Valoracin aseguradora de bienes

Antes de iniciar este tema, conlo

base general, se debe reflexionar
sobre la pregunta siguiente: i,para
qu valorar'! La respuesta, en estc
caso concreto, tratndose del mundo
del seguro. es valorar para
indemnilar e l deterioro sufrido por
e l bien afectado a consecuencia de
un siniestro. Con ello, se eliminan
todos los dems casos de
valoraciones diferentes que por estar
referidos a otras necesidades tienen
distinta finalidad (Inventario,
Liquidacin, etc.).
Dependiendo de las caracteristicas
del bien afectado, se aplicarn
procesos distintos, aun cuando C I
criterio general sea el mismo, es
decir, lograr una compensacin por
la plrdidu real sufrida.
1 Concepto y definiciones
En general, o tasacin o vaiorocin de bienes
son necesarios en cuolquier tipo de actividad o
nivel porticulor, empresarial y de la administracin
pblico. puesto que estn presentes en multitud
de operaciones como,
- Lo compra-venta de inmuebles determi-
nando ei precio de lo transaccin o asesorando
ai vendedor o comprador en relacin con el mon-
tonte adecuado de la venta,
- Lo finonciacin y el crdito, estableciendo
ei valor de seguridad de un inmueble o efectos
hipotecarios o sugiriendo ios lneas de actuacin
con un inversor, paro la odquisicin de crditos
hipotecarios. etc.
- El seguro, a travs de lo evoluocin de 13s
prdidas producidas en siniestros y estimacin de
los volores predeterminados o voiorociones previas
a los contrataciones de plizas.
- Lo plonificocin urbanstica. sealando lo
evaluacin de los efectos que una determinada
poltico de ordenacin dei suelo puede tener en
el mercado inmobiliario, o contribuyendo o la
construccin de modelos de utiiizacin urbana
de coro o la planificacin.
- La fiscalidad. en la determinacin del valor
de inmueble5 o efectos de la contribucin territorial
urbana, los impuestos del patrimonio, los transmi-
siones. derechos reales y demos ciases de tributos.
- Ei valor estimado de liquidacin de uno pro-
piedad. con lo determinacin del inmoviiizodo
de uno empresa. sus stocks y dems circuiiit:sri
cios susceptibles de valoracin,
1 Clases de valor
Generalmente, los conceptos de valor empeo-
dos son los que o continuacin se serioan y en
definitivo, todos las definiciones que se hacen
sobre el valor son variantes de stos.
As. en una tasacin previo. hay que establecer
la clase de valor y los parometros para los que es
vlido el mismo. A efectos prcticos. los tipos de
valor fundamentales son,
- Valor de Mercado. ~- ~ Es el valor de compro-
venta entre un comprador y un vendedor. que
actan libremente. y en ningn caso bajo presin
indebida. con pleno conocimiento ambos de to-
dos los actos pertinentes y necesarios.
- Valor en renta o valor de explotacin Es el
valor que resulta para la propiedad de capitalizar
el beneficio neto que la misma produce o podra
producir. Ms que un tipo de valor. es un sistema
de clculo que corresponde al valor presente de
los beneficios futuros esperados. especialmente
de un inmueble Con el fin de determinar el be-
neficio. se lleva a cabo una investigacin del mer
cado de la propiedad en la zona y de lo expota-
cin. de negocios existentes.
- Valor de reposicin. Es el coste de reemplazar
lo propiedad por otra de similares caractersticos
y utilidad econmica, descontando, si es pert-
nente. aquellos factores que afectan a su valor,
tales como el deterioro por causas fsicos. a ob-
solescencia funcional y econmica, a lo que se
aade, si ha lugar. e valor del terreno Se obtiene
del valor a nuevo, deducida la depreciacin pen-
diente.
