FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS UNA PUNO

UNIVERSIDAD NACIONAL DEL ALTIPLANO

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS
ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

TEMA: SEGURIDAD JURIDICA Y EL TERCERO REGISTRAL CATEDRA: SEMINARIO V

DOCENTE: Dr. Oswaldo Mamani Coaquira ESTUDIANTE: Yhovanny choquehuanca cari

PUNO PER
2013

INDICE
SEMINARIO V DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS UNA PUNO

LA SEGURIDAD JURIDICA Y LAS ADQUISICIONES AMPARADAS EN LA PUBLICIDAD REGISTRAL

I. II. III. A. B. IV. A.

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA: ....................................................................................................... 4 LA IMPORTANCIA .................................................................................................................................. 4 OBJETIVOS ......................................................................................................................................... 5 OBJETIVOS GENERALES: .................................................................................................................... 5 OBJETIVOS ESPECIFICOS: .................................................................................................................. 6 MARCO TEORICO .............................................................................................................................. 6 ANALISIS LEGISLATIVO ...................................................................................................................... 6 1. 2. 3. B. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. SUNARP ......................................................................................................................................... 6 NUEVO REGLAMENTO GENERAL DE REGISTROS PUBLICOS ......................................................... 7 CODIGO CIVIL - LIBRO IX ............................................................................................................... 7 ANALISIS DOCTRINAL ........................................................................................................................ 8 GENERALIDADES ........................................................................................................................... 8 REGISTRO ...................................................................................................................................... 8 REGISTRO PUBLICO ....................................................................................................................... 8 DERECHO REGISTRAL .................................................................................................................... 9 DENOMINACIN DE DERECHO REGISTRAL ................................................................................... 9 CONCEPTO DE DERECHO REGISTRAL .......................................................................................... 10 SEGURIDAD JURIDICA ................................................................................................................. 10 CONCEPTO .................................................................................................................................. 11 SEGURIDAD JURIDICA DINAMICA ............................................................................................... 11 SEGURIDAD JURIDICA ESTATICA ................................................................................................. 11 EXPOSICION DE MOTIVOS DEL PRICIPIO DE BUENA FE PUBLICA REGISTRAL ............................. 12 PRICIPIO DE BUENA FE PUBLICA REGISTRAL ............................................................................... 13 CARACTERISTICAS DEL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL.................................................... 14 BUENA FE .................................................................................................................................... 15 CONCEPTO .................................................................................................................................. 15 PROBLEMA DE LA BUENA FE ....................................................................................................... 15

SEMINARIO V DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS UNA PUNO

8. C. 1. 2. V. VI. VII. VIII. CUANDO DEBE DE EXISTIR LA BUENA FE .................................................................................... 15 TERCERO CIVIL Y TERCERO REGISTRAL ....................................................................................... 16 CONCEPTO DE TERCERO ............................................................................................................. 16 TERCERO REGISTRAL ................................................................................................................... 17 ANALISIS JURISPRUDENCIAL ........................................................................................................... 17 SOBRE SEGURIDAD JURIDICA ...................................................................................................... 17 PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL......................................................................................... 17 FUNDAMENTO ............................................................................................................................ 17 CONCEPTO DE TERCERO REGISTRAL ........................................................................................... 18 BUENA FE REGISTRAL .................................................................................................................. 18

HIPOTESIS ............................................................................................................................................ 18 CONCLUSIONES ............................................................................................................................... 19 SUGERENCIAS.................................................................................................................................. 19 BIBLIOGRAFIA .................................................................................................................................. 20

LA SEGURIDAD JURIDICA Y LAS ADQUISICIONES AMPARADAS EN LA PUBLICIDAD REGISTRAL

SEMINARIO V DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS UNA PUNO

I.

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA:

Es eficaz la Seguridad Jurdica Registral que nos brinda la Superintendencia Nacional de Registros Pblicos y si esto fuese as protege en todos los casos al adquirente que no inscribi su derecho? El vigente Cdigo Civil de 1984, trae un supuesto en el art 2014 en donde se presenta el conflicto, entre el primer adquirente que desea conservar su derecho: mientras que por el otro lado se encuentra el tercero que pretende confirmar su adquisicin, en merito a la confianza de una situacin de apariencia razonable que a cualquiera lo hubiese engaado, y a pesar que en ese entonces el transmitente (propietario originario) no era ya el titular del derecho. El conflicto no deriva necesariamente de la finalidad ilcita del propietario originario que pretende lucrar con la pluralidad de ventas de su bien, sino ms bien de la publicidad de

los registros que ms que colaborar con la seguridad jurdica, propicia el surgimiento de dichas
situaciones de transferencia sucesiva, es decir que existan varios compradores y un solo vendedor del mismo bien. En este sentido la seguridad jurdica registral, sera un medio y la causa de estas controversias, esta se desarrolla cuando el sujeto (tercero) acta sobre la base directa de la situacin aparente (informacin del registro), por tanto acta confiado por la apariencia y por virtud de ella decide realizar la adquisicin, quiere decir el tercero se apoya para actuar, en la informacin que se ofrece oficialmente en los Registros Pblicos. Se produce, as, un claro conflicto entre la verdad y apariencia, que en varias ocasiones se resuelve a favor de esta ltima, en atencin a la especial valoracin que el legislador hace con relacin al sujeto de buena fe.

