La Protección Jurídica de Los Consumidores

LA PROTECCIN JURDICA DE LOS CONSUMIDORES
EN MATERIA INMOBILIARIA
INSTITUTO DE INVESTIGACIONES JURDICAS

Serie ESTUDIOS JURDICOS, Nm. 93
Coordinador editorial: Ral Mrquez Romero
Edicin y formacin en computadora: Wendy Vanesa Rocha Cacho
ENRIQUE GUADARRAMA LPEZ
LA PROTECCIN JURDICA
DE LOS CONSUMIDORES
UNIVERSIDAD NACIONAL AUTNOMA DE MXICO

PROCURADURA FEDERAL DEL CONSUMIDOR
MXICO, 2006
Primera edicin: 2006

DR 2006. Universidad Nacional Autnoma de Mxico
INSTITUTO DE INVESTIGACIONES JURDICAS
Circuito Maestro Mario de la Cueva s/n
Ciudad de la Investigacin en Humanidades
Ciudad Universitaria, 04510 Mxico, D. F.
Impreso y hecho en Mxico
ISBN 970-32-3376-7
Por supuesto, a ti Carmen, por tu indeclinable espritu de superacin y por

ser fundamental en la familia
A nuestros hijos Enrique, Maricarmen
y Adriana, de quienes estamos orgullosos
por su compromiso estudiantil y familiar
A Profeco, por sus treinta aos de servicio en favor de la sociedad mexicana
CONTENIDO
Abreviaturas . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
XVII
Prlogo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
XIX
Carlos ARCE MACAS

Presentacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Consideraciones previas . . . . . . . . . . . . . .
CAPTULO PRIMERO
DESARROLLO HISTRICO DEL ASPECTO INMOBILIARIO
EN MATERIA DE PROTECCIN AL CONSUMIDOR
I. Primera etapa. Ley de 1976 . . . . . . . . . .
11
1. Cuestiones preliminares . . . . . . . . . . .
11
2. Constitucionalizacin de la proteccin de los

consumidores . . . . . . . . . . . . . . . .
15
3. Insercin legal de la materia inmobiliaria. La reforma de 1985 . . . . . . . . . . . . . . .
17
II. Segunda etapa. Ley de 1992 . . . . . . . . . .
21
1. Cuestiones generales . . . . . . . . . . . . .
21
2. Exclusin del arrendamiento inmobiliario . . . .
26
3. Proyecto de NOM de 1996 en materia inmobiliaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
27
IX
CONTENIDO
III. Tercera etapa. Reforma mayor de 2004 . . . . .
31
1. Alternativa legislativa. Insuficiencia de regulacin

en algunas materias. Caso de los tiempos compartidos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
31
2. Materias de impacto de la reforma . . . . . . .
35
IV. Riesgo de una contrarreforma en materia inmobiliaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
45
1. Propuesta de iniciativa de decreto de reforma a la

reforma de 2004 . . . . . . . . . . . . . .
45
2. Consideraciones y crtica a la iniciativa de decreto

de reforma a la reforma de 2004 . . . . . . .
47
V. Otra iniciativa de reforma a la LFPC. Situacin de

las casas de empeo . . . . . . . . . . . . . .
56
1. Razones de competencia de la Profeco en la materia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
56
2. Contenido general del proyecto de reforma . . .
60
CAPTULO SEGUNDO
ALGUNAS CONSIDERACIONES SOBRE ASPECTOS
GENERALES DE LA REFORMA MAYOR DE 2004
I. Importancia de la debida aplicacin de las disposiciones de la LFPC . . . . . . . . . . . . . .
63
1. Temas de consulta e interpretacin jurdica . . .
63
2. Aproximacin al derecho a la privacidad de los

consumidores en materia publicitaria . . . . . .
72
3. Consideraciones jurdicas generales en torno al

RPC. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
78
CONTENIDO
XI
4. Algunos comentarios al contenido del proyecto de

Ley Federal de Proteccin de Datos Personales, relacionado con el RPC . . . . . . . . . . . .
91
II. Panorama general de las NOMs vigentes que establecen el registro de modelos de C de Ad. en el
RPCA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
92
1. Cuadro comparativo de las NOMs . . . . . . .
93
2. Puntos a destacar en el vnculo NOM-registro del

modelo de C de Ad. . . . . . . . . . . . . .
98
CAPTULO TERCERO
ASPECTOS ESPECFICOS EN MATERIA INMOBILIARIA
DE LA REFORMA MAYOR DE 2004
I. Cuestiones generales . . . . . . . . . . . . . 101
II. Temas particulares de la reforma . . . . . . . . 102
1. Sujetos obligados . . . . . . . . . . . . . . 102
2. Derecho de informacin . . . . . . . . . . . 110
3. Derecho de seguridad jurdica. Clausulado mnimo de los contratos inmobiliarios . . . . . . . 116
4. Obligatoriedad del registro del modelo de C de
Ad. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
5. Publicacin de los modelos de C de Ad. Adopcin
del modelo publicado . . . . . . . . . . . . 126
6. Competencia de la Profeco en la solucin de controversias derivadas de los C de Ad. inmobiliarios. 128
7. Cancelacin de los modelos de C de Ad. . . . . 130
III. Otros tpicos jurdicos colaterales . . . . . . . . 133
XII
CONTENIDO
1. Nueva poca del RPCA . . . . . . . . . . . 133

2. Anlisis de la afirmativa ficta en la LFPC . . . 139
CAPTULO CUARTO
ASPECTOS DE CONTROVERSIA CONSTITUCIONAL
Y LEGAL DE LA REFORMA MAYOR DE 2004
I. Cuestiones preliminares . . . . . . . . . . . . 145

II. Sobre el supuesto exceso de facultades del Congreso
de la Unin en materia de bienes inmuebles . . . 145
1. Argumentos de impugnacin . . . . . . . . . 145
2. Argumentos de defensa . . . . . . . . . . . 146
III. Del supuesto reconocimiento de efectos constitutivos y no declarativos de los C de Ad. no inscritos en
el RPCA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
IV. Sobre la supuesta instauracin de la Profeco como
un tribunal jurisdiccional . . . . . . . . . . . . 158
V. Sobre la supuesta violacin a la garanta de igualdad
por la publicidad que puede efectuar la Profeco sobre un incumplimiento a la ley detectado en una verificacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
CONTENIDO
XIII
VI. Sobre la supuesta violacin al a. 28 constitucional

en materia de rectora econmica del Estado . . . 165
VII. Sobre la no expedicin de la NOM en materia inmobiliaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167
VIII. Sobre la sinonimia de la expresin productos con
la de bienes y la consecuente aplicacin del concepto de bonificacin a bienes inmuebles . . . . . 169
IX. Sobre la emisin del dictamen con carcter de ttulo
ejecutivo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
X. Sobre la supletoriedad del C. Co. a la LFPC . . . 178
XI. Sobre la distincin entre medidas de apremio y medidas precautorias . . . . . . . . . . . . . . . 180
XII. Consideraciones finales . . . . . . . . . . . . 187
XIV
CONTENIDO
CAPTULO QUINTO
ANLISIS DE LA RESOLUCIN DE LA SCJN
DEL 16 DE JUNIO DE 2005
I. Consideraciones previas . . . . . . . . . . . . 189
II. Tpicos jurdicos en particular . . . . . . . . . 192
1. No violacin a la soberana de los estados en materia registral . . . . . . . . . . . . . . . . 192
2. Facultades del Congreso de la Unin en materia
de proteccin jurdica-inmobiliaria a los consumidores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
3. Respeto a la garanta individual de irretroactividad
de la ley . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198
4. Respeto a la libertad de comercio . . . . . . . 200
5. La Profeco no se erige como tribunal especial . . 203
6. Rectora econmica del Estado y proteccin al
consumidor . . . . . . . . . . . . . . . . . 205
7. Respeto al derecho de propiedad y a la libre disposicin de bienes. . . . . . . . . . . . . . 208
8. Origen de la obligacin de registrar los modelos
de C de Ad. . . . . . . . . . . . . . . . . 210
9. Respeto al derecho de seguridad jurdica del proveedor en el mbito fiscal, al proporcionar informacin inmobiliaria . . . . . . . . . . . . . 213
10. Compatibilidad de las facultades de los estados en
materia de bienes inmuebles con la proteccin a
los consumidores en materia inmobiliaria . . . . 216
11. Efectos de nulidad relativa en caso de no registrar
el modelo de C de Ad. en el RPCA . . . . . . 218
CONTENIDO
XV
12. Reconocimiento a la competencia en la va administrativa de la Profeco para resolver las controversias derivadas de los C de Ad. . . . . . . . 220
13. Respeto a la garanta de libre acceso a la justicia y
al principio de tutela jurisdiccional . . . . . . 223
III. Jurisprudencia en materia inmobiliaria, emitida por
TCC, para hacer prevalecer el inters social y el orden pblico en favor de los consumidores . . . . 226
1. Tesis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226
2. Desglose temtico . . . . . . . . . . . . . . 227
Conclusiones. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
Anexo 1. Cuadro comparativo de la regulacin de la materia inmobiliaria en las leyes de 1976, 1992 y en la reforma mayor de 2004 . . . . . . . . . . . . . . . 233
Anexo 2. Acuerdo del procurador Federal del Consumidor
por el cual se dan a conocer los modelos de contrato de
adhesin en materia inmobiliaria (DO del 24 de noviembre de 2004) . . . . . . . . . . . . . . . . 247
Bibliografa bsica . . . . . . . . . . . . . . . . . 299
La proteccin jurdica de los consumidores

en materia inmobiliaria, editado por el
Instituto de Investigaciones Jurdicas de la
UNAM, se termin de imprimir el 24 de
abril de 2006, en Compuformas Paf, S. A.
de C. V. En esta edicin se emple papel
cultural 57 x 87 de 37 kilos para los interiores y cartulina couch de 162 kilos para
los forros. Consta de 1,000 ejemplares.
ABREVIATURAS
a., aa.
artculo, artculos
CCF
Cdigo Civil Federal
C de Ad. Contrato de adhesin

C. Co.
Cdigo de Comercio
Cofemer Comisin Federal de Mejora Regulatoria

DO
Diario Oficial de la Federacin
LFPC
Ley Federal de Proteccin al Consumidor
NOM
Norma Oficial Mexicana
Profeco
Procuradura Federal del Consumidor
RLFPC
Reglamento de la Ley Federal de Proteccin al

Consumidor
RPC
Registro Pblico de Consumidores en materia publicitaria
RPCA
Registro Pblico de Contratos de Adhesin
SCJN
Suprema Corte de Justicia de la Nacin
SE
Secretara de Economa
SJF
Semanario Judicial de la Federacin
TCC
Tribunal Colegiado de Circuito
XVII
PRLOGO
Antes de avanzar en la redaccin de estas lneas, quiero aprovechar la ocasin para celebrar el patrocinio conjunto de la Procuradura Federal del Consumidor y el Instituto de Investigaciones
Jurdicas de la Universidad Nacional Autnoma de Mxico para
editar esta obra. Confo que sea un augurio propicio para futuras
colaboraciones de ambas instituciones.
El objetivo general de la poltica de proteccin al consumidor
es evitar que los consumidores celebren transacciones desventajosas. Tradicionalmente, este objetivo ha tratado de conseguirse
primordialmente por medio de la aplicacin de medidas coercitivas. Sin embargo, factores de ndole diversa desplazan la orientacin de esta poltica hacia un enfoque preventivo.
Esto obedece, en buena medida, a la complejidad de la economa global de mercado que ha modificado las ideas bsicas sobre
cmo obtener los mejores resultados en la proteccin del consumidor.
Dentro de la lgica de la sociedad de la informacin, el reto
contina siendo lograr que las expectativas del consumidor sean
las correctas en relacin con un producto o servicio. El diseo de
la poltica de proteccin al consumidor debe atender las transformaciones de la economa global de mercado y sus repercusiones
especficas en nuestro pas, para incidir adecuadamente sobre cada uno de ellos.
En este marco, han aumentado las opciones de consumo y la
informacin disponible sobre ellas, lo que ha hecho ms difcil
que los consumidores distingan y asimilen los datos relevantes
para celebrar sus transacciones. Todo ello ha expuesto a los conXIX
XX
PRLOGO
sumidores a transacciones mercantiles inditas y a nuevas formas de riesgo, fraude y manipulacin.

La respuesta a esta nueva realidad fue la puesta al da de la
Ley Federal de Proteccin al Consumidor. El presidente de la Repblica impuls una iniciativa que constituye una expresin moderna de la poltica de proteccin al consumidor, en tanto que
permite corregir fallas que el mercado genera en las transacciones comerciales.
Estas reformas reconocen el papel del proveedor como agente
fundamental en las relaciones de consumo, proporcionndole
certidumbre jurdica y otorgando al mismo tiempo mayores facultades a la Profeco para que cumpla su cometido en un marco
de mayor transparencia. En otras palabras, se queda atrs la visin tradicional en la que el consumidor siempre tena la razn,
en detrimento de los legtimos derechos del proveedor.
No obstante, la entrada en vigor de las reformas a la Ley Federal de Proteccin al Consumidor ha provocado inquietud en
algunos sectores. La reaccin es natural en la medida en que los
agentes econmicos son particularmente sensibles a los cambios
en la regulacin relacionada con su actividad. ste es el caso del
ramo inmobiliario, uno de los sectores ms dinmicos de la economa nacional, que ha expresado su preocupacin por la forma
en que las nuevas reglas de proteccin al consumidor podran incidir en su desarrollo.
Estas modificaciones a la ley son producto de la experiencia de
la Profeco en la atencin a los consumidores del mercado inmobiliario. Hasta antes de las reformas, la proteccin que otorgaba
la ley resultaba insuficiente. Sus disposiciones no reconocan la
importancia de la informacin en este tipo de transacciones. Si
partimos del supuesto de que la adquisicin de un inmueble suele ser la principal decisin de consumo en la vida de la mayora
de las personas, la informacin relativa a la operacin juega un
papel fundamental para que esa decisin sea correcta.
Lo cierto es que el consumidor elige de manera apresurada y
cierra tratos sin considerar las caractersticas que debe tener un
PRLOGO
XXI
inmueble para satisfacer sus necesidades. Esto obedece, seguramente, a la inexperiencia del consumidor, por la sencilla razn
de que la compraventa de inmuebles no es una transaccin cotidiana.
Los cambios a la ley en materia inmobiliaria responden, por
lo tanto, a un problema bien identificado, en el que la asimetra
en la informacin disponible para proveedores y consumidores
se reflej en el nmero de reclamaciones recibidas en la Profeco.
Estas quejas se debieron, en parte, a que el consumidor no tuvo la informacin suficiente en el momento oportuno y, en consecuencia, no pudo tener una visin total de la operacin en la
que se estaba involucrando.
Las reformas a la ley refuerzan la regulacin de operaciones
inmobiliarias con un nfasis particular en dotar al consumidor de
la informacin y documentacin suficiente que acredite la transaccin. Ahora tambin se regula a los promotores y vendedores,
ya que la ley, antes de la reforma, slo regulaba a los constructores y fraccionadores. Por otra parte, las modificaciones a la ley
establecen los requisitos mnimos de los contratos que debern
registrarse en la Profeco.
En este sentido, las obligaciones que la reforma seala al proveedor buscan responder las dudas que un consumidor debera
plantearse al momento de celebrar una operacin inmobiliaria.
No se trata de crear condiciones burocrticas que impidan que el
mercado funcione. Se trata de crear condiciones con las cuales
el consumidor y el proveedor cuenten con el marco adecuado para encontrarse en el marco del mercado.
En todo caso, la defensa de los consumidores no significa, de
ninguna manera, atacar a los proveedores de bienes y servicios.
La visin moderna de la proteccin al consumidor busca corregir
las fallas del mercado, llenando los vacos de informacin, y estimular el crecimiento de los sectores productivos. Estoy convencido de que las modificaciones a la Ley Federal de Proteccin al
Consumidor en materia inmobiliaria son un factor importante
para consolidar la competitividad en este sector, con los benefi-
XXII
PRLOGO
cios consiguientes para la economa en general, el sector de la

construccin y los consumidores. No en balde, en las economas
avanzadas exitosas los agentes econmicos operan dentro de un
sistema de reglas claras bien establecido.
Esta realidad la capt cabalmente la Suprema Corte de Justicia de la Nacin al resolver la constitucionalidad de las reformas
a la Ley Federal de Proteccin al Consumidor en materia inmobiliaria. Adems, el mximo tribunal aprob trece tesis de jurisprudencia cuyo contenido fortalece los trminos de la reforma.
En todo caso, lo ms relevante es que las disposiciones y principios generales en materia de proteccin al consumidor son acordes con las reglas y disposiciones constitucionales.
Rousseau sostiene con razn que un hombre que habla se divierte, slo cuando escribe razona. En este sentido, el trabajo
del doctor Enrique Guadarrama Lpez, La proteccin jurdica de
los consumidores en materia inmobiliaria, constituye un esfuerzo intelectual valioso que razona en favor de una proteccin ms
adecuada para el consumidor en el mercado inmobiliario.
El texto consigue una combinacin afortunada que da por resultado un equilibrio sobre un tema que suele despertar la polmica y la polarizacin de las opiniones. Desde esta ptica, el autor argumenta con rigor y lucidez los aspectos impugnados por
los empresarios inmobiliarios inconformes con las reformas y
ofrece respuestas puntuales a cada uno de sus planteamientos.
El autor se hace presente en dos sentidos principales. Por un
lado, en todo el libro est presente el rigor intelectual propio de
su formacin acadmica, y con ello neutraliza la pasin que temas como ste pueden concitar. Por el otro, la obra deja ver su
experiencia administrativa como servidor pblico de la Procuradura Federal del Consumidor al frente de la oficina encargada
de atender el problema inmobiliario.
Entre las varias direcciones que este trabajo sugiere, hay una
particularmente importante. Se trata de su aportacin a un campo
de la doctrina jurdica escasamente explorado en Mxico. Se trata del derecho de la proteccin al consumidor, que, gracias al an-
PRLOGO
XXIII
lisis del doctor Guadarrama, recibe una inyeccin de ideas nuevas que fortalecern su autonoma en esta tercera etapa de la proteccin al consumidor que vive nuestro pas.
La obra tambin tiene el don de la oportunidad. En momentos
en los que est presente un proyecto legislativo dirigido a reducir
el margen de proteccin de los consumidores en sus operaciones
inmobiliarias, las ideas del doctor Guadarrama constituyen una
invitacin respetuosa y mesurada a la reflexin del pblico en
general y, sobre todo, de aquellos actores que tienen en sus manos la integridad de las reformas a la Ley Federal de Proteccin
al Consumidor en materia inmobiliaria.
Por todo ello, me congratulo de contar con un colaborador de
la talla de Enrique Guadarrama Lpez y aprovecho la oportunidad para agradecerle la delicada deferencia de invitarme a escribir estas lneas que prologan su trabajo.
Carlos ARCE MACAS
Procurador Federal del Consumidor
PRESENTACIN
Inicialmente, la idea de elaborar este trabajo se circunscriba a
un artculo acadmico que mostrara el avance de lo inmobiliario
a lo largo de las tres etapas de desarrollo histrico de la materia
de proteccin al consumidor (que ahora se corresponde con el
captulo primero), as como un anlisis del contenido de la que
he calificado como reforma mayor a la LFPC, que entr en vigor
en su mayor parte en mayo de 2004 (captulo tercero). Sin embargo, luego de recibir en Profeco un escrito del representante
jurdico de una de las cmaras nacionales de la industria de vivienda,1 en el que expona sus razones para considerar como inconstitucionales muchos de los preceptos de la ley que fueron reformados,2 y de preparar la respuesta correspondiente, a la que
1 Uno de los sectores que con mayor insistencia manifest su inconformidad con la reforma a la LFPC es el inmobiliario. Los medios de comunicacin,
en particular los peridicos, reflejan la posicin externada por diferentes representantes de cmaras y asociaciones. Vase Rechazan cambios a la ley de
Profeco, Reforma, 4 de mayo de 2004; Desarrolladores inconformes con la
ley de Profeco, Reforma, 10 de mayo de 2004; Ruta financiera, unomasuno,
23 de abril de 2004; Comienzan a operar reformas a la ley de Profeco. Golpe
bajo de Profeco, El Economista, 19 de mayo de 2004; Ley Federal de Proteccin al Consumidor afecta al sector vivienda: EML, Canadevi, Voz de la vivienda, suplemento Reforma, 14 de junio de 2004; 800 amparos contra la ley
del consumidor, Negocios en activo, Milenio, 1o. de julio de 2004.
2 Sus argumentos se distinguen entre polticos y jurdicos. En lo poltico
alegan que con la reforma se desalienta la inversin en la materia y se corre el
riesgo de que desaparezcan muchas de las empresas que operan hoy en da,
pues se imponen cargas y obligaciones excesivas. En este punto, la interrogante es muy sencilla: en lo prctico, cul es la afectacin real y concreta de las
reformas de la ley? Hasta ahora, algunos representantes de la Cmara Nacional
de la Industria de Desarrollo y Promocin de Vivienda (Canadevi) han seala-
PRESENTACIN
dediqu un buen tiempo para su anlisis y soporte jurdico, cre

conveniente que el contenido de ese escrito de defensa de las reformas a la ley deba ser pblico, mxime que el 16 de junio de
2005 el Pleno de la SCJN resolvi declarar la constitucionalidad
de las reformas de febrero de 2004 a la LFPC. El resultado de la
respuesta que en su momento se formul a esa agrupacin empresarial es lo que integra la mayor parte del captulo cuarto.
La trascendencia de la resolucin de la SCJN amerita el anlisis de las tesis jurisprudenciales que de la misma se desprendieron. A ello dedicamos el quinto y ltimo captulo. Hay que decir
que algunos de los puntos incluidos en la resolucin del mximo
tribunal se comprenden en el captulo tercero, entre otros: la inscripcin registral en Profeco de los modelos de C de Ad., la
competencia administrativa de la Profeco, el libre acceso a los
tribunales jurisdiccionales y la competencia del Congreso de la
Unin para legislar en materia inmobiliaria. Sin embargo, otros
temas del captulo tercero no figuran en la resolucin de la
SCJN, por ejemplo el dictamen como ttulo de crdito, la supletoriedad del C. Co., la sinonimia de la expresin productos
con la de bienes, la imposicin de medios de apremio y de medidas precautorias. En cambio, el alto tribunal aborda otros temas, como el derecho de propiedad y a la libre disposicin de
bienes, la libertad de comercio, la garanta de irretroactividad
de la ley y el derecho de seguridad jurdica del proveedor inmobiliario en el mbito fiscal.
do que se desalienta la inversin en la materia inmobiliaria y que se corre el
riesgo de que desaparezcan empresas. Sin embargo, no han mostrado datos estadsticos que soporten sus argumentos ni han sustentado las supuestas consecuencias negativas en lo econmico, de observar las novedades jurdicas de la
reforma a la ley. Por el contrario, los datos oficiales muestran un crecimiento
de la industria inmobiliaria durante 2002, 2003 y 2004. No hay relacin alguna
con lo econmico-financiero, ni impedimento prctico ni jurdico para cumplir,
por ejemplo, con el derecho de informacin de los consumidores, el registro de
los modelos de C de Ad. que utilicen con los consumidores o el incorporar determinadas clusulas en los contratos inmobiliarios. En estricto sentido, esos
aspectos permiten alcanzar seguridad jurdica para proveedores y consumidores.
PRESENTACIN
El propsito de esta obra se encuadra en lo estrictamente jurdico. Su objetivo es sustentar los puntos de la reforma, particularmente los que inciden en el quehacer del empresariado inmobiliario, para mostrar los beneficios de la misma y, en todo caso,
aclarar aspectos que a ese sector le generan dudas.
Por supuesto, para efectos de su publicacin no se descuida el
rigor ni la crtica acadmica, tampoco la ptica propositiva. As,
al analizar el contenido de la reforma mayor de 2004 se plantean
puntos en donde se seala la carencia de una debida tcnica legislativa al redactar algunos de los preceptos reformados. Igual
ocurre al destacar la insuficiencia de la regulacin en el tema de
los tiempos compartidos. En cuanto a propuestas, se plantea una
definicin doctrinal de relacin de consumo al analizar la situacin de las casas de empeo que puede servir en la determinacin de la competencia de la Profeco en casos novedosos.
Buena parte de nuestra argumentacin, ms all de lo meramente descriptivo, es estrictamente analtica, pero observando
las reglas de la lgica y la interpretacin jurdica. Este enfoque
que doy al trabajo se refleja en tres aspectos: a) el desglose y explicacin pormenorizada de los temas; b) la cita constante de los
criterios jurisprudenciales del mximo tribunal, y c) la consulta
de una bibliografa no extensa, pero que se considera bsica en
las materias abordadas. Se busca que el texto mantenga un equilibrio entre la solidez de los argumentos jurdicos y el soporte bibliogrfico fundamental.
Por otra parte, el lector encontrar muchas referencias informativas de aspectos que se presentan en la prctica, por ejemplo
los datos estadsticos de las quejas recibidas, el panorama de las
NOMs, la obligacin de registrar los modelos de C de Ad. y el
esquema general del RPCA. Dentro de lo informativo se incluye
el desglose de las nuevas facultades que se reconocen a la Profeco, de los nuevos derechos que se incorporan a los consumidores
y de las ventajas en favor de los proveedores. Esto ayuda a contar con un mejor panorama de la problemtica que se expone.
PRESENTACIN
Hay que sealar que en la ltima parte del captulo primero se

incluye un anlisis de la iniciativa de reforma a diversos preceptos de la LFPC que se present algunos meses despus de que
entr en vigor la reforma de febrero de 2004 y que fue aprobada
de manera sorpresiva por la Cmara de Diputados al cierre de sesiones del rgano legislativo, en diciembre de 2005. Este apartado lo denomino riesgo de contrarreforma a la reforma de 2004
por dos razones: por haber sido aprobada sin solicitar el parecer
de la Profeco y por el notorio propsito de favorecer a un segmento empresarial por encima del inters general de los consumidores, sin importar las reglas bsicas de poltica jurdica y de
poltica legislativa, ni mucho menos una adecuada tcnica jurdica. Es una muestra de la presin que ejercen algunos sectores para dar marcha atrs a la reforma en materia de proteccin a los
consumidores, pero sin tener solvencia legislativa ni jurdica. El
anlisis jurdico que se hace es una suerte de llamada de atencin
a los senadores para no respaldar la aprobacin de una iniciativa
que implica un retroceso legislativo en el derecho de proteccin
al consumidor. La prudencia aconseja dar un tiempo razonable
para calificar en la prctica la efectividad de la reforma mayor a
la LFPC.
El captulo segundo se dedica a la interpretacin que debe
darse a diversos aspectos de la reforma de 2004, que si bien no
se refieren estrictamente a la materia inmobiliaria, se considera
necesario incorporarlos porque representan un ejemplo de que
bajo el pretexto de que hay insuficiencia u oscuridad de la ley se
busca su no aplicacin o su utilizacin en situaciones no previstas en la misma. En estos puntos se pretende dar claridad interpretativa. Entre los temas que se analizan en dicho captulo est
el del nuevo derecho que se reconoce a los consumidores en materia de publicidad comercial de inscribirse en lo que ser el Registro Pblico de Consumidores que no desean recibir publicidad
por parte de los proveedores.
El replanteamiento de lo que originalmente era el propsito
del presente trabajo dio la posibilidad de pensar en los dos ane-
PRESENTACIN
xos que se integran al final. Consider importante mostrar de

manera comparativa el contenido de los cambios legislativos en
las tres etapas histricas del desarrollo de la materia (anexo 1) e
incorporar los cuatro modelos de C de Ad. que a la fecha se han
publicado en el DO (anexo 2) y que fueron producto de muchas
sesiones de trabajo de personas que laboran en Profeco y de representantes de diversas cmaras empresariales inmobiliarias y
de algunos organismos pblicos.
Es claro que el contenido de esta obra comprende slo uno de
los aspectos de la ley que se vieron impactados con la reforma
de 2004, por lo que pudiera pensarse que el tema es muy especfico. Empero, eso no disminuye su importancia. Por el contrario,
al igual que todos los sectores de la economa del pas, el inmobiliario tiene su particular relevancia, mismo que, segn datos
oficiales, est en franco crecimiento.
Precisamente en ese camino de expansin es donde juega su
rol la Profeco, al ser un vigilante del debido equilibrio entre las
partes de la relacin de consumo y de coadyuvar al sano desarrollo del sector empresarial. Las reglas legales que ahora se exigen
a los inmobiliarios no implican una defensa a ultranza de los
consumidores, sino el mnimo necesario para que las condiciones de contratacin sean equilibradas. Despus de todo, la adquisicin de un bien inmueble representa, en general, la parte ms
significativa del patrimonio de las familias mexicanas. De ah lo
importante de salvaguardar la toma de decisin.
Espero que estas lneas generen una invitacin ineludible para
que los estudiosos del derecho vuelvan la mirada a la materia de
proteccin al consumidor. Los temas de anlisis son tan variados
como los que se incluyeron en la reforma de 2004, y que se pueden abordar de manera especfica como ahora se hace con lo inmobiliario, o bien analizar la reforma en su conjunto. A la par de
la reforma mayor a la LFPC, hay otros aspectos en la agenda temtica de la proteccin a los consumidores que resultan de mayor envergadura y que an no han sido estudiados por la doctrina mexicana, v. gr. la autonoma como disciplina jurdica del
PRESENTACIN
derecho de los consumidores, la equiparacin de la Profeco como tribunal administrativo o con la figura del ombusdman y su
fortalecimiento presupuestal; la internacionalizacin de la materia y su inclusin en el rubro de los derechos humanos y en lo
que se conoce como la sociedad de la informacin. Creo que la
reforma de la LFPC es una ocasin propicia para abonar acadmicamente en el terreno del desarrollo del derecho de los consumidores.
CONSIDERACIONES PREVIAS
Como punto de partida es conveniente formular cinco consideraciones previas, cuatro de carcter general relativas a la LFPC y
una especfica a la materia inmobiliaria, que permitan una mejor
comprensin del tema central:
1) La reforma de febrero de 2004 se encuadra en la lnea de
evolucin que la disciplina va teniendo en todo el mundo.3
En nuestro pas es dable distinguir tres etapas en el desarrollo histrico de la proteccin jurdica de los consumidores: la primera corre de 1976 a 1992 y se corresponde con
la vigencia de la primera ley de la materia, as como con la
elevacin en 1983 a rango constitucional de la proteccin de los consumidores; la segunda arranca en diciembre de 1992 cuando entra en vigor la segunda ley; la
tercera se identifica con la reforma mayor a la ley vigente,
publicada en febrero de 2004. Lo comn a las tres etapas
de desarrollo es que el mbito competencial y de faculta3
Ahora mismo est en discusin el Libro Verde sobre la Proteccin de los

Consumidores en la Unin Europea, adoptado en octubre de 2001, cuyo propsito es analizar y debatir las orientaciones futuras en la materia y los obstculos
en el mercado interno. David Byrme seala que se ha pasado de una poltica
centrada en la proteccin del consumidor a una poltica en la que a la par de este aspecto se incluya la efectividad del mercado interno. Ha cambiado la percepcin del rol del consumidor: de ser una persona que deba ser protegida, a
ser un mejor actor en el mercado. Speech/03/561, 21 de noviembre de 2003.
Igualmente, hay que destacar que a principios de junio de 2004 entr en vigor
la nueva Ley de Proteccin al Consumidor en Chile, en la que se incluyen por
vez primera supuestos de afectacin en materia inmobiliaria; por ejemplo, la no
entrega del inmueble en los plazos acordados y la publicidad engaosa para
promocionar la venta de un inmueble.
7
des de la Profeco se ha ido ensanchando con la atribucin

de nuevas tareas y mejores instrumentos y mecanismos jurdicos para el cumplimiento de las funciones que el legislador le va asignando.
2) La fuente real de la reforma a la LFPC de febrero de 2004
se encuentra en el trabajo cotidiano de la Profeco, en los
diversos expedientes tramitados, en las constantes y reiteradas quejas por los abusos y excesos de los proveedores y
en las argucias de stos para no cumplir con sus obligaciones ante los consumidores. Con el nutriente generado por
su propia experiencia, la institucin busca contar con los
mecanismos legales para contrarrestar esa situacin de desequilibrio en la relacin proveedor-consumidor.4
3) Durante el iter legislativo que culmin con la aprobacin
de la reforma que al durar ms de dos aos muestra que
no se trat de una reforma precipitada o a la ligera se
mantuvieron reuniones de trabajo con diferentes asociaciones y cmaras representativas de diversos sectores empresariales. No se puede calificar de una reforma sorpresi4 Los datos estadsticos que se desprenden de la base de datos de la Profeco muestran lo siguiente: en el periodo 2003-mayo de 2005, de 351,454 quejas
recibidas en la institucin, 18,070 correspondieron al sector inmobiliario, es
decir, el 5.1%. Un dato representativo de la problemtica se tiene en el rubro
de monto o cantidad reclamada por los consumidores y la cifra o monto que
con la intervencin de la institucin es recuperado ($522,306,000.00), el cual
representa el 23.8% del total que recuper Profeco en favor de los consumidores en ese mismo periodo. Se trata de casi la cuarta parte. Si se hace el comparativo por sectores respecto de los cuales se reciben quejas, se puede apreciar
que mientras otros sectores reciben ms quejas, es menor el monto recuperado
en cantidad lquida; por ejemplo, en el sector telecomunicaciones las quejas
recibidas representan el 19% del total en la institucin, mientras que el monto
recuperado representa el 3%. Por lo que se refiere a las causas de las quejas en
el sector inmobiliario, se observa que las ms frecuentes son: incumplimiento
en la entrega del bien, incumplimiento a la garanta acordada, negativa a la bonificacin o devolucin de cantidad, defectos de construccin, negativa a la entrega del bien, negativa a la devolucin del depsito. Esos problemas son los
que se busca superar con la reforma de 2004.
va.5 Adems, la reforma de la ley prcticamente recoge el

contenido del proyecto de NOM-112-SCFI-1995, Requisitos de informacin para la prestacin de servicios inmobiliarios y la compraventa de inmuebles al que se dedica el apartado II.3 del captulo primero, que si bien se
public en el DO el 8 de marzo de 1996, nunca fue aprobada. Tal proyecto fue discutido durante su preparacin
con el sector inmobiliario. En ese sentido, no hay tpicos
de la reforma que no se hayan discutido con anterioridad a
la aprobacin de la ley o que no fueran del conocimiento
de dicho sector.
4) Resulta saludable el debate generado a raz de la entrada
en vigor de las reformas, ya que pone en el centro de la
discusin la importancia del derecho del consumidor. Sin
embargo, habr que cuidar que la discusin se realice en el
terreno jurdico y que no se politice. Sera importante que
los avances de nuestra ley fueran un referente obligado en
derecho comparado y abonaran el terreno para que la materia alcance autonoma como disciplina jurdica.6
5 Luego del intenso trabajo interno en el que las distintas reas de la institucin formularon sus sugerencias y observaciones para fortalecer legislativamente a la Profeco, el 30 de septiembre de 2002 se envi el proyecto de reformas a la Cofemer, para someterlo a la consideracin de la opinin pblica;
luego se recibi la aprobacin de factibilidad presupuestal por parte de la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico; el 4 de diciembre, el Ejecutivo Federal
enva la iniciativa a la Cmara de Diputados, la que aprob el dictamen el 25
de marzo de 2003 y lo remiti a la Cmara de Senadores, donde se aprob el
13 de noviembre del mismo ao, y se regresa a la Cmara de Diputados para su
aprobacin final el 11 de diciembre de 2003. En particular destaca el dictamen
de la Cmara de Senadores, en el que se precisa que se llevaron a cabo consultas para conocer las propuestas de los organismos y organizaciones empresariales como la Confederacin Patronal de la Repblica Mexicana (Coparmex), la
Asociacin Nacional de Tiendas de Autoservicio y Departamentales (Antad) y
la Asociacin Mexicana de Administradores y Promotores de Sistemas de Autofinanciamiento (Amapsa), as como los sectores que manifestaron inters en
revisar el proyecto.
6 Este tema ha generado debate doctrinal. Por supuesto, se requiere una reflexin profunda para formular alguna conclusin; por ahora slo sealo que me
10
5) El sector inmobiliario no contaba con una regulacin especfica que considerara la situacin jurdica de los consumidores. La ley de 1992 slo incluy aspectos generales a
observar en la relacin con los consumidores. Al establecer la reforma de 2004 diversas y especficas obligaciones
a los desarrolladores inmobiliarios se puede alcanzar un
doble propsito: fortalecer la proteccin de los derechos
de los consumidores y coadyuvar en la profesionalizacin
del sector. En la prctica, lo que ahora exige la ley es algo
que muchos de los empresarios inmobiliarios ya cumplan.
parece que se trata de una disciplina en cierne. Vase, sobre el particular, entre
otros, Ruiz Muoz, M., quien ante la interrogante: existe un derecho de consumo?, concluye que no se est en presencia de un derecho especial. Por otra
parte, al analizar la ubicacin de las normas protectoras de los consumidores
entre el derecho mercantil y el derecho civil plantea un tema que por mucho
tiempo se ha discutido: el de la unificacin del derecho privado. Introduccin
a la proteccin jurdica de los consumidores, Curso sobre proteccin jurdica
de los consumidores, Madrid, McGraw-Hill, 1999, pp. 21-26.
CAPTULO PRIMERO
DESARROLLO HISTRICO DEL ASPECTO INMOBILIARIO
EN MATERIA DE PROTECCIN AL CONSUMIDOR
I. Primera etapa. Ley de 1976 . . . . . . . . . .
11
1. Cuestiones preliminares . . . . . . . . . . .
11
2. Constitucionalizacin de la proteccin de los

consumidores . . . . . . . . . . . . . . . .
15
3. Insercin legal de la materia inmobiliaria. La reforma de 1985 . . . . . . . . . . . . . . .
17
II. Segunda etapa. Ley de 1992 . . . . . . . . . .
21
1. Cuestiones generales . . . . . . . . . . . . .
21
2. Exclusin del arrendamiento inmobiliario . . . .
26
3. Proyecto de NOM de 1996 en materia inmobiliaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

III. Tercera etapa. Reforma mayor de 2004 . . . . .
27
31

en algunas materias. Caso de los tiempos compartidos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
31
2. Materias de impacto de la reforma . . . . . . .
35
IV. Riesgo de una contrarreforma en materia inmobiliaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
45
1. Propuesta de iniciativa de decreto de reforma a la

reforma de 2004 . . . . . . . . . . . . . .
45

de reforma a la reforma de 2004 . . . . . . .
47
V. Otra iniciativa de reforma a la LFPC. Situacin de

las casas de empeo . . . . . . . . . . . . . .
56
1. Razones de competencia de la Profeco en la materia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
56
2. Contenido general del proyecto de reforma . . .
60
CAPTULO PRIMERO
DESARROLLO HISTRICO DEL ASPECTO
INMOBILIARIO EN MATERIA DE PROTECCIN
AL CONSUMIDOR
I. PRIMERA ETAPA. LEY DE 1976
1. Cuestiones preliminares
Si bien la primera ley en nuestro pas en materia de proteccin al
consumidor se public el 22 de diciembre de 1975, su entrada en
vigor fue el 5 de febrero de 1976. Esto explica porqu generalmente se le identifica como la ley de 1976.
En dicha ley, la materia inmobiliaria no mereci un captulo o
apartado especial para su regulacin. Sin embargo, hay referencia expresa a los inmuebles en lo relativo a la rescisin de la llamada compraventa en abonos (a. 28), en cuyo caso las partes debern restituirse mutuamente las prestaciones que se hubieren
hecho, y el vendedor tendr derecho al pago de un alquiler o renta cuando hubiere entregado la cosa. Hay referencia implcita a
lo inmobiliario en los casos de vicios ocultos o defectos (a. 31) o
de los C de Ad., en los que se reconoce a la Profeco la facultad de
vigilar que tales contratos no contengan clusulas que establezcan prestaciones desproporcionadas a cargo de los consumidores
(a. 63).
Respecto de esa primera ley, dado que no haba una regulacin del sector inmobiliario, el trabajo jurisprudencial de la
SCJN en esa materia se circunscribi a los C de Ad., aunque en
11
12
lo general se dictaron diversas resoluciones sobre determinados

temas,7 e inclusive fue cuestionada la constitucionalidad del a.
1o., sin que haya prosperado esa pretensin.8 La resolucin de la
SCJN sirve para aclarar una de las crticas infundadas que ahora
se hacen a la reforma de la ley: la de considerar que la Profeco se
erige en una autoridad jurisdiccional. El criterio adoptado desde
esa fecha es el siguiente:
...en modo alguno [se] menoscaba o limita el derecho que tienen
las personas a que se les administre justicia por los tribunales en
los plazos y trminos que fijen las leyes, de conformidad con el
artculo 17 de la Constitucin general de la repblica, puesto que
el artculo 1o. de la Ley Federal de Proteccin al Consumidor no
contiene ninguna disposicin en la que tienda a impedir al consumidor o al proveedor que ocurran ante los tribunales correspondientes a que se les administre justicia, cuando no ha sido posible
resolver el problema en la Procuradura del Consumidor. Por otra
parte, la pretendida inconstitucionalidad de la disposicin mencionada no puede depender del hecho de que ante la Procuradura
del Consumidor ya se hubiera sustanciado un procedimiento con-
7 Por ejemplo: a) determinar que la Profeco no tiene carcter de autoridad

jurisdiccional, aunque despus se cambi el criterio para reconocerle ese carcter; b) determinar el carcter de proveedor y consumidor (la reforma a la ley de
2004 ampli el concepto para incluir a los que se identifican como consumidores intermedios, previstos en el a. 2o.); c) analizar la naturaleza jurdica de la
relacin proveedor-consumidor como parte del derecho social en la que se busca igualar a quienes en la vida econmica son desiguales, y d) precisar aspectos procesales como la competencia de la Profeco y la naturaleza de las resoluciones definitivas que dicte. Se emitieron otros criterios jurisprudenciales sobre
rubros de la ley que fueron derogados en la ley de 1992, como el relativo a la
inscripcin del contrato de arrendamiento en el RPCA a cargo de la Profeco.
En este ltimo supuesto se trata de jurisprudencia derogada y no aplicable.
8 El primer prrafo de ese precepto estableca: Las disposiciones de esta
ley regirn en toda la Repblica y son de orden pblico e inters social. Son
irrenunciables por los consumidores y sern aplicables cualesquiera que sean
las establecidas por otras leyes, costumbres, prcticas, usos o estipulaciones
contractuales en contrario.
13
ciliatorio en torno del mismo problema planteado por el consumidor ante la autoridad judicial.9
Por lo que se refiere a los C de Ad., que por lo general son

utilizados por los proveedores inmobiliarios, la SCJN precis
que no hay vicios de la voluntad en esos instrumentos jurdicos
en los que una de las partes fija las condiciones a que debe sujetarse la otra en caso de aceptarlo, pues la autonoma de la voluntad de quien no interviene en la elaboracin del contrato se actualiza en la alternativa que tiene de aceptarlo o rechazarlo en
forma total o parcial.10
Igualmente, el mximo tribunal distingui las compraventas
de inmuebles entre particulares de las celebradas entre proveedor
y consumidor, con la consiguiente aplicacin de la legislacin
civil o de la LFPC. Al respecto, se resolvi que los actos relacionados con inmuebles nicamente estarn sujetos a la LFPC
cuando los proveedores persona fsica o moral sean fraccionadores o constructores de viviendas para venta al pblico o
cuando otorguen a los consumidores el derecho de usar o disfrutar de inmuebles durante lapsos determinados, cualquiera que
9 SJF, 8a. poca, t. V, primera parte, enero-junio de 1990, p. 18. Amparo
en revisin 928/89, Bursamex, S. A. de C. V., 15 de febrero de 1990, unanimidad de 17 votos.
10 SJF, 8a. poca, t. X, tercera sala, agosto de 1992, p. 145. Amparo en revisin 944/91, Martha Villanueva Villegas, 6 de julio de 1992. Asimismo, la
SCJN rechaz el argumento de que la relacin jurdica entre un proveedor de
servicio pblico de transporte areo y un consumidor tiene naturaleza administrativa, por provenir de la concesin otorgada por el Estado, pues aun cuando
las partes no convengan o negocien entre s y libremente las condiciones de la
prestacin del servicio, basta el acuerdo de dos o ms personas para producir o
transferir obligaciones y derechos. Los principios fundamentales que rigen la
libertad en el contrato son dos: 1) libertad de contratar, que existe cuando se
tiene la facultad para celebrar o no celebrar el contrato, as como para escoger
a la persona con quien se celebra, y 2) libertad contractual, que se refiere a la
facultad de las partes para convenir la forma y el contenido del contrato. SJF,
8a. poca, t. I, 2a. parte, enero-junio de 1988, p. 794. Amparo directo 1477/87,
Compaa Mexicana de Aviacin, S. A., 7 de diciembre de 1987.
14
sea la denominacin de los contratos respectivos (comnmente

se les conoce como tiempos compartidos).11
Por lo que se refiere a los comentarios acadmicos a la ley de
1976, destacan los formulados por Barrera Graf, quien al transcurso de poco ms de tres aos de vigencia de la ley ya haba
planteado que era necesario reformarla, pues no obstante los
significativos avances hacia una mejor proteccin del consumidor, [la] ley es imprecisa, vaga y oscura en muchas de sus disposiciones; y es deficiente y omisa en muchos aspectos.12 Entre
los aspectos que el autor seal est el relativo al concepto de
bienes que constituyen la materia de la ley, ya que la eficaz proteccin del consumidor debera otorgarse no tanto en funcin del
concepto de bien, sino de la proteccin del adquirente y de la actividad de la persona a quien se trata de proteger.13
Igualmente, Jorge Snchez Cordero hace algunas reflexiones
en torno a la ley, especficamente sobre el concepto de consumidor, al que califica de defectuoso porque desvirta la idea misma
de consumidor.14
11
SJF, 8a. poca, t. I, 2a. parte, TCC, enero-junio de 1988, p. 520. Amparo
directo 106/88, Miguel Lpez Espino, 3 de junio de 1988.
12 Barrera Graf, J., La proteccin al consumidor en el derecho mexicano.
Logros y deficiencias, La proteccin del consumidor, Mxico, UNAM-Nueva
Imagen, 1981, p. 97. El autor agrega que las deficiencias de la ley se deben a la
precipitacin con la que la ley fue preparada y promulgada sin dar ocasin de
que juristas y organizaciones econmicas especializadas revisaran el anteproyecto (p. 108).
13 El autor sealaba que era necesario considerar la situacin del consumidor vis a vis del proveedor a efecto de precisar si se justifica la proteccin de la
ley como parte dbil del contrato, o bien, si por estar organizado y constituido
profesionalmente como empresa y tener una posicin econmica similar o hasta superior a la del proveedor, no se justifique concederle ninguna proteccin
especial, para no colocarlo en situacin de privilegio frente a su contraparte.
Ibidem, p. 107. Este punto es superado con el concepto de consumidor intermedio incorporado en la reforma de 2004.
14 La redaccin de la ley abre la posibilidad de que los intermediarios en el
circuito de distribucin puedan hacer valer en su favor la ley, cuando lo que se
intenta es proteger a la persona privada que adquiere un bien o se procura un
15
2. Constitucionalizacin de la proteccin
de los consumidores
Una vez que la ley de 1976 acredit en la prctica el acierto
de su incorporacin en el ordenamiento jurdico, el siguiente paso fue incorporar la proteccin del consumidor en el texto constitucional,15 que ocurri no tanto por el desarrollo per se de la
materia, sino del entorno poltico-econmico del pas en ese
tiempo. La publicacin en el DO de la insercin constitucional
data del 3 de febrero de 1983.
En una situacin ordinaria, la cuestin es determinar en qu
parte del texto constitucional y en qu trminos hacer la incorporacin; sin embargo, en esa poca la reforma constitucional no se
refiri de manera nica o aislada a la materia de proteccin al
consumidor, sino que se dio dentro de lo que fue la reforma econmica de la Constitucin, que comprendi los aa. 16, 25, 26,
27, 28 y 73 constitucionales.16 En particular, el a. 28, donde se
incluye la proteccin a los consumidores, se aprob con 236 votos a favor y 47 en contra.
servicio para su uso personal. El autor agrega que el consumidor es la terminal
en el proceso de produccin y a quien le repercuten los problemas de la produccin y del mercado. Snchez Cordero, Jorge, La proteccin del consumidor en el derecho positivo mexicano, Boletn Mexicano de Derecho Comparado, Mxico, nm. 27, septiembre-diciembre de 1976, p. 393.
15 En ocasiones, la decisin de incorporar determinadas materias e instituciones en la Constitucin puede derivar del hecho de que ante la importancia
de la materia y los resultados que ha tenido una institucin, se va generando la
corriente de opinin de que para mayor respaldo y como garanta de permanencia en el tiempo, resulta necesario el reconocimiento constitucional. Es una decisin de poltica legislativa de enorme incidencia en la sociedad. As ocurri
en su momento con la Comisin Nacional de los Derechos Humanos y el Instituto Federal Electoral, que surgieron de leyes, antes de ser elevadas a rango
constitucional.
16 La reforma a la carta magna de febrero de 1983 incorpor el llamado captulo econmico de la Constitucin (aa. 25, 26, 27 y 28). Para un anlisis del
tema vase Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos comentada
y concordada, Mxico, Porra-UNAM, Instituto de Investigaciones Jurdicas,
t. I, pp. 436-497.
16
Es indudable que en la revisin de los preceptos constitucionales se busc una ordenacin integral en materia econmica. En
ese sentido se pens en el rol que jugaba la Profeco. Para proporcionar el respaldo constitucional a la institucin se tuvo presente la labor y los resultados obtenidos desde su creacin.17
Se tena una triple opcin en cuanto a la ubicacin de la adicin constitucional: a) en el a. 25, que se refiere a la rectora
econmica del Estado; b) en el a. 28, que adems de prohibir los
monopolios y las prcticas monoplicas, prev que las leyes establezcan las bases para determinar los precios mximos a productos o materias que se consideren bsicos para la economa del
pas y que eviten la intermediacin innecesaria o excesiva que
repercuta en el precio y en el abasto, y c) en el a. 73, que enumera las materias respecto a las que el Congreso de la Unin tiene
facultades para legislar.
La eleccin de la segunda de las opciones tuvo que ver con el
texto que se adicion. En efecto, si slo se pensara en la proteccin de los consumidores de manera genrica, hubiera resultado
suficiente establecer la facultad del Congreso de la Unin para
legislar en materia de proteccin al consumidor. Sin embargo, el
propsito fue ir ms all de la proteccin de los consumidores y
17 En el dictamen se seal: De especial inters resulta la reforma propuesta al artculo 28, tendente a proteger a los consumidores... se fortalece la
tesis del derecho constitucional mexicano que justifica y fundamenta la existencia de las instituciones, organismos y empresas que requiera el Estado para
realizar con eficacia las actividades estratgicas que demanda la soberana y el
inters pblico....
Por otra parte, en la discusin correspondiente se aleg que es ...saludable que se incorporen garantas a los consumidores... e incorporar una institucin tipo comisario, protector de los intereses populares, que se practica en pases avanzados, y que en Mxico puede florecer con xito....
Entre los argumentos de quienes votaron en contra est el que ...es un
tipo de paternalismo que atenta contra el principio de subsidiariedad y que el
marco histrico ha probado ser una actitud que motiva el desaliento y al inters
por resolver los problemas del individuo y en su multiplicacin los de la comunidad....
17
promover y procurar la organizacin de los mismos. En ese sentido, se entiende porqu no se hizo la adicin al a. 25 ni al 73
constitucionales.
El reconocimiento constitucional a la materia de proteccin al
consumidor qued plasmada en la parte final del tercer prrafo
del a. 28 de la Constitucin en los siguientes trminos: ...la ley
proteger a los consumidores y propiciar su organizacin para
el mejor cuidado de sus intereses.
A pesar de lo escueto que puede resultar la adicin constitucional, lo cierto es la trascendencia que la misma tiene al momento de fijar polticas encaminadas a una mejor salvaguarda de
los intereses de los consumidores.18
3. Insercin legal de la materia inmobiliaria.
La reforma de 1985
A casi una dcada de experiencia en materia de proteccin al
consumidor se hizo una revisin de la ley para determinar la pertinencia de su actualizacin. El resultado fue una amplia reforma
que comprendi diversos temas, entre ellos el inmobiliario. Su
publicacin en el DO data del 7 de febrero de 1985. Haban
transcurrido nueve aos de aplicacin de las disposiciones originales. En total se reformaron y adicionaron veintisis artculos.
Entre los aspectos novedosos19 se tienen los siguientes:
18 En el caso de la Constitucin espaola, el a. 51 es ms explcito al imponer a los poderes pblicos la obligacin de garantizar la defensa de los consumidores mediante procedimientos eficaces, la seguridad, la salud y los legtimos intereses de los mismos. De igual forma, se impone a los poderes pblicos
la obligacin de promover la informacin y la educacin de los consumidores,
de fomentar sus organizaciones y de or a stas en las cuestiones que puedan
afectarlos.
19 Si bien no forma parte de la reforma de 1985, hay que sealar que en
1982 se incorpor a la LFPC la regulacin de los sistemas de autofinanciamiento. En efecto, el 7 de enero de ese ao, se public en el DO la adicin a la
LFPC del a. 29 bis para establecer las bases de dichos sistemas de autofinan-
18
La incorporacin de los conceptos jurdicos de consumidor

y proveedor (a. 3o.).
La enumeracin de los supuestos de publicidad engaosa
(a. 5o.).
La ampliacin del concepto de C de Ad. (a. 63).
La creacin del RPCA (a. 59).20
La ampliacin del concepto de promocin (a. 15).
La ampliacin de las facultades de la Profeco y del titular
que la encabeza (aa. 59 y 60).
El establecer reglas para los procedimientos de conciliacin y arbitraje (a. 59).
El reconocimiento de que traen aparejada ejecucin los laudos que dicte la Profeco (a. 59).
Por lo que se refiere a la materia inmobiliaria, las novedades
fueron las siguientes:
El particularizar el carcter de proveedor a los fraccionadores y constructores de viviendas en tres supuestos: a) la
ciamiento. La repercusin de la figura entre el pblico consumidor hizo que se
aprobara el Reglamento del Artculo 29 bis de la LFPC, publicado en el DO el
7 de junio de 1982. Vale la pena destacar que ste es el nico reglamento que
se desprendi de la ley de 1976, pues no hubo un reglamento de la LFPC.
20 Un dato que parece pasar desapercibido es que el RPCA est cumpliendo
veinte aos de haber sido creado y puesto en funcionamiento. El primer registro data del 2 de mayo de 1985 y corresponde a un modelo de C de Ad. de arrendamiento de inmueble habitacional presentado por la Cmara Nacional de Comercio de la Ciudad de Mxico. De esa fecha al ltimo da de diciembre de 2004
se tienen registrados 56,030 C de Ad., de los cuales, segn la base de datos de
la Profeco, 35,656 son de registro obligatorio y 20,374 de registro voluntario.
En estas dos dcadas ha habido materias, como la de arrendamiento, en las que
la Profeco dej de tener competencia y, por tanto, fueron cancelados los registros de 602 modelos de C de Ad. que fueron inscritos, y otras en las que derivado de las NOMs se ha ido exigiendo el registro de los modelos de contratos.
Por supuesto, ahora se agrega la materia inmobiliaria en la modalidad de compraventa de inmuebles para casa habitacin. Para una ampliacin de estos temas vase el captulo segundo, apartado II, as como el captulo tercero, III.1.
19
compraventa de inmuebles; b) el arrendamiento de inmuebles, y c) la venta de lo que ahora se conoce como tiempos
compartidos. El a. 3o. estableci que los actos jurdicos relacionados con esos supuestos quedaran sometidos a las
disposiciones de la LFPC.
La obligacin de garantizar la compraventa de un inmueble
cuando la entrega del mismo sea a futuro (a. 27).
La obligacin de los proveedores inmobiliarios de someter
a aprobacin de la Profeco las minutas de los C de Ad. en
que conste la venta del inmueble (a. 27).
El reconocer a peritos de la Profeco la facultad de fijar el
monto de renta y de indemnizacin en caso de rescisin del
contrato de compraventa de inmueble cuando las partes no
lleguen a un acuerdo (a. 28).
Si bien la reforma de 1985 no incluy un captulo especial para las operaciones con inmuebles, lo cierto es que con los anteriores tres preceptos, relacionados con otros ms de la ley, se hace la insercin particular de la materia inmobiliaria en la LFPC
para incluir tanto a los desarrolladores inmobiliarios como las
operaciones con inmuebles. La incorporacin inmobiliaria va de
la mano con los tiempos compartidos.
Hay que destacar que la ley impone la obligacin de incluir
dentro del clausulado de los C de Ad.21 la estipulacin del pre21 La reforma de 1985, al tiempo que precisa el concepto de C de Ad., establece las reglas para su aprobacin por parte de la Profeco. El texto del a. 63 es
el siguiente:
Para los efectos de esta ley, se entienden por contratos de adhesin
aquellos cuyas clusulas fueron redactadas unilateralmente por el proveedor y
la contraparte no tuvo oportunidad de discutirlas, as como los dems documentos elaborados por los proveedores para uso en sus transacciones mercantiles y que rijan la prestacin del servicio o la operacin, aun cuando no contengan todas las clusulas normales de un contrato.
Cuando los trminos de los contratos de adhesin no requieran autorizacin o aprobacin por parte de alguna dependencia del Ejecutivo Federal, de-
20
cio, los intereses, la forma y periodicidad de los pagos, la fecha

de entrega, las especificaciones, planos y dems elementos que
individualicen el bien inmueble.
Igualmente, se prohbe a los proveedores inmobiliarios recibir
pagos de los consumidores por cualquier concepto hasta en tanto
no se formalice la relacin contractual de compraventa, excepto
el relativo a gastos de investigacin. Tampoco podr aumentarse el precio del inmueble cuando la operacin es a plazo o con
reserva de dominio.
Llama la atencin que en lo relativo a los C de Ad. se imponga la obligacin de que sean las minutas de los mismos, en que
conste la compraventa del inmueble, las que deban ser aprobadas
por la Profeco. Esto dej fuera la posibilidad de revisar el clausulado de los modelos de contratos. En retrospectiva, se puede
concluir que en lo inmobiliario, la reforma de 1985 signific un
avance tibio, pues no les eran aplicables las disposiciones de los
C de Ad. en cuanto a su no aprobacin, su registro y modificacin. Esta circunstancia provoc que el sector inmobiliario quedara dentro de la LFPC en lo general, pero no en lo relativo a la
revisin de los modelos de C de Ad. que utilizan con los consumidores, y con ello que les fueran rechazadas las clusulas abusivas.
bern ser aprobados por la Procuradura Federal del Consumidor en representacin del inters colectivo de los consumidores.
Los trminos de dichos contratos debern ser dictaminados por la Procuradura Federal del Consumidor dentro del mes siguiente al da en que reciba la
solicitud respectiva. De no emitirse el dictamen en dicho lapso se considerar
no aprobado el contrato de adhesin.
Los modelos de los contratos, una vez aprobados, debern ser inscritos
en el Registro Pblico de Contratos de Adhesin que llevar la Procuradura
Federal del Consumidor, en el que debern inscribirse tambin los contratos
autorizados o aprobados por otras autoridades.
El uso de contratos de adhesin no aprobados previamente por la Procuradura Federal del Consumidor en los casos de su competencia, ser sancionado por la propia Procuradura, en los trminos del artculo 87.
Cualquier modificacin que se pretenda hacer a las estipulaciones de un
contrato registrado ser objeto de nueva aprobacin y registro.
21
II. SEGUNDA ETAPA. LEY DE 1992

1. Cuestiones generales
El 24 de diciembre de 1992 se public en el DO la nueva
LFPC que abrog la de 1976. Es la ley que actualmente est en
vigor.22
Sin entrar en detalle sobre los diversos tpicos que incluy la
nueva ley,23 en materia inmobiliaria se destin un captulo especial que consta de cuatro preceptos, cuyo desglose es el siguiente:
Artculo 73:
Tienen la calidad de proveedores los fraccionadores o constructores de viviendas. Esto es, los sujetos de la ley son los
inversionistas individuales y las sociedades mercantiles
que se dedican a construir o comercializar inmuebles.
22 Entre los puntos de crtica a la ley de 1992, es dable sealar que a la fecha de la reforma de 2004 no se emiti un reglamento a la ley, lo cual es un defecto si se considera que quedan sueltos muchos aspectos de la ley que requieren ser precisados. Hasta ahora est en elaboracin el reglamento de la LFPC.
Las nicas normas que derivaron de la ley de 1992 fueron el Reglamento de la
Profeco, publicado en el DO el 23 de agosto de 1994 y el Estatuto Orgnico de
la Profeco, publicado en el DO el 24 de agosto de 1994. Ambos textos se refieren a la estructura interna de la institucin y a las facultades de los servidores
pblicos que la integran, pero no a aspectos relacionados con la ley.
23 Son muy variadas las novedades en la ley. A manera de enumeracin:
a) desaparece el Instituto Nacional del Consumidor; b) se definen los principios bsicos en las relaciones de consumo (a. 1o.); c) se amplan las facultades
de la Profeco (aa. 24, 25 y 26); d) se establece el concepto de tiempo compartido (a. 64) y se impone la obligacin de contar con la autorizacin previa de la
SE para su operacin y de incorporar clusulas especficas en el modelo de C
de Ad. (a. 65); e) se reconoce a la SE la facultad de imponer, mediante una
NOM, la obligacin de registrar modelos de C de Ad. en el RPCA; f) se sistematizan en captulos especiales algunas materias: de la informacin y publicidad, de las promociones y ofertas, de las operaciones con inmuebles, de
las garantas, de los contratos de adhesin; g) se precisan reglas comunes y
reglas particulares para los procedimientos conciliatorio y arbitral, y h) se establece el procedimiento por infracciones a la ley.
22
La vivienda debe estar destinada a casa habitacin. Es decir, el objeto de la ley es el inmueble que los consumidores
emplean como casa habitacin y no los locales comerciales, las bodegas, oficinas, etctera.
Las operaciones jurdicas protegidas por la ley son la compraventa y el arrendamiento de inmuebles. En este ltimo
caso, el arrendador figura como proveedor y el arrendatario como consumidor.
Se regulan los actos jurdicos sobre inmuebles destinados
a tiempos compartidos. Se refiere a la venta y a la preventa
de derechos de uso en inmuebles que estn destinados a
prestar el servicio de tiempo compartido, en el que no hay
transmisin de propiedad ni de dominio, slo derechos de
uso y disfrute.
Artculo 74:
Se impone la obligacin al proveedor inmobiliario de efectuar la entrega fsica o real del bien inmueble materia de la
transaccin.
La entrega del inmueble debe realizarse en el plazo pactado con el consumidor y de acuerdo con las especificaciones previamente establecidas u ofrecidas.
Artculo 75:
En los C de Ad. inmobiliarios se deber incluir la informacin relativa al precio de contado y a crdito, los descuentos y bonificaciones aplicables, las tasas de inters aplicables, sean fijas o variables.
En los C de Ad. se incluir la fecha de entrega del inmueble y los plazos y especificaciones que individualicen el
inmueble.
Los proveedores inmobiliarios no podrn recibir pago alguno hasta que conste por escrito la relacin contractual,
excepto el relativo a gastos de investigacin.
23
En caso de rescisin del contrato, las partes debern restituirse mutuamente las prestaciones que se hubieren hecho.
El proveedor que haya entregado la cosa tiene derecho a
exigir el pago de un alquiler o renta y, en su caso, una compensacin. El consumidor que haya pagado parte del precio tiene derecho a recibir los intereses computados conforme a la tasa que se haya aplicado a su pago.
Artculo 76:
La Profeco tiene la facultad de promover el aseguramiento
de bienes inmuebles ante la autoridad judicial.
El aseguramiento de inmuebles procede en los casos en
que se considere de difcil o imposible cumplimiento,
mientras subsista la causa de la accin.
Al comparar el contenido de la ley de 1992 y lo que prevea la
reforma de 1985 se aprecia la eliminacin de lo que antes se critic respecto a que las minutas de los C de Ad. de los contratos
de venta inmobiliaria deban ser aprobados por la Profeco. Sin
embargo, la acertada supresin de esa disposicin no fue acompaada con la debida concordancia que debi hacerse con el captulo de C de Ad. En efecto, no se impuso a los proveedores inmobiliarios la obligacin de inscribir sus modelos de C de Ad.
en el RPCA, lo que trajo como consecuencia que al ser voluntario el registro no hubiera respuesta por parte de aqullos.
Es importante destacar las novedades de la ley de 1992 en lo
concerniente a los C de Ad.:
a) Para la validez de un C de Ad. se requiere la forma escrita,
en idioma espaol y legible a simple vista.
b) La obligatoriedad de registrar un modelo de C de Ad. en el
RPCA deriva de que as lo exija una NOM emitida por la
SE.24
24 Sobre el particular, J. Ovalle Favela seala que la ley sustituy el sistema de control administrativo previo y obligatorio que estableca la anterior ley
24
c) La Profeco deber dictar resolucin respecto a las solicitudes de registro de C de Ad. en un plazo de treinta das contados a partir de la recepcin de la solicitud; de lo contrario, se entendern aprobados, por lo que se proceder a su
registro. Aqu se dio un giro a lo que haba incorporado la
reforma de 1985 (vase nota 21), es decir, que la no resolucin de la Profeco a una solicitud de registro produce lo
que se conoce como negativa ficta, es decir, que se entiende
como negado el registro. A partir de 1992, el efecto de la
no resolucin a la solicitud de registro provoca la afirmativa ficta.25
d) Se prev la posibilidad de inscribir de manera voluntaria
modelos de C de Ad.
e) Durante la tramitacin del registro de modelos de C de Ad.,
Profeco tiene la facultad de requerir a los proveedores solicitantes informacin de carcter comercial para conocer la
naturaleza del contrato, siempre que no se trate de informacin confidencial o sea parte de secretos industriales o comerciales.
f) Se enumeran seis rubros que de ser incluidos en las clusulas se consideran abusivas y, por tanto, no sern vlidas y
se tendrn por no puestas: que impliquen la modificacin
unilateral del proveedor; liberen al proveedor de su responsabilidad civil; trasladen al consumidor o a un tercero la
responsabilidad civil del proveedor; establezcan plazos de
prescripcin inferiores a los legales; impongan el cumplimiento de ciertas formalidades para la procedencia de las
por el sistema sujeto a NOMs, pero tambin por un sistema legislativo de declaracin de clusulas nulas de pleno derecho, previsto en el a. 90 de la LFPC.
Cfr. Comentarios a la Ley Federal de Proteccin al Consumidor, Mxico,
McGraw-Hill, 1995, pp. 165 y 166.
25 Para el anlisis de la figura de la afirmativa ficta, el derecho que surge
en favor del proveedor solicitante del registro, el alcance de la obligacin de la
Profeco de inscribir el modelo de C de Ad. y la proteccin a los consumidores,
vase el captulo tercero, apartado III.2.
25
acciones que se promuevan en contra del proveedor; impliquen la renuncia del consumidor a la proteccin de la ley o
se sometan a la competencia de tribunales extranjeros.
Por lo que se refiere a la materia inmobiliaria en particular,
cabe destacar dos criterios jurisprudenciales emitidos por los
TCC en los que se confirma que la LFPC no es aplicable en compraventas de inmuebles entre particulares:
Los actos jurdicos celebrados entre particulares en relacin con
bienes inmuebles, que no tengan el carcter de proveedor y consumidor sealado en el artculo 3o. de la LFPC, no se deben regir
por disposiciones de ese ordenamiento legal, ya que conforme al
prrafo segundo de dicho artculo, tales actos relacionados con
inmuebles nicamente estarn sujetos a esa ley federal cuando
los proveedores sean fraccionadores o constructores de viviendas
para venta al pblico o cuando otorguen a quien tiene el carcter
de consumidor el derecho a usar o disfrutar de inmuebles durante
lapsos determinados dentro de cada mes, ao o dentro de cualquier otro periodo determinado, cualquiera que sea la denominacin de los contratos respectivos.26
El comprador carece del derecho de acogerse al beneficio que
concede la LFPC si no demuestra que la vendedora tenga el carcter de comerciante y que el acto en cuestin se hubiera celebrado con un nimo de especulacin comercial. En efecto, si de
las constancias que informan al juicio natural se advierte que en
ningn momento queda demostrada la calidad de proveedora por
parte de la vendedora, ya que no se prob que fue realizado un
acto que habitualmente efectuara para que se le pudiera incluir
dentro de la hiptesis del artculo 3o. de la ley en cita, ni tampoco
el contrato base de la accin establece esa calidad de la vendedora y menos an se demuestra que realizara operaciones de la misma naturaleza con otras personas, de esta forma se puede establecer que es un acto eventual de compraventa y que como tal no se
encuentra regido por la disposicin del artculo 75 del Cdigo de
26 SJF, 8a. poca, TCC, t. I, 2a. parte, enero-junio de 1988, p. 520. Amparo
directo 106/88, 3 de junio de 1988, unanimidad de votos.
26
Comercio, que requiere el nimo demostrado de una especulacin

comercial por parte del vendedor. Por tanto es intrascendente que
alegue el comprador que cubri dos terceras partes del precio
pactado, ya que al tratarse de una compraventa celebrada eventualmente entre particulares, no tena puntual aplicacin la norma
del artculo 29 de la Ley Federal de Proteccin al Consumidor, ni
estaba facultada para optar por el cumplimiento de la inclusin de
los intereses correspondientes.27
2. Exclusin del arrendamiento inmobiliario