v c i i o r d e e p o s 4 < . o i i a g . Es el coste de
reemplazar e bien por otro de similares caracte-
rstcas y utilidad ecorioniico. que exista en el mer-
cado libre. sin ningori tipo de depreciacin por
aso LJ ot>soIescencin
La filosofa de a tasacin. de cara o mundo
de seguro. tiene como principio, que o valoracin
se hoga pora e mayor y mejor uso posibie y re-
quiere que sea
- Fisicamente posible
- Legalmente permisible
- Financieromente realizable
- Con productividac moximo para ese bien
E empleo de mtodo analitico consiste en o
comprobacin. rnedcion y calculo del presupues-
to desglosado de todos las unidades. pudindose
efectuar correccin correspondiente o lo depre-
ciacin unidad a unidad. aunque simplificado-
mente se empleo o depreciacin medio Este
mtodo es utilizado pora e clculo del valor de
reposicin
Por otra parte. el mtodo de comparacin se-
gn mercado o mtodo sinttico consiste en a s ~ -
nor un valor a un bien a tasar. en relacin con el
valor conocido de otro bien de coroctersticas
anlogas de reciente transaccin Esta tcnica
permite. por ejemplo, lo valoracin de solares va-
cantes. as como de nmuebles edificados,
1 Tipos de depreciacibn
- -
- Valor prximo legal. Mximo voior por e que
se podr vender un bien por la legislacin vigente. Todos los bienes tienen uno determinada vida
ste es el caso de los viviendas de proteccin til que depende de mitiplesfoctores, tales como
oficial. e uso que se hace del bien. grado de perfeccin.
calidad. etc. La depreciacin se basa en una pre-
diccin de lo vida probable; es decir. constituye
una medido del desgoste o deterioro fsico o fun-
cional. En estos condiciones, qu sucede si se
reocondiciona un bien total o parcialmente'' Cn
estos casos. un reocondicionamiento general pro-
voca una realidad un incremento en lo vida til
As, por ejemplo, si un bien tiene una vida tii de
20 aos y. a los 10 aos de edad, se efecta un
reacondicionamiento totai. que se supone que
incrementa su vida en 5 aos, la vida remanente
aumento de 10 a 15 aios, habindose alargado
la vida til a 25 anos
Esto situacin puede presentarse en determi-
nados casos. incluso de forma peridico. aumen-
tando siempre ia vida tii y. por supuesto. la re-
manente del bieri en cuestin.
Existen tres tipos de depreciocin:
- Depreciocin&cg Se puede considerar que
es debida al deterioro fsico, antigedad. uso del
bien y estado de conservacin del mismo As.
puede ser curable o incurable.
- Depreciacin funcional: igualmente puede
ser subsanable o no, y viene determinada por las
singularidades o deficiencias en el diseo de un
objeto o en la obsolescencia de uso de uno rn-
quina particular. A veces, tiene una relacin di-
recto con la antigedad del mismo. de forma
de ruidri ,~'u ',os r>otiirx ir; el<. ) iyuolrrii~i - i i i ~
de ser rirrlrjle (1 i ~i ci i rabi e segur) sean c.< >li(irn~
comente rcriiobies 0 no las obras de rer7,0(iela
cin necesoras. o f i r i de ajustar a estruc!.irii del
edificio o os necesidades del mercado i ei truns~
formaclon cn oficncIs di: as vviendas dt .I ed~+
ficio situado cerca d e centro de negocios de a
ciudad)
En cualquiera de os tres tipos de depre(:acon
anteriores es relevante determinar el yo ~eferido
carcter o iio de deterioro y obsolescenc~o
Comparacin entre valor
asegurable y contable
El valor contable tiene esto expresiori
Vc Va A
Vc valor contable
Va - valor de odquisicion
A - amortiracion
Mientras que e valor de seguro se expreso
Vs Vn D
que lo que antes era usual ha podido pasar de
vs - valor ae seguro
moda. En otras ocosiones y cuando se trato de
Vn - valor de reposicin en nuevo erl el mo-
edificios. stos pueden quedar funcionalmente
mento del siniestro.
obsoletos o causa de dimensiones excesivos. al-
D - depreciociri tcnica por uso. funcional y
turas libres muy grandes, pasillos largos. habita- . .
economico
ciones sin ventilacin. ausencia de bao. falta
de agua caliente. etc.
- Depreciacin econmica: Consiste eri la mer-
ma de rentabilidad de un inmueble, en virtud de
causas de carcter econmico extrnsecas o la
situacin fsica del edificio. As, existen empresas
i
que, debido a lo expansin de ias ciudades. han
I
podido quedor infroutiiizadas, por lo que sus edi-
!
ficios, al encontrarse en el centro de ellos. no se
utilizan con el mejor y ms intensivo uso posible
(ej.. se hace inaccesible por ias dimensiones de
las colies y pecuiiaridades de cables. limitacin
De estos dos frmuias distintas difcilmente se
pueden derivar resultodos iguales. pues el valor
de adquisicin o de coste histrico no coincidir.
normalmente. con el de reposicin en el momento
del siniestro.