II.

LA IMPORTANCIA

SEMINARIO V DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS UNA PUNO Antes que nada debo sealar que el sistema registral responde a una arquitectura que, pretendiendo ser lgicamente ordenada, tiende a proteger a quienes registran sus derechos; y, sobre la base de dicha proteccin se construyen una serie de supuestos y presunciones orientadas a ratificar la importancia que se brinda al rol que juegan los Registros Pblicos en la sociedad. La Legislacin Civil as como la normativa especial de los Registros Pblicos privilegia y defiende al titular registrado as como a quienes contraten amparados en la informacin que, a travs de la publicidad registral, brindan las oficinas registrales de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos - SUNARP. Dado a los mecanismos eficaces de seguridad que otorga el Registro, permite que los usuarios del sistema, tengan confianza y credibilidad, ya que el Derecho de Propiedad sobre un bien merece todas los mecanismos de seguridad posible, para que pueda ser objeto de un legtimo negocio, lo cual incentivar un desarrollo econmico tanto del propietario como de un pas en general. El Derecho Registral es una especialidad jurdica que se encuentra vinculada con el Derecho de Publicidad que emana una institucin denominada los REGISTROS PUBLICOS, dado que el registro nos otorga certidumbre, confianza, seguridad y verdad en relacin con los actos que se emanan de los sujetos legitimados para ello. La importancia radica en la seguridad jurdica que otorga el registro a travs de la publicidad de ciertos derechos que tengan trascendencia frente a terceros, siendo que por este medio se determina el grado de seguridad de los terceros. III. OBJETIVOS
A. OBJETIVOS GENERALES:

Determinar la eficacia de la seguridad jurdica registral en el marco de la inscripcin facultativa y la proteccin a los adquirentes que amparados en ella deciden celebrar el acto jurdico.

SEMINARIO V DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS UNA PUNO

B. OBJETIVOS ESPECIFICOS:

Establecer las deficiencias de la seguridad jurdica que brinda la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos.

Determinar el marco de proteccin que brinda la inscripcin y consecuente publicidad de los Registros Pblicos de los actos jurdicos celebrados por amparados en ella. los adquirentes

IV.

MARCO TEORICO

A. ANALISIS LEGISLATIVO

1. SUNARP

Es la ley nmero 26366 del 14 de noviembre del ao de 1994 que materializa la creacin del sistema nacional de los registros pblicos y con ello el de la Superintendencia de los Registros Pblicos en nuestro Pas. El sistema Nacional vincula en lo jurdico registral a los Registros de todos los sectores pblicos incorporndolos bajo un solo sistema, con la finalidad de uniformizar los procedimientos 1. Este cuerpo normativo en su artculo uno seala la creacin expresa del sistema nacional de los registros pblicos cuya finalidad es mantener y preservar la unidad y coherencia del ejercicio de la funciona registral en todo el Pas, orientndose a la especializacin, simplificacin, integracin y modernizacin de la funcin, procedimientos y gestin de todos los registros que lo componen. As el sistema nacional de los registros pblicos vincula a los registros de todos los sectores pblicos y est conformado por el Registro de personas, registro de personas jurdicas, registro de propiedad inmueble y el registro de bienes muebles, as como tambin los dems registros de carcter jurdico creados o por crearse dejando as la puerta abierta para la creacin de los registros que se amerite. En cuanto a la garanta del sistema nacional de los registros pblicos, estn presentes: la autonoma de sus funcionarios, la intangibilidad del contenido de los asientos registrales, la SEGURIDAD JURDICA, y la indemnizacin por los errores registrales.
1

REGISTROS PUBLICOS, Gaceta Jurdica Divisin de Estudios Legales, pg. 03

SEMINARIO V DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS UNA PUNO

La finalidad de la institucin registral, es la de brindar seguridad jurdica y esta seguridad se manifiesta en dos momentos: seguridad jurdica dinmica, esta clase de seguridad consiste en brindar informacin a los contratantes como por ejemplo sobre quines son los reales propietarios de un determinado bien a transferir o adquirir, y la seguridad jurdica esttica, que no es otra cosa que la intangibilidad del contenido de los asientos registrales.
2. NUEVO REGLAMENTO GENERAL DE REGISTROS PUBLICOS

El Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos, se crea por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos No 079-2005-SUNARP-SN, el treinta de marzo del dos mil cinco, este TUO est conformado por 11 ttulos, y 171 artculos, encontrndose el principio de fe pblica registral en el artculo octavo del Ttulo Preliminar que a la letra dice:

ART. VIII PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacion, resolucion o rescision del acto que los origina, no perjudicara al tercero registral que a ttulo oneroso o de buena fe hubiera contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales.

