Proyecto Cementerio PDF

Evaluacin de Proyectos
Informe Final
Parques Vientos del Sur
Integrantes
Christopher Aravena
Emilio Heck
Rodrigo Lisperguier
Ignacio Mella
Csar Moltedo
Felipe Ramrez
Fecha
Lunes 12 de Julio de 2010
Evaluacin de Proyecto - Parques Vientos del Sur
1 Contenido
2 Introduccin 6
3 Resumen Ejecutivo 7
4 Diagnstico 8
4.1 Definicin de la Idea del Proyecto 8
4.2 Objetivos del Proyecto 8
4.3 Antecedentes Generales del Proyecto 9
4.4 Alcance del Proyecto 10
4.5 Justificacin del Proyecto 11
4.6 Impacto del Proyecto 13
5 Metodologa de Evaluacin 14
5.1 Identificacin de la Situacin Actual 14
5.2 Situacin con Proyecto 15
5.3 Comparacin Situacin Actual y Situacin con Proyecto 16
5.4 Separabiliad del Proyecto 16
5.5 Mtodos de medicin de beneficios y costos 17
5.6 Mtodo de evaluacin de rentabilidad que se usar 18
5.7 Programacin de las actividades de la evaluacin del proyecto 20
1
6 Estudio de Mercado 21
6.1 Definicin del Producto 21
6.2 Mercado Objetivo 22
6.3 Anlisis de Demanda 23
6.3.1 Anlisis de Demanda Pasada y Actual 24
6.3.2 Anlisis de la Demanda Futura 28
6.4 Anlisis de Oferta 31
6.4.1 Anlisis de Oferta Pasada y Actual 31
6.4.2 Anlisis de Oferta Futura 33
6.5 Anlisis de Sistema de Comercializacin 35
6.5.1 Marketing Estratgico 35
6.5.1.1 Anlisis Externo e Interno 35
6.5.1.3 FODA 39
6.5.1.4 Seleccin de Segmento Objetivo 39
6.5.1.6 Ventaja Competitiva 40
6.5.1.7 Estrategias 40
6.5.2 Marketing Operativo 41
6.5.2.1 Producto 41
6.5.2.2 Precio 42
6.5.2.3 Canal de Distribucin 43
6.5.2.4 Publicidad 43
7 Estudio Tcnico 44
2
7.1 Anlisis del Tamao del Proyecto 44
7.2 Localizacin del Proyecto 46
7.2.1 Orientacin de la Localizacin 46
7.2.4 Otros factores 48
7.2.5 Decisin de Localizacin 49
7.3 Ingeniera del Proyecto 49
7.3.1 Seleccin del Proceso Productivo 49
7.3.2 Seleccin de Equipos 56
7.3.3 Productos y Subproductos 58
7.3.4 Lay-Out 61
7.3.5 Obras Fsicas 64
7.3.6 Proyectos Complementarios 64
7.3.7 Calendario de Inversiones 65
7.3.8 Programa de Reinversiones 66
7.3.9 Anlisis de Materias Primas e Insumos 67
7.3.10 Programas de Trabajo 68
7.3.11 Programacin de Produccin 70
7.5 Anlisis de Costos 71
7.5.1 Costos de Inversin 71
7.5.1.1 Capital Fijo 71
7.5.1.2 Capital en Intangibles 72
7.5.1.3 Capital de Trabajo 73
3
7.5.2 Costos Operacionales 73
7.5.2.1 Directos 73
7.5.2.2 Indirectos 73
7.5.2.3 Fijos 73
7.5.2.4 Variables 74
7.5.2.5 Remuneraciones 74
8 Estudio Marco Legal 75
6.1 Requisitos para la instalacin de un cementerio 75
6.2 Requerimientos mnimos de un cementerio 76
9 Estudio Tributario 77
10 Estudio Societario 80
10.1 Tipo de Sociedad 80
10.2 Costo de Formacin de Sociedad 81
11 Estudio Organizacional 82
11.1 Estructura Organizacional 82
11.2 Leyes laborales atingentes al proyecto 86
11.3 Anlisis de remuneraciones y sus proyecciones 88
12 Estudio Ambiental 89
13 Estudio Econmico Financiero 98
13.1 Definicin de Parmetros 98
13.1.1 Determinacin de la tasa de descuento 98
13.1.2 Criterio para determinar horizonte de evaluacin 99
4
13.2 Calendario de Montos de Inversiones y Reinversiones 99
13.3 Calendario de Montos de Ingresos 100
13.4 Calendario de Montos de Egresos 100
13.5 Depreciaciones 101
13.6 Anlisis de Proyecto Puro 102
13.6.1 Escudo Fiscal 102
13.6.2 Ventas de Activos 102
13.6.3 Balance de IVA 102
13.6.4 Flujo de Caja Proyecto Puro 103
13.6.5 Obtencin de Indicadores Proyecto Puro 104
13.7 Anlisis de Proyecto Financiado 104
13.7.1 Anlisis de Alternativa de Financiamiento 104
13.7.2 Determinacin de Cuadro de Amortizacin e Intereses 105
13.7.3 Escudo Fiscal 105
13.7.4 Ventas de Activos 105
13.7.5 Balance de IVA 105
13.7.6 Flujo de Caja Proyecto Financiado 106
13.7.7 Obtencin de Indicadores Proyecto Financiado 107
13.8 Anlisis de Sensibilidad 107
14 Conclusiones 110
15 Bibliografa y Referencias 111
16 Anexos 112
5
2 Introduccin
El negocio de los cementerios y funerarias siempre ha sido considerado como tab debido a que
su principal sustento es el fallecimiento de personas, sin embargo, es un rubro necesario para la
tranquilidad de las personas, donde sus dependencias sirven de lugar de reflexin para las familias.
En la X Regin se da la particularidad de la escasa oferta de cementerios que proporcionen los

servicios de cremacin, el cul muchas personas estn tomando en cuenta por sobre los servicios
funerarios tradicionales, debido a su bajo costo. Razn por la cual, el proyecto Parques Vientos del Sur
toma esta oportunidad, estableciendo no solamente un crematorio sino que adems, un parque vistoso
aprovechando un paisaje privilegiado propio de la regin, ofreciendo un servicio de calidad,
personalizado e integral.
En el presente documento se realiza un anlisis acabado del proyecto, complementado con una
serie de estudios, con el fin de evaluar la factibilidad tanto tcnica como econmica de ste.
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3 Resumen Ejecutivo
El proyecto a evaluar en este estudio se centra en la instalacin y operaciones de un Cementerio

tipo Parque en la zona sur de Chile, especficamente en la localidad de Los Riscos, a unos 20
kilmetros de Puerto Varas. Sus principales caractersticas sern ofrecer un servicio completamente
personalizado e integral, que brindar apoyo a las familias llegado el momento de la partida de un ser
querido y disponer de modernas instalaciones con tecnologa de incineracin. Estas ideas definen un
concepto nico en el rubro.
La ausencia de un cinerario en las cercanas de Puerto Varas por s sola representa una buena
razn para pensar de forma preliminar que este proyecto sera factible y tendra xito (actualmente slo
existe un cinerario al sur de Puerto Montt que no ofrece mayores servicios salvo el de cremacin
propiamente tal). Los resultados de una encuesta realizada en su mayora a habitantes de Puerto Varas
muestran que la propuesta de servicio es ampliamente aceptada y avalan esta hiptesis. Un 73% de los
encuestados considera que las distancias geogrficas representan un impedimento para adquirir este
tipo de servicio, y un 63% considerara la alternativa si se salvara esta brecha.
En un proyecto de tamaa magnitud como los es Parques Vientos del Sur, es necesario realizar
una serie de estudios previos al desarrollo propiamente tal de este, con el fin de evaluar todos los
aspectos que atingen a la instalacin de un cementerio en los alrededores de la X Regin.
A lo largo de este informe se detallan los diversos estudios realizados, como son el Estudio de
Mercado, el Estudio Tcnico, el Estudio Organizacional, de Marco Legal, el Estudio Tributario, el
Estudio Societario y el Estudio Ambiental. En cada uno se analizan factores que afectan directamente a
la implementacin del proyecto, a raz de determinar los posibles problemas que pudiese tener su
desarrollo y as tener una base en la cual apoyarse para realizar planes de contingencia ante cualquier
eventualidad que pudiera suscitarse al momento de la puesta en marcha de este.
A la luz de la evidencia expuesta, se cree que la instalacin de un Parque como se plantea tendr
un gran impacto social en la regin, generando un alto beneficio para las personas de la localidad al
contar con instalaciones y servicios de calidad, como tambin en la generacin de empleos.
7
4 Diagnstico
4.1 Definicin de la Idea del Proyecto

La idea del proyecto consiste en la construccin de un cementerio con modernas instalaciones
en la Regin de los Lagos y la puesta en marcha de sus servicios funerarios. El Parque contar con la
tecnologa necesaria para brindar servicios fnebres tradicionales y servicios de cremacin, salvando
as la brecha geogrfica actualmente existente que concierne a establecimientos que ofrecen este ltimo
tipo de servicio funerario.
Adems de las bondades de la tecnologa, la idea es ofrecer un servicio integral y diferenciado a
cada cliente. Esta idea consiste en ofrecer la posibilidad de realizacin de todos los trmites ligados al
fallecimiento de una persona, desligando a los familiares completamente de esta responsabilidad y
permitindoles vivir el duelo con tranquilidad. Complementando lo anterior, la idea es que los clientes
adems puedan solicitar la organizacin de la ceremonia de forma personalizada, indicando elementos
y procedimientos especiales acorde a su religin o cultura.
Una ubicacin tentativa para el Parque es en las colinas que bordean el Lago Llanquihue en la
localidad de Los Riscos, a unos 15 kilmetros de Puerto Varas. Este lugar ofrece amplias praderas y
una vista atractiva al cliente que busca un lugar tranquilo para visitar a sus seres fallecidos.
4.2 Objetivos del Proyecto

El proyecto Parques Vientos del Sur, tiene como objetivo entregar una serie de servicios inte-
grales acorde a las necesidades de los clientes, dentro del mbito de los servicios fnebres. Desde los
servicios bsicos, hasta servicios agregados que cada cliente desee. Parques Vientos del Sur busca en-
tregar una nueva experiencia, distinta a la que los actuales servicios fnebres son capaces de entregar.
Dada la tentativa ubicacin del parque, este proyecto busca explotar el nicho de servicios de
cremacin o incineracin de restos humanos, que actualmente se encuentra a merced de las limitantes
8
geogrficas, acortando de este modo la brecha existente entre el mercado y los servicios que disponen
de instalaciones para este propsito.
Otro de los objetivos que tiene este proyecto, es que gracias a la nueva propuesta de entregar
soluciones a las necesidades de los clientes de manera personalizada, se pretende abarcar ampliamente
el actual mercado de las funerarias en esta regin y por ende, posicionar a Parques Vientos del Sur co-
mo la primera funeraria en innovar en este tipo de servicio.
4.3 Antecedentes Generales del Proyecto

Este proyecto nace a partir de un acabado anlisis de las situaciones que normalmente se obser-
van en relacin a los trmites en los que debe incurrir una persona al momento del fallecimiento de un
familiar o ser querido.
Generalmente la persona ms afectada con la muerte es quien tiene que realizar los trmites de
defuncin y sepultura del fallecido, por lo que bajo aquellas circunstancias sus decisiones no sern las
ms adecuadas por el estrs inherente a la situacin de dolor y a la necesidad de vivir el luto en familia
y sin preocupaciones.
Por esta razn, la idea es ofrecer un servicio que se encargue de dejar previamente establecidos
los servicios funerarios que se desean contratar para que una vez llegado el fatdico momento, las per-
sonas ms cercanas slo se preocupen de velar y recordar al difunto.
Los servicios funerarios a ofrecer se pueden clasificar en dos de acuerdo al tipo de procedimien-
to. Por un lado servicios tradicionales y por otro servicios de cremacin.
Servicio de sepulturas
El complejo tendr un amplio terreno y bellos paisajes para estos fines, siendo dividido en dis-
tintos sectores. Se ofrecer la opcin de adquisicin de nichos o mausoleos segn sea la necesidad del
cliente. Adems contar con un servicio de atades, tanto tradicionales como personalizados.
Servicio de cremacin
Consiste en la incineracin de los restos del difunto a cenizas. El parque contar con un crema-
torio cuyas instalaciones sern lo ms solemne posibles, con tal de brindar un espacio de reflexin a la
familia afectada en los momentos previos a la cremacin del cuerpo.
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Los dos servicios anteriores se complementan con una atencin personalizada a cada cliente,
con tal de realizar la ceremonia como ellos deseen o como el difunto lo haya dejado estipulado con an-
terioridad. Esto ltimo es la principal caracterstica del servicio, ya que el dejar previamente estableci-
do como se realizar la ceremonia o los servicios que se contratarn al momento de la muerte, los fami-
liares pueden preocuparse completamente de velar y recordar al difunto de una manera tranquila y sin
preocupaciones extras.
4.4 Alcance del Proyecto

Este proyecto busca cambiar el paradigma que reina actualmente en relacin a la prestacin de
los servicios fnebres, desde la construccin fsica de la infraestructura de un parque con la ltima tec-
nologa en cuanto a cremaciones, hasta los tipos de servicios que se van a ofrecer.
Las instalaciones del parque, contarn con capilla, hornos de cremacin, salas velatorias, y un
amplio parque destinado a las sepulturas. Mientras que los servicios, adems de abarcar los bsicos en-
tregados por las funerarias tradicionales, se aadirn servicios de carcter post ceremonia y personali-
zados segn las necesidades y requerimientos del cliente. En este ltimo punto, el parque entregar la
posibilidad de realizar paquetes de pedidos donde se especifique cmo se debern llevar a cabo las ce-
remonias, mientras que los servicios post ceremonia, entregarn instancias para que las familias puedan
reunirse sin mayores preocupaciones, dejando en manos de personal del Parque la organizacin de esta
reunin, tomando en cuenta aspectos como por ejemplo, la atencin a los familiares, alimentos, entre
otros.
La metodologa por la cual el desarrollo de este proyecto busca entregar los servicios funera-
rios, consta en ofrecer una nueva visin a la tradicional forma de las funerarias de enfrentar estos re-
querimientos de sus clientes, donde el apoyo frente al aspecto legal de estas situaciones, es entregado
bajo un carcter de gua o asesoramiento. Lo que se pretende es extender esta metodologa y establecer
un paradigma en donde nosotros nos encargamos de todo, desligando por completo al cliente de
cualquier tipo de trmite.
Dada la construccin de un cementerio con tales caractersticas en una ubicacin privilegiada
dentro de la X regin de Chile, se podr satisfacer un mercado que actualmente se encuentra sin explo-
10
tacin en esta zona, dado que la actual situacin los empuja a buscar alternativas para satisfacer sus ne-
cesidades en regiones ms al norte, en la localidad de Temuco especficamente.
4.5 Justificacin del Proyecto

La principal razn que justifica la realizacin de este proyecto es el hallazgo de un nicho poco
explotado en la zona sur de Chile, especficamente en los alrededores de Puerto Varas. Este correspon-
de al servicio de cremacin o incineracin de restos humanos. A la fecha slo existe un cinerario a las
afueras de la ciudad de Puerto Montt, cuyo servicio se limita al proceso de cremacin propiamente tal.
La situacin actual impone una dificultad a las personas que buscan este servicio, que general-
mente deben incurrir en gastos adicionales de traslado a localidades donde si existe esta posibilidad,
siendo Puerto Montt la ms factible a pesar de no contar con un servicio funerario integral.
Los resultados obtenidos en la encuesta realizada para este estudio confirman la hiptesis de la
necesidad de este tipo de servicio en la zona, especficamente las preguntas 6, 7 y 8 (Anexo 1), que se
analizan a continuacin.
Las respuestas a la pregunta 6 dan cuenta que, a pesar de la situacin actual de la zona, hay un
40% de personas que tienen pensado adquirir servicios de cremacin, esto indica que
obligadamente tendrn que recurrir a alguna de las alternativas existentes incurriendo en gastos
adicionales.
Los resultados de la pregunta 7 ponen de manifiesto que, dada la situacin actual, la distancia es
en efecto un impedimento para optar a este tipo de servicio. Un 74% de los entrevistados
reportan esta situacin.
Los resultados de la pregunta 8 muestran que en general un 63% de los entrevistados preferira
el servicio de cremacin con la nueva situacin, pero esto incluye a aquellos que de principio ya
lo preferan. Lo que es ms interesante es estudiar aquellos casos en los que el entrevistado
tena en mente optar por un servicio tradicional y a raz de la propuesta de la nueva situacin se
cambi a cremacin. Al filtrar los resultados de este modo un 40% de los entrevistados que
prefera el servicio tradicional dijo que se cambiara.
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Otra razn para la realizacin de este proyecto es la buena aceptacin que tuvo el enfoque per-
sonalizado e integral que caracterizar al servicio propuesto entre los potenciales usuarios. Se lleg a
esta conclusin a la luz de las respuestas de las preguntas 9 y 10 de la misma entrevista. A continuacin
se presenta el anlisis realizado.
La pregunta 9 busca medir el nivel de integracin que requieren los potenciales usuarios del
servicio. Las respuestas indican que slo un 11% de los entrevistados prefieren hacerse cargo de
todos los trmites relativos al fallecimiento, mientras que al 89% restante le gustara desligarse
de esta responsabilidad o al menos recibir asesora. De esto se concluye que la dimensin
integral del servicio es altamente requerida.
La pregunta 10 por su parte busca medir la dimensin de personalizacin del servicio fnebre.
Las respuestas muestran que a un 68% de los entrevistados les gustara tener la opcin de aadir
elementos personalizados a la ceremonia. Esto es confirmado adems por la evolucin que han
tenido los rituales funerarios en forma y contenido a lo largo de los aos, apareciendo nuevos
servicios de carcter civil y desplazando velatorios caseros a instalaciones profesionalizadas.
Cualitativamente, la instalacin de un Parque con estas caractersticas en el sur de Chile signifi-

car un leve cambio o evolucin cultural en cuanto a la apertura de mente de sus habitantes. En la cul-
tura chilena como en muchas otras la muerte suele ser un tema difcil de abordar dado el dolor que se
asocia a la partida de un ser querido. La diferenciacin en el servicio romper con los mitos y aprensio-
nes que se han creado en torno a la cremacin, dejando atrs miedos y prejuicios. Por su parte, la per-
sonalizacin e integracin del servicio ofrecern exclusividad y apoyo a los clientes en un momento
difcil, transformando la muerte en un acontecimiento de paz y serenidad.
No slo las encuestas avalan la decisin de montar este tipo de proyecto en la zona. Las pocas
instalaciones que ya se encuentran en la zona afectada tienen bajo un fuerte descontento a su clientela.
Especficamente, en el sector de puerto varas, como se explica en [1], existe una gran preocupacin po-
pular, ya que el cementerio de la zona obligara a contratar sus servicios para mantener las sepulturas.
No slo hay un problema en la calidad del servicio, en las cercanas, como informa Canal 5 en [2], hay
un grave problema de espacio y mantencin de los cementerios en Puerto Montt. Por lo mismo, un lle-
12
var un nuevo establecimiento con servicio de alta calidad sera una excelente alternativa para todos en
el sector.
4.6 Impacto del Proyecto

Este proyecto tendr un impacto sustancial en las personas de la X Regin que requieran servi-
cios funerarios, particularmente cremacin o servicios personalizados. Esto a raz de que en este sector
de nuestro pas no se encuentra un lugar de estas caractersticas, teniendo sus residentes que buscar al-
ternativas que no se encuentran dentro de los lmites de la regin (Temuco, Punta Arenas).
Adems se pretende alivianar las responsabilidad que tienen los familiares al momento de falle-
cer un ser querido y preocuparse nicamente de velar al difunto.
Por otro lado, el hecho de enfatizar el proceso de cremacin puede traer beneficios hacia el me-
dio ambiente. An cuando el proceso de incineracin libere ciertos gases a la atmsfera, la tecnologa
siempre est cambiando y haciendo ms eficiente y limpio este proceso, como por ejemplo los esfuer-
zos que se estn realizando con tal de disminuir la emisin de mercurio hacia la atmsfera durante el
proceso [3]. Es preciso recalcar que la cremacin sigue siendo menos contaminante que un entierro tra-
dicional.
Finalmente a raz de la puesta en marcha de este proyecto se generaran empleos de todo tipo
tanto para la construccin de las dependencias, como trabajos administrativos.
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5 Metodologa de Evaluacin
5.1 Identificacin de la Situacin Actual

El mercado de funerarias se caracteriza por clientes con poca o nula experiencia sobre las pres-
taciones de servicio y sus costos. Esto se debe a el carcter ocasional de la solicitud del servicio que
como mucho se contrata unas pocas veces a lo largo de una vida. Lo nico que sabe la familia (autnti-
co cliente del servicio) es que debe disponer del cadver, pero ignora cules son los pasos a seguir con-
forme la Ley y desconoce sus derechos.
El Reglamento General de Cementerios, junto con el Cdigo Sanitario vigentes disponen que
los trmites a realizar tras el deceso de una persona incluyen una serie de aspectos legales a tratar con
el Registro Civil y otras entidades, de los cuales destacan:
La obtencin de un certificado de defuncin, este debe ser entregado por un mdico que
verifique la muerte del paciente.
La muerte del individuo debe ser inscrita en los Registros Civiles, de manera presencial
en las oficinas.
Los servicios fnebres se deben realizar en un cementerio autorizado, para ello se debe
comprar el atad. Si no se cuenta con el dinero suficiente, es necesario solicitar y parti-
cipar de una entrevista con un asistente social del municipio quien dar el veredicto si se
facilita un nicho gratuito.
Finalmente est la cancelacin de la cuota de muerte. Esta debe ser pagada acompaada
de dos certificados de muerte, una factura de los gastos de entierro y la ltima liquida-
cin de sueldo o pensin del difunto.
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Adicionalmente, si la familia opta por la cremacin del cuerpo o era la voluntad del difunto, se debe
presentar una autorizacin del Servicio Nacional de Salud que exprese esta voluntad de incineracin
por parte del muerto (previa su muerte) o por decisin mayoritaria de la familia.
Dentro de la gama de servicios funerarios e instalaciones que se ofrecen en la actualidad en la Re-
gin de los Lagos, se identificar la situacin actual de cada uno de ellos.
Cementerios
La zona cuenta principalmente con 15 cementerios, distribuidos en las localidades de Valdivia,
Osorno, Puerto Varas, Puerto Montt, Calbuco y en la provincia de Chilo. Estos cementerios brindan
solamente el espacio fsico para la ubicacin de sepulturas y en algunos casos para la realizacin de
ceremonias y velorios.
Funerarias
Existen alrededor de 20 empresas en el rubro de funerarias en la zona. El servicio que brindan es
principalmente el de confeccin y venta de atades, preparacin y vestimenta de cadveres para cere-
monias, asesora en trmites de defuncin y traslado de difuntos.
Cabe sealar en este punto que no existen funerarias ni cementerios en esta Regin con instalaciones
para servicios de cremacin, lo que significa un nicho no explotado.
5.2 Situacin con Proyecto

Considerando los antecedentes, el proyecto que se presenta dar un giro completo a la industria
de las funerarias, un giro tanto conceptual como a nivel de atencin al cliente. Por un lado se pretende
cambiar el enfoque de una funeraria frente a la muerte. Con un servicio adquirido por adelantado, me-
diante el cual los clientes buscan dar un ambiente personalizado a la ceremonia del funeral, dejando as
a los familiares y amigos exentos de este esfuerzo.
Adems el servicio dar la opcin a los clientes de celebrar una ceremonia sin precedentes, con
la mejor atencin a los asistentes, como tambin la total realizacin de papeleos de defuncin, garanti-
zando seriedad y solemnidad en el trato hacia los miembros de la familia, por tratarse de un tema deli-
cado de abordar.
Lo que se busca con este proyecto es una diferenciacin con respecto a las otras funerarias,
adems de cubrir un mercado que no posee este servicio de manera cercana geogrficamente.
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5.3 Comparacin Situacin Actual y Situacin con Proyecto

