INFORME

TECNICO

Presentado por :
Ing. Manuel Javier ngeles
Campos

VALU ACION
DE
S E RV I D U M B R E S

El Cdigo Civil en sus artculos 999 al 1054 establece como:

Definicin de Servidumbre:

Es un derecho real sobre una cosa ajena. El derecho real

otorga actos de disposicin o de uso sobre una propiedad
ajena, impidiendo que el propietario ejerza algunas de las
facultades propias del dominio.

Definicin de Usufructo:

Es una servidumbre a un plazo acordado.

1).- LA SERVIDUMBRE PUEDE CONSTITUIRSE

SOBRE PROPIEDAD URBANAS, AGRCOLAS
ERIAZAS.

PREDIO SIRVIENTE: es el predio

matriz donde se ubica la servidumbre
PREDIO DOMINANTE: es el predio donde
se genera la situacin de servidumbre

La Servidumbre se extingue cuando la

Propiedad del predio Sirviente y de la
Dominante pertenecen a una sola persona

En funcin al destino, la servidumbre puede

constituirse sobre el suelo, sub suelo, y aires
Los tipos de servidumbres ms comunes
son:
-Niveles de paso, acueductos, lneas
telefnicas , tuberas, carreteras, etc.
-La Servidumbre es el pago
indemnizacin por no poder utilizar una
propiedad

1.01- OBJETIVO
El objeto del presente Informe es la valorizacin de la servidumbre
de una franja de terreno eriazo no ribereo al mar ubicado en la
Costa Peruana.

1.02- FECHA DE VALUACIN

La fecha de valuacin es la de inspeccin ocular, 20 de Mayo del
2009.

1.05- CONSIDERACIONES GENERALES

a) Los derechos de servidumbre son para una propiedad del Estado
.
b) El predio afectado al momento de la inspeccin no se encontraba
incorporado a ningn proceso econmico o fin til.

DATOS PRINCIPALES
1.06 De conformidad con el Plano N XXXX , los linderos con respectivas
distancias entre vrtices del rea afectada son:
Por el norte, XXX
Por el sur, XXXX
Por el este, XXXXX
Por el oeste, XXXX
1.08. REA TOTAL, AFECTADA y REMANENTE
De conformidad con la Partida electrnica N XXXX del Registro de la
Propiedad Inmueble de la Oficina Registral de Lima y Callao el rea actual del
predio Matriz es de 22,159.9360 hectreas o 221599,360.00 m2; y acorde al
Plano N TG-SER-3- PRO- 1888-R, el rea total de la franja de Servidumbre es
de 367,099.80 m2. Por tanto, las correspondientes reas
del Lote Matriz,
rea afectada y remanente son:
%
rea
M2
Matriz
Afectada
Remanente

221599,360.00

100.00

367,099.80

0.17

221232,260.20

99.83

1.09.PERIMETRO DEL REA AFECTADA

Segn el Plano N TG-SER-3-PRO-1888-R, la lnea poligonal que encierra los
linderos del total del permetro del rea afectada es de 29,518.49 m

1.10.ZONIFICACION Y USO ACTUAL

Zonificacin: Zona rstica
Uso Actual: El predio al no contar con agua de riego se encuentra sin
ninguna labor agropecuaria, condicin que se mantendr hasta la ejecucin
de indispensables obras de irrigacin.
1.12.NATURALEZA Y CARACTERSTICAS DE LAS TIERRAS

Los terrenos a lo largo de la franja motivo de valorizacin de servidumbre

son eriazos . No son explotados por carecer de agua de regado . Tienen
textura arenosa, buena profundidad, no pedregosos, sin estructura definida,
pendientes onduladas, por trechos de 2 a 3 % y de 12 a 15 %, interrumpidas
por algunas quebradas, poco anchas y con pronunciadas laderas.
1.13.INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS DEL ENTORNO
En el entorno no existen servicios de agua potable, desage, ni de energa
elctrica.

1.17.FACTORES ECOLGICOS
El predio se ubica en la Pampa de Curucuchun . Es un desierto Subtropical (ddS); donde la botemperatura media anual mxima es de 22.2 C y la media anual
mnima de 17.9 C. El promedio mximo de precipitacin total por ao es de 44.0
milmetros y el promedio mnimo de 2.2 milmetros. La vegetacin natural
prcticamente no existe apareciendo especies halfitas distribuidas en pequeas
manchas verdes en el extenso arenal elico.
1.18.FORMA DE EXPLOTACIN
Por su condicin de eriazo el predio no presenta forma alguna de explotacin de
los suelos.

1.19.TITULACIN E INSCRIPCIN
El predio se encuentra debidamente inscrito en la Partida Electrnica N
21002758 del Registro de Predios de la Oficina Registral-Zona Registral N IXLima-SUNARP.
1.20.GRAVAMENES
En el predio no est sujeto a Cargas ni Gravmenes.

METODOLOGA
El Reglamento Nacional de Tasaciones del
Per aprobado por R.M. N 126-2007VIVIENDA del 07 de Mayo del 2007,
precisa que, para la valuacin de derechos
de servidumbre no es posible establecer
reglas fijas por la gran variedad de casos
que se pueden presentar y por ello deja a
los Peritos la libertad de usar criterios
tcnicos, siempre y cuando stos estn
debidamente sustentados. Deber tenerse
en cuenta los daos y perjuicios que
afectasen al propietario.

