1.

CENTRO NACIONAL DE REGISTROS

Creado por Decreto Ejecutivo N 62, de fecha 5 de diciembre de 1994,

publicado en el Diario Oficial No 227, Tomo No 325, del 7 de diciembre de
1994; como una Unidad Descentralizada adscrita al Ministerio de Justicia.
El centro nacional de registro fue creado con la obligacin que tiene el estado
de garantizar la seguridad jurdica sobre la propiedad, siguiendo orientaciones
modernas para alcanzar un nivel tcnico jurdico de calidad que brindara a
los habitantes del pas un servicio gil y eficiente, para lo cual se cont con
el apoyo del rgano Legislativo y posteriormente ratificada mediante Decreto
Legislativo N 462 de 1995, iniciando

el

CNR sus

actividades

como

institucin pblica con autonoma administrativa y financiera, fusionando la

Direccin General

de Registros,

el

Registro

de la Propiedad Raz

Hipotecas, Registro Social de Inmuebles, Instituto Geogrfico Nacional, el

Registro de Comercio y el Catastro Nacional; consolidando de esta manera
las funciones registrales en una sola institucin.
La creacin del Centro Nacional de Registros como una unidad descentralizada
fue una accin que permiti fusionar los servicios registrales, catastrales,
cartogrficos y geogrficos, constituyendo un proceso

orientado

hacia

la

creacin, por ley, de un ente autnomo en los aspectos administrativos y

financieros; esto con el objetivo de que sea auto sostenible y que preste los
servicios eficientemente,

mediante la adopcin de nuevas tecnologas

garantizando la seguridad jurdica de la propiedad.

En junio de 1999, el CNR experimenta ciertos cambios en su administracin,

siendo as que por Decreto Ejecutivo N 6, pasa a ser unidad adscrita al
Ministerio de Economa. Asimismo, a partir de este momento, el Director
Ejecutivo es nombrado directamente por el Presidente de la Repblica.

2. DIRECCIN REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAZ E HIPOTECAS

El Registro de la Propiedad, Raz e Hipotecas, nace a la vida jurdica el 26 de

mayo de 1881 con la Ley Hipotecaria. Esta Direccin, contribuye a garantizar la
seguridad jurdica en la propiedad y posesin de la tierra, mediante
inscripcin de todas las transacciones
aplicacin

de

los

principios

sobre

inmuebles, en

regstrales

la

estricta

internacionalmente

reconocidos, esencialmente el Principio de Legalidad, Publicidad y Seguridad

Jurdica, a travs de procesos administrativos estandarizados que permiten
brindar un servicio gil, confiable y de calidad.
El 28 de Febrero de 1884, fue promulgada por la Cmara de Senadores la Ley
Reglamentaria del Registro Pblico y el 28 del mismo mes y ao fue aprobada
por la Cmara de Diputados segn aparece en el Diario Oficial del 6 de Abril de
1884, esta Ley en su Artculo 1 deca: Se establece el Registro de la
Repblica, una en la Capital otra en Santa Ana y la Tercera en San Miguel,
cuyas demarcaciones sern las mismas respectivamente sealadas por las
Cortes de Apelacin y estarn a cargo de Funcionarios que se llamarn
REGISTRADORES.

Por Decreto Legislativo del 14 de Mayo de 1897, publicado el 25 de Junio del

mismo ao, se dio la Ley del Registro de la Propiedad, Raz e Hipotecas, la que
fue incorporada en la Edicin del Cdigo Civil de 1904, bajo el Ttulo VI, Libro
II, que es donde se encuentra actualmente; el mismo Decreto se promulg el
Reglamento del Registro de la Propiedad, Raz e Hipotecas, que ha sido objeto
de varias reformas, que an se mantiene vigente.

2.1. OBJETIVOS GENERALES DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD,

RAZ E HIPOTECA.
Aun cuando estas consideraciones no sean exclusivas para el Sistema
Registral de El Salvador, se puede sealar que los objetivos generales a que
se dirigen son:

Mejorar la Legislacin existente, dictando nuevas leyes que organicen,

planifiquen, y coordinen los aspectos jurdicos de la Propiedad de los
Bienes Inmuebles.

Garantizar al mximo el Derecho de Propiedad dentro del Territorio

Nacional, dada la enorme importancia de los Bienes Inmuebles de la
Economa Nacional, lo cual se traduce a un mayor incremento de las
transacciones sobre los mismos bienes y en el desarrollo creciente y
favorable del Crdito inmobiliario.

Conocer las verdaderas caractersticas de los Inmuebles en todo el

Territorio Nacional, elaborando los ndices necesarios que sirvan de
base al inventario de la Propiedad Inmobiliaria y sus Recursos.

