CONTRATO DE EL PACTO ACCESORIO DE ARRAS

Segn la definicin de Castn, con el nombre de arras o seal se concepta la cantidad de dinero o cosa fungible que, sin constituir el total del precio, entrega una de las partes a la otra en el momento de conclusin del contrato. Ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: STS Sala 1 de 24 octubre 2002 Recurre en casacin la sociedad inmobiliaria condenada a entregar a la demandante la cantidad que reclamaba, a consecuencia de la resolucin de los contratos de compraventa de las viviendas que haba celebrado y en los que haban mediado arras confirmatorias - a juicio de la sentencia recurrida - .El recurrente pretende otorgar a las arras la naturaleza de penitenciales y a tenor del art. 1454 CC considera que la demandante debera perder la cantidad entregada en su totalidad. En contra de la postura de la sociedad demanda la Sala realiza una interpretacin restrictiva del citado precepto, sin que se pueda aplicar al caso de autos al no resultar probado el acuerdo sobre el precio, imprescindible para la existencia de los contratos. Estima el recurso en el sentido que en virtud de la clusula penal pactada no procede la devolucin de la cantidad entregada en su totalidad sino slo la mitad de la misma.

STS Sala 1 de 20 mayo 2004 Se presenta recurso de casacin contra la sentencia que estim parcialmente la demanda que conden solidariamente a la entidad inmobiliaria y a su administrador a la devolucin de los honorarios percibidos, as como las arras dobladas que fueron entregadas. Estima la Sala el recurso de los condenados, declarando de una parte, que le son debidos los citados honorarios a la entidad inmobiliaria, en su calidad de mediador por la prestacin de sus servicios y realizando una interpretacin literal de una de las clusulas contractuales. De otra parte, estima el motivo que excluye la responsabilidad solidaria del administrador que no tuvo ninguna intervencin en el citado contrato. Desestima el Tribunal el recurso de

las demandantes, confirmando el derecho de la entidad codemandada a cobrar las arras dobladas, una vez confirmada la calificacin de penitenciales, conforme a una correcta interpretacin de las clusulas pactadas.

1- arras Confirmatorias Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una seal o prueba de su celebracin, o bien representando un principio de ejecucin. 2- arras Penales Su finalidad es la de establecer una garanta del cumplimiento del contrato mediante su prdida o devolucin doblada, caso de incumplimiento. 3- arras Penitenciales o de desistimiento. Son un medio lcito de desistir las partes del contrato mediante la prdida o restitucin doblada. Esta ltima es la finalidad reconocida por el artculo.1454 CCartculo.1454 CC. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o seal que, como garanta permite el art. 1454, tienen un carcter excepcional que exige una interpretacin restrictiva de las clusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. STS Sala 1 de 10 marzo 1986 STS Sala 1 de 10 marzo 1986 El TS estima el recurso de casacin; declarando, en primer lugar, que nuestro ordenamiento jurdico no sigue el principio de equivalencia de la simple promesa de venta y la compraventa que, con base en la regla antigua "pactum de vendendo est venditio", proclam que la promesa de venta equivale a la venta siempre que exista consentimiento recproco de las dos partes sobre la osa y el precio. Por el contrario, la

Sala afirma que la interpretacin lgica del contrato exige que la voluntad de los contratantes sea respetada distinguiendo el contrato definitivo de compraventa de la mera promesa de compraventa, aplicando al primero las reglas de este especfico contrato y a la segunda las normas generales relativas a las obligaciones y contratos, descartando en consecuencia el criterio de equiparacin e identidad entre ambas figuras jurdicas. Asimismo se manifiesta que el concepto de arras no es en derecho moderno tan simple y uniforme cual se pretende en el recurso, ya que se admite la existencia de varias clases de las mismas: unas llamadas penitenciales que son las que parece contemplar el art. 1454 concebidas de manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir a su arbitrio, del contrato; otras denominadas confirmatorias que son ndice o expresin de un contrato con fuerza vinculante que no facultan por tanto, para resolver la obligacin cotrada y que normalmente corresponden con las entregas o anticipos "a cuenta del precio", de lo que es ejemplo en nuestro sistema el supuesto del art. 343 Ccom. junto a las cuales pueden ponerse adems las conocidas como penales, con las que, en efecto, se confunden cuando lo entregado como "arra" no se imputa al precio, sino que funciona de modo similar a lo que ocurre con la clusula penal del art. 1154 como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de cumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligacin pactada sea estrictamente cumplida.

