INSTITUTO TECNOLGICO

INSTITUTO TECNOLGICO DE CD. GUZMAN

OPCIN X
MEMORIA DE RESIDENCIA PROFESIONAL
TEMA:

DESARROLLO HABITACIONAL, TORRES

DEPARTAMENTALES COLON
ZAPOTLAN EL GRANDE, JALISCO MEXICO
QUE PARA OBTENER EL TITULO DE:

ARQUITECTO
PRESENTA:
EMMANUEL LUNA PALAFOX

ASESOR:
ARQ. HECTOR VILLEGAS MORALES

CD. GUZMAN JALISCO, MEXICO, OCTUBRE 2014

INDICE
PORTADA ....0
OFICIO DE AUTORIZACION..1
INDICE.......3
INTRODUCCION..5
JUSTIFICACION...6
OBJETIVO GENERAL.....7
OBJETIVOS PARTICULARES.......8
CARACTERISTICAS DEL AREA EN LA QUE PARTICIPA..8
PROBLEMTICA..9

CAPITULO I
EL TEMA Departamentos Verticales, antecedentes histricos.....9
ASPECTOS SISMICOS..21
OBRAS SIMILARES22
LOCALIZACION.......24

CAPITULO II
MEDIO FISICO Clima..26
TEMPERATURA..28
PRECIPITACIONES, VIENTOS29
EL TERRENO Topografa..30
GEOLOGIA, EDAFOLOGIA...31
HIDROGRAFIA.32
CONTEXTO URBANO, PAISAJE NATURAL..33
LOCALIZACION DEL TERRENO..34

CAPITULO III
MEDIO HUMANO Antecedentes histricos de Cd. Guzmn ..35

CAPITULO IV
NORMAS Y REGLAMENTACIONES...42

CAPTULO V
USO DE SUELO...49
INFRAESTRUCTURA.....52
TERRENO.53
VIALIDADES.55
EQUIPAMIENTO..56

CAPTULO VI
ANALISIS DE ACTIVIDADES.57
DESCRIPCION DE LOS ESPACIOS.58
CARACTERISTICAS ESPACIALES..61
PROGRAMA ARQUITECTONICO.62
VINCULACIONES.63

CAPTULO VII
CONCEPTO...64
PROYECTO ARQUITECTONICO..65
CONCLUSION89

INTRODUCCION

El crecimiento de las ciudades es factor imprescindible, con el que la sociedad tiene

que vivir da a da, y con lo cual adaptar los espacios ya existentes, y as formar la
nueva tendencia hacia el cielo. Verticalidad.
Emmanuel Luna, Octubre 2013

Torres Departamentales Colon, es un proyecto que rompe paradigmas impuestos por la

sociedad desde mucho tiempo atrs en Zapotln El grande, Jalisco, es una torre de 10
Niveles que se levantara en una zona muy importante de la ciudad, dando paso a una
nueva tendencia dentro del genero arquitectnico, urbanstico y social asi como un
nuevo estilo de vida propuesto a los futuros usuarios.
La verticalidad en la arquitectura del mundo nace en el siglo XIX; la combinacin del
hierro y del concreto, y de los avances tecnolgicos como la invencin del la bombilla
elctrica y el elevador hicieron posible que nuestros edificios tocaran el cielo; de sta
forma se introdujo la revolucin tcnica ms grande de la historia arquitectnica de la
humanidad: se pudo sustituir la construccin maciza por la construccin de
entramados, que hacia posible erigir edificios de cualquier altura y extensin con piezas
prefabricadas y en un tiempo mnimo
En nuestros tiempos no ha cambiado mucho el sistema estructural para los edificios
verticales, solo se han complementado con tecnologa de punta que hacen ms fcil y
complaciente su elevacin.
GYMPEL, Jan, Historia de la arquitectura, de la antigedad hasta nuestros das Barcelona 1996,
editorial Konemann. Pg. 77

Esto en conjunto con la necesidad de re densificacin de las ciudades, debido a su

crecimiento catico, genera la necesidad de reutilizar la poca cantidad de tierra dentro
de las ciudades, en este caso Cd. Guzmn, siendo asi la cabecera municipal, esta aun
no llega al grado de que no exista espacio dentro de la ciudad, pero si se han reducido
considerablemente en las ltimas dcadas.

JUSTIFICACION

Proyectar un complejo arquitectnico que satisfaga las necesidades de un sector de la

poblacin desde jvenes solteros, familias pequeas, parejas sin hijos, los cuales
buscan un nuevo concepto en la forma de vivir, encontrando en el proyecto una
solucin ideal para las nuevas problemticas que se presentan en la ciudad, as como
generar una nueva tendencia hacia la verticalidad, la cual mejorar en gran medida el
uso de los espacios ya existentes en la ciudad.
Esta nueva tendencia en la regin, reformara la manera de construir, sin dejar de lado
las limitantes geolgicas de la zona, pero enfrentndolas con la tecnologa que se ha
ido conformando da a da.
El proyecto, ser diseado con las ltimas tcnicas de construccin basadas en
seguridad y ahorro de los recursos, promoviendo el uso de mtodos estructurales, que
ayuden al desarrollo de las edificaciones en la zona, ya que nos ubicamos en una zona
ssmica con precauciones importantes.

OBJETIVO GENERAL
El proyecto pretende:
-Disear un complejo departamental, que impacte directamente en la calidad de vida
del usuario, as como en la imagen urbana de Cd. Guzmn, y genere una nueva
tendencia hacia la re-densificacin de los espacios existentes mediante la verticalidad
de las edificaciones, fomentando la unin y la generacin de nuevos centros
habitacionales, que propongan un estilo de vida que no se conoce en la regin, adems
de un exclusivo lugar para disfrutar de tranquilidad, as como privacidad.

OBJETIVOS PARTICULARES

Disear un complejo que rompa paradigmas as como impacte directamente en

la imagen urbana de la ciudad, innovando y reconfigurando la estructura
habitacional.

Disear una buena propuesta para la sociedad, que proporcione aspectos como;
exclusividad, seguridad, tecnologa, confort, lujo y armona.

Disear espacios armnicos, que expresen seguridad y grandeza a sus usuarios

Utilizar las ltimas tecnologas sobre ahorro de recursos as como las nuevas
tendencias en eco-tecnologas

Disear espacios funcionales y estticamente armnicos.

CARACTERISTCAS DEL REA EN LA QUE SE PARTICIPA

Se trabajar en conjunto con el rea de proyectos de la empresa ROASA S.A. De C.V.
Bajo la direccin y asesora del Ing. Jos Guadalupe Rojas Madrigal, Gerente de
7

Construccin. As como bajo la supervisin del Arq. Hctor Villegas Morales, asesor
interno.

Datos del registro:

Jos Guadalupe Rojas Madrigal
Gerente de Ingeniera, Constructora ROASA, S.A. de C.V.
Jos Clemente Orozco No. 14 Colonia Centro
Ciudad Guzmn, Jalisco, Mxico.

PROBLEMTICA
La problemtica a solucionar, se concentra fundamentalmente en el aprovechamiento
de un terreno en especfico, que se encuentra dentro de la ciudad, y en una va
principal como es la calle Cristbal Colon. El terreno se caracteriza por tener un rea
considerablemente grande, ubicado dentro de una manzana, totalmente rodeado por
edificaciones de tipo habitacional, as como comercial.
El proyecto a disear rompe con la rutina constructiva, que ha llevado Cd. Guzmn en
las ltimas dcadas, todo entorno a las alturas de los edificios, ya que dicha ciudad se
encuentra en una zona considerablemente peligrosa para la construccin de
edificaciones de gran altura, debido a las condiciones ssmicas del rea geogrfica, con
la cual tendremos que enfrentarnos.
Se proponen tcnicas constructivas que no son nuevas en el mercado, y llevan aos de
uso, y experiencia a lo largo de todo el mundo, tales son el uso de aisladores ssmicos,
y disipadores de energa.
8

Segn el reglamento estatal de zonificacin y de acuerdo al cambio de uso de suelo

que se realizar de Mixto Distrital MD-3 a Habitacional Plurifamiliar Densidad Baja H2V tomamos en cuenta el Coeficiente de Utilizacion de suelo que es: 1.8 multiplicado por
el rea que es: 4,239.97 m = 7,691.94 m dividido entre el rea aproximada de

cada nivel que ser de 600m, la altura mxima permitida es de 12 niveles.

