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ACTUALIZACION DEL PLAN MAESTRO DE LA
COSTA VERDE
Zonificacin Volumtrica, Usos del Suelo,
Parmetros Urbanos y Arquitectnicos

Autoridad del Proyecto Costa Verde / APCV


VOLMEN 1 Texto

Consultores:
Manuel Zubiate, arquitecto urbanista, BArq (UNI-Per), Urb (OxUK)
Raul Flrez, arquitecto planificador urbano, BArq (UNI Per), MPhil (EdinUK)

Equipo: Luis Solari / Sylvia Vsquez / Alex lvarez / Horacio Cornejo / Carolina Wimpn
Percy Huamn / Rubn Rojas / Dante Yeckle

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SUMARIO

ndice general
Relacin de lminas
Relacin de diagramas
Relacin de cuadros

INTRODUCCIN: LA NUEVA VISIN DE LA COSTA VERDE
A. Antecedentes y proceso de actualizacin del Plan Maestro
B. La situacin actual en la Costa Verde
C. Marco tcnico y alcances de la actualizacin del Plan
D. Lineamientos condicionantes
E. Marco Conceptual del Anteproyecto: Discusin de criterios y opciones

EL PROYECTO COSTA VERDE
1. Objetivos
2. Estrategia de intervencin
3. Bases de la Propuesta y Dimensionamiento de Inversiones
3.1 Componentes del Proyecto
3.2 Rol de la Playa en la Costa Verde
3.3 Ideas rectoras de la propuesta urbanstica
3.4 Inversiones y financiamiento

4. PROPUESTA URBANSTICA

4.1 Lineamientos generales
4.1.1 El Proyecto Urbano en la Morfologa de la Costa Verde
4.1.2 La Propuesta por Sectores Distritales (Lminas)
Chorrillos
Barranco
Miraflores
San Isidro
Magdalena
San Miguel
4
4.2 Las reas de Inversin y Tratamiento
4.2.1 reas de Inversin - A I
4.2.2 reas de Tratamiento Especial - A T E
4.2.3 Resumen por Distritos de A I y A T E

4.3 Implementacin Urbana
4.3.1 Parmetros volumtricos de las A I
4.3.2 La provisin de Espacios de Uso Pblico
4.3.3. Mobiliario y Equipamiento urbano
4.3.4. Sistema Vial y Transporte
4.3.5. Paisaje natural
4.3.6. Defensa marina
4.3.7 Acantilado y construcciones

4.4 Imgenes de la Propuesta Urbanstica
Perspectivas Vistas de las A I y A T E

5. GESTIN E IMPLEMENTACIN DE LA PROPUESTA
5.1 Recomendaciones de regulacin urbana
5.1.1 Usos y Volmenes
5.1.2 Adecuacin del sistema vial
5.1.3 Provisin de servicios pblicos
5.1.4 Proteccin ambiental
5.1.5 Normatividad pertinente

5.2 Rol de la Autoridad del Proyecto Costa Verde
5.2.1 Orientacin general
5.2.2 Estrategia de promocin e instrumentacin

5.3 Organizacin para la Gestin del Plan
5.3.1 Situacin Actual
5.3.2 mbitos estratgicos de accin
5.3.3 Objetivos, metas y roles institucionales en el marco del Proyecto
5.3.4 Instrumentos de gestin adicionales para APCV
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ANEXO 1
Evaluacin de las posibilidades de construccin de edificaciones sobre y al pie de los acantilados y
consolidacin de los terrenos ganados al mar de la Costa Verde entre Chorrillos y San Miguel.
Ingeniero Francisco Coronado. Diciembre 2006

ANEXO 2
Identificacin de los Impactos del Cambio en el Uso del Suelo y Reduccin de la velocidad promedio
de circulacin vehicular de la Costa Verde.
Incluye aforo de vehculos realizado en noviembre 2006 y modelacin de escenarios.
CIDATT. Abril 2007

ANEXO 3
Encuesta de Opinin: Estudio del Nuevo Concepto de Desarrollo de la Costa Verde.
Poblacin riberea, no riberea, inversionistas, polticos. 6 volmenes
Dr. Fedor Larco Degregori, Nov-Feb 2007

ANEXO 4
Los Usos y Ocupacin del Litoral de Lima desde los primeros Asentamientos
hasta el Proyecto Costa Verde
Maxime Desmond Salinas, J ulio 2007

ANEXO 5
Esquemas viales, de estructuras e instalaciones en diversos tramos de la Costa Verde.
Ing. Enrique Arvalo Quino, J ulio 2007
VOLMEN 2
ndice
Relacin de lminas
Relacin de diagramas
Relacin de cuadros
I Chorrillos: zonificacin, volumetra, equipamiento & mobiliario urbano
II Barranco: zonificacin, volumetra, equipamiento & mobiliario urbano
III Miraflores: zonificacin, volumetra, equipamiento & mobiliario urbano
IV San Isidro: zonificacin, volumetra, equipamiento & mobiliario urbano
V Magdalena: zonificacin, volumetra, equipamiento & mobiliario urbano
VI San Miguel: zonificacin, volumetra, equipamiento & mobiliario urbano
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INTRODUCCIN:
LA NUEVA VISIN DE LA COSTA VERDE



A. Antecedentes y proceso de actualizacin
del Plan Maestro


La actuacin urbana sobre la Costa Verde ha estado regida desde 1995 por el Plan Maestro aprobado en ese
ao, el cual contiene valiosos elementos y fue realizado por prestigiosos expertos luego de una amplia discusin
con participacin de varios colegios profesionales. El Plan Maestro est plasmado en un reglamento y en
planos en 1:5,000, que muestran el trazo de la va y la zonificacin de usos de toda la Costa Verde desde
Chorrillos hasta San Miguel. La informacin respectiva est contenida en ocho volmenes y un sumario con el
reglamento, que pueden revisarse en la pgina Web de la Autoridad del Proyecto de la Costa Verde (APCV).

