TEMA 10. RGIMEN URBANSTICO DEL SUELO.

CONCEPTOS URBANSTICOS FUNDAMENTALES.

La correcta aplicacin del derecho urbanstico, como sucede con cualquier otra
disciplina tcnica o jurdica, exige el correcto conocimiento de los conceptos
fundamentales que rigen dicha disciplina.
La entrada en vigor de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenacin del Territorio,
Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (LOTUP) ha supuesto la introduccin
de nuevos conceptos (v.gr. zonificacin de rango estructural y rea urbana
homognea), as como la redefinicin de conceptos tradicionales (v.gr. reas de
reparto, sectores y unidades de ejecucin).
Los conceptos que analizaremos en este tema son los siguientes: (i) zonificacin de
rango estructural; (ii) rea de reparto; (iii) Unidad de Ejecucin; (iv) Aprovechamiento
tipo; (v) Aprovechamiento subjetivo; (vi) Aprovechamiento objetivo; (vii) Excedente de
aprovechamiento; (viii) Porcentaje de aprovechamiento que corresponde a la
Administracin; (ix) Compensacin de excedente; y (x) Transferencia de
aprovechamiento.
La definicin de los anteriores conceptos se encuentra recogida, con carcter general, en
el artculo 71 de la LOTUP. Y decimos que se trata de una definicin general dado que
son numerosos los preceptos de la LOTUP que precisan, matizan o establecen
excepciones a las definiciones recogidas en aqul precepto.
Sentado lo anterior, pasamos a exponer la definicin legal y las notas caracterizadoras
de cada uno de los conceptos antes sealados:
I. ZONIFICACIN DE RANGO ESTRUCTURAL.
Entendida como la ordenacin territorial y urbanstica bsica para cada parte del
territorio, delimitando unidades diferenciadas por su distinta funcin territorial, a
las que la ley denomina zonas de ordenacin estructural.
Como seala el Prembulo de la LOTUP, la zonificacin constituye as un
mosaico de mbitos espaciales para los que el plan establece una determinada
funcin, asigna usos y establece normas vinculantes que, en el caso de zonas que
forman parte de la futura ordenacin pormenorizada, sern desarrolladas a travs
de los instrumentos correspondientes. Una vez efectuada esta ordenacin de los
distintos mbitos territoriales, es inmediata su asimilacin con el sistema de
clasificacin del suelo.
Segn dispone el artculo 25 de la LOTUP la zonificacin de rango estructural es
una funcin en principio reservada al Plan General Estructural, la cual debe
realizarse en funcin de las caractersticas del territorio, de sus valores y de los

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usos a implantar, las diferentes zonas de ordenacin estructural para todo el

trmino municipal.
La ordenacin estructural diferenciar entre las siguientes zonas:
a) Las zonas rurales (comunes o de proteccin especial), caracterizadas
por aquellos suelos que estn en situacin bsica rural y que, de acuerdo
con el plan, mantendrn los valores y funciones ambientales, territoriales,
paisajsticas, econmicas y culturales que desempean.
La delimitacin de las zonas rurales proteccin especial se realizar
atendiendo a las normativas sectoriales especficas y a los valores
ambientales, culturales, agrolgicos o de calidad paisajstica existentes.
b) Las zonas urbanizadas, caracterizadas por aquellos suelos que cuenten
con los servicios urbansticos, incluyendo tambin en estas tanto los
terrenos contiguos a los ya urbanizados que permitan la culminacin de
las tramas urbanas existentes mediante pequeas actuaciones urbansticas
que no comporten ms de una lnea de manzanas edificables, como los
que presenten dficit de urbanizacin o dotaciones.
c) Las zonas de nuevo desarrollo o expansin urbana, con sus
correspondientes dotaciones e infraestructuras.
Para las zonas urbanizadas y de nuevo desarrollo y expansin urbana, la
ordenacin estructural establecer: a) Los usos dominantes en cada zona,
que podrn ser residencial, industrial o terciario. b) Normas, para cada
zona, sobre los usos, intensidades, grados de proteccin y criterios de
integracin paisajstica, de acuerdo con las caractersticas zonales y los
objetivos del plan.
En definitiva, los instrumentos de planeamiento clasificaran como suelo urbano
los solares y los terrenos que el plan general estructural zonifique como zonas
urbanizadas; como suelo urbanizable los terrenos que zonifique como zonas de
nuevo desarrollo o expansin urbana; y como suelo no urbanizable los terrenos
que zonifique como zonas rurales (ex artculo 28 LOTUP).
II. REA DE REPARTO
Conjunto de terrenos, contiguos o discontinuos, que quedan sujetos a un mismo
aprovechamiento tipo.
Segn dispone el artculo 75 de la LOTUP, la delimitacin de las reas de reparto
deber respetar los siguientes criterios:
- En el suelo urbanizable:

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Cada rea de reparto estar formada, preferentemente, por cada uno

de los sectores completos de planeamiento o, en su caso, por varios
sectores completos del mismo uso global o dominante y, en el caso
de uso residencial, del mismo rango de densidad, junto a la
proporcin de terrenos externos de la red primaria adscritos por el
planeamiento.

