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Juicios de Contrato de Arrendamiento y Desahucio1
Juicios de Contrato de Arrendamiento y Desahucio1
Tratandose de estas sentencias los procedimientos son varios. Si se tratan de sentencias que
dan lugar al Desahucio que ordena la restitucin del inmueble arrendado se aplica el art 595.
Significa que llegado el da de la restitucin del inmueble y el arrendatario no entrega o
devuelve la cosa arrendada, ese arrendatario moroso en el cumplimiento del fallo es lanzado de el,
previa notificacin por cedula de este lanzamiento.
Es decir, al arrendatario moroso se le sacan sus pertenencias y se le coloca fuera de la
puerta, el juez dispone ese lanzamiento y otros lo llevan a cabo una empresa de mudanza que se yo.
I.- La terminacin del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta, art. 611
Permite hacer efectivo lo que se contiene en el art. 1977 del C.C. a travs de art. 611. Esa
entonces falta de pago de la renta en un perodo autoriza para pedir terminacin del contrato de
arrendamiento, no resolucin del contrato, la diferencia est la naturaleza del contrato es un
contrato de tracto sucesivo.
En consecuencia deber presentarse la demanda cumpliendo con los requisitos propios de
toda demanda (art. 254) y en lo que respecta el contenido de la demanda se indicar que se viene a
pedir la terminacin del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta. Pero como dice el
art. 1977 debe existir dos reconvenciones, lo que se usa habitualmente en la prctica es simplemente
que las dos reconvenciones se practiquen judicialmente, no hay inconveniente que la primera se
practique en forma extra judicial, por ejemplo con la intervencin de un ministro de fe.
Luego el provedo de esta demanda va a hacer que se practique practquese, que es la
primera reconvencin de pago que se hace por el ministro de fe que notifica la demanda y lo hace al
mismo tiempo para que el arrendatario moroso pague, y como se hace todo al mismo instante se
pide adems que se cite a las partes a una audiencia inmediata, no dice cuando, sino habla de
inmediata, en los hechos sera que el tribunal ordenar que se practique la 1 reconvencin y cite a
las partes a una audiencia al 5 da hbil despus de la reconvencin cumpliendo con lo prescrito
del art. 1977.
Adems en este juicio de terminacin que es bastante corriente, sobre en todo en las pocas
de crisis econmicas, autoriza adems para cobrar las rentas insolutas, por ejemplo estamos en el
mes de julio y mi arrendatario no cubri las rentas de enero a mayo, por lo cual dar derecho a
cobrar todas estas rentas insolutas.
En consecuencia al mismo tiempo que se pide la terminacin del contrato de arrendamiento
se pide el pago de las rentas insolutas, pero como este juicio se est iniciando en este mes de mayo y
llegamos al mes de julio, tambin dar derecho a cobrar de todas esas rentas insolutas que se
devenguen en la tramitacin de la causa.
Adems que este 611 autoriza no slo a cobrar estas rentas insolutas, sino que tambin
todos aquellos otros gastos en que pueden ocasionarse en ocasin del arrendamiento, y de modo
ejemplar este 611 dicta ciertos gastos, y cuando se refieren a prestaciones anlogas podra decirse
por ejemplo los gastos comunes.
Este es un ejemplo de lo que se vio en procesal 1 de la pluralidad de acciones que se pueden
ejercitar en un momento determinado.
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Se tramitan y fallan con la cuestin principal, el juez una vez terminada la audiencia y no
producindose otros tipos de prueba deben dictar sentencia, tampoco dice sobre un plazo para
dictar sentencia este juez, y debe pronunciarse sobre todas estas acciones que se ejercitaron.
El juez dar el trmino de contrato, cobrar las rentas insolutas y los otros gastos que
tambin describe el artculo y fijar entonces el da que deben pagarse, por lo cual hay que tener en
cuenta la cuanta de la renta reclamada (monto de las rentas absolutas), siendo importante porque
puede ser que ese fallo sea inapelable considerando la cuanta (art. 45 y 125 del COT.)
Caractersticas
1.
2.
3.
4.
Este juicio que se originen por el contrato de arrendamiento regidos por esta ley, la forma
de cumplir la sentencia es la clsica que indica el art. 598 del CPC, por lo cual se procede al
lanzamiento de este arrendatario que fue condenado a restituir el inmueble.
Plazos
Disminuye la ley, los plazos de desahucio de los contratos de arrendamientos pactados de
mes a mes o de duracin indefinida, y de restitucin de bienes arrendados no superiores a un ao,
tambin los de suspensin de lanzamiento, o de reinicio de procedimiento de desahucio o
restitucin.
En cuanto al procedimiento que utiliza en esta ley, el procedimiento est contenido en el
Ttulo III, que trata de la competencia y el procedimiento.