El artculo 1454 CC, les otorga este ltimo carcter de penitenciales o de desistimiento, al afirmar que si hubiesen mediado arras o seal en el contrato de compra y venta, podr rescindirse el contrato allanndose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. En este sentido, afirma la STS Sala 1 de 31 julio 1992 STS Sala 1 de 31 julio 1992 El TS declara haber lugar al recurso interpuesto, casa y anula la sentencia recurrida y, estimando la demanda, condena a los demandados a otorgar la escritura pblica a favor del actor, debiendo ste pagar a los vendedores en el acto el resto del precio. Seala la Sala que no existen las pretendidas arras penitenciales, ya que el dinero se entreg en concepto de paga y seal, faltando el pacto

expreso o tcito asignandole aquel carcter, concediendo a tal hecho una funcin confirmatoria del contrato y de anticipo del precio. Que el pacto arral (como clusula accesoria de un contrato principal perfeccionado, generalmente una compraventa) puede desempear una de estas tres funciones (determinantes, respectivamente, de otras tantas clases de arras): -como seal de la celebracin de un contrato, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio (arras confirmatorias), -como garanta del cumplimiento o arras penales, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo; -y como arras penitenciales, que son las nicas que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la prdida o la restitucin doblada y a las que especfica y nicamente se refiere el artculo.1454 CCartculo.1454 CC. Dice la STS Sala 1 de 28 marzo 1996: Se discute en el presente recurso sobre la naturaleza de las arras que la recurrente, como parte compradora, entreg a la recurrida. El problema surge respecto a lo que ha de entenderse por seal, ya que los documentos existentes no lo definen con precisin; no reflejan que hubiera mediado pacto alguno acerca de la condicin de arras penitenciales respecto a las cantidades de que hizo entrega efectiva la recurrente y con efectos de depsito mientras subsistiese el pacto de arras, que no concurri a tenor de dicha documental, por lo que el TS declara que la Sala de instancia infringi lo dispuesto en el art. 1454 CC. Se impone as, a juicio de la Sala, la interpretacin de la literalidad de los contratos, sin que fuera necesario acudir a los actos posteriores y menos para dar valor definitivo al requerimiento que practic la recurrente, en el que se hace constar la peticin de que la vendedora le devolviera el doble de lo entregado, al presentarse contradictorio respecto al contenido de los documentos que acreditan la relacin de compraventa que medi entre las mismas y actualmente no mantenida, por desistimiento mutuo. Que una doctrina jurisprudencial actualizada y suficientemente

consolidada, viene sealando que el empleo de la palabra seal no cabe entender que exprese necesariamente la facultad de separarse de un contrato, pudiendo ser estimada sin error como anticipo del precio; lo que resulta procedente en relacin al texto del artculo.1454 CC e interpretacin jurisprudencial del mismo, para definir el alcance del pacto de arras. A tales, efectos, la interpretacin de dicho precepto sustantivo llevada a cabo por la jurisprudencia, en razn a su excepcional y exigente interpretacin restrictiva del clausulado contractual, viene a sentar que no se trata de derecho necesario; para que tenga aplicacin y resulte vinculante a las partes, se impone con rigor que la voluntad de las mismas resulte clara, precisa y est rotundamente expresada en el contrato, es decir, debe hacerse constar la funcin penitencial de los anticipos entregados, pues, en otro caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador -respetando la reglamentacin del contrato- ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado. STS Sala 1 de 31 diciembre 1998 : La sentencia recurrida en casacin confirma la dictada en instancia que condena al ahora recurrente y a su esposa a otorgar escritura de compraventa a favor del actor recurrido sobre el chalet y parcela a que se contrae la demanda. Se rechaza la alegacin de inaplicacin del art. 1454 CC, as como la infraccin del art. 7 CC y de las normas jurisprudenciales en materia de abuso de derecho, ya que la mencionada alegacin se hace por 1 vez en este litigio y no es apreciable un ejercicio abusivo de derecho, pedir la elevacin del contrato a escritura pblica, segn lo pactado en el comprador que habiendo abonado parte del precio pactado y entrado en posesin de la finca vendida, reclama esa documentacin pblica ofreciendo el resto del precio, ante la conducta impeditiva y obstructora del vendedor apreciada por la Sala "a quo", apreciacin de hecho que no ha sido combatida en este recurso, motivo por el que se debe declarar no haber lugar al recurso de casacin interpuesto. Es necesaria la existencia de pacto entre las partes, dado su carcter voluntario y que en ningn caso las impone la Ley. La citada STS Sala 1 de 31 julio 1992 El TS declara haber lugar al recurso interpuesto, casa y anula la sentencia recurrida y, estimando la demanda, condena

