Proyecto Asilo Ancianos

1
I. NDICE
TEMA
PGINA
NDICE
2
INTRODUCCIN..
FASE IDEA....
FASE PERFIL...
12
FASE PREFACTIBILIDAD..
18
ANEXO N1...
69
ANEXO N2...
ANEXO N3...
ANEXO N4
ANEXO N5
ANEXO N6
ANEXO N7
ANEXO N8
73
78
80
81
82
83
86
ANEXO N9...
88
ANEXO N10.
122
BIBLIOGRAFA.
138
II. INTRODUCCIN
1. Quin es un Adulto Mayor:
Para determinar quines entran en la clasificacin de adulto mayor o tercera
edad, los mdicos utilizan una definicin estadstica: en los pases en vas de
desarrollo debido a la menor esperanza de vida, son aquellos mayores de 60 aos, y
en los pases desarrollados se refiere a los mayores de 65. Sin embargo, la visin
moderna considera como adultos mayores a quienes sobrepasan los 50 aos.
Debido a que este proyecto inicialmente se enmarca dentro de Chile (pas en
vas de desarrollo), y que adems as lo establece el Reglamento de
Establecimientos de Larga Estada para Adultos Mayores del Ministerio de Salud,
se considerar adulto mayor a toda persona que supere los 60 aos.
2. Categoras de Adultos Mayores:
La poblacin adulta mayor se puede agrupar en tres categoras: los autovalentes o independientes, que desarrollan su vida normalmente sin ayuda; los
semi-independientes, que requieren ayuda para determinadas actividades, y los
dependientes o no valentes, que estn impedidos de atender a su cuidado sin
asistencia. Esta clasificacin permite identificar los servicios de apoyo necesarios
para conservar la autonoma o atenuar la dependencia segn sea el caso.
Actualmente en Chile; de acuerdo a estudios del Ministerio de Salud, un 33% de
las personas mayores de 60 aos requiere algn tipo de asistencia y el 66.7% de la
poblacin mayor chilena restante, puede definirse como funcionalmente sana y
capaz de llevar una vida independiente.
Para este proyecto se considerar solamente la poblacin adulta mayor autovalente o independiente, debido a que stos componen la mayor proporcin de
adultos mayores en Chile.
3. La poblacin de la tercera edad en Chile:
El aumento de la esperanza de vida, debido al desarrollo de nuevas tecnologas
para combatir enfermedades, los cambios de mentalidad en la sociedad, como el
aumento en el deseo de las mujeres de desarrollarse profesionalmente, ha llevado

que las parejas hoy en da opten por la paternidad a una edad mucho ms tarda;
han llevado a un sostenido aumento en la poblacin de la tercera edad en Chile.
En Chile, a comienzos del siglo XX los adultos mayores eran algo ms de 200 mil
personas, en 1950 eran 417 mil, en el 2000 un milln 550 mil y el 2021 sern
aproximadamente tres millones cien mil. Segn el Censo de 1982, las personas de
60 aos y ms, aportaban un 8,4%, en tanto que en 1992 representaron un 9,8%,
hoy los Adultos Mayores en Chile corresponden a un 11,36% de la poblacin y se
proyecta para el ao 2020 que este segmento representar el 16% de la poblacin.
En la actualidad, la Regin Metropolitana tiene alrededor de 666.890 adultos
mayores, concentrando aproximadamente el 43% de la poblacin adulta mayor
chilena.
Para
el
trmino
de
este
decenio
se
espera
que
stos
sean
aproximadamente a unos 900.000 adultos mayores.

4. Fundamentos del tema:
Actualmente las distintas generaciones de la familia tienen y quieren vivir
separadas. Para un adulto mayor, vivir solo(a), significa una forma de mantener su
auto-estima, en el sentido de que les otorga confianza respecto a su capacidad para
cuidar de s mismos, y representa un paso importante en trminos de reafirmar su
independencia econmica, lo cual constituye la preocupacin ms frecuente; "no
convertirse en carga para los suyos".
En este contexto, una buena alternativa la constituyen los condominios o villas,
en que los adultos mayores arriendan sus propios departamentos o casas, pero a la
vez cuentan con una serie de beneficios como asistencia mdica permanente,
servicios de seguridad y talleres con actividades en que participan todos los
residentes. Es decir, all los adultos mayores mantienen su autonoma pero tambin
comparten con otros de su misma edad e intereses.
En Chile, y particularmente en la Regin Metropolitana, las residencias para
adultos mayores independientes escasean. Si bien, con el tiempo este tipo de
establecimientos ha ido desarrollndose para recibir con una mejor y mayor
capacidad (tanto de personal como de infraestructura y servicios) al adulto mayor,

todava el concepto de este servicio no ha cambiado en la mente de las personas.
En efecto, quizs por el estigma que siempre ha perseguido a estas instituciones
como "lugares de abandono para ancianos", lo que hace muy difcil tomar la decisin
de elegir esta opcin. Para que esto cambie, la sociedad chilena debe orientarse
hacia el cambio de imagen tanto frente al proceso de envejecimiento como a la
vejez, en el sentido de revalorizarla positivamente. De no ser as, el envejecimiento
activo no podr realizarse sin este progreso previo.
Se pretende crear un proyecto distinto orientado al estrato social ABC1, que
implique ver al adulto mayor de manera diferente a la que se ha hecho hasta hoy.
Esto conllevar al desarrollo de un proyecto dirigido a adultos mayores que no
necesitan un cuidado personal, pero que eligen no vivir solos en su propio hogar;
desligndose de las tareas que implican preocuparse por la mantencin de un hogar
y as poder disfrutar ms el da a da, permitindoles obtener una mejor "calidad de
vida". Esto se pretende lograr a travs del desarrollo de un complejo integral
(residencial y recreacional), de habitaciones en suite con un servicio hotelero de
excelencia.
III. FASE IDEA

1. Identificar el problema a solucionar o la necesidad a satisfacer.
Para identificar el problema a solucionar se utiliz la metodologa que muestra
el manual Metodologa General de Identificacin, Preparacin y Evaluacin de
Proyectos de Inversin Pblica, de la CEPAL. Esta metodologa se centra en la
identificacin del problema a abordar; sus causas y efectos; y el ordenamiento lgico
de estos puntos. Mediante este modelo se define, en primer lugar el problema
central, a continuacin se elabora el rbol de efectos y luego el rbol de causas.
Finalmente se grafica el rbol del problema (integracin entre rbol de causas y
efectos).
Por lo tanto se lleg a la conclusin que el problema central a definir es la

escasez de residencias con una buena calidad de vida para adultos mayores, se
definieron las causas y efectos, para luego buscar las mejores alternativas de
solucin al problema.
2. Plantear las metas a alcanzar, en relacin a la solucin del problema o en
atencin a la necesidad (deficiencia).
En relacin a los adultos mayores se establecieron las siguientes metas:
Establecer un servicio que sea capaz de satisfacer las necesidades de

atencin medica de los ancianos, la cual vara de pequeas atenciones a un
cuidado extensivo de su salud.
Satisfacer la necesidad de relacionarse con otras personas socialmente de la

misma edad, con el fin de evitar posibles bajas de autoestima personal.
Proveer de un lugar fsico, en el cual se puedan desarrollar en forma libre sin

ser molestia para otra persona.
Eliminar de su diario vivir la carga de mantener una vivienda por si solos, la

cul puede generar un gasto excesivo para el adulto mayor y adems dejar de
ser un fcil blanco para delincuentes.
Evitar ser una molestia, tanto econmica como de convivencia, al grupo

familiar al que pertenece, que ya tienen otros intereses, con lo cual se pueda
alcanzar un nivel ptimo en la autoestima del anciano.
3. Identificar de manera preliminar las alternativas bsicas de solucin o de

atencin, en funcin de las metas.
Luego de la lluvia de ideas realizada por el grupo de trabajo, se logr
diagramar las ideas seleccionadas, se definieron un total de 27 alternativas que se
calculan a partir de tres criterios, los cuales son el medio de obtencin de la
propiedad, el tipo de infraestructura y el paquete de servicios que ofrecer la
empresa. El cuadro que se muestra a continuacin detalla los criterios y el modo que
se forman las 27 alternativas:
ALTERNATIVA N1
1) Servicios higinicos
compartidos.
8) Calefaccin con termostato

individual.
9) Podologa.
2) Casino compartido.
10)Nutricionista.
3) Servicio de mucama.
11) Peluquera.
4) Lavandera.
12)Auxiliar de enfermera.
5) Auxiliar de enfermera.
13)Saln de eventos.
ALTERNATIVA N3
ALTERNATIVA N2
1) Bao en suite.
2) Gastronoma nacional e
internacional.
1) Bao en suite.
2) Gastronoma nacional e
internacional.
3) Sala de cine y talleres.
3) Sala de cine y talleres.
4) Gimnasio.
4) Gimnasio.
6) Lavandera.
6) Lavandera.
7) Seguridad interior
7) Seguridad (empresa externa).
8) Calefaccin con termostato

individual.
9) Podologa.
16)Masajista.
10)Nutricionista.
17)Servicio de transporte.
11) Peluquera.
18)Telfono individual, citfono.
12)Auxiliar de enfermera.
19)Estacionamiento privado y
13)Saln de eventos.
terraza.
14)SPA (sauna y jacuzzi).

15)Biblioteca.
4. Plantear las mejores alternativas a estudiar ms profundamente.
Analizando las 27 propuestas que se proponen para solucionar la carencia de
hogares de larga estada se descartaron las siguientes:
Todas las alternativas que estn relacionadas con la compra de un local (ya
sea casona, departamento o cabaa), debido al alto costo que implicara esa
adquisicin, el cual evaluado preliminarmente demostr que ese gasto
comprometera las utilidades en los prximos 10 aos, debido al alto costo
que tienen las propiedades en la comuna de Las Condes que pudieran
satisfacer las necesidades impuestas por este proyecto, con lo cual no se
cumplira con el objetivo del proyecto.
La alternativa de equipar un conjunto de cabaas que conformen un pequeo

condominio o comunidad, por medio de arriendo o leasing de estas, qued
descartado debido al alto costo y a la dificultad para brindarles seguridad y
efectuar un control adecuado de los ancianos.
La alternativa de utilizar un edificio en donde funcione el proyecto, debido al

alto costo de obtencin de este tipo de inmueble, adems de sus costos para
adaptar la construccin para la vida de ancianos, (ascensor, pasillos anchos,
calefaccin, etc.). La otra dificultad que presenta este tipo de construccin es
su escasez para este tipo de proyecto en la comuna de Las Condes.
La alternativa 1 es descartada porque no cumple con las expectativas del

segmento ABC1, debido a la carencia de servicios que son considerados
bsicos para esta poblacin, para el cul estamos realizando el proyecto.
Nuestro diagrama de alternativas de solucin, luego de quitarle las alternativas
descartadas queda de la siguiente manera:
Por lo tanto las alternativas que van quedando son las siguientes:
1. Arrendar una casona con un paquete de servicios de la alternativa 2.
2. Arrendar una casona con un paquete de servicios de la alternativa 3.
3. Adquirir una casona por medio del sistema Leasing con un paquete de servicios
de la alternativa 2.
4. Adquirir una casona por medio del sistema Leasing con un paquete de servicios
de la alternativa 3.
Siendo estas cuatro alternativas las mejores para estudiarlas ms profundamente en
la fase perfil.
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5. Justificar la necesidad de dar solucin al problema.

Analizando profundamente las causas y efectos del problema, en el rbol del
problema, nos podemos dar cuenta que ste apunta a un deterioro fsico y mental del
adulto mayor, ya sea en el aumento del estado de gravedad de enfermedades,
aumento de posibles agresiones o aumento de cuadros depresivos. Este deterioro
llevar de una u otra forma a un aumento de la mortalidad, que es perfectamente
evitable con las alternativas expuestas anteriormente.
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IV. FASE PERFIL

Es elaborado a partir de la informacin existente, del juicio comn y de la
opinin que da la experiencia. En trminos monetarios, slo presenta estimaciones
muy globales de las inversiones, costos o ingresos, sin entrar en investigaciones de
terreno. En el estudio de perfil, ms que calcular la rentabilidad del proyecto, se
busca determinar si existe alguna razn que justifique el abandono de una idea antes
que se destinen recursos. En este nivel frecuentemente se seleccionan, por otra
parte, aquellas opciones de proyectos que se muestran ms atractivas para la
solucin de un problema o el aprovechamiento de una oportunidad. Por lo tanto, este
es el estudio de viabilidad de carcter ms preliminar en el anlisis de la rentabilidad
y de la realizacin de un proyecto cualquiera.
Los aspectos legales ms importantes a considerar son: la viabilidad legal,
aspecto legal en el aspecto de creacin de sociedades , inicio de actividades.
Adems se consideran las exigencias del Ministerio de Salud que son rigurosas para
autorizar el funcionamiento del local.
La direccin tcnica y personal es un aspecto fundamental a considerar, ya que es la
imagen pblica del producto ante la comunidad.
La Organizacin propuesta para nuestro establecimiento estar basada en
tres grandes reas: rea administrativa, rea de servicio interno y rea de
externalizacin de servicios las cuales describiremos brevemente a continuacin:
rea
Administrativa:
Es
el
rea
encargada
de
apoyar
el
funcionamiento del establecimiento, no considera la operacin propia

del funcionamiento del negocio.
rea de Servicios: El servicio es lo fundamental, para entregarles un

servicio integral y de excelencia: de aseo, alimentacin, seguridad y
privacidad, entre otros.
rea de externalizacin de Servicios: Es el rea que agrupar todos

aquellos servicios que sern entregados a empresas externas para su
realizacin.
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Para esto se propone una organizacin en funcin de estas tres grandes

reas:
Las personas que laborarn en este establecimiento, de acuerdo a la legalidad

vigente y al cargo que desempearn, debern contar con un perfil especfico. Los
sueldos correspondientes al personal se cancelan en forma mensual, representando
de esta manera doce pagos al ao, constituyendo un costo operacional para un
perodo anual.
Para determinar la potencial localizacin del proyecto, debemos tener en
cuenta la cercana del mercado objetivo, que debe estar lo mas cerca posible, para
este caso en la comuna de Las Condes. Adems se debe tener presente el costo y la
disponibilidad de la propiedad, lo ms deseable es elegir el lugar con el menor costo,
pero lo que finalmente va definir el lugar en forma imperativa va a ser la
disponibilidad de ste. El valor aproximado del arriendo de una propiedad con las
caractersticas deseadas en la comuna de Las Condes es $3.000.000.Otro factor a estudiar va a ser el costo de muebles y equipos para la puesta en
marcha y posterior normal funcionamiento del proyecto, esta informacin se realizar
a base de cotizaciones a distintas empresas dedicadas al rubro respectivo del
equipo, se estima un costo que ir desde los $20.000.000 a los $30.000.000.Es necesario mencionar que nuestro publico objetivo son adultos mayores del
sector ABC1(autovalentes), que corresponden a 49.308 personas, segmento que
13
estar dispuesto a pagar por la calidad del servicio que se ofrece, diferenciando
notoriamente a la competencia. La actual oferta que existe en el mercado, ofrece en
su amplia mayora servicio para no valentes, lo que implica que nuestro servicio es
casi innovador en el mercado. La promocin de este nuevo concepto de producto
ser fundamental para el xito del proyecto
Alternativas a evaluar:
Arrendar una casona con un paquete de servicios de la alternativa 2.

A continuacin analizaremos la alternativa de arrendar una casa en la comuna de
las Condes, por un periodo de 10 aos, conforme a las perspectivas de este
proyecto, la cantidad de m de la propiedad que se considera para implementar
es de 8000 m casa, se determin en una primera instancia por aproximaciones
utilizando informacin general y no por estudios realizados en forma minuciosa,
esto corresponde a m necesarios para poder dar un servicio adecuado a los
potenciales clientes.
El costo estimativo de la implementacin de esta alternativa es el siguiente:
ARRIENDO CASA ALTERNATIVA 2
Precio estimativo de arrendar propiedad
$ 300.000.000
de 8.000 m en la comuna de las Condes
por 10 aos
Gastos estimativos implementacin de
$ 180.000.000
La casa
Gastos de consumos fijos y variables
$ 160.000.00
anuales
Total
$ 640.000.000
Arrendar una casona con un paquete de servicios de la alternativa 3.

