ASPECTOS NORMATIVOS DE SHF Y

CRITERIOS DE HOMOLOGACIN.
Importancia de la eleccin de factores adecuados.
 REGLAS DE CARCTER GENERAL SHF
Definiciones

Principios

Declaraciones y Advertencias

Enfoques de Valuacin

Elementos del Mtodo de Mercado

DEFINICIONES

Comparables: Inmuebles similares al inmueble

objeto del avalo que se consideran adecuados
para realizar el ejercicio de homologacin,
teniendo en cuenta su ubicacin, zona, tipo de
inmueble, superficie, edad, estado de conservacin
y coeficiente de utilizacin del suelo.

Homologacin: Procedimiento por el cual se

analizan las caractersticas del inmueble que se
vala en relacin con otros comparables, con el
objeto de sustentar el valor por comparacin a
partir de sus similitudes y diferencias.
DEFINICIONES
Valor comparativo de Mercado: Valor estimado
resultado del anlisis de inmuebles iguales o
similares al inmueble objeto del avalo, que hayan
sido vendidos u ofertados en la etapa de
realizacin del avalo.

Mercado Local: Representa el entorno urbano o

rural anlogo donde se encuentre el inmueble.
PRINCIPIOS
Principio de generalidad; el perito valuador debe
aplicar en su anlisis los tres principales enfoques
de valuacin: el de Mercado, el Fsico y el de
Capitalizacin de rentas, aunque se identifique
alguno como ms adecuado para el valor
conclusivo.

Principio de Transparencia; los avalos deben

contener la informacin suficiente y necesaria para
su fcil comprensin y sustento.
PRINCIPIOS
Principio de temporalidad; reconoce que la vigencia
del valor concluido en el avalo corresponde con la
fecha de certificacin del mismo, sin embargo, para
fines administrativos el avalo reconocer seis
meses de vigencia siempre que no cambien las
caractersticas fsicas del inmueble o las
condiciones generales del mercado
inmobiliario.
PRINCIPIOS
Principio de sustitucin; el valor de un inmueble es
equivalente al de otros de similares caractersticas.

Principio de cambio; considera la variacin del

valor de los inmuebles en el tiempo.

Principio de anticipacin.

Principio de probabilidad.

Principio de progresin y regresin.

DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS
El perito valuador deber declarar en el avalo
cuando se tenga duda sobre alguno de los datos
utilizados en el clculo de los valores tcnicos y de
manera enunciativa mas no limitativa, en los
siguientes supuestos:
Cuando no se haya dispuesto de documentacin
relevante.
Cuando considerando las ofertas del mercado en la
zona, no sean suficientes para la conclusin del
enfoque de comparacin.
Etc.
ENFOQUES DE VALUACIN
Los enfoques aplicables para esta normatividad
son:
De Mercado
Fsico
Residual
De Capitalizacin de rentas.
ENFOQUE DE MERCADO
Para la utilizacin de este enfoque se deber
disponer de informacin suficiente del mercado
local de que se trate; a efecto de contar con al
menos seis transacciones u ofertas de inmuebles
similares que reflejen en el avalo,
adecuadamente, la situacin actual de dicho
mercado. Al mismo tiempo se debern identificar,
en su caso, parmetros necesarios para realizar
una homologacin de comparables.
PROCEDIMIENTO PARA REALIZAR UN AVALO
MEDIANTE EL ENFOQUE DE MERCADO.

Se analizar el mercado de comparables.

Tras el anlisis se seleccionar entre los precios
obtenidos, una muestra representativa de los que
correspondan como comparables, a la que se le
aplicar el procedimiento de homologacin
correspondiente.
Se realizar la homologacin de comparables con
los criterios que resulten adecuados y
justificables para el inmueble de que se trate.
Se estimar el valor del inmueble, libre de gastos
de comercializacin, en funcin de los precios
homologados.
CRITERIO
Regla o norma para saber lo que es verdadero o
puede tomarse como cierto.