CAPITULO 1
EL TEMA
DEPARTAMENTOS VERTICALES
Departamento
La verticalidad en la arquitectura del mundo nace en el siglo XIX; la combinacin del
hierro y del concreto, y de los avances tecnolgicos como la invencin del la bombilla
elctrica y el elevador hicieron posible que nuestros edificios tocaran el cielo; de esta
forma se introdujo la revolucin tcnica ms grande de la historia arquitectnica de la
humanidad: se pudo sustituir la construccin maciza por la construccin de
entramados, que hacia posible erigir edificios de cualquier altura y extensin con piezas
prefabricadas y en un tiempo mnimo
En nuestros tiempos no ha cambiado mucho el sistema estructural para los edificios
verticales, solo se han complementado con tecnologa de punta que hacen ms fcil y
complaciente su elevacin.
9

GYMPEL, Jan, Historia de la arquitectura, de la antigedad hasta nuestros das

Barcelona 1996, editorial Konemann. Pg. 77

Vivienda Vertical

Dentro de las proyecciones arquitectnicas una de las ms importantes es la

residencial, al hablar de residencia nos referimos a aquel espacio que definimos como
casa, hogar, lugar de convivencia, proteccin y descanso; uno de los lugares principales
de

las

necesidades

de

espacio

del

ser

humano.

La tecnologa est en un constante desarrollo cotidiano, teniendo un alto impacto en la

arquitectura, las residencias verticales surgen a partir de las necesidades urbanas y su
localizacin esencial, dentro de las reas de comunicacin primordial de los individuos
que se desarrollan en ella. Una casa es la inversin ms importante de las personas y
hoy en da hay tantas posibilidades de vivienda al igual que facilidades para obtenerlas.
Una de las opciones ms modernas son las residencias verticales. La residencia
vertical es por excelencia un paso hacia el futuro y un claro desarrollo tecnolgico, una
de las estrategias que surgen de la necesidad de expansin del ser humano, habiendo
acaparado sus opciones en territorio horizontal surge como propuesta un crecimiento
orientado en la verticalidad, lo cual propone como fortaleza el aprovechamiento infinito
de un espacio.
(2012, 09). Vivienda Vertical. BuenasTareas.com. Recuperado 09, 2012,

10

La Vivienda Vertical en Ciudad Guzmn

Ciudad Guzmn se encuentra en una zona relativamente ssmica, debido a su cercana
ubicacin al eje neo volcnico Mexicano que se extiende en su longitud, adems de su
ubicacin delimitada por la franja que divide la placa geolgica de cocos, con la placa
Norteamericana, las cuales generan preocupacin en la sociedad a la hora de proyectar
verticalmente. La idea del proyecto no es dejar de lado todas estas importantes
caractersticas del suelo, ni limitar a la ciudad a lo que siempre ha sido, una ciudad
horizontal, con un aprovechamiento del suelo, muy bajo, si no salir de esta tradicional
forma de proyectar, todo con un claro objetivo, y al mismo tiempo enfrentar a la
naturaleza, con las ultimas tecnologas en construccin de edificios.

ANTECEDENTES HISTORICOS
BREVE HISTORIA DE LA VIVIENDA
* Los primeros vestigios de vivienda solida datan de los aos 10 000-6000 a.C en lo que
hoy es Turqua.
* En los tiempos de Babilonia, en la antigua Mesopotamia, ya se usaba el ladrillo en las
construcciones levantadas (casas, zigurat, etc.).
* En la Atenas griega las casas reflejaban un buen gusto y seguan un plan uniforme de
construccin.
* La vivienda romana careca de elegancia, no obstante, tuvo un cambio significativo
cuando le fueron incorporados rasgos de la vivienda etrusca, la cual era ms avanzada
que aquella.
* El siglo XV da lugar a la mansin seorial, de enormes entradas y vestbulos,
habitaciones, dependencias, salas, etc.
11

* Durante el siglo XVI en Europa se construyen casas divididas en departamentos para

la pequea y mediana burguesa.
* De los siglos XVI al XIX la vivienda de la clase media consiste en un departamento
bien decorado; contiene ante cmaras, comedor, sala, saln, rea de servidumbre, etc.
* La arquitectura habitacional consta de residencia unifamiliar y residencia vertical.

Algunas de las primeras viviendas al largo de la historia

Historia de la verticalidad en viviendas
Se puede considerar que las casas-torres de la poca medieval como uno de los
primeros desarrollos de viviendas verticales, por el hecho de buscar esa expansin en
otra direccin. Se cree que Miguel ngel construy el primer rascacielos, cuando
levant el Panten encima del Partenn.

Izquierda: Edificio El Moro, uno de los primeros Rascacielos en Mxico. 1945

Derecha: Torre Anhuac, construida despus de El Moro, 1947
12

ARQUITECTURA VERTICAL EN LA ACTUALIDAD

La verticalidad en la arquitectura del mundo nace formalmente en el siglo XIX, al
combinar el hierro y el concreto y de los avances tecnolgicos como la invencin de la
bombilla elctrica y el elevador hicieron posible que nuestros edificios llegarn a tener
alturas nunca antes previstas por el hombre, de esta manera se introdujeron en la
revolucin tcnica ms grande de la historia arquitectnica de la humanidad: se pudo
sustituir la construccin maciza por la construccin de entramados, que haca posible
erigir edificios de cualquier altura y extensin con piezas prefabricadas y en un tiempo
mnimo
Rascacielos

como

pieza

arquitectnica

Fue el edificio Wainwright, la primera expresin humana de un alto edificio de concebido

en acero como nueva arquitectura. Era alto y consistente: una unidad, donde antes
haba

habido

un

edificio

con

cornisa

sobre

otro

edificio

con

cornisa.

Los principales urbanistas en el mundo vieron como solucin a la creciente demanda de

espacios habitables casas, oficinas, comercios, etc.- el crear las llamadas ciudades
verticales. Este tipo de construccin vio la luz y se expandi de manera importante a
partir del siglo XIX ya que los avances tecnolgicos de ese tiempo, tales como: la
energa elctrica, los elevadores, materiales de construccin resistentes, etc.
permitieron que su desarrollo fuera vertiginoso; ejemplos de ello lo constituyen ciudades
como Nueva York, Chicago, Hong Kong, Los ngeles, etc. lugares donde la alta
densidad de poblacin y el poco terreno disponible con valores exorbitantes, orillaron
ineludiblemente

13

ello.

En la actualidad no se ha observado una permutacin en el sistema estructural para los

edificios verticales, aunque se ha tenido un complemento tecnolgico que han
favorecido en su elevacin, esto ha regido directamente en el crecimiento desmesurado
de las ciudades, sin tomar en cuenta su necesidad de redisearse, estas edificaciones
tienen

un

potencial

inmenso

para

el

desarrollo

de

una

ciudad.

La vivienda residencial vertical busca caracterizar el nuevo modelo de construccin del

espacio residencial caracterizado por tipologas modernas. A su vez se persigue
relacionar estos procesos con los factores econmicos y sociales globales como
nuevos estilos de vida.

14

Torre Latinoamericana, Mexico Df.

Museo Soumaya

DF

Torre Mayor Mexico DF.

Torre Arcos DF.

Hotel RIU Guadalajara

15

Edificio

Torre Cube GDL.

Conjunto Habitacional, Corporativo Puerta de

Hierro. Zapopan

TIPOLOGIAS DE VIVIENDAS VERTICALES

La variedad en los espacios residenciales en cuanto a tipologas, caractersticas, solo

van dirigidos a estratos socioeconmicos altos, concretamente, este tipo de vivienda se
ha construido en las reas vigorosas de la ciudad as como en los espacios de la
periferia de la metrpoli. Los proyectos de viviendas verticales efectuados en los lmites
de la ciudad han sido uno de los motores del crecimiento Se pueden clasificar dos tipos
de viviendas verticales: Las tipo flat constituida por una sola planta con acceso directo,
puede tener de 1 a 3 dormitorios y las dplex constituida por la unin de dos pisos
superpuestos, o una sola planta con doble altura en la que se puede conectar
interiormente y crear una segunda planta, un mesanine propiamente. Estos tambin
reciben el nombre de apartamento tipo loft, ya que se encuentra influenciado por las
caractersticas de los lofts antiguos donde se aprovechaba la doble altura de las
bodegas para crear viviendas recicladas de dos niveles.