a los demandados a otorgar la escritura pblica a favor del actor, debiendo ste pagar a los vendedores en el acto el resto del precio. Seala la Sala que no existen las pretendidas arras penitenciales, ya que el dinero se entreg en concepto de paga y seal, faltando el pacto expreso o tcito asignandole aquel carcter, concediendo a tal hecho una funcin confirmatoria del contrato y de anticipo del precio. Afirma ser reiterada y uniforme la doctrina jurisprudencial que indica que para que tenga aplicacin es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intencin de los contratantes de desligarse de la convencin por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habr de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, teniendo tal precepto legal un carcter excepcional, que exige una interpretacin restrictiva de las clusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido de que se trata de arras penitenciales, ya que, en otro caso, la suma recibida sirve precisamente para confirmar el contrato celebrado. Los caracteres fundamentales de las arras son los siguientes: 1- Tienen carcter real, suponen siempre una datio rei, por ser esencial la entrega efectiva de aquello en que consistan. 2- Son una garanta del cumplimiento de las obligaciones, aunque en rigor las que realmente cumplen esta funcin son las arras penales. 3- Son un pacto accesorio del contrato principal, cuyo cumplimiento aseguran. Como clusula accesoria de un contrato principal perfeccionado, generalmente una compraventa, lo considera la STS Sala 1 de 31 julio 1992 STS Sala 1 de 31 julio 1992 El TS declara haber lugar al recurso interpuesto, casa y anula la sentencia recurrida y, estimando la demanda, condena a los demandados a otorgar la escritura pblica a favor del actor, debiendo ste pagar a los vendedores en el acto el resto del precio. Seala la Sala que no existen las pretendidas arras

penitenciales, ya que el dinero se entreg en concepto de paga y seal, faltando el pacto expreso o tcito asignandole aquel carcter, concediendo a tal hecho una funcin confirmatoria del contrato y de anticipo del precio. Dado su carcter accesorio, la ineficacia del contrato principal acarrea la del pacto de arras, pero no a la inversa. 4- Tienen carcter bilateral. En este sentido, la STS Sala 1 de 3 octubre 1992 STS Sala 1 de 3 octubre 1992 El TS desestima el rec. de casacin interpuesto por los demandados contra sentencia recaida en apelacin de autos sobre otorgamiento de escritura pblica. La Sala seala que el art. 1454 -arras penitenciales- no es una norma de derecho necesario., opera la libertad contractual. La infraccin de las normas de carcter tributario no vicia de nulidad los contratos civiles. Afirma que ha de tenerse en cuenta que es de esencia de esta clase de pactos, su bilateralidad consecuencia de la igualdad entre las partes y la reciprocidad de sus obligaciones y derechos, de forma tal que la facultad de apartarse del contrato con las consecuencias previstas en el artculo.1454 CCartculo.1454 CC ha de reconocerse a ambas partes. En el mbito penal, la STS Sala 2 de 17 enero 2008 STS Sala 2 de 17 enero 2008 Interpone recurso de casacin la condenada en la instancia impugnando la subsuncin que hace de los hechos la sentencia de la AP en el delito de apropiacin indebida. Entiende el TS que el requisito esencial para una correcta calificacin de la conducta de la acusada como delito de apropiacin indebida es determinar si estaba obligada o no a devolver el dinero que fue entregado como seal en una operacin de compraventa. Para la Sala no queda suficientemente claro en los declarados como hechos probados la verdadera naturaleza de la entrega pecuniaria, ni siquiera consta que se haya tomado declaracin alguna al propietario del inmueble objeto de transmisin, con lo que tampoco se llega a saber si ste tena conocimiento de las gestiones realizadas y de la naturaleza o concepto en el que la intermediaria que, supuestamente, actuaba en su representacin, haba percibido el dinero. Para el Alto Tribunal, el conflicto tiene un claro carcter civil, debiendo ser los tribunales de ese

orden quienes determinen la naturaleza de esa entrega de dinero, por lo que absuelve a la recurrente en segunda sentencia.