La implementacin de esta alternativa, difiere de la alternativa anterior solamente
por la adicin de servicios extras para dar un servicio exclusivo de calidad a sus
clientes tales como SPA (sauna y jacuzzi), biblioteca, masajista., servicio de
transporte, telfono individual, citfono, estacionamiento privado y terraza, esta
aproximacin de costos esta determinada solo por informacin general que existe
14
en el mercado y por datos de la experiencia de cada miembro del equipo de

trabajo.
ARRIENDO CASA ALTERNATIVA 3
Precio estimativo de arrendar una
$ 300.000.000
propiedad de 8.000 m2 en la comuna de
las Condes por 10 aos

$180.000.000
La casa
$ 200.000.000
anuales
Total
$ 680.000.000
Adquirir una casona por medio del sistema Leasing con los servicios de la
alternativa 2
El sistema Leasing es un sistema de financiamiento para la compra de viviendas,
nuevas o usadas, mediante el cual una persona arrienda una propiedad con
compromiso de comprarla para si, una vez cumplido el plazo pactado y
completado el precio de la vivienda, en el caso de nuestro proyecto es necesario
estimar si realmente podremos cumplir con las expectativas del proyecto en 10
aos que tiene duracin, para lo cul se estim evaluando informacin general
del costo que implicara esta opcin:
LEASING CASA ALTERNATIVA 2
Precio estimativo de adquisicin
$5. 500.000.000
propiedad de 8.000 m2 en la comuna de

Las Condes
$180.000.000
la casa
$ 160.000.000
anuales
Total
$ 5.840.000.000
15
Adquirir una casona por medio del sistema Leasing con servicio de la
alternativa 3
A continuacin realizaremos una estimacin aproximada de los gastos que se
incurriran en la implementacin de esta alternativa, esta opcin difiere de la
alternativa anterior solamente por la adicin de servicios extras para dar un
servicio exclusivo de calidad a sus clientes, tales como SPA (sauna y jacuzzi),
biblioteca, masajista, servicio de transporte, telfono individual, estacionamiento
privado y terraza.
LEASING CASA ALTERNATIVA 3
Precio estimativo de adquisicin
$5. 500.000.000
propiedad de 8.000 m en la comuna de

Las Condes
$180.000.000
la casa
$ 200.000.000
anuales
Total
$ 5.880.000.000
Considerando los costos de cada alternativa, se evidencia que la alternativas de

adquisicin de viviendas por medio del sistema leasing en comparacin a la opcin
de arrendar una vivienda en la Comuna de Las Condes , representan un alto costo
para el proyecto evidenciando una gran diferencia entre los totales de cada uno.
En consecuencia de las estimaciones de cada alternativa, se desecha las opciones
de adquisicin de viviendas mediante el sistema leasing, por ser inviables para un
proyecto de duracin de 10 aos por la alta cantidad de costo monetario que
implicara cada una de estas alternativas.
16
V. FASE PREFACTIBILIDAD
En esta fase profundizaremos la investigacin, basado en informacin
secundaria para definir con aproximacin, los costos probables de operacin, los
ingresos que demandar y generar el proyecto, descartando la alternativa menos
viable.
1.
ESTUDIO DE MERCADO
Metodolgicamente, cuatro son los aspectos que deben estudiarse en el
estudio de mercado:
El consumidor y las demandas del mercado y del proyecto, actuales y

proyectadas.
La competencia y las ofertas del mercado y del proyecto, actuales y

proyectadas.
Comercializacin del producto o servicio generado por el proyecto.
Los proveedores y la disponibilidad y precio de los insumos, actuales y

proyectados.
Al estudiar el mercado de un proyecto es preciso reconocer todos y cada uno

de los agentes que, con su actuacin, tendrn algn grado de influencia sobre las
decisiones que se tomarn al definir su estrategia comercial. Son cuatro, en este
sentido, los sub-mercados que se reconocern al realizar un estudio de factibilidad:
proveedor, competidor, distribuidor y consumidor. El estudio de cada una de esas
variables va dirigido principalmente a la recopilacin de la informacin de carcter
econmico que repercuta en la composicin del flujo de caja del proyecto.
DEFINICIN DEL PRODUCTO:
Sweet Home (nuestro producto) se trata de una casa equipada, con
elementos y accesorios pensados para entregar la mayor funcionalidad, comodidad y
seguridad al adulto mayor. Son piezas independientes que cuentan con una
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infraestructura y equipamiento de primer nivel y personal altamente calificado, lo que

asegura el ms absoluto confort de acuerdo con los criterios ms elevados de
exigencia.
Las piezas se arriendan sin amoblar, para que cada usuario pueda decorarlos
a su gusto. Estos cuentan con una serie de beneficios como; reas comunes
(biblioteca, salas de estar, sala de juego, saln multiuso, SPA y gimnasio, entre
otros), variados servicios (room service, gastronoma de primer nivel, enfermera de
emergencia, lavandera, aseo y mucamas). Clases y talleres con actividades y temas
de inters determinados por los residentes. Adems de servicio de transporte,
peluquera y cafetera. Es decir, all los adultos seniors mantienen su autonoma e
independencia, pero tambin comparten con otros de su misma edad e intereses.
Ideal para aquellos adultos seniors que desean mantener una vejez independiente y
autnoma; sin tener que preocuparse por las tareas que conlleva el mantener un
hogar.
No se acogern a personas incapacitadas (fsica o psquicamente), debido a
que las instalaciones no poseen infraestructura para ancianos enfermos.
ANLISIS DE LOS CONSUMIDORES
El anlisis del consumidor tiene por objeto caracterizar a los consumidores
actuales y potenciales, identificando sus motivaciones y preferencias, para
determinar las caractersticas que deber tener el proyecto y sobre el cul pueda
basarse la estrategia comercial.
Los usuarios potenciales son o deberan ser; fundamentalmente adultos
mayores de 60 aos de clase alta (ABC1), independientes y auto-valentes, que
desean mantener su autonoma e independencia en un ambiente seguro y tranquilo,
donde puedan compartir intereses similares con sus pares.
Las preferencias de este grupo, en cuanto a las caractersticas que debera
tener un complejo del tipo que se pretende implementar, se obtuvieron a partir de un
supuesto, materializada por una encuesta realizada a una muestra relativamente
aleatoria de la poblacin objetivo.
18
Poblacin Objetivo:
El mercado objetivo al cual se quiere llegar son todos los adultos mayores de
60 aos, independientes/autovalentes, pertenecientes al estrato socioeconmico alto
(ABC1), del Sector Oriente de Santiago (comuna Las Condes y sus alrededores).
Anlisis de los usuarios potenciales:
Segn el INE (Instituto Nacional de Estadsticas) actualmente, la Regin
Metropolitana cobija aproximadamente el 43% de los adultos mayores de Chile, con
una poblacin de 669.543 adultos mayores. Dentro de la Regin Metropolitana, el
total de adultos mayores del Sector Oriente corresponde al 7% del total y de esto
49.308 personas al sector ABC1.
Se proyecta que para el ao 2010 los Adultos Mayores de la Regin
Metropolitana alcancen la cifra de 735.999 y los del sector oriente aumenten a
51.520 manteniendo su porcentaje de representatividad dentro de la Regin
Metropolitana (7%).
Considerando que alrededor del 50% del sector Oriente son ABC1, si lo
extrapolamos a la poblacin adulta mayor de este sector que corresponde a 128.205
personas, se puede decir que actualmente hay 64.103 adultos mayores de clase alta
en el Sector Oriente de la capital y para el ao 2007 habr un total de 69.660
(aproximadamente un 9% ms). De este grupo solamente nos interesan los adultos
mayores auto-valentes o independientes que corresponderan al 67%, por lo que
nuestros usuarios potenciales sern 49.308 personas.
Adultos mayores ABC1 auto-valentes segn comunas del sector oriente de la
capital:
Comuna
Adultos ABC1 AM ABC1 Auto-valentes AM ABC1 A/V
Vitacura
14.233
79%
11.244
67%
7.533
Providencia
24.248
69%
16.731
67%
11.210
Las Condes
37.526
64%
24.017
67%
16.091
Lo Barnechea
5.038
45%
2.267
67%
1.519
Nuoa
33.502
41%
13.736
67%
9.203
La Reina
13.658
41%
5.600
67%
3.752
Sector
128.205
50%
73.595
67%
49.308
Se puede destacar que la comuna que contiene la mayor, proporcin de
poblacin adulta mayor es la de Las Condes, adems es la tercera de acuerdo a
19
proporcin de estrato alto (ABC1). Debido a que no existen datos estadsticos acerca
de la poblacin adulta mayor segn grupos socioeconmicos, se han tomado los
datos existentes de comunas por GSE y adultos mayores por comunas,
extrapolndolos para determinar aproximadamente la cantidad de adultos mayores
de clase alta del Sector Oriente de Santiago, lo mismo se hizo con el porcentaje de
independencia, que en Chile es de un 67%, el cul se multiplic al porcentaje de
adultos mayores de clase alta del sector oriente de la capital, lo que dio un total de
49.308 adultos mayores; configurando nuestra poblacin objetivo.
Investigacin de Mercado:
El objetivo de la investigacin de mercado es adquirir toda la informacin que
sea relevante y permita respaldar la toma de decisiones respecto de las distintas
variables del proyecto.
Se realizar una investigacin de mercado cuantitativa (cuestionario); con el
fin de determinar las necesidades/preferencias de los potenciales consumidores de
este tipo de servicios y el precio que estaran dispuestos a pagar. Tambin se espera
conocer la tasa de ocupacin, precios, ubicacin y servicios que ofrecen algunos
establecimientos del sector oriente de Santiago, que estn dirigidos al mismo
segmento que nosotros. Esperamos que la informacin derivada de esta
investigacin, ayude a la toma de decisiones relacionada con la infraestructura y
servicios que entregar este proyecto.
Objetivos especficos:
Determinar el nmero de usuarios potenciales a partir de las proyecciones

demogrficas.
Determinar el rango de precios que los consumidores potenciales estaran

dispuestos a pagar.
Determinar las caractersticas especficas que las personas consideran

importantes al elegir este tipo de residencias.
Determinar las actividades, reas comunes y servicios de inters para el

pblico objetivo.
20
Determinar la ubicacin fsica de la casa de acuerdo a las necesidades de los

clientes.
Metodologa:
Una metodologa de investigacin determina la forma de recopilar datos e
informacin para satisfacer dudas. Es la estructura que describe el tipo de
informacin que debe recolectarse, las fuentes de datos y el procedimiento para la
recopilacin de datos.
Para el desarrollo de la investigacin de mercado se utilizan fuentes de
informacin primaria y secundaria. Para el estudio de la informacin secundaria se
realizar una investigacin exploratoria; la cul ayuda principalmente a identificar la
poblacin adulta mayor del Sector Oriente de Santiago (Regin Metropolitana). La
informacin secundaria esta compuesta por estudios anteriormente realizados por el
INE, MIDEPLAN y SSMO, entre otros. Para poder desarrollar datos primarios para el
presente proyecto, se realizar una investigacin concluyente, a travs de la
observacin y entrevistas a potenciales consumidores.
Diseo de la Investigacin:
Para la realizacin de la investigacin se utiliz un diseo no probabilstico de
muestreo por conveniencia. Se desarroll un estudio concluyente, a travs de 25
encuestas que fueron extrapoladas a un supuesto de 100 encuestas personales en
cuestionarios estructurados con preguntas directas abiertas y cerradas.
Tipo de Encuesta
1. Tiene UD. ms de 60 aos?
2. Donde le gustara vivir?
3. Ordene segn su preferencia 3 de las caractersticas mas revelante que
debera tener una casa para adultos mayores.
4. De las siguientes clases o talleres ordene por orden de importancia en
cul le gustara participar.
5. Ordene segn importancia tres de las ocho reas comunes que
prefiere.
6. De los siguientes servicios extra, elija 3 que usted utilizara. Ordene por
importancia.
21
7. En que tramo de gastos se encuentra su hogar?

8. Si Usted quisiera hacer uso de este servicio. Cunto estara dispuesto
a pagar?
Anlisis de la Informacin:
Se realiz un supuesto de aplicar un total de 100 encuestas, con los
resultados mostrados en anexo N1.
ESTUDIO DE LA DEMANDA:
El objetivo principal que se pretende alcanzar con el anlisis de la demanda es
determinar los factores que afectan el comportamiento del mercado y las
posibilidades reales de que el producto o servicio resultante del proyecto pueda
participar efectivamente en ese mercado.
La cuantificacin de la demanda, o sea, de la cantidad de bienes o servicios
que el mercado requiere para satisfacer una necesidad o deseo especfico a un
precio determinado, no es fcil cuando no existe informacin estadstica disponible
para conocer los gustos y preferencias del consumidor.
Determinacin de la Demanda Global:
Debido a que no existe ninguna informacin certera de la demanda total
existente para este tipo de proyectos; se ha decidido inferir esta cantidad a partir de
los datos aportados por el INE. Segn los datos aportados por el censo 2002 y a
partir de otros datos relevantes; se ha determinado que la demanda global es
aproximadamente de 49.308 adultos mayores (autovalentes en el sector oriente)
para este tipo de proyectos, donde existen locales acreditados en el sector oriente
con el total de 4.332 camas (Anexo N2).
Determinacin de la demanda deseada:
Se desea captar un porcentaje mnimo de la demanda con el que se logre
ocupar la totalidad del complejo a habilitar. Debido a lo insatisfecha que se encuentra
la demanda, se ha decidido basar este porcentaje en el mximo de piezas que
permitan las caractersticas del terreno donde se construya el complejo.
Determinacin de la demanda esperada:
22
Analizando la encuesta realizada, se espera que la demanda crezca a un

ritmo de 9,711% anual.
ANLISIS DE LA OFERTA:
La determinacin de la oferta suele ser compleja, por cuanto no siempre es
posible visualizar todas las alternativas de sustitucin del proyecto y la oferta
potencial de proyectos similares al desconocer la totalidad de los proyectos privados
actuales, sus planes de expansin y/o los nuevos proyectos en curso. Sin embargo
se sabe que este proyecto se va a insertar dentro de un mercado que ya tiene
desarrollado un nivel de oferta tanto para los adultos mayores auto-valentes como
para los no valentes, lo que es importante tener en mente para un futuro
Competencia:
El proyecto implica un concepto casi desconocido hasta el momento para el
adulto mayor en Chile. Existen hasta el momento tres establecimientos que se
dirigen al mismo grupo objetivo y que presentan caractersticas muy similares a
nuestro proyecto; estos son el Senior Suite , Cenil Home y Carmel. Adems, existen
otros establecimientos con caractersticas similares, sin embargo estos incluyen
instalaciones separadas para no-valentes/dependientes; un ejemplo de esto es el
Senior Suites.
Todo lo anterior indica que la oferta actual de este tipo de establecimientos (de
vida independiente y servicios integrales) es muy baja comparada con la demanda
potencial existente (adultos mayores de 60 aos, auto-valentes, pertenecientes al
estrato socioeconmico alto).
Por el momento para nuestro proyecto existen tres competidores directos
(ms importantes); entendiendo por ello empresas que ofrecen servicios similares a
los del proyecto.
Senior Living La Dehesa:
23
Edificio ubicado en Las Condes (calle Robles 12.450) diseado por arquitectos
especialistas en este tipo de proyectos, con elementos y accesorios pensados para
entregar la mayor funcionalidad, comodidad y seguridad.
Departamentos con balcn independiente, de 36 y 42 m. Cuentan con una
infraestructura y equipamiento de primer nivel y personal altamente calificado.
Condominio Carmel
Es un novedoso concepto en vivienda, dirigido a la tercera edad de toda la
comunidad juda, donde las personas tienen la posibilidad de vivir en un ambiente,
seguro y acogedor, manteniendo, su autonoma e independencia.
Carmel es un confortable edificio residencial, ubicado en un excelente sector
de Santiago. Ofrece departamentos y habitaciones, con balcones y vista a la
cordillera, atendido por un equipo profesional altamente calificado para brindar a los
residentes un servicio de apoyo integral, con atencin permanente del primer nivel.
Est orientado a personas que desean mantener una vida activa pero sin las
preocupaciones domesticas.
Hogar de ancianos Seor-suites:
Ubicado en la comuna de Las Condes (Pal Harris # 9574), en un sector
tranquilo, entre cerros y en altura; est compuesto por un edificio de tres pisos, con
6.000 m construidos (capacidad: 50 personas), en un terreno de aproximadamente
12.000 m.
No acoge a personas incapacitadas (fsica o psquicamente), debido a que las
instalaciones no poseen infraestructura para ancianos enfermos. Su implementacin
de tipo hotelero, donde los habitantes cuentan con un departamento cmodo con lo
indispensable para crear un espacio propio y lo suficientemente privado para
satisfacer las necesidades aisladas de cada ocupante.
ANLISIS DE LOS PROVEEDORES:
Dado que el proyecto no produce "productos", no se depende de los
proveedores. Y Debido a que para la gran cantidad de bienes tangibles que se tienen
que comprar para el funcionamiento del proyecto (mueblera, comida, materiales de
aseo, etc.), existen muchos proveedores en perfecta competencia; este punto no es
24
relevante desde el punto de vista de negociacin, tanto para la habilitacin de la

residencia como para su normal funcionamiento. Sin embargo la totalidad de los
proveedores sern elegidos en torno a un equilibrio entre la calidad de los productos
ofrecidos y un precio conveniente.
La eleccin de los proveedores de servicios que sern fundamentales para eI
funcionamiento deseado del proyecto, se basar en la calidad y prestigio del
proveedor y del ajuste de los empleados al perfil exigido por la residencia.
Marketing:
La estrategia comercial que se defina tendr repercusin directa en los
ingresos y egresos del proyecto y ser influida principalmente por las caractersticas
del consumidor y secundariamente del competidor. Esta deber basarse en cuatro
decisiones fundamentales que influyen individual y globalmente en la composicin de
flujo de caja del proyecto. Tales decisiones se refieren al producto, precio,
distribucin y promocin. Cada una de estas decisiones originar una inversin, un
costo o un ingreso de operacin que es necesario estudiar para alcanzar las
aproximaciones ms cercanas a lo que suceder cuando el proyecto sea
implementado.
PLAN ESTRATGICO DE MARKETING

El plan estratgico de marketing tiene por objetivo expresar de una forma clara
y sistemtica las opciones elegidas por la empresa para asegurar su desarrollo a
medio y largo plazo; con informaciones sobre el origen y el destino de los flujos
financieros. Tales opciones debern despus traducirse en decisiones y en
programas de accin. Un plan de marketing estratgico, en definitiva, determina toda
la actividad econmica de la empresa y tiene implicaciones directas sobre las dems
funciones.
La planeacin de las estrategias de marketing se efectuar en tres niveles,
que se enumerarn y explicarn a continuacin:
Planeacin estratgica de la compaa.
25
Planeacin estratgica de marketing.
Planeacin anual de marketing.
Planeacin estratgica de la compaa.