La adscripcin de cesiones de red primaria a reas de reparto se

establecer justificadamente para compensar con mayores cesiones
las de mayor aprovechamiento, valor o rendimiento, de forma
equitativa. No podr haber una diferencia superior al treinta por cien,
respecto del menor valor, entre el aprovechamiento tipo de las reas
de reparto con igual uso global o dominante y con una densidad
residencial del mismo rango, segn los rangos de densidad
establecidos en el artculo 27 de la LOTUP.

- Planes de Reforma Interior:

Cada sector constituir un rea de reparto, excepto aquellos terrenos

para los que el plan establezca un rgimen de actuaciones aisladas.

Excepcionalmente, cuando la disparidad de la situacin urbanstica

as lo justifique, la delimitacin de las reas de reparto podr
ajustarse a una o varias unidades de ejecucin del sector o a varias
actuaciones aisladas.

La adscripcin de cesiones de Red Primaria a estos mbitos de

reforma interior se establecer justificadamente en funcin del
incremento de aprovechamiento que el nuevo planeamiento pudiera
suponer respecto del anterior y de las necesidades de mayores
dotaciones que dicho incremento genere.

- Terrenos incluidos en unidades de ejecucin en suelo urbano:

El plan de ordenacin pormenorizada establecer para cada una de

ellas un rea de reparto junto con el suelo que le sea adscrito, de
modo que el aprovechamiento de cada unidad de ejecucin tenga un
valor similar, sin que exista una diferencia, en ms o en menos,
superior al quince por ciento, respecto al aprovechamiento
urbanstico medio del rea urbana homognea en que se hallen
incluidos.

III. SECTOR
La sectorizacin sirve para delimitar mbitos mnimos y racionales de
planeamiento, con la finalidad de evitar la redaccin de planes que, por su visin
fragmentaria del territorio o por oportunismo en su delimitacin, generen
disfunciones en el desarrollo urbano.

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Una vez zonificado el territorio municipal, el plan general estructural delimitar

en el suelo urbanizable y, en su caso, en el suelo urbano, mbitos de planificacin
y gestin urbanstica, para su posterior desarrollo pormenorizado, que podrn ser:
-

Sectores de plan parcial para estructurar la expansin urbana prevista.

Cada sector ha de configurarse con amplitud suficiente, viabilidad
econmica, referencias geogrficas o administrativas definidas y
objetivos especficos que justifiquen la redaccin de un instrumento de
planeamiento autnomo.
En el suelo urbanizable, cada rea de reparto estar formada,
referentemente, por cada uno de los sectores completos de planeamiento
o, en su caso, por varios sectores completos del mismo uso global o
dominante y, en el caso de uso residencial, del mismo rango de
densidad, junto a la proporcin de terrenos externos de la red primaria
adscritos por el planeamiento.

Sectores de plan de reforma interior para operaciones de renovacin

urbana que deben ser abordadas por un plan especfico de esta ndole.
Cada sector de los planes de reforma interior constituir un rea de
reparto, excepto aquellos terrenos para los que el plan establezca un
rgimen de actuaciones aisladas. Excepcionalmente, cuando la
disparidad de la situacin urbanstica as lo justifique, la delimitacin de
las reas de reparto podr ajustarse a una o varias unidades de ejecucin
del sector o a varias actuaciones aisladas (artculo 75.2 LOTUP).

Para cada sector, el plan general estructural ha de hacer una estimacin

aproximada del nmero mximo y mnimo de habitantes en mbitos de uso
residencial, y de habitantes equivalentes en mbitos de usos productivos y calcular
una estimacin preliminar de sus dotaciones de la ordenacin estructural y de las
necesidades funcionales bsicas en materia de saneamiento, abastecimiento de
agua, suministro elctrico, accesibilidad y gestin de residuos, justificando las
reservas de suelo establecidas a estos fines.
IV. UNIDADES DE EJECUCIN
Son mbitos de gestin urbanstica delimitados para su programacin y ejecucin
conjunta (artculo 72 LOTUP).
Son notas caracterizadoras de las unidades de ejecucin las siguientes:
-

Se trata de una determinacin propia de la ordenacin pormenorizada,

por lo que su delimitacin se contendr en los Planes y Programas.

Pueden ser continuas o discontinuas.

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Los Programas podrn redelimitar el mbito de las unidades de

ejecucin previstas en los Planes para asegurar la correcta integracin de
la actuacin en su entorno.

