Consideraciones Fundamentales

para un concepto integrado de desarrollo urbano

Universidad Nacional de Colombia
Cesar Velandia
octubre 2011

GESTIN INMOBILIARIA

 Trminos Relacionados con la Gestin

Inmobiliaria:
SPR: Sector Privado. Empresas Desarrolladoras,
empresas privadas de servicios.
SPU: Sector Pblico. Gobierno
como promotor de la Poltica
Publica y ejecutor de los recursos

SC: Sector Social. Organizacin

de la esfera social. Grupos Diversos
De la ciudadana e Informalidad.

Sector
Privado

Sector
Social

Sector
Publico

 Componentes de las que depende o

interacta el Desarrollo Inmobiliario (A):

Desarrollo
Inmobiliario
Legislacion
Urbana
Normatividad

Planeacion
y Ordenamiento
Territorial

 Trminos Relacionados con el

Desarrollo Inmobiliario (B):
Desarrollo econmico formal. El gobierno subsidiario
Encadenamiento de la economa urbana y de la
Produccin de suelo urbano
Los Lmites del Capital - David Harvey
Sector Informal, representativo de la economa; ms
costoso al final del proceso. Se atiende mediante
acciones de desmotivacin, reubicacin, incentivos,
darles a cambio algo mejor

La ciudad debe reconocerse como el espacio geogrfico de produccin de

la movilidad e intercambios del capital.
La necesidad de trabajar, comprar, vender, educarse y transportar bienes
fabricados o ensamblados con piezas provenientes de todas partes del
mundo, y ms recientemente, bienes de produccin digital (software,
animacin tridimensional, proyectos de ingeniera y arquitectura) son
resultado de un proceso global de acumulacin flexible del capital; (Harvey,
1990) .
Para entender que nuestra vida cotidiana, tomar el autobs, el automvil e ir
a la universidad o al trabajo, y comer en un restaurante corresponde a un
sistema estndar de circulacin de capital,lo que Marx llama el camino de
descenso de la complejidad de la vida diaria a un conjunto simple de
representaciones concretas
en que la forma de vida material es
reproducida () en el cual lema de la acumulacin por el bien de la
acumulacin, produccin por el bien de la produccin ha degenerado en
crisis peridicas de sobreacumulacin.

La acumulacin incrementa la congestin: y mayores necesidades en materia de

Movilidad, Servicios, Infraestructura; en funcin del crecimiento econmico (mas
Empleo, mas inversin, mayor produccin de materias primas, mayores ventas, oferta
De crditos hipotecarios)

La sobreacumulacin, representada por la sobreoferta se traduce en recesin,

Deficiente manejo de plusvalas, desaprovechamiento de la urbanizacin,
Lenta amortizacin de obras de infraestructura con cargo al ente publico

Mapa Mental del Desarrollo Inmobiliario (Propuesta)

http://www.mindmapinspiration.com/new-cities-as-a-cure-for-unemployment/

 Componentes al interior del Desarrollo

Inmobiliario :
Tierra Apta (en lo jurdico, administrativo,
en lo normativo)
Inversin Publica Privada
Recursos Financieros - Crditos
Recursos Humanos y Tcnicos
Factibilidades de Provisin de servicios
e infraestructura

 mbitos de Desempeo:
Gestin:
A. Renovacin Urbana = Poltica
B. Redesarrollo // Redensificacin = Estrategias

C. Desarrollo de Reservas Territoriales:

Por macroproyectos de vivienda

Por nuevas ciudades. megaproyectos
Por introduccin de redes de transporte o nuevas vialidades
Por Introduccin de Infraestructura
Obra Nueva Predio a predio o pool de tierras
Por Construccin de Espacio Publico
Por cambio de uso de suelo

 Back to Basics
El Desarrollo Inmobiliario se apoya en la
Accin de Urbanizacin (AU) permitida
por la normatividad aplicable:
AU1: Edificacin Simple (Predio)
AU2: Subdivisin (de Parcelas en
Lotes)
AU3: Fusin o Englobe (Polgono de
Actuacin)
AU4: Fraccionamiento o Urbanizacin
Horizontal o Vertical (Densificacin)

