corporativo

Mercado corporativo chileno:

Por Carlos Montoya Ramos
El 2011 podra ser recordado en Chile como el ao de la escasez en la oferta inmobiliaria corporativa. Este desajuste se gest tras la Crisis Subprime que afect al mundo entre 2008 y 2009 y que oblig a la industria inmobiliaria a postergar el inicio de nuevos proyectos. Sin embargo, la demanda por espacios corporativos continu siendo firme durante 2010 y 2011. sto qued demostrado al conocer el 12% de aumento en la bsqueda de oficinas nuevas y usadas durante el ao pasado comparado con 2010, de acuerdo a cifras entregadas por el PortalInmobiliario.com, portal de informacin de venta y arriendo de propiedades. Mientras tanto, slo en la bsqueda de oficinas en venta, el incremento 2011/2010 anot un alza de 13,6%. Con ello, el ao 2011 cerr con un stock de oficinas de alto estndar o Clase A y A+ de 1.739.372 m, lo que correspondi a un total de 112 edificios. De esta oferta total, 74,1% se concentr en el corredor Las Condes, al oriente de la capital, con 83 edificios. Le sigui el sector de Santiago Centro con 14,2% y 14 edificios. Ms atrs se repartieron la torta la comuna de Providencia y Vitacura, con un 9,1% (10 edificios) y 2,6% (5 edificios) respectivamente. En la produccin de oficinas Clase A y A+ durante 2011 destacan los proyectos: Espacio M en Santiago Centro con 9.000 m, Edificio Crdova (Inmobilia) con 8.048 m, Rosario Norte 100 con 14.447 m, Edificio Crdova y Edificio Las Artes en Las Condes.

hitos del 2011 y proyecciones 2012

porativo chileno que algunos proyectos tomaron la decisin de paralizar las faenas y asumir las prdidas econmicas y sociales. Sin embargo, esta realidad no fue compartida por todos, ya que otros lograron lidiar con ella y consiguieron mantener sus planes pese a la incertidumbre.

Proyecto City Park: 10 Torres que cambiarn la cara de Huechuraba

Con una inversin de US$ 80 millones, Proyecto City Park comprende la construccin de 9 edificios de oficinas Clase A y un boulevard comercial ubicado en el centro del terreno. La construccin de las dos primeras torres ya se inici, siendo una de ellas el nuevo edificio corporativo de Cruz Verde. El emplazamiento total tendr una superficie aproximada de 100.000 m tiles. Para Alejandro Garca, responsable del proyecto a cargo de Inversiones Urbanas, entre los aspectos a destacar de City Park se encuentra que somos uno de los pocos proyectos que vender oficinas, ya que casi todos los que estn hoy en el mercado slo estn disponibles para arriendo. Otro dato relevante de esta iniciativa inmobiliaria es que no compite con Ciudad Empresarial, ya que estas son oficinas Clase B, mientras que City Park comprende oficinas Clase A. Esto, a juicio de Garca, se traduce no slo en un producto de mayor estndar (arquitectura, construccin, terminaciones) sino tambin una mejor calidad de vida a sus usuarios, en aspectos tales como luminosidad, sustentabilidad, ahorros energticos, espacios urbanos y pblicos, indic.

Los Gigantes de Santiago, las dos caras de la moneda

Tal fue el impacto de la crisis financiera global en el sector cor-

chILeAn cORpORAte MARket: 2011 MILeStOneS And 2012 fORecAStS

2011 will be remembered in Chile as the year of scarcity in corporate real estate offer. This maladjustment is explainable by the subprime global crisis that took place between 2008 and 2009, which forced the industry to postpone new projects. However, demand for corporate space continued to be steady during 2010 and 2011. When comparing 2011 with 2010, it turned out that the demand for new and used offices increased a 12%, according to PortalInmobiliario. com. This is a web site that provides information on property sales and leases. Prospecting activities to find offices increased by a 13,6%. This figures led to a total stock of Class A and A+ offices of 1.739.372 m2, comprised by 112 buildings. A 74,1% of the total offer, that represented 83 buildings, was located in Las Condes corridor, in the eastern side of the capital city. Las Condes was followed by Down Town Santiago (14,2% and 14 buildings), Providencia and Vitacura (with 9,1% and 2,6%, 10 and 5 buildings each). Several Class A and A+ projects stand out: Espacio M in Down Town Santiago with 9.000 m2, Edificio Cordova (Inmobilia) with 8.048 m2, Rosario Norte 100 with 14.447 m2, Edificio Cordova and Edificio Las Artes

(Cordova and Las Artes Buildings) in Las Condes.