En este nivel la direccin define la(s) misin(es) de la organizacin, establece
los objetivos, y formula las estrategias para cumplirlas. Estos objetivos y estrategias
globales se convierten despus en el marco de referencia para planear las reas
funcionales que constituyen la organizacin, como finanzas, recursos humanos y
marketing, entre otros.
Misin Estratgica:
"Ofrecer un servicio integral del ms alto nivel de exigencia y calidad;
orientado a satisfacer las necesidades de los adultos mayores, potenciando el
desarrollo de aspectos sociales, personales, espirituales y fsicos de stos.
Entregando un servicio diferenciado de excelencia y una atencin cordial y amistosa.
Se velar por la optimizacin de los recursos (de capital y humano), la eficacia y
eficiencia. Todo enmarcado en un ambiente confiable y seguro".
Anlisis de la situacin:
Anlisis de las 5 fuerzas competitivas del Sector Industrial (S.l.):
El sector industrial est compuesto por todas las residencias de larga estada
para
adultos
mayores
independientes/auto-valentes,
dirigidas
al
estrato
socioeconmico alto (ABC1) de la Regin Metropolitana, ubicadas en el sector

oriente de la capital.
Amenaza de Nuevos Competidores:
Es media; ya que a pesar de que las barreras de entrada para los nuevos
competidores son relativamente bajas, este es un mercado an no explotado en
Chile, y dado el gran crecimiento de la poblacin adulta mayor en nuestro pas; se
espera que este mercado se vaya expandiendo, ya sea con empresas nacionales o
empresas internacionales.
Presin de los Sustitutos:
26
Los sustitutos del sector son todas las alternativas de residencias para el
adulto Mayor; desde vivir con la familia, vivir solos en condominios, casas o
departamentos, hasta residir en comunidades especiales para adultos seniors.
Para nuestro nicho especfico, la presin de los sustitutos es alta, debido que
si el sector no percibe el servicio como superior, no existe una lealtad por
utilizar/mantener su uso. En este caso se pretende que el consumidor sienta la
misma satisfaccin y comodidad de estar en casa, ms un surtido de beneficios y
servicios integrales; sin tener que preocuparse del manejo del hogar.
En un futuro, se espera que la presin de los sustitutos disminuya, debido a
que cada vez ms, los adultos mayores van a envejecer en mejores condiciones y
querrn disfrutar e su privacidad e independencia, exigiendo una mejor calidad de
vida. A esto se le suma la influencia cada vez mayor de la mentalidad
norteamericana, donde los adultos mayores ven en las residencias como una opcin
por abandono de la familia o con una asociacin a la soledad, enfermedad y/o
muerte, sino por el contrario; un lugar para despreocuparse, entretenerse y compartir
con sus pares.
- Capacidad Negociadora de los Clientes:
Esta es baja, ya que todos los clientes son igualmente importantes para las
residencias, es decir, ninguno accede a grandes volmenes de este servicio en
relacin a los ingresos totales, y no representan una amenaza real de integracin
hacia atrs. Por otro lado hoy en da el cliente dispone de informacin total sobre la
oferta.
Capacidad Negociadora de los Proveedores:
Es baja, ya que existe un gran nmero de proveedores para el sector, y el
costo de cambio de proveedor es muy bajo. De todas formas, no se puede olvidar
que existen algunos artculos que no tienen una gran diversidad de proveedores,
pero debido a lo mnimo que son estos, podemos concluir que la capacidad
negociadora de los proveedores en general es baja.
- Intensidad de la Rivalidad entre Competidores:
27
Existen pocos competidores actuales que ataquen nuestro mercado objetivo y

que cuenten con un alto grado de diferenciacin respecto del segmento tradicional.
De stos se puede destacar un competidor importante como el Senior Suites Las
Condes.
Es posible afirmar que la industria esta sufriendo en la actualidad un profundo
proceso de cambio, desde la "casa de reposo" tradicional a la "comunidad integral"
para el adulto mayor, lo cual representa una gran oportunidad el invertir en este tipo
de proyectos.
Al enfocarnos en un nicho especfico del mercado disminuimos la cantidad de
competidores, siendo baja la rivalidad entre ellos, debido al exceso de demanda
existente. Sin embargo la creciente exigencia de los consumidores por mayores y
mejores servicios, hace que tienda a existir una creciente competitividad en el rubro.
Rentabilidad del Sector Industrial:
La rentabilidad del sector industrial esta dada por el comportamiento de las
cinco fuerzas competitivas analizadas anteriormente, afectando favorable o
desfavorablemente a ste. La capacidad negociadora de proveedores y de clientes
es baja, mientras que la amenaza de ingreso de nuevos competidores es media;
provocando una alta rentabilidad esperada. En cambio, la presin de los sustitutos y
la rivalidad entre competidores es alta, lo que influye en forma desfavorable a este,
generando una baja rentabilidad esperada.
A continuacin se muestra un cuadro resumen de la influencia de cada una de
las fuerzas en la Rentabilidad del sector segn lo dicho anteriormente, y la
rentabilidad promedio del sector:
Amenaza de Nuevos Competidores
Capacidad Negociadora de Proveedores
Presin de los Sustitutos
Capacidad Negociadora de los Clientes
Intensidad de la Rivalidad
PRENTABILIDAD PROMEDIO
Alta
Alta
Alta
Alta
Alta
Alta
X
X
X
X
X
X
Baja
Baja
Baja
Baja
Baja
Baja
28
En conclusin, la magnitud del exceso de demanda existente provoca una casi

nula rivalidad entre competidores y permite la obtencin de atractivas rentabilidades
que nos permiten afirmar que estamos ante una industria de alto atractivo.
Anlisis FODA
Este anlisis ayuda a definir claramente cuales son las fortalezas y
debilidades del proyecto frente a los dems competidores, as como tambin, cuales
son las oportunidades y amenazas latentes en el mercado que puedan afectar al
proyecto de manera favorable o desfavorable, dependiendo de la forma en que se
enfrenten.
Oportunidades:
Cambio cultural; existe una fuerte influencia extranjera en la mente de los

chilenos, adoptando cada vez ms su forma y pensamientos de vida.
Mayor cantidad de medios comunicacionales dirigidos al adulto mayor, con lo

que pueden conocer la oferta y cambiar la percepcin acerca de los tipos de
complejos existentes.
Cambio de imagen con respecto al envejecimiento y la vejez.
Cambios demogrficos; segn los estudios realizados por el INE, la poblacin

adulta mayor es el segmento etreo de mayor crecimiento poblacional.
Amenazas:
Integracin de empresas extranjeras consolidadas en este rubro o de

empresas nuevas de grupos inmobiliarios nacionales.
Que no penetre bien en el mercado este tipo de servicios; dirigidos a adultos

seniors independientes.
Fortalezas:
Modelo de excelencia en cuanto a infraestructura y servicios.
Ubicacin.
Debilidades:
29
Esperamos no tener debilidades.
Objetivos Organizacionales:
Un objetivo es un resultado deseado. Una buena planeacin comienza con un
conjunto de objetivos que se cumplen poniendo en prctica los planes. Los objetivos
del proyecto son obtener:
Captar una cuota de mercado de un 0,14% a partir de la demanda global.
Pretendemos alcanzar una ocupacin de habitaciones (siempre mayor al

80%), utilizando todas las herramientas comerciales posibles para situarnos
en la preferencia del consumidor.
Estrategia Genrica:
Luego de analizar las distintas estrategias genricas, se ha decidido que la
estrategia a seguir en este proyecto ser la de diferenciacin, con el objeto de

brindar caractersticas distintivas; las cuales pretendemos sean bien percibidas por
los consumidores, adems de diferenciarnos del resto de las residencias existentes,
ya que se desea que el concepto ofrecido sea percibido como nico.
Nuestra diferenciacin se basar en entregar un servicio de excelencia, en
permanente desarrollo, estticamente atractivo, cmodo, seguro, y entregando
adems a nuestros clientes el mejor servicio integral para que as su estada sea lo
ms placentera y grata posible. Todo enmarcado en una infraestructura hotelera, con
una constante mantencin de sus instalaciones.
Estrategia Competitiva:
El proyecto eligi comenzar con una estrategia de lder, ingresando al
mercado como los mejores y siendo reconocidos por los competidores como tales.
De esta manera se intenta lograr una posicin dominante en el mercado; obteniendo
un participacin de mercado que permita maximizar la rentabilidad de la empresa.
Estrategias de Crecimiento:
El proyecto desarrolla una estrategia de crecimiento intensivo, aprovechando
las oportunidades latentes. Para esto se adoptar en un principio y a corto plazo una
30
estrategia de desarrollo de productos, introduciendo un servicio mejorado en un

mercado actual. Y posteriormente, a largo plazo adoptar una estrategia de
penetracin de mercado.
Planeacin estratgica de marketing:
Anlisis de la situacin:
Examina a qu punto ha llegado el plan de marketing, qu resultados ha dado
y sus perspectivas en los aos futuros. Ello permite a los ejecutivos decidir si es
necesario revisar planes anteriores o bien disear planes nuevos para cumplir con
los objetivos.
Objetivos de marketing:
Se plantean durante la operacin del proyecto. Es muy difcil anticiparlos ya
que estn estrechamente ligados a alcanzar los objetivos organizacionales segn las
oportunidades del mercado en un momento determinado. A cada objetivo se le
asignar una prioridad segn su urgencia y el impacto potencial en el rea de
marketing, y desde luego, en la organizacin. Despus los recursos sern
organizados atendiendo a dichas prioridades.
Posicionamiento:
Una vez que se selecciona el segmento objetivo, la empresa debe decidir el
posicionamiento a adoptar en cada segmento. El posicionamiento define la manera
en que la marca/empresa desea ser percibida por el pblico objetivo. Este debe ser
nico, importante para el comprador, defendible y comunicable. Es la aplicacin de
una estrategia de diferenciacin.
Como empresa nos gustara que el complejo fuese percibido como nico en
su tipo, con infraestructura de primer nivel, y con la mejor atencin y servicio de
excelencia. Ojal fuese percibido como el lugar soado para aprovechar la vejez
activa, con actividades tiles para el desarrollo fsico, intelectual y espiritual, en
compaa de pares, y que ahorre las preocupaciones de llevar una casa.
31
Ventaja Competitiva:
La ventaja competitiva en que se basar nuestro proyecto ser; la calidad de
los servicios ofrecidos por el complejo, adems de su infraestructura y la ubicacin.
Mercado Meta:
Es el grupo de clientes (personas u organizaciones) para quienes se disea
una mezcla de marketing en particular. Antes de seleccionar un mercado meta, hay
que identificarlos y describirlos. A este proceso se le llama segmentacin de
mercado.
Segmentacin del mercado:
La agrupacin de consumidores, de acuerdo a algn comportamiento similar
en el acto de compra, se denomina segmentacin. Es un proceso consiste en dividir
el mercado total de un bien o servicio en grupos ms pequeos diferentes entre s,
de modo que los miembros de cada grupo sean semejantes en los factores que
repercuten en la demanda.
La segmentacin de mercado est orientada al cliente y, por esta razn, es
compatible con el concepto de marketing. Al segmentar, primero identificamos las
necesidades de los clientes dentro de un sub-mercado y luego decidimos si conviene
disear una mezcla de marketing para satisfacerlas.
La segmentacin se realiz segn variables geogrficas y demogrficas, las
que sealaremos a continuacin:
Pas
Regin
Chile
Regin Metropolitana
Ciudad
Santiago.
Zona
Edad
Gnero
Clase social
Sector Oriente.
ms de 60 aos.
Hombre, Mujer
Clase alta (ABC1).
Eleccin de segmentos objetivos:
32
"Adultos mayores de 60 aos, auto-valentes/independientes, pertenecientes al

estrato alto y que residan en el sector oriente de la capital".
Eleccin de un posicionamiento:
"Como una casa residencia; smbolo de calidad y estatus".
Programa de marketing objetivado:
Desarrollo de un programa de marketing adaptado a las caractersticas de los
segmentos objetivo, a travs de medios especializados en este segmento.
MEZCLA DE MARKETING:
La estrategia comercial definida para este proyecto, se basa en cuatro
decisiones fundamentales que influyen individual y globalmente en la composicin
del flujo de caja del proyecto. Tales decisiones se refieren al producto, el precio, la
promocin y la distribucin/plaza (4P). Cada uno de estos elementos estar
condicionado en parte por los tres restantes.
Para determinar que atributos enfatizar en la estrategia comercial a seguir, se
considerarn los datos que arroj el resultado de la investigacin de mercado.
PRODUCTO:
Niveles del Producto (los distintos servicios):
Beneficio Esencial:
Complejo/Comunidad Integral (residencial y recreacional).
Producto Genrico:
Satisfacer la necesidad de residencia (infraestructura) y recreacin
(instalaciones).
Producto Esperado:
Seguridad, servicio de aseo, talleres recreativos, etc.
Producto Ampliado:
33
Mantencin constante de la infraestructura y de las instalaciones, junto con

una capacitacin constante del personal en el rea de la geriatra.
Complejo Integral:
Debido a las caractersticas del grupo objetivo, se pondr especial cuidado
y dedicacin en el estilo y decoracin del complejo. Este deber ser
diseado por especialistas en este tipo de proyectos, con elementos y
accesorios pensados para entregar la mayor funcionalidad, comodidad y
seguridad. Debe contar con una infraestructura y equipamiento de primer
nivel y personal altamente calificado, lo que asegura el ms absoluto
confort de acuerdo con los criterios ms elevados de exigencia.
Es un lugar orientado a que cada uno de los adultos seniors pueda construir
su propio ambiente familiar, segn sea su personal concepcin al respecto, para lo
cul entrega piezas que cada usuario pueda decorar a su gusto.
En relacin al servicio, como se mencion anteriormente ser de primer nivel,
gracias al personal calificado y atento. El personal deber estar abierto a entablar
relaciones cordiales con los clientes y ser flexibles para adecuarse a situaciones no
previstas.
PRECIO:
Objetivo de la fijacin del precio:
Maximizar las utilidades: se seleccionar una poltica de maximizacin de las

utilidades. Es decir, consiste en ganar la mayor cantidad de dinero posible.
Los principales factores que influyeron en la determinacin del precio de venta
fueron:
o Demanda estimada.
o Reacciones de la competencia.
o Los otros tres elementos de la mezcla de marketing: producto, plaza, y
promocin.
o Costo del producto.
34
o Grupo objetivo al cual se desea llegar.

o Posicionamiento deseado.
o Margen de utilidad deseado.
Determinacin del Precio y Punto de Equilibrio:

Para determinar el precio, nos basaremos en la pregunta (cuanto estara
dispuesto a pagar) de la encuesta realizada al mercado objetivo, complementado con
una evaluacin del precio de mercado para este tipo de complejos.
El precio de venta variar dependiendo del nivel de equipamiento y servicio de
cada opcin a evaluar de cada uno. Los precios fluctuarn aproximadamente entre
los $700.000 y $1.000.000 segn el tipo de servicio que ofrece cada alternativa.
En relacin al manejo operativo del precio; se har una evaluacin peridica,
la cul estar en funcin de los costos incurridos, la demanda, el posicionamiento , la
inflacin y las estrategias utilizadas por la competencia.
Un punto de equilibrio es la cantidad de produccin en que los ingresos totales
son iguales a los costos totales, suponiendo cierto precio de venta. Cada precio de
venta tiene su propio punto de equilibrio. Las ventas que lo rebasan generan una
utilidad por cada unidad adicional. Cuantas ms altas sean las ventas por encima del
punto de equilibrio, mayores sern las utilidades unitarias y totales. Las ventas por
debajo del punto de equilibrio representan prdidas para la empresa.
Podemos obtener el punto de equilibrio por medio de la frmula:
Punto de equilibrio en unidades
Costos fijos totales

Precio unitario - Costo variable promedio
Los clculos anteriores se fundan en dos suposiciones bsicas.

