costos de transaccin, del artculo 2013 del Cdigo Civil: "El con-
con el consiguiente desaliento de la actividad tenido del asiento registral se presume cierto
econmica. y produce todos sus efectos, mientras no se
rectifique por las instancias regstrales o se
Es este sentido que en el RGRP, siguiendo la declare su invalidez por el rgano judicial o
misma lnea del anterior Reglamento Gene-
arbitral mediante resolucin o laudo firme".
ral (art. VIII del Ttulo Preliminar), se aclar,
Es decir, si los asientos regstrales se encuen-
a nuestro entender de manera correcta, que
tran legitimados, mientras no sean rectifica-
las causas de la inexactitud del ttulo del dis-
dos por el propio Registro o anulado por el
ponente, por nulidad, anulabilidad, rescisin
Poder Judicial, no tiene sentido exigir a los
o resolucin, no deben desprenderse de los
terceros la revisin de los documentos que
asientos de inscripcin para que sea ampa-
dieron mrito a dichas inscripciones, salvo
rado el ttulo del adquiriente, precisndose
que, como sucede en el sistema francs, deje
de esta forma el concepto genrico de regis-
de estar legitimada la informacin contenida
tros pblicos aludido en el artculo 2014 del
23 en el Registro.
Cdigo Civil .

Sin embargo, y en contra el sistema registral Ahora, cabe preguntarse cules seran las
adoptado, en la Ley 30313 se modifica el consecuencias del transplante al sistema de
artculo 2014 de Cdigo Civil, precisando inscripcin que nos rige, una figura propia
que las causas que anulen, rescindan, can- del sistema de transcripcin o archivo de
celen o resuelvan el ttulo del otorgante, no ttulos. En la calificacin de los ttulos, el
deben constar ni en los asientos regstrales registrador deber adems revisar los ttu-
ni en los ttulos archivados que lo susten- los archivados que sustentan las inscripcio-
24
tan . Es decir, conforme al legislador, de nes? El notario, cuando le solicitan for-
ahora en adelante los terceros que quieran malizar una minuta de transferencia de un
adquirir un bien, no solo deben revisar la predio, no solo deber pedir copia literal de
partida registral sino tambin los documen- la partida registral del inmueble sino tam-
tos que sustentaron los asientos regstrales bin de los ttulos archivados que sustentan
para no verse perjudicados con defectos en las inscripciones?
el ttulo del transferente, lo que resulta con-
tradictorio con la publicidad registral, por- Nosotros creemos que a pesar de la modi-
que cuanto, la informacin contenida en los ficacin del artculo 2014, tanto el registra-
asientos regstrales se encuentra legitimada, dor como el notario solo deben revisar la

23 R e g l a m e n t o G e n e r a l d e los R e g i s t r o s P b l i c o s
V I I I . P r i n c i p i o de fe pblica registral
La inexactitud de los asientos regstrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina, no perju-
dicar al tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las
causas de dicha inexactitud no consten en los asientos regstrales.
24 Conforme a la modificacin, el nuevo texto del artculo 2 0 1 4 del C d i g o Civil es el siguiente:
A r t c u l o 2 0 1 4 . - P r i n c i p i o d e b u e n a f e p b l i c a registral
El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su adquisicin una v e z inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda, cancele o resuelva
el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos regstrales y los ttulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.

41
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L I 23 MAYO 2015

adems los ttulos archivados que sustentan

Comentario relevante
del autor
La problemtica de la falsificacin de
los documentos o de la suplantacin
/ las inscripciones, a pesar de la legitimacin
/ de los asientos regstrales, para no verse per-
judicado con defectos del ttulo del transfe-
rente no consignados en la partida registral,
con el consiguiente incremento de los costos
25

de identidad no depende del mbito de transaccin que ello implica .