Al cabo de diez aos de evolucin de la ciudad y cambios en las condiciones para el desarrollo de la Costa
Verde, la Municipalidad de Lima liderada por el alcalde metropolitano, aprob la Ordenanza No. 950 del 08-06-
2006 con el fin de actualizar el Plan Maestro y adecuarlo a las condiciones actuales, confirmando o modificando
los lineamientos de 1995 y su calidad de documento rector del futuro de la Costa Verde, considerada un rea
urbana estratgica de Lima Metropolitana. La labor de revisin, actualizacin y aprobacin tcnica del Plan fue
encargada a la APCV, con cargo a dar cuenta y obtener aprobacin del Concejo Provincial de Lima
Metropolitana.

La APCV encarg la realizacin del estudio denominado Nueva Visin para el Corredor Ribereo de la
Costa Verde, dirigido por el arquitecto Ral Flrez Garca-Rada, como elemento de base para la actualizacin
del Plan Maestro. Dicho estudio fue aprobado por el Directorio de la APCV en fecha 31-08-2006, y luego de su
difusin, sustentacin y discusin, fue finalmente aprobado por el Concejo Metropolitano mediante la Ordenanza
998 del 15 de febrero del 2007, estableciendo un plazo de 120 das para la presentacin de un anteproyecto
definitivo.

A partir del mes de noviembre 2006 el equipo autor del presente documento fue convocado para plantear,
sobre la base de la Nueva Visin, el presente estudio, con el que debe culminar la etapa de actualizacin. El
documento que se presenta servir de base para realizar los estudios complementarios especializados a ser
encargados por la Autoridad, con los cuales se llegar al nivel equivalente a pre-factibilidad, completndose as
la actualizacin del Plan.

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B. La situacin actual en la Costa Verde

La evolucin y tendencias de los problemas, demandas y actitudes sociales, de gestin y ambientales que
afectan actualmente a la Costa Verde configuran una problemtica compleja, no exenta de riesgos de deterioro
del espacio de mayor calidad en Lima Metropolitana. La situacin requiere una urgente respuesta poltica y de
gestin y - en consecuencia - una propuesta que sintetice y proponga las soluciones requeridas.

El presente estudio ha investigado y analizado algunas de las principales causas de esta situacin crtica, as
como las diferentes percepciones de los actores sociales sobre la Costa Verde y la Nueva Visin
1
, concluyendo
en lo siguiente:

Gestin del espacio urbano: Las municipalidades ribereas no han priorizado su atencin en el desarrollo de
la Costa Verde. Como hiptesis puede establecerse que la desatencin es consecuencia de la desconexin
fsica y funcional de los distritos con su rea costera, una consecuencia a su vez del desarrollo histrico en
la parte alta, que se ha producido con prescindencia de la parte baja. La reciente habilitacin vial a la
Costa Verde es usada mayormente por pblico metropolitano proveniente de otros distritos, reforzando la
percepcin de un espacio secundario en relacin a las urgencias y prioridades de gestin municipal distrital,
principalmente en San Miguel, Magdalena, San Isidro e incluso Miraflores.

En algunos casos, el inters municipal que se genera para poner en valor las reas distritales de la Costa
Verde parece estar motivado ms por una visin econmica de corto plazo, por la potencial negociacin de
las reas disponibles, que por una visin integradora de mayor alcance y significacin para el conjunto de
la sociedad.

El propio Plan Maestro indica que es posible construir hacia el lado del mar, y as se han originado las tres
concesiones en Barranco - dos restaurantes y el centro deportivo - que son xitos comerciales pero que
funcionan casi como enclaves, sin que se haya generado an los mecanismos de gestin y habilitacin
complementarios para extender el beneficio de su presencia al pblico en general, y propender as a una
mayor integracin espacial y social.

Aspectos sociales y acceso urbano local: Aspectos sociales y acceso urbano local: Aunque hay una
limitada percepcin fsica del espacio de la Costa Verde por parte de la poblacin, y falta de facilidades de
acceso a nivel local, las encuestas a los diversos actores sociales revelan el 96.5% de la poblacin riberea,
93.3% de poblacin no riberea, 98% de potenciales inversionistas y el 96% de polticos opinan que hay
necesidad de obras que mejoren dicho espacio. Las opiniones ms especficas varan en funcin de los
intereses y el lugar de residencia de los agentes. Se sealan como cambios o mejoras en la Costa Verde y
el acantilado en el siguiente orden de prioridades: mas verdor y sembrado de enredaderas, limpieza y

1
La estrategia y lineamientos urbanos de la Nueva Visin han sido confrontados al pblico a travs de una encuesta de opinin
realizada por la APCV (Ver anexo, Fedor Larco, Encuesta de Opinin: Estudio del Nuevo Concepto de Desarrollo de la Costa Verde,
nov-feb 2007).
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mejora del ornato del acantilado, mas seguridad, existencia de centros, parques deportivos, clubes,
malecn grande y alamedas, iluminacin entre otras mejoras.

La poblacin (aprox. 2,000 familias) de nivel socio econmico alto y medio que reside en la zona costera
sobre la Costa Verde, mira el valioso espacio desde arriba pero no lo usa, salvo como va de paso (82.5%);
y su actitud frente a una intervencin es positiva, ya que el 80.5% est de acuerdo con construcciones que
no obstaculicen la vista al mar, con reservas por la posibilidad de que la actividad incrementada - genere
por ejemplo el ruido y falta de tranquilidad (13% de esta poblacin expresa preocupacin contra el 5.5%
de de poblacin no riberea). Tambin preocupa que se pierda tranquilidad (25% contra el 5% de
poblacin no riberea)

La poblacin de los seis distritos que conforman la Costa Verde (aproximadamente 100,000 familias), que
es la de mayor frecuencia de acceso y demanda directa, y pagan sus arbitrios, tiene expectativas de
mejora en las facilidades y no se siente afectada por un inminente incremento de actividades, ya que no
les afecta directamente. El resto de la poblacin metropolitana, que suele acudir eventualmente a la Costa
Verde, mayormente en verano, considera este espacio como un patrimonio importante de la ciudad y tiene
expectativas por actividades recreacionales y servicios durante todo el ao.