En cuanto a los tipos de residencias verticales se podra mencionar, que estn divididos
segn:
* El nivel econmico al que van dirigidos (estrechamente asociado a la ubicacin del
edificio).
* Atributos objetos (fsicos y sociales): Es la calidad y caracterstica fsica de la vivienda,
el valor econmico de la vivienda, caractersticas fsicas del ambiente que lo rodea y
16

nmero de habitaciones.
* Atributos subjetivos ambientales (percepcin individual): La seguridad que ofrece y la
percepcin del rea que lo rodea (barrio).
* Interaccin Social (las relaciones con los vecinos): propincuidad (cercana),
Homogeneidad e intimidad
* Caractersticas personales (clase social): incluidas en estas si se es propietario o
alquiler)
Caractersticas de la residencia vertical
Una de las caractersticas de los edificios verticales es su alto costo para la
construccin, una nula posibilidad de crecimiento en este tipo de propiedades y la
carencia de espacios disponibles en el conjunto , tienen una alta dependencia con el
personal administrativo y se organizan en mesas directivas, posee edificios de inters
social.
La experiencia de la vivienda en altura no es uniforme es diferentes lugares depende de
aspectos culturales, socioeconmicos y fsicos. Alguna literatura refiere que la vivienda
de altura es para la mayora un paso hacia la casa unifamiliar, la cual es por lo general
la que llena mejor las aspiraciones personales y las metas culturales de la gente.
El auge de la construccin y venta de vivienda de los ltimos tres aos se sustent en
el desarrollo de conjuntos habitacionales de pequeos y modestos departamentos de
inters social. Con un mercado inmobiliario con tasas de crecimiento de ms del doble
de la economa, los empresarios del sector ahora tienen en la mira la poblacin de
mayores ingresos. Dando como resultado el nacimiento de la idea de darle a esta
esfera social un desarrollo residencial nico y de alta plusvala. Las nuevas casas que
se

construyen

llegan

costar
17

millones

de

dlares.

Reunir comodidad, diversin y acceso a las ltimas tecnologas de telecomunicaciones

en un entorno habitacional exclusivo es la apuesta de los constructores de vivienda
residencial de lujo, o residencial plus (RP).

Orientaciones
Dado que estos edificios en su mayora estn dirigidos a estratos altos, la mejor
ubicacin radicara en estar cerca de los centros de trabajo (generalmente los grandes
corporativos), escuelas privadas y centros comerciales. Se ofrece como un mundo
aparte para quien puede pagarlo. Quien aspira a este tipo de vida debe de contar con
ingresos superiores, al que se le ofrece perfiles muy orientados, teniendo una
infraestructura y servicios a la mano. Los inquilinos de estos edificios poseen dos o ms
autos, por lo que necesitan cajones de estacionamiento; tienen servidumbre, para la
que requieren espacio. La tendencia a un diseo integral es clara; son clientes que
pagan por ahorrarse tiempo y vivir con mayor productividad y seguridad.
Estas son las pequeas torres de departamentos dirigidas a la clase alta y media-alta.
La ubicacin de las mismas, se encuentran intercaladas en barrios residenciales de
baja densidad, levantadas sobre terrenos baldos o que consiguen el suelo demoliendo
varias

casas

buscan

colindancia

con

las

vas

de

mayor

jerarqua.

El hecho de que este tipo de residencias en relacin al lugar en donde son orientados,
actualmente tienen un alto nivel de demanda y oferta, el cual se debe a las siguientes
caractersticas:
* Diseo Arquitectnico, por la gente que vive cerca, por la distancia, por la zona.
* La promesa de duplicar el valor de la propiedad por la ubicacin de la misma, ya que
como hemos visto, estos se encuentran en las zonas ms cotizadas de la ZMG.
* Vivir en un ambiente seguro y exclusivo, al mismo tiempo que se disfruta de los
18

beneficios

que

trae

consigo

la

belleza

de

un

lugar

nico.

Segn la arquitectura y el diseo estos edificios deben emplazarse en el terreno

considerando la orientacin y recorrido del sol, buscando asegurar un mnimo horas/sol
diarias en cada recinto habitable de la vivienda y evitando las viviendas con orientacin
sur, minimizando prdidas por muros Sur y permitiendo ganancias trmicas en invierno.
Considerar elementos de proteccin y control de la radiacin solar, para evitar
sobrecalentamiento en verano, principalmente en vanos Norte y Poniente, que permitan
controlar las ganancias trmicas en verano aprovechando dicho aporte trmico en
invierno. Esto considera principalmente elementos de proteccin frente a ventanas y/o
balcones

(protecciones

del

tipo

celosas,

quebrasoles,

vegetacin,

etc.).

En resumen podemos afirmar que Confort y tranquilidad en un ambiente exclusivo es lo

que ofrecen este tipo de desarrollos. ''Las vistas, reas pblicas, arquitectura y
concepto hacen de las torres de departamentos un conjunto nico en su tipo, con el fin
de

satisfacer

las

necesidades

del

mercado

ms

exigente''.

Las ciudades verticales, al conjugar vivienda, recreacin, comercio y oficinas, sern

organismos vivos las 24 horas; de este modo pretenden dar una solucin tambin a los
problemas producidos por los planteamientos urbanos del siglo XX en los que se
crearon ncleos exclusivos de vivienda, oficinas o comercios que trajeron consigo la
desintegracin de la vida urbana y fomentaron el uso del automvil. Sin embargo este
nuevo tipo de crecimiento urbano se insertar en metrpolis existentes en contexto

(2012, 09). Vivienda Vertical. BuenasTareas.com. Recuperado 09, 2012, de

http://www.buenastareas.com/ensayos/Vivienda-Vertical/5224200.html

19

Las evidencias muestran que el proceso de globalizacin est incrementando las

desigualdades intraurbanas, tanto en pases desarrollados como subdesarrollados y en
este sentido, la ciudad de Guadalajara no escapa a las tendencias segregadoras y a
una creciente fragmentacin del espacio urbano, siendo esta el tipo de ciudad en la que
en las prximas dcadas Cd. Guzman. La crisis de la planeacin urbana y las lgicas
del mercado estn alejando las posibilidades de alcanzar una ciudad con equidad y
buena calidad de vida y la jerarqua en la distribucin de los espacios urbanos
diferenciados responde a relaciones sociales siempre cambiantes, asimismo, se
distinguen dos modos de ocupacin del espacio; uno es el que se reproduce a partir del
disfrute de un nivel socioeconmico elevado y que goza de altos estndares de vida y el
otro que se reproduce a partir de la escasez y se desarrolla en medio de privaciones
materiales.
En un contexto de crecimiento y desarrollo urbanos en la metrpoli contempornea en
Amrica Latina se acerca cada vez ms a una ciudad de islas. Las islas residenciales
de riqueza, es decir, las urbanizaciones cerradas donde se privatiza el espacio urbano
bajo esquemas de edificacin como los condominios de altura, los barrios cerrados;
expresan los cambios estructurales de la vivienda y reflejan la reorganizacin jerrquica
de los estratos ms altos de la sociedad.

La Vivienda Vertical en Cd. Guzmn

La vivienda de tipo vertical, como se ha dicho anteriormente, viene a la ciudad a
mejorar, y cambiar el medio urbano, retomando esos espacios mejorando su capacidad
de uso, as como para mejorar en buena medida la calidad de vida del usuario.

20

En ciudad Guzmn esta tendencia, o ms bien esta prctica, no se lleva a cabo en gran
medida, si no que en edificaciones de muy poco impacto en la poblacin, son pocos los
ejemplos en los que encontramos la palabra Vertical en la ciudad. Siendo unos
cuantos los edificios que sobrepasan los 4 niveles de altura, que son el Edificio Telmex
y el Edificio 74.

Emmanuel Luna Oct 2013

Aspectos antissmicos tomados en cuenta para el desarrollo del

proyecto

21

OBRAS SIMILARES EN LA REGION

Condominios Margarita
Los condominios Margarita, son prcticamente la nica obra similar a la que se pretende
proyectar, tanto en magnitud como tipo. Estos se encuentran en ciudad guzman, en la zona
centro exactamente, cuenta con 2 torres de 4 pisos, 32 condominios y estacionamiento amplio,
este mismo rodeado de reas verdes y vegetacin.

22

OBRAS SIMILARES
Torre Altitude, Zapopan.
La Torre Aura Altitude es un rascacielos ubicado en el municipio de Zapopan dentro de la Zona
Metropolitana de Guadalajara, en Avenida Paseo Virreyes #250 , Plaza Corporativa Zapopan,
actualmente es el segundo edificio ms alto de la ciudad solo superado por el recientemente
inaugurado Hotel Riu Guadalajara Plaza y el sptimo ms alto en Mxico, tiene un uso
residencial y su altura es de 171 metros con 42 pisos.

23

LOCALIZACION

LOCALIZACIN EN LA REPUBLICA MEXICANA

24

DESCRIPCIN DE UBICACIN DESDE PAIS, ESTADO Y MUNICIPIO.

DESCRIPCIN DE LA UBICACIN DESDE EL MUNICIPIO, Y CABECERA MUNICIPAL.