Hemos sealado que el texto original de la ley de 1992 incluy de manera expresa en el a. 73 la aplicacin de la LFPC a los
arrendamientos de inmuebles destinados a casa habitacin en el
Distrito Federal. Sin embargo, mediante decreto publicado en
el DO el 21 de julio de 1993, se reformaron y adicionaron diversas disposiciones del Cdigo Civil para el Distrito Federal en
Materia Comn y para toda la Repblica en Materia Federal y
del Cdigo de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal.
Entre los aspectos que se incorporaron a este ltimo cdigo se
encuentra el ttulo dcimo sexto-bis, De las controversias en
materia de arrendamiento inmobiliario. Con esto se establece
una competencia especfica para los tribunales del Distrito Federal en materia de arrendamiento.
Por congruencia legislativa se retira la competencia en la materia a la Profeco mediante la reforma al a. 73 de la LFPC que
deroga la ltima parte del precepto. De acuerdo con el artculo
primero transitorio del decreto, la derogacin deba entrar en vigor a los noventa das de su publicacin, esto es, el 19 de octubre de 1993.
Antes de esa fecha, el 23 de septiembre de 1993, se publica en
el DO un segundo decreto, cuyo artculo nico reforma los artculos transitorios del primer decreto y establece dos reglas:
27 SJF, 8a. poca, TCC, t. IX, p. 408. Amparo directo 816/92, 20 de febrero
de 1992, unanimidad de votos.
27
1) Como regla general, las disposiciones del segundo decreto

entrarn en vigor el 19 de octubre de 1998.
2) Como regla especial, las disposiciones entrarn en vigor en
la fecha originalmente prevista para el primer decreto, esto
es, el 19 de octubre de 1993. Al respecto se enumeran tres
casos: a) que no se encuentren arrendados al 19 de octubre
de 1993; b) que se encuentren arrendados al 19 de octubre de
1993, siempre que sean para uso distinto del habitacional, y
c) que su construccin sea nueva, siempre que el aviso de
terminacin sea posterior al 19 de octubre de 1993.
El significado en la prctica de las reglas anteriores fue que la
LFPC dej de ser aplicable, a partir del 19 de octubre de 1993,
en lo concerniente a los inmuebles comprendidos en la segunda
de las reglas antes mencionadas. Pero, por otra parte, se sigui
aplicando la LFPC hasta el 19 de octubre de 1998 en aquellos
casos de inmuebles destinados a casa habitacin que al 19 de octubre de 1993 se encontraban arrendados, siempre que no se encuadren en los supuestos de la segunda de las reglas referidas.28
3. Proyecto de NOM de 1996 en materia inmobiliaria
Derivado de la disposicin de los aa. 19 y 86 de la ley de 1992
que faculta a la SE para expedir NOMs en las que se imponga la
28 Los TCC emitieron diversos criterios jurisprudenciales en materia de
arrendamiento inmobiliario al que se refera el a. 73 de la LFPC. Ahora tales
criterios encuadran en la jurisprudencia derogada o histrica. A manera de
ejemplo tenemos la siguiente: La Profeco carece de facultades para resolver
sobre la prrroga a que se refiere el artculo 2248, inciso c, del Cdigo Civil,
pues el hecho de que dicha autoridad realice actos relacionados con el arrendamiento y particularmente en beneficio de la parte arrendataria, tal participacin
de esta autoridad slo puede ser considerada como de carcter auxiliar de los
tribunales de justicia del fuero comn, como lo es en el caso de que se trata,
aun cuando tambin lo puede ser en auxilio de otro rgano jurisdiccional estatal; por consiguiente, para considerar jurdicamente que el beneficio de la prrroga en cuestin se ha hecho valer oportunamente, es menester que la misma
28
obligacin de sujetar los C de Ad. a registro previo en el RPCA,

se iniciaron los trabajos encaminados a contar con una NOM en
materia inmobiliaria. De esa manera se cumplira con la ley y se
subsanara la incongruencia de los C de Ad. en materia inmobiliaria, previsto en la reforma de 1985, de que fueran las minutas
de los C de Ad. las que fueran aprobadas por Profeco.
Sin entrar en la discusin sobre la naturaleza jurdica de una
NOM y previo a explicar lo que sucedi con los trabajos de elaboracin de la NOM en materia inmobiliaria, es pertinente transcribir la resolucin de la SCJN que reconoce la facultad de la SE
de emitir una NOM, sin que implique una trasgresin constitucional, por ser el propio Poder Legislativo federal el que otorg
dicha facultad al Poder Ejecutivo Federal a travs de la SE. En lo
conducente, el criterio jurisprudencial establece que:
...esta facultad no resulta contraria a los principios de legalidad,
reserva de la ley y de subordinacin que prevn los artculos 16,
49 y 73, fraccin X, constitucionales, ni constituye una indebida
delegacin de facultades legislativas a favor de una autoridad administrativa, tomando en cuenta que en los numerales 1o., 2o.,
3o., 39, fraccin V y 40 de la Ley Federal sobre Metrologa y
Normalizacin, en vigor a la fecha de expedicin de tales reglamentos, el propio rgano legislativo federal otorg a la Secretara
sealada [SE] la facultad de expedir las Normas Oficiales Mexicanas de carcter obligatorio en el mbito de su competencia; por
tanto, al establecerse en los citados reglamentos la autoridad especfica en quien recae esa atribucin, ello no implica ms que la
debida pormenorizacin y desarrollo de las citadas disposiciones
legales, que en ejercicio de la facultad reglamentaria otorgada
por el artculo 89, fraccin I, constitucional, debe realizar el jefe
del Ejecutivo Federal mediante la expedicin de las normas relase intente ante un juez de arrendamiento inmobiliario, autoridad sta que conforme a la Ley Orgnica de los Tribunales de Justicia del Fuero Comn, es
quien legalmente tiene la facultad de dirimir controversias relacionadas con el
gnero del arrendamiento. SJF, 8a. poca, TCC, t. VIII, noviembre de 1991,
pp. 98 y 99.
29
tivas al establecimiento de los rganos necesarios para la realizacin de las funciones previstas en la ley a cargo de una secretara
de Estado y en acatamiento, adems, a lo sealado en los artculos 14 y 18 de la Ley Orgnica de la Administracin Pblica Federal, que prevn que los titulares de las dependencias de la administracin pblica federal, para el despacho de los asuntos de
su competencia, podrn auxiliarse de los funcionarios que determine el reglamento interior respectivo, en el que tambin deben
precisarse sus atribuciones.29
Una vez que la mesa de trabajo concluy la tarea de redactar

el proyecto de NOM, el siguiente paso de acuerdo con la Ley
Federal sobre Metrologa y Normalizacin fue publicar en el DO
el proyecto de NOM. Esto ocurri el 8 de marzo de 1996 cuando
se public el Proyecto de Norma Oficial Mexicana NOM-112SCFI-1995. Requisitos de informacin para la prestacin de servicios inmobiliarios y la compraventa de inmuebles.
El proyecto estuvo en consulta pblica durante los noventa
das que establece la citada ley para que los interesados presentaran sus comentarios, observaciones y sugerencias.
No se saben las razones para la no aprobacin definitiva del
proyecto de NOM. Lo cierto es que en cualquier mesa de trabajo para la elaboracin de una NOM participan representantes de
cmaras, asociaciones y agrupaciones del sector empresarial involucrado. El caso de los desarrolladores inmobiliarios no fue la
excepcin.
La explicacin por la que no se aprob la NOM inmobiliaria
debe ser simple: si bien los desarrolladores inmobiliarios participaron en la mesa de trabajo, no les gust el resultado. Esto se corrobora con la inconformidad poltica y jurdica que manifestaron luego de ser aprobada la reforma de 2004, pues los rubros
principales de la NOM rechazada figuran ahora en la LFPC.
29
SJF, 9a. poca, 2a. sala, t. IX, enero de 1999, p. 116. Amparo en revisin 1763/98, 27 de noviembre de 1998, cinco votos.
30
En efecto, en el proyecto de NOM figura el registro de los C

de Ad. en el RPCA, la informacin que debe proveerse a los
consumidores y el contenido de los C de Ad.
El desglose del contenido del proyecto de NOM es el siguiente:
a) Sujetos obligados. A los fraccionadores y constructores se
agregan los promotores y agentes inmobiliarios dedicados a
la comercializacin de inmuebles. Podrn ser personas fsicas o morales que se dediquen a la prestacin de servicios
inmobiliarios o que en forma directa o a travs de organismos de vivienda de las entidades federativas se dediquen a
fraccionar terrenos, construir, promover y vender inmuebles nuevos o en proceso de construccin.
b) Servicios inmobiliarios. Se refieren a actividades que impliquen asesorar, proyectar, disear, construir, fraccionar, promover, comprar, vender, valuar, arrendar o administrar un
inmueble.
c) Registro de modelos de C de Ad. Se exige a los proveedores
inmobiliarios inscribir en el RPCA los modelos de C de
Ad. a utilizar en sus relaciones de consumo con el pblico.
d) Contenido de los C de Ad. Entre otros, se enumera lo relativo a los datos, derechos y obligaciones de las partes, descripcin de los servicios inmobiliarios, penas convencionales,
garantas que ofrece el proveedor, monto de los honorarios
y de la operacin, procedimiento de cancelacin y nmero
de registro otorgado por el RPCA. Asimismo, los requisitos
mnimos de informacin acerca de la ubicacin fsica del inmueble, caractersticas del mismo y forma de pago elegida.
e) Informacin a los consumidores. Se distinguen los requisitos de informacin en caso de inmuebles en preventa de los
de inmuebles nuevos. Se exige poner a disposicin del consumidor los documentos que acrediten la propiedad del inmueble, la personalidad del vendedor, los planos estructurales, arquitectnicos y de instalaciones, las autorizaciones,
licencias o permisos expedidos por las autoridades corres-
31
pondientes. Se deben precisar las caractersticas del inmueble (extensin, superficie construida, instalaciones, acabados, estacionamiento, reas de uso comn, etctera).
Un aspecto del proyecto de NOM que no se incluy en la reforma de 2004 fue el relativo a la comercializacin de inmuebles en
rgimen condominal de uso turstico, incluyendo los ubicados
en las zonas restringidas para extranjeros a que se refiere el a. 27
constitucional. Se prevea le fuera aplicada la NOM, aun cuando
se tratara de un fideicomiso que permitiera el uso y disfrute del
bien a largo plazo y que otorgara al fideicomisario adquirente
una calidad similar a la de propietario. La omisin de este aspecto en la reforma de 2004 genera planteamientos de proveedores
en los que se pretende la no aplicacin de las reglas del sistema
de tiempos compartidos. Esto hace necesaria una adecuada interpretacin jurdica para no dejar en situacin de indefensin a los
consumidores (vase captulo segundo, apartado I.1.C).
III. TERCERA ETAPA. REFORMA MAYOR DE 2004
en algunas materias. Caso de los tiempos compartidos
Con cerca de doce aos de vigencia de la ley de 1992 y una
sola reforma importante, como fue la de suprimir la facultad de
la Profeco en materia de arrendamiento de inmuebles destinados
a casa habitacin (vase supra, apartado II.2 de este captulo), se
aprueba la reforma a la LFPC publicada en el DO el 4 de febrero
de 2004.30
30
La entrada en vigor de la reforma fue de tracto sucesivo. En efecto, la

mayor parte de la reforma inici su vigencia el 5 de mayo de 2004. Sin embargo, lo relativo al porcentaje mnimo del 20% del precio por concepto de bonificacin entr en vigor el 5 de agosto; lo relativo a la emisin del dictamen como
ttulo de crdito, un ao despus, el 5 de febrero de 2005. Por lo que se refiere
32
En un contexto econmico como el que actualmente predomina en el mundo, en el que se presentan nuevos esquemas de intermediacin comercial y en el que las polticas pblicas buscan
a los aspectos del RPC, la recepcin de quejas por cualquier medio, inclusive
oral o electrnico, as como las quejas de consumidores intermedios, entraron
en vigor nueve meses despus de su publicacin en el DO, es decir, el 5 de noviembre de 2004. En este punto, cabe sealar que los TCC hicieron un razonamiento sobre la manera de computar la vacatio legis, para concluir que la entrada en vigor es el 5 de mayo de 2004. La resolucin en su parte sustantiva
seala lo siguiente: ...debe destacarse que cuando de la literalidad de los preceptos se desprende cul es la intencin del legislador al plasmar un principio
que regule una disposicin vigente, el intrprete se encuentra obligado a estar,
originalmente, a la literalidad de las palabras, vocablos o frases empleadas por
el legislador; sin embargo, cuando la ley sea oscura o defectuosa en su redaccin y no pueda mediante ese mtodo advertirse o desentraarse su sentido, estar facultado para acudir a la aplicacin de otros sistemas de interpretacin legal o, en todo caso, a los principios generales del derecho. En atencin a lo
anterior, a efecto de determinar el verdadero alcance de la expresin literal de
la redaccin del artculo transitorio referido, no basta el examen gramatical de la
norma, sino que debe acudirse a un mtodo de interpretacin lgico o teleolgico que atienda a la finalidad o a los objetivos que persiguen tanto la publicacin de las disposiciones legislativas como la denominada vacatio legis, que es
el lapso que media entre aqulla y la iniciacin de su vigencia. Para tal efecto
debe considerarse que la publicacin de la norma emitida por las autoridades
legislativas tiene dos finalidades: 1) la de hacer saber a los gobernados y a los
dems rganos del Estado, de manera autntica, que el orden jurdico ha sido
modificado por virtud del acto legislativo, y 2) la de hacer exigible el acatamiento del nuevo ordenamiento, en tanto se ha perfeccionado la voluntad del
Poder Legislativo en ese sentido. Es decir, la publicacin de un decreto legislativo es una garanta objetiva del propio ordenamiento, destinada a fijar de forma autntica y permanente el contenido de una norma y garantizar, en consecuencia, la seguridad y certeza jurdicas. Ligada a dicha publicacin, en cuanto
a que se constituye la fase culminatoria del proceso legislativo y la presupone,
se encuentra la voluntad expresa del legislador de fijar el plazo que deba mediar entre la publicacin y la iniciacin de la vigencia, con la finalidad de que
quienes deben cumplir la norma estn enterados de su contenido y, consecuentemente, puedan acatarla; aspectos de los cuales subyace la referida certeza jurdica. Por tanto, si sta es la finalidad que se persigue con la publicacin y la
iniciacin de la vigencia de la norma, debe entonces concluirse que el alcance
que debe darse a la expresin utilizada por el legislador en el artculo primero
transitorio aludido es la que racionalmente otorga mayor seguridad y certeza a
33
que haya mayor transparencia por parte de los actores en los procesos econmicos, as como un sano equilibrio entre proveedores y consumidores, evitando la sobreproteccin de stos a cambio de que su rol en la relacin comercial sea ms informado,
resultaba necesario fortalecer a la Profeco para cumplir con los
nuevos requerimientos y dar mayor informacin a los consumidores a fin de propiciar el adecuado ejercicio de sus derechos,
sin que esto implique un obstculo para el sano desarrollo y la
competencia empresarial. Ahora se busca equilibrar la funcin
preventiva con la funcin correctiva para lograr la debida observancia de las disposiciones legales.31
Por una decisin de poltica legislativa se opt por una revisin integral de la ley de 1992, que trajo como resultado:
a) La incorporacin de veintisis nuevos artculos.
los destinatarios del precepto para estar en condiciones de conocerlo y, por ende, cumplirlo. En esta direccin debe interpretarse la expresin de referencia
en el sentido de que dicha norma debi entrar en vigor tan luego transcurrido el
plazo de noventa das siguientes a su publicacin en el DO. En efecto, si la
norma transcrita establece que el decreto entrar en vigor a los noventa das siguientes de su publicacin, debe entenderse de acuerdo con la interpretacin
flexible que el primer da siguiente de los noventa que comprende la vacatio
legis inici el 5 de febrero, por ser el da siguiente al que se public el decreto,
y termin el 4 de mayo actual. Ante la ambigedad de la expresin empleada
en el decreto, esta interpretacin es la que otorga mayor seguridad y certeza a
los gobernados a quien va dirigida la disposicin legal, debido a que, por razn
lgica, un plazo mayor en comparacin con uno restringido da mayor certeza,
y en mejor medida, del efectivo conocimiento de su contenido, cumplindose
as con la indicada finalidad perseguida en las fases ltimas o exclusivas del
procedimiento legislativo. Tal interpretacin no otorga beneficios procesales
mayores a los destinatarios de la ley, porque si bien no estn obligados a acatar
el decreto sino transcurrido el da noventa siguiente de su publicacin, igualmente no pueden impugnarlo mientras no transcurra el plazo as fijado, pues
mientras dura la vacatio legis no procede su impugnacin. Por ello, conforme a
la interpretacin indicada, el decreto aludido entr en vigor el da cinco de mayo de dos mil cuatro, da siguiente a los noventa das de su publicacin en el
Diario Oficial de la Federacin. SJF, 9a. poca, TCC, t. XX, noviembre de
2004, p. 1805. Amparo en revisin 527/2004, 6 de septiembre de 2004.
31 Coloquialmente se habla de una Profeco con dientes.
34
b) Que sesenta y dos artculos fueran reformados (en tres casos slo se cambiaron de lugar algunos prrafos).
c) Que treinta y seis artculos sufrieron adiciones de fracciones o prrafos (veintisiete de ellos se corresponden con preceptos que a su vez fueron reformados).
d) Que ocho artculos se derogaran y otros tres sufrieran la derogacin de alguno de sus prrafos.
La otra opcin que tuvo el legislador fue la de aprobar una
nueva ley. La decisin resultaba pertinente si se considera que
las nuevas figuras e instrumentos jurdicos incorporados en el
texto legal, as como la ampliacin de las facultades de la Profeco y el nuevo enfoque en la proteccin de los consumidores,
eran motivos de peso para contar con otro ordenamiento legal.
Entre las ventajas de haber contado con una nueva ley est el
que se favorece una mejor tcnica legislativa; por ejemplo, permite suprimir los artculos bis, ter y subsecuentes, que denotan
una incorporacin forzada del precepto en cuestin y en ocasiones provocan confusiones.
Si bien se hizo una revisin integral de la ley, hubo algunos
temas como el de los tiempos compartidos que no fueron
abordados a profundidad, ya que slo se incorpor la exigencia
de inscribir el modelo de C de Ad. en el RPCA, previo a iniciar
operaciones de venta o preventa, y suprimir la notificacin que
deba hacerse a la SE. La prctica turstica va presentando nuevos esquemas de comercializacin que era necesario regular. Por
lo menos debi incluirse lo relativo a la comercializacin de inmuebles en rgimen condominal de uso turstico, aun en el caso
del fideicomiso que reconoce el derecho de uso y disfrute de un
bien inmueble a largo plazo, tal como se prevea en el proyecto
de NOM de 1996 en materia inmobiliaria (vase, en este captulo, el apartado II.3).
La interrogante es si ante la insuficiencia de la reforma de la
LFPC en esa materia, la va reglamentaria puede ser una opcin
de actualizacin legislativa. Por supuesto que s. Sin embargo, al
35
contar con la NOM 029 sobre tiempos compartidos, lo que se requiere determinar son los tpicos que podran incorporarse en
uno y otro texto normativo.32
2. Materias de impacto de la reforma
Sin pretender hacer un anlisis detallado de los variados tpicos jurdicos que se desprenden de la reforma de 2004, a mane32 Las ventajas de una adecuada coexistencia normativa de disposiciones
reglamentarias con las reglas de la NOM son:
Se suprimen puntos controvertidos de la NOM, la cual slo contendra

requisitos informativos.
Se mantiene la posibilidad de revisin quinquenal de la NOM, sin repercusin en el Reglamento de la LFPC.
Se contara con las sanciones especficas en la LFPC para los supuestos
de incumplimiento de los proveedores.
Se fortalece la regulacin normativa de los tiempos compartidos. Ahora
slo se cuenta con dos preceptos en la LFPC.
Se contara con dos instrumentos normativos con mejor tcnica jurdica.
En cambio, las desventajas seran:
Al enviarse los aspectos de fondo al reglamento de la ley se corre el riesgo de que cualquier modificacin en la materia sea tortuosa por el trmite legislativo a seguir.
Se cierra la posibilidad de que el tema de los tiempos compartidos se
reasigne a la Secretara de Turismo, que es a la que por materia debera
corresponder.
En cuanto a los puntos a incorporar en el reglamento, podran ser los siguientes:
Sujetos obligados. Seran todas aquellas personas que intervienen en la
asesora y venta al pblico de tiempos compartidos.
Determinacin de la ubicacin del inmueble en que se presta el tiempo
compartido.
Competencia de la Profeco para determinar en casos concretos la existencia del esquema de los tiempos compartidos.
Determinacin y regulacin de las garantas, sea que aseguren el efectivo cumplimiento de la obligacin principal contenida en el contrato, como las que aseguren la prestacin del servicio. En ambos casos, tanto las
que correspondan en la etapa de preventa, como la de venta del tiempo
compartido.
36
ra de clasificacin se pueden agrupar como: a) nuevas facultades

de la Profeco; b) nuevos derechos e instrumentos jurdicos de los
consumidores, y c) nuevas ventajas para los proveedores.
A. Fortalecimiento y nuevas facultades de la Profeco
a) Fortalecimiento de la accin colectiva (a. 26). Esta accin a
cargo de la Profeco estaba incluida en la ley de 1992; sin
embargo, ahora se fortalece al permitir que la institucin
pueda hacer valer en la va incidental la reclamacin de los
daos y perjuicios que correspondan con base en la sentencia emitida por la autoridad judicial.
b) Mayor cobertura de proteccin al consumidor (a. 8 bis) a
travs de material informativo, de orientacin y de educacin a los consumidores, as como del establecimiento de
mdulos o sistemas de atencin y orientacin a los consumidores.
c) Ampliacin del concepto de consumidor (a. 2o.). Ahora
pueden acudir a Profeco, en calidad de consumidores, los
pequeos empresarios, sean personas fsicas o morales, que
tengan relaciones de comercio con otros proveedores, siempre que el monto de la operacin motivo de la reclamacin
no exceda de 300 mil pesos33 (a. 99) o que estn acreditadas como microempresas o microindustrias. A estos consumidores se les ha catalogado como consumidores intermedios.34
33
Para evitar que esta cantidad tope se vea desfasada con el transcurso de
los aos, la propia ley previ el sistema de actualizacin. El a. 129 bis prev
que la Profeco actualizar ao con ao, de acuerdo con la inflacin, los montos
correspondientes a diversos conceptos, entre ellos el de las operaciones de los
consumidores intermedios. A ms tardar el 30 de diciembre de cada ao se publicar en el DO la actualizacin de los montos. Durante 2005 el monto fue de
$310,402.20, de acuerdo con el ajuste publicado el 21 de diciembre de 2004.
Para 2006, el monto asciende a $319,447.46, segn establece el acuerdo publicado en el DO el 22 de diciembre de 2005.
34 En este punto, la reforma supera un criterio jurisprudencial de los TCC
que limitaba el acceso a la Profeco a quienes no tuvieran el carcter de comer-
37
d) Ampliacin de las medidas de apremio que puede imponer

la Profeco, as como de las medidas precautorias que puede
dictar (aa. 25 y 25 bis). Ahora se puede hacer valer el apercibimiento y la imposicin de nuevas multas al persistir la
infraccin a la ley y solicitar el auxilio de la fuerza pblica.
Por otra parte, podr dictar el aseguramiento de bienes o
productos que se comercialicen fuera del establecimiento
comercial cuando no cumplan con las disposiciones aplicables (a. 98 ter). De igual forma, podr ordenar la inmovilizacin de envases, bienes, productos y transportes, suspender la comercializacin de bienes, productos o servicios y
colocar sellos de advertencia.
e) Emisin de dictmenes con carcter de ttulo de crdito (a.
114). Se efectuar durante el procedimiento conciliatorio
para que el consumidor cuente con un instrumento que pueda hacer valer ante la autoridad judicial. Este punto fue
cuestionado por el sector inmobiliario, razn por la que ser
analizado en particular (vase captulo cuarto, apartado IX).
f) Ampliacin de los montos de las sanciones y clasificacin
de las mismas (captulo XIV, aa. 126-134). Ahora las multas se establecen en moneda nacional y no con el criterio de
los salarios mnimos. Asimismo, los montos se actualizarn
ciantes. El criterio, ahora derogado, estableca que: De conformidad con lo

dispuesto por el artculo 30 de la Ley Federal de Proteccin al Consumidor,
tiene la calidad de consumidor quien contrata para su utilizacin, la adquisicin, uso o disfrute de bienes o la prestacin de servicios; de tal manera que
una persona fsica o moral que realice la compra de bienes o servicios para obtener algn provecho pecuniario por medio del comercio, y no para su uso, no
puede ser considerada como consumidor, ya que su intervencin tiene lugar en
una fase del procedimiento econmico cuyo objetivo final es hacer llegar los
bienes o servicios a quienes estn destinados. Por tanto, la Procuradura Federal del Consumidor carece de competencia para resolver una controversia que
no le fue planteada por un consumidor sino, en realidad, por un comerciante.
SJF, 8a. poca, t. V, enero-junio de 1990, p. 147. Amparo en revisin 2552/89,
24 de enero de 1990.
38
anualmente (a. 129 bis).35 Por otra parte, se enumeran los

casos particularmente graves (a. 128 ter) y se prev la
prohibicin de comercializar bienes o productos y, en su
caso, ordenar la destruccin de los mismos (a. 128 quater).
g) Publicar en el DO modelos de C de Ad. (a. 87 bis). Sern
aquellos para los que una NOM o la ley exija el registro
obligatorio en el RPCA y que los proveedores podrn adoptar. Este tema se aborda en el captulo tercero, apartado II.5.
h) Emisin de lineamientos para la verificacin de informacin o publicidad de bienes o servicios (a. 32) y ordenar al
proveedor que en la publicidad o informacin que se difunda, se indique que la veracidad de la misma no ha sido comprobada ante la autoridad competente (a. 35).36 Los consumidores podrn evitar el error o la confusin.
i) Participacin y verificacin del nuevo esquema de regulacin de los sistemas de autofinanciamiento37 (aa. 63-63 quintus). Se fijan nuevas reglas para la operacin de estos siste35
Los montos mnimos y mximos que aplicarn durante 2006 para los supuestos de multas previstos en los aa. 25, 126, 127, 128, 128 bis y 133, se establecen en el acuerdo del procurador Federal del Consumidor publicado en el
DO el 22 de diciembre de 2005.
36 Esta facultad ya ha sido ejercida por la institucin en algunos casos.
Inclusive se impugn su constitucionalidad ante tribunales. Se aleg que el a.
35 de la LFPC viola la garanta de audiencia y la libertad de expresin de los
proveedores. En el juicio de amparo 1223/2004 se desecharon los argumentos
de la promovente con base en dos puntos: a) una medida precautoria como la
prevista en el a. 35 impugnado no requiere cumplir con la garanta de audiencia, pues se trata de actos provisionales y no privativos, que quedan a las resultas del procedimiento administrativo o jurisdiccional correspondiente, y b) la
publicidad comercial est fuera del mbito de la libertad de expresin y de imprenta porque tiene una funcin meramente informativa sobre las caractersticas del producto o servicio ofertado. En el precedente citado por el juez se seala que ...el legislador, al considerar la publicidad en cuanto mensaje que da
informacin sobre la oferta empresarial, puede someterla a los lmites de veracidad y claridad exigibles en este mbito. SJF, 9a. poca, t. XXI, enero de
2005, tesis 1a.CLXV/2004. Amparo en revisin 91/2004.
37 Se trata de uno de los aspectos de mayor importancia de la reforma, que
busca establecer mecanismos que proporcionen mayor seguridad jurdica a los
39
mas de comercializacin de bienes y servicios a travs de la

integracin de grupos de consumidores que aportan peridicamente sumas de dinero para ser administradas por un
tercero. En particular, adems de la obligacin de los proveedores de inscribir el modelo de C de Ad., se agreg la facultad de la Profeco de suspender de manera temporal la
celebracin de nuevos contratos cuando el o los proveedores hubieren incurrido de manera grave o reiterada en violaciones a las disposiciones que correspondan. Asimismo,
podr sancionar a los especialistas o auditores externos que
no cumplan con las obligaciones que les fije el reglamento.
j) Informar a los consumidores las violaciones a la ley como
resultado de una visita de verificacin (a. 98 bis). Se podr
hacer uso de los medios de comunicacin para que se conozca la manera como los proveedores les retribuirn o
compensarn por sus derechos afectados.
consumidores. Entre las novedades aparece la autorizacin de la SE para que
funcione un sistema de comercializacin; el plazo mximo de operacin de
cinco aos para los bienes muebles y de quince aos para los bienes inmuebles;
que se acredite capacidad administrativa y viabilidad econmica, financiera y
operativa del sistema de comercializacin, en los trminos que fije la SE; las
causas de revocacin de la autorizacin; la contratacin obligatoria de terceros
especialistas o auditores externos para efecto de revisar el funcionamiento de los
sistemas de comercializacin. El a. 63 prev que debe aprobarse un reglamento
para los sistemas de autofinanciamiento, el cual est prximo a ser publicado en
el DO. Entre los aspectos que se incluyen en el reglamento se encuentran los siguientes: enumerar los documentos que acreditan la capacidad econmica, financiera y administrativa, as como la viabilidad operativa del sistema; la definicin de lo que es un bien determinado y un bien determinable; la exigencia
de los grupos cerrados con un nmero mximo de 180 integrantes, salvo para
bienes inmuebles, de 600 miembros; la exigencia de que los C de Ad. tengan la
misma fecha de vencimiento y el mismo nmero de cuotas peridicas totales y
la fechas lmites de pago; la prohibicin de transferir miembros de un grupo a
otro y la mezcla en el mismo grupo de bienes de distinta naturaleza; el contenido del clausulado de los C de Ad. en que se incluyen los aspectos informativos
a los consumidores, la forma de calcular las tasas de inters por mora y el factor de actualizacin, as como el importe de los distintos seguros; la cancelacin y rescisin de los C de Ad. y, en su caso, el destino de las penas convencionales, as como las reglas generales de auditora a los proveedores.
40
k) Reconocer de manera explcita en el clausulado de los modelos de C de Ad. registrados en el RPCA la competencia
de la Profeco en la va administrativa (a. 86). Se refiere a la
resolucin de cualquier controversia que se suscite sobre la
interpretacin o cumplimiento de los mismos. Este punto
fue cuestionado por el sector inmobiliario, por lo cual es
analizado en particular (vase captulo tercero, apartado
II.6). Asimismo, fue motivo de una de las tesis de jurisprudencia de la SCJN (vase captulo quinto, apartado II.12).
l) Cancelar el registro de modelos de C. de Ad. (a. 90 bis). El
supuesto es que luego del registro en el RPCA, se aprecie
que el modelo de C de Ad. contiene clusulas contrarias a
la LFPC o a las NOMs (este tema se analiza con detalle en
el captulo tercero, apartado II.7).
B. Clasificacin de las nuevas facultades de la Profeco
Las anteriores facultades de la Profeco se pueden clasificar en
dos: las de ndole preventiva y las de ndole sancionadora. En el
primer grupo se incluye la mayora de las fortalecidas o nuevas
facultades, sealadas en los incisos b, e, g, h, i, j, k y l. En cambio, entre las fortalecidas o nuevas facultades sancionadoras aparecen las mencionadas en los incisos a, c, d, f e i. Esta ltima se
repite en virtud de referirse al nuevo esquema legal y reglamentario del autofinanciamiento. En suma, se incorporan ocho facultades preventivas y cinco facultades sancionadoras.
Otra ptica en el anlisis de las facultades de la Profeco incorporadas en la LFPC arroja que:
a) De las facultades preventivas, dos ya se incluan en la ley
de 1992: la de orientacin, educacin y divulgacin a los
consumidores y la de participacin y verificacin en los sistemas de autofinanciamiento.
b) De las facultades preventivas, seis son de nueva insercin
legal: emisin de dictmenes con carcter de ttulos de cr-
41
dito; publicar en el DO los modelos de C de Ad.; emisin

de lineamientos para la verificacin de la informacin y
publicidad; informar a los consumidores de violaciones a
la ley; incluir en el clausulado de los modelos de C de Ad. la
competencia de la Profeco en la va administrativa para conocer de las controversias derivadas de los modelos registrados, y cancelar el registro de los modelos de C de Ad.
c) De las facultades sancionadoras, tres ya se prevean en la
ley de 1992: la relativa a la accin colectiva, la de las medidas de apremio y la de los montos de las sanciones y su clasificacin.
d) De las facultades sancionadoras slo una es de nueva incorporacin en la ley: la que se refiere al consumidor intermedio.
C. Fortalecimiento y nuevos derechos de los consumidores
Derecho de informacin. Se ampla la cobertura de proteccin en materia de publicidad (aa. 32 y 35) y se reconoce
el derecho de informacin en materia inmobiliaria (a. 73
bis). En el primer caso se establece el concepto de informacin o publicidad engaosa y en el segundo se enumeran los datos y documentos que el proveedor inmobiliario
debe proporcionar al consumidor. El segundo tema fue
cuestionado por el sector inmobiliario, por lo que lo analizamos en particular (infra captulo tercero, apartado II.2 y
captulo quinto, apartado II). Tambin se incorpora de manera expresa en el nuevo captulo VIII, De los derechos
de los consumidores en las transacciones efectuadas a travs del uso de medios electrnicos, pticos o de cualquier
otra tecnologa (a. 76).
Derecho a la confidencialidad de datos privados (aa. 17 y
18). La Profeco podr instaurar un RPC en el que se inscriban personas que no desean que su informacin sea utilizada para fines mercadotcnicos o publicitarios, o que no
42
desean recibir publicidad. La inscripcin en el registro ser

gratuita. Asimismo, los consumidores podrn exigir directamente a proveedores especficos y a empresas que utilicen informacin sobre consumidores no ser molestados en
su domicilio, lugar de trabajo, direccin electrnica o por
cualquier otro medio, para ofrecerles bienes, productos o
servicios y que no les enven publicidad.38 Tambin se incorpora de manera expresa en el nuevo captulo VIII, De
los derechos de los consumidores en las transacciones
efectuadas a travs del uso de medios electrnicos, pticos
o de cualquier otra tecnologa (a. 76).
Derecho de bonificacin (a. 92 ter).39 Se trata de un derecho fortalecido por la reforma, pues ya estaba previsto en
la ley de 1992. Ahora se establece un porcentaje mnimo
del 20% del precio por concepto de bonificacin o compensacin, el cual se pagar sin perjuicio de la indemnizacin que en su caso corresponda por daos y perjuicios.
Este punto fue cuestionado por el sector inmobiliario, por
lo que es analizado en particular (vase captulo cuarto,
apartado VIII).
Derecho de acceso inmediato a la Profeco (aa. 97 y 99).
Los consumidores podrn presentar sus quejas o reclamaciones en forma escrita, oral, telefnica, electrnica o por
algn otro medio idneo. Este derecho se reconoce a cualquier persona para presentar una denuncia. Asimismo, se
tiene la posibilidad de desahogar las reclamaciones en el
lugar en que se haya originado el hecho motivo de la re38 Sobre este tema, vanse las reflexiones generales que se formulan sobre
los aa. 18 y 18 bis de la LFPC, en relacin con los aa. 16 y 17 de la misma ley,
en el captulo segundo, apartado I.2.
39 Con independencia de que el tema se aborda en el mbito inmobiliario,
hay que decir que un anlisis de los preceptos de la ley arroja que la aplicacin
por concepto de bonificacin del porcentaje mnimo del 20% opera como regla
general cuando no se emite un dictamen como ttulo de crdito, pues cuando
ste es emitido se debern observar las reglas de la fraccin IV del a. 114 bis
de la LFPC.
43
clamacin, en el del domicilio del reclamante, en el del

proveedor, o en cualquier otro que se justifique (a. 100).
Derecho de seguridad jurdica. Se fortalece este derecho
en tres sentidos: al establecer un plazo no menor de sesenta das de la garanta que se ofrece por el bien adquirido o
servicio contratado (a. 77); al obligar al proveedor a no
prestar un servicio adicional o conexo no previsto en el
contrato original si no cuenta con el consentimiento expreso del consumidor, ya sea por escrito o por va electrnica
(a. 86 bis), y al establecer clusulas mnimas que deben incluir los C de Ad. de prestacin de servicios (a. 86 ter).
Derecho de reclamacin. Se fortalece este derecho especficamente en lo inmobiliario al incorporar a los intermediarios inmobiliarios con el carcter de proveedores, en
contra de los cuales se puede presentar una queja (a. 73).
Derecho de las personas con discapacidad (a. 58).40 Estas
personas debern contar con las facilidades y dispositivos
indispensables para poder utilizar los bienes o servicios
que se les ofrecen, sin que sean inferiores a los que determinen las disposiciones legales o NOMs aplicables.
D. Clasificacin de los nuevos derechos de los consumidores
De los siete derechos enumerados, cinco ya estaban incorporados en la LFPC de 1992, y con la reforma se fortalece o se precisa su contenido y alcance. En este supuesto se encuentran:
1) Derecho de informacin, antes recogido en materia de promocin y publicidad y ahora se incorpora en materia inmo40 Hay que sealar que algunas leyes de mbito local se refieren a personas
con capacidades diferentes y no a personas con discapacidad. Es el caso de la
Ley para las Personas con Capacidades Diferentes del estado de Guanajuato,
la Ley para el Desarrollo Integral de Personas con Capacidades Diferentes para
el estado de Baja California y la Ley para Personas con Capacidades Diferentes del estado de Tlaxcala.
44
2)
3)
4)
5)
biliaria (se podra catalogar como un derecho de nueva insercin legal).

Derecho de bonificacin, al que ahora se da contenido y alcance mediante el porcentaje mnimo del 20%.
Derecho de acceso inmediato a la Profeco, el cual tradicionalmente ha sido una de las caractersticas de la actuacin
de la Profeco.
Derecho de seguridad jurdica, que tambin ha sido una de
las notas propias del quehacer institucional.
Derecho de reclamacin, que es inherente a todo consumidor y ahora se reconoce su ejercicio respecto de otro proveedor (intermediario inmobiliario).
Los restantes dos derechos son de reciente incorporacin al

catlogo de derechos de los consumidores, reconocidos y protegidos por la LFPC: el derecho a la confidencialidad de datos privados y el derecho de las personas con capacidades diferentes.
E. Ventajas para los proveedores
a) Posibilidad de asumir el carcter de consumidor en relaciones comerciales entre comerciantes (a. 2o.). Es lo que se seal anteriormente respecto de los consumidores intermedios. Este tema se analiza con mayor detalle en el siguiente
captulo, apartado I.1.A.
b) Posibilidad de adoptar modelos de C de Ad. publicados por
la Profeco en el DO (a. 87 bis). Los proveedores nicamente
darn aviso a la Profeco sobre la adopcin de los modelos.
Con este mecanismo se evita el procedimiento de registro
ordinario del modelo de C de Ad. en el RPCA. Se brinda
un mecanismo de desregulacin administrativa en favor de
los proveedores (este punto se desarrolla en el captulo tercero, apartado II.5).
c) Participar en las consultas que realice la Profeco (a. 31) para la elaboracin de los planes y programas de trabajo institucionales.
45
IV. RIESGO DE UNA CONTRARREFORMA

1. Propuesta de iniciativa de decreto de reforma

a la reforma de 2004
El 14 de marzo de 2005 fue presentada ante la Cmara de Diputados, por dos diputados del Partido Revolucionario Institucional PRI, la iniciativa que reforma y adiciona diversas
disposiciones de la LFPC. El contenido de la iniciativa denota el
propsito de modificar la materia inmobiliaria dentro de la ley,
la cual apenas diez meses antes haba iniciado su vigencia. Detrs de la iniciativa que fue aprobada por la Cmara de Diputados en la sesin del 14 de diciembre de 2005 no parece estar
nadie ms que el sector inmobiliario. Despus de todo, desde el
momento mismo en que se public la reforma de 2004 buscaron
tres arenas dnde luchar en contra de la LFPC: los medios de comunicacin masiva, el terreno de los tribunales y el mbito legislativo. En los dos primeros no tuvieron xito, sobre todo con el
contundente revs que les aplic la SCJN.
Varios hechos muestran que detrs del intento de contrarreforma se encuentra el sector inmobiliario:
1) En la exposicin de motivos del documento original se seala que la aplicacin de los preceptos contenidos en la ltima reforma a la Ley Federal de Proteccin al Consumidor
representa un riesgo evidente a diversos sectores econmicos del pas, y muy en especial al sector de la vivienda.
2) En la misma exposicin de motivos se agrega que los
constructores y desarrolladores de vivienda interpusieron
ante las autoridades jurisdiccionales competentes alrededor
de dos mil amparos. Con el intento fallido ante los tribunales, buscan encontrar eco en el rgano legislativo.
46
3) En cuanto a los aspectos temticos que se incluyen en el

proyecto de contrarreforma, resulta evidente que luego de
que la SCJN reconoci la constitucionalidad de la reforma
de 2004, los autores de la contrarreforma, si bien no retiraron la propuesta, se vieron obligados a ajustarla para retirar
aquellos aspectos sobre los que se pronunci el mximo tribunal, por ejemplo la competencia de Profeco para conocer
de las controversias derivadas de C de Ad. inmobiliarios.
4) Un acercamiento inicial al contenido de la contrarreforma
parece denotar un supuesto propsito de brindar seguridad
jurdica a las relaciones inmobiliarias entre proveedor y
consumidor. Sin embargo, al someter la iniciativa a un riguroso examen bajo la ptica de una adecuada poltica jurdica, de una poltica legislativa congruente y de una mejor
tcnica jurdica, se aprecia lo desacertado y errneo de la
propuesta. En el siguiente rubro se hace el anlisis crtico
de la iniciativa de reforma. Por ahora slo se enuncian los
aspectos temticos:
a) Que las medidas precautorias impuestas por la Profeco
sean levantadas gradualmente una vez que se acredite el
avance de las acciones tendentes a la solucin y correccin de las causas que hubieren originado su aplicacin.
b) Que se excepte la entrega del bien en la fecha convenida cuando se presente caso fortuito o fuerza mayor.
c) Que la garanta que se ofrece en la adquisicin de bienes
tenga un plazo mnimo de un ao.
d) Que se establezca una bonificacin del 5% cuando persistan los defectos o fallas que afecten o impidan el uso
del inmueble.
e) Que se agote el procedimiento por infraccin a la ley antes de que se informe a los consumidores de las acciones
u omisiones que afecten sus derechos.
47

de reforma a la reforma de 2004
La formulacin de cualquier proyecto legislativo debe cuidar
la debida interrelacin de tres materias bsicas: a) poltica jurdica; b) poltica legislativa, y c) tcnica jurdica-legislativa.
Por poltica jurdica se entiende el anlisis de las figuras,
principios e institutos jurdicos que se ven involucrados en la reforma proyectada, para lograr su adecuada armonizacin. Esto
implica una definicin clara de los alcances, objetivos y repercusiones de la reforma, a efecto de alcanzar su acompasamiento e
incorporacin natural en el sistema jurdico existente. Es imprescindible evitar choques con figuras o principios jurdicos que
vienen operando y que no forman parte de la reforma. Representa la decisin del Estado de incorporar nuevas reglas en el mbito jurdico.
Por poltica legislativa se entiende el proceso de anlisis del ordenamiento legal para determinar, con base en la naturaleza del
texto legislativo proyectado (ley, reglamento, captulo de ley,
preceptos en particular, etctera), el mejor sitio que debe ocupar
dentro del sistema jurdico. Esto ayuda a evitar el conflicto de
normas legales y posibilita alcanzar el debido ajuste de aquellas
que se ven impactadas con la reforma. En este punto juega un
papel importante el anlisis de la realidad prctica que se busca
regular o la problemtica que se pretende resolver.
Por tcnica jurdica-legislativa se entiende el anlisis del contenido de la reforma proyectada, en dos planos: uno general y
otro especfico. En el plano general se debe cuidar que la estructura del articulado prevea las diversas aristas y repercusiones que
la regulacin tiene en las diversas esferas de inters que pueden
resultar afectadas (individual, social, consumidores, proveedores). En el plano particular se hace una revisin de cada precepto
para verificar que su redaccin sea jurdicamente correcta.
48
A. Crtica de poltica jurdica

a) La prudencia aconseja que ante una reforma de la envergadura de la realizada a la LFPC en 2004, resulta conveniente dar tiempo para que opere en la prctica; esto es indispensable para hacer una valoracin objetiva. De otra
suerte, hay un serio riesgo de retroceder en lo alcanzado
con la reforma original. Salvo que la reforma de 2004 tuviera errores garrafales que impidieran su aplicacin, no
puede venir una contrarreforma a lo aprobado en ese entonces. La imagen y el mensaje que se enva a la sociedad es
de poca seriedad en el trabajo legislativo mxime que la
propia Legislatura que aprob la reforma es la que intenta
la contrarreforma o de que el resultado legislativo adolece de defectos maysculos que ameritan la correccin casi
inmediata de la reforma. En este caso no se est ni en un
supuesto ni en el otro.
b) Es cierto que la poltica del Estado se encamina a fomentar
el crecimiento del sector vivienda, pues ello redunda en beneficio de la economa del pas y de las familias mexicanas.
Sin embargo, cualquier crecimiento econmico de un sector
empresarial debe cumplir con condiciones mnimas: a) ofrecer productos de calidad, esto es, que observen las exigencias tcnicas y los estndares de seguridad correspondientes;
b) respetar los derechos de los consumidores, y c) cumplir
las diversas obligaciones legales (fiscales, laborales, ambientales, administrativas). En esa perspectiva de que el crecimiento del sector inmobiliario debe ir acorde con las condiciones tcnicas, jurdicas y crediticias de la poblacin, se
encuentra la lnea de la reforma a la LFPC de 2004 que
ahora se busca menguar con la iniciativa de contrarreforma.
c) En la iniciativa de ley no se aprecian razones de poltica jurdica que soporten la propuesta. Ms bien se percibe el intento del sector inmobiliario de soslayar y minimizar dos de
las figuras jurdicas que se fortalecieron en favor de los
49
consumidores. En efecto, les preocupa la bonificacin a que

se refiere el a. 82 en caso de defectos o vicios ocultos y el
deterioro de la imagen de la empresa en caso de que, con
motivo de una verificacin, la Profeco ordene informar a
los consumidores, inclusive a travs de los medios de comunicacin, sobre las acciones u omisiones de los proveedores que afectan sus intereses. Ms que razones de poltica
jurdica, lo que hay son razones de contar con reglas de excepcin a un sector econmico. Es claro que cuando se busca una reforma con destinatarios especficos que no coinciden con los intereses generales de la poblacin, el resultado
es la falta de armonizacin jurdica y la distorsin legislativa. Hay que insistir en que deben prevalecer las razones de
poltica jurdica que determinaron la aprobacin de la reforma mayor de 2004, las cuales buscan salvaguardar el inters pblico de los consumidores.
d) En el dictamen se seala que la Comisin de Economa recibi una serie de comentarios y aportaciones del sector inmobiliario que propiciaron el establecimiento de criterios
ms claros y contundentes. Es burda la aceptacin por parte de los legisladores de que slo tuvieron en consideracin
la opinin del sector involucrado. En ningn momento se
solicit la aportacin estadstica ni la experiencia en el da a
da con los problemas que se presentan ante la Profeco, ni
mucho menos la posicin jurdica institucional. Aqu aplica, sin ms, la intencin de legislar a espaldas de quien tiene la facultad y la obligacin legal de velar por los intereses
de los consumidores. Slo en una ocasin se acudi ante dicha Comisin, pero el resultado fue muy magro y deprimente, pues en lugar de analizar a fondo el proyecto, el
planteamiento por parte del presidente de la comisin era
muy simple: si el texto no estorba en la ley ni est de ms,
que se mantenga como tal. No se quisieron escuchar los
cuestionamientos de falta de tcnica jurdica ni de una adecuada poltica legislativa. Era muy claro que ante un prop-
50
sito previamente convenido con el sector, la respuesta de

los legisladores fuera la cerrazn.
e) Por si fuera poco, dentro de la exposicin de motivos de la
iniciativa de contrarreforma slo se hace un recuento del desarrollo legislativo de la materia de proteccin al consumidor dentro de nuestro pas, en el que se destacan los temas
que se fueron incorporando en diversas pocas a la ley, pero de manera extraa es notoria la omisin a la reforma de
2004. Parecera que la intencin es no destacar los puntos
importantes de la reforma o no hacer mencin expresa para
no topar con el inevitable calificativo de contrarreforma.
B. Crtica de poltica legislativa
a) Ante la falta de consistencia en materia de poltica jurdica,
resulta todava ms endeble el pretendido soporte de poltica
legislativa. En primer trmino, los autores de la contrarreforma no hacen un estudio serio y profundo de la realidad econmica que supuestamente sufre el sector inmobiliario y en
donde se presenta una problemtica que impide su desarrollo y crecimiento. Se trata de la mera pretensin de ser un
sector excluido de la aplicacin de la reforma. En este sentido es muy importante hacer ver a los legisladores que su
tarea no est en favor de causas particulares sino generales
y de que cualquier aprobacin legislativa requiere pasar el
tamiz de una realidad econmica, social y jurdica que haga
necesaria la adecuacin legal. Cualquier otra circunstancia,
lo que genera es un absurdo legislativo, como el que se est
promoviendo en materia inmobiliaria dentro de la LFPC.
b) En contrapartida a la carencia de anlisis y estudios econmicos por parte de los impulsores de la contrarreforma, lo
que los legisladores s tuvieron a la vista al momento de
aprobar la reforma mayor de 2004 es lo que se conoce como la fuente real productora de nuevas normas legislativas
51
(vase nota 2). En el caso: tipo de quejas, sectores ms demandados, afectacin econmica a los consumidores, reticencia de los proveedores inmobiliarios a resolver quejas,
etctera.
C. Crtica de tcnica jurdica-legislativa
En la revisin general y particular del texto y respecto a los
temas que aborda la pretendida contrarreforma se encuentra lo
siguiente:
1) En lo general, se aprecian tres elementos nocivos para la
proteccin jurdica de los consumidores y para la labor de defensa de la Profeco:
a) Una maniobra legal para obstruir el ejercicio de los derechos de los consumidores.
b) La ignorancia de los legisladores de principios bsicos
del derecho.
c) Una obstinada utilizacin por los legisladores del instrumento de la reforma legal, en vez de recurrir a la va
reglamentaria o a la adecuada utilizacin de los instrumentos que ya contempla la ley y que funcionan en la
prctica.
2) Hay obstruccin al ejercicio de un derecho cuando se establece una serie de condiciones que hacen tortuoso y jurdicamente imposible hacer valer el derecho. Es lo que ocurre con la supuesta garanta que se incluye en favor de los consumidores en
los dos nuevos artculos que se proponen en la contrarreforma
(73 quater y 73 quintus). Veamos:
Si bien se establece como mnimo un ao de garanta del inmueble que se adquiere, lo cierto es que en materia de inmuebles
ese periodo suele ser muy corto para detectar defectos graves o
estructurales, sobre todo si los proveedores al establecer uno o dos
aos para efectos de garanta estaran cumpliendo con la ley, pe-
52
ro no estaran asumiendo una responsabilidad ante los consumidores por fallas graves en el inmueble. Ante esto, el C de Ad. resulta por mucho un mejor instrumento de proteccin para los
consumidores por varias razones:
El a. 73 ter de la LFPC enumera entre los requisitos que
debe incluir el C de Ad.: las garantas para el cumplimiento del contrato, los gastos reembolsables y su forma de
aplicacin.
Antes de proceder al registro de un modelo de C de Ad. inmobiliario, la Profeco revisa que el rubro de garantas sea
adecuado y suficiente para los consumidores.
En los modelos de C de Ad. publicados en el DO se tienen
reglas muy precisas en materia de garantas, las que tambin se exigen a los proveedores que no adoptan el modelo
de C de Ad. publicado; por ejemplo, en caso de vicios
ocultos o defectos estructurales que no puedan ser reparados, el consumidor tiene derecho a rescindir el contrato sin
que haya responsabilidad alguna; igualmente se exige que
al momento de la entrega del inmueble se haga una suerte
de check list para verificar que lo ofrecido se corresponda
con lo que se entrega al consumidor; tambin en caso de
defectos subsanables que el proveedor no pueda realizar o
que la correccin la haga de manera tarda, el consumidor
podr hacer las mejoras y tener derecho a solicitar al proveedor el reembolso de los gastos realizados.
En caso de cualquier controversia derivada del contrato,
Profeco es competente en la va administrativa, con independencia de la opcin jurisdiccional.
En todo caso, el contrato se convierte en el instrumento jurdico que sustenta la accin del consumidor ante el incumplimiento del proveedor.
Resulta de mayor eficacia prctica velar por el adecuado clausulado contractual como lo hace la Profeco al revisar y re-
53
gistrar un modelo de C de Ad., que fijar un plazo mnimo de garanta del inmueble, el cual tambin es materia del contrato.
En suma, el pretendido nuevo precepto resulta a todas luces
innecesario por no tener punto de comparacin con un instrumento eficaz de defensa como lo es el C de Ad.
En cuanto a la tcnica legislativa, el resultado es contundente:
no hay concordancia entre el pretendido nuevo precepto con lo
ya previsto en la ley y con lo que opera en la prctica contractual
en materia de consumidores inmobiliarios. Esto pudo haberse
explicado a los legisladores; inclusive debieron analizar los modelos de C de Ad. inmobiliarios que fueron publicados en el DO
el 24 de noviembre de 2004 (vase anexo 2).
En donde se aprecia la artimaa legal que entorpece el ejercicio del derecho de los consumidores es que los pretendidos nuevos preceptos no slo brinden una segunda oportunidad al proveedor de hacer las reparaciones necesarias cuando persistan los
defectos o fallas graves, sino que se traslade la carga de la prueba a los consumidores y se recurra a cuestiones subjetivas en
cuanto a exigirle al consumidor que acredite que se generan
molestias importantes en los usos a que habitualmente destinan el inmueble. En los trminos de la redaccin del precepto,
el consumidor tendr que contar con peritajes que respalden su
pretensin ante el proveedor inmobiliario.
En esa tesitura de obstruccin a los consumidores tambin
queda la Profeco, la cual, al no contar con peritos, tendra que
dejar a salvo los derechos de las partes para acudir a los tribunales. Se trata de una burda maniobra para minimizar y prcticamente descartar la accin de la Profeco en materia de controversias inmobiliarias.
Por si fuera poco, es hasta despus de esa segunda oportunidad que pretende darse a los proveedores inmobiliarios para hacer las reparaciones que correspondan y siempre que persistan
los defectos o fallas, cuando se reconoce a los consumidores el
derecho de optar por cualquiera de dos acciones: solicitar la restitucin del bien inmueble, siempre que no haya sido escriturado
54
e inscrito en el Registro Pblico de la Propiedad, o solicitar la

rescisin del contrato.
Amn de la falta de tcnica legislativa para proponer un precepto con esas condiciones legales lesivas para los consumidores, cuando se cuenta con el mecanismo de los modelos de C de
Ad. que evitan las segundas y hasta terceras vueltas antes de que
un consumidor pueda hacer valer su derecho de reclamacin y,
en su caso, de solicitar la rescisin contractual, la percepcin que
surge de la pretendida contrarreforma en esos dos preceptos va
ms all de lo meramente jurdico; se trata de un intento de los
inmobiliarios de aparentar someterse a la ley con condiciones
equitativas con los consumidores, pero que esconde una aviesa
intencin de contar con reglas ms favorecedoras en caso de incumplimiento por causas imputables a ellos. Hay que combatir
ese seuelo de los inmobiliarios.
Entre los aspectos que denotan ignorancia jurdica por parte
de los legisladores est el incluir una adicin que prevea la no
entrega del bien inmueble en la fecha convenida por motivos de
fuerza mayor o de caso fortuito. Esa es una regla general en materia de contratos que no requiere ser incluida como parte de una
disposicin legal en particular. Aun con el beneficio de la duda
del porqu se incorpora una regla en ese tenor, lo que debe cuidarse es que al amparo de esa pretendida adicin legal los inmobiliarios cuenten con una treta legal para retrasar la entrega del
bien aduciendo factores que no encajen en el supuesto de fuerza
mayor o caso fortuito. Aqu no slo por cuestin de absurdo legislativo, sino de obviar conflictos que pueden presentarse en la
realidad, no puede admitirse una propuesta en ese sentido.
La obstinacin por la reforma legal lleva al absurdo de no hacer el cotejo con principios jurdico-procesales de carcter general, de no revisar las reglas generales que contiene la propia
LFPC y de incorporar aspectos que son materia reglamentaria.
Ya se expuso lo relativo a los modelos de C de Ad. que supera
con creces lo que ahora pretende la contrarreforma, pero tambin
ocurre con otros puntos de la iniciativa. Es el caso de repetir que
55
cuando se realice una reparacin derivada de la garanta, sta iniciar respecto de las reparaciones realizadas (regla general prevista en el a. 83), y de establecer que podr exigirse el pago de
daos y perjuicios, cuya determinacin obviamente corresponde
a las autoridades judiciales y no a la Profeco. Asimismo, es increble pretender adicionar un precepto para conceder al infractor de la ley la garanta de audiencia, cuando se trata de principios constitucionales bsicos.
3) Entre los aspectos particulares a destacar como deficiencias
en la iniciativa de reforma, nada se seala para el caso en que el
proveedor no realice las reparaciones, ni se precisa en qu tiempo debe realizarlas y las consecuencias de no hacerlas en ese
tiempo. Es cierto que aparece la obligacin legal y la sancin de
la bonificacin respecto de la cantidad pagada por el bien, pero
nada se prev respecto a los casos que son la mayora en
que hay de por medio un crdito hipotecario. Es claro que se deber incluir para efectos del clculo de la bonificacin del 5%.
Pero no hay una regla en particular.
4) Otro aspecto burdo es el relativo a que en caso de que la
Profeco dicte medidas precautorias, stas podrn ser levantadas
gradualmente cuando se acredite por el proveedor el avance de
las acciones tendentes a dar certeza de la correccin y solucin
del hecho. Sin ms, es un retroceso pretender que en lugar de levantar la medida precautoria hasta que cesen las circunstancias
que dieron origen a su imposicin, ahora se pretende brindar la
oportunidad de ir corrigiendo poco a poco la afectacin al pblico consumidor.
5) A manera de conclusin se puede sealar que si bien ya se
habl de la psima imagen y del mensaje que se enva a la sociedad en caso de que prospere la iniciativa de reforma, de la poca
seriedad y de los errores garrafales de los legisladores en cuanto
a poltica jurdica, poltica legislativa y tcnica jurdica-legislativa, hay que aadir un tercer mensaje: la reforma est supeditada
a un sector econmico que, en la prctica, ha mostrado desdn
en el acatamiento a la ley.
56
No se pueden permitir privilegios ni exenciones ante la ley.

No puede haber un sector exclusivo, especial o diferente a otros
sectores. Sobre todo cuando es clara la intencin del sector inmobiliario de quedar exento de la obligacin ante los consumidores, por ms que de manera eufemstica aduzcan la inclusin
de diversas obligaciones que les corresponde cumplir.
V. OTRA INICIATIVA DE REFORMA A LA LFPC.
SITUACIN DE LAS CASAS DE EMPEO
1. Razones de competencia de la Profeco en la materia
Al tiempo que el sector inmobiliario logr encontrar eco en la
Cmara de Diputados para aprobar la contrarreforma de la que se
hizo la crtica, en la Cmara de Senadores prosper una iniciativa que viene a reconocer competencia a la Profeco en materia de
casas de empeo.
En este caso, a diferencia de la materia inmobiliaria, s hay razones de poltica jurdica y de poltica legislativa. Se trata de un
sector de la economa que ha venido creciendo de manera importante sin que se cuente con normas reguladoras para su funcionamiento, para su actuacin frente al pblico y para definir los mecanismos de garanta y seguridad jurdica que deben cumplir.
Ha surgido la discusin de si el tema de las casas de empeo
es de la competencia de la Profeco o de la Comisin Nacional
para la Proteccin y la Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef). Hay razones tcnicas, jurdicas y econmicas para decidirse por una u otra opcin. Lo cierto es que la
decisin legislativa es que sea la Profeco la que conozca de esta
materia. En este punto en particular, tambin se cuestion la
competencia de la Profeco bajo el esquema de que hay de por
medio un contrato de mutuo con garanta prendaria.
A continuacin formular algunas ideas del porqu considero
que el tema es de la competencia de la Profeco.
57
La competencia de la Profeco para conocer y resolver conflictos derivados de una relacin contractual se determina en funcin de tres elementos: a) la calidad de proveedor; b) la calidad
de consumidor, y c) la existencia de una relacin de consumo
entre ambos.
El carcter de proveedor, para efectos de proteccin al consumidor, se acredita al reunir tres condiciones: 1) tener la calidad
de comerciante en los trminos de la legislacin mercantil (a.
3o., C. Co.), sea persona fsica o moral; 2) la realizacin habitual
o peridica de actividades de comercio, y 3) encajar la actividad
de comercio entre las que enumera el a. 2o. de la LFPC: ofrecer,
distribuir, vender, arrendar o conceder el uso o disfrute de bienes, productos y servicios.
Para calificar la calidad de comerciante de una persona se recurre al criterio real y al criterio formal. Bajo el criterio real, un
comerciante adquiere tal carcter cuando su ocupacin ordinaria
es la actividad comercial, o sea el realizar actos de comercio (a.
75, C. Co.); por lo general se identifica con la persona fsica. En
cambio, el criterio formal se refiere a la mera constitucin de una
sociedad mercantil (por lo regular ante notario pblico o corredor pblico y posterior inscripcin en el Registro Pblico de Comercio); no se exige que realicen actividades de comercio, aunque generalmente s las llevan a cabo.
Para efectos de la materia de proteccin al consumidor, en caso de las sociedades mercantiles no basta constituirse como tal
para adquirir la calidad de comerciante, sino que la LFPC exige
que realice actividades de comercio. Se corresponde con la calificacin formal y real de la calidad de comerciante.
La calificacin de comercial de la actividad de un proveedor
y, por tanto, la identificacin de ste con el carcter de comerciante deriva del alcance de lo que es comercio. Comercio tiene
una doble acepcin: la econmica y la jurdica. La primera es la
intermediacin entre productores y consumidores para la negociacin de mercancas y dinero; esto implica el intercambio de
bienes con fines lucrativos, aun cuando se realice por un comer-
58
ciante con un particular o entre comerciantes. La nocin jurdica

de comercio se requiere inducirla de las normas legislativas, es
decir, que se considera comercio lo que el legislador califica como tal (se trata de una decisin de poltica legislativa). Para ello
establece el catlogo de actos de comercio en el a. 75, C. Co. La
enumeracin de los actos de comercio no es limitativa, pues a
travs de la analoga prevista en la ltima fraccin de dicho
precepto, se tiene la posibilidad de incrementar el listado.
Las casas de empeo41 encajan de manera natural en el concepto de proveedor del a. 2o. de la LFPC por varias razones:
1) Son comerciantes en trminos de la legislacin mercantil,
tanto por constituirse como sociedades mercantiles como
por realizar una actividad comercial de manera peridica o
habitual.
2) Tienen nimo de lucro o especulativo, que es una nota que
distingue la relacin comercial de la civil.
3) Mutatis mutandis, se aplica la regla jurisprudencial de que
en derecho pesa ms lo que se hace que lo que se dice, es
decir, no pueden alegar, para ser excluidas de la calidad de
proveedor, que firman un contrato civil (con todas las caractersticas que puede tener: que sea gratuito, que el dinero
es un bien fungible, que la transmisin de la propiedad del
bien conlleva la obligacin de su restitucin, etctera), y
que no aplica la supletoriedad de la legislacin civil. Lo determinante es que celebran relaciones de comercio con los
consumidores y lo hacen con un propsito lucrativo.
4) El bien objeto de la intermediacin es el dinero.
5) La LFPC no exige una calidad especial para los bienes que
son objeto de la intermediacin comercial, sin importar si
41 Por supuesto, quedan excluidas de estas reflexiones las instituciones de
beneficencia privada, que no son comerciantes por no estar constituidas como
sociedades mercantiles y no tienen nimo de lucro, adems de contar con una
legislacin especial.
59
son fungibles o no fungibles, simplemente son bienes objeto del contrato.