Las encuestas a empresarios afines al tipo se servicios que se dan en la Costa Verde indican un inters
potencial en el rea, y perciben positivamente la edificacin (100%). El 98% estara dispuesto a invertir y
el 92% considera que se convertira en un atractivo turstico.

Los polticos entrevistados, principalmente congresistas y regidores de las principales tendencias, tienen
una percepcin como usuarios de este espacio pero tienden a coincidir en la necesidad de soluciones como
las planteadas en este estudio. En un porcentaje de 42% consideran la cada de piedras y derrumbes
como un problema, el 26% considera la contaminacin por desages, suciedad como problema; el 22% el
mal estado de pistas y el 14% considera la delincuencia como problema.

Un problema para todos los usuarios de los distritos circundantes, quienes deberan darle vida permanente
al espacio de la Costa Verde, es el acceso peatonal a las playas. Con excepcin de la zona de Chorrillos, no
hay manera de llegar a la playa caminando sin riesgos desde los barrios anexos. La poblacin de menores
recursos no puede desplazarse hacia las playas ubicadas al Sur del pago de peaje, y congestiona las playas
de la Costa Verde los fines de semana en verano sin contar con suficientes comodidades. La encuesta
seala que estn dispuestos a pagar por el uso de funiculares el 73.5% de la poblacin riberea, 64.8% de
poblacin no riberea, 54% de potenciales inversionistas y el 58% de polticos. Tambin se debe destacar
que con medidas para garantizar tranquilidad, el 72.5% estara de acuerdo con dejar pasar personas
libremente hacia la playa (80% en Miraflores).

La inseguridad vial y riesgos de delincuencia y accidentes restan atractivo a los potenciales visitantes y la
convierten en zona vedada para el pblico, sobre todo durante la noche. Las estadsticas de la polica
nacional publicadas por la prensa sealan la Costa Verde como uno de los puntos ms inseguros de Lima,
especialmente para turistas.
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Riesgos y pasivos ambientales: El balcn sobre el mar, que genera el acantilado desde arriba, es una
gran ventaja comparativa de Lima respecto a la mayora de ciudades costeras de Amrica; desde abajo, sin
embargo, el acantilado se percibe como amenazante: no est consolidado y el desprendimiento de piedras
es un riesgo permanente. Un alto porcentaje de la poblacin le concede un valor esttico, pero slo para
ser observado de lejos, pues es incmoda la sensacin al acercarse a menos de 40 metros, distancia a la
que se revela la urgente necesidad de proteccin y tratamiento adecuado.

El mar, por el otro flanco, tiende a recuperar el terreno ganado, y ya no est depositando arena en las
playas, como consecuencia de alteraciones en la dinmica marina y en opinin de algunos expertos
(ver Anexo de Ing. F.Coronado) por las obras en La Herradura y alteraciones por el desarrollo de playas
privadas del sur de Lima.

Una seria limitacin la constituyen los colectores de desage urbano distrital que siguen vertindose
directamente al mar generando un gravsimo problema ambiental en playas y agua, y que en opinin de
algunos analistas, posiblemente sea la causa principal del estancamiento del desarrollo de la Costa Verde.
(mencionamos 4: Colector La Chira, Magdalena como principales mas las antiguas acequias Huatica y ro
Surco)
























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as
Concepciones sobre la forma
urbana en la Costa Verde

Las concepciones urbansticas para Costa Verde, han correspondido a tendencias urbansticas internacionales en el tiempo.

Las primeras intervenciones para habilitarla como playa, o lugar de destino de temporada, originan un desarrollo de los balnearios del sur
de Lima. Los baos de Barranco y Miraflores son la primera intervencin de importancia, y sigue el desarrollo de la Herradura. Un
segundo desarrollo surge como consecuencia de los rellenos por las excavaciones del Paseo de la Repblica, y la extensin de la va desde
la Bajada de Armendriz hacia el norte, en un proyecto que se debe alabar por su continuidad.

El arquitecto Ernesto Arambur Menchaca realiz un gran aporte al concebir la Costa Verde como combinacin de lugar de destino y de va
de paso, y propuso extender la va hasta La Punta, en una propuesta de pre-factibilidad de diseo vial y ubicacin de edificaciones.
Igualmente propuso la extensin de las playas ganando terreno al mar. Su visin de desarrollo urbano sigue el concepto de Le Corbusier,
desarrollando edificaciones para vivienda hacia el lado del mar aisladas unas de otras y dispuestas en el espacio abierto. En la zona de
playa sin embargo, la aplicacin del patrn genera un aislamiento entre edificaciones con el consecuente aislamiento social y dificultad de
implementar equipamientos.

El Plan Maestro modific la idea al minimiza los pabellones de vivienda,
transformndolos en volmenes de un mximo de 10 metros de alto,
tambin con una disposicin aislada. Se mantiene una concepcin urbana
ortodoxa, separando la circulacin peatonal o malecn, que se ubica al otro
lado de las edificaciones y alejada de la va.

La Nueva Visin sigue la lnea de desarrollo que propone la conformacin de
frentes urbanos contrapuestos con los vacos, en un concepto post-moderno.
Por tanto, concentra las edificaciones, y usos hacia el lado del acantilado
tratando de crear un frente compacto frente al gran vaco de mar, parque y
playa. Necesariamente se introduce el trfico calmado para poder cruzar
con mayor facilidad la va. La factibilidad se basa en la inversin privada
que, primero financia las obras de inters pblico, y luego construye para
renta. Es decir, se concibe la forma urbana como una respuesta integral,
econmicamente viable, socialmente sostenible y en armona con la
naturaleza.
Nueva Visin de la Costa Verde Arqs. Zubiate + Florez
Propuesta del Plan Maestro
Propuesta Arq. Arambur Menchaca
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C. Marco tcnico y alcances de la actualizacin del Plan

El desarrollo integral de la Costa Verde requiere la elaboracin de dos planes concurrentes, articulados y
complementarios para el rea de tierra y para el rea marina; esto es, un Plan de Tierra y un Plan de Mar. En
relacin al rea marina, y para fines del futuro plan respectivo, el presente estudio mantiene como hiptesis de
referencia la propuesta de nuevas playas que plante el Plan Maestro de 1995.