Los trminos depreciacion y omortizocin son
similares. pero no idnticos. correspondiendo al
segundo lo expresin contable de lo deprecia-
cin
En este sentido. la omortizacin prescinde del
valor residuo1 y lo depreciocin, generalmente.
no. La amortizacin no considera. normalmente.
el estado de conservacin y mantenimiento
La amortizacin suele ser iineol y se efectua
aunque el bien est obsoleto o seo improducti
1 Sisternitica de valoracibn
vo. al contrario que lo depreciacin. que es pun
tual.
Los coeficientes que se aplican. en la reguari-
zacin de balances. a los activos compensan en
alguna medida as desviaciones anteriores. Fre~
cuentemente, en los balances. figuran los oct~vos.
decididas las amortizaciones acumuladas.
Enel mercado europeo y americano concurren
similares circunstancias. Por ejemplo, en los Esta-
dos Unidos, ia pliza estndar establece que <<e
asegurado est cubierto por el valor actuol total
de todos sus bienes asegurados. sin exceder el
coste de reposicin o sustitucin de dichos bienes
por otros de anlogo noturaieza y calidad, du-
rante un perodo razonable de tiempo despus
del siniestro>).
Respecto a Espaa, en as Condiciones Gene-
rales normales del seguro de incendios existen
referencias concretas a los valores y criterios de
cobertura:
- Suma asegurada: ...salvo pacto en controrio,
corresponder o valor real de los objetos asegu-
rados en el momento anterior a la ocurrencia>,
- La cobertura incluye la totalidad de los gos-
tos de salvamento (sin depreciaciones).
- .El asegurador indemnizar los daos y pr-
didas materiales causados en los bienes asegu-
rados ... >>
- <<Incumbe el asegurado la prueba de lo pre-
existencia de los objetos.,>
- Se excluyen de la cobertura: <<metales pre-
ciosos, valores, dcimos de lotera. efectos tim-
brados, colecciones, aparatos de visin y sonido.
moldes, matrices, motores elctricos ... n
- <<La suma asegurada representa el lmite m-
ximo de la indemnizacintb
- <<El seguro no puede ser objeto de enriqueci-
miento injusto para el asegurado. Para a deter-
minacin del dao se atender al valor del inters
asegurado en el momento anterior a la realizacin
del siniestro.,)
Edificios
Aunque el valor de u propiedad urbana se iden-
tifica como la suma del correspondiente a la edi-
ficacin y a suelo (VI - Vc i~ Vs), es obvio que.
en este caso. se prescinde del ltimo, siendo ne-
cesario efectuar ios siguientes pasos:
- Efectuar mediciones
- Definir las caracteristicos constructivos y los
calidades
- Identificar as instalaciones incluidos y ex-
cluidos (por ejemplo. instaiacin elctrica de
alumbrado y fuerza)
- Establecer el volor de nuevo.
- Determinar su edad actual. vida til y grado
de mantenimiento.
- Considerar tablos o ndices de depreciacin
existiendo:
b Tabias de depreciacin estructural.
b Tabla de vida til o econmica.
b Formulacin del Ministerio de Economa y Ha
ciendo.
b Depreciocin ogaritmica.
b Depreciocin pcirciblica simple.
b Depreciaciones puntuales.
Bienes ~ ~~~ Muebles e inmuebles
- Definir o marca. modelo y fabricante, asi
como los datos ms relevantes de su capacidad.
coracteristicos y elementos auxiliares de trabajo.
- Fijar e valor actual de nuevo.
- Determinar su edad actual, vida til y estado
de mantenimiento.
- identificar fenmenos de obsoiescencia.
- Considerar tablas o criterios de depreciacin
aplicado
b Coeficientes de amortizacin.
b Vida til de a maquinaria de construccin y
obras pblicas
b Vida til del ajuar domstico y mobiliario in-
dustrial
b Vida til de ios instalaciones.
b Vida tii de la maquinaria y equipos genera-
les.
1 Metodologa de valoracien
Edificios
Engeneral. puede decirse que la reconstruccin
debe englobar los costes de adecuacin del solar.
de construccin propiamente dichos y los indi-
rectos (honorarios tcnicos, licencias, etc.).