territorial del notario, sino de causas
ajenas a ella, tales como la falta de
adopcin de mecanismos que per-
mitan al registrador la deteccin de
ingreso de documentos falsos, o en la
inadecuada identificacin de las per-
sonas, muchas veces debido a la con-
ducta dolosa del compareciente.
informacin contenida en la partida registral,
es decir, en los asientos regstrales, porque
no fue derogado el artculo 2013, es decir, el
principio de legitimacin. Revisar los ttulos
archivados no tendra sentido, porque como
se seala claramente en el artculo 2013, "se
presume cierto y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique (...) o se declare
su invalidez por el rgano judicial o arbitral
mediante resolucin o laudo firme"; es decir,
mientras no se rectifique el asiento registral,
surte sus efectos plenamente, de lo que se
desprende que vendra en innecesaria la revi-
sin de los ttulos archivados, por cuanto ni
el registrador ni el notario podran cuestio-
nar la informacin extendida en los asientos
regstrales.
Distinto es el caso del tercero que quiera
adquirir un bien, ya que, a partir de la vigen-
cia de la Ley 30313 tendr que revisar
Respecto al artculo 2013 del Cdigo Civil,
como se seal, se sigue manteniendo el
principio de legitimacin, con el aadido de
que en el segundo prrafo se recoge la pol-
mica cancelacin del asiento registral por
parte del mismo Registro en los casos en que
se extendieron en mrito a documento falso
o donde hubo suplantacin de identidad, dis-
posicin peligrosa para la seguridad jurdica,
conforme se explic lneas arriba.
V. Modificatoria de la quinta y sexta
disposiciones complementarias
transitorias y finales del Decreto
Legislativo 1049
Dentro de las modificaciones introducidas
por la Ley 30313, cabe destacar la posibi
lidad que tiene ahora el notario afectado con
la presentacin de un documento notarial
falso que dio mrito a una inscripcin, la de
solicitar al Registro la respectiva anotacin
preventiva, sea el documento notarial falsi-
ficado protocolar o extraprotocolar, lo que
resulta un acierto por cuanto tambin se rea-
lizan inscripciones en mrito a documentos
notariales extraprotocolares, como sucede
en el caso del nombramiento de gerentes o
apoderados de una persona jurdica, cuya
inscripcin se realiza en mrito a copias

25 Siendo la situacin del tercero similar a la que tena antes de la modificacin del artculo 2 0 1 4 del C d i g o Civil, porque
el criterio predominante en la jurisprudencia nacional era la de entender que por el trmino "Registros Pblicos" se
comprende no s o l o a las partidas regstrales, sino tambin a los tirulos archivados que les dieron mrito, basndose en el
hecho de que en el Registro se conservan dichos ttulos, por lo que los contratantes tienen forma de acceder al contenido
de los m i s m o s , siendo estos por tanto una prolongacin del asiento extendido (Casacin 2356-98-Lima, publicada en
el diario oficial El Peruano el 12 de noviembre de 1999, p. 3 8 9 9 ) .