Back to Basics
Proceso Formal

Parcelacin

Urbanizacin

Edificacin

Proceso Formal de Ocupacin

Densificacin - Consolidacin - Saturacin

Tipologas del Proceso Formal

Morfologas del Proceso Formal

Desarrollo Inmobiliario

MBITOS DE DESEMPEO RELACIONADOS

 Ordenacin del Territorio:

Plan Nacional de Desarrollo Urbano

(Plan Director Sectorial)
Planes Territoriales Integrados
(Planes Regionales
Planes de Ordenamiento Territorial
POT

 Planeacin Urbana:

Planes Parciales de Desarrollo

Urbano
Planes Parciales de Renovacin
Urbana (Redesarrollo o
Redensificacin)
Planes Maestros
(Planes Especiales de Reforma
Interior)

 Diseo Urbano Accesible:

Direccin Integrada de Proyectos

Gestin del Diseo a nivel Plan
Maestro Urbano y del Paisaje
Diseo del Espacio Pblico y del
Paisaje
Mobiliario Urbano

 Infraestructura:

Planes Maestros de Redes de

Infraestructura hidrulica, sanitaria,
pluvial, elctrica
Sistemas de Tratamiento y Reso de
aguas residuales
Sistemas de alumbrado pblico de
celdas
solares
Afectaciones Derechos de Va

 Medio Ambiente:
Estudios de Impacto Ambiental
Anlisis de riesgos por Incidencias de
Ruido, Suelos - Niveles freticos,
sismicidad, topografa-pendientes,
vientos
Relacin con la vegetacin existente,
humedales, reas protegidas,
conservacin.
Destino de residuos slidos y
separacin para reciclaje

 Transporte:

Estudio de Impacto (origen-destino

trfico, movilidad y accesibilidad)
Diseo de Trazo Vial vehicular y no
vehicular
Afectaciones Derechos de Va Accesos

Ejecucin

PROCESOS DE GESTIN INMOBILIARIA

Parametros de la Planeacion a posteriori

>>>>>>>>

 Proceso Ejecutivo del DI: (A)

Anlisis del Mercado (Presin - Tierras)

Adquisicin de Tierra
Costos Tcnicos legales
Desarrollo de Proyectos Tcnicos I:
Planeacin urbana Macroproyecto, PPDU.
Planes Maestros, congruencia con el POT
Desarrollo de Proyectos Tcnicos II:
(Diseo urbano, arquitectnico,
estructurales, redes.
Licencias, revisiones, aprobacin

 Procesos de Gestin para el Desarrollo

Inmobiliario (B)
Se atiende o dimensiona en primera instancia
involucrando la compra de la tierra o su
negociacin al desarrollo de proyecto y la
inversin.
En segunda instancia depende tambin de la
inversin
requerida
por
obras
primarias
(cabeceras) de infraestructura (redes y/o
vialidades)

Mecanismos de Gestin Inmobiliaria

(voluntaria o forzosa)

Asociacin en participacin / Coinversin

Mandato Poder
Fideicomiso
Expropiacin por va administrativa

 Asociacin en participacin - Coinversin

Asociacin entre el propietario de tierra y un desarrollador publico o
privado. Se acuerdan tipos de pago peridicos en recurso, y/o lotes
urbanizados para venta. Se puede acordar el pago al individualizar
las viviendas.

Mandato
Poder administrativo que otorga el propietario de la tierra para que
un desarrollador urbanice, obteniendo pagos a la venta de lotes
urbanizados. Permite acordar un precio mejorado de la tierra que la
adquisicin simple, o en tierra apta de mejor ubicacin y mayor
costo.

 Fideicomiso
Figura administrativa de recurso publico o privado que formaliza las
aportaciones y obligaciones entre un fideicomitente propietario de
tierra y aportantes de obra de urbanizacin para la venta de
terrenos o viviendas. Funciona como un banco de recursos con
funciones delimitadas para la urbanizacin, edificacin y
comercializacin de vivienda, comercio/servicios o industria

Expropiacin por va administrativa

Opcin menos utilizada que requiere una buena administracin
publica
para el pago efectivo en un periodo limitado de tiempo,
sujeta a que se revierta la accin de expropiacin.