6) Con un criterio analgico se puede incluir el prstamo de
dinero entre la actividad de ofrecer el uso o disfrute de un
bien.
7) Las casas de empeo utilizan contratos de adhesin, de los
cuales la Profeco puede determinar el carcter abusivo de
sus clusulas (aa. 85 y relativos de la LFPC).
El carcter de consumidor se acredita, como regla general (no
se entra en el tema del consumidor intermedio), al reunir tres
condiciones: 1) ser persona fsica o moral; 2) la adquisicin, realizacin o disfrute de bienes, productos o servicios, y 3) ser destinatario final de tales bienes, servicios o productos. Por supuesto, quien recibe un prstamo de una casa de empeo tiene esa
calidad de consumidor, tanto por la adquisicin y disfrute del
bien dinero, como por ser el destinatario final del bien. Aqu es
irrelevante la obligacin de devolver una cantidad igual a la recibida a la firma del contrato, pues es una de las condiciones contractuales, sino la utilizacin o disposicin del dinero por parte
de quien lo recibe. Aqu tampoco interesa si el dinero lo utiliza
para pagar deudas o adquirir productos bsicos; lo relevante es
que la persona que recibe el prstamo es la que decide cmo utilizar el dinero. Es destinatario final en los trminos de la LFPC.
Por lo que hace a la relacin de consumo, si bien no est definida por la LFPC, me atrevo a dar una definicin doctrinal con
base en lo previsto en el a. 2o. de la propia ley, que puede servir
para sustentar jurdicamente la actuacin de la Profeco.
Se entiende por relacin de consumo el vnculo jurdico que
surge, contractual o extracontractualmente, entre una persona
que tiene el carcter de proveedor y otra persona con el carcter
de consumidor, cuyo objeto es la adquisicin, realizacin o disfrute de un bien, un servicio o un producto y en la cual debe prevalecer un equilibrio en las condiciones pactadas entre las partes,
generalmente incorporadas en C de Ad.
60
Con el desglose de los puntos anteriores se acredita la relacin

de consumo en tratndose de las casas de empeo. En todo caso,
la determinacin de una relacin de consumo debe partir de la
persona que ofrece, distribuye, vende o concede el uso o disfrute
de bienes, productos o servicios y no del tipo de contrato que celebra. Lo contrario podra llevar al absurdo de no calificar una relacin de consumo cuando no hubiera un contrato de por medio.
Un argumento adicional es que la LFPC de manera expresa
excluye las materias que no son de la competencia de la Profeco
(a. 5o.), sin importar que en las mismas pueda haber una relacin
de consumo. A contrario sensu, aquellas materias no excluidas
en la propia ley en las que se acredite una relacin de consumo
son de la competencia de la Profeco. Es lo que ocurre con las casas de empeo.
Es dable aseverar que en aras de una mejor proteccin a los
consumidores, el esquema legal mexicano establece un sistema
de competencia incluyente en el que la Profeco es competente
para conocer y resolver de todas las relaciones de consumo, salvo las excluidas por el a. 5o. de la LFPC.
2. Contenido general del proyecto de reforma
Debido a que lo relativo a las casas de empeo no tiene relacin directa con el tema inmobiliario, slo se hace una enumeracin general de los aspectos que se incluyen en la iniciativa de
reforma a la ley, sin entrar a un anlisis detallado de los mismos.
Hacer obligatorio el registro del C de Ad. antes del inicio
de operaciones con los consumidores.
Fortalecer el derecho de informacin de los consumidores
respecto a los trminos y condiciones de los contratos.
Se prev emitir una NOM en materia de casas de empeo
en la que se incluiran los aspectos informativos y de los C
de Ad.
61
Establecer un registro pblico de casas de empeo a cargo

de la Profeco, cuyo propsito es contar con un mejor control de las mismas.
Reconocer a la Profeco facultades de verificacin y de
sancin en contra de las casas de empeo que no cumplieran con las obligaciones de la ley y de la NOM correspondiente.
CAPTULO SEGUNDO
I. Importancia de la debida aplicacin de las disposiciones de la LFPC . . . . . . . . . . . . . .
63
1. Temas de consulta e interpretacin jurdica . . .
63
2. Aproximacin al derecho a la privacidad de los

consumidores en materia publicitaria . . . . . .
72
3. Consideraciones jurdicas generales en torno al

RPC. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Algunos comentarios al contenido del proyecto de
Ley Federal de Proteccin de Datos Personales, relacionado con el RPC . . . . . . . . . . . .
78
91
II. Panorama general de las NOMs vigentes que establecen el registro de modelos de C de Ad. en el
RPCA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
92
1. Cuadro comparativo de las NOMs . . . . . . .
93
2. Puntos a destacar en el vnculo NOM-registro del

modelo de C de Ad. . . . . . . . . . . . . .
98
CAPTULO SEGUNDO
I. IMPORTANCIA DE LA DEBIDA APLICACIN
DE LAS DISPOSICIONES DE LA LFPC
Un fenmeno que suele presentarse cuando se aprueban nuevas
disposiciones legales es que los destinatarios busquen aprovechar las ventajas que ofrece la ley para acomodar sus actividades
y operaciones empresariales, o bien que los obligados por la propia ley diseen esquemas elusivos de las nuevas exigencias legales buscando su no cumplimiento. En estos casos es determinante el papel que juegan los encargados de aplicar la ley, pues
deben analizar con cuidado esas propuestas, en ocasiones imaginativas y sugerentes, pero basadas en interpretaciones errneas.
Es necesario conocer la naturaleza jurdica de las figuras e instrumentos previstos en la ley, as como los fines y propsitos que
persigue y los intereses que salvaguarda.
Bajo esa tesitura, a continuacin se exponen cuatro casos en
los que se hacen precisiones jurdicas a planteamientos especficos sobre los alcances de la ley.
1. Temas de consulta e interpretacin jurdica
A. Consumidor intermedio persona moral
A pesar de la aparente claridad con la que se incorpora en el a.
2o. de la LFPC a las personas morales con la calidad de consu63
64
midor intermedio, lo cierto es que se debe precisar si la disposicin comprende por igual a todas las personas morales enumeradas en el a. 25 del CCF, que incluye tanto a las de derecho
privado como a las de derecho pblico y de derecho social, entre
ellas las sociedades y asociaciones civiles y los sindicatos. Al
respecto se formulan las siguientes consideraciones:
Antes de la reforma de 2004, la ley de 1992 reconoca el
carcter de consumidor de las personas morales cuando
eran destinatarios finales de bienes, servicios o productos.
En la propia ley de 1992 se exclua de la calidad de consumidor a las personas morales mercantiles (sociedades mercantiles), es decir, aquellas que realizan actos de comercio
en procesos de produccin, transformacin, comercializacin o prestacin de servicios a terceros. No importaba si
eran destinatarios finales de los bienes, servicios o productos; simplemente no podan figurar como consumidores.
La razn es sencilla: los conflictos entre dos empresarios
denominados en la LFPC como proveedores se resuelven en instancias civiles y mercantiles, pero no en la
va administrativa de la Profeco.
En la reforma de 2004 se mantiene en los mismos trminos
la situacin del consumidor persona moral cuando es destinatario final, es decir, pueden tener esa calidad todas las
personas morales a excepcin de las sociedades mercantiles, quienes deben resolver sus controversias en tribunales
jurisdiccionales.42
42
Un problema a dilucidar es el de las personas morales mercantiles que

adquieren bienes, servicios o productos pero no para destinarlos a sus procesos
de produccin, transformacin o comercializacin, sino como destinatario final, es decir, en donde no realice un acto de comercio, pues los bienes o productos adquiridos o los servicios contratados se utilizan en la propia empresa o
para beneficio de alguno de sus empleados. Se requiere acreditar que lo adquirido o contratado no se vincula con el objeto social de la sociedad. En este punto se presenta la situacin de expedicin de facturas a nombre de la empresa,
65
La incorporacin con el carcter de consumidor intermedio no repercute en las personas morales a las que ya se les
reconoca el carcter de consumidor. Ms bien se trata de
una excepcin a la regla general de que las sociedades
mercantiles o empresas no pueden adquirir la calidad de
consumidor. En efecto, el cambio de rumbo que ahora da
la ley va en el sentido de reconocer la posibilidad de que
ante relaciones comerciales desiguales entre un pequeo
comerciante y su proveedor (empresa de mayor podero
econmico), se otorgue una cobertura de proteccin administrativa a la parte ms dbil de la relacin jurdico-comercial, y se brinde una instancia de acceso inmediato. En
ese sentido, se reconoce la posibilidad de que esos pequeos proveedores o empresarios, a su vez, puedan figurar
como consumidores respecto de las empresas que les proveen de insumos, bienes o servicios.
Para que una persona moral mercantil pueda adquirir el carcter de consumidor intermedio requiere cumplir con las
condiciones que exige la LFPC: a) que los bienes, productos o servicios que adquiera del proveedor mayor se utilicen en los procesos de produccin, transformacin o comercializacin de bienes o productos o de prestacin de
servicios que se ofrecen a consumidores destinatarios finales; b) acreditar que estn constituidas como microempresas o microindustrias, y c) las reclamaciones sern procedentes siempre que el monto de la operacin motivo de la
reclamacin no exceda de 300 mil pesos (esta cantidad se
actualiza anualmente en los trminos del a. 129 bis) (vanse las notas 33 y 35).
Surge la interrogante de si derivado de una relacin de
consumo entre el consumidor intermedio y su proveedor
las cuales pueden ser deducibles de impuestos y, por lo tanto, generan un beneficio empresarial. Al respecto, se ha planteado que adicional a la no vinculacin con el objeto social, lo adquirido o contratado no represente una ganancia
econmica para la empresa.
66
deviene la aplicacin automtica de todas las disposiciones

de la LFPC, es decir, si se reconocen en favor de los consumidores intermedios todos los derechos que se reconocen a los consumidores como destinatarios finales y si los
proveedores deben cumplir con todas las obligaciones que
les impone la ley en relacin con el pblico en general.
El propio a. 2o. de la LFPC delimita el alcance de aplicacin
de la ley al establecer que el reconocimiento de la calidad de
consumidor a un pequeo empresario nicamente se hace para
efectos de la presentacin de quejas ante la Profeco o de solicitar
el arbitraje de la institucin (aa. 99 y 117). Esto significa que el
ejercicio de los derechos de los consumidores y la exigencia de
cumplimiento de las obligaciones a cargo de los proveedores slo proceder en cuanto sea compatible con el derecho de reclamacin que se reconoce de manera expresa al consumidor intermedio; as, por ejemplo, no puede exigirse a un proveedor que
registre los modelos de C de Ad. que utiliza en sus relaciones comerciales con los pequeos empresarios; ni un consumidor intermedio persona moral puede solicitar su inscripcin en el RPCA
(vase apartado I.3.C de este captulo). En cambio, son perfectamente exigibles los derechos de informacin, de seguridad jurdica, de publicidad, de bonificacin, etctera.
B. Compraventa de terrenos y construccin de los mismos.
Situacin de la multipropiedad en zona turstica
Con un razonamiento simplista, se esgrime que el a. 73 slo
regula los actos relacionados con inmuebles que impliquen la
venta al pblico de viviendas destinadas para casa habitacin o
cuando otorguen el derecho de usar el mismo bajo el sistema de
tiempo compartido, por lo cual no aplica el precepto para la venta de terrenos, sea para casa habitacin o para fines tursticos, ni
tampoco para la venta de inmuebles sujetos al rgimen de multipropiedad. Se alega que el acto de construccin no implica la ac-
67
cin de venta de inmuebles para casas habitacin ni la venta de

inmuebles sujetos al sistema de tiempo compartido; asimismo,
que la temporalidad a la que estn sujetos los inmuebles bajo el
rgimen de multipropiedad impide que el inmueble se entienda
como casa habitacin.
Por supuesto que se trata de evitar la aplicacin de las disposiciones de la ley en materia inmobiliaria y la de tiempos compartidos en lo concerniente al contenido y registro de los C de Ad.
Con independencia del anlisis que ms adelante se hace respecto al a. 73 de la ley (infra captulo tercero, apartado II.1), ahora
se formulan las siguientes consideraciones:
La expresin los actos relacionados con inmuebles a que
se refiere el a. 73 no hace exclusin alguna de los actos jurdicos que quedan sometidos a la ley ni la hace exclusiva a
la operacin de venta de un inmueble terminado. Por el
contrario, al no haber una enumeracin de las operaciones
jurdicas que quedan comprendidas en el supuesto legal, se
considera que son todas aquellas que cubran las condiciones que establece el propio precepto.
La venta de terrenos en cualquier zona geogrfica, sea o no
turstica, queda incluida en la disposicin del a. 73 si el uso
de suelo autorizado por la autoridad competente es para casa habitacin y el vendedor tiene la calidad de comerciante
a que se refiere el a. 3o. del C. Co. o de proveedor, como lo
denomina la LFPC en su a. 2o., esto es, si su actividad habitual (persona fsica o sociedad mercantil) es vender terrenos
entre los consumidores. Esto es congruente con el propio a.
73 cuando enumera los sujetos obligados por la ley (fraccionadores, constructores, promotores, asesores), quienes
asumen la calidad de proveedor por los actos de comercio
que realizan frente al consumidor (construir, fraccionar, comercializar, asesorar). Por mayora de razn, deben cumplir
con las disposiciones de la LFPC si el destino del terreno en
68
venta es la construccin de casa habitacin (sea condominio, departamentos, casas) para ofrecerlas al pblico en general o para construir un inmueble en que se ofrecer el servicio de tiempo compartido.
Respecto del contrato de construccin celebrado entre el titular del terreno y el empresario constructor se deben distinguir dos supuestos: a) si el objeto es una casa en lo particular, el propietario del terreno tiene el carcter de consumidor
respecto del constructor (ingeniero, arquitecto en lo individual o empresa constructora), y b) si el propietario, o quien
est autorizado por ste por ejemplo fraccionador, busca vender entre el pblico las casas con destino de habitacin que habrn de construirse, es claro que se trata de una
relacin mercantil entre dos empresarios que no est regulada en el esquema de la LFPC. Sin embargo, eso no descarta
que cualquier vnculo jurdico-comercial que se entable con
el pblico pueda traer aparejada una relacin de consumo
(por ejemplo la preventa). Se debe analizar la situacin en
particular para determinar la aplicacin de la LFPC.
En cuanto a los inmuebles que se ofrecen en un rgimen de
multipropiedad (aquel en que se tienen los derechos de disposicin de manera plena, pero los derechos de uso se sujetan a un calendario determinado por la parte alcuota de utilizacin), ni la modalidad de temporalidad en el uso del
inmueble ni los fines tursticos o vacacionales o de descanso que caracterizan ese esquema de propiedad son suficientes para excluirlos de la LFPC, pues el destino de casa habitacin no est condicionado a una permanencia o estancia
mnima o mxima ni a fines especficos. Lo determinante es
el esquema de comercializacin, sin importar la regin geogrfica en la que se lleve a cabo. En ese sentido, al identificar una relacin de consumo en la cual las partes son un
proveedor y un consumidor, es ineludible el cumplimiento
de la LFPC.
69
C. Esquema vacacional de venta de membresas

que incorporan derechos de uso y de propiedad
En una consulta planteada se expone que no resultan aplicables las disposiciones legales en materia de tiempos compartidos
ni las de la NOM 029 en la comercializacin de un producto vacacional en el que se ofrece adquirir membresas que otorgan el
derecho de disfrutar una unidad fija o variable de un hotel, por
periodos previamente convenidos, mediante pago de cuotas de
mantenimiento y en el que al vencer el plazo del fideicomiso
constituido, el adquirente de la membresa tiene derecho a la parte proporcional del producto de la venta (propiedad residual).
Es cierto que ante los nuevos productos vacacionales que se
ofrecen al pblico consumidor es importante su anlisis jurdico
detallado, no para su aprobacin o rechazo, sino para determinar
si resulta aplicable el rgimen del sistema de tiempos compartidos. En el caso en cuestin, se formulan las siguientes consideraciones:
La hiptesis legal prevista en el a. 64 de la LFPC no incluye la posibilidad de transmisin de la propiedad de un inmueble a travs del sistema de tiempo compartido.
El derecho de propiedad comprende los denominados ius
utendi (derecho de uso), ius fruendi (derecho a percibir el
producto), ius abutendi (derecho de disposicin) y ius vindicandi (derecho de reclamacin).
En el esquema de comercializacin de un paquete vacacional, de no haber determinacin de una unidad vacacional
especfica objeto del C de Ad. a utilizar con los consumidores, ni un periodo determinado anual para usar una unidad vacacional, pues se establece el esquema de reservacin, implica que el adquirente de la membresa no sea
propietario de una unidad vacacional, ni mucho menos que
tenga el derecho de disponer de la misma en cualquier momento. Lo que s es susceptible de transmisin es la mem-
70
bresa, sin que esto conlleve la propiedad del inmueble. De

esa manera, los adquirentes de una membresa tienen un
derecho personal, pero no un derecho real en relacin con
la propiedad de la unidad vacacional.
El ingreso al club vacacional que se constituye con los adquirentes de las membresas se realiza mediante un C de
Ad. que acredita que su titular es miembro del club y que
le otorga el derecho de usar el inmueble durante el tiempo
establecido. Sin embargo, el contrato en cuestin no se inscribe en el Registro Pblico de la Propiedad, como se exige
cuando se trata de una transmisin de propiedad. En cambio, s hay inscripcin registral del contrato de fideicomiso.
En la figura del fideicomiso, la propiedad fideicomitida recae en la fiduciaria y no en los fideicomisarios. Corresponde a los fideicomitentes determinar el destino del inmueble
fideicomitido.
Los derechos residuales que pueden ofrecerse al pblico
dentro de un paquete vacacional no se corresponden con el
derecho de propiedad ni de nuda propiedad respecto al hotel o a una unidad vacacional determinada, ya que no se trata de una compraventa sujeta a condicin. Lo que se ofrece
al pblico es el derecho a percibir una parte de la venta de
un inmueble del que no son propietarios.
Si se considera que durante la vigencia del fideicomiso slo se pueden ejercer derechos de uso y no de propiedad, y
que el esquema de comercializacin destinado al pblico
consumidor tiene las caractersticas del sistema de tiempo
compartido, es decir, se venden membresas que dan derecho a usar las instalaciones del hotel en una unidad fija o
variable dentro de una clase determinada y por periodos
previamente convenidos, y los adquirentes de las membresas habrn de cubrir las cuotas correspondientes, es claro
que resultan aplicables las disposiciones de la LFPC y de
la NOM 029. En este sentido, al ingresar al club vacacio-
71
nal se utilizan las ventajas de uso de un inmueble en rgimen de tiempo compartido, en el que sus miembros adquieren un derecho personal.
D. Esquema de autofinanciamiento para comercializar
camiones de carga y de pasajeros
Se plantea la posibilidad de que dentro del esquema que prev
el a. 63 de la LFPC para integrar grupos de consumidores que
aportan peridicamente sumas de dinero para ser administradas
por un tercero para la adquisicin de bienes determinados o determinables, sean muebles o inmuebles, se incluya a quienes adquieran camiones, a pesar de que el valor de stos rebasa la suma
de 300 mil pesos que la ley prev para los consumidores intermedios que adquieren bienes que habrn de utilizar en sus procesos de comercializacin con el pblico, como ocurre con los
transportistas. El argumento principal reside en que al haber reglas especiales para el autofinanciamiento, las cuales no distinguen a los consumidores como lo hace el a. 2o. de la ley, la conclusin es que no se les aplica este precepto. Al respecto se
formulan las siguientes consideraciones:
Si bien es cierto que las leyes pueden incluir reglas generales y reglas particulares y que stas prevalecen sobre aqullas, tambin lo es que la interpretacin de un precepto debe
realizarse de manera integral respecto al ordenamiento jurdico al que pertenece, mxime que, como ocurre en el presente caso, se sigue la regla legislativa de incluir en los primeros artculos de la ley la definicin de las figuras que a lo
largo de la ley se van a mencionar. En ese sentido, al establecer el a. 2o. quines tienen el carcter de consumidores,
sera contrario a toda lgica jurdica y legislativa que en los
captulos especiales de la ley se tuviera que repetir la distincin que se hace de los consumidores como destinatarios finales de los consumidores intermedios.
72
Cuando el a. 63 de la ley se refiere a la integracin de grupos de consumidores, es claro que el carcter de consumidor est determinado por el a. 2o. en el sentido de ser el
destinatario final del bien o producto adquirido o del servicio contratado, o bien ser el consumidor intermedio siempre
que est constituido como microempresa o microindustria y
el monto de la reclamacin no rebase los 300 mil pesos.
Pretender que el consumidor intermedio dentro del esquema
de autofinanciamiento sea diferente al previsto en el a. 2o.
puede llevar al extremo de: a) reconocer como vlida una
distincin de sujetos que la ley no hace, y b) ensanchar la
competencia de la Profeco ms all de lo que la ley le reconoce, lo que provocara que tuviera que conocer de controversias entre comerciantes.
No es viable incorporar en los C de Ad. que se utilizan en el
esquema de autofinanciamiento una clusula que establezca
que en caso de conflicto entre las partes, derivado del contrato que se firma, se deba acudir a la Profeco como la instancia que conozca y resuelva en la va administrativa. La
Profeco no es competente para conocer de asuntos entre comerciantes con la salvedad de los consumidores intermedios, ni siquiera como rbitro, pues el arbitraje que realiza la institucin se limita al que acuerden un consumidor y
un proveedor y no dos proveedores.
2. Aproximacin al derecho a la privacidad
de los consumidores en materia publicitaria
A. Los principios generales en materia
registral publicitaria
La reforma mayor de 2004 a la LFPC incorpor un nuevo mecanismo de proteccin a los consumidores consistente en que
Profeco pueda constituir un registro pblico en el cual se inscri-
73
ban aquellos consumidores que no deseen recibir publicidad o

que sus datos sean utilizados para fines mercadotcnicos o publicitarios.
El propsito legislativo es resguardar el nuevo derecho reconocido a los consumidores el de confidencialidad de datos privados, materializado en las relaciones de consumo como el
derecho a no recibir publicidad comercial. Este derecho se salvaguarda a travs del ejercicio del derecho de inscripcin registral
publicitaria y de los cinco derechos que se desprenden de los aa.
16 y 17 de la LFPC, que se enumeran en el siguiente apartado.
El a. 18 de la ley establece que el RPC podr ser puesto en
funcionamiento por la Profeco,43 pero no incluye lineamientos
respecto a la inscripcin, funcionamiento, consulta y formas de
proteccin de los datos inscritos.
Debido a que la inscripcin de una persona en el RPC implica
aportar datos personales (como podran ser: nombre, telfono,
domicilio, correo electrnico) y de que el RPC tiene carcter pblico, lo que se traduce en la posibilidad de que cualquier persona o empresa pueda consultar los datos del Registro y por ende
43 La expresin podr a que alude el precepto de la ley ha sido explicada
por la SCJN con base en el significado del Diccionario de la Real Academia de
la Lengua. La resolucin establece que: ...el vocablo podr... significa...
tener expedita la facultad de hacer una cosa; ser contingente o posible que suceda una cosa; tener facilidad, tiempo o lugar de hacer una cosa, significados
que difieren absolutamente del trminos optar y optativo, que significa
escoger una cosa entre varias, accin de. De tal manera que, semnticamente, ambos trminos no tienen equivalente entre s, menos an posibilidad de sinonimia por lo que no es dable el interpretar la voz podr como facultad
para optar o elegir. SJF, 8a. poca, TCC, t. VII, enero de 1991, p. 414, Primer Tribunal Colegiado en Materia Administrativa del Primer Circuito. Amparo en revisin 1541/87.
En este tenor, si bien el a. 18 de la LFPC entr en vigor en noviembre de
2004, eso no significa que a esa fecha tuviera que estar en funcionamiento el
RPC, sino que Profeco tiene abierta la facultad potestativa de instaurarlo.
Eso brinda a la institucin la oportunidad de hacer los estudios de viabilidad e impacto tcnico y econmico, as como el anlisis jurdico necesario
para su puesta en marcha.
74
conocer y utilizar tales datos para otros fines (por ejemplo, venta
de bases de datos) sin consentimiento de quien se inscribi, se
presentan diversos escenarios de dificultad jurdica, amn de
otros puntos que requieren ser precisados, lo que hace necesario
exponer y determinar las frmulas de solucin jurdica.
El a. 18 de la LFPC enuncia lo que se puede calificar como
principios generales en materia registral-publicitaria:
Carcter pblico-gubernamental del RPC, a cargo de la
Profeco.
Gratuidad de la inscripcin.
Materia de inscripcin, referida a fines mercadotcnicos o
publicitarios.
Acceso formal y electrnico para la inscripcin.
Los principios generales en materia registral-publicitaria acotan las caractersticas que debe tener el RPC, aunque obligan a
buscar la compatibilidad con tales principios de aquellos aspectos no incluidos en la ley. De esa manera, es claro que la Profeco
no puede declinar la facultad que le otorga la ley de poner en
funcionamiento el RPC, y una vez puesto en marcha, tener a su
cargo su organizacin y mantenimiento. Si bien no aparece como un principio general, resulta implcita la obligacin de la
Profeco de velar por la debida salvaguarda de los datos que
sean aportados por los consumidores al momento de inscribirse
al RPC.
Igualmente, al determinar que la materia objeto de inscripcin
se refiera a informacin con fines mercadotcnicos o publicitarios, excluye cualquier informacin que tenga otros fines, como
puede ser la relativa a las encuestas en lo poltico,44 lo asisten44
Se podra alegar que al ser empresas mercantiles las que realizan las
campaas de marketing poltico de quienes aspiran a cargos de representacin,
la inscripcin en el RPC va a evitar el recibir propaganda poltica. En realidad
75
cial, lo cultural, etctera. Es importante sealar que la propia ley,

en el a. 16, identifica los fines mercadotcnicos o publicitarios
con las relaciones de consumo.
Por cuestin de tcnica legislativa, el a. 18 debi establecer
que en el RPC se inscribirn los consumidores que no deseen recibir publicidad y no slo aquellos que no desean que su informacin sea utilizada para fines mercadotcnicos y publicitarios
como lo establece el precepto. Sin embargo, ese punto se desprende de la prohibicin expresa que se impone a los proveedores en el a. 18 bis de no enviar publicidad a quienes estn inscritos en el RPC.
Una lectura simple del a. 18 parece mostrar que los consumidores slo pueden optar entre la comunicacin por escrito o por
correo electrnico para inscribirse en el RPC. Sin embargo, el
precepto utiliza la expresin comunicar a la par de solicitud
de inscripcin, con lo cual es dable inferir que se trata de dos
supuestos distintos: uno, el hacer del conocimiento de la Profeco la inscripcin en el RPC y, otro, el mecanismo para llevar a
cabo la inscripcin. En ese sentido, la ley no est acotando los
medios a travs de los cuales se puede realizar la inscripcin, sino que hace una mencin general.
Lo que se requiere es determinar o enumerar tales medios de
inscripcin, y no parece haber problema en sealar que pueda ser
por cualquier medio (por escrito, por telfono, por correo electrnico o personalmente), pues uno de los fines que se persiguen
con la reforma de 2004 es facilitar el acceso a la Profeco a los
consumidores. Si la ley establece que la presentacin de una
queja o reclamacin se puede hacer por escrito, oral, telefnica o
electrnicamente, o por cualquier otro medio idneo (a. 99), por
mayora de razn la solicitud de inscripcin en el RPC se puede
realizar por cualquiera de esos medios.
se desnaturalizara el RPC, pues su diseo de creacin y funcionamiento est
en funcin de las relaciones de consumo.
76
B. Esquema de proteccin a los consumidores

en materia de no envo de publicidad
Adicional al derecho de inscripcin registral-publicitario reconocido en el a. 18, la ley establece otros derechos en favor de
los consumidores relacionados con la materia:
1) Derecho a no ser molestado en su domicilio, lugar de trabajo, direccin electrnica (a. 17).45
2) Derecho a que los datos o la informacin que posea un proveedor no pueda ser cedida o transmitida a terceros (a. 17).
3) Derecho de informacin respecto a si un proveedor conserva datos personales de los consumidores (a. 16).
4) Derecho de rectificacin sobre los datos que posee un proveedor (a. 16).
5) Derecho a solicitar informes acerca de los terceros a quien
un proveedor haya proporcionado los datos del consumidor
(a. 16).
En relacin con los derechos enumerados y reconocidos en la
ley en favor de los consumidores surgen diversos temas no previstos en la misma:
a) El gran pendiente de la ley y de nuestro sistema jurdico es
la proteccin de los datos personales en cuanto a qu hacer
45 Podra presentarse el caso en que una persona se dirija de manera directa
a un proveedor para solicitar que no le enve publicidad comercial, pero al propio tiempo se inscriba en el RPC. Al ejercer ambos derechos se fortalece su
pretensin de no recibir publicidad. Sin embargo, si decidiera cambiar de opinin respecto al proveedor y se dirigiera de nueva cuenta con ste para pedir el
envo de publicidad, parecera una contradiccin de los dos derechos. Creo que
no habra incongruencia, pues los efectos de la inscripcin se presentaran respecto de todos los proveedores, excepto aquel al que de manera directa le solicite el envo de publicidad. La diferencia entre ambos derechos radica en que
en un caso los efectos son generales, mientras que en el otro se trata de una situacin especfica con efectos particulares.
77
para que no se d un mal uso a la informacin contenida en

las bases de datos de los proveedores. Es cierto que se reconocen derechos al consumidor para exigir a los proveedores
que no transmitan su informacin a terceros, pero tambin
lo es que una debida y eficaz proteccin implicara la prohibicin al que posea una base de datos de transmitirla por
cualquier acto jurdico (venta, donacin, arrendamiento) a
un tercero, salvo que cuente con el consentimiento de quienes figuren en esa base. Parece una exageracin, sin embargo, si se analiza la dispersin que se puede presentar de los
datos personales, el poco conocimiento del pblico para hacer valer el derecho que le reconoce la LFPC y la falta de
control sobre la transmisin mxime cuando se presenta
entre particulares, se hace necesario revertir el esquema
de proteccin. Resultara ms conveniente tener como punto de partida la carga jurdica-obligacional a cargo de los
proveedores de contar con el consentimiento previo de
quienes figuren en la base de datos y no, como ahora est
planteado, que se deba ejercer el derecho por parte de los
consumidores.
En este punto surge la interrogante de si la Profeco puede actuar de oficio en defensa de los consumidores cuando
tenga conocimiento de la transmisin de una base de datos
entre proveedores. Por supuesto que lo puede hacer, con
base en lo establecido en el a. 24, fracciones II y III, que le
reconocen a la institucin la facultad de representar en lo
individual o en grupo a los consumidores.
b) El otro gran pendiente tiene que ver con un problema que rebasa las fronteras de los pases, como lo es el spam o correo
electrnico basura que los consumidores no desean recibir.
Se trata de un problema que est en las mesas de trabajo a
nivel internacional.46 En nuestro pas existe una iniciativa
46 La Comisin Europea aprob en julio de 2002 la directiva 2002/58/EC,
que protege la vida privada y datos personales de los usuarios que trabajen con
78
de reformas a diversas leyes, entre ellas la penal y la de

proteccin a los consumidores, en la que se plantea la ilicitud del envo de mensajes electrnicos basura.
En este punto, hay un alcance limitado de la Profeco para actuar en contra de la prctica del spam. No se tienen ni
las condiciones jurdicas ni tcnicas para hacerlo. De hecho, en el RPC, de entre los aspectos de publicidad que no
se quiere recibir, no est contemplado lo relativo al spam.
3. Consideraciones jurdicas generales en torno al RPC
A. Naturaleza jurdica del derecho del consumidor
a no recibir publicidad
Por lo que se refiere a la bsqueda de equilibrio entre el derecho de los consumidores a no recibir publicidad y la obligacin
de la Profeco de salvaguardar los datos personales del consumidor, el punto de partida es determinar la naturaleza y contenido
del derecho del consumidor a no recibir publicidad.
Si se considera que la recepcin de publicidad sin haber consentimiento del receptor implica una molestia a la persona y que
el envo de publicidad presupone el conocimiento de datos de
identificacin del receptor (nombre, telfono, domicilio, correo
electrnico), lo cual implica una intrusin al mbito privado del
receptor, es claro que estamos en presencia de un derecho a la
intimidad. Este derecho se ubica dentro del catlogo de los derechos humanos de primera generacin, en la categora del derecho a la privacidad, cuyo contenido incluye la no perturbacin
en la vida privada, la reserva y confidencialidad de determinados
actos, el entorno ntimo familiar, el espacio propio de autodeterminacin y la proteccin de la identidad, imagen y honor. La
Internet y las comunicaciones electrnicas, adems de prohibir la prctica del
spam. La directiva entr en vigor el 31 de octubre de 2003. En Estados Unidos
se aprob la Can-Spam Act, de enero de 2003.
79
doctrina establece que la intimidad es el derecho a no ser conocidos, en ciertos aspectos, por los dems. Es un derecho al secreto, a que los dems no sepan lo que somos o lo que hacemos.47
B. Relacin entre el derecho a la intimidad, el derecho
a la informacin, la libertad de comercio
y el derecho de publicidad
Podra pensarse en una contraposicin del derecho a la intimidad con el derecho a la informacin, en cuanto que el carcter
pblico del RPC lleva aparejado el derecho de acceder a los datos que el Registro contiene. Sin embargo, el derecho a la intimidad es un lmite al derecho a la informacin,48 pues una persona no puede quedar expuesta ante terceros por el cmulo de
informacin que sobre s se contiene en las bases de datos. Es
claro que prevalece el derecho a la intimidad. En el caso del
RPC, si bien el acceso a los datos del Registro materializa el derecho a la informacin, lo cierto es que la obligacin de la Profeco de salvaguardar los datos privados de las personas inscritas en
el Registro hace necesario contar con lineamientos que establez47 Gozani, O. A., Hbeas Data. Proteccin de datos personales, p. 22. El
autor agrega que la doctrina alemana intenta profundizar el contenido de la intimidad distinguiendo tres esferas, a manera de crculos concntricos, representativos de una triple graduacin de la vida privada, desde el ms permisivo al
ms restringido: la ms amplia o esfera privada comprende todos aquellos
comportamientos, noticias y expresiones que el sujeto desea que no lleguen al
conocimiento pblico. Se incluye aqu la imagen fsica de la persona y su comportamiento, aun fuera del domicilio, que no deben ser conocidos sino por
quienes se encuentran en contacto con l. Le sigue la denominada esfera confidencial, que abarca lo que el sujeto participa a otra persona de confianza; de
esta esfera quedan excluidos, aparte del pblico en general, aquellas personas
que operan en la vida privada y familiar. Aqu se incluyen correspondencia,
memorias, etctera. Finalmente, como crculo concntrico de menor radio aparece la esfera del secreto, que corresponde a las noticias y hechos que por su
carcter extremadamente reservado han de quedar inaccesibles a todos los
dems.
48 Ibidem, p. 16.
80
can los lmites de los particulares para el tratamiento de los datos

personales, tanto para hacer la consulta como para no hacer mal
uso de la informacin recabada del RPC.
En este punto de anlisis del derecho a la intimidad frente al
derecho a la informacin, se debe considerar que el espectro de
los consultantes del RPC se circunscribe a los proveedores que
se dediquen a actividades con fines de mercadotecnia y publicidad, lo cual contrasta con el potencial universo de consumidores
que pueden ejercer el derecho a no recibir publicidad.
Con base en la naturaleza jurdica que se reconoce al derecho
a la intimidad en favor de las personas o consumidores que se
inscriban en el RPC, previsto en el artculo 18 de la LFPC, no
hay dificultad jurdica para sustentar que ese derecho prevalece
sobre el derecho de publicidad y sobre la libertad de comercio
reconocidos a los proveedores o empresarios. En primer trmino,
la prohibicin legal de no enviar publicidad de bienes, productos
o servicios no coarta la libertad de comercio, ya que no se impide a los destinatarios de la prohibicin legal dedicarse a la actividad comercial que mejor les convenga, simplemente acota esa
libertad en aras del inters pblico. En efecto, la SCJN ha establecido que ...ese derecho [de comercio y ejercicio profesional]
puede ser limitado por las autoridades administrativas, pero ello
debe ser siempre con miras al inters pblico y con base en una
ley formalmente emanada del Congreso....49 En el caso del RPC,
es claro que la finalidad de la norma es proteger un derecho humano de primera generacin, la cual se encuentra prevista en la
LFPC.
Por lo que se refiere al derecho de publicidad, que se entiende
como la prerrogativa de los proveedores de hacer pblica a
personas determinadas o indeterminadas, por cualquier medio
de comunicacin masiva o no, tanto su calidad de comerciante
como los bienes, productos o servicios que comercializa, tambin le aplica el criterio jurisprudencial, pues se trata de una res49
SJF, 7a. poca, TCC, vols. 97-102, 6a. parte, p. 61.
81
triccin prevista en ley y no un desconocimiento de la ley al

ejercicio de ese derecho por parte de los proveedores. Tampoco
podra alegarse una supuesta afectacin a lo que podra calificarse como libertad informtica empresarial, ya que en todo momento el derecho de los proveedores y su libertad empresarial se
acota por la proteccin que debe darse a los datos personales de
quienes se inscriben en el RPC.
Lo que resulta incuestionable es que el ejercicio del derecho a
inscribirse en el RPC es de carcter personal y facultativo, por lo
que slo procede a peticin de la persona interesada y no de oficio ni a nombre de un tercero (salvo a travs de representacin
jurdica). Por la misma razn, Profeco no puede rechazar de plano ninguna solicitud de registro, aunque puede revisar que se
cumplan determinadas condiciones operativas (horario, medio de
presentacin).
C. Situacin de las personas morales frente al RPC
La incorporacin en el a. 2o. de la LFPC de aquellos a quienes se califica como consumidores intermedios a la par de las
personas morales a las que ya se les reconoca la calidad de comerciantes, plantea la interrogante de si los consumidores personas morales pueden inscribirse en el RPC. La duda surge porque
el a. 18 se refiere en general a consumidores, sin hacer distingo
entre personas fsicas y morales. Para resolver la cuestin hay
que considerar cuatro aspectos: a) que el bien jurdico tutelado en
el a. 18 de la LFPC es la intimidad de las personas; b) que el derecho a la intimidad forma parte de los derechos de la personalidad,50 los cuales tienden a proteger al individuo de actos de otros
particulares; c) que las caractersticas de los derechos de la per50 A la par del derecho a la privacidad, se reconocen legislativamente y,
por tanto, son garantizados por el sistema normativo como derechos de la personalidad, los derechos a la vida, el honor, el nombre, la integridad fsica, disponer de una parte el cuerpo y a la propia imagen.
82
sonalidad son irrenunciables, inherentes a las personas, oponibles

a terceros y valuables para su resarcimiento, y d) que los atributos
de la personalidad de las personas morales son la capacidad, la representacin, el nombre, la nacionalidad y el domicilio.
Si consideramos que los derechos de la personalidad son exclusivos de las personas fsicas y no son atributos de las personas
morales, por inferencia lgica es dable concluir que los derechos
que busca resguardar la LFPC en materia registral-publicitaria,
entre ellos la inscripcin en el RPC para no recibir publicidad, se
reconocen exclusivamente a las personas fsicas.
Para el caso en que una persona moral de manera voluntaria
quisiera registrarse en el RPC, surge la interrogante de si la Profeco estara obligada a proceder al registro o podra negarlo. Si
no hay reconocimiento jurdico expreso a un derecho no se puede pretender su ejercicio. Profeco tendra que rechazar de plano
una solicitud en ese sentido. Situacin distinta se presenta en el
caso del consumidor intermedio cuando se trata de una persona
fsica (a quien la legislacin fiscal identifica como persona fsica
con actividades empresariales); en este supuesto s procede solicitar la inscripcin registral en tanto persona fsica, aunque referida a la actividad comercial.
D. Obligacin del proveedor publicitario
de consultar el RPC
Debido a que la LFPC no establece de manera expresa la obligacin de los proveedores de consultar el RPC, surge la duda de si
la prohibicin impuesta en la ley a los proveedores de no enviar
publicidad a quienes estn inscritos en el RPC lleva aparejada la
obligacin de la consulta previa al registro. En estricto sentido
literal es claro que al no existir obligacin expresa en la ley, no
podra exigirse tal consulta. Es posible que se trate de una deficiencia de la ley, pero si se considera que para salvar la prohibicin se requiere conocer quines son los consumidores que no
desean recibir publicidad, por inferencia lgica se requiere hacer
83
la consulta al RPC para estar en condiciones prcticas de cumplir con la ley.

La interrogante inmediata es si en la va reglamentaria se puede superar la deficiencia legal al establecer la obligacin de hacer la consulta o si su insercin en un reglamento implicara ir
ms all de lo previsto en la ley. Si se analiza de manera aislada
el a. 18 de la LFPC y se impusiera la consulta obligada del RPC
al amparo de tal precepto, la respuesta sera que el reglamento
rebasa a la ley; pero si se hace una interpretacin de la norma bajo un esquema de armonizacin legislativa, no existe ninguna
imposibilidad jurdica para, por la va reglamentaria, imponer la
obligacin a los proveedores publicitarios de consultar el RPC.
La cuestin que s estara a debate y discusin es si la consulta
al RPC sera gratuita o si se puede imponer el pago por el servicio de consulta. No hay obstculo jurdico para imponer el pago
de derechos a los proveedores que requieran consultar el RPC,
pues el carcter pblico del RPC no es sinnimo de gratuidad,
mxime que los destinatarios o beneficiarios de la informacin
contenida en el RPC tienen la calidad de comerciantes y que la
actividad de los mismos lleva inherente el nimo lucrativo de su
profesin.
E. Situacin de los proveedores bancarios
La realidad en materia publicitaria muestra que un porcentaje
considerable del envo de publicidad lo realizan las instituciones
bancarias.
Se requiere determinar si lo dispuesto en el a. 5o. de la LFPC
aplica al a. 18, lo que implicara que los proveedores bancarios
queden exentos de la obligacin de no enviar publicidad a los
consumidores inscritos en el RPC o que hayan recibido de stos
una comunicacin para no recibir publicidad. Se trata de resolver
si la excepcin a la que se refiere el a. 5o. aplica en materia registral-publicitaria.
84
Para encontrar la solucin hay que partir del supuesto previsto

en la ley respecto a que lo que queda excluido de las disposiciones de la LFPC son los servicios (calificados como bancarios)
regulados por las leyes financieras que presten las instituciones
y organizaciones cuya supervisin o vigilancia est a cargo de
las comisiones nacionales Bancaria y de Valores y de Seguros y
Fianzas. La cuestin es determinar si dentro de los servicios,
previstos en las leyes bancarias51 y que ofrecen las instituciones
de este tipo a sus clientes o consumidores, se ubican los servicios de publicidad. En este sentido, es necesario ubicar los servicios de publicidad en dos planos: a) en la relacin institucin
bancaria-empresas que ofrecen bienes o servicios, y b) en la relacin institucin bancaria-cliente que recibe un servicio bancario.
En el primer caso se trata de una relacin contractual-comercial entre dos comerciantes, en la que el banco se obliga a anexar
al estado de cuenta mensual que enva a sus clientes la publicidad de los bienes o servicios de la empresa contraparte del banco. Es claro que no se trata de un servicio financiero sino de una
obligacin contractual. A esa relacin contractual se le aplica lo
dispuesto en la ltima parte del a. 18 bis de la LFPC respecto a
que los proveedores que sean objeto de publicidad son corresponsables del manejo de la informacin de consumidores cuando
dicha publicidad la enven a travs de terceros.
En el segundo caso, la relacin del banco con sus clientes deriva de alguno de los contratos bancarios previstos en la legislacin bancaria (apertura de crdito, hipoteca, fideicomiso, etctera), entre los cuales no aparece el envo de publicidad.
51
El a. 46 de la Ley de Instituciones de Crdito enumera en veintisiete

fracciones las operaciones que puede realizar una institucin de crdito, las
cuales se clasifican en operaciones activas, operaciones pasivas y operaciones
neutras, en funcin de que impliquen la captacin de recursos econmicos entre el pblico, la colocacin de recursos entre el pblico o la sola prestacin de
un servicio. En ninguna de las fracciones se incluye el servicio de publicidad,
el cual no tiene relacin alguna con la captacin de recursos econmicos entre el pblico.
85
Al no ser posible la calificacin del envo de publicidad como

un servicio bancario, no hay razn jurdica para que las instituciones bancarias queden exentas de la obligacin prevista en el
artculo 18 bis de no enviar publicidad a las personas inscritas en
el RPC.
Se tiene el problema de los contratos que celebran los bancos
con sus clientes, en los que se incluye una clusula que establece
que los consumidores dan su autorizacin al banco para utilizar
los datos que hubieren proporcionado en la solicitud para actividades promocionales. Toda vez que la conclusin es que los bancos estn obligados a observar la LFPC en materia registral-publicitaria, al entrar en operacin el RPC se tiene que plantear
tanto la obligacin de consultar el RPC como la supresin de tal
clusula en el C de Ad. bancario que firman los consumidores.
F. Situacin del RPC en relacin con el carcter no
confidencial de la informacin contenida
en un registro pblico
El a. 18 de la Ley Federal de Transparencia y Acceso a la
Informacin Pblica Gubernamental (LFTAIPG) establece que
se considera informacin confidencial los datos personales que requieran el consentimiento de los individuos para su difusin, distribucin o comercializacin en los trminos de la ley. Pero inmediatamente agrega que no se considerar confidencial la
informacin que se halle en los registros pblicos o en fuentes de
acceso pblico.
La interrogante es si tal disposicin prevista en una ley especial
en materia de acceso a la informacin del gobierno es aplicable a
la materia registral-publicitaria prevista en otra ley especial como
lo es la LFPC, sobre la base de que se trata de informacin cuyo
resguardo corresponde a la Profeco en su carcter de institucin
gubernamental.
La esencia jurdica y la finalidad de instaurar registros pblicos va en un triple sentido:
86
1) Brindar certeza, autenticidad y seguridad jurdica a los hechos, actos, bienes o personas respecto de los cuales se hace la inscripcin.
2) Producir publicidad legal a los hechos, actos, bienes o personas que aparecen inscritos, esto es, anunciar o dar a conocer tales datos a terceros.
3) Facilitar la prueba de lo inscrito en el registro.
En cuanto a los efectos de la inscripcin registral, en su generalidad se le reconoce un carcter declarativo y no constitutivo
de derechos, lo que implica que la inscripcin registral no es requisito esencial para el surgimiento del acto jurdico inscrito o
de la relacin jurdica determinada. Por lo que se refiere a los
efectos de la no inscripcin registral, la regla general es que
aquello que debiendo inscribirse no se inscribe es inoponible a
terceros y slo produce efectos entre quienes lo celebran; en lo
mercantil se agrega una nota: los terceros pueden hacer valer la
no inscripcin en lo que les favorezca (a. 27, C. Co).
Un anlisis comparativo de las caractersticas del RPC con las
de los registros pblicos en general arroja diferencias en algunos
aspectos:
a) Mientras que en los registros pblicos en general hay un
claro propsito de salvaguardar los intereses del pblico
(publicidad legal, efectos de la no inscripcin, materia
probatoria), en el caso del RPC, ms all de proteger el
inters jurdico de los terceros que pueden consultar el registro, la finalidad es la de salvaguardar el inters jurdico de las personas inscritas. Esto es, se trata de blindar el
derecho de los consumidores a no ser molestados en su
privacidad e intimidad.
b) Mientras en los registros pblicos en general existe la
obligacin de inscribir los hechos, actos o bienes que
exige la ley, en el RPC no hay obligacin para los consu-
87
midores, sino un derecho en su favor que se traduce en la

opcin de ejercerlo o no. Esto impacta en los efectos de
la no inscripcin, pues mientras en los registros pblicos
en general hay consecuencias especficas ante el no registro, en el RPC no hay ninguna consecuencia para alguien que decide no inscribirse en l.
c) Mientras el acceso a los registros pblicos es general, es
decir, se reconoce la libre consulta, en el caso del RPC el
acceso no es generalizado a cualquier persona, sino que
slo se dirige a quienes tienen una calidad especial (proveedores publicitarios).
d) Mientras en los registros pblicos se presenta la fe pblica registral, que implica tener como verdad legal lo asentado en el registro, en el caso del RPC no se requiere reconocer tal efecto, ya que la mera constancia que pueda
emitir la Profeco servir como prueba ante el proveedor
que no observe la prohibicin de enviar publicidad a
quien est inscrito en el RPC.
e) Se puede calificar a los registros pblicos en su mayora
como generales, mientras el RPC se califica como especial.
Por lo anterior, hay que concluir que la disposicin de la ley
sobre acceso a la informacin se encamina a registros pblicos
cuya informacin sea del inters general de la sociedad. En todos
ellos, el comn denominador es que se trata de datos que no pueden mantenerse en la confidencialidad ante la posibilidad de
afectar a una gran cantidad de terceros.
Por el contrario, si el RPC busca proteger un derecho personal, como lo es el de la intimidad o privacidad, cuya salvaguarda
prevalece sobre el inters general de los terceros, es vlido concluir que en materia registral-publicitaria no resulta aplicable la
disposicin de la LFTAIPG de negar el carcter confidencial a
la informacin que se encuentre en un registro pblico.
88
En el caso del RPC persiste en todo momento la regla general

de que los datos personales tienen el carcter de informacin
confidencial.
El otorgar a la informacin del RPC el carcter de confidencial no exime a la Profeco de cumplir con las exigencias de la
ley en materia de transparencia y acceso a la informacin gubernamental ni con los lineamientos generales emitidos por el Instituto Federal de Acceso a la Informacin.
G. Situacin de incumplimiento de los proveedores
publicitarios
La eficacia de una norma jurdica radica en el esquema de
sanciones para los casos de incumplimiento.
La LFPC contiene un captulo de sanciones, entre las que se
contemplan los casos en que los proveedores publicitarios incumplan la prohibicin de no enviar publicidad a quienes expresamente les hubieren manifestado su voluntad de no recibirla o
que estn inscritos en el RPC (a. 127). La cuestin es determinar
el procedimiento a seguir cuando se est en este supuesto.
Como se trata de dos situaciones distintas, se requiere analizarlas en lo individual para determinar si en ambos casos se debe
seguir el procedimiento por infracciones a la ley, que es aquel
que se inicia cuando un proveedor incumple alguna de las obligaciones derivadas de la LFPC, o bien que se siga el procedimiento
de queja, que se inicia por los consumidores cuando estiman que
sus derechos han sido afectados por parte de los proveedores.
En el esquema de la materia registral-publicitaria ambos procedimientos son viables de ser incoados en contra de los proveedores publicitarios. El procedimiento de queja iniciara en el supuesto del no respeto a cualquiera de los derechos en materia
publicitaria que la LFPC reconoce en favor de los consumidores,
incluyendo el de la inscripcin en el RPC (aa. 16-18). En cambio, el procedimiento por infracciones a la ley procedera ante el
89
no respeto del proveedor de no enviar publicidad a un consumidor inscrito en el RPC.

H. Aspectos reglamentarios
Un mecanismo de fortalecimiento del derecho del consumidor
de no recibir publicidad comercial es contar con disposiciones
reglamentarias que prevean aspectos que precisen los alcances
de las facultades de la Profeco y la prohibicin de los proveedores de enviar publicidad a quienes se inscriban en el RPC. Es una
cuestin de poltica legislativa.
Como un complemento normativo indispensable, se requiere
contar con acuerdos del procurador Federal del Consumidor en
los que se detallen los mecanismos de operatividad y funcionamiento prctico del RPC, por ejemplo los medios y el trmite
tanto de inscripcin y baja del registro de los consumidores como de consulta por parte de los proveedores; el o los mecanismos tcnicos de salvaguarda de la informacin contenida en el
RPC; el esquema de pago por la consulta que se realice; los tiempos de vigencia del registro y del inicio de consecuencias jurdicas de la inscripcin frente a los proveedores, etctera.
Entre los aspectos reglamentarios adicionales a los anteriores
se encuentran los siguientes:
Los datos del consumidor que podrn ser objeto de proteccin frente al envo de publicidad, tanto los que se conocen
hoy en da como los que en el futuro podran desarrollarse.
As, deben reconocerse el nombre, el nmero de telfono,
el domicilio y el correo electrnico. Esto otorga la posibilidad de que el arranque del RPC pueda ser por etapas y no
quede supeditado a contar con las herramientas tcnicas y
las reglas jurdicas correspondientes.52
52
Lo contrario podra implicar un retraso de aos para la puesta en funcionamiento del RPC, pues habra que resolver cuestiones como el spam en el co-
90
La obligacin de los consumidores de consultar el RPC

antes del envo de publicidad a los consumidores.
Considerar como no puesta la o las clusulas de un C de
Ad. en que se incluya la autorizacin del consumidor a recibir publicidad. El esquema debe ser a la inversa: incluir
la autorizacin expresa y firmada del consumidor para esa
clusula en particular, tal vez con un recuadro en que aparezca un si y un no, sobre el que decidir el consumidor.
Esta circunstancia obligara al proveedor a explicar el alcance de la clusula, para mejor informacin del consumidor.
Remitir la aprobacin y publicacin de las reglas operativas del RPC a los acuerdos correspondientes que emita el
procurador Federal del Consumidor. Ah se resolvern diversas interrogantes: cmo se consulta, dnde se consulta,
cmo se calcula el cobro por consulta, etctera.
Calificar como confidencial la informacin contenida en el
RPC, aun cuando la LFPC lo califica como un registro pblico y la ley sobre transparencia y acceso a la informacin gubernamental establezca que no son confidenciales
los datos de un registro pblico. Ya se hizo el razonamiento del porqu son compatibles ambas disposiciones legales.
rreo electrnico, cuya problemtica rebasa el mbito nacional y no se vislumbra su solucin en el corto plazo. Igual ocurre con el domicilio, que tiene su
propia dificultad operativa en cuanto a su mnima integracin (orden en cuanto
a calle, nmero, localidad, abreviaturas, etctera), pues repercute en lo informtico; se requiere resolver el caso de los domicilios conocidos. Es una cuestin que involucra a diversas autoridades.
Para el caso de los nombres, aparte de ser un dato personal fundamental
que puede ser objeto de mal uso (venta de bases de datos), con la consecuente
posibilidad de intrusin en la intimidad de las personas, se tienen otros problemas operativos, como los homnimos, los decesos, etctera. Creo que el arranque del RPC con la proteccin del nmero telefnico es una decisin acertada
en contra del llamado telemercadeo, que es muy utilizado por muchos proveedores, por ejemplo el sector bancario, el de los tiempos compartidos, etctera.
91
Precisar que la inscripcin slo se reconoce en favor de las

personas fsicas y no de las personas morales, esto es, tanto de los consumidores intermedios como de los consumidores destinatarios finales. En su caso, se considerar
como no vlido para efectos procedimentales la inscripcin del nmero telefnico de una persona moral.
4. Algunos comentarios al contenido del proyecto
de Ley Federal de Proteccin de Datos Personales,
relacionado con el RPC
Desde 2002 fue presentado un proyecto de iniciativa de ley en
materia de proteccin de datos personales. Dentro de las discusiones y propuestas de modificacin que se han hecho a la iniciativa est la inclusin de un artculo transitorio que derogaba los
aa. 18 y 18 bis de la LFPC, lo cual se traducira en la eliminacin del RPC. Es cierto que no ha sido aprobada la iniciativa, pero est latente la posibilidad de derogacin de los aa. 18 y 18 bis.
Al respecto, hay que aclarar al legislador que si bien resulta
conveniente incluir en una ley todo lo relativo a la materia de
proteccin de datos personales, en el caso del RPC se trata de un
mecanismo especfico en favor de los consumidores en materia
de relaciones de consumo. No hay incompatibilidad entre el esquema general del proyecto de ley (en su momento la Profeco
deber cumplir con las disposiciones respectivas) y el esquema
particular del RPC.
Hay varios puntos que fortalecen la compatibilidad del RPC
con el Registro de Organizaciones y Sociedades de Informacin
que se proyecta en la iniciativa de ley de proteccin de datos
personales:
a) Sujetos a inscribir. El registro proyectado est destinado a
las empresas; en cambio, el RPC es para los consumidores.
92
b) Objeto legal. El registro proyectado busca la proteccin general de los datos personales, en tanto que el RPC pretende
salvaguardar el derecho de los consumidores a no recibir
publicidad comercial y a que su informacin no sea utilizada con fines mercadotcnicos o publicitarios. En el RPC, el
tema de los datos personales emerge con la obligacin de la
Profeco de establecer los mecanismos de seguridad y proteccin de los datos que aporten los consumidores.
c) Acceso registral. En el registro proyectado se prev un procedimiento especial ante el instituto u organismo competente en la materia que habr de ser constituido, mientas
que en el RPC se prev un fcil acceso para la inscripcin.
d) Obligaciones jurdicas de las empresas. En el registro proyectado se exige el registro de la empresa, en tanto que en
el RPC la obligacin es consultar el registro.
Finalmente, por una cuestin prctica resultara absurdo derogar los aa. 18 y 18 bis de la LFPC, ya que sera efmera la duracin del RPC que est por ser puesto en marcha. El proyecto de
ley prev que la eliminacin del RPC tendr efectos a partir de los
dos aos contados a partir de que se apruebe la ley.
II. PANORAMA GENERAL DE LAS NOMS
VIGENTES QUE ESTABLECEN EL REGISTRO DE MODELOS
DE C DE AD. EN EL RPCA
A pesar de que lo relacionado con la aprobacin y aplicacin

de las NOMs no es parte de la reforma mayor de 2004, lo cierto
es que guarda estrecha relacin con el tema del registro de los
modelos de C de Ad. en el RPCA, pues de ellas se deriva la obligacin o no de inscribirlos.
93
A la fecha, veintids NOMs53 exigen el registro de modelos

de contratos. En veinte NOMs el registro es obligatorio, mientras
que en dos de ellas54 el registro es de carcter voluntario.
1. Cuadro comparativo de las NOMs
A continuacin presentamos el cuadro de las NOMs, su fecha
de publicacin en el DO, el tipo de C de Ad., el carcter obligatorio o voluntario del registro y la fecha lmite de vigencia de cada NOM.
53 Hay que precisar que en los ltimos das de diciembre de 2005 se present una doble circunstancia: por un lado, en el DO del 26 de diciembre de
ese ao se public la NOM-154-SCFI-2005, Equipos contra incendio. Extintores. Servicio de mantenimiento y recarga, en la que se exige el registro del
modelo de C de Ad. en el RPCA; por otro lado, el 30 de diciembre del mismo
ao se public en el DO la resolucin de la SE que cancela la NOM-125SCFI-1998, Prcticas comerciales. Requisitos mnimos de informacin para
la prestacin de servicios de autotransporte de carga, con lo que se suprime la
obligacin de los proveedores de ese servicio de registrar su modelo de C de
Ad. en el RPCA.
54 Antes del cierre de 2005 se encontraban en revisin siete NOMs, de las
cuales el proyecto de dos de ellas fue aprobado para consulta pblica por el
grupo de trabajo:
a) Para la prestacin de servicios fotogrficos, de laboratorio fotogrfico
y de grabacin en video, y
b) Para la venta de materiales para construccin.
En un caso, se public en el DO la respuesta a los comentarios recibidos
durante la consulta pblica: para la comercializacin de muebles de lnea y sobre medida, que luego se public como NOM aprobada en el DO el 17 de enero de 2006. Una de las NOMs fue cancelada: para la prestacin de servicios de
autotransporte de carga. A la fecha se encuentran en revisin cuatro NOMs: sobre servicios de tiempo compartido; contratacin de servicios funerarios; para
los servicios de remozamiento y mantenimiento de inmuebles y muebles que se
encuentren en los mismos. De igual forma, est en discusin lo que se identifica como la NOM General de Servicios, que busca aglutinar doce NOMs en una
sola: 067, 068, 085, 110, 111, 124, 125, 126, 130, 136, 137 y 138. Se presenta
la situacin de que la NOM General de Servicios incluye tres NOMs que estn
en proceso de revisin quinquenal. Parece un doble trabajo.
Clave de la NOM
Descripcin
Tipo de
registro
Fecha DO
Fecha de
Fecha de lmite
entrada en vigor
de vigencia
Nom-010-TUR-2001
De los requisitos que deben contener los contratos que celebren los prestadores de servicios tursticos con los usuarios-turistas
02/01/2002
03/03/2002
03/03/2007
Nom-029-SCFI-1998
Prcticas comerciales. Requisitos informativos para la comercializacin del servicio de tiempo compartido
29/01/1999
30/03/1999
30/03/2004
Nom-036-SCFI-2000
Prcticas comerciales. Requisitos de informacin

en la contratacin de servicios funerarios
15/05/2000
14/07/2000
14/07/2005
Nom-067-SCFI-2002

para la prestacin de servicios de tintorera, lavandera, planchadura y similares
05/06/2002
04/08/2002
04/08/2007
Nom-068-SCFI-2000

para la prestacin de servicios de reparacin y/o
mantenimiento de vehculos
31/01/2001
01/04/2001
01/04/2006
Nom-071-SCFI-2001
Prcticas comerciales. Elementos normativos para

la contratacin de servicios de atencin mdica
por cobro directo
01/11/2001
30/04/2002
30/04/2007
Nom-085-SCFI-2001

para los servicios de reparacin y/o mantenimiento de aparatos electrodomsticos o a base de gas
13/08/2001
12/10/2001
12/10/2006
Clave de la NOM
Descripcin
Tipo de
registro
Fecha DO
Nom-110-SCFI-2004

en la prestacin de servicios para el embellecimiento fsico
14/07/2004
12/09/2004
12/09/2009
Nom-111-SCFI-2005
Prcticas comerciales. Elementos informativos y

requisitos para la contratacin de servicios para
eventos sociales
06/05/2005
05/07/2005
05/07/2010
Nom-117-SCFI-199555 Lineamientos informativos para la venta de muebles de lnea y sobre medida
28/04/1997
27/06/1997
27/06/2002
10
Fecha de
Fecha de lmite
entrada en vigor
de vigencia
11
Nom-122-SCFI-2005

la comercializacin y/o consignacin de vehculos
usados
30/05/2005
29/07/2005
29/07/2010
12
Nom-124-SCFI-1997
Elementos informativos para la contratacin del

servicio de arrendamiento de vehculos
06/05/1998
05/07/1998
05/07/2003
Nom-125-SCFI-199856 Prcticas comerciales. Requisitos mnimos de informacin para la prestacin de servicios de autotransporte de carga
23/10/1998
22/01/1999
22/01/2004
13
55 Luego de publicar en el DO el 26 de diciembre de 2005 la respuesta a los comentarios recibidos en la consulta pblica, la
aprobacin de la NOM-117-SVFI-2003, Prcticas comerciales. Elementos normativos para la comercializacin de muebles de
lnea y sobre medida, se publica en el DO el 17 de enero de 2006.
56 Esta NOM fue cancelada a travs de resolucin emitida por la SE publicada en el DO el 30 de diciembre de 2005.
Clave de la NOM
14
15
16
Descripcin
Tipo de
registro
Fecha DO
23/10/1998
22/12/1998
22/12/2003
Requisitos de informacin para los servicios de

remozamiento y mantenimiento de inmuebles y
muebles que se encuentren en los mismos
02/02/1999
03/04/1999
03/04/2004
Nom-135-SCFI-199958 Prcticas comerciales. Requisitos de informacin

en la venta de materiales para construccin
19/10/1999
16/07/2000
16/07/2005
Nom-126-SCFI-199857 Prcticas comerciales. Requisitos mnimos de informacin para la prestacin de servicios fotogrficos, de laboratorio fotogrfico y de grabacin
en video
Nom-130-SCFI-1998
Fecha de
Fecha de lmite
entrada en vigor
de vigencia
17
Nom-136-SCFI-1999

para la comercializacin de paquetes de graduacin
08/10/1999
07/12/1999
07/12/2004
18
Nom-137-SCFI-1999
Prcticas comerciales. Requisitos mnimos de informacin que deben cumplir los prestadores de
servicios de formacin para el trabajo y capacitacin tcnica, sin reconocimiento de validez oficial
24/09/1999
23/11/1999
23/11/2004
57
Luego de la revisin quinquenal, el 27 de diciembre de 2005 se public en el DO, para efectos de consulta pblica, el
proyecto de Norma Oficial Mexicana PROY-NOM-126-SCFI-2004, Prcticas comerciales. Requisitos mnimos de informacin
para la prestacin de servicios de fotografa, revelado e impresin de fotografas y de grabacin digital y en video.
58 Luego de la revisin quinquenal, en el DO del 27 de diciembre de 2005 se public para efectos de consulta pblica el proyecto de Norma Oficial Mexicana PROY-NOM-135-SCFI-2005, Prcticas comerciales. Requisitos de informacin en la venta
de materiales para construccin.
Clave de la NOM
Descripcin
Tipo de
registro
Fecha DO
Fecha de
Fecha de lmite
entrada en vigor
de vigencia
19
Nom-138-SCFI-2000

la comercializacin de servicios de consultora en
materia de calidad
17/05/2000
16/07/2000
16/07/2005
20
Nom-143-SCFI-2000

los sistemas consistentes en la integracin de grupos de consumidores para la adquisicin de bienes y servicios (sistemas de autofinanciamiento)
19/09/2000
18/11/2000
18/11/2005
21
Nom-148-SCFI-2001

la comercializacin de animales de compaa o de
servicio, y para la prestacin de servicios para su
cuidado y/o adiestramiento
18/10/2001
17/12/2001
17/12/2006
22
Nom-160-SCFI-2003

la comercializacin de vehculos nuevos
20/10/2003
19/12/2003
19/12/2008
98
2. Puntos a destacar en el vnculo NOM-registro

del modelo de C de Ad.
Por disposicin de la Ley Federal sobre Metrologa y Normalizacin (a. 51), las NOMs se revisan quinquenalmente.
De las veintids NOMs vigentes (ya sin considerar la de
prestacin de servicios de carga e incluyendo la de servicio
de mantenimiento y recarga de equipos contra incendio-extintores), en doce de ellas se tienen antecedentes de NOMs
que fueron canceladas para dar paso a las que estn vigentes: 029, 036, 067, 068, 071, 085, 110, 124,59 126, 130,
135 y 136. Las ltimas cuatro NOMs (al igual que la 117)
estn en proceso de publicacin. Es posible que a pesar de
faltar el ltimo paso para su entrada en vigor, no se d la
publicacin y se decida esperar a la aprobacin y vigencia
de la NOM General de Servicios.60
Respecto de la NOM 143, est prximo a publicarse el Reglamento sobre Autofinanciamiento, el cual, se entiende,
dejar sin efectos la NOM. En 1999 se expidi una NOM
de emergencia prevista en el a. 48 de la ley antes citada.
La emergencia consisti en la necesidad de incorporar como obligacin de los proveedores el entregar estudios actuariales que sustenten la viabilidad financiera del sistema
de autofinanciamiento que pretenden poner en operacin.
59 En este caso, al concluir la revisin quinquenal se decidi mantener la
NOM sin cambio, por lo cual conserva el mismo ao de publicacin. Creo que
debi publicarse algn aviso en el DO para referir el resultado de la revisin y
para mantener la secuencia de los aos en que se hace la revisin.
60 Habr que prever que los contratos ya registrados permanecern vigentes
hasta que concluya el periodo de vigencia previsto para la NOM correspondiente, y que se exigir registro del nuevo modelo de C de Ad. despus de esa
fecha. El inconveniente prctico que se puede presentar es que las cmaras y
asociaciones tengan pretexto para no buscar en lo inmediato la revisin del
clausulado del modelo de C de Ad.
99
Ante el crecimiento de este tipo de sistemas, que incluye a

una gran cantidad de consumidores, se busc que no quedaran sin soporte econmico como lo estaban en la original NOM 006. En este nico caso de emergencia se determin cambiar el nmero de identificacin de la NOM: de
ser la 006 se convirti en la 143.
Hay NOMs que originalmente previeron el registro de C
de Ad. de manera voluntaria y ahora se establece como
obligatorio. As ocurri con la 071 (1995 y 2001) sobre
atencin mdica por cobro directo (hospitales y laboratorios de anlisis clnicos); la 085 (1995) sobre servicios de
reparacin y/o mantenimiento de aparatos electrodomsticos o a base de gas, y la 110 (1996) sobre servicios de embellecimiento fsico.
Por primera vez se present la cancelacin de una NOM
la de servicio de autotransporte de carga sin que viniera su sustitucin por otra nueva. El precedente es muy
peligroso, pues durante mucho tiempo dicho sector estuvo
pugnando por el no registro de los modelos de C de Ad. en
el RPCA, alegando que tenan una sobrerregulacin. Se
responda que eso no incida con el contar con un modelo
de C de Ad. para efectos de la debida relacin de consumo
con los consumidores. Al suprimir la obligacin de registrar en la Profeco el modelo de C de Ad. podra dar pauta a
que otros sectores tambin busquen eliminar la obligacin
de registrar sus modelos de C de Ad.61
Las consecuencias de esto son diversas; las ms relevantes
son: a) la Profeco deja de tener competencia para revisar dichos
modelos, con la repercusin que se genera en perjuicio de los
61 Habra que esperar la aprobacin de la NOM General de Servicios, en la
que se inclua la NOM 125 cancelada, para ver si la prestacin del servicio de
autotransporte de carga queda incluido, con lo cual se volvera a exigir el registro de los modelos de C de Ad.
100
consumidores, y b) los efectos jurdicos que surgen en relacin

con los modelos de C de Ad. inscritos en el RPC. Por supuesto
que en este ltimo caso se requiere el trmite de cancelacin que
deben hacer los proveedores para no utilizar tales modelos.62
62 En relacin con la cancelacin de la NOM surgen algunas interrogantes:

1) si la Profeco puede de oficio hacer la cancelacin de los modelos de C de
Ad. o se requiere que lo solicite el proveedor. Creo que bajo el esquema de proteccin y beneficio al consumidor se debe considerar que los efectos jurdicos
de los modelos inscritos subsisten como derechos adquiridos en favor de los
consumidores, por lo que se requiere la solicitud por parte del proveedor; 2) si
podra considerarse que ante el no trmite de cancelacin por parte de los proveedores, los modelos de C de Ad. adquieren el carcter de registro voluntario.
Creo que no, pues el registro voluntario requiere un trmite especfico, con el
cual el proveedor manifiesta su voluntad de hacer el registro y acepta la aplicacin de las disposiciones legales y normativas correspondientes.
CAPTULO TERCERO
ASPECTOS ESPECFICOS EN MATERIA INMOBILIARIA
DE LA REFORMA MAYOR DE 2004
I. Cuestiones generales . . . . . . . . . . . . . 101
II. Temas particulares de la reforma . . . . . . . . 102
1. Sujetos obligados . . . . . . . . . . . . . . 102
2. Derecho de informacin . . . . . . . . . . . 110
3. Derecho de seguridad jurdica. Clausulado mnimo de los contratos inmobiliarios . . . . . . . 116
4. Obligatoriedad del registro del modelo de C de
Ad. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122
5. Publicacin de los modelos de C de Ad. Adopcin
del modelo publicado . . . . . . . . . . . . 126
6. Competencia de la Profeco en la solucin de controversias derivadas de los C de Ad. inmobiliarios. 128
7. Cancelacin de los modelos de C de Ad. . . . . 130
III. Otros tpicos jurdicos colaterales . . . . . . . . 133
1. Nueva poca del RPCA . . . . . . . . . . . 133
2. Anlisis de la afirmativa ficta en la LFPC . . . 139
CAPTULO TERCERO
ASPECTOS ESPECFICOS EN MATERIA
INMOBILIARIA DE LA REFORMA MAYOR DE 2004
I. CUESTIONES GENERALES
Al hacer un balance de la reforma mayor de 2004 (expuesta en el
captulo primero, apartado III) en lo concerniente a la materia inmobiliaria, se pueden formular diversas consideraciones:
1) El total de las nuevas facultades otorgadas a la Profeco y el
fortalecimiento de otras ms parece abrumador; sin embargo no tienen un destinatario en particular ni son exclusivas
para un sector especfico, por lo que no son arbitrarias ni de
aplicacin discrecional. No todas implican la realizacin
de acciones concretas en contra de los proveedores, pues ya
se seal que la mayora de ellas van encaminadas a prevenir afectaciones en contra de los consumidores y no son de
corte sancionador.
2) Respecto a las facultades sancionadoras de la Profeco, se ha
dicho que tres de ellas ya se incluan en la ley de 1992. Los
proveedores inmobiliarios, al igual que otros sectores econmicos gasolineras y gaseros que tambin impugnaron la reforma de 2004, no se pueden llamar sorprendidos
por las sanciones que se les pueden aplicar en caso de incumplimiento. Su alegato de que aumentan los montos de
las sanciones o de que hay nuevas medidas de apremio es
una muestra de que buscan una ley que les resulte cmoda
en caso de incumplimiento. La realidad hasta antes de la re101
102
forma era insostenible para los propsitos de la Profeco: a

los proveedores les resultaba ms barato asumir una sancin que resarcir o cumplir al consumidor.
3) Las nuevas facultades de la Profeco en materia inmobiliaria
no traen como consecuencia una afectacin a la actividad
de los proveedores inmobiliarios, sino que coadyuvarn a
mejorar el mercado en el que participan, pues aquellos que
no cumplan con las nuevas disposiciones tendrn menores
condiciones de competencia frente al resto de los participantes. Los propios proveedores podrn denunciar a quienes no cumplan con lo exigido por la LFPC.
4) Los derechos de los consumidores en su relacin con las
obligaciones por parte de los proveedores no implican una
carga desproporcionada. Segn se explicar en los siguientes rubros, una debida informacin conlleva la transparencia de la transaccin, mientras que un clausulado previamente sealado en la ley brinda seguridad jurdica a ambas
partes y no es favorecedora slo para una de ellas. Asimismo, el incorporar como proveedor a un nuevo grupo de
protagonistas del sector inmobiliario representa contemplar
en la regulacin a la totalidad de los participantes. No es
dable aseverar que las reformas de la ley les imponen obligaciones desproporcionadas. Ni siquiera en tratndose de
los intermediarios inmobiliarios como nuevos proveedores
en la ley, quienes tambin deben cumplir con la misma.
II. TEMAS PARTICULARES DE LA REFORMA
1. Sujetos obligados
A. Ampliacin del espectro de proveedores.
Desglose del a. 73
Al analizar el captulo VIII de la LFPC, lo primero que resulta
es el contenido del a. 73, en el que a la par de establecer que to-
103
dos los actos jurdicos relacionados con lo inmobiliario se sujetan a la ley, se precisa quines son los obligados por la ley, a qu
se obligan y cundo quedan obligados por la misma. Igualmente,
por exclusin se puede determinar quines y qu supuestos no
estn previstos en la ley.
Hoy en da, los sujetos obligados por la ley son todos los que
participan en el mercado inmobiliario, tanto los constructores,
fraccionadores y comercializadores de los inmuebles como quienes actan como intermediarios o promotores, asesores y agentes
de ventas. En todos los casos se incluye a las personas fsicas y a
las personas morales. En estricto sentido, salvo los intermediarios inmobiliarios, que son incorporados en la ley, el resto ya figuraba como proveedor en la ley de 1992.
El reto es lograr que sean los dueos o propietarios de los inmuebles o de los terrenos en que se construyan o se pretendan
construir viviendas quienes respondan de manera solidaria ante
los consumidores cuando hay incumplimiento, pues es frecuente
que una persona sea la propietaria del terreno, otra la constructora, una ms la desarrolladora y una distinta la que vende, es decir, hay una cadena de participantes en el mercado inmobiliario
que provoca que los primeros no aparezcan frente a los consumidores en la relacin de consumo. En ese supuesto, quienes celebran la relacin jurdica con los consumidores, en muchas ocasiones cometen fraude y evaden su compromiso, y en caso de
llegar a enfrentar el compromiso no pueden cumplir la carga
obligacional por no tener patrimonio suficiente. Los afectados no
pueden ejercer accin respecto del titular del terreno en cuestin.
Debi preverse un esquema de obligacin solidaria en que se estableciera una vinculacin jurdica de todos los actores que aparecen en la construccin, fraccionamiento y comercializacin de
los inmuebles que se ofrecen en venta con destino para casa habitacin.
En ese punto, el a. 73 bis, fraccin II, exige que se muestren
los documentos que acrediten la propiedad del inmueble (se interpreta que incluye tanto el terreno como la casa o departamen-
104
to construido), aunque debi ser ms explcito en cuanto a que

haya una relacin contractual con obligacin solidaria entre el
propietario del terreno y el proveedor que celebra la relacin de
consumo con el consumidor.
Por otra parte, la realidad presenta una prctica viciada en
perjuicio de los consumidores en la que el proveedor inmobiliario exige al interesado en adquirir un inmueble la firma de una
carta compromiso, oferta de compra o un documento similar en
el que se establece el acuerdo sobre determinada operacin inmobiliaria y se fija el precio de la misma. Esos documentos que
los consumidores firman no son del conocimiento de la Profeco,
pues se argumenta que no se trata de un contrato, aunque se utilicen machotes o modelos tipo. Se est en presencia de una zona
gris no prevista en la ley, lo que provoca situaciones de abuso
del proveedor. Jurdicamente, al estar en presencia del acuerdo
entre las partes sobre el objeto y sobre el precio, debera ser obligatorio para los proveedores que a la par de la solicitud de registro de los modelos de C de Ad. se acompaaran tales documentos que se utilizan en la prctica comercial.
Por lo que se refiere al anlisis del a. 73, hay que partir de la
hiptesis de que el precepto comprende cuatro aspectos:
a) Incluir en la regulacin todos los actos que se relacionen o
tengan por objeto algn inmueble.63
b) Que se trate de la venta de un inmueble.
c) Enumerar a los sujetos que tienen la calidad de proveedores.
d) Que la vivienda que se comercialice est destinada a casa
habitacin.
Lo que excluye la hiptesis legal es cualquier otro supuesto
contractual, como puede ser el inmueble destinado a renta o a
comodato de casa habitacin, o la venta, la renta o el comodato
63
En relacin con la situacin de los terrenos y el derecho de propiedad relacionado con el a. 73, vase supra, captulo segundo, apartado I.1.B.
105
de locales comerciales, o cualquiera de estos supuestos cuando

se celebran entre comerciantes.64 La exclusin no desvirta el
acto de intermediacin cuando se trate de la actividad ordinaria
de ofrecer y prestar servicios para conseguir locales comerciales
en renta o en venta, es decir, que el hecho de que no se apliquen
las disposiciones de la LFPC no les quita su calidad de comerciantes.
El mismo supuesto legal hace que se excluyan las compraventas de inmuebles destinados a casa habitacin cuando se celebran
entre particulares o entre comerciantes entre s, cuando lo hacen
con tal carcter. En el primer caso se aplicarn reglas civiles y en
el segundo preceptos mercantiles.
Esto significa que el sujeto que aparezca como proveedor tenga el carcter de comerciante, sea en su faceta individual o societaria, adems de que el inmueble tenga destino habitacional. No
se exige que se ubique en una zona geogrfica determinada o
que se use de manera permanente. Esto hace que la venta de inmuebles en zonas tursticas quede sometida a las disposiciones
del a. 73 de la ley, siempre que la venta se realice por un comerciante y dicho bien se destine a casa habitacin. Lo que importa
es el fin comercial que persigue el proveedor y el tipo de operacin jurdica celebrada (compraventa). No es dable considerar
que haya fines tursticos en lugar de fines comerciales para quedar excluidos de la aplicacin legal (vase supra captulo segundo, apartado I.1.C).
Por otra parte, la obligacin que se impone a los sujetos incluidos en la ley es que inscriban en el RPCA los modelos de
64 Podra quedar la duda de los arrendamientos financieros sobre inmuebles, en los que al vencimiento del plazo contractual se presenta como una de las
tres opciones terminales a que alude el a. 27 de la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares de Crdito el que el arrendatario elija la compra del bien a un precio inferior a su valor de adquisicin por parte de la arrendadora financiera. Sin embargo, la disposicin del a. 5o. de la LFPC es clara al
excluir de la aplicacin de la ley los servicios regulados por leyes financieras,
como es el caso en cuestin.
106
contratos que utilicen en la relacin de consumo con los consumidores. Esta obligacin recae en los promotores o intermediarios inmobiliarios cuando su actuacin la realicen de manera ordinaria y habitual, es decir, que acten en forma independiente y
con el carcter de comerciantes, pero no cuando figuren como
trabajadores en la plantilla de una empresa.
B. Situacin particular de los intermediarios inmobiliarios
Al incluir la reforma de 2004 a los intermediarios inmobiliarios en el concepto de proveedor, vino el rechazo y cuestionamiento por parte de los mismos. Pretendieron ser excluidos de la
ley alegando estar en el supuesto de excepcin del a. 5o. Al respecto, a travs de una asociacin presentaron escritos de inconformidad ante la Profeco en los que sealaron que no les era
aplicable la ley. La respuesta fue puntual, con los siguientes argumentos:
1) La actividad de los profesionales o intermediarios inmobiliarios no encuadra en la excepcin que prev el primer prrafo del a. 5o. de la LFPC. En efecto, al descartar por su
propia naturaleza los casos en que hay una relacin o contrato de trabajo y aquellos en que se trata de servicios que
prestan las sociedades de informacin crediticia, slo resta
la hiptesis del servicio profesional que no sea de carcter
mercantil. Al respecto, la propia LFPC en su a. 2o., fraccin II, califica como proveedor a la persona fsica o moral
que de manera habitual o peridica ofrezca y, por ende,
preste servicios al consumidor. En ese supuesto se ubica la
prestacin de los servicios de intermediacin inmobiliaria,
toda vez que en este tipo de servicios, si bien es cierto que
la relacin con un consumidor puede ser espordica o eventual, tambin lo es que dicha actividad la realiza de manera
habitual o peridica y que es su modus vivendi, independientemente de que el proveedor sea persona fsica o moral.
107
2) El carcter de proveedor no presupone un nmero mnimo