La propuesta que se presenta en este documento se concentra en la parte terrestre, y por ello constituye,
conceptualmente, un Plan de Tierra. El diseo del anteproyecto asume las playas como una referencia
fundamental y considera que las caractersticas de cada una de ellas, as como los espigones existentes,
mantendrn sus actuales caractersticas, en trminos generales. En los planos adjuntos se ha incorporado la
misma previsin de expansin de playas (o desplazamiento de la lnea de alta marea) que plante el Plan
Maestro, con las excepciones que se indican en los planos de zonificacin. En estos lugares, especialmente en
Magdalena, las nuevas reas de relleno ya han cubierto en un 80% el perfil de intervenciones que se indican en
el Plan Maestro.

Se considera imprescindible formular una propuesta integral para el rea marina, que presenta una
problemtica de diseo diferente y que requiere anlisis especializados. La propuesta tendra que ser
compatible y complementaria con el Plan de Tierra, en trminos de concertacin y articulacin de
las respectivas soluciones propuestas.

El presente documento, en consecuencia, no incluye en sus alcances nuevos planteamientos sobre las reas
marinas y recomienda que no se prosiga el otorgamiento de concesiones y autorizaciones en dichas reas,
suspendiendo la zonificacin de las denominadas ZT-1 en el Plan Maestro original, en tanto no se
apruebe una propuesta integral o Plan de Mar. Se debe tener en cuenta, sin embargo, la visin de que
las tcnicas de anlisis y modelaje del comportamiento marino y las nuevas tcnicas de manipulacin del mar
han evolucionado y permitiran proyectar la ampliacin de playas e intervenir en la dinmica del oleaje, tanto
para atenuar el embate del mar y asegurar el terreno ya ganado, como para incrementar las actividades
acuticas.

El denominado Plan de Mar es un trabajo que debe ser liderado por la APCV y realizado en coordinacin con las
autoridades y organismos competentes (Direccin de Hidrografa de la Marina de Guerra y otras entidades
afines del caso), con la finalidad de definir proyectos de expansin de las playas existentes, habilitacin de
nuevas playas en los lugares apropiados, definicin de los tipo de ola deseables, y planteamiento de usos a ser
concesionados dentro del rea de mar, con sus respectivas caractersticas de planimetra, altura de edificacin,
limitaciones de uso, y equipamiento necesario (estacionamientos, accesos, ubicacin de reas de servicios,
entre otros).
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D. Lineamientos condicionantes

El Plan Maestro tom partido por hacer compatibles las visiones de la Costa Verde como lugar de paso, y a la
vez como lugar de destino; y plante por ello una va de tipo expresa, a la vez que se zonificaba diversos
usos, principalmente recreacionales. As, establece una gran diversidad de usos que van desde entretenimiento,
servicios tursticos y restaurantes, hasta vivienda, centros comerciales y centros de convenciones, entre otros.
Paralelamente, incorpor el trazo de la va Costa Verde como parte del denominado Anillo Vial 5 de Lima
Metropolitana - el circuito extremo alrededor de Lima Metropolitana - generando una fuerte dinmica de uso
longitudinal y de trnsito interdistrital. Estas visiones resultan contradictorias en la prctica ya que el uso
urbano que se est generando al borde de la pista, tal como se aprecia en las construcciones realizadas,
restringe el carcter de expresa de la va; y por otra parte, la va rpida afecta y condiciona negativamente la
posibilidad de uso recreativo de los espacios a lo largo de su recorrido, limitando drsticamente las posibilidades
de un desarrollo intensivo del espacio.

El Plan Maestro permita la construccin de edificaciones tanto en los terrenos ubicados del lado de la va hacia
el mar hasta el borde marino y a ambos lados de los espigones. Tambin - y en mayor grado - en el mismo
acantilado (ver grafico adjunto comparativo de Plan Maestro y Nueva Visin). Es decir, plantea el desarrollo
hacia ambos lados de la va. No se establece si los accesos de las reas edificables hacia el lado del acantilado,
se hacen por el lado de la va misma o se realizan desde la parte alta de la ciudad. En los esquemas
tridimensionales, parece plantear ambas posibilidades aunque la va en s permanece en la misma posicin
actual, cual es al pie del acantilado.

El Plan Maestro estableci un plan de inversiones pblicas y privadas que cubren los componentes ms
importantes tales como tratamiento de aguas servidas, ampliacin de la va a 3 carriles por sentido, y diseo
preliminar de cuatro nuevos accesos (desde la Av. Pardo en Miraflores, la Av. Salaverry, Av. Escard en San
Miguel y Av. 7 de Enero (Av. Vctor Ral Haya de la Torre, La Perla, Callao. El incentivo a la inversin privada lo
plantea a travs de concesiones y subasta de terrenos.

A partir de las regulaciones del Plan Maestro se ha ejecutado ya inversiones adecuadas y exitosas, como es el
caso de Larco Mar, en la parte alta; y tambin se han establecido en los dos ltimos aos concesiones en la
parte baja, que se ubican hacia el lado de la playa y que an cuando siguen los lineamientos y posicin general
indicada en el Plan Maestro, no han culminado con una extensin de la zona de playa, tal como estaba previsto.

En consecuencia con este contexto y antecedentes del Plan y la Nueva Visin, el equipo del estudio a cargo del
presente documento, ha asumido los siguientes lineamientos de poltica para el planeamiento en esta etapa del
desarrollo de la Costa Verde:

Primero: Procurar que la propuesta de modificaciones al Plan Maestro no afecte radicalmente la continuidad y
vigencia de la legislacin ni la institucionalidad establecida, manteniendo en lo posible los usos previstos en el
Plan. Este principio ha sido reforzado en el Plan de Competitividad de Lima Metropolitana aprobado con amplio
consenso por la administracin Municipal, en el que se plantea que Lima se posicione internacionalmente como
13
destino turstico y cultural, y se reafirma el desarrollo de la costa como lugar de esparcimiento y de destino,
asumiendo la orientacin del Plan Maestro.
2


Segundo: Asumir que la implementacin debe hacerse en el menor plazo posible, en el entendido de que la
postergacin de decisiones e intervenciones fundamentales incrementa el grave riesgo actual de que el espacio
de la Costa Verde se deteriore de manera irremediable, y que el mar recupere el terreno ganado con el relleno.