 Procesos de Gestin para el desarrollo

inmobiliario (C)
Existen varios procesos de comercializacin de la
tierra:
1. Vender tierra En Bloque o Macromanzanas solo
con urbanizacin primaria (vialidades y servicios a pie
de polgono)
2. Vender Macrolotes con urbanizacin a nivel de
vialidades secundarias y redes para el desarrollo de
vivienda, comercio y equipamiento proporcional.
3. Se reserva tierra para venta posterior a mayor valor
como resultado de la plusvala por inversiones de
terceros.
4. Se comercializa (flujo) la venta de tierra o lotes en
lapsos de tiempo diferenciados dependiendo del uso
destinado (Vivienda, Industria, Comercio)

 Procesos de Gestin para el desarrollo

inmobiliario (D)
La mayor utilidad no se obtiene de la venta de viviendas
(m2 construidos)
El negocio esta en la tierra. Este radica en la diferencia del
valor de compra del m2 de tierra bruta sobre el valor de
venta de tierra 100% urbanizada.
Paradjicamente el costo del m2 de urbanizacin es muy
bajo optimizando proveedores, maquinarias y tiempos.
El costo de m2 de construccin depende de muchas
variables: variaciones e incrementos en materiales (acero,
cobre, cemento), mas recurso humano, mas desperdicio,
mayor control de calidad, mercado objetivo. Retrasos de
obra vs. costos de financiamiento
Se calcula una utilidad bruta del 18% y neta del 12% por
operacin de desarrollo inmobiliario.

Situacin Actual

REFERENCIAS

a. Macrodesarrollos, New Cities, Ecocities

b. DUIS Desarrollos Urbanos Integrales
Sustentables

http://visualibero.blogspot.com/p/evaluacion-y-promocion-de-duis.html

Edificacion Formal Sostenible

Vivienda LEED
Carbono
Urbanizacion Sostenible

Hipotecas Verdes

Bonos de
Incentivos

ACCIONES DEL PLAN ESTATAL DE VIVIENDA 2002-2007

Baja California, Mexico

IDENTIFICAR DEMANDA Y MERCADO

Se requieren 42,000 viviendas anuales, para atender la
demanda de vivienda en las zonas urbanas de Baja California.
De ellas, 21,000 en el segmento salarial de 0 a 5 salarios
mnimos. El 30% de la demanda concentrado en la poblacin de
0 a 3 salarios.

El anlisis del comportamiento de la oferta y la demanda

concluye que existe un fuerte desequilibrio en el mercado
debido a que la oferta de vivienda se concentra en el segmento
superior de 5 salarios a ms. Y la poblacin demandante de 0 a
5 salarios no puede acceder a los crditos de vivienda
disponibles dada su escasa capacidad de pago.
Finalmente, la tendencia del Estado es de mantener el ritmo de
produccin de vivienda de acuerdo a su crecimiento,
equilibrando la efectiva proyeccin de los crditos y subsidios
buscando abatir la demanda en el mediano plazo.

A.

RANGO SALARIAL

PROPUESTAS DE ATENCION

0 a 2 salarios:

Adquirir reserva de tierra para desarrollar y promover por

conducto de organismo de vivienda estatal, introduciendo los 2
servicios. Esto requerir de una aportacin estatal y federal de la
cual un 20% no es recuperable.

4,614 acciones en 83 has.

B.

2 a 3 salarios:
6,919 acciones en 124 has.
3,500 acciones vivah 2003

C.

3 a 4 salarios:
4,229 acciones en 76 has.

D.

4 a 5 salarios:
3,461 acciones en 62 has.

E.