Confirmatorias

Las arras confirmatorias estn prefijadas en el contrato con la finalidad de reforzar la existencia del mismo contrato de compraventa inmobiliaria, al ser una seal constitutiva de una prueba de su celebracin o el mismo comienzo del cumplimiento de la obligacin de pago. La arras denominadas "confirmatorias" son ndice o expresin de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver la obligacin contrada, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio.

El Tribunal Supremo ha establecido que son arras confirmatorias las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una seal o prueba de su celebracin, o bien representando un principio de ejecucin. Es doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o seal tienen un carcter excepcional que exige una interpretacin restrictiva de las clusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aqul sentido, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. Se consideran preferentes por la jurisprudencia en el caso de duda. En este sentido, se indica que cuando las arras pactadas no tienen la condicin de penitenciales, ni tampoco de penales, deben ser calificadas de confirmatorias de la existencia del contrato, de tal forma que en caso de no poderse consumarar ste, por ejemplo en el caso de doble venta, procede la resolucin del contrato a instancia de la parte que estaba dispuesta a cumplir ex artculo.1124 CC, al que debe

procederse a devolver el id quod interes negativo, esto es, su patrimonio debe quedar como si no hubiera contratado. Para ello debe repetirse la cantidad que entreg con el abono de los daos e intereses en todo caso. SAP Zaragoza de 25 julio 2003 Esta consideracin de confirmatorias, como regla general, se ratifica, salvo expreso pacto en contrario. Si del texto gramatical del contrato se desprende que la cantidad entregada se imputa, no slo al precio de la adquisicin de la vivienda, sino que adems garantizan el cumplimiento, no cabe duda de su carcter penal. SAP Valencia de 3 junio 2003 Declara la STS Sala 1 de 26 febrero 2001 que un contrato en el que se incluya una clusula por la que solamente se permite a la compradora recuperar la suma entrgada en concepto de arras o seal, pero no recibirla duplicada, en los trminos del artculo.1454 CC, en el caso de que la vendedora incumpliere su obligacin de entrega del plazo establecido, supone dejar absolutamente al arbitrio de la vendedora el puntual cumplimiento del contrato, pues la nica penalizacin que en otro caso se le impone es el abono de los intereses legales devengados por la cantidad inicialmente percibida durante todo el tiempo que la haya tenido a su disposicin, lo que es una situacin de desequilibrio entre las prestaciones de las partes que solo a ella beneficia.

Penales

El Tribunal Supremo afirma que son arras penales las que tienen por finalidad establecer una garanta del cumplimiento del contrato mediante su prdida o devolucin doblada, caso de incumplimiento. STS Sala 1 de 24 octubre 2002

Se habla de arras penales cuando la cantidad entregada no slo se imputa al precio de la adquisicin , sino que adems garantiza el cumplimiento del contrato. Las denominadas arras penales han de ser expresamente pactadas y previstas por las partes, aunque pueden tener carcter abusivo si afectan a contratos con los consumidores y usuarios y, en tal caso, devienen en ineficaces. Se deben considerar generalmente como sustitutorias y no como cumulativas ms agravadas. Arras confirmatorias penales son aquellas que adems de servir como prueba de la perfeccin del contrato, se entregan como garanta del cumplimiento del mismo y se suman a las generales que establecen las leyes para cualquier obligacin. Si se produce un incumplimiento imputable al que entreg las arras, ste las perder, sin que ello le libere necesariamente de la reclamacin, por la otra parte, del cumplimiento forzado y/o la indemnizacin por los daos y perjuicios sufridos. Ello depender de que las arras penales se hayan pactado o no de modo que la prdida de las mismas (o la devolucin de las recibidas ms otra cantidad igual) sustituya a la indemnizacin por los daos y perjuicios ocasionados, pues la finalidad de este tipo de arras no es otro que reforzar el cumplimiento del contrato. La opinin pacfica de jurisprudencia y autores es que el artculo 1454 CC, que dispone: "si hubieren mediado arras o seal en el contrato de compra y venta, podr rescindirse el contrato allanndose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas", no implica una presuncin de que las arras sean penitenciales, lo que junto a la absoluta ambigedad de las frmulas normalmente utilizadas en el pacto de arras, han dado lugar a que uno de los caballos de batalla en Juzgados y Tribunales haya sido el de la interpretacin de las clusulas de arras. Obviamente el pacto de arras en el que no queda clara otra cosa, sino la de que se quisieron arras, habr de interpretarse entendiendo que las queridas fueron arras confirmatorias, y la razn de ello estriba en que ha de partirse de que los contratos celebrados vlidamente, salvo que conste otra cosa, no son claudicantes, sino firmes, y, adems, el "plus" de carga que suponen

