FORMULAS PARA CLCULO DE UN CREDITO HIPOTECARIO

PRODUCTO: CAJA CASA

CONCEPTOS
Crdito de Caja Casa.- Es para todas aquellas personas naturales dependientes e
independientes que cuenten con capacidad de pago, buenas referencias, cuente con
solvencia moral y econmica y aquellas que no cumplan con los requisitos para el
otorgamiento a travs del Fondo Mi vivienda u otra modalidad de financiamiento
hipotecario.
Destino del crdito.- Para ampliacin, culminacin, acabados, mejoramiento y
remodelacin de vivienda. Monto de 40,000 a 180,000; plazo mximo de 120 meses.
Capital: Es el valor monetario de importe del prstamo o la cantidad financiada.
Inters: Es el alquiler o rdito que se recibe o se paga por el uso de un dinero o especie
valorada en calidad de prstamo.
Tasa de Inters: Es la valorizacin del precio del dinero, segn los periodos de tiempo
estipulados en una transaccin comercial.( desde 11.48% a 12.55 % TEA)
Tiempo: Es el lapso de periodo establecido en una transaccin comercial, generalmente
se toma como unidad el ao (360 das)
Tasa de Costo Efectivo Anual: Es aquella tasa de inters que determina el costo real del
crdito en el cual se incluye todos los costos y gastos que la operacin genera.
Lo crditos hipotecarios se cancelan mediante el pago de cuotas peridicas y constantes,
dichas cuotas estn compuestas por la amortizacin, los intereses, el seguro de
desgravamen, el seguro multiriesgo.
El costo mnimo del seguro multiriesgo es de US 7.09 su equivalente en moneda
nacional.

FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO VERSION 01-2013

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EJEMPLO
Un Cliente solicita un Crdito Caja Casa por el monto de S/ 180,000.00 nuevos
soles a una tasa de inters anual de 16.77% a un plazo de 10 aos. El prestatario
pagara 0.0245% por seguro de desgravamen, por ser aplicable a 1 titular
Cunto es la cuota a pagar?
Cul es la tasa de inters mensual?
Cunto es lo que va pagar con periodo de gracia de 30 das?
Monto de la vivienda
Plazo

: 180,000
: 120 meses

1.-Frmula para calcular la tasa de inters efectiva mensual:

1/n
TEM = ((1+i)

-1 )

x 100

Donde:
i = Tasa de Inters
n = Plazo
1/12
TEM = (( 1 + 0.1677
- 1) x 100
1/12
TEM = (1.1677)
- 1) x 100
TEM = (1.013003486 - 1) x 100
TEM =

1.3%

2.-Frmula para calcular la cuota fija mensual:

C=

n
(1+i) x i
--------------------n
(1+i) - 1

FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO VERSION 01-2013

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Donde:
i = Tasa de inters
K = Capital o Monto del Prstamo
n = Plazo
C = Cuota
120
( 1 + 1.3%)
x 1.3%
C = 180,000 x ---------------------------------120
( 1 +1.3%)
- 1

120
(1.013) x 0.013
C = 180,000 x ---------------------------------120
(1.013)
- 1

0.06124586822
C = 180,000 x ------------------------0.167651776
C = 2,970.52 Nuevos Soles

3.-Frmula para calcular los intereses de la cuota:

Calculo de inters del primer mes

FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO VERSION 01-2013

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Im = SC X TEM/100

Donde :
Im
TEM
SC

= inters mensual de cada cuota

= Tasa efectiva mensual
= saldo capital, que corresponde al capital adeudo a la fecha

Im = 180,000 x 1.3%
Im = 180,000 x 0.013
Im = 2,340
El pago de intereses del primer mes ser 2,340 nuevos soles

4.- calculo de capital de la cuota ( Amortizacion)

Am = R- Im
Donde :
Am
R
Im

= amortizacin
= cuota mensual
= inters mensual

Para el clculo de la amortizacin, se efecta una resta, el inters se le resta a la

cuota fija.
Am = 2,970.52 2,340
Am = 630.52
La amortizacin del capital del primer ser 630.52 nuevos soles.
5.-Frmula para calcular el saldo capital del prstamo:
Para el clculo del saldo se efecta una resta. A la deuda inicial (prstamo) se le
resta la amortizacin mensual y se obtiene un nuevo saldo.