Santiagos Giants: both sides of the same story

The global financial crisis had such a sharp impact on the Chilean real estate market, that some developers stopped construction works and were decided to cope with economic and social losses. However, not all players shared this decisin, and many carried on with their projects in spite of uncertainty.

Titanium La Portada, steady even on 27-F

Located in the heart of Sanhattan, center of the economic and financial activity of Santiago, Titanium La Portada is a tower that began being built in 2007. Its grand opening was scheduled for May 2010, and the due

date was accomplished. Nowadays it is almost 200 meters high and has 55 stories. The tower is the second highest skyscraper in Chile, and it is located between Vitacura, Providencia and Las Condes. Its total surface is 130.000 m2, 72.000 of which are offices. The holding formed by Bethia and ASL Sencorp Integracin Inmobiliaria shared the ownership of the building, which is also presided by the architect and businessman Abraham Senerman Lamas. The construction of Titanium represented a total investment of US$160 million. After the 27-F earthquake, Titanium tower only suffered mild damages in one of its laterals. This event confirmed that Titanium has been built under most strict security standards. An important structural device are the

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Titanium

Costanera Center

Adems, siempre en lnea con los actuales criterios de sustentabilidad energtica, los edificios del proyecto City Park contarn con la Certificacin LEED (Leadership in Energy & Environmental Design).

Titanium La Portada, firme incluso al 27-F

Emplazada en el corazn de Sanhattan, epicentro de la actividad econmica y financiera de la capital, Titanium La Portada comenz a ser construida en 2007 y mantuvo las faenas hasta su fecha de inauguracin en mayo de 2010. Actualmente eleva sus casi 200 mts de altura y 55 pisos en el lmite entre las comunas de Vitacura, Providencia y Las Condes, ubicndola como el segundo rascacielos ms alto en Chile. Tiene una superficie total de 130.000 m, de los cuales 72.000 m corresponden a oficinas. Su propiedad se reparte en partes iguales entre el holding Bethia y ASL Sencorp Integracin Inmobiliaria y es presidida por el arquitecto y empresario Abraham Senerman Lamas. Su construccin signific una inversin de US$ 160 millones. Tras el Terremoto del 27 de febrero de 2010, la Torre Titanium slo sufri daos en una de sus cornisas laterales, lo que confirm los

altos estndares de seguridad con los que fue diseada. Destacan en su construccin los disipadores de energa, estructuras tubulares en forma de X ubicadas cada tres pisos. Estas permiten absorber hasta un 40% de la energa de un sismo, disminuyendo la oscilacin de la estructura.

Costanera Center: Detenerse para Tomar Impulso

Con una altura final de 300 mts en su torre principal, Costanera Center se transform desde sus inicios en 2006, en el proyecto emblema del desarrollo inmobiliario corporativo nacional. Diseado como un conjunto de cuatro edificios ubicados en la interseccin de Avenida Andrs Bello con Nueva Tajamar, comuna de Providencia, el megaproyecto del holding Cencosud contempla una inversin de US$ 600 millones y tendr un total de 188.500 m de oficinas asociados a las cuatro torres. Cabe destacar que slo con su edificio central, la Torre Gran Costanera, aportar un rea de oficinas de 74.000 m. Las alturas de las torres que escoltarn al gigante sern 170 metros para la Torre 1 y 3, y 109 metros para la 4. Para este ao se espera el ingreso al mercado de la Torre 4 de Costanera Center, lo que aportara a la comuna de Providencia 15.000 m de oficinas Clase A y A+.

energy dispensers located every three floors. These devices absorb up to 40% of the energy generated by a quake, diminishing oscillatory movements of the structure.