En la actualidad para solicitar un servicio de funeraria estilo cremacin se debe migrar a otras
localidades, ya que en las cercanas de Puerto Varas no hay un servicio de este tipo. Las distancias en
estas regiones son a nivel de miles de kilmetros, por lo que optar por un crematorio en otra regin sig-
nifica un costo tanto monetario como en tiempo y papeleo demasiado fuerte como para ser considerado
una opcin una vez un ser querido muere. Es por esto que llevar esta tecnologa a la X regin es un pa-
so a explotar un nuevo nicho y dar nuevas oportunidades a la poblacin del sector.
Otro aspecto innovador de nuestro servicio es el funeral personalizado, el que no es cubierto
por ninguna funeraria actualmente, ni a nivel local como nacional. La situacin actual presenta cere-
monias tpicas, donde se puede o no incluir cosas bsicas como: con o sin misa, arreglos florales y deta-
lles como esos. El servicio que buscamos ofrecer es personalizar en su totalidad el evento, desde ritos
de distintas religiones y costumbres, hasta toques de innovacin que escapan a los funerales actuales.
Adems de una ausencia de este servicio de manera local, la cantidad de papeleos es otro de los
grandes problemas que se le presentan a los familiares del fallecido. Con la realizacin del proyecto,
esto queda completamente en manos de personal del parque, liberando a la gente afectada de dicha
obligacin.
Por ltimo la opcin de contratar un servicio previa a la muerte de alguien o para uno mismo es
algo que no se contempla o no se analiza en la actualidad. As, una vez la tragedia ocurre, nadie debe
preocuparse de las obligaciones legales como morales ya que han sido contratadas con anticipacin,
como un seguro de muerte.
5.4 Separabiliad del Proyecto

Dada la definicin del proyecto, es posible separarlo en tres sub-proyectos, cada uno de los cua-
les tiene por objetivo abordar por separado alguna de las tres dimensiones que componen la idea origi-
nal. El fin de esta diferenciacin es poder hacer anlisis individuales de temas ms acotados por sepa-
rado.
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Construccin de Instalaciones
Este sub-proyecto es de carcter netamente inmobiliario y tiene como objetivo la construccin
de todas las instalaciones del cementerio. Esto incluye la adquisicin y adecuacin del terreno, la edifi-
cacin de las estructuras y la compra de todos los activos fijos para la operacin del Parque.
Servicios Funerarios
Sub-proyecto que se centra en la administracin y operacin de los diversos servicios funerarios
que ofrecer el Parque, incluyendo aquellos tradicionales y las cremaciones. Este considera, entre otras
cosas, la adquisicin de insumos y mantencin peridica de los activos fijos para el correcto funciona-
miento del Parque.
Servicio de Personalizacin e Integracin
Este sub-proyecto tiene como fin la produccin de ceremonias y la asesora de los clientes ante
el fallecimiento de un ser querido. Este considera tanto la organizacin de ceremonias personalizadas
como la realizacin de trmites legales del fallecimiento.
5.5 Mtodos de medicin de beneficios y costos

Para poder cuantificar y medir la factibilidad econmico-financiera del proyecto es necesario
establecer una metodologa que permita cuantificar los ingresos y costos asociados a la eventual ejecu-
cin del proyecto en cuestin, estas estimaciones son de vital importancia ya que de ellas dependen la
decisin de invertir o no en el proyecto. Con el fin de dejar bien en claro los costos por etapas del pro-
yecto, el anlisis se har en torno a estas tres, tenemos:
Construccin de instalaciones: El costo que este punto tiene es netamente en los comienzos
del negocio, ya que considera los costos por conceptos de: terreno, construccin de velatorio,
iglesia, sala de eventos, crematorio. La medicin de costos para esta etapa ser mediante cotiza-
cin y evaluacin de proyectos con arquitectos y especialistas en el rea. Los beneficios sern
percibidos y medidos una vez se comience a brindar el servicio de funeraria.
Servicio de Funeraria: Este punto considera los costos de mantencin, puesta en marcha y
contratacin de personal para llevar a cabo el proyecto. Dentro del primer punto hay que dife-
renciar entre un entierro o una cremacin; en el primer caso se encuentran los costos de atad,
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ubicacin, sepultura y otros (papeleos, transporte, etc.), y en el segundo est el costo de opera-
cin del horno y las nforas.
As es como los costos sern medidos en cuanto a estimaciones en la cantidad de funerales y
cobertura del cementerio. Los beneficios van de la mano con la preferencia del mercado, por lo que su
medicin se basar en que porcentaje de funerales cubre nuestra empresa una vez puesto en marcha el
proyecto.
Servicio de personalizacin: En este punto los precios sern diferenciados segn el servicio
que se solicite. Especficamente hay servicios que el costo variar en relacin a los elementos
que solicite del interesado. Estas podrn ser cuan personalizadas se desee, pero se har una coti-
zacin igualmente personalizada segn el glamour que el cliente desee darle, as es como los
ingresos que se perciban por conceptos de ceremonia variarn entre un cliente y otro. Los de-
ms servicios tendrn un costo fijo estable, aunque igualmente habrn variables, como es el ca-
so del atad que se desee o el tipo de sepultura. Adems se pueden percibir ingresos por concep-
to de ceremonias adicionales, reuniones posteriores, etc.
As es como los beneficios irn en correcta relacin con lo que los interesados soliciten, mientras
ms detalles ms beneficios percibe la empresa.
5.6 Mtodo de evaluacin de rentabilidad que se usar

Rentabilidad
Para obtener la rentabilidad financiera del proyecto se utilizara el indicador ROE (return on
equity), el cual relaciona el beneficio econmico con los recursos necesarios para obtener ganancia.
Luego, para demostrar porque fue ganada una cierta rentabilidad financiera se utilizara la Frmula de
Du Pont, la cual analiza detalladamente las causas que generaron la rentabilidad.
Beneficio Neto
ROE = P atrimonio Neto
Formula de Du Pont = Beneficio

V entas
Neto
V entas
Patrimonio Neto
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Evaluacin de la inversin
Dentro de los modelos de evaluacin de inversiones evaluamos los seis mtodos
existentes determinando el ms acorde a nuestro proyecto:
Flujo neto de caja
Este mtodo comprende la suma de todos los cobros menos todos los pagos efectuados durante
la vida til del proyecto de inversin. Debido a su poca utilidad practica de este mtodo consideramos
descartarlo.
PayBack esttico
Debido a que este mtodo considera aquellos proyectos cuyos beneficios permiten recuperar
ms rpidamente la inversin, consideramos que no es apropiado para nuestro caso por el largo plazo
de recuperacin de la inversin.
Tasa de rendimiento contable
Este mtodo se basa en el concepto del Cash-Flow en vez de cobros y pagos, a pesar que nos
permite hacer los clculos rpidamente al no tener que elaborar estados de cobros y pagos, sin embargo
no tiene en cuenta la liquidez del proyecto lo cual pudiera comprometer la viabilidad de nuestro pro-
yecto, debido a esta causa hemos considerado no tomar en cuenta este mtodo.
Por lo tanto podemos decir que ninguno de estos mtodos estticos son convenientes de usar en
nuestro proyecto.
Valor actual neto
Por valor actual neto de una inversin se entiende la suma de los valores actualizados de todos
los flujos netos de caja esperados del proyecto, deducido del valor inicial de la inversin.
Se considera que un proyecto es rentable cuando:
Si la VAN tiene un valor positivo el proyecto es rentable.
Entre dos proyectos el que tenga un VAN ms alto ser el ms rentable.
Si el VAN es nulo significa que la rentabilidad del proyecto es la misma que colocar los
fondos en el mercado con un inters equivalente a la tasa de descuento utilizada.
Para fijar el valor de la tasa de inters emplearemos el coste de la deuda, ya que le proyecto se
financiara en su totalidad mediante prstamo o capital ajeno.
19
Tasa interna de rentabilidad

Si el TIR es igual o superior a la tasa exigida por el inversor.
Si hay varias alternativas, aquella que ofrezca una TIR mayor ser la ms conveniente.
A pesar de la dificultad de su calculo existen alternativas que permiten calcular dicho valor
sin mayor problema, ya sea a travs de las hojas de calculo (como excel) o por el mtodo de interpo-
lacin lineal
El Cash-Flow actualizado
Podemos considerar este mtodo como una variante de la Tasa de rendimiento contable. Toma
los beneficios brutos antes de amortizaciones para cada uno de los aos de la vida til del proyecto, y
los actualiza o descuenta conforme a una tasa de inters. Permite unos clculos ms simples que los
mtodos que trabajan con previsiones de cobros y pagos.
Sin embargo, al contrario que la tasa contable, este mtodo si tiene en cuenta la liquidez del
proyecto a nivel de cash-flow en cada uno de los aos que contempla la inversin.
Como podemos analizamos anteriormente, cada uno de estos ltimos tres mtodos contemplan
un aspecto diferente del problema, considerando que no es problema usar estos tres mtodos simult-
neamente, por lo tanto utilizaremos estos tres mtodos de manera que nos proveern de una visin ms
completa de la inversin.
5.7 Programacin de las actividades de la evaluacin del proyecto
20
6 Estudio de Mercado
6.1 Definicin del Producto

El producto a desarrollar es un Cementerio tipo Parque en la zona sur de Chile. Se caracterizar
por ofrecer un servicio completamente personalizado e integral y disponer de modernas instalaciones
con tecnologa de incineracin para proveer alternativas de servicio funerarias de alto nivel, todo esto
apoyado por servicios complementarios de soporte y mantencin. Desarrollando la definicin anterior
se pueden especificar los principales atributos que caracterizarn al Parque.
Instalaciones
Fsicamente, el Parque contar con amplias reas verdes para la ubicacin de las
sepulturas. La ubicacin de estas adems ofrecern una vista panormica privilegiada
del Lago Llanquihue.
Una amplia Iglesia con varias salas velatorias, para realizar las ceremonias fnebres.
La sala de ventas del Parque, cuya finalidad ser atender a los clientes y entregar infor-
macin a los visitantes.
Instalaciones especializadas para hornos incineradores.
Sala de eventos, especialmente acondicionada para reuniones posteriores a los servicios
fnebres. Gracias a su amplio espacio se presta acoger a los visitantes y para el descanso
de los dolientes.
Servicio Funerario
En virtud de la tecnologa disponible dispondr tanto de opciones tradicionales como de
cremacin, gestionadas en las propias instalaciones.
21
Servicio completamente personalizado que permitir a los clientes disear a gusto la ce-
remonia fnebre aadiendo elementos exclusivos acorde a sus creencias o intereses per-
sonales, como msica, ornamentacin, etc.
Servicio integral que permitir a los clientes contratar los procedimientos por adelanta-
do, dejando definidas las acciones a seguir llegada la hora de la muerte de un ser queri-
do. Esto considera tanto los trmites legales ligados a un fallecimiento como la organi-
zacin de la ceremonia. La idea es que de este modo el cliente y su familia puedan vivir
el duelo con tranquilidad, dejando en manos de personal del Parque los trmites segn
se haya estipulado previamente.
Servicios complementarios
Mantencin de las instalaciones del parque. Esto es, el aseo peridico de las sepulturas,
jardinera de las reas verdes, etc.
Transporte de cuerpos desde el Servicio Mdico Legal hasta instalaciones del Parque y
su preparacin para ceremonias.
Administracin e informacin de servicios y ventas para clientes y visitantes. Mediante
este servicio se podr consultar sobre planes y precios del parque y adems se podr so-
licitar informacin acerca de las instalaciones del Parque, ubicacin de sepulturas, etc.
Oferta de arreglos florales y coronas, con una tienda en las propias instalaciones.
6.2 Mercado Objetivo

La muerte siempre ha sido considerada como un tema tab y es un aspecto a considerar al
momento de definir el mercado objetivo al cual apuntar el proyecto, dada las caractersticas
innovadoras de este.
Con el paso del tiempo las nuevas generaciones han ido mostrado una mayor apertura de mente
con respecto a este tema, convirtindose as en un potencial cliente de nuestros servicios. Esta idea es
corroborada en la encuesta realizada, donde la mayor parte de las personas que accedieron a responder
la encuesta se concentran entre los 30 y 65 aos.
Por esta razn, se ha decido establecer una segmentacin del mercado en cuanto a la edad, donde
el proyecto estar enfocado a personas entre los 35 y 55 aos. Una de las razones para escoger este
22
grupo, es que son personas que generalmente tiene una vida armada y sin muchas preocupaciones
adems de las habituales (trabajo o salud), por lo que estaran dispuestos a recibir asesora o a contratar
servicios funerarios de manera anticipada o gustaran de una ceremonia personal al momento de su
fallecimiento.
Adems se establecer una segmentacin en cuanto a los estratos socio-econmicos para los
cuales estar dirigido el proyecto, que son ABC1, C2, C3., en cuanto a los servicios ofrecidos.
Es posible que el estrato ABC1 se incline en mayor medida por Cremaciones y Sepulturas
Familiares, adems de agregar ceremonias personalizadas y exclusivas, aumentando el precio del
servicio.
Por otra parte, el estrato C2 tambin puede estar dispuesto a considerar adems de los servicios
tradicionales, ceremonias pero con un grado de personalizacin menor.
Finalmente, el estrato C3 al tener menor poder adquisitivo es posible que no considere la

personalizacin, inclinndose solamente hacia los servicios funerarios tradicionales.
6.3 Anlisis de Demanda

En este punto, se analizar la demanda pasada, actual y futura, en el rubro de las funerarias.
Dentro del rubro de una funeraria, se considerar como demanda cualquier fallecimiento ocu-
rrido dentro de la regin en donde tendrn efectos los servicios entregados, que para trminos de este
proyecto corresponde a la X regin de Chile.
Este proyecto estar enfocado a las clases sociales ABC1, C2 y C3, por lo que se estudiarn
adems las distribuciones de la poblacin en la regin entre estos tres estratos sociales definidos, com-
plementando el estudio de la demanda en base a los ndices de decesos.
Para el anlisis de la demanda pasada y actual, se utilizarn los datos estadsticos entregados por
el INE los Lagos [4] respecto a los ndices de defunciones, considerando datos desde el 2006 (inclusi-
ve) hacia atrs, con el ao 1992 como cota inferior.
Respecto a la informacin de la distribucin socio econmica en la regin de los Lagos, se to-
marn los datos entregados por Adimark [5] segn los criterios propuestos en el estudio para agrupar
cada estrato.
23
6.3.1 Anlisis de Demanda Pasada y Actual

Anlisis en base al nmero de defunciones
En base a lo obtenido desde el INE, podemos determinar el comportamiento del nmero de de-
funciones registradas desde el ao 1992 hasta el 2006, resumidos en la tabla 1.
Ao Defunciones
1992 5.908
1993 6.014
1994 5.927
1995 6.301
1996 5.968
1997 5.447
1998 5.885
1999 6.363
2000 6.041
2001 6.548
2002 6.305
2003 6.528
2004 6.619
2005 7.032
2006 6.601
Tabla 1 : Registro de defunciones 1992-2006 Fuente: INE
Dado que en la tabla 1, la informacin extrada desde INE los Lagos, solo abarca hasta el ao
2006, es necesario realizar una regresin lineal para encontrar un modelo capaz de predecir los aos
faltantes hasta el 2009.
Graficando los datos, podemos observar que la tendencia es lineal (ver grfico 1), por lo que al
hacer la regresin lineal, obtenemos lo siguiente:
Y = 71, 48351648X 136675, 6484

Ecuacin 1.
Donde x, representa a los aos.
24
La regresin definida, permitir determinar tentativamente la cantidad de defunciones en los

aos 2007, 2008, 2009 y 2010 respectivamente.
Dado el modelo de regresin, se pueden extrapolar los datos faltantes para el anlisis de la de-
manda pasada y actual, respecto al nmero de defunciones, resumidos en la tabla 2.
Grfico 1 : Tendencia de defunciones , Fuente : Elaboracin Propia
Ao Defunciones Ao Defunciones
1992 5.908 2002 6.305
1993 6.014 2003 6.528
1994 5.927 2004 6.619
1995 6.301 2005 7.032
1996 5.968 2006 6.601
1997 5.447 2007 6.791
1998 5.885 2008 6.863
1999 6.363 2009 6.934
2000 6.041 2010 7.006
2001 6.548
Tabla 2 : Extrapolacin datos 2007-2010 Fuente : Elaboracin Propia
La tabla anterior, permite concluir el creciente nmero de defunciones inscritas, lo cual permite
inferir la existencia de una creciente demanda en el rea fnebre. Cabe destacar que estos valores no
consideran casos anmalos dentro de las defunciones, por ejemplo, situaciones en la que el fallecido es
25
destinado a facultades de medicina (casos de indigentes y cuerpos que no han sido reclamados por sus
familiares).
Anlisis en base a distribucin econmica en la regin
El estudio entregado por Adimark el 2004, permite observar la distribucin socioeconmica de
Chile, donde para efectos de este proyecto, se considerarn solo los indicadores y distribuciones perti-
nentes a la X regin.
En el grfico 2, se puede observar el porcentaje de distribucin respecto a la poblacin total en
los distintos estratos socioeconmicos definidos por Adimark en su estudio.
Grfico 2 : Distribucin Socioeconmica X Regin , Fuente : Adimark
Este grfico permite visualizar la proporcin de las distintas clases sociales en la regin de los
Lagos. Dado que este estudio corresponde al ltimo hecho en el ao 2004, es posible que a la actuali-
dad exista una pequea variacin respecto a estos porcentajes en la regin, sin embargo, por falta de
datos en este mbito y en base al bajo porcentaje de crecimiento de los sueldos en Chile [6], es que para
efectos de este anlisis, se asumir estabilidad en el tiempo sobre estos datos.
En base a los porcentajes del grfico anterior, se puede complementar en base a los ndices de
crecimiento poblacional en la regin de los Lagos, lo que se ve resumido en la tabla 3.
26
Ao Poblacin ABC1 C2 C3 Ao Poblacin ABC1 C2 C3

1992 976.377 37102 96661 158173 2002 1.119.220 42530 110802 181313
1993 996.064 37850 98610 161362 2003 1.131.583 43000 112026 183316
1994 1.015.742 38598 100558 164550 2004 1.143.946 43469 113250 185319
1995 1.035.405 39345 102505 167735 2005 1.156.304 43939 114474 187321
1996 1.047.227 39794 103675 169650 2006 1.168.241 44393 115655 189255
1997 1.059.039 40243 104844 171564 2007 1.180.168 44846 116836 191187
1998 1.070.853 40692 106014 173478 2008 1.192.099 45299 118017 193120
1999 1.082.667 41141 107184 175392 2009 1.204.023 45752 119198 195051
2000 1.094.477 41590 108353 177305 2010 1.215.965 46206 120380 196986
2001 1.106.843 42060 109577 179308
Tabla 3 : ndices de crecimiento poblacional X Regin, Fuente: INE Los Lagos

Los datos de la poblacin desde 1992 hasta el 2010, son resultados entregados por INE los La-
gos. Las columnas ABC1, C2 y C3, fueron determinadas en base a los porcentajes de distribucin so-
cioeconmica del grfico 2. Para visualizar de una mejor forma el estado de la demanda segn los es-
tratos socioeconmicos para el rango de aos 1992-2010, se presenta a continuacin el grfico 3.
Grfico 3 : Aumento de la poblacin ABC1-C2-C3, Fuente : Elaboracin Propia
El grfico 3, indica el creciente aumento de la poblacin de los sectores socioeconmicos estu-

diados, donde por cada ao, se encuentra la suma de los tres sectores. En base a este grfico se puede
27
determinar una tendencia al crecimiento de la poblacin en dichos estrados, por lo que la posible de-
manda para este proyecto ha aumentado considerablemente desde 1992.
6.3.2 Anlisis de la Demanda Futura
Para el anlisis de la demanda futura, se basa tanto en el anlisis de la demanda pasada, que tan
continua es en el tiempo, y datos del INE y su estudios de aumento de la poblacin. Es as como una
proyeccin realizada por el instituto antes mencionado informa que el aumento de la poblacin ser
constante, vase la tabla siguiente.
Ao Poblacin Total Ao Poblacin Total Ao Poblacin Total

1990 937.028 2000 1.094.477 2010 1.215.965
1991 956.707 2001 1.106.843 2011 1.227.321
1992 976.377 2002 1.119.220 2012 1.238.691
1993 996.064 2003 1.131.583 2013 1.250.056
1994 1.015.742 2004 1.143.946 2014 1.261.423
1995 1.035.405 2005 1.156.304 2015 1.272.784
1996 1.047.227 2006 1.168.241 2016 1.282.935
1997 1.059.039 2007 1.180.168 2017 1.293.078
1998 1.070.853 2008 1.192.099 2018 1.303.222
1999 1.082.667 2009 1.204.023 2019 1.313.373
2020 1.323.518
Tabla 4 : Proyecciones de Poblacin 1990 - 2020 X Regin, Fuente : INE
Ahora para saber si el anlisis de regresin es confiable se necesita obtener el coeficiente de de-
terminacin R, este permite cuantificar la proporcin de la variabilidad de la variable respuesta (y,
defunciones) que logr ser explicada al usar la variable regresora (x, aos). As es como gracias a este
estudio, se determina que la poblacin tiene una tendencia lineal en el tiempo. Se corrobora con el coe-
ficiente de correlacin lineal entre los valores expuestos, que da un valor de 0,998911521. De esta ma-
nera se determina que la poblacin en la regin estudiada presenta un crecimiento lineal.
Esto permite extrapolar igualmente los resultados obtenidos en la cantidad de fallecidos durante
los aos pasados y presente. Si tanto el aumento de poblacin como las defunciones presentan una dis-
28
tribucin lineal, se puede concluir con respecto a la demanda futura que se mantendr en constante cre-
cimiento segn la recta antes expuesta.
Corresponde tambin un anlisis econmico de la situacin futura. Para esto lo primero que se
debe realizar es un estudio del presente, luego de este sacar conclusiones segn un estudio de los datos.
Lo primero ser hacer un anlisis del crecimiento de la regin, esto a travs del PIB en la regin de los
Lagos, presente en la tabla siguiente.
Ao PIB (millones de pesos)

1996 1.249.677
1997 1.396.171
1998 1.452.791
1999 1.456.947
2000 1.573.873
2001 1.632.083
2002 1.707.997
2003 2.346.629
2004 2.503.564
2005 2.586.698
2006 2.672.465
Tabla 5 : PIB 1996 - 2006, Fuente : Banco Central de Chile
Bsicamente se tiene un crecimiento sostenido en el tiempo en esta regin, lo que permite

establecer que la economa de las clases sociales no bajar, en cualquier caso podra disminuir la
pobreza y aumentar los primeros quintiles socio-econmicos. Por lo que el mercado objetivo no
presentara bajas ni variaciones considerables en el tiempo, que podran presentar una cierta anomala a
estas estimaciones. Esto es considerado bajo el supuesto de la baja variabilidad de los indices del mapa
socioeconmico de Chile (Grfico 2]).
Realizando nuevamente un anlisis de linealidad de los datos, se tiene que el coeficiente de

correlacin lineal da 0,896. Tomando en cuenta que el PIB es sumamente variable como indicador, al
ser voltil a la situacin tanto del pas como del extranjero, no deja de ser un buen indice relacional. Se
29
debe recordar que en los aos estudiados hubieron crisis y momentos difciles en el pas, por lo que este
anlisis es slo referencial.
Considerando el modelo lineal planteado (Ecuacin 1) se estima la proyeccin del indice de

defunciones desde el ao 2011 hasta el 2020. Los ndices estimados para estos aos se representan en la
tabla 4.
Ao Defuncin Ao Defuncin
2011 7077 2016 7435
2012 7149 2017 7506
2013 7220 2018 7578
2014 7292 2019 7649
2015 7363 2020 7721
Tabla 4 : Proyeccin defunciones 2001 - 2015 , Fuente : Elaboracin Propia
Se puede apreciar claramente el aumento constante de la estimacin de los ndices de defuncin,

por lo que es evidente que la demanda en este aspecto aumentar en una proyeccin de 10 aos,
dejando en evidencia, que mientras no ocurra alguna anomala que pueda afectar de alguna forma la
estimacin de estos indices, la demanda en este rubro se puede afirmar que es casi segura.
Como termino en el anlisis de la demanda, otro aspecto importante a tomar en cuenta es la

identificacin de las necesidades y caractersticas de los demandantes, fuera de las ya especificadas en
trminos monetarios (distribucin econmica) y situacional (cantidad de muertes). En base a lo ya
abordado en la justificacin del proyecto, lo que la gente necesita hoy en da es ms cementerios y
servicios funerarios, como bien se explica en [2], sino que tambin es inminente llevar una
competencia para regular el mercado local de las funerarias, debido al monopolio que presentan las
existentes hoy en da se tiene lo expresado por radio Bio-Bio en [1].
Otros datos ya a nivel internacional que respalda el aumento de demanda es lo que se indica en
[7], donde se tiene que a finales de 2009 las empresas funerarias italianas fueron alrededor de 6000.
Extrapolando a que nuestra sociedad est en vas de seguir a culturas de nivel desarrollado, tenemos
que el levantamiento por demanda que tendr las funerarias en nuestro pas ser importante. Pero no es
una tendencia slo en pases desarrollados hace muchos, podemos ver como en Mxico una de las 40
30
empresas ms importante de la nacin es una funeraria, como explica el articulo en [8]. Las ganancias
percibidas por esa industria, gracias al aumento de la demanda son impresionante, posicionando al
servicio funerario Gayosso en el lugar 30 del ranking.
6.4 Anlisis de Oferta