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SC = SCA Am
Donde:
SC
: saldo nuevo capital
SCA : saldo de capital anterior
Am
: amortizacin mensual

Caso: Primer mes

SC = 180,000 630.52
SC = 179,369.48
Se contina para los prximos meses de igual forma.
6.-Calculo del seguro de desgravamen individual directo :
Cs = Sc x ( (TCs) + ( Ge x Cs)
Donde :
Cs : Costo del seguro
TCs : Tasa de costo de seguro
Sc : saldo capital
Ge : gasto de emisin
Cs = 180,000 x ((0.0206/100) + (0.03 x 0.0206/100))
Cs = 180,000 x ((0.00020) + (0.03 x 0.00020))
Cs = 38.19
7.- Frmula para calcular el seguro multiriesgo
CSM = VCB x (( TS X (1+GE )) X (1+IGV))
Donde :
CSM : Costo de seguro multiriesgo
VCB : valor de construccin del bien
TS : Tasa costo
GE : gastos de emisin
IGV : impuesto general a las ventas
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Ejemplo :
CSM : ?
VCB : 37,000
TS : 0.2075 X mil
GE : 3%
IGV : 18 %
CSM = 37,000 X ((0.2075/1000 X (1+0.03) X (1 + 0.18))
CSM = 37,000 X (( 0.0002075 X 1.03) X 1.18)
CSM = 9.33
8.- Calculo de la cuota Total a pagar:
CTP = amortizacin del mes + inters del mes + seguro de desgravamen + seguro
Multiriesgo
CTP = 630.52 + 2,340 + 38.19 + 9.33
CTP = 3,018.04 nuevos soles
9.- Frmula para calcular los intereses por periodo de gracia:
n
I = K x (( 1 + i )

- 1)

Donde:
I = Monto de inters
i = Tasa de inters
K = Capital o Monto del Prstamo
n = Plazo
Si el cliente solicita un periodo de gracia de 30 das (un mes). Cunto sera el inters a
pagar?
1
I = 180,000 x ((1 + 1.3% ) - 1)
1
I = 180,000 x ((1.013) - 1)
I = 180,000 x ( 0.013 )
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I = 2,340.00
El importe a pagar por 30 das de gracia es 2,340.00 que ser distribuido en todas las
cuotas, 2,340/120 cuotas, resultando 19.50 el cual ser sumado a la cuota.
10.- Simulacin de cronograma de pagos :
Monto del prstamo
TEA
TEM
TCEA
Moneda
Numero de cuotas

: 180,0000
: 16.77 %
: 1.3%
: 17.32 %
: soles
: 120 cuotas

CRONOGRAMA DE PAGOS
Fecha Pago
Monto del Desembolso
TEA
TEM
Plazo
Inters a devolver