42
 ESPECIAL I LOS R E C I E N T E S C A M B I O S P A R A E V I T A R E L F R A U D E I N M O B I L I A R I O
certificadas del acta respectiva expedida por
notario. Falt hacer extensiva esta posibili-
dad a los casos de suplantacin de identidad
en los documentos notariales extraprotoco-
lares, teniendo en cuenta que dichos docu-
mentos tambin dan mrito a inscripciones,
como sucede en las constancias de convoca-
toria emitidas por el supuesto presidente del
directorio o gerente general, en el caso de
directorio, o del presidente del consejo direc-
tivo, en el caso de una asamblea general,
cuyas firmas han sido certificadas por un
notario.
Falt igualmente hacer extensiva dicha soli-
citud de anotacin preventiva a los cnsu-
les, jueces, funcionarios pblicos y arbitros
en los casos de haberse realizado inscripcio-
nes en mrito a documentos falsos supuesta-
mente expedidos por ellos, o en mrito docu-
mentos expedidos donde hubo suplantacin
de identidad.
Es necesario sealar, sin embargo, que este
mecanismo debe ser el ltimo recurso, una
vez que las mafias delictivas lograron bur-
lar los anteriores controles previos, cuales
son, como se seal, la adecuada identifica-
cin de los otorgantes por parte de los nota-
rios, cnsules, jueces, funcionarios pblicos
y arbitros, y la falta de deteccin de docu-
mentos falsos por parte de los registradores.
Este mecanismo, sin embargo, resulta mejor
que la cancelacin del asiento registral por
parte de la propia Sunarp, porque evidente-
mente los ciudadanos van a verse protegi-
dos en sus derechos si es el Poder Judicial,
y no un funcionario administrativo, el que se
pronuncie sobre la falsificacin o suplanta-
cin de identidad ocurrido en un documento
que dio mrito a una inscripcin, y la con-
secuente anulacin tanto del ttulo como del
asiento registral.
Hay sin embargo un grueso error en la modi-
ficacin de la quinta y sexta disposiciones
complementarias, transitorias y finales del
Decreto Legislativo 1049, por cuanto
se seala que las anotaciones preventivas
pueden registrarse aunque el actual titular
registral sea uno distinto al que adquiri el
derecho con base en un documento falso o
donde hubo suplantacin de identidad. Si
bien en la sexta disposicin complementa-
ria, transitoria y final se hace referencia a
documento falso, habra que entender que se
hace referencia al documento que adolece de
suplantacin de identidad. Nos parece que es
un grave error incurrido por el legislador, por
cuanto dichas disposiciones van en contra del
principio de fe pblica registral, recogido en
el artculo 2014 del Cdigo Civil, principio
que garantiza a toda persona que adquiera
a ttulo oneroso un derecho de alguien que
figura en el registro con facultades para otor-
garle, y lo inscribe, el mantenimiento de su
derecho aunque se anule, rescinda o resuelva
el ttulo de su otorgante por causas que no
constan en el registro.
De aplicarse dicha disposicin se destruira
la publicidad registral y con ello la seguridad
jurdica que brinda el Registro, por cuanto de
ahora en adelante a los que quieran adquirir
una propiedad, ya no les resultara suficiente
con revisar la partida registral y los ttulos
archivados que lo sustentan, hecho que de
por s resulta oneroso, sino que adems ten-
dran que estudiar los documentos que sus-
tentan la inscripcin del ttulo del otorgante
en el sentido de no adolecer de un vicio de
falsedad documentara o de suplantacin de
identidad, situacin que encarecera el tr-
fico jurdico y afectara gravemente la segu-
ridad jurdica.
Sin embargo, ante la evidente antinomia
existente entre dos disposiciones contenidas
en la misma ley, a nuestro criterio debe de
primar aquella interpretacin que le d fun-
cionalidad al Registro, y con ello, garantice
la seguridad jurdica, por lo que, teniendo
en cuenta que la fe pblica registral reco-
gida en el nuevo texto del artculo 2014 del
Cdigo Civil no admite excepcin alguna, se
desprende, de una adecuada interpretacin
43
G A C E T A C I V I L & P R O C E S A L C I V I L I 23 MAYO 2015
Comentario relevante
del autor
Como la limitacin al mbito de com-
petencia notarial afecta directamente
al ciudadano, se impone su deroga-
cin por no cumplir finalidad alguna,
todo lo contrario, es una disposicin
que desalienta las transacciones eco-
nmicas al elevar los costos de tran-
saccin, con el consiguiente desa-
liento a las inversiones.
sistemtica, que solo resultara procedente
la anotacin preventiva, a la que hacen alu-
sin la quinta y sexta disposiciones comple-
mentarias transitorias y finales del Decreto
Legislativo 1049, en los casos en que el
tercero que inscribi su derecho no rena
los requisitos para ser tercero registral,
como el caso del tercero que adquiri a
ttulo gratuito.
VI. Modificacin de los artculos 4 y 55
del Decreto Legislativo 1049
Por ltimo, como medida para evitar los
casos de inscripciones en mrito de docu-
mentos notariales falsificados o con suplan-
tacin de identidad, se modific el mbito de