En el rubro de servicios funerarios en general, la oferta depende del nmero de fallecimientos,
variable que evidentemente no es controlable. Por esta razn la oferta se ajusta a la demanda,
asemejndose en su caracterizacin con ella. Adems presenta la particularidad de operar en un sector
en el que la demanda est garantizada y es aparentemente creciente (debido al envejecimiento de la
poblacin, como se vio en el anlisis de la demanda).
Particularmente, el producto propuesto no existe en el mercado nacional; existen algunas

alternativas que se aproximan en alguna de sus dimensiones de diferenciacin, sin embargo la totalidad
de la solucin propuesta no tiene precedentes en la zona. Esto dificulta la adquisicin de datos para la
construccin de un patrn de comportamiento histrico de un servicio de estas caractersticas.
Dado que el servicio que ofrecen los competidores son en general subconjuntos del servicio
propuesto se proceder a estudiar cada una de las dimensiones del negocio de forma separada. Estas
son: servicio de salas velatorias, servicio funerario tradicional, servicio crematorio, servicio de
personalizacin de ceremonias y servicio de integracin.
A continuacin se presenta un anlisis de los principales competidores identificados. Estos

corresponden a cementerios municipales y privados y funerarias ubicadas en la Regin de Los Lagos.
6.4.1 Anlisis de Oferta Pasada y Actual

Los competidores identificados corresponden principalmente a dos servicios complementarios
que en general no han variado con el paso del tiempo. Por una parte cementerios municipales y
privados con instalaciones para diversos fines dentro del contexto de servicios funerarios. Y
adicionalmente un conjunto no menor de agencias funerarias cuyo objetivo es prestar todos los
servicios desde asesora en los trmites de defuncin hasta la venta de urnas y arriendo de salas
velatorias.
31
Cementerios
Se diferencian dos tipos de cementerios acorde a la esttica de sus instalaciones. En primer lu-
gar la clase reinante son los cementerios ms antiguos de la zona con sepulturas de cemento y mauso-
leos. Por otro lado, en el ltimo tiempo se han construido cementerios tipo parque, caracterizados por
contar con amplias reas verdes destinadas a sepulturas. La desventaja de estos servicios es que se limi-
tan a la venta y mantencin de terrenos, sin agregar mayor valor.
El costo por acceder a un terreno de esta naturaleza vara dependiendo de la ubicacin del mis-
mo en el parque y de la capacidad que tenga. Una sepultura en tierra por cinco aos cuesta cerca de
$30.000, mientras que en un nicho el precio se eleva a cerca de $250.000 con una duracin de 10 aos.
Las alternativas en parques privados tienen un precio que comienza en los $500.000 aproximadamente,
llegando incluso precios del orden de los $10.000.000 en el caso de mausoleos familiares de gran
capacidad.
Funerarias
Las funerarias de la zona se caracterizan por brindar alguna combinacin de las siguientes pres-
taciones.
Asesora en parte de los trmites de defuncin.
Venta de atades.
Traslado y preparacin de difuntos.
Arriendo de salas velatorias.
Entierros tradicionales.
Normalmente las funerarias ofrecen todos o un subconjunto de estos servicios cobrando tarifas
acorde a la completitud del servicio entregado. La nica variacin en el tiempo de estos servicios se da
con las salas velatorias. Estas no existan hace algunas dcadas y por lo general eran suplidas por los
mismos hogares de la familia afectada. En este punto se identifica la falencia de la baja integracin del
servicio en cuanto a atencin del cliente.
Cinerarios
Hasta el ao 2008 no exista este tipo de servicio en la Regin de los Lagos. Dos aos antes se
propuso y acept un proyecto para la instalacin de un cinerario con un horno en las afueras de la ciu-
dad de Puerto Montt. La desventaja de este servicio es que tiene un carcter monofuncional en el senti-
32
do de que adems de la incineracin de cuerpos no ofrece otros servicios de soporte que puedan com-
petir con la alternativa propuesta.
Dado que en el rubro de las empresas funerarias el servicio que se presta es de un mbito geo-
grfico muy reducido y localista, conviene analizar la localizacin de la oferta para determinar aquellas
zonas que presentan mayores potencialidades de consumo y del mismo modo identificar cmo se agru-
pan los oferentes existentes en torno a los consumidores.
Las principales funerarias y cementerios de la Regin se localizan en las grandes ciudades. Da-
do que no hay mayor diferenciacin entre un servicio y otro, los clientes tienden a optar por la alterna-
tiva que geogrficamente ms les acomode, a excepcin de ciudades que cuenten con ms de una alter-
nativa, como es el caso de Puerto Montt, donde los clientes se inclinan por el servicio que mejor satis-
faga sus necesidades. La localizacin propuesta para el Parque busca aprovechar la situacin descrita.
6.4.2 Anlisis de Oferta Futura
Dada la ausencia de datos para cuantificar el comportamiento de la oferta en el futuro, se har un
anlisis cualitativo de la proyeccin que tiene el rubro funerario, considerando las tendencias a nivel
nacional.
Profesionalizacin del servicio
A lo largo de la historia se ha observado que el servicio de las funerarias ha ido evolucionando

hacia la profesionalizacin, incorporando da a da nuevas tecnologas y alternativas en el servicio,
como la personalizacin de ceremonias y la cremacin.
La misma tendencia de la poblacin hacia una visin ms abierta en relacin a la muerte ha

permitido la innovacin en nuevos y ms variados productos. Actualmente se ofrece una gran variedad
de modernas urnas funerarias; desde las ms tradicionales nforas de cermica, pasando por urnas de
gran calidad, hasta los contenedores ms exclusivos y personalizados que slo estn limitados por la
imaginacin del cliente.
Este mismo fenmeno es lo que impuls el traslado del tpico velorio en la residencia del difunto
a dependencias acondicionadas para estos efectos, donde se agrega valor a la experiencia ofreciendo
atencin ms especializada y profesional.
33
Por estos motivos se puede determinar a priori que los oferentes existentes irn adquiriendo un
mayor nivel de especializacin en el servicio con el paso del tiempo, innovando en dimensiones que
tengan aceptacin en la demanda y probando estrategias de conocido xito nacional e internacional.
Cremacin
En Chile es posible identificar 10 cinerarios (Anexo 2) que ofrecen, bsicamente, el mismo

servicio. Dos de estos establecimientos corresponden al fruto de proyectos desarrollados hace menos de
5 aos; uno concretado en 2008 (Puerto Montt) y otro en 2009 (Osorno). Estos datos dan una idea de la
tendencia de las empresas funerarias a ir salvando cada vez ms las brechas geogrficas existentes entre
los consumidores y el producto.
A raz de lo expuesto anteriormente es posible extrapolar el comportamiento de los oferentes a

nivel nacional y suponer con un alto grado de confianza que en el futuro se instalarn nuevos
cinerarios ms cerca de los consumidores, dando abasto a la demanda de este servicio que, se cree, ir
en aumento.
Para finalizar este anlisis y a modo de resumen se presenta la siguiente tabla comparativa de las
competencias y sustitutos.
Mecanismo / Criterio Costo Localizacin Legalidad Ventaja

Competencia
Mercado
Cementerios Nacionales ~ $250.000 Dentro de la ciudad Legal
cautivo
Experiencia y
Crematorios Nacionales $615.000 En otra comuna Legal
proveedores
Funerarias Nacionales $700.000 a $3.000.000 En la ciudad Legal Trayectoria
Calidad de las
Cementerio Internacional (sepultura simple) US$500 Fuera del pas Legal
instalaciones
Diferenciacin
Funeral Internacional US$6000 Fuera del pas Legal
del servicio
Crematorio Internacional US$1000 Fuera del pas Legal Costo
Sustitutos
Sin costos ni
Descartar el cuerpo ilegalmente $0 No especfico Ilegal
papeleos
Donacin del cuerpo a hospitales con fines $50.000 Facultad de Medicina Costo y aporte
Legal
acadmicos U de Chile a la educacin
34
El anlisis de costos y los otros criterios se hizo con la fuente [9], basado en estudios realizados
en el sector de Arizona, EEUU. Para el caso del estudio nacional, los datos fueron extrados de [10],
especialmente los costos. La localizacin de la competencia puede verse en el Anexo, con una lista
detallada de los servicios por regin.
6.5 Anlisis de Sistema de Comercializacin

6.5.1 Marketing Estratgico
Lo primero que es necesario para un buen estudio de mercado, es definir los potenciales
consumidores. Estos son personas naturales, que residan en la X regin de Los Lagos y sus cercanas,
que requieran servicios funerarios. Como el mercado objetivo es relativamente amplio, la estrategia
comercial ser fundamental para lograr llegar a la mayor cantidad de consumidores.
6.5.1.1 Anlisis Externo e Interno

Usaremos la cadena de valor de Porter para descubrir las fortalezas y debilidades del proyecto:
Dentro de las actividades primarias encontramos la ubicacin del parque, que ofrecer una vista
espectacular del lago Llanquihue. Luego tenemos el transporte de cuerpos desde el Servicio Mdico
Legal hasta las instalaciones del parque y su preparacin para ceremonias, lo que brinda mayor
comodidad a los deudos. Tambin tenemos la oferta de arreglos florales y coronas, con una tienda en
las propias instalaciones. Adems, se mantendrn las instalaciones del parque de la mejor forma
posible. Esto es, el aseo peridico de las sepulturas, jardinera de las reas verdes, lo que hace ms
agradable a la vista.
Como nuestro segmento objetivo lo componen personas de 35 a 55 aos, una buena fuente de
publicidad es Internet, ya que la gente de esa edad y de los estratos ABC1 a C3 estn familiarizados con
esa tecnologa. La idea es que la pgina Web contenga toda la informacin de los servicios que se
proveern, as como la informacin acerca de las instalaciones ofrecidas. De manera paralela, se
establecer un sistema publicitario masivo, como radio o peridico local, donde se informar de las
bondades de los servicios y las instalaciones ofrecidas. Finalmente, se mantendr un servicio de
postventa para tener un feedback, con el fin de mejorar los servicios ofrecidos.
35
Por otro lado, tenemos las actividades de apoyo. La infraestructura ser un punto importante, ya
que tiene que ser de primer nivel, pero no excesivamente cara, ya que ser un primordial en nuestra
ventaja competitiva.
Para el anlisis externo, utilizaremos las cinco fuerzas de Porter:
Competidores potenciales
Amenaza de nuevos participantes MPA PA N A MA

Barreras de entrada:
Economas de escala Pequea X Grande
Diferenciacin del producto Baja X Alta
Requerimiento de capital y tecnologa Bajos X Elevados
Experiencia y efectos de aprendizaje Bajos X Elevados
Poltica gubernamental:
Proteccin industrial Desfavorable X Favorable
La inversin inicial para entrar en el sector es muy alta si es que se quiere construir un parque.
Por otro lado, como no hay cadenas de parques funerarios funcionando en la regin, no es preocupante
el efecto que pueda tener la economa de mercado. Por otro lado, existe una gran diferenciacin en
cuanto a los servicios ofrecidos. As, a pesar de la alta inversin inicial necesaria, hay que destacar que
la diferenciacin del servicio ofrecido tambin es bastante alta, lo que contrarresta en parte estos altos
costos iniciales.
En sntesis, se puede decir que si es que se logra poder entra en el mercado, superando las
barreras iniciales, existen grandes posibilidades de poder competir de buena manera con los
competidores existentes dadas las caractersticas del proyecto, sobre todo la alta diferenciacin que
posee.
36
Clientes
Poder negociacin de clientes MPA PA N A MA

Cantidad de clientes Pocos X Muchos
Disponibilidad de sustituto Amplia X Restringida
Costo de cambio de cliente Bajos X Altos
Integracin hacia atrs Elevada X Baja
Sensibilidad al precio Alta X Baja
Segn las estadsticas, la cantidad de demanda de servicios funerarios en la zona va aumentado,

lo que resulta beneficioso para el proyecto. Por otro lado, como muchas veces el requerimiento de estos
tipos de servicio es un hecho inesperado, resulta ser muy sensible al precio, lo que resulta poco
beneficioso.
De acuerdo a los anlisis realizados, existe una gran cantidad de clientes potenciales para el
parque, pero por otro lado existe una gran cantidad de posibles sustitutos que ofrecen los servicios
bsicos. Esto, sumado a la alta sensibilidad de los clientes al precio y al bajo costo de cambio de los
mismos, hacen de este un punto crtico a tener en cuenta.
As, sera muy importante el tratar de enfocarse en ofrecer los servicios de manera anticipada, de
modo que el cliente pueda planificar el servicio que desee y de paso lo pueda personalizar. Esto
minimizara la sensibilidad al precio y los bajos costos de cambio del cliente.
Sustitutos
Amenaza de sustitutos MPA PA N A MA

Disponibilidad del sustituto Amplia X Restringida
Costo de cambio del usuario Bajos X Altos
Precio / Valor del sustituto Bajos X Elevado
Agresividad del productor del sustituto Elevada X Baja
En cuanto a sustitutos, si bien existen parques que brindan servicios similares (en lo que
corresponde a servicios bsicos funerarios) a los ofrecidos mediante este proyecto, no cubren la
necesidad total que se busca abarcar. Por otro lado, los precios de los sustitutos no son muy elevados y
37
no es muy caro cambiarse de servicio. A pesar de todo esto, la agresividad de los substitutos no es muy
elevada, lo que supone debiera minimizar un poco estos riesgos.
Proveedores
Poder de negociacin de proveedores MPA PA N A MA

Cantidad de proveedores Pocos X Muchos
Costo de cambio proveedor Elevados X Bajos
Amenaza de integracin hacia adelante Elevada X Baja
Contribucin a la calidad Elevada X Baja
Dada que es imperativo tener instalaciones de calidad en el parque, resulta vital contar con una
buena interaccin con los proveedores de las distintas tecnologas que se requieran. Es por esto que este
punto es crucial y hay que tenerlo muy en cuenta para poder minimizar los riesgos implicados.
Competidores del sector industrial
Intensidad de rivalidad entre los competidores MPA PA N A MA

Crecimiento de la industria Lento X Rpido
Nmero de competidores Muchos X Pocos
Costos fijos elevados Elevados X Bajos
Diferenciacin del producto Baja X Alta
Barreras de salida:
Especializacin de activos Alta X Baja
Costos fijos de salida Alta X Baja
Restricciones gubernamentales Altas X Bajas
Debido a lo aislada de la locacin elegida, no existen demasiados competidores, lo cual resulta

altamente atractivo para el proyecto. Lo que no pareciera ser muy atractivo, en cambio, es el hecho de
que la demanda por estos servicios, si bien aumenta constantemente, no lo hace en una gran cantidad.
Finalmente, como uno de los puntos centrales del proyecto es la diferenciacin en lo que es el servicio
de personalizacin de las ceremonias, el aspecto de la diferenciacin del producto resulta altamente
atractivo para el proyecto.
38
6.5.1.3 FODA
Despus del anlisis anterior, podemos obtener las fortalezas, oportunidades, debilidades y
amenazas:
Fortalezas:
Diferenciacin del producto

Infraestructura de primer nivel
Ubicacin privilegiada
Debilidades:
Alta inversin inicial

Costos fijos elevados
Oportunidades:
Poca competencia
Mercado en crecimiento
Amenazas:
Existen pocos proveedores

Existe una gran cantidad de posibles sustitutos que ofrecen los servicios bsicos.
Posible falta de inters por parte del cliente en los servicios innovadores
Cliente sensible al precio
6.5.1.4 Seleccin de Segmento Objetivo

La muerte siempre ha sido considerada como un tema tab y es un aspecto a considerar al
momento de definir el mercado objetivo al cual apuntar el proyecto, dada las caractersticas
innovadoras de este.
Con el paso del tiempo las nuevas generaciones han ido mostrado una mayor apertura de mente
con respecto a este tema, convirtindose as en un potencial cliente de nuestros servicios. Esta idea es
corroborada en la encuesta realizada, donde la mayor parte de las personas que accedieron a responder
la encuesta se concentran entre los 30 y 65 aos.
Por esta razn, se ha decido establecer una segmentacin del mercado en cuanto a la edad, donde
el proyecto estar enfocado a personas entre los 35 y 55 aos. Una de las razones para escoger este
grupo, es que son personas que generalmente tiene una vida armada y sin muchas preocupaciones
39
adems de las habituales (trabajo o salud), por lo que estaran dispuestos a recibir asesora o a contratar
servicios funerarios de manera anticipada o gustaran de una ceremonia personal al momento de su
fallecimiento. Adems se establecer una segmentacin en cuanto a los estratos socio-econmicos para
los cuales estar dirigido el proyecto, que son ABC1, C2, C3., en cuanto a los servicios ofrecidos.
Es posible que el estrato ABC1 se incline en mayor medida por Cremaciones y Sepulturas
Familiares, adems de agregar ceremonias personalizadas y exclusivas, aumentando el precio del
servicio. Por otra parte, el estrato C2 tambin puede estar dispuesto a considerar adems de los
servicios tradicionales, ceremonias pero con un grado de personalizacin menor.
Finalmente, el estrato C3 al tener menor poder adquisitivo es posible que no considere la

personalizacin, inclinndose solamente hacia los servicios funerarios tradicionales.
6.5.1.6 Ventaja Competitiva

Como se mencion anteriormente, la principal fortaleza del proyecto es la gran diferenciacin de
los servicios ofrecidos con respecto a la competencia, lo que permite brindar alternativas atractivas para
los posibles clientes interesados en nuestros servicios.
Tambin se contar con infraestructuras de primer nivel, lo que posibilitar brindar servicios de
excelencia que actualmente no existen en la zona. Adems se contar con una ubicacin privilegiada, lo
que har que la estada en las instalaciones sea mucho ms grata para los clientes.
6.5.1.7 Estrategias
Estrategias genricas
En cuanto a las estrategias genricas, se aplicar un sistema de Diferenciacin debido al gran

elemento distintivo del proyecto. La idea es potenciar en gran medida los elementos innovadores
ofrecidos por el parque. La meta es que el cliente aprecie las cualidades propias de los servicios
ofrecidos. Para lograr esto, se pondr gran nfasis en publicar los elementos caractersticos del proyecto
al momento de ofrecerlo a los posibles clientes, ya sea en la publicidad o en el mismo momento en que
se piense adquirir los servicios.
40
Estrategias de crecimiento
Para aumentar el crecimiento del parque, se establecer en una primera instancia una estrategia de
Integracin Horizontal. La meta en esta primera parte es compararse con otras empresas ya establecidas
con anterioridad en la zona. As, se mejorar la rentabilidad y se controlar de mejor manera los
servicios ofrecidos. Para realizar esto se puede, por ejemplo, establecer procesos de Benchmark;
comparando los servicios propios con los servicios de la competencia que manifieste las mejores
prcticas en cada mbito, transfiriendo as el conocimiento de las mejores prcticas y su aplicacin.
En una segunda instancia, se implantar una estrategia Intensiva. La idea es aumentar el volumen de
venta de los servicios ofrecidos, obteniendo as una mayor participacin en el mercado.
Estrategias competitivas
Nuevamente se establecer una estrategia de dos etapas:
En una primera instancia, y de acuerdo a la estrategia de crecimiento, se adoptar una estrategia

de Seguidor. La idea en esta primera etapa es captar mercado de a poco, como tanteando el terreno,
mediante un comportamiento adaptativo.
Posteriormente, una vez que se haya adquirido la experiencia necesaria en cuanto a operaciones,
se cambiar a una estrategia de Especialista, dado que lo que se ofrece en la zona es totalmente distinto.
Con esto lo que se pretende es ser lder en el segmento de mercado abarcado.
6.5.2 Marketing Operativo

6.5.2.1 Producto
Producto medular
Aqu podemos encontrar que los principales servicios ofrecidos son los de sepulturas y
cremacin. El primer servicio est destinado a ofrecer una prestacin funeraria ms tradicional, en
donde el cliente podr elegir entre nichos o mausoleos y atades tradicionales o personalizados. El
segundo servicio, en cambio, ofrece una opcin menos comn a los clientes. Mediante este servicio los
restos del fallecido sern incinerados y convertidos a cenizas. Todo esto ser realizado en instalaciones
solemnes, lo cual brindar un espacio de reflexin y acogimiento a los deudos.
41
Producto formal
De manera adicional a lo anteriormente expuesto, el cliente podr optar por ceremonias fnebres
completamente personalizadas de acuerdo a sus gustos o los deseos del difunto. Este punto es vital
dentro de los servicios ofrecidos, ya que el hecho de dejar previamente establecidas las caractersticas
de la ceremonia requerida permite que los familiares puedan velar y recordar al difunto de manera
tranquila y sin preocupaciones externas.
Producto aumentado
Como servicios secundarios, se ofrecer la posibilidad de realizar traslados externos (fuera del
parque), exhumaciones y reducciones de cadveres. Adicionalmente, se ofrecer la posibilidad de
realizar ceremonias religiosas segn se necesite para recordar a los difuntos en situaciones como la
conmemoracin de la fecha de defuncin.
Por otra parte, el servicio tiene contemplado asesoras tanto en los aspectos legales al momento
del fallecimiento de una persona como tambin, en lo psicolgico que conlleva dicha situacin. Esta es
una de las caractersticas que le da valor al servicio ofrecido, ayudando a los familiares con dichas
responsabilidades, para que puedan velar al difunto sin mayores preocupaciones.
6.5.2.2 Precio
Los precios por los servicios ofrecidos varan segn se detalla a continuacin:
Servicio Precio
Sepulturas
Sepultura familiar 4 personas $1.900.000
Sepultura individual por 10 aos $315.000
Cremacin
Servicio de cremacin $570.000
Ceremonias
Ceremonias normales $200.000
Ceremonias personalizadas Desde $200.000
42
Cabe sealar que los servicios por los terrenos variarn de acuerdo al sector que se elija, que las
ceremonias normales incluyen asesoras psicolgicas y que el precio de las ceremonias personalizadas
vara de acuerdo al nivel de personalizacin deseado.
6.5.2.3 Canal de Distribucin

6.5.2.4 Publicidad
Este punto es un tanto sensible, dada la solemnidad de los servicios ofrecidos y las caractersticas
de las situaciones en que se encuentran los clientes. Por lo mismo, no se considerar realizar
promociones a los servicios ofrecidos, ya que no se aplica al caso, no se espera que aumenten las ventas
de servicios funerarios mediante promociones, dada la naturaleza de estos.
Con respecto a la publicidad, se planea utilizar una estrategia Denotativa de publicidad,

resaltando as las caractersticas innovadoras (como la posibilidad de obtener ceremonias fnebres
personalizadas) y las ventajas de los servicios ofrecidos, como la espectacular vista al lago Llanquihue,
por ejemplo.
Para realizar esto, un buen medio de publicidad ser Internet, en donde estar toda la informacin
de los servicios que se proveern, as como la informacin acerca de las instalaciones ofrecidas.
Adems, se planea establecer un sistema publicitario masivo, como puede ser un peridico o radio
local, donde se informar a la gente de las bondades de los servicios e instalaciones ofrecidas, as como
de su alto grado de innovacin.
Adems, se establecern centros de informacin en las ciudades aledaas, como por ejemplo
Puerto Varas, en donde, aparte de promover extensamente el parque en su totalidad, se ofrecer la
posibilidad de contratar directamente los diversos servicios ofrecidos.
Finalmente, optaremos por la estrategia de Diferenciacin, considerando que la propuesta de

servicio integral no puede ser muy econmica, se pondr nfasis en entregar un servicio que no se
entrega hasta el momento, como lo es la posibilidad de tener ceremonias fnebres personalizadas.
43
7 Estudio Tcnico
7.1 Anlisis del Tamao del Proyecto

El tamao del proyecto, ser un punto crtico para el xito de este, ya que en base al tamao se
podr obtener una optimizacin de los recursos requeridos para ofrecer los servicios necesarios a la
comunidad, esto significa, que si se considera un tamao muy grande para el proyecto, la inversin
crecera demasiado y las condiciones del mercado impediran recuperar la inversin en un periodo
razonable. Para evaluar y determinar un tamao inicial tentativo de las instalaciones se consideran los
siguientes puntos:
El mercado actual, considerando la oferta y demanda existente en la zona es un factor

fundamental al momento de definir el tamao del proyecto. Primero, si se considera un tamao muy
reducido, es posible que la oferta entregada a la comunidad de los servicios de este proyecto no logren
satisfacerla completamente, corriendo el riesgo de perder credibilidad y perjudicar la imagen de este.
Segundo, considerar un tamao muy amplio del proyecto, implicara inversiones muy elevadas,
corriendo el riesgo de que ante cualquier cambio en la demanda, de no poder recuperar la inversin. Es
por esto que es necesario tener especial cuidado en este aspecto al definir el tamao del complejo
funerario.
La distribucin geogrfica del mercado define si es posible atender a la demanda que pueda
enfrentarse el proyecto. Esto implica la necesidad de evaluar si es posible satisfacer esta demanda con
una sola oficina o varias oficinas distribuidas segn sea el segmento objetivo. Sin embargo, dada la
naturaleza de la propuesta de este proyecto, y como ser el medio por el cual ser atendida la demanda
(ver diagrama de flujo del proceso en el punto 1.3 Ingeniera del proyecto), la distribucin geogrfica
no se considera como un factor limitante al tamao del proyecto.
44
La localizacin es un punto clave del cementerio Parque Vientos del Sur, dado que esta
determinar cul ser la imagen que se mostrar hacia el mercado objetivo del proyecto, esto debido a
que:
El proyecto busca entregar tranquilidad y un lugar privilegiado.