Por medio de este principio se protege la adquisicin efectuada a ttulo oneroso o con buena fe de quien aparece en el Registro como titular registral, que se inscribe en el registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisicin, que se fundamenta en causas no inscritas antes, este principio confiere una garanta de seguridad jurdica plena a quien, bajo la fe que emana del Registro, adquiere e inscribe un derecho. De este modo, el tercero registral no ser afectado por los vicios que pudiera tener el ttulo de su transferente, pues la aplicacin de este principio determinara que su adquisicin sea inatacable.
3. CODIGO CIVIL - LIBRO IX

El Cdigo Civil vigente reconoce en el libro IX la institucin de los Registros Pblicos dentro de este libro se expresa textualmente el principio de buena fe pblica registral, esto en el articulo 2014, que textualmente indica:
ART. 2014 PRINCIPIO DE BUENA FE REGISTRAL

SEMINARIO V DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS UNA PUNO

El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros pblicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.

Segn el doctor Manuel Villares Pico2, la fe pblica registral, como consecuencia del principio de publicidad y del de legalidad, se desenvuelve en dos sentidos, proyectados hacia el sub adquirente: primero, un sentido positivo, de tal manera que lo inscrito refleja pertenencia a favor de su titular, apoyndose en el principio de legalidad, resultante de la calificacin, publica el Registro a nombre de quien est inscrito el derecho, objeto de la adquisicin proyectada y el segundo, un sentido negativo de fe pblica, en tanto el Registro Publica que el derecho no figura inscrito a nombre de tercera persona que implica inscribirle a favor del transferente, si est pendiente su ttulo de la inscripcin previa, o que prive de la posibilidad de inmatricular la finca a nombre del nuevo adquirente. De una u otra manera el Registro le ofrece al sub adquirente la posibilidad y la esperanza de adquirir con toda seguridad.
B. ANALISIS DOCTRINAL 1. GENERALIDADES
REGISTRO

Registro significa asiento o tomar nota de alguna cosa. Se denomina tambin Registro al libro o ficha en que el Registrador extiende esos asientos. Tambin se llama Registro a las oficinas administrativas correspondientes.
REGISTRO PUBLICO

En general los Registros Pblicos es una institucin de carcter estatal, y por disposicin de la Ley, es la encargada de brindar la publicidad oficial, sobre los reales titulares o propietarios de un determinado bien inscrito y sobre las cargas y gravmenes que recaen sobre dicho bien mueble o inmueble registrado.
2

VILLARES PICO, Manuel EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD DEBE ACTUAR AL MISMO TIEMPO QUE EL PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL O INMEDIATAMENTE, Revista Critica de Derecho Inmobiliario. Madrid, 1953. Pg. 505

SEMINARIO V DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS UNA PUNO Los Registros Pblicos en el Per es una institucin estatal, tcnico jurdico, dependiente del Ministerio de Justicia, con autonoma de sus funcionarios en la actividad registral, destinada a preservar, la intangibilidad del contenido de las inscripciones, y otorgar la publicidad material y formal con efectos jurdicos, de todos los actos y derechos inscritos en mrito de documentos de origen notarial, resoluciones judiciales y decisiones administrativas, previstas en la Ley, con el objeto de garantizar el derecho de los titulares registrados y terceros contratantes. Los Registros Pblicos3 se sujetan a lo dispuesto en el Cdigo Civil, a sus leyes y reglamentos especiales, dispositivo legal que consagra la autonoma del Registro y del Derecho Registral con relacin a los entes administrativos.
2. DERECHO REGISTRAL

DENOMINACIN DE DERECHO REGISTRAL

En palabras del doctor Gustavo Palacios Pimentel4 el derecho registral se integra por el conjunto de normas que regulan los derechos inscribibles, como la forma y efectos de las inscripciones. En tales inscripciones es esencial su publicidad, la cual se materializa en la expedicin de copias certificadas de los asientos de inscripcin o mediante la manifestacin de Libros o Fichas, a solicitud del usuario. La ciencia o disciplina jurdica Derecho Registral se desprende de las normas del Derecho Civil. En Europa, especficamente en Espaa, se le conoca como DERECHO HIPOTECARIO, esta denominacin que se le otorgo, tiene su fundamento en que uno de los primeros derecho o actos que se inscribe en el Registro, era y hasta la fecha el contrato de garanta real denominado hipoteca5. La denominacin Derecho Registral, es adoptada por todas las facultades de Derecho y Ciencias Polticas de nuestro Pas y que sobre la cual no hay discusin alguna, en el sentido de que tal denominacin es la ms apropiada, pues tal denominacin, abarca todos los derechos