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para el deudor las arras penales induce a descartarlas si no queda claro que eran de este tipo las queridas. La nica duda que puede presentarse es la de dilucidar qu arras se quisieron si del pacto y de los actos coetneos y posteriores de las partes se sigue que no se quisieron unas arras confirmatorias puras, sin que se aclare si se pactaron penales o bien penitenciales, mas en tal caso, ciertamente infrecuente, creemos que habr de presumirse que se quisieron penales y dentro de stas sustitutorias, puesto que las cumulativas, por ser ms gravosas para el deudor, no deben presumirse en ningn caso. Finalmente, las arras penitenciales no deben presumirse en ningn caso de contrato, ya que resultan excepcionales, puesto que suponen la rescisin de un contrato vlidamente celebrado. SAP Cdiz de 19 febrero 2003 Debe tenerse encuenta a este respecto la legislacin tuitiva de los Consumidores y Usuarios. As, adems de definir el concepto de clusula abusiva en el artculo 82 RDLeg. 1/2007 de 16 noviembre 2007, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, como aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aqullas prcticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato, dicha Ley recoge expresamente un elenco de tipo de clusulas que con carcter enunciativo se reputan imperativamente por as fijarlo la Ley de abusivas. As, se declara abusiva la estipulacin que fija la retencin de cantidades abonadas por el consumidor y usuario por renuncia, sin contemplar la indemnizacin por una cantidad equivalente si renuncia el empresario. Pero fuera de esa colacin especifica, al no ser una redaccin exhaustiva de estipulaciones abusivas, nada empece a que cualquier otro pacto no negociado individualmente que implique esa quiebra en el equilibrio de las prestaciones de los contratantes en detrimento del consumidor, conllevar en este mbito a la aplicacin de dicho precepto legal con las consecuencias jurdicas previstas en el mismo.

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En el caso de pacto de arras penales, en el que slo se imponen para el consumidor y no para el profesional no se adecua al principio de equilibrio de prestaciones exigido legalmente pues la onerosidad es cargada exclusivamente a una de las partes en un contrato que es redactado por la Inmobiliaria y por ende impuesta por la parte profesional, pues en todo caso la prueba de que fue consensuado fruto de la oportuna negociacin corresponde al profesional, al existir en este punto una regla especial de la carga probatoria. De esta forma el desequilibrio en las obligaciones y sus efectos es notorio e importante, porque de no consumarse por causa imputable al consumidor pierde una importante suma econmica, pena que en cambio ausente para caso de que la escritura pblica no llegase a celebrarse por causa imputable al profesional o al propietario que representa, con un beneficio claro e injusto para stos que al caso podan desatender sus compromisos a sabiendas que ningn efecto pernicioso conllevaba, por lo que no existe ni paridad en la onerosidad, ni justificacin alguna a ese desequilibrio prestacional. Por consiguiente, el pacto de arras penales en este tipo de casos al no estar negociado entre partes y ser aplicable la normativa protectora del consumidor es abusivo por infringir el normal equilibrio de las prestaciones y por ende se tiene por nulo y por no puesto. SAP Valencia de 3 junio 2003

Penitenciales

Las arras penitenciales son un medio lcito de desistir las partes del contrato mediante la prdida o restitucin doblada. Esta ltima es la finalidad reconocida por el artculo.1454 CCartculo.1454 CC, siendo