Los costos fijos totales son constantes por el perodo de un ao.
Los costos variables permanecen constantes por unidad de produccin por el
perodo de un ao.
Costos Fijos
Alternativa 2
$139.872.687
Alternativa 3
$152.762.687
35
Costos variables
Ingresos
Punto de equilibrio
$912.500
$8.400.000
18,57
$912.500
$12.000.000
13,7
Aproximando esto a la unidad ms prxima, da un punto de equilibrio en

unidades de 24 habitaciones a arrendar.
Estrategia de Precio:
La estrategia de precios a seguir se fijo un precio relativamente alto, con el fin
de reflejar una alta calidad y exclusividad, lo que ser complementado con publicidad
para dar a conocer el establecimiento.
PLAZA:
El proyecto se ubica en el sector oriente de la regin Metropolitana, en San
Damin (comuna de Las Condes), dado que en este sector existen un nmero
importante de residencias (incluyendo a Senior Suites), una clnica (Clnica Las
Condes), cercana a centros comerciales y locomocin colectiva; constituyendo de
esta manera un lugar atractivo para los potenciales consumidores.
PROMOCIN:
La promocin es bsicamente un intento de influir en el pblico. Es el
elemento de la mezcla de marketing que sirve para informar, persuadir y recordarle al
mercado la existencia de un producto/servicio y su venta, con la esperanza de influir
en los sentimientos, creencias o comportamiento del receptor o destinatario. Por
medio de la promocin se trata de acrecentar el volumen de ventas a un precio
determinado.
Mtodos Promocionales a utilizar:
Marketing Directo a travs de una prestigiosa agencia de publicidad.
Pagina Web
Compra de datos de potenciales
Alternativa 2
Si
Si
usuarios
Tripticos con informacion
Promocin dirigida a potenciales
No
No
Alternativa 3
Si
Si
Si
Si
36
usuarios
Mezcla Promocional:
Es la combinacin de los mtodos promocionales enumerados anteriormente.
Una buena mezcla promocional es parte esencial de toda estrategia de marketing.
Los factores que influyen en la mezcla promocional son: el mercado meta, la
naturaleza del producto, la etapa del ciclo de vida del producto y la cantidad de
dinero de que se dispone para la promocin.
Estrategias promocionales segn las etapas del ciclo de vida del producto.
SITUACIN DEL MERCADO
Etapa de Introduccin
Los clientes no conocen las caractersticas
del producto y tampoco saben en que les
beneficiar.
ESTRATEGIA PROMOCIONAL
Se informa y educa a los compradores
potenciales respecto de la existencia del
producto, la forma en que puede usarse y los
beneficios que ofrece en cuanto a la
satisfaccin de sus necesidades.
En esta etapa el vendedor estimula la
demanda primaria. Normalmente, habr que
hacer hincapi en la venta personal. Las
exhibiciones tambin se emplean mucho.
Etapa de Crecimiento
Los clientes conocen los beneficios
producto. Este se vende bien.
del
Etapa de Madurez
La competencia se intensifica y se estancan
las ventas.
Se estimula la demanda selectiva (marca) al ir

aumentando la competencia. Se concede
mayor importancia a la publicidad.
La publicidad se utiliza ms para persuadir y
no slo para dar informacin.
Presupuesto Publicitario:
El presupuesto publicitario fue establecido por la agencia de publicidad que se
encargar de llevar a cabo las acciones necesarias para captar a los clientes
potenciales del complejo. Luego de comunicar a la agencia de publicidad los
objetivos y metas de ventas y ocupacin del complejo, esta ha elaborado un
presupuesto:
Ao 0
Ao 1-10
Alternativa 2
$ 4.500.000
$ 450.000
Alternativa 3
$ 12.000.000
$ 1.100.000
37
Polticas Promocinales:
Se dar a conocer el complejo integral y sus servicios previamente (3 a 6

meses antes) al lanzamiento de ste. informar del lanzamiento del
proyecto en el perodo que corresponda.
Recordar la existencia del proyecto en el mercado as como tambin de

sus atributos diferenciadores.
Planeacin y utilizacin de los medios de acuerdo a los objetivos

establecidos.
CONCLUSIN DEL ESTUDIO DE MERCADO

En Chile, no existe informacin 100% confiable referente al tema de los adultos
mayores, por lo cual configurar todos los estudios previos para la correcta
preparacin y evaluacin de este proyecto no fue una tarea fcil. De esta manera, el
estudio de mercado constituy un proceso importante de recopilacin y creacin de
informacin a partir de datos aislados. Una parte fundamental para el desarrollo de
este estudio, se hizo a travs de encuestas dirigidos al mercado meta; la tabulacin
de las respuestas y el posterior anlisis de la informacin entregada por los
encuestados.
A partir de informacin existente (principalmente en el Instituto Nacional de
Estadsticas), se pudo ver que el acelerado crecimiento de los adultos mayores en
Chile y el consecuente crecimiento de la demanda por servicios orientados a este
grupo objetivo; hace que exista un exceso de demanda que no se alcanza a cubrir
debido a un crecimiento mucho menor de la oferta de servicios para este grupo
etreo. Dado esto, se torna muy llamativa la idea de introducir y desarrollar un
negocio de servicios para el adulto mayor.
Mezclando el aumento de la poblacin adulta mayor, con el crecimiento de la
competencia (cada vez ser mayor) y los requerimientos especficos de los adultos
mayores (cada vez ms exigentes); se puede concluir que la estrategia para cubrir
este segmento deber ser la de diferenciacin a travs de una mejor calidad en
infraestructura y un desarrollo de servicios integrales, marcando la diferencia. Es
38
posible afirmar con esto; que la industria de servicios enfocados al adulto mayor, esta
sufriendo en la actualidad un profundo proceso de cambio; desde la "casa de reposo"
tradicional al "hotel" para el adulto mayor, lo que indica que el mercado se est
volviendo cada vez ms competitivo, es decir, que cada vez son ms los interesados
en satisfacer las necesidades de este grupo objetivo.
39
2. ESTUDIO ORGANIZACIONAL
De cada proyecto de inversin se presentan caractersticas especficas y
normalmente nicas que obligan a definir una estructura organizativa acorde con los
requerimientos propios que exija su ejecucin. Los efectos econmicos de la
estructura organizativa se manifiestan tanto en las inversiones como en los costos de
operacin del proyecto. Toda estructura puede definirse en trminos de su tamao,
tecnologa administrativa y complejidad de la operacin. Al conocer esto, se logra
estimar los requerimientos fsicos necesarios para la operacin, las necesidades de
equipamiento de oficinas, las caractersticas del recurso humano que desempear
las funciones y los requerimientos de materiales entre otras cosas. La cuantificacin
de los elementos anteriores en trminos monetarios y su proyeccin en el tiempo son
los objetivos buscados por el estudio organizacional.
Para cada proyecto es posible definir la estructura organizativa que ms se
adapte a los requerimientos de su posterior operacin. Conocer esta estructura es
fundamental para definir las necesidades de personal calificado para la gestin y, por
lo tanto, estimar con mayor precisin los costos indirectos de la mano de obra
ejecutiva.
A continuacin
se
revisarn
las actividades fundamentales para
el
funcionamiento del proyecto:

Comercializacin (marketing y ventas): Es el proceso orientado a satisfacer
las necesidades y los deseos de los individuos, a travs del servicio ofrecido,
generando as utilidades para la empresa. Por otra parte, a la actividad de ventas, se
le tiene que prestar especial atencin, para vender este servicio de la mejor manera,
persuadiendo al pblico objetivo a travs de las ventajas de residir en el
establecimiento, logrando as obtener una ocupacin satisfactoria y generando as
rentabilidad.
Servicio: El servicio es lo fundamental, en cuanto a entregar todo lo necesario
para que nuestros residentes se sientan cmodos y a gusto en nuestra instalacin,
entregndoles un servicio integral y de excelencia: de aseo, alimentacin, seguridad
y privacidad, entre otros. Todo esto, a travs de gente capacitada y especialista en su
40
funcin. La calidad del servicio entregado estar en continua revisin a travs de una
retroalimentacin constante entre el personal.
A travs del estudio de las actividades anteriormente descritas y de acuerdo al
estudio de mercado, se definieron las estructuras organizacionales para las dos
alternativas seleccionadas para esta fase de prefactibilidad, ver Anexo N 3.
Cada una de las personas que laborarn en este establecimiento, de acuerdo
a la legalidad vigente y al cargo que desempearn, debern contar con un perfil
especfico:
Director y Administrador: deber contar con ttulo de medicina general,
especializacin en gerontologa y conocimientos de administracin. Ser el
encargado de la direccin de la empresa definiendo las polticas, metas y objetivos.
Su funcin principal ser. Planificar, controlar, liderar, comunicar y coordinar las
diversas actividades a nivel estratgico, velando por desarrollar una gestin eficiente
y exitosa. Es el representante legal del establecimiento.
Auxiliares de enfermera: deber contar con ttulo tcnico de enfermera y
con capacitacin en gerontologa. Sern las encargadas de ayudar a los residentes
en sus eventuales requerimientos, y mantener la sala de la enfermera lista para
cualquier eventualidad. Tambin se encargarn de seguir el tratamiento el
tratamiento que diera el mdico geriatra si fuese necesario.
Peluquera: deber contar con un ttulo tcnico de peluquera para damas y
varones. Estar a disposicin de los residentes para cualquier requerimiento estilista
de stos.
Mucamas: deber contar con la educacin secundaria completa y sin
antecedentes penales. Su labor consistir en asear las habitaciones y baos todos
los das de la semana.
Lavandera: deber contar con la educacin secundaria completa y sin
antecedentes penales. Ser la encargada de operar las lavadoras, secadoras y
planchador del establecimiento para un servicio bsico.
Chef: deber contar con un ttulo profesional de Cocina Internacional y su
correspondiente carn sanitario al da. Deber estar preparado para preparar
ccteles y cenas de eventos especiales dentro del establecimiento.
41
Ayudante de cocina: deber contar con ttulo tcnico de ayudante de cocina

y su correspondiente carn sanitario al da. Ayudar al Chef en la preparacin de la
comida y posterior limpieza de la cocina.
Jardinero: deber contar con ttulo tcnico de jardinera. Ser el encargado
de mantener en ptimas condiciones los jardines del establecimiento.
Guardias: debern contar con la educacin secundaria completa, sin
antecedentes penales y con servicio militar cumplido. Sern los encargados de
mantener la seguridad interior del establecimiento, mediante turnos y con un
procedimiento preestablecido.
Podloga: deber contar con un ttulo tcnico de podologa. Estar a
disposicin de los residentes para cualquier requerimiento de podologa de stos..
Masajista: deber contar con un ttulo tcnico de Masajes Estar a
disposicin de los residentes para cualquier requerimiento de masajes de stos.
Profesor de Ed. Fsica: deber contar con un ttulo profesional de Educacin
Fsica con formacin gerontolgico, para la rehabilitacin y mantenimiento de las
funciones bio-psicosociales de los residentes. Sus funciones sern coordinar las
actividades clases y talleres a realizar, los cuales sern acordados directamente con
los residentes, de tal manera que estos sean lo ms atractivos para ellos.
Secretarias: deber contar con un ttulo tcnico de secretariado. Tendr que
cumplir con las labores y tareas encomendadas por el administrador, adems de
controlar la entrada y salida de todo el personal ajeno y perteneciente al
establecimiento.
Conductor vehculo: deber contar con licencia de conducir Clase A y sin
antecedentes penales. Ser el encargado de conducir el vehculo del establecimiento
conforme a lo dispuesto por la direccin de ste.
Remuneracin Del Personal
La mayora de los costos de operacin provienen de los procedimientos
administrativos de la estructura organizativa. Bsicamente, son los relacionados con
las remuneraciones del personal. Los sueldos correspondientes al personal del
establecimiento se cancelan en forma mensual, representando de esta manera doce
pagos al ao, constituyendo un costo operacional para un perodo anual.
42
Los costos mensuales por concepto de sueldos del personal consideran

cotizaciones previsionales y de salud:
Sueldo
Personal
Director y
mensual
Sueldo
Valor
Valor
Mensual Total Alternativa N 2 Alternativa N 3
Administrador
Auxiliar de
1 $ 1.300.000
$ 1.300.000
$ 15.600.000
$ 15.600.000
enfermera
Peluquera
Mucamas
Lavandera
Cheff
Ayudante de cocina
Jardinero
Guardias
Podloga
Masajista
Profesor de Ed.
3
1
2
1
1
2
1
4
1
1
$ 400.000
$ 300.000
$ 180.000
$ 180.000
$ 800.000
$ 180.000
$ 180.000
$ 200.000
$ 180.000
$ 180.000
$ 1.200.000
$ 300.000
$ 360.000
$ 180.000
$ 800.000
$ 360.000
$ 180.000
$ 800.000
$ 180.000
$ 180.000
$ 14.400.000
$ 3.600.000
$ 4.320.000
$ 2.160.000
$ 9.600.000
$ 4.320.000
$ 2.160.000
$0
$ 2.160.000
$ 2.160.000
$ 14.400.000
$ 3.600.000
$ 4.320.000
$ 2.160.000
$ 9.600.000
$ 4.320.000
$ 2.160.000
$ 9.600.000
$ 2.160.000
$ 2.160.000
Fsica
Secretarias
Conductor vehculo
GASTO TOTAL
1
4
1
$ 600.000
$ 250.000
$ 250.000
$ 600.000
$ 1.000.000
$ 250.000
$ 7.690.000
$ 7.200.000
$ 12.000.000
$0
$ 79.680.000
$ 7.200.000
$ 12.000.000
$ 3.000.000
$ 92.280.000
43
3. ESTUDIO LEGAL
Introduccin:
Segn Sapag y Sapag, son muchos los efectos econmicos que sobre el flujo
de caja tendr el estudio legal. Desde la primera actividad que tendr que realizar si
el proyecto es aprobado, la constitucin legal de la empresa, hasta su
implementacin y posterior operacin el proyecto enfrentara un marco legal particular
a la actividad que realizara la empresa, que influir directamente sobre la proyeccin
de sus costos y beneficios. El conocimiento de la legislacin aplicable a la actividad
econmica y comercial. Resulta fundamental para la preparacin eficaz
de los
proyectos, no solo por las referencias econmicas que puedan derivarse del anlisis
jurdico sino tambin por la necesidad de conocer adecuadamente las disposiciones
legales para incorporar los elementos administrativos, con sus correspondientes
costos, y para que posibiliten que el desarrollo del proyecto se desenvuelva fluida y
oportunamente.
Aspecto legal:
Para poder poner en funcionamiento cualquier tipo de negocio, se necesita
previamente haber cumplido con una serie de requisitos legales, tales como:
Creacin de Sociedad Antes de todo, es necesario crear e inscribir la sociedad en
el Registro del Conservador y realizar su publicacin en el Diario Oficial.
La inscripcin tiene un valor aproximado de 2/1000 sobre el capital inicial ms
gastos de papelera (aproximadamente $270.000), y la publicacin de la constitucin
de la sociedad tiene un valor aproximado de $90.000. Por concepto de notara se
calcula un 1/1000 del capital inicial ms gastos estimados en $300.000.
Inicio de Actividades Al formar un negocio hay que recurrir al servicio de Impuestos
Internos, con el objeto de
iniciar
legalmente las actividades. Para lo cual es
necesario llenar los siguientes formularios (Gratuitos a travs de SII):