o mximo de operaciones o actos jurdicos a celebrar. Tampoco que su actividad sea nica o exclusiva. La hiptesis
normativa es que la actividad del proveedor sea ordinaria y
habitual. En este sentido, la figura del proveedor se corresponde con la de comerciante y, por lo tanto, la actividad
que realizan es de carcter mercantil.65
Los promotores inmobiliarios tienen el carcter de proveedores, cuya prestacin de servicios es efectuada respecto de una o ms personas. En cuanto al objeto de la relacin
jurdica que celebren con los consumidores, lo pueden hacer respecto de un bien inmueble o un conjunto de ellos.
3) Entre los profesionales inmobiliarios se distinguen quienes
forman parte de una empresa y quienes actan de manera
independiente.66
65 Para el anlisis de las caractersticas del comerciante persona fsica a la
que se refiere el primer prrafo del artculo 3o. del C. Co. vase, de entre la tradicional doctrina mercantilista, a Barrera Graf, J., Instituciones de derecho
mercantil, pp. 161 y ss., en particular la explicacin que realiza de lo que significa hacer del comercio la ocupacin ordinaria: ejercerlo en forma habitual o
profesional, lo que a su vez implica una actividad, una reiteracin de actos de
comercio que realice el sujeto, los cuales sean homogneos y configuren una
actividad sistemtica y lucrativa. No hay duda de que en esa caracterizacin
encaja la actividad que realizan los intermediarios inmobiliarios.
66 Entre los temas que se abordan cuando se analiza la figura de la empresa
mercantil se encuentra la del personal. En este punto se debe hacer la distincin entre los denominados auxiliares del comerciante o dependientes de la
empresa y los auxiliares del comercio o independientes de la empresa. Los primeros forman parte de la estructura organizacional de la empresa, dentro de los
que podemos distinguir tres: los directivos (a los que el C. Co. a. 309 califica como factores), los funcionarios y los trabajadores; la distincin entre ellos
radica en las facultades de representacin que les reconoce el comerciante. Por
lo que se refiere a los auxiliares del comercio, que no figuran en el organigrama interno de la sociedad, se trata de personas independientes de la empresa
que se vinculan con ella a travs de contratos de prestacin de servicios profesionales y que estn al servicio de cualquier empresario que requiera de sus
servicios, por ejemplo comisionistas, corredores, agentes de comercio, etctera.
Vase ibidem, pp. 211-232.
108
En el primer caso, al formar parte de una empresa, es

claro que su actuacin es a nombre y por cuenta de la empresa, con la cual establecen un vnculo jurdico-laboral.
Frente a terceros, en especial frente a los consumidores, el
titular de la empresa ser el que figure como proveedor en
la relacin jurdica correspondiente, aunque asumen la responsabilidad por los actos propios que atenten contra los
derechos del consumidor y por los de sus colaboradores y
subordinados (a. 9o. de la LFPC).
En el segundo caso, los intermediarios independientes
son la contraparte en la relacin jurdica con el consumidor,
como prestadores de un servicio o mandatarios o comisionistas en una comisin mercantil. Ellos son los que tienen
el carcter de proveedores.
4) La relacin jurdica que se busca proteger con la reforma de
la LFPC es aquella que se establece entre el intermediario
inmobiliario independiente y una persona fsica o moral
que adopta el carcter de consumidor, quien solicita sus
servicios para vender o adquirir a travs de una compraventa un inmueble determinado o en una zona especfica, siempre que est destinado a casa habitacin. El intermediario
inmobiliario no figura en el contrato de compraventa respectivo, que ser celebrado entre quien como propietario
de un inmueble solicit sus servicios y la persona a la que
el propio intermediario inmobiliario logr contactar, la cual
adoptar el carcter de comprador. De esa suerte, es dable
distinguir dos relaciones contractuales distintas: a) la que se
genera entre el intermediario inmobiliario y el cliente que
contrata sus servicios, y b) la que surge entre el cliente del
intermediario inmobiliario, como vendedor de un inmueble,
y el tercero, como comprador, a quien el intermediario convenci de celebrar el contrato de compraventa en cuestin.
Esta segunda relacin tambin se presenta cuando el cliente
del intermediario inmobiliario contrat con ste la bsqueda de un inmueble para adquirirlo.
109
5) De los dos contratos que se mencionan, el segundo puede

ser de naturaleza civil cuando el vendedor es un particular
que no tiene como actividad habitual la venta de inmuebles,
o puede ser una relacin de consumo cuando s se dedica a
ello. En cambio, el contrato que celebran el intermediario
inmobiliario y su cliente es un contrato en el que ambos
asumen la calidad de proveedor y de consumidor, respectivamente. Tanto a este contrato como al de compraventa,
cuando el que vende lo hace como actividad ordinaria y habitual, se refiere la ley cuando exige que deben ser inscritos
en el RPCA. Por supuesto que la inscripcin no se refiere a
cada uno de los contratos que celebren, sino al modelo de
contrato que habr de utilizar con los consumidores para la
prestacin del servicio de mediacin mercantil, de comisin
mercantil o de compraventa.
6) Para entender el alcance del a. 73 bis en lo que se refiere a
la informacin que habr de ponerse a disposicin de los
consumidores, debe tenerse en cuenta la distincin que se
hizo de las dos relaciones jurdicas que se presentan. En lo
que se refiere al contrato de mediacin inmobiliaria o comisin mercantil no aplica la hiptesis del precepto. Sin embargo, para que el intermediario inmobiliario o comisionista mercantil pueda actuar en nombre de su cliente frente a
los posibles compradores interesados en celebrar el contrato
de compraventa o cuando el vendedor sea un fraccionador,
un constructor o su actividad habitual sea la de comercializar
inmuebles, es necesario que este ltimo provea al intermediario de la informacin consignada en dicho precepto. Es
recomendable que se incluya una clusula de ese tenor en el
contrato de mediacin inmobiliaria. Dicha clusula resulta
benfica para el intermediario inmobiliario o comisionista
mercantil, ya que le permite desempear su encargo de un
modo ms eficaz.
110
Finalmente, a manera de colofn respecto a la incorporacin

del intermediario inmobiliario en la LFPC, se puede sealar que
la reforma de 2004 qued corta, pues debi incluir el supuesto
en el que el consumidor celebre un contrato con el intermediario
para que ste contacte a un tercero a quien habr de rentar o para
la bsqueda de un inmueble que pretende le sea rentado. Esta relacin debi calificarse de consumo, pues es diferente a la que entabla el cliente del intermediario inmobiliario y el tercero que
contact este ltimo para firmar un contrato de arrendamiento
para casa habitacin, el cual, es muy claro, no es de la competencia de la Profeco.
2. Derecho de informacin
A. Aspectos preliminares
Ya se seal que uno de los derechos de los consumidores fortalecidos por la reforma de 2004 fue el de informacin. En materia inmobiliaria, la ley delimit el contenido de dicho derecho.
Sin embargo, debe reconocerse que la redaccin del primer prrafo del a. 73 bis no es del todo afortunada, pues si se analizan
las trece fracciones de que consta el precepto, resulta exagerado
que deba proporcionarse a cualquier persona, que eventualmente
puede ser un consumidor, todo lo enumerado en el artculo. Se
debieron precisar dos supuestos y determinar en cada uno de
ellos lo que los proveedores deben informar:
a) El primer supuesto es la informacin general que se brinda
a cualquier persona que est en proceso de comparar opciones, analizar sus posibilidades econmicas, revisar las condiciones ofrecidas, etctera.
b) Un segundo supuesto, cuando una persona adquiere la calidad de consumidor y decide comprar un inmueble en particular. En este caso, el consumidor requiere conocer toda la
informacin a la que se refiere la ley para realizar una adquisicin no slo meditada, sino muy informada.
111
La redaccin del precepto hace obligado interpretar y determinar el alcance de la expresin deber poner a disposicin del
consumidor. Esto ya es materia del RLFPC, en proceso de
aprobacin, que establece: se entender como la obligacin del
proveedor dar a conocer al consumidor, en el lugar en que se
ubique el inmueble o en sus oficinas, los datos sealados en el
artculo. El proveedor deber dar a conocer la informacin al
consumidor cuando ste le manifieste su intencin de analizar la
viabilidad de celebrar la operacin.
Debido a que el a. 73 bis es un precepto extenso, se requiere
hacer un desglose con base en tres interrogantes: qu se informa,
cmo se informa y cundo se informa.
B. Qu se informa?
Para una mejor comprensin de lo que debe informarse, el tema se ubica en tres planos: a) distinguir entre los documentos
que acrediten informacin y los datos que contengan informacin; b) distinguir entre poner documentacin y datos a disposicin del consumidor y el entregar documentacin y datos al consumidor, y c) distinguir entre preventa, venta de inmueble nuevo
y venta de inmueble usado.
1) En el primer plano de ubicacin de lo que se informa, esto
es, el de distinguir entre los documentos que acreditan informacin y los datos que contengan informacin, las seis primeras
fracciones del a. 73 bis exigen documentos que acreditan informacin tanto del inmueble en cuestin como del proveedor.
A) Respecto al inmueble, la documentacin debe acreditar:
La propiedad del mismo.
La existencia o no de gravmenes sobre el inmueble.
La situacin del pago de contribuciones y servicios pblicos.
Las autorizaciones, licencias o permisos para la construccin, en los que se determinen las especificaciones tc-
112
nicas y de seguridad, uso de suelo, clase de materiales,

servicios bsicos con que cuenta y todo lo que exija la legislacin aplicable.
El proyecto ejecutivo de construccin, la maqueta del inmueble, los planos estructurales, arquitectnicos y de instalaciones o un dictamen de las condiciones estructurales
del inmueble.
B) Respecto del proveedor, la documentacin debe acreditar
la personalidad jurdica del vendedor y la autorizacin al
proveedor para promover la venta. En este punto, ya se
dijo que la ley qued corta, ya que se requiere obligar solidariamente al propietario del inmueble o terreno en donde se construir el inmueble, sea persona fsica o moral, a
la par del constructor, del desarrollador inmobiliario y del
vendedor (supra, apartado II.1.A de este captulo).
C) Por lo que se refiere a los datos que contienen informacin, las ltimas siete fracciones del a. 73 bis enumeran
lo que el proveedor inmobiliario est obligado a dar a conocer al consumidor. Se distinguen dos aspectos: por un
lado lo relativo al inmueble, y por otro la forma de pago
y condiciones generales de contratacin.
a) Respecto al inmueble se deben precisar:
Las caractersticas del inmueble: extensin del terreno, superficie construida, tipo de estructura.
Instalaciones.
Acabados.
Accesorios.
Lugar o lugares de estacionamiento.
reas de uso comn con otros inmuebles.
Porcentaje de indiviso.
Servicios con que se cuenta.
Estado fsico general del inmueble.
113
b) De la forma de pago y condiciones generales de contratacin, la ley es muy puntual. Es obligatorio dar a
conocer al consumidor lo siguiente:
Los beneficios adicionales respecto a acabados especiales, encortinados, azulejos y cocina integral.
Las opciones de pago y el monto a pagar en cada opcin. En el proyecto de RLFPC se establece que las
cantidades de dinero que se deban cubrir podrn ser
determinadas en unidades de inversin o en salarios
mnimos, indicando los criterios para su conversin a
cantidades en moneda nacional.67
El tipo de crdito y una proyeccin del monto a pagar, que incluya la tasa de inters a establecer, las comisiones y cargos. De ser tasa variable, sealar la tasa
de referencia y la frmula para el clculo.
Los mecanismos para la modificacin o renegociacin de las opciones de pago.
Las condiciones del proceso de escrituracin y los pagos a efectuar en el mismo.
Las condiciones para que el consumidor pueda cancelar la operacin.
La constitucin de garanta hipotecaria, fiduciaria o
de cualquier otro tipo, as como su instrumentacin.
2) En el segundo plano de ubicacin de lo que se informa en
lo inmobiliario, esto es, distinguir entre poner documentacin y
67 Dentro del estudio de las caractersticas y funciones del dinero se distinguen tres teoras explicativas: el metalismo (se basa en el valor del metal que
contena la moneda); el nominalismo (la moneda tiene el valor que le atribuye
su emisor, quien ser en exclusiva el Estado), y el valorismo. En esta ltima, la
moneda se convierte en un signo, al que el Estado le atribuye un valor nominal
y la sociedad la acepta como moneda del pas. Es el caso de las UDIS, a las
que el Banco de Mxico les determina su equivalencia en moneda nacional;
lo que se busca es pagar el valor recibido. Vase Las unidades de inversin y el
sistema jurdico mexicano, Mxico, Barra Mexicana Colegio de Abogados, Themis, 1995.
114
datos a disposicin del consumidor y el entregar documentacin

y datos al consumidor, la distincin radica en que en la primera
se requiere hacer del conocimiento del consumidor la informacin sealada en el a. 73 bis. En este supuesto, el sentido comn
indica que de tratarse del pblico en general debiera aceptarse
que se cumple con las disposiciones de la ley al proporcionar lo
relativo a los datos que contienen la informacin a que aluden
las ltimas siete fracciones del precepto en cuestin. En cambio,
para cumplir con la exigencia de la ley de poner la documentacin a disposicin del consumidor debera aceptarse que se lleve
a cabo cuando se exhibe la documentacin a una persona en particular con la que se han iniciado las gestiones para celebrar la
compraventa (tal vez que haya entregado alguna cantidad de dinero o se haya llevado a cabo el proceso de investigacin de crdito). Se trata de un consumidor que ha tomado la decisin de
iniciar las gestiones mnimas para adquirir el inmueble.
En cuanto a la entrega de la documentacin, el cumplimiento
de la ley se presenta cuando se cierra la operacin de compraventa del inmueble. Aqu debemos hacer una distincin entre los
documentos que se entregan al momento de la escrituracin ante
notario pblico de aquellos otros que deben entregarse al firmarse el contrato de compraventa. Entre estos ltimos se encuentran
el proyecto ejecutivo, los documentos que acrediten la propiedad
del inmueble, la personalidad del vendedor y las autorizaciones,
licencias y permisos de construccin. A la firma de la escritura
pblica se entregarn los documentos relativos al pago de contribuciones y servicios pblicos, as como los planos estructurales,
arquitectnicos y de instalaciones hidrulicas, elctricas, de gas,
etctera.
3) En el tercer plano de ubicacin del derecho a la informacin en materia inmobiliaria se requiere diferenciar entre preventa, venta de inmueble nuevo y venta de inmueble usado. Hay preventa cuando se han iniciado o estn por iniciarse las obras de
construccin. En la venta de un inmueble nuevo, el proveedor
inmobiliario transmite por primera vez, a travs de una compra-
115
venta, un inmueble ya construido a un consumidor. La venta de

inmueble usado se presenta a partir de la segunda transmisin a
un consumidor de un inmueble ya construido; en este caso no es
determinante el tiempo que lleve construido el inmueble, sino
que se trate de un segundo adquirente.
C. Cmo y cundo se informa?
De manera general, estas interrogantes se resuelven diciendo
que el proveedor podr escoger los medios que considere idneos para cumplir con la obligacin de informar a los consumidores, teniendo en cuenta dos aspectos: la modalidad de preventa, venta de inmueble nuevo o venta de inmueble usado y si la
persona forma parte del pblico en general o es un consumidor
que ha decidido adquirir el inmueble.
En todo caso, para determinar la manera como el proveedor
va a informar en cada caso en particular y en qu momento hacerlo, se deben tener en cuenta las consideraciones formuladas
en el rubro anterior sobre los tres planos de ubicacin del tema.
Respecto de los medios a utilizar, se incluyen los tradicionales
(copia, fax, etctera) y los medios electrnicos (Internet, discos
compactos, disquetes). Lo cierto es que para cumplir con esta
obligacin, el proveedor podr contar, en la oficina promotora
de ventas, con copias de los documentos enumerados en el precepto o bien exhibirlos a travs de medios electrnicos. Esto es
independiente de la poltica que siga cada empresa para publicitar los inmuebles en venta, por ejemplo, imprimir y entregar a
los clientes dpticos, trpticos, volantes o hacer anuncios en medios de comunicacin.
En caso de preventa, el proveedor debe informar respecto del
total de aspectos incluidos en las trece fracciones del a. 73 bis.
En la venta de inmueble nuevo, salvo lo relativo al proyecto ejecutivo y la maqueta respectiva, tambin se deber informar del
resto de lo establecido en el precepto. En cambio, en caso de
venta de inmueble usado, el proveedor debe exhibir lo exigido
116
en las fracciones V de no contar con los documentos a que se

refiere esta fraccin, deber indicarlo expresamente en el contrato, VI, VII, IX, X, XI y XIII.
Lo que requiere una reflexin especial en caso de preventa es
la manera como se exhiba la maqueta del inmueble a que alude
el a. 73 bis. En el proyecto de RLFPC se da una definicin de
maqueta como la representacin fsica o virtual, es decir, por
medios pticos o electrnicos, que tiene por objeto mostrar las
caractersticas generales, distribucin y dimensiones del bien inmueble objeto de la compraventa y, en su caso, el desarrollo habitacional en donde se encuentre ste. Se aprecia el propsito
de que el consumidor tenga claridad sobre el inmueble que pretende adquirir.
3. Derecho de seguridad jurdica. Clausulado mnimo
de los contratos inmobiliarios
El derecho de seguridad jurdica en materia contractual implica la certidumbre de las partes firmantes de un contrato sobre el
alcance, contenido y consecuencias que se derivan de dicho instrumento jurdico. En el caso de los consumidores que firman C
de Ad. (cuya caracterstica principal es que no tienen opcin de
discutir respecto al clausulado), la certeza jurdica la tienen
cuando los modelos de C de Ad. son inscritos en el RPCA, ya
que la Profeco, antes de proceder a su registro, hace las veces de
lector del contenido contractual de los modelos de contratos que
el proveedor va a utilizar en sus relaciones comerciales con los
consumidores. A los abogados de la institucin les toca leer y revisar lo que coloquialmente se conoce como las letras chiquitas de un contrato.
En el caso especfico de la materia inmobiliaria, la reforma de
2004 busca un esquema integral de proteccin de los consumidores que adquieren un inmueble para casa habitacin. Por tal ra-
117
zn, incluy como precepto nuevo el a. 73 ter, en el que se enumeran las clusulas que deben incluir los contratos que utilicen
los proveedores inmobiliarios. La decisin de contar con un artculo en particular sobre clusulas contractuales va acorde con
una adecuada tcnica legislativa, ya que el captulo general de
los C de Ad. no incluye un listado de clusulas mnimas. Algo
similar ocurre con otros rubros como el autofinanciamiento y los
tiempos compartidos, en los que la ley incluye en preceptos especficos las clusulas que debe contener el C de Ad. respectivo.
Es importante tener presente que a los contratos inmobiliarios
tambin les resulta aplicable el captulo X de la LFPC relativo a
los C de Ad. en general, en cuyo a. 85 se precisa que estos contratos no podrn implicar prestaciones desproporcionadas a cargo de los consumidores, obligaciones inequitativas o abusivas o
incluir cualquier otra clusula o texto que viole las disposiciones
de la ley. Por su parte, en el a. 90 se incluyen seis aspectos que
en caso de ser incorporados en un contrato harn que las clusulas respectivas no sean vlidas y se tendrn por no puestas.
B. Clasificacin de las clusulas inmobiliarias
Para una mejor comprensin de las clusulas enumeradas en
el a. 73 ter que de manera obligatoria se deben incluir en los
contratos inmobiliarios, resulta conveniente agruparlas en funcin de la similitud de aspectos que comprenden. El punto de
partida es la clasificacin de las clusulas de los contratos que
utiliza la autora H. Len Tovar:68 clusulas esenciales, clusulas
naturales y clusulas accidentales.
Las clusulas esenciales se refieren a los requisitos ineludibles
e indispensables que se deben incluir en el clausulado para que
se produzcan los efectos del contrato acordado por las partes;
por ejemplo, en la compraventa es esencial precisar el objeto del
68 H. Len Tovar, Z., Contratos mercantiles, quien encuadra el tema en el
captulo Formacin del contrato mercantil, dentro del cual tambin analiza
los C de Ad. previstos en la LFPC, pp. 106-113.
118
contrato. En caso de omisin, este tipo de clusulas se tienen por

puestas en el contrato por derivar de la obligacin misma y de la
intencin de las partes (a. 1839, CCF).
Las clusulas naturales se refieren a los aspectos que resultan
como consecuencia de la firma de un contrato, aun cuando no se
hayan incluido en el mismo, pues la ley establece que se tienen
como puestas; por ejemplo, resolucin tcita del contrato, eviccin, plazo, etctera.
Las clusulas accidentales se refieren a los aspectos que las
partes incluyen en el clausulado de manera voluntaria, sin exigirlo
una disposicin legal y sin que incidan en la esencia del contrato.
Reflejan la autonoma de la voluntad y la libertad contractual
dentro de los lmites permitidos en la ley.69 En esta clasificacin
69 Derivado de los aa. 6o., 7o. y 8o. del CCF, H. Len Tovar distingue y
analiza a la luz de disposiciones constitucionales y legales tres tipos de lmites a la autonoma de la voluntad, a la libertad de contratar y a la libertad contractual:
A) Lmites de orden o inters pblico. Segn criterio de la SCJN corresponde al juez examinar tales factores en cada caso concreto, pues se trata de
conceptos jurdicos indeterminados, de imposible definicin, cuyo contenido
slo puede ser delineado por las circunstancias de modo, tiempo y lugar prevalecientes en el momento en que se realice la valorizacin, en la que se tengan
en cuenta las reglas mnimas de convivencia social y no descansar en meras
apreciaciones subjetivas.
B) Lmites en atencin a las leyes prohibitivas. La ley, de manera categrica, prohbe ciertos actos o clusulas contractuales cuya inclusin en los
contratos provoca la nulidad de las mismas o del contrato, por ejemplo el pacto
de retroventa y la exoneracin de responsabilidad por dolo.
C) Lmites a la renuncia de derechos. Segn los aa. 6o. y 7o. del CCF, la
renuncia es vlida respecto de ciertos derechos y siempre que no perjudique
derechos de terceros ni afecte el inters pblico. Es posible la renuncia de derechos hecha por una de las partes en el contrato siempre que se trate de derechos
disponibles, es decir, derechos privados que no afecten el inters pblico ni
perjudiquen derechos de tercero; asimismo, que se haga de manera clara y precisa, es decir, que se seale de manera expresa a cul o cules derechos se renuncia, pues no basta con la mencin de los preceptos legales a los que se haga
referencia, ya que no debe quedar duda del derecho que se renuncia. Ibidem,
pp. 16-20.
119
entran la mayor parte de las clusulas que se insertan en un contrato, que pueden ir desde fijar el esquema de solucin de controversias, el esquema de notificaciones y avisos, hasta el detalle de
los bienes, productos o servicios que son objeto del contrato.
Respecto a lo establecido en el a. 73 ter de la LFPC, lo primero que descartamos es que se trate de clusulas accidentales, ya
que al ser exigidas por la ley, no queda a voluntad de las partes,
principalmente del proveedor inmobiliario, el discutir su insercin o no.70
De esta manera, restan dos opciones de la clasificacin dentro
de las cuales ubicar a las clusulas inmobiliarias:71 las esenciales
y las naturales.
De las quince fracciones del a. 73 ter de la LFPC, cuatro son
esenciales: III, IV, V y VI, que se refieren a la identificacin de
las partes contratantes y al objeto del contrato, as como su precio. Las restantes once fracciones sern clusulas necesarias.
70 Surge la interrogante de si una clusula que es mencionada de manera
genrica en el listado de clusulas previstas en la ley, pero cuyo contenido es
detallado en el contrato, se puede calificar de natural o accidental, por ejemplo
lo relativo a las garantas o a las penas convencionales. En cuanto al tpico jurdico, se trata de una clusula natural que por exigencia legal no puede omitirse en el contrato, pero su contenido queda sujeto al acuerdo de las partes.
71 En estricto sentido, diversas clusulas previstas en el a. 73 ter se ubican
dentro de las clusulas accidentales, por implicar condiciones que las partes
determinan en los contratos en general; sin embargo, el legislador ha considerado retirarlas del mbito de libertad contractual en la relacin proveedor inmobiliario-consumidor. Es el caso de las garantas, las penas convencionales,
la jurisdiccin y los trminos de cumplimiento. En este punto, H. Len Tovar
seala que las clusulas accidentales responden a las preguntas obligadas que
se deben contestar a travs del clausulado del contrato: cul es el objeto del
contrato, quin, en dnde, cmo, de qu forma debe cumplir sus prestaciones,
qu sucede si no cumple, cules son las consecuencias del incumplimiento, qu
sanciones son compatibles con la ley y la naturaleza del contrato, etctera.
Entre las clusulas que la autora incluye como accidentales estn las relativas
al plazo, forma, lugar, poca y trminos de cumplimiento, propiedad industrial,
seguros, intereses, mora, saneamiento para el caso de eviccin, confidencialidad, publicidad, preferencia, exclusividad, competencia, lugar de notificaciones y avisos, arbitraje, etctera.
120
C. Clasificacin por rubro temtico de las clusulas

inmobiliarias
A la par de la clasificacin de las clusulas en esenciales y naturales, es conveniente agrupar las quince fracciones del a. 73 ter
de la LFPC en siete rubros: a) datos generales; b) situacin del
objeto; c) aspectos de forma; d) derechos y obligaciones; e) aspectos del pago; f) aspectos de incumplimiento, garantas y terminacin, y g) otras.
Datos generales: nombre, domicilio, registro federal de contribuyentes. Del proveedor: denominacin o razn social.
Del contrato: lugar y fecha de celebracin.
Situacin del objeto: descripcin del mismo; fecha de inicio y trmino de ejecucin de la actividad o servicio contratado, as como la de entrega del bien; caractersticas tcnicas y de materiales de la estructura, de las instalaciones
y acabados.
Aspectos de forma: estar escrito en idioma espaol, sin
perjuicio de que pueda ser expresado, adems, en otro
idioma.72 Asimismo, los trminos bajo los cuales habr de
72 Respecto de los C de Ad. en general (a. 85) y no de los contratos inmobiliarios en particular, la exigencia de que estn escritos en idioma espaol es
cuestionada por H. Len Tovar, quien seala que resulta inadecuado y localista, pues no se puede dejar de reconocer que existen infinidad de contratos en
los que se usan trminos en idioma ingls o siglas que no corresponden a una
palabra en espaol, por ejemplo las compraventas en las que se recurre a los incoterms, que adems estn reconocidos en la Ley de Navegacin. Es vlido el
argumento de la autora, sin embargo hay que precisar que en la prctica, cuando se presenta a inscripcin en el RPCA un modelo de C de Ad. en ingls, se
exige que venga acompaado de la traduccin al espaol hecha por perito traductor; as ocurre, por ejemplo, con los contratos de tiempo compartido. En todo caso, no se ve con claridad la razn de permitir que los C de Ad. inmobiliarios puedan ser escritos en espaol y al mismo tiempo en otro idioma, mientras
que en el resto de los C de Ad. se est a lo dispuesto por el a. 85 de la LFPC.
Creo que falt una adecuada concordancia legislativa y que lo que ahora se autoriza a los contratos inmobiliarios debi ser la regla general de todos los modelos de C de Ad.
73
121
otorgarse la escrituracin y precisar que el inmueble estar

libre de gravmenes a la firma de la escritura.
Derechos y obligaciones: establecerlos de manera clara y
expresa.
Aspectos del pago: precisar las cantidades de dinero en
moneda nacional, sin perjuicio de que puedan ser expresadas tambin en moneda extranjera;73 el precio total de la
operacin; la forma de pago y las erogaciones adicionales.
Aspectos de incumplimiento, garantas y terminacin: penas convencionales recprocas y equivalentes; las garantas
para el cumplimiento, as como los gastos reembolsables y
su forma de aplicacin; el procedimiento para la cancelacin y las implicaciones que se deriven de ella.74
Otras: las dems que se exijan conforme a la LFPC para
los C de Ad. Es el caso de la clusula en la que se determine que la Profeco ser competente en la va administrativa
para resolver cualquier controversia que se suscite sobre la
Este aspecto tambin debi ser adecuado a las reglas generales de los C
de Ad. por ser algo que se presenta en la prctica, por ejemplo en los contratos de tiempo compartido. Por otra parte, el proyecto de RLFPC agrega la posibilidad slo en los modelos de C de Ad. inmobiliarios, pero no para todos los
contratos en general (es decir, no se hace extensivo al captulo X de la LFPC),
de que las cantidades en dinero se determinen en unidades de inversin o en salarios mnimos, indicando los criterios para su conversin a cantidades en moneda nacional.
74 El tema de las garantas en el contrato inmobiliario presenta una paradoja. Si bien en la prctica se exige que el modelo de C de Ad. incluya una clusula especfica para las garantas de cumplimiento de las condiciones ofertadas,
as como de los mecanismos para corregir o reparar los defectos o fallas que
llegue a presentar el inmueble, lo cierto es que el a. 73 ter, fraccin X, est redactado a manera de ser opcional para el proveedor inmobiliario incluir la
clusula de garantas. El legislador sigui la regla establecida en el captulo IX
de la LFPC que regula las garantas, en el sentido de que slo en el supuesto de
que se ofrezca un bien o servicio con garanta se seguirn las disposiciones
de ese captulo. Creo que el legislador debi exigir sin ms la obligacin al
proveedor inmobiliario de ofrecer en todas las operaciones con inmuebles las
garantas suficientes en favor del consumidor. As ocurre en el caso de los
tiempos compartidos (a. 65).
122
interpretacin o cumplimiento del C de Ad. en particular

(a. 86). Igualmente, lo relacionado con la informacin requerida en el captulo VII, De las operaciones a crdito,
la fecha de entrega, especificaciones, plazos y dems elementos que individualicen el bien, as como la informacin requerida en el a. 73 bis.
4. Obligatoriedad del registro del modelo de C de Ad.
En la reforma de 2004 se incluy el ltimo prrafo del a. 73
de la LFPC para exigir que los modelos de C de Ad. inmobiliarios se registren en el RPCA.
La inclusin de esta obligacin de los proveedores va aparejada con otros temas de nueva incorporacin en la ley: los efectos
registrales, la competencia administrativa de la Profeco en materia de C de Ad., la adopcin de modelos de C de Ad. publicados
en el DO y la cancelacin de modelos de C de Ad.
A reserva de que a cada tema se dedica un apartado especial,
el primer punto a analizar es el de la repercusin jurdica en la
prctica de lo adicionado como ltimo prrafo al a. 87 en cuanto
a los efectos de la no inscripcin o a la negativa de inscripcin
de modelos de C de Ad. en el RPCA.
Previo al desarrollo del tema conviene dilucidar la aparente
discordancia de los aa. 73 y 86 de la LFPC. En efecto, parecera
que la exigencia de inscribir los modelos de contratos inmobiliarios no va acorde con la regla de que la SE es la que determina,
mediante la emisin de NOMs, los casos en los cuales se sujeta a
registro previo un determinado modelo de C de Ad. Es cierto
que dentro del esquema de jerarqua de normas, la LFPC no est
supeditada a una NOM, por lo que la nueva fraccin del a. 73 en
nada contraviene o choca con lo dispuesto en el a. 86, ni mucho
menos que se requiera acreditar situaciones de desproporcin en
las prestaciones de los consumidores ni de obligaciones inequita-
123
tivas o abusivas (este punto se explica en el captulo cuarto, apartado VII.2); sin embargo, para evitar confusin respecto de ambos preceptos y acorde con una adecuada tarea de simetra legislativa, resultaba conveniente precisar en el captulo de los C de
Ad. que la obligacin de inscribir los modelos de contratos en el
RPCA puede derivar de la exigencia de la ley o de la previsin
que haga una NOM.75
B. Efectos jurdicos de la no inscripcin registral
y de la negativa de registro
Este tema se desarrolla en el captulo siguiente (apartado III.2)
por ser uno de los aspectos controvertidos con el sector inmobiliario y respecto al cual la SCJN emiti jurisprudencia (vase
captulo quinto, apartado II.11). Sin embargo, para la debida
coherencia en la exposicin de los temas, aqu slo se hace una
explicacin genrica.
El desglose del ltimo prrafo del a. 87 arroja lo siguiente:
1) Existen C de Ad. que la LFPC, las NOMs u otras disposiciones aplicables76 exigen su inscripcin en el RPCA.
75 En el proyecto de RLFPC se subsana esa asimetra legislativa al establecer que el registro de un modelo de C de Ad. ser obligatorio cuando lo exija la
ley o una NOM; en caso contrario, los proveedores podrn solicitar el registro
de su modelo de contrato de manera voluntaria.
76 La determinacin de cules pueden ser las disposiciones aplicables conlleva algunas interrogantes: slo sern las que tengan el carcter de leyes?, lo
podrn ser normas reglamentarias?, se admitira que el registro lo exija una
disposicin legal de carcter local?, slo podran ser disposiciones de carcter
federal? Creo que el dilucidar estas interrogantes es importante para determinar
aquellos casos fuera de la LFPC o de una NOM en los que se impongan obligaciones registrales a proveedores de bienes y servicios distintos a los actualmente obligados, sin que est de por medio la duda acerca de la constitucionalidad
de la disposicin legal en cuestin. De hecho, se tiene el caso de la Ley de Seguridad Pblica del Distrito Federal, que exige en el a. 69 que se cuente con la
autorizacin y el registro ante la Procuradura General de Justicia del Distrito
Federal, as como el acuerdo A/011/1994 del procurador general de Justicia del
124
2) Ante la obligacin de registro se pueden presentar dos hiptesis: a) que un proveedor no cumpla con la obligacin y no
presente ante la Profeco su modelo de C de Ad., y b) que
un proveedor busque cumplir con la obligacin legal y solicite la inscripcin registral de su modelo de contrato, pero
el clausulado contractual se encuentra en los supuestos de
los aa. 85 o 90 de la LFPC, por lo que se resuelve negar el
registro hasta en tanto el proveedor no realice los ajustes
necesarios al modelo de contrato.
3) En cualquiera de los supuestos del punto anterior, la nueva
redaccin del a. 87 establece que los contratos... no producirn efectos contra el consumidor. ste es el punto de
controversia jurdica. Por ahora slo se adelanta que la redaccin del texto legal no es la ms afortunada, pues podra
suponer que la referencia es a todos los contratos que en lo
Distrito Federal, en el que se establecen las Reglas Generales del Ttulo Noveno de la Ley de Seguridad Pblica del Distrito Federal, que en su a. 5o. establece: Para obtener autorizacin y registro, los prestadores debern de cumplir
con los siguientes requisitos: ...IV. Modelo del contrato de prestacin de servicios aprobado y registrado por la Procuradura Federal del Consumidor, as como de los contratos que se celebren con alguna polica oficial o algn otro
prestador... . Con independencia de calificar el registro del modelo de C de
Ad. como obligatorio o voluntario, me inclino a considerar algunos parmetros
para una posible frmula de solucin: a) que s se admitan disposiciones de ndole local siempre que estn establecidas en leyes y no en reglamentos u otros
textos normativos; b) que la exigencia del registro sea acorde con actividades o
prestacin de servicios en los cuales podra darse una afectacin a una parte
considerable de la colectividad; c) que se reconozca a la Profeco la facultad de
determinar en cada caso concreto si se est en el supuesto anterior; d) de no estar en los supuestos anteriores y dado que no hay impedimento para el registro
de modelos de C de Ad. se considerar como registro voluntario, y e) entre los
elementos de anlisis a cargo de la Profeco se incluira lo previsto en el a. 86
de la LFPC. Bajo este esquema, resultara necesario solicitar la opinin de la
Profeco al elaborarse las iniciativas de leyes locales que pretendieran imponer
la obligacin de inscribir en el RPCA ciertos modelos de C de Ad. para determinar si en efecto se corre el riesgo de una afectacin general. Por lo que concierne a leyes como la del gobierno del Distrito Federal, no hay otra opcin
ms que registrarlos, aunque en la modalidad de registro voluntario.
125
cotidiano puedan celebrar los proveedores obligados a registrar sus modelos de contratos y que incurran en los supuestos del punto anterior. No creo que sea la intencin del
legislador, ni lo ms adecuado a la realidad jurdico-comercial ni a los principios generales civiles y registrales.
Con independencia del anlisis que ms adelante se hace sobre el tema en particular, por ahora vale sealar que en torno a la
ltima parte del a. 87 se tienen dos opciones de interpretacin:
a) Que la referencia a contratos con la que inicia el prrafo en cuestin se entendiera como modelo de C de Ad.,
lo cual implicara que al no estar inscritos en el RPCA
no podran ser utilizados por los proveedores.
b) Que la expresin contratos se refiere al instrumento jurdico que sustenta la relacin proveedor-consumidor y
que la previsin no producirn efectos contra el consumidor se entendiera referida a las clusulas del contrato
celebrado entre un proveedor y un consumidor que afectaran a ste, pero sin dejar sin efecto jurdico al contrato
en s.
De optarse por la primera opcin, el problema que se generara sera la imposibilidad de imponer una sancin para la relacin de consumo en particular, ya que slo se podra aplicar la
sancin al proveedor por concepto de infraccin a la ley, pero no
habra ninguna repercusin favorable al consumidor.
En cambio, en la segunda opcin, adems de la sancin por
infraccin a la ley, al no inscribir el modelo de C de Ad. o al negarse su registro, se tiene la posibilidad de dejar sin efecto jurdico aquellas clusulas que resulten contrarias a los intereses jurdicos del consumidor.77 Esta opcin es la ms conveniente para
77 En el proyecto de RLFPC, la decisin legislativa recae en la segunda opcin. En efecto, se indica que no producirn efectos contra el consumidor y se
126
la debida proteccin de los consumidores. Sin embargo, como

adelante se explica (infra captulo quinto, apartado II.11), la SCJN
interpreta que tal precepto legal genera la nulidad relativa de los
contratos que celebre el proveedor con sus clientes cuando no
cumple con la obligacin de inscribir su modelo de C de Ad. en
el RPCA.
En estricto sentido jurdico, la frmula para evitar el debate sobre la ltima parte del a. 87 tendra que derivar de la propia ley, al
acotar que no se trata de una declaratoria de nulidad por disposicin legal sino de una repercusin a ciertas clusulas del contrato que sean contrarias a los intereses de los consumidores que la
ley protege. Habr que meditar sobre la conveniencia de que este
punto y otros ms que requieren precisin y concordancia legislativa se estudien en una perspectiva de correccin legal.
5. Publicacin de los modelos de C de Ad.
Adopcin del modelo publicado
Ante la nueva facultad que se le reconoce a la Profeco de elaborar y publicar modelos de C de Ad. en el DO, los proveedores
adquieren el derecho de utilizar dichos modelos. La ley lo califica como derecho de adopcin.
El esquema recoge legalmente una prctica en materia de inscripcin registral en el RPCA consistente en que la Profeco, en
aras de agilizar el trmite de registro, se da a la tarea de elaborar
tipos de modelos de C de Ad. que promueve entre los proveedores obligados a inscribir su modelo. El beneficio es triple:
1) El proveedor no requiere de la asistencia de un abogado para cumplir con la ley y preparar el modelo de contrato en el
que se cumplan los requisitos legales y normativos.
tendrn por no puestas las disposiciones o clusulas contenidas en los contratos
que debiendo inscribirse no hayan sido registrados, y que contravengan los intereses o derechos de aqul, consignados en la ley, en las normas oficiales mexicanas o en otras disposiciones aplicables.
127
2) Profeco suprime del trmite registral la fase de revisin del

clausulado del modelo de C de Ad., pues en su momento ya
lo hizo.
3) El consumidor tiene la certeza de que el contrato que celebra, al tener el visto bueno de la Profeco, contiene condiciones y obligaciones ajustadas a la ley.
En este esquema de beneficio trilateral permea la seguridad
jurdica para las partes contratantes.
Ahora se potencia la triloga benfica al hacer ms sencillo y
expedito el trmite de registro. En efecto, el proveedor slo dar
aviso a la Profeco de que en lo sucesivo habr de utilizar el modelo de C de Ad. publicado en el DO y le ser asignado el nmero de registro correspondiente que debe utilizar en los contratos
que celebre con los consumidores.
El a. 87 bis establece la salvaguarda para los modelos de C de
Ad. adoptados, en el sentido de obligar al proveedor a no modificar ni incluir o excluir clusulas o excepciones a su aplicacin.
De hacerlo, debern realizar el trmite ordinario de registro, en
el cual la Profeco procede a revisar esas clusulas diferentes o
excepciones incluidas, as como determinar si la supresin de algunas clusulas no afecta los derechos de los consumidores. De
no hacerlo, es claro que se debe aplicar el rigor de las sanciones
legales en el sentido de considerar que no se cumple con la obligacin legal, y de tenerse por no puestas las clusulas que perjudiquen al consumidor (a. 86 quater).
Se puede presentar el caso de un proveedor que omita dar el
aviso de adopcin a Profeco, pero que en la prctica utilice el modelo publicado. Estara en falta a la ley, pero sin repercusin para
el consumidor. Sin imponer una sancin especfica, se le invitara
a realizar el trmite por cualquiera de los medios que reconoce la
ley (fax, telfono, correo electrnico).
La facultad de la Profeco de publicar modelos de C de Ad.
tambin se refiere a la posibilidad de hacer modificaciones a los
modelos publicados cuando las prcticas comerciales lo requie-
128
ran o cuando una nueva NOM haya sido aprobada, o una NOM
existente sea modificada o adicionada. En ese supuesto, los proveedores que hubieren adoptado el anterior modelo publicado
podrn adoptar el nuevo o solicitar el registro a travs del trmite
ordinario.78
A la par de los modelos que se publiquen en el DO, la Profeco
podr continuar con su tarea de elaborar tipos de modelos de C
de Ad. que, sin elevar al DO, se sugieran a los proveedores sean
registrados en el RPCA.
6. Competencia de la Profeco en la solucin de controversias
derivadas de los C de Ad. inmobiliarios
Una de las clusulas especficas que de manera obligatoria deben figurar en todos los modelos de C de Ad. no es exclusivo
de los inmobiliarios es el de reconocer la competencia administrativa de la Profeco. Hasta antes de la reforma de 2004 slo
se obligaba a los proveedores a registrar el modelo de contrato,
pero no a intentar la conciliacin en caso de controversia derivada de la firma del contrato. Con esta insercin legal se cierra la
pinza de proteccin a los consumidores.
Si bien el tema se aborda en el siguiente captulo (apartado
IV) y es parte de la resolucin de la SCJN (captulo quinto, apartado II.12), para efectos de una adecuada sistematizacin en el
desarrollo del trabajo, por ahora slo se recalca que la va administrativa a la que hace alusin el a. 86 de la LPFC se refiere a
los procedimientos previstos en la propia ley, esto es, el procedimiento conciliatorio (aa. 111-116) y el procedimiento arbitral
(aa. 117-122), y no slo a este ltimo.
El procedimiento conciliatorio inicia con la queja presentada
por el consumidor, luego se corre traslado al proveedor y se le
cita a una audiencia de conciliacin. En este punto, el proveedor
78 A la fecha, la Profeco ha publicado en el DO cuatro modelos de C de
Ad. en materia inmobiliaria (vase anexo 2).
129
tiene dos opciones: presentarse a la audiencia o no hacerlo. En el

primer caso puede ocurrir una doble situacin: el proveedor
acepta la conciliacin y se resuelve el asunto, o bien, el proveedor no acepta la conciliacin. En este ltimo supuesto, la
Profeco deja a salvo los derechos de las partes para que se hagan
valer ante la autoridad judicial. No hay forzamiento alguno a someterse al procedimiento conciliatorio.
De no presentarse el proveedor a la audiencia a la que fue citado, la Profeco est facultada para utilizar las medidas de apremio y, en su caso, iniciar un procedimiento por infracciones a la
ley (aa. 123-124 bis). En este esquema, es claro que queda al libre albedro del proveedor aceptar o no la intervencin conciliatoria de la Profeco.
Suponer que la clusula competencial a favor de la Profeco que
se exige incluir en los modelos de C de Ad. se traduzca en que la
institucin se erija como un tribunal, es desconocer las razones
del surgimiento, desarrollo y consolidacin del derecho de proteccin al consumidor. En efecto, la LFPC tiene el objetivo de
equilibrar las relaciones de consumo y brindar a los consumidores la oportunidad de contar con un mecanismo gil y gratuito
para resolver los excesos y abusos que con frecuencia sufren por
parte de los proveedores.
El propsito del legislador, plasmado en el a. 86, es buscar de
manera preventiva que cualquier controversia que surja sobre la
interpretacin o cumplimiento de los contratos pueda ser resuelta
de manera gil y gratuita para los consumidores, pero sin que esto implique desconocer a los proveedores su derecho de acceder
directamente a los tribunales judiciales. Despus de todo, no slo
es diferente la va administrativa a la que se refiere el a. 86 de la
va jurisdiccional, sino que el ejercicio de una (la judicial) no presupone el requisito de agotar previamente la otra (la administrativa). Se trata de instancias independientes.
De esa suerte, el contenido del a. 86 es el resultado de la congruencia jurdica que tuvo el legislador al reformar la ley. La inclusin de la clusula a la que alude dicho precepto no tiene la
130
intencin ni provoca el desconocimiento del derecho del proveedor de acudir a las instancias jurisdiccionales; por el contrario, se
trata de favorecer la solucin pronta y expedita de la controversia tanto para el proveedor como para el consumidor.
7. Cancelacin de los modelos de C de Ad.
A. Anlisis del a. 90 bis de la LFPC
Una figura que se incorpor con la reforma de 2004 fue la de
cancelacin de modelos de C de Ad. El supuesto legal es que
luego del registro otorgado a un proveedor para utilizar un modelo de C de Ad., la Profeco se percate de que ste contiene
clusulas que son abusivas o desproporcionadas para el consumidor y, por tanto, contrarias a la ley o a una NOM. Se deber
iniciar el procedimiento de cancelacin siguiendo las reglas que
fija la LFPC para el procedimiento por infracciones a la ley (en
materia de notificacin, plazos, recepcin y desahogo de pruebas; en su caso, proceder la aplicacin supletoria de la Ley Federal de Procedimiento Administrativo).
El inicio del procedimiento de cancelacin de un modelo de C
de Ad. puede ser de oficio o a peticin de cualquier persona interesada. Esto implica que:
a) La propia Profeco conozca de la situacin contraria a la ley
de un modelo de C de Ad. En este supuesto se pretende encuadrar la posibilidad de que proceda la afirmativa ficta en
favor de un proveedor y que se deba hacer el registro en los
trminos en los que fue presentada la solicitud (vase en
contrario lo expuesto en el apartado III.2 de este captulo).
Creo que la intencin del legislador va ms all, en cuanto
puede haber una situacin que no se analice con detenimiento y que en la prctica genere afectacin a los consumidores, situacin en la que la Profeco tendra la facultad
de cancelar el modelo de C de Ad.
131
b) Corresponda a un consumidor solicitar la cancelacin. Cuando el precepto se refiere a cualquier persona interesada, parece exigir que debe ser aquella que tenga un inters jurdico, esto es, que haya tenido una relacin de consumo con el
proveedor. Bajo una interpretacin extensiva favorecedora
a los intereses de los consumidores en general, la disposicin legal tendra que referirse a cualquier persona que pudiera celebrar y no slo haber celebrado la operacin de
consumo.
B. Razones para incorporar nuevos supuestos
de cancelacin
Una interrogante que de manera lgica se genera es si con la
previsin legal de la figura de la cancelacin se pueden incluir
reglamentariamente otras causales de cancelacin que coadyuven a contar con un RPCA moderno, gil y funcional, o si la previsin legal de la figura en el a. 90 bis es cerrada y exclusiva y
no admite otras posibilidades de cancelacin de un registro. Para
resolver la duda hay que tener en consideracin que el Registro
busca proporcionar seguridad jurdica a los consumidores y que
cualquier medida debe cumplir con ese propsito.
Al respecto, es dable distinguir razones jurdicas y razones
operativas para considerar que se debe ampliar el abanico de opciones para cancelar el registro de un modelo de C de Ad. en el
RPCA:
En ningn caso se otorgan nuevas facultades a la Profeco
en materia de cancelacin de registros que puedan implicar
una afectacin al derecho adquirido de los proveedores. Slo se trata de formalizar o regularizar situaciones del propio
proveedor que deben hacerse del conocimiento pblico.
No se trata de aplicar una figura jurdica no prevista en la
LFPC; por el contrario, se trata de hacer que la figura que
se incorpor en la reforma de 2004 resulte ms eficaz, en
132
aras de un RPCA que tenga mayor cobertura de certeza jurdica al consumidor.

La previsin del a. 90 bis para que opere la cancelacin de
un registro se refiere a situaciones en que se puede afectar
el inters jurdico de los proveedores que cuentan con un
registro y estn operando frente a consumidores. Por ello se
exige que se observe un procedimiento especial en el que
se respete la garanta de audiencia del proveedor. En cambio, en otros supuestos de cancelacin no est de por medio
un inters o derecho del consumidor sino una obligacin o
inters particular del propio proveedor y de la Profeco. A
manera de ejemplo se pueden mencionar los casos en que
un proveedor efecte un traspaso y deje de realizar actividades comerciales, o ante un cambio de una NOM est obligado a ajustar su modelo de C de Ad. Por lo que se refiere a la
Profeco, por simple sentido comn, habra la obligacin de
cancelar un registro cuando tenga conocimiento de la quiebra de un proveedor. En esos casos sera absurdo considerar
vigentes los registros.
De no prever otras causales de cancelacin, en la prctica
todos los registros siempre estaran vigentes, lo cual es contrario a toda lgica de actualizacin y modernizacin funcional del RPCA. El registro requiere una seccin histrica
de modelos de C de Ad. sin vigencia y otra seccin de modelos vigentes.
C. Enumeracin de nuevos casos de cancelacin
Se pueden distinguir las causales de cancelacin entre las estrictamente jurdicas y las de carcter operativo:
a) El proveedor persona moral sea disuelta y liquidada en trminos de la Ley General de Sociedades Mercantiles.
b) El proveedor persona fsica suspenda definitivamente sus
actividades mercantiles.
133
c) El proveedor se ubique en alguno de los supuestos del artculo 12 del C. Co.

d) El proveedor lo solicite expresamente.
e) El proveedor solicite, y la Procuradura autorice, modificaciones al modelo de C de Ad. registrado.
f) Cuando por modificaciones a la ley o a la NOM, el modelo
de C de Ad. registrado ya no se ajuste a las disposiciones
legales vigentes.
g) Cuando por modificaciones a los modelos de C de Ad. publicados en el DO, el modelo de contrato registrado ya no
se ajuste a las disposiciones legales vigentes.
III. OTROS TPICOS JURDICOS COLATERALES
1. Nueva poca del RPCA
A. Configuracin y funcionamiento
Durante 2005 se present una cudruple circunstancia en el
RPCA:
1) Se cumpli el vigsimo aniversario del RPCA (vase la nota 14).
2) Se cambi la adscripcin del rea de C de Ad. De pertenecer a la Subprocuradura Jurdica se incorpora a la Subprocuradura de Servicios (aa. 11, fraccin III, del Reglamento
de la Profeco del 16 de julio de 2004, que entr en vigor el
16 de agosto, y 3o. del Estatuto Orgnico de la Profeco del
23 de noviembre de 2004, que entr en vigor el 23 de diciembre de ese ao).
3) Se incorpor al nuevo sistema informtico denominado SIIP
(Sistema de Informacin Integral de Procesos), en el que
est inmersa toda la Profeco en los procesos que realiza.
4) Se empezaron a observar nuevas reglas en materia de transparencia y acceso a la informacin gubernamental estable-
134
cidas en la Ley Federal de Transparencia y Acceso a la Informacin Pblica Gubernamental.

Este cmulo de situaciones oblig a replantear el esquema de
funcionamiento con el que vena operando el RPCA a lo largo
de dos dcadas.
Se decidi la apertura de la nueva poca del Registro, en la
que se establecieron diversos mecanismos de operacin y funcionamiento, que van desde los jurdico-normativos hasta los tcnicos. Ahora, el RPCA busca operar bajo el siguiente esquema:
a) Polticas generales:
Elaboracin del acuerdo del procurador en el que se fijen
las reglas de operacin, integracin y funcionamiento del
RPCA.
Establecer la seccin de modelos de C de Ad. histricos y
la de modelos de C de Ad. vigentes.
Hacer que cada expediente se corresponda con un registro
de modelo de C de Ad. Ya no ser un expediente por proveedor solicitante.
Distinguir cuatro procedimientos: a) registro de C de Ad.;
b) modificacin de C de Ad.; c) cancelacin de registro, y
d) aviso de adopcin de un modelo de C de Ad. publicado en el DO. En este punto, se realiz el trmite ante la
Cofemer para incorporar esos procedimientos en el Registro Nacional de Trmites. De ah derivan los formatos de
solicitudes que se utilizan por los proveedores.
Utilizar los medios previstos en la ley para hacer las notificaciones (por telfono, correo electrnico, fax), a efecto de
agilizar el trmite. Se cuenta con el correo electrnico contratosdeadhesion@profeco.gob.mx.
b) Procedimiento:
Se distinguen y definen las funciones de tres reas de trabajo: 1) oficiala de partes, asesora y turno de solicitudes;
135
2) anlisis jurdico de los contratos, y 3) registro de contratos, notificacin de resoluciones y archivo de expedientes.
Al definir funciones y responsabilidades, los abogados
dictaminadores se ven liberados de tareas administrativas
y se dedican a la revisin jurdica. El documento que se
emita debe ser integral, es decir, incluir los aspectos de
forma y los de fondo jurdico.
La asignacin de solicitudes de registro se hace de pares e
impares entre las dos direcciones de rea, aunque habr
materias de cierta especialidad: autofinanciamiento, inmobiliario, tiempos compartidos y sector automotriz.
Los abogados identificarn las clusulas de los contratos a
los que de manera recurrente se les formulan observaciones jurdicas. El propsito es elaborar un catlogo que luego se analice para elaborar recomendaciones de carcter
general a enviar a las diversas cmaras y asociaciones de
proveedores.
c) Sistema Integral de Informacin y Procesos (SIIP):
A la par de la revisin jurdica de la estructura legal de la
Profeco, que se tradujo en la reforma de 2004, se decidi
modernizar con ayuda de la tecnologa los procedimientos jurdicos y administrativos de la institucin, lo que
se traduce en un mejor control de calidad en los procesos,
celeridad en los trmites, coordinacin entre las reas y obtencin de informacin confiable. Los beneficios se reflejan ante los consumidores, los proveedores y hacia el interior de la institucin.
Por lo que se refiere al rea de C de Ad., ya se seal que
en 2005 cambi la adscripcin, lo que se aprovech para
ajustar el trmite procedimental del registro de C de Ad.
con base en las polticas y reglas de procedimiento arriba
enumeradas. Asimismo, se dise dentro del SIIP el esquema de las nuevas figuras que se incorporaron a la
LFPC (adopcin, cancelacin y modificacin).
136
B. Funciones y efectos registrales

1) El RPCA tiene funciones declarativas y no constitutivas de
derechos. No se inscriben contratos celebrados entre proveedores y consumidores (como ocurre en el registro pblicos de la Propiedad y en el de Comercio), sino los modelos
o machotes que se utilizan en todas y cada una de las relaciones de consumo que entablen. Por eso se exige que sean
los modelos de C de Ad.
2) La inscripcin brinda seguridad jurdica en el trfico comercial, en particular a la parte que slo se adhiere al contrato que se celebra. Al inscribir un modelo de C de Ad. se
tiene la certeza de que el clausulado contractual guarda un
equilibrio jurdico-comercial al no contener clusulas abusivas o desproporcionadas.
3) En las materias civil y mercantil, la inscripcin en los registros pblicos de la Propiedad y en el de Comercio produce
dos tipos de efectos: a) de carcter positivo: los documentos inscritos se presumen conocidos por terceros y producen su efecto legal desde la fecha de inscripcin (a. 29, C.
Co.), y b) de carcter negativo: lo no inscrito es inoponible
a terceros (a. 3007, CCF), quienes en materia mercantil y
no civil pueden hacer valer a su favor la no inscripcin si
sta les favorece (a. 27, C. Co.).
En cambio, la inscripcin en el RPCA produce el efecto
positivo de que el contrato celebrado entre proveedor y
consumidor en el que se seale un nmero de registro asignado por la Profeco, se presume que se corresponde con el
modelo de C de Ad. inscrito en el RPCA.79 En cuanto al
79 Sale a colacin el supuesto en que un proveedor obtenga el registro de
un modelo de C de Ad., pero en la prctica utilice un contrato con clusulas diferentes. En un primer momento, se cuenta con la previsin del a. 86 quater de
la LFPC de que cualquier diferencia entre el modelo de contrato registrado y el
utilizado con los consumidores se tendr por no puesta cuando sea en perjuicio
de estos ltimos. Sin embargo, el problema tiene ms fondo en cuanto al enga-
137
efecto negativo, la no inscripcin del modelo de C de Ad.

provoca que el contrato que firmen el proveedor y el consumidor adolezca de nulidad relativa (en los trminos establecidos por la jurisprudencia de la SCJN), aunque el consumidor podr hacer valer a su favor la no inscripcin cuando
le favorezca y considerar como no puestas aquellas clusulas que le perjudiquen.
4) La inscripcin del modelo de C de Ad. no implica que el o
los contratos que celebre el proveedor con los consumidores sean vlidos, pues el registro no tiene efectos sanatorios. Pueden presentarse defectos o vicios en el contrato en
particular que no son subsanables por la mera inscripcin
registral.
C. Caractersticas de la inscripcin registral
1) El Registro es pblico, lo que significa que cualquier persona, sin importar la calidad de consumidor o de proveedor,
puede consultar datos en el RPCA y, en su caso, solicitar
certificaciones. Esto ocurre, por ejemplo, cuando un proveedor hace mencin expresa en su publicidad que cuenta
con el registro ante la Profeco. Se conoce el caso concreto
de mltiples consultas hechas por los consumidores respecto a una escuela que promova cursos de preparacin para
el examen de ingreso al bachillerato y que se comprometa
a que el alumno que no ingresara a alguna de las opciones
de escuelas elegidas se le devolva el pago realizado. En
efecto, una de las clusulas del modelo de C de Ad. prevea
esa obligacin por parte del proveedor, aunque se establecan diversas condiciones: que hubiera asistido a un mnio del proveedor a la Profeco. Por ello, a pesar de que no hubiera una queja de
por medio, si con motivo de una verificacin se acredita la inobservancia por el
proveedor, se estar frente a una infraccin a la ley, que es sancionada en los
trminos del a. 127.
138
2)
3)
4)
5)
mo de clases, que hubiera hecho el pago en los tiempos fijados, etctera.

El nmero de registro es intransferible. Esto significa que el
nmero registral se asigna a un proveedor, quien ser el nico que podr utilizarlo para la actividad comercial estipulada
en el modelo de C de Ad. respectivo. Ni siquiera el propio
proveedor puede utilizar el mismo registro en otra actividad
comercial o respecto de otra empresa; por ejemplo, la empresa duea de un hotel requiere registros individuales para
la prestacin del servicio de hospedaje, de lavandera y
planchadura, de los tiempos compartidos, etctera. Ante el
traspaso de una negociacin mercantil, el nuevo adquirente
o proveedor tiene que realizar el trmite de inscripcin.
El registro es permanente. Esto significa que al autorizarse
un nmero de registro para un modelo de C de Ad., ste no
se limita a un periodo determinado, por lo que su utilizacin no es temporal.80
Los efectos del registro, as como de las modificaciones autorizadas o la cancelacin registral, inician a partir de la fecha de la resolucin en la que se asigne el nmero de registro correspondiente.
La regla general es que no todos los proveedores o comerciantes estn obligados a inscribir su modelo de C de Ad.
La determinacin de quines estn obligados deriva de la
LFPC o de las NOMs correspondientes. En ese sentido, se
80 El carcter permanente queda supeditado a que no haya modificaciones a

la LFPC o a la NOM correspondiente. Creo que resulta importante replantear
la conveniencia o no de continuar con el esquema de durabilidad del registro.
Para un mejor control de los proveedores que utilizan el RPCA resulta ms
adecuado que se fijara una vigencia al registro, tal vez cinco aos, y que hubiera renovacin quinquenal. Asimismo, que se analizara la posibilidad de cobrar
un derecho por la inscripcin registral. En contrapartida, al posible cobro por la
inscripcin se puede argir que se desalienta el registro, aunque por tratarse de
una obligacin legal no se trata de desalentar o no el cumplimiento de la ley,
sino de analizar el beneficio econmico que acarrea a la institucin y la repercusin de una mayor carga legal a los proveedores.
139
distinguen contratos de registro obligatorio ante el RPCA y

contratos de registro voluntario. El listado de las NOMs
que exigen el registro lo efectuamos en el captulo segundo,
apartado II.1.
6) En los casos de registro voluntario de modelos de C de Ad.
se aplican las disposiciones legales previstas para los modelos de registro obligatorio. Si bien no hay precepto que lo
establezca de manera expresa, lo cierto es que sera ilgico
suponer que se registran slo para ostentarse frente a los
consumidores pero no asumen ninguna consecuencia jurdica en cuanto a las obligaciones derivadas del registro; por
ejemplo, utilizar en la prctica un modelo de C de Ad. distinto al que fue registrado. En ese sentido, la Profeco hace
el anlisis del clausulado de un modelo de C de Ad. de registro voluntario con el mismo rigor jurdico que uno de
registro obligatorio. Esa debe ser la interpretacin del a. 88
de la LFPC.
7) El registro del modelo de C de Ad. no exime al proveedor
del cumplimiento de cualquier otro requisito legal que se
exija para la operacin de sus actividades comerciales.
2. Anlisis de la afirmativa ficta en la LFPC
A. Esquema legal
El a. 87 de la LFPC establece que la Profeco debe resolver la
solicitud de inscripcin de un modelo de C de Ad. dentro de los
treinta das siguientes a la fecha de su presentacin. De no emitirse la resolucin correspondiente, los modelos se entendern
aprobados y ser obligacin de la Profeco registrarlos. Se trata
de una previsin cuya incorporacin legal data de la ley de
1992.81
81 En ese ao se dio un giro en el tema de no respuesta de la Profeco en el
plazo legal a las solicitudes de registro. En 1985 se haba incluido en el a. 63
140
En la LFPC se opt por la frmula de lo que la doctrina califica como afirmativa ficta, en cuanto que de no haber respuesta
en el tiempo legal, se considera la resolucin favorable al solicitante del registro del modelo de C de Ad. En cambio, en otros
ordenamientos, como el fiscal, se opta por reconocer la negativa ficta, es decir que la no respuesta en tiempo a una solicitud
se considera que la resolucin de la autoridad es negativa. Una
diferencia entre la afirmativa ficta en materia de proteccin a los
consumidores y la negativa ficta fiscal radica en el plazo legal
para emitir la resolucin, pues la LFPC establece un plazo menor
(treinta das) que el de la materia fiscal, que lo fija en tres meses
(aa. 37, 210, fraccin I, y 215 del Cdigo Fiscal de la Federacin).
B. Justificacin y objetivo legal
La figura de la afirmativa ficta tiene por objeto que el solicitante del registro de un modelo de C de Ad. no se vea afectado
en su esfera jurdica ante la no respuesta de la Profeco. Se busca
que no sea indefinida la conducta de abstencin para resolver
por parte de la autoridad.
El esquema adoptado para la LFPC en cuanto al sentido de la
resolucin ante la no respuesta y en cuanto al trmino para que
opere la afirmativa ficta, as como la obligacin de la Profeco de
registrar el modelo de C de Ad., se entiende en funcin de la dinmica de las relaciones comerciales. Dado que el proveedor requiere contar con el instrumento contractual que utiliza con sus
consumidores, es claro que por certeza jurdica se necesita celeridad en la resolucin de la Profeco.
Sin embargo, el propsito del legislador es brindar seguridad
jurdica tanto al proveedor como al consumidor, pues en tanto no
de la LFPC la negativa ficta en materia de C de Ad., aunque la referencia era
al dictamen que tena que emitir la Profeco. Se sealaba que de no emitirse el
dictamen en dicho plazo [un mes] se considerar no aprobado el contrato de
adhesin. Vanse las notas 21 y 25.
141
se cuente con el registro ante la Profeco, se corre el riesgo de

que en la prctica comercial, los contratos que se celebren con
los particulares no cumplan con las disposiciones legales o requisitos de la NOM que corresponda.
Como se trata de una obligacin a cargo del proveedor, en
contrapartida se les reconoce el derecho de que se registre el modelo de C de Ad. si no hay resolucin de la Profeco. Empero,
hay que destacar que detrs de ese derecho y de esa obligacin
legal se encuentra la finalidad de respaldar jurdicamente la relacin de consumo entre proveedor y consumidor, al brindar un
adecuado equilibrio jurdico-contractual con clusulas paritarias
y equitativas.
C. Consideraciones jurdicas
De una lectura rpida del a. 87 de la ley se desprende la obligacin de la Profeco de registrar de inmediato y de manera automtica aquel modelo de C de Ad. del que no se emita una resolucin en el trmino de los treinta das. Si ese fuera el caso, el
riesgo es que se registre un modelo de C de Ad. que sea contrario a los intereses de los consumidores, por contener clusulas
desproporcionadas o abusivas, lo que implicara ir en contra del
propsito fundamental de la LFPC.
El primer punto a dilucidar es si los treinta das a que alude el
precepto son hbiles o inhbiles. El a. 87 no establece nada en
particular. Ante esta falta de sealamiento, aplica lo dispuesto
en el a. 108 de que a falta de mencin expresa, los plazos establecidos en das en esta ley se entendern naturales.
El a. 87, al establecer que se debe emitir la resolucin dentro de
los treinta das de presentada la solicitud, no hace mencin a que
dentro de ese plazo deba acreditarse que se haya hecho la notificacin respectiva. En ese sentido, puede darse el caso de que se
emitiera la resolucin en el trmino de los treinta das pero que
la notificacin al solicitante estuviera en proceso, por ejemplo en
los casos de notificacin va correo postal. El proveedor tendra
142
que constatar que al vencimiento del plazo no se haya resuelto la

solicitud.
La expresin se entendern aprobados implica la presuncin legal de que el modelo de C de Ad. sea aprobado de no haber resolucin en el plazo legal. Sin embargo, es importante determinar si se trata de una presuncin iure et de iure (absoluta o
de pleno derecho) o de una presuncin iuris tantum (relativa o sujeta a prueba en contrario). En el primer caso, el mero transcurso
del plazo implicara que el proveedor est legitimado para utilizar sin mayor formalidad el modelo de C de Ad. Sin embargo,
dado que se debe acreditar que no se ha emitido la resolucin correspondiente y de que las NOMs establecen que en los modelos
de C de Ad. se debe incluir el nmero de registro otorgado por la
Profeco, se concluye que se trata de una presuncin iuris tantum.
Esto se traduce en dos circunstancias:
1) Que el proveedor deba promover ante la Profeco la afirmativa ficta.
2) Que no se trata de una obligacin per se a cargo de la Profeco de realizar el registro.
La figura de la afirmativa ficta se incorpor en la LFPC de
1992, aunque no se estableci un mecanismo a travs del cual el
proveedor pueda hacerla efectiva. Por tanto, la simple presentacin ante la Profeco de un escrito en el que se haga valer la afirmativa ficta, obliga a la institucin a pronunciarse respecto a la
procedencia de la solicitud.
Surge la interrogante de si la mera promocin del proveedor
de la afirmativa ficta acarrea una respuesta afirmativa de la Profeco de registrar el modelo de C de Ad. o es dable pronunciarse
sobre el clausulado del modelo de C de Ad. Al respecto, es vlido aplicar mutatis mutandis el criterio jurisprudencial de que al
transcurrir el plazo legal se entiende que el proveedor se encuentra autorizado para utilizar el modelo de C de Ad., siempre que
no haya omitido los datos y requisitos de la LFPC y la NOM co-
143
rrespondiente. La SCJN precisa que no se pueden otorgar ms

prerrogativas a los proveedores en su trato con las autoridades.82
En tal medida, aun transcurrido el plazo legal, ante una promocin de afirmativa ficta, Profeco debe analizar el modelo de C de
Ad. antes de proceder a su registro. No se cuestiona la procedencia del derecho a la afirmativa ficta que hace valer el proveedor,
sino que debe prevalecer la obligacin de la Profeco de cotejar
que el contenido del modelo de C de Ad. se ajuste a lo previsto
en la LFPC y a la NOM que corresponda para, en su caso, proceder al registro.
Para sustentar el argumento hay que distinguir los intereses
jurdicos en juego en torno a la afirmativa ficta. Por un lado se
encuentra el derecho en favor de los proveedores y, por otro, el
inters general de los consumidores. Es claro que debe prevalecer el inters colectivo, mxime que la Profeco tiene la obligacin de resolver en funcin del principio de igualdad jurdica
mediante clusulas contractuales equitativas.
Otra interrogante que surge es si ante la promocin de la afirmativa ficta la Profeco puede resolver con la negativa de registro
o con la prevencin de corregir aspectos del modelo de C de Ad.
que no cumplan con la LFPC o con la NOM. Por supuesto que
s. Se deber precisar que, sin desconocer el derecho a la afirmativa ficta, no procede el registro con base en las consideraciones
de que se trata de una presuncin iuris tantum, del criterio jurisprudencial antes descrito; por los intereses en juego que se buscan salvaguardar y por el espritu de bsqueda de un equilibrio
en la relacin de consumo de la ley. Resultara de mayor repercusin negativa el registro de un modelo de C de Ad. que contenga clusulas abusivas y desproporcionadas.
Podra alegarse que el a. 90 bis de la ley se incorpor en la reforma de 2004 para prever los casos en que la Profeco tuviera
que registrar un modelo de C de Ad. al proceder la afirmativa
ficta. No es el propsito del legislador, ya que de tener que regis82
SJF, 9a. poca, 2a. Sala, t. 1, junio de 1995.
144
trar y luego iniciar el procedimiento por infracciones a la ley, resultara de alto riesgo la posibilidad de afectacin a los consumidores, pues en el tiempo que dure el procedimiento, el proveedor
podra celebrar contratos con clusulas desfavorecedoras para los
consumidores.
En suma:
1) La afirmativa ficta es un derecho que no opera ipso facto,
sino que requiere ser ejercitado ante la Profeco.
2) El proveedor tiene una doble alternativa: a) hacer valer la
afirmativa ficta, o b) esperar la resolucin e impugnarla en
caso de ser negativa, aunque esta ltima sera poco prctica
si se considera que el dictamen respectivo se motiva y funda debidamente.
3) El ejercicio del derecho a la afirmativa ficta por parte del
proveedor no produce el registro automtico del modelo de
C de Ad., sino que la Profeco requiere analizar su contenido clausular para, en su caso, proceder al registro correspondiente.
CAPTULO CUARTO
I. Cuestiones preliminares . . . . . . . . . . . . 145