Saldo Capital Amortizacin

180,000
16.77%
1.30%
120 cuotas
176,462.44

Inters

Desgravamen

Multiriesgo

0.000206

0.000252

Cuota Final

N
180,000.00
1 179,369.48

630.52

2340.00

38.19

9.33

3018.04

2 178,730.76

638.72

2331.80

38.06

9.33

3018.04

3 178,083.74

647.02

2323.50

37.92

9.33

3018.04

4 177,428.31

655.43

2315.09

37.79

9.33

3018.04

5 176,764.36

663.95

2306.57

37.65

9.33

3018.04

FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO VERSION 01-2013

Pgina 7

6 176,091.77

672.58

2297.94

37.51

9.33

3018.04

7 175,410.45

681.33

2289.19

37.36

9.33

3018.04

8 174,720.26

690.18

2280.34

37.22

9.33

3018.04

9 174,021.11

699.16

2271.36

37.07

9.33

3018.04

10 173,312.86

708.25

2262.27

36.92

9.33

3018.04

11 172,595.41

717.45

2253.07

36.77

9.33

3018.04

12 171,868.63

726.78

2243.74

36.62

9.33

3018.04

13 171,132.40

736.23

2234.29

36.47

9.33

3018.04

14 170,386.60

745.80

2224.72

36.31

9.33

3018.04

15 169,631.11

755.49

2215.03

36.15

9.33

3018.04

16 168,865.79

765.32

2205.20

35.99

9.33

3018.04

17 168,090.52

775.27

2195.26

35.83

9.33

3018.04

18 167,305.18

785.34

2185.18

35.67

9.33

3018.04

19 166,509.63

795.55

2174.97

35.50

9.33

3018.04

20 165,703.73

805.90

2164.63

35.33

9.33

3018.04

21 164,887.36

816.37

2154.15

35.16

9.33

3018.04

22 164,060.38

826.98

2143.54

34.99

9.33

3018.04

23 163,222.64

837.74

2132.78

34.81

9.33

3018.04

24 162,374.01

848.63

2121.89

34.63

9.33

3018.04

25 161,514.36

859.66

2110.86

34.45

9.33

3018.04

26 160,643.52

870.83

2099.69

34.27

9.33

3018.04

27

882.15

2088.37

34.09

9.33

3018.04

FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO VERSION 01-2013

Pgina 8

159,761.37
28 158,867.75

893.62

2076.90

33.90

9.33

3018.04

29 157,962.51

905.24

2065.28

33.71

9.33

3018.04

30 157,045.50

917.01

2053.51

33.52

9.33

3018.04

31 156,116.57

928.93

2041.59

33.32

9.33

3018.04

32 155,175.56

941.00

2029.52

33.12

9.33

3018.04

33 154,222.33

953.24

2017.28

32.93

9.33

3018.04

34 153,256.70

965.63

2004.89

32.72

9.33

3018.04

35 152,278.51

978.18

1992.34

32.52

9.33

3018.04

36 151,287.61

990.90

1979.62

32.31

9.33

3018.04

37 150,283.83

1003.78

1966.74

32.10

9.33

3018.04

38 149,267.00

1016.83

1953.69

31.89

9.33

3018.04

39 148,236.95

1030.05

1940.47

31.67

9.33

3018.04

40 147,193.51
41 146,136.51

1043.44

1927.08

31.45

9.33

3018.04

1057.00

1913.52

31.23

9.33

3018.04

42 145,065.76

1070.75

1899.77

31.01

9.33

3018.04

43 143,981.10

1084.67

1885.85

30.78

9.33

3018.04

44 142,882.33

1098.77

1871.75

30.55

9.33

3018.04

45 141,769.28

1113.05

1857.47

30.32

9.33

3018.04

46 140,641.76

1127.52

1843.00

30.08

9.33

3018.04

47 139,499.58

1142.18

1828.34

29.84

9.33

3018.04

48 138,342.56

1157.03

1813.49

29.60

9.33

3018.04

FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO VERSION 01-2013

Pgina 9

49 137,170.49

1172.07

1798.45

29.35

9.33

3018.04

50 135,983.19

1187.30

1783.22

29.10

9.33

3018.04

51 134,780.45

1202.74

1767.78

28.85

9.33

3018.04

52 133,562.07

1218.37

1752.15

28.60

9.33

3018.04

53 132,327.86

1234.21

1736.31

28.34

9.33

3018.04

54 131,077.60

1250.26

1720.26

28.08

9.33

3018.04

55 129,811.09

1266.51

1704.01

27.81

9.33

3018.04

56 128,528.11

1282.98

1687.54

27.54

9.33

3018.04

57 127,228.46

1299.65

1670.87

27.27

9.33

3018.04

58 125,911.91

1316.55

1653.97

27.00

9.33

3018.04

59 124,578.24

1333.67

1636.85

26.72

9.33

3018.04

60 123,227.24

1351.00

1619.52

26.43

9.33

3018.04

61 121,858.67

1368.57

1601.95

26.15

9.33

3018.04

62 120,472.32

1386.36

1584.16

25.86

9.33

3018.04

63 119,067.94

1404.38

1566.14

25.56

9.33

3018.04

64 117,645.30
65 116,204.17

1422.64

1547.88

25.26

9.33

3018.04

1441.13

1529.39

24.96

9.33

3018.04

66 114,744.30

1459.87

1510.65

24.66

9.33

3018.04

67 113,265.46

1478.84

1491.68

24.35

9.33

3018.04

68 111,767.39

1498.07

1472.45

24.03

9.33

3018.04

69 110,249.84

1517.54

1452.98

23.71

9.33

3018.04

70 108,712.57

1537.27

1433.25

23.39

9.33

3018.04

FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO VERSION 01-2013

Pgina 10

71 107,155.31

1557.26

1413.26

23.07

9.33

3018.04

72 105,577.81

1577.50

1393.02

22.74

9.33

3018.04

73 103,979.80

1598.01

1372.51

22.40

9.33

3018.04

74 102,361.02