V. REA URBANA HOMOGNEA

Conjunto de terrenos continuos, delimitados por un instrumento de planeamiento
urbanstico, que dispongan de usos y tipologas homogneas, con el objeto de
determinar el aprovechamiento promedio que corresponde a los suelos
dotacionales integrados en ella a los que la ordenacin urbanstica no les hubiera
asignado aprovechamiento lucrativo.
VI. APROVECHAMIENTO TIPO
Es la edificabilidad unitaria, ponderada, en su caso, con los correspondientes
coeficientes correctores, que el planeamiento establece para todos los terrenos
comprendidos en una misma rea de reparto.
Segn dispone el artculo 74 de la LOTUP para el clculo del aprovechamiento
tipo se estar a las siguientes reglas:
-

El plan de ordenacin pormenorizada determinar el aprovechamiento

tipo en funcin del aprovechamiento objetivo de los terrenos incluidos
en el rea de reparto prevista en dicho plan, homogeneizado por la
aplicacin, a la superficie edificable correspondiente a cada uso, de
coeficientes correctores, que expresen la relacin entre los diferentes
valores de repercusin de cada uso, justificados segn un estudio de
mercado; el aprovechamiento objetivo total, as homogenizado, se
dividir por la superficie total del rea de reparto, incluyendo las
superficies exteriores al mismo que sean adscritas para la obtencin de
elementos de la red primaria y excluyendo las superficies de suelo
pblico preexistentes en el rea de reparto y que ya se encuentren
destinadas al uso asignado por el plan, salvo las que consten obtenidas
de forma onerosa por la administracin, que darn lugar a la
correspondiente adjudicacin de aprovechamiento a su favor. El
resultado obtenido de la divisin indicada ser el aprovechamiento tipo
del rea de reparto.

Para el clculo del aprovechamiento tipo en rgimen de actuaciones

integradas, la ordenacin pormenorizada, sobre la base de los criterios
establecidos en la ordenacin estructural, se delimitar reas de reparto y
calcular sus correspondientes aprovechamientos tipo. En todo caso,
deber quedar garantizado el justo reparto de beneficios y cargas, a
materializar en las reparcelaciones, y se justificar la viabilidad de las
reas de reparto y las medidas adoptadas para su mayor equidad.

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El clculo del aprovechamiento tipo se concretar en la ordenacin pormenorizada

en metros cuadrados homogeneizados de edificabilidad de uso y tipologa
caractersticos por cada metro cuadrado de suelo.
VII. APROVECHAMIENTO SUBJETIVO
El aprovechamiento susceptible de apropiacin por los propietarios, que resulta de
restar del aprovechamiento tipo el porcentaje de aprovechamiento que
corresponde a la administracin.
VIII. APROVECHAMIENTO OBJETIVO:
Es el aprovechamiento urbanstico de destino privado cuya materializacin
permite o exige el planeamiento en un terreno dado.
IX. EXCEDENTE DE APROVECHAMIENTO:
Es la diferencia positiva que resulta de restar del aprovechamiento objetivo de los
terrenos, el aprovechamiento subjetivo que corresponde a sus propietarios.
El excedente de aprovechamiento se origina bien porque el aprovechamiento tipo
de un terreno es inferior a su aprovechamiento objetivo, bien porque el
aprovechamiento subjetivo de su propietario es inferior al aprovechamiento tipo
debido al porcentaje de aprovechamiento que corresponde a la administracin.
Cuando una actuacin presente, en su conjunto, un excedente de aprovechamiento
porque el aprovechamiento tipo sea menor que el aprovechamiento objetivo, este
se compensar (ex artculo 77.2 LOTUP):
a) Preferentemente, por la cesin de los suelos dotacionales necesarios
para su urbanizacin interna o para conectar o integrar la actuacin en
las redes generales de servicios urbansticos.
b) Por la cesin de terrenos en otro sector, rea de reparto o mbito
urbanstico o geogrfico, mediante transferencias de aprovechamiento.
c) Cediendo edificacin preexistente, previa tasacin, que sea de igual
valor a los terrenos que hubiera que ceder en su lugar.
d) En defecto de los anteriores, mediante compensacin econmica por el
valor del excedente de aprovechamiento. Lo obtenido por dicha
compensacin se integrar en el patrimonio pblico de suelo.
X. PORCENTAJE DE APROVECHAMIENTO QUE CORRESPONDE A LA
ADMINISTRACIN
Es el porcentaje de aprovechamiento tipo, libre de cargas de urbanizacin, que
corresponde a la administracin.