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doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o seal que, como garanta permite el artculo citado, tienen un carcter excepcional que exige una interpretacin restrictiva de las clusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. STS Sala 1 de 10 marzo 1986 El TS estima el recurso de casacin; declarando, en primer lugar, que nuestro ordenamiento jurdico no sigue el principio de equivalencia de la simple promesa de venta y la compraventa que, con base en la regla antigua "pactum de vendendo est venditio", proclam que la promesa de venta equivale a la venta siempre que exista consentimiento recproco de las dos partes sobre la osa y el precio. Por el contrario, la Sala afirma que la interpretacin lgica del contrato exige que la voluntad de los contratantes sea respetada distinguiendo el contrato definitivo de compraventa de la mera promesa de compraventa, aplicando al primero las reglas de este especfico contrato y a la segunda las normas generales relativas a las obligaciones y contratos, descartando en consecuencia el criterio de equiparacin e identidad entre ambas figuras jurdicas. Asimismo se manifiesta que el concepto de arras no es en derecho moderno tan simple y uniforme cual se pretende en el recurso, ya que se admite la existencia de varias clases de las mismas: unas llamadas penitenciales que son las que parece contemplar el art. 1454 concebidas de manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir a su arbitrio, del contrato; otras denominadas confirmatorias que son ndice o expresin de un contrato con fuerza vinculante que no facultan por tanto, para resolver la obligacin cotrada y que normalmente corresponden con las entregas o anticipos "a cuenta del precio", de lo que es ejemplo en nuestro sistema el supuesto del art. 343 Ccom. junto a las cuales pueden ponerse adems las conocidas como penales, con las que, en efecto, se confunden cuando lo entregado como "arra" no se imputa al precio, sino que funciona de modo similar a lo que ocurre con la clusula penal del art. 1154 como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de cumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligacin pactada sea estrictamente cumplida.

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STS Sala 1 de 25 marzo 1995 El TS desestima el rec. de casacin contra sentencia dictada en apelacin de autos sobre contrato de opcin a compra. La Sala seala que las arras o seal que, como garanta, prev el art. 1454 CC tienen un carcter excepcional que exige una interpretacin restrictiva de las clusulas contractuales. Atribuye el recurrente a los recurridos un incumplimiento que en modo alguno resulta probado en los autos. STS Sala 1 de 17 octubre 1996 El TS desestima el rec. de casacin interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de apelacin que la conden por incumplimiento de los compromisos contrados en el contrato privado (denominado promesa de venta) suscrito entre las partes, a devolver a los actores la cantidad satisfecha como arras. La Sala sentenciadora se atuvo al contrato e interpret su clusula cuarta, que slo permita la devolucin de una cantidad, al producirse a cargo del recurrente-vendedor la resolucin autorizada pactada, acomodndose a la literalidad bien expresiva, en el libre ejercicio de su libre funcin hermenutica, sin que quepa imponer otros pactos contractuales distintos a los acordados. STS Sala 1 de 24 octubre 2002 Recurre en casacin la sociedad inmobiliaria condenada a entregar a la demandante la cantidad que reclamaba, a consecuencia de la resolucin de los contratos de compraventa de las viviendas que haba celebrado y en los que haban mediado arras confirmatorias - a juicio de la sentencia recurrida - .El recurrente pretende otorgar a las arras la naturaleza de penitenciales y a tenor del art. 1454 CC considera que la demandante debera perder la cantidad entregada en su totalidad. En contra de la postura de la sociedad demanda la Sala realiza una interpretacin restrictiva del citado precepto, sin que se pueda aplicar al caso de autos al no resultar probado el acuerdo sobre el precio, imprescindible para la existencia de los contratos. Estima el recurso en el sentido que en virtud de la clusula penal pactada no procede la devolucin de la cantidad entregada en su totalidad sino slo la mitad de la misma.

