Hola

Comentarios sobre la Valoracin

Catastral en Colombia

He visto con preocupacin, algunas confusiones entre colegas avaluadores

colombianos, que no tienen claro el concepto y metodologa para la realizacin del
Avalo Catastral, esta confusin existe incluso, en tasadores prestadores de
servicios para instancias catastrales de municipios forneos, lo que implica que sus
dictmenes generan las valoraciones equivocadas de los predios y en consecuencia
producen un cobro injusto e inequitativo del impuesto predial.
Sera ms fcil, si el argumento que esgrimen cuando respetuosamente se les
comenta sobre el error, no fuera es que ac, esto siempre se ha hecho as y
aunque se les comente de que tanto antes como ahora, ese no puede ser el
procedimiento para hacer los avalos catastrales, hacen caso omiso de las
sugerencias, pues la instruccin que dicen tener es la de que la valoracin del
predio sea la Comercial
RESOLUCIN 70 DE 2011
(Febrero 4)
Diario Oficial No. 47.986 de 17 de febrero de 2011
INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI

Por la cual se reglamenta tcnicamente la formacin catastral, la actualizacin de

la formacin catastral y la conservacin catastral.

Artculo 8. Avalo catastral. El avalo catastral consiste en la determinacin del

valor de los predios, obtenido mediante investigacin y anlisis estadstico del mercado
inmobiliario. El avalo catastral de cada predio se determinar por la adicin de los

avalos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las

edificaciones en l comprendidos.

Las autoridades catastrales realizarn los avalos para las reas geoeconmicas,
dentro de las cuales determinarn los valores unitarios para edificaciones y para
terrenos.

Comentario [F1]: Este artculo 8 en

su primera parte, es lo que en la
mayora de los casos dicen que
sustenta su proceder
Comentario [F2]: Pero
Olmpicamente, ignoran esta parte del
mismo prrafo, y el resto de pargrafos
del artculo en la que se define que ese
anlisis estadstico del mercado
inmobiliario, es aplicable para obtener
el Valor Modal del suelo en el sector,
y luego Segn el IGAC deber ser
individualizado para el predio en
estudio, mediante los correctores de
Frete, Fondo, Topografa, Tamao,
Esquina, etc. aunque a mi juicio, yo

pudiera pensar que el modelo

estadstico construido
juiciosamente debera hacerme las
correcciones de esos factores de
manera ajustada y ponderada

Comentario [F3]: En este prrafo, se

dirime cualquier duda al respecto, y se
interpreta claramente que el espritu de
la norma (Resolucin 70 de 2011), es la
de establecer Tipologas de
Construccin y Zonas con
apetencia del mercado
aprovechamiento de suelo, y usos
similares (geoeconmicas similares)
y para ello se separa la valoracin del
suelo (estadstica de mercado) y de las
construcciones (valor de reposicin o
de reemplazo, es decir volver a
construir).
Como se observa, ac no se considera
para nada el Valor Comercial que
constituye el Binomio Lote +
Construccin ya ejecutada, lo cual es
un permanente error de muchos
funcionarios internos en los catastros y
de los colegas que siendo externos,
argumentan que han hecho la
valoracin as (considerando cunto
vale comercialmente el bien) debido a
que as se los pidieron, y que de no
hacerlo, no los volvern a llamar para
efectuar esta labor.

A estos colegas les comento, que

las Normas y La Legislacin
vigente se lo prohben (Resolucin
70 de 2011 y 620 de 2008) y
tendrn que responder ante las
instancias determinadas por la
misma.

Pargrafo 1. Conforme al artculo 11 de la Ley 14 de 1983, en ningn caso los

inmuebles por destinacin constituirn base para la determinacin del avalo
catastral.
Pargrafo 2. El avalo catastral es el valor asignado a cada predio por la
autoridad catastral en los procesos de formacin, actualizacin de la formacin y
conservacin catastral, tomando como referencia los valores del mercado
inmobiliario, sin que en ningn caso los supere. Para el efecto, las autoridades
catastrales desarrollarn los modelos que reflejen el valor de los predios en el
mercado inmobiliario de acuerdo a sus condiciones y caractersticas.
Pargrafo 3. En el avalo catastral no se tendr en cuenta el mayor valor por la
utilizacin futura del inmueble en relacin con el momento en que se efecte la
identificacin predial asociada a los procesos catastrales.
Pargrafo 4. En el avalo catastral no se tendrn en cuenta los valores histrico,
artstico, afectivo, good will y otros valores intangibles o de paisaje natural que
pueda presentar un inmueble.
RESOLUCIN 620 DE 2008
(Septiembre 23)
INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI

Por la cual se establecen los procedimientos para los avalos ordenados dentro del
marco de la Ley 388 de 1997.
En esta resolucin son muy importantes para considerar en la realizacin de los
avalos catastrales los siguientes artculos:
ARTCULO 15. Para la estimacin del precio de un terreno en bruto, cuando por
las condiciones del mercado no se pueda estimar directamente, se calcular
partiendo del valor del terreno urbanizado, y se aplicar la siguiente frmula:

En donde:
% AU Porcentaje rea til.
Vtu Valor del terreno urbanizado.
g Ganancia por la accin de urbanizar.
Cu Costos de urbanismo.
(Debe incluir los costos financieros y no solo los de obra).