II. Sobre el supuesto exceso de facultades del Congreso
de la Unin en materia de bienes inmuebles . . . 145
III. Del supuesto reconocimiento de efectos constitutivos y no declarativos de los C de Ad. no inscritos en
el RPCA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
IV. Sobre la supuesta instauracin de la Profeco como
un tribunal jurisdiccional . . . . . . . . . . . . 158
V. Sobre la supuesta violacin a la garanta de igualdad
por la publicidad que puede efectuar la Profeco sobre un incumplimiento a la ley detectado en una verificacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
VI. Sobre la supuesta violacin al a. 28 constitucional

en materia de rectora econmica del Estado . . . 165
VII. Sobre la no expedicin de la NOM en materia inmobiliaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167
VIII. Sobre la sinonimia de la expresin productos con
la de bienes y la consecuente aplicacin del concepto de bonificacin a bienes inmuebles . . . . . 169
IX. Sobre la emisin del dictamen con carcter de ttulo
ejecutivo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174
X. Sobre la supletoriedad del C. Co. a la LFPC . . . 178
XI. Sobre la distincin entre medidas de apremio y medidas precautorias . . . . . . . . . . . . . . . 180
XII. Consideraciones finales . . . . . . . . . . . . 187
CAPTULO CUARTO
I. CUESTIONES PRELIMINARES
En este captulo se exponen los argumentos esgrimidos por una de
las cmaras inmobiliarias para cuestionar la reforma a la LFPC.
Se distinguen diez rubros temticos que comprenden aspectos de
supuesta inconstitucionalidad de los preceptos adicionados o
modificados. En cada uno de ellos se expone un resumen de los
argumentos de impugnacin y a continuacin se desarrollan de
manera desglosada y sistemtica los argumentos de defensa.
II. SOBRE EL SUPUESTO EXCESO DE FACULTADES
DEL CONGRESO DE LA UNIN EN MATERIA
DE BIENES INMUEBLES
1. Argumentos de impugnacin
Se seala que es inconstitucional la obligacin incorporada a la
ley de registrar en el RPCA de la Profeco los modelos de C de
Ad. a utilizar por quienes realicen actividades inmobiliarias, ya
que vulnera la soberana de los estados al violentar el a. 121 de la
Constitucin, que establece que en cada estado de la federacin se
dar entera fe y crdito a los actos pblicos, registros y procedimientos judiciales de todos los otros estados y que los bienes
muebles e inmuebles se regirn por la ley del lugar de ubicacin.
145
146
2. Argumentos de defensa
A. Lmites a los estados para legislar
sobre bienes inmuebles
El reconocimiento a los estados para legislar sobre los bienes
muebles e inmuebles ubicados en su territorio se ve limitado por
las facultades conferidas a la federacin dentro del propio texto
constitucional. Esto implica que la facultad exclusiva reconocida
a las entidades federativas se debe corresponder con las facultades a cargo de la federacin. En ese sentido, la fraccin II del a.
121 constitucional contiene un principio slo aparentemente
general, pues otros artculos de la Constitucin se encargan de limitar sus alcances,83 como sucede, por ejemplo, con lo dispuesto en el a. 27 constitucional. Sobre el particular, la SCJN ha establecido que:
...respecto de los bienes muebles e inmuebles que se ubiquen
dentro de su territorio, las legislaturas locales pueden dictar las
leyes que regulen su uso, goce y disponibilidad, siempre que el
inters pblico que funde dicha regulacin no concierna a ninguno de los ramos o materias que sean de la competencia constitucional del Congreso de la Unin...84
En suma, el a. 121 constitucional no debe analizarse en forma

aislada, sino plantearse a la luz de otros preceptos de la carta
magna y de lo que establezcan otras leyes federales. En el caso
particular de la relacin de la materia inmobiliaria con la legislacin de proteccin al consumidor, es obligada la referencia a los
aa. 28 y 73 constitucionales y a la propia LFPC, cuyo a. 1o. destaca el inters social que se busca salvaguardar.
Adicionalmente, y para reforzar el argumento de la competencia del Congreso de la Unin en materia de bienes inmuebles, el
83 Crdenas Gracia, J., Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos comentada y concordada, t. IV, p. 310.
84 SJF, 9a. poca, 1a. Sala, t. XII, diciembre de 2000, p. 256.
147
siguiente criterio jurisprudencial detalla el alcance de esa facultad del Congreso:

El tribunal pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nacin, al
interpretar lo dispuesto en el artculo 121 de la ley fundamental,
advirti que se reserva al Congreso de la Unin la facultad de expedir las leyes generales que prescriben la manera de probar los
actos pblicos, registros y procedimientos y el efecto de ellos,
para unificar el valor o fe y crdito que merecen, lo que se traduce en que los estados miembros de la federacin carecen de la facultad de legislar sobre esta materia...85
B. Facultades del Congreso de la Unin en materia

de C de Ad. inmobiliarios
Es infundado alegar que el Congreso de la Unin no tiene facultades en materia de registro de C de Ad. de bienes inmuebles,
por dos aspectos:
1) El Congreso tiene la facultad de legislar en materia de proteccin al consumidor, plasmada en la parte final del prrafo tercero del a. 28 constitucional, que a la letra dice: la
ley proteger a los consumidores y propiciar su organizacin para el mejor cuidado de sus intereses.
2) El Congreso tiene la facultad de legislar en materia de comercio (a. 73, fraccin X), entendido como la intermediacin entre productores y consumidores para la negociacin
de bienes y servicios con fines de lucro.
Pretender una aplicacin aislada y literal del a. 121, sin considerar los aa. 28 y 73, va en contra de la lgica constitucional de
que los preceptos se analicen de manera armnica. En ese sentido, el argumento de que el Congreso de la Unin infringe el a.
121 constitucional no resiste el siguiente criterio jurisprudencial
de la SCJN:
85
SJF, 9a. poca, t. XIII, mayo de 2001, p. 276.
148
...jurdicamente la carta magna no tiene ni puede tener contradicciones, de tal manera que, siendo todos sus preceptos de igual jerarqua, ninguno de ellos prevalece sobre los dems; por lo que
no se puede decir que algunos de sus estatutos no deban observarse por ser contrarios a lo dispuesto por otros...86
C. Competencia de la Profeco en materia inmobiliaria

Sera absurdo considerar que la Profeco no tiene competencia
para conocer de los actos de los proveedores relacionados con
inmuebles, pues tampoco la tendra respecto de bienes muebles,
a los que tambin se refiere el a. 121 constitucional cuando establece que se regirn por la ley del lugar de su ubicacin. No es
vlido pretender la exclusin de una parte del precepto y no de la
otra. En este sentido se fortalece el argumento de la competencia
del Congreso de la Unin en materia de proteccin al consumidor y, especficamente, en lo concerniente al sector inmobiliario.
De llegar al extremo de negarle a la Profeco la sustancia de su
mbito de competencia, se estara suprimiendo de facto una institucin que fue creada y diseada para conocer y resolver asuntos que involucran incumplimientos por parte de los proveedores
en materia de bienes muebles e inmuebles, adems de los servicios.
La LFPC regula las operaciones comerciales entre proveedores y consumidores para contribuir a la equidad entre las partes
en una relacin de consumo, pero esto no implica que en los casos de bienes inmuebles la Profeco intervenga en el rgimen legal de los mismos, que es a lo que se refiere el precepto constitucional. En efecto, la jurisprudencia esclarece que dicho rgimen
legal se refiere a la constitucin, rgimen y extincin de los derechos reales sobre inmuebles:
Para determinar cul es la ley que debe aplicarse, en tratndose
de bienes inmuebles, no debe tomarse en consideracin si en el
86
SJF, 7a. poca, vol. 39, marzo de 1972, p. 22.
149
procedimiento intervienen autoridades federales, sino que deben

observarse las cuestiones relativas a la constitucin, rgimen y
extincin de los derechos reales sobre inmuebles...87
III. DEL SUPUESTO RECONOCIMIENTO

DE EFECTOS CONSTITUTIVOS Y NO DECLARATIVOS
DE LOS C DE AD. NO INSCRITOS EN EL RPCA
Se seala que el Congreso de la Unin no tiene facultades para
elevar el acto de registro a la calidad de elemento de existencia
del contrato, pues lo inmobiliario-registral slo produce efectos
declarativos o de publicidad frente a terceros, pero no es constitutivo del acto jurdico, como ahora lo prev la reforma a la ley.
Esto se torna, segn el argumento de impugnacin, en una flagrante violacin a las garantas de legalidad y seguridad jurdica,
pues la Profeco conoce de actos jurdicos celebrados por los
fraccionadores y constructores inmobiliarios que, si bien son de
naturaleza mercantil, al versar sobre inmuebles se regulan por la
ley del lugar de su ubicacin. Esta situacin provoca que sean
inequitativas las relaciones entre proveedores y consumidores.
A. El no registro produce una infraccin administrativa
No est en duda el reconocimiento de los registros pblicos
que cada entidad federativa tenga constituidos, ni los efectos jurdicos que producen, tal como ocurre, por ejemplo, con los registros pblicos de la Propiedad (con efectos declarativos o de
publicidad ante terceros y no efectos constitutivos de derechos).
Tampoco lo est el que puedan coexistir diversos registros y que
una empresa o proveedor deba figurar en dos o ms de ellos.
87
SJF, 9a. poca, t. VII, TCC, p. 1063.
150
El RPCA de la Profeco no tiene ni se pretende que tenga

efectos constitutivos de derechos. Simplemente se busca que la
inscripcin de los modelos de C de Ad. garantice el equilibrio y
la equidad jurdica en las relaciones de consumo; por ello se
exige un clausulado mnimo que deben contener los modelos de
C de Ad. que son inscritos. Lo cierto es que la falta de inscripcin de un modelo de contrato o cuyo registro sea negado no debera provocar que el o los contratos celebrados al amparo de dicho modelo queden sin efectos, pues tales casos no tendran que
ubicarse en los supuestos de nulidad contractual previstos en la
legislacin civil. Lo que ocurre es que en el caso de que un proveedor no registre su modelo de contrato se har acreedor a la
imposicin de una infraccin administrativa por parte de la Profeco en los trminos de su ley.
Si bien la redaccin de la ltima parte del a. 87 no es la ms
afortunada y denota una imprecisin del legislador, lo cierto es
que al tener que ubicar el tema en el terreno de las nulidades
contractuales, la consecuencia de la no inscripcin o de la negativa registral provoca una nulidad relativa, por ser posible subsanar el defecto y retrotraer los efectos a la fecha de celebracin
del acto jurdico.
B. Pleno respeto a las garantas de seguridad jurdica
y de legalidad
El texto del a. 87 de la ley no incide en la constitucionalidad
del mismo, ni fue la pretensin del legislador crear un esquema
registral diferente al que opera de manera casi general en nuestro
derecho. En efecto, tal disposicin no viola las garantas de seguridad jurdica y de legalidad del proveedor, a las que alude en
su escrito. Como se sabe, en nuestro sistema jurdico los aa. 14 y
16 constitucionales consagran en conjunto la garanta de seguridad jurdica de los particulares frente a actos de autoridad, que
se traduce en la certeza que tiene el gobernado respecto de una
situacin o actuacin de una autoridad determinada al exigir a
151
sta el cumplimiento de los requisitos, condiciones, elementos o

circunstancias cuya observancia sea jurdicamente necesaria para
que el acto de autoridad produzca, vlidamente, afectacin en la
esfera jurdica del gobernado.88
Se ha desglosado esa garanta constitucional en cuatro rubros:
a) respetar la audiencia previa frente a actos privativos; b) que el
juicio se siga ante los tribunales previamente establecidos; c) observar las formalidades esenciales del procedimiento, y d) fundamentar y motivar los actos de autoridad. Estos supuestos se cumplen cabalmente por parte de la Profeco en materia de registro de
modelos de C de Ad. En cambio, lo que no debe perderse de vista es que el registro se impone como una obligacin a los desarrolladores inmobiliarios y que no hay excepcin para su no observancia. Alegar que la no inscripcin o la negativa al registro
invalidan el contrato es una manera de soslayar el cumplimiento
de esa exigencia legal. La preocupacin y ocupacin del sector
inmobiliario debe ser la de cmo cumplir con la ley y no la de
buscar la salida jurdica para no acatarla, ya que se trata de una
ley administrativa cuyo incumplimiento, como ya se mencion
en el inciso anterior, slo puede dar lugar a una sancin de ndole administrativa, pero no a la anulacin del acto jurdico.
Por su parte, la garanta de legalidad implica que las autoridades del Estado slo pueden actuar cuando la ley se los permite,
en la forma y trminos que la misma determina; es la suma de facultades que la ley reconoce a las autoridades para ejercer ciertas
atribuciones.89 En ese sentido, no es vlido argir que el Congreso de la Unin carezca de facultad para legislar en materia de registro de C de Ad. o para asignar a la Profeco la facultad de tener a su cargo el RPCA. De haber sido el propsito del legislador
establecer un sistema registral para los modelos de C de Ad. con
88
SJF, 9a. poca, t. XVIII, TCC, noviembre de 2003, p. 965.

La doctrina es coincidente en que el principio de legalidad demanda la
sujecin de todos los rganos estatales al derecho y representa una de las instituciones ms relevantes y amplias de todo rgimen de derecho. Vase Enciclopedia Jurdica Mexicana, t. V, pp. 774-776.
89
152
principios, reglas y efectos diferentes a los que en su mayora

operan en nuestro sistema jurdico que se insiste tiene facultades para hacerlo, as lo hubiera sealado en la exposicin de
motivos de la ley. Empero, en ese punto nada se seala sobre
una supuesta novedad de la no produccin de efectos jurdicos
del contrato en su totalidad cuando no se inscriba o se niegue el
registro. Por el contrario, la exposicin de motivos refleja la preocupacin del legislador por establecer reglas claras para el sector
inmobiliario en sus relaciones de consumo con el pblico en general:
Al pretender avanzar sobre una reforma que pudiera cumplir an
ms con las expectativas de proteccin a la poblacin consumidora, resultaba imprescindible regular dos aspectos que constituyen no slo reclamos o exigencias de la misma poblacin, sino la
necesaria respuesta de las instituciones pblicas por el hecho de
que ambas problemticas afectan sensiblemente la economa de los
consumidores: la problemtica inmobiliaria y el autofinanciamiento de bienes inmuebles. De este modo, se establece para el
primer caso, el registro forzoso del contrato relacionado con los
actos de fraccionamiento, construccin, promocin y venta de inmuebles, y se establece la informacin y documentacin que el
proveedor debe proporcionar al consumidor para que ste decida
sobre la conveniencia de la celebracin de la operacin...
C. Efectos jurdicos de la no inscripcin de los modelos

de C de Ad. en relacin con los consumidores
Al considerar que existe una falta de tcnica legislativa en la
redaccin de la ltima parte del a. 87, la alternativa viable es que
mediante una debida interpretacin jurdica, Profeco deba exigir
el registro de los modelos de contratos inmobiliarios y cuidar que
incluyan las clusulas enumeradas en el a. 73 ter de la ley y que se
cumpla lo previsto en el a. 73 bis, pero no hacer valer la nulidad
absoluta, pues se considera que el alcance de dicho texto legal es
en el sentido de que no producirn efectos respecto al consumi-
153
dor y por tanto se tendrn por no puestas aquellas clusulas que

sean contrarias a la ley, a las NOMs o a la legislacin aplicable,
o que impliquen prestaciones desproporcionadas, obligaciones
inequitativas o abusivas para el consumidor. En ese sentido subsiste la relacin jurdica contrada entre el proveedor y el consumidor, en la que ambas partes consintieron su celebracin y determinaron el objeto y precio del mismo.
D. Anlisis conjunto de las clusulas de los modelos
de C de Ad.
Un anlisis del captulo X de la LFPC, relativo a los C de Ad.,
permite distinguir tres supuestos en lo relativo a las clusulas de
los contratos que no se ajustan al contenido ni al propsito de la
ley:
a) Clusulas que no producirn efectos contra el consumidor
por contener alguna de las hiptesis a que se refiere el primer prrafo del a. 86 de la ley.90
b) Clusulas que no sern vlidas y se tendrn por no puestas
en los contratos por incluir algn punto de los enumerados en el a. 90.91
c) Clusulas que no producirn efectos contra el consumidor
al acreditarse que stas no se apegan a otras disposiciones
90 El precepto se refiere a las clusulas que impliquen o puedan implicar
prestaciones desproporcionadas a cargo de los consumidores, obligaciones inequitativas o abusivas, o que conlleven altas probabilidades de incumplimiento.
91 El precepto enumera seis supuestos: a) permitan al proveedor modificar
unilateralmente el contenido del contrato, o sustraerse unilateralmente de sus
obligaciones; b) liberen al proveedor de su responsabilidad civil, excepto cuando
el consumidor incumpla el contrato; c) trasladen al consumidor o a un tercero
que no sea parte del contrato la responsabilidad civil del proveedor; d) prevengan trminos de prescripcin inferiores a los legales; e) prescriban el cumplimiento de ciertas formalidades para la procedencia de las acciones que se
promuevan contra el proveedor, y f) obliguen al consumidor a renunciar a la
proteccin de esta ley o lo sometan a la competencia de tribunales extranjeros.
154
de la ley y a la normatividad aplicable, segn se desprende

del a. 85.92
En los dos primeros supuestos, ya se seal que subsiste la relacin jurdica contractual celebrada por las partes y que lo controvertido es la o las clusulas que se encuadran en los supuestos
anteriores. En el tercer supuesto, con independencia de la responsabilidad del proveedor por la infraccin a la ley, el consumidor tiene la opcin de que se pueda subsanar en su favor la
clusula en cuestin (nulidad relativa), en cuyo caso el proveedor est obligado a entregar el bien o suministrar el servicio en
los trminos y condiciones ofrecidos o implcitos en la publicidad o informacin desplegados (a. 42 de la LFPC).
Sin embargo, la interrogante estriba en determinar si hay sinonimia entre una clusula que no produce efectos contra el consumidor, una clusula nula por ir en contra de disposiciones legales
o normativas y una clusula que no es vlida y se tiene por no
puesta en el contrato. Para dilucidar la duda se requiere analizar
el contenido y alcance de los aa. 85, 86 y 90:
Una clusula que sea contraria a la ley o a la normatividad
aplicable es ilegal y, por ende, nula. Los efectos entre las
partes quedan supeditados al tipo de nulidad.93
Lo ilegal de una clusula puede derivar de cualquier aspecto de la LFPC y no slo de lo sealado en el captulo
de los C de Ad., por ejemplo la renuncia de un consumidor
a la informacin que debe proporcionarle un proveedor in92 El precepto establece, dentro de las caractersticas de los C de Ad., que
sus clusulas no violen las disposiciones legales. Sin embargo, con un criterio
analgico, la disposicin se aplica a la normatividad relacionada con la materia
a que se refiere el contenido del contrato en especfico.
93 Para determinar la nulidad de una clusula se siguen las reglas de las nulidades previstas en los aa. 1812 y siguientes del CCF. Por supuesto, la nulidad
de una clusula puede repercutir en la nulidad del contrato.
155
mobiliario (captulo de las operaciones con inmuebles) o

la no coincidencia de lo ofertado por el proveedor a travs
de la publicidad con las caractersticas del bien o producto
estipulado en el contrato (captulo de la informacin o publicidad).
Una clusula ilegal generalmente se encontrar en contratos que no se exige sean inscritos en el RPCA, pues los
que son inscritos son sometidos a un anlisis detallado. De
cualquier manera, el a. 90 bis prev la posibilidad de que
un modelo de C de Ad. registrado incluya clusulas contrarias a la ley, en cuyo caso se proceder a su cancelacin.
Una clusula nula se referir a cualquier aspecto contrario
a la ley diferente de los enumerados en el a. 90, ya que en
los casos que enumera dicho precepto no se reconoce validez a la clusula contractual que incluya tales puntos.
El tener por no puesta una clusula debe interpretarse como
que no forma parte del contrato y no surte efectos entre las
partes. As, el a. 86 quater establece que de haber diferencia entre el texto de un modelo de C de Ad. inscrito y el
utilizado en la prctica, sta se tendr por no puesta. Aqu
simplemente se hace el cotejo entre los dos textos y se
aplica el que est inscrito en el RPCA. No hay repercusin
en la validez de la clusula diferente a la registrada.94
En el a. 90 se enumeran los casos en que se tiene por no
puesta una clusula y se considera como no vlida. Aqu el
legislador pens en la generalidad de los contratos que reflejan una relacin de consumo; es decir, aquellos que no
94 Claro que en ese supuesto se genera responsabilidad del proveedor, a

quien se puede iniciar un procedimiento por infracciones a la ley. Si la Profeco
tuvo conocimiento de esa situacin con motivo de una verificacin, es procedente lo dispuesto en el a. 98 bis de que se publicite por cualquier medio la situacin de anomala del proveedor para hacerlo del conocimiento de los consumidores, quienes harn valer el texto inscrito en el RPCA.
156
son de registro obligatorio en el RPCA.95 La paradoja est

en que para hacer valer la no validez de la clusula, corresponder al consumidor presentar la queja o denuncia ante
la Profeco, ya que la verificacin que sta hace se circunscribe a que el modelo de C de Ad., en su caso, est registrado, pero no a la verificacin del contenido del contrato
respectivo.
Ante el sealamiento de que no son vlidas las clusulas
que incluyan alguno de los aspectos previstos en dicho
precepto, el problema estriba en la correccin de la clusula que est en ese supuesto. Una posibilidad para que no se
afecte al contrato correspondiente es que se considere a
contrario sensu lo establecido en la clusula; por ejemplo,
si se establece que el proveedor puede modificar unilateralmente el contrato, se considera que no lo puede hacer; si
se pretende liberar de responsabilidad civil al proveedor,
lo contrario sera que se aplican las reglas de responsabilidad para el proveedor; si se establecen trminos de prescripcin inferiores a los de la ley, se consideran aplicables
los previstos en la ley. Claro que se trata de un criterio de
interpretacin que slo podra aplicarse en la Profeco cuando se presente una queja.
En suma, no hay sinonimia entre una clusula nula y una
clusula no vlida. Empero, en ambos casos no se producen efectos jurdicos contra el consumidor.
Resulta importante destacar que desde antes de la reforma de
la ley, la SCJN fij el criterio de que la falta de inscripcin en el
RPCA de los contratos en machotes o de adhesin no produce
la nulidad de los mismos. Inclusive se hace referencia a artculos
que no se corresponden con el texto actual de la ley:
95 En caso de modelos de C de Ad. registrados que por alguna circunstancia contuvieran alguna clusula prevista en el a. 90, se aplica lo dispuesto por
el a. 90 bis de que procede la cancelacin.
157
El artculo 8o. [del Cdigo Civil] establece la regla general de que

los actos que contravengan las leyes prohibitivas o de inters pblico sern nulos, excepto en los casos en que la ley ordene lo
contrario, lo que debe entenderse que ocurre cuando determina
algo diferente, que conduce a la prevalencia del acto... [En el caso concreto de la LFPC] la falta de aprobacin o inscripcin de
los formatos de contratos de adhesin antes de ser usados, no trae
como consecuencia legal la nulidad de los actos en que se utilicen, por no quedar comprendida la situacin en la regla general
del artculo 8o. del Cdigo Civil, sino dentro de los casos de excepcin en que la ley sanciona la contravencin de modo distinto,
manteniendo la eficacia de los actos contraventores...96
Podra alegarse que el criterio transcrito no tiene vigencia por

haberse emitido antes de la reforma de 2004, cuando no haba
una disposicin legal expresa que previera la ineficacia de los C
de Ad. no registrados. En efecto, ahora la LFPC establece esa
consecuencia. Sin embargo, la argumentacin parte de que no
haya una repercusin en todos los contratos particulares que se
celebren, sino que implique una sancin a quien deja de observar
la ley. Por ello se insiste en que el punto de partida debe ser el
sancionar al proveedor infractor, al mismo tiempo que se beneficia al consumidor al no reconocerle efectos a las clusulas que le
resulten desfavorables.
Hay que sealar al respecto que la resolucin de la SCJN del
16 de junio de 2005 contempla la consecuencia de la nulidad relativa (vase captulo quinto, apartado II.11). Aun as mantengo
el punto de vista de que frente a lo que resulta aparentemente
una tajante disposicin legal, en realidad es una desproporcin
del legislador, pues no se dimensiona la repercusin que puede
haber en la prctica comercial al fijar una nulidad relativa generalizada. Aqu se debe considerar en un mismo plano de afectacin tanto al proveedor como al consumidor y a las relaciones de
comercio. Podra darse el supuesto siguiente:
96
SJF, 8a. poca, t. VIII, TCC, p. 96.
158
Al no contar con el registro del modelo de C de Ad., un consumidor est en posibilidad de exigir la ineficacia del contrato
sin tener mayor pretexto que la no inscripcin; promover ante
la Profeco el incumplimiento del contrato a cargo del proveedor.
Por su parte, el proveedor buscar subsanar el defecto solicitando el registro. Si la repuesta de la Profeco es positiva no tiene
mayor relevancia, pero puede ocurrir que el consumidor ya no
quiera seguir con el contrato, por lo que no tendra la obligacin
de continuar. Por el contrario, si la respuesta de la Profeco es negar el registro porque el modelo de C de Ad. contiene clusulas
abusivas o desproporcionadas, podr quedar la opcin para las
partes de eliminar tales clusulas o tenerlas por no puestas, sin
que se afecte el contrato celebrado. Sin embargo, ante la consecuencia legal de la nulidad relativa, se requerir continuar con el
trmite ante la Profeco para presentar un nuevo modelo de C de
Ad. En ambas situaciones se aprecia la repercusin que puede
presentarse en las relaciones de consumo y la afectacin al comercio en general. No creo que esa haya sido la intencin final
del legislador. Insisto en que se sancione al proveedor incumplido, se proteja al consumidor y se salvaguarde la relacin de consumo.
IV. SOBRE LA SUPUESTA INSTAURACIN DE LA PROFECO
COMO UN TRIBUNAL JURISDICCIONAL
Se alega que la inclusin de una clusula en el C de Ad. en la
que se establezca que la Profeco es competente para resolver en
la va administrativa las controversias que se generen respecto a la
aplicacin o interpretacin del contrato, provoca que el Congreso de la Unin, en exceso de sus facultades, transforme a un rgano descentralizado de servicio social en un tribunal jurisdiccional.
159
A. Distincin de los procedimientos administrativos
ante la Profeco
Parece haber confusin y desconocimiento respecto a los procedimientos administrativos que se pueden instaurar en la Profeco
y a la distincin entre la va administrativa y la va jurisdiccional
a la que pueden acudir los consumidores y los proveedores en
caso de controversia. En efecto, la LFPC prev tres procedimientos administrativos: conciliacin, arbitraje, y por infracciones a
la ley. Cada uno de ellos con su propia finalidad, requisitos, etapas, tipo de resolucin y alcance de la misma. Por otra parte, es
claro que un procedimiento administrativo tiene una naturaleza
jurdica distinta en relacin con un proceso jurisdiccional en
cuanto al rgano competente, las fases procesales, la resolucin
y el tipo de recursos.
La confusin parece que se deriva de suponer que en caso de
un conflicto entre un desarrollador inmobiliario y un consumidor,
el nico procedimiento que se puede iniciar es el arbitraje, en el
que la Profeco por acuerdo de las partes figura con la calidad de rbitro. Sin embargo, cuando el a. 86 establece la obligacin de incluir una clusula contractual que determine que la
Profeco ser competente en la va administrativa para resolver
cualquier controversia que se suscite sobre la interpretacin o
cumplimiento del contrato, se est refiriendo a los procedimientos previstos en la LFPC y no exclusivamente al arbitraje, en el
que si las partes lo acuerdan, se podra decir que aceptan de comn acuerdo restringir el acceso a la instancia jurisdiccional. Pero al considerar la opcin del procedimiento conciliatorio, resulta claro que el proveedor acudir a la audiencia de conciliacin y
podr aceptar la va conciliatoria para resolver el problema o decidir no aceptarla, en cuyo caso la Profeco decide dejar a salvo
160
los derechos de las partes para que los hagan valer en la instancia judicial.
Lo que en realidad resulta de la clusula que ahora se exige
incluir en los C de Ad. es que los proveedores acudan a la audiencia conciliatoria ni siquiera que se sometan al procedimiento de conciliacin, y no que de inicio acepten de manera
obligatoria la instancia arbitral ante la Profeco. La idea es brindarle a las partes de una relacin de consumo una instancia administrativa para solucionar un conflicto, y no restringir otras
vas de posible solucin a las que pueden optar. ste es el esquema con el cual la Profeco ha venido operando desde sus inicios
como institucin defensora de los derechos de los consumidores.
B. Alcance de la competencia de la Profeco
en la va administrativa
El propsito del legislador, plasmado en el a. 86, es buscar de
manera preventiva que cualquier controversia que surja sobre la
interpretacin o cumplimiento de los contratos pueda ser resuelta
de manera gil y gratuita para los consumidores, pero sin que esto implique desconocer el derecho de los proveedores y de los
propios consumidores de acceder directamente a los tribunales
judiciales. Despus de todo, se estima que no slo es diferente la
va administrativa de la va jurisdiccional sin que implique
que sean excluyentes entre s, sino que el ejercicio de una (la
judicial) no presupone el requisito de agotar previamente la otra
(la administrativa), ya que se trata de instancias independientes
que se hacen valer por separado, sea de manera simultnea, alternativa o consecutiva. La decisin queda en manos del proveedor
y, en su caso, del consumidor. Mutatis mutandis, es dable aseverar
que hay congruencia jurdica del legislador con el texto constitucional, al ofrecer a los gobernados diversos mecanismos de solucin de controversias y procurar una justicia pronta y expedita.
161
C. Jurisprudencia que distingue entre la va administrativa

ante la Profeco y el acceso a la va jurisdiccional
Este aspecto de distincin entre la va administrativa que se
lleva ante la Profeco y el acceso a los tribunales judiciales fue
resuelto por la SCJN desde la LFPC de 1976, al establecer que el
hecho de acudir ante la Profeco no impide, tanto a los proveedores como a los consumidores, recurrir ante los tribunales; ni
siquiera cuando agotada la instancia ante la Profeco no se resolvi el asunto:
...en modo alguno [se] menoscaba o limita el derecho que tienen
las personas a que se les administre justicia por los tribunales en
los plazos y trminos que fijen las leyes, de conformidad con el
artculo 17 de la Constitucin general de la repblica, puesto que
el artculo 1o. de la Ley Federal de Proteccin al Consumidor no
contiene ninguna disposicin en la que tienda a impedir al consumidor o al proveedor que ocurran ante los tribunales correspondientes a que se les administre justicia, cuando no ha sido posible
resolver el problema en la Procuradura del Consumidor. Por otra
parte, la pretendida inconstitucionalidad de la disposicin mencionada no puede depender del hecho de que ante la Procuradura
del Consumidor ya se hubiera sustanciado un procedimiento conciliatorio en torno del mismo problema planteado por el consumidor ante la autoridad judicial.97
Hay que sealar que un criterio de la SCJN establece que imponer la obligatoriedad de agotar un procedimiento conciliatorio,
previamente a acudir ante los tribunales judiciales, contraviene
el a. 17 constitucional al no respetar la garanta individual del
acceso a una justicia pronta y expedita.98 El criterio anterior parece ser el que ha suscitado la confusin respecto a los procedimientos ante la Profeco, que como ya dijimos son el conciliatorio, el arbitral y el de infracciones a la ley, y que en el caso de lo
97
98
SJF, 8a. poca, t. V, primera parte, enero-junio de 1990, p. 18.

SJF, 9a. poca, Pleno, t. VI, julio de 1997, p. 15.
162
dispuesto por el a. 87 de la ley, no se trata de imponer el procedimiento conciliatorio de manera obligada antes de acudir a la
instancia judicial, ni mucho menos imponer el procedimiento arbitral. Por lo tanto, no resulta aplicable a la situacin de la Profeco el criterio de la SCJN.
V. SOBRE LA SUPUESTA VIOLACIN A LA GARANTA
DE IGUALDAD POR LA PUBLICIDAD QUE PUEDE EFECTUAR
LA PROFECO SOBRE UN INCUMPLIMIENTO A LA LEY
DETECTADO EN UNA VERIFICACIN
Se seala que la ley da un tratamiento desigual a los proveedores respecto de los consumidores cuando hay un incumplimiento a la obligacin contractual contrada entre ambos, pues
mientras al proveedor le est prohibido (a. 36 de la ley) insertar
algn aviso en la prensa o en cualquier medio de difusin masiva, dirigido de manera personal a uno o varios consumidores para hacer efectivo un cobro o el cumplimiento de un contrato, a la
Profeco se le reconoce la facultad de publicitar los casos en que,
derivado de una verificacin, se detecten violaciones a la ley y
dems disposiciones aplicables (a. 98 bis de la ley), afectando la
imagen de la empresa.
A. Desglose de los aa. 36 y 98 bis de la LFPC
Se trata de dos supuestos legales distintos, con finalidades diferentes, en los que tambin difiere la posicin del proveedor y
del consumidor entre s y frente a la Profeco. En efecto, en el a.
36 se incluyen cuatro aspectos para que se actualice la norma:
1) La existencia de una relacin jurdica concreta proveedorconsumidor.
163
2) El consumidor que sea parte en dicha relacin jurdica ser

el solicitante ante la Profeco de la imposicin de la sancin.
3) El contenido del aviso publicado se referir al cobro o al
cumplimiento de un contrato.
4) El consumidor destinatario del aviso publicado por el proveedor ser identificado por su nombre.
En este caso, la Profeco no hace valer por s su facultad sancionadora; requiere ser instada por el consumidor que se considera afectado.
En cambio, el desglose del a. 98 bis arroja nueve aspectos:
a) La relacin jurdica se presenta entre la Profeco y el proveedor.
b) El vnculo deriva de la verificacin que realiza la Profeco al
proveedor.
c) Los verificadores de la Profeco detectan violaciones a la
ley, cometidas por el proveedor.
d) La decisin en la que se ordena al proveedor informe a los
consumidores afectados por el incumplimiento se adoptar
despus y no durante la verificacin.
e) Las violaciones a la ley no sern de las que permiten la posibilidad de dictar medidas precautorias, a las que se refiere
el a. 25 bis de la ley.
f) El aviso a los consumidores afectados podr ser por cualquier medio, no de manera exclusiva a travs de los medios
de comunicacin masiva.
g) El contenido del aviso a los consumidores se referir a la
inobservancia de la ley por parte del proveedor y la forma
como se les retribuir o compensar.
h) Los destinatarios del aviso podrn ser ubicados personalmente cuando se les localice en lo individual, o bien de manera impersonal cuando se recurra a los medios de comunicacin.
164
i) Los proveedores debern acreditar que se cumpli con la

retribucin o compensacin a los consumidores, so pena de
que la Profeco imponga las sanciones que correspondan.
En este caso, el propsito del legislador es resarcir la afectacin a los consumidores provocada por el incumplimiento del
proveedor, sin que ello implique que de manera obligatoria se
acuda a los medios de comunicacin, aunque se podr recurrir a
ellos cuando no se ubique a los consumidores en lo individual.
Como se aprecia, del anlisis de ambos preceptos no se desprende ninguna circunstancia de trato desigual o inequitativo por
parte de la Profeco al consumidor y al proveedor, ni siquiera se
deriva ninguna violacin a la garanta de audiencia de este ltimo, pues es claro que se observarn las formalidades que exige
la ley para el procedimiento de verificacin.
B. Jurisprudencia que precisa el alcance del principio
de igualdad jurdica
Aun descontando que en el caso no se presenta vulneracin
alguna a la garanta de igualdad de los proveedores, no se puede
soslayar el criterio jurisprudencial de la SCJN en el que se precisa el alcance del principio de igualdad jurdica. El criterio se
transcribe para fortalecer el argumento y para una mejor comprensin de la funcin de la Profeco de cara a los proveedores y
los consumidores. Se trata de una jurisprudencia de aplicacin
general a todos los proveedores, en la que la SCJN precisa que la
igualdad ante la ley tiene lmites, pues no todos los individuos
deben ser iguales en todo, y agrega que el principio constitucional se refiere a la igualdad jurdica de las personas:
...si bien es cierto que el verdadero sentido de la igualdad es colocar a los particulares en condiciones de poder acceder a derechos reconocidos constitucionalmente, lo que implica eliminar situaciones de desigualdad manifiesta, ello no significa que todos
los individuos deban ser iguales en todo, ya que si la propia
165
Constitucin protege la propiedad privada, la libertad econmica

y otros derechos patrimoniales, est aceptando implcitamente la
existencia de desigualdades materiales y econmicas; es decir, el
principio de igualdad no implica que todos los sujetos de la norma se encuentren siempre, en todo momento y ante cualquier circunstancia, en condiciones de absoluta igualdad, sino que dicho
principio se refiere a la igualdad jurdica que debe traducirse en
la seguridad de no tener que soportar un perjuicio (o privarse de
un beneficio) desigual e injustificado. En estas condiciones, el
valor superior que persigue este principio consiste en evitar que
existan normas que, llamadas a proyectarse sobre situaciones de
igualdad de hecho, produzcan como efecto de su aplicacin la
ruptura de esa igualdad al generar un trato discriminatorio entre
situaciones anlogas, o bien propicien efectos semejantes sobre
personas que se encuentran en situaciones dispares, lo que se traduce en desigualdad jurdica.99
VI. SOBRE LA SUPUESTA VIOLACIN AL A. 28

CONSTITUCIONAL EN MATERIA DE RECTORA
ECONMICA DEL ESTADO
Se pretende hacer creer que el conjunto de reformas a la
LFPC provoca que se desaliente y se desproteja la actividad econmica que realizan los fraccionadores y constructores de vivienda, lo que impide contribuir al desarrollo econmico nacional, en los trminos que establece el texto constitucional.
Jurisprudencia de que la rectora econmica del Estado
no vulnera garantas individuales
En este punto, y sin entrar en mayor detalle sobre las cuestiones econmicas relacionadas con la actividad inmobiliaria, el ar99
SJF, 9a. poca, 1a. Sala, t. XIV, diciembre de 2001, p. 192.
166
gumento para descartar el alegato de impugnacin se retoma de

la SCJN, que de manera clara y precisa resuelve que la rectora
econmica del Estado no provoca afectacin a las garantas individuales de los particulares:
Los artculos 25 y 28 de la carta magna establecen, en esencia, la
rectora econmica del Estado para garantizar el crecimiento econmico del pas, que se cumple, en los trminos previstos en los
propios preceptos constitucionales, mediante diversas acciones
en que el Estado alienta la produccin, concede subsidios, otorga
facilidades a empresas de nueva creacin, estimula la exportacin
de sus productos, concede facilidades para la importacin de materias primas y prohbe los monopolios, esto es, todo acto que
evite o tienda a evitar la libre concurrencia en la produccin industrial o comercial y, en general, todo lo que constituye una
ventaja exclusiva e indebida en favor de una o varias personas,
con perjuicio del pueblo en general o de una clase social; pero en
este sealado aspecto de direccin estatal no concede garanta individual alguna que autorice a los particulares a exigir, en va de
amparo, que para cumplir con tales encomiendas constitucionales, el Estado deba adoptar ciertas medidas y seguir determinadas
direcciones...100
Como ya se seal, el sector inmobiliario muestra un crecimiento econmico constante, aun despus de la entrada en vigor
de la ley.101
100
SJF, 9a. poca, Pleno, t. XII, agosto de 2000, p. 149.

Se ha llegado a alegar que el establecimiento de mayores obligaciones y
responsabilidades a cargo de los proveedores inmobiliarios genera los denominados costes de legalidad, al implicar costos adicionales a los obligados por la
ley. Estos costos slo pueden ser recuperados de dos formas: a) trasladndolos
a los consumidores, lo que incrementa los precios y por tanto reduce la demanda, o b) reduciendo los mrgenes de utilidad de los proveedores, lo cual desalienta la inversin. Bajo ese enfoque, sin mayor rigor analtico, se puede sealar que los proveedores se inclinan de manera natural por la primera opcin,
aunque debe ampliarse el enfoque de los costes de legalidad con el rubro de seguridad jurdica, que sin duda se fortalece con el nuevo esquema legal.
101
167
VII. SOBRE LA NO EXPEDICIN DE LA NOM EN MATERIA

INMOBILIARIA
Se alega que la SE no ha expedido una NOM en materia inmobiliaria en la que se precisen los trminos y condiciones a que
debern ajustarse los modelos de C de Ad. que deban registrarse
en la Profeco, por lo que no es vlida la exigencia de la ley de
que los modelos de contratos inmobiliarios deban registrarse ante la Profeco.
A. Desglose de los aa. 19 y 86 de la ley
El argumento de impugnacin parte de lo sealado en la fraccin VII del a. 19 de la ley, de reconocer a la SE la facultad de
expedir NOMs respecto de los trminos y condiciones a que debern ajustarse los modelos de C de Ad. que requieran inscripcin en los trminos de la ley. Adems, el a. 86 establece que la
SE podr sujetar a los C de Ad. a registro previo ante la Profeco
cuando impliquen o puedan implicar prestaciones desproporcionadas a cargo de los consumidores, obligaciones inequitativas o
abusivas, o altas probabilidades de incumplimiento.
De nueva cuenta se hace necesario analizar a detalle ambos
preceptos para encontrar el alcance jurdico de su contenido. En
ese sentido, el desglose de tales artculos muestra lo siguiente.
En cuanto al a. 19:
1) Se otorga la facultad general a la SE de emitir NOMs.
2) Esas NOMs podrn referirse a cualquiera de los ocho supuestos enumerados en el mismo precepto.
3) Al tratarse de una facultad de la autoridad, significa que la
misma se puede ejercer o no, ya que no se trata de una obli-
168
gacin de cumplimiento ineludible; lo obligatorio para la

SE es que el contenido de la NOM se refiera a cualquiera
de los tpicos contemplados en dicho precepto y no a otros
temas.
4) Al haber un abanico de aspectos sobre los cuales se puede
hacer valer la facultad de emitir una NOM significa que se
puede normar uno o ms aspectos, sin que sea obligatorio
que lo haga respecto de todos a la vez, o bien que se vayan
normando tales rubros de manera simultnea, sucesiva o
complementaria.
Por lo que se refiere al desglose del a. 86:
a) Es potestativo y no obligatorio para la SE, mediante
NOMs, el sujetar el registro previo de C de Ad. ante la Profeco.
b) La exigencia del registro previo se podr sustentar en que
derivado del contenido del contrato haya riesgo de prestaciones desproporcionadas, obligaciones inequitativas, abusivas o de incumplimiento.
B. No exigencia de contar con una NOM, previo
al registro del modelo de contrato inmobiliario
Concretamente respecto a los modelos de C de Ad. inmobiliarios, no se desprende la exigencia del requisito previo de contar
con una NOM para establecer la obligacin del registrar el modelo de contrato, antes del inicio de actividades. Esto tiene sentido y lgica jurdica si se considera que el Congreso de la Unin
tiene facultades derivadas de la Constitucin para legislar sobre
la materia de proteccin al consumidor y sobre comercio (aa. 28
y 72, fraccin X, constitucionales). El legislador no est impedido para establecer como lo hizo, en el caso concreto de la materia inmobiliaria el registro previo de un modelo de C de Ad.
Si no hay impedimento para legislar, mucho menos lo hay como
169
para supeditar dicha facultad al ejercicio de facultades de una secretara de Estado, como se pretende concluir en la argumentacin de impugnacin. Al final, la ley est por encima de una
NOM. En ese sentido, no existe contradiccin entre los aa. 86 y
73 de la ley, ni el primero es presupuesto del segundo, que establece la obligacin de registrar los modelos de C de Ad. que se
utilicen en las actividades inmobiliarias.
Una interpretacin conjunta y armnica de los preceptos mencionados de la ley lleva a concluir que la exigencia del registro
previo de los modelos de C de Ad. ante la Profeco proviene de
cualquiera de dos vas o de las dos al mismo tiempo:
a) De una NOM, en los trminos de los aa. 86 y 19 de la ley.
b) De la LFPC, cuando lo establezca de manera expresa alguno de sus preceptos, como lo exige el a. 73 para los contratos inmobiliarios.
c) De la LFPC y de una NOM al mismo tiempo, como ocurre
por ejemplo con los modelos de C de Ad. sobre tiempos
compartidos, cuyo registro se exige en el a. 73 de la ley y
en la NOM 029-1998, publicada en el DO el 29 de enero de
1999.
VIII. SOBRE LA SINONIMIA DE LA EXPRESIN PRODUCTOS
CON LA DE BIENES Y LA CONSECUENTE APLICACIN
DEL CONCEPTO DE BONIFICACIN A BIENES INMUEBLES
Se seala que la ley no es precisa en distinguir lo que es un
producto de lo que jurdicamente es un bien, por lo que al no
contar tampoco con la distincin entre bien mueble y bien inmueble, a los fraccionadores les resulta aplicable la materia de la
bonificacin, en particular tratndose de vicios ocultos. No es
aceptable el criterio de que al ubicarse el a. 82 en el captulo de
170
las garantas y no en el de bienes inmuebles no le resulte aplicable al sector inmobiliario. Aqu es claro el principio de que donde la ley no distingue, el juzgador no debe distinguir.
A. Equiparacin de producto o cosa con bien mueble
En efecto, de la ley se desprende el uso indistinto de la expresin producto con la de bien, sin que haya determinacin del
tipo de bien al que el legislador se est refiriendo. Sin embargo,
es preciso ubicar el precepto en el cual se utiliza la expresin para analizar el alcance que debe darse a la misma. De entrada hay
que decir que producto es ms un trmino econmico que jurdico, del cual no hay disposicin legal que establezca una definicin que lo relacione con el tema de los bienes (al lado de la
legislacin del consumidor, la legislacin fiscal lo refiere como
rendimientos derivados de una inversin y los denomina productos de capital). Ante esta circunstancia, no hay objecin jurdica
para equiparar producto (cosa) con bien mueble; de hecho, en
la mayora de los artculos de la ley, la referencia se hace con las
cosas, sea que lo vincule con la persona que tiene carcter de
proveedor (abastecedor, importador, fabricante) o con su contenido, envase, reparacin, disposicin o existencia.
B. No equiparacin general de producto
con bien inmueble
Para resolver el problema de si la equiparacin de producto
o cosa se puede alcanzar genricamente con los bienes inmuebles o slo en supuestos especficos, resulta necesaria la interpretacin jurdica. Al analizar el caso concreto del a. 82 de la
ley, que prev la bonificacin o compensacin en caso de vicios
ocultos de la cosa u objeto del contrato, la conclusin es que no
es posible equiparar cosa o producto con bien inmueble. Si bien
171
a continuacin se hace el anlisis para llegar a esa conclusin,

por ahora es vlido sealar que no se puede generalizar la sinonimia o equiparacin producto-cosa-bien inmueble, y que se debe
acudir a la casustica para resolver en qu supuestos s es dable
hacer esa equiparacin y en cules no.
C. Contenido del derecho de bonificacin
La figura de la bonificacin implica un beneficio econmico,
y como tal, es un derecho que se reconoce en favor de los consumidores. La condicin que establece el a. 82 para hacer exigible
ese derecho es que la cosa u objeto del contrato tenga defectos o
vicios ocultos que la hagan impropia para los usos a que habitualmente se destina, que disminuyan su calidad o la posibilidad
de su uso, o bien no ofrezca la seguridad que, dada su naturaleza, normalmente se espere de ella y de su uso razonable. Del precepto en cuestin se desprende que la bonificacin es un derecho
adicional del consumidor, distinto al derecho de elegir entre:
a) La restitucin del bien o servicio.
b) La rescisin del contrato.
c) La reduccin del precio.
Asimismo, de los diversos preceptos de la LFPC que prevn
la figura de la bonificacin se deduce que se trata de un derecho
de contenido econmico, lo que la excluye de ser una sancin.
D. No aplicacin de la bonificacin a vicios ocultos
en materia inmobiliaria
El hecho de que el a. 82 no distinga entre bienes muebles e inmuebles podra llevar a pensar en la regla de interpretacin de
que donde la ley no distingue el intrprete no debe distinguir.
Sin embargo, las propias reglas de interpretacin exigen considerar otros aspectos, como la intencin del legislador (la ratio legis
172
de la norma), y el texto ntegro de la ley, incluyendo la exposicin de motivos (interpretacin hermenutica).

En este sentido, hay que partir del hecho de que la LFPC incluye un captulo especial para los bienes inmuebles. Se podra
deducir que si la intencin del legislador hubiera sido la de incluir el tema de los vicios ocultos en los bienes inmuebles para
efectos de la bonificacin, su incorporacin debera estar prevista en el captulo VIII de la ley, dedicado a las operaciones con
inmuebles. Sin embargo no est incluido en dicho captulo. Al
recurrir a la exposicin de motivos se observa que no hay mencin expresa respecto a que la bonificacin aplique a bienes inmuebles en caso de vicios ocultos; la referencia que hace el legislador es que la reforma busca establecer todo un esquema
normativo para reforzar la figura de la bonificacin que permita
dar una respuesta administrativa ms eficaz a los reclamos del
consumidor.
El problema est en determinar si la referencia al gnero (bienes) es extensivo a las especies (muebles e inmuebles). En principio tendra que ser de esa manera, empero, hay que tener presentes las diversas implicaciones que acarrea cada supuesto. Por
ello creo que lo especial debe prevalecer sobre lo general; en este caso, las reglas particulares para los inmuebles, al no mencionar la situacin del derecho de bonificacin por vicios ocultos,
hace que se le excluya de ese supuesto.
E. La bonificacin en materia de servicios, bienes
muebles y garantas
Al cotejar la figura de la bonificacin en inmuebles en relacin con la materia de servicios, se encuentra que para estos ltimos, el captulo VI de la ley hace referencia expresa al derecho
a la bonificacin cuando las refacciones o partes que se utilizan
en la prestacin de servicios no sean nuevas o apropiadas o no
cumplan con los requisitos exigidos en las normas de cumpli-
173
miento obligatorio; igualmente, cuando por deficiencia del servicio el bien se pierde o sufre un deterioro tal que resulte total o parcialmente inapropiado para el uso al que est destinado (a. 61).
En materia de incumplimiento, el a. 92 bis reitera el derecho a
la bonificacin cuando la prestacin de un servicio sea deficiente
o no se preste o proporcione por causas imputables al proveedor.
Es decir, el legislador establece en el captulo relativo a los servicios la procedencia de la bonificacin. El sentido comn y la
tcnica legislativa indican que en el caso de los inmuebles debi
incorporarse si hubiese sido el propsito, que no lo fue la
bonificacin en el captulo especial de la LFPC destinado a los
inmuebles. Creo que la falta de precisin legislativa del legislador, ms que una extensin del derecho de bonificacin por vicios ocultos en bienes inmuebles, lo que exhibe es un descuido
del legislador.
Por lo que se refiere a los bienes muebles, tambin hay referencia expresa a la figura de la bonificacin en diversos preceptos. En efecto, en el a. 92 se indica que el consumidor puede optar por la reposicin del producto o la devolucin de la cantidad
pagada (contra la entrega del producto adquirido) cuando no se
cumpla con el contenido neto, no haya correspondencia con la
calidad, marca o especificaciones o cuando el bien reparado no
queda en estado adecuado para su uso o destino. La redaccin
misma conduce a determinar que la referencia es a bienes muebles.
Por si fuera poco, en el captulo IX de la ley, que regula la
materia de garantas, y donde se encuentra el a. 82, se establece
que las obligaciones legales previstas en los diversos preceptos
del captulo corren a cargo del productor, importador, distribuidor, fabricante, vendedor, prestador de servicio de mantenimiento o reparacin. En ninguna parte del captulo se incluye a los
fraccionadores, constructores y promotores de venta de viviendas. Se puede deducir que el legislador no previ la bonificacin
para los vicios ocultos en materia inmobiliaria.
174
F. Importancia de la casustica en materia

de bienes inmuebles
A manera de ejemplo de la importancia de la casustica en
materia de inmuebles, el a. 37, ubicado en el captulo de informacin y publicidad y que se refiere a la falta de veracidad en
los informes, instrucciones, datos y condiciones prometidas o sugeridas, tampoco distingue entre bienes muebles e inmuebles. Se
puede inferir que los informes se refieren a las caractersticas del
bien; las instrucciones de uso del bien, y los datos y condiciones
a las estipulaciones contractuales. Aqu no parece clara la exclusin respecto a la bonificacin de los bienes inmuebles; sin embargo, por ser la informacin veraz uno de los principios rectores
de la ley que tambin se exige en el captulo inmobiliario de la
propia ley (a. 73 bis), no hay duda de que la interpretacin de
ambos preceptos debe concluir en el sentido de ser procedente
aplicar la bonificacin en materia de publicidad e informacin
relacionada con bienes inmuebles.
Los aspectos referidos a la bonificacin o compensacin, as
como la aclaracin de la sinonimia de la expresin producto
con la de bien mueble y los casos en que operar la bonificacin
para bienes inmuebles, son puntos propios de un reglamento de
ley.102
IX. SOBRE LA EMISIN DEL DICTAMEN CON CARCTER
DE TTULO EJECUTIVO
Se alega que la Profeco se est atribuyendo funciones jurisdiccionales que no le competen al tener la facultad de emitir un
102 En el proyecto de RLFPC se establece que el pago de la bonificacin
establecida en el a. 82 de la ley nicamente proceder en caso de reclamaciones derivadas de defectos o vicios ocultos en bienes muebles vendidos al consumidor.
175
dictamen con carcter de ttulo ejecutivo durante el procedimiento conciliatorio, en el cual la Profeco slo puede exhortar a las
partes para llegar a un arreglo, y de no lograrse se dejan a salvo
los derechos de las partes para hacerlos valer ante la autoridad
competente.103 Es ilegal emitir un acuerdo de trmite que contenga un dictamen en el que se cuantifique en cantidad lquida la
obligacin contractual. Dicho dictamen es un mandamiento escrito de autoridad incompetente, carente de fundamento y motivacin.
A. Documentos que traen aparejada ejecucin
Sin prejuzgar sobre la naturaleza jurdica del dictamen ni sobre el tipo de apoyo que representa para el juzgador, partiremos
de lo previsto en el a. 1391 del C. Co., donde se enlistan los documentos que traen aparejada ejecucin. En la fraccin VIII se
establece: Los dems documentos que por disposicin de la ley
tienen el carcter de ejecutivos. Esto significa que la enumeracin de dicho precepto no es numerus clausus, sino que puede
ser ampliada. La nica exigencia para reconocer a un documento
como ttulo ejecutivo es que lo prevea un ordenamiento legal y
que tenga como origen un acto de comercio.104 Adems, la deuda que se consigne en el documento al que se le reconoce el carcter de ejecutivo debe ser cierta, lquida y exigible, esto es, cierta en su existencia y en su importe, y de plazo cumplido.105 Estas
103 Adicionalmente, se ha alegado que al emitir el dictamen se produce una
modificacin a la situacin jurdica del proveedor ante la reclamacin del consumidor, pues requiere enfrentar una accin en va ejecutiva de naturaleza sumaria en que la carga de la prueba es del proveedor y no del consumidor; adems, en el procedimiento ejecutivo la orden de embargo se dicta sin audiencia
previa del acreedor, por lo que el proveedor no tiene posibilidad de ofrecer
pruebas.
104 SJF, 9a. poca, t. III, TCC, p. 828.
105 SJF, 8a. poca, t. XV, TCC, p. 221.
176
condiciones se cumplen en el caso del dictamen que con carcter

de ejecutivo incorpora la reforma de la LFPC.
El C. Co. y la jurisprudencia de la SCJN nada dicen respecto
a la competencia de la autoridad que debe emitir el documento
ejecutivo, tampoco sobre el procedimiento en el que se emita ni
sobre la etapa procedimental en la que debe dictarse. Esto disipa
cualquier duda sobre la competencia de la Profeco para emitir el
dictamen y sobre el momento en que se puede emitir dentro del
procedimiento conciliatorio. Pretender que un documento ejecutivo lo deba emitir una autoridad jurisdiccional o que deba ser
reconocido en una resolucin es una mera suposicin infundada.
B. Antecedentes de documentos de la Profeco
con carcter de ttulos ejecutivos
Antes de la reforma, la propia LFPC ya le reconoca la calidad
de ttulo ejecutivo a los laudos dictados por la Profeco en el procedimiento arbitral y a los convenios aprobados por sta. Incluso
la SCJN precis que los convenios y laudos de la Profeco alcanzan la calidad de ttulos ejecutivos cuando se acredite que el crdito que se reclama es cierto, lquido y exigible; de esa manera
se prueba que el derecho del actor es legtimo.106 El que ahora se
incorpore en la ley un nuevo documento ejecutivo que puede
emitir la institucin no es algo indito, ni mucho menos contrario a derecho ni en perjuicio de las partes ante la Profeco. Lo novedoso radica en que se podr emitir durante el procedimiento
conciliatorio y su emisin ser potestativa y no obligatoria.
C. Caractersticas del dictamen de la Profeco
Algo que habr de destacarse es que a diferencia de los ttulos
ejecutivos en general, que no requieren anlisis ni pronunciamiento del juez al ser acompaados a la demanda de juicio eje106
SJF, 9a. poca, t. XIII, TCC, noviembre de 2003, p. 1006.
177
cutivo mercantil para dictar el acuerdo de embargo correspondiente, en el caso del dictamen que ahora se prev, la ley establece que para su procedencia ante el juez es necesario que el
propio juzgador analice que la obligacin contractual incumplida
sea cierta, lquida y exigible. En todo caso, parecera que se est
en presencia de un ttulo semiejecutivo, pues el inicio del juicio
ejecutivo mercantil no ser automtico con la presentacin de la
demanda no se dictar acuerdo de embargo con la mera interposicin de la demanda. El proveedor tendr la oportunidad
de controvertir el monto del ttulo. Con independencia de analizar esa peculiaridad del dictamen en relacin con la caracterstica de ejecutividad de los ttulos ejecutivos, es innegable que la
ley establece esa condicin previa para alcanzar el carcter ejecutivo. Es cierto que en la exposicin de motivos se indica que
con el dictamen se busca allanar el camino al consumidor, por
ser una parte frgil de la relacin comercial. Sin embargo, la forma como est diseado en la ley el mecanismo para hacer valer
ante el juez la ejecutividad del dictamen podra entenderse como
una manera de lograr el equilibrio entre las partes, es decir, que
el consumidor tenga ese instrumento emitido por la Profeco, pero dando oportunidad al proveedor y no al consumidor de cuestionar ante el juez el monto de la obligacin contractual, mas no
el dictamen en s.
En suma, si bien es cierto que con la emisin del dictamen se
tiene que acudir a la va judicial, lo cual implica cambiar la instancia conciliatoria ante la Profeco, lo cierto es que la emisin
del dictamen se presenta cuando se aprecie que no prospera la
conciliacin y que se concluir el expediente de queja ante la Profeco sin solucin para el consumidor, aunque se dejan a salvo los
derechos de las partes para hacerlos valer en la instancia jurisdiccional. En realidad, el dictamen representa un instrumento para el consumidor para hacerlo valer ante el juez. Sin embargo,
este instrumento no es irrestricto, pues no se emite en todos los
178
casos que se presentan ante la Profeco ni genera de antemano

una resolucin judicial adversa al proveedor.107
En el proyecto de RLFPC se establecen las condiciones para
que proceda la emisin del dictamen, la manera en que las partes
pueden formular observaciones al mismo, los trminos para oponerse al dictamen, el alcance de la obligacin de la Profeco de
analizar esas observaciones, as como los requisitos de quienes
elaboren el dictamen.108
X. SOBRE LA SUPLETORIEDAD DEL C. CO. A LA LFPC
Se seala que toda vez que los contratos que celebran los desarrolladores de vivienda se reputan actos de comercio (a. 75,
fracciones II y VI, del C. Co.), la fuente supletoria de la LFPC
debe ser el propio C. Co., que en su a. 1054 dispone que en
cuanto al procedimiento, su fuente supletoria es, a su vez, el cdigo de procedimientos local. Por tanto, es inconstitucional la
aplicacin del Cdigo Federal de Procedimientos Civiles.
A. Precisin legislativa
Es errnea la remisin que se hace al contenido del a. 1054
del C. Co., ya que dicho precepto fue reformado el 13 de junio
107 En el proyecto de RLFPC se prev que en la ltima diligencia del procedimiento conciliatorio se acordar dejar a salvo los derechos de las partes, lo
que implica que queda abierta la va jurisdiccional, pero no que haya una resolucin adversa al proveedor.
108 Al reconocer el carcter de ttulo ejecutivo se deben considerar aspectos
propios de los ttulos ejecutivos en general, por ejemplo los supuestos de reposicin y cancelacin de los ttulos. Este punto no lo prev el proyecto de RLFPC.
En su caso se aplicarn de manera supletoria las disposiciones de la Ley General de Ttulos y Operaciones de Crdito. Tampoco se establece la estructura y
contenido mnimo del dictamen.
179
de 2003. Ahora se contempla como ordenamiento supletorio de

la parte procesal del C. Co. al Cdigo Federal de Procedimientos
Civiles y no los cdigos de procedimientos civiles de los estados, como anteriormente se estableca. Esta actualizacin sobre
la reforma del precepto es suficiente para desvirtuar el argumento de impugnacin. Sin embargo, con nimo de profundizar y de
aclarar el tema de la supletoriedad, se formulan las siguientes
consideraciones.
Un criterio jurisprudencial detalla con claridad en qu consiste la supletoriedad de la ley y los requisitos para su procedencia:
La supletoriedad slo se aplica para integrar una omisin en la
ley o para interpretar sus disposiciones en forma que se integre
con principios generales contenidos en otras leyes. Cuando la referencia de una ley a otra es expresa, debe entenderse que la aplicacin de la supletoria se har en los supuestos no contemplados
por la primera ley, que la complementar ante posibles omisiones
o para la interpretacin de sus disposiciones. Por ello, la referencia a leyes supletorias es la determinacin de las fuentes a las
cuales una ley acudir para deducir sus principios y subsanar sus
omisiones. La supletoriedad expresa debe considerarse en los trminos que la legislacin establece. De esta manera, la supletoriedad en la legislacin es una cuestin de aplicacin para dar debida coherencia al sistema jurdico. El mecanismo de supletoriedad
se observa generalmente en leyes de contenido especializado con
relacin a leyes de contenido general. El carcter supletorio de la
ley resulta, en consecuencia, una integracin y reenvo de una ley
especializada a otros textos legislativos generales que fijen los
principios aplicables a la regulacin de la ley suplida; implica
un principio de economa e integracin legislativas para evitar
la reiteracin de tales principios... as como la posibilidad de consagracin de los preceptos especiales en la ley suplida.109
La jurisprudencia no deja lugar a dudas. Para que opere la supletoriedad de las leyes se requiere una doble condicin:
109
SJF, 9a. poca, t. V, TCC, enero de 1997, p. 374.
180
a) Que la ley que establece la supletoriedad seale de manera

expresa cul o cules leyes son las supletorias, y
b) Que la ley o leyes supletorias contemplen en su articulado
las figuras, los mecanismos o los principios jurdicos que se
aplicarn en la hiptesis de casos o situaciones no contemplados en la ley que establece la supletoriedad.
Adicionalmente, hay que decir que la aplicacin supletoria de
leyes se presenta en leyes especiales respecto de leyes generales.
Por otra parte, no se exige una determinada vinculacin entre las
dos leyes, sea por la materia de su contenido o por su mbito de
aplicacin; tampoco que la aplicacin supletoria sea para toda
la ley. As, por ejemplo, el C. Co. en su parte general establece la
supletoriedad del CCF, mientras que en su parte procesal prev
la aplicacin del Cdigo Federal de Procedimientos Civiles.
B. La supletoriedad en la LFPC
La LFPC cumple con los supuestos para la procedencia de la
supletoriedad de leyes. En efecto, la ley establece de manera expresa los ordenamientos que se aplicarn supletoriamente cuando no haya disposiciones dentro de su articulado que resuelvan
alguna omisin. Igualmente, se prev la supletoriedad de diversas leyes y cdigos en funcin de los diversos procedimientos
regulados en la propia LFPC, que al tener diversa naturaleza,
plantean diversa ley supletoria.
XI. SOBRE LA DISTINCIN ENTRE MEDIDAS DE APREMIO
Y MEDIDAS PRECAUTORIAS
Se menciona que con total carencia de tcnica, el legislador
federal asimila los medios de apremio con las medidas precautorias y cae en una ostensible contradiccin al condicionar la apli-
181
cacin de las medidas precautorias a los criterios que la Profeco expida, con lo cual se otorga a una autoridad administrativa
una discrecionalidad total. Por otra parte, los medios de apremio
y las medidas precautorias no son sanciones, sin embargo, Profeco las dicta sin respetar la garanta de audiencia. Asimismo, los
aa. 25 y 25 bis de la ley no distinguen entre bienes muebles e inmuebles y productos.
A. Alcance jurisprudencial de los medios de apremio
La jurisprudencia de la SCJN ha precisado la naturaleza jurdica de los medios de apremio en los siguientes trminos:
Por lo que ve a los medios de apremio, doctrinariamente se considera que su aplicabilidad est sujeta a las siguientes condiciones.
1a. La existencia de una determinacin, justa y fundada en derecho, que deba ser cumplida por las partes, o por alguna de las
personas involucradas en el litigio. 2a. La comunicacin oportuna mediante notificacin personal al obligado, con el apercibimiento de que, de no obedecerla, se le aplicar una medida de
apremio precisa y concreta. 3a. Que conste o se desprenda de autos la oposicin o negativa injustificada del obligado a obedecer
el mandamiento judicial, es decir, que el incumplimiento sea realmente un acto u omisin de ilcitos. 4a. Una razn grave, a juicio
del juzgador, para decretar el medio de apremio. De las anteriores condiciones debe destacarse la segunda, consistente en que se
comunique mediante notificacin personal a quien se exija el
cumplimiento de la determinacin judicial, el requerimiento o
disposicin judicial a cumplimentar, as como el apercibimiento
de la aplicacin de la medida de apremio para el caso de incumplimiento. La finalidad de tal exigencia consiste en dejar constancia fehaciente de que la persona vinculada pudo conocer, con toda
oportunidad, tanto la obligacin que le impuso el juzgador como
el apercibimiento de la imposicin de una concreta medida de
apremio, en caso de no dar cumplimiento, a fin de que pueda im-
182
pugnarla si la considera lesiva de su derecho y quiere evitarla, o

bien para que pueda preparar lo necesario para proceder al cumplimiento, o que quede clara su resistencia al cumplimiento... Para estar en aptitud de cumplir un requerimiento, ste debe conocerse con anterioridad a la fecha en que deba cumplirse, pues de
lo contrario pueden presentarse mltiples situaciones que impidan al requerido el cumplimiento...110
...corresponde a la autoridad respectiva motivar y razonar las
causas particulares y especiales preexistentes en torno a la conducta de las partes para vencer la contumacia, y que el rebelde
acate lo ordenado por el tribunal, al gozar del imperio de la ley
para ese fin. As, tratndose del arresto que ocasiona la privacin
temporal de la libertad, valor fundamental que como garanta suprema del gobernado estatuye la Constitucin federal, inevitablemente tendrn que razonarse los motivos que se tuvieran en
cuenta para imponer tal medida, que es la extrema y ms severa,
particularizndose las circunstancias procesales que ameriten su
imposicin.111
...La atribucin conferida a los jueces para emplear los medios
de apremio, con el objeto de procurar el cumplimiento de sus determinaciones, encuentra, entre otras, varias limitaciones, la consistente en que cada medio de apremio puede utilizarse slo una
vez respecto al incumplimiento de determinada obligacin en el
procedimiento correspondiente, con excepcin de la multa, que
puede duplicarse, en caso de reincidencia, por mandamiento especfico. La sustentacin de esta tesis radica en que el propsito
perseguido con esta institucin es el de dotar al juzgador de un
instrumento sencillo, gil, inmediato y directo para que pueda
emprender una actuacin encaminada al vencimiento de la resistencia al cumplimiento de las obligaciones que resulten a los sujetos vinculados a un procedimiento judicial, antes de ocurrir ante diferentes autoridades en otras instancias o procesos.112
...la medida de apremio es un concepto distinto al concepto
de sanciones a que alude el artculo 86 [LFPC], pues la multa de
110
111
112
SJF, 9a. poca, t. III, TCC, enero de 1996, p. 157.

SJF, 9a. poca, t. II, TCC, diciembre de 1995, p. 539.
SJF, 9a. poca, t. I, TCC, mayo de 1995, p. 381.
183
apremio impuesta al gobernado tiene su origen en la desobediencia a un mandato legtimo de las autoridades de la citada Procuradura [Profeco], y el objeto de ese apremio es lograr coactivamente la observancia del mandato de las referidas autoridades;
por el contrario, las sanciones a que se refiere el artculo 86 son
consecuencia inmediata del incumplimiento de la norma, es decir, son castigos por las infracciones a lo dispuesto en la ley administrativa de que se trata y dems disposiciones derivadas de
ella, pero no es consecuencia del incumplimiento del mandato
de autoridad...113
B. Apego de la LFPC a la naturaleza jurdica

de los medios de apremio
No vale el argumento de supuesta confusin del legislador al
adicionar el a. 25 de la LFPC, ya que se incorpor un nuevo medio de apremio consistente en el apercibimiento, y se fortalece
otro la multa, al prever un aumento en sus montos. Los medios de apremio previstos en la ley cumplen con la naturaleza jurdica que les corresponde, es decir, ser instrumentos jurdicos
con los que cuenta la autoridad para hacer cumplir sus determinaciones dentro de los procedimientos que regula su ley. Respecto
a la Profeco, se le dota de instrumentos jurdicos que habrn de
servir para que los proveedores cumplan con los requerimientos
que les sean formulados. Ni antes de la reforma ni ahora se han
dejado de observar las condiciones enumeradas en el primero de
los criterios jurisprudenciales transcritos. Esto incluye el debido
respeto a la garanta de audiencia.
C. Propsito del legislador en materia de medidas
precautorias
Por lo que se refiere a las medidas precautorias, tambin llamadas cautelares, que aparecen como novedad en la reforma de
113
SJF, 7a. poca, vols. 187-192, 6a. parte, julio-diciembre de 1984, p. 116.
184
la ley, consisten en los instrumentos que una autoridad puede

dictar para evitar un grave e irreparable dao a las personas
(consumidores) o a la sociedad. La exposicin de motivos seala
que dichas medidas se incorporan al texto legal, en el a. 25 bis,
por dos razones principales:
Para evitar que se sigan generando conductas que pudieran
ser lesivas a los derechos de los consumidores.
Para corregir una omisin en la ley de gran trascendencia
en los procedimientos que se siguen en la Profeco, que antes de la reforma requera acudir a la legislacin supletoria.
En este punto, no hay confusin entre las medidas cautelares
y los medios de apremio, ya que se trata de instrumentos distintos, con finalidades diferentes, y cuya aplicacin se presenta en
las circunstancias previstas en la ley. No se aprecia una supuesta
falta de tcnica jurdica.
D. No exigencia de la garanta de audiencia previa
a la imposicin de medidas precautorias
Una caracterstica de las medidas precautorias es que se pueden
decretar sin audiencia previa de las partes. La razn estriba en el
dao que se busca evitar y que puede resultar irreparable, adems
de que no implica un acto de privacin en contra del afectado y
slo se trata de un acto de molestia. Por supuesto, el afectado
puede con posterioridad impugnar jurdicamente la medida. As
lo ha corroborado la jurisprudencia respecto de diversas materias
(fiscal, ambiental, de seguros, aduanera) en las que las respectivas leyes prevn medidas precautorias. Los criterios se sustentan
en los siguientes trminos:
...si el acto de autoridad por su propia naturaleza y finalidad no
tiende a la privacin definitiva y slo es un medio para lograr
otros propsitos, no ser acto privativo sino de molestia. En esta
tesitura, la medida cautelar de referencia no produce privacin de
185
derechos, por lo que la constitucionalidad de su regulacin no depende de que aisladamente cumpla con la exigencia de la garanta
de audiencia previa al afectado, sino que, en todo caso, debe
ajustarse a la garanta de seguridad jurdica a que se contrae el
precepto 16 de nuestra carta magna.114
...la garanta de audiencia prevista en el artculo 14 constitucional nicamente rige respecto de los actos privativos, entendindose por stos, aquellos que en s mismos persiguen la privacin, con existencia independiente, cuyos efectos son definitivos
y no provisionales o accesorios... [la medida de suspensin] llevada a cabo despus de iniciado el procedimiento administrativo
de cancelacin no constituye una privacin definitiva de un derecho adquirido, sino una medida provisional sujeta a que se desvirten las apreciaciones de la autoridad administrativa dentro del
procedimiento iniciado y, de ser as, dicha suspensin quedar
sin efectos al dictarse la resolucin final, en la cual se decidir si
el programa se cancela o no en forma definitiva; de donde resulta
que esta medida decretada no afecta la garanta de audiencia previa, por no tratarse de un acto privativo, sino en todo caso, de
uno de molestia sobre el cual no rige ese principio.115
El artculo 129, fraccin I, de la Ley del Equilibrio Ecolgico
y la Proteccin al Ambiente del estado de Nuevo Len, que faculta a la Secretara de Desarrollo Urbano o municipio correspondiente para suspender los trabajos o servicios cuando exista
riesgo inminente de desequilibrio ecolgico o casos de contaminacin en el territorio de la entidad o municipio relativo, en asuntos de competencia local, con repercusiones peligrosas para los
ecosistemas, sus competentes o la salud pblica, no transgrede la
garanta de audiencia consagrada en el artculo 14 de la Constitucin federal, porque no autoriza un acto privativo de carcter definitivo por el que los afectados pierdan el derecho de reanudar
los trabajos o servicios suspendidos, en virtud de que la referida
suspensin nicamente prevalece mientras exista el riesgo de desequilibrio ecolgico o los casos de contaminacin mencionados,
es decir, se trata de una medida cautelar o precautoria que no
114
115
SJF, 9a. poca, t. XV, TCC, mayo de 2002, p. 1214.