Ms de 5 salarios
19, 224 en 346 has

Los rangos A y B deben dirigirse recursos estatales y federales

tanto para adquisicin de reservas como para introduccin de
infraestructura. En el caso del esquema Vivah buscar recuperar la
inversin estatal.
En esquema de coinversin, aplicar la propuesta de construccin
de vivienda tipo en la que se introduzca infraestructura de cabeza
junto con los desarrolladores en fraccionamientos con todos los
servicios. O adquirir reserva y pagar obras de cabeza con tierra
urbanizada, de manera que se impulsen acciones en este
segmento salarial.
En los rangos C y D, se presentar la propuesta de vivienda tipo a
los desarrolladores indicando la necesidad de atencin al segmento
de 3 a 5 salarios mnimos con esta opcin.
En caso de no acordar con los desarrolladores, se tendr que
buscar convenio con entidades de financiamiento para construccin
de vivienda con las caractersticas que se estn buscando.
Promover con desarrolladores vivienda de ms de 60 m2, con
esquema de desregulacin, introduccin de infraestructura primaria
para que se ofrezca un mejor producto.

Tierra propiedad del Instituto de

Vivienda Estatal. Aporta la tierra.
Un promotor inmobiliario urbaniza
El terreno y aporta obras de capitel o
Cabecera. Aporta Obras.
Se obtienen 2,250 lotes urbanizados
Al 100%.
El promotor se queda con el 50% de
Los lotes
Con este mecanismo se logro
Condicionar la promocin de
mayor tamao de lote y mayor tamao
de vivienda para aspirantes a
crdito de vivienda econmica con
Ingresos entre 2,5 a 4.5 Salarios
Mnimos.

FUNDADORES, 2003
Mexicali, Baja California, Mexico

MACRODESARROLLO CIUDAD NATURA, 2008

Tijuana, Baja California, Mexico

MACRODESARROLLO CIUDAD NATURA

Tijuana, Baja California, Mexico

MACRODESARROLLO CIUDAD NATURA

Tijuana, Baja California, Mexico

MACRODESARROLLO CIUDAD NATURA

Tijuana, Baja California, Mexico

rea de Estudio
RANGOS DE APTITUD
TERRITORIAL FINAL
(1) Baja

SUPERFICIE
(has)

382.1879

23.74%

43.7755

2.72%

(3) Media/Baja

435.0582

27.03%

(4) Media/Alta

442.0132

27.46%

(5) Aceptable

260.7933

16.20%

45.9791

2.86%

1,609.8072

100.00%

(2) Condicionada

(6) Alta
Total =

MACRODESARROLLO
CIUDAD NATURA
Tijuana, Baja California, Mexico

Usos

Superficie
Has.

Habitacional Eco1

323.734

Habitacional Eco2

376.314

Comercial

168.338

Equipamiento

18.416

Industrial

78.689

Infraestructura

47.649

Parques Lineales

61.129

Parque Metropolitano

52.649

Arroyos

31.107

Total

1,158.0246

DESARROLLO URBANO
HERMOSILLO NORTE, 2010
Hermosillo, Sonora, Mexico

DESARROLLO URBANO HERMOSILLO NORTE

Hermosillo, Sonora, Mexico

DESARROLLO URBANO HERMOSILLO NORTE

Hermosillo, Sonora, Mexico

DESARROLLO URBANO
HERMOSILLO NORTE
Hermosillo, Sonora, Mexico

DESARROLLO URBANO HERMOSILLO NORTE

Hermosillo, Sonora, Mexico

PLAZA TECATENSE
Tecate, Baja California, Mexico
2008
http://www.youtube.com/watch?v=j_ZxBK5L7iU

 Retos y Oportunidades
Capacidad Pblica para satisfacer la demanda de la
poblacin de bajos ingresos conociendo la realidad
del mercado y reduciendo sus debilidades.
Capacidad Privada para involucrarse en mercados
poco atractivos que generen productos de calidad
Garantas Incentivos Marco legal: Reglas claras
para la participacin publico-privada = vivienda y
ciudad de calidad
Crisis Econmico - Poltica vs Proyecto Social y
Urbanstico de Ciudad

Mercado Inmobiliario vs Mercado de Tierras =

Regulacin Desregulacin : El Estado debe mandar
sobre el uso de la tierra.

LA BURBUJA INMOBILIARIA
Por Aleix Salo, 2011
http://www.youtube.com/watch?v=WcbKHPBL5G8

 cesar.velandia@gmail.com
www. sigmovilidad.blogspot.com