CODIGO CIVIL EN SU JURISPRUDENCIA, Dialogo con la Jurisprudencia, pg. 673

PALACIOS PIMENTEL, Gustavo COMPENDIO DE DERECHO CIVIL PERUANO, Editorial HUALLAGA, Primera Edicin 1991, pg. 217
5

MANUAL OFICIAL DE LOS SERVICIOS REGISTRALES DE LA SUNARP 2010, pg. 24

SEMINARIO V DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS UNA PUNO susceptibles de ser inscritos, en los Registros de Personas Naturales, en el de Personas Jurdicas, en el de Bienes Muebles y en el de Bienes Inmuebles. Los actos susceptibles de inscripcin, van desde un simple cambio de color de un vehculo automotor, de poco significado econmico, como puede ser una motocicleta, hasta la transferencia de una concesin minera valorizada en varios millones de dlares. Pasando por una serie de actos y derechos como por ejemplo: la compra venta de predios, contratos de garanta hipotecaria, dacin en pago, arrendamiento financiero, constitucin de sociedades, y otros actos y derechos inscribibles previstos en la Ley.

CONCEPTO DE DERECHO REGISTRAL

El derecho registral, es el conjunto de principios, normas generales y reglamentos de carcter especiales, que regulan la organizacin de la institucin registral, su debido funcionamiento y la supervisin de los servicios de inscripciones en los diferentes registros de carcter jurdicos que conforman el Sistema Nacional de los Registros Pblicos (SINARP), regulando adems, los efectos de la publicidad registral formal directa e indirecta, del contenido de las partidas registrales y de los ttulos que generaron inscripcin. Entendida como el conjunto de principios y normas que tienen por objeto regular, los organismos estatales encargados de registrar personas, hechos, actos, documentos o derechos, as como tambin la forma como han de practicarse tales registraciones; y los efectos y consecuencias jurdicas que derivan de estas6. Es un conjunto de normas jurdicas7, que regulan las relaciones entre personas y cuyo fin es la publicidad registral (que no es ms que el derecho que tiene una persona de informarse de los actos de la vida pblica), brindando as seguridad jurdica a las personas.
3. SEGURIDAD JURIDICA

AREVALO LEON, Julio y VASQUEZ VILLAR, Jaime DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO, Segunda Edicin 1998, pg. 15
7

http://www.monografias.com/trabajos22/derecho-registral/derecho-registral.shtml#ixzz2IeT9GCZ6

SEMINARIO V DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL

10

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS UNA PUNO

CONCEPTO

Seguridad Jurdica es la estabilidad de las instituciones u la vigencia autentica de la Ley: con el respeto de los derechos proclamados y su amparo eficaz, ante desconocimiento o transgresiones, por la accin restablecedora de la justicia en los supuestos negativos, dentro de un cuadro que tiene que engarce el Estado de Derecho. La existencia, conservacin y desarrollo del hombre estn ntimamente vinculados con la seguridad jurdica y la efectiva realizacin de sta. Actualmente, no es un aspecto que deba concebirse nicamente desde un plano filosfico o moral, su importancia econmica relacionada con el bienestar material se ha patentizado con la apertura econmica y la llamada globalizacin. Si el aspecto jurdico no funciona regularmente resulta imposible el planeamiento econmico, afectando el desarrollo. La seguridad jurdica surge con el Estado de Derecho que patentiza un verdadero sistema de legalidad y legitimacin teniendo como soporte la Constitucin. La seguridad jurdica no est nicamente vinculada con la que proporciona el Derecho, sino que comprende la seguridad misma de ste.
SEGURIDAD JURIDICA DINAMICA

Tambin denominada seguridad jurdica en la CONTRATACION, y no es mas que aquella seguridad que otorga el Registro a todas las personas que le soliciten para utilizar dicha informacin en futuras transacciones; esta publicidad se otorga por intermedio de los certificados que puedes ser los literales, que se otorgan mediante la copia o impresin de la totalidad o parte de la partida registral respectiva o de los ttulo archivados y las certificaciones compendiosas que contienen un extracto, resumen o indicacin de determinadas circunstancias del contenido de las partidas registrales, los que podrn referirse a los gravmenes o cargas registradas, entre otros. Tambin el registro brinda seguridad jurdica en la contratacin, a travs de los certificados de vigencia de poder en la que precisan adems de la vigencia de los poderes, facultades y limitaciones que tienen los representantes o mandatarios, ya de otra persona natural o de una persona jurdica, que puede ser de una sociedad, asociacin, comunidad campesina, etc. los certificados de poder son tpicos casos de certificados compendiosos.
SEGURIDAD JURIDICA ESTATICA