25

TERRENO ENTRE CALLES DELIMITADO

CAPITULO 2
MEDIO FISICO

26

EL TERRENO CON SUS RESPECTIVOS ASOLEAMIENTOS QUE VAN

DE ESTE A OESTE, Y SUS VIENTOS DOMINANTES QUE VAN DE SUR,
SURESTE A NORTE NORESTE.

CLIMA
El clima que prevalece en la regin es semiseco, con invierno y primavera
seco- semiclido con estacin invernal definida.

27

CLIMA DE ZAPOTLAN EL GRANDE: SEMARNAT

TEMPERATURA
La temperatura media anual es de 19.6 C. La mxima promedio es de 27 C
y la mnima promedio es de 12.1 C.

28

TEMPERATURAS MINIMAS: SEMARNAT

TEMPERATURAS MINIMAS: SEMARNAT

PRECIPITACIN PLUVIAL
La precipitacin pluvial media es de 694.4 mm, con rgimen de lluvias en los meses de
Junio a Diciembre.
29

PRECIPITACION PLUVIAL: SEMARNAT

VIENTOS
Los vientos dominantes se dan durante todo el ao y van en direccin sursureste o norte-noreste.

EL TERRENO

30

TOPOGRAFA
Las zonas accidentadas se localizan en la parte suroeste donde tienen vecindad con el
Nevado de Colima y tambin tiene diseminadas algunas alturas en todo el municipio
entre 1 600 y 3 700 msnm.
Las zonas semi planas estn localizadas especficamente al norte del municipio, en lo
que forma la Laguna de Zapotln con alturas entre 1 500 y 1 700 msnm.
Uso del suelo y Agricultura (50.99%) y Zona urbana (5.70%) Vegetacin Bosque
(20.42%), Selva (16.73%) y Pastizal (1.24%)
Prontuario de informacin geogrfica municipal de Zapotln el Grande, Jalisco, 2009.
El Municipio de Zapotln el Grande est ubicado dentro de la Provincia denominada Eje
Neo Volcnico y est asentado en una fosa tectnica cerrada.

ALTIMETRIA: SEMARNAT

31

GEOLOGA
El terreno donde se ubica la localidad de Ciudad Guzmn, est formado por rocas
gneas y sedimentarias; el tipo de suelo predominante es aluvial, que es resultado de la
erosin de rocas cuyas partculas y fragmentos han sido transportados por los
escurrimientos y depositados en las partes bajas del valle de Zapotln. Para uso urbano
se hace la observacin que no es resistente acompresin, pero previendo una
cimentacin adecuada no presenta restriccin al uso urbano.
La parte oriente por sus pendientes fuertes (pendientes del 25%) presenta problemas
de erosin.
En general, el Valle de Zapotln, presenta tambin riesgos de sismos, pues se ubica en
la zona D (alta sismicidad)
El subsuelo del municipio se encuentra formado geolgicamente por tobas compactas y
arcillosas, prfidos, traquitas, pizarra y rocas efusivas.

EDAFOLOGA
La composicin real del suelo del valle de Zapotlan esta compuesto por los siguientes
porcentajes segn el diagnostico realizado al municipio por Instituto de Informacin
Estadstica y Geografa de Jalisco en Junio del 2014.

32

HIDROGRAFA
El municipio no cuenta con ros, pero s con numerosos arroyos, que son de
importancia para el sistema de riego de las tierras del municipio. Entre los arroyos de
mayor importancia se pueden citar el de Xuluapan (Chuluapan) y el de Los Guayabos.
Cuenta adems con parte de la laguna de Zapotln. En las inmediaciones delCalaque
se encuentran dos presas. Los recursos hidrogrficos le son aportados por la Laguna
de Zapotln y algunos arroyos como el Chapuln, Chuluapan, Guayabos, La Joya o el
Leoncito, alimentan el acueducto de la Catarina.

Ciudad Guzmn se encuentra dentro de la cuenca del valle de Zapotln, no existen

cuerpos de agua importantes. Excepto la laguna de Zapotln que tiene una extensin
de 500 km. aproximado. Alrededor de la laguna se concentra la mayor parte de mantos
acuferos subterrneos. El resto de los cuerpos son arroyos y escurrimientos
intermitentes que bajan de la sierra en la temporada de lluvias.

33

CONTEXTO URBANO
El contexto urbano que rodea el terreno varia en todas las direcciones, situndose
dentro de la mancha urbana de la ciudad, rodeado principalmente de edificaciones de
tipo habitacional, casa de 1 y 2 niveles principalmente, al frente donde se ubica el
ingreso al predio, se encuentra una franja de uso de suelo tipo mixto, de comercio y
habitacional, se encuentra en una de las principales vialidades de la ciudad.
Ubicndose al norte de la ciudad, donde la mancha urbana tiende a reducirse,
encontramos al oriente buena vista a lo que se llama la sierra del tigre, donde a las
prximas 3 manzanas comienza el cerro.
Las edificaciones que rodean el predio son en su mayora casas que datan de un par de
dcadas atrs, no hay ninguna edificacin importante en los alrededores.
El predio se ubica en una zona privilegiada, fundamentalmente de servicios y
actividades, tal es el caso de sus cercanas a gasolineras, tiendas, escuelas,
restaurantes etc.

PAISAJE NATURAL
El paisaje Natural que rodea el predio se caracteriza sencillamente por el cerro oriente
que se eleva a espaldas del terreno, proporcionando una vista de la naturaleza que
rodea la ciudad. Siendo este el elemento ms cercano, tambin encontramos hacia el
sur-poniente el Nevado de Colima, as como al nor-poniente El lago de Zapotln.

34

LOCALIZACION DEL TERRENO

El terreno se ubica en la zona norte de la ciudad, dentro del subdistrito llamado Cusur
del plan de desarrollo urbano de Cd. Guzmn, cerca de importantes centros educativos,
as como de un Hospital, y numerosos comercios.
Dos cuadras hacia el norte se encuentra el centro de seguridad social IMSS, un hospital
general, que tiene un rea de influencia regional, as como el Centro Universitario del
Sur, Universidad de Guadalajara, 4 cuadras hacia el norte, a igual distancia se
encuentra la unidad deportiva, Venustiano Carranza, adems de dos centros
educativos, de nivel medio superior, y secundaria.

35

CAPTULO III
EL MEDIO HUMANO
ANTECEDENTES HISTRICOS DE ZAPOTLN EL GRANDE
Zapotln el Grande, cuya cabecera municipal es la poblacin de Ciudad Guzmn, es
una ciudad media que se encuentra al sur del estado de Jalisco, Mxico, en el kilmetro
135 de la autopista Guadalajara-Manzanillo.
Esta ciudad an conserva en todos los aspectos, la tranquilidad de la provincia
mexicana adems de una privilegiada ubicacin en un valle rodeado de montaas entre
las cuales se distingue el majestuoso Nevado de Colima, que por su situacin
geogrfica

pertenece

Zapotln

que

es

desde

el

ao

de

1936

el nico Parque Nacional del Estado. Zapotln colinda al norte con los municipios de
Gmez Faras y Sayula; al sur con Zapotiltic y Tuxpan: hacia el este con Tamazula; y al
oeste con San Gabriel y Zapotitln de Vadillo. Sus principales localidades son La Mesa,
El Campanario, Los depsitos, Atequizayn y El Fresnito.

FUNDACIN
La fundacin de Zapotln se realiz cuando arribaron a estas tierras los primeros
espaoles enviados por Hernn Corts en los aos de 1521 y 1522, despus de haber
conquistado la gran Tenochtitln . Con los conquistadores, llegaron tambin los
primeros frailes misioneros predicando el evangelio, Fray Juan de Padilla lleg a estas

36

tierras en 1521 y se encontr con 3 pequeos pueblos, Tzapotlan-Tlayolan,

Tenamaxcatitln y Mochitla y l se establece en Tenamaxcatitln, en donde ensea la
doctrina a los indgenas y los convence para hacer la fundacin espaola, escogiendo
el poblado de mayor importancia: Tzapotlan-Tlayolan y llevndose a cabo el 15 de
agosto de 1533, asignndole el nombre, segn la costumbre de los conquistadores de
"Santa Mara de la Asuncin de Zapotln", en el lugar que hoy se conoce como Portal
de Sandoval. Despus se erigi la primera iglesia, La Tercera Orden, la cual con varias
reconstrucciones por los deterioros que ha sufrido durante los sismos, es uno de los
orgullos arquitectnicos ms apreciados por los Zapotlenses.