SJF, 9a. poca, t. XIII, TCC, abril de 2001, p. 1111.
186
puede considerarse como un acto privativo, sino en todo caso de

molestia. En consecuencia, el precepto combatido no se rige por
el artculo 14 constitucional ni requiere, por ende, que previamente a la ejecucin de los citados actos de suspensin se otorgue la garanta de audiencia.116
E. Emisin de criterios de la Profeco para la imposicin

de medidas precautorias
No hay condicionamiento alguno para la aplicacin de las medidas cautelares a los criterios que la Profeco expida. Simplemente se trata de que haya congruencia entre dictar la medida
precautoria con la existencia de una situacin efectivamente grave. Al respecto, la reforma de la ley supera la inconstitucionalidad que se decret por parte de la SCJN al anterior a. 18 de la
LFPC por no definir los elementos de juicio que permitan a la autoridad establecer los casos particularmente graves que deben
sancionarse con clausura, adems de no definir los parmetros o
lineamientos que han de servir a la autoridad aplicadora para calificar de grave una infraccin.117 Ahora, el a. 25 bis se relaciona
con el a. 128 ter, que enumera los casos calificados por el legislador como particularmente graves. Los lineamientos o criterios
que emita la Profeco buscarn la debida aplicacin de las medidas precautorias a fin de dar certeza y seguridad jurdica a los
proveedores. A la fecha, como medida de precaucin se ha publicado el acuerdo por el que se establecen los criterios para la
colocacin de sellos de advertencia118 y est en trmite ante la Cofemer el acuerdo del procurador que establece los lineamientos
116
SJF, 9a. poca, t. XI, Pleno, abril de 2000, p. 76.

SJF, 9a. poca, t. III, Pleno, mayo de 1996, p. 115.
118 DO del 12 de agosto de 2004. En el acuerdo se establece la obligatoriedad de imponer el apercibimiento previamente al sello de clausura. Asimismo,
se precisa en qu momento se afecta o puede afectarse la vida, la salud, la seguridad de las personas, la economa de una colectividad de consumidores.
Tambin se determinan las caractersticas y el contenido del sello de advertencia, as como lo relativo a su colocacin y retiro.
117
187
para la imposicin de multas (como medio de apremio y como

sancin).
F. Aplicacin de los medios de apremio y de las medidas
precautorias en materia inmobiliaria
Respecto a la no distincin entre producto, bien mueble y bien
inmueble, luego de la explicacin sobre la sinonimia de la expresin productos con la de bienes (supra, apartado VIII de este
captulo), es claro que tratndose de la actividad del sector inmobiliario no hay impedimento para la imposicin por parte de la
Profeco de los medios de apremio previstos en la LFPC y de
aquellas medidas precautorias previstas en el a. 25 bis que resulten aplicables cuando se renan las condiciones que exige la ley.
XII. CONSIDERACIONES FINALES
a) Premisas falsas conducen a conclusiones falsas. Esto es lo
que se desprende de los argumentos de impugnacin que
los proveedores inmobiliarios pretendieron hacer valer y
que con construcciones jurdicas ingeniosas, pero sin consistencia interpretativa, intentaron llegar a resultados que
no resisten el rigor de un anlisis integral de la ley.
b) Un anlisis integral de la ley requiere combinar varios aspectos: la intencin del legislador, la jurisprudencia de la
SCJN, la doctrina, el conocimiento de los principios y figuras jurdicas aplicables y la experiencia prctica. Esta combinacin de elementos sustenta los argumentos de defensa y
desvirtan los argumentos de impugnacin del sector inmobiliario.
c) Las reformas de la ley muestran la sensibilidad del legislador de procurar los mecanismos jurdicos necesarios para
alcanzar el adecuado equilibrio en la relacin proveedorconsumidor, sin caer en el proteccionismo excesivo del consumidor ni en la sobrerregulacin perjudicial al proveedor.
CAPTULO QUINTO
I. Consideraciones previas . . . . . . . . . . . . 189
II. Tpicos jurdicos en particular . . . . . . . . . 192
1. No violacin a la soberana de los estados en materia registral . . . . . . . . . . . . . . . . 192
de proteccin jurdica-inmobiliaria a los consumidores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
de la ley . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198
4. Respeto a la libertad de comercio . . . . . . . 200
5. La Profeco no se erige como tribunal especial . . 203
6. Rectora econmica del Estado y proteccin al
consumidor . . . . . . . . . . . . . . . . . 205
7. Respeto al derecho de propiedad y a la libre disposicin de bienes. . . . . . . . . . . . . . 208
de C de Ad. . . . . . . . . . . . . . . . . 210
9. Respeto al derecho de seguridad jurdica del proveedor en el mbito fiscal, al proporcionar informacin inmobiliaria . . . . . . . . . . . . . 213
10. Compatibilidad de las facultades de los estados en
materia de bienes inmuebles con la proteccin a
los consumidores en materia inmobiliaria . . . . 216
el modelo de C de Ad. en el RPCA . . . . . . 218
12. Reconocimiento a la competencia en la va administrativa de la Profeco para resolver las controversias derivadas de los C de Ad. . . . . . . . 220
13. Respeto a la garanta de libre acceso a la justicia y
al principio de tutela jurisdiccional . . . . . . 223
III. Jurisprudencia en materia inmobiliaria, emitida por
TCC, para hacer prevalecer el inters social y el orden pblico en favor de los consumidores . . . . 226
1. Tesis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226
2. Desglose temtico . . . . . . . . . . . . . . 227
CAPTULO QUINTO
I. CONSIDERACIONES PREVIAS
El 16 de junio de 2005, despus de poco ms de un ao de litigio
en tribunales federales por parte de los representantes de los desarrolladores inmobiliarios en contra de la reforma mayor a la
LFPC por ser supuestamente inconstitucional y generarles agravios en su actividad empresarial, el Pleno de la SCJN discuti y
resolvi sobre la constitucionalidad de la reforma de febrero de
2004 a la LFPC.
Destacan los siguientes aspectos en torno a esa sesin plenaria
y al contenido de la resolucin:
1) En la sesin se presentaron y resolvieron setenta amparos,
lo cual significa que los criterios adoptados por el Pleno de
la SCJN constituyen jurisprudencia en los trminos de la
Ley de Amparo y que se tornan obligatorios para los tribunales federales que an tengan pendientes de resolucin los
ms de dos mil amparos interpuestos por los desarrolladores inmobiliarios.
2) La ministra Olga Snchez Cordero elabor y present al
Pleno un documento en el que analiza la facultad del Congreso en materia inmobiliaria, que viene a soportar y fortalecer la argumentacin jurdica del sentido acordado en la
sentencia.
189
190
3) La ponencia, a cargo del ministro Juan Daz Romero, desglos los temas en catorce puntos. Respecto de cada uno se
llev una votacin en particular. Salvo un tema, en el resto
de los puntos la votacin fue por unanimidad. Slo dos temas ameritaron un debate entre los ministros; los dems se
votaron sin discusin. Los dos temas debatidos fueron:
a) El relativo a las facultades del Congreso de la Unin en
materia inmobiliaria. Cabe decir que ms que discusin,
lo que se present fue un intercambio de opiniones jurdicas para fortalecer la argumentacin del proyecto de
sentencia, pues desde un primer momento haba unanimidad en el sentido de la resolucin.
b) El relativo a la constitucionalidad del a. 86 de la LFPC
que impone la clusula obligatoria dentro de los modelos
de C de Ad. de que la Profeco es competente en la va
administrativa para resolver cualquier controversia que
se suscite sobre la interpretacin o cumplimiento de los
mismos. La votacin final sobre este punto fue de siete
votos a favor de reconocer la constitucionalidad del precepto legal en cuestin (ministros Jos Ramn Cosso,
Juan Daz Romero, Genaro David Gngora Pimentel,
Sergio Valls, Olga Snchez Cordero, Juan Silva Meza y
Mariano Azuela Gitrn) y cuatro en contra (ministros
Salvador Aguirre Anguiano, Margarita Luna Ramos, Jos de Jess Gudio Pelayo y Guillermo Ortiz Mayagoitia). Aun con esa votacin se alcanza jurisprudencia.
Aqu s hubo diferencia en las posiciones jurdicas de los
dos bloques de ministros. Quienes votaron en contra esgrimieron que la imposicin obligatoria de acudir ante la
Profeco implica una violacin a la garanta de los gobernados al libre acceso a la justicia, pues se est imponiendo una instancia previa no reconocida constitucional-
191
mente.119 La mayora de los ministros vot en el sentido

de que no se presenta tal violacin.
4) En total se aprobaron trece tesis de jurisprudencia, cuyo
contenido viene a fortalecer no slo a la reforma de 2004
sino a la configuracin de diversos principios generales del
derecho de proteccin al consumidor en nuestro pas.
5) Se aprecia en las distintas tesis la reiteracin que hace el
mximo tribunal de criterios muchas veces sustentados en
mltiples tesis de jurisprudencia para determinar el alcance
de diversos derechos, libertades y garantas individuales,
por ejemplo libertad de comercio, garanta de irretroactividad de la ley, derecho de igualdad, derecho de propiedad,
garanta de legalidad y seguridad jurdica, principio de divisin de poderes, principio de tutela jurisdiccional y prohibicin de ley privativa y tribunal especial. Lo relevante de la
reiteracin que hace la SCJN es que las disposiciones y
principios generales en materia de proteccin al consumidor son acordes con las reglas y disposiciones constitucionales de nuestro pas. Hay concordancia de las diversas ma119 Los tres primeros ministros mencionados que votaron en contra del sentido de la jurisprudencia emitieron un voto particular. Sealaron que una clusula en los modelos de C de Ad. que establezca la competencia de la Profeco
para resolver los conflictos suscitados por su interpretacin y cumplimiento es
violatoria de la garanta constitucional de tutela jurisdiccional, al supeditar el
acceso a los tribunales a que la Profeco resuelva en la va administrativa. Adems, la conciliacin y el arbitraje previstos en la LFPC son medios alternativos
de solucin de controversias, los cuales no estn prohibidos por el a. 17 constitucional, pero por su propia naturaleza deben ser voluntarios y consensuales,
no obligatorios; como estn establecidos en los C de Ad. constituyen un obstculo indebido para el ejercicio del derecho a la tutela jurisdiccional. En realidad se debe precisar que el procedimiento conciliatorio es optativo, ya que lo
que en realidad exige la ley es que la queja derivada de un contrato se presente
ante la Profeco buscando una solucin pronta, pero al ser requerida la otra parte para buscar la conciliacin, no se le impone la obligacin de resolver la controversia a travs del mecanismo conciliatorio, sino que puede optar por rechazar tal procedimiento. En ese supuesto, la Profeco deja a salvo los derechos de
las partes para hacerlos valer ante los tribunales.
192
terias temticas encaminadas a la adecuada proteccin del

pblico consumidor.
II. TPICOS JURDICOS EN PARTICULAR
A continuacin se analiza cada una de las trece tesis de jurisprudencia que se desprendieron de la resolucin de la SCJN del
16 de junio de 2005. Para mejor comprensin del contenido de
cada una de las tesis, se transcribe en primer lugar la tesis respectiva aprobada por la SCJN, incluyendo el encabezado de la
misma, y luego se hacen los comentarios desglosados de los aspectos jurdicos que de ella se desprenden. El orden de los temas
se hace en funcin de la identificacin numrica asignada en la
SCJN, aunque el rubro temtico corre por mi cuenta.
1. No violacin a la soberana de los estados
en materia registral
A. Tesis 96/2005
PROTECCIN AL CONSUMIDOR. LOS ARTCULOS 73, PRRAFO SEGUNDO, 86 Y 87 DE LA LEY FEDERAL RELATIVA, AL ESTABLECER QUE LOS CONTRATOS A QUE SE REFIEREN DEBEN REGISTRARSE EN LA PROCURADURA FEDERAL DEL CONSUMIDOR NO
VIOLAN LA SOBERANA DE LOS ESTADOS. Del artculo 121, frac-
ciones I y II, de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos

Mexicanos se advierte que los bienes inmuebles se rigen por la
ley del lugar de su ubicacin, por lo que los contratos traslativos
de la propiedad slo pueden inscribirse en las instituciones registrales de las entidades federativas correspondientes. Ahora bien,
los artculos 73, prrafo segundo, 86 y 87 de la Ley Federal de
Proteccin al Consumidor no violan el citado precepto constitucional, en cuanto establecen que los contratos relacionados con el
fraccionamiento, construccin, promocin, asesora y venta al
pblico de viviendas destinadas a casa habitacin, o cuando otorguen al consumidor el derecho de usar inmuebles mediante el sistema de tiempo compartido, deben registrarse en la Procuradura
193
Federal del Consumidor, pues dicho registro no recae sobre los

actos traslativos de dominio, sino respecto de los contratos comerciales que en relacin con esos inmuebles se realizan entre
proveedores y consumidores, con la clara finalidad de ejercer un
control administrativo de tipo tutelar en favor de los consumidores, derivado del artculo 28 constitucional.
B. Desglose temtico
1) Determinacin del alcance del a. 121 constitucional en lo
relativo a la materia inmobiliaria. La tesis viene a precisar que
en los registros pblicos de la propiedad de cada entidad federativa es obligatoria la inscripcin de los contratos traslativos de la
propiedad y que se requiere observar las disposiciones legales
correspondientes de cada entidad federativa. El precepto constitucional se refiere a todos y cada uno de los contratos que son
celebrados en el da a da, no a los modelos de contratos que tienen a su disposicin los proveedores para ser utilizados en un
acto jurdico comercial determinado con los consumidores. Esa
distincin es fundamental para separar el aspecto civil de los registros de bienes inmuebles del aspecto registral de la proteccin
de los consumidores en lo inmobiliario. Del precepto constitucional se desprenden las caractersticas, funciones y trascendencia jurdica del Registro Pblico de la Propiedad, entre ellas la
de brindar seguridad jurdica a las partes contratantes, quienes
pueden hacer valer el principio general registral de que los actos
inscritos son oponibles a terceros.
2) Contenido contractual-registral en materia de proteccin
al consumidor. La tesis no parece distinguir con precisin que
cuando la LFPC obliga al registro de los modelos de C de Ad.
inmobiliarios no se est refiriendo a todos y cada uno de aquellos
contratos que se celebran diariamente, sino al modelo tipo que los
proveedores inmobiliarios utilizan por igual con todos los consumidores con quienes celebran una operacin jurdica inmobiliaria, pues es claro que una vez que se firma el contrato respectivo
de venta del inmueble, al ser un acto traslativo de dominio, habr
194
de inscribirse en el Registro Pblico de la Propiedad de la entidad federativa en la que se realice la transmisin jurdica.
La confusin se acenta cuando en la tesis se pretende identificar los contratos comerciales con los contratos inmobiliarios
previstos en la LFPC. En realidad, la caracterstica comercial o
mercantil se desprende de que una de las partes es un comerciante o proveedor, pero ello no genera una situacin de excepcin
respecto a la obligacin de inscribir en el Registro Pblico de la
Propiedad todos los contratos de venta de inmuebles que celebre
con los consumidores. Es decir, los contratos inmobiliarios deben cumplir con las disposiciones registrales en materia de propiedad que se exigen en cada entidad federativa, pero tambin
debe cumplir con la obligacin de inscribir el modelo de C de
Ad. que utiliza con el pblico en general.
3) Tipologa contractual-inmobiliaria. La tesis recalca que la
obligacin de inscribir el modelo de C de Ad. tiene la finalidad
de ejercer un control administrativo por parte de la Profeco, de
tipo tutelar, en favor de los consumidores, que se traduce en la
revisin del contenido clausular de los modelos de C de Ad. antes de aprobar la inscripcin en el RPCA.
Asimismo, se establece de manera genrica que los contratos
al no hacer distingos ni excepciones, se refiere a todos los
contratos, cualquiera que sea su denominacin relacionados
con la venta de inmuebles destinados a casa habitacin se refieren al fraccionamiento, construccin, promocin, asesora y venta de inmuebles, as como a su uso mediante el sistema de tiempos compartidos.
de proteccin jurdica-inmobiliaria a los consumidores
A. Tesis 97/2005
PROTECCIN AL CONSUMIDOR. EL CONGRESO DE LA UNIN, EN
USO DE LAS FACULTADES PARA LEGISLAR EN ESA MATERIA, QUE
LE OTORGAN LOS ARTCULOS 73, FRACCIONES X Y XXIX-E, 25 Y 28
195
CONSTITUCIONALES, CRE LA PROCURADURA RELATIVA Y EMITI DISPOSICIONES EN DEFENSA DE LOS CONSUMIDORES. Del exa-
men integral y sistemtico de los citados preceptos se advierte que

compete al Congreso de la Unin legislar en materias de comercio
y de proteccin a los consumidores, a quienes el poder reformador
considera necesario tutelar, por estimar que se encuentran en desventaja frente a los proveedores que conforman la parte dominante
en la relacin comercial. En uso de esa facultad, el legislador, en
trminos del artculo 20 de la Ley Federal de Proteccin al Consumidor, cre la Procuradura Federal del Consumidor como un
organismo descentralizado de servicio social, con personalidad
jurdica y patrimonio propio, con funciones de autoridad administrativa y encargada de promover y proteger los derechos e intereses del consumidor, procurando la equidad y seguridad jurdica en
sus relaciones con los proveedores, para evitar que acepte relaciones jurdicas injustas; esto es, sus funciones son de carcter
preventivo, educativo, de representacin y procuracin, y de resolucin de conflictos. Y en los artculos 73, 73 bis, 73 ter, 75, 86,
prrafo tercero, y 87 de la misma ley estableci, en defensa de los
consumidores, modalidades, condiciones y requisitos que los proveedores deben cumplir previamente a la celebracin de contratos
relacionados con el fraccionamiento, construccin, promocin,
asesora y venta al pblico de viviendas destinadas a casa habitacin, o cuando otorguen al consumidor el derecho de usar inmuebles mediante el sistema de tiempo compartido.
B. Desglose temtico
1) Armonizacin interpretativa de preceptos constitucionales
en materia de proteccin al consumidor. Una de las reglas bsicas para la efectiva interpretacin constitucional es analizar los
temas de manera integral y no aislada. Cuando se explic la insercin constitucional de la proteccin de los consumidores en
nuestra carta magna (vase captulo primero, apartado I.2) sealamos que el legislador tena una triple opcin en cuanto al precepto en el cual hacer la incorporacin: el a. 25, el a. 28 o el a.
73. La tesis viene a confirmar que esos tres preceptos tienen vin-
196
culacin estrecha en cuanto a la proteccin al consumidor, por lo

cual resulta necesario su anlisis conjunto ante cualquier cuestionamiento como el que se hace respecto a que el Congreso de la
Unin no tiene facultades para dictar normas protectoras al consumidor relacionadas con lo inmobiliario.
La SCJN reconoce que el Congreso de la Unin tiene facultades para legislar en lo relativo al comercio que es la actividad
de los proveedores a los que obliga la LFPC y a la proteccin
al consumidor, en cuanto se debe procurar un equilibrio en las
relaciones de consumo ante la posicin dominante del comerciante o proveedor en lo jurdico, en lo econmico y en el conocimiento de la actividad comercial que de manera natural mantiene frente al consumidor.120
2) Materializacin de la facultad del Congreso de la Unin
en materia de proteccin al consumidor. El resultado material de
otorgar facultades al Congreso de la Unin est en la creacin
de la Profeco como una institucin de alto contenido social a la
que se le reconoce el carcter de autoridad administrativa encargada de promover y proteger los derechos e intereses de los consumidores evitando que se celebren relaciones comerciales ine120 Durante la discusin pblica en el Pleno de la SCJN, el ministro Ortiz
Mayagoitia seal que si bien la referencia a la proteccin al consumidor est
en el a. 28 constitucional, lo cierto es que no se precisa si ser a travs de una
ley federal o de una ley local. En ese sentido, la expresin Estado debe referirse a la federacin, a la que se reconoce la facultad exclusiva de legislar en la
materia, y no a una facultad concurrente con las entidades federativas. Por otra
parte, agrega que el a. 73 de la LFPC regula los actos previos a la escrituracin
en los que hay una actividad mercantil, pero no se mete con la transmisin de
la propiedad ni en los contratos protocolizados ante notario pblico. Si lo hiciere s sera violatorio del a. 121 constitucional. Por su parte, el ministro Aguirre
seal que debe distinguirse entre escritura privada y escritura pblica, aunque
nada impide que en esta ltima se incluyan los aspectos previstos en la LFPC.
Asimismo, se refiri a un aspecto interesante: se debe determinar cmo se materializa la proteccin al consumidor, pues puede o no tener coincidencia con el
comercio, ya que si la interposicin de los amparos la hubieren hecho los consumidores, el fundamento sobre la competencia no sera el comercio.
197
quitativas o carentes de seguridad jurdica. En ese sentido se establecen las diversas funciones de la Profeco:
Funcin preventiva, en cuanto contar con esquemas que permitan avizorar zonas conflictuales en las que el consumidor
pueda resultar afectado. La Profeco habr de buscar frmulas para contrarrestar esas posibles afectaciones al pblico.
Es el caso de la aprobacin de los modelos de C de Ad. que
se exige registrar a los proveedores, en los que la institucin
hace las veces de revisor de la legalidad e igualdad jurdica
de las clusulas contractuales, previendo que, de no hacerlo,
la carga obligacional se inclinara en perjuicio de los consumidores.
Funcin educativa, en cuanto busca concientizar al pblico
sobre la importancia de realizar un consumo inteligente e
informado, as como de conocer los derechos que se tienen
como consumidor y los mecanismos para hacerlos valer en
caso de no respeto por parte de los proveedores. La Profeco
busca una educacin para el consumo, por lo que recurre a
diversos medios de comunicacin masiva, como la radio, la
televisin, revistas y peridicos.
Funcin de representacin, en cuanto a la posibilidad de actuar de oficio ms de all de un asunto en particular, sino de
situaciones en las que puede haber afectacin a un sector
importante de la poblacin o de aquellas que puedan incidir
en la salud, la vida, la seguridad o la economa de la poblacin. Esta actuacin de la institucin puede darse no slo en
el mbito judicial, sino ante cmaras y organizaciones de
proveedores.
Funcin de resolucin de conflictos, en cuanto conoce de
controversias entre proveedores y consumidores. En primera
instancia se procura solucionar el conflicto por la va conciliatoria, pero de no lograrlo se cuenta con la faceta sancionadora, donde la institucin posee los instrumentos jurdi-
198
cos necesarios para hacer valer sus determinaciones en favor de los consumidores. En ese sentido, la LFPC regula el
procedimiento conciliatorio, el procedimiento por infracciones a la ley y el procedimiento arbitral.
3) Diseo legal de las funciones de la Profeco en materia inmobiliaria. Como parte de la materializacin de la proteccin al
consumidor, el Congreso de la Unin aprob las nuevas disposiciones en la LFPC destinadas al mbito inmobiliario. Se pueden
apreciar con claridad las funciones preventivas y de resolucin
de conflictos. Entre las primeras se encuentra el registro de los
modelos de C de Ad., los efectos de la no inscripcin registral de
los mismos, la publicacin en el DO por parte de la Profeco de los
modelos de C de Ad., la clusula contractual de competencia de
la Profeco, la informacin que los proveedores inmobiliarios deben proporcionar a los consumidores y el clausulado mnimo que
deben contener los contratos inmobiliarios. En cuanto a la funcin de resolucin de conflictos, se destacan las sanciones previstas en la ley para los supuestos de incumplimiento de obligaciones por parte de los proveedores.
de la ley
A. Tesis 98/2005
PROTECCIN AL CONSUMIDOR. LOS ARTCULOS 73, 73 BIS, 73 TER,
75, 86 Y 87 DE LA LEY FEDERAL RELATIVA NO VIOLAN LA GARANTA DE IRRETROACTIVIDAD. La Suprema Corte de Justicia de la
Nacin ha sostenido que existe retroactividad cuando una ley

modifica o altera derechos adquiridos o supuestos jurdicos y sus
consecuencias nacieron bajo la vigencia de una ley anterior, lo que
no sucede cuando se est en presencia de meras expectativas de
derecho o de situaciones que an no se han realizado, o de consecuencias no derivadas de los supuestos regulados en la ley ante-
199
rior, pues en esos casos s se permite que la nueva ley las regule,
de manera que mientras el legislador no establezca normas que
en las condiciones sealadas regulen situaciones surgidas durante
la vigencia de normas anteriores, es vlido su establecimiento. En
consecuencia, como los artculos 73, 73 bis, 73 ter, 75, 86 y 87
de la Ley Federal de Proteccin al Consumidor establecen obligaciones y requisitos exigibles slo a partir de su entrada en vigor (la publicacin relativa se efectu el cuatro de febrero de dos
mil cuatro en el Diario Oficial de la Federacin), es claro que no
violan en perjuicio de los proveedores la garanta de irretroactividad establecida en el artculo 14 de la Constitucin Poltica de los
Estados Unidos Mexicanos.
B. Desglose temtico
1) Elementos de la retroactividad de la ley. Ha sido reiterado
y muy claro el criterio jurisprudencial de la SCJN en el que enumera y analiza los elementos de la retroactividad de la ley. En
esta ocasin reitera el contenido del tema, al desglosar los elementos de la retroactividad:
a) Existe retroactividad cuando una ley modifica o altera:
Derechos adquiridos o supuestos jurdicos previstos en la
ley anterior.
Consecuencias que surgieron bajo la vigencia de la ley anterior.
b) No existe retroactividad cuando:
Se trata de meras expectativas de derechos.
Se trata de situaciones que an no se han realizado.
Se trata de consecuencias no derivadas de los supuestos regulados en la ley anterior.
Lo dicho se traduce en dos supuestos:
200
Para actos jurdicos celebrados durante la vigencia de la

ley anterior, con fecha de cumplimiento que se ubique dentro de la vigencia de la nueva ley, se aplican las disposiciones de la ley anterior.
Para actos jurdicos celebrados bajo la vigencia de la nueva ley se aplican las disposiciones y obligaciones incluidas
en la nueva ley, salvo que impliquen cualquiera de los supuestos sealados por la SCJN en que se presenta la retroactividad de la ley.
2) Retroactividad en materia inmobiliaria. No hay aplicacin
retroactiva de la ley en perjuicio de los proveedores inmobiliarios con la incorporacin a la LFPC de nuevas obligaciones a
cumplir en sus relaciones con los consumidores, pues en ningn
caso estas nuevas obligaciones y efectos jurdicos se ubican en
los dos supuestos sealados por la SCJN para la procedencia de
la retroactividad, es decir, ni hay derechos adquiridos en la ley
anterior ni se generan consecuencias jurdicas previstas al amparo de la ley anterior. Esto significa que los proveedores inmobiliarios deben cumplir con las nuevas disposiciones de la LFPC.
4. Respeto a la libertad de comercio
A. Tesis 99/2005
75, 86, PRRAFO TERCERO, Y 87 DE LA LEY FEDERAL RELATIVA
NO VIOLAN LA GARANTA DE LIBERTAD DE COMERCIO NI LA DE
IGUALDAD EN EL EJERCICIO DE STA. El artculo 5o. de la Cons-
titucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos prev que a

nadie podr impedirse que se dedique a la profesin, industria,
comercio o trabajo que le acomode, siendo lcito, con las limitaciones que establece. Al respecto, la Suprema Corte de Justicia
de la Nacin ha sostenido que la obligacin de los gobernados de
cumplir con las leyes, reglamentos y normas generales no coarta
la garanta de libertad de comercio, pero s la limitan con la fina-
201
lidad de evitar que se ataquen derechos de terceros o se ofendan

los de la sociedad. En tal virtud, el hecho de que los artculos 73,
73 bis, 73 ter, 75, 86, prrafo tercero y 87 de la Ley Federal de
Proteccin al Consumidor establezcan que las empresas que tengan el carcter de proveedores, cuyo objeto social sea el fraccionamiento, construccin, promocin, asesora o venta al pblico
de viviendas destinadas a casa habitacin, o cuando otorguen al
consumidor el derecho de usar inmuebles mediante el sistema de
tiempo compartido, tienen la obligacin de insertar determinadas
clusulas en sus contratos, y que stos deben ser registrados ante
la Procuradura Federal del Consumidor, en el entendido de que
el incumplimiento de tal mandato implicar que no surta efectos el
contrato contra el consumidor, no viola la garanta constitucional
citada, pues el establecimiento de dichas obligaciones no impide
la realizacin de las indicadas actividades comerciales. Tampoco
se transgrede la mencionada garanta por el hecho de que los referidos preceptos legales impongan a los proveedores que realizan tales actividades, obligaciones que no son exigibles a los particulares que, sin ser proveedores, venden inmuebles, ya que el
trato diferente deriva de que aqullos no se encuentran en un plano de igualdad frente al vendedor espordico de dichos bienes.
B. Desglose temtico
1) Alcance de la garanta de libre comercio. El tema de la libertad de comercio reconocido en el a. 5o. constitucional es otro
de los aspectos muchas veces abordado por la jurisprudencia de
la SCJN para determinar su contenido, alcance y delimitacin.
Las premisas para su respeto son dos:
a) La obligacin de los gobernados de cumplir con los requisitos y exigencias establecidos en las leyes, reglamentos y normas generales no coarta la garanta de libertad de comercio,
pues no se impide el ejercicio de la actividad comercial de
las personas, sino que sirven para precisar las condiciones
que eviten que se presente una afectacin a terceros o a la
sociedad en general.
202
b) El acotamiento constitucional a la libertad de comercio genera que no se trate de una libertad irrestricta, sino que est
supeditada a que la actividad comercial sea lcita y a que en
su ejercicio siempre se preserven los derechos de los terceros y de la sociedad.
2) Relacin entre la libertad de comercio y la proteccin al
consumidor en materia inmobiliaria. Las premisas anteriores se
cumplen a plenitud cuando se hace el anlisis del rubro inmobiliario dentro de la LFPC. En efecto, el exigir a los proveedores
inmobiliarios que en sus actividades comerciales de construccin, fraccionamiento, promocin, asesora o venta al pblico de
inmuebles destinados a casa habitacin deban incluir determinadas clusulas en los contratos que celebren con sus clientes o
consumidores y que de manera obligatoria deban registrar sus
modelos de C de Ad., es el mecanismo de salvaguarda legal de
los derechos de los terceros a que se refiere la limitante constitucional.
3) Situacin de los particulares en caso de venta de un inmueble. La tesis incorpora la comparacin entre la actividad de un
proveedor inmobiliario con la celebracin espordica de un acto
jurdico en lo inmobiliario a cargo de un particular. El hecho de
imponer obligaciones especficas a los proveedores deriva de su
carcter de comerciante en los trminos del a. 3o. del C. Co., respecto a quienes el propio cdigo comercial y otras leyes mercantiles, entre ellas la LFPC, enumeran las obligaciones que deben
cumplir en su calidad de comerciantes. Adicionalmente, la tesis
jurisprudencial recalca el factor de igualdad jurdica que se presenta entre dos particulares que celebran una operacin inmobiliaria y el plano de predominio que prevalece en una relacin de
consumo en la que el proveedor es un profesional de la actividad
inmobiliaria, con conocimientos y preparacin especializada, a
diferencia de los consumidores, que adolecen de tal conocimien-
203
to. Por tal motivo, las normas protectoras de los consumidores

buscan equilibrar jurdicamente las relaciones de consumo.
5. La Profeco no se erige como tribunal especial
A. Tesis 100/2005
NO VIOLAN EL ARTCULO 13 CONSTITUCIONAL. Los citados pre-
ceptos no violan las garantas contenidas en el artculo 13 de la

Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, que prohbe juzgar a los gobernados bajo leyes privativas y por tribunales
especiales, en virtud de que no regulan actos dirigidos a personas
concretas, sino que se dirigen a un sector genrico de proveedores
y consumidores, comprendiendo a todos los que realizan actos
mercantiles relacionados con el fraccionamiento, construccin,
promocin, asesora o venta al pblico de viviendas destinadas a
casa habitacin, o cuando otorguen al consumidor el derecho de
usar inmuebles mediante el sistema de tiempo compartido, siendo
esa indeterminacin lo que le da el carcter de ley general y abstracta. Adems, los artculos 73, 73 bis, 73 ter, 75, 86, prrafo
tercero, y 87 de la Ley Federal de Proteccin al Consumidor no
erigen a la Procuradura Federal del Consumidor en un tribunal
especial u rgano creado ex profeso con posterioridad a los hechos sobre los que resuelve, ni desaparece una vez dictado el fallo correspondiente.
B. Desglose temtico
1) Alcance de la connotacin de tribunal especial y de leyes
privativas. Se trata de dos conceptos con numerosas tesis de jurisprudencia de la SCJN que han delimitado su contenido y alcance. Ahora se agrega la emitida a propsito de la controversia
del sector inmobiliario.
Las premisas para estar en presencia de un tribunal especial
son que:
204
a) Su creacin sea ex profeso y con posterioridad a la realizacin de determinados acontecimientos o sucesos extraordinarios con impacto social y jurdico.
b) Su disolucin ocurra una vez que concluye el procedimiento de investigacin de tales acontecimientos que afectan a
la sociedad, y se dicta la resolucin o sentencia especfica.
Por lo que se refiere a las leyes privativas, las premisas para
su calificacin de tales es que:
a) Sus normas regulen la conducta o situacin jurdica particular de una o ms personas individualmente determinadas
con exclusin de las dems.
b) Sus normas carezcan de las caractersticas de generalidad y
de abstraccin, es decir, que las conductas reguladas no
tengan como destinatarios a personas indeterminadas.
2) Esquema de creacin de la Profeco. Resulta absurdo suponer que la Profeco tenga el carcter de tribunal especial y que la
reforma mayor de 2004 a la LFPC encaje en una ley privativa.
La institucin cuenta en su haber histrico con treinta aos de
funcionamiento; en ese tiempo, si bien se ha llegado a cuestionar
su carcter de tribunal, no se ha planteado siquiera que lo pudiera
ser de tipo especial, por la sencilla razn de no caer en los supuestos que ha definido la doctrina y la jurisprudencia de la SCJN.
Creo que no vale la pena detenerse en una cuestin de mera lgica jurdica y de sentido comn.
Por lo que se refiere a la supuesta ley especial creada para los
inmobiliarios, la tesis de la SCJN es contundente: no se est en
presencia de normas destinadas a personas individualmente determinadas sino a quienes tengan el carcter de proveedores inmobiliarios, quienes si bien integran un sector especfico de la
economa del pas, la indeterminacin de las personas destinatarias de las obligaciones legales hace que se cumpla con las caractersticas de generalidad y abstraccin de toda ley.
205
6. Rectora econmica del Estado y proteccin

al consumidor
A. Tesis 101/2005
NO VIOLAN LOS ARTCULOS 25 Y 28 DE LA CONSTITUCIN FEDERAL. Los citados numerales secundarios, al imponer a los provee-
dores, fraccionadores, constructores, promotores, asesores o vendedores al pblico de viviendas destinadas a casa habitacin, o
cuando otorguen al consumidor el derecho de usar inmuebles mediante el sistema de tiempo compartido, diversas obligaciones
mediante las cuales quedan sujetos al control administrativo de la
Procuradura Federal del Consumidor, no violan los principios
contenidos en los preceptos constitucionales sealados, puesto
que conforme al artculo 28 de la Constitucin Poltica de los
Estados Unidos Mexicanos dicho organismo est facultado para
vigilar la actividad mercantil de los proveedores; adems, no
transgreden la libre concurrencia, porque con la regulacin de los
contratos correspondientes no se impide la competencia, ya que
cualquier persona que rena los requisitos para ejercer tales actividades puede hacerlo, y si bien es cierto que dentro de tales obligaciones est la de registrar los contratos relacionados con esas
actividades en la Procuradura Federal del Consumidor, so pena
de no causar efectos contra el consumidor, no cabe aceptar que
con ello se desalienten o restrinjan los actos comerciales en perjuicio de la economa, pues por el contrario, en la medida en que
los consumidores tengan mayor confianza en la seriedad y rectitud de las operaciones ofrecidas, la clientela del proveedor crecer en su beneficio, as como para bien de la economa nacional.
B. Desglose temtico
1) Concordancia entre las funciones de la Profeco y la rectora econmica del Estado. Ya se explic en el punto de constitu-
206
cionalizacin de la proteccin al consumidor (captulo primero,

apartado I.2) que, por una decisin de poltica legislativa, el rango
constitucional de nuestra materia se hizo coincidir con la incorporacin del captulo econmico de la Constitucin. El legislador consider que dentro del esquema econmico-constitucional
es importante contar con una institucin que establezca el debido
armazn jurdico para velar por los intereses del sector de los
consumidores. De ese entonces (1983) a la fecha no se haba
cuestionado en lo constitucional el papel de la Profeco como
parte del Estado mexicano, hacindola aparecer como entorpecedora de los procesos comerciales. La tesis jurisprudencial viene
a precisar que las facultades de la Profeco, tanto de control administrativo como de vigilancia de la actividad mercantil de los
proveedores, no transgreden la libre concurrencia econmica,
pues a nadie se le impide la competencia comercial, siempre que
se ajuste a los requisitos correspondientes que se establezcan a la
actividad comercial a la que se dedique. En un razonamiento de
lgica econmica, la tesis establece que la confianza de los consumidores en la seriedad y rectitud de los comerciantes genera
una mayor clientela y, por tanto, mayor beneficio econmico para el proveedor, que redunda en una mejora a la economa del
pas. Esta confianza nace del cumplimiento de los comerciantes a
las obligaciones legales, sobre todo de aquellas que se destinan
a equilibrar las relaciones de consumo. Es una cuestin de imagen comercial. Sin duda, un consumidor siempre preferir adquirir un bien o la prestacin de un servicio con quien es respetuoso
de las disposiciones que establezcan las condiciones para dar
certeza y transparencia a las operaciones comerciales. Ese es el
contenido de las reglas inmobiliarias incorporadas en la reforma
de 2004 a la LFPC.
2) Aspectos econmicos en la actividad inmobiliaria. La tesis
establece un par de premisas: a) las obligaciones de los proveedores inmobiliarios tienen correspondencia con la facultad de la
Profeco de vigilar la actividad mercantil de los comerciantes en
207
su relacin con los consumidores, y b) la exigencia a los proveedores inmobiliarios de registrar sus modelos de C de Ad. no restringe la actividad econmica de los proveedores inmobiliarios.
Por lo que se refiere a la primera premisa, en el recuento de
los treinta aos de existencia de la Profeco se han ido incorporando nuevas facultades que permiten a la institucin contar con
mejores instrumentos en la tarea protectora de los derechos de
los consumidores y en la bsqueda de relaciones de consumo
equitativas. Cada incorporacin a la LFPC de nuevas atribuciones de la Profeco no slo pretende fortalecer el trabajo institucional, sino que se hace con apego al sistema jurdico legislativo.
No hay choque o contradiccin con las reglas de otras leyes o
materias, como lo podra ser la civil o mercantil; por el contrario,
con el tiempo se han ido delineando con mayor precisin las lneas divisorias entre las disciplinas civil, mercantil y del consumidor, sin soslayar la necesaria interrelacin que deben guardar
entre s. El que ahora se incorporen nuevas atribuciones en materia inmobiliaria se hace con plena simetra con las reglas civiles
y mercantiles. En esa virtud, no se trata de obligaciones arbitrarias impuestas a los proveedores inmobiliarios, sino que se corresponden con la funcin protectora a cargo de la institucin.
Por lo que se refiere a la segunda premisa, el contar con el registro de modelos de C de Ad., no implica gastos econmicos
excesivos o desproporcionados en relacin con los beneficios jurdico y de imagen comercial que conlleva. Esto es, con el registro, aparte de que el proveedor inmobiliario est en condiciones
de celebrar operaciones comerciales equilibradas, en las que no
se renuncia a la bsqueda de ganancias (propia de la actividad
mercantil), tales ganancias no se obtienen con esquemas contractuales de abuso en contra de los consumidores. Este aspecto, a su
vez, puede servir como mensaje publicitario, en el sentido de ser
una empresa que crece econmicamente teniendo en cuenta los
beneficios y ventajas para sus clientes.
208
7. Respeto al derecho de propiedad y a la libre

disposicin de bienes
A. Tesis 102/2005
PROTECCIN AL CONSUMIDOR. LOS ARTCULOS 73, 73 BIS, 73 TER
Y 75 DE LA LEY FEDERAL RELATIVA NO LIMITAN LA LIBRE DISPOSICIN DE LA PROPIEDAD REGIDA POR EL ARTCULO 27 DE LA
CONSTITUCIN FEDERAL. Los numerales secundarios citados, al
regular los actos de los proveedores que sean fraccionadores,

constructores, promotores y dems personas que intervengan en
la asesora y venta al pblico de viviendas destinadas a casa habitacin, o cuando otorguen al consumidor el derecho de usar inmuebles mediante el sistema de tiempo compartido, y sealar los
requisitos que deben cumplir los contratos que al efecto celebren,
no establecen modalidades o limitaciones a la propiedad, regida
por el artculo 27 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, ya que no impiden al proveedor la libre disposicin de sus bienes inmuebles. Consecuentemente, la obligacin
de insertar determinadas clusulas o ajustar los contratos correspondientes a ciertas formas o requisitos no implica modalidad o
limitante que incida en la propiedad del objeto del contrato, que es
el propio inmueble, ni sobre los derechos que sobre l ostenta el
proveedor, quien tiene la libertad de llevar a cabo las transacciones
que estime convenientes, con la nica salvedad de que el contrato
cumpla con los requisitos establecidos en dichos artculos.
B. Desglose temtico
1) Delimitacin del derecho de propiedad. Respecto al derecho de propiedad, la doctrina121 y la SCJN en mltiples tesis de
jurisprudencia coinciden en que son cuatro las caractersticas
propias de este derecho:
El ius abutendi, consistente en la prerrogativa que tiene su
titular de poder celebrar en cualquier momento y a travs de
121
Vase Enciclopedia Jurdica Mexicana, t. V, pp. 855-858.
209
cualquier acto jurdico la transmisin del bien, sin que haya

ningn impedimento para disponer del mismo.
El ius utendi, que implica la prerrogativa de poder usar y
celebrar actos jurdicos respecto a la utilizacin del bien del
que se es titular.
El ius fruendi, que posibilita al titular a gozar de los productos o ganancias que deriven del bien.
El ius vindicandi, que reconoce al propietario del bien la legitimidad procesal para hacer valer su derecho de titularidad sobre el bien frente a cualquiera que pretenda desconocer su derecho.
El derecho de propiedad que se reconoce a los particulares
puede sufrir limitaciones o modalidades, siempre que se impongan en los trminos del a. 27 constitucional. La tesis jurisprudencial establece que la exigencia de registrar los modelos de C de
Ad. no implica ninguna limitacin o modalidad al derecho de propiedad de los proveedores inmobiliarios, pues no les impide el
ejercicio de ninguna de las cuatro prerrogativas inherentes al derecho de propiedad de los bienes inmuebles sobre los cuales establecen una relacin de consumo con los consumidores. A manera de verdad de perogrullo no puede haber tal limitacin al
derecho de propiedad, pues lo nico que se exige como un requisito administrativo para realizar la actividad empresarial es que
registren un modelo de contrato, pero no todos y cada uno de los
contratos que celebren con los consumidores; esto significa que
respecto de cada bien inmueble del que se va a celebrar una compraventa no hay ninguna limitante en cuanto a la libre disposicin del bien (a quin vender, cundo vender, en dnde vender,
en qu condiciones vender, etctera).
2) Concordancia entre el derecho de propiedad y la materia
inmobiliaria. Adicional a lo que representa la libre disposicin
de los bienes inmuebles que ofertan a los consumidores, la tesis
210
establece que la obligacin de los proveedores inmobiliarios de

insertar determinadas clusulas en los contratos que celebren con
los consumidores tampoco implica una limitacin o modalidad al
derecho de propiedad respecto del bien inmueble objeto del contrato ni sobre los derechos que ostenta sobre tal inmueble, pues
nada impide a los propietarios decidir respecto a las transacciones comerciales. La nica salvedad es que los contratos cumplan
con condiciones jurdicas equitativas para las dos partes contratantes.
de C de Ad.
A. Tesis 103/2005
PROTECCIN AL CONSUMIDOR. LA OBLIGACIN DE REGISTRAR
ANTE LA PROCURADURA FEDERAL DEL CONSUMIDOR LOS CONTRATOS DE ADHESIN, SE ORIGINA EN DOS DIVERSOS TIPOS DE
DISPOSICIONES LEGALES. El artculo 86, prrafo primero, de la
Ley Federal de Proteccin al Consumidor dispone la facultad de

la Secretara de Economa de expedir normas oficiales mexicanas, en las que podr exigir el registro previo ante la Procuradura Federal del Consumidor de cualesquier contratos de adhesin
cuando impliquen o puedan implicar prestaciones desproporcionadas a cargo de los consumidores, obligaciones inequitativas o
abusivas, o altas probabilidades de incumplimiento; en cambio, el
artculo 73 de esa ley establece la obligacin de registrar siempre,
ante la misma Procuradura, los contratos de adhesin relacionados con el fraccionamiento, construccin, promocin, asesora o
venta al pblico de viviendas destinadas a casa habitacin o cuando otorguen al consumidor el derecho de usar inmuebles mediante el sistema de tiempo compartido. En esa virtud, la inscripcin
de los contratos de adhesin concernientes a las actividades antes
mencionadas deriva directamente de la ley, y no de alguna norma
oficial mexicana que as lo determine.
211
B. Desglose temtico
1) Exigencia de registrar modelos de C de Ad. derivada de
una NOM. La tesis de jurisprudencia viene a precisar algo que
ya se le haba sealado al sector inmobiliario, en cuanto a que la
exigencia de inscribir los modelos de C de Ad. no slo poda derivar de una NOM, sino que por mayora de razn poda establecerse en una ley (supra captulo cuarto, apartado VII).
El a. 86 de la LFPC prev la hiptesis general de que se podr
exigir el registro de un modelo de C de Ad. para cualquier actividad comercial cuando la SE expida una NOM que as lo establezca. Se desprende de ese precepto que no se trata de una imposicin arbitraria ni caprichosa de exigir el registro, sino que se
acotan las condiciones en las cuales la SE, luego del proceso respectivo (mesas de trabajo con las cmaras y asociaciones del ramo, publicacin del proyecto en Internet para consulta y comentarios, publicacin en el DO), podr expedir la NOM. En efecto,
son tres los supuestos que pueden activar el proceso de aprobacin de una NOM en la que se incluya la exigencia de registrar
el modelo de C de Ad.:
a) Que los contratos de una actividad comercial determinada
impliquen o puedan implicar prestaciones desproporcionadas a los consumidores, esto es, que las cargas obligacionales de dar o de hacer por parte del consumidor no se correspondan con el bien o servicio que va adquirir o disfrutar
de parte del proveedor. La desproporcin se puede presentar en la realidad comercial o ser el resultado de un anlisis
de carcter jurdico-econmico que arroje el riesgo para los
consumidores.
b) Que los contratos de una actividad comercial impliquen o
puedan implicar obligaciones inequitativas o abusivas, esto
es, que el dar, el hacer o el no hacer por parte de los consumidores no se corresponda con el dar, el hacer o el no hacer
de los proveedores. Tambin cuando exista la posibilidad de
que a futuro se presente la iniquidad o el abuso.
212
c) Que los contratos de una actividad comercial impliquen o

puedan implicar altas probabilidades de incumplimiento. Esto tiene relacin o puede ser consecuencia de los dos anteriores supuestos, ya que lo excesivo o abusivo de las condiciones pactadas incrementa la posibilidad de que los consumidores no puedan cumplir con el contrato.
2) Situacin de los modelos de C de Ad. inmobiliarios. De manera tajante, la tesis de jurisprudencia establece que el registro
de los modelos de C de Ad. concernientes a la actividad inmobiliaria deriva de una exigencia legal, lo cual no se contrapone con
el hecho de no provenir de una NOM. Esto significa que la exigencia del registro puede provenir de una NOM o de la propia
ley.
Surge la interrogante de si los modelos de C de Ad. que la ley
exige deben ser registrados ya no se ubican en los supuestos previstos por una NOM de implicar o poder implicar prestaciones
desproporcionadas, obligaciones inequitativas o abusivas o con
altas probabilidades de incumplimiento por parte de los consumidores. Por supuesto, una interpretacin armnica de los preceptos de la LFPC en lo relativo a los C de Ad. y a la materia inmobiliaria debe concluir en que los contratos inmobiliarios no
deben contener clusulas con los supuestos anteriores. Lo contrario podra suponer que en relacin con esos contratos, la Profeco no siguiera los mismos parmetros que se le imponen para
autorizar el registro de la generalidad de los modelos de C de
Ad. En todo caso, la finalidad de la facultad de la Profeco es evitar que en las relaciones comerciales existan contratos desfavorecedores para los consumidores. En suma, el legislador, al exigir
el registro de un modelo de C de Ad., reconoce la facultad de la
Profeco de analizar dicho modelo de contrato para evitar que incluya o pueda incluir prestaciones desproporcionadas, obligaciones inequitativas o abusivas o con altas probabilidades de incumplimiento por parte de los consumidores.
213
9. Respeto al derecho de seguridad jurdica

del proveedor en el mbito fiscal, al proporcionar
informacin inmobiliaria
A. Tesis 104/2005
PROTECCIN AL CONSUMIDOR. LOS ARTCULOS 73 BIS Y 73 TER
DE LA LEY FEDERAL RELATIVA NO VIOLAN LAS GARANTAS DE
LEGALIDAD Y SEGURIDAD JURDICA CONTENIDAS EN EL ARTCULO 16 DE LA CONSTITUCIN POLTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS
MEXICANOS. El citado precepto constitucional preserva la esfera
jurdica de lo privado frente a intromisiones arbitrarias de la autoridad, esto es, evita que la autoridad incompetente invada la esfera del gobernado sin mandamiento escrito, fundado y motivado
(salvo las excepciones previstas constitucionalmente). En ese sentido, los artculos 73 bis y 73 ter de la Ley Federal de Proteccin
al Consumidor no transgreden el artculo 16 de la Constitucin
Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, porque al obligar al
proveedor a proporcionar la informacin al consumidor sobre las
condiciones en que se encuentra el pago de contribuciones y servicios pblicos del inmueble objeto de la compraventa, cumplen
con la finalidad de proteger a su vez la seguridad jurdica de
aqul en torno del propio acto jurdico, esto es, la seguridad del
proveedor sobre la informacin proporcionada se satisface en
cuanto se cumplen los fines para los que tales datos se suministran. De esta forma, la obligacin referida no implica fiscalizacin, pues adems de que el consumidor no es un rgano del
Estado con facultades recaudatorias, el conocimiento que aqul
tenga de la situacin fiscal del inmueble no lo lleva a vigilar, investigar y comprobar la correcta aplicacin de las leyes impositivas relativas y, en su caso, sancionar las irregularidades por las infracciones fiscales observadas, ya que aquellos numerales no
confieren facultades de fiscalizacin al consumidor que conocer
de tales datos sobre la situacin fiscal y financiera del proveedor,
sino slo la seguridad jurdica al propio consumidor sobre la situacin en que se encuentra el inmueble objeto de la compraventa en relacin con el pago de las contribuciones que lo afectan; es
214
decir, dichos proyectos, por una parte, generan certidumbre a los

gobernados sobre las consecuencias jurdicas de su conducta y,
por otra, acotan en la medida necesaria y razonable las atribuciones de la Procuradura Federal del Consumidor, al impedirle actuar de manera arbitraria o caprichosa.
B. Desglose temtico
1) Alcance de la obligacin de proporcionar informacin al
consumidor. En primer trmino, la tesis rechaza el infundado alegato de los inmobiliarios de que el legislador otorg a los consumidores, a travs del derecho de informacin sobre la situacin
particular de un inmueble, la facultad de revisar la situacin fiscal de los inmuebles ofertados para venta. Se trata de dos nociones jurdicas diferentes, con contenidos, alcances y repercusiones
distintas entre s. En efecto, mientras de un lado tenemos un derecho reconocido en favor de los consumidores cuando existe el
propsito de entablar relaciones jurdicas con otros particulares,
que se puede hacer valer a travs de los medios reconocidos en
la ley, por el otro lado se tiene una facultad de la autoridad que la
ejerce respecto de cualquier particular que se encuentre en el supuesto previsto en la ley; esa facultad fiscalizadora de la autoridad no se declina en favor de ningn particular, pues se trata de
una potestad exclusiva del Estado.
El hecho de exigir a los proveedores inmobiliarios que den informes respecto a la situacin del pago de impuestos y de los
servicios pblicos del inmueble objeto de la operacin jurdica a
celebrar no implica reconocerle al consumidor la atribucin de
revisar a detalle aspectos como pago en tiempo, clculo del monto impositivo, recargos, etctera, que slo compete a la autoridad
fiscal. El objetivo del legislador fue brindar certeza jurdica al
consumidor de que el inmueble en cuestin no tiene adeudos de
ndole impositiva.
La tesis plantea la constitucionalidad de los aa. 73 bis y 73 ter
de la LFPC, que imponen la obligacin a los proveedores de
215
brindar informacin a los consumidores, al considerar que no son

contrarios a las garantas de legalidad y seguridad jurdica previstas en el a. 16 constitucional. El razonamiento de la SCJN se hace en un doble aspecto: a) se trata de salvaguardar la seguridad
jurdica tanto del proveedor como del consumidor al celebrar el
acto jurdico, y b) la obligacin de los proveedores no implica
fiscalizacin, pues el conocimiento que tenga de la situacin fiscal del inmueble no conlleva ningn derecho o atribucin de vigilar, investigar y comprobar la aplicacin de la legislacin fiscal, que es competencia exclusiva de las autoridades hacendarias,
ni mucho menos de imponer sanciones por cualquier anomala o
irregularidad que se llegare a presentar.
2) Acotamiento de la facultad de la Profeco en materia fiscal
inmobiliaria. La tesis jurisprudencial es enftica en precisar que
la informacin que se proporcione sobre un inmueble en particular resulta benfica para las partes al generar certeza a los gobernados, pero tambin es un acotamiento a las facultades de la Profeco al impedirle actuar de manera arbitraria o caprichosa. Se
entiende que el sealamiento que se hace en la tesis por cierto
casi de soslayo respecto a que al igual que a los particulares
no les surge ningn derecho adicional o atribucin especial al
ejercer su derecho de informacin sobre la situacin fiscal del
inmueble del que pueden llegar a celebrar un acto jurdico, tampoco se amplan las facultades de la Profeco en materia fiscal inmobiliaria, pues el hecho de que pueda exigir a un proveedor
que cumpla con la obligacin de brindar informacin a un particular sobre un inmueble, no le brinda oportunidad de verificar la
situacin fiscal particular de dicho inmueble. Eso es bastante
claro y no merece mayor comentario.
Lo que s debe ser motivo de precisin y que no lo hace la tesis jurisprudencial es que esa limitante en las facultades de la
Profeco se refiere a los casos particulares en que se generen conflictos entre un proveedor y un consumidor cuando aqul no
cumpla con la obligacin de brindar la informacin que exige la
ley. Pero no llega al extremo de acotar la atribucin que s le re-
216
conoce la LFPC a la Profeco de revisar los requisitos que deben

contener los modelos de C de Ad. Entre tales requisitos figura el
de la situacin fiscal del inmueble. En una lgica interpretativa,
la Profeco puede exigir a los proveedores inmobiliarios que cumplan con la obligacin legal de hacer mencin expresa dentro del
contenido del modelo de C de Ad. o, en su caso, proceder a negar el registro.
10. Compatibilidad de las facultades de los estados
en materia de bienes inmuebles con la proteccin
a los consumidores en materia inmobiliaria
A. Tesis 105/2005
PROTECCIN AL CONSUMIDOR. EL ARTCULO 87 DE LA LEY FEDERAL RELATIVA NO PUGNA CON LA FACULTAD EXCLUSIVA DE
LOS ESTADOS Y DEL DISTRITO FEDERAL PARA LEGISLAR EN MATERIA CONTRACTUAL CIVIL Y DE BIENES INMUEBLES. Si bien es
cierto que el citado dispositivo impide que surta efectos en contra

del consumidor un contrato relacionado con viviendas destinadas
a casa habitacin o de tiempo compartido cuando el proveedor no
lo registr previamente ante la Procuradura Federal del Consumidor, tambin lo es que ello no pugna con la facultad exclusiva
de los estados y del Distrito Federal para legislar en materia contractual civil y de bienes inmuebles. Ello es as porque el artculo
87 de la Ley Federal de Proteccin al Consumidor contiene una
regulacin especfica de la materia mercantil y de proteccin al
consumidor, ambas de carcter federal, referida a los acuerdos de
voluntades entre proveedores y consumidores sobre la venta de los
inmuebles indicados y, en ese orden, no es posible contrastarlo
con el diverso 121, fraccin II, de la Constitucin Poltica de los
Estados Unidos Mexicanos, en tanto que ambos aluden a cuestiones diversas: por un lado, la norma federal sobre la materia de
proteccin al consumidor regula una obligacin a cargo de comerciantes y, por otro, la norma sobre la materia de bienes inmuebles dispone que stos se rigen por la ley del lugar donde se
encuentran. Adems, tampoco se vulnera la facultad de legislar
217
en la materia contractual civil de las entidades federativas y del

Distrito Federal, pues el citado artculo 87 no rige tal materia, sino que se limita a imponer obligaciones a quien tiene el carcter
de proveedor, esto es, alguien con la calidad de comerciante y
que, por ello, est sujeto a las normas federales, tanto en materia
de comercio como de proteccin al consumidor.
B. Desglose temtico
1) Revisin conjunta del contenido de las tesis 105/2005 y
96/2005. El anlisis de las dos tesis jurisprudenciales muestra la
necesaria vinculacin de los temas desarrollados. En ambas tesis
hay referencia al a. 121 constitucional en lo relativo a las facultades de las entidades federativas en materia de bienes inmuebles. En el estudio de la tesis que ahora se revisa es importante tener en cuenta el desglose temtico que se hizo a la tesis 96/2005
en lo relativo a la distincin del aspecto civil de los registros estatales de la propiedad de bienes inmuebles, del aspecto registral
de la proteccin de los consumidores en lo inmobiliario, as como el contenido contractual-registral en materia de proteccin al
consumidor. En la tesis 105/2005 se vuelve a plantear la distincin de lo previsto en dicho precepto constitucional con la regulacin que se hace en el a. 87 de la LFPC, al cual tambin se refiri la tesis 96/2005.
2) Distincin del contenido de los aa. 87 de la LFPC y 121
constitucional. La tesis recurre a otro elemento de distincin para sustentar la compatibilidad entre los preceptos de la LFPC en
materia inmobiliaria con las facultades legislativas de las entidades federativas en la misma materia. No hay pugna alguna en
cuanto a que en este ltimo caso se trata de legislar en materia
contractual civil y de bienes inmuebles, que es de mbito local,
mientras que lo previsto en la LFPC se refiere a la materia mercantil y de proteccin al consumidor, que son de mbito federal.
El elemento de distincin que utiliza la SCJN es que lo que
prev la legislacin de los consumidores es una obligacin espe-
218
cfica a cargo de los proveedores o comerciantes que emplean

modelos de C de Ad. en las relaciones de consumo con sus clientes, sin que ello implique la facultad de la Profeco de intervenir
en las cuestiones concretas de los contratos celebrados entre proveedores y consumidores. Ya se explic en el desglose temtico
de la tesis 96/2005 que lo que se registra es un modelo de contrato, pero no los cientos o miles de contratos que pudieran celebrar.
Se entiende, pero no se justifica, la inconformidad en contra
de la obligacin de registrar el modelo de C de Ad., sobre todo si
se considera que tal exigencia legal tiene ms de veinte aos de
vigencia. Lo cierto es que no estaba prevista ninguna sancin en
caso de incumplimiento. Ahora que el a. 87 establece que la no
inscripcin del modelo de C de Ad. que se utiliza con los consumidores trae consecuencias jurdicas directas en la relacin comercial celebrada con uno o todos los clientes, es cuando se ha
cuestionado sin ningn rigor jurdico tal facultad de la Profeco.
Se trata, sin duda, de un claro ejemplo en el que una norma sin
sancin se acata, pero no siempre o casi nunca se cumple.
el modelo de C de Ad. en el RPCA
A. Tesis 106/2005
PROTECCIN AL CONSUMIDOR. EL ARTCULO 87, PRRAFO SEGUNDO, DE LA LEY FEDERAL RELATIVA, AL IMPEDIR QUE LOS
CONTRATOS RELACIONADOS CON INMUEBLES DESTINADOS A
CASA HABITACIN O DE TIEMPO COMPARTIDO SURTAN EFECTOS
CONTRA EL CONSUMIDOR CUANDO EL PROVEEDOR NO LOS HAYA REGISTRADO PREVIAMENTE ANTE LA PROCURADURA FEDERAL DEL CONSUMIDOR, CONTIENE UNA CAUSA DE NULIDAD RELATIVA. El primer prrafo del artculo 73 de la Ley Federal de
Proteccin al Consumidor prev que las normas de dicho ordenamiento son aplicables a la materia inmobiliaria cuando los pro-
219
veedores sean fraccionadores, constructores, promotores y dems

personas que intervengan en la asesora y venta al pblico de viviendas destinadas a casa habitacin o de tiempo compartido; una
de esas normas es la contenida en el segundo prrafo del artculo
87 de la ley citada, relativa a la obligacin de inscribir ante la
Procuradura Federal del Consumidor los contratos referidos a dichas actividades, que de no cumplirse impide que surta efectos en
contra del consumidor. Ahora bien, la falta de efectos en comento tiene una naturaleza singular, pues constituye una causa de nulidad relativa que perjudica al proveedor en cuanto instituye una
sancin que produce la ineficacia de los actos realizados en contra de las normas legales, pero que es benfica para el consumidor, quien puede aprovecharse de todos los efectos del contrato.
B. Desglose temtico
1) Nulidad relativa de los contratos cuyo modelo de C de Ad.
no es registrado en el RPCA. En este punto particular traigo a
colacin las reflexiones que formul en el captulo cuarto, apartado III.2, respecto a que me parece una desmesura para la prctica comercial que la no inscripcin registral del modelo de C de
Ad. se ubique en el terreno de las nulidades contractuales. Al
respecto hice una construccin interpretativa en que se incluyen
tres elementos: se sancione al proveedor incumplido, se proteja
al consumidor y se salvaguarde la relacin de consumo.
Ahora que la SCJN ha determinado que se genera una nulidad
relativa, deja entrever la complicacin de que se produzcan tal
cual las consecuencias de la nulidad relativa, es decir, que sea
factible subsanar el defecto de la no inscripcin registral y se retrotraigan los efectos a la fecha de celebracin del acto jurdico
cuando as lo decidan las partes. El problema ya lo seal
es cuando una de las partes (el consumidor) adquiere el poder de
decidir si contina o no con el contrato luego de subsanarse el no
registro. La tesis destaca la singularidad de estos efectos legales
y los trata de acotar al sealar que la nulidad relativa perjudica al
proveedor al generar la ineficacia del contrato, pero resulta ben-
220
fica al consumidor en cuanto est en posibilidad de aprovechar

todos los efectos del contrato. En este punto, lo que hace la
SCJN es equiparar mutatis mutandis los efectos de la no inscripcin registral de los modelos de C de Ad. con los efectos de la
no inscripcin de la materia mercantil en general previstos en el
a. 27 del C. Co., que establece que no se producirn efectos contra terceros, quienes s podrn aprovecharse de la no inscripcin
en lo que les favorezca.
Con el acotamiento que hace la SCJN es viable la interpretacin que hice respecto a que se sancione al proveedor infractor,
que el contrato subsista y que los efectos se retrotraigan al momento de su celebracin, siempre que el clausulado contractual
no incluya condiciones desfavorables al consumidor, y en caso
de que figuren clusulas que incluyan situaciones desventajosas,
stas se tendrn por no puestas.
Por ltimo, si bien la tesis se refiere a la nulidad relativa de
naturaleza singular para los casos de falta de inscripcin de los
modelos de C de Ad. inmobiliarios, es perfectamente vlido hacer una interpretacin extensiva para que tales efectos apliquen
en cualquier tipo de modelo de contrato que deba ser registrado en
el RPCA, sea que lo exija una NOM o derive de un precepto legal. En todo caso, tambin es vlida la interpretacin a la que hice mencin anteriormente.
12. Reconocimiento a la competencia en la va administrativa
de la Profeco para resolver las controversias
derivadas de los C de Ad.
A. Tesis XLI/2005
PROTECCIN AL CONSUMIDOR. EL ARTCULO 86, LTIMO PRRAFO, DE LA LEY FEDERAL RELATIVA, AL ESTABLECER QUE EN LOS
CONTRATOS DE ADHESIN SE ESTIPULE QUE LA PROCURADURA
FEDERAL DEL CONSUMIDOR ES COMPETENTE PARA RESOLVER
LAS CONTROVERSIAS SUSCITADAS SOBRE SU INTERPRETACIN O
CUMPLIMIENTO, NO VIOLA EL PRINCIPIO DE DIVISIN DE PODE-
221
RES.
El mencionado precepto legal, al establecer que los proveedores debern incluir en los contratos de adhesin una clusula
en la que se determine que la Procuradura Federal del Consumidor ser competente para resolver las controversias suscitadas sobre su interpretacin o cumplimiento, no viola el principio de divisin de poderes establecido en el artculo 49 de la Constitucin
Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, ya que dicha norma
legal debe entenderse en el sentido de que no prohbe a las partes
contratantes que acudan a los tribunales judiciales establecidos si
no aceptan el arbitraje de la sealada Procuradura. Ello es as, ya
que las razones que justifican que sta resuelva en la va administrativa las controversias (mediante la conciliacin y, en su caso,
el arbitraje o la aplicacin de sanciones administrativas) que puedan suscitarse entre las empresas promotoras, asesoras y vendedoras de casa habitacin o de tiempo compartido y los consumidores,
radican en que dicho organismo est capacitado tcnicamente para
ello, por la especializacin de las funciones que le da la ley relativa, la que no impide la intervencin de los poderes judiciales.
B. Desglose temtico
1) La competencia administrativa de la Profeco no implica violacin al principio de divisin de poderes. Esta tesis se analiza a
la par de la siguiente y ltima de las tesis emitidas por el Pleno
de la SCJN, ya que ambas se refieren al aspecto jurisdiccional de
la exigencia legal de que los modelos de C de Ad. incorporen
una clusula que reconozca la competencia de la Profeco en la
va administrativa para conocer y resolver de las controversias
que se susciten sobre la interpretacin y cumplimiento del contrato en cuestin.
El punto de partida de la SCJN es que el principio constitucional de divisin de poderes no sufre merma cuando a una autoridad
administrativa se le reconocen facultades para resolver controversias entre particulares. Al respecto, son numerosos los criterios
jurisprudenciales que pormenorizan el contenido y alcance de
uno de los principios constitucionales fundamentales.
222
En el caso de la Profeco, el criterio enftico de la SCJN de

que no hay violacin al principio de divisin de poderes se sustenta en un doble argumento jurdico y en otro de ndole tcnico:
a) Al resolver controversias entre proveedores y consumidores
la Profeco no adquiere el carcter de tribunal y, por tanto,
no se incorpora en la estructura judicial federal. Se precisa
que ni se trata de un nuevo tribunal ni mucho menos de un
tribunal especial, el cual est prohibido constitucionalmente
y al que se refiri la tesis 100/2005.
b) No hay prohibicin ni limitacin a cualquiera de las partes
firmantes de un contrato en que se plasme una relacin de
consumo para acudir directamente ante los tribunales de no
aceptar la intervencin de la Profeco, ya que los procedimientos conciliatorio y arbitral que puede llevar a cabo la
institucin, requieren la anuencia de las partes para su trmite y resolucin por parte de la Profeco.
c) El argumento tcnico se refiere al reconocimiento que hace
el mximo tribunal en favor de la Profeco de que se trata de
un organismo con capacidad tcnica para dirimir controversias entre proveedores y consumidores, pues cuenta con especializacin en las funciones de conciliacin y de arbitraje
que le reconoce su legislacin.
Por ltimo, a pesar de que la tesis, al hacer referencia al alcance del ltimo prrafo del a. 86 de la LFPC lo hace de manera especfica en relacin con la materia inmobiliaria, debe considerarse como vlido el mismo esquema de interpretacin extensiva
que se utiliz en el caso de los efectos de nulidad relativa de los
contratos cuando no haya registro de por medio, en el sentido
de que lo resuelto por la SCJN es aplicable para cualquier tipo de
modelo de contrato que deba ser registrado en el RPCA, sea que
lo exija una NOM o derive de un precepto legal. Es decir, el criterio jurisprudencial que fija el alcance jurdico de incluir una clusula contractual que reconozca competencia a la Profeco en la va
223
administrativa para conocer y resolver de controversias derivadas de la interpretacin o cumplimiento de un contrato, es aplicable por igual tanto a los contratos inmobiliarios como a cualquier otro modelo de C de Ad. que deba ser inscrito en el RPCA.
13. Respeto a la garanta de libre acceso a la justicia
y al principio de tutela jurisdiccional
A. Tesis XLII/2005
PROTECCIN AL CONSUMIDOR. EL ARTCULO 86, PRRAFO TERCERO, DE LA LEY FEDERAL RELATIVA, NO TRANSGREDE EL PRINCIPIO DE TUTELA JURISDICCIONAL. El artculo 117 de la Ley Fe-
deral de Proteccin al Consumidor establece que la Procuradura