Tercero: Incentivar y captar el aporte del capital privado para el desarrollo de la Costa Verde, manteniendo el
aporte de fondos pblicos de manera subsidiaria, con responsabilidad central en: el saneamiento de las
emisiones de aguas servidas de La Chira y San Miguel, la extensin de las playas en los lugares posibles, las
defensas al borde del mar que excedan el alcance de las Areas de Inversin pricadas, los empalmes viales
complejos de la Costa Verde y en general, considerando otros mbitos, en la mejora del hbitat de la periferia
del mbito de intervencin.

E. Marco conceptual del Estudio: Discusin de criterios y opciones

Para la definicin del Anteproyecto se contrastaron y evaluaron diversos criterios y opciones de aproximacin a
partir del Plan Maestro, la Nueva Visin, la percepcin de los agentes sociales, y el uso del terreno que ya
existe, ya que la expansin, tanto de playas como de rea de relleno, se puede realizar en cualquier caso.

Discusin de opciones

Opcin A: La Costa Verde como uso exclusivo de playa, parques y va rpida

Esta opcin pone absolutamente en cuestin el Plan Maestro y escapa por ello a los alcances y lineamientos de
la actualizacin, pero se analiz como un paradigma extremo. La opcin considera que se debera eliminar los
usos previstos, y en vez de ello implementar un parque desde Miraflores hasta San Miguel, con facilidades de
menor escala para minimizar el impacto ambiental. Sin embargo, esta posicin extrema implica que la va
asume en toda su amplitud su funcin de Anillo Vial 5 de Lima Metropolitana, transformndose en va tipo
expresa: Se tendra una ventaja relativa en el tema ambiental, pero no se atiende al problema de la inseguridad
al no haber actividades econmicas que justifiquen la vigilancia y el control en horas laborales o en la noche. El
financiamiento de los aproximadamente 40 millones de dlares del costo de obras, debido a la imposibilidad de
captar inversin privada, sera de difcil consecucin: se calcula que se requeriran al menos cuatro aos del

2
LIMA CAPITAL DEL TURISMO HISTRICO Y CULTURAL DE LATINOAMRICA
El proyecto y circuito turstico de la Costa Verde contribuir a que Lima sea una ciudad moderna, segura, solidaria,
participativa, sostenible, emprendedora, con mejor calidad de vida, menor pobreza, mayor potencial humano hacia la
ciencia y la tecnologa, slidos valores histrico-culturales e identidad -hacindola agradable, segura para vivir, amigable
para los negocios internacionales y acogedora para los visitantes, en plena armona con el singular medio ambiente que la
caracteriza (Visin-resumen preliminar para la Competitividad de Lima Metropolitana / Municipalidad de Lima / 2007)

14
total de los presupuestos municipales de inversin pblica (30% de sus presupuestos totales) dedicados
exclusivamente a habilitar la costa verde, aun sin considerarse el costo del mantenimiento y reposicin.
La construccin de una va expresa costeada por peaje obligara adems a construir los denominados circuitos
0 para uso libre, sin peaje, dentro de los mbitos municipales en seis bajadas a la playa. Los intercambios y
giros a la izquierda en cada una de estas bajadas requeriran puentes que implican una gasto de 270 millones
de dlares
3
. An tendran que incluirse los imprescindibles puentes peatonales para llegar a la playa desde la
parte alta, que en este esquema seran inseguros frente a la delincuencia. Todo esto afectara notablemente la
caracterstica recreacional de la Costa Verde para transformarla en un rea dedicada mayormente a la
circulacin vehicular, puesto que los desarrollos viales podran abarcar las escasas reas disponibles, como en
el caso de Miraflores.

Opcin B: Mantener el esquema del Plan Maestro, eliminando los usos hacia el lado de la playa

En esta opcin solamente se mantendra los usos hacia el lado del acantilado, ingresando a los mismos desde
abajo, sin desplazar la va. Si bien esos ingresos vehiculares pueden darse excepcionalmente, no permiten
mayor actividad en la vereda y restringiran por tanto la actividad y carcter recreativo del espacio,
disminuyendo la posibilidad de atraer la inversin privada. En la prctica, constituye una continuacin de la
tendencia actual, que ya revela limitaciones y conflictos de uso privado y pblico, y que plantea exigencias y
montos de financiamiento pblico inviable.

Opcin C: Mantener los usos del Plan Maestro en el lado del acantilado, pero con ingresos
desde la parte de arriba

Es una variante de la opcin anterior: es decir, al igual que los edificios ubicados al borde mismo en Barranco,
en balcn sobre la Costa Verde. Ello sera posible en Miraflores, San Miguel, y en menor grado en Magdalena,
que cuentan con acceso pblico a estos espacios. Con ello se atraera la inversin inmobiliaria, con los
consiguientes ingresos municipales por arbitrios, pero no se aportara al desarrollo ni a la vitalidad del espacio
de playas, y se mantendra la inseguridad de la costa. La ventaja comparativa en esta opcin sera la
posibilidad de disear la va para mayor velocidad, que en todo caso tendra que ser financiada con fondos
pblicos.