Debe ser de fcil acceso.
El sector debe facilitar la posibilidad de eventuales expansiones de las instalaciones del
complejo.
Adems, la localizacin debe considerar el terreno suficiente para las oficinas, crematorio,
salones, campos de sepulturas, etc., que corresponden a las instalaciones en una primera etapa del
proyecto. Cabe destacar que posibles expansiones del complejo, sern considerados como proyectos
independientes.
La economa a escala, los insumos y recursos, para efectos de este proyecto no son un factor
limitante del tamao del proyecto, dado que inicialmente el proyecto buscara abarcar un porcentaje
determinado de la demanda.
Por lo tanto, llevando las consideraciones a nmeros, se definen las siguientes dimensiones
aproximadas del complejo:
Recinto rea [m2]

Oficinas y Recepcin (planta baja) 645
Oficinas y Recepcin (planta alta) 7.585
Capilla (planta baja) 24.108
Capilla (planta alta) 789
Exterior (reas verdes, caminos) 2.446.077
Total 25000
La extensin total del terreno utilizado para la instalacin del complejo es de 25000 m2, lo que
corresponde a 2.5 hectreas.
45
7.2 Localizacin del Proyecto

En este punto se evaluarn los puntos a considerar para decidir la localizacin del proyecto,
considerando aspectos de cercana, tamaos, comodidad y servicios bsicos. Todos estos son detallados
en esta seccin.
7.2.1 Orientacin de la Localizacin

La ubicacin del proyecto, se encuentra enfocada a abarcar un sector estratgico en la dcima
regin de Chile, especialmente en las cercanas de Puerto Varas. Sector que cumple con las exigencias
necesarias para ofrecer un servicio de calidad, adems de encontrarse en una zona de fcil acceso.
7.2.2 Macrolocalizacin
En cuanto a la macrolocalizacin del proyecto, se consideraron una serie de aspectos para definir
la zona en donde se ubicar al cementerio. En primer lugar se consider la centralidad y facilidad de
acceso al sector, adems de considerar la localizacin y concentracin del segmento objetivo al que se
est apuntando, el cual corresponde al segmento ABC1 de la poblacin. Esto lleva a considerar los
sectores aledaos a Puerto Varas y cercanos al lago Llanquihue. Por otra parte, como se ha sealado
previamente en este informe, las cercanas de la ciudad de Puerto Montt presentan un nicho no
explotado en el negocio de cinerarios, lo cual adems corresponde a una de las justificaciones de la
realizacin del proyecto (Seccin 4.5).
Esta zona consta de caractersticas privilegiadas que presentan un gran valor agregado al proyecto
que se est considerando. La belleza natural y la vista panormica del lago y el volcn Osorno,
permiten que Parques Vientos del Sur, entregue una imagen pacfica y de tranquilidad que tanto se
busca en un cementerio parque.
La ubicacin de esta zona respecto a la regin, es central, dado que se encuentra a pocos minutos
de Puerto Montt, capital de la X regin, que alberga la mayor concentracin de poblacin y a
aproximadamente una hora y media desde Osorno, segunda ciudad con mayor cantidad de poblacin en
la regin. La zona tentativa para las instalaciones del proyecto, se encuentra a un costado de la ruta 5
Sur, artera principal que interconecta las zonas de la X regin, entregando una facilidad de acceso
nica en este sector. Adems, toda la zona del lago Llanquihue se encuentra rodeada por la ruta 225, la
46
cual permite el acceso a este sector desde distintos puntos de la ruta 5 Sur, pasando por Frutillar hasta
Puerto Varas.
Cabe destacar adems, que en la zona propuesta, se encuentra una alta concentracin de la
poblacin ABC1 de la regin, la cual corresponde al segmento objetivo que busca abordar Parque
Vientos Del Sur.
En la siguiente imagen, se muestra el rea de la X regin en donde se buscan construir las

instalaciones del parque. El rea tentativa se encuentra enmarcada por un crculo.
7.2.3 Microlocalizacin
El anlisis de microlocalizacin, busca definir en base a la macrolocalizacin, el mejor sector

para construir el Parque Vientos Del Sur.
Se debe considerar un sector con una ubicacin privilegiada, con una vista que entregue la
tranquilidad que tanto se busca en un cementerio. Se deben considerar que se encuentre en un
equilibrio entre centralidad, accesibilidad y tranquilidad. Por lo que se pretende considerar terrenos
amplios cercanos a la ciudad de Puerto Varas.Se considera la posibilidad de que en periodos
posteriores, la creciente demanda obligue a la expansin de los terrenos utilizados para las sepulturas,
por lo que se evaluar la compra de terrenos amplios colindantes con otros terrenos igualmente
amplios.
47
El terreno seleccionado estar ubicado cerca de la ruta 225, considerando adems un tiempo de
viaje no ms de 15 a 20 minutos desde Puerto Varas y la ruta 5 Sur. En estos terrenos se encontrarn las
oficinas y todas las instalaciones necesarias para prestar el servicio deseado, adems de las extensas
reas verdes. Adems, de considerar terrenos no tan aislados que impidan contar con los servicios
bsicos necesarios para el funcionamiento del complejo.
Ubicaciones tentativas para las instalaciones se muestran en la siguiente imagen.
7.2.4 Otros factores

En esta seccin, se presentan los factores que se tomaron en cuenta para evaluar la localizacin
del proyecto.
Para la localizacin del proyecto, se consider la cobertura de servicios bsicos, como lo son
alcantarillado, agua y electricidad, elementos vitales para el funcionamiento del complejo. Por lo que
una ubicacin muy rural en la zona puede que prive de uno o todos los servicios requeridos, dejando
como opciones sectores relativamente cercanos a los sectores poblados.
Se debe considera la existencia de amplios terrenos con posibilidades de eventuales expansiones

del complejo, como bien se mencion en la seccin 1.2.3, sin embargo, este no es el nico aspecto a
considerar, hay que evaluar la existencia de terrenos utilizados como parcelas de agrado por habitantes,
dado que se pueden presentar inconvenientes respecto a la destinacin que se le puede dar a ciertos
terrenos.
48
El valor de los terrenos es un factor muy importante, dado que los terrenos con las caractersticas
deseadas suelen poseer un alto valor sobre el m2, ms an considerando aspectos como la vista y la
cercana a lugares poblados, es por ello es que se considera un presupuesto aproximado de 17 millones
de pesos por hectrea.
7.2.5 Decisin de Localizacin

Considerando los aspectos a evaluar para la eleccin de la localizacin del proyecto, se opt por
seleccionar la localidad de Los Riscos en la ruta 255 camino hacia Ensenada, dado que cumple con las
condiciones requeridas para la localizacin del complejo.
En la siguiente ilustracin se muestra el sector donde se localizar el proyecto.
7.3 Ingeniera del Proyecto

A continuacin se exhiben de forma detallada las funciones de produccin del proyecto
considerando los recursos necesarios para este fin. Las cotizaciones que figuran en las prximas
secciones se encuentran respaldadas en tablas donde se detallan los precios y costos de los equipos e
insumos a utilizar.
7.3.1 Seleccin del Proceso Productivo

Como se ha discutido en secciones anteriores, el servicio propuesto comprende la realizacin de
ceremonias fnebres con carcter personalizado e integral. Estas propiedades tendrn como
49
consecuencia una gran diversidad de servicios a prestar, considerando la diversidad de creencias,

tradiciones y gustos que los clientes deseen plasmar en las ceremonias.
El proceso productivo como tal estar dividido en dos lneas. La primera, denominada servicio
estndar, contemplar la realizacin de ceremonias tradicionales con la opcin de incluir ciertos
elementos personalizados. La segunda, denominada servicio especial, contemplar la realizacin de
ceremonias completamente personalizadas, caracterizadas por un alto nivel de exclusividad.
La orientacin del proceso productivo del servicio especial ser al proceso, ya que en vista de lo
expuesto previamente se tendrn tantos tipos de servicio como clientes, dotando al proceso de una alta
especificidad. A esto se suma el hecho de que los servicios son a pedido y requieren de cierto tiempo
para su planificacin y ejecucin, lo que resulta en el beneficio de un nmero reducido de clientes para
los eventos ms exclusivos. Por otra parte, la orientacin del servicio estndar ser intermedia, ya que
se operar con adaptaciones de un servicio base estandarizado pedido con frecuencia moderada.
Considerando la alta variabilidad que caracteriza el servicio propuesto, se concluye que el

sistema productivo corresponde a aqul del tipo Job Shop. Este paradigma se caracteriza por una baja
estandarizacin del servicio a prestar (o alta especificidad), ausencia de economas de escala y poca
masificacin del producto, caractersticas que calzan con el perfil personalizado del servicio, sobre todo
para la lnea especial.
Elementos del sistema
El servicio que se propone puede ser visto como un sistema compuesto por varias reas de
produccin o departamentos, cada uno de los cuales tiene un conjunto de objetivos especficos para la
satisfaccin de los requerimientos de los clientes.
Administracin, ventas y difusin
Esta rea se encarga de todas las operaciones administrativas del Parque, como ventas, recursos
humanos y contabilidad. Sus instalaciones comprendern una oficina destinada a informaciones y
ventas, y su ubicacin ser en el mismo recinto del Parque. Adems, para marketing y difusin se
implementar un sitio web con informacin relevante para potenciales clientes.
50
Productora
Las mismas dependencias de administracin y ventas contarn con oficinas para los asesores
familiares y planificadores del servicio personalizado. Este equipo humano tendr un carcter
multidisciplinario, contando con expertos del rea de la sicologa, diseo y produccin de eventos, para
ofrecer apoyo a los clientes en todas las dimensiones que lo necesiten. Cabe mencionar que los
servicios complementarios como transporte masivo de familiares y alimentacin sern subcontratados
por el personal de produccin de eventos acorde a los requerimientos de cada cliente.
Parque y cinerario
Esta rea se encarga de las operaciones no administrativas del Parque, es decir, aquellas que
corresponden a labores de terreno, traslado y preparacin de difuntos, operacin de maquinas,
jardinera y control de accesos. El lugar de operacin de este componente son las reas verdes del
Parque, la capilla y el cinerario.
Mantenimiento y soporte
Transversal a todos los elementos del sistema mencionados previamente, se encuentran las
funciones de mantenimiento y soporte. Estas tienen como objetivo apoyar a cada una de las otras
actividades del proceso productivo, e incluyen servicio de aseo tanto para oficinas como para las dems
edificaciones, mantenimiento de maquinaria , etc.
Modo de funcionamiento
Dentro del proceso productivo del servicio propuesto es posible distinguir varias etapas y sub-
procesos que en virtud de sus interacciones emerge un sistema ms complejo, con capacidad de
autogestin y proactivo en la satisfaccin de clientes. Las principales etapas se listan y explican a
continuacin en orden relativo al flujo de informacin en el sistema, y finalmente se resume lo
expuesto mediante un diagrama de flujos.
51
Solicitud y adquisicin de servicios
Las interfaces de acceso a la adquisicin de servicios funerarios en Parques Vientos del Sur son la
atencin directa en oficinas y la va telefnica. De una u otra forma, los potenciales clientes tendrn
acceso a la misma informacin: precios de los servicios, costos de mantencin, entre otros. Esta
informacin adems se encontrar disponible en el sitio web del Parque, de modo que al contactar a
ventas los potenciales clientes se encontrarn ms informados acerca de las opciones que se ofrecen.
Aqu se debe hacer la distincin entre aquellos clientes que solicitan servicios de forma anticipada y
aquellos que lo hacen de forma reactiva.
El primer caso corresponde a aquellos clientes que con visin futura solicitan servicios para ellos
mismos o sus familiares de forma anticipada, de modo que llegado el momento de la muerte de la
persona para quin se contrat el servicio, se accione el mecanismo de accin para la asesora del
cliente segn lo haya solicitado.
Por otro lado, se encuentra el caso de aquellos clientes que solicitarn servicios funerarios de
forma posterior al fallecimiento de un familiar, es decir post-mortem. Estos casos corresponden a los
ms comunes dada la naturaleza de los servicios funerarios en Chile.
Otra variable a definir en esta etapa es qu tipo de servicio se est solicitando. Como regla
general, se ofrecern los servicios estndar y especial a aquellos clientes que los soliciten de forma
anticipada, y slo los servicios estndar a aquellos clientes que los soliciten en el lapso post-mortem.
Esta medida se adoptar por un asunto de estreches de tiempo y factibilidad, pues para el equipo de
produccin resultara virtualmente imposible organizar eventos de mxima exclusividad en menos de
un da, y adems no se espera que este tipo de clientes los lleguen a solicitar por el pesar que sienten en
aquel momento.
La adquisicin del servicio culmina con la emisin de un documento donde se detalla el tipo de
servicio y sus caractersticas, junto a la identificacin de la persona para quin se contrata el servicio, el
cual debe ser aprobado por el cliente mediante firma. En el mismo momento el cliente puede elegir
entre pagar la suma total o abonar un mnimo del 50% de aquella suma. Esta regla tiene una excepcin
cuando se contrata un servicio especial, puesto que el costo final est ligado a los requerimientos del
52
cliente, que deben ser definidos de forma interactiva con personal de la productora en una siguiente
etapa de Planificacin y Produccin.
Planificacin y produccin
Esta etapa se aplica si el cliente opta por un servicio especial, y tiene como objetivo definir, junto
al personal de produccin del Parque, todos los detalles de la ceremonia de forma explcita, poniendo
objetivos especficos y verificables, de modo que el equipo de produccin pueda desarrollar un plan de
accin y estimar el costo de la realizacin del evento. Las oficinas del Parque tendrn un lugar
destinado para efectuar las reuniones pertinentes con los clientes.
La duracin de este proceso puede variar de acuerdo a las necesidades de cada cliente, pero
generalmente se hablar del mediano plazo, ya que todos los requerimientos y la identificacin de la
persona para quin se contrata el servicio debern quedar plasmados de forma explcita, para hacer las
cotizaciones pertinentes y poder fijar la tarifa. Esta etapa culmina con la aceptacin o rechazo del
proyecto de evento elaborado por el equipo y el correspondiente pago.
Asesora
Esta etapa aplica a todos los clientes de algn servicio si la persona para quin se contrat ha
fallecido, y tiene como objetivo apoyar a los familiares en la toma de decisiones ligadas al deceso y al
mismo tiempo sobrellevar el momento de dolor en el que se ven inmersos. Concretamente, la asesora
tiene dos niveles de accin; en el plano de trmites y papeleos legales, y en el plano emocional y de
ayuda sicolgica.
La asesora en el mbito legal consiste en efectuar en representacin del cliente todos los trmites
y papeleos ligados a la muerte de una persona. Estos incluyen generalmente la obtencin del
Certificado Mdico de Defuncin en el hospital, dar aviso a Carabineros de Chile en caso de muertes
no naturales o trgicas y la obtencin de la Autorizacin (o Pase) de Sepultacin. Estos trmites sern
concretados por personal de la oficina de produccin del Parque.
Por otra parte, la asesora en el mbito emocional ser realizada por profesionales del rea de la
sicologa (personal de planta del Parque) y consistir en la visita (a terreno si es necesario) y atencin
53
de personas que manifiesten desrdenes anmicos producto del estrs generado por la situacin que se
est viviendo en la familia.
Ceremonias
La realizacin de Oficios Religiosos ser conforme los clientes lo hayan especificado en los
documentos generados en etapas anteriores. Corresponde a la ejecucin del proyecto establecido en
cuanto a la planificacin de la ceremonia, y puede ser celebrado tanto en las dependencias del Parque,
como en otros recintos autorizados para sepultacin de cuerpos (si se requiere).
Servicios funerarios
En los servicios funerarios propiamente tales, se debe hacer la distincin entre servicio
tradicional con sepultura en tierra, o servicio de cremacin y recuperacin de cenizas en nfora. Para
cualquiera de los dos casos, las instalaciones del Parque permitirn su realizacin, donde el
procedimiento ser llevado a cabo por personal especializado en la operacin de maquinarias y
herramientas.
Mantencin
Como servicio complementario a los ya mencionados, el contrato incluye la mantencin

peridica de los aspectos cosmticos de las sepulturas. Esta mantencin cosmtica no se refiere al aseo
de los prados y alrededores, sino al cuidado particular de las sepulturas, y su extensin depende del
contrato adquirido por el cliente.
54
CLIENTE SITIO WEB
OFICINA DE VENTAS VA TELEFNICA
CONTRATO DE SERVICIO
SERVICIO ESTNDAR NO SERVICIO ESPECIAL
PLANIFICACIN DE OFICIO RELIGIOSO
CONTRATO
Y DETALLE
DEL CLIENTE ACEPTA
NO
SERVICIO PROPUESTA
SI
STAND-BY
EJECUCIN DEL SERVICIO FALLECIMIENTO
ASESORA CEREMONIA
SERVICIO
FUNERARIO
DIAGNSTICO EJECUCIN
ASISTENCIA
SI NO
SICOLGICA
TRADICIONAL CREMACIN
SICLOGO A TERRENO
EJECUCIN EJECUCIN
OBTENER CERTIFICADOS
OBTENER PERMISOS MANTENCIN
Figura : Diagrama de Flujo del proceso
55
7.3.2 Seleccin de Equipos

Los equipos que se deben adquirir para permitir el correcto funcionamiento del proceso
productivo previamente detallado pertenecen a dos grandes categoras. Por un lado la categora de
artculos y equipamiento de oficina, la que incluye tanto tems fsicos como intangibles, como por
ejemplo licencias de software. Por otro lado la categora de equipamiento necesario para las
operaciones especficas del Parque, como lo son los servicios funerarios. A continuacin se listan estos
artculos y se detallan aquellos aspectos especficos de cada uno que resultaron relevantes para realizar
el anlisis comparativo de aspectos como el costo, la eficiencia energtica, vida til, entre otros
criterios de seleccin. Todos estos artculos junto a sus respectivos precios se encuentran detallados en
la Seccin 7.5 Anlisis de Costos .
Equipamiento de oficina
Computadores
Cada unidad de trabajo de las oficinas del Parque contar con equipo de moderado rendimiento
para trabajo de ofimtica (procesamiento de texto, hojas de clculo, navegacin por internet, entre
otras). Estos equipos incluyen todos los perifricos necesarios para su funcionamiento: monitor, teclado
y mouse. Las variables consideradas para el anlisis comparativo son el rendimiento de procesamiento
y el tamao del monitor, donde se optar por equipos de rendimiento moderado y pantallas ms o
menos grandes.
Licencias de Software
Se optar por software libre para operar los equipos mencionados anteriormente. Esto tiene la
ventaja de sumar cero al costo de equipos tanto en el sistema operativo como en software de oficina,
sin tener desventajas conocidas ante alternativas comerciales.
UPS
Dispositivo de proteccin contra cortes del suministro energtico. Los aspectos a considerar en el
anlisis incluyen el nivel de proteccin y tiempo de autonoma, donde se optar por las ms bsicas, ya
que slo se busca no perder informacin ante fallos del suministro elctrico.
56
Impresoras
Para la emisin de documentos y contratos se necesitarn impresoras de oficina de alto

rendimiento en cuanto a eficiencia de utilizacin de insumos y rapidez de impresin.
Telfonos
Se necesitarn telfonos en cada estacin de trabajo con lneas independientes para ventas y el
trabajo de la productora; cotizaciones, reservas, etc. Estos no requieren funciones especiales, por tanto
slo se eligen en funcin de un anlisis precio-vida til.
Muebles (oficina, living, cocina)
Se requerirn muebles para la recepcin de clientes, oficina y sala de descanso del personal del
Parque. Estos deben ser altamente durables pues sern de uso pblico.
Equipamiento especfico
Muebles
Para la iglesia se adquirirn muebles especiales; altar, plpito, butacas, ornamentaciones

religiosas, etc. Adems se deben adquirir artculos para los baos pblicos del recinto. La caracterstica
principal de estos es que deben ser de alta duracin, ya que sern de uso pblico y con alta frecuencia.
Adems se deben adquirir muebles para el taller del personal de terreno del cementerio.
Herramientas de taller
Son las herramientas que utilizar el personal de terreno del Parque, e incluyen utensilios de
jardinera como podadoras, orilladoras, y otros artculos menores. Adems se debe adquirir artculos de
albailera para el grabado de lpidas y otros trabajo en piedra, especficamente un pantgrafo.
Horno cinerario
Probablemente uno de los artculos primordiales para el proceso productivo es un horno cinerario
de alta tecnologa y compatible con las normas ambientales vigentes. Los aspectos considerados en su
57
eleccin son su eficiencia energtica y las opciones de soporte y mantencin del fabricante con
Latinoamrica, considerando que es de origen americano.
Carroza fnebre
Se requerir de vehculos especializados en el traslado de difuntos. De la misma forma que para

los hornos, los aspectos ms importantes a considerar en la eleccin de este artculo son su eficiencia
(kilometraje por litro) y la disponibilidad local de repuestos y accesorios.
Equipos de Mantenimiento del Parque
Con el fin de mantener las amplias reas verdes con las que contar el parque, se necesitaran
equipos y herramientas para llevar acabo esta labor. Se requerirn al menos dos tractores corta csped y
orilladoras para los detalles.
7.3.3 Productos y Subproductos

El servicio ofrecido por Parques Vientos del Sur se encasilla en dos rubros principalmente; ofrece
servicios inmobiliarios en el sentido de la venta de terrenos destinados a sepulturas, y adems ofrece
servicios funerarios estndares y de alta exclusividad.
Servicios ofrecidos
Servicio funerario
Es aquel servicio que los clientes contratan de forma anticipada o en el momento de la muerte de
un familiar, y dependiendo del caso, involucra o no la compra de una sepultura del tipo nicho o
mausoleo. Los servicios funerarios ofrecidos pueden diferenciarse de acuerdo a dos variables que el
cliente puede manejar; una de ella es el nivel de personalizacin del servicio y la otra es el mtodo de
oficio funerario, las que se explican en detalle a continuacin.
Como ya se mencionaba en la seleccin del proceso productivo, el servicio funerario tiene dos
lneas, o un repertorio de dos opciones que el cliente puede seleccionar. Estas corresponden al servicio
estndar y al servicio especial, donde la diferencia entre ambos radica en el nivel de personalizacin
que se le pude dar al oficio funerario. La primera contemplar la realizacin de ceremonias
58
tradicionales con la opcin de incluir ciertos elementos personalizados menores, y la segunda permitir
la realizacin de ceremonias completamente personalizadas, caracterizadas por un alto nivel de
exclusividad.
Los mtodos de despojo de cuerpos ofrecidos son dos; entierros tradicionales en nichos o
mausoleos y cremacin de cuerpos y recuperacin de las cenizas. Para la primera opcin es imperante
adquirir un terreno para sepultura en alguno de los sectores del Parque, cuyos valores varan de un
sector a otro de acuerdo a la vista que ofrecen y su comodidad de acceso. Por otra parte, la cremacin
de cuerpos resulta en la extraccin de cenizas y su almacenamiento en nforas, que son posteriormente
entregadas a la familia, en cuyo caso no es imperante adquirir un terreno, pero puede darse el caso que
los familiares deseen sepultar las cenizas bajo tierra.
Produccin de Oficios Religiosos
Este servicio es aquel que aporta el mayor mrito innovativo del servicio, y por ende es clave en
la diferenciacin con respecto a la competencia. Consiste en el diseo, planificacin y ejecucin de
ceremonias religiosas acorde a la visin de cada cliente asesoradas por un equipo de produccin de
eventos multidisciplinario.
Como fue descrito previamente, el nivel de personalizacin del oficio viene dado por el tipo de
contrato que se haya adquirido. En el caso del servicio estndar los clientes tendrn acceso a la eleccin
de un conjunto restringido de opciones para incorporar a la ceremonia. Por otro lado, en el caso del
servicio especial, virtualmente no existirn restricciones para la planificacin del oficio, dando la
posibilidad a los clientes de disear un evento con elementos inusuales, como por ejemplo msica en
vivo, ornamentaciones especiales, entre otras, todo esto a ser ejecutado por el equipo de produccin.
Asesora
El servicio de asesora a clientes es lo que dota al conjunto de servicios ofrecidos de integridad.