1618.78

1351.74

22.06

9.33

3018.04

75 100,721.20

1639.83

1330.69

21.72

9.33

3018.04

76 99,060.05

1661.14

1309.38

21.37

9.33

3018.04

77 97,377.31

1682.74

1287.78

21.02

9.33

3018.04

78 95,672.70

1704.62

1265.91

20.66

9.33

3018.04

79 93,945.92

1726.78

1243.75

20.30

9.33

3018.04

80 92,196.70

1749.22

1221.30

19.93

9.33

3018.04

81 90,424.73

1771.96

1198.56

19.56

9.33

3018.04

82 88,629.73

1795.00

1175.52

19.19

9.33

3018.04

83 86,811.40

1818.33

1152.19

18.81

9.33

3018.04

84 84,969.43

1841.97

1128.55

18.42

9.33

3018.04

85 83,103.51

1865.92

1104.60

18.03

9.33

3018.04

86 81,213.34

1890.17

1080.35

17.63

9.33

3018.04

87 79,298.59
88 77,358.95

1914.75

1055.77

17.23

9.33

3018.04

1939.64

1030.88

16.83

9.33

3018.04

89 75,394.10

1964.85

1005.67

16.41

9.33

3018.04

90 73,403.70

1990.40

980.12

16.00

9.33

3018.04

91 71,387.43

2016.27

954.25

15.57

9.33

3018.04

92 69,344.94

2042.48

928.04

15.15

9.33

3018.04

FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO VERSION 01-2013

Pgina 11

93 67,275.91

2069.04

901.48

14.71

9.33

3018.04

94 65,179.97

2095.93

874.59

14.27

9.33

3018.04

95 63,056.79

2123.18

847.34

13.83

9.33

3018.04

96 60,906.01

2150.78

819.74

13.38

9.33

3018.04

97 58,727.27

2178.74

791.78

12.92

9.33

3018.04

98 56,520.20

2207.07

763.45

12.46

9.33

3018.04

99 54,284.45

2235.76

734.76

11.99

9.33

3018.04

100 52,019.62

2264.82

705.70

11.52

9.33

3018.04

101 49,725.36

2294.27

676.26

11.04

9.33

3018.04

102 47,401.27

2324.09

646.43

10.55

9.33

3018.04

103 45,046.96

2354.30

616.22

10.06

9.33

3018.04

104 42,662.05

2384.91

585.61

9.56

9.33

3018.04

105 40,246.14

2415.91

554.61

9.05

9.33

3018.04

106 37,798.82

2447.32

523.20

8.54

9.33

3018.04

107 35,319.68

2479.14

491.38

8.02

9.33

3018.04

108 32,808.32

2511.36

459.16

7.49

9.33

3018.04

109 30,264.31

2544.01

426.51

6.96

9.33

3018.04

110 27,687.22

2577.08

393.44

6.42

9.33

3018.04

111 25,076.64

2610.59

359.93

5.87

9.33

3018.04

112 22,432.11
113 19,753.21

2644.52

326.00

5.32

9.33

3018.04

2678.90

291.62

4.76

9.33

3018.04

114 17,039.48

2713.73

256.79

4.19

9.33

3018.04

FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO VERSION 01-2013

Pgina 12

115 14,290.47

2749.01

221.51

3.62

9.33

3018.04

116 11,505.73

2784.74

185.78

3.03

9.33

3018.04

117 8,684.78

2820.95

149.57

2.44

9.33

3018.04

118

5827.17

2857.62

112.90

1.84

9.33

3018.04

119

2932.40

2894.77

75.75

1.24

9.33

3018.04

120

0.00

2932.40
38.12
180,000.00 176,462.44

0.62
2,880.14

Total

9.33
3018.04
1,119.60 362,165.13

11.- costo efectivo anual ( TCEA ) :

La tasa costo efectivo anual, se considera la amortizacin+ intereses + seguro de
desgravamen + seguro multiriesgo.
Para determinar la TCEA, primero determinaremos la tasa efectivo mensual con la
siguiente frmula :
TCEM = TIR ( rango) para ello se toma los flujos de desembolso y amortizaciones.
Para el clculo de la TCEA se aplica la siguiente formula;
12
TCEA =( (1 + TCEM ) - 1) x 100

Ejemplo :
TCEM = TIR (rango)
TCEM = 1.34%
12
TCEA =( ( 1 + 0.01340 )

- 1 ) x 100

TCEA = 17.32 %

12.-Clculo de Intereses Moratorios en caso de Incumplimiento:

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Inters moratorio.- Es aquel inters que se genera por atraso en el pago de las cuotas
pactadas en el calendario de pagos. Los intereses moratorios se determinan en funcin
al saldo capital de la cuota vencida y los das de atraso que se han generado producto del
incumplimiento de pago.
Frmula para calcular el inters moratorio:
1/360
IM = ( ((1+ im)
1)

Das de mora) x SC ).

Donde:
IM
im
SC

= Monto del inters moratorio.

= Tasa Inters moratorio anual.
= Saldo capital de la cuota

El cliente se atrasa 8 das en el pago de la cuota nmero 6, con una tasa de inters
moratoria anual de 72%.
Para ello vamos a utilizar la frmula de tasa de inters anual:
1/360
IM = ( (( 1 + 0.72)
1 ) x 8) x 672.58 )
1/360
IM = (( ( 1. 72 )

- 1 ) x 8) x 672.58)

IM = (( ( 1.001507592) - 1 ) x 8) x 672.58)
IM = ( 0.01206070 x 672.58)
IM = 8.11 Nuevos Soles.
Entonces el monto total que debe pagar el cliente es la Cuota + inters moratorio por 8
das, es decir S/. 3,018.04 + S/ 8.11 = S/ 3,26.15
Este producto est sujeto al Impuesto de Transacciones Financieras ITF = 0.005%

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