SEMINARIO V DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL

11

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS UNA PUNO La seguridad jurdica esttica que brinda el registro, est determinada por la intangibilidad del contenido de las inscripciones, lo cual adems constituye una de las garantas del sistema nacional de los Registros Pblicos, previsto en la Ley 26366 que crea en el Per el Sistema Nacional de los Registros Pblicos SINARP y la SUNARP. La seguridad esttica est regulada en el artculo 2013 del Cdigo Civil, concordante con el articulo VII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos, que regulan el principio registral de Legitimacin.

4. EXPOSICION DE MOTIVOS DEL PRICIPIO DE BUENA FE PUBLICA REGISTRAL8

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro. Este artculo o sus similares constituyen en todo sistema registral donde aparecen la medula central de su estructura y la expresin ms clara de los alcances de la proteccin que el registro brinda al trfico patrimonial. Consagra el principio de fe pblica registral y constituye, respetando la importancia de otras modificaciones o innovaciones, el ms trascendental avance en materia de derecho registral. El artculo paralelo a este en el cdigo de 1936 es el 1052 y su fuente de inspiracin est constituida por el artculo 34 de la Ley Hipotecaria Espaola del ao 1946. Vale la pena a estas alturas afirmar que el Cdigo no introduce un nuevo principio. Se limita a perfeccionarlo, acogiendo no solo la enseanza de la legislacin comparada, sino tambin la de nuestra Jurisprudencia y Doctrina Nacional. Siendo que el concepto de fe pblica registral se encuentra ntimamente vinculado al de tercero registral es necesario antes de definirlo precisar que se debe entender por tercero registral y como oponer este concepto al de tercero civil.

MURO P. A EXPOSICION DE MOTIVOS DEL CODIGO CIVIL LIBRO IX REGISTROS PUBLICOS, Per Editores MARSOL, pg. 32

SEMINARIO V DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL

12

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS UNA PUNO

5. PRICIPIO DE BUENA FE PUBLICA REGISTRAL

Este principio adoptado por el artculo 2014 del Cdigo Civil y por el artculo VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos es el que caracteriza nuestro Sistema Registral. La exposicin de motivos define el principio de fe pblica registral como el que protege la adquisicin efectuada a ttulo oneroso y con buena fe, de quien aparece en el Registro como titular registral, que se inscribe en el Registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisicin que se fundamenta en causas no inscritas antes. A la simple lectura del Art. 2014 del C.C. se aprecia que su contenido conceptual, es, en primer lugar, de adquisicin de una situacin registral; y, en segundo lugar, de oposicin o defensa frente a los derechos que emanan de normas de derecho comn y tambin de derechos que emanan de principios y normas registrales. En este conflicto de derechos, intereses y normas legales, en aras del inters pblico, la paz y el orden social debe, necesariamente, establecerse una jerarqua jurdica interrelacionada por los conceptos ley, derecho y justicia; jerarqua de la cual, inexorablemente, prevalecen los principios y leyes que tutelan la fe pblica institucionalizada, frente a los principios y leyes que tutelan derechos que no han alcanzado el amparo de la fe pblica registral. En otras palabras, siempre que se intente aplicar el principio de la fe pblica registral, se estar inevitablemente ante una situacin en la que la seguridad del trfico, sacrifica la seguridad del derecho. Veamos cmo explica la Exposicin de Motivos el sacrificio de la seguridad del derecho. Segn el derecho comn, civil o extra registral, si una persona adquiere de otra un derecho y sucede que el derecho del otorgante es nulo, el derecho comn establece que ser nulo tambin el del adquirente en virtud de que nadie puede transferir ms de lo que tiene; y, por el contrario, nadie puede adquirir mayor o diverso derecho que aqul que se transmite. Empero, esta solucin establecida por el derecho comn extra registral, es sacrificada por lo que la doctrina denomina seguridad del trfico registral, que expresa que si esa nulidad no aparece del registro, el adquirente adquiere el bien y, en consecuencia, la nulidad del ttulo del transferente no lo perjudica. En breves palabras la seguridad del trfico registral sacrifica la aplicacin del derecho comn.