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El excedente de aprovechamiento resultante del porcentaje de aprovechamiento

tipo que corresponde a la administracin se materializar en terrenos cedidos a
esta, libres de cargas de urbanizacin (ex artculo 77 LOTUP):
a) En el suelo urbanizable previsto en el plan general estructural, el
porcentaje de aprovechamiento que corresponde a la administracin es
del 10% del aprovechamiento tipo.
b) En los sectores de planeamiento parcial que se desarrollen sin estar
previstos en el plan general estructural, el porcentaje de
aprovechamiento que corresponde a la administracin es del 15 % del
aprovechamiento tipo. En este caso, un 10% ser para la
administracin actuante y un 5% para la Generalitat con la finalidad
destinar los ingresos derivados de dicho patrimonio a la mejora de la
infraestructura verde.
c) En el suelo urbano incluido en unidades de ejecucin, el porcentaje de
aprovechamiento que corresponde a la administracin es del 5% del
aprovechamiento tipo.
d) En el suelo urbano incluido en actuaciones aisladas o en planes de
reforma interior, el aprovechamiento tipo coincide con el
aprovechamiento subjetivo.
Se exceptan de esta regla los mbitos que tengan un incremento de
aprovechamiento respecto del planeamiento anterior, en los que el
porcentaje de aprovechamiento que corresponde a la administracin
actuante ser del 5% respecto del incremento del aprovechamiento
tipo.
En este caso, la cesin podr realizarse preferentemente mediante
cesin de suelo, libre de cargas de urbanizacin, en el que pueda
materializarse el aprovechamiento pblico, o, en su defecto, mediante
la cesin de superficie edificada de valor econmico equivalente
integrada en edificios en rgimen de propiedad horizontal, o mediante
compensacin econmica.
XI. COMPENSACIN DE EXCEDENTE DE APROVECHAMIENTO
Es la operacin jurdico-econmica de gestin urbanstica, por la que el
propietario del terreno compensa onerosamente el excedente de aprovechamiento
que presenta su terreno para adquirir el derecho a construirlo.
XII. TRANSFERENCIA DE APROVECHAMIENTO:
Operacin jurdica por la que los propietarios de un terreno cuyo aprovechamiento
objetivo es inferior a su aprovechamiento subjetivo, transmiten la diferencia entre
esos dos aprovechamientos, o parte de ella, a otros terrenos con excedente de

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aprovechamiento, para su edificacin. En el caso de que el terreno de origen de la

transferencia sea una dotacin pblica, esta conlleva la cesin gratuita de los
terrenos a la administracin. Unos y otros suelos pueden estar en distinta
ubicacin y situacin urbanstica.
De conformidad con lo dispuesto en el artculo 78 de la LOTUP son aplicables a
la LOTUP la transferencia de aprovechamiento se encuentra sujeta a las siguientes
previsiones:
-

Los propietarios de una finca pueden transferir su aprovechamiento

subjetivo a otras fincas que cuenten con excedentes de aprovechamiento.
Estos excedentes sern compensados mediante dicha transferencia, que
legitimar la edificacin de los mismos.

En el caso de que el terreno de origen de la transferencia sea una dotacin

pblica, la transferencia conlleva la cesin gratuita a la administracin,
libre de cargas y en pleno dominio, de la finca de origen o de reservas de
aprovechamiento cuyo valor sea igual al excedente de aprovechamiento
que se pretende compensar con ella.

Las transferencias de aprovechamiento pueden aplicarse tanto a

actuaciones aisladas como integradas, siempre que las parcelas edificables
presenten un excedente de aprovechamiento y sea insuficiente, para su
compensacin, la mera cesin de los terrenos contiguos y necesarios para
urbanizarlas.

El aprovechamiento puede transferirse desde terrenos ubicados en

cualquier localizacin geogrfica y cualquiera que sea su destino
urbanstico, pero la superficie a ceder o el aprovechamiento a compensar
debe ser mayor o menor en funcin de la aplicacin de los coeficientes
correctores correspondientes a ambos suelos, determinados de acuerdo con
lo que establece el artculo 74.1 de la LOTUP.
Dicha equivalencia se verificar conforme a las normas de valoracin de la
legislacin estatal aplicable y, siendo una cesin gratuita, se tendrn en
cuenta, entre dichas normas, las aplicables a la reparcelacin.

La transferencia voluntaria de aprovechamiento debe ser aprobada por el

ayuntamiento, a propuesta suscrita por los interesados y formalizada en
escritura pblica, con planos adjuntos expresivos de la localizacin y
dimensiones de las fincas implicadas. Slo en actuaciones integradas es
tambin admisible que la reparcelacin discontinua tenga carcter forzoso,
en cuyo caso se tramitar conforme a la seccin siguiente. Su finalidad
ser la de cumplir las cesiones externas que, en su caso, correspondan a
dichas actuaciones por previsin de la ordenacin estructural.

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La transferencia, as como la incorporacin de terrenos al dominio pblico

o patrimonio municipal de suelo que conlleve, debe hacerse constar en el
registro de la propiedad.