Crear los organismos necesarios que se encarguen de planificar, revisar,

coordinar y controlar todas aquellas actividades que en una u otra forma
incidan en la propiedad Inmueble.

2.2. OBJETIVOS ESPECFICOS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD,

RAZ E HIPOTECAS.
Estos estn ntimamente vinculados con las funciones que realizan las
Instituciones que se relacionan con el Registro de la Propiedad, Raz e
Hipotecas y se puede sealar las siguientes:

Producir efectos contra terceros al efectuarse la Inscripcin de la

tradicin del dominio y posesin de los bienes races, lo mismo que de
los derechos de Hipoteca, Usufructo, Uso, Habitacin, Servidumbre y de
legados de cosas Inmuebles.

Dar publicidad a los Actos y Operaciones Jurdicas referentes a Bienes

Inmuebles; esta publicidad se obtiene mediante la inscripcin de los
Ttulos o Documentos en que aparecen dichos actos u operaciones.

Dar seguridad a los titulares de Bienes Inmuebles y a los Terceros que

de buena fe contratan con ellos.

Procurar que en los Registros se inscriban los actos o contratos relativos

a la Constitucin, transmisin, transferencia, modificacin, cancelacin,
extincin, rectificacin, etc. de derecho sobre Bienes Inmuebles.

Prevenir los actos y contratos concertados y que todava no se han

concretado mediante anotaciones provisionales o preventivas, en las
diferentes oficinas de Registro para garantizar el negocio u operacin de
que se trate.

3. TTULOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO

"El Registro es una institucin de orden pblico que con su publicidad garantiza
los derechos que consignan los documentos que se presentan a la inscripcin y
que sea un documento jurdico que comporte la tenencia, modificacin o
extincin de un derecho real y que son los siguientes segn art 61
REGLAMENTO DE LA LEY DE REESTRUCTURACIN DEL REGISTRO DE
LA PROPIEDAD RAZ E HIPOTECAS
a) Los ttulos traslativos de dominio de inmuebles o de derechos reales
impuestos sobre los mismos; que pueden ser onerosos o gratuitos,
como la compraventa, la permuta, la donacin, el aporte social, la
cesin, la hipoteca, el usufructo, etc.
b) Los ttulos en que se constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan
derechos

de hipoteca, usufructo, uso, habitacin, servidumbre o

cualquier derecho real, que sean ttulos otorgados en instrumentos

pblicos.
c) Los actos o contratos en cuya virtud se adjudiquen bienes inmuebles o
derechos reales, aun cuando sea con la obligacin por parte del

adjudicatario de transmitirlos a otro, o invertir su importe en objetos

determinados Los contratos de arrendamiento sobre inmuebles y de
anticresis, cuando deban hacerse valer contra terceros Ejemplo: las
cuentas de divisin de un condominio sobre inmuebles, o de una
herencia, en la parte que contengan adjudicaciones de inmuebles.
d) Los

documentos que ordenen embargos, restricciones y dems

providencias cautelares sobre derechos inmobiliarios inscritos en el

Registro.
e) Los contratos de crditos a la produccin y los de prenda mercantil a
que se refieren los Arts. 1155 y 1530 del Cdigo de Comercio.
f) Cualquier otro documento que indique la ley.

ESTOS DOCUMENTOS MENCIONADOS PUEDEN CLASIFICARSE EN

TRES CATEGORAS QUE SON MENCIONADOS EN EL CDIGO CIVIL
SALVADOREO SEALA DE MANERA TAXATIVA LOS DOCUMENTOS
QUE DEBEN INSCRIBIRSE EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, RAZ
E HIPOTECAS Y EXPRESA EN SU ART. 676: SLO PODRN
INSCRIBIRSE :
1. DOCUMENTO PBLICO
2. DOCUMENTO O INSTRUMENTO AUTNTICO
3. DOCUMENTO PRIVADO

1. DOCUMENTO PBLICO: Es aquel que est autorizado por un delegado

del Estado, que ejerce la Funcin Pblica ya sea limitada o
ilimitadamente.

Estos Documentos son: Escritura Matriz que es la que se asienta en el

Protocolo; Escritura Pblica o Testimonio, que es aquella en que se
reproduce la Escritura Matriz, y las Actas Notariales que son las que no
se asientan en el Protocolo y que slo tienen el valor de instrumento
pblico cuando se refiere a actuaciones que la ley encomienda al
Notario.

En la prctica lo que llega al Registro de la Propiedad para inscripcin de esta

clase de Documentos son las Escrituras Pblicas o Testimonios.