Costanera Center: stop in order to regroup

Costanera Center, first announced in 2006, has become an emblem of Chilean corporate real estate development. Its main tower is 300 meters high, and the complex comprises four buildings located in the intersection of Andres Bello Avenue and Nueva Tajamar (Providencia). The owner is the holding Cencosud, who plans to invest US$ 600 million to build 188.500 m2 of offices distributed in four towers. Only the main tower, Torre Gran Costanera, will hold 74.000 m2 of office space. The three lesser

towers will be 170 (towers 2 and 3) and 109 (tower 4) meters high. In 2012 it is expected that tower 4 will be completed. This new building will add 15.000 m2 of Class A and A+ offices to Providencia area.

City Park: 10 buildings that will change Huechurabas landscape

City Park is a major Project that includes 9 class A and A+ office towers and a commercial boulevard with 100.000 m2 of usable area, which will demand an investment of US$ 80 million. The first couple of towers are already under construction, starting by Cruz Verde corporate building. Alejandro Garcia, the project manager at Inversiones Urbanas, highlights that City Park is one of the few projects that will actually sell office space, since most developments only offer lease options. Another important fact is that City Park does not compete with the Business City, since the latter offers only class B offices. Garca considers that this difference is relevant since City Park

An independent pole
In the northern area of Santiago (Huechuraba) there is an outstanding corporate project: the Business City. The area ended 2011 with a total stock of 43 buildings and 207.481 m2 of usable space. If we also consider the building Portal Riesco, which is close to the city but outside its boundaries, the total surface rises to 214.431 m2. There is a new project that is being developed in this area: City Park. This building will contribute to increase the attractive of this area of Santiago.

does not only have higher standards in terms of architecture, construction and finishing, but will also provide better life quality in terms of lightning, sustainability, energy savings and urban and common areas. City Park towers will all have a LEED Certification (Leadership in Energy & Environmental Design).

Prices
Las Condes consolidated as one of Santiagos great office centers, and this fact should translate into plots prices. A remarkable operation was the sale of Av. Presidente Riesco vacant plot, that was 15.000 m2 large and was sold at US$ 21 million. According to Alberto Alauf, CEO of Alauf Properties, the area has progressively increased land value, and each square meter is now

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Un Polo Independiente
En materia inmobiliaria corporativa, el sector denominado Ciudad Empresarial, ubicado al norte de Santiago en la comuna de Huechuraba, se analiza de forma independiente. El 2011 lo cerr con un inventario de 43 edificios y una superficie habilitada de 207.481 m. Si se cuenta el Edificio Portal Riesco, vecino a Ciudad Empresarial, el conteo asciende a 214.431 m y 44 edificios. Uno de los proyectos emblemticos que ya comenz su etapa de construccin en el corredor de Huechuraba es City Park, el que debido a sus caractersticas, contribuye a aumentar el inters de los inversionistas por este sector de Santiago.

Por su parte, en lo que respecta a precios de arriendo de oficinas, el promedio a diciembre de 2011 para oficinas Clase A y A+ alcanz 0,55 UF/m. Dividido por corredor, el valor ms alto fue para Las Condes con 0,587 UF/m, seguido de Providencia con 0,52 UF/m, Vitacura 0,5 UF/m, Santiago Centro 0,42 UF/m y Ciudad Empresarial 0,39 UF/m.

2012: Lo que trae el Mercado

En 2012 se espera una produccin de 174.254 m de oficinas Clase A y A+. sto correspondera a 10 edificios que se concentrarn en Las Condes. No obstante, 71.335 m de esta superficie pertenecern al corredor Santiago Centro. Segn las estimaciones de Gabriela Paredes, subgerente de marketing y comunicaciones del PortalInmobiliario.com, a partir del 2012, el mercado de oficinas se centrar en las comunas de Las Condes, Providencia, Vitacura, Lo Barnechea y Huechuraba. En esta lnea, Juan Ramn Campos, gerente comercial de Inmobiliaria Senexco, agrega que estamos viviendo un momento propicio para la inversin en oficinas en Chile, principalmente en Santiago, sto por el crecimiento y solidez que muestra el mercado nacional a ojos de inversionistas extranjeros. Adems, desde Senexco, adelantan que este ao evaluarn proyectos en Providencia, Vitacura y Las Condes. Para el sector de Huechuraba, en Ciudad Empresarial se proyecta la incorporacin de 8 edificios durante el ao 2012: Edificio Corporativo de Empresas Conpax, Vitra, Rotter & Krauss II, P&G II, Vanguardia II, Edificio Rotter & Krauss II, y por ltimo los edificios Mistral y Neruda. Esto sumar al corredor 41. 566 m. Si con estos datos, 2012 parece configurar un ao dinmico para la industria nacional, las proyecciones al mediano plazo respaldan esta premisa. Para 2013 se espera que la produccin de oficinas Clase A y A+, alcance los 278.374 m, cifra que triplicara lo realizado durante 2011, momento en que se construyeron 92. 864 m. Tal parece que el fantasma de la crisis ya qued atrs, ahora slo queda demostrarlo.