Para efectuar una valoracin, lo primero que
hay que hacer es efectuar mediciones de a su-
perficie construida, entendindose por superficie
construida la deiimitada por las lneas exteriores
de cada una de las plantas que tenga un uso
posible.
Los balcones o terrazas y las superficies cubiertas
no cerradas (porches o plantas difanas) se con-
tabilizarn por el 50 por 100 de la superficie Acto
seguido se definirn las caractersticas construc-
tivas. Hay que considerar que en una misma edi-
ficacin pueden existir partes bien diferenciados,
por lo que. en el clculo. se tendrn en cuenta
los resultados de multiplicar la superficie cons-
truida de cada uso por los castos de m2obtenidos
para cada uno de eiios, anotando las posibles
mejoras referentes a instalaciones en concreto. si
hubiere.
Existen varios grupos can relacin al tipo de edi-
Una ver uue se cornocc o superticle t ot ~i ::ns
truido y ei tipo de construccion. se establecera el
valor de nueva construccin por cualquiera de
los procedimientos citados
Posteriormente. se determinar su edad actuai
y grado de montenimento
Conocidos estos datos. se observarn los ndices
de deprecacin. significando que se valora todo
en su conjunto: es decir. en ei mundo del seguro.
e valor indemnizable poro ios edificios. corres-
pondientes o valor total de construccin en ei
momento del siniestro. descontando a depreca-
cin correspondiente por la vida til ya consumida
y. por supuesto, no considerando ei valor de solar
Para os edificios no destinados a viviendas se
expresan o continuacin, slo o ttulo referencio,
los precios promedios correspondientes a naves
industriales.
Naves industriales (Pts./m,. ao 1994)
Construccin econmica
Prximo a 25.000 Pts./m,.
Construccin media:
Prximo a 30.000 Pts./m..
Construccin alta.
Prximo o 35 000 Ptslm,.
Dichos precios deben considerorse como valores
indicativos. siendo necesario. en a prctico, con-
sultar los precios de construccin en la zona. acu-
diendo a propietarios. promotores o constructores.
ficacin. usa a que se destina y calidad de la
Cl cul o Valor Real de daos o de preexisten-
construccin.
cia en edificios
Con arreglo o estos criterios. conviene dividir
los edificios de viviendas en cuatro grupos princi-
Los valores obtenidos. segn las frmulas y los
~ai es.
datos suministrados en las tablas correspondien-
tes. deben tomarse como simple referencia u orien-
Edificios destinados a viviendas
tacin Para conocer los valores exactos se ocu
dir o los expertos en construccin
(precios orientativos aiio 1994: Pts./m2):
Calidad const. baja: 45.000 Pts./m2 Vr - Vn (1 - D)
Calidad const. media: 60.000 Pts./m2 Vr = Valor Real (Pts)
Calidad const. alta: 80.000 Pts /m2 Vn = Valor nueva construccin (Pts.)
Calidad const. lujo Superior a 80.000 Pts /m2 D = Depreciacin (%) segn Tablas,
Cuando se trata de industrias especificr~s se
puede determinar la depreciacin a partir <ic. o
siguiente frmula. con ayuda de los datos de r a ~
ferencia proporcionodos en la tabla que. mas da-
ante, relacionamos
D (depreciacin) d Vc.
Vn Vres
d - - -
vu
d - Porcentaje promedio anual de deprecia^
cin,
Vc - Vida consumida (aos).
Vu -Vida utii promedio (aos)
Vres =Valor residual (%),
De acuerdo con lo anterior. y a modo de ejem-
plo, se indica un supuesto de valoracin de edi-
ficios conforme a distintos mtodos de calculo.
Supuesto de valoracin de edificios
Edificio de viviendas de 5 plantas con as co-
ractersticas siguientes
- 1,000 m2 de construccin total.
- Construccin siida de hormign armado.
- Antigedad 20 oos.
- Regular estado de conservacin.
- Calidad tipo medio (60.000 Pts./m2)
1 .") Calculo:
V. Real = Vn(1 - D)
Depreciacin anuai 0.93 segun tabla anterior,
Vn = 60.000 Pts./m7 1.000 m2 = 60000 000 Pts
' , , ?, 20 sil\) ~ , <, 5
J Qf?a 50 000 (101 1'1; - 0.814 - 48840.000 Pts
Calculo grfico Ir a depreciacin.