2. DOCUMENTO O INSTRUMENTO AUTNTICO: Es aquel que emana de

personas o Funcionarios autorizados para expedirlos; la Autenticidad se
refiere a la procedencia de la persona que aparece firmando autorizando
el Documento como funcionario que ejerce un cargo pblico, cargo que
puede ser judicial o administrativo.
3. DOCUMENTO PRIVADO: Son los confeccionados por personas que no
ostentan ni fe pblica, ni calidad de Funcionario Pblico. Estos llegan a
las oficinas del Registro de la Propiedad, Raz e Hipotecas como
Documentos Privados, pues al ser reconocidos en la forma prescrita por
la Ley se les da nicamente valor de Instrumentos Pblicos, tal como lo
establecen los Arts. 264, 265 del Cdigo de Procedimientos Civiles.

IGUALMENTE DE CONFORMIDAD CON EL ART. 686 DEL CDIGO CIVIL

TAMBIN

DETERMINA

CONTEMPLADOS

ALGUNOS

ANTERIORMENTE

DE

FORMA

QUE

SE

REPETITIVA

INSCRIBIR

EN

YA
EL

REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN LA SECCIN PROPIEDAD,

a) Los Ttulos o Instrumentos en que se Reconozca, Transfiera, Modifique,

o Cancele el Dominio o Posesin sobre Inmuebles.
B) Los

Ttulos

Instrumentos

en que

se

constituyan, Transfieran,

Reconozcan, Modifiquen o Cancelen derechos de Usufructo, Uso,

Habitacin o Servidumbre sobre Inmuebles.
C) Los Contratos de Arrendamiento de bienes Inmuebles cuando deban
hacerse valer contra terceros.
D) En la Seccin de Hipotecas: de acuerdo al Art. 736 del Cdigo Civil en el
Registro de Hipotecas se inscribirn los Instrumentos en que se
constituya ese gravamen, se transfiere, modifique o cancele.

E) En la Seccin de Sentencias: de Conformidad con el Art. 687 del Cdigo

Civil, se inscriben:
Las Ejecutorias en virtud de las cuales resulte modificada la
capacidad Civil de las Personas.
Las Ejecutorias que declaren la ausencia o la presuncin de
muerte de alguna persona; y quines son los herederos
puestos en posesin provisional o definitiva de los bienes.

4. UNIDAD DE CALIFICACIN (clulas registrales)

Es la responsable de que se cumpla el principio de legalidad, es decir que esta

cargo de un registrador auxiliar en la prctica se le conoce como clula
registral.
La funcin que tiene el registrador es de ordenar la inscripcin y tiene bajo su
responsabilidad la clula es responsable de la capacidad y disciplina de
marginar, confrontar, mecanografiar o digitar, hacer los auto resmenes y
control de los documentos que se originan en la clula para su inscripcin.
La calificacin es integral y unitaria se puntualiza en ella todos los defectos que
en ella tenga el documento Art 12 Reglamento de la ley de reestructuracin del
registro de la propiedad raz e hipoteca.
El registrador realizara la calificacin a ms tardar en un plazo de los siguientes
6 das a la fecha en que se le hubiere entregado. Calificado el documento por
el registrador si no existiese defecto alguno ordena su inscripcin consignando
en

el

documento

la

palabra

INSCRBASE

razonando

su

decisin

consignndose los datos del documento, anexos que legalmente debe

relacionar, aqu puede inscribirse en cifra la fecha y numero contenidos en los
mismos, firma y sello al pie.
Esta unida calificadora desde el punto de vista jurdico es la principal unidad, ya
que en ella se realiza el verdadero trmite de inscripcin.

5. PRINCIPIOS REGISTRALES

LAS FUNCIONES DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, RAZ E HIPOTECA

SE

ENCUENTRAN

SUBYUGADAS

REGIDOS

POR

PRINCIPIOS

GENERALES QUE RIGEN EL DERECHO REGISTRAL CONSIDERADOS EN

LOS ART. 39 AL 47 DEL REGLAMENTO DE REESTRUCTURACIN Y SON
LOS SIGUIENTES:
5.1. PRINCIPIO DE ROGACIN.
En virtud del principio de rogacin los asientos del registro se practican a
solicitud de parte interesada. La actuacin del registrador es rogada, pues
aunque tenga conocimiento que en la realidad jurdica se ha producido un acto
registrable, no podr actuar de oficio.
El carcter rogado se refiere nicamente al momento de iniciacin del
procedimiento, pues una vez hecha la presentacin los trmites ulteriores se
efectuaran de oficio.
Al principio de rogacin se le denomina de instancia, peticin, solicitud. Este
principio se encuentra regulado en el artculo 40 del RLRRPRH el cual nos dice
que en virtud del principio de rogacin, la inscripcin podr pedirse por quien
tenga inters en asegurar el derecho que se trata de inscribir, o por su
representante, mandatario o encargado. Se presume que el presentante del
documento tiene poder o encargo para ese efecto. La sola presentacin del
ttulo dar por iniciado el procedimiento registral, el cual deber ser impulsado
de oficio hasta su conclusin.
5.2. PRINCIPIO DE PRIORIDAD.
Conforme a este principio todo documento registrable que ingrese al registro
deber