El objetivo de este servicio es prestar asesora de alto compromiso a los clientes, brindndoles apoyo en
el plano emocional y en la toma de decisiones y ejecucin de trmites ligados al fallecimiento. Este
carcter integral del servicio emerge a partir de la necesidad de las personas de vivir el duelo con
tranquilidad, de modo que se pretende aliviar la carga de todo el papeleo en el momento de dolor y al
59
mismo tiempo ofrecer consejo en la toma de decisiones y apoyo emocional, si las circunstancias lo
requieren.
La asesora en el mbito emocional ser realizada por profesionales del rea de la sicologa
(personal de planta del Parque) y consistir en la visita (a terreno si es necesario) y atencin de
personas que manifiesten desrdenes anmicos producto del estrs generado por la situacin que se est
viviendo en la familia.
Por otra parte, la asesora en el mbito legal consiste en efectuar en representacin del cliente
todos los trmites y papeleos ligados a la muerte de una persona. Estos incluyen generalmente la
obtencin del Certificado Mdico de Defuncin en el hospital, dar aviso a Carabineros de Chile en caso
de muertes no naturales o trgicas y la obtencin de la Autorizacin (o Pase) de Sepultacin. Estos
trmites sern concretados por personal de la oficina de produccin del Parque.
Subservicios ofrecidos
Transporte
El servicio de transporte considera la subcontratacin de buses y choferes a empresas

especializadas para el traslado de familiares que no posean los medios para movilizarse, y adems el
traslado de difuntos en vehculos especializados para tal propsito. El parque cuenta con los recursos y
personal capacitado para el traslado de difuntos.
Velatorios
Se dispondr de 4 salas especialmente acondicionadas para la velacin de difuntos, de modo que

pueda darse este servicio a ms de un cliente de forma simultnea. Estas salas cuentan con muebles
similares a los de la capilla, los que proveern a los dolentes de la mayor comodidad posible.
Mantencin
El servicio de mantencin tiene como objetivo la conservacin del buen estado de la cosmtica de
las lpidas del parque y la jardinera de las mismas.
60
7.3.4 Lay-Out
Las instalaciones del Parque se emplazarn en las colinas que bordean al lago Llanquihue, a unos
20 kilmetros de la ciudad de Puerto Varas por camino asfaltado. El terreno a adquirir en primera
inversin comprende 2 hectreas y media dedicadas a prados de sepulturas (en su mayora),
estacionamientos, templo, y oficinas del personal administrativo.
Distribucin general
Terreno
El terreno se distribuye en sectores de sepulturas AI-III, B, CI-II, ubicados a diferentes niveles en

forma de terrazas. Adems cuenta con estacionamientos EI-II y sus respectivos accesos asfaltados. Los
sectores C e i, estn destinados al templo y la oficina de ventas y administracin, respectivamente. El
acceso al Parque es por el norte, calle que conecta con la Ruta 225.
C2
EII
CI
AII
BI
AI
C
AIII
EI
PARQUES i N
VIENTOS DEL SUR

E
W
Figura : Layout del terreno
61
Oficinas
Las oficinas de administracin y ventas del Parque se encontrarn en las ubicaciones

especificadas previamente, y considerarn una planta baja y una planta baja. En la planta baja se
encontrar la oficina de ventas y un rea de descanso dedicada al uso de clientes y visitantes. En el
segundo piso del edificio se ubicarn las oficinas de administracin del Parque y un rea acondicionada
especialmente para realizar el proceso de planificacin en conjunto con los clientes. El lugar contar
adems con una pequea cocina para el descanso del personal y servicios sanitarios tanto para hombres
como para mujeres.
1.93 m
1.93 m
64.50 mm
64.50
9.12 m
9.12 m
62.89
62.89mm 1.91 m
1.91 m
Figura : Layout de las Oficinas
Templo
El edificio destinado a la celebracin de oficios religiosos contar en su planta principal con una
capilla debidamente equipada, 4 velatorios, una sala de descanso y dos baos pblicos. Al exterior
tendr accesos al subterrneo en ambos costados, donde se encontrar el taller de inscripcin de
lpidas, preparacin de difuntos y el horno crematorio.
62
1.16 m 1.71 m 1.71 m 1.16 m
160.35 m
93.39 m
23.31 m 23.16 m 23.37 m 23.24 m
1.13 m 1.13 m
1.13 m 1.13 m
1.13 m 1.13 m
1.13 m 1.16 m
1.13 m
7.93 m
6.55 m
26.63 m
32.39 m
46.51 m
Figura : Layout del Templo
.37 m 23.24 m
63
7.3.5 Obras Fsicas

Las obras fsicas del proyecto contemplan el acondicionamiento de los terrenos y la construccin
de las estructuras que se exhiben en el Layout. La inversin inicial en el terreno ser de $42.500.000
pesos chilenos, tratndose de 2 hectreas y media. Los trabajos de construccin, en concreto se listan a
continuacin.
Nivelacin del terreno en pisos con forma de terraza para los distintos sectores del parque,
dada la pendiente existente en el sector.
Pavimentacin de estacionamientos y senderos, junto a la construccin de los cimientos para

el templo y las oficinas.
Construccin de una oficina de 2 pisos y un templo religioso de acuerdo a las especificaciones

exhibidas en el Layout. Esto incluye la instalacin del suministro elctrico, agua potable,
alcantarillado, lneas telefnicas y acceso a internet.
Trazado de cercos y cierre de accesos.
La inversin total en obras fsicas se estima del orden de los 65 millones de pesos chilenos, los
que se suman a la adquisicin del terreno mismo. Este monto es el resultado de la inversin en los
conceptos que se detallan a continuacin.
Concepto Medida Magnitud Unitario Total

Edificio de dos pisos para oficinas m2 70 169.000 11.830.000
Templo tipo capilla con stano m2 320 96.000 30.720.000
Asfaltado de estacionamientos m2 500 8.000 4.000.000
Asfaltado de senderos m 300 10.700 3.210.000
Cercado del permetro y accesos m 1200 10.850 13.020.000
Prados, follaje, etc. m2 25000 200 5.000.000
Total 67.780.000
Tabla : Detalle de inversin en obras fsicas
7.3.6 Proyectos Complementarios

La instalacin Parques Vientos del Sur en la localidad especificada requiere de una serie de
proyectos complementarios para abastecer a sus instalaciones de los recursos necesarios para su
64
funcionamiento. Esta situacin se da porque el lugar est relativamente apartado de la ciudad y hace no
ms de 5 aos han empezado a llegar los servicios bsicos, por esta razn se requerir de proyectos
adicionales que acondicionen el lugar para brindar un servicio de primera categora.
Proyecto de habilitacin de servicios
Dada la naturaleza rural del lugar y el hecho de que las estructuras se emplazarn en terrenos sin
tratamiento previo, ser necesario llevar a cabo un proyecto de habilitacin de servicios, que incluya el
trazado de un sistema de alcantarillado para las instalaciones sanitarias del complejo que conecten con
el alcantarillado principal existente y tendido de lneas telefnicas e internet.
Pavimentacin de calle de acceso
Extendiendo la idea anterior, ser necesario pavimentar la calle de acceso que conectar el recinto
con la ruta 225. Este proyecto complementario puede ser realizado en colaboracin con otras entidades
que se puedan ver beneficiadas por su realizacin, como vecinos u otros.
El balance de obras fsicas por conceptos de proyectos complementarios se estima en una

inversin inicial del orden de los 400 millones de pesos chilenos. El costo de cada proyecto se detalla a
continuacin.
Concepto Medida Magnitud Unitario Total

Cable tensin zanjado y hormigonado m 1000 24.000 24.000.000
Cable telefnico m 1000 5.000 5.000.000
Cable coaxial m 1000 8.000 8.000.000
Colector de aguas y alcantarillado m 1300 250.000 325.000.000
Pavimentacin calle de acceso m 1000 24.000 24.000.000
Total 386.000.000
Tabla : Detalle de inversin en tems de proyectos complementarios
7.3.7 Calendario de Inversiones

Se estima distribuir el total de inversin inicial a lo largo de 8 meses, el cual es el plazo esperado
para la conclusin de las obras, la puesta en marcha y el paso a estado productivo. Esta informacin se
resume en una Carta Gantt. Un aspecto importante a destacar es que las obras de pavimentacin de
65
accesos son el primer tem a realizar, ya que facilitar el desarrollo del resto de las obras por el traslado
de maquinarias y materiales.
Task Qtr 3-2010 Qtr 4-2010 Qtr 1-2011
1) Proyectos Complementarios
1.1) Pavimentacin de calle de acceso
1.2) Trazado de alcantarillado
1.3) Tendido de lneas
2) Obras Fsicas
2.1) Trabajos topogrficos
2.2) Pavimentacin y cimientacin
2.3) Edificaciones
2.3.1) Oficinas
2.3.2) Capilla
2.4) Cercado y cierre de accesos
3) Equipamiento inicial
3.1) Equipamiento de Oficina
3.2) Equipamiento Especfico
Figura : Carta Gantt de calendario de Inversiones
La elevada suma estimada a invertir en la etapa de implementacin de proyectos de habilitacin

de servicios, pavimentacin de accesos y obras fsicas propiamente tales demandarn buena parte del
capital inicial de la sociedad. Cumplido este plazo la inversin peridica deber disminuir para cubrir
los costos operacionales del Parque, como los sueldos, proveedores, servicios bsicos, entre otros.
7.3.8 Programa de Reinversiones

Las reinversiones considerarn, principalmente, la expansin del terreno segn se requiera, y la
adquisicin de ms y nuevos equipos para dar abasto a la creciente demanda por la captura de mercado
en razn del tiempo. La evaluacin de estas reinversiones se realizar cada 2 aos, donde se
determinar mediante estudios ms especficos en qu conceptos se invertir la suma recaudada,
considerando principalmente las oportunidades de expansin y la vida til del equipamiento antiguo.
Un aspecto importante a considerar en la reinversin de terrenos en particular, es el hecho de que

por norma al menos un 20% del terreno del Parque se debe destinar a sepulturas sin costo y fosas
comunes, lo cual propone un desafo en la planificacin de la expansin territorial, pues se deber
preservar la distribucin de sectores e intervenir lo menos posible con los terrenos ya asignados a
clientes.
66
7.3.9 Anlisis de Materias Primas e Insumos

El proyecto Parque Vientos del Sur tiene dos facetas, por una lado es un servicio funerario y por
otro es la implementacin de un cementerio. Sin embargo, dentro de la fabricacin del cementerio en si,
desde el terreno verde a el parque mismo se contratar una empresa externa para la fabricacin del
mismo. Es as como no se considerarn, dentro del anlisis de materias primas, todo el material e
insumos que se utilizarn dentro de la construccin del mismo. Dicho proceso slo tendr un costo
asociado.
Otro gasto que podra ser considerado en este punto es el de los atades y lpidas. Sin embargo
este punto se ha preferido externalizar, ya que hay entidades que realizan este servicio a costos bajos.
No sera necesario entrar a competir con dichos fabricantes, sino ms bien pasar a ser unos
intermediarios (alianza estratgica) o distribuidores de las lpidas y atades.
En lo que al funcionamiento del parque se tienen los siguientes insumos mensualmente:
Insumo Cantidad
Agua potable [m3] 50

Electricidad [KWh] 1.500
Gas de Caera [m3] 10.000
Combustible [lts] 420
Jabn baos [lts] 30
Papel higinico [rollos] 100
Desinfectante [lts] 50
Hojas [unidades] 1000
Lpices [unidades] 30
Bolsa de basura [unidades] 100
Tinta [cartridge] 20
Sobres [unidades] 400
Carpetas [unidades] 400
Notar que el agua potable es slo para el consumo humano en baos. Para el riego del parque se
obtendr agua de napas subterrneas, bombeada por motor elctrico.
67
Por otro lado, en este estudio se han considerado slo los gastos fijos que incurre el parque,
detalles o servicios extras que quiera tomar cada cliente se analizar en el momento en el que se
contrata el servicio.
7.3.10 Programas de Trabajo

Gerencia General : Ingeniero Civil Industrial o cualquier ingeniero con algn grado en administracin
y negocios (de preferencia con aos de experiencia en el rubro),el cual debe ser capaz de dirigir y
administrar una compaa. Dentro de las funciones que se le solicitan estn:
Designar todas las posiciones gerenciales.
Realizar evaluaciones peridicas acerca del cumplimiento de las funciones de los diferentes
departamentos.
Planear y desarrollar metas a corto y largo plazo junto con objetivos anuales y entregar las
proyecciones de dichas metas para la aprobacin de los gerentes corporativos.
Coordinar con las oficinas administrativas para asegurar que los registros y sus anlisis se
estn ejecutando correctamente.
Crear y mantener buenas relaciones con los clientes, gerentes corporativos y proveedores para
mantener el buen funcionamiento de la empresa.
Secretaria ejecutiva: Brindar a su jefe apoyo en todas las tareas que se le designen.
rea de Operaciones
Gerente de Operaciones: Ingeniero Comercial o Civil Industrial, el profesional a cargo deber ser
capaz de controlar las actividades diarias de la empresa del manejo de las operaciones.
Secretaria: Brindar a su jefe apoyo en todas las tareas que se le designen. Adems de acompaar en la
vigilancia de los procesos a seguir dentro de la empresa.
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Jefe de Mantencin: El profesional o tcnico a cargo deber mantener las reas verdes en perfecto
estado, velar por la seguridad del parque cementerio, el buen funcionamiento de las mquinas, ademas
de estar a cargo de amplio grupo de personas.
Tcnico electricista: Su funcin ser la de velar por el buen funcionamiento de la parte elctrica del
parque.
Tcnico Operario: Tcnico a cargo de la operacin del horno de cremacin.
Tcnico Paisajista: Tcnico a cargo del desarrollo integral del paisaje que se pretende dar al parque,
ademas de mantener la armona del lugar.
Jardineros: Encargado de mantener los jardines, csped y limpieza de flores en las lapidas, entre otras.
Auxiliares de Aseo: Encargados de la limpieza del recinto
Guardias: Su funcin consiste en mantener la seguridad y el orden del recinto.
Chferes: Debido a la funciones de servicio fnebre que posee el parque, es necesario chferes para el
traslado de los difuntos.
Jefe de Planificacin: Dentro de sus funciones estn el disear, mantener y perfeccionar el sistema de
informacin gerencial.
rea de Comercializacin
Gerente de Comercializacin: Ingeniero Comercial, cargo responsable del cumplimiento de los

objetivos de ventas de la empresa.
Secretaria ejecutiva: Brindar apoyo a la fuerza de ventas y promocin del parque.
Jefe de Ventas: Encargado de administrar la fuerza de ventas , asignar metas y objetivos al rea de
comercializacin.
Agentes de Venta: Vendedores del parque encargados de ofrecer los distintos planes que posee el
parque.
69
Jefe de Publicidad y Produccin: Las funciones de este puesto contempla tanto la difusin como la
produccin de eventos fnebres.
Publicista: Ayudar a la difusin del parque por distintos medios, tales como web, tv, prensa y radio.
Productor de Eventos: Asistir en la produccin y elaboracin de los eventos fnebres.
rea de Finanzas
Gerente de Administracin y finanzas: Ingeniero Comercial, el ejecutivo a cargo estar a cargo de las
finanzas de la organizacin, as como de la planeacin, el registro y los informes financieros.
Jefe de Presupuesto: Analiza y asigna los montos de presupuesto de la empresa.
Tcnico Administrativo: Realizar las actividades de apoyo administrativo y secretarial del rea
finanzas.
Jefe de Contabilidad: Mantener correcta y adecuadamente el sistema contable, ademas de

proporcional la informacin necesaria al rea ejecutiva.
Contador: Su funcin es llevar el correcto control de los factores de riqueza de la empresa
7.3.11 Programacin de Produccin

El servicio funerario ofrecido por Parques Vientos del Sur puede comenzar tanto en las propias
oficinas administrativas como a travs de un sistema Web, el cual se encargar de procesar los
requerimientos del cliente, tales como tipo de servicio funerario a solicitar (cremacin o sepultura),
gravado de la lpida (en caso de sepultura), eleccin de nfora en el caso de cremacin, eleccin de
sector dentro del parque, etc., para luego agendar una reunin para afinar detalles y registrar la
solicitud. La idea es que el cliente detalle sus necesidades y a partir de esto se ofrecen las distintas
opciones a las que puede optar.
Al momento del fallecimiento del familiar o persona a la cual se le ha contratado el servicio, se

realizan los preparativos estipulados por l, ya sea cremacin, sepultura o algn otro servicio solicitado
(tal como algn grado de personalizacin). Adems se asesorar de manera completa al familiar
encargado en todos los trmites de defuncin que son necesario realizar llegada esta situacin.
70
La ceremonia funeraria tambin ser realizada de acuerdo a lo estipulado por el fallecido,

organizando todo los preparativos previos con tal de que sea una ocasin de recuerdo hacia el difunto y
de reflexin y apoyo para sus familiares.
7.5 Anlisis de Costos

7.5.1 Costos de Inversin
7.5.1.1 Capital Fijo
Equipamiento de Oficina Unidades Precio Unitario Total Vida til
CPU ASUS P5KPL-AM SE 10 106.372 1063720 6

MonitorLG LCD 17" W1742S 10 85.096 850.960 6
Teclado + Mouse Genius KB C100 PS2 10 6.809 68.090 6
UPS APC 500 VA 300w Back RS BR500i 10 47.862 478.620 6
Telfono Panasonic KX-TS500 10 8.855 88.550 10
Impresora HP Laser Color CP1515N 2 212.755 425.510 6
Estacin de trabajo Triple (Diseo a Medida) 3 120.000 360.000 7
Escritorio de recepcin (Diseo a Medida) 1 189.000 189.000 7
Silla Basflex R-235 GPC 18 45.990 827.820 7
Gabinete Scanbirk 6 repisas 3 159.990 479.970 7
Mesa de conferencia (Diseo a Medida) 1 245.000 245.000 7
Juego de Terraza Home & Garden 1 69.990 69.990 7
Silla descanso 3 24.990 74.970 7
Sof Metarus 3 cuerpos Miln 2 159.990 319.980 7
Mesa AGM Cocina 1 39.990 39.990 7
Refrigerador Electrolux FRD225YEIW 1 129.990 129.990 9
Combo Cocina Canela 1 139.990 139.990 7
Combo WC, Estanque, Pedestal, Lavamanos 2 49.980 99.960 10
Subtotal 5.952.110
71
Equipamiento de Especfico Unidades Precio Unitario Total Vida til
Silla descanso 4 24.990 99960 6

Altar (Diseo a Medida) 1 300.000 300.000 6
Plpito Diplomat 1 250.000 250.000 6
Butacas M720 38 60.000 2.280.000 6
Cruz de pared (2 metros) 1 120.000 120.000 10
Sof Metarus 3 cuerpos Miln 3 159.990 479.970 6
Soporte para fretro (Diseo a Medida) 4 130.000 520.000 7
Pedestal de lava manos Corona 10 9.990 99.900 7
Lavamanos Corona 10 12.000 120.000 7
Estanque Trevi Corona 9 11.000 99.000 7
WC redondo Trevi Corona 9 18.990 170.910 7
Urinario porcelana 4 15.000 60.000 7
Elevador de fretro 1 340.000 340.000 7
Horno CRC-P (Puesta en marcha y capacitacin) 1 14.454.000 14.454.000 7
Cadillac Superior 3 21.000.000 63.000.000 7
Pantgrafo 1 1.800.000 1.800.000 9
Tractor Corta Csped Poulan 2 850.000 1.700.000 7
Orilladora de Pasto Black & Decker 3 20.000 60.000 10
Subtotal 85.953.740
7.5.1.2 Capital en Intangibles

Dentro de las inversiones de capital necesarias para poder poner en marcha el proyecto, se
encuentran los costos relacionados con la formacin de la sociedad que estar a cargo del parque.
Constitucin de la Sociedad : $80.000

Registro de Comercio : $10.000
Publicacin en el Diario Oficial : $70.000
Notario : $20.000
Abogado : $400.000
72
En cuanto al software a utilizar por los distintos equipos computacionales ha adquirir, se utilizar
solamente software Open-Source, por lo tanto no se incurre en pago de licencias.
7.5.1.3 Capital de Trabajo

El Capital de Trabajo se calcular mediante el Mtodo de Desfase, estableciendo un perodo de
desfase de 7 meses.
Gastos Operacionales Fijos : $94.503

Gastos Operacionales Variables : $444.545
Mano de Obra : $6.710.000
Capital de Trabajo = $7249048*7/12 = $4.228.611
7.5.2 Costos Operacionales

A seguir se detallan los costos operacionales en los que se incurrir en el proyecto.
7.5.2.1 Directos
Productos de Oficina.
Artculos de aseo personal.
Productos de Aseo.
Combustible Carroza Fnebre.
Combustible Tractor corta csped.
Productos de mantenimiento del parque.
Luz oficina.
Internet Oficina.
7.5.2.2 Indirectos
Consumos bsicos en dependencias administrativas (agua, gas, luz).
7.5.2.3 Fijos
Cargo fijo Agua : $892 mensuales
Cargo fijo Luz : $934 mensuales
Consumo mnimo Gas : $4577 mensuales
Productos de Oficina : $32570 mensuales
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Pack Telefona e Internet en Oficina : $28990 mensuales