Comentario [F4]: Este aparte, es el

que argumentan para decir que si estn
facultados para considerar el avalo
comercial como referencia para el
avalo catastral, sin embargo, si se
detalla el contexto general de este
pargrafo y del artculo 8 de forma
conjunta, se desprende que esto slo
hace referencia y exclusivamente al
valor del mercado inmobiliario para la
tierra de acuerdo a sus condiciones y
caractersticas de aprovechamiento

Comentario [F5]: En el pargrafo 4

de este artculo se define que los
intangibles no formarn parte del
Avalo Catastral, sin embargo, es muy
usual que en los catastros de algunos
municipios se pretenda incorporar al
valor del predio con fines netamente
impositivos, el buen nombre (o el mal
nombre) que tenga un Centro
Comercial, como por ejemplo Santa Fe
o Villanueva o Premium Plaza, para
definir el avalo catastral de un local
que lo integre, pero se ignora que en el
valor comercial de cada local, estn
incluidos algunos intangibles como
espacios de circulacin horizontal,
suficiencia de elementos de circulacin
vertical (escaleras elctricas y
ascensores) distribucin y diseo,
celdas de parqueadero, cobro de
estacionamientos ( o no), nmero de
entradas y de salidas, seguridad,
publicidad, moda, vitrina, etc. que no
deben ser considerados en la valoracin
catastral segn este pargrafo.

En el ARTCULO 37 Se presentan las frmulas que servirn de apoyo para la mejor

utilizacin de los mtodos valuatorios, y en el caso particular de la individualizacin
del valor para los predios con correcciones de forma, frente, fondo, etc.

Condicionantes:
Factor Frente =
Criterio Harper
1/2 ft f 2ft
f < 1/2 ft
f > 2ft

0.84< < 1.19

= 0.84
= 1.19

Factor Fondo=
Criterio Harper - IBAPE
Tramo I
Si
Tramo II
Si
Tramo III
Si
Tramo IV
Si
Tramo V
Si

F < Fm/2
=(1/2)1/2
Fm /2 F Fm
= (F/FM)1/2
Fm < F FM = 1
Fm < F 2*FM
= (FM/F)1/2
F > 2*FM
= (1/2)1/2

En Donde:
f = Frente del predio que se avala (m).
A = rea en metros cuadrados del predio que se avala (m2).
Fe = Fondo equivalente = A / f
ft = Frente del lote tipo de la zona.
Fm = Fondo mnimo de la zona.
FM = Fondo mximo de la zona.
Vum= Valor unitario medio ($/m2).
F = Fondo del Predio Valorado.
t = Influencia del frente.
Factor Tamao =
Criterio Colombiano reas Mayores
Tamao 1
Si At < A 3At
Tamao 2
Si 3At < A 6At
Tamao 3
Si 6At < A 10At
Tamao 4
Si 10At < A 20At
Tamao 5
Si 20At < A

=
=
=
=
=

1,00
0,90
0,80
0,70
0,60

Factor de Topografa
Criterio del IBAPE Ing. Rui Canteiro
Inclinacin hacia Arriba desde la Calle o Paralelo a ella

= 1

Inclinacin hacia Abajo desde la Calle

En donde:
%P

= 1

%
2

%2
3

Es la pendiente del Lote en expresada en Porcentaje

Factor Esquina

Factor de Zona Esquina

Zona con Viviendas, Aptos, y Oficinas de Estrato Alto con:

30 m < F < 60 m; 15 m f 20 m
Zona con Aptos y Comercio, estrato medio, densidad media con:
25 m < F < 30 m; 10 m f 12 m
Zona con Viviendas o Comercio con densidades altas con:
20 m < F < 40 m; 10 m f 12 m
Zona con Viviendas y Comercios de Estrato Modesto y densidades bajas:
15 m < F < 30 m; 10 m f 12 m

Coeficiente
1,00
2,00
3,00
1,00

Otras Zonas no contempladas en las clasificaciones anteriores

1,00

Predio Medial (No es esquina ni tiene ms de un Frente)

0,00