-N 4415 Inscripcin al Rol nico Tributario y/o Declaracin de Inicio de actividades.
-N 4416 Anexo del formulario anterior.
44
-N 3230 Declaracin Jurada para Tmbrales de Documentos y/o Libros
Notificaciones.
(Formularios en anexo N4)
Para efectos de nuestro proyecto debemos considerar estos antecedentes y
los costos asociados que se encuentran detallados en un cuadro resumen.
Contrato de Arriendo
para un arriendo de una propiedad se debe efectuar un
contrato, el cual esta establecido por la Ley N 18.101 publicada el 29.01.1982,

siendo modificada por la Ley N 19.866.- del 11.04.2003. El arriendo de esta
propiedad ser por un periodo de 20 aos, prorrogables, establecindose dos
clusula adicionales, primera donde se indica que se efectuaran trabajos para la
construccin de 24 dormitorios los que sern utilizado para un Hogar de larga estada
para el adulto mayor, siendo estos construidos segn la normativa del Departamento
de Obras Municipal de Las Condes, en la segunda clusula se indicara una
indemnizacin por parte del arrendador si este no cumpliera con el periodo de
arriendo mnimo, consistente en el costo de la construccin. El costo de dicho tramite
Notarial es de $8.000.- que incluye 02 copias.
Cumplir con Requisitos Municipales Los municipios son los encargados de
aprobar los proyectos y otorgar distintos tipos de permisos dentro del rea de la
Comuna. Para efectos Municipales del presente proyecto se proceder a pedir las
siguientes solicitudes en el departamento correspondiente a la municipalidad de las
Condes:
-
Para la Patente Municipal:

Informe de Factibilidad de Otorgamiento de Patente, Permiso de Edificacin y
Recepcin Final del inmueble donde se va a ejercer la actividad comercial,

documentos que deben solicitarse previamente en la Direccin de Obras Municipales
(Apoquindo N 3076).
- Documento que acredite el ttulo por el cual se ocupa el inmueble, Certificado
de Dominio Vigente, contrato de arriendo, comodato, etc.
- Iniciacin de Actividades ante el SII.
45
- Resolucin Sanitaria emitida por el SESMA (Avda. Bulnes N 177,

Santiago), para ejercer las actividades de manipulacin de alimentos y autorizacin
de funcionamiento.
-Escritura de Constitucin de Sociedad, Protocolizacin del Extracto y
Publicacin en Diario Oficial.
- La aprobacin de la solicitud ser resuelta en un plazo de cinco das hbiles
desde la fecha de recepcin de la solicitud con los antecedentes completos, si
corresponde.
El costo aproximado para obtener la patente comercial se calcula sobre el
capital inicial que en el caso de la alternativa 2) es de $151.476.000 y para la
alternativa 3) es de $171.158.000, correspondiendo pagar un 5 por mil (0,0005) del
monto del capital inicial anual, ms el Derecho de Aseo ($24.880), por lo que la
patente comercial tiene un costo anual para la alternativa 2) de $89.579.- y para la
alternativa 3) es de $75.738.El tiempo de duracin de este tramite ser:
02 das, la factibilidad de otorgamiento de patente comercial.
05 das para la tramitacin y obtencin de la patente comercial.
- Direccin de Obras Municipales: Para la construccin de habitaciones del
presente proyecto, la dependencia municipal encargada de otorgar el permiso de
factibilidad de suelo es la Direccin de obras Municipales. Para cualquier
construccin en la Comuna de Las Condes se requiere un permiso de la (DOM) de la
respectiva municipalidad para la construccin y edificacin a peticin del propietario o
constructor. Con anterioridad a la solicitud del permiso se verifico a la DOM
respectiva, los datos sobre nmeros, las lneas de edificacin, la altura tipo de
edificio y adems exigencias de urbanizacin que rigen para el sector en que esta
ubicado el terreno arrendado.
- Requisitos para construccin
Para la construccin de habitaciones en el proyecto la Direccin de Obras
Municipales es la encargada de otorgar los permisos de factibilidad de suelo. Con
anterioridad a solicitud se verifico al DOM la altura, tipo de edificio y dems
46
exigencias de urbanizacin que rigen para el sector seleccionado siendo viable la

construccin sobre el terreno donde se encuentra ubicada la propiedad a arrendar.
MINISTERIO DE SALUD
Previo al tramite ante el Servicios de salud, se deber cumplir con la Pauta
de
Requisitos
autorizacin
de
instalacin
funcionamiento
de
establecimientos de larga estada para el adulto mayor, casas de reposo,

hogares de ancianos, asilos, hospicios y otros similares comprobando ante la
municipalidad de la comuna, la posibilidad de implementacin de acuerdo al plano
regulador, de obtener Patente Municipal.
Aprobacin de planos de planta fsica del local o proyecto.
Aprobacin del local e instalacin
Autorizacin de funcionamiento.
Declaracin del capital inicial
Cancelar aranceles estipulados por el Ministerio de Salud.

Del Reglamento De Establecimientos de Larga Estada Para Adultos
Mayores.
- Planta Fsica:
Artculo 7: Los establecimientos debern disponer de una planta fsica que cumplir
a los menos con los requisitos establecidos en los artculos 5 al 11, 18, 21 al 27,
todos inclusive, del decreto 194 de 1978, del Ministerio de Salud, que aprueba el
reglamento de hoteles y Establecimientos similares. Debern contar, con las
siguientes exigencias:
Dependencias bien diferenciadas e iluminadas y que no tengan barreras
arquitectnicas:
Al menos una oficina/sala de recepcin:
Para que permita tener entrevistas en privacidad con los residentes y sus
familiares.
Los establecimientos de ms de un piso debern contar con un ascensor que
permita la cabida de una camilla.
47
Zonas de circulacin:
Con pasillos de un amplitud mnima de 94 centmetros, bien iluminados, sin
desniveles o con rampas, si los hay. Si tiene escaleras, stas deben tener un
ancho mnimo de 94 centmetros, con pasamanos en ambos lados y peldaos
evidenciados, no pudiendo ser de tipo caracol.
Sala de estar o de usos mltiples:
Con capacidad para el 100% de los residentes en forma simultnea, con
iluminacin natural, televisin y elementos de recreacin para los residentes,
tales como juegos, revistas, libros, etc.
Zonas exteriores para recreacin:
Con 1 metro cuadrado mnimo por residente, de patio, terraza, o jardn.
Comedor suficiente:
Para el 50% de los residentes simultneamente.
Dormitorios:
Con un mximo de cuatro camas, guardarropa individual y un velador por
cama, considerando espacio para un adecuado desplazamiento de las
personas segn su autonoma. Contar con un timbre continuo por cama. Al
menos el 10% de las camas debern corresponder a catres clnicos, los que
se incrementarn de acuerdo al grado de dependencia institucional.
Los servicios higinicos:
Debern estar cercanos a los dormitorios y ser de fcil acceso. Deber haber
a lo menos un bao con ducha por cada seis residentes y un bao por piso
que permita la entrada de silla de ruedas. Los pisos de stos sern
antideslizantes, contarn con agua caliente y fra, agarraderas de apoyo,
duchas que permitan el bao auxiliado y entrada de elementos de apoyo y
timbre de tipo continuo.
La cocina:
Deber cumplir con las condiciones higinicas y sanitarias que aseguren una
adecuada recepcin, almacenamiento, preparacin y manipulacin de los
alimentos, su equipamiento, incluida la vajilla estar de acuerdo al nmero de
48
raciones a preparar El piso y las paredes sern lavables; estar bien ventilada,
ya sea directamente al exterior o a travs de campana o extractor.
Lugar cerrado para mantener equipamiento e insumos mdicos y de
enfermera
mnimos
tales
como:
Esfigmomanmetro,
estetoscopio,
termmetros, botiqun de primeros auxilios y archivo de historias clnicas.

Lugar cerrado destinado a guardar los tiles de aseo.
Lavadero con pileta:
Con un lugar de recepcin y almacenamiento para la ropa sucia, lavadora
adecuada al nmero de residentes e implementacin para el secado y
planchado de la ropa, adems de un lugar para clasificar y guardar la ropa
limpia. Si existe servicio externo de lavado, se asignarn espacios para
clasificar y guardar ropa sucia y limpia.
Personal:
La casa de reposo deber cumplir con las disposiciones del Reglamento sobre
Condiciones Sanitarias y Ambientales Bsicas en los Lugares de Trabajo. TITULO
III (ARTS. 8-12).
DE LA DIRECCIN TCNICA Y DEL PERSONAL
Artculo 8:
La direccin tcnica de estos establecimientos estar a cargo de una persona con
ttulo de una carrera del rea de la salud, de duracin no inferior a 8 semestres y de
preferencia con capacidad gerontolgico. Ser responsable ante la autoridad
sanitaria del buen funcionamiento y del cumplimiento de la normativa sanitaria
vigente. La direccin tcnica deber coordinar su accin con el resto de los
profesionales que concurran al establecimiento, y con la administracin, con el objeto
de velar por el cumplimiento del reglamento interno.
Artculo 9:
El establecimiento deber contar con personal idneo, en cantidad suficiente para
satisfacer en forma permanente y adecuada la atencin integral de los residentes, de
acuerdo a su nmero, condiciones fsicas y psquicas.
49
Artculo 10:
Las residencias, de hasta veinte camas, con una proporcin de 80 o ms de
residentes autovalentes, deber contar con:
a) Auxiliar de enfermera.
Un auxiliar de enfermera cada 20 residentes o fraccin inferior a ello, las 24
horas.
b) Personal capacitado en el cuidado de ancianos o discapacitados
(Cuidador o asistente geritrico) cuya funcin es principalmente de higiene,
confort y entretenimiento de los residentes:
-Residencias con 80% de residentes autovalentes, deber tener:
1 Persona por cada 10 residentes horario diurno.
1 Persona por cada 20 residentes horario nocturno.
-Residencias con 50% de residentes dependientes, tendrn:
1 Persona por cada 5 residentes horario diurno.
1 Persona por cada 10 residentes horario nocturno.
c) Manipulador de alimentos con carn sanitario al da:
1 persona por cada 20 residentes o fraccin inferior a ello.
d) Auxiliar de servicio:
1 persona por cada 20 residentes, horario diurno.
Este personal deber ser incrementado proporcionalmente en base al nmero
de camas y el grado de dependencia de los residentes.
Artculo 11:
Podr contar adems con un kinesilogo, terapeuta ocupacional o profesor de
educacin
fsica
con
formacin
gerontolgico,
para
la
rehabilitacin
mantenimiento de las funciones biopsicosociales de los residentes y con la

asesora de una nutricionista para la confeccin de minutas y dietas.
Artculo 12:
El establecimiento podr contar con los servicios de un mdico para el control de
salud de los residentes, sin perjuicio del derecho de estos a tener su mdico
tratante. En el caso que se requiera de atencin mdica y no se cuente con el
profesional, se recurrir al servicio de salud pblico o privado al que tenga derecho
50
el residente. Adicionalmente, el establecimiento podr contar con los servicios de

una enfermera.
DISPOSICIONES GENERALES:
Libro foliado de uso de los residentes o sus familiares, para sugerencias o
reclamos que ser timbrado por el servicio de salud
Autorizacin del servicio de salud del ambiente Regin Metropolitana (SESMA)
Los locales considerados por el SESMA para obtener autorizacin sanitaria son:
Cualquier establecimiento ubicado en la regin Metropolitana destinado a la
produccin, preservacin, envasado, almacenamiento, distribucin y consumo de
platos preparados (aquellas elaboraciones culinarios que se expenden, listos para su
consumo, sean fros o calientes o que requieran solo de un proceso de
calentamiento). Estn dentro de esta categora los llamados restaurantes, fuentes de
soda, cafeteras, casinos, elaboradoras de platos preparados, de emparedados,
pizzas y otros similares Por lo tanto, para poder poner en funcionamiento las
instalaciones de casino de la casa de reposo se necesita la autorizacin sanitaria del
SESMA.
La autorizacin para funcionar requiere los siguientes antecedentes:
Nombre, direccin y telfono establecimiento
Individualizacin, RUT, y domicilio del propietario y representante Legal en su

caso
Documentos que acrediten el dominio del inmueble
Plano del local indicando la distribucin de las camas en los dormitorios.
La calidad del inmueble donde est ubicado el establecimiento debern

cumplir con toda la ordenanza general de construcciones y urbanizacin
Acreditar que cumple con los requisitos de prevencin y proteccin contra

incendios que establece el reglamento sobre condiciones sanitarias y
ambientales bsicas de los lugares de trabajo.
Identificacin del director tcnico responsable con copia del certificado de

ttulo, carta de aceptacin del cargo y horario en que se encontrar en el
establecimiento.
51
Planta del personal con que funcionar el establecimiento con su horario

contratado y sistema de turnos. Una vez que entre en funcin, deber enviar
al Servicio de Salud la nmina del personal que labora ah.
Reglamento interno del establecimiento, que deber incluir un formulario de

contrato a celebrarse entre el establecimiento y el residente o su
representante, en el que se estipule los derechos y deberes de ambas partes
y las causales de exclusin del residente.
Plan de evacuacin ante emergencias
Con estos antecedentes el servicio de salud dicta una resolucin.

La autorizacin sanitaria es uno de los requisitos exigidos por la Municipalidad
previo al otorgamiento de la patente correspondiente.

REGISTRO DE MARCAS:
Se deber considerar el costo asociado al registro la marca del establecimiento de
larga estada para adultos mayores, el que se realiza en el Departamento de
propiedad industrial ubicado en la calle Moneda 970 piso 10 (fono: 698 0125).
Pasos a realizar en el registro de marca:
a) Acreditar que la marca no se encuentre registrada, esto se realiza en la pgina
web: www.dicom.cl.
b) Comprar un formulario ($600) para presentar la marca y cancelar media UF.
c) Publicar en el diario oficial la marca cancelando aproximadamente $20.000
d) Otorgamiento de la marca y nmero de registro, costo aproximado de $42.000.
e) Entrega certificacin de la marca, posee una duracin de 10 aos. Costo
aproximado $10.000.
Este tramite tendr una duracin de 05 meses.
Cuadro Resumen de Costos Legales
Las Condes
Ao
Constitucin de Soc. y Ao 0
Contrato de Arriendo
Costos $
$660.000
Autorizacin SESMA
Ao 0
$80.565
Registro de Marca
Cambio de destino
Ao 0
Ao 0
$303.286
$1.500.000
52
Otros
Total Ao 0
Ao 0
$2.932
$2.546.783
Patente comercial
Ao 1-10
$1.695.778
53
4. ESTUDIO TCNICO
Este estudio determina y analiza las opciones desde el punto de vista
tecnolgico, en lo que se incluye el anlisis de la factibilidad de cada opcin y la
estimacin de su costo, pretendiendo llegar a determinar la funcin de produccin
ptima para la utilizacin eficiente y eficaz de los recursos disponibles para la
produccin. De la seleccin de la funcin ptima se determinar el proceso de
produccin ms conveniente y las necesidades de inversin, de equipos, espacio,
obras fsicas, mano de obra, maquinaria y la determinacin de posicin de plantas,
entre otras. Esto adems permitir cuantificar el costo de operacin. Para seleccionar
la mejor alternativa tcnica se consideran principalmente factores econmicos, sin
descuidar factores de carcter cualitativo, como por ejemplo, disponibilidad de
insumos, oportunidad de abastecimiento, ya sea de tipo humano, material o
financiero.
Al estudiar la potencial localizacin del proyecto, debemos tener en cuenta las
exigencias del mismo:
Cercana del mercado objetivo: El terreno donde se emplace el proyecto
debe estar lo ms cercano posible al mercado objetivo. Para nuestros intereses, que
son los adultos mayores de clase alta, las mayores proporciones de stos, se
encuentra en la Regin Metropolitana, especficamente en la zona oriente de sta y,
concentrados principalmente en la comuna de Las Condes.
Costo y disponibilidad de la construccin: el costo y disponibilidad de la
construccin, vara de un lugar a otro. Cuantitativamente, lo ms deseable sera
elegir el lugar de menor valor, pero es necesario considerar factores que influyen de
manera
favorable
y,
otros,
desfavorablemente
en
la
comercializacin
del
establecimiento, aportando o no un valor agregado al negocio. Aunque lo que

finalmente va a influir preponderantemente en la eleccin del lugar va a ser la
disponibilidad de ste. Otras condiciones son la revisin de las disposiciones
municipales con respecto a su constructibilidad y ocupacin de suelo, plan regulador
y que cumpla con toda la urbanizacin que requiere el funcionamiento del
establecimiento.
54
Dado los requerimientos anteriores, se ha encontrado una propiedad en la

comuna de Las Condes, cuyas caractersticas se enumeran a continuacin:
-
Ubicada en el sector de San Damin.
Buenos accesos.
Superficie de 10.000 m2.
Superficie construida de 400 m2 en planta baja y 700 m 2 por

construir.
Costo del arriendo: $ 2.500.000.
Cuenta con estacionamientos al interior del recinto.
24 Habitaciones.
La propiedad se arrienda sin ningn tipo de muebles.
Plano de ubicacin de la propiedad, ver anexo N 5.
Plano de la propiedad, ver anexo N 6.