Alternativa seleccionada:

La opcin seleccionada - que se desarrolla en este estudio - se orienta a resolver de manera balanceada y
ponderada a las demandas y requerimientos formulados desde todos los aspectos del problema, sin implicar
una modificacin drstica del actual Plan Maestro y respondiendo de manera funcional y eficiente a las
exigencias del nuevo paradigma urbano planteado por la denominada Nueva Visin. Sometida esta a la
encuesta y destacando con imgenes - la construccin especfica de edificaciones en la parte baja del
acantilado sin obstaculizar la vista al mar, se tiene una aceptacin del 83% de la poblacin riberea, 94% de

3
Informe Final, Presupuestos Referenciales. Estudios bsicos de Trfico y Econmico y Trminos de Referencia del Concurso para la Construccin
de la Va Expresa del Circuito de Playa de la Costa Verde, INVERMET, Cifra aplicada a 20.80 kmenter San Miguel y La Chira. Mayo 2002
15
poblacin no riberea, 98% de potenciales inversionistas y el 96% de polticos. La aceptacin de los posibles
usos en orden de aceptacin son Restaurantes/pubs, parques de diversiones, centros comerciales de diversin,
hoteles, espacios deportivos, viviendas, alamedas entre otros. El 51% de la poblacin riberea y el 49% de la
poblacin en general s se animaran a comprar una vivienda en la parte baja. De aquellos que no compraran,
el 13% sera por razones de inseguridad como derrumbes o existencia de delincuencia, el 7% por temor al mar.
Se considera que la Nueva Visin atraera turismo al pas segn el 86% de la poblacin riberea, 98% de
poblacin no riberea, 92% de potenciales inversionistas y el 94% de polticos.

La Nueva Visin responde, adicionalmente, a los nuevos y promisorios escenarios de la economa del pas con
un planteamiento de gestin que ha probado ser exitoso en varios lugares del mundo, y que genera la forma
urbana diferencial.

El Plan Maestro se modifica en cuanto a la disposicin y organizacin de edificaciones; en la adecuacin de las
caractersticas de la va para corresponder a la intensificacin de usos; y en el modo de gestin para la
implementacin de la propuesta, planteando mecanismos innovadores para la captacin de inversiones privadas
y su complementacin con fondos pblicos. Una consecuencia importante a mencionar, es la oportunidad que
se brindar a los mejores profesionales - arquitectos, urbanistas y especialistas afines - para desarrollar la mejor
arquitectura que merece este lugar privilegiado. En sntesis, la alternativa seleccionada:

Mantiene la convivencia de una va fluida, pero de velocidad media (diseada para 43 km/ hora
promedio hasta 60 Km/ hora de velocidad mxima), con el funcionamiento de usos mixtos
adecuados a las caractersticas morfolgicas y sociales propias de cada sector distrital.

Estas funciones como en la mayora de balnearios de xito en el mundo - se concentrarn
hacia el lado del acantilado en las denominadas reas de inversin, las mismas que son
generadas al desplazar la va en los lugares planeados.

Las reas de inversin podrn ser concesionadas y/ o subastados a empresas privadas que se
encargarn de la construccin de la va, del malecn y las facilidades pblicas, como parte
integral de su inversin inmobiliaria.

Atiende a los resultados de la encuesta de opinin a los diversos sectores de la poblacin para
responder a la combinacin de expectativas y la atencin a las necesidades prioritarias.

El sectores al lado del mar se ponen en valor mediante la habilitacin de un malecn atractivo,
con reas de estar y facilidades complementarias para el uso pblico de las playas.

La solucin propuesta puede iniciarse sin dilacin y desarrollarse en menor plazo, al demandar
ms una convergencia poltica que una exigencia financiera a los entes decisores pblicos, y ser
atractiva para la inversin privada.

16
Finalmente, la aplicacin exitosa de este esquema se constituir en un elemento de demanda
combinada y de presin social para la atraccin de fondos pblicos adicionales, tanto para
ganar ms terreno al mar, (playa y/ o parque) como para resolver el tema de las emisiones de
aguas servidas y de seguridad ciudadana.





17


El PROYECTO EN LA NUEVA VISION DE LA COSTA VERDE


1. Objetivos


Competitividad de la costa de Lima Metropolitana

Posicionar Lima a nivel internacional y nacional como ciudad de litoral, potenciando su atractivo
paisajstico y su acceso al mar con actividades permanentes, a lo largo de todo el ao, que contribuyan
decididamente al desarrollo del eje metropolitano para la poblacin y como destino turstico internacional.


Costa Verde: espacio pblico para todos
Facilitar su uso para todo el pblico metropolitano con equipamiento para todos los niveles
econmicos, con acceso irrestricto y permanente a toda hora, superando la imagen actual de corredor
vial de paso para convertirla en un destino, en especial a partir de cada uno de los distritos que la
comparten.

Integracin espacial y funcional con Lima y el Callao
Generar una articulacin y relacin vital con la ciudad que se desarrolla en la parte alta, con
usos heterogneos, y .quebrar el obstculo longitudinal que representa actualmente el conjunto del
acantilado con la actual va, desarrollando una relacin transversal con los polos de atraccin de Lima
Central, Miraflores y el Callao.

Armona ambiental

Optimizar el recurso agua y evitar su contaminacin, integrando usos y servicios bsicos mediante
las ms modernas tcnicas de reciclamiento de aguas servidas, y de uso energa renovable.
Prever e implementar medidas de seguridad en relacin al mar y al acantilado
Implementar sistemas de transporte pblico local eficiente y con energa limpia
Realzar las condiciones espaciales naturales del acantilado, y el potencial esttico de sus diversos
sectores y quebradas de acceso a lo largo del litoral.
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2. Estrategia de intervencin

Uso de los terrenos ya ganados, sin restar rea de playa.
Se tendr un xito inmediato sin esperar costosas inversiones
El xito y la actividad creciente a lo largo de la Costa Verde ir generando las condiciones para la
expansin de la playa en un mediano plazo.
Se seguir un proceso anlogo al de balnearios y desarrollos de playa exitosos en otros pases.
Inversin privada y utilidad pblica
Inversionistas privados, incentivados por una rentabilidad razonable. realizarn la habilitacin urbana
y la construccin de la via, malecones y facilidades pblicas de acuerdo al plan urbano para obtener
un conjunto urbansticamente eficiente y sostenible en el tiempo.
Concesiones y/o subastas de reas, con un promedio de 800 m de longitud, a urbanizadores
primarios para producir una continuidad vial del espacio construido y una masa crtica de usuarios
que sostenga servicios y facilidades.
Un Proyecto urbano como herramienta
Un proyecto urbano integral con un libreto base suficientemente flexible para que los inversionistas
privados intervengan e induzcan el encadenamiento y retroalimentacin de las actividades y demanda
de servicios adicionales.