TRADICIONES
En el mes de octubre, Zapotln se llena de fiesta; los olores a vendimia y el sonido de la
chirima rompen la tranquilidad que lo distingue, las peregrinaciones y las danzas dan a
Zapotln un colorido nico que nos hacen recordar viejas historias de temblores y
sequas, aquellas que dieron a San Jos el ttulo de Patriarca protector y Santo
Patrono, y por ello todo el pueblo recuerda su patrocinio con la renovacin de un
juramento hecho por nuestros antepasados en 1747.
Procesiones, carros alegricos, cuetes y castillos de plvora, danzas locales y visitantes
dan a las calles una alegra nica e inolvidable que hacen revivir en los lugareos el
orgullo de su origen.

37

Por otro lado, la fiesta profana, con bailes, charreadas, toros de once, mujeres
hermosas coronadas y un espacio para la feria industrial y artesanal hacen de esta
fiesta una poca muy disfrutable.

En octubre, todo se amalgama en Zapotln, el sabor de su gastronoma, el olor de sus

tradiciones, el brillo de sus colores y los sonidos de su fe religiosa. Por todo ello, visitar
Zapotln durante el mes de octubre resulta una experiencia inolvidable.

CULTURA
Artesana: se fabrican velas, huaraches, productos tallados en madera; adems se
hacen figuras de cermica, hierro forjado y mrmol.
Gastronoma: de sus comidas el pozole, la birria, la cuachala, el picadillo, la barbacoa,
el chile de ua y la sopa de pan;y de sus bebidas el ponche de granada y de frutas
regionales.
Pintura: destacan los murales sobre Jos Clemente Orozco, realizados por Ramn
Villalobos Castillo (Tijelino ) el leo del escudo de armas y los murales de la catedral.

ECONOMIA
La base principal de la economa local recae en el sector terciario (servicios y
comercio), ya que ste representa el 58.21% de la poblacin econmicamente activa de
38

nuestro municipio; en segundo lugar tenemos a la actividad secundaria (Industria) con

el 27.43%; y en tercer lugar esta el sector primario (Obtencin de recursos como
ganadera, agricultura, minera, etc.) con 10.30%.
Las principales actividades econmicas son:

Agricultura: se cultiva maz, frijol, sorgo y caa de azcar.

Ganadera: se cra ganado bovino, porcino, ovino y aves

Turismo: Zapotln el Grande cuenta tambin con atractivos naturales entre los
que destacan el Parque Nacional Nevado el Colima, el Parque Ecolgico Las
Peas, la Laguna de Zapotln, adems del Centro Histrico de Ciudad Guzmn.

Comercio: cuenta con restaurantes, mercado y tiendas de autoservicio,

departamentales y centros comerciales. Predomina la venta de productos de
primera necesidad y los comercios mixtos que venden artculos diversos.

Servicios: se prestan servicios financieros, profesionales, tcnicos, comunales,

sociales, personales y de mantenimiento.

Explotacin forestal: debido a la vegetacin de la regin, primordialmente se

explota el pino con distintos fines.

Pesca: se captura tilapia, carpa y trucha extrados de los cuerpos hidrulicos de

la regin.

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INDUSTRIA
En el Municipio de Zapotln el Grande la mayor parte de empresas en la rama
manufacturera corresponde a micro y pequeas empresas.
PRODUCCION
En Zapotln los principales sectores empresariales localizados corresponden a:

Talabartero

Artesanal

Muebles

Alimentos y bebidas

Herreras

Carpintera

Dulces Tradicionales como palanquetas, dulces de leche, pellizcos y alegras

Fabricacin de cerillos, granito, carbonato de calcio, marmolina y cal agrcola.

Educacin

En este ltimo punto, el 94.17% de la poblacin es alfabeta, de los cuales el 18.16% ha

terminado la educacin primaria. El municipio cuenta con 34 preescolares, 50 primarias,
14 secundarias, 6 bachilleratos y 18 centros de capacitacin para el trabajo.

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SERVICIOS
El municipio cuenta con servicios de agua potable, alcantarillado, alumbrado pblico,
mercados, rastro, cementerios, vialidad, aseo pblico, seguridad pblica, parques,
proteccin civil, bomberos, jardines y centros deportivos.

El 98.4% de los habitantes disponen de agua potable; el 97.2% de alcantarillado y el

99.1% de energa elctrica.

RELIGIN
El 94.61% profesa la religin catlica. Tambin hay creyentes de los Testigos de
Jehov, Adventistas del Sptimo Da, Mormones, protestantes y creyentes de otras
religiones. El 0.9% de los habitantes ostentaron no practicar religin alguna.

MEDIOS Y VAS DE COMUNICACIN

Se cuenta con servicio de correo, fax, telgrafo, telfono, servicio de radiotelefona y
seal de radio, internet y televisin, televisin por cable (dentro de cuyo servicio se
pueden ver dos canales locales:). Recibe las seales de telefona mvil como Telcel,
Movistar, Iusacell, Unefon y Nextel.
El transporte, tanto de productos como migracin humana, se efecta a travs de la
carretera federal Guadalajara-Manzanillo. Cuenta tambin con una red de carreteras
estatales que comunican las localidades, igualmente la va de comunicacin con el suroeste es la carretera estatal Ciudad Guzmn-Autln de Navarro va que requiere
trabajos de mantenimiento dado su deplorable condicin; la transportacin se realiza en
41

autobuses pblicos o vehculos de alquiler y particulares. Adems cuenta con servicio

de ferrocarril de carga.

GOBIERNO
Su forma de gobierno es democrtica y depende del gobierno estatal y federal; se
realizan elecciones cada 3 aos, en donde se elige al presidente municipal y su
gabinete.
El municipio cuenta con varias localidades, siendo las ms importantes Ciudad Guzmn
(cabecera municipal), La Mesa, Atequizayan, El Campanario, Colonia del Fresno y Los
Depsitos.

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CAPTULO lV
Normas y Reglamentaciones
Segn el reglamento estatal de zonificacin, el uso de suelo del terreno, no genera
ningn tipo de compatibilidad, al uso solicitado, y necesario para realizar la edificacin,
es por eso que se realizara una solicitud de Cambio de uso de suelo ante la oficina de
Obras pblicas, y desarrollo urbano de Cd. Guzmn, la cual se anexa en las prximas
pginas, solicitud con la cual se justifica el proyecto, y se define el cambio de uso, el
cual no genera ningn tipo de impacto en la zona urbana, ni giro, ya que el uso sigue
siendo habitacional.

Congruencia con el Reglamento estatal de Zonificacin

CAPTULO IX
Reglamentacin de zonas habitacionales

Artculo 53.
El uso habitacional por sus relaciones de propiedad y forma de edificar
se define en
las siguientes modalidades:
I. Habitacional jardn: el uso habitacional que puede desarrollarse, en funcin de
necesidades ecolgicas, resultantes de aspectos naturales propios del lugar;
II. Habitacional Unifamiliar: una casa habitacin por familia en un lote individual;
III. Habitacional Plurifamiliar Horizontal: viviendas para dos o ms familias dentro de
un mismo lote independientemente del rgimen de propiedad que se constituya, con la
Caracterstica que pueden ser aisladas, adosadas o superpuestas, estas ltimas en un
nmero no mayor a dos unidades; y
IV. Habitacional Plurifamiliar Vertical: viviendas o departamentos agrupados en
edificios cuyas unidades estn superpuestas, en un nmero mayor a dos unidades.

Enfasis sobre las zonas habitacionales en Rgimen de Condominio

Artculo 56.
Cuando las edificaciones que se construyan en zonas habitacional
jardn (HJ), se
constituyan en rgimen condominal en alguna de las modalidades sealadas en las
fracciones III y
43

IV del artculo 53 de este Reglamento, se podrn agrupar las viviendas y sus

instalaciones,
quedando sin efecto la superficie mnima de lote, pero se deber respetar la densidad
de viviendas
y habitantes por hectrea, y las superficies libres quedarn determinadas
exclusivamente como
espacios verdes y abiertos para garantizar su conservacin.
Artculo 57.
Los predios o lotes y las edificaciones construidas en las zonas de
habitacin
densidad mnima unifamiliar, tipo H1-U, plurifamiliar horizontal, tipo H1-H y plurifamiliar
vertical, tipo
H1-V, estarn sujetas al cumplimiento de los lineamientos que se establece en la
siguiente tabla.
HABITACIONAL PLURIFAMILIAR VERTICAL DENSIDAD MEDIA H2-V

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Congruencia con el Reglamento de construccin de Zapotln el Grande.