Los 700 m2 de construccin fueron calculados para contar con 24 habitaciones
con bao privado, considerando la construccin original como reas comunes. La
construccin ser en madera de primera calidad, semejante a la existente, la cul
est valorizada, para la comuna de Las Condes, en 10 UF por m 2. Este valor nos da
un costo aproximado para la totalidad de la construccin de $ 126.000.000,
considerando la UF a un valor de $ 18.000.
Costo de muebles y equipos: son las inversiones necesarias para el normal
funcionamiento del establecimiento, toda la informacin se realiz a base de
cotizaciones a distintas empresas dedicadas al rubro respectivo del equipo, esta
informacin est detallada con precios unitarios y totales en el anexo N 7.
55
5. ESTUDIO FINANCIERO
Introduccin:
El estudio de factibilidad financiera deber determinar si el proyecto es
conveniente o no y adems servir para discernir entre las dos alternativas de
accin para poder estar en condiciones de recomendar la aprobacin o
rechazo del proyecto.
Se pretender ordenar y sistematizar la informacin monetaria que nos
entregaron los estudios anteriores, elaborar los cuadros analticos y
antecedentes adicionales para la evaluacin del proyecto. Todos estos
antecedentes nos permitirn determinar la rentabilidad del proyecto, medir y
valorar beneficios y costos, a travs de flujos de caja.
La informacin para elaborar estos flujos de caja se encuentran en el estudio
de mercado, tcnico, organizacional, as como en el clculo de las inversiones
a las que se hizo referencia sobre la implementacin de las dos alternativas en
estudio. Adems se incorporaran informacin adicional sobre tributacin,
depreciaciones y amortizacin y valores de desecho segn corresponda.
Metodologa a emplear:
Para los efectos de la Evaluacin econmica del negocio se realizaran flujos
de caja con un horizonte de 10 aos definido por el Profesor. Para calcular el
valor de desecho se utilizara el mtodo contable, el que se calcula en base a
la utilidad neta partida por la tasa de impuesto a las utilidades considerada
como
un 17% definida sobre la base de la normativa tributaria vigente y
comn para toda la industria.

Para efecto de este estudio se considera que el IPC para los siguientes 10
aos ser del 4% .
Todos los valores que aparecen en este proyecto no considera el Iva.
Datos para la construccin de los Flujos
Inversin inicial
La inversin inicial de las alternativas se detalla a continuacin:
56
PROYECTO PURO
INVERSIN INICIAL
Obra Fsica 10Uf x700m2(UF.18000)
Equipos y Muebles
Gastos de Org.y Puesta en Marcha
Otros (Telefonos/Citofonos)
Vehculos
Arriendo
Publicidad
Capital de Trabajo
ALTERNATIVA N2
126.000.000
22.276.000
2.546.783
700.000
0
2.500.000
4.500.000
78.605.094
ALTERNATIVA N3
126.000.000
29.968.000
2.546.783
700.000
15.990.000
2.500.000
12.000.000
85.050.094
237.127.877
274.754.877
TOTAL
PROYECTO FINANCIADO
INVERSIN INICIAL
Obra Fsica 10Uf x700m2(UF.18000)
Equipos y Muebles
Gastos de Org.y Puesta en Marcha
Otros (telef.citofonos)
Vehculos
Arriendo
Publicidad
Capital de Trabajo
ALTERNATIVA N2
126.000.000
22.276.000
2.546.783
700.000
0
2.500.000
4.500.000
85.736.576
ALTERNATIVA N3
126.000.000
29.968.000
2.546.783
700.000
15.990.000
2.500.000
12.000.000
93.764.766
244.259.359
283.469.549
TOTAL
Se agrupan principalmente en tres item: activos fijos, activos nominales y

capital de trabajo.
Inversiones en activos fijos
Los activos fijos estn referidos a maquinarias, vehculos, mejoramiento en
general, etc.
Para efectos contables, los activos fijos se deprecian linealmente.
Inversin en activos nominales:
Los gastos de puesta en marcha (legales y comerciales) corresponden a
servicios o derechos adquiridos que son necesarias para la puesta en marcha
y posterior funcionamiento del proyecto. Estas inversiones se amortizan en 5
aos, afectando al flujo de caja y disminuyendo la renta imponible en esos
periodos. Estos gastos consideran la escritura, inscripcin y notaria.
ACTIVOS NOMINALES
ALTERNATIVA 2
ALTERNATIVA 3
57
Constitucin de la
Sociedad
Autorizacin SESMA
Registro de Marca
Otros
Cambio de Destino
TOTAL
660.000
80.565
303.286
2.932
1.500.000
2.546.783
660.000
80.565
303.286
2.932
1.500.000
2.546.783
Inversin en capital de trabajo

La inversin en capital de trabajo constituye el conjunto de recursos
necesarios en forma de activos corrientes para la operacin normal durante el
ciclo productivo del proyecto, por lo tanto el capital de trabajo constituir una
parte de los costos fijos ya que forma parte del monto permanente de costos
necesarios para asegurar la operacin del proyecto. Para calcular la inversin
en capital de trabajo se consideraron los primeros seis meses con ocupacin
0%, y asumiendo los costos desembolsables de estos periodos (Costos Fijos,
costos variables, inters crdito segn corresponda), lo que genero una
inversin en capital de trabajo de un monto de:
Capital de Trabajo
PROYECTO PURO
ALTERNATIVA N2
78.605.094
ALTERNATIVA N3
85.050.094
PROYECTO FINANCIADO
ALTERNATIVA N2
ALTERNATIVA N3
Capital de Trabajo
85.736.576
93.764.766
Ingresos:
Los ingresos del proyecto provienen del arriendo de cada pieza del complejo
integral, dependiendo este segn el servicio elegido descrito en el estudio
tcnico y su precio definido en el estudio de mercado el que corresponde a
$700000 por la opcin N 2 y $1000000 por la opcin N 3, el que se
incrementara anualmente con un porcentaje calculado sobre la base de el IPC
estimativo del 4%.
58
Se trabajar bajo el supuesto de un 80% de ocupacin durante el ao 1 y 2 ,

de un 90% de ocupacin del ao 3 al 5 y un 100% de ocupacin desde el ao
6 en adelante producto de la estrategia comercial a utilizar.
Ingresos Alternativa N 2
Ingresos Alternativa N 3
Pago mensual:
El pago mensual incluye el alojamiento, las tres comidas principales del
da, la limpieza de la pieza, la lavandera, calefaccin y los servicios
bsicos, televisin por cable, uso sin restriccin de espacios comunes y
actividades dentro del complejo.
Costos Fijos:
Resumen de Costos Fijos Anuales
Los supuestos a los cuales se calcularon los costos fijos se detallan en Anexo N8
COSTOS FIJOS ANUALES
Sueldos
Servicios Bsicos
Mantencin
Suministros Varios
Materiales
Patente Comercial
Publicidad
Contabilidad
Arriendo
Seguridad Externa
Valor Alternativa N2
79.680.000
23.400.000
582.600
1.920.000
744.309
1.695.778
450.000
800.000
30.000.000
Valor Alternativa N3
92.280.000
23.400.000
822.600
1.920.000
744.309
1.695.778
1.100.000
800.000
30.000.000
600.000
59
TOTAL
139.872.687
152.762.687
Nota: Los detalles de los valores se encuentran en archivo excell adjunto.

Costos Variables:
Los costos variables en este negocio corresponden a los costos de
alimentacin. Este costo es de $2.500 por da, por persona. Esto corresponde
a $1000 pesos por almuerzo y $1000 pesos por cena y $500 pesos por
desayuno. Estos datos fueron obtenidos por una residencia de similares
caractersticas que brinda a sus residentes un servicio de gastronoma de
primer nivel como el que se pretende implementar para este proyecto.
Depreciacin
El mtodo de depreciacin utilizado en este trabajo es el lineal. Se realizar de
acuerdo a las normas del Servicio de Impuestos interno, segn sea la vida til
de los activos. Los activos fijos se deprecian linealmente por periodos segn el
tipo de activo conforme lo reglamenta el Servicio de Impuestos Internos, en la
ley del S.I.I. artculo 31, letra e.
Tabla resumen de depreciaciones
ALTERNATIVA N 2
PERIODOS
COSTO ANUAL
Depreciacin
Depreciacin
Depreciacin
Depreciacin
Depreciacin
Depreciacin
Depreciacin
1-3
4-5
6
7
8
9
10
$ 11.087.200
$ 10.830.534
$ 10.620.534
$ 9.910.534
$ 8.421.819
$ 8.397.444
$ 8.163.000
ALTERNATIVA N 3
PERIODOS
COSTO ANUAL
Depreciacin
Depreciacin
Depreciacin
Depreciacin
Depreciacin
Depreciacin
Depreciacin
1-3
4-5
6
7
8
9
10
$ 14.929.391
$ 14.619.391
$ 14.409.391
$ 13.699.391
$ 9.181.819
$ 8.397.444
$ 8.163.000
60
Ver detalle de depreciacin en planilla excell adjunta.

Valor de Desecho
Para calcular el valor de desecho se utiliz el mtodo contable, el que se
calcula en base a la utilidad neta partida por la tasa de impuesto a las
utilidades considerada como un 17% definida sobre la base de la normativa
tributaria vigente y comn para toda la industria. el que contempla la segn el
siguiente detalle:
Proyecto Puro Alternativa N 2
VALOR
DESECHO
46.810.909
$ 275.358.286
17%
Proyecto Puro Alternativa N 3

VALOR
DESECHO
133.651.859
$ 786.187.407
17%
Proyecto Financiado Alternativa N 2

VALOR
DESECHO
45.118.579
$265.403.408
17%
Proyecto Financiado Alternativa N 3

VALOR
DESECHO
131.583.833
$ 774.022.545
17%
Amortizacin de Activos Nominales

La amortizacin del activo nominal tiene un tratamiento similar a la
depreciacin. Si bien este desembolso se realiza antes del inicio del proyecto,
el gasto se prorratea en cinco periodos para reducir el pago de impuesto sobre
las utilidades, por lo cual se tiene un beneficio tributario.
TABLA AMORTIZACION
61
ACTIVOS NOMINALES/ COSTO/AOS/AMORTIZACION ANUAL ALT.2Y3

ACTIVOS NOMINALES
COSTO
PERIODO
AMORTIZACION
Constitucin de la sociedad
Autorizacin SESMA
Registro de Marca
Otros
Cambio de destino
$ 660.000
$ 80.565
$ 303.286
$ 2.932
$1.500.000
5
5
5
5
5
ANUAL
$132.000
$16.113
$ 60.658
$ 587
$ 300.000
ANALISIS FINANCIERO
FINANCIAMIENTO CON CAPITAL PROPIO
Para analizar el proyecto puro y as slo los efectos del propio proyecto, no los
relativos al financiamiento del mismo excluimos de los flujos los ingresos por toma
de prstamos financieros, pagos de intereses, cancelaciones de prstamos, etc. De
esta forma pudimos analizar de manera independiente, si conviene o no hacer el
proyecto suponiendo que lo financiamos totalmente con capital propio a una Tasa de
descuento del 14,3%. Obteniendo los siguientes resultados del VAN y la TIR (detalle
del flujo planilla excell adjunta).
PROYECTO PURO TASA DESCUENTO AL 14,3%

Alternativa N2
Alternativa N3
V.A.N.
-$ 5.370.421
$ 397.624.079
T.I.R.
13,93%
32,59%
En la alternativa N2 el VAN es negativo y la T.I.R. es menor que la tasa de
descuento, segn estos criterios el proyecto con la alternativa N2 no es rentable.
Analizando la alternativa N3 tenemos un van positivo, el proyecto rinde una
rentabilidad superior a la del costo de oportunidad en consecuencia, el proyecto est
ganando una renta por encima de la rentabilidad tpica. y la TIR es mayor que la
tasa de costo de capital propio, el rendimiento que obtendra el inversionista
realizando la inversin es mayor que el que obtendra en la mejor inversin
alternativa, por estas dos razones por lo tanto, conviene realizar la inversin.
62
PROYECTO FINANCIADO TASA DESCUENTO AL 9,93%

Alternativa N2
Alternativa N3
V.A.N.
$ 72.657.841
$ 650.909.695
T.I.R.
16,81%
56,09%
En la alternativa N2 el van es positivo pero menor que el de la alternativa N3,
al igual que la TIR por esto conviene mucho mas realizar la inversin en la alternativa
N3.
Analizando los dos tipos de financiamiento se concluye que el proyecto
financiado de la alternativa N3 seria el que conviene realizar ya que el rendimiento
que obtendra el inversionista realizando la inversin es mayor que el que obtendra
en la mejor inversin alternativa.
FINANCIAMINTO CON DEUDA

Para el financiamiento del 64% de la inversin inicial se utilizar una fuente de
financiamiento externa para el 35% restante se utilizar financiamiento con capital
propio con una tasa Ke del 14,3% exigida por los inversionistas. Para el crdito se
considerar una tasa de inters bancaria tope del 9%, esta tasa es una estimacin
del escenario futuro dada la actual Poltica del Banco Central y finalmente
establecida por los bancos para colocaciones marcando una clara tendencia al alza.
El crdito ser de largo plazo con pago de cuotas fijas en un periodo de 10 aos. Los
montos del crdito requeridos para financiar cada una de las alternativas como sigue
a continuacin:
Monto de Crdito:
$154.022.783
Tasa de inters bancaria: 9%.

Valor cuota anual :
$23.603.004
TABLA DE AMORTIZACION ALT.N2
63
Alternativa N3
Monto de Crdito:
$179.158.000.
Tasa de inters bancaria: 9%.

Valor cuota :
$27.916.416
TABLA DE AMORTIZACION ALT.N3
Tasa de descuento
El costo de la deuda
El costo de la deuda se simboliza como Ki y representa el costo antes de
impuesto para efectos de este estudio se considero la tasa del bancaria un 9%:
Ki = Kd (1 - t)
0,09 * (1-0,17)
t = Impuesto
7,47%
64
Kd =
Tasa Bancaria
El costo del capital propio

A fin de calcular el costo del capital propio se eligi una tasa libre de riesgo
utilizando los Bonos del Banco Central de Chile en Unidades de Fomento
(BCU), a 10 aos otorgada por el Banco Central de Chile, la cual corresponde
a 3,17% (marzo 2006) y una tasa de riesgo del tipo de proyecto. El premio al
riesgo del ao 2005 fue entregado por un experto en evaluaciones de este tipo
de proyecto Julio Torres, Gerente General de SIGES CHILE,
la cual
corresponde a un 11,13%, por lo que la suma de estas dos tasas da un costo

de capital propio (Ke) igual a un 14,3%.
Costo ponderado del capital
Utilizando como fuente de financiamiento fuente interna y externa, calculamos
el Ko (tasa de costo ponderado de capital) que representa el costo promedio
de todas las fuentes de fondos, ponderado por el peso relativo de las mismas
en la estructura de pasivos del proyecto. En otras palabras, si el proyecto lo
financiaremos con 39% de capital propio y (1-x) 61% de deuda, sas son las
ponderaciones a usar en el clculo de esta tasa y se calcula de la siguiente
forma.
K O ke % finc.capitalpro pio Ki finc.deuda 1 impuesto
Alternativa N 2
Ko = 9,87%
Alternativa N 3
Ko = 9,70%
CONCLUSIONES
El siguiente grafico muestra el efecto que tiene la tasa de descuento
aplicada
este
proyecto
considerando
las
dos
fuentes
de
financiamiento observando lo siguiente: A medida que aumentamos la

tasa de descuento el VAN va disminuyendo. Este efecto es mucho
mayor para la alternativa N2, con esto podemos concluir que el
proyecto mas rentable sera la alternativa N3.
65
Considerando los resultados del VAN y TIR de este
proyecto, podemos
concluir que la mejor fuente de financiamiento es la externa, y la alternativa

mas rentable es la alternativa N3, con la cual se recomienda profundizar en la
prxima etapa de factibilidad.
1. ANALISIS DE SENSIBILIZACION
Una vez concluido el anlisis cuantitativo del proyecto, se realizo un anlisis
de sensibilidad. De acuerdo a un anlisis cualitativo de las variables que
influyen en el van de este proyecto se puede observar que las de mayor
influencia son; los precios y las tasas de ocupacin del complejo. Este anlisis
indica hasta donde pueden modificarse los valores de estas variables para
que el proyecto siga siendo rentable. En caso de que el proyecto no sea
rentable, hasta que punto modificarlas para que llegue a serlo.
66
Como se puede observar para la el proyecto puro Opcin N2, para que sea
rentable debemos tener un mnimo de 16 personas y para la opcin N3 sera
de 17 personas como mnimo para que ambos proyectos sean rentables. Para
la otra alternativa de financiamiento debemos tener como mnimo 22 y 23
respectivamente.
67
Este grfico muestra la dependencia del precio mnimo que se puede cobrar
para que el proyecto sea
financiamiento.
viable con cada una de sus alternativas de
68
VI.
ANEXOS
ANEXO N1:
Resultado de encuesta de 25 personas, que fue extrapolado a un supuesto de 100
personas.
En esta pregunta se sondea cuales son las reas que preferan en una casa
de larga estada , destacndose las reas verdes, sala de juegos y salas de
lectura .
En esta pregunta se encuesta cuales son los servicios que proferiran en la

implementacin de la casa de larga estada, destacndose los servicios de
mucama, peluquera y masajes
69
En esta pregunta se evala en que comuna le gustara vivir, destacndose la