SEMINARIO V DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL

13

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS UNA PUNO Ante esta consecuencia inevitable y controvertible que resulta de la aplicacin del principio de la fe pblica registral, el legislador de 1984 ha considerado necesario que el derecho comn sacrificado sea lo menos posible, para lo cual pone como contrapeso, hacer ms difcil acogerse al principio en estudio, puesto que, ha incluido como causas que no aparezcan del mismo registro, adems de la nulidad, a la rescisin y resolucin; en tanto el reglamento General de los registros Pblicos incluye, adems de las indicadas, la anulacin. Luego de haber analizado el principio de la fe pblica registral y de conformidad con la norma legal, sealaremos que, para ser acogido por los beneficios de la pblica registral, se requieren las siguientes caractersticas: Que se adquiera el derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo; es decir, que existe apariencia de justo ttulo registral, Que la adquisicin se a ttulo oneroso, Que el adquirente inscriba su derecho; y, Que exista buena fe en el adquirente, quedando comprendido en este nuevo carcter legal, la condicin de que el que pretende acogerse a la fe pblica registral, inscribe su derecho con anterioridad y que no haya intervenido en el acto o contrato contra el cual se opone el tercero.
6. CARACTERISTICAS DEL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL

Entre las principales caractersticas9 del principio registral tenemos las siguientes: Se admite este principio cuando el ordenamiento jurdico registral desea proteger decisivamente las adquisiciones o cualquier otro acto que se hayan producido confiando en el contenido del Registro, es decir, se ampara a los terceros adquirentes de derechos en base a los registros. Su justificacin radica en la necesidad de proteger la seguridad jurdica en la contratacin. Sin embargo, deben tenerse en cuenta dos elementos bsicos: la buena fe y la onerosidad, los cuales deben ser concomitantes. V.gr.: se
9

AREVALO LEON, Julio y VASQUEZ VILLAR, Jaime DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO, Segunda Edicin 1998, pg. 156

SEMINARIO V DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL

14

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS UNA PUNO amparara al comprador de buena fe que adquiere un inmueble, mas no al donatario aunque haya actuado de buena fe. La buena fe del tercero se presume, razn por la cual quien alegue lo contrario est en la obligacin de demostrarlo, esto es, tiene la carga de la prueba.

7. BUENA FE
CONCEPTO

Que debe entenderse por buena fe?10, el artculo 2014 no la define, en doctrina se reconoce a la buena fe un aspecto negativo y positivo de la buena fe, as el aspecto negativo implica desconocimiento de la existencia del vicio o inexactitud registral, y el aspecto positivo creencia de que el transferente tiene suficientes facultades para proceder de este modo. La buena fe implica, en este sentido, la seguridad del poder de disposicin y la ignorancia de posibles inexactitudes en el contenido del Registro. La fe en la apariencia registral se refiere a la confianza objetiva resultante de los datos del asiento registral; de otro lado, la buena fe subjetiva se presume, pues no requiere probarse.
PROBLEMA DE LA BUENA FE

La buena fe que se exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. El artculo 2014 en su ltima parte establece la presuncin de buena fe, esto es la presuncin de desconocimiento de la existencia de las razones de nulidad, recisin y resolucin. De este modo, el adquirente se encuentra en la muy cmoda posicin procesal de no tener la obligacin de probar su buena fe e incluso no teniendo siquiera la obligacin de alegarla. Quien quiera impedir la aplicacin de este principio tendr que probar que el adquirente conoca, aun cuando no aparecan del registro, la existencia de las razones de nulidad, rescisin y resolucin.
CUANDO DEBE DE EXISTIR LA BUENA FE

Es incuestionable que la buena fe del adquirente debe existir en el momento de la celebracin del contrato mediante el cual adquiere el derecho del cual se trate. Por lo tanto, si en el
10

CODIGO CIVIL COMENTADO, Gaceta Jurdica Tomo X, pg. 422

SEMINARIO V DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL

15

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS UNA PUNO momento de la celebracin de dicho contrato, el adquirente conoca de la existencia de razones de nulidad, recisin y resolucin que no aparecan de los registros, le faltara el requisito de buena fe pblica registral. Lo que si constituye materia de discusin en doctrina es la necesidad de que esa buena fe, de que esa ignorancia perdure hasta el momento en que este inscriba su derecho. Diez Picazo, sostiene que la buena fe del adquirente debe de existir en el momento de celebrarse el contrato y mantenerse hasta que se produzca la transferencia de propiedad, por lo tanto no es necesario que la buena fe del adquirente se mantenga hasta el momento de la inscripcin. Para lo cual, nada importa si despus de la celebracin del contrato y de la adquisicin del derecho, pero antes de su inscripcin, el adquirente toma conocimiento de la inexactitud del registro, pues a pesar de ello podr defenderse haciendo uso del principio de fe pblica registral. En cambio Humberto Uchuya Carrasco, indica que la buena fe debe subsistir hasta el momento de la inscripcin del derecho del adquirente, por cuanto todos los requisitos para el funcionamiento del principio de fe pblica registral deben ser concurrentes en el tiempo, es decir debe haber algn momento en el que todos ellos se produzcan y el nico momento posible de que esto ocurra es el de la inscripcin. Solo cabe hablar de buena fe cuando media inscripcin del derecho del adquirente. Antes de ella, no tiene sentido referirse a la buena fe desde que todava no es tercero del registro por cuanto no ha inscrito su derecho. Muy distinta es la situacin del adquirente que ha presentado el ttulo al registro y que durante el proceso de inscripcin toma conocimiento de una circunstancia que lo podra hacer perder la buena fe. En esta hiptesis si el titulo no fuere inscrito no se constituye en tercero registral.
8. TERCERO CIVIL Y TERCERO REGISTRAL