Seccin Segunda
Imagen Urbana
Adecuacin de nuevas edificaciones
Artculo 18.- Este ordenamiento regula y controla las acciones de edificaciones
producidas sin control, para evitar el deterioro de la imagen urbana,
desorden en el uso del suelo y en la vialidad, causando la
degradacin en la calidad de vida de los habitantes del municipio.
Artculo 19.- Con la finalidad de garantizar la proteccin de la imagen urbana y
los tipos de edificacin existentes en el municipio, se debern
observar los lineamientos que para la adecuada integracin del
contexto se expresan mediante la volumetra y el carcter de la
edificacin propuesta.
Enfasis, en la altura mxima, e infraestructura para las futuras edificaciones:
Artculo 20.- Para la volumetra, se determinan las siguientes disposiciones:
I.- La altura mxima que podr autorizarse para edificios, ser
fijada en cada caso por la Direccin tomando en cuenta las
normas mnimas siguientes:
a) Que cumpla con los dispositivos de ordenacin urbana segn el caso o zona de
que se trate de acuerdo con el plan de Desarrollo Urbano de la ciudad.
b) Que el sistema de agua potable de donde se abastecer el edificio sea suficiente
para darle servicio.
c) Que la red de alcantarillado pblico tenga la capacidad suficiente para desfogar
las aguas residuales.
d) Que dado el volumen y finalidad de la construccin, no se originaran problemas
de trnsito, tanto en lo referente a la circulacin como al
estacionamiento de vehculos en la zona de ubicacin de la presunta
construccin.
e) Que armonice con el ambiente de la calle y responda a
un conjunto plstico aceptable.
Equipos de Traslacin
Artculo 146.- Los elevadores para pasajeros, elevadores para carga, escaleras
elctricas y bandas transportadoras de pblico, debern cumplir
con las Normas y las disposiciones siguientes:
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I.
Elevadores para pasajeros.
Las edificaciones que tengan mas de 4 niveles adems de la
planta baja, o una altura o profundidad mayor a 12 mts. del
nivel de acceso a la edificacin, exceptuando las
edificaciones para edificacin unifamiliar, debern contar un
elevador o sistema de elevadores para pasajeros con las
siguientes condiciones de diseo.

Basado en el cdigo civil del estado de Jalisco en Rgimen condominio

TTULO SEXTO
Del condominio

CAPTULO I
Prevenciones generales

Artculo 1001.- Condominio es el rgimen jurdico que integra las modalidades y limitaciones al dominio de
un predio o edificacin y la reglamentacin de su uso y destino, para su aprovechamiento conjunto y
simultneo.

Los titulares de la propiedad en condominio reciben la denominacin de condminos. La titularidad puede

referirse a un espacio o a un uso y bienes determinados en forma exclusiva, cuyo aprovechamiento y
disposicin es libre, que se denominan reas o bienes privativos; adems la titularidad exclusiva est referida
porcentualmente a las reas y bienes de uso comn, los que no podrn ser objeto de accin divisoria y son
inseparables de la propiedad individual.

El conjunto de reas y bienes privativos, con las reas, instalaciones y bienes de uso comn, que hacen
posible su aprovechamiento por un grupo de titulares, se denomina unidad condominal.

El conjunto de bienes cuyo aprovechamiento y libre disposicin corresponden a un condmino, se denomina

unidad privativa.

Artculo 1002.- En atencin al funcionamiento y aprovechamiento de los elementos comunes, por una o
varias unidades condominales, se clasifican en condominio simple o condominio compuesto.

46

El condominio es simple, cuando las reas comunes y sus obras de infraestructura y equipamiento,
corresponden a una sola unidad condominal.

El condominio es compuesto, cuando una parte de sus reas comunes y obras de infraestructura y
equipamiento, son aprovechadas por los titulares de dos o ms unidades condominales, que coexisten en un
mismo predio.

Artculo 1003.- En atencin a la distribucin de las reas comunes y privativas, respecto al predio y las
edificaciones, el condominio se clasifica en horizontal, vertical y mixto.

El condominio es horizontal, cuando a cada condmino le corresponde como rea privativa una fraccin o
lote del predio, con su edificacin e instalaciones.

El condominio es vertical, cuando la totalidad del predio es bien comn y una misma estructura
arquitectnica, se divide en reas privativas.

El condominio es mixto, cuando concurren las condiciones a que se refieren los prrafos anteriores, para los
condominios horizontal y vertical.

Artculo 1004.- En atencin a su uso, al condominio le corresponder la categora que determinen las
normas urbansticas de zonificacin, como son: habitacional; alojamiento temporal; comercios y servicios;
oficinas administrativas; abastos, almacenamientos y talleres especiales; manufacturas y usos industriales.

El condominio de servicios municipales, es aquel que est destinado a complementar el equipamiento

urbano de una comunidad.

Artculo 1005.- Todo condominio habitacional, simple o compuesto, tendr una extensin mxima de diez
hectreas o una poblacin que no exceda de dos mil quinientos habitantes. Estos lmites de extensin
territorial y de poblacin podrn incrementarse hasta veinte por ciento, cuando por las caractersticas del
lugar o de las funciones a desarrollar, de conformidad con las normas de urbanizacin aplicables, se
demuestre la necesidad de zonas de mayor dimensin o poblacin.

Los condominios para usos o destinos distintos del habitacional tendrn la extensin mxima que determinen
las normas municipales de zonificacin.

47

Artculo 1006.- Para constituir el rgimen de condominio respecto de un predio o edificacin, se requiere que
quien tenga su libre disposicin, solicite y obtenga autorizacin del municipio donde se localice el inmueble y
lo formalice en escritura pblica, en la que se har constar de manera clara, lo siguiente:
I

Los antecedentes de propiedad y en su caso el ttulo que origine la libre disposicin;

II

La ubicacin, medidas y linderos del predio; y en su caso, las concesiones para el aprovechamiento de
aguas, playas, esteros e islas del dominio pblico de la nacin. Adems cuando sea parte de un condominio
compuesto, la noticia de ello, as como el porcentaje que en reas comunes, derechos y obligaciones le
corresponden;

III

Una descripcin general de las construcciones y obras de infraestructura, as como del equipamiento urbano
que exista; y la calidad de los materiales que se empleen en su edificacin;

IV

Una descripcin individual de cada unidad privativa que se genere, indicndose su nmero ordinal, su
situacin, medidas, linderos, clase de material utilizado, servicios a que se tenga derecho, as como el
porcentaje que le corresponda sobre los elementos comunes. Adems si existen reas de servicios
separadas fsicamente de la unidad privativa, se indicar con toda precisin cules son stas;

Cuando el rea de servicios correspondiente a la unidad privativa est separada fsicamente de los otros
bienes de uso exclusivo, se referir con la nomenclatura que sirva de identificacin y se har tambin una
descripcin general de la misma, con sus medidas y linderos. Estas reas de servicios, se consideran en
forma accesoria y por ello, pueden transmitirse el uso o propiedad entre los condminos, fijndose en estos
casos la proporcin porcentual sobre los elementos comunes;

VI

Una descripcin de las reas comunes, sealndose su situacin, medidas, linderos, partes de que se
componga, obras de infraestructura, equipamiento y mobiliario afectos a ellas, su uso y cuando fuere posible,
su marca comercial e inventarios. Exclusivamente y para prestacin de servicios comunes, se podrn
considerar en el acto de constitucin del rgimen de propiedad en condominio, o con posterioridad a este
acto, cuando se convenga en su incorporacin por su evidente utilidad, reas separadas fsicamente de la
unidad condominal, hacindose la descripcin correspondiente;

VII

La clasificacin del condominio, de acuerdo a sus aspectos de funcionamiento y aprovechamiento de

elementos comunes; la distribucin de las reas comunes y privativas; su uso y destino;

VIII

La referencia de haberse obtenido la autorizacin para constituir el rgimen de condominio, indicando su

extensin o poblacin, as como los dictmenes, autorizaciones o licencias que correspondan, en materia de
urbanizacin;

IX

La informacin relativa a las licencias y permisos de construccin. Cuando sea parte de un condominio
compuesto del que exista consejo de administracin, su aprobacin aceptando que el proyecto de la unidad
condominal cumple con los objetivos y acata los criterios de diseo y las restricciones generales de
condominio. Cuando est ya concluida la edificacin, el certificado de habitabilidad.
En su caso, cuando la edificacin sea entregada a los condminos en obra negra, para que cada uno de
ellos haga las adaptaciones correspondientes, as se har constar en las certificaciones que se expidan por
las autoridades;

48

La referencia a las garantas que constituye el afectante al rgimen de condominio, ante la autoridad
municipal de la ubicacin del inmueble, para responder tanto por la terminacin de las obras, como por la
calidad de las mismas;

XI

El reglamento interior del condominio de manera particular regular:

Los derechos y obligaciones de los condminos, que sern proporcionales al porcentaje que les
correspondan sobre los elementos comunes;

Las facultades de los rganos de administracin y de gobierno;

La formacin de los fondos de reserva y en su caso, el establecimiento de comits para asuntos particulares
que coadyuven con el consejo de administracin, los que pueden tener autonoma financiera;

El establecimiento de las bases para el pago de las cuotas de mantenimiento, conservacin y creacin de
fondos de reserva que se incurra;

El establecimiento de criterios para la restriccin de giros en cuanto a la cantidad y de actividades afines,

mismos que deber respetar el ayuntamiento al autorizar las licencias respectivas;

La instancia y el procedimiento para resolver conflictos entre los condminos;

Los casos y condiciones en que pueda ser modificado el propio reglamento; y

La transformacin y extincin del condominio;

XII

La forma en que los condminos respondern del pago de las cuotas establecidas en el Artculo 1026; y

XIII

Se agregarn los planos de zonificacin del condominio, los planos generales de la edificacin y los de las
unidades privativas.
La escritura constitutiva del rgimen de condominio deber inscribirse en el Registro Pblico de la Propiedad.