Federal del Consumidor podr actuar como rbitro entre consumidores y proveedores cuando as la designen y sin necesidad de
reclamacin o procedimiento conciliatorio previos; por su parte,
los numerales del 111 al 122 del mismo ordenamiento prevn que
la mencionada Procuradura es competente en la va administrativa para resolver cualquier diferencia suscitada entre proveedores
y consumidores, ya sea por el procedimiento conciliatorio o, si
no se logra la avenencia de los interesados, mediante el arbitraje,
siempre y cuando lo acepten ambas partes, ya que bastar con
que una no lo haga para que se dejen a salvo sus derechos. En ese
orden de ideas, la clusula que exige el prrafo tercero del artculo 86 de la ley citada y que deber contenerse en los contratos de
adhesin, referida a que la mencionada Procuradura ser competente en la va administrativa para resolver cualquier controversia
que se suscite sobre su interpretacin o cumplimiento, no transforma el arbitraje en obligatorio ni prohbe a las partes acudir ante los
tribunales para dirimir la controversia, y mucho menos revoca la
opcin de rehusar el arbitraje, toda vez que lo que impone es que
si las partes en conflicto optan por la va administrativa a travs
del arbitraje, la autoridad competente para conocer de esas controversias ser la Procuradura Federal del Consumidor, lo que
trae como consecuencia que las partes ya no puedan nombrar rbitros independientes como lo permite el artculo 116 de la referi-
224
da ley, sin que ello transgreda el principio de tutela jurisdiccional

porque no impide ni retrasa el acceso a la justicia de los proveedores, en razn de que no prohbe que las partes se sometan a las
instancias judiciales correspondientes.
B. Desglose temtico
Precisin en cuanto a la compatibilidad de la competencia
administrativa de la Profeco y el libre acceso a los tribunales o
efectiva tutela jurisdiccional. En esta tesis se aborda el no impedimento o limitante para acceder de manera directa a los tribunales cuando las partes que mantienen una controversia derivada
de una relacin de consumo deciden que la Profeco no dirima el
conflicto. El tema se haba vislumbrado en la tesis anterior, en la
que se sustent la compatibilidad de la competencia administrativa de la Profeco con el principio de divisin de poderes.
Para una mejor comprensin del tema hay que tener presente
que respecto de esta tesis se formul un voto particular por tres
ministros (vase nota 118). Entre los aspectos que se incluyen en
el voto particular est el contenido del derecho a la tutela jurisdiccional previsto en el a. 17 constitucional, como un derecho
pblico subjetivo que se materializa en que cualquier persona
puede acceder de manera expedita y directa a tribunales independientes e imparciales, respetando los plazos y trminos establecidos en las leyes procesales, para plantear una pretensin en contra de otra persona o defenderse de una pretensin expuesta en
su contra por otra persona, con el propsito de que al concluir un
proceso dirigido por un juzgador, en el que se cumplan las formalidades correspondientes, se resuelva sobre la pretensin o sobre la defensa en contra de una pretensin y, en su caso, se ejecute la decisin dictada por el juzgador.122
122 Casi en sus trminos se recoge la definicin utilizada en el voto particular que formularon los ministros Margarita Luna Ramos, Salvador Aguirre
Anguiano y Jos de Jess Gudio Pelayo, quienes votaron en contra de la tesis
jurisprudencial XLII/2005 aprobada por el Pleno de la SCJN.
225
En la nota 118 se hace un resumen de los argumentos que esgrimen los ministros disidentes para considerar que la nueva
disposicin del a. 86 de la LFPC es violatoria del a. 17 constitucional. En la misma nota hice algunos comentarios de porqu
considero que no hay razn jurdica en su argumentacin, ya que
se aprecia que no comprenden el esquema de funcionamiento y
operatividad de los procedimientos conciliatorio y arbitral que se
tramitan ante la Profeco. A estos comentarios agrego el anlisis
que se hace en los captulos tercero, apartado II.6, y cuarto, apartado IV, para insistir en que el sentido de la tesis de la SCJN es
acertado y reconoce la congruencia jurdica del legislador al reformar el a. 86 de la LFPC.
En la tesis se reitera que la clusula de los modelos de C de
Ad. que establece la competencia administrativa de la Profeco no
transforma el arbitraje en obligatorio ni prohbe a las partes acudir ante los tribunales para dirimir una controversia ni desconoce
el derecho de las partes de rehusar el arbitraje.123 No puede ser
de otra manera, pues la instancia administrativa es distinta a la
va jurisdiccional, ni una est condicionada a que la otra sea agotada previamente para su procedencia.
123 Durante la sesin pblica del Pleno de la SCJN, el ministro Daz Romero
seal que la Profeco ya tena competencia para la conciliacin y el arbitraje,
por lo que la reforma a la ley no incluye nada nuevo. La disposicin del a. 86
de la LFPC sera inconstitucional si se estableciera que la Profeco es la nica
competente para resolver las controversias. No se hace nugatoria la garanta de
audiencia, pues lo que previene el precepto es un procedimiento optativo. El
ministro Cosso agreg que se trata de una disposicin motivacional, en el sentido de que las partes utilicen el camino de la Profeco para resolver la controversia. Por su parte, el ministro Silva Meza mencion que se debe hacer un
anlisis integral que incluya tres aspectos: a) la proteccin de los consumidores
como un derecho de carcter social; b) la filosofa jurdico asistencial de la institucin, y c) el reconocimiento de facultades a la Profeco en funcin de sus fines preventivos y conciliatorios. Finalmente, el ministro presidente Azuela precis el valor institucional de la Profeco, al que agreg que, en lo jurdico, el
que se interprete si es optativo o es imperativo no afecta la constitucionalidad
de la facultad de la Profeco; por el contrario, implica la existencia de medios
jurdicos antes de acudir al recurso del amparo.
226
III. JURISPRUDENCIA EN MATERIA INMOBILIARIA, EMITIDA

POR TCC, PARA HACER PREVALECER EL INTERS SOCIAL
Y EL ORDEN PBLICO EN FAVOR DE LOS CONSUMIDORES
Como se ha mencionado, luego de la publicacin de la reforma a la LFPC se interpusieron en cascada una gran cantidad de
amparos. En su mayora, los temas jurdicos de discusin se resolvieron con la resolucin del Pleno de la SCJN. Sin embargo,
se han presentado otros casos en los que la discusin comprende
otros tpicos jurdicos de la reforma, como es el caso que ahora
se analiza o el relativo a la materia de publicidad, a la que se hizo referencia en la nota 36.
1. Tesis
SUSPENSIN, DEBE NEGARSE CONTRA LA APLICACIN DE LA LEY
FEDERAL DE PROTECCIN AL CONSUMIDOR, QUE REGULA EL
REGISTRO DE CONTRATOS Y EL CUMPLIMIENTO DE CIERTOS REQUISITOS POR PARTE DE LAS EMPRESAS QUE SE DEDICAN AL COMERCIO DE VIVIENDAS EN ATENCIN A QUE, DE CONCEDERSE,
SE AFECTARA EL INTERS DE LA COLECTIVIDAD. La Suprema
Corte de Justicia de la Nacin ha sostenido que se afecta el orden

pblico y el inters social cuando con la suspensin se prive a la
colectividad de un beneficio que otorgan las leyes o se infiera un
dao que de otra manera no resentira. Ahora bien, la Ley Federal
de Proteccin al Consumidor tiene por objeto salvaguardar intereses de los miembros de la sociedad en su carcter de consumidores, reglamentando todo lo relativo a la adquisicin de bienes,
productos y servicios en el mercado, esto es, pretende ser un instrumento legal, gil, eficaz y til para salvaguardar sus derechos,
procurando la seguridad jurdica en las transacciones que realicen
con aquel fin, entendiendo el concepto de orden pblico como
restriccin a los derechos de un sujeto en la medida que sea necesario para asegurar y salvaguardar la eficacia de los derechos de
otras personas que, de no ser por la limitacin, resultaran deteriorados o disminuidos con clara afectacin al bienestar e inters
de la colectividad en general. Luego entonces, si el ordenamiento
227
en comento protege los intereses de la colectividad en su situacin de consumidores, es claro que los preceptos en ella contenidos son de orden pblico, porque benefician a la colectividad o,
al menos, a la universalidad del grupo social que pudiera llegar a
tener el carcter de consumidor, respecto del cual la sociedad est
interesada en el cumplimiento de esas disposiciones, independientemente del perjuicio que pudiera resultar a la empresa quejosa porque, en todo caso, es mayor el que resentira el inters de
los consumidores, que trastocara el social con la concesin de la
medida suspensiva, especialmente bajo la consigna constitucional
de que la ley debe proteger los derechos e intereses del sector o
grupo social de los consumidores, mxime que los elementos
cuestionados de la ley en cita, es decir, el registro de los contratos ante la Procuradura Federal del Consumidor y el cumplimiento de ciertos requisitos por parte de las empresas que se dedican al comercio de viviendas, va encaminado, evidentemente, a
la proteccin de los intereses de la colectividad.
SJF, 9a. poca, Tribunales Colegiados de Circuito, t. XX, diciembre de 2004, tesis I.4o.A.J/34, p. 1247. Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Administrativa del Primer Circuito.
2. Desglose temtico
A. Aplicacin de los conceptos de orden pblico e inters
social a la materia de proteccin al consumidor
En diversas tesis, la SCJN ha delimitado los conceptos de orden pblico e inters social en funcin de que se debe procurar
la salvaguarda de los beneficios que las leyes reconocen a la colectividad social y evitar afectaciones en su contra que pueden
resultar de difcil resarcimiento. En la contraposicin de intereses colectivos e intereses particulares, las disposiciones legales
precisan la prevalencia de aqullos.
Lo que ahora hace la tesis de jurisprudencia a cargo de los
TCC es aplicar tales conceptos a la proteccin de los consumidores. Al respecto, se hace una concatenacin de supuestos:
228
La LFPC tiene por objeto proteger los intereses de los integrantes de la sociedad en su carcter de consumidores. En
virtud de que la universalidad del grupo social puede tener
en todo momento el carcter de consumidor, el legislador
reconoce en los consumidores el inters social predominante en la relacin de consumo.
Se busca que las disposiciones de la ley sean un instrumento gil y eficaz para salvaguardar los derechos de los
consumidores. Por ello la facilidad en el acceso a la institucin, la gratuidad de los servicios que presta, las reglas
encaminadas a la debida informacin y a generar una relacin de consumo equilibrada y equitativa.
A travs de la seguridad jurdica en las relaciones de consumo que se entablan entre proveedores y consumidores
para la adquisicin de bienes, productos y servicios, se alcanza el equilibrio en las transacciones comerciales.
En funcin de esos supuestos, el orden pblico en materia de
proteccin de los consumidores est determinado por las restricciones que la LFPC impone a los comerciantes, siempre que
sean necesarias para asegurar la eficacia de los derechos de los
consumidores como colectividad. De no hacer la restriccin se
corre el riesgo de que los derechos de la colectividad resulten deteriorados o disminuidos con clara afectacin del bienestar e inters colectivo. En suma, las disposiciones de la LFPC son de orden pblico porque son benficas para la colectividad.
En una relacin de consumo prevalece el inters social por encima del inters de los proveedores, que si bien pueden ser identificados como grupo social (pueden constituir cmaras o asociaciones empresariales por sectores econmicos especializados), lo
cierto es que representaran un componente minoritario respecto
al grupo de consumidores a quienes va destinada la eficacia de
los preceptos legales.
229
B. Aplicacin de los conceptos de orden pblico e inters

social a la materia de proteccin al consumidor
en lo concerniente a lo inmobiliario
Con los elementos dogmticos anteriores se puede hacer el
ejercicio de aplicar los conceptos de orden pblico e inters social en una relacin de consumo cuyo objeto sea un bien inmobiliario. En la tesis slo se utiliza la obligacin de los proveedores
inmobiliarios de registrar el modelo de C de Ad., pero es claro
que les resultan aplicables las dems obligaciones que se imponen a partir de la reforma de 2004.
Se impone la obligacin de registrar el modelo de C de Ad.
como un mecanismo de seguridad jurdica a los consumidores, pues frente a la obligacin de los empresarios de
bienes inmuebles deviene la facultad revisora de la Profeco
del contenido clausular del modelo de contrato que se pretende utilizar con las personas que buscan adquirir un inmueble para casa habitacin. Con el registro en el RPCA
se tiene la certeza de que la relacin de consumo no va a
acarrear situaciones de desventaja para el consumidor, sino
que, por el contrario, va a contar con un instrumento eficaz
en caso de incumplimiento a lo acordado por parte del proveedor. La exigencia del registro se encamina a la salvaguarda de los intereses sociales de la colectividad.
Se impone la obligacin a los proveedores inmobiliarios
de proporcionar informacin respecto al inmueble que ser
objeto de la relacin de consumo (propiedad, situacin de
autorizaciones y permisos de autoridades, caractersticas
del inmueble), as como de las condiciones de firma del
contrato respecto al precio, al pago del crdito y de los impuestos, etctera. La intencin del legislador es contar con
consumidores debidamente informados, pues ello abona a
la salvaguarda del inters social. Es claro que con el cumplimiento de las obligaciones del proveedor inmobiliario
230
se evitan las afectaciones a grupos de personas que pueden

llegar a ser numerosos; por ejemplo, en caso de no acreditar la propiedad del terreno o del inmueble se puede generar un fraude en contra de muchas personas o familias.
Se impone a los proveedores inmobiliarios la obligacin
de incluir en sus contratos un mnimo de clusulas. Esa
exigencia pretende brindar seguridad jurdica a los consumidores, en cuanto se restringe la posibilidad de que el
proveedor pueda imponer condiciones abusivas o desproporcionadas a los adquirentes del inmueble, o bien de
construir viviendas en malas condiciones o con materiales
defectuosos. El clausulado que exige la ley busca evitar
que se afecte el inters social de grupos de consumidores,
al imponer un esquema de garantas para los casos de defectos en la construccin o de vicios ocultos; por ejemplo,
que en una unidad habitacional ocupada por numerosas familias, con el paso del tiempo, se presenten problemas de
inundaciones o deterioro grave de los materiales de la vivienda.
La obligacin de incorporar una clusula en los modelos
de C de Ad. para reconocer la competencia de la Profeco
en caso de controversias derivadas del contrato que se firma es un mecanismo en favor del consumidor y del proveedor para que un conflicto se resuelva de manera ms
expedita y sin tanta formalidad. En realidad, los beneficiarios de la disposicin legal son los consumidores, al contar
con una va de acceso inmediato a la institucin, que tiene
la caracterstica de ser gratuita. No estn en posibilidad,
como s la tienen los proveedores, de contar con abogados
que se encarguen del litigio. De nueva cuenta se aprecia la
intencin del legislador de favorecer el inters social.
Por todo, las disposiciones de la LFPC en materia inmobiliaria son de orden pblico e inters social, acorde con lo
resuelto en la tesis jurisprudencial de los TCC.
CONCLUSIONES
Primera. Como una decisin de poltica legislativa, ms que una
reforma mayor como la que se realiz a la LFPC vigente, se pudo optar por aprobar una nueva ley. El alcance de lo reformado y
las novedades en cuanto a principios, instrumentos, figuras y reglas procedimentales eran favorables para un nuevo texto legal.
Segunda. En lo general, la reforma mayor de 2004 a la LFPC
busca fortalecer la cultura de defensa del consumidor, haciendo
de ste un consumidor informado que conoce sus derechos y sabe ejercerlos, pero sin entorpecer el desarrollo empresarial.
Tercera. A pesar de que se ha alegado que la reforma de 2004
es excesiva y desfavorecedora para los proveedores, lo cierto es
que hay aspectos que no fueron considerados en la reforma y que
se explican a lo largo del trabajo; entre otros: el servicio de tiempo compartido y la actividad de los intermediarios inmobiliarios
para la renta de inmuebles destinados a casa habitacin.
Cuarta. Al hacer un balance de las facultades que ahora se reconocen a la Profeco, se puede concluir que hay un equilibrio
entre la funcin preventiva (tan importante para evitar abusos y,
por ende, quejas y denuncias) y la funcin correctiva. En ambos
supuestos se fortalece la funcin institucional, reconociendo nuevas facultades y fortaleciendo las que se tenan.
Quinta. En lo particular, la reforma en materia inmobiliaria es
el resultado natural del desarrollo legislativo en cuanto a la defensa del consumidor, que busca consolidar una adecuada proteccin de ste en las relaciones equilibradas con el desarrollador
inmobiliario. El texto legal procura que ambas partes tengan certeza y transparencia de lo que implica celebrar una relacin de
consumo en la venta de casa habitacin.
231
232
Sexta. La sentencia de la SCJN del 16 de junio de 2005 viene

a cerrar el debate jurdico-judicial sobre la constitucionalidad de
la reforma a la LFPC de 2004 en su totalidad y sobre los derechos reconocidos a los consumidores, as como de las obligaciones y ventajas para los proveedores inmobiliarios.
Sptima. Las tesis de jurisprudencia que se emitieron como
resultado de la sentencia del 16 de junio de 2005 reflejan la labor
interpretativa de la SCJN encaminada tanto a la adecuada comprensin del contenido y alcance de la LFPC, como a coadyuvar
en el desarrollo del derecho de proteccin al consumidor. Es
muy probable que las resoluciones y criterios jurisprudenciales
que en lo sucesivo emita el alto tribunal sigan la lnea evolutiva
de la materia.
ANEXO 1. CUADRO COMPARATIVO DE LA REGULACIN DE LA MATERIA INMOBILIARIA

EN LAS LEYES DE 1976, 1992 Y EN LA REFORMA MAYOR DE 2004
LFPC de 1976
LFPC de 1992
Artculo 4o. Para los efectos de esta ley se

entiende por contratos de adhesin aquellos
cuyas clusulas hayan sido aprobadas por alguna autoridad o redactadas unilateralmente
por el proveedor, sin que la contraparte, para
aceptarlo, pueda discutir su contenido.
Artculo 28. En los casos de compraventa
en abonos de bienes muebles o inmuebles, si
se rescinde el contrato, vendedor y comprador
deben restituirse mutuamente las prestaciones
que se hubieren hecho. El vendedor que hubiere entregado la cosa, tendr derecho a exigir por el uso de ella, el pago de un alquiler o
renta y de una indemnizacin por el deterioro
que haya sufrido. Tanto el alquiler o la renta,
cuanto la indemnizacin, sern fijados por las
partes hasta el momento de pactarse la rescisin voluntaria, o, a falta de acuerdo, por peritos designados administrativa o judicialmente,
segn fuere la situacin.
El comprador que haya pagado parte del
precio tiene derecho a los intereses de la cantidad que entreg, computados conforme a la
tasa que autorice, con carcter general, la Secre
Artculo 24. La Procuradura tiene las siguientes atribuciones:

XV. Registrar los contratos de adhesin
que lo requieran, cuando cumplan la normatividad aplicable, y organizar y llevar el Registro Pblico de Contratos de Adhesin.
a plazos de bienes muebles o inmuebles a que
se refiere esta ley, si se rescinde el contrato,
vendedor y comprador deben restituirse mutuamente las prestaciones que se hubieren hecho. El vendedor que hubiera entregado la
cosa tendr derecho a exigir por el uso de ella
el pago de un alquiler o renta y, en su caso,
una compensacin por el demrito que haya
sufrido el bien.
precio tiene derecho a recibir los intereses
computados conforme a la tasa que, en su caso, se haya aplicado a su pago.
Reforma mayor a la LFPC de 2004
cretara de Industria y Comercio, previa opinin de la comisin consultiva constituida en

los trminos del artculo 22. A falta de determinacin por la dependencia sealada, los intereses sern computados a la misma tasa con
que se pactaron para su pago al vendedor.
Cualquier estipulacin, costumbre, prctica o
uso en contrario, sern ilcitos y no producirn
efecto alguno.
El comprador a plazos tiene siempre el derecho de pagar por anticipado sin ms cargos
que los que hubiere en caso de renegociacin
del crdito.
CAPTULO VIII
DE LAS OPERACIONES CON
INMUEBLES
CAPTULO VIII
DE LAS OPERACIONES CON
INMUEBLES
Artculo 73. Los actos relacionados con inmuebles solo estarn sujetos a esta ley cuando
los proveedores sean fraccionadores o constructores de viviendas destinadas a casa habitacin para venta al pblico o cuando otorguen
al consumidor el derecho a usar inmuebles mediante el sistema de tiempo compartido, en los
trminos de los artculos 64 y 65 de la presente ley.
Asimismo, esta ley es aplicable a los arrendamientos de inmuebles destinados a casa habitacin en el Distrito Federal, en cuyo caso el
arrendatario se considerar como consumidor
y el arrendador como proveedor.
Artculo 73. Los actos relacionados con inmuebles slo estarn sujetos a esta ley cuando
los proveedores sean fraccionadores, constructores, promotores y dems personas que
intervengan en la asesora y venta al pblico
de viviendas destinadas a casa habitacin o
cuando otorguen al consumidor el derecho de
usar inmuebles mediante el sistema de tiempo
compartido, en los trminos de los artculos
64 y 65 de la presente ley.
Los contratos relacionados con las actividades a que se refiere el prrafo anterior, debern registrarse ante la Procuradura.
Artculo 73 bis. Tratndose de los actos relacionados con inmuebles a que se refiere el
artculo anterior, el proveedor deber poner a
disposicin del consumidor al menos lo siguiente:
I. En caso de preventa, el proveedor deber exhibir el proyecto ejecutivo de construccin completo, as como la maqueta respectiva
y, en su caso, el inmueble muestra;
II. Los documentos que acrediten la propiedad del inmueble. Asimismo, deber informar sobre la existencia de gravmenes que
afecten la propiedad del mismo, los cuales deberan
bern quedar cancelados al momento de la firma de la escritura correspondiente;

III. La personalidad del vendedor y la autorizacin del proveedor para promover la
venta;
IV. Informacin sobre las condiciones en
que se encuentre el pago de contribuciones y
servicios pblicos;
V. Para el caso de inmuebles nuevos o
preventas, las autorizaciones, licencias o permisos expedidos por las autoridades correspondientes para la construccin, relativas a las
especificaciones tcnicas, seguridad, uso de
suelo, la clase de materiales utilizados en la
construccin; servicios bsicos con que cuenta, as como todos aquellos con los que debe
contar de conformidad con la legislacin aplicable. En el caso de inmuebles usados que no
cuenten con dicha documentacin, se deber
indicar expresamente en el contrato la carencia de stos;
VI. Los planos estructurales, arquitectnicos y de instalaciones o, en su defecto, un dictamen de las condiciones estructurales del inmueble. En su caso, sealar expresamente las
causas por las que no cuenta con ellos as
como el plazo en el que tendr dicha documentacin;
VII. Informacin sobre las caractersticas
del inmueble, como son la extensin del terrerr-
no, superficie construida, tipo de estructura,

instalaciones, acabados, accesorios, lugar o lugares de estacionamiento, reas de uso comn
con otros inmuebles, porcentaje de indiviso en
su caso, servicios con que cuenta y estado fsico general del inmueble;
VIII. Informacin sobre los beneficios que
en forma adicional ofrezca el proveedor en
caso de concretar la operacin, tales como
acabados especiales, encortinados, azulejos y
cocina integral, entre otros;
IX. Las opciones de pago que puede elegir
el consumidor, especificando el monto total a
pagar en cada una de las opciones;
X. En caso de operaciones a crdito, el sealamiento del tipo de crdito de que se trata,
as como una proyeccin del monto a pagar
que incluya, en su caso, la tasa de inters que
se va a utilizar, comisiones y cargos. En el
caso de la tasa variable, deber precisarse la
tasa de inters de referencia y la frmula para
el clculo de dicha tasa.
De ser el caso, los mecanismos para la modificacin o renegociacin de las opciones de
pago, las condiciones bajo las cuales se realizara y las implicaciones econmicas, tanto para
el proveedor como para el consumidor;
XI. Las condiciones bajo las cuales se llevar a cabo el proceso de escrituracin, as
como las erogaciones distintas del precio de la
venta que deba realizar el consumidor, tales co-
mo gastos de escrituracin, impuestos, avalo,

administracin, apertura de crdito y gastos de
investigacin. De ser el caso, los costos por los
accesorios o complementos;
XII. Las condiciones bajo las cuales el consumidor puede cancelar la operacin, y
XIII. Se deber indicar al consumidor sobre la existencia y constitucin de garanta hipotecaria, fiduciaria o de cualquier otro tipo,
as como su instrumentacin.
Artculo 73 ter. El contrato que se pretenda registrar en los trminos del prrafo segundo del artculo 73 deber cumplir, al menos,
con los siguientes requisitos:
I. Lugar y fecha de celebracin del contrato;
II. Estar escrito en idioma espaol, sin perjuicio de que puedan ser expresados, adems,
en otro idioma. En caso de diferencias en el
texto o redaccin, se estar a lo manifestado
en el idioma espaol;
III. Nombre, denominacin o razn social,
domicilio y registro federal de contribuyentes
del proveedor, de conformidad con los ordenamientos legales sobre la materia;
IV. Nombre, domicilio y, en su caso, registro federal de contribuyentes del consumidor;
V. Precisar las cantidades de dinero en moneda nacional, sin perjuicio de que puedan ser
expresadas
expresadas tambin en moneda extranjera; en

el caso de que las partes no acuerden un tipo
de cambio determinado, se estar al tipo de
cambio que rija en el lugar y fecha en que se
realice el pago, de conformidad con la legislacin aplicable;
VI. Descripcin del objeto del contrato;
VII. El precio total de la operacin, la forma de pago, as como las erogaciones adicionales que debern cubrir las partes;
VIII. Relacin de los derechos y obligaciones, tanto del proveedor como del consumidor;
IX. Las penas convencionales que se apliquen tanto al proveedor como al consumidor
por el incumplimiento de las obligaciones contradas, las cuales debern ser recprocas y
equivalentes, sin perjuicio de lo dispuesto por
los ordenamientos legales aplicables;
X. En su caso, las garantas para el cumplimiento del contrato, as como los gastos
reembolsables y forma para su aplicacin;
XI. El procedimiento para la cancelacin
del contrato de adhesin y las implicaciones
que se deriven para el proveedor y el consumidor;
XII. Fecha de inicio y trmino de ejecucin de la actividad o servicio contratado, as
como la de la entrega del bien objeto del contrato;
Artculo 74. Los proveedores debern efectuar la entrega fsica o real del bien materia de
la transaccin en el plazo pactado con el consumidor y de acuerdo con las especificaciones
previamente establecidas u ofrecidas.
Artculo 75. En los contratos de adhesin
relacionados con inmuebles se estipular la informacin requerida en el captulo VII, fecha
de entrega, especificaciones, plazos y dems
elementos que individualicen el bien. Los proveedores no podrn recibir pago alguno hasta
que conste por escrito la relacin contractual,
excepto el relativo a gastos de investigacin.
XIII. En los casos de operaciones de compraventa de inmuebles, el proveedor deber

precisar en el contrato, las caractersticas tcnicas y de materiales de la estructura, de las
instalaciones y acabados.
De igual manera, deber sealarse que el
inmueble cuenta con la infraestructura para
el adecuado funcionamiento de sus servicios
bsicos;
XIV. En el caso de operaciones de compraventa, debern sealarse los trminos bajo los
cuales habr de otorgarse su escrituracin. El
proveedor, en su caso, deber indicar que el
bien inmueble deber estar libre de gravmenes
a la firma de la escritura correspondiente, y
XV. Las dems que se exijan conforme a
la presente ley para el caso de los contratos de
adhesin.
Artculo 74. Los proveedores debern efectuar la entrega fsica o real del bien materia de
la transaccin en el plazo pactado con el consumidor y de acuerdo con las especificaciones
previamente establecidas u ofrecidas.
Artculo 75. En los contratos de adhesin
relacionados con inmuebles se estipular la informacin requerida en el captulo VII, fecha
de entrega, especificaciones, plazos y dems
elementos que individualicen el bien, as
como la informacin requerida en el artculo
73 ter. Los proveedores no podrn recibir pago
Artculo 76. La Procuradura podr promover ante la autoridad judicial, cuando vea
amenazado el inters jurdico de los consumidores, el aseguramiento de los bienes a que se
refiere este captulo, en aquellas operaciones
que considere de difcil o imposible cumplimiento, mientras subsista la causa de la accin.
CAPTULO X
DE LOS CONTRATOS DE ADHESIN
Artculo 63. La Procuradura Federal del
Consumidor vigilar que los contratos de adhesin no contengan clusulas que establezcan prestaciones desproporcionadas a cargo
de los consumidores o les impongan obligaciones inequitativas.
La misma atribucin se ejercer respecto a
las clusulas uniformes, generales o estandarizadas de los contratos hechos en formularios,
machotes o reproducidos en serie mediante
cualquier procedimiento y, en general, cuando
dichas clusulas hayan sido redactadas unilateralmente por el proveedor del bien o servicio sin que la contraparte tuviere posibilidad
de discutir su contenido.
Cuando los contratos a que se refiere este
artculo hubieran sido autorizados o aprobados
Artculo 85. Para los efectos de esta ley, se

entiende por contrato de adhesin el documento elaborado unilateralmente por el proveedor, para establecer en formatos uniformes
los trminos y condiciones aplicables a la adquisicin de un producto o la prestacin de un
servicio, aun cuando dicho documento no
contenga todas las clusulas ordinarias de un
contrato. Todo contrato de adhesin celebrado
en territorio nacional, para su validez, deber
estar escrito en idioma espaol y sus caracteres tendrn que ser legibles a simple vista.
go alguno hasta que conste por escrito la relacin contractual, excepto el relativo a gastos
de investigacin.
Artculo 76. La Procuradura podr promover ante la autoridad judicial, cuando vea
amenazado el inters jurdico de los consumidores, el aseguramiento de los bienes a que se
refiere este captulo, en aquellas operaciones
que considere de difcil o imposible cumplimiento, mientras subsista la causa de la accin.
CAPTULO X
DE LOS CONTRATOS DE ADHESIN
Artculo 85. Para los efectos de esta ley, se
entiende por contrato de adhesin el documento elaborado unilateralmente por el proveedor, para establecer en formatos uniformes
los trminos y condiciones aplicables a la adquisicin de un producto o la prestacin de un
servicio, aun cuando dicho documento no
contenga todas las clusulas ordinarias de un
contrato. Todo contrato de adhesin celebrado
en territorio nacional, para su validez, deber
estar escrito en idioma espaol y sus caracteres tendrn que ser legibles a simple vista.
Adems, no podr implicar prestaciones desproporcionadas a cargo de los consumidores,
obligaciones inequitativas o abusivas, o cualquier otra clusula o texto que viole las disposiciones de esta ley.
conforme a las disposiciones legales aplicables por otra autoridad, sta tomar las medidas pertinentes, previa audiencia del proveedor, para la modificacin de su clausulado a
mocin de la Procuradura Federal del Consumidor.
Cuando los contratos en cuestin no requieran autorizacin o aprobacin por parte
de alguna dependencia del Ejecutivo Federal,
la Procuradura en representacin del inters
colectivo de los consumidores, gestionar en
un plazo no mayor de 5 das a partir de que
conozca el caso, ante el o los proveedores respectivos, la modificacin de su clausulado
para ajustarlo a la equidad. En caso de no obtenerse en el trmino de 30 das un resultado
satisfactorio, la Procuradura podr:
a) Hacer del conocimiento del pblico
para su debida advertencia por s o a travs
del Instituto Nacional del Consumidor, su opinin respecto al contrato de que se trate;
b) Demandar judicialmente la nulidad de
las clusulas en cuestin;
c) Elevar a la consideracin del Ejecutivo
Federal, las medidas conducentes para regular
el contenido de los contratos a que este precepto se refiere.
Artculo 86. La Secretara, mediante normas oficiales mexicanas, podr sujetar contratos de adhesin a registro previo ante la Procuradura cuando impliquen o puedan implicar
prestaciones desproporcionadas a cargo de los
consumidores, obligaciones inequitativas o
Las normas podrn referirse a cualesquiera
trminos y condiciones, excepto precio.
Artculo 86. La Secretara, mediante normas oficiales mexicanas, podr sujetar contratos de adhesin a registro previo ante la Procuradura cuando impliquen o puedan implicar
prestaciones desproporcionadas a cargo de los
consumidores, obligaciones inequitativas o
Los contratos de adhesin sujetos a registro debern contener una clusula en la que se
determine que la Procuradura ser competente en la va administrativa para resolver cualquier controversia que se suscite sobre la interpretacin o cumplimiento de los mismos.
Asimismo, debern sealar el nmero de registro otorgado por la Procuradura.
Artculo 86 bis. En los contratos de adhesin de prestacin de servicios deben incluirse
por escrito o por va electrnica los servicios
adicionales, especiales, o conexos, que pueda
solicitar el consumidor de forma opcional por
conducto y medio del servicio bsico.
El proveedor slo podr prestar un servicio adicional o conexo no previsto en el contrato original si cuenta con el consentimiento
expreso del consumidor, ya sea por escrito o
por va electrnica.
Artculo 86 ter. En los contratos de adhesin de prestacin de servicios, el consumidor
gozar de las siguientes prerrogativas:
Reforma del 7 de febrero de 1985

Artculo 3o. Para los efectos de esta ley,
por consumidor se entiende a quien contrata,
para su utilizacin, la adquisicin, uso o disfrute de bienes o la prestacin de servicios.
Por proveedores, a las personas fsicas o morales a que se refiere el artculo 2o. y por comerciantes a quienes hagan del comercio su
ocupacin habitual o reiterada, cuyo objeto
sea la compraventa de bienes muebles o inmuebles, la prestacin de servicios o el otorgamiento del uso o goce temporal de dichos
bienes.
Los actos jurdicos relacionados con inmuebles slo estarn sujetos a esta ley cuando
los proveedores sean fraccionadores o constructores de vivienda para venta al pblico o
cuando otorguen al consumidor el derecho a
usar o disfrutar de inmuebles durante lapsos
determinados dentro de cada mes o ao o dentro de cualquier otro periodo determinado de
tiempo, cualquiera que sea la denominacin
de los contratos respectivos.
Los actos jurdicos relacionados con bienes muebles y servicios quedarn sujetos a las
prevenciones de esta ley, cuando las partes
tengan el carcter de proveedor y consumidor
en trminos de la misma.
Artculo 27. La compraventa de inmuebles
en los casos a que se refiere el artculo 3o. reque
I. Adquirir o no la prestacin de servicios

adicionales, especiales o conexos al servicio
bsico;
II. Contratar la prestacin de los servicios
adicionales, especiales o conexos con el proveedor que elija;
III. Dar por terminada la prestacin de los
servicios adicionales, especiales o conexos al
servicio bsico en el momento que lo manifieste de manera expresa al proveedor, sin que
ello implique que proceda la suspensin o la
cancelacin de la prestacin del servicio bsico. El consumidor slo podr hacer uso de
esta prerrogativa si se encontrare al corriente
en el cumplimiento de todas sus obligaciones
contractuales y se hubiese vencido el plazo
mnimo pactado; y
IV. Las dems prerrogativas que sealen
sta y otras leyes o reglamentos.
El consumidor gozar de las anteriores
prerrogativas aun cuando no hubieren sido incluidas de manera expresa en el clausulado
del contrato de adhesin de que se trate.
Artculo 86 quater. Cualquier diferencia
entre el texto del contrato de adhesin registrado ante la Procuradura Federal del Consumidor y el utilizado en perjuicio de los consumidores, se tendr por no puesta.
Artculo 87. En caso de que los contratos
Artculo 87. En caso de que los contratos
de adhesin requieran de registro previo ante de adhesin requieran de registro previo ante
querir, cuando la entrega del bien sea a futuro, que se garantice, por cualquier medio que
permita la ley, el cumplimiento de esta entrega, lo que vigilar la Procuradura Federal del
Consumidor y, en su caso, sancionar la omisin.
En todo caso, las minutas de los contratos
de adhesin en que conste la venta del inmueble, debern ser previamente aprobadas por la
Procuradura Federal del Consumidor, debiendo estipularse el precio, los intereses, la forma
y periodicidad de los pagos, la fecha de entrega, las especificaciones, planos y dems elementos que individualicen el bien. No podrn
los proveedores recibir pagos de los consumidores por cualquier concepto, hasta en tanto
no se formalice la relacin contractual de
compraventa entre ellos, excepto el relativo a
gastos de investigacin.
Salvo lo dispuesto en otras disposiciones
legales, en las operaciones a plazo o con reserva de dominio no podr aumentarse el precio estipulado del bien o servicio materia de la
operacin.
a plazos de bienes muebles o inmuebles a que
se refiere esta ley, si se rescinde el contrato,
vendedor y comprador deben restituirse mutuamente las prestaciones que se hubieren hecho. El vendedor que hubiere entregado la cosa
la Procuradura, sta se limitar a verificar que

los modelos se ajusten a lo que disponga la
norma correspondiente y a las disposiciones
de esta ley, y emitir su resolucin dentro de
los treinta das siguientes a la fecha de presentacin de la solicitud de registro. Transcurrido
dicho plazo sin haberse emitido la resolucin
correspondiente, los modelos se entendern
aprobados y ser obligacin de la Procuradura registrarlos, quedando en su caso como
prueba de inscripcin la solicitud de registro.
Para la modificacin de las obligaciones o
condiciones de los contratos que requieran de
registro previo ser indispensable solicitar la
modificacin del registro ante la Procuradura,
la cual se tramitar en los trminos antes sealados.
la Procuradura, los proveedores debern presentarlos ante la misma antes de su utilizacin

y sta se limitar a verificar que los modelos
se ajusten a lo que disponga la norma correspondiente y a las disposiciones de esta ley, y
emitir su resolucin dentro de los treinta das
siguientes a la fecha de presentacin de la solicitud de registro. Transcurrido dicho plazo
sin haberse emitido la resolucin correspondiente, los modelos se entendern aprobados y
ser obligacin de la Procuradura registrarlos,
quedando en su caso como prueba de inscripcin la solicitud de registro. Para la modificacin de las obligaciones o condiciones de
los contratos que requieran de registro previo
ser indispensable solicitar la modificacin
del registro ante la Procuradura, la cual se
tramitar en los trminos antes sealados.
Los contratos que deban registrarse conforme a esta ley, las normas oficiales mexicanas y dems disposiciones aplicables, y no se
registren, as como aquellos cuyo registro sea
negado por la Procuradura, no producirn
efectos contra el consumidor.
Artculo 87 bis. La Procuradura podr publicar en el Diario Oficial de la Federacin el
modelo de aquellos contratos que deban ser
registrados de conformidad con el artculo 86
de esta ley, a fin de que los proveedores puedan utilizarlos. En tales casos, el proveedor
ni
sa, tendr derecho a exigir por el uso de ella

el pago de un alquiler o renta y de una indemnizacin por el deterioro que haya sufrido. El
alquiler, renta o indemnizacin sern fijados
por las partes al momento de pactarse la rescisin voluntaria o, a falta de acuerdo, por peritos designados administrativamente de someterse el caso a la Procuradura Federal del Consumidor.
precio tiene derecho a los intereses de la cantidad que entreg, computados conforme a la
misma tasa con que se pagaron. Cualquier estipulacin, costumbre, prctica o uso en contrario, sern ilcitos y no producirn efecto alguno.
Artculo 59. La Procuradura Federal del
Consumidor tiene las siguientes atribuciones:
XIII. Organizar y manejar el Registro Pblico de Contratos de Adhesin a que se refiere el artculo 63.
Artculo 63... Para los efectos de esta ley,
se entiende por contratros de adhesin aquellos cuyas clusulas fueron redactadas unilateralmente por el proveedor y la contraparte no
tuvo oportunidad de discutirlas, as como los
dems documentos elaborados por los proveedores para uso en sus transacciones mercantiles y que rijan la prestacin del servicio o la
operacin, aun cuando no contengan todas las
clusulas normales de un contrato.
Artculo 88. Los interesados podrn inscribir voluntariamente sus modelos de contrato
de adhesin aunque no requieran registro previo, siempre y cuando la Procuradura estime
que sus efectos no lesionan el inters de los
consumidores y que su texto se apega a lo dispuesto por esta ley.
Artculo 89. La Procuradura, en la tramitacin del registro de modelos de contratos de
adhesin, podr requerir al proveedor la aportacin de informacin de carcter comercial
necesaria para conocer la naturaleza del acto
ob
nicamente dar aviso a la Procuradura sobre

la adopcin del modelo de contrato para efectos de registro.
Cuando el proveedor haya dado aviso a la
Procuradura para adoptar un contrato conforme al modelo publicado, no podr modificarlo
ni incluir otras clusulas o excepciones a su
aplicacin, sin haber cumplido con lo dispuesto en el artculo 87 ter. En caso de no hacerlo,
dichas modificaciones, adiciones o excepciones se tendrn por no puestas.
Artculo 87 ter. Cuando el contrato de adhesin de un proveedor contenga variaciones
respecto del modelo de contrato publicado por
la Procuradura a que se refiere el artculo anterior, el proveedor deber solicitar su registro
en los trminos del procedimiento previsto en
el artculo 87.
Artculo 88. Los interesados podrn inscribir voluntariamente sus modelos de contrato
de adhesin aunque no requieran registro previo, siempre y cuando la Procuradura estime
que sus efectos no lesionan el inters de los
consumidores y que su texto se apega a lo dispuesto por esta ley.
Artculo 89. La Procuradura, en la tramitacin del registro de modelos de contratos de
adhesin, podr requerir al proveedor la aportacin de informacin de carcter comercial
necesaria para conocer la naturaleza del acto
ob
Cuando los trminos de los contratos de

adhesin no requieran autorizacin o aprobacin por parte de alguna dependencia del Ejecutivo Federal, debern ser aprobados por la
Procuradura Federal del Consumidor en representacin del inters colectivo de los consumidores.
Los trminos de dichos contratos debern
ser determinados por la Procuradura Federal
del Consumidor dentro del mes siguiente al
da en que reciba la solicitud respectiva. De no
emitirse el dictamen en dicho lapso se considerar no aprobado el contrato de adhesin.
Los modelos de los contratos, una vez
aprobados, debern ser inscritos en el Registro
Pblico de Contratos de Adhesin que llevar
la Procuradura Federal del Consumidor, en el
que debern inscribirse tambin los contratos
autorizados o aprobados por otras autoridades.
El uso de contratos de adhesin no aprobados previamente por la Procuradura Federal
del Consumidor en los casos de su competencia, ser sancionado por la propia Procuradura, en los trminos del artculo 87.
Cualquier modificacin que se pretenda hacer a las estipulaciones de un contrato registrado ser objeto de nueva aprobacin y registro.
objeto del contrato, siempre y cuando no se

trate de informacin confidencial o sea parte
de secretos industriales o comerciales.
Artculo 90. No sern vlidas y se tendrn
por no puestas las siguientes clusulas de los
contratos de adhesin ni se inscribirn en el
registro cuando:
I. Permitan al proveedor modificar unilateralmente el contenido del contrato, o sustraerse unilateralmente de sus obligaciones;
II. Liberen al proveedor de su responsabilidad civil, excepto cuando el consumidor incumpla el contrato;
III. Trasladen al consumidor o a un tercero
que no sea parte del contrato la responsabilidad civil del proveedor;
IV. Prevengan trminos de prescripcin inferiores a los legales;
V. Prescriban el cumplimiento de ciertas
formalidades para la procedencia de las acciones que se promuevan contra el proveedor; y
VI. Obliguen al consumidor a renunciar a
la proteccin de esta ley o lo sometan a la
competencia de tribunales extranjeros.
objeto del contrato, siempre y cuando no se

trate de informacin confidencial o sea parte
de secretos industriales o comerciales.
Artculo 90. No sern vlidas y se tendrn
por no puestas las siguientes clusulas de los
contratos de adhesin ni se inscribirn en el
registro cuando:
I. Permitan al proveedor modificar unilateralmente el contenido del contrato, o sustraerse unilateralmente de sus obligaciones;
II. Liberen al proveedor de su responsabilidad civil, excepto cuando el consumidor incumpla el contrato;
III. Trasladen al consumidor o a un tercero
que no sea parte del contrato la responsabilidad civil del proveedor;
IV. Prevengan trminos de prescripcin inferiores a los legales;
V. Prescriban el cumplimiento de ciertas
formalidades para la procedencia de las acciones que se promuevan contra el proveedor; y
VI. Obliguen al consumidor a renunciar a
la proteccin de esta ley o lo sometan a la
competencia de tribunales extranjeros.
Artculo 90 bis. Cuando con posterioridad
a su registro se aprecie que un contrato contiene clusulas que sean contrarias a esta ley o a
las normas oficiales mexicanas, la Procuradura, de oficio o a peticin de cualquier persona
interesada, proceder a la cancelacin del registro correspondiente.
En tales casos, la Procuradura proceder

conforme al procedimiento establecido en el
Artculo 73. Los actos relacionados con in- artculo 123 de esta ley.
muebles slo estarn sujetos a esta ley cuando
los proveedores sean fraccionadores o constructores de viviendas destinadas a casa habitacin para venta al pblico o cuando otorguen al
consumidor el derecho a usar inmuebles mediante el sistema de tiempo compartido, en los
trminos de los artculos 64 y 65 de la presente
ley.
Reforma del 21 de julio de 1993
ANEXO 2. ACUERDO DEL PROCURADOR

FEDERAL DEL CONSUMIDOR POR EL CUAL
SE DAN A CONOCER LOS MODELOS DE CONTRATO
DE ADHESIN EN MATERIA INMOBILIARIA
(DO DEL 24 DE NOVIEMBRE DE 2004)
Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos

Mexicanos.- Procuradura Federal del Consumidor.- Oficina del Procurador.
ACUERDO POR EL CUAL SE DAN A CONOCER LOS MODELOS DE CONTRATO DE ADHESIN EN MATERIA INMOBILIARIA.
CARLOS FRANCISCO ARCE MACAS, Procurador Federal del Consumi-
dor, con fundamento en lo dispuesto en los artculos 20, 24 fraccin

XV; 27 fraccin I; 73, 73 ter, 75, 85 y 87 bis de la Ley Federal de Proteccin al Consumidor, y 8 fraccin II del Reglamento de la Procuradura Federal del Consumidor, y
CONSIDERANDO
Que la Procuradura Federal del Consumidor tiene entre sus funciones la de registrar los contratos de adhesin que lo requieran, cuando
cumplan la normatividad aplicable, as como la de organizar y llevar el
registro pblico de contratos de adhesin;
Que la Ley Federal de Proteccin al Consumidor y diversas normas
oficiales mexicanas emitidas por la Secretara de Economa sujetan a
registro obligatorio ante la Procuradura Federal del Consumidor los
contratos de adhesin que utilizan los proveedores de diversos bienes y
servicios en la relacin con sus consumidores;
Que de conformidad con lo dispuesto por dicha ley, los modelos de
contratos de adhesin relacionados con la asesora y venta al pblico
de viviendas destinadas a casa habitacin, cuando los proveedores sean,
247
248
ANEXO 2
entre otros, fraccionadores, constructores o promotores, deben registrarse ante la Procuradura Federal del Consumidor;
Que el artculo 87 bis de la referida ley otorga a la Procuradura Federal del Consumidor la facultad de publicar los modelos de los contratos que deban ser registrados ante la misma y con el propsito de facilitar dicho trmite a los proveedores, que slo debern presentar un aviso
de su adopcin a la Procuradura, he tenido a bien expedir el siguiente:
ACUERDO POR EL CUAL SE DAN A CONOCER LOS MODELOS
DE CONTRATO DE ADHESIN EN MATERIA INMOBILIARIA
ARTCULO PRIMERO. Se dan a conocer los siguientes modelos de
contratos de adhesin relacionados con las operaciones con inmuebles,
que podrn adoptar los proveedores respectivos:
Contrato de compraventa en preventa de bien inmueble destinado

para casa habitacin (anexo 1);
Contrato de compraventa de bien inmueble destinado para casa
habitacin (anexo 2);
Contrato de prestacin de servicios de intermediacin para la
compraventa de inmuebles destinados a casa habitacin (anexo
3), y
Contrato de prestacin de servicios de investigacin y gestin de
crdito (anexo 4).
ARTCULO SEGUNDO. La Procuradura Federal del Consumidor publicar, mediante avisos en el Diario Oficial de la Federacin, los posteriores modelos de contrato que podrn adoptar los proveedores, relativos a otras actividades reguladas por la Ley Federal de Proteccin al
Consumidor o por las normas oficiales mexicanas aplicables.
TRANSITORIOS
PRIMERO. El presente Acuerdo entrar en vigor al da siguiente de su
publicacin en el Diario Oficial de la Federacin.
Mxico, D. F., a 5 de octubre de 2004.- El Procurador Federal del
Consumidor, Carlos Francisco Arce Macas.- Rbrica.
ANEXO 2
249
ANEXO I
CONTRATO DE COMPRAVENTA EN PREVENTA DE BIEN INMUEBLE
DESTINADO A CASA HABITACIN AL QUE EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINAR, EL CONTRATO O CONTRATO DE COMPRAVENTA, QUE CELEBRAN POR UNA PARTE - -, REPRESENTADA EN ESTE ACTO POR EL SR. - - A
QUIEN EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINAR, LA VENDEDORA Y POR LA
OTRA, POR SU PROPIO DERECHO - - A QUIEN(ES) EN LO SUCESIVO SE LE(S)
DENOMINAR EL COMPRADOR, AL TENOR DE LAS SIGUIENTES DECLARACIONES Y CLUSULAS:
DECLARACIONES
I. Declara la VENDEDORA a travs de su representante legal que:

a) Es una sociedad mercantil legalmente constituida de conformidad
con las leyes de la Repblica Mexicana, segn consta en la escritura
pblica nmero - - de fecha - - pasada ante la fe del Lic. - -, titular de la
Notara Pblica No. - - de la Ciudad de - -, cuyo Primer Testimonio
qued inscrito en el Registro Pblico del Comercio de la Ciudad de - -,
bajo el folio mercantil nmero - - y que su Registro Federal de Contribuyentes es - -.
b) Su objeto social es, entre otros, la construccin, promocin y
compraventa de toda clase de inmuebles destinados a casa habitacin,
la planeacin y ejecucin de toda clase de desarrollos inmobiliarios
destinados a casa habitacin y la celebracin de toda clase de contratos
relacionados con su objeto social.
c) Su representante legal cuenta con las facultades suficientes para
obligar a su representada en los trminos y condiciones del presente
contrato segn lo acredita con la escritura pblica nmero - - de fecha
- - de - - de - -, otorgada ante la fe del Lic. - -, titular de la Notara Pblica nmero - - de - -, e inscrita en el Registro Pblico del Comercio
de la Ciudad de - -, con fecha - - de - - de - - bajo el folio mercantil nmero - -, facultades que no le han sido revocadas ni modificadas en forma alguna.
d) Es legtima propietaria del predio urbano ubicado en - - de esta
ciudad, segn consta en la escritura pblica nmero - - de fecha - - pasada ante la fe del Lic. - -, titular de la Notara Pblica nmero - - de la
250
ANEXO 2
Ciudad de - -, cuyo primer testimonio qued inscrito en el Registro Pblico de la Propiedad de la Ciudad de - - bajo el folio real nmero - - y
que a la fecha de firma del presente instrumento dicho predio se encuentra al corriente en el pago del impuesto predial y servicios pblicos
(en lo sucesivo denominado como el PREDIO).
e) De conformidad con la licencia de construccin nmero - -, otorgada por - - con vigencia del - - de - - de 200- - y hasta el - - de - - de
200- -, en el PREDIO, actualmente est construyendo el fraccionamiento
- - (en lo sucesivo denominado como el DESARROLLO INMOBILIARIO), consistente en la edificacin de - - (casas/edificios con - - departamentos), en su caso, sujetos al rgimen de propiedad en condominio, y
que el PREDIO cuenta con la infraestructura para el adecuado funcionamiento de los servicios de suministro de energa elctrica, agua potable,
drenaje y alcantarillado, vialidades vehiculares interiores y de conexin
con la red vial urbana y dems obras de equipamiento urbano, como se
sealan en el proyecto ejecutivo de construccin completo, la maqueta
respectiva y las licencias, autorizaciones y permisos respectivos, mismos que se mostraron al COMPRADOR y estn a su disposicin para consulta.
f) En caso de casa: Que dentro del DESARROLLO INMOBILIARIO se
encuentra el objeto de este contrato de compraventa consistente en el
lote de terreno nmero - - de la manzana - -, con una superficie total de
- - metros cuadrados y casa habitacin que est siendo construida sobre
el mismo.
NICAMENTE EN EL SUPUESTO QUE LAS PARTES DE COMN ACUERDO
ESTABLEZCAN QUE LOS NMEROS DE LOTE DE TERRENO Y COLINDANCIAS DEL OBJETO DE COMPRAVENTA NO SERN DETERMINADOS A LA
FIRMA DEL PRESENTE CONTRATO SINO QUE SERN DETERMINADOS CON
POSTERIORIDAD, DEBERN ESTABLECER LA SIGUIENTE DECLARACIN EN
EL CONTRATO DE ADHESIN QUE AL EFECTO CELEBREN:
f) En caso de casa: Que dentro del DESARROLLO INMOBILIARIO se

encuentra el objeto de este contrato de compraventa consistente en el
lote de terreno con una superficie total de - - metros cuadrados y casa
habitacin que est siendo construida sobre el mismo. El nmero de lote, manzana y colindancias del inmueble objeto de compraventa sern
especificados por la VENDEDORA al COMPRADOR de conformidad con la
clusula PRIMERA del presente contrato,
ANEXO 2
251
f) En caso de casa o departamento bajo el rgimen de propiedad en

condominio: Que dentro del DESARROLLO INMOBILIARIO se est construyendo el objeto de este contrato de compraventa consistente en una
casa o departamento bajo el rgimen de propiedad en condominio con
nmero - -, del edificio - - con una superficie total de - - metros cuadrados y las correspondientes reas de uso comn o porcentaje indiviso
que seale la escritura del rgimen en propiedad en condominio dentro
del DESARROLLO INMOBILIARIO, as como - - lugar(es) de estacionamiento ubicado(s) en - - con las siguientes medidas y colindancias: - -,
NICAMENTE EN EL SUPUESTO QUE LAS PARTES DE COMN ACUERDO
ESTABLEZCAN QUE LOS NMEROS DE EDIFICIO, PISO Y DEPARTAMENTO
O, EN SU CASO, NMERO DE CASA Y COLINDANCIAS DEL OBJETO DE COMPRAVENTA NO SERN DETERMINADOS A LA FIRMA DEL PRESENTE CONTRATO SINO QUE SERN DETERMINADOS CON POSTERIORIDAD, DEBERN
ESTABLECER LA SIGUIENTE DECLARACIN EN EL CONTRATO DE ADHESIN QUE AL EFECTO CELEBREN:
f) En caso de casa o departamento bajo el rgimen de propiedad en

condominio: Que dentro del DESARROLLO INMOBILIARIO se est construyendo el objeto de este contrato de compraventa consistente en una
casa o departamento bajo el rgimen de propiedad en condominio con
una superficie total de - - metros cuadrados y las correspondientes
reas de uso comn o porcentaje indiviso que seale la escritura del rgimen de propiedad en condominio dentro del DESARROLLO INMOBILIARIO, as como - - lugar(es) de estacionamiento. El nmero de edificio,
piso y departamento y lugar(es) de estacionamiento o, en su caso, nmero de casa, lote y manzana, as como colindancias del inmueble objeto de la presente compraventa sern especificados en lo sucesivo por
la VENDEDORA al COMPRADOR de conformidad con la clusula PRIMERA
del presente contrato.
En ambos casos: (en lo sucesivo denominada como la CASA HABITACIN), cuyas medidas, especificaciones, caractersticas tcnicas, de
seguridad, de materiales, de la estructura, de las instalaciones y de los
acabados se encuentran especificadas en el Anexo A del presente contrato, el cual firmado por las partes forma parte integrante del mismo.
g) El PREDIO cuenta con autorizacin de uso de suelo destinado para
casa habitacin, de conformidad con la licencia de uso de suelo expedida por - -, de fecha - - de - - de 200- -.
252
ANEXO 2
h) El PREDIO donde se construye la CASA HABITACIN reporta ciertos

gravmenes en virtud del crdito que obtuvo la VENDEDORA como acreditada, para la edificacin del DESARROLLO INMOBILIARIO, gravmenes
de los cuales quedarn liberados el PREDIO, el DESARROLLO INMOBILIARIO y la CASA HABITACIN a ms tardar en la fecha de firma de la escritura pblica de compraventa correspondiente.
i) Que para el pago del precio de compraventa de la CASA HABITACIN, aceptar montos derivados de crditos que el COMPRADOR reciba
de cualquier institucin acreditante autorizada para dichos efectos.
II. Declara el COMPRADOR que:
a) Es una persona fsica de nacionalidad mexicana, lo que acredita
con - - (en su caso, ser originario de - - y tener la capacidad jurdica para celebrar el presente contrato, lo cual acredita con - - (documento migratorio correspondiente) y tener - - aos de edad.
b) En su caso, se encuentra en aptitud de obtener crdito para la adquisicin de la CASA HABITACIN con una institucin acreditante debidamente autorizada y que su Registro Federal de Contribuyentes es - -.
c) Conoce el proyecto arquitectnico y urbanstico del DESARROLLO
INMOBILIARIO que la VENDEDORA est ejecutando en el PREDIO y manifiesta que la misma tiene a su disposicin los documentos, planos, maqueta y dems requisitos que se sealan en el artculo 73 bis de la Ley
Federal de Proteccin al Consumidor.
III. Declaran las Partes que:
nica. Es su espontnea voluntad celebrar el presente contrato al tenor de las siguientes
CLUSULAS
PRIMERA. En virtud de este acuerdo de voluntades, la VENDEDORA
vende al COMPRADOR, quien adquiere para s, la CASA HABITACIN especificada en la declaracin I inciso f) anterior. La CASA HABITACIN
tiene las mismas caractersticas tcnicas, de seguridad y de estructura
con las que fue construida la casa muestra de dicho DESARROLLO INMOBILIARIO, mismas que se encuentran especificadas en el Anexo A del
presente instrumento, el cual firmado por ambas partes forma parte in-
ANEXO 2
253
tegrante del mismo. Los nmeros de edificio, piso, departamento, lugar(es) de estacionamiento, casa, lote de terreno, y colindancias, segn
sea aplicable, de la CASA HABITACIN, en caso de que no hubieren sido
especificados en el inciso f) de la declaracin I anterior, sern notificados por la VENDEDORA al COMPRADOR, con - - das de anticipacin al
otorgamiento de la escritura pblica de compraventa y especificados en
la misma, que ser firmada de conformidad con lo establecido en el
presente instrumento.
SEGUNDA. Las partes convienen en que el precio total de compraventa y la forma de pago del mismo sern determinados de conformidad con el Anexo B del presente instrumento, el cual firmado por las
partes forma parte integrante del mismo.
El Anexo B tendr cuatro variantes que debern ser empleadas de
la siguiente manera:
1. Anexo B-1 Pago del precio de compraventa mediante crdito a
ser otorgado por el Instituto del Fondo Nacional para la Vivienda
de los Trabajadores (INFONAVIT);
ser otorgado por el Fondo de Vivienda a los Derechohabientes del
Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores
del Estado (FOVISSSTE);
ser otorgado por una Institucin de Banca Mltiple; o
4. Anexo B-4 Pago del precio de compraventa de contado a ser
realizado por el COMPRADOR.
El precio de compraventa podr ser establecido en salarios mnimos,
unidades de inversin, dlares de los Estados Unidos de Amrica o
cualquier otro ndice, caso en el cual se deber establecer la fecha y
forma de determinacin del mismo.
TERCERA. La VENDEDORA
PRADOR toda la informacin
en este acto se obliga a entregar al COMdel PREDIO, DESARROLLO INMOBILIARIO

y/o CASA HABITACIN que se requiera con el fin de que el COMPRADOR
cumpla con los requisitos que cualquier institucin acreditante establezca para el otorgamiento de crdito.
CUARTA. Las partes expresamente convienen que en el supuesto de
que el avalo a ser elaborado de conformidad con los requisitos de las
254
ANEXO 2
instituciones otorgantes de crdito determine para la CASA HABITACIN

un valor menor al precio total de compraventa establecido en la clusula SEGUNDA anterior y dicho valor sea el que se consigne en la escritura
pblica de compraventa correspondiente, aun as el COMPRADOR se
obliga a pagar a la VENDEDORA el precio total de compraventa acordado por las partes por ser ste el que pactaron voluntariamente.
QUINTA. Las partes acuerdan que dentro de los - - das naturales siguientes a que la institucin otorgante del crdito, en su caso, notifique
la designacin del notario pblico que formalizar la escritura pblica
de compraventa, las partes concurrirn ante dicho notario pblico con
el fin de otorgar y formalizar la escritura pblica de compraventa, acto
en el cual la VENDEDORA entregar al COMPRADOR, en su caso, una carta responsiva de seguridad estructural y pliza de garanta o pliza de
seguro, mismas que debern cumplir por lo menos con las disposiciones aplicables de la Ley Federal de Proteccin al Consumidor, en la
forma que se agrega al presente contrato como Anexo C, el cual firmado por las partes forma parte integrante del mismo, para la reparacin de fallas tcnicas y/o vicios ocultos, as como todos aquellos documentos relativos a la CASA HABITACIN que sea requerido a entregar
de conformidad con la legislacin aplicable. Las partes acuerdan que el
costo del avalo inmobiliario as como los honorarios, impuestos, derechos y comisiones o gastos aplicables por apertura de crdito, en su caso,
que se causen con motivo de dicho acto corrern a cargo del COMPRADOR, con excepcin del impuesto sobre la renta que por ley corresponde pagar a la VENDEDORA, quien a partir de dicha formalizacin se
obliga ante el COMPRADOR a responder por el saneamiento para el caso
de eviccin.
SEXTA. La VENDEDORA se obliga a entregar al COMPRADOR la posesin material de la CASA HABITACIN dentro de los - - das hbiles siguientes a la fecha de firma de la escritura pblica de compraventa. Al
momento de la entrega de la CASA HABITACIN, la VENDEDORA, conjuntamente con el COMPRADOR realizarn una revisin ocular de las
condiciones, acabados, servicios y dems caractersticas pactadas por
las partes en el Anexo A del presente instrumento. En caso de que el
COMPRADOR est de acuerdo con dichas caractersticas, las partes firmarn un acta de entrega recepcin de la CASA HABITACIN.
ANEXO 2
255
Si una vez que el COMPRADOR se encuentre en pleno uso y goce de

la CASA HABITACIN, ste se percate de la existencia de diferencias, ya
sean subsanables o no entre las caractersticas del Anexo A y la CASA
HABITACIN, deber notificar dicha situacin oportunamente a la VENDEDORA por escrito de conformidad con la clusula DCIMA CUARTA.
El COMPRADOR deber especificar las diferencias que requieren ser
subsanadas, en su caso, o aquellas no subsanables. La VENDEDORA se
obliga a efectuar las adecuaciones o reparaciones necesarias en un plazo que no exceder de - - das a partir de la recepcin de dicha notificacin, salvo por caso fortuito o fuerza mayor, supuesto en el cual las reparaciones o adecuaciones debern realizarse una vez que dicho caso
fortuito o fuerza mayor hayan desaparecido.
En caso de que la VENDEDORA no realice las adecuaciones o reparaciones necesarias dentro del plazo establecido en el prrafo anterior, el
COMPRADOR podr contratar a terceros para dichos fines. Las cantidades derivadas de dichos servicios debern ser pagadas por la VENDEDORA dentro de los - - (- -) das siguientes a la entrega por parte del
COMPRADOR de los comprobantes correspondientes expedidos por los
prestadores de servicios.
En caso de que las diferencias entre las caractersticas del Anexo
A y la CASA HABITACIN no sean subsanables, el presente contrato
ser rescindido sin necesidad de resolucin judicial, volviendo las cosas al estado que se encontraban antes de su celebracin, debiendo la
VENDEDORA pagar al COMPRADOR la pena convencional establecida en
la clusula DCIMA TERCERA del presente contrato y restituir cualesquier
cantidades que le hubieren sido entregadas, dentro del plazo de - - das
siguientes a la fecha de rescisin. En caso de que no se restituyeren las
cantidades dentro del plazo establecido, la VENDEDORA deber pagar un
inters del equivalente al - -% por cada da transcurrido de retraso en
dicha restitucin.
SPTIMA. Las partes expresamente convienen en que con anterioridad a la fecha de firma de la escritura pblica de compraventa la VENDEDORA no est obligada a transmitir la propiedad y, en consecuencia,
a entregar la CASA HABITACIN en caso de que el COMPRADOR no realice el pago del precio total de compraventa de conformidad con la clusula SEGUNDA de este contrato.
256
ANEXO 2
OCTAVA. En caso de deceso del COMPRADOR, la VENDEDORA restituir al legtimo beneficiario de los derechos, de conformidad con disposicin judicial o testamentaria, el importe total de lo que haya recibido con motivo de este contrato, salvo que las partes hayan firmado la
escritura pblica de compraventa, supuesto en el cual la VENDEDORA
slo tiene obligacin de entregar la CASA HABITACIN de que se trata a
dicho beneficiario, en los trminos pactados en la clusula SEXTA de este acuerdo de voluntades.
NOVENA. Las partes expresamente convienen que el COMPRADOR no
est obligado a pagar el precio pactado en caso de que - - (- -) das antes de la fecha de firma de la escritura pblica de compraventa, la VENDEDORA: (i) no concluya la edificacin de la CASA HABITACIN, (ii) no la
concluya con las caractersticas tcnicas y de estructura de conformidad
con el Anexo A del presente contrato, y/o (iii) no libere el PREDIO, el
DESARROLLO INMOBILIARIO y la CASA HABITACIN de cualquier gravamen que a la fecha de firma del presente contrato o en cualquier momento posterior exista sobre stos. En los supuestos anteriores, este
contrato ser rescindido sin necesidad de resolucin judicial, restituyndose las partes las prestaciones que se hubieren dado conforme al
presente contrato y volviendo las cosas al estado que tenan antes de la
celebracin del presente contrato; la VENDEDORA adems de la obligacin de restituir lo que haya recibido del COMPRADOR, estar obligada a
pagarle a ste la pena convencional establecida en la clusula DCIMA
TERCERA del presente instrumento.
DCIMA.
A fin de preservar el entorno urbanstico y arquitectnico

que actualmente construye la VENDEDORA, el COMPRADOR se obliga a no construir o edificar obra alguna en
la CASA HABITACIN y en el lote de terreno donde sta se encuentra
construida, hasta en tanto la VENDEDORA no termine de construir el DESARROLLO INMOBILIARIO. Asimismo el COMPRADOR se obliga a respetar el uso habitacional de la CASA HABITACIN, por lo que le est prohibido instalar en la misma cualquier tipo de comercio. El COMPRADOR
asimismo est obligado a respetar los colores exteriores establecidos para
todas las edificaciones que se realicen en el DESARROLLO INMOBILIARIO.
del
DESARROLLO INMOBILIARIO
DCIMA PRIMERA. En su caso y toda vez que la VENDEDORA ha propuesto al COMPRADOR formar parte de la asociacin civil que se consti-
ANEXO 2
257
tuir como consecuencia del DESARROLLO INMOBILIARIO, cuyo objeto

ser la representacin de todos los condminos del DESARROLLO INMOBILIARIO, el COMPRADOR acepta expresamente integrarse a la misma
como asociado y firmar para tales efectos el acta respectiva. Los proyectos de estatutos de la asociacin civil, reglamento del condominio y
acta de integracin como asociado, se adjuntan al presente contrato como Anexo D, el cual firmado por las partes forma parte integrante
del mismo.
DCIMA SEGUNDA. Las partes manifiestan que en la presente compraventa no existe vicio que afecte su voluntad para contratar.
DCIMA TERCERA. Las partes acuerdan para el caso de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contradas en el presente contrato, una pena convencional de la cantidad equivalente al - - % del
precio total de compraventa establecido en la clusula SEGUNDA.
Si el incumplimiento fuera a cargo de la VENDEDORA, adems de la
pena sealada en el prrafo anterior, la misma deber restituir al COMPRADOR cualesquier cantidades pagadas por ste, de manera enunciativa mas no limitativa, el precio de la compraventa, pagos por concepto
de avalo, honorarios de notario pblico, etc., obligndose la VENDEDORA a realizar tal restitucin dentro de los - - (- -) das naturales siguientes a la rescisin del contrato de compraventa. En caso de que no
se restituyeren dichas cantidades dentro del plazo establecido, la VENDEDORA deber pagar un inters del equivalente al - -% por cada da
transcurrido de retraso en dicha restitucin.
Si el incumplimiento fuera a cargo del COMPRADOR, la VENDEDORA
podr retener la pena convencional, de aquella cantidad entregada por
el COMPRADOR. Las cantidades que resultaren excedentes a favor del
COMPRADOR, debern ser devueltas por la VENDEDORA dentro de los - (- -) das naturales siguientes a la fecha de la rescisin del contrato de
compraventa. En caso de que no se restituyeren las cantidades excedentes dentro del plazo establecido, la VENDEDORA deber pagar un inters
del equivalente al - -% por cada da transcurrido de retraso en dicha
restitucin.
DCIMA CUARTA. Todas las notificaciones, requerimientos, autorizaciones, renuncias, avisos y otras comunicaciones que deban darse conforme a este contrato, debern hacerse por escrito y debern conside-
258
ANEXO 2
rarse como debidamente entregadas si se encuentran firmadas por el

respectivo representante legal o persona que la enva y entregadas con
acuse de recibo al destinatario a:
La VENDEDORA:
- -.
Domicilio: - (Calle, nmero exterior, nmero interior, Colonia, Estado, Delegacin o Municipio, C. P.)
Facsmil No.: - Atencin: - El COMPRADOR:
- -.
Facsmil No.: - Atencin: - DCIMA QUINTA.
La Procuradura Federal del Consumidor (PROFEes competente en la va administrativa para resolver cualquier
controversia que se suscite sobre la interpretacin o cumplimiento del
presente contrato. Sin perjuicio de lo anterior, las partes se someten a la
jurisdiccin de los tribunales competentes de la Ciudad de - -, renunciando expresamente a cualquier otra jurisdiccin que pudiera corresponderles, por razn de sus domicilios presentes o futuros o por cualquier otra razn.
CO)
DCIMA SEXTA. El modelo del presente contrato de adhesin fue publicado por PROFECO en el Diario Oficial de la Federacin el da - - de
- - de - - y su adopcin por parte de la VENDEDORA fue registrada en el
Registro Pblico de Contratos de Adhesin de PROFECO bajo el nmero
- -, de fecha - - de - - de - -. Cualquier variacin del presente contrato
en perjuicio del COMPRADOR como consumidor, frente al contrato de
adhesin publicado por y registrado ante PROFECO, se tendr por no
puesta.
259
ANEXO 2
Ledo que fue por las partes el contenido del presente contrato y sabedoras de su alcance legal, lo firman por duplicado en la Ciudad de - a los - - das de mes de - - del dos mil - -.
LA VENDEDORA
EL COMPRADOR
ANEXO A
CARACTERSTICAS TCNICAS, CARACTERSTICAS DE MATERIALES
DE LA ESTRUCTURA, CARACTERSTICAS DE LAS INSTALACIONES
Y CARACTERSTICAS ACABADOS DE LA CASA HABITACIN
260
ANEXO 2
ANEXO B.1
PAGO DEL PRECIO MEDIANTE CRDITO OTORGADO POR EL
INSTITUTO DEL FONDO NACIONAL PARA LA VIVIENDA DE LOS
TRABAJADORES (INFONAVIT)
Las partes convienen que el precio total de esta compraventa ser
la cantidad de $- - M.N. (- - 00/100 Moneda Nacional) o, en su caso, la
cantidad que resulte de multiplicar - - veces el Salario Mnimo Mensual
para el Distrito Federal (SMMDF) referido a la fecha en que el
INFONAVIT expida la constancia de crdito, de conformidad con las Reglas para el Otorgamiento de Crditos a los Trabajadores Derechohabientes del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (las Reglas). El COMPRADOR se obliga a pagar el precio total
a la VENDEDORA de la siguiente forma:
A) La cantidad de $- - M.N. (- - 00/100 Moneda Nacional) o en su
caso, la cantidad que resulte de multiplicar - - veces el SMMDF referido
a la fecha en que el INFONAVIT expida la constancia de crdito, de conformidad con las Reglas a la firma del presente contrato, como depsito, anticipo, enganche o por concepto de - - de la compraventa, cantidad que la VENDEDORA recibe a su entera satisfaccin, otorgando al
COMPRADOR el recibo ms amplio que en derecho proceda.
B) Con el importe del crdito que el COMPRADOR obtendr del INFONAVIT y que a la fecha del presente en o por precalificacin aproximadamente asciende a la cantidad de $- - M.N. (- - 00/100 Moneda Nacional) o en su caso, la cantidad que resulte de multiplicar - - veces el
SMMDF referido a la fecha en que el INFONAVIT expida la constancia de
crdito, de conformidad con las Reglas lo cual acredita con el documento que se agrega al presente Anexo B.
C) En caso de que el importe que arroja la suma de las cantidades
que se mencionan en los incisos A) y B) que anteceden no sea suficiente para pagar el precio total estipulado en este Anexo B, el COMPRADOR se obliga a pagar la diferencia sin intereses (en caso de que se establezcan intereses, se deber establecer tasa, tasa de referencia, frmula
para determinar dicha tasa, comisiones y cargos, en su caso) mediante - (depsitos en cuenta bancaria contratada con - - con el nmero de referencia - -/entrega personal, etc.) de la siguiente manera:
261
ANEXO 2
FECHA
IMPORTE / EQUIVALENTE
A - - VECES EL SMMDF
LETRA
nicamente para efectos fiscales y de conformidad con las disposiciones fiscales aplicables, el precio total de compraventa establecido en
el presente Anexo ser considerado como pagado en su totalidad al momento en que sea otorgada la escritura pblica de compraventa correspondiente.
Por acuerdo expreso de las partes, la falta de pago de una o ms de
las amortizaciones pactadas en esta clusula, imputable al INFONAVIT
como institucin acreditante, ser causa de terminacin del presente
contrato sin necesidad de resolucin judicial y sin responsabilidad alguna para cualquiera de las partes, restituyndose las partes las prestaciones que se hubieren hecho conforme al presente contrato y volviendo las cosas al estado que tenan antes de la celebracin del mismo. Las
cantidades que resultaran a favor del COMPRADOR, debern ser devueltas por la VENDEDORA dentro de los - - das siguientes a la fecha de terminacin del presente contrato de compraventa. En caso de que dichas
cantidades no fueren restituidas dentro del plazo establecido, la VENDEDORA deber pagar al COMPRADOR un inters equivalente al - -% (- por ciento) por cada da transcurrido de retraso en dicha restitucin.
En caso de que el incumplimiento establecido en el prrafo anterior
fuera imputable al COMPRADOR, el presente contrato ser rescindido sin
necesidad de resolucin judicial, restituyndose las partes las prestaciones que se hubieren hecho conforme al presente contrato y volviendo
las cosas al estado que tenan antes de la celebracin del mismo. Adems de la rescisin el COMPRADOR pagar a la VENDEDORA la pena convencional establecida en la clusula DCIMA TERCERA del contrato de
compraventa. Las cantidades que resultaran a favor del COMPRADOR,
debern ser devueltas por la VENDEDORA dentro de los - - das siguien-
262
ANEXO 2
tes a la fecha de rescisin del presente contrato de compraventa. En caso de que dichas cantidades no fueren restituidas dentro del plazo establecido, la VENDEDORA deber pagar al COMPRADOR un inters equivalente al - -% (- - por ciento) por cada da transcurrido de retraso en
dicha restitucin.
Sin perjuicio de lo anterior, las partes podrn acordar que el
COMPRADOR realice el pago del precio de compraventa de contado, supuesto en el cual el contrato de compraventa permanecer en plena
fuerza y efectos.
En caso de que con posterioridad a la firma del presente contrato
existiera algn acuerdo de ambas partes por cualquier excedencia en
las dimensiones de terreno y un consiguiente ajuste al precio de compraventa, los trminos y condiciones de dicho acuerdo sern consignados en la escritura pblica de compraventa.
ANEXO 2
263
ANEXO B.2
PAGO DEL PRECIO MEDIANTE CRDITO OTORGADO
POR EL FONDO DE VIVIENDA A LOS DERECHOHABIENTES
DEL INSTITUTO DE SEGURIDAD Y SERVICIOS SOCIALES
DE LOS TRABAJADORES DEL ESTADO (FOVISSSTE)
Las partes convienen que el precio total de esta compraventa ser
la cantidad de $- - M.N. (- - 00/100 Moneda Nacional) o, en su caso, la
cantidad que resulte de multiplicar - - veces el Salario Mnimo Mensual
para el Distrito Federal (SMMDF) referido a la fecha de otorgamiento
de la escritura pblica de compraventa ante el Notario Pblico correspondiente, precio total que el COMPRADOR se obliga a pagar a la VENDEDORA de la siguiente forma:
A) La cantidad de $- - M.N. (- - 00/100 Moneda Nacional) o, en su
caso, la cantidad que resulte de multiplicar - - veces el SMMDF referido
a la fecha de otorgamiento de la escritura pblica de compraventa ante
el Notario Pblico correspondiente, a la firma del presente contrato, como depsito, anticipo, enganche o por concepto de - - de la compraventa, cantidad que la VENDEDORA recibe a su entera satisfaccin, otorgando al COMPRADOR el recibo ms amplio que en derecho proceda.
B) Con el importe del crdito que el COMPRADOR haya obtenido
del FOVISSSTE o de cualquier institucin que tenga a su cargo los servicios financieros relacionados con el FOVISSSTE (el Mandatario) y
que a la fecha del presente contrato asciende a la cantidad de $- - M.N.
(- - 00/100 Moneda Nacional) o, en su caso, la cantidad que resulte de
multiplicar - - veces el SMMDF referido a la fecha de otorgamiento de la
escritura pblica de compraventa ante el Notario Pblico correspondientes, segn consta en el Certificado de Crdito expedido por el FOVISSSTE de conformidad con las Reglas para la Operacin de Crditos
para Vivienda a los Trabajadores Derechohabientes del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (ISSSTE)
(las Reglas), cuya copia se agrega al presente Anexo B.
A fin de que la VENDEDORA pueda recibir el importe de dicho crdito, el COMPRADOR se obliga a presentar ante la delegacin del ISSSTE o
en la sucursal del Mandatario la documentacin y el avalo a que se refieren las Reglas Trigsima Primera y Trigsima Segunda, respectivamente.
264
ANEXO 2