inscribirse

con anterioridad

cualquier otro

ttulo presentado

posteriormente.
Este principio obliga a ordenar los derechos sometindolo a un orden de
prelacin recogida por la cronolgica entrada de los instrumentos.

Adems

este principio impone al registrador la obligacin de despachar los ttulos

referentes a un inmueble o derecho real en el orden cronolgico presentado,
esto hace que el titulo primeramente presentado sea calificado e inscrito.
Este principio se recoge brevemente en la frase quien es primero en tiempo es
primero en derecho, as el ttulo que primero acceda al registro se antepone
ante otro posterior; en donde la fecha de presentacin de un documento en
registro es la que determina la prioridad y este es un criterio de preferencia que
establece un rango. El principio de prioridad tiene un efecto excluyente en el
sentido que el derecho de prioridad no es compatible con el derecho de
propiedad de otra persona sobre el mismo bien; a menos que se trate de
derechos proindiviso este principio se encuentra regulado en el artculo 41 del
RLRRPRH en el cual se establece que de conformidad con la prioridad formal,
todo documento registrable que ingrese primero en el Registro, deber
inscribirse con anterioridad a cualquier otro ttulo presentado posteriormente.
5.3. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.
De acuerdo con este principio los muebles y derechos inscritos en el registro,
debern estar definidos y precisados respecto a su titularidad, naturaleza,
contenido y limitaciones o cargas.
El principio de especialidad se encuentra regulado en el artculo 42 del
RLRRPRH el cual literalmente dice: Que en virtud del principio de especialidad,
los inmuebles y derechos inscritos en el Registro debern estar definidos y
precisados respecto a su titularidad, naturaleza, contenido y limitaciones. A tal
efecto, en el sistema de folio real, los instrumentos que se refieran a un mismo
inmueble se registrarn en forma unitaria, para establecer su vinculacin con la
finca respectiva.
5.4. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.
Exige que los sucesivos titulares del dominio o del derecho real registrado
aparezcan en el registro ntimamente eslabonados, enlazando el causante con
el sucesor.

Este principio se encuentra directamente relacionado a la prioridad registral y

es el enlace constante en la transmisin del dominio, exige un concatenamiento
en los asientos. En tal sentido el que transmite un derecho debe tener
facultades dispositivas para hacerlo. De lo anterior resulta que de los asientos
existentes en el registro relativos al mismo inmueble, deber existir una
perfecta secuencia y encadenamiento de las titularidades del dominio y de los
dems derechos registrados as como la correlacin entre las inscripciones,
modificaciones, cancelaciones y extinciones.
Este principio se encuentra regulado en el artculo 43 del RLRRPRH el cual
establece que de acuerdo al principio de tracto sucesivo, en el Registro se
inscribirn, salvo las excepciones legales, los documentos en los cuales la
persona que constituye, transfiera, modifique o cancele un derecho, sea la
misma que aparece como titular en la inscripcin antecedente o en documento
fehaciente inscrito.
5.5. PRINCIPIO PUBLICIDAD.
Este principio consiste en la funcin especfica del registro que es publicar lo
que se inscribe o consta, por lo que en el registro se inscriben ttulos y se
publican derechos y pueden ser consultados por cualquier persona que tengan
un inters para ellos, este es lo que se conoce como publicidad material, en
cuanto a la publicidad formal, esta consiste en que la fe nica registral protege
la apariencia jurdica que muestra su asiento contra impugnaciones basadas en
la realidad jurdica extra registral. De tal suerte que la declaracin judicial de
nulidad de una inscripcin no perjudica el derecho que con anterioridad a esa
declaracin haya adquirido una persona que no ha sido parte en el contrato
inscrito.
Este principio se encuentra regulado en el artculo 46 del RLRRPRH en el que
se establece que: En beneficio de todo titular de derechos inscritos en el
Registro, la fe pblica registral protege la apariencia jurdica que muestran sus
asientos, contra impugnaciones basadas en la realidad jurdica extra registral.

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