Comportamiento de los Precios

La consolidacin de la comuna de Las Condes como uno de los grandes centros de oficinas de Santiago tambin deba reflejarse en los precios de sus terrenos. Un caso destacable fue la venta de una propiedad emplazada en la Av. Presidente Riesco, de ms de 15 mil m y que alcanz un valor de US$ 21 millones. Segn Alberto Alaluf, gerente general de Alaluf Propiedades, el sector ha aumentado progresivamente el precio de su suelo, fluctuando entre 60 y 100UF el metro cuadrado, lo que hace algunos aos no superaba las 25 UF el metro cuadrado. Cabe destacar que la UF (Unidad de Fomento) es una unidad de medida reajustable diariamente segn la variacin del ndice de Precios al Consumidor (IPC), o sea, es una medida monetaria indexada a la inflacin y que actualmente 1 UF bordea los US$ 45 o $22.000 (moneda chilena). Mientras tanto, tambin destacan otros barrios de oficinas santiaguinos entre los ms rentables de la ciudad. Avenida Vitacura, desde Providencia hasta la Rotonda Prez Zujovic, aloja a los corredores de oficinas ms caros de la capital, con precios que superan las 100 UF el metro cuadrado de suelo. La causa principal del alza en el valor del eje Vitacura es la construccin de los megaproyectos Torre Titanium y Costanera Center, que catapultaron el desarrollo del sector, promoviendo la edificacin de nuevos centros empresariales.

between 60 and 100 UF. A year ago, the areas value was set at 25 UF/m2. The UF (Unidad de Fomento) is a daily adjusted parameter that changes along the Consumer Prices Index. Therefore, the UF is a monetary measure that can be indexed according to inflationary rates. Nowadays, a UF is around US$45 or $22.000 Chilean pesos. Other office districts have also risen their value. Vitacura Avenue, from Providencia to Perez Zujovic traffic circle is one of the citys most expensive corridors. There, the lands square meter is over 100 UF. Vitacura axis has become more expensive because of several mega-projects like Titanium Tower and Costanera Center.

These developments promoted the arrival of new corporate centers. On the other hand, class A and A+ offices reached an average of 0,55 UF/ m2 in lease agreements. The highest value can be found in Las Condes (0,587 UF), followed by Providencia (0,55 UF), Vitacura (0,5 UF), Down Town Santiago (0,42 UF) and Business City (0,39 UF).

com, starting on 2012, the office market will concentrate in Las Condes, Providencia, Vitacura, Lo Barnechea and Huechuraba. Coincidently, Juan Ramos Campos, Commercial Manager at Senexco Realty, adds that Chile is passing through a favorable period for investments, mainly in Santiago. Foreign investors focus on growth and solidity of the national market. Senexco is considering several projects in Providencia, Vitacura and Las Condes. At Huechuraba, where the Business City is located, 8 new buildings will be completed during 2012: Compax Corporate Building, Vitra, Rotter & Krauss II, P&G II, Vanguardia II, Rotter

& Krauss II Building, and last but not least Mistral and Neruda towers. The area will increase by 41. 566 m. 2012 will be a very dynamic year for Chilean national industry. Forecasts back this assumption. 2013 is expected to increase the offer of Class A and A+ space, reaching up to 278.374 m. This figure will triple the number accomplished during 2011 (when 92. 864 m were built). The crisis threat appears to be farway.

2012: what the market will bring

For 2012, a total of 174.254 m2 of Class A and A+ offices is expected to enter the market. This number will be explained by 10 new buildings developed in Las Condes, and 71.335 m2 in Down Town Santiago. According to Gabriela Paredes estimations, deputy manager for Marketing and Communications at Portalinmobiliario.

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