Productos de Aseo : $26540 mensuales promedio.
7.5.2.4 Variables
Agua : $951 por metro cbico.
Luz : $125 por kWh.
Gas : $915s por metro cbico.
Combustible de carrozas : $667 por litro (45 litros por carroza)
Toner de Impresora : $21.500 c/u , en base a utilizacin de impresoras.
7.5.2.5 Remuneraciones
Las remuneraciones son detallas en el apartado de Estudio Organizacional, nombrando cada uno
de los cargos necesarios para llevar acabo el proyecto.
74
8 Estudio Marco Legal
A lo largo de este punto se analizar los aspectos ms importantes a considerar al momento de

presentar una propuesta de instalacin de un cementerio, como tambin algunos documentos y
antecedentes necesarios para la autorizacin de este. Cabe notar que el detalle de estos requerimientos
puede encontrarse en el Reglamento General de Cementerios [11].
6.1 Requisitos para la instalacin de un cementerio

Toda construccin de un cementerio se ataa a la autorizacin concedida por el Servicio
Nacional de Salud. Adems en el caso de contar con un crematorio como se presenta en este proyecto,
ser necesario solicitar una autorizacin a la autoridad sanitaria correspondiente dentro de la localidad
en donde se instalar. Por otro lado, si la localidad destinada a la instalacin del parque no cuenta con
un Plano Regulador o el plan no cuenta con un apartado respecto a cementerios, el sitio de ubicacin
deber contar con la aprobacin de la Municipalidad respectiva. La solicitud que debe ser presentada
ante el Servicio Nacional de Saludo deber contener los siguientes documentos y antecedentes [11] :
1. Ttulo de 10 aos de la propiedad destinada a cementerio.
2. Ubicacin del terreno.
3. Plano de ste, que deber comprender un rea de 50 metros ms all de cada uno de sus
deslindes.
4. Plano general del cementerio y ubicacin de sus construcciones.
5. Plano de las construcciones y sus especificaciones tcnicas.
6. Reglamento interno y arancel del cementerio.
7. Poblacin de la localidad, regin, comuna o colectividad a que servir el establecimiento.
8. Aprobacin de la respectiva Municipalidad, en cuanto a la ubicacin del cementerio, en los casos

que corresponda.
75
Sumado a lo mencionado anteriormente, la construccin de las dependencias para la

administracin del parque quedan sometidas a las normas establecidas por la Ley General de
Construcciones y Urbanizacin.
En cuanto a la construccin de mausoleos, nichos, capillas mortuorias entre otras construcciones

funerarias, quedan sometidas a la previa autorizacin por parte del Servicio Nacional de Salud, como
tambin los proyectos de pavimentacin de las calles interiores del establecimiento.
6.2 Requerimientos mnimos de un cementerio

Los cementerios como se mencion en el punto anterior estn sujetos al Reglamento General de
Cementerios [11] , el cual seala una serie de condiciones mnimas que debe cumplir un cementerio
para que su instalacin sea aceptada.
Se debe especificar la clase de cementerio a instalar, sea pblico o particular. Los primeros son
aquellos que pertenecen a alguna institucin del Estado, como los de propiedad de las Municipalidades.
En cambio los segundos, son propiedad de cultos religiosos, colonias extranjeras o de corporaciones,
etc. En el caso especfico de Parques Vientos del sur corresponder a un cementerio particular. En
cuanto a los terrenos de ste, debern ser utilizados nicamente para este fin. Adems el suelo deber
ser impermeable, parejo y la pendiente no deber superar el 20%.
Por otra parte, se especifica que se deber reservar espacio suficiente para la construccin de
calles, con el motivo de facilitar el trnsito de personas y los accesos a los mausoleos y nichos. A su vez
estas calles podrn ser utilizadas por lo carros de sepultacin y de servicio interno.
76
9 Estudio Tributario
Como toda actividad con fines de lucro, el aspecto tributario y todo lo referente a el sistema de
impuestos internos (SII) es de suma importancia. Tener claro cuales son los impuestos a pagar y los
porcentajes de lo mismo no permiten fijar bien los precios y estar siempre dentro de los mrgenes de la
ley. No considerar un impuesto puede provocar ir desde una minimizacin de las ganancias hasta
terminar en un estado de prdida, como tambin que los comienzos de un proyecto se vuelva mucho
ms costoso de lo estimado.
En lo referente al proyecto Parque Vientos del Sur se tiene:
Impuestos Indirectos
En este impuesto nos encontramos con Impuesto a las Ventas y Servicios (IVA), que es el que
aplica a nuestro servicio. A partir del 1 de Octubre de 2003 este tributo se aplica con una tasa del 19%.
Este impuesto se aplica sobre la base imponible de ventas y servicios que establece la ley respectiva.
El Impuesto a las Ventas y Servicios [12] es un impuesto interno que grava las ventas de bienes
corporales muebles e inmuebles de propiedad de una empresa constructora construidos totalmente por
ella o que en parte hayan sido construidos por un tercero para ella y tambin la prestacin de servicios
que se efecten o utilicen en el pas.
El Impuesto a las Ventas y Servicios afecta al consumidor final, pero se genera en cada etapa de
la comercializacin del bien.
Otro impuesto que afecta el proyecto es el Impuesto Territorial [13]. Este es el impuesto de los
Bienes Races, que se define conceptualmente como un impuesto de carcter patrimonial, que se
77
determina sobre el avalo de las propiedades y cuya recaudacin es destinada en su totalidad a las
municipalidades del pas.
El propietario u ocupante de la propiedad debe pagar este impuesto anual en cuatro cuotas, cuyas
fechas de vencimiento son abril, junio, septiembre y noviembre. Los avalos de las propiedades se
determinan en los procesos de reavalos, que se deben realizar por comunas, en un plazo no mayor a
cinco aos ni inferior a tres aos. Los avalos se modifican, entre un perodo y otro, debido a cambios
fsicos producidos en los predios y por la actualizacin semestral en funcin del Indice de Precios al
Consumidor (IPC).
Sobre los avalos fijados en conformidad a esta ley de impuesto a territorio, se aplicar un
impuesto cuya tasa ser de quince por mil al ao (1,5 %). Los avalos de los bienes races y los montos
exentos, vigentes al 31 de diciembre y al 30 de junio de cada ao, se reajustarn semestralmente a
contar del 1 de enero y 1 de julio, respectivamente, en el mismo porcentaje que experimente la
variacin del Indice de Precios al Consumidor.
Impuestos Directos
Los impuestos directos [12] hacen referencia al impuesto que se aplica a la renta, que si bien se
conoce como singular, en realidad corresponde a una familia de impuestos que incluyen a los
previamente descritos impuestos de primera y segunda categora. En cuanto a estos ltimos tenemos.
Impuesto a la Renta de Primera Categora (Artculo 20 Ley de Impuesto a la Renta)
El Impuesto de Primera Categora grava las rentas provenientes del capital obtenida, entre otras,
por las empresas comerciales, industriales, mineras, servicio, etc., con una tasa, a contar del 1 de enero
del ao 2004, del 17%. Este impuesto se aplica sobre la base de las utilidades percibidas o devengadas
en el caso de empresas que declaren su renta efectiva determinada mediante contabilidad, planillas o
contratos.
Impuesto Unico de Segunda Categora (Artculo 42 N1 y Artculo 43 N1 Ley de la Renta)
El Impuesto Unico de Segunda Categora grava las rentas del trabajo dependiente, como ser
sueldos, pensiones y rentas accesorias o complementarias a las anteriores. Es un tributo que se aplica
78
con una escala de tasas progresivas, declarndose y pagndose mensualmente sobre las rentas
percibidas provenientes de una actividad laboral ejercida en forma dependiente.
Cada trabajador que no posea contrato deber emitir una boleta mensualmente, donde el receptor
de la boleta, Parques Vientos del Sur, actuar reteniendo el 10 % del total de los honorarios. Este ser
entregado al fisco como establece la ley.
79
10 Estudio Societario
10.1 Tipo de Sociedad

Al ser un proyecto de gran envergadura, pero al mismo tiempo los miembros que la componen no
poseen la experiencia ni el capital para formar una sociedad annima, ademas de la complejidad y el
costo que tiene el conformar una sociedad de este tipo,es por ello que se dispondr a constituir una
Sociedad por Acciones. Esta sociedad es como una especie de sociedad annima, pero cuya regulacin,
financiamiento y administracin queda entregada al arbitrio de los accionistas a diferencia de lo que
ocurre con la sociedad annima que es una institucin rgida dotada de una serie de requisitos para su
funcionamiento. Debido a esta libertad que tienen los accionistas en la regulacin de su funcionamiento
es que no pueden cotizar sus acciones en el mercado de valores.
Los estatutos que se incluirn en la escritura de constitucin son los siguientes:
Nombre de la sociedad (Parque Cementerio Vientos del Sur. SpA).
Objeto de la sociedad (Mercantil)

Domicilio social.
Capital y nmero de acciones.
Modo de ejercer la administracin.
Nombramiento de representantes.
Duracin de la sociedad.
Responsabilidad de los socios por deudas sociales.
Posibilidad de cesin de acciones.
Disolucin.
80
La constitucin de una Sociedad por Acciones es solemne ya que requiere de acto de constitucin
social escrito. Adems la inscripcin deber efectuarse en extracto del acto de constitucin, autorizado
por un notario, en el Registro de Comercio del domicilio de la sociedad. Por ltimo requiere de
publicacin del extracto en el Diario Oficial por una nica vez. La inscripcin y publicacin debern
realizarse dentro del plazo de un mes desde la fecha del acto de constitucin.
10.2 Costo de Formacin de Sociedad

La Escritura de Constitucin de Sociedad establece, entre otras cosas, el tipo de sociedad, el giro
o actividad comercial a la cual se dedicar, los socios que la conformarn y sus aportes de capital
respectivos, la forma en que stos participarn de las utilidades y cmo se responder en caso de
prdidas.
Con este documento se puede registrar la sociedad en el Registro de Comercio, Obtener RUT y
Patente Comercial. Los costos asociados a la formacin de la sociedad son los siguientes:
Abogado: Depende del tipo de sociedad a constituir y el capital de ella. Generalmente el valor
de este documento es el 1% del capital de la Sociedad.
Notara
Depende del tipo de sociedad y de su capital. Aqu el valor considera la legalizacin del
documento.
La redaccin de la constitucin de la sociedad por parte del notario bordea los $80000.
Certificacin por parte del notario de la publicacin en el diario oficial tiene un valor
aproximado de $20000.
Diario Oficial: Para la publicacin del extracto de constitucin en el diario oficial, depende de
la cantidad de palabras que posea el objeto social perteneciente a la sociedad. Dicho monto
parte de los $70000.
Registro de Comercio: El valor de la inscripcin en el registro de comercio tiene un valor

aproximado de $10000.
81
11 Estudio Organizacional
El presente anlisis es de los principales puntos que se deben abordar en el estudio de
viabilidad administrativa y legal. De este modo se determinaran: los requerimientos de personal, la

estructura organizacional, definir la forma legal ms apropiada que ms se adapte a los requerimientos
para una posterior puesta en marcha y los costos asociados a mano de obra, manejo de informacin y
procedimientos administrativos.
11.1 Estructura Organizacional

A partir de la estructura organizacional se determinarn los requerimientos de personal en cuanto
a nivel de cargos y cantidad de mano de obra directa como indirecta, ademas, a partir del diseo de la
estructura, se determinara el dimensionamiento fsico de las oficinas y el equipamiento necesario, de
esta manera estimar los costos en construccin.
A continuacin analizaremos la organizacin en dos partes:
Organizacin para la ejecucin
Organizacin para la operacin
Esto se debe a la envergadura del proyecto, la cual debe distinguirse en dos etapas, una es la etapa
de construccin o ejecucin del proyecto y la otra de operacin o funcionamiento del proyecto.
Organizacin para la ejecucin
Esta primera etapa comprende a la ejecucin del proyecto, cuyos gastos forman parte de la
inversin inicial del proyecto. En esta fase del proyecto se dispondr a realizar las actividades
especificas relativas a la construccin de las obras fsicas, como tambin las labores previas a la misma.
82
Para las labores de puesta en marcha, previas a la construccin, estarn a cargo de los socios que
son parte del proyecto, luego para la realizacin de la construccin de las obras fsicas estarn a cargo
de una firma especializada de esta manera la organizacin es ms sencilla, limitndose a considerar los
tipos de contratos de ejecucin, control de las distintas actividades de ejecucin, la supervisin e
inspeccin final para la recepcin de las obras y las relaciones con el poder publico.
Organizacin para la operacin
En un principio se efectuar una implantacin progresiva de la organizacin para posibles cargos

no contemplados en un comienzo. En una primera fase, el esquema organizacional a considerar es un
organigrama general, el cual incluye el sector ejecutivo, administrativo, contable, financiero y del
sistema de control interno. A continuacin se muestra como sera el organigrama es la primera etapa, en
caso de considerar otros cargos a futuro:
Una vez ya presentada la estructura del organigrama se proceder a indicar las funciones de cada
uno de ellos:
83
Socios
Dueos: Equipo a cargo del proyecto y dueos del capital inicial.
rea ejecutiva
Gerencia General : Ingeniero Civil Industrial o cualquier ingeniero con algn grado en administracin y
negocios (de preferencia con aos de experiencia en el rubro),el cual debe ser capaz de dirigir y
administrar una compaa. Dentro de las funciones que se le solicitan estn:
Designar todas las posiciones gerenciales.
Realizar evaluaciones peridicas acerca del cumplimiento de las funciones de los diferentes
departamentos.
Planear y desarrollar metas a corto y largo plazo junto con objetivos anuales y entregar las
proyecciones de dichas metas para la aprobacin de los gerentes corporativos.
Coordinar con las oficinas administrativas para asegurar que los registros y sus anlisis se estn
ejecutando correctamente.
Crear y mantener buenas relaciones con los clientes, gerentes corporativos y proveedores para
mantener el buen funcionamiento de la empresa.
Secretaria ejecutiva: Brindar a su jefe apoyo en todas las tareas que se le designen.
rea de Operaciones
Gerente de Operaciones: Ingeniero Comercial o Civil Industrial, el profesional a cargo deber ser
capaz de controlar las actividades diarias de la empresa del manejo de las operaciones.
Secretaria: Brindar a su jefe apoyo en todas las tareas que se le designen. Adems de acompaar en
la vigilancia de los procesos a seguir dentro de la empresa.
Jefe de Mantencin: El profesional o tcnico a cargo deber mantener las reas verdes en perfecto
estado, velar por la seguridad del parque cementerio, el buen funcionamiento de las mquinas,
ademas de estar a cargo de amplio grupo de personas.
Tcnico electricista: Su funcin ser la de velar por el buen funcionamiento de la parte elctrica del
parque.
Tcnico Operario: Tcnico a cargo de la operacin del horno de cremacin.
Tcnico Paisajista: Tcnico a cargo del desarrollo integral del paisaje que se pretende dar al parque,
ademas de mantener la armona del lugar.
84
Jardineros: Encargado de mantener los jardines, csped y limpieza de flores en las lapidas, entre
otras.
Auxiliares de Aseo: Encargados de la limpieza del recinto
Guardias: Su funcin consiste en mantener la seguridad y el orden del recinto.
Chferes: Debido a la funciones de servicio fnebre que posee el parque, es necesario chferes para
el traslado de los difuntos.
Jefe de Planificacin: Dentro de sus funciones estn el disear, mantener y perfeccionar el sistema
de informacin gerencial.
rea de Comercializacin
Gerente de Comercializacin: Ingeniero Comercial, cargo responsable del cumplimiento de los

objetivos de ventas de la empresa.
Secretaria ejecutiva: Brindar apoyo a la fuerza de ventas y promocin del parque.
Jefe de Ventas: Encargado de administrar la fuerza de ventas , asignar metas y objetivos al rea de
comercializacin.
Agentes de Venta: Vendedores del parque encargados de ofrecer los distintos planes que posee el
parque.
Jefe de Publicidad y Produccin: Las funciones de este puesto contempla tanto la difusin como la
produccin de eventos fnebres.
Publicista: Ayudar a la difusin del parque por distintos medios, tales como web, tv, prensa y radio.
Productor de Eventos: Asistir en la produccin y elaboracin de los eventos fnebres.
rea de Finanzas
Gerente de Administracin y finanzas: Ingeniero Comercial, el ejecutivo a cargo estar a cargo de

las finanzas de la organizacin, as como de la planeacin, el registro y los informes financieros.
Jefe de Presupuesto: Analiza y asigna los montos de presupuesto de la empresa.
Tcnico Administrativo: Realizar las actividades de apoyo administrativo y secretarial del rea
finanzas.
Jefe de Contabilidad: Mantener correcta y adecuadamente el sistema contable, ademas de

proporcional la informacin necesaria al rea ejecutiva.
Contador: Su funcin es llevar el correcto control de los factores de riqueza de la empresa.
85
A continuacin de detallara el nmero de trabajadores por tarea, debiendo ser los suficientes para
que alcancen un nivel de produccin ptimo en un rango de 8 horas diarias, 5 das a la semana.
El nmero de empleados segn tarea son:
Cargo Cantidad
Gerente General 1
Sub-Gerente 3
Secretarias 4
Jefes de distintas reas 6
Tcnicos 4
Publicistas 2
Contadores 1
Choferes 3
Jardineros 5
Auxiliares 6
Guardias 10
Agentes de venta 3
Productor de eventos 2
Con respecto a las capacitaciones solo sern necesarias en el rea de operaciones,ya que en su
mayora son personal tcnico como pueden ser los operarios de las maquinas para cremaciones,
instruyendo a los trabajadores del correcto operar en sus tareas de manera que las instrucciones estarn
a cargo de un trabajador ms experimentado en el rea.
11.2 Leyes laborales atingentes al proyecto

Con el fin de llevar a cabo el proyecto, es necesario cumplir con la normativa legal vigente
respecto a la legislacin laboral.
Con el propsito de adaptarse y respetar las normas vigentes para todo el personal y para la
empresa, cuyo fin es cumplir con las relaciones existentes entre empleador: "persona natural o jurdica
que utiliza los servicios intelectuales o materiales de una o ms personas en virtud de un contrato de
trabajo", y empleado: "toda persona natural que preste servicios personales intelectuales en virtud de un
contrato de trabajo".
86
El contrato utilizado corresponde al definido en el artculo 7 del cdigo del trabajo, este contrato
contiene las siguientes estipulaciones:
Lugar y fecha de contrato.

Individualizacin de las partes con indicacin de la nacionalidad y fechas de nacimiento e
ingreso del trabajador
Determinacin de la naturaleza de los servicios y del lugar o ciudad en que hayan de prestarse.
Monto, forma y perodo de pago de la remuneracin acordada.
Duracin y distribucin de la jornada de trabajo, salvo que en la empresa existiere el sistema
de trabajo por turno, caso en el cual se estar a lo dispuesto en el reglamento interno.
Duracin y distribucin de la jornada de trabajo, salvo que en la empresa existiere el sistema
de trabajo por turno, caso en el cual se estar a lo dispuesto en el reglamento interno.
Dems pactos que acordaren las partes.
El personal contratado por cada rea deber contar con sus respectivos contratos de trabajo
sujetos a la normativa vigente conforme a lo establecido por la ley.
Con respecto a la jornada laboral ser de 40 hora semanales de 8 horas diarias, de las cuales sern
repartidas de lunes a domingo, con dos das libres designados por el encargado de cada rea de la
empresa.
Las remuneraciones percibidas por cada trabajador ser la estipulada en el contrato de trabajo
convenida con su responsable a cargo. El periodo de tiempo fijado para la remuneracin ser
mensualmente y el monto mensual estipulado en cualquier tipo de contrato no ser inferior al mnimo.
A todos los trabajadores que hallan celebrado contrato con la empresa se les protege de accidentes
y enfermedades mediante la imposicin a las Isapres o al Fondo Nacional de Salud que corresponde al
7% del salario imponible. Adems de considerar la imposicin mensual a la AFP que es de un 12% a
13%, los cuales sern descontados de los salarios imponible de cada trabajador.
A lo anterior cabe sealar que todos los trabajadores de la empresa estn sujetos a:
Ley N 16744
Decreto supremo N 745
Reglamento N 969
87
11.3 Anlisis de remuneraciones y sus proyecciones

Gerente General $2000000
Gerentes $1500000
Secretarias $250000
Jefes distintas reas $700000
Tcnicos $250000
Publicista $500000
Contador $350000
Choferes $250000
Jardineros $200000
Auxiliares $200000
Guardias $200000
Agentes de venta $350000 + comisin 7% por venta realizada
Productor de eventos $500000
A lo anterior se le suma un 6% anual de incremento en las remuneraciones.
88
12 Estudio Ambiental
El proyecto Parque Cementerio Vientos del Sur se desplazara en la localidad de los Riscos, a
unos 20 kilmetros de Puerto Varas. Este proyecto consiste en la construccin de un parque y
crematorio, que comprende inhumaciones en altura utilizando criptas (tipo sarcfago) de hormign
armado, impermeabilizadas y selladas, con una altura de 2 metros. Ademas, si los familiares lo desean,
se podr acceder a un servicio de cremacin.
El proyecto contempla:
Monto estimado de la inversin
El monto aproximado de la inversin es de $400000000.-, el cual considera el terreno,

urbanizacin, construccin y otros.
Superficies del proyecto
El proyecto se emplazar en una superficie total de 2 hectreas y media.
Etapa de construccin
Para el desarrollo del proyecto se ha contemplado inicialmente la instalacin de faenas que

incluye la construccin de bodegas para los materiales, cierre perimetral, ubicacin de baos qumicos
para los trabajadores e infraestructura necesaria para dar las condiciones sanitarias bsicas en todo
lugar de trabajo, estipulado en el D.S. N594/99. Es as como posteriormente se preparar el terreno
mediante un sistema de nivelacin para la construccin de los edificios. Realizados los trabajos
anteriormente enunciados, se proceder a desarrollar la fase de las instalaciones necesarias para el
89
funcionamiento del parque cementerio, es decir, aspectos paisajsticos, edificios, estacionamientos,

entre otros.
Acceso
El acceso al parque cementerio vientos del sur ser por la ruta 225.
Cierre Perimetral
Se contempla un cierre perimetral mediante la instalacin de un cerco fijo y vivo de crecimiento

rpido que acte como pantalla con su entorno. Con ambos se da cumplimiento a lo estimulado en el
Reglamento General de Cementerios en su Art. N7 donde se seala que los terrenos destinados a
cementerios debern estar cerrados en todo su entorno con cerco de altura de 2 m.
Estacionamientos
El rea de estacionamientos se detalla en el mapa del cementerio, denotados por EI y EII

respectivamente. Adems se cuenta con un rea asfaltada de extremo a extremo para el desplazamiento
de los vehculos.
Infraestructura
El proyecto contempla estacionamientos, servicios higinicos para el pblico y personal, sala de

cremacin, casetas para el cuidador, oficinas de atencin a publico, reas de nichos y sepulturas ,
rodeados de grandes extensiones de csped, caminos interiores, tambin jardines, rboles, arbustos y
plantas, generando una imagen paisajstica que permita una tranquilidad y hermosura al visitar a sus
deudos.
Tipo sepulturas
Los nichos sern de hormign armado, impermeabilizadas y selladas, con una altura de 2 metros.
A continuacin una aproximacin de como seran los nichos:
90
a) Sepultura hasta 3 cuerpos de capacidad.

b) Sepultura hasta 6 cuerpos de capacidad.
c) Mausoleo familiar hasta 8 de capacidad.
d) Sepultura hasta 9 cuerpos de capacidad
Etapa de operacin
Manejo de aguas superficiales
En el sector destinado a inhumaciones no se encuentra ningn tipo de curso de aguas

superficiales. Dentro de las acciones para la construccin del proyecto, el titular utilizar tcnicas
constructivas y de nivelacin de terreno que permitan manejar los escurrimientos superficiales hacia el
permetro del predio, con canaletas abiertas, desde todos los lmites de la propiedad, en los senderos
interiores y alrededor de los paos de inhumacin.
91
Aspectos viales
El impacto a la vialidad asociada al proyecto ser abordado de acuerdo a la legislacin vigente,

considerando la factibilidad del emplazamiento de los accesos que otorgar la Direccin Regional de
Vialidad.
Mantencin de jardines y reas verdes
Se considera obtener el recurso hdrico desde el agua abastecida por ESSAL, empresa que provee
el servicio de agua potable en la zona, adems dada las condiciones meteorolgicas predominantes en
la regin, el riego ser un factor secundario.
Vegetacin
La idea es implementar un desarrollo paisajstico, que implica la plantacin aledaa y caminos

interiores y a los lmites perifricos de la propiedad, incluyendo todo tipo de rboles, plantas, arbustos,
flores. Ademas cabe sealar que todo esto es adquirido en viveros autorizados.
Abastecimiento agua potable
El abastecimiento del agua potable se realizar desde la red pblica, en forma directa hacia las
instalaciones administrativas y sanitarias del Cementerio Parque.
Alcantarillado:
Las aguas servidas de los servicios higinicos y dems instalaciones del Proyecto, por ser una
rea rural sin servicio pblico, ni concesionado a una empresa sanitaria, sern dispuestas mediante un
sistema particular por medio de fosa y pozo absorbente, elementos que sern manejados a travs de una
limpieza continua y controlada con empresas del rubro, segn sea la ocasin.
Suministro elctrico:
La empresa SAESA, sociedad austral de electricidad S.A. suministrar la energa elctrica para el
predio donde se localizar el proyecto.
92
Recoleccin de residuos slidos:
La generacin de residuos slidos o del tipo no domiciliario durante la etapa de construccin y

operacin sern recolectadas en un sector del predio y luego llevados mediante un servicio especial
hasta un vertedero autorizado o por la empresa que atiende el sector.
Los residuos slidos del tipo domiciliario que resulten de la etapa de construccin tanto como la
de operacin, sern recolectados primariamente en contenedores individuales distribuidos a lo largo del
cementerio, para luego ser acoplados en un contenedor y retirados por la empresa recolectora del
sector.
Proyecto paisajstico
Las zonas de inhumacin estarn dispuestas entre los senderos y caminos interiores, creando
jardines donde se controlan todos los elementos que participan en un parque coherente y atractivo para
los sentidos de las personas que concurren a este cementerio tipo parque.
Sistema de inhumacin
Las inhumaciones se realizarn en el subsuelo, utilizando criptas de hormign armado que

encierran las urnas o atades, que cumplen con las siguientes caractersticas:
Hormign Hormign : H25-20-8.