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Contrato de arras penitenciales

Los requisitos indispensables penitenciales son:

para

la

aplicacin

de

las

arras

1.- Existencia de un contrato de compraventa no bastando que la clusula se pacte en un contrato de promesa de venta, ni tampoco en las operaciones preliminares del convenio. 2.- Un pacto vlido de las partes acordando la constitucin de las arras penitenciales. Una reiterada jurisprudencia recalca la exigencia de un pacto expreso en el que de manera explcita y clara se evidencia la intencin de las partes de convenir las arras penitenciales pues de no ser as la entrega del dinero debe considerarse como un anticipo del precio. La exigencia de acreditar la voluntad de las partes es tanto mayor cuanto que se ha proclamado el carcter excepcional de las arras penitenciales y la interpretacin restrictiva de la clusula en la que se acuerda. En este sentido se declara la sentencia del STS Sala 1 de 11 diciembre 1993 STS Sala 1 de 11 diciembre 1993. El TS no aprecia la concurrencia del error judicial denunciado por el demandado al que se le conden a la devolucin de la cantidad que haba recibido en concepto de simple seal, conforme refleja el documento privado y en virtud del cual se llev a cabo la compraventa de la vivienda, de ah que para la atribucin a la mera seal la condicin penitencial, es preciso que conste debidamente expresada la voluntad de los contratantes en este sentido, lo que no sucede en el supuesto de autos, pues, en otro caso, cualquier entrega o abono de cantidad en los pactos de compraventa habr de reputarse como parte de su precio y pago anticipado del mismo.

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3.- Que una de las partes rescinda el contrato, allanndose si es el comprador a perderlas o si es el vendedor a devolverlas por duplicado. Es cierto, como expresa la STS Sala 1 de 28 septiembre 1992 STS Sala 1 de 28 septiembre 1992 El TS declara no haber lugar al rec. de casacin interpuesto por el demandado-vendedor, ya que es doctrina reiterada de esta Sala la que proclama que para que proceda la resolucin del contrato de compraventa con base en el art. 1.504 CC en relacin con el 1.124 CC, se requiere que el comprador haya incidido en un incumplimiento deliberado, pertinaz y definitivo de su obligacin de pago del precio que frustre el fin del contrato y, adems, que el vendedor que insta la resolucin haya cumplido las obligaciones que le incumban, ninguno de cuyos requisitos concurre en el presente supuesto, pues la sentencia recurrida declara probado, que no se firm por las partes la correspondiente escritura pblica de compraventa, porque el vendedor se neg a que se hiciera constar en ella el precio real de venta del piso, por hallarse el mismo sometido al rgimen de viviendas de proteccin oficial, siendo dicha conducta obstativa del vendedor la que impidi que la compradora pagara el resto del precio, a lo que ella estaba dispuesta, como lo sigue estando en la actualidad, cuyo hecho probado, segn tambin ya se ha dicho, ha de ser mantenido invariable en esta va casacional, al no haber sido desvirtuado por medio impugnatorio adecuado para ello. Por otra parte seala la Sala que la interpretacin de los contratos es funcin privativa de los juzgadores de la instancia, cuyo resultado exegtico ha de ser mantenido en casacin, a no ser que el mismo sea notoriamente errneo, ilgico o conculcador de algn precepto hermenutico, nada de lo cual es predicable de la interpretacin hecha por la sentencia recurrida, en el sentido de que la cantidad entregada por la compradora lo fue en el concepto de pago de parte del precio. Que en la doctrina jurisprudencial no cabe entender que la palabra seal, exprese necesariamente la facultad de separarse del contrato, pudiendo ser estimada, sin error, como anticipo del precio y que el contenido del artculo 1454 CC no tiene un carcter imperativo, sino que, por su consideracin de penitencial, para que tenga aplicacin, es