Este es un juicio especial, y antes de la modificacin de esta ley, se sealaba que el
procedimiento que se segua era el sumario, pero no lo haca porque fuera un procedimiento
sumario, sino porque tiene una tramitacin breve y porque sigue lo dicho en los arts. 680 y
siguientes.
El procedimiento esta indicado en el articulo 8 y dice ese articulo que ese procedimiento,
debe aplicarse en especial al juicio de desahucio, determinacion de arriendo, al de restitucion por
expracion del tiempo estipulado para la duracion del contrato, para el juicio de restitucion por
distincion del derecho del arrendador y tambien en juicios de indmizacion de perjucios, sea al
arrendador o al arrendatario. El articulo 8 nos seala que en este procedimiento las partes pueden
comparecer y defenderse personalmente en primera instancia en la medida que se trate de juicios
cuya rente vigente al tiempo de interponerse la demanda no sea superior a 4 UTM.
El procedimiento sera verbal pero las partes, si asi lo desean, pueden presentar minutas
escritas en que se establezcan los hecho invocados y las peticiones que formulan (como el juicio
sumario del 680).
Este mismo articulo hace alucion a que en el escrito de demanda se debe establecer los
medios de prueba de los que se va a valer el actor.
Deducida la demanda el tribunal cita a la audiencia el 5 dia habil despues de la ultima
notificacion.
Se debe notificar personalmente o por el art. 44 al demandado, pero cuando se aplica este
44, indica el n 2 del art.. 8, se presume de derecho como domicilio del demandado el que
corressponda al inmueble arrendado, varia entonces la exigencia al 44 porque aqui hay una
presuncion de derecho a que el demandado tiene su domicilio en el inmueble arrendado, osea no se
necesita de la certificacion del ministro de fe etc., aun cuando el demandado no se encuentre en el
lugar del juicio.
La audiencia del 5 dia habil tiene lugar con solo la parte que asista y se inicia con la
relacion verbal de la demanda y va continuar con la contestacion verbal del demandado.
En la contestacion el demandado puede reconvenir al actor, y el demandado que
reconvienne debe dar cuenta con el mismo acto de los medios de prueba que va a sustentar su
pretencion.
Lo normal sera que terminada esa audiencia la contestacion de la demanda sea en forma
verbal y con lo que alli se produzca, el juez tiene la obligacion a llamar a las partes a conciliacion.
De este modo, esta audiencia es de contestacion, es de conciliacion, y si no hay conciliacion, es de
prueba
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Si se formula esa reconvencion se puede contestar en ese mismo momento o bien se puede
pedir que se reserve esa posibilidad para una nueva audiencia que debe llevarse acabo dentro de los
cinco dias siguientes y en esa ocasion se recibe la causa de prueba y la recepcion de la prueba que
ofrezca el demandado reconvencional. Las partes se entenderan notificadas de esa resolucion en esa
misma audiencia y producida esa reconvencion se va a llamar a conciliacion a las partes.
Prueba
En lo que respecta a la prueba, si no hay conciliacion (la ley habla de avenimiento, pero en
realidad es concilacion) el juez va a fijar los puntos sustanciales, pertinentes y controvertido.
Al no contenerse reglas sobre los medios de prueba y la forma de producirlos, hay que
recurrir a las disposiciones generales en el juicio ordinario.
Sin embargo, tratandose de la prueba de testigos hay algunas variantes.
Si el actor piensa utilizar este medio de prueba de induvidualizarlo en su demanda y si se
trata del demandado debe presentar su lista antes de las 12 horas del dia anterior al de la audiencia
y solo pueden declarar 4 testigos por cada parte.
Ademas no se permite la competencia delegada, los testigos deben comparecer en
consecuencia solo ante el juez que este conociendo de ese juicio de arrendamiento.
La prueba sera apreciada por el tribunal conforme a las reglas de la sana critica.
Concluye esta recepcion de la prueba, se cita a las parte para oir sentencia y esa resolucion
se notifica por el estado diario, es posible tambien segun el art. 15 que el tribunal pueda decretar de
oficio o a peticon de parte los medios probatorios que estime conveniente
Incidentes
En lo que respecta a incidentes que puedan promoverse, estos deben promoverse y
tramitarse en la misma audiencia conjuntamente con la cuestion principal y sin paralizar el curso de
ella.
Sentencia definitiva
Citada las partes a oir sentencia nos damos cuenta que no hay un plazo para dictar
sentencia (por ende, tan expedito no es este procedimiento) nos vamos al juicio ordinario, el plazo
alla sera 60 dias habiles de modo que ese es el plazo para dictar sentencia aca.
Esta sentencia se va pronunciar sobre la accion deducida y sobre los incidentes que
pudieron haberse promovido en su curso o solo sobre este tipo de incidentes cuando ellos sean
previos o incompatibles con la causa principal. Tambien se pueden dictar medidas para mejor
resolver y con los plazos del juicio ordinario.