Comuna de las Condes
En esta pregunta se diagnostica en que tipo de vivienda vive el posible

usuario, destacndose casa propia de tercero
70
En esta pregunta se sondea cuales son las actividades de esparcimiento que

le gustara participar en una casa de larga estada, destacndose clases de
bridge, talleres de pintura y clases de baile
En esta pregunta se evala la cantidad de dinero que gasta en mantener su

vivienda, destacndose el rango entre $ 600.000-$800.000
71
En esta pregunta se sondea cuanto estara dispuesto a pagar por estos

servicios y la media fue de $ 700.000 para la alternativa de servicio 2
72
ANEXO N2:
Cantidad de centros de adultos mayores en el sector oriente para determinar la oferta
Segn la cantidad de camas existentes en el sector oriente
MINISTERIO DE SALUD
SERVICIO DE SALUD
METROPOLITANO ORIENTE
UNIDAD DE REGISTRO Y CONTROL
PROFESIONES MEDICAS Y PARAMEDICAS
E.U.MAS/NUT.RZO
30 de Agosto de 2004
ESTABLECIMIENTOS DE LARGA ESTADIA ADULTOS MAYORES AUTORIZADOS
SERVICIO SALUD METROPOLITANO ORIENTE
N
NOMBRE
FONO
CAMAS
CONAPRAN
Caliboro N 9037
DIRECCION
La Reina
COMUNA
2731951
60
Mat. Judith Araya Reyes
DIRECTOR TECNICO
Gure - Etxea
Francisco de Villagra N 6.045
La Reina
2270057
16
Dr. Paul Mc- Nab Martin
Residencia Valdivia
Goethe N2.268 y 2.250
La Reina
2778412
15
Dr. Guillermo Riquelme E.
Nuestra Sra. de Loreto
Jos Arrieta N8.220
La Reina
2792878
79
Dr. Cristin Lucero Osorio
Residencia Nueva Vida
Principe de Gales N 8.632
La Reina
2731806
Dr. Patricio Oneto Flores
Mi buen Hogar
Dragones de la Reina N470
La Reina
2262167
Dr. Virgilio Pesce Villarroel
Sor Teresa de los Andes
Echeique N 6.375
La Reina
2773211
23
Dr. Jaime S. Fleites Garca
Nuestra Casa Ltda.
Echeique N 8.675
La Reina
2732851
29
Dr. Conrado Arriagada Mora
Manantial
Goethe N 2.202
La Reina
2278675
Dr.Hctor Palomo Rebolledo
10
M. Cornejo
Jos Zapiola N7.350
La Reina
2731107
Dr. Patricio Fuentes G.
11
La Ermita del Carmen
Larran N 8.300
La Reina
2731958
21
Dr. Ernesto Chacn E.
12
Mara Regina
Los Corcolenes N 6.921
La Reina
2261583
15
E.U. Mara del R. Moya Ibarra
13
Sra. del Rosario
Santa Rita N 829
La Reina
2265744
Klgo. Alberto Maluje Atisha
14
Sra. del Rosario Anexo
Santa Rita N 841
La Reina
2265744
10
Klgo. Alberto Maluje Atisha
15
Santa Bernardita
Simn Bolivar N 6.695
La Reina
2277802
12
E.U. Mirella Cnepa Osorio
16
Jorge Coghlan
Valenzuela Puelma N 7.785
La Reina
2731609
13
Dr. Mario Grossman Chervin
17
Hogar Espaol
Alcntara N 320
Las Condes
2084389
186
Dr. Ricardo Gonzalez Jove
18
Angeles Dorados
Arquera N 1243
Las Condes
4537091
Dr. Rubn Alvarado Vera
19
C.L.E.
Cristobal Coln N 6.205
Las Condes
2201170
13
E.U. Lucy Ramos Cortz
20
Diac Ltda.
Cristobal Coln N 6.659
Las Condes
2112821
E.U. Julia Acua Henriquez
21
Dr. Jaime Garca Huidobro
Del Inca N 5.365
Las Condes
2123332
Dra.Mara Macarena Gumucio
22
Hogar Amapolas Dos Ltda.
Felipe II N 4377
Las Condes
2282867
12
E.U. Adriana Courbis Toledo
23
Vida Nueva
Flandes N 1515
Las Condes
3256673
12
Dr. Rodrigo Moraga M.
24
Sta . Gemita
Garca Pica N 6.813
Las Condes
2292240
Dra. Paula Ramirez Poblete
25
Sta. Mara de los Angeles
Guampilla N 1.957
Las Condes
2298627
20
Dr. Claudio Miranda S.
26
Teresa Narvarte
Hendaya N 343
Las Condes
3257467
11
Dr. Jos Armstrong Cox
27
Manquehue
Ingeniero Blanquier N 5.920
Las Condes
2205923
16
Dra. Sonia Barraza Sanzana
28
Aurora S.A.
Isabel La Catlica N 4.739
Las Condes
3217487
10
Dr. Reinaldo Hormilla Cordero
29
Causal Ltda.
Las Condes
2061333
23
Dr. Carlos Jorquera Jaramillo
30
Suecia
Las Condes
2289111
10
Dr. Daniel Fernandez Dodds
31
Renacer Juntos
Isabel La Catlica N6.676
Las Condes
2022126
17
E.U. Nancy Pea y Lillo V.
32
E.L:E.A. Mayor
IV Centenario N 806
Las Condes
2208434
Dr. Francisco Pinchart Ibieta
73
33
Nuestro Hogar
Jaen N 7.857
Las Condes
2292931
10
Dr. Leandro Biagini Alarcn
34
Nuestro Hogar
Jorge VI N 754
Las Condes
2203647
17
Dr. Dante Alberti lvarez
35
Home-In
Juan Esteban Montero N5.542 Las Condes
2288815
E.U. Ana Mara Torres V
36
U. Rehab. Quinchamali
La Quebrada N14.338
Las Condes
2424239
24
Dr. Eduardo Gallegos Chavez
37
J.A.I.
Las Azaleas N 80
Las Condes
2463150
Dra.Juana Escanilla Camus
38
Hogar San Jos
Las Condes N 13.200
Las Condes
2171275
97
Dr. Edmundo Veloso C.
39
Hogar Alemn
Los Rododendros N 9.641
Las Condes
2297025
70
Dr. Francisco Anabaln A.
40
El Eden
Malaga N925
Las Condes
2283700
10
Dr. Hernan Davanzo Corte
41
Santa Luca
Navarra N 3.787
Las Condes
2284863
10
Dr. Eric Blake Pavez
42
Residencia Casactiva Ltda.
Padre Errazuriz N7.260
Las Condes
3427004
45
E.U. Eliana Rojas Bravo
43
Villa Soleares
Paul Harris N 10.140
Las Condes
2431482
100
Dr. Manuel Neira Salgado
44
Paul Harris N 9.574
Las Condes
2073800
86
E.U. Chantal Duhalde M.
Renato Snchez N4.040
Las Condes
2286599
20
Dr. Claudio Caro Thayer
46
Senior Suites San Damian

Casa de Reposo Bravo y Ca
Ltda...
Bari y Parot Ltda.
San Damian N 561
Las Condes
2071698
15
Dr. Manuel Noriega Ricalde
47
Alborada Senior
Sancho Panza N 4056
Las Condes
2282946
10
Dr. Jos Tomas Armstrong C.
48
Amapolas IV
Talaveras de la Reina N 745
Las Condes
2291222
13
49
Enferhome Empresas
Toms Moro N 1205
Las Condes
9511713
E.U. Eloisa Saavedra R.
50
CONAPRAN
Tomas Moro N 200
Las Condes
4300946
65
Dra. Lila Escobar Bart
51
Jardin de la 3 Edad
Torremolinos N 233
Las Condes
2296734
52
Sonia Carreo Plaza
Vichato N 1.791
Las Condes
2114721
25
Dr. Adolfo Cruz Canto
53
Vitacura
Vitacura N 5.418
2183389
E.U. Silvia Carvajal Soto
54
Sagrado Corazn de Jesus
El Roble N 13.196
2167659
30
Dr. Mario Lpez Ibaez
55
Villa San Bruno
Pastor Fernandez N 16.540
3215434
14
D. Rolando Montero Vallejos
56
El Atardecer
El Libano N 4.352
Las Condes
Lo
Barnechea
Lo
Barnechea
Macul
2215263
80
Dr. Severino Rey Nodar
57
Jos Ernesto
Jos Pedro Alessandri N 4.747 Macul
2219923
18
Dr.Luis Alberto Caceda Diaz
58
Villa Banco del Estado
Jos Pedro Alessandri N 4.967 Macul
2212216
12
Mat. Ema Hernandez Toro
59
Casa de Reposo
Manuel Sanchez N 3.285
Macul
2725878
10
Dr. Jorge Prez Godoy
60
Bte. Genoveva
Purranque N 3.858
Macul
2831232
13
61
Santa Monica
Quinchamal N 3.136
Macul
2211421
14
62
Ntra. Seora de Fatima
Alcalde Fdo. Monckeberg N424 uoa
2712029
16
Klgo. Hugo Castro Flores

Nutr. Teresita Montes
Undurraga
E.U. Mara E. Zuiga P.
63
Sta. Mara del Camino
Armando Carrera N 5106
uoa
2279940
Dr. Sigfredo Martin V.
64
Ntra. Seora del Carmen
Augusto Villanueva N 530
uoa
2254796
12
65
Luisa Amparo
Baden N 4.884
uoa
2261308
16
66
San Antonio
Baden N 4.896
uoa
2262395
Dr. Jos Luis Vallejos W.
67
D.Violeta Moreno Barra
Campo de Deportes N 515
uoa
2399126
14
Dr. Fernando Carrasco
68
Las Hortensias
Campos de Deportes N 468
uoa
2381309
Dr. Victor Amat Veliz
69
Santa Margarita
Carmen Covarrubias N 441
uoa
2392488
Dr. Rafael Baena Yepes
70
Keillen
Crescente Errazuriz N 1.455
uoa
2394540
10
EU. Marcia Guerrero Lataste
71
Agustin Roselli
Dgo. Faustino Sarmiento N 275 uoa
2256056
14
Dr. Alonso Ercilla Madrid
72
San Rafael
Diagonal Oriente N 1.939
uoa
2749394
17
Dr. Fernando Carrasco A.
73
Teresita de Jess
Dr. Johow N 572
uoa
2391712
15
Dr. Fredy Manzur Tala
74
Marbella
Dubl Almeyda N 2.031
uoa
2745541
50
Dr. Enrique Costoya del Valle
75
Hogar de la Santa Cruz
uoa
2715593
61
Dr. Carlos Garca Braum
76
Amor de Dios
uoa
2715467
130
Dr. Eric Blake Pavez
77
ANAMAR II
Edo. Castillo Velasco N2357
uoa
3565527
78
Residencia Anamar
Edo. Castillo Velasco N2379
uoa
2393263
12
79
Sta Marta del Carmen
Eleodoro Flores N 2418
uoa
2040848
80
Hogar Israelita
Francisco Villagra N 325
uoa
2274776
201
45
Dra. Rose Marie Cerda R.

Dra. Rose Marie Cerda
Rebolledo
Dr. Patricio Gonzalez R.
74
81
Santa Adriana
Hernn Cortez N 2.153
uoa
2239351
10
Dr. Francisco Calvo Pizarro
82
Residencias Vidabella
Holanda N 3.745
uoa
4750955
11
E.U. Roberto Acua Salcedo
83
Hogar Italiano
Holanda N 3.639
uoa
2065476
94
Dr. Juan Lombardi Borgoglio
84
Burrows
Irarrazabal N 1991
uoa
2692099
12
85
Buen Samaritano
Irarrazabal N 4.350
uoa
2772552
128
Dr. Carlos Garca Braum
86
Vida Nueva
Irarrazabal N 4345
uoa
2601624
17
E.U.Roberto Acua Salcedo
87
Casa de Reposo
Irarrazabal N 682
uoa
2749728
Dra. Maria Ines Pino Quivira
88
Atardecer
Italia N 1.868
uoa
2096036
26
Dr. Arturo Fredes Briceo
89
Atardecer
Italia N 1.878
uoa
2048244
20
Dr. Arturo Fredes Briceo
90
Empart
Itata N 4.157
uoa
2775226
30
Dr. Patricio Ebner Cataldo
91
Sagrado Corazn de Jess
Jos Luis Araneda N90
uoa
2230918
13
Dr. Jaime Riveros Bruna
92
Residencia Ancianos Sanos
Juan Enrique Concha N 554
uoa
3410598
10
Dr. Dante Alberti Alvarez
93
Terrese
Juan Moya N| 346
uoa
3267386
Dr. Gonzalo Barraza S.
94
Fuente Dorada
Julio Prado N 1.692
uoa
2251479
15
Dr. Roberto Soto Miranda
95
Universidad
La Verbena N 4.921
uoa
2269943
10
Dr. Renato Gutirrez Acua
96
Simn Bolivar
Las Talaveras N 282
uoa
2744852
25
E.U. Luca Arenas Muoz
97
Sercusal Ltda.
Los Alerces N 2830
uoa
3568525
10
Cir.Dent. Pamela Prez Z.
98
Cianelli
Manuel de Salas N 317
uoa
2744600
18
E.U. Mara Cartagena Barrera
99
Hogar de la Esperanza
Manuel de Salas N 371
uoa
2255637
20
E.U.Viviana Fredes Tapia
100 Los Cisnes
Marchant Pereira N2350
uoa
2741764
10
Dr. Cristian Leyton Moscoso
101 San Francisco
Ortuzar N 220
uoa
2272556
102 Nio de Jess
Ossa N 750
uoa
2771198
40
Dr. Alonso Ercilla Madrid
103 Casa de Reposo
Ottawa N 4.330
uoa
2715978
13
104 C. de la Preciosa Sangre
Pedro de Valdivia N 3.970
uoa
2391965
34
Dr. Juan Ibaez Undurraga
105 Nuestra Seora de la Paz
Pedro Torres N 831
uoa
2253854
84
106 Bello Amanecer
Pucara N 3.663
uoa
2259837
10
107 Santa Elsa
Pucara N 5.072
uoa
2772336
21
Dr. Dante Alberti Alvarez
108 Casa de Reposo
Ricardo Lyon N3004
uoa
2255279
12
Dr. Lorenzo Montalvo S.
109 D, Ana Caupan Larenas
Ricardo Lyon N3231
uoa
3795011
10
Dr. Claudio Miranda S.
110 Paulista
Rodrigo de Araya N 2.550
uoa
2745704
30
Dr. Igor Bastas Alvear
111 Residencia Las Camelias
Romn Daz N 2.055
uoa
2050317
Dr. Carlos Ortz Gutmann
112 Residencia Lady Margaret
Santa Julia N44
uoa
7521013
10
Dr. Holger Herrera Castillo
113 Los Aos Felices
uoa
2232462
17
Dr. Pedro Jimenez Cohl
114 Casa de Reposo
uoa
2775272
11
Dr. Luis Guillermo Voigt Julio
115 Res.Amor y Vida Nueva
Simn Bolivar N2.560
uoa
3430621
18
E.U. Roberto Acua Salcedo
116 Angeles de las Nieves
Simn Bolivar N3.724
uoa
2097938
Dr.Eliberto Vidaurreta M.
117 Sagrado Corazn de Jess
Suarez Mujica N 866
uoa
2272710
67
Dr. German Neumann C.
118 Residencia Adulto Mayor
Alberto Decombe N 1.191 - B
Providencia
2745190
Dr. Jorge Infante Balmaceda
119 Residencia Santa Mara
Alfredo Santa Mara N 2.749
Providencia
2098597
Odont. Jos Miguel Giralt A.
120 Sta. Maria 2
Alfredo Santa Maria N2.757
Providencia
2096184
Odont. Jos Miguel Giralt A.
121 Amapolas
Amapolas N 2.075
Providencia
2691337
18
122 Vida Nueva Ltda.
Amapolas N 3.887
Providencia
2745509
11
Dr. Tomas Armstrong Cox
123 Estilo Europeo
Arturo Claro N 1.359
Providencia
2050062
24
Dra.Diva Villao Mariduea
124 E.L:E.A. Mayor
Arturo Claro N 1.363
Providencia
2691836
11
125 Austria
Austria N 2.075
Providencia
3411304
13
126 Casa de Reposo
Barros Borgoo N 343
Providencia
2356520
Dr. Jos Pino Rivera
127 La Alcaldesa
Bilbao N 2.821
Providencia
2258098
18
E.U. Rosa Parada Zuluaga
128 Los Robles
Brabanzon N2725
Providencia
3689667
T.M. Patricia Rojas Pinaud
129 Siervas de Jess
Bustamante N 586
Providencia
2228877
37
Dr. Pedro G. Torres Alvarado
130 Camino El Alba Ltda.
Bustos N 2.142
Providencia
204163,9
16
Dra. Ana Arias Barredo
75
131 Alcal
Bustos N 2.145
Providencia
3431591
16
Dr. Jos Ivelic Zuleta
132 Cianelli
Bustos N 2.652 - 2.670
Providencia
2256665
24
E.U. Mara Cartagena Barrera
133 Cuidado Total Ltda.
California N2376
Providencia
2698469
10
E.U. Sonia Soto del Campo
134 Anita Ignacia
California N 2.141
Providencia
2051481
Nut. Yolanda Aravena O.
135 Residencia California
California N 2.231
Providencia
2696310
12
136 Zegers
California N 2.488 y 2.490
Providencia
2257388
24
Dr. Carlos Benavides Castillo
137 Marpe Ltda...
Dalmacia N 1.175
Providencia
2233080
12
Dr. Jorge Schwartz J.
138 Don Diego
Diego de Almagro N 2.273
Providencia
2052359
19
Dr. Juan Bernucci Alvarado
139 Suiza
Providencia
2055432
10
Dr. Ricardo Fernndez A.
140 Buona Vista
Providencia
2092291
Dr. Camilo Jensen Bentez
141 Rosita
Diego de Almagro N3206
Providencia
2095029
10
Nut. Yolanda Aravena O.
142 Flores y Flores
Echeique N 3.643
Providencia
2251962
143 Los Ceibos
Eduardo de la Barra N1.442
Providencia
3412408
15
Dr.Victor Pallavicini Inda
144 Suiza
El Belloto N 3.864
Providencia
2230427
145 El Buen Pastor
Elena Blanco N 1160
Providencia
4748041
Dr. Roberto Soto Miranda
146 Casa de Reposo Suiza
Eleodoro Yaez N2350
Providencia
9462910
17
Dr- Fernando Carrasco A.
147 Los Aos Felices
Eliecer Parada N 1.020
Providencia
2746528
13
148 La Nona
Eliecer Parada N 1.132
Providencia
2732854
13
Dr. Conrado Arriagada Mora
149 Hogar Estilo Europeo
General Crdova N 1.246
Providencia
2255905
10
Dra. Diva Villao Mariduea
150 Residencia Adulto Mayor Prov.
Hernando de Aguirre N 2072
Providencia
3413830
13
Dr. Fernando Carrasco A.
151 Holanda
Hernando de Aguirre N 1.331
Providencia
2255240
14
152 Holanda
Providencia
2255240
14
153 Zegers
Providencia
2098587
17
Dr. Carlos Benavides Castillo
154 Hostal Care
Providencia
2253146
18
Dr. Atilio Quintana Rojas
155 Sta. Rita
Holanda N 1.349
Providencia
2745437
18
Dr. Mario Grossman Chervin
156 ELEAMayor
Holanda N 2122
Providencia
2044294
13
E.U. Roxana Cardemil Suarez
157 Abertawe
Jorge Matte N 1.923
Providencia
2253832
16
158 Amancay
Jorge Matte N 2360
Providencia
2044797
10
159 Hogar Dulce Hogar
L. Thayer Ojeda N 2.099
Providencia
2042778
17
Dr. Julio Alvarado Baigorra
160 Casa de Reposo Los Robles
La Brabanzn N 2.725
Providencia
3689667
T.M. Patricia Rojas Pinaud
161 Mara Auxiliadora
La Marqueza N 0115
Providencia
2325697
17
Dr. Beltran Gonzlez R.
162 Cegerin
Las Hortensias N 2.882
Providencia
3355101
Dr. Atilio Quintana Rojas
163 San Juan
Las Violetas N 2.357
Providencia
2745374
15
164 Santa Marta
Las Violetas N 2.088
Providencia
2098259
12
Dr. Juan Soncini Araya
165 Alfredo Steinmeyer
Llewellyn Jones N 1.078
Providencia
2310764
12
Dr. Jos Armstrong Cox
166 Res. Adulto Mayor Autovalente
Providencia
2310714
E.U. Georgina Gonzlez Diaz
167 Villa Florencia
Providencia
2052190
12
Dr. Eduardo Audisio Carrillo
168 Suiza
Providencia
2746398
13
169 Suiza
Providencia
2040767
170 Residencia El Bosque
Luis Videla Herrera N 2360
Providencia
2045347
14
Dra. Magaly Obregon A.
171 M. Isabel Augusto
Manuel Cruzat N 2.739
Providencia
6986816
Dra. Celeste Crdova M.
172 Hogar Sacerdotal
Manuel Montt N 1467
Providencia
3410675
24
173 San Miguel
Normanda N 1.875
Providencia
2048636
19
Dr. Jaime Palacios Lpez
174 Casaviva
Normanda N 1.882
Providencia
3430006
76
Dra. Paula Piemonte Lobos
175 Abuelita Laly
Puyehue N1.370
Providencia
2043985
13
Dr.Luis Alberto Pinto G.
176 San Agustin
Ricardo Lyon N 2.298
Providencia
2042111
14
177 El Redentor
Ricardo Lyon N 2.558
Providencia
2250787
46
178 Ernestina
Salvador N1.029
Providencia
2233669
12
E.U. Daniela Beckett Torres

