El primer punto a tener en cuenta en el tema

del Valor de los Inmuebles consiste en

comprender la importancia que estos tienen
en la Economa de un pas.

La naturaleza econmica de los inmuebles y su

funcin en la sociedad hacen que en la
Valuacin de inmuebles, existan principios
econmicos, financieros y de negocios que
condicionan el resultado de la tarea.
ESTOS SON LOS CIMIENTOS SOBRE LOS QUE SE
CONSTITUYE UNA BUENA TASACION

Todos los Mercados, tanto el de Productos

como el de Servicios, atraviesan siempre
por Etapas de Valor.
Los cambios son parte de la dinmica de
un Mercado.
Existe
una relacin entre el Ciclo
Econmico y el Ciclo de la industria de la
Construccin.

A CONTINUACION OBSERVEMOS LA RELACION QUE HA

MOSTRADO EL CREMIENTO DEL PBI vs EL CRECIMIENTO DEL

SECTOR CONSTRUCCION.

La principal responsabilidad de un
Tasador es
PONER EN VALOR UN INMUEBLE

EN EL PERU LOS INMUEBLES

HAN ADQUIRIDO VALOR

En Setiembre del 2008, estalla una crisis de

magnitud histrica en los Estados Unidos.

Se genera inestabilidad en las Bolsas del
Mundo entero.
Se presenta el fenmeno de Burbuja
inmobiliaria
en
USA,
Europa
y
posteriormente en China
SE CONFIGURA EN EL MUNDO UN ESCENARIO DE
DESACELERACION ECONMICA

En el ao 2009 la poblacin urbana en el Mundo

lleg a superar la poblacin rural por primera vez
en la historia.
Hoy en el 2010 el 50.5% de la poblacin mundial
vive en las ciudades.
Se proyecta que para el 2050 la poblacin urbana
en el mundo crezca un 84% . Eso significa que se
espera que las ciudades vayan a absorber la
mayor parte del crecimiento poblacional en un
futuro.
Se espera que 45% del crecimiento de la
poblacin mundial entre el 2009 y el 2015 se
ubicar en centros urbanos.

El consenso empieza a creer que la inversin

inmobiliaria siempre ser un camino seguro y sin
lmites de crecimiento.
2. La abundancia de fondos, las bajas tasas de
inters y la falta de inversiones alternativas lleva a
los inversionistas a invertir incluso en inmuebles
sobrevalorados
3. Los precios sobrepasan ampliamente el nivel
normal de precios
y luego los analistas
empiezan a justificar tanto las excepcionales
diferencias de precios con respecto al pasado
como los retornos bajsimos sobre la inversin.
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Aumento de los costos x intereses e incremento de

la percepcin de riesgo.
Los Negocios empiezan a cerrar total o
parcialmente y a reducir personal.
Los Hipotecados se retrasan en sus pagos.
Con el fin de obtener liquidez, los promotores
inmobiliarios empiezan a bajar los precios.
Los precios entran en cada libre.
Las entidades financieras ejecutan las hipotecas
muy atrasadas y se convierten en verdaderas
inmobiliarias , poniendo en venta un importante
stock de propiedades.
La propiedades se demoran en vender.

El sector inmobiliario peruano fue uno de

los menos afectados por la crisis
internacional.
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Esto debido principalmente a :

Variables macroeconmicas positivas
Crecimiento sostenido del PBI
Sector
construccin
y
comercio
aportan
significativamente al crecimiento del PBI
Adecuado acceso a los crditos hipotecarios en todos
los sectores socioeconmicos.
El Per es visto como atractivo destino de inversin
tanto nacional como extranjera.
Desarrollo de nuevos e importantes Proyectos
inmobiliarios.

El principal objetivo de la valuacin es conocer

el VALOR EN EL QUE SE VENDERA UN INMUEBLE
Cuando tasamos nos anticipamos al valor
econmico en el que las partes concretarn la
transaccin de un bien inmueble.
Si nos guiamos por lo que pretende el VENDEDOR,
podramos estar avalando un precio mayor al que
el comprador estara dispuesto a pagar por el
inmueble
Por otro lado, si nuestro punto departida es los que
un COMPRADOR desea pagar por la compra de la
propiedad, podramos estar adelgazando el
valor del bien inmueble.

La Valuacin no es otra cosa que

un estudio de Mercado del inmueble
que contiene la informacin de su Valor.

Pensamos que es fundamental unificar

conceptos como qu es el Mercado?
y que significa determinar un Valor?

Cuando hablamos del Mercado Inmobiliario, nos

referimos a un espacio en el que al igual que en
cualquier Mercado priman los conceptos de
OFERTA, DEMANDA, INTERES Y VALOR.
Es importante comprender el funcionamiento de
estos conceptos fundamentales dentro del
mercado actual, ya que la valuacin inmobiliaria
tiene que descubrir CUANTO VALE EL INMUEBLE,
esto no slo implica hablar de la Oferta y la
Demanda, sino tambin alinear ambas a los
intereses de los protagonistas.
El Mercado Inmobiliario es un espacio social en el que
se debe tener en cuenta el conjunto de relaciones
que se establecen entre la Oferta y la Demanda

Como sabemos, la Economa tiene como objetivo

estudiar la CORRECTA DISTRIBUCION DE LOS
RECURSOS.
Analiza la relacin entre los Recursos que son de
carcter limitado
OFERTA
y las necesidades
DEMANDA que son de carcter ilimitado.
(las necesidades siempre son prcticamente infinitas)
Ambos conceptos OFERTA y DEMANDA encuentran
sin embargo su equilibrio en lo que llamamos PRECIO

Es uno de los procesos ms empleados.

El tasador se apoya en informacin real,
en transacciones ya ocurridas.
Se parte de datos conocidos y se
interpreta esos datos.
Este anlisis nos lleva a despejar la
incognita
CONOCER EL VALOR DICTADO POR EL
MERCADO

Valor de Realizacin inmediata

Es el Valor ms probable a obtener por el
inmueble en un lapso de tiempo inferior al medio
del Mercado. Se debe indicar siempre cul ha sido
el plazo mximo que hemos considerado.

Valor de Reposicin Nuevo

Determina cunto cuesta reponer el inmueble
NUEVO (En algunos casos podra ser tomado
como referencia mxima.

Valor de Reposicin Depreciado

Surge del Valor de reposicin, afectado por lo
coeficientes relacionados con el estado de
mantenimiento y antigedad.

Tiene como ejes centrales:

1. La Rentabilidad que generar el bien
inmueble.
2. El incremento en el Precio. Generacin
de Plusvala.
La pericia del Tasador residir en evaluar esos
beneficios futuros inciertos para transformarlos
en Precios estimados del inmueble en el que se
est considerando invertir.

El precio del inmueble se determina

trayendo a VALOR ACTUAL los flujos de
fondos futuros que el bien es capaz de
generar.

Para ello:
1. Hay que realizar una adecuada proyeccin de
ingresos y costos.
2. Debemos definir la tasa a la que se
descontarn esos flujos. En otras palabras
calcular la Tasa de Retorno que compense los
riesgos que estamos asumiendo.

En estos momentos adquiere un Rol

protagnico.
Adems de los datos tradicionales: AT,
AC, zonificacin, ubicacin, etc.

Existe un VALOR SENTIMENTAL, EL VALOR ESTETICO, EL

VALOR HISTORICO DEL INMUEBLE...
ES NECESARIO MEDIR DE QUE FORMA ESAS
CONDICIONES CONTRIBUYEN O NO AL VALOR
ECONMICO DEL BIEN.

GRACIAS
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