Para proceder de osir2 tormo se suele represen-
i r i r sobre unos ejes (?e coordenadas en e eje
dertca (ordenadas,. os valores del edificio en %
Pts (Vn. Vr. Vres). y. en o eje horizontal (abcisos).
os puntos correspondientes a los aos. como se
representa en a figura 1 En ese sentido, el punto
A (Vn. O) debe representar e valor de nueva cons-
truccin que corresponde o una vida consumido
nulo y e punto B (Vres. Vu) represento el Valor
residuai y a vida til Uniendo estos puntos se
obtiene la recta de depreciacin, y ya slo habr
que indicar. en obcisas, e Valor Vc (vida consu-
mida) y trazar una recta horizontal hasta que cor-
te al eje de ordenadas para obtener el valor bus-
cado Vr (valor real)
2 ) Calculo
Siguiendo el proceso onterormente comentodo.
paro cocuar el valor real de un edificio a los 20
aos de vida (Vn - 100 por 100: Vres = 30 por 100:
Vu - 75 aos). se obtiene. grficamente. el vo-
or real. en nuestro coso. aproximadamente
48 000.000 Pts.
% PTS.
Vc v4
vn = Volor en nuevo
vr = Velor mi. Vohx oseaufoble
Vmr =Valor ms~dual
Formulacin de Ministerio de Haciendo por
antigedad
Este Ministerio se inclin. igualmente. por esta-
blecer el coeficiente de depreciacin por edad
como una funcin logartmica, entendiendo que
Vres
un inmueble se deprecia rpidamente desde que
de la vida del inmueble.
Esta idea intenta recoger los tres conceptos de
depreciacin (es decir, por desgaste, econmico
y funcional).
Depreciacin logartmica.
Tambin han sido empleadas, con dudoso xito.
expresiones logartmicas como la funcin siguien-
te, representada en e grfico 2.
(10 edad real)
Deprec. - 100 iog.
longevidad normar
Amortizacin parablica simple.
Es frecuente considerar que la vejez o vetustez
(prescindiendo de la depreciacin instantnea)
es menos marcada durante los primeros aos in-
mediatos a la terminacin de la construccin: en
ese sentido es aconsejable una depreciacn de-
terminada por lo funcin siguiente. esquemati-
rada en la figura 3
Amortizacon
Considerando a edad rnaxima previsible de
100 anos. antes ilarnada longevidad norma; o me-
dia determinado edificio. puede obtenersc: a es-
calo siguiente
AMORTIACON A( LJMLJLAUA SEGUN [ L A L
10 anos
20 anos
30 aos
40 aos
50 anos
60 aos
70 aos
80 aos
90 aos
100 aos
" por 100
.3 [>or 100
'? r>or 100
n b i1or 100
25 uor 100
36 r>or 100
49 por 100
64 por 100
81 por 100
100 uor 100
Los resultados de a amortizacin parablica
simple son iguales o llamado ,<sistema de omor-
tizacin proporciona o lo serie de nmeros natu-
roles., en e que la cuota de amortizacin. en el
ao x, es igual al valor a amortizor por la froccin
Siendo a longevidad normal previsto
DEPRECIACIN PORANTIGUEDAD ENCONSTRUCCIN
La amortizacin acumulada en el ao x (edad
del edificio) se obtiene apiicando la siguiente
expresin:
El desalojo provisional como medidos a adoptar.
respecto a la habitabiidad del inmueble. no l e-
varn implcitas. por s solas. la declaracin de
ruina. aunque pueden representar potencialmen-
te un argumento importante a tener en cuenta
E valor actual del edificio (V. Real) se puede
obtener. adems de los mtodos ya expuestos.
por aplicaciones de a siguiente frmula:
Vn =el valor de reposicin. que se calculara
segn los mdulos del Colegio Oficial de Arqui-
tectos.
Ce = Coeficiente de depreciacin por edod.
que se calcular con arreglo a la siguiente fr.
mula:
C e = 1 0 , 2 5 ( l o g x 1 ) 1
x = el nmero de aos. que no podr ser inferior
a 10 ni superior a 300.
Cu = Coeficiente de depreciacin por uso. que
se determinar teniendo en cuenta el estado de
conservacin del edificio en relacin con su cai -
:1<1<i corlstrucliva. iii<>, ir>se sus lmites entre 1 y
0.55
I os bienes catalogacios conforme a lo dispuesto
en ei articulo 25 de la Ley del Suelo, os declarados
Monumento Histrico-Artistcos o os que puedan
alcanzar esta declaracin no se depreciarn ni
por edod ni por uso
3 ) Calculo del ejemplo analizado
V. Real - Vn Ce Cu
Cu (Coeficiente depreciacin por uso) - 0.80.