3. Bases de la Propuesta y Dimensionamiento de Inversiones

3.1 Componentes del Proyecto

El esquema a la derecha muestra la estructura de los principales componentes que dan forma al proyecto
urbano, derivados y relacionados con las demandas de los actores sociales que deben concurrir a la
sostenibilidad econmica, social, ambiental, y tambin urbanstica del proyecto.

El motor del proyecto es la sostenibilidad econmica y financiera, como fuente de recursos -
principalmente privados - para las habilitaciones al nivel de macro-lotes, y al nivel de locales, vivienda y
otros de uso directo por el pblico. En trminos de sostenibilidad ambiental se considera la necesaria
proteccin y manejo de la erosin del mar, la generacin de playas, la consolidacin y mantenimiento del
acantilado, y la supresin de la contaminacin del agua por la emisin de los dos grandes colectores
actuales.

La sostenibilidad social, en trminos de equidad, postula una insercin urbana adecuada: una va
eficiente como va de paso y para acceder al lugar como destino; estacionamiento accesible;
circulaciones verticales que no afecten la residencialidad de los barrios, pero permitan articular y
complementar los servicios que la Costa Verde no puede facilitar al 100% (transporte, estacionamientos y
salud) en la parte alta; mantenimiento de la visual sobre el acantilado, tanto desde arriba como desde
abajo, para mantener el paisaje natural; cdigos arquitectnicos y requisitos mnimos para que la
arquitectura cumpla su rol urbano y paisajstico; malecn con servicios y facilidades para todo el pblico;
implementacin de restaurantes, cafs, espacios ldicos, gimnasios y spas con posibilidad de uso todo el
ao; vivienda adecuada con servicios mnimos; y otros que el mercado pueda requerir.
19

El equilibrio entre la sostenibilidad econmica, social y medioambiental determinan la forma urbana. La
arquitectura y el propio diseo urbano en detalle vendrn a continuacin brindando una oportunidad
para respuestas de calidad por parte de los arquitectos ms responsables del medio.

3.2 Rol de la Playa en la Costa Verde

Los objetivos y estrategias consideran que el valor de la Costa Verde respecto a la ciudad no radica
nicamente en su oferta de playas; ello limitara su potencial de desarrollo. Lima Metropolitana necesita
complementar la limitada oferta de reas de playa de la Costa Verde brindando mejoras de los servicios,
mayor accesibilidad y un sistema de transporte eficiente hacia otras playas al sur de Lima, y a Ventanilla.
Con ello se aliviara la presin sobre las playas de la Costa Verde durante los 12 fines de semana de
temporada (ver esquema pgina 18).

Lima tiene suficientes playas dentro de la propia provincia y en la vecina provincia de Caete, pero no
son fcilmente accesibles en temporada de verano para aquellos que no tienen movilidad propia. No
obstante, las playas ms cercanas - -entre el mar de Villa hasta Pucusana - tienen un alto porcentaje de
ocupacin y escasez de servicios. Las playas de la zona del valle de Asia estn privatizadas en un alto
porcentaje y las playas libres cada vez se alejan cada vez mas absorbiendo tiempo de viaje para unas
pocas horas de recreacin.

Siguiendo la propuesta del Plan Maestro, la Costa Verde se concibe ms bien como una extensin de la
ciudad de Lima para actividades de recreacin y paseo frente al mar durante todo el ao adems de su
limitada oferta de playas para el verano. Para integrarla se plantea conectar las bajadas peatonales con
avenidas, calles o espacios representativos; cada distrito entonces puede tener una oferta conforme a
sus caractersticas socio-econmicas Por ello, en vez de acelerar hoy el proceso de inversin en la
generacin de playas, ser ms realista habilitarlas recin en un mediano plazo.

3.3 Ideas rectoras de la propuesta urbanstica

La concepcin urbana de la Nueva Visin para la Costa Verde se mueve de una orientacin regida
principalmente por el trnsito vehicular, hacia una propuesta orientada por un diseo urbano, que
armonize el frente natural con edificaciones y servicios.

La intervencin propuesta es de slo el 18% del frente a lo del largo de todo el acantilado; sin
embargo, la habilitacin sobre este frente con aporte de la inversin privada, convocada y controlada
por la autoridad municipal - permitir el financiamiento de casi todo el malecn, ciclovas,
parques y otros servicios pblicos complementarios.

Esta intervencin requiere modificar la va en aproximadamente un 44% de su recorrido lineal,
desplazndola hacia la playa en 11 reas utilizables (reas de Inversin, AI), y generar con ello macro-
lotes para habilitacin. Dentro de cada macro-lote, la cobertura del frente del acantilado por
edificaciones no exceder del 40%, mantenindose el porcentaje exigido por el Plan Maestro. En
trminos de terreno ocupado, el rea destinada a edificaciones dentro de los macro-lotes no
representar ms del 16%, en promedio, del rea bruta total de macro-lotes.

20
El Plan Maestro estableca lotes edificables hacia el acantilado en forma discontinua entre Chorrillos y San
Isidro, sumando en total 3,475 metros lineales. La Nueva Visin propone para esta zona 3,807 metros,
incrementando nicamente en un 9.5% la propuesta original. Hacia el lado del mar los lotes edificables
planteados por el Plan Maestro sumaban 3,351 ml (32% de la va); y las reas de servicios
concesionables sumaban 4,585 ml (42% de la va) haciendo un total de casi 8,000 ml (74% de la
va), de los cuales slo un 28% permite acceso irrestricto al mar. En contraste, la Nueva Visin
permite el acceso al mar a lo largo del 100% del recorrido.
Una pista, con malecn y ciclova paralela, permitirn a los usuarios el cruce peatonal a nivel, como
sucede en la mayora de los balnearios. La vitalidad de la Costa Verde podr desarrollarse en ambos
lados de la pista, con amplia visual y acceso libre al 100% de la playa y el mar. La provisin de
equipamiento y mobiliario pblico se especifica como inversin obligatoria al desarrollar los macro-lotes.
La volumetra de las edificaciones se define por ngulos de visin que establecen los lmites permisibles
de construccin en altura y extensin.