CONCEPTO DE TERCERO

El tercero es la persona que no es ninguna de las dos o ms que intervienen en trato o negocio de cualquier clase, es decir, el totalmente extrao a una relacin jurdica, el tercero absoluto, a
SEMINARIO V DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL

16

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS UNA PUNO quien no le interesa directa ni indirectamente el trato o negocio ajeno; le es absolutamente indiferente. As, es el caso de C, cuando A vende su casa a B, contrato en el que C no tiene ninguna relacin econmico o jurdica con los otorgantes A y B.
TERCERO REGISTRAL

El mismo Cabanellas, nos da otro concepto de tercero, no tan desvinculado de una determinada relacin jurdica, entendiendo entonces al ajeno a una relacin jurdica principal entre dos o ms partes, pero que tiene algn inters o derecho en ese negocio jurdico, ya en el momento de celebrase, ya en su curso o por razn de su consecuencia11. En palabras de lvaro Delgado12, el tercero registral no es otro sino el titular registral que resulta beneficiado o perjudicado, por aplicacin de los principios que recoge el sistema registral, respecto de una relacin jurdica ajena pero conexa con su derecho inscrito y que confronta con el mismo.
C. ANALISIS JURISPRUDENCIAL 1. SOBRE SEGURIDAD JURIDICA

El tribunal Constitucional Peruano, en sentencia recada en los expedientes acumulados Nos 0001/0003-2003-AI/TC, sobre la SEGURIDAD JURIDICA indica:

Seguridad Jurdica, es un principio Constitucional al Estado Constitucional de Derecho, implcitamente reconocido en la Constitucin. Se trata de un valor superior contenido en el espritu garantista de la Carta Fundamenta, que se proyecta hacia todo el ordenamiento jurdico y busca asegurar al individuo una expectativa razonablemente fundada respecto de cul ser la actuacin de los poderes pblicos y, en general, de toda la colectividad, al desenvolverse dentro de los cauces del Derecho y la Legalidad.
2. PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL
FUNDAMENTO

11

UCHUYA CARRASCO, Humberto, AMPARO CONSTITUCIONAL Y LEGAL DELTERCERO REGITRAL, Editorial ENMARCE, pg. 111 12 SCHREIBER PEZET, Max Arias y CARDENAS QUIROZ, Carlos EXEGESIS DEL CONDIGO CIVIL PERUANO TOMO X, Gaceta Jurdica, pg. 92

SEMINARIO V DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL

17

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS UNA PUNO La Cas. No 1065-2005-Huancavelica, indica que el fundamento del principio de buena fe pblica registral radica en la necesidad de asegurar el trafico patrimonial, cuyo objetivo

consiste en proteger las adquisiciones que por negocio jurdico efecten terceros adquirentes y que se hayan producido confiados en el contenido del Registro; para ello, la ley reputa exacto y completo el contenido de los asientos registrales.
CONCEPTO DE TERCERO REGISTRAL

La Cas. No 1634-2005-Lima, mencin que el tercero registral es aquella persona que, sobre

la base de la buena fe, adquiere a ttulo oneroso un derecho de quien aparece en el Registro con facultades para otorgarlo, y lo inscribe a continuacin. Esta figura la encontramos en el artculo dos mil catorce del Cdigo Civil, que recoge el principio de buena fe registral, y cuyo efecto inmediato es el proteger la adquisicin del tercero una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Pblicos, siendo que la buena fe se presume mientras no se pruebe que el tercero conoca la inexactitud del Registro.
BUENA FE REGISTRAL

La Cas. No 383-2001-Lima, para que el tercero adquirente de un derecho mantenga

vlidamente su adquisicin, es necesario que haya actuado con buena fe registral, es decir, que el referido derecho le haya sido transferido por quien, segn los registros, sea la persona facultada para hacerlo, aunque dicha informacin sea inexacta o provenga de un acto jurdico nulo o anulable, y siempre que el tercer adquirente no conozca de la inexactitud de la informacin registral. En tal supuesto, el derecho del tercer adquirente no devendr en nulo aunque se declare nulo el acto jurdico del cual provenga.