49

CAPTULO V
Uso de Suelo
El uso de suelo, que se presenta en el predio, segn el plan de desarrollo del municipio
de Zapotlan el grande vigente desde el ao 2011, es el siguiente:
AU-RN ,MD-3 H4-H
AU =

Area Urbanizada incorporada

RN =

Renovacion Urbana

MD-3 = Mixto Distrital intensidad Media

H4-H = Habitacional Intensidad Alta, tipo Horizontal
El uso de suelo, es habitacional, ya que el predio se encuentra en una zona
habitacional, contando igualmente con un uso de tipo mixto Distrital.

50

Para poder proceder con los tramites de nuestro proyecto es necesario, tramitar un
Cambio de uso de suelo, a nuestro terreno , de H4-H a H4-V que significa cambiar, de
modalidad de construccin de Horizontal a Vertical, la cual no genera gran impacto en
el entorno, dado que sigue siendo habitacional, y cambiar a tipo Vertical, segn el
reglamento de construccin de Ciudad Guzmn, bajo los parmetros de alturas
mximas, no afecta en lo absoluto a las edificaciones circundantes, ni la imagen urbana
en alto grado.
Para esto se crea un documento en el cual se solicita el cambio de uso, el cual se
presenta en la siguiente pagina.
Suponiendo que se obtiene el cambio de uso de suelo, as como los respectivos
permisos, se procede con la siguiente etapa del proyecto.

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Solicitud de Cambio de Uso de Suelo

Obras Pblicas y Desarrollo Urbano de Zapotln El Grande

Director: Arq. Miguel Baeza Alcaraz

Con fundamento en los artculos No. 82, seccin IV del Reglamento de

Zonificacin y Ordenamiento Territorial de Zapotln el Grande, y 37,
Captulo VII del Reglamento Estatal de Zonificacin.

Me dirijo a usted cordialmente, para solicitar el Cambio de uso de Suelo de la

propiedad llamada Coto Colon predio ubicado en el subdistrito Cusur del Plan de
desarrollo de Ciudad Guzmn (Anexo ubicacin), con la cuenta catastral No.
0023656, con una superficie de 4,239.47 m2, y con el uso de:

AU-RN ,MD-3 H4-H

Uso solicitado:
H2-V Habitacional Densidad baja, tipo Vertical.
Con el objetivo de realizar el proyecto de torres departamentales colon, razn por la cual
solicito su autorizacin.
Atentamente:
Est. De Arq. Emmanuel Luna Palafox
Cd. Guzmn, Jalisco Octubre 2013

Est. Arq. Emmanuel Luna

52

Infraestructura
Una infraestructura es el conjunto de elementos o servicios que estn considerados
como necesarios para que una organizacin pueda funcionar o bien para que una
actividad se desarrolle efectivamente.
El desarrollo de la infraestructura se define principalmente por los usuarios ya
establecidos en las cercanas, o en la zona donde se ubica nuestro terreno.
Ya que nuestro terreno se encuentra dentro de la mancha urbana, asi como en una
zona muy importante de la ciudad, cuenta en su mayora con toda la infraestructura
necesaria para la subsistencia humana, asi como la no primordial. Se cuenta todos los
servicios disponibles, proporcionados por el H. Ayuntamiento, asi como servicios
privados y de otros tipos.

SERVICIO
Agua potable
Alcantarillado
Luz Electrica
Telefono
Alumbrado Publico
Transporte publico
Recoleccion de Basura
Seguridad Publica
Cable

EXISTE

CARECE

X
X
X
X
X
X
X
X
X

EL TERRENO

53

POTENCIAL

54

55

VIALIDADES

El terreno esta rodeado por dos vialidades principales, y dos secundarias, ambas de
moderado trafico.
-El acceso al terreno se encuentra en la calle principal llamada AV. Cristobal Colon,
vialidad de un solo sentido, hacia el norte, dos carriles, con cajones de estacionamiento
a cada lado, lo cual genera un ingreso tranquilo y comodo hacia el predio. Esta avenida,
se convierte en la carretera hacia Guadalajara generando una ruta rpida, al dejar la
ciudad.
-Por la parte posterior camina la Calle Moctezuma, tambin de un solo sentido hacia el
Sur, un solo carril, y dos cajones de estacionamiento a los lados.

56

-Hacia el sur encontramos la calle 5 de mayo, que camina de oriente a poniente, en

ambos sentidos automovilsticos, pero de pocas dimensiones, reduciendo su seccin al
desembocar con la Av. Cristobal colon.
Hacia al lado norte del predio camina la calle Ignacio Mariscal, donde la seccin que
rodea nuestro terreno se convierte a un solo sentido, de poniente a oriente.
Cabe mencionar otra vialidad importante la cual es Federico Del Toro, la cual camina de
norte a sur, y recorre una gran seccin de la ciudad, al llegar a la zona centro.

EQUIPAMIENTO
El equipamiento que existe en la zona es muy variable ya que es una zona bien
constituida que data de muchos aos atrs, en la cual encontramos lo siguiente.
-Hospital del seguro social
-2 Gasolineras por Av. Colon
-Numero considerable de Kiosko y Oxxo.
-Farmacias
-Estacion de Bomberos
-Escuelas, desde Universidades, Preparatorias, Secundaria, Primaria, y Preescolar.
-Gimnasio, unidad deportiva, ciclopista.
-Restaurantes, comida rpida, salones para eventos.
-Centro de espectculos El Casino
-Talleres y servicio para automvil.

57

CAPTULO Vl
ANALISIS DE ACTIVIDADES
Ingresar: Ingreso al complejo mediante la entrada principal, ya sea va vehicular, o
peatonal, para los usuarios, sus visitantes, o para el dems personal.
Estacionarse: El complejo cuenta con dos estacionamientos, uno para los usuarios, e
inquilinos del complejo, de tipo subterrneo, y otro para los visitantes al aire libre.
Ingreso al edificio: Los usuarios e invitados, ingresan al edificio por la entrada principal
que se conecta directamente con el vestbulo de elevadores, el dems personal, tiene
un ingreso especializado con vinculaciones hacia todas las reas del complejo.
Ingreso

los

departamentos:

Los

usuarios

ingresan

sus

respectivos

departamentos, mediante los elevadores, o la escalera, destinada a servicio, usuarios y

emergencias. Con ello se llega al rea de vestbulo de elevadores por piso, y a cada
ingreso privado de departamento.
Actividades de servicio: La servidumbre, se conecta con la totalidad de los espacios
del complejo, limitando el ingreso a los departamentos, segn las necesidades de los
inquilinos.
Actividades Recreativas: El usuario tiene una variada gama de actividades en el
coplejo, estas pueden ser desde natacin en la piscina, juego de tenis, voleybol, asi
como un circuito para correr o caminata, el complejo tambin contara con gimnasio, y
un saln para fiestas, y usos mltiples.
Actividades Administrativas: El personal administrativo del complejo, cuenta con su rea
definida para el control del personal, y el control de los servicios y mantenimiento que
se generaran en el complejo, as como de la seguridad y cuidados.

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DESCRIPCION DE LOS ESPACIOS

Zona Exterior
-

Prtico de Ingreso: El prtico de ingreso representa desde la calle, la

trascendencia del complejo, as como su singularidad, este estar compuesto por
una caseta de vigilancia y jardineras.

Caseta de vigilancia: Es una caseta sencilla, unida al prtico de ingreso, en el

que se contralara el ingreso de los inquilinos, as como su correspondencia,
visitas, y programacin de servicios.

Ingreso peatonal: Un simple ingreso, para los mismos usuarios, sus invitados o
algn tipo de servicio social.

Ingreso de servidumbre: Un ingreso, que dirija a los empleados, directamente a

sus reas de trabajo sin interferir en el flujo de los usuarios.