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preciso que por una voluntad de las partes claramente constatadas, se establezca tales arras penitenciales. SAP Cceres de 18 junio 2003: Desestima la AP el recurso de apelacin formulado contra la sentencia de primera instancia que haba estimado la demanda de reclamacin de cantidad en concepto de devolucin de arras penitenciales. Indica la Sala que ha quedado acreditado que entre los litigantes se formaliz un contrato de compraventa en el que el demandante, comprador, entreg como seal una cantidad de dinero, subordinando la entrega del precio a la venta de un piso por parte de los demandados, venta que no se ha producido, y acreditado tambin el carcter penitencial de la seal y la rescisin unilateral del contrato por los demandados, procede la devolucin por stos del doble de la cantidad recibida. El carcter accesorio y expreso es claro en algunos casos. Cuando el tenor contractual interpretado con arreglo al sentido de las palabras y a la intencin de las partes revela que nos hallamos frente a un tpico negocio de compraventa inmobiliaria al que se agregan pactos accidentales tambin habituales en el trfico jurdico: 1/ La simultnea entrega a modo de arras confirmatorias por el comprador de una pequea parte del precio. 2/ La convencin de arras penitenciales para el vendedor, de tal modo que si desistiese de la venta habra de devolver duplicada la cantidad ya recibida, no se trata de una mera opcin de compra (no se fija precio de la misma, sino nicamente el precio de la venta), ni mandato alguno para que buscase comprador, ni menos an una compraventa resoluble por la simple voluntad de una de las partes (en abierta infraccin del artculo.1256 CCartculo.1256 CC). SAP Barcelona de 11 febrero 2003 SAP Barcelona de 11 febrero 2003 Estima la AP el recurso de apelacin interpuesto por el demandante contra la sentencia de primera instancia que haba estimado parcialmente la demanda de reclamacin de cantidad en concepto de devolucin duplicada de unas arras penitenciales convenidas con el demandado con ocasin de la venta del piso de ste. La Sala determina que ha existido entre las partes un contrato de compraventa inmobiliaria al que se agregaron pactos de arras confirmatorias por el comprador, arras penitenciales para el vendedor para el caso de desistimiento, y el reconocimiento al

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comprador de la facultad de ceder su posicin jurdica a un tercero, y la compraventa litigiosa no lleg a consumarse a causa de la condena renuente del vendedor, que debe ser por ello condenado a la restitucin duplicada de las arras. Resulta posible, y admitido jurisprudencialmente, que se derive la existencia de las arras penitenciales hasta de un pacto verbal claramente probado o acreditado. Cuando ambas partes de comn acuerdo y por incumplimiento de una de ellas da por resuelto el contrato con las consecuencias previstas en el mismo de perdida de las cantidades entregadas, al pactarse expresamente como arras penitenciales. SAP Barcelona de 30 enero 2003 SAP Barcelona de 30 enero 2003 Confirma la AP la sentencia de primera instancia que haba desestimado la demanda de resolucin contractual de contrato de compraventa sobre edificio industrial con pacto de arras penitenciales. La Sala determina que cabe considerar la existencia de un acuerdo verbal de resolucin por incumplimiento de la actora, compradora en el contrato, en el pago del precio, que da lugar a la aplicacin de las arras penitenciales pactadas, sin que esto pueda considerarse como enriquecimiento injusto por venir amparado en la regulacin de las arras.

Por el contrario, a falta de pacto expreso, no puede hablarse de la existencia de arras penitenciales establecidas. Si se establece en el contrato que la entrega se efecta como seal y parte de pago, no puede entenderse, que tal entrega lo haya sido en concepto de arras que permitan, al amparo del artculo.1454 CCartculo.1454 CC, desligarse a las partes del contrato celebrado en los trminos que en ese precepto se establecen. STS Sala 1 de 18 octubre 1996 STS Sala 1 de 18 octubre 1996 Declarada la rescisin del contrato de compraventa celebrado entre las partes y la obligacin de los vendedores de entregar al demandante comprador el importe de la devolucin de la seal duplicada, la Sala afirrma que el taln bancario por importe de quinientas mil pesetas entregado a dichos vendedores lo era como seal y parte de pago, sin que pueda entenderse que tal entrega lo fuera en concepto de arras que permitan desligarse a las partes del contrato celebrado en los trminos que en el art. 1454 CC se

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establecen, desconocindose por la Sala "a quo" la literalidad del documento en el que no resulta expresada la voluntad clara y rotunda de las partes de establecer arras penitenciales. El TS opina que la sentencia recurrida incurre en la incongruencia de considerar como hechos posteriores que evidencian la intencin de las partes, la rescisin unilateral del contrato por el vendedor cuando una de las cuestiones clave del litigio es determinar si esa rescisin unilateral se ajusta a la voluntad contractual, por lo que difcilmente puede servir de medio para la fijacin de sta. Adems, esa pretendida facultad rescisoria se compagina mal con el compromiso asumido de hacer el contrato en que habran de reflejarse todas las condiciones y forma de pago. Al no entenderlo as, la sentencia de instancia infringe los arts. 1454, 1281 y 1282 CC, as como la doctrina de la Sala, por lo que procede confirmar la sentencia de primera instancia cuando declara la existencia del contrato de compraventa celebrado entre las partes.

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