Un criterio es una condicin/regla que permite

realizar una eleccin, lo que implica que sobre un
criterio se puede basar una decisin o un juicio de
valor.
ENFOQUE DE MERCADO
Se deber identificar un mnimo de seis
comparables vendidos u ofertados recientemente.
Se deber dejar constancia o referencia en el
avalo de las fuentes de informacin, proveedores,
catlogos, manuales, cotizaciones telefnicas o
cualquier otra que se haya utilizado, as como las
direcciones de los comparables.
Se debern utilizar fuentes de informacin
actualizadas que permitan opiniones de valor
confiables y soportadas.
Se debern emplear factores que permitan una
justificacin adecuada para el inmueble de que
se trate.
ENFOQUE FSICO
Para determinar el valor del terreno se utilizar
preferentemente el enfoque de mercado, o en su
caso, el enfoque residual; analizando el inmueble a
partir de los factores que demeritan o benefician su
condicin.
Los costos de la construccin sern los costos
obtenidos de los presupuestos o de los manuales
de costos para la zona, incluyendo los costos
indirectos.
Etc.
ENFOQUE DE CAPITALIZACIN DE RENTAS
La utilizacin de este enfoque requiere que existan
suficientes datos de rentas sobre Comparables que
reflejen adecuadamente la situacin actual de ese
mercado.
ELEMENTOS EN LA INVESTIGACIN DE MERCADO.
*REFERENCIA DE PROXIMIDAD URBANA SHF.
Cntrica: zonas limitadas generalmente por vas
primarias.
Intermedia: proximidad definida a partir de las vas
primarias, limitadas por vialidades de velocidad
intermedia.
Perifrica: se encuentra su acceso y limite
mediante vas rpidas, en la mayora de los casos
reconocida como zona urbana de crecimiento
inmediato.
De expansin: zona reconocida por la autoridad
como de crecimiento potencial.
Rural: reconocido por la autoridad como de uso
agrcola o sin dotacin de servicios.
CLASE GENERAL DEL INMUEBLE
SUPERFICIES
Superficie Construida: Se refiere a la
construccin definida por el permetro de la cara
exterior de los muros exteriores y de los muros de
reas comunes; o de la medida a eje tratndose de
colindancias hacia reas privativas.
Quedan fuera de esta definicin las reas utilizadas
como terrazas, patios cubiertos,
estacionamientos cubiertos y, en su caso,
construcciones provisionales.
SUPERFICIES
Superficie accesoria: Identificada como terrazas,
patios cubiertos con piso utilizable para algn fin,
cuartos de servicio construidos con elementos
provisionales y estacionamientos cubiertos.
Quedan fuera de esta definicin los
estacionamientos descubiertos, los patios de
servicio descubiertos, las jaulas de tendido y los
elementos que no cuenten con estructura
permanente.
SUPERFICIES
Superficie vendible: Se refiere a las superficies
sealadas anteriormente que, por precisin del
valuador, son utilizadas para la comparacin de
inmuebles en venta semejantes en la zona y como
referencia para el valor concluido.
EDAD APROXIMADA
Se deber mencionar la edad con base en la fuente
documental presentada. En inmuebles que hayan
sido objeto de alguna reconstruccin o
remodelacin, se deber indicar la edad
aproximada, especificando si abarc elementos
estructurales o slo de acabados.
A falta de esta informacin, se indicar la edad
aparente debidamente fundamentada.
ESTADO DE CONSERVACIN
Ruinoso, malo, regular, bueno, muy bueno, nuevo,
recientemente remodelado, entre otros.
Se sealarn las deficiencias relevantes tales como
humedades, salitre, cuarteaduras, fallas
constructivas y asentamientos.
ELEMENTOS EN LA INVESTIGACIN DE
MERCADO. UV
ELEMENTOS EN LA INVESTIGACIN DE
MERCADO. UV
FACTORES DE HOMOLOGACIN
Factor Negociacin
Se refiere a la negociacin y tiempo de exposicin
del inmueble en el mercado. A mayor tiempo de
exposicin en el mercado, el inmueble tiene menor
deseabilidad, por lo tanto, el factor de negociacin
ser menor que la unidad.
FACTORES DE HOMOLOGACIN
Factor de Edad
Se refiere a la edad cronolgica del inmueble,
desde su construccin ltima remodelacin
importante, habr que sealar si la remodelacin
refleja cambios en instalaciones y/o estructura.

Factor de Conservacin
Se refiere al estado de conservacin que presenta
el inmueble al momento del anlisis.
FACTORES DE HOMOLOGACIN
Factor de Superficie
Se refiere a la relacin entre las superficies de
construccin.

Factor Calidad
Califica la calidad de la construccin en diversos
tipos, tomando en cuenta sus elementos
constructivos.
FACTORES DE HOMOLOGACIN
Factor relacin Terreno/Construccin
Se refiere a la utilizacin del suelo con respecto a
la construccin.

Factor Ubicacin
Se refiere a la comparacin de la ubicacin entre el
sujeto y los comparables en funcin de su mejor
localizacin.
FACTORES DE HOMOLOGACIN, ENFOQUE DE
MERCADO
FACTORES DE HOMOLOGACIN, ENFOQUE DE
MERCADO
FACTORES DE HOMOLOGACIN TERRENOS,
DENTRO DEL ENFOQUE FSICO
IMPORTANCIA DE LA ELECCIN DE FACTORES
ADECUADOS.

Se escucha:
Que los valuadores no consideran los factores de
homologacin en forma clara y fundamentada.

Que entre dos valuadores puede existir diferencias

razonables en el valor comercial para un mismo
inmueble (+ - 5%), pero encontramos casos en que
esta diferencia se supera solo por utilizar factores
de homologacin de acuerdo a la experiencia y sin
fundamentos.

Que nos falta una metodologa clara en la

aplicacin de los factores de homologacin.
IMPORTANCIA DE LA ELECCIN DE FACTORES
ADECUADOS.

Objetividad
en Factores

Experiencia
IMPORTANCIA DE LA ELECCIN DE FACTORES
ADECUADOS.

Se muestran algunos ejemplos donde es de suma

importancia utilizar el factor Otro plenamente
justificado en base a parmetros establecidos y
conocimiento del mercado local.
HERMOSILLO, SONORA
NAVOJOA, SONORA
FRACCIONAMIENTO DEL BOSQUE
FRACCIONAMIENTO DEL BOSQUE
FRACCIONAMIENTO DEL BOSQUE
FRACCIONAMIENTO DEL BOSQUE
FRACCIONAMIENTO DEL BOSQUE

Basurero
Municipal
SOLACE TOWER
SOLACE TOWER
SOLACE TOWER
SOLACE TOWER
SOLACE TOWER
SOLACE TOWER
TIJUANA, FRACC. EL PALMAR RESIDENCIAL
TIJUANA, FRACC. EL PALMAR RESIDENCIAL
TIJUANA, FRACC. EL PALMAR RESIDENCIAL
CD. JUREZ, CHIHUAHUA, FRACC. RIVERA
DEL BRAVO.
CONCLUSIONES:
Establecer parmetros para la aplicacin de
nuestros criterios, de tal forma que sean
adecuados y justificables.
Vigencia de las investigaciones de mercado.

Identificar Clases de Inmuebles y definir sus

variantes ( Valores?, Superficies?, ).
Definir Edades de Colonias y/o Fraccionamientos.

Establecer como Colegio criterios para el factor

Estado de Conservacin.
Analizar como sustentar el factor calidad.
 GRACIAS POR SU ATENCIN