Zona Publica
-

Estacionamiento privado: El estacionamiento privado contara con un numero

determinado de cajones para inquilinos, este mismo ser subterrneo para

mejorar el aprovechamiento del terreno.

Estacionamiento para Visita: Una

baja

cantidad

de

cajones

de

estacionamiento, para las visitas que reciban los inquilinos.

-

Plazoletas varias: El complejo contara, con plazoletas, con ciertos diseo y

funcionalidad, que caractericen el espacio, y den armona, en conjunto con las
jardineras y su vegetacin.

Vestbulo: El vestbulo, es el rea donde se derivaran los dems espacios

pblicos, es el punto de reunin.

reas verdes: Es importante resaltar las reas verdes, ya que se contara con un
gran nmero de ellas, as como vegetacin caracterstica de la regin.

59

Terraza + Piscina: El complejo contara con una terraza de uso comn, de

pequeas dimensiones, para uso exclusivo de los inquilinos, as como sus
invitados, la cual contara con cierto nmero de cajones de estacionamiento, as
como sanitarios adjuntos, y una piscina para usos recreacionales, asi como
deportivos.

Circulaciones Verticales y Horizontales: Cabe mencionar que las

circulaciones son de tipo pblico.

Zona De Servicios
-

Administracin: El rea de administracin, es donde se realizan las actividades

de direccin, as como control de los servicios que se realizan en el complejo, as
como la administracin del personal, control, y mantenimiento del inmueble.

Cuarto de Mquinas: En este espacio, se contienen bombas de agua, bombas

para riego, y uso de baos

Cuarto de Aseo y Mantenimiento: Dadas las dimensiones del complejo se

unen estas dos actividades, que concentran el aseo, y el mantenimiento de las
reas comunes.

Zona De Departamentos
-

Sala: Punto de ingreso, asi como de recepcin a los visitantes, punto de reunin
de los inquilinos, confortable y de buen espacio.

Comedor: Area de donde los inquilinos y/o visitantes realizan actividades de

alimentacin, el cual tambin se convierte en un punto de reunin importante.

Cocina: Area de buen espacio donde se preparan los alimentos, conectado al
patio de servicio, para un mejor aprovechamiento de servicios.

Patio de servicio: Zona donde se realizan actividades de limpieza, y

mantenimiento del departamento.

60

Estudio (Con opcin a Habitacin): Espacio idealizado para distintos usos,

desde una sala de estar, estudio, o posiblemente una recamara dependiendo de

la decisin del usuario.

Habitaciones (2, una con bao completo): Parte privada del departamento, se
contara con dos habitaciones de buen tamao, con sus respectivos closet, y solo
una (Principal) cuenta con un bao completo para uso exclusivo.

Bao completo: Lugar estratgicamente ubicado, que proporcione servicios de

limpieza, y necesidades fisiolgicas a los inquilinos, como a sus invitados.

CARACTERISTICAS ESPACIALES
Amplitud: Se cuenta con un terreno de grandes dimensiones, en el cual debemos
plasmar la amplitud entre edificios asi como de espacios.

Seguridad: El complejo, y los edificios mismos, deben proporcionar al usuario

seguridad y privacidad dentro de su vivienda, ya que es un condominio colectivo, la
unidad habitacional siempre ser independiente.

61

Unidad: La unidad se debe representar en la totalidad del complejo, ya que se

proyectaran varios edificios, asi como elementos que contrastan entre si, promoviendo
armona entre ellos, y la idea de que se encuentran unidos.

PROGRAMA ARQUITECTONICO
Zona Exterior
-

Prtico de Ingreso
Caseta de vigilancia
Ingreso Peatonal
Ingreso Servidumbre

Zona Pblica
-

Estacionamiento Privado, subterrneo

Estacionamiento de Visita
Plazoletas varias
reas verdes
62

Terraza
Cancha de Tenis, usos mltiples
Piscina con Chapoteadero
Circulaciones Verticales y Horizontales
Gimnasio
Vestibulo

Zona De Servicios
-

Administracion
Ingreso de servicio
Cuarto de Maquinas
Cuarto de Aseo y Mantenimiento

Zona De Departamentos
-

Sala
Comedor
Cocina
Patio de servicio
Estudio (Con opcin a Habitacion)
Habitaciones (2, una con bao completo)
Bao completo

VINCULACIONES
ZONA
EXTERIOR

ZONA
PUBLICA

ZONA DE
SERVICIOS

ZONA DE
DEPARTAMENTOS

C
A
L
L

Portico de
Ingreso

E
Caseta de
Vigilancia

Estacion
amiento
de Visita

Estaciona
miento
subterrane
o
Vestibulo
63

Canc
ha de
tenis
Piscin
a
Terraz
a

Ingreso de
Personal

ADMINIST
RACION

CUARTO
DE
MAQUINA
S

Elevadore
sy
escaleras

Gym

DEPARTAMENTOS

CUARTO ASEO Y
MANTENIMIENTOO

CAPTULO Vll
CONCEPTO

Oasis
Un oasis es un paraje de un desierto en el cual se pueden encontrar agua y vegetacin.
Suelen constituir porciones ms o menos extensas de terrenos fertilizados por una
fuente de agua en medio de los arenales.
En estos lugares puede haber pequeos asentamientos habitados, como los de la
regin del Shara, la pennsula arbiga o pueblos como los de Pica, en chile, Ica en
Per o parras de la fuente, en Mxico. Adems de dar cultivos a los pobladores
cercanos, sirven para abastecer a los viajeros y caravanas. Algunas veces stos eran
confundidos por ilusiones pticas llamadas espejismos.

64

La

palabra

oasis

proviene

del griego oasis,

tomado

del egipcio uh3t,

en demtico uh y en coptouahe.
Se toma la palabra oasis, as como el concepto que adopta, como un paraso dentro de
un desierto, se readapta esta idea, a un paraso habitacional, dentro de un desierto de
edificaciones, muy diferentes al complejo.

Oasis de Timimoun en Argelia.

PROYECTO
ARQUITECTONIC
O

65

66

VISTA DESDE CANCHA DE TENIS (EDIFICIO, PLAZOLETA, AREA

RECREATIVA)
67

VISTA DESDE EL INGRESO (ESTACIONAMIENTO, EDIFICIO)

68

69

PORTICO DE INGRESO CALLE CRISTOBAL COLON

70

VISTA HACIA EL AREA RECREATIVA (PISCINA Y CANCHA DE TENIS)

71

VISTAS DENTRO DEL DEPARTAMENTO (SALA Y COMEDOR)

72

73

VISTA INTERIOR, COMEDOR Y COCINA

VESTIBULO DE INGRESO AL EDIFICIO

RECAMAR

RECAMARA

A2
SERVIC
ESTANC
BALC
COCI
COMED 74
IO ON
IANA
OR

1
BAO
PPA
RECIBID
ESTUDREC
W
INGRE
L
OR

IO

C SO

CLOS
ET

CONCLUSIONES

75

La ciudad va evolucionando continuamente, cambiando y mejorando, con ello se llevan

a cabo transformaciones que por el bien de la sociedad se deben ir planeando, este
concepto es bsico en la idea de El crecimiento de la ciudad
Bajo este concepto, se propuso la idea de Torres departamentales la cual cumple con
ciertos criterios para un nuevo concepto en la vivienda de Cd. Guzmn y sus
alrededores, un nuevo concepto vanguardista, moderno y que ofrece tranquilidad y un
estilo diferente a sus usuarios. Rompiendo paradigmas y estereotipos arquitectnicos
en la zona, el proyecto cumple con todo lo necesario para que sea un inmueble seguro,
asi como estudios previos y mtodos constructivos que aseguran el buen
funcionamiento estructural del edificio.
Proporcionando un diseo vanguardista, y con gran funcionalidad, en sus instalaciones
as como en el interior de los departamentos, se aprovecha al mximo el uso del
terreno, que en alguna otra situacin no habra sido posible. Departamentos de alta
calidad, para usuarios que buscan algo ms que un simple departamento.
La conclusin principal, trata sobre el uso de espacios, y la re densificacin de estos,
proporcionando ms movimiento y generando actividades que de otro modo no podran
ser posibles gracias al nmero de usuarios reunidos en un mismo lugar. La adecuacin
de espacios, que afectaron directamente el proyecto, es un ejemplo la capilla de San
Juan de los Lagos la cual fue re ubicada, remodelada, y se aumento en buen medida
su rea, as como su plazoleta principal, ayudando al mejoramiento visual del complejo
habitacional.
El proyecto cumple con estndares habitacionales, que no puedes encontrar en ningn
otro lugar en las cercanas de Zapotln el Grande, con lo que viene una idea
innovadora, para la regin, as como para un sector de la sociedad con gustos y
necesidades exigentes.

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