Ce (Coeficiente depreciacin por edod) -
0.977
V I? 60 O00 000 O 977 O 80 - 46 896 O00 Pts
Es normal que al valorar con distintos mtodos
se obtengan cifras diferentes. lo que permite. en
ocasiones. utilizar razonoblemente el promedio
resultante. En nuestro caso. lo medio aritmtica
serio de 47868 000 Pts.
Declorocion de ruina
La declaracin del estado ruinoso de ios edifi-
cios proceder en los siguientes supuestos,
o) Dao no reporable tcnicamente por los me-
dios normales.
b) Coste de reparacin superior al 50 por 100
del valor actual del edificio o plantas afectadas.
c) Circunstancias urbansticas que aconsejasen
la demolicin.
Se considera dao no reparable tcnicamente
por os medios normales, aquel cuya reparacin
implique una reconstruccin de elementos estruc-
turalesen extensin superior a 113 de la totalidad
de los mismos. Son elementos estructurales los que
tienen una misin importante y resistente recono-
cida. coma tal, en el clculo estructural.
Paro la obtencin del lmite antes establecido.
se seguir el siguiente procedimiento,
- Se establecer uno relacin pormenorizada
de los elementos estructuroles. que se cuantificar
en las unidades mtricas habituaies. calculndose
su proporcionolidad en relacin al conjunto de
los elementos estructurales en forma de tantos
por ciento.
- Asimismo. en forma porcentual, se fijar. para
cada uno de ios elementos, la proporcin que
deba ser reconstruida.
- La suma de porcentajes multiplicados por
los obtenidos en el primer apartado dar a ex-
tensin de los daos respecto de la totalidad.
El desaiojo provisional como medidas a adoptar.
respecto a la habitabilidad dei inmueble. no Ile-
varn implcitas, por s solas. la declaracin de
ruina, aunque pueden representar potencialmen-
te un argumento importante a tener en cuento.
Valoracin en el coso de Siniestros Parciales
En los edificios se efectuar un recuento de los
elementos de construccin y de las instalaciones
fijas que han sido afectadas. estableciendo una
medicin precisa de la cantidad daada, con
indicacin de lo gravedad del dao.
La obras de reparacin son aquellas que repo-
nen el edificio a sus condiciones preexistentes de
seguridad y salubridad.
Seguidamente se proceder a la valoracin de
los daos. Un tasador experto podr valorar perso-
nalmente la mayor parte de las partidas, utilizando
su experiencia. catlogos de precios. listas o ba-
remos de precios. o bien mediante consultas a
casas especializadas. De no poseer una total se-
guridad en la determinacin del alcance de os
daos y valoraciones a calcular, es preferible acu-
dir a especialistas en cada tema cuestionado para
solicitar un veredicto sobre el alcance de los daos
y un presupuesto de reposicin o reparacin
As, es frecuente solicitar la intervencin de em-
presas de ingeniera. constructores, electricistas.
talleres de reparacin o asistencia tcnico. Con
posterioridad, si lo presupuestado es aceptado,
estos agentes se harn cargo de los trabajos ne-
cesarios.
En algunos casos es conveniente solicitar un
mismo presupuesto a varias empresas para poder
comparar que la calidod y precio ofrecen los me-
jores condiciones.
Hay aue Wier en cuenta aiie los presi~[.~icslos
que se oferteri sueien ser elevados en gertercii. y
habr que ajustarlos a os precios reales oe rrier
codo. bajando e importe de los mismos. lo cual.
generalmente. har desconfiar o asegurado, que
no suele ser un experto en estos temas. haciendo
que se dificulte e ajuste del siniestro Por ello. y
siempre que sea posible. debe ser e perito quien
realce directamente la estimocon del dao
DEPRECIACIONES PUNTUALES DE ELEMENTOS DE UN
EDIFICO
1 Elementos de deprecacion ropida
(Pintura. empapelado. moquetas. parquet. sue-
los de modero. ol i c~tado. etc
Deprec Deprec Vres
anuo rnx ( %)
-~
Vivienda. similores 10 80 20
Indust.. comercios 15 80 20
2. Elementos de depreciocon medio
Elementos de instalaciones (carpintera. insta-
laciones de agua, electricidad. calefaccin. cu-
biertas, et c),
Deprec Deprec Vres.