V.

HIPOTESIS
A. HIPOTESIS GENERAL

El sistema de transferencia adoptado por nuestra Legislacin es inadecuado, ms que coadyuvar con la seguridad jurdica, trae como consecuencia la existencia de problemas jurdicos y procesos judiciales sobre mejor derecho de propiedad y nulidad de acto jurdico.
B. HIPOTESIS ESPECIFICA

La inscripcin registral debiera ser obligatoria y no ser facultativa, para evitar adquisiciones de mala fe y pluralidad de acreedores sobre un mismo bien. En consecuencia la adquisicin
SEMINARIO V DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL

18

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS UNA PUNO de un bien inscrito, debe tambin de realizarse por medio de la inscripcin, esto es la inscripcin del acto traslaticio de dominio.

VI.

CONCLUSIONES

PRIMERO.- Si bien es cierto que el vigente Cdigo Civil establece la proteccin al tercero de buena fe, siempre y cuando este inscriba su derecho, sin embargo queda desprotegido al omitir esta inscripcin que segn nuestra legislacin no es obligatoria sino facultativa, encontrndose en una situacin de equivalencia con el primer adquirente, que al igual que este ltimo adquiri el derecho en las mismas circunstancias que el segundo adquirente, como consecuencia de ello ambos adquirentes quedaran desamparados por nuestra Legislacin. SEGUNDO.- No podemos concebir la existencia de seguridad jurdica en el marco de un sistema que no ampara la obligatoriedad de la inscripcin de los actos celebrados, al amparo de una publicidad deficiente y como consecuencia una inseguridad jurdica de los derechos inscritos. TERCERO.- El cdigo civil da la solucin al hecho que se va presentar de manera infinita pero no le da una solucin definitiva, y por ende ello seguir ocurriendo de manera frecuente, en tanto que la Inscripcin Registral sea facultativa en nuestro Pas. CUARTO.- La denominada seguridad jurdica registral ampara al sujeto enajenante y al sujeto adquirente. Esta institucin registral abarca la controversia que surge entre estos, limitndose al conflicto suscitado por la publicidad que brinda. Esta institucin registral deviene en obsoleta cuando en esta circunstancia se presenta un tercero civil que arguye la adquisicin de la propiedad por usucapin de ser as las instituciones de derecho registral nada podran hacer y nada podran haber resuelto si se presentara esta situacin, con lo que se demuestra que la proteccin que brinda la seguridad jurdica no abarca en la totalidad a los adquirentes que se ampararon en la publicidad registral.

VII.

SUGERENCIAS

SEMINARIO V DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL

19

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS UNA PUNO

Sugerir que la inscripcin de la propiedad inmueble, como consecuencia de la celebracin de actos jurdicos y motivados por la publicidad registral sea obligatoria y por ende deje de ser facultativa, ello con la finalidad de evitar adquisiciones de mala fe y la pluralidad de acreedores, que confiados en la seguridad registral, celebraron el acto.

VIII.

BIBLIOGRAFIA

1. Palacios Pimentel, Gustavo Compendio de Derecho Civil Peruano, editorial HUALLAGA, Primera Edicin 1991 2. Muro P. A Exposicin de Motivos del Cdigo Civil Libro IX Registros Pblicos, Per Editores MARSOL

SEMINARIO V DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL

20

FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS UNA PUNO 3. Arvalo Len, Julio y Vsquez Villar, Jaime Derecho Registral Inmobiliario, Segunda Edicin 1998 4. Uchuya Carrasco, Humberto, Amparo Constitucional y Legal del Tercero Registral, Editorial ENMARCE 5. Schreiber Pezet, Max Arias y Crdenas Quiroz, Carlos Cdigo Civil Peruano Tomo X, Gaceta Jurdica Exegesis del

6. Cdigo Civil Comentado por los 100 mejores especialistas, Tomo X Gaceta Jurdica 7. Cdigo Civil en su Jurisprudencia, Dialogo con la Jurisprudencia, Primera Edicin, mayo 2007 8. Manual Oficial de los Servicios Registrales de la SUNARP 2010 9. Registros Pblicos, Gaceta Jurdica Divisin de Estudios Legales, 2004 10. Villares Pico, Manuel El Principio de Prioridad debe actuar al mismo tiempo que el Principio de Fe Pblica Registral o Inmediatamente, Revista Critica de Derecho Inmobiliario. Madrid, 1953 11. http://www.monografias.com/trabajos22/derecho-registral/derechoregistral.shtml#ixzz2iet9gcz6

SEMINARIO V DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL

21