II Valorizacin de Servidumbres en Terrenos Eriazos

El Ttulo III, Captulo Artculos III.D.28 y III.D.29 del Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per indica que la valuacin de los eriazos se halla multiplicando
el valor bsico eriazo (VBE) por el rea materia de valuacin y que ste valor
bsico, para los eriazos no ribereos al mar, se alcanza aplicando la siguiente
expresin:
VBE = 1/10 VR x d x U x T x V x E
VBE = Valor bsico eriazo
VR = Valor comercial de terreno de primera categora
d
= Distancia al rea con valor oficial urbano
U
= Uso
T
=
Topografa y naturaleza del terreno
V
=
Vas que sirve a la zona en que se ubica el terreno
E
=
Factor de correccin ecolgica
El artculo III.D.30 del citado Reglamento establece que, la
expresin numrica para los factores d, U, T, V, y E, son los consignados en las
tablas Nos 05, 06, 07, 08 y 08-A.
El valor comercial para terrenos de primera categora en el valle de Caete,
obtenido del estudio de mercado es de $35,000.00 por hectrea o $ 3.50 por m2;
luego, VR es igual a $ 3.50 por m2

El Estudio de Mercado fue ejecutado visitando entidades pblicas y

privadas, as como las principales Empresas Rurales .
De la investigacin realizada se fija el valor de $ 35,000.00/Ha para
terrenos de primera categora y $ 30000 para los de segunda categora .

El terreno motivo de valorizacin, tiene distancia mayor a 1000 m a la zona

con valor arancelario urbano, por ello el ndice para d es 1.00. Al encontrarse
el terreno afectado sin uso en toda su extensin, se ha estimado para U
1.20.
El factor T referente a topografa y naturaleza del terreno es 1x0.8x0.70 =
0.56 V tiene expresin numrica 1.00 en razn que la franja afectada se
encuentra sin carretera.
Por correccin ecolgica de buen clima (ndice 1.04); paisaje poco atractivo
(ndice 0.96) y sin contaminacin ambiental (ndice 1.10), E resulta con Valor
1.09824
Por lo tanto: VBE = 1/10 $ 3.50/m2 x 1.00 x 1.20 x 0.56 x 1.00 x 1.09824 =
$ 0.258306/m2

VALOR DEL TERRENO ERIAZO

$ 0.258306/M2 X 367099.80 M2 = $ 94,824
CORRECCIN DEL VALOR DEL TERRENO ERIAZO
POR DAOS Y PERJUICIOS

94,824.00 X 1.21 = $ 114737

ALTO

MEDIANO

NINGUNO

1.10 a 1.20

1.00 a 1.10

1.00

1.- LIMITACIONES
Al uso del suelo al desarrollo
Al desarrollo de Cultivos
A ejecucin de construccin
2.- RIESGOS
Roturas de lo que se
ejecutara en el predio
bajo servidumbre
Daos Personales
Daos Materiales

3.- INCOMODIDADES
Paso de Personas
Paso de Vehculos
Sonidos
Prdida de Valor del Terreno
Valores sugeridos

VALOR DE SERVIDUMBRE DEL

TERRENO ERIAZO
Se propone que el valor del terreno eriazo, sea afectado por un factor que
refleje los daos y perjuicios que provocara la servidumbre. Aplicando el
cuadro ya mostrado anteriormente y asumiendo los siguientes factores :
ALTO

MEDIANO

1.- LIMITACIONES
Al uso del suelo al desarrollo
Al desarrollo de Cultivos
A ejecucin de construccin

2.- RIESGOS
Roturas de lo que se
ejecutara en el predio
bajo servidumbre
Daos Personales
Daos Materiales

3.- INCOMODIDADES
Paso de Personas
Paso de Vehculos
Sonidos
Prdida de Valor del Terreno
Factor de Ajuste

NINGUNO
1.00
1.00
1.00

1.00
1.10
1.00
1.00

1.05
1.05

1.21

1.00
1.00
1.00

B DETERMINACION DEL VALOR DE LA SERVIDUMBRE

Se estima que el alquiler anual de un terreno eriazo de estas caractersticas es de 3 % de

su valor.
Alquiler = 114737m2 x 0.03 = $3442.11
El factor de actualizacin financiera para flujos anuales iguales es
= (1 + i)n 1) / i (1 + i)n
= nmero de aos (30). Cdigo Civil Art. 1001
= 3% tasa de inters anual a plazo fijo en moneda extranjera o
0.03 en tanto por uno
F = 19.60
VS = Ra x F
F
n
i

VS = US$ 3442.11 x 19.60= US$ 67465.35

este monto es el valor de la servidumbre para las condiciones indicadas de plazo y tasa de inters.
El Perito analizara cada caso en particular.
Conclusin: El valor de la servidumbre asciende a: $ 67465.35
SESENTAISIETE MIL CUATROCIENTOS SESENTAICINCO CON 35/100 DLARES AMERICANOS
Tasa de cambio: USA $ 1.00 = S/. 2.82
VTS = US $ 67465.35 x S/ 2.82
VTS = S/. 190252
CIENTO NOVENTA MIL DOCIENTOS CINCUENTAIDOS CON 00/100 NUEVOS SOLES