FECHA
A - - VECES EL SMMDF
LETRA
las amortizaciones pactadas en esta clusula, imputable al FOVISSSTE o
a cualquiera de sus Mandantes, como instituciones acreditantes, ser
causa de terminacin del presente contrato sin necesidad de resolucin
judicial y sin responsabilidad alguna para cualquiera de las partes, restituyndose las partes las prestaciones que se hubieren hecho conforme
al presente contrato y volviendo las cosas al estado que tenan antes de
la celebracin del mismo. Las cantidades que resultaran a favor del
COMPRADOR, debern ser devueltas por la VENDEDORA dentro de los - das siguientes a la fecha de terminacin del presente contrato de compraventa. En caso de que dichas cantidades no fueren restituidas dentro
del plazo establecido, la VENDEDORA deber pagar al COMPRADOR un
ANEXO 2
265
inters equivalente al - -% (- - por ciento) por cada da transcurrido de

retraso en dicha restitucin.
debern ser devueltas por la VENDEDORA dentro de los - - das siguientes a la fecha de rescisin del presente contrato de compraventa. En caso
de que dichas cantidades no fueren restituidas dentro del plazo establecido, la VENDEDORA deber pagar al COMPRADOR un inters equivalente al - -% (- - por ciento) por cada da transcurrido de retraso en dicha
restitucin.
Sin perjuicio de lo anterior, las partes podrn acordar que el COMPRADOR realice el pago del precio de compraventa de contado, supuesto en el cual el contrato de compraventa permanecer en plena fuerza y
efectos.
266
ANEXO 2
ANEXO B.3
PAGO DEL PRECIO MEDIANTE CRDITO OTORGADO
POR CUALQUIER INSTITUCIN DE BANCA MLTIPLE
Las partes convienen que el precio total de esta compraventa ser la
cantidad de $- - M.N. (- - 00/100 Moneda Nacional), precio total que el
COMPRADOR se obliga a pagar a la VENDEDORA de la siguiente forma:
A) La cantidad de $- - M.N. (- - 00/100 Moneda Nacional) a la firma del presente contrato, como depsito, anticipo, enganche o por concepto de - - de la compraventa, cantidad que la VENDEDORA recibe a su
entera satisfaccin, otorgando al COMPRADOR el recibo ms amplio que
en derecho proceda.
B) Con el importe del crdito que en un plazo no mayor de tres (3)
meses o noventa (90) das, contados a partir de la firma del presente
contrato, que el COMPRADOR haya obtenido de - -, S. A., Institucin de
Banca Mltiple (el Banco) y que equivale a - -% (- - por ciento) del
precio pactado, lo cual acredita con el documento que se agrega al presente Anexo B.
FECHA
A - - VECES (ESTABLECER
EL TIPO DE NDICE EMPLEADO)
LETRA
ANEXO 2
267
las amortizaciones pactadas en esta clusula imputable al Banco como
institucin acreditante ser causa de terminacin del presente contrato
sin necesidad de resolucin judicial y sin responsabilidad alguna para
cualquiera de las partes, restituyndose las partes las prestaciones que
se hubieren hecho conforme al presente contrato y volviendo las cosas
al estado que tenan antes de la celebracin del mismo. Las cantidades
que resultaran a favor del COMPRADOR, debern ser devueltas por la
VENDEDORA dentro de los - - das siguientes a la fecha de terminacin
del presente contrato de compraventa. En caso de que dichas cantidades no fueren restituidas dentro del plazo establecido, la VENDEDORA
deber pagar al COMPRADOR un inters equivalente al - -% (- - por
ciento) por cada da transcurrido de retraso en dicha restitucin.
debern ser devueltas por la VENDEDORA dentro de los - - das siguientes a la fecha de rescisin del presente contrato de compraventa. En caso
de que dichas cantidades no fueren restituidas dentro del plazo establecido, la VENDEDORA deber pagar al COMPRADOR un inters equivalente al - -% (- - por ciento) por cada da transcurrido de retraso en dicha
restitucin.
268
ANEXO 2
ANEXO B.4
PAGO DEL PRECIO DE CONTADO POR PARTE
DEL COMPRADOR
Las partes convienen que el precio de esta compraventa ser la cantidad de $- - M.N. (- - 00/100 Moneda Nacional), precio total que el
COMPRADOR se obliga a pagar a la VENDEDORA mediante - - (depsitos
en cuenta bancaria contratada con - - con el nmero de referencia - -/entrega personal, etc.) de la siguiente manera:
FECHA
IMPORTE
LETRA
A LA FIRMA DEL CONTRATO

PRIVADO DE COMPRAVENTA
A LA FIRMA DE LA ESCRITURA
PBLICA DE COMPRAVENTA
Por acuerdo expreso de las partes, en caso de que el incumplimiento
establecido en el prrafo anterior fuera imputable al COMPRADOR, la
falta de pago de una o ms de las amortizaciones pactadas en este Anexo B ser causa suficiente para rescindir el contrato de compraventa
sin necesidad de resolucin judicial, restituyndose las partes las prestaciones que se hubieren hecho conforme al presente contrato y volviendo las cosas al estado que tenan antes de la celebracin del mismo.
Adems de la rescisin el COMPRADOR pagar a la VENDEDORA la pena
convencional establecida en la clusula DCIMA TERCERA del contrato
de compraventa. Las cantidades que resultaran a favor del COMPRADOR, debern ser devueltas por la VENDEDORA dentro de los - - das siguientes a la fecha de rescisin del presente contrato de compraventa.
En caso de que dichas cantidades no fueren restituidas dentro del plazo
establecido, la VENDEDORA deber pagar al COMPRADOR un inters
equivalente al - -% (- - por ciento) por cada da transcurrido de retraso
en dicha restitucin.
ANEXO 2
ANEXO C
FORMATO DE CARTA RESPONSIVA Y PLIZA DE GARANTA
O PLIZA DE SEGURO DE LA CASA HABITACIN
ANEXO D
PROYECTO DE ESTATUTOS DE LA ASOCIACIN CIVIL
PROYECTO DE REGLAS DEL CONDOMINIO
PROYECTO DE ACTA DE INTEGRACIN COMO MIEMBRO
DE LA ASOCIACIN
269
270
ANEXO 2
ANEXO II
CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE DESTINADO A CASA
HABITACIN AL QUE EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINAR, EL CONTRATO O CONTRATO DE COMPRAVENTA, QUE CELEBRAN POR UNA PARTE - -,
REPRESENTADA EN ESTE ACTO POR EL SR. - - A QUIEN EN LO SUCESIVO SE
LE DENOMINAR, LA VENDEDORA Y POR LA OTRA, POR SU PROPIO
DERECHO - - A QUIEN(ES) EN LO SUCESIVO SE LE(S) DENOMINAR EL
COMPRADOR, AL TENOR DE LAS SIGUIENTES DECLARACIONES Y CLUSULAS:
DECLARACIONES
I. Declara la VENDEDORA a travs de su representante legal que:

a) Es una sociedad mercantil legalmente constituida de conformidad
con las leyes de la Repblica Mexicana, segn consta en la escritura
Notara Pblica No. - - de la Ciudad de - -, cuyo Primer Testimonio
qued inscrito en el Registro Pblico del Comercio de la Ciudad de - -,
bajo el folio mercantil nmero - - y que su Registro Federal de Contribuyentes es - -.
b) Su objeto social es, entre otros, la construccin, promocin y
compraventa de toda clase de inmuebles destinados a casa habitacin,
la planeacin y ejecucin de toda clase de desarrollos inmobiliarios
destinados a casa habitacin y la celebracin de toda clase de contratos
relacionados con su objeto social.
c) Su representante legal cuenta con las facultades suficientes para
contrato segn lo acredita con la escritura pblica nmero - - de fecha
- - de - - de - -, otorgada ante la fe del Lic. - -, titular de la Notara Pblica nmero - - de - -, e inscrita en el Registro Pblico del Comercio
de la Ciudad de - -, con fecha - - de - - de - - bajo el folio mercantil nmero - -, facultades que no le han sido revocadas ni modificadas en forma alguna.
d) Es legtima propietaria del terreno y construcciones existentes sobre el mismo, ubicado en - - de esta ciudad, segn consta en la escritura
ANEXO 2
271
Notara Pblica nmero - - de la Ciudad de - -, cuyo primer testimonio

qued inscrito en el Registro Publico de la Propiedad de la Ciudad de - bajo el folio real nmero - - y que a la fecha de firma del presente instrumento dicho inmueble se encuentra al corriente en el pago del impuesto predial y servicios pblicos (en lo sucesivo denominado como
la CASA HABITACIN).
e) En caso de casa: Que la CASA HABITACIN que est construida
sobre el lote de terreno nmero - - de la manzana - - de - - cuenta con
una superficie total de - - metros cuadrados.
e) En caso de casa o departamento bajo el rgimen de propiedad en
condominio: Que la CASA HABITACIN que est construida sobre el lote
de terreno nmero - - de la manzana - - de - - con nmero - -, del edificio - - con una superficie total de - - metros cuadrados, se encuentra bajo el rgimen de propiedad en condominio segn lo acredita con el acta
constitutiva del rgimen de propiedad en condominio - -, registrada ante el Registro Pblico de la Propiedad de la Ciudad de - -, donde se sealan las correspondientes reas de uso comn o porcentaje indiviso,
as como - - lugar(es) de estacionamiento ubicado(s) en - - con las siguientes medidas y colindancias: - -.
En ambos casos: cuyas medidas, colindancias, especificaciones, caractersticas tcnicas, de materiales, de la estructura, de las instalaciones y de los acabados se encuentran especificadas en el Anexo A del
presente contrato, el cual firmado por las partes forma parte integrante
del mismo.
f) Que de conformidad con las licencias, autorizaciones y permisos
respectivos emitidos por autoridad competente, la CASA HABITACIN
cuenta con la infraestructura para el adecuado funcionamiento de los
servicios de suministro de energa elctrica, agua potable, drenaje y alcantarillado, y dems obras de equipamiento urbano, as como las especificaciones de seguridad y clase de materiales utilizados en la construccin de la misma.
g) La CASA HABITACIN cuenta con autorizacin de uso de suelo
destinado para casa habitacin, de conformidad con la licencia de uso
de suelo expedida por - -, de fecha - - de - - de 200- -.
h) En su caso, la CASA HABITACIN reporta ciertos gravmenes en
virtud del crdito que obtuvo la VENDEDORA como acreditada, gravmenes de los cuales quedar liberada la CASA HABITACIN a ms tardar
272
ANEXO 2
en la fecha de firma de la escritura pblica de compraventa correspondiente.

II. Declara el COMPRADOR que:
con - - (en su caso, ser originario de - - y tener la capacidad jurdica para celebrar el presente contrato, lo cual acredita con - - (documento migratorio correspondiente) y tener - - aos de edad.
b) Su Registro Federal de Contribuyentes es - -.
c) Conoce la CASA HABITACIN y manifiesta que tiene a su disposicin los documentos, y dems requisitos que se sealan en el artculo
73 bis de la Ley Federal de Proteccin al Consumidor.
d) Conoce la CASA HABITACIN y los planos estructurales, arquitectnicos y de instalaciones (o, en su caso, dictamen de las condiciones
estructurales del inmueble).
III. Declaran las Partes que:
nica. Es su espontnea voluntad celebrar el presente contrato al tenor de las siguientes:
CLUSULAS
PRIMERA. En virtud de este acuerdo de voluntades, la VENDEDORA
vende al COMPRADOR, quien adquiere para s, la CASA HABITACIN especificada en los incisos I. d) y I. e) anteriores. La CASA HABITACIN
tiene las mismas caractersticas tcnicas y de estructura especificadas
en el Anexo A del presente instrumento, el cual firmado por ambas
partes forma parte integrante del mismo.
SEGUNDA. Las partes convienen que el precio total de esta compraventa ser la cantidad de $- - M.N. (- - 00/100 Moneda Nacional) o, en
su caso, la cantidad que resulte de multiplicar - - veces el Salario Mnimo Mensual para el Distrito Federal (SMMDF), referido a la fecha del
otorgamiento de la escritura pblica de compraventa ante el notario pblico correspondiente, precio total que el COMPRADOR se obliga a pagar
a la VENDEDORA de la siguiente forma:
El precio de compraventa podr ser establecido en salarios mnimos,
unidades de inversin, dlares de los Estados Unidos de Amrica o cual-
ANEXO 2
273
quier otro ndice, caso en el cual se deber establecer la fecha y forma

de determinacin del mismo.
A) La cantidad de $- - M.N. (- - 00/100 Moneda Nacional) (en su caso, se podr establecer un porcentaje del precio total de compraventa) a
la firma del presente contrato como anticipo de la compraventa, cantidad
que la VENDEDORA en este acto recibe a su entera satisfaccin, otorgando
al COMPRADOR el recibo ms amplio que en derecho proceda.
B) En la fecha de firma de la escritura pblica de compraventa, la
cantidad de $- - M.N. (- - 00/100 Moneda Nacional) (en su caso, se podr establecer un porcentaje del precio total de compraventa).
las amortizaciones pactadas en esta clusula, imputable a cualquier institucin acreditante, ser causa de terminacin del presente contrato sin
necesidad de resolucin judicial y sin responsabilidad alguna para cualquiera de las partes, restituyndose las partes las prestaciones que se
hubieren hecho conforme al presente contrato y volviendo las cosas al
estado que tenan antes de la celebracin del mismo. Las cantidades que
resultaran a favor del COMPRADOR, debern ser devueltas por la VENDEDORA dentro de los - - das siguientes a la fecha de terminacin del presente contrato de compraventa. En caso de que dichas cantidades no
fueren restituidas dentro del plazo establecido, la VENDEDORA deber
pagar al COMPRADOR un inters equivalente al - -% (- - por ciento) por
cada da transcurrido de retraso en dicha restitucin.
las cosas al estado que tenan antes de la celebracin del mismo. Adems de la rescisin el COMPRADOR pagar a la VENDEDORA la pena convencional establecida en la clusula NOVENA del contrato de compraventa. Las cantidades que resultaran a favor del COMPRADOR, debern
ser devueltas por la VENDEDORA dentro de los - - das siguientes a la fecha de rescisin del presente contrato de compraventa. En caso de que
dichas cantidades no fueren restituidas dentro del plazo establecido, la
VENDEDORA deber pagar al COMPRADOR un inters equivalente al - -%
(- - por ciento) por cada da transcurrido de retraso en dicha restitucin.
Sin perjuicio de lo anterior, las partes podrn acordar que el COMPRADOR realice el pago del precio de compraventa de contado, supues-
274
ANEXO 2
to en el cual el contrato de compraventa permanecer en plena fuerza y

efectos.
En caso de que con posterioridad a la firma del presente instrumento, existiera algn acuerdo de ambas partes por cualquier excedencia en
las dimensiones de terreno y un consiguiente ajuste al precio de compraventa, los trminos y condiciones de dicho acuerdo sern consignados en la escritura pblica de compraventa.
TERCERA. La VENDEDORA
PRADOR toda la informacin
en este acto se obliga a entregar al COMde la CASA HABITACIN que se requiera

con el fin de que el COMPRADOR cumpla con los requisitos que cualquier institucin acreditante establezca para el otorgamiento de crdito,
en su caso.
CUARTA. Las partes acuerdan que dentro de los - - das naturales siguientes a la fecha de firma del presente contrato de compraventa, concurrirn ante el notario pblico que en su momento sea designado por
el COMPRADOR o una institucin acreditante, en su caso, con el fin de
otorgar y formalizar la escritura pblica de compraventa, acto en el
cual la VENDEDORA entregar al COMPRADOR, en su caso, una carta responsiva de seguridad estructural y pliza de garanta o pliza de seguro, mismas que debern cumplir por lo menos con las disposiciones
aplicables de la Ley Federal de Proteccin al Consumidor, en la forma
que se agrega al presente contrato como Anexo B, el cual firmado
por las partes forma parte integrante del mismo, para la reparacin de
fallas tcnicas y/o vicios ocultos, as como todos aquellos documentos
relativos a la CASA HABITACIN que sea requerido a entregar de conformidad con la legislacin aplicable. Las partes acuerdan que el costo del
avalo inmobiliario as como los honorarios, impuestos, derechos y comisiones o gastos aplicables por apertura de crdito, en su caso, que se
causen con motivo de dicho acto corrern a cargo del COMPRADOR, con
excepcin del impuesto sobre la renta que por ley corresponde pagar a
la VENDEDORA, quien a partir de dicha formalizacin se obliga ante el
COMPRADOR a responder por el saneamiento para el caso de eviccin.
QUINTA. La VENDEDORA se obliga a entregar al COMPRADOR la posesin material de la CASA HABITACIN dentro de los - - das naturales siguientes a la fecha de firma de la escritura pblica de compraventa.
Asimismo, el COMPRADOR contar con - - hbiles anteriores a la fecha
ANEXO 2
275
de firma de la escritura pblica de compraventa, para realizar una revisin y aceptacin de las condiciones, acabados, servicios y dems caractersticas pactadas por las partes en el Anexo A del presente instrumento.
En caso de que el COMPRADOR se percate en cualquier tiempo de la
existencia de diferencias, ya sean subsanables o no, entre las caractersticas del Anexo A y la CASA HABITACIN, deber notificar dicha situacin oportunamente a la VENDEDORA por escrito, de conformidad
con la clusula DCIMA. El COMPRADOR deber especificar las diferencias que requieren ser subsanadas, en su caso, o aqullas no subsanables. La VENDEDORA se obliga a efectuar las adecuaciones o reparaciones necesarias en un plazo que no exceder de - - das a partir de la
recepcin de dicha notificacin, salvo por caso fortuito o fuerza mayor,
supuesto en el cual las reparaciones o adecuaciones debern realizarse
una vez que dicho caso fortuito o fuerza mayor hayan desaparecido.
En caso de que la VENDEDORA no realice las adecuaciones o reparaciones necesarias dentro del plazo establecido en el prrafo anterior, el
COMPRADOR podr contratar a terceros para dichos fines. Las cantidades derivadas de dichos servicios debern ser pagadas por la VENDEDORA dentro de los - - (- -) das siguientes a la entrega por parte del
COMPRADOR de los comprobantes correspondientes expedidos por los
prestadores de servicios.
En caso de que las diferencias entre las caractersticas del Anexo
A y la CASA HABITACIN no sean subsanables, el presente contrato
ser rescindido sin necesidad de resolucin judicial, volviendo las cosas al estado que se encontraban antes de su celebracin, debiendo la
VENDEDORA pagar al COMPRADOR la pena convencional establecida en
la clusula NOVENA del presente contrato y restituir cualesquier cantidades que le hubieren sido entregadas dentro del plazo de - - das siguientes a la fecha de rescisin. En caso de que no se restituyeren las
cantidades dentro del plazo establecido, la VENDEDORA deber pagar un
inters del equivalente al - -% por cada da transcurrido de retraso en
dicha restitucin.
SEXTA. Las partes expresamente convienen que el COMPRADOR no
est obligado a pagar el precio pactado en caso de que - - (- -) das antes de la fecha de firma de la escritura pblica de compraventa, la VENDEDORA no libere, en su caso, la CASA HABITACIN de cualquier gravamen que a la fecha de firma del presente contrato o en cualquier mo-
276
ANEXO 2
mento posterior exista sobre stos o en caso de que la CASA HABITACIN

no cuente con las caractersticas tcnicas y de estructura de conformidad con el Anexo A del presente contrato. En los supuestos anteriores, este contrato ser rescindido sin necesidad de resolucin judicial,
restituyndose las partes las prestaciones que se hubieren dado conforme al presente contrato y volviendo las cosas al estado que tenan antes
de la celebracin del presente contrato, la VENDEDORA adems de la
obligacin de restituir lo que haya recibido del COMPRADOR, estar obligada a pagarle a ste la pena convencional establecida en la clusula
NOVENA del presente instrumento.
SPTIMA. A fin de preservar el entorno urbanstico y arquitectnico
del fraccionamiento donde se encuentre ubicada la CASA HABITACIN,
en su caso, el COMPRADOR se obliga a obtener de las autoridades correspondientes, las autorizaciones necesarias a efecto de realizar cualquier modificacin a la CASA HABITACIN. Asimismo, el COMPRADOR
se obliga a respetar el uso habitacional de la CASA HABITACIN, por lo
que le est prohibido instalar en la misma cualquier tipo de comercio.
El COMPRADOR, asimismo, est obligado a respetar los colores exteriores establecidos para todas las edificaciones existentes en dicho fraccionamiento.
OCTAVA. Las partes manifiestan que en la presente compraventa no
existe vicio que afecte su voluntad para contratar.
NOVENA. Las partes acuerdan para el caso de incumplimiento de
cualquiera de las obligaciones contradas en el presente contrato, una
pena convencional de la cantidad equivalente al - - % del precio total
de compraventa establecido en la clusula SEGUNDA.
Si el incumplimiento fuera a cargo de la VENDEDORA, adems de la
pena sealada en el prrafo anterior, la misma deber restituir al COMPRADOR cualesquier cantidades pagadas por ste, de manera enunciativa, mas no limitativa, el precio de compraventa, pagos por concepto de
avalo, honorarios de notario pblico, etc., obligndose la VENDEDORA
a realizar tal restitucin dentro de los - - (- -) das naturales siguientes a
la rescisin del contrato de compraventa. En caso de que no se restituyeren dichas cantidades dentro del plazo establecido, la VENDEDORA
deber pagar un inters del equivalente al - -% por cada da transcurrido de retraso en dicha restitucin.
ANEXO 2
277
Si el incumplimiento fuera a cargo del COMPRADOR, la VENDEDORA

podr retener la pena convencional, de aquella cantidad entregada por
el COMPRADOR. Las cantidades que resultaren excedentes a favor del
COMPRADOR, debern ser devueltas por la VENDEDORA dentro de los - (- -) das naturales siguientes a la fecha de la rescisin del contrato de
compraventa. En caso de que no se restituyeren las cantidades excedentes dentro del plazo establecido, la VENDEDORA deber pagar un inters
del equivalente al - -% por cada da transcurrido de retraso en dicha
restitucin.
DCIMA. Todas las notificaciones, requerimientos, autorizaciones,
renuncias, avisos y otras comunicaciones que deban darse conforme a
este contrato, debern hacerse por escrito y debern considerarse como
debidamente entregadas si se encuentran firmadas por el respectivo representante legal o persona que la enva y entregadas con acuse de recibo al destinatario a:
La VENDEDORA:
Facsmil No. - Atencin: - El COMPRADOR:
Facsmil No. - Atencin: - DCIMA PRIMERA.
La Procuradura Federal del Consumidor (PROes competente en la va administrativa para resolver cualquier
controversia que se suscite sobre la interpretacin o cumplimiento del
presente contrato. Sin perjuicio de lo anterior, las partes se someten a la
jurisdiccin de los tribunales competentes de la Ciudad de - -, renunciando expresamente a cualquier otra jurisdiccin que pudiera corresFECO)
278
ANEXO 2
ponderles, por razn de sus domicilios presentes o futuros o por cualquier otra razn.
DCIMA SEGUNDA. El modelo del presente contrato de adhesin fue
publicado por PROFECO en el Diario Oficial de la Federacin el da - de - - de - - y su adopcin por parte de la VENDEDORA fue registrada en
el Registro Pblico de Contratos de Adhesin de PROFECO bajo el nmero - -, de fecha - - de - - de - -. Cualquier variacin del presente contrato en perjuicio del COMPRADOR como consumidor, frente al contrato
de adhesin publicado por y registrado ante PROFECO, se tendr por no
puesta.
Ledo que fue por las partes el contenido del presente contrato y sabedoras de su alcance legal, lo firman por duplicado en la Ciudad de - a los - - das de mes de - - del dos mil - -.
LA VENDEDORA
EL COMPRADOR
ANEXO A
CARACTERSTICAS TCNICAS, CARACTERSTICAS DE MATERIALES
DE LA ESTRUCTURA, CARACTERSTICAS DE LAS INSTALACIONES
Y CARACTERSTICAS ACABADOS DE LA CASA HABITACIN
ANEXO 2
ANEXO B
FORMATO DE CARTA RESPONSIVA Y PLIZA DE GARANTA
O PLIZA DE SEGURO DE LA CASA HABITACIN
279
280
ANEXO 2
ANEXO III
CONTRATO DE PRESTACIN DE SERVICIOS DE INTERMEDIACIN PARA
LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES DESTINADOS A CASA HABITACIN,
QUE CELEBRAN POR UNA PARTE - -, (EN LO SUCESIVO DENOMINADO
COMO EL PROFESIONAL INMOBILIARIO), (EN CASO DE SER PERSONA
MORAL, REPRESENTADA EN ESTE ACTO POR - -), Y POR LA OTRA, - - (EN LO
SUCESIVO DENOMINADO COMO EL CONSUMIDOR) (EN SU CASO, REPRESENTADO EN ESTE ACTO POR - -) AL TENOR DE LAS SIGUIENTES DECLARACIONES Y CLUSULAS:
DECLARACIONES
I. Del Profesional Inmobiliario. El Profesional Inmobiliario declara

(en caso de ser persona moral, por conducto de su representante) que:
En caso de ser persona moral se debern incluir las declaraciones
a), b) y c), en caso de ser persona fsica se deber incluir la declaracin
d) y e). Las restantes declaraciones se debern incluir en todos los supuestos.
a) Su representada es una sociedad mercantil legalmente constituida
de conformidad con las leyes de la Repblica Mexicana, segn lo acredita con la escritura pblica nmero - - de fecha - - de - - de - -, otorgada ante la fe del Lic. - -, titular de la Notara Pblica nmero - - de - -, e
inscrita en el Registro Pblico del Comercio de la Ciudad de - -, con fecha - - de - - de - - bajo el folio mercantil nmero - - o en su caso, en el
libro - -, volumen - -, foja - -.
b) Dentro del objeto social de su representada se encuentra la prestacin de servicios de intermediacin para la compraventa de inmuebles,
incluyendo aquellos destinados para casa habitacin a favor de terceros, con el fin de poner en contacto, la oferta y la demanda de dichos
inmuebles para formalizar la compraventa de los mismos.
c) El declarante, Sr. - -, cuenta con las facultades suficientes para
contrato segn lo acredita con - -, facultades que no le han sido revocadas ni modificadas en forma alguna.
d) Es una persona fsica de nacionalidad mexicana, que se identifica
con - -.
ANEXO 2
281
e) Que como ocupacin ordinaria desarrolla la prestacin de servicios de intermediacin para la compraventa de inmuebles, incluyendo
aquellos destinados para casa habitacin a favor de terceros, con el fin
de poner en contacto la oferta y la demanda de dichos inmuebles para
materializar la compraventa de los mismos.
f) Est debidamente inscrita en el Registro Federal de Contribuyentes de la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico, con el nmero - -.
g) En su caso, establecer si cuenta con algn certificado tcnico oficial o avalado por alguna autoridad competente y si pertenece a alguna
cmara o asociacin, de la siguiente manera: Cuenta con certificado - -,
avalado por - - y que es miembro de - -.
h) Con anterioridad a la firma del presente contrato, ha analizado la
CASA HABITACIN a fin de determinar su precio aproximado en el mercado y la forma ms adecuada para enajenarlo tomando en consideracin sus caractersticas fsicas, urbanas y fiscales en los trminos de la
legislacin vigente aplicable, informando al consumidor el precio aproximado de $- -.00 (- - pesos, 00/100 M.N.). En caso de que el precio se
establezca en moneda distinta a Pesos Mexicanos, dicha situacin deber establecerse de la siguiente manera: en el precio aproximado de
$- -.00 (- - , 00/100 Moneda de - -), o su equivalente en Pesos, Moneda
Nacional al tipo de cambio de venta que rija en el lugar y fecha en que
deba hacerse el pago, de conformidad con el artculo 8o. de la Ley Monetaria de los Estados Unidos Mexicanos.
II. Del Consumidor. El Consumidor declara (en su caso por conducto de su representante) que:
a) Es una persona fsica de nacionalidad - -, lo que acredita con - - y
tener - - aos de edad.
c) Su estado civil es - -, en caso de ser casado, su rgimen matrimonial es - -, lo cual acredita con copia del acta de matrimonio correspondiente.
d) Es legtima propietaria del inmueble ubicado en - - de esta Ciudad, segn consta en la escritura pblica nmero - - de fecha - - pasada
ante la fe del Lic. - -, titular de la Notara Pblica nmero - - de la Ciudad de - -, cuyo primer testimonio qued inscrito en el Registro Publico
de la Propiedad de la Ciudad de - - bajo el folio real nmero- - y que a
la fecha de firma del presente instrumento dicho inmueble se encuentra
282
ANEXO 2
al corriente en el pago del impuesto predial y servicios pblicos (en lo

sucesivo denominado como la CASA HABITACIN).
e) En caso de casa: Que la CASA HABITACIN cuenta con una superficie total de - - metros cuadrados.
e) En caso de que el inmueble se encuentre bajo el rgimen de propiedad en condominio: Que la CASA HABITACIN se encuentra bajo el
rgimen de propiedad en condominio segn lo acredita con el acta
constitutiva de rgimen en propiedad en condominio - - registrada ante
el Registro Pblico de la Propiedad de la Ciudad de - -, condominio
con nmero - -, del edificio - - con una superficie total de - - metros
cuadrados as como - - lugar(es) de estacionamiento ubicado(s) en - con las siguientes medidas y colindancias: - -, en su caso, y las correspondientes reas de uso comn o porcentaje indiviso que seale dicha
acta constitutiva y que se encuentra al corriente en el pago de cuotas
ordinarias y extraordinarias de mantenimiento del condominio.
f) Que la CASA HABITACIN cuenta con la infraestructura para el
adecuado funcionamiento de los servicios de suministro de energa
elctrica, agua potable, drenaje y alcantarillado, y dems obras de equipamiento urbano, as como con las licencias, autorizaciones y permisos
respectivos (en caso de no contar con dichos documentos se deber hacer mencin expresa de ello).
g) La CASA HABITACIN cuenta con autorizacin de uso de suelo
destinado para casa habitacin, de conformidad con la licencia de uso
de suelo expedida por - -, de fecha - - de - - de 200- - (en caso de no
contar con dicho documento se deber hacer mencin expresa de ello).
h) La CASA HABITACIN no reporta gravamen alguno (en su caso,
sealar la existencia de gravmenes y que los mismos debern ser cancelados a ms tardar en la fecha de firma de la escritura de compraventa correspondiente).
i) Con anterioridad a la firma del presente contrato, el Profesional
Inmobiliario le ha informado que el precio aproximado de venta de la
CASA HABITACIN es la cantidad de $- -.00 (- - pesos, 00/100 M.N.). En
caso de que el precio se establezca en moneda distinta a Pesos Mexicanos, dicha situacin deber establecerse de la siguiente manera: es la
cantidad de $- -.00 (- - , 00/100 Moneda de - -), o su equivalente en Pesos, Moneda Nacional al tipo de cambio de venta que rija en el lugar y
fecha en que deba hacerse el pago, de conformidad con el artculo 8o.
de la Ley Monetaria de los Estados Unidos Mexicanos.
ANEXO 2
283
III. De las Partes. Las partes declaran que:

CLUSULAS
PRIMERA. Precio y forma de pago de la CASA HABITACIN. Con el fin
de que el Profesional Inmobiliario se encuentre en aptitud de prestar los
Servicios a que se refiere la clusula siguiente, el Consumidor y el Profesional Inmobiliario manifiestan que es su deseo enajenar y publicitar,
respectivamente, la CASA HABITACIN, segn la misma se describe en
la declaracin II d) anterior en el precio aproximado de $- -.00 (- - pesos, 00/100 M.N.) (en caso de que el precio se establezca en moneda
distinta a pesos mexicanos, dicha situacin deber establecerse de la siguiente manera: en el precio aproximado de $- -.00 (- - , 00/100 Moneda de - - ), o su equivalente en pesos, moneda nacional al tipo de cambio de venta que rija en el lugar y fecha en que deba hacerse el pago)
mismo que deber ser ofertado en las condiciones de pago siguientes:
a) La cantidad de $- - M.N. (- - 00/100 Moneda Nacional) en la fecha
de firma del correspondiente contrato privado de compraventa como anticipo de la compraventa o en la fecha de firma del correspondiente contrato de promesa de compraventa, como garanta de cumplimiento de
dicha promesa, segn sea el caso.
b) En la fecha de firma de la escritura pblica de compraventa, la
cantidad de $- - M.N. (- - 00/100 Moneda Nacional).
Lo anterior sujeto al acuerdo de las partes del contrato de compraventa respectivo, con base en las ofertas de compra que reciba de conformidad con el inciso II.4 de la clusula SEGUNDA siguiente.
SEGUNDA. Objeto del contrato. Por medio del presente contrato, el
Profesional Inmobiliario se obliga a realizar las siguientes actividades,
las que en lo sucesivo sern denominadas como los Servicios.
El Profesional Inmobiliario con base en su experiencia realizar la
prestacin de los Servicios atendiendo las necesidades y caractersticas
concretas del Consumidor y de la CASA HABITACIN, con el fin de localizar un comprador de la misma. La prestacin de los servicios consistir en lo siguiente:
II.1. Asesora. Con anterioridad a la fecha de firma del presente contrato el Profesional Inmobiliario ha analizado la CASA HABITACIN a fin
284
ANEXO 2
de determinar su precio aproximado en el mercado y la forma ms adecuada para enajenarlo tomando en consideracin sus caractersticas fsicas, urbanas y fiscales en los trminos de la legislacin vigente aplicable. Igualmente el Profesional Inmobiliario ha orientado al Consumidor
en relacin con el trmite y los instrumentos jurdicos necesarios para el
manejo de la operacin de compraventa de la CASA HABITACIN, la integracin de la documentacin indispensable de conformidad con la
clusula SEXTA siguiente para la escrituracin de dicha compraventa
ante Notario Pblico.
II.2. Publicidad e intercambio. El Profesional Inmobiliario promover a nombre del Consumidor la CASA HABITACIN utilizando los medios de difusin e intercambio que considere apropiados conforme a su
naturaleza y proporcionar toda la informacin sobre la misma a los
posibles compradores que la soliciten. Asimismo, deber mostrar la
CASA HABITACIN a los posibles compradores, cuantas veces sea necesario, para lo cual deber notificar al Consumidor. El Profesional Inmobiliario deber manifestar al Consumidor si desea o no que este ltimo se encuentre presente o no en las muestras de la CASA HABITACIN
que realice.
La publicidad consistir en lo siguiente:
El intercambio consistir en lo siguiente (en caso de que los Servicios no incluyan intercambio, se deber manifestar expresamente).
II.3. Intermediacin. El Profesional Inmobiliario realizar labores de

intermediacin con los posibles compradores a nombre del Consumidor
a fin de lograr la operacin de compraventa, de conformidad con los
trminos de este contrato, logrando el mejor precio y condiciones de
venta.
ANEXO 2
285
II.4. Oferta. El Profesional Inmobiliario se obliga a entregar al Consumidor de manera oportuna a su recepcin, todas y cada una de las
ofertas que reciba de posibles compradores de la CASA HABITACIN con
el fin de que el Consumidor estudie y determine la aceptacin o negacin de las mismas. El Consumidor deber notificar por escrito y dentro de los - - das siguientes a la recepcin de cada oferta, la aceptacin
de cualquiera de las ofertas, con el fin de que el Profesional Inmobiliario realice los actos necesarios para proceder a la formalizacin de la
compraventa de la CASA HABITACIN. En caso de que el Consumidor
no notifique al Profesional Inmobiliario la aceptacin dentro del plazo
establecido, dicho silencio ser considerado como negacin o no aceptacin de la oferta correspondiente, por lo que el Profesional Inmobiliario continuar ofreciendo la CASA HABITACIN.
El Consumidor autoriza en este instrumento al Profesional Inmobiliario para que reciba en custodia por su cuenta y orden en cheque nominativo a nombre del Consumidor, las cantidades entregadas por concepto
de garanta de las ofertas, que se presenten en relacin con la CASA
HABITACIN y que el Profesional Inmobiliario deber someter a consideracin del Consumidor. Dicho documento ser entregado al Consumidor por el Profesional Inmobiliario en el momento de su aceptacin
de la oferta correspondiente y aplicado al precio de compraventa de
conformidad con el inciso a) de la clusula PRIMERA anterior, en caso
de no aceptacin de la oferta ser devuelto a los oferentes.
II.5. Informacin. A partir de la vigencia del presente contrato, el
Profesional Inmobiliario se obliga a informar por escrito al Consumidor, cada vez que este ltimo, asimismo, lo solicite por escrito de conformidad con la clusula DCIMA CUARTA, acerca de la prestacin de
los Servicios y las ofertas recibidas por la CASA HABITACIN.
II.6. Instrucciones adicionales del Consumidor.
En caso de que una vez firmado el presente contrato, el Consumidor, en cualquier momento durante la vigencia del mismo, desista de
vender la CASA HABITACIN, se obliga a pagar al Profesional Inmobi-
286
ANEXO 2
liario la pena convencional establecida en la clusula DCIMA SEGUNDA

TERCERA. Honorarios. Las partes acuerdan que por la prestacin de
los Servicios el Consumidor pagar al Profesional Inmobiliario la cantidad de $- -.00 (- - pesos, 00/100 M.N.), podr establecerse un porcentaje sobre el precio de compraventa de la CASA HABITACIN de la siguiente manera (la cantidad equivalente al - -% (- - por ciento) del
precio de compraventa que efectivamente sea pagado al Consumidor
por la CASA HABITACIN) (en ambos casos) ms el impuesto al valor
agregado correspondiente.
El porcentaje o cantidad establecida en el prrafo anterior no podr
ser modificado durante la vigencia del presente contrato, salvo por
acuerdo por escrito de las partes.
Los honorarios incluyen todas las actividades y servicios pactados
en la clusula SEGUNDA del presente contrato, por lo que el Profesional
Inmobiliario no podr cobrar cantidad adicional alguna y por ningn
concepto.
CUARTA. Lugar y forma de pago. El Consumidor pagar los honorarios establecidos en la clusula anterior, siempre que el Profesional
Inmobiliario haya prestado de manera cabal los Servicios y nicamente
en el caso de que la compraventa de la CASA HABITACIN se hubiere
formalizado en un contrato de compraventa.
En caso de que se cumplan los supuestos anteriores, el Consumidor
pagar al Profesional Inmobiliario los honorarios establecidos en la
clusula anterior, de la siguiente manera:
1. En la fecha de firma del Contrato Privado de Compraventa o
Contrato Privado de Promesa de Compraventa, que en su caso celebren
el Consumidor y un comprador, la cantidad equivalente al - -% (- - por
ciento) de la cantidad entregada por el comprador de la CASA HABITACIN, como anticipo de la compraventa o garanta de la promesa de
compraventa, de conformidad con la clusula TERCERA anterior;
2. En la fecha de firma de la escritura pblica de compraventa de la
CASA HABITACIN, la cantidad restante de los honorarios que no hubiese sido pagada de conformidad con el inciso 1 anterior;
O de cualquier otra forma de pago que las partes acuerden, la cual
deber ser establecida de manera clara, sealando condiciones de lugar,
tiempo y forma de pago.
ANEXO 2
287
Las partes contratantes convienen en que si los honorarios pactados

no se cubren en los trminos establecidos, el Consumidor pagar un inters moratorio del - -% de los honorarios devengados y acreditados, a
partir de la fecha en que se debieron haber realizado dichos pagos.
QUINTA. Gastos. En caso de que el Consumidor requiera al Profesional Inmobiliario a utilizar publicidad adicional distinta de la establecida
en la clusula SEGUNDA del presente instrumento, o requiera realizar
cualquier trmite o procedimiento ante cualquier autoridad federal estatal o municipal en relacin con la CASA HABITACIN, el Consumidor
deber pagar los gastos correspondientes directamente al prestador de
dicho servicio o autoridad correspondiente, no debiendo entregar cantidad alguna al Profesional Inmobiliario por dichos conceptos.
SEXTA. Documentacin. El Consumidor en este acto entrega al Profesional Inmobiliario, para el cumplimiento del presente instrumento,
los documentos personales siguientes:
1) Copia simple del ttulo de propiedad de la CASA HABITACIN,

donde se incluyan los datos de registro ante el Registro Pblico
de la Propiedad;
2) Copia simple del Acta Constitutiva del Rgimen de Propiedad en
Condominio, en su caso;
3) Copia simple de las boletas o la constancia de no adeudo de pago
del impuesto predial y consumo de agua;
4) En su caso, copia simple del acta de matrimonio;
5) Copia simple del comprobante de pago de las cuotas de mantenimiento para el caso de condominios.
En caso de que el Profesional Inmobiliario requiera documentos adicionales, lo har saber por escrito al Consumidor y de conformidad con
la clusula DCIMA CUARTA del presente contrato y dentro de los - das naturales siguientes a la fecha del presente instrumento, y el Consumidor entregar al Profesional Inmobiliario dentro del trmino de
cinco (5) das naturales siguientes a la fecha en que reciba el requerimiento por parte del Profesional Inmobiliario.
SPTIMA. Obligaciones del Consumidor. El Consumidor tiene las siguientes obligaciones:
i) Dar todas las facilidades necesarias para que la CASA HABITACIN
sea mostrada a los posibles compradores;
288
ANEXO 2
(ii) No interferir durante las visitas que realicen el Profesional Inmobiliario y los posibles compradores a la misma;
(iii) Tomar las providencias necesarias para salvaguardar, en su caso, los bienes muebles que se encuentren en la CASA HABITACIN para
evitar robo, deterioro o destruccin de los mismos;
(iv) Mantener la CASA HABITACIN en condiciones de limpieza, higiene y seguridad, y al corriente de contribuciones fiscales, pago de
servicios y dems obligaciones que se generen en relacin con la misma, y
(v) No intervenir en las negociaciones hasta el momento que sea indispensable su participacin para la celebracin del contrato de Compraventa respectivo.
OCTAVA. Vigencia. El presente contrato de prestacin de servicios
tendr una vigencia de - - das naturales. Una vez transcurrido dicho
trmino, el presente contrato se considerar como prorrogado de manera indefinida, por lo que cualquiera de las partes podr darlo por terminado sin penalizacin alguna mediante aviso que entregue a la otra parte de conformidad con la clusula DCIMA CUARTA, con 15 (quince)
das de anticipacin a la fecha pretendida para su terminacin.
NOVENA. Entrega de resultados. En el momento en que el presente
contrato se d por terminado, el Profesional Inmobiliario se obliga a
entregar al Consumidor, si ste as lo solicita por escrito, un informe final de la prestacin de los Servicios.
Asimismo, el Profesional Inmobiliario deber devolver al Consumidor en el momento de entrega del reporte final, todos y cada uno de los
documentos establecidos en la clusula SEXTA.
DCIMA. Exclusividad (esta clusula ser opcional para el caso que
las partes optaren por una exclusividad).
Durante la vigencia del presente contrato, el Consumidor no podr
realizar por s, o solicitar a persona alguna la prestacin de los mismos
servicios o servicios similares objeto del presente contrato, en relacin
con la CASA HABITACIN, pero s podr hacerlo en relacin con cualquier otro inmueble que sea de su propiedad.
Si durante la vigencia del presente contrato el Consumidor vende la
CASA HABITACIN por s o por intermediacin de un tercero, se obliga a
pagar al Profesional Inmobiliario - -% (- - por ciento) del total de los
ANEXO 2
289
honorarios establecidos en este documento, tomando como base para

su clculo el precio expresado en el mismo.
DCIMA PRIMERA. Rescisin. Son causales de rescisin del presente
contrato, cualquier incumplimiento a las obligaciones a las que se sujetan las partes en el mismo. Aunado a lo anterior, en caso de que el Profesional Inmobiliario actuare con impericia, negligencia o dolo, se har
acreedor a la pena convencional establecida en la clusula siguiente.
DCIMA SEGUNDA. Penas convencionales. Las partes acuerdan para
el caso de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contradas
en el presente contrato, una pena convencional de $- -.00 (- - pesos,
00/100 M.N.). La pena convencional podr ser establecida como un
porcentaje determinado sobre los honorarios pactados en la clusula TERCERA. En caso de que al momento del incumplimiento y correspondiente pago de pena convencional, los honorarios no hubiesen sido determinados o no sean determinables, los mismos se determinarn en base al
precio aproximado de la CASA HABITACIN establecido en la clusula
PRIMERA del presente contrato.
Si el incumplimiento fuera a cargo del Profesional Inmobiliario y el
Consumidor optare por la rescisin del presente contrato, adems de la
pena sealada en el prrafo anterior, el mismo deber restituir al Consumidor la cantidad pagada por este ltimo, por concepto de honorarios, en caso de que sta se hubiere efectuado de conformidad con la
clusula CUARTA del presente instrumento, obligndose el Profesional
Inmobiliario a realizar tal restitucin dentro de los quince das naturales
siguientes al aviso que formule por escrito el Consumidor. En caso de
que no se restituyeren las cantidades excedentes dentro del plazo establecido, el Profesional Inmobiliario deber pagar un inters del equivalente al - -% por cada da transcurrido de retraso en dicha restitucin.
Si el incumplimiento fuera a cargo del Consumidor, adems de los
honorarios efectivamente devengados de conformidad con las clusulas
TERCERA y CUARTA anteriores, el Consumidor deber pagar la pena
convencional establecida en la presente clusula.
DCIMA TERCERA. Ley aplicable y jurisdiccin. La Procuradura Federal del Consumidor (PROFECO) es competente en la va administrativa para resolver cualquier controversia que se suscite sobre la interpretacin o cumplimiento del presente contrato. Sin perjuicio de lo
290
ANEXO 2
anterior, las partes se someten a la jurisdiccin de los tribunales competentes de la Ciudad de - -, renunciando expresamente a cualquier otra
jurisdiccin que pudiera corresponderles, por razn de sus domicilios
presentes o futuros o por cualquier otra razn.
DCIMA CUARTA. Domicilios. Todas las notificaciones, requerimientos, autorizaciones, renuncias, avisos y otras comunicaciones que deban
darse conforme a este contrato, debern hacerse por escrito y debern
considerarse como debidamente entregadas si se encuentran firmadas
por el respectivo representante legal o persona que la enva y entregadas con acuse de recibo al destinatario a:
El Profesional Inmobiliario: - -,
Domicilio: - (Calle, nmero exterior, nmero interior, colonia, Estado, Delegacin o Municipio, C. P.)
Facsmil No.: - Atencin: - El Consumidor:- Domicilio: - (Calle, nmero exterior, nmero interior, colonia, Estado, Delegacin o Municipio, C. P.)
Facsmil No.: - Atencin: - Dichos nombres y domicilios podrn ser cambiados previa notificacin por escrito entregada conforme a lo establecido en esta clusula
DCIMA CUARTA. Todas las notificaciones debern entregarse de manera personal o mediante servicio de mensajera con entrega inmediata y
acuse de recibo.
DCIMA QUINTA. Modelo de contrato de PROFECO. El modelo del
presente contrato de adhesin fue publicado por PROFECO en el Diario
Oficial de la Federacin el da - - de - - de - - y su adopcin por parte
del Profesional Inmobiliario fue registrada en el Registro Pblico de
Contratos de Adhesin de PROFECO bajo el nmero - -, de fecha - - de - de - -. Cualquier variacin del presente contrato en perjuicio del Con-
ANEXO 2
291
sumidor, frente al contrato de adhesin publicado por y registrado ante

PROFECO, se tendr por no puesta.
No existiendo algn vicio del consentimiento, las partes firman el
presente contrato por duplicado en la Ciudad de
a los
das
del mes de
del ao 200
.
Sr.
292
ANEXO 2
ANEXO IV
CONTRATO DE PRESTACIN DE SERVICIOS DE INVESTIGACIN Y GESTIN DE CRDITO AL QUE EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINAR, EL CONTRATO, QUE CELEBRAN POR UNA PARTE - - , (EN LO SUCESIVO DENOMINADO COMO EL PRESTADOR DE SERVICIOS), REPRESENTADA EN ESTE
ACTO POR EL C.- - , Y POR LA OTRA, - - (EN LO SUCESIVO DENOMINADO
COMO EL CONSUMIDOR); (EN SU CASO, REPRESENTADO EN ESTE ACTO
POR - -) AL TENOR DE LAS SIGUIENTES DECLARACIONES Y CLUSULAS:
DECLARACIONES
I. Del Prestador de Servicios. El Prestador de Servicios declara por

conducto de su representante que:
a) Su representada es una sociedad mercantil legalmente constituida
de conformidad con las leyes de la Repblica Mexicana, segn lo acredita con la escritura pblica nmero - - de fecha - - de - -, otorgada ante
la fe del Lic. - -, titular de la Notara Pblica nmero - - de - -, e inscrita en el Registro Pblico de Comercio de la Ciudad de - -, con fecha - de - - de - - bajo el folio mercantil nmero - - o, en su caso, en el libro
- -, volumen - -, foja - -.
b) Dentro del objeto social de su representada se encuentra la prestacin de servicios de investigacin y elaboracin de estudios de factibilidad crediticia a favor de terceros, con el fin de determinar si aqullos
son sujetos de crdito para la adquisicin de bienes inmuebles para casa habitacin.
c) El declarante, Sr. - -, cuenta con las facultades suficientes para
contrato segn lo acredita con - - , facultades que no le han sido revocadas ni modificadas en forma alguna.
d) Su representada est debidamente inscrita en el Registro Federal
de Contribuyentes de la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico, con
el nmero - -.
II. Del Consumidor. El Consumidor declara (en su caso por conducto de su representante) que:
con - - , (en su caso, ser originario de - - y tener la capacidad jurdica
ANEXO 2
293
para celebrar el presente contrato, lo cual acredita con - - documento

migratorio correspondiente) y tener - - aos de edad.
c) Su estado civil es - -, en caso de ser casado, su rgimen matrimonial es - - , lo cual acredita con copia del acta de matrimonio correspondiente.
III. De las Partes. Las partes declaran que:
CLUSULAS
PRIMERA. Objeto del contrato. Por medio del presente contrato, el
Prestador de Servicios se obliga a realizar a nombre del Consumidor, la
investigacin y elaboracin de estudio de factibilidad crediticia y la tramitacin y gestin de un crdito, con el fin de adquirir un inmueble
destinado para casa habitacin.
El Prestador de Servicios con base en su experiencia tramitar el
crdito atendiendo las necesidades y caractersticas concretas del CONSUMIDOR, ante la institucin acreditante que mejores condiciones de
mercado ofrezca al CONSUMIDOR o, en su caso, ante la institucin acreditante que el mismo CONSUMIDOR indique al Prestador de Servicios.
La prestacin de los servicios consistir en lo siguiente:
1. El Prestador de Servicios deber concurrir con la institucin de

crdito y realizar la entrega de los documentos que el CONSUMIDOR a su vez le entregue de conformidad con la clusula SEXTA
del presente instrumento, incluyendo la solicitud del crdito debidamente firmada por el CONSUMIDOR. Asimismo, el Prestador de
Servicios deber realizar todos aquellos trmites requeridos por
dicha institucin, con el fin de obtener, segn sea el caso, una
Carta de Crdito en la que se consigne el otorgamiento, el monto
y la fecha de formalizacin del crdito o, en su caso, una notificacin expedida por dicha institucin acreditante, estableciendo las
razones por las que no se considera al CONSUMIDOR como sujeto
de crdito.
2. El Prestador de Servicios deber elaborar un expediente completo
(en lo sucesivo denominado como el Expediente de Resultados), en el cual deber incluir al menos lo siguiente: (i) la infor-
294
ANEXO 2
macin proporcionada a la institucin acreditante; (ii) la respuesta

de la institucin acreditante, por la cual otorgue o niegue el crdito en su caso; (iii) recibos o comprobantes correspondientes a los
gastos, de conformidad con la clusula QUINTA del presente instrumento; (iv) los documentos que el CONSUMIDOR haya entregado de conformidad con la clusula SEXTA, y (iv) cualquier otro
documento que deba ser entregado por el Prestador de Servicios
al CONSUMIDOR, de conformidad con el presente contrato.
SEGUNDA. Honorarios. Las partes acuerdan que por la prestacin de
los servicios el Consumidor pagar al Prestador de Servicios, la cantidad de $ - - (- - pesos 00/100 M.N.) ms el impuesto al valor agregado
correspondiente.
Esta cantidad no podr ser modificada durante la vigencia del presente contrato, salvo por acuerdo por escrito de las partes.
TERCERA. Lugar y forma de pago. El Consumidor pagar los honorarios establecidos en la clusula anterior, contra la entrega de los resultados de conformidad con la clusula NOVENA del presente Instrumento,
siempre que el Profesional Inmobiliario haya prestado de manera cabal
los servicios objeto del presente contrato.
O de cualquier otra forma de pago que las partes acuerden, la cual
deber ser establecida de manera clara, sealando condiciones de lugar,
tiempo y forma y de pago.
CUARTA. Gastos. El Consumidor entregar al Prestador de Servicios
la cantidad de $ - - (- -pesos 00/100 M.N.), en el domicilio del ltimo, a
ms tardar el da - - de - - de 200- - , por concepto de gastos.
Esta cantidad no podr ser modificada durante la vigencia del presente contrato, salvo por acuerdo por escrito de las partes.
QUINTA. Devolucin de cantidades excedentes. El Prestador de Servicios se obliga a que en el momento de la entrega del Expediente de
Resultado de conformidad con la clusula NOVENA de este instrumento,
tambin deber entregar al Consumidor los recibos o comprobantes originales expedidos por las autoridades o instituciones correspondientes
que acrediten los gastos realizados en relacin con la prestacin del
servicio. Asimismo, el Prestador de Servicios se obliga a que cualquier
cantidad que no sea debidamente evidenciada conforme a este prrafo,
deber ser devuelta al Consumidor en ese mismo momento.
ANEXO 2
295
SEXTA. Documentacin. El Consumidor en este acto entrega al Prestador de Servicios, para el cumplimiento del presente instrumento, los
documentos personales siguientes:
1. Solicitud de crdito debidamente requisitada, proporcionada por

el Prestador de Servicios;
2. Acta de nacimiento o, en su caso, documento migratorio expedido
por autoridades correspondientes;
3. Acta de matrimonio, en su caso;
4. Recibos de nmina por el periodo de 3 meses inmediatos anteriores a la firma del presente contrato. En caso de ser profesionista
independiente o comisionista, deber presentar declaracin de impuestos por el ejercicio fiscal inmediato anterior a la firma del
presente contrato, o copias de recibos de honorarios por el periodo de 3 meses inmediatos anteriores a la firma del presente contrato;
5. Copia de una identificacin oficial vigente con foto y firma;
6. En su caso, copia de una identificacin con foto y firma de la empresa o institucin donde labora;
7. Comprobante de domicilio (recibo de agua, luz, telfono o, en su
caso, copia del contrato de arrendamiento de inmueble donde actualmente habite y copia del ltimo recibo de pago de renta de dicho inmueble);
8. Tres (3) referencias bancarias o comerciales;
9. Una carta de la empresa en que labora, donde se establezca puesto
o cargo, antigedad e ingresos (mensuales, quincenales o semanales) por el desempeo de dicho puesto o cargo; y
10. Tres (3) cartas de recomendacin, elaboradas por las personas fsicas o morales.
En caso de que el Prestador de Servicios requiera documentos adicionales, lo har saber en forma fehaciente al Consumidor, dentro de
los - - das naturales siguientes a la fecha del presente instrumento, y el
Consumidor entregar al Prestador de Servicios dentro del trmino de
cinco (5) das naturales siguientes a la fecha en que reciba el requerimiento de conformidad con la clusula DCIMA CUARTA del presente
contrato.
SPTIMA. Confidencialidad. El Prestador de Servicios se obliga a
mantener en estricta confidencialidad los documentos e informacin
296
ANEXO 2
entregados por el Consumidor, por lo que no deber divulgar o enajenar la informacin contenida en dichos documentos y la recibida de
manera personal, salvo a aquellas personas que sean estrictamente necesarias para cumplir el objeto del presente instrumento. La presente
obligacin de confidencialidad subsistir por - - aos a la terminacin
OCTAVA. Vigencia. El Prestador de Servicios se obliga a cumplir
con sus obligaciones pactadas en este contrato dentro de los - - das naturales siguientes a la fecha de firma del mismo.
NOVENA. Entrega de resultados. El Prestador de Servicios se obliga
a entregar al Consumidor dentro de la vigencia del presente contrato, el
Expediente de Resultados establecido en la clusula PRIMERA del presente contrato, con toda la informacin requerida.
Asimismo, el Prestador de Servicios deber devolver al Consumidor
en el momento de entrega de resultados, todos y cada uno de los documentos establecidos en la clusula SEXTA.
DCIMA. Rescisin. Son causales de rescisin del presente contrato,
cualquier incumplimiento a las obligaciones a las que se sujetan las
partes en el mismo.
DCIMA PRIMERA. Pena convencional. Las partes acuerdan para el
caso de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contradas en
el presente contrato, una pena convencional de $ - - (- - pesos 00/100
M.N.).
Si el incumplimiento fuera a cargo del Prestador de Servicios, adems de la pena sealada en el prrafo anterior, l mismo deber restituir al Consumidor la cantidad pagada por este ltimo, por concepto de
honorarios y aquellos gastos no comprobados, obligndose el Prestador
de Servicios a realizar tal restitucin dentro de los quince das naturales
siguientes al aviso de rescisin que formule por escrito el Consumidor.
Si el incumplimiento fuera a cargo del Consumidor, el Prestador de
Servicios podr retener la pena convencional, de aquella cantidad entregada por el Consumidor por concepto de gastos. El Prestador de Servicios deber restituir la cantidad total pagada por concepto de honorarios, y la cantidad excedente de gastos no comprobados dentro de los
- - das naturales siguientes a la fecha de rescisin del presente contrato.
ANEXO 2
297
DCIMA SEGUNDA. No vinculacin. El Prestador de Servicios no podr condicionar en ningn momento o por cualquier causa, el cumplimiento de sus obligaciones bajo este contrato, a la celebracin de un
contrato de compraventa ni de cualquier otra ndole. Las partes acuerdan que este contrato es independiente y no podr considerarse como
un contrato accesorio o vinculatorio de cualquier otro.
DCIMA TERCERA. Ley aplicable y jurisdiccin. La Procuradura Federal del Consumidor (PROFECO) es competente en la va administrativa para resolver cualquier controversia que se suscite sobre la interpretacin o cumplimiento del presente contrato. Sin perjuicio de lo
anterior, las partes se someten a la jurisdiccin de los tribunales competentes de la Ciudad de - - , renunciando expresamente a cualquier otra
jurisdiccin que pudiera corresponderles, por razn de sus domicilios
presentes o futuros o por cualquier otra razn.
DCIMA CUARTA. Domicilios. Todas las notificaciones, requerimientos, autorizaciones renuncias, avisos y otras comunicaciones que deban
darse conforme a este contrato, debern hacerse por escrito y debern
considerarse como debidamente entregadas si se encuentran firmadas
por el respectivo representante legal o persona que la enva y entregadas al destinatario a:
El Prestador de Servicios:
Domicilio:
(Calle, nmero exterior, nmero interior, Colonia, Estado, Delegacin o Municipio, C. P.)
Facsmil No.:
Atencin:
El Consumidor
Domicilio:
(Calle, nmero exterior, nmero interior, Colonia, Estado, Delegacin o Municipio, C. P.)
Facsmil No.:
Atencin:
Dichos nombres y domicilios podrn ser cambiados previa notificacin por escrito entregada conforme a lo establecido en esta clusula
298
ANEXO 2
DCIMA CUARTA.
Todas las notificaciones debern entregarse de manera personal o mediante servicio de mensajera con entrega inmediata y
acuse de recibo.
DCIMA QUINTA. Modelo de contrato de PROFECO. El modelo del
presente contrato de adhesin fue publicado por PROFECO en el Diario
Oficial de la Federacin el da - - de - - de - - y su adopcin por parte
del Prestador de Servicios fue registrada en el Registro Pblico de Contratos de Adhesin de PROFECO bajo el nmero - -, de fecha - - de - - de
- -. Cualquier variacin del presente contrato en perjuicio del Consumidor, frente al contrato de adhesin publicado por y registrado ante PROFECO, se tendr por no puesta.
No existiendo algn vicio del consentimiento, las partes firman el
presente contrato por duplicado en la Ciudad de - - a los - - das del
mes de - - del ao 200 - -.
PRESTADOR DE SERVICIOS
CONSUMIDOR
BIBLIOGRAFA BSICA
BARRERA GRAF, J., Instituciones de derecho mercantil, Mxico,
Porra, 1991.
, La Ley de Proteccin al Consumidor, Jurdica, Mxico, nm. 8, julio de 1976.
BERCOVITZ, Rodrigo y SALAS, Javier (coords.), Comentarios a
la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, Madrid, Civitas, 1992.
BOTANA GARCA, Gema y RUIZ MUOZ, Miguel (coords.), Curso sobre proteccin jurdica de los consumidores, Madrid,
McGraw-Hill, 1999.
BUSTO LAGO, Jos Manuel (coord.), Reclamaciones de consumo. Derecho de consumo desde la perspectiva del consumidor,
Navarra, Instituto Nacional del Consumo, Thomson-Aranzadi,
2005.
Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos comentada y concordada, Mxico, Porra-UNAM, Instituto de
Investigaciones Jurdicas, 2004.
DAZ BRAVO, A., Teora general del contrato mercantil, Mxico, Iure Editores, 2005.
Diccionario de Derecho Mercantil, QUINTANA ADRIANO, Arcelia (coord.), Mxico, Porra-UNAM, Instituto de Investigaciones Jurdicas, 2001.
Enciclopedia Jurdica Mexicana, Mxico, Porra-UNAM, Instituto de Investigaciones Jurdicas, 2002.
GARCA GARCA, R., Tratado sobre derecho de proteccin al
consumidor, Mxico, Porra, 2005.
299
300
BIBLIOGRAFA BSICA
LEN TOVAR, H., Contratos mercantiles, Mxico, Oxford, 2004.

OVALLE FAVELA, J., Comentarios a la Ley Federal de Proteccin al Consumidor, Mxico, McGraw-Hill, 1995.
SNCHEZ CORDERO DVILA, Jorge (coord.), La proteccin del
consumidor, Mxico, UNAM-Nueva Imagen, 1981.
VUKOWICH, W., Consumer Protection in the 21st Century. A
Global Perspective, Nueva York, Trasnational Publishers, Inc.,
2002.

La Protección Jurídica de Los Consumidores

Cargado por

Información del documento

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

La Protección Jurídica de Los Consumidores

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

LA PROTECCIN JURDICA DE LOS CONSUMIDORES

INSTITUTO DE INVESTIGACIONES JURDICAS

ENRIQUE GUADARRAMA LPEZ

UNIVERSIDAD NACIONAL AUTNOMA DE MXICO

Primera edicin: 2006

Por supuesto, a ti Carmen, por tu indeclinable espritu de superacin y por

Carlos ARCE MACAS

I. Primera etapa. Ley de 1976 . . . . . . . . . .

2. Constitucionalizacin de la proteccin de los

3. Insercin legal de la materia inmobiliaria. La reforma de 1985 . . . . . . . . . . . . . . .

II. Segunda etapa. Ley de 1992 . . . . . . . . . .

2. Exclusin del arrendamiento inmobiliario . . . .

3. Proyecto de NOM de 1996 en materia inmobiliaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

III. Tercera etapa. Reforma mayor de 2004 . . . . .

1. Alternativa legislativa. Insuficiencia de regulacin

2. Materias de impacto de la reforma . . . . . . .

IV. Riesgo de una contrarreforma en materia inmobiliaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1. Propuesta de iniciativa de decreto de reforma a la

2. Consideraciones y crtica a la iniciativa de decreto

V. Otra iniciativa de reforma a la LFPC. Situacin de

1. Razones de competencia de la Profeco en la materia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2. Contenido general del proyecto de reforma . . .

1. Temas de consulta e interpretacin jurdica . . .

2. Aproximacin al derecho a la privacidad de los

3. Consideraciones jurdicas generales en torno al

4. Algunos comentarios al contenido del proyecto de

1. Cuadro comparativo de las NOMs . . . . . . .

2. Puntos a destacar en el vnculo NOM-registro del

1. Nueva poca del RPCA . . . . . . . . . . . 133

I. Cuestiones preliminares . . . . . . . . . . . . 145

VI. Sobre la supuesta violacin al a. 28 constitucional

La proteccin jurdica de los consumidores

Cdigo Civil Federal

C de Ad. Contrato de adhesin

Cofemer Comisin Federal de Mejora Regulatoria

Diario Oficial de la Federacin

Ley Federal de Proteccin al Consumidor

Norma Oficial Mexicana

Procuradura Federal del Consumidor

Reglamento de la Ley Federal de Proteccin al

Registro Pblico de Consumidores en materia publicitaria

Registro Pblico de Contratos de Adhesin

Suprema Corte de Justicia de la Nacin

Semanario Judicial de la Federacin

Tribunal Colegiado de Circuito

sumidores a transacciones mercantiles inditas y a nuevas formas de riesgo, fraude y manipulacin.

cios consiguientes para la economa en general, el sector de la

dediqu un buen tiempo para su anlisis y soporte jurdico, cre

Hay que sealar que en la ltima parte del captulo primero se

xos que se integran al final. Consider importante mostrar de

Ahora mismo est en discusin el Libro Verde sobre la Proteccin de los

des de la Profeco se ha ido ensanchando con la atribucin

va.5 Adems, la reforma de la ley prcticamente recoge el

I. Primera etapa. Ley de 1976 . . . . . . . . . .

2. Constitucionalizacin de la proteccin de los

3. Insercin legal de la materia inmobiliaria. La reforma de 1985 . . . . . . . . . . . . . . .

II. Segunda etapa. Ley de 1992 . . . . . . . . . .

2. Exclusin del arrendamiento inmobiliario . . . .

3. Proyecto de NOM de 1996 en materia inmobiliaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1. Alternativa legislativa. Insuficiencia de regulacin

2. Materias de impacto de la reforma . . . . . . .

IV. Riesgo de una contrarreforma en materia inmobiliaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1. Propuesta de iniciativa de decreto de reforma a la

2. Consideraciones y crtica a la iniciativa de decreto