Armadura Malla electrosoldada, con fierro estriado de 4 mm de dimetro y
separacin de 150 x 150 mm.
Calidad del Acero AT 56 50.
Acero Asas Acero A 63 de 8 mm de dimetro, galvanizado en caliente.
Aditivo Rheobuild 1000, superplastificante de MBT.
Vibracin Sistema de vibradores de alta frecuencia adosados al molde.
Curado Por riego.
Impermeabilidad Estancos
Peso Tapa 350 kg.
Peso Caja 650 kg.
93
La empresa verificar que cada urna o atad cumpla con los requerimientos legales respecto a
impermeabilidad y sello, adems de la segunda condicin de impermeabilidad que confiere el estar
encerrados en el sarcfago antes descrito.
El excedente de la tierra de las excavaciones ser utilizado para nivelar y dar un mayor nivel al
terreno que involucra el proyecto.
Caractersticas del horno de crematorio
Para la cremacin de cuerpos humanos se edificar un moderno crematorio donde llegar el atad
sellado, este se trasladar mediante una mesa de levante hidrulica. Por medio de esta mesa, el atad es
trasladado hasta el interior de la sala del horno, donde se proceder a quitar las manillas y dems
adornos metlicos, para luego ser cremada mediante la utilizacin de un moderno horno crematorio
modelo FTI CREMATOR, de fabricacin estadounidense. Este horno consta de dos cmaras que
actan en conjunto y en forma hermtica, la cmara primaria cumple la funcin de quemar o incinerar
el cuerpo alcanzando en su interior una temperatura de operacin de 1450 F (787,78 C), lo que se
logra mediante gas licuado a una generacin de energa de 3.000.000 BTU/hr. Luego de cumplido el
ciclo de quemado, el cual puede durar hasta 6 horas dependiendo principalmente del tamao y peso del
cuerpo, las cenizas pasan a una segunda cmara, todo esto dentro del horno, de aire forzado fro,
proceso que puede durar hasta 6 horas, siendo lo normal un periodo de 90 minutos. El proceso total del
horno posee un ciclo mximo de 13 horas.
Este horno posee una capacidad mxima de carga de 600 libras (272,16 kg), alcanzando un rango
de quemado de 150 lbs/hr (68,04 kg/hr). Posee controles e instrumentacin para su operacin en forma
normal mecanizada, controles de temperatura, memorias, relojes digitales ajustables y tanto el cierre
como apertura de la puerta es automtico.
Luego de abierta la puerta del horno, se proceder a retirar las cenizas y depositarlas en el ISI
REMAINS PROCESSOR, mquina desde la cual finalmente se depositarn las cenizas en cofres, los
cuales se sellaran en ese acto, para posteriormente entregar a los familiares los restos de su difunto.
Todo el proceso podr ser visto por los familiares que lo deseen, ya que una de las paredes de la
sala del horno dispondr de una ventana hermtica.
94
Principales Emisiones, Descargas y Residuos del Proyecto
Emisiones atmosfricas durante etapa de construccin
En esta etapa las emisiones a la atmsfera que se generarn por el proyecto en la etapa de
construccin, vendrn del movimiento de tierra para nivelar el terreno y para hacer los interceptores de
conduccin, construcciones, etc. Dichas emisiones son menores y se mitigarn humedeciendo el
terreno antes de introducir la maquinaria pesada y tomar los resguardos pertinentes a las
construcciones. Tambin se tomarn todos los resguardos necesarios para evitar problemas con el
eventual transporte de residuos de construccin, como es el tapado de los camiones con carpas
adecuadas, hacia sitios autorizados por la Ilustre Municipalidad de Puerto Varas y el Servicio de Salud
de Osorno.
Emisiones atmosfricas durante etapa de operacin
Durante el funcionamiento del Cementerio no se generarn emisiones adversas a la atmsfera, ya

que las actividades de inhumacin no las genera y el trnsito por los caminos interiores del sector se les
aplicar sobre el ripio existente, una carpeta de maicillo compactado, con mantencin peridica.
Residuos lquidos durante etapa de construccin
Las aguas servidas que se generarn en la etapa de construccin sern dispuestas a travs de
baos qumicos cumpliendo lo estipulado en el D.S. N 594/99 sobre Condiciones Bsicas en los
lugares de trabajo, incluidas las faenas provisorias.
Residuos lquidos durante etapa de operacin
Durante la operacin del Cementerio las aguas servidas sern evacuadas a travs del sistema de
una Planta de Tratamiento compacta que se instalar en el parque.
Las aguas servidas sern tratadas en una planta de tratamiento compacta de lodos activados,
modalidad aireacin extendida, cuyo efluente final ser infiltrado en el terreno mediante drenes
construidos acorde al proyecto a presentar en la Autoridad Sanitaria.
95
El sistema de tratamiento de aguas servidas contempla los usuarios y el operario, adems incluye
la casa del cuidador, el que vivir solo sin familia. Se anexan a la Adenda N1 los planos de agua y
alcantarillado, adems de las memorias tcnicas de cada uno y las especificaciones tcnicas del sistema
de alcantarillado.
El efluente proveniente del sistema de tratamiento de aguas servidas ser manejado por un
sistema integrado de tratamiento de aguas servidas, con una fosa sptica de un volumen de 1500 L y de
1,75 m de largo y de un dimetro de 1,20 m, sobredimensionado compuesto de un material polietileno
virgen con anti UV, tipo Ecoplastix, dado por una poblacin usuaria de 1 trabajador permanente con
una dotacin diaria de 150 L/da, sumado a una carga usuaria temporal equivalente a 6 personas con
una dotacin de 150 L/da.
Residuos slidos durante etapa de construccin
La generacin de residuos slidos en la etapa de construccin ser manejada en un sector del

predio. Luego se contratar un servicio especial de recoleccin, la cual dispondr finalmente en un sitio
de disposicin final autorizado o retirados por el sistema de recoleccin municipal.
La disposicin final de los residuos deber ser autorizado por la Autoridad Sanitaria. Los residuos
previo retiro municipal se dispondrn en un contenedor tipo basurero, de un volumen no inferior a 0,4
m3, el cual se dispondr adosado al edificio del cinerario, con un techo y sobre losa de hormign.
Residuos slidos durante etapa de operacin
Durante el funcionamiento del Parque Cementerio se producirn residuos slidos de tipo vegetal
que tambin sern retirados por la Municipalidad de Puerto Varas que atiende el sector. Por todos los
senderos y espacios determinados se distribuirn receptculos para recolectar residuos slidos propios
del funcionamiento y de los usuarios, contando con un sistema de acopio separado para los vegetales.
El titular adjunta certificado de factibilidad de la Municipalidad de Puerto Varas para el retiro de
basuras.
96
Emisin de ruidos durante etapa de construccin
Durante la etapa de construccin se producirn ruidos propios de la actividad, pero que por lo
transitorio y discontinuo de la actividad, no constituyen impacto negativo sobre el sector, los cuales no
son representativos para un rea intervenida. El titular se compromete a cumplir con los niveles
mximos de emisin establecidas en el D.S. 146. para el sector rural (10% db ms urbano).
Emisin de ruidos durante etapa de operacin
En la etapa de operacin no se generarn ruidos por sobre la norma, ya que las actividades de un
cementerio estn relacionadas con un ambiente de recogimiento, paz y tranquilidad. El equipo de
aireacin de la planta de tratamiento asegura 45 db(A).
97
13 Estudio Econmico Financiero
El objetivo del siguiente estudio es determinar la factibilidad econmica del proyecto Parques
Vientos del Sur. En las siguientes secciones se conducir un anlisis de los flujos monetarios del mismo
para determinar los indicadores econmicos necesarios que apoyarn el proceso de toma de decisiones
respecto de su realizacin o abandono.
13.1 Definicin de Parmetros

En primer lugar se definirn los parmetros necesarios para realizar el anlisis de los flujos del
proyecto. Estos son la tasa de descuento y su horizonte de evaluacin.
13.1.1 Determinacin de la tasa de descuento

La tasa de descuento es una razn cuyo objetivo es representar el retorno mnimo exigido por el
inversionista para acceder a invertir en un proyecto. La determinacin de este parmetro se basa en el
riesgo estimado inherente a la realizacin del proyecto y en la tasa anual del crdito de largo plazo
solicitado para el financiamiento del mismo.
El servicio que se presenta introduce un concepto de personalizacin sin precedentes en la regin.

Esto tiene el beneficio de la posibilidad de apuntar a un nicho no explotado, pero a la vez, tiene la
desventaja de ser una frmula no probada, lo cual es riesgoso. Las otras dimensiones del servicio, como
sus modernas instalaciones y un servicio integral otorgan estabilidad a la idea, por lo tanto sumando y
restando el riesgo del proyecto se estima en un 15%.
Por otra parte, la inversin inicial del proyecto en activos fijos, capital de trabajo y los costos de
puesta en marcha sern tales que se requerir un crdito a largo plazo con una tasa mensual del 1%, lo
cual se traduce en una tasa anual del 12%.
98
En vista de lo anterior, se ha estimado que la tasa de descuento para este proyecto ser de un 27%.
13.1.2 Criterio para determinar horizonte de evaluacin

El horizonte de evaluacin del proyecto est sujeto a la calendarizacin de la evaluacin y toma
de decisiones con respecto a la realizacin de reinversiones, lo que se discuti en detalle en la seccin
Ingeniera del Proyecto. Estas comprenden la expansin territorial del Parque conforme sea necesario.
A pesar de que se evaluar cada 2 aos la necesidad de realizar reinversiones, se estima a priori que
ser necesario hacerlo al inicio del 4 y 8 ao del ejercicio. Al cabo de la segunda reinversin en
territorio se espera que el servicio est medianamente consolidado. En consecuencia el horizonte de
evaluacin se ha ajustado a 8 aos, de modo que en este plazo la rentabilidad quede certificada.
13.2 Calendario de Montos de Inversiones y Reinversiones

En la Seccin 7.3.7 discutimos el calendario de inversiones del proyecto. En esta seccin
daremos el detalle de la inversin inicial diseminada a lo largo de los 8 primeros meses del ao de
iniciacin de actividades. Estas inversiones comprenden la construccin y acondicionamiento de todas
las instalaciones necesarias para que los procesos productivos puedan llevarse a cabo.
Calendario de Inversiones
Inversin Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8

Terreno (2.5 hectreas) 32.500.000 10.000.000
Cimientacin y edificaciones 40.000.000 7.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000
Muebles de oficina 2.800.000
Equipos de oficina 3.100.000
Muebles especficos 4.600.000
Equipos especficos 81.300.000
En cuanto a la calendarizacin de reinversiones, se estima que sern necesarias cada 4 aos,

considerando que la capacidad del Parque es limitada y tendr una utilizacin avanzada al cabo de ese
tiempo.
99
Calendario de reinversiones
Reinversin Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Ao 6 Ao 7 Ao 8
Activo fijo (Bienes races) 0 0 0 17.000.000 0 0 0 17.000.000
13.3 Calendario de Montos de Ingresos

A partir del anlisis de demanda futura realizado en el Estudio de Mercado, se proyect que para
los aos 2011-2019, se producirn alrededor de 7000 defunciones por ao, en la X Regin. El
proyecto, al estar enfocado en los estratos sociales ABC1, C2 y C3, se proyecta acaparar el 4% de la
demanda total, teniendo un crecimiento de un 1% al ao. Adems, es pertinente considerar que las
familias ABC1 se inclinarn por ceremonias ms personalizadas y exclusivas, mientras que los dems
por servicios fnebres tradicionales. Finalmente, con los datos obtenidos podemos establecer una
estimacin de los ingresos que se obtendrn a travs de los 8 aos, horizonte del proyecto establecido.
Tabla de Ingresos
Ingresos Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Ao 6 Ao 7 Ao 8
Sepultura Familiar $96.440.010 $121.747.250 $147.553.620 $173.822.023 $200.596.300 $227.825.865 $255.568.050 $309.555.030
Sepultura individual $25.491.904 $32.181.345 $39.002.720 $45.946.224 $53.023.446 $60.221.013 $67.554.081 $81.824.413
Cremacin $87.936.989 $111.012.915 $134.543.963 $158.496.306 $182.909.922 $207.738.683 $233.034.867 $282.261.868
Ceremonia $4.260.804 $5.378.900 $6.519.048 $7.679.609 $8.862.520 $10.065.546 $11.291.220 $13.676.412
Total $214.129.708 $270.320.410 $327.619.351 $385.944.162 $445.392.188 $505.851.107 $567.448.218 $687.317.723
13.4 Calendario de Montos de Egresos

Tabla de Egresos
Egresos Ao 0 Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Ao 6 Ao 7 Ao 8
Remuneraciones $0 $80.520.000 $85.351.200 $90.472.272 $95.900.608 $101.654.645 $107.753.924 $114.219.159 $121.072.308
Costos Operacio-
nales Fijos $0 $1.134.036 $1.156.717 $1.179.851 $1.203.448 $1.227.517 $1.252.067 $1.277.109 $1.302.651
Costos Operacio-
nales Variables $0 $96.166.223 $207.179.374 $213.394.755 $219.796.598 $226.390.496 $233.182.210 $240.177.677 $247.383.007
Adquisicin de
Intangibles $580.000 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0
Compra Activo
Fijo $199.405.850 $0 $0 $0 $17.000.000 $0 $0 $0 $17.000.000
Capital de Trabajo $103.728.484 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0
Total $303.714.334 $177.820.259 $293.687.290 $305.046.878 $333.900.654 $329.272.657 $342.188.201 $355.673.944 $386.757.966
100
13.5 Depreciaciones
La depreciacin es la disminucin del valor libro de los activos fijos de una empresa a travs del
tiempo, producto del desgaste natural que provoca su funcionamiento en los procesos productivos. El
valor depreciado de los bienes se sustrae de la renta bruta con el fin de amortiguar el impuesto a la
renta durante los primeros aos de operaciones de la empresa.
Dado el alto costo de la inversin en activos fijos del proyecto, se utilizar el mtodo de depreciacin
acelerada, de modo que la cuota anual de depreciacin acte como escudo fiscal durante los primeros
aos de operaciones de la empresa, y al mismo tiempo sea posible analizar el efecto de las
depreciaciones dentro del horizonte de evaluacin. A continuacin se presentan las depreciaciones de
todos los activos fijos seleccionados para el proceso productivo de este proyecto agrupados por vida
til.
Cuadro de Depreciaciones
Vida til Ao Depreciacin Vt
0 368.510
1 122.837 245.673
10 Aos
2 122.837 122.837
3 122.837 0
0 1.929.990
1 643.330 1.286.660
9 Aos
2 643.330 643.330
3 643.330 0
0 83.310.520
7 Aos 1 41.655.260 41.655.260
2 41.655.260 0
0 6.296.830
6 Aos 1 3.148.415 3.148.415
2 3.148.415 0
Tabla : Cuadro de Depreciaciones
101
13.6 Anlisis de Proyecto Puro

En esta seccin se considera que el financiamiento del proyecto es en base nica a capital propio.
No se considera ningn tipo de financiamiento en base a crditos.
13.6.1 Escudo Fiscal

El escudo fiscal, corresponde a una propiedad asociada a aquellos gastos que disminuyen los
impuestos a pagar. Estos escudos fiscales, son restados del flujo antes de determinar el impuesto a la
renta, para luego ser sumados nuevamente. Para efectos de este proyecto, los escudos fiscales a tomar
en cuenta corresponden a la depreciacin y la prdida del ejercicio anterior.
13.6.2 Ventas de Activos

Considerando las caractersticas de este proyecto y la naturaleza de los activos principales
requeridos, es que no se considerarn ventas de activos, lo que implica, que sern utilizados durante
toda la vida til.
13.6.3 Balance de IVA

El balance de IVA, se plantea para determinar la situacin del proyecto respecto a los impuestos
que se requieran pagar al fisco. El balance est representado por el IVA de todos los ingresos o ventas,
mientras que los egresos asociados a los costos fijos, variables y en el caso de los aos 0, 4 y 8, la
adquisicin de activos fijos.
El balance de IVA es el siguiente:
Balance de IVA
Ao 0 Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Ao 6 Ao 7 Ao 8
Ingreso por
0 40.684.645 51.360.878 62.247.677 73.329.391 84.624.516 96.111.710 107.815.161 130.590.367
IVA (+)
Egresos por
-48.671.224 -18.487.049 -37.529.422 -38.653.107 -43.040.459 -41.002.486 -42.230.228 -43.494.756 -48.027.172
IVA (-)
Balance
-48.671.224 22.197.595 13.831.456 23.594.570 30.288.932 43.622.030 53.881.483 64.320.406 82.563.195
Anual
Crdito/D-
-48.671.224 -26.473.628 -12.642.172 10.952.397 41.241.330 43.622.030 53.881.483 64.320.406 82.563.195
bito
Flujo 0 22.197.595 13.831.456 23.594.570 10.952.397
102
Flujo de Caja Proyecto Puro
Ingreso afecto a IVA (+) 214.129.708 270.320.410 327.619.351 385.944.162 445.392.188 505.851.107 567.448.218 687.317.723
Egreso afecto a IVA (-) 97.300.259 197.523.274 203.437.405 226.528.729 215.802.556 222.264.357 228.919.768 252.774.590
Egreso remuneraciones (-) 80.520.000 85.351.200 90.472.272 95.900.608 101.654.645 107.753.924 114.219.159 121.072.308 de capital privado.
Utilidad Operacional 0 36.309.449 -12.554.064 33.709.674 63.514.825 127.934.987 175.832.826 224.309.291 313.470.825
Depreciacin (-) 45.569.842 45.569.842 766.167 0 0 0 0 0
Prdida Ejercicio Anterior (-) 0 9.260.393 67.384.299 34.440.792 0 0 0 0

13.6.4 Flujo de Caja Proyecto Puro
UAI -9.260.393 -67.384.299 -34.440.792 29.074.033 127.934.987 175.832.826 224.309.291 313.470.825
Impuesto renta (-) 0 0 4.942.586 21.748.948 29.891.580 38.132.579 53.290.040
UDI -9.260.393 -67.384.299 -34.440.792 24.131.447 106.186.039 145.941.246 186.176.712 260.180.785
Prdida Ejercicio Anterior

0 9.260.393 67.384.299 34.440.792 0 0 0 0
(+)
Depreciacin (+) 45.569.842 45.569.842 766.167 0 0 0 0 0
Valor de Desecho (+) 963.632.536
Inversin Activos Intangi-

580.000
bles (-)
Inversin Activos Fijos (-) 237.292.961 20.230.000 20.230.000

Inversin Cap. Trabajo (-) 114.512.596
Recuperacin Cap. Trabajo

114.512.596
(+)
Recuperacin IVA (+) 22.197.595 13.831.456 23.594.570 10.952.397
Flujo de caja -352.385.557 58.507.044 1.277.392 57.304.244 49.294.637 106.186.039 145.941.246 186.176.712 1.318.095.917
entreguen algn tipo de crdito. Todo el financiamiento considerado en este flujo de caja es por parte
El flujo de caja puro, no considera ningn tipo de financiamiento por parte de entidades que
103
13.6.5 Obtencin de Indicadores Proyecto Puro

Los indicadores econmicos para la situacin econmica del proyecto sin ningn tipo de
financiamiento son los siguientes:
Van = $ 38.027.509
TIR = 29%
PAYBACK = 6 Aos
13.7 Anlisis de Proyecto Financiado

En esta seccin se considera que el financiamiento del proyecto es en base a capital propio y un
crdito a largo plazo, las alternativas de financiamiento mediante crdito se muestran en el siguiente
punto.
13.7.1 Anlisis de Alternativa de Financiamiento

Para evaluar las alternativas de financiamiento, se debe considerar en un principio el porcentaje
de financiamiento que ser cubierto por capital privado y por lnea de crdito. Dentro del proyecto, se
cubrir un 28% del proyecto en base a capital privado, mientras que el 72% restante ser financiado por
un crdito comercial a largo plazo, con una tasa de inters anual del 5,5%. Este crdito a largo plazo,
ser pagado en un plazo de 6 aos.
Para efectos del flujo de caja, en caso de que este diese inferior a cero, se considerar la
adquisicin de un crdito a corto plazo, cuyo inters anual es de 14,4% anual, pagaderos en un ao. Las
estimaciones de los intereses tiene como fuente [14].
104
13.7.2 Determinacin de Cuadro de Amortizacin e Intereses

El pago de las cuotas del crdito a largo plazo, se llevar a cabo en base a amortizacin constante,
en un perodo de 6 aos, lo que da como resultado la siguiente tabla de amortizacin:
Periodo Principal Intereses Amortizacin Cuota
0 253.717.602
1 211.431.335 13.954.468 42.286.267 56.240.735

2 169.145.068 11.628.723 42.286.267 53.914.990
3 126.858.801 9.302.979 42.286.267 51.589.246
4 84.572.534 6.977.234 42.286.267 49.263.501
5 42.286.267 4.651.489 42.286.267 46.937.756
6 0 2.325.745 42.286.267 44.612.012
13.7.3 Escudo Fiscal

Considerando los escudos fiscales mencionados en la seccin 14.6.1, se aaden los intereses por
crditos, referentes a los intereses a pagar por el financiamiento en base a crdito.
13.7.4 Ventas de Activos