Dr. Roberto Von Loebenstein
L.
Dr. Alejandro Cerda Vliz
179 Eben Ezer
Suecia N 2.037
Providencia
2550057
15
Dr. Dante Alberti Severo
180 Teresa Salas
Teresa Salas N 774
Providencia
2055293
14
Dr. Gonzalo Franco Ferrari
76
181 Paulina
Willy Arthur Aranguiz N 2.236
Providencia
2043751
25
Dr. Luis Corvaln Contreras
182 Golden Years
Cardenal Belarmino N1.220
Vitacura
2478908
Dr. Niksa Restovic Marinovic
183 Serproen
El Tamarugo N 1.312
Vitacura
2084368
10
Dr. Eric Manuel Blake Pavez
184 Residencia Vitacura Ltda.
Escribano Diego Rutal N 2.333 Vitacura
2181359
15
Dr. Jos Pablo Undurraga B.
185 Sagrado Corazn de Vitacura
Islas Galpagos N1736
Vitacura
2191244
Dr. Luis A. Leyton Gonzlez
186 Teresita de Jess
Islas Marianas N 1.791
Vitacura
2192097
10
187 Santo Thomas
Las Hualtatas N 8.942
Vitacura
2292923
Dr. Eugenio Rivas Zapata
188 Hogar de Ancianos Autovalentes
Las ipas N4.011
Vitacura
4269154
Dra. Paula Ramrez Poblete
189 Res. del Adulto Mayor San Fco.
Los Gomeros N 1.744
Vitacura
4581158
E.U.Wanda Retamal Perez
190 Cisroco
Padre Hurtado N1.880
Vitacura
3428153
59
Dr. Mario Grossmam Chervin
191 Renacer
Pje. Manquehue Norte N 2.061 Vitacura
2186153
Dra. Midori Sawada Tsukame
192 Residencia Protegida
Tupungato N 9.730
7512310
61
E.U. Jeannette Lara Daumo
Total camas
4332
Vitacura
ANEXO N3:
ANEXO N4:
INSTRUCTIVO
PARA
OBTENER
AUTORIZACIN
SANITARIA
DE
ESTABLECIMIENTOS DE LARGA ESTADA PARA ADULTOS MAYORES:
CASAS DE REPOSO. HOGARES DE ANCIANOS. ASILOS. HOSPICIOS Y
SIMILARES (D. N 2601/94 MINSA.
Todo interesado que quiera instalar cualquiera de estos establecimientos, deber
presentar la siguiente documentacin:
1. Completar formulario de Solicitud de Autorizacin (adjunto). Se deber indicar
claramente el nombre del propietario, del representante legal y del Director Tcnico
del establecimiento. Respecto de ste ltimo se deber incluir su certificado de Ttulo
Profesional, carta de aceptacin al cargo y su dedicacin horaria al cargo.
2. Indicar condicin de propietario o Arrendatario del inmueble. En este ltimo caso,
adjuntar contrato de Arrendamiento.
3. Presentar:
a) Plano del Establecimiento escala 1:50 indicando distribucin de las camas en
los dormitorios, y croquis de ubicacin. Si este forma parte de un edificio
presentar ubicacin del local dentro del mismo.
b) Certificado ESVAL de Dotacin de Agua Potable y Alcantarillado. En caso de
localidades rurales, Planos de agua potable y alcantarillado aprobados por el
Servicio de Salud.
c) Certificado de instalacin elctrica emitido por la Superintendencia de
Electricidad y Combustible (S.E.C.).
d) Certificado de Bomberos
e) Libro foliado de uso de los residentes o sus familiares para sugerencias o
reclamos el cual ser timbrado por este Servicio de Salud.
f) Planta del Personal con que funcionar el establecimiento, indicando horarios
a cumplir y sistema de turnos considerados.
g) Reglamento Interno del Establecimiento, incluyendo formulario de contrato a
celebrarse entre el establecimiento y el residente o su representante en el que
se estipulen los derechos y deberes de ambas partes y las causales de
exclusin del residente.
h) Plan de Evacuacin ante emergencias.
ANEXO N5:
ANEXO N6:
PLANO DEL PROYECTO
ANEXO N7:
VALORIZACIN DE EQUIPAMIENTO Y MUEBLES
ANEXO N8:
SUPUESTOS PARA EL CALCULO DE COSTOS FIJOS
Desglose de servicios bsicos
Estos costos se estimaron en base a informacin obtenida de una residencia
de similares caractersticas de tamao y localizacin.
Energa elctrica
El consumo de energa base estimado es de 4000 KWH mensuales, adems
de los cargos fijos; entregando un monto estimativo de $250.000 mensuales,
anualmente corresponde a $3.000.000 s/incluido.
Agua
El consumo de agua promedio es 600 metros cbicos de agua mensual,
adems de los cargos fijos entregando un monto estimativo de $180.000
mensual, los que anualmente corresponden a $2.160.000 s/iva.
Gas
El consumo de gas es de 1500 litros mensuales, entregando un monto
estimativo de $100.000 mensuales y un costo total de $1.200.000 s/iva.
Telfono/ Cable/Internet
El consumo en telefona, cable y Internet es de $100.000 mensualmente,
anualmente corresponde a $1.200.000 s/iva.
Desglose de Mantencin
Los costos de mantencin fueron cotizados en el comercio en 3 empresas de

mantenimiento, calculando un costo mensual promedio de estos segn tabla
adjunta. Para este proyecto las mantenciones se realizarn una vez al ao.
Desglose de Suministros
Se consideran costos fijos en suministros los necesarios para poder mantener

la infraestructura independiente al numero de personas que utilicen las
instalaciones.
Desglose de materiales
Se consideran costos fijos en materiales los necesarios para poder mantener

la infraestructura independiente al numero de personas que utilicen las
instalaciones.
Desglose Outsourcing
Se considera la contratacin de Servicios de seguridad de la Empresa ADT, la

que contempla instalacin gratuita de todos los sensores y sistema de
alarmas, servicio de monitoreo, y adems seguro contra incendio y robo
incluidos en la mensualidad.
Patente Comercial
El costo aproximado para obtener la patente comercial se calcula en este caso

sobre el capital inicial que sobrepasa los $5.700.000 corresponde a un 5 por
mil (0,0005) del monto del capital inicial anual, mas el Derecho de Aseo
($24.880).
Publicidad
La que corresponde a la impresin y distribucin de
volantes en zonas
estratgicas de la Comuna de las Condes, as como tambin se considera el

envi masivo de e-mail a la base de datos que contamos de profesionales
consolidados en las empresas corporativas con cargo gerenciales.
Arriendo
El arriendo de la propiedad ubicada en la Comuna de las Condes corresponde

a un costo mensual de $2.500.000
VII.
BIBLIOGRAFA
Preparacin y Evaluacin de Proyectos, Nassir Sapag Chain y Reinaldo

Sapag Chain, Cuarta Edicin 2003, Edit. McGraw-Hill Interamericana.
Reglamento de Establecimientos de Larga Estada para Adultos Mayores,
Dto. N134 de 2005, Publicado en el diario Oficial el 15.MAR.006.
Reglamento de Hoteles y Establecimientos Similares, Dto. N194 de 1978,
Publicado en el diario Oficial el 24.OCT.978.
Ordenanza General de Urbanismo y Construccin, Ministerio de Vivienda y
Urbanismo.
Preparacin y Presentacin de Proyectos de Inversin, Ministerio de

Planificacin y Cooperacin, Divisin de Planificacin, Estudios e Inversiones
Metodologa general de identificacin, preparacin y evaluacin de proyectos

de inversin pblica, Edgar Ortegn, Juan Francisco Pacheco, Horacio
Roura, CEPAL, 2005.
http://www.ine.cl/ine/canales/chile_estadistico/demografia_y_vitales/demo_y_v
ita.php.
http://www.portaladultomayor.com/.
http://www.lascondes.cl/.
http://www.minvu.cl/.
http://www.bcentral.cl/esp/.
http://www.sii.cl/.

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1

aumento en el deseo de las mujeres de desarrollarse profesionalmente, ha llevado

aproximadamente a unos 900.000 adultos mayores.

capacidad (tanto de personal como de infraestructura y servicios) al adulto mayor,

III. FASE IDEA

Por lo tanto se lleg a la conclusin que el problema central a definir es la

Establecer un servicio que sea capaz de satisfacer las necesidades de

Satisfacer la necesidad de relacionarse con otras personas socialmente de la

Proveer de un lugar fsico, en el cual se puedan desarrollar en forma libre sin

Eliminar de su diario vivir la carga de mantener una vivienda por si solos, la

Evitar ser una molestia, tanto econmica como de convivencia, al grupo

3. Identificar de manera preliminar las alternativas bsicas de solucin o de

8) Calefaccin con termostato

3) Sala de cine y talleres.

7) Seguridad (empresa externa).

8) Calefaccin con termostato

18)Telfono individual, citfono.

14)SPA (sauna y jacuzzi).

La alternativa de equipar un conjunto de cabaas que conformen un pequeo

La alternativa de utilizar un edificio en donde funcione el proyecto, debido al

La alternativa 1 es descartada porque no cumple con las expectativas del

descartadas queda de la siguiente manera:

5. Justificar la necesidad de dar solucin al problema.

IV. FASE PERFIL

funcionamiento del establecimiento, no considera la operacin propia

rea de Servicios: El servicio es lo fundamental, para entregarles un

rea de externalizacin de Servicios: Es el rea que agrupar todos

Para esto se propone una organizacin en funcin de estas tres grandes

Las personas que laborarn en este establecimiento, de acuerdo a la legalidad

Arrendar una casona con un paquete de servicios de la alternativa 2.

de 8.000 m en la comuna de las Condes

Arrendar una casona con un paquete de servicios de la alternativa 3.

en el mercado y por datos de la experiencia de cada miembro del equipo de

propiedad de 8.000 m2 en la comuna de

las Condes por 10 aos

propiedad de 8.000 m2 en la comuna de

propiedad de 8.000 m en la comuna de

Considerando los costos de cada alternativa, se evidencia que la alternativas de

El consumidor y las demandas del mercado y del proyecto, actuales y

La competencia y las ofertas del mercado y del proyecto, actuales y

Comercializacin del producto o servicio generado por el proyecto.

Los proveedores y la disponibilidad y precio de los insumos, actuales y

Al estudiar el mercado de un proyecto es preciso reconocer todos y cada uno

infraestructura y equipamiento de primer nivel y personal altamente calificado, lo que

Determinar el nmero de usuarios potenciales a partir de las proyecciones

Determinar el rango de precios que los consumidores potenciales estaran

Determinar las caractersticas especficas que las personas consideran

Determinar las actividades, reas comunes y servicios de inters para el

Determinar la ubicacin fsica de la casa de acuerdo a las necesidades de los

7. En que tramo de gastos se encuentra su hogar?

Analizando la encuesta realizada, se espera que la demanda crezca a un

relevante desde el punto de vista de negociacin, tanto para la habilitacin de la

PLAN ESTRATGICO DE MARKETING

Planeacin estratgica de la compaa.

Planeacin estratgica de marketing.

Planeacin anual de marketing.

Planeacin estratgica de la compaa.

socioeconmico alto (ABC1) de la Regin Metropolitana, ubicadas en el sector

Existen pocos competidores actuales que ataquen nuestro mercado objetivo y

En conclusin, la magnitud del exceso de demanda existente provoca una casi

Cambio cultural; existe una fuerte influencia extranjera en la mente de los

Mayor cantidad de medios comunicacionales dirigidos al adulto mayor, con lo

Cambio de imagen con respecto al envejecimiento y la vejez.