Este sentencia definitiva es imposible de ser impugnada en la medida que la cuantia de la
renta lo admita ya que el tribunal lo esta conociendo en unica instancia por lo que si excede las 10
UTM es apelable la sentencia y en caso contrario no. Pero los recursos de rectificacion, aclaracion o
enmienda son factibles de interponerse aca.
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Salvo conducto
Es un permiso o autorizacion para que el arrendatario pueda cambiarse de casa para evitar
ese desconocimiento de presunto arrendatario que no paga.
Originalmente, el salvo conducto, estaba contenido en el D.F.L 216 ao 1931. Este decreto
fue reemplazado por la ley 20.227 del 15 de Noviembre del 2007 y dispuso esta ley que el
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propietario u ocupante de una vivienda, para cambiar su domicilio debe efectuar una declaracion
jurada ante el notario que tenga competencia en la comuna donde se encuentra, donde tiene su
morada o ante el oficial del registro civil si no hay notario.
En esa declaracion se deja constancia del domicilio del cual se muda y de aquel otro al cual
se traslada, ademas debe dejar constancia de que no tiene impedimiento legal, judicial ni
contractual para efectura esa mudanza.
Ese notario va a pedir que se acredite la calidad que se esta invocando y para ello, si se trata
del funcionario, bastara que exhiba los recibos de impuesto territorial y el pago de los servicios
extendidos a nombre del declarado (agua, luz, gas).
Si quien se traslada de domicilio no es el propietario va a tener que exhibir la autorizacion o
un recibo que acredite el pago de la renta del ultimo mes y constancia de haber pagado los servicios
basicos. Carabineros por cierto, esta facultado para supervigilar ese traslado de domicilio y puede
exigir que se le exhiba ese salvo conducto, y si no se exhibe este documento, va a tener que impedir
y sancionar con multa de la cual conoce el juez de policia local.
Subarrendar, art.5
Segun este art. los inmuebles que se arriendan para a habitacion, por un plazo superior a un
ao esta siempre implicita la facultad del arrendatario de subarrendar salvo que se estipule lo
contrario, por ejemplo pensionistas.
Ahora si se estipula lo contrario, ese arrendatario puede poner termino anticipado del
contrato y no tiene la obligacion de pagar la renta por el periodo que pacte.
En el caso de existir subarrendatario para el evento que le pueda afectar lo obrado en juicio
de desahucio, de restitucion, o de terminacion por falta de pago de la renta que se siga contra el
arrendatario a esos subarrendatarios se les tiene que ser notificada la demanda.
Puede suceder en este caso de los subarrendatarios, que el juicio que se sigue sea aquel que
se incoa en razon de no haberse pagado la renta de arrendamiento, osea, se esta pidiendo la
terminacion del contrato. En este caso, los subarrendatarios pueden pagar al actor las rentas que
adeude el arrendatario antes de la dictacion de la sentencia de primera instancia, existiria como una
subrogacion y si asi lo hace va a enervar la accion que intento el demandante pero a su vez tienen
derecho a ser reembolsados por el arrendador o imputar ese pago a las rentas que ellos deben
solucionarle al arrendatario.
Puede dar el desahucio tanto el arrendador como el arrendatario, debe darse un periodo de
Puede ser una semana, lo normal ser mes a mes, se arrienda una cosa que puede ser
mueble o inmueble.
Estas normas de art. 588, sirven tambin para aplicarlas al arrendamiento de cosa mueble ya
que el arriendo de cosa inmueble tiene un procedimiento especial.
Tambin se pueden aplicar a ciertos inmuebles a los cuales no se les aplica la ley 18.041,
excluye a ciertos bienes races a su campo de aplicacin.
Caractersticas
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3.
Acto jurdico unilateral: produce sus efectos sin necesidad de ser necesitada la parte contraria.
El desahucio judicial: se lleva a cabo por la intervencin de la justicia ordinaria.
El desahucio extrajudicial: puede ser oral o escrito.
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1.- Si la sentencia ordena entregar una especie o cuerpo cierto, sea mueble o inmueble, se llevar a
efecto la entrega, hacindose uso de la fuerza pblica si es necesario;
Juicio de restitucin del bien arrendado, art. 604
Tiene lugar cuando se exige la restitucin de la cosa arrendada por expiracin del plazo del
contrato o por la extincin del derecho del arrendador.
Requiere la existencia de un contrato a plazo fijo.
Tiene la misma tramitacin que el juicio de desahucio.
El plazo para oponerse a la restitucin o para hacer valer el derecho de retencin por
indemnizaciones debidas, correr desde que el que pide la terminacin del arrendamiento haga
saber a la otra parte su intencin de exigirla (es decir de 10 das).
Si hay oposicin se cita a una audiencia al quinto da hbil. Art 604 inciso final.
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