anual rnx. (%)
Vivienda. similares 3-4 80 20
Indust. comercios 4-5 80 20
3. Elementos de depreciacin lenta
Elementos de obra gruesa (cimentacin, estruc-
tura, paramentos. solera. etc.):
Deprec. Deprec Vres.
anual rnx. (%)
Vivienda. sirniiares:
Hormign 0.8 75 25
Metlica 0.7 70 30
lndustriai
Hormign 0.8 75 25
Metlica 0.9 70 30
4 Depreciacin promedio
Cuando se hayon afectado todos os grupos
anteriores se pueden aplicar giobolmente
Deprec. Deprec Vres
anual mx. (%)--
Vivienda. similares:
Hormign 1 .O 75 25
Metlica 1.25 75 25
industriai.
Hormign
Metlica
La vida til para edificios que tienen un monte-
nimiento y conservacin normal se estima en 75
aos, siempre y cuando stos conserven uno fun-
cionalidad. considerndose un valor residual pr-
ximo al 25 por 100 del valor en nuevo en io fecha
de valoracin.
Respecto a los edificios es importante tener en
cuenta la diferencia entre los elementos comunes
y los privativos. As, son eiementos comunes e suelo.
~- ~~I I TI HI I / P, a vida u t cr ,)oras defuncionomien-
to Er j U tabia 7 se fac~iitcin. orientativamente. lo
uida utii de algunas maquinos
Apisonadora estat~ca
Auto-hosmigonera
Barredara
Bomba para horrnigonat
Camian basculante
Camrn hormigonera
Cornpre.esor fije
Cr~ba vibrrrtoria
os cimientos, las paredes maestras. las medioneras
y divisorias y toda la obra gruesa que constituye lo
estructura del edificio, los patios de luces y los cu-
biertas; las conducciones y acometidas generales
de agua. electricidad y pararrayos; la canaiizacin
general de aguas pluviaies y residuaies: los oscen-
sores con su maquinaria y accesorios; las escaleras.
ei portal. pasillos. rellanos y vas de trnsito interior
del inmueble en todo su estructura y decoracin.
las fachadas interiores y exteriores, incluso su de-
coracin y pintura de baicones y ventanas y. en
general. todo cuantoexista en el inmueble o se ins-
tale posteriormente para uso de todos sus habi-
tantes.
MAQUINARIA
Para la determinacin del valor de uno mqui-
na. independientemente del tiempo transcurrido,
hay que tener en cuento el nmero de horas tro-
bajadas y en qu6 condiciones se ha realizado
dicho trabajo. ya que es fundamental el posible
desgaste sufrido. Los fabricantes expresan. nor-
-
N Valores residuales
a mercgdo de moqunaria usada o . ? o cl
mismo usuorlo procede a su trarisforn;~~: re
modelacon o reconslrucciori
Tambin. riorrnairnente, si el obieto osi.2 nosi
comente completo. ste tiene un nvolor trlrriinai~~
como desguace. de valor oe venta. algc ,*iayor
que e obtenido como chatarra
El <<valor residual>> podr determinarse. rr; ultima
instancia. por e peso de o mquina eri ptslkg
de chatarra y el .orden de clase)> permitir0 rnatizai
diferencias entre kg de ,<chatarra pesada>> v .,cha-
tarra fina>) con as correspondientes diferencias
en precio que. obviomente. iriueden representar
cuantas notables
Con el presente estudio se pretende aportar os
fundamentos bsicos de los mtodos v circuns-
tancias que afectan a a determinacin de valo-
res en algunos bienes. dejando para estudios ms
profundos aquellos otros que por sus peculiares
caractersticos aconsejan un tratamiento espe-
AI llegar al final de la vida tcnica o de ,,tiliza
cfico (joyas. arte. alimentacin. etc ), pensando
cin de las mquinas se configuran los .valores
siempre que. ante cualquier dificultad en este
de recuperacinx y/o los *valores residuales,>.
sentido. uno buena dosis de realismo. asesora-
El <,valor de recuperacin. seconsidera cuando,
miento V sentido comn puede facilitar una pru-
al final de su vida en uso, las mquinas pasan
dente solucin a los problemas.