competencia territorial de los notarios, con-
tenido en el artculo 4 del Decreto Legisla-
tivo 1049, respecto de los actos de dispo
sicin y gravamen nter vivos de inmuebles,
en el sentido de limitar su competencia solo
a los inmuebles ubicados en la provincia del
cual ejercen competencia, sancionndose
con nulidad la contravencin a dicha dis-
posicin, sin perjuicio de la responsabilidad
administrativa.
Al respecto, debe sealarse que dicha limi-
tacin no tiene sentido alguno por cuanto
la problemtica de la falsificacin de los
44
documentos o de la suplantacin de iden-
jfk tidad no depende del mbito territorial del
^ notario, sino de causas ajenas a ella, tales,
como se seal, a la falta de adopcin de
mecanismos que permitan al registrador la
deteccin de ingreso de documentos falsos
(la presentacin en lnea del traslado elec-
trnico, o en su defecto, el empleo de papel
de seguridad en los traslados que se enva al
Registro, la falta de un registro de sellos y
firmas o de existir, la inadecuada calificacin
del registrador de los mismos), o en la inade-
cuada identificacin de las personas, muchas
veces debido a la conducta dolosa del com-
pareciente, situacin que se agrava cuando
el funcionario o profesional no dispone de
los medios modernos de identificacin de
las personas, cuales son el acceso a la base
de datos del Reniec y de la Superintendencia
Nacional de Migraciones, y al sistema de
identificacin por comparacin biomtrica.
Prueba de la incoherencia de dicha limita-
cin es que se excepta de ella a los cn-
sules, como tambin a los notarios que for-
malizan actos dispositivos o de gravamen
nter vivos en los casos en que sean varios los
inmuebles y uno de ellos est ubicado den-
tro de la provincia de su competencia. Si la
razn de la existencia de los fraudes inmobi-
larios se debiera a que las personas formali-
zan sus negocios jurdicos ante un notario de
una provincia distinta a la de la ubicacin del
inmueble, no tendra que existir excepcin
alguna a dicha limitacin.
Dicha limitacin al mbito de competencia
notarial viene generando ms bien distor-
sin en las transacciones econmicas, con el
consiguiente aumento de los costos de tran-
saccin, ya que obliga a las personas a des-
plazarse de manera innecesaria al lugar de
ubicacin del inmueble que piensa adqui-
rir, vender o constituir hipoteca, con el con-
siguiente gasto de tiempo y dinero, lo que
va a contracorriente de la tendencia actual,
cual es la de facilitar el trfico econmico
mediante el acercamiento de la funcin
 ESPECIAL I LOS RECIENTES CAMBIOS PARA EVITAR EL FRAUDE INMOBILIARIO
pblica al ciudadano, como es el caso de los
servicios que brinda el Registro, donde las
personas no necesitan trasladarse hasta el
lugar de ubicacin del inmueble para poder
venderlo, adquirirlo o constituir hipoteca,
porque pueden presentar el ttulo en la ofi-
cina registral donde domicilia (oficina recep-
tora), encargndose el Registro de su deri-
vacin a la oficina registral de ubicacin del
inmueble (oficina de destino).
En razn a lo expuesto, siendo que se trata
de una limitacin que afecta directamente al
ciudadano, se impone su derogacin por no
cumplir finalidad alguna, todo lo contrario,
es una disposicin que desalienta las tran-
sacciones econmicas al elevar los costos de
transaccin, con el consiguiente desaliento a
las inversiones.
Respecto a la modificacin del artculo 55
del Decreto Legislativo 1049, esta resulta
acertada en la medida en que establece que
los notarios deban de verificar la identidad de
las personas, nacionales o extranjeras, recu
rriendo a los medios tecnolgicos existen-
tes, debiendo el Estado, por su lado, permitir
que dicha disposicin se haga realidad, por
lo que se requiere que de manera urgente tra-
baje en la implementacin de los servicios
de consulta en lnea a la base de datos del
Reniec como de la Superintendencia Nacio-
nal de Migraciones, y del sistema de identi-
ficacin por comparacin de identidad, ser-
vicio que debe de llegar a todos los notarios
del pas, a reducidos costos o en el mejor de
los casos a costo cero, bajo el entendido que
solo de esta manera, y no mediante la limi-
tacin de la competencia territorial de los
notarios, se combatir de manera efectiva el
fenmeno de la suplantacin de identidad de
las personas.
Pero mientras se implementa dichos meca-
nismos tecnolgicos de identificacin de las
personas en todo el pas, lo recomendable
es que se limite la competencia territorial
notarial solo en aquellos lugares donde los
notarios no tengan acceso an a dicha tec-
nologa, pero solo como una medida tran-
sitoria, mientras no tengan acceso a dicha
tecnologa, porque los ciudadanos no tie-
nen por qu cargar con las ineficiencias del
Estado, y en el caso de los notarios que tie-
nen acceso a dichos sistemas tecnolgicos,
no existe justificacin para limitarles la com-
petencia territorial porque al final esa medida
afecta al ciudadano, la razn de ser de todo
Estado Constitucional de Derecho, que es el
que nos rige.
45