Al igual que en el caso del anlisis sin financiamiento, no se considera la venta de activos durante
el perodo de evaluacin.
13.7.5 Balance de IVA

El balance de IVA es el mismo del anlisis sin financiamiento (ver tabla de Balance de IVA en la
Seccin 13.6.3).
105
Flujo de Caja Proyecto Puro
Ingreso afecto a IVA (+) 214.129.708 270.320.410 327.619.351 385.944.162 445.392.188 505.851.107 567.448.218 687.317.723
corto plazo.
Egreso afecto a IVA (-) 97.300.259 197.523.274 203.437.405 226.528.729 215.802.556 222.264.357 228.919.768 252.774.590
Egreso remuneraciones (-) 80.520.000 85.351.200 90.472.272 95.900.608 101.654.645 107.753.924 114.219.159 121.072.308
Utilidad Operacional 36.309.449 -12.554.064 33.709.674 63.514.825 127.934.987 175.832.826 224.309.291 313.470.825
Depreciacin (-) 45.569.842 45.569.842 766.167 0 0 0 0 0
Inters LP (-) 13.954.468 11.628.723 9.302.979 6.977.234 4.651.489 2.325.745
Inters CP (-) 7.579.814 7.848.348 6.540.983
Prdida Ejercicio Anterior (-) 23.214.861 92.967.491 76.906.776 28.217.533
UAI -23.214.861 -92.967.491 -76.906.776 -28.217.533 88.524.982 173.507.081 224.309.291 313.470.825
Impuesto renta (-) 15.049.247 29.496.204 38.132.579 53.290.040

13.7.6 Flujo de Caja Proyecto Financiado
UDI -23.214.861 -92.967.491 -76.906.776 -28.217.533 73.475.735 144.010.877 186.176.712 260.180.785
Prdida Ejercicio Anterior (+) 23.214.861 92.967.491 76.906.776 28.217.533
42.286.267 42.286.267 42.286.267 42.286.267 42.286.267 42.286.267

Amortizacin LP (-)
Amortizacin CP (-) 52.637.599 54.502.415 57.377.041
Depreciacin (+) 45.569.842 45.569.842 766.167
Valor de Desecho (+) 800.556.261
Inversin Activos Intangibles (-) 580.000
Inversin Activos Fijos (-) 237.292.962 20.230.000

Inversin Cap. Trabajo (-) 114.512.596
Recuperacin Cap. Trabajo (+) 114.512.596
Crdito LP (+) 253.717.602
Crdito CP (+) 52.637.599 54.502.415 57.377.041
Recuperacin IVA (+) 22.197.595 13.831.456 23.594.570 10.952.397
Flujo de caja -98.667.956 2.266.309 0 0 -0 2.029.960 101.724.611 186.176.712 1.175.249.642

En contraste con el flujo de caja Puro, en este se aaden campos referentes a los crditos a largo y
106
13.7.7 Obtencin de Indicadores Proyecto Financiado

Los indicadores econmicos para la situacin econmica del proyecto sin ningn tipo de
financiamiento son los siguientes:
Van = $120.441.106
TIR = 41%
PAYBACK = 7 Aos
13.8 Anlisis de Sensibilidad

Al hacer cualquier anlisis econmico proyectado al futuro, siempre hay un elemento de
incertidumbre asociado a las alternativas que se estudian y es precisamente esa falta de certeza lo que
hace que la toma de decisiones sea bastante difcil
Con el objeto de facilitar la toma de decisiones dentro de la empresa, puede efectuarse un anlisis
de sensibilidad, el cual indicar las variables que ms afectan el resultado econmico de un proyecto y
cuales son las variables que tienen poca incidencia en el resultado final.
En un proyecto individual, la sensibilidad debe hacerse con respecto a los parmetro ms incierto.
Para el caso del parque Vientos del Sur, se ha considerado como una importante variable la variacin
del precio del servicio funerario en general.
Esto puede servir para saber cual es el lmite inferior de precios que se puedan cobrar. Por
ejemplo, en el caso que se decida por una estrategia de marketing y precios agresivos para posicionarse,
si las estrategias de marketing propuestas no fueran suficientes, saber a cuanto se puede llegar es
necesario.
Este anlisis se har a travs de la variacin del VAN respecto al porcentaje (%) de variacin del
precio, y tambin el TIR respecto a los precios. Con la variacin del precio tenemos los siguientes
resultados.
107
400000000
300000000
200000000
100000000
0
-100000000
-200000000
-300000000
-20% -10% -5% 0% 5% 10% 20%
Sin Financiamiento Con Financiamiento
50
37,5
25
12,5
0
-20% -10% -5% 0% 5% 10% 20%
La elasticidad precio del Van sin financiamiento es de: 72,97, mientras que con financiamiento es
140,34.
La otra variable importante de sensibilizar es la demanda. Es bueno saber cuales son los
mrgenes de demanda en los cuales se puede mover el proyecto, ya que ante crisis u otros factores esta
informacin es vital, puede provocar que el proyecto entero quiebre en poco tiempo si no se consideran
estas variaciones. Este anlisis se har a travs de la variacin del VAN respecto al porcentaje (%) de
variacin del aumento de la demanda anual (recordamos que estimamos un aumento del 1% anual
respecto al ao anterior, partiendo con un 4% del mercado), y tambin el TIR respecto a la demanda.
Con esta variacin tenemos los siguientes resultados:
108
5250000000
3500000000
1750000000
0
-1750000000
-3500000000
-5250000000
-7000000000
-10% -5% -1% 0% 1% 5% 10%
Sin Financiamiento Con Financiamiento
150
112,5
75
37,5
0
-20% -10% -5% 0% 5% 10% 20%
La elasticidad precio del Van es de 1,28 mientras que la elasticidad demanda del Van es de 1,18.
Los valores de los grficos exhibidos anteriormente se encuentran detallados en el Anexo Anlisis de
Sensibilidad.
109
14 Conclusiones
Parque Vientos del Sur ofrecer una experiencia nica para el cliente, experiencia que no existe
en la actualidad en la industria, lo que ser ampliamente reconocido a nivel nacional. La idea de
potenciar el servicio de cremacin ofrecido, dada la ubicacin geogrfica del recinto, permite explorar
un nicho de mercado del que en la actualidad no existe una oferta eficaz que pueda cumplir con los
requisitos de demanda.
Se ha realizado un anlisis acabado, tanto de la fase de puesta en marcha del proyecto, como un
estudio para la mantencin y supervivencia del proyecto. Se ha intentado mitigar todos los posibles
riesgos que podra presentar la puesta en marcha del proyecto, analizar si es factible y cmo enfocarlo
para un mayor grado de ganancias.
Dada la existencia de una creciente demanda en el rea fnebre, sera posible el considerar el
crear otros centros funerarios en otros lugares de Chile, de modo de expandir el mercado abarcado. Lo
ideal es utilizar una penetracin de mercado competitiva basada en la diferenciacin.
Con el presente informe, a travs de todos los puntos expuestos, se ha logrado identificar todos
aquellos factores de riesgo del proyecto Parque Vientos del Sur, lo que hace mucho menos riesgosa la
inversin de ahora en adelante.
Finalmente, y considerando las diversas variables de sensibilidad utilizadas, se puede concluir

que aunque se presenten casos extremos, el proyecto es resistente en su viabilidad.
110
15 Bibliografa y Referencias
[1] Prensa: Cementerio de Puerto Varas obliga a contratar sus servicios para mantener sepulturas, Radio
Bio Bio http://www.radiobiobio.cl/2009/08/21/cementerio...servicios-para-mantener-sepulturas/
[2] Prensa: Falta de espacios en cementerios de Puerto Montt http://www.canal5.cl/videos/?vid=183
[3] Mercury removal prior to cremation: a collaboration of dentistry and mortuary science to prevent
environmental contamination, Christiansen, Paige; Larson, Mickensi.
http://www.thefreelibrary.com/_/print/PrintArticle.aspx?id=216339047
[4] INE Los Lagos, 09-05-2010.
[5] Mapa socioeconmico de Chile, Adimark Investigaciones de mercado y opinin pblica. 2004.
[6] Artculo: La rigidez de los salarios en Chile, Andrs Marinnakis

Oficina internacional del trabajo.Santiago, Noviembre 2005
[7] Artculo: Ideas para abrir un negocio

http://affaripropri.com/es/2010/05/abrir-una-agencia-funeraria-primera-parte/
[8] Artculo: Las 40 Marcas ms valiosas de Mxico

http://www.cnnexpansion.com/expansion/2009/11/03/Las-40-marcas-mas-valiosas-de-Mexico
[9] Decisiones de fin de vida: Arreglos de Sepultura

http://www.arizonacaregivers.org/Group%20B/04.Bro.FinDeVida.Sepultura(Span).pdf
[10] Sociedad: El gran negocio de cementerios y funerarias

http://www.periodismo.uchile.cl/contintanegra/2002/noviembre/sociedad1.html
[11] Reglamento General de Cementerios, DTO. N 357, Ministerio de Salud, Gobierno de Chile
[12] http://www.sii.cl/aprenda_sobre_impuestos/impuestos/impuestos_indirectos.htm, visitada el

14/06/2010, con Fecha de Actualizacin: 21-04-2010.
[13] http://www.gestionforestal.cl:81/mg_03/gestion/gexpneg/txt/203.htm , visitada el 14/06/2010.
[14] Tasa de inters y Mxima Convencional

http://www.sbif.cl/sbifweb/servlet/InfoFinanciera?indice=4.2.1&FECHA=1/7/2010
111
16 Anexos
Anexo 1 - Resultados Encuesta
Numero de encuestados : 63
Cul es su edad?
Menor de 18
De 18 a 30
De 30 a 45
De 45 a 65
Mayor de 65
0 6 12 18 24 30
Donde vive?
Puerto Montt Puerto Varas Osorno Valdivia Otra
8%
5%
5%
56%
27%
112
Cul es su ingreso mensual?
No percibe ingresos
Entre $100.000 y $300.000
Entre $300.000 y $600.000
Entre $600.000 y $1.000.000
Ms de $1.000.000
0 5 10 15 20
Es usted jefe o jefa de un grupo familiar?
S No
46%
54%
Planea solicitar servicios funerarios para usted y/o su familia de manera anticipada?
S No
33%
67%
113
Qu tipo de servicio fnebre tiene pensado adquirir?
Tradicional (Atad) Cremacin
40%
60%
Siente que la distancia es un impedimento para adquirir servicios de cremacin?
S No
26%
74%
Si existieran instalaciones dentro de la X Regin que ofrecieran servicio de cremacin,
considerara este servicio como opcin?
S No
37%
63%
114
En cuanto a los trmites del fallecimiento de un familiar, qu grado de responsabilidad quiere

tener en ellos?
Me har cargo de todos los trmites por mi cuenta

Har personalmente los trmites pero me gustara recibir asesora
Me gustara desligarme totalmente de la responsabilidad para vivir el duelo con tranquilidad
14%
47%
39%
Le gustara que existiera la posibilidad de agregar elementos personalizados a la ceremonia
fnebre?
S No
32%
68%
Cunto est dispuesto a pagar por un servicio funerario personalizado?
Entre $200.000 y $300.000 Entre $300.000 y $500.000

Entre $500.000 y $1.000.000 Entre $1.000.000 o ms
3%
20%
34%
43%
115
Su familia y ms cercanos acostumbran reunirse luego de las ceremonias funerarias?
S No
37%
63%
Sobre las reuniones familiares post funerarias, Le gustara desligarse completamente de la
organizacin y que sus invitados sean atendidos de la mejor manera?
S No
33%
67%
Estara dispuesto a contratar un servicio post funerario?
S No
24%
76%
116
Anexo 2 - Cinerarios de Chile
Cinerarios en Chile ordenados por ciudades de norte a sur.

Antofagasta
"Cementerio Parque y Crematorio San Cristbal"
Via del Mar
"Cementerio Parque del Mar"
Santiago
"Cementerio General"
"Cementerio Catlico"
"Cementerio Parque del Recuerdo"
Concepcin
"Cementerio General de Concepcin"
Osorno
"Cinerario Cristo Protector"
Puerto Montt
"Cinerario Puerto Montt"
Temuco
"Cinerario Temuco"
Punta Arenas
"Cementerio Municipal de Punta Arenas, Sara Braun"
Fuente: www.crematorios.cl
Anexo 3 - Cdigo del Trabajo
Ley N 16744
Esta ley hace referencia a la seguridad laboral, accidentes de trabajo, polticas de prevencin de riesgos,
enfermedades profesionales y polticas de higiene ambiental en lugares de trabajo.
Decreto supremo N 745
Reglamento sobre condiciones sanitarias y ambientales mnimas en los lugares de trabajo
Reglamento N 969
Registro de Control de Asistencia de cada uno de los trabajadores
L. 18.620 ART. PRIMERO Art. 7
117
Contrato individual de trabajo es una convencin por la cual el empleador y el trabajador se obligan
recprocamente, ste a prestar servicios personales bajo dependencia y subordinacin del primero, y
aqul a pagar por
estos servicios una remuneracin determinada.
Normativa vigente (Estudio Ambiental)

Constitucin Poltica de la republica de chile
El artculo 19 nmero 8 de la Carta Fundamental asegura a todas las personas el
Derecho a vivir en un ambiente libre de contaminacin. Es deber del Estado velar para que este
derecho no sea afectado y tutelar la preservacin de la naturaleza. El inciso segundo agrega que la
Ley podr establecer restricciones especficas al ejercicio de determinados derechos o libertades para
proteger el medio ambiente.
Ley 19300 sobre Bases Generales del Medio Ambiente
Esta ley constituye el marco legal de proteccin ambiental obligatorio ha ser considerado para el
desarrollo de proyectos u obras susceptibles de causar efectos ambientales. Su dictacin obedece a la
necesidad de implementar la gestin ambiental del Pas y dar aplicacin especfica a los
mandatos constitucionales sobre la materia.
Decreto Supremo N30/97 Reglamento del S.E.I.A. (Modificado por D.S. 95/02)
En trminos generales, enumera detalladamente los proyectos o actividades que deben ser evaluadas en
el sistema; fija los contenidos mnimos necesarios para la elaboracin de una DIA o un EIA; Establece
mecanismos de participacin ciudadana en los procesos de evaluacin; incorpora un listado de
permisos ambientales sectoriales y reglamenta el contrato de seguro por dao ambiental y autorizacin
provisoria.
Decreto Fuerza de Ley N 725/68 Cdigo Sanitario
El artculo 71 del cdigo sanitario seala que corresponde al Servicio de Salud aprobar los proyectos
relativos a la construccin, modificacin, y ampliacin de cualquier obra pblica y particular destinada
a: la provisin o purificacin de agua de una comunidad; La evacuacin, tratamiento y disposicin final
de aguas
servidas. Se agrega que antes de poner en explotacin tales obras debern ser autorizadas por el
Servicio de Salud de la Jurisdiccin.
Decreto Supremo N 458/76 Ley General de Urbanismo y Construcciones
El artculo 55 del D.S.S. 458 establece que corresponder a la Secretara Regional de Vivienda y
Urbanismo respectiva, cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales, con fines
ajenos a la agricultura, cuenten con el cambio de uso de suelo.
118
Decreto Supremo N 357/70 Reglamento General de Cementerios
En trminos generales reglamenta lo que dice relacin con la instalacin, construccin, habilitacin y
operacin de cementerios.
Ley N16.744 Sobre Accidentes del Trabajo y Enfermedades Profesionales
Este instrumento legal establece las normas para proteger a los trabajadores involucrados en todo
proyecto, de manera que en forma preventiva estn imponiendo en algn organismo administrador del
seguro respectivo.
Ley N 382/89 General de Servicios Sanitarios y sus modificaciones
Reglamenta el rgimen de explotacin de servicios pblicos destinados a recolectar y disponer aguas

servidas; establece disposiciones relativas al rgimen de concesin para establecer, construir y explotar
servicios sanitarios, regula la fiscalizacin del cumplimiento de normas relativas a los Servicios
Sanitarios y de estas con el Estado y los usuarios. Se regulan entre otras, las condiciones de
las instalaciones domiciliarias, del suministro de agua potable y disposicin de aguas servidas.
Ley N17.288/70 Ley Sobre Monumentos Nacionales.
Define y entrega tuicin del Consejo de Monumentos Nacionales, y dentro de estos distingue los
Monumentos Histricos, Pblicos, Arqueolgicos, y Santuarios de la Naturaleza declarados como tales
a proposicin del Consejo.
Decreto Supremo N 146/98 Establece Norma de Emisin de Ruidos Molestos generados por Fuentes
Fijas.
Establece los niveles mximos permisibles de presin sonora continuos equivalentes y los criterios
tcnicos para evaluar y calificar la emisin de ruidos molestos generados a la comunidad por fuentes
fijas.
Los niveles de presin sonora establecidos en este decreto rigen en el radio urbano de una comuna,
aplicndose el estndar de calidad sonora de la zona afectada por lo ruidos molestos, de acuerdo al uso
del suelo fijado por el plano regulador comunal.
En las reas rurales, los niveles de presin sonora corregidos que se obtengan de la emisin de una
fuente fija emisora de ruido, medidos en el lugar donde se encuentre el receptor, no podrn superar al
ruido de fondo en ms de 10 db.
D. F. L. N 1.122/81 Cdigo de Aguas.
Establece entre otras normas, todo lo relacionado con las aguas superficiales y subterrneas; entrega a
la Direccin General de Aguas atribuciones para ejercer la vigilancia de las aguas de los cauces
naturales de uso pblico e impedir que en estos se construyan, modifiquen, o destruyan, obras, sin la
autorizacin del servicio o autoridad a quin correspondas aprobar su construccin o autorizar
su demolicin o modificacin.
119
Decreto Supremo N 594/99 Reglamento sobre Condiciones Sanitarias y Ambientales Bsicas en

lugares de Trabajo.
Establece las condiciones sanitarias y ambientales bsicas que deber cumplir todo lugar de trabajo, sin
perjuicio de la reglamentacin especfica que se haya dictado o que se dicte para aquellas faenas que
requieren condiciones especiales.
Decreto Supremo N 144/61 Establece Normas para evitar Emanaciones o Contaminantes de

cualquier naturaleza.
Dispone que los gases, vapores, humos, polvo, emanaciones o contaminantes de cualquier naturaleza,
producidos en cualquier establecimiento fabril o lugar de trabajo, debern captarse o eliminarse en
forma tal que no causen, peligro, dao, o molestias al vecindario.
Decreto Supremo N 86/87 Promulga Norma Chilena N 1438 sobre Calidad de Agua para diferentes
Usos.
Establece los requisitos de calidad que debe cumplir el agua destinada a riego, esttica, recreacin y
vida acutica.
D. F. L. 850/97 Ministerio de Obras Pblicas Cumplimiento de Normativa Vial.
Seala este cuerpo legal las distintas normas que reglamentan el uso de calles y caminos pblicos.
D. F. L. 850/98 Normativa Vial de Acceso a Caminos .
Establece que los propietarios de los predios colindantes con caminos nacionales solo podrn abrir
caminos de acceso a estos con autorizacin expresa de la Direccin Regional de Vialidad. Adems,
dicha direccin podr prohibir cualquier otro tipo de acceso a esos caminos cuando puedan constituir
un peligro para la seguridad del trnsito o entorpecer la libre circulacin por ellos.
6.1 Artculo 97, Reglamento del Sistema de Evaluacin de Impacto Ambiental
Segn consta en el artculo 97 del Reglamento de la Ley de Bases Generales del Medio Ambiente,
haciendo referencia al artculo 5 del D.S. n 357/70 del Ministerio de Salud, Reglamento General de
Cementerios, los requisitos para su otorgamiento y los contenidos tcnicos y formales necesarios para
acreditar su cumplimiento son:
Distancia del predio del cementerio a ros, manantiales, acequias; pozos u otra fuente que pueda
abastecer de agua para la bebida o el riego.
Distancia del predio del cementerio a viviendas.
Control de emisiones de contaminantes atmosfricos, tratndose de crematorios.
120
Anexo 4 - Detalle de Anlisis de Sensibilidad
Variacin porcentual Sin Finaniamiento Con Financiamiento

del Precio
VAN TIR VAN TIR
-20% -263.912.262 9% 89.725.468 37%

-10% -122.248.520 19% 105.083.287 39%
-5% -51.416.648 24% 112.762.197 40%
0% 19.415.222 28% 120.441.106 41%
5% 90.247.093 32% 128.120.016 42%
10% 161.078.964 36% 135.798.926 44%
20% 302.742.706 44% 151.156.745 46%
Variacin porcentual Sin Finaniamiento Con Financiamiento

de la Demanda
VAN TIR VAN TIR
-10% -6.099.061.517 50.096.889 12%

-5% -3.332.954.75 105.083.287 22%
-1% -1.120.069.348 63.595.108 34%
0% -566.847.996 92.018.107 37%
1% 19.415.222 28% 120.441.106 41%
5% 2.199.258.763 89% 234.133.104 59%
10% 4.965.365.523 130% 376.248.101 83%
121

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Evaluacin de Proyectos

4.1 Definicin de la Idea del Proyecto 8

4.2 Objetivos del Proyecto 8

4.3 Antecedentes Generales del Proyecto 9

4.4 Alcance del Proyecto 10

4.5 Justificacin del Proyecto 11

4.6 Impacto del Proyecto 13

5.1 Identificacin de la Situacin Actual 14

5.2 Situacin con Proyecto 15

5.3 Comparacin Situacin Actual y Situacin con Proyecto 16

5.4 Separabiliad del Proyecto 16

5.5 Mtodos de medicin de beneficios y costos 17

5.6 Mtodo de evaluacin de rentabilidad que se usar 18

5.7 Programacin de las actividades de la evaluacin del proyecto 20

6.1 Definicin del Producto 21

6.2 Mercado Objetivo 22

6.3 Anlisis de Demanda 23

6.3.1 Anlisis de Demanda Pasada y Actual 24

6.3.2 Anlisis de la Demanda Futura 28

6.4 Anlisis de Oferta 31

6.4.1 Anlisis de Oferta Pasada y Actual 31

6.4.2 Anlisis de Oferta Futura 33

6.5 Anlisis de Sistema de Comercializacin 35

6.5.1 Marketing Estratgico 35

6.5.1.1 Anlisis Externo e Interno 35

6.5.1.4 Seleccin de Segmento Objetivo 39

6.5.1.6 Ventaja Competitiva 40

6.5.2 Marketing Operativo 41

6.5.2.3 Canal de Distribucin 43

7.1 Anlisis del Tamao del Proyecto 44

7.2 Localizacin del Proyecto 46

7.2.1 Orientacin de la Localizacin 46

7.2.4 Otros factores 48

7.2.5 Decisin de Localizacin 49

7.3 Ingeniera del Proyecto 49

7.3.1 Seleccin del Proceso Productivo 49

7.3.2 Seleccin de Equipos 56

7.3.3 Productos y Subproductos 58

7.3.5 Obras Fsicas 64

7.3.6 Proyectos Complementarios 64

7.3.7 Calendario de Inversiones 65

7.3.8 Programa de Reinversiones 66

7.3.9 Anlisis de Materias Primas e Insumos 67

7.3.10 Programas de Trabajo 68

7.3.11 Programacin de Produccin 70

7.5 Anlisis de Costos 71

7.5.1 Costos de Inversin 71

7.5.1.1 Capital Fijo 71

7.5.1.2 Capital en Intangibles 72

7.5.1.3 Capital de Trabajo 73

7.5.2 Costos Operacionales 73

8 Estudio Marco Legal 75

6.1 Requisitos para la instalacin de un cementerio 75

6.2 Requerimientos mnimos de un cementerio 76

10.1 Tipo de Sociedad 80

10.2 Costo de Formacin de Sociedad 81

11.1 Estructura Organizacional 82

11.2 Leyes laborales atingentes al proyecto 86

11.3 Anlisis de remuneraciones y sus proyecciones 88

13 Estudio Econmico Financiero 98

13.1 Definicin de Parmetros 98

13.1.1 Determinacin de la tasa de descuento 98

13.1.2 Criterio para determinar horizonte de evaluacin 99