El caso del distrito de Barranco es especial, pues un alto porcentaje de sus bordes ms amplios han sido
ya otorgados en concesin para proyectos con limitadas posibilidades de integracin con la propuesta
global de un malecn continuo y de apertura al uso pblico del espacio. Para este caso, como para otras
concesiones ya otorgadas en la Costa Verde, se plantean las reas de Tratamiento Especial - ATE, con
indicacin de las acciones urbansticas de adecuacin e integracin a la propuesta.


3.4 Inversiones y Financiamiento

El Plan Maestro calculaba una inversin de 360 millones de dlares de inversin (215 por el
Estado - gobierno central o municipal - y 145 por capital privado) incluyendo la generacin de playa. El
impulso inicial deba estar en la inversin pblica, con obras como el tratamiento de aguas de los
grandes emisores. No obstante, las primeras inversiones bajo estos trminos han provenido de
empresarios privados, realizadas de manera aislada, sin la suficiente coordinacin institucional y recursos
necesarios para generar playa y malecn en la costa.

La presente propuesta se orienta a inversionistas de mayor escala, interesados y capaces de enfrentar la
programacin de equipamiento que forma parte del proyecto urbano. El cronograma considera que la
inversin pblica podr exigirse cuando el Malecn sea exitoso, lo cual puede ser inmediato y efectivo,
adems de altamente deseable para bien de la comunidad de Lima y sus visitantes.

En el captulo siguiente y cuadro respectivo se resumen las once reas de inversin a ser desarrolladas.
La inversin privada para generar la habilitacin urbana y el espacio pblico bordea los 107 millones de
dlares, sin incluir la incorporacin de nuevas playas. El monto total de venta o alquiler, a valor actual,
se calcula en 713 millones de dlares. A ello habra que sumar las inversiones en servicios y el capital
variable: sueldos, salarios, mantenimiento.

En ltima instancia, todo esta inversin econmica y social es producto de la naturaleza de la Costa
Verde, por lo que a esta nuestra tierra, debe devolvrsele la bondad de este capital natural con un
desarrollo ambientalmente sostenible, que es uno de los objetivos planteados.

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22
4. PROPUESTA URBANISTICA

4.1 Lineamientos generales

4.1.1 El Proyecto Urbano en la Morfologa de la Costa Verde


El Proyecto se enmarca de manera orgnica en el condicionamiento espacial y geografa de la Costa
Verde, y de los diversos espacios y paisajes que se generan a lo largo de la misma.

El paisaje de la Costa Verde puede apreciarse a diferentes escalas espaciales, tanto observando desde
arriba o desde el nivel del mar:

La mayor escala, es la propia baha de que abarca 20 kilmetros, y cuya visibilidad de lado a lado en das
claros nos permite comprenderla en su conjunto y nos ubica en el mapa del Per.

Un segundo nivel espacial est formado por la vista desde las diversas playas, que se limitan segn las
salientes del acantilado, y a las que se suman las zonas ms estrechas en donde solo existe el mar y la
pared del acantilado.

Una tercera escala espacial son los recodos del acantilado que definen espacios que protegen a los
visitantes en cada punto de recorrido, y permite percibir su propia textura, sus lugares para escalar, o
para sentarse que podran permitir acercarse a menos de 40 metros de distancia, si fuese posible
consolidar y domesticar el abandonado acantilado. Esta ltima escala, que permite usar y vivir el
acantilado, puede conquistarse induciendo el establecimiento de usos y facilidades previstas por el
presente proyecto.

La morfologa de la Costa Verde define las caractersticas de la volumetra, la densidad y la extensin de
las construcciones. Se puede distinguir tres sectores en la Costa Verde, en trminos de su inters visual
y vocaciones de uso:

Sector Sur, desde Chorrillos hasta la frontera Miraflores-San Isidro, que cuenta con playas (con la
excepcin de Los Delfines) y es ms abrigada contra el viento y el mar, dando lugar a playas
aptas para familias y nios, y un microclima excepcional en la ciudad.

En este sector el Morro Solar focaliza de la perspectiva hacia el sur y contribuye a definir
claramente el lmite sur de la baha, con las playas como prioridad de uso. El acantilado genera
tambin identidades espaciales de referencia.

En funcin de este marco espacial se plantea un malecn-parque en la zona de Chorrillos y un
malecn lineal en la zona de Barranco, adecuado a las condiciones planteadas por las concesiones
vigentes; y al mismo tiempo se plantean mayores facilidades para la integracin transversal con la
ciudad.


23
Sector Centro: desde este lmite hasta San Miguel no se cuenta con playas por la braveza del mar,
aunque pueden generarse en el futuro. En este sector el acantilado no tiene la segunda escala ya
que es un continuo sin mayor definicin. Tampoco reclaman atencin los lmites extremos del sur
(Morro Solar) ni del norte (Isla San Lorenzo), especialmente en los das medianamente nublados;
en esta zona, la presencia del mar mismo concentra la atencin y el valor paisajstico.

Por estas razones, es el sector de menor amplitud de paisaje, pero cuenta en compensacin con
mayor disponibilidad de terrenos, aproximadamente 20 hectreas bien compactadas, con
posibilidad de acceso al borde del mar para paseos y recreacin.

El acantilado tiene menor altura y pendiente, y permite contar con niveles habilitables, en especial
entre San Isidro y Magdalena. Al tenerse menores exigencias de adecuacin al espacio del
acantilado, la propuesta urbana puede definir sus propios valores formales, vinculados a un
recorrido de malecn y parque lineal frente a un mar como paisaje, en la parte ms baja; y
esquemas de edificacin adecuados a los niveles del acantilado y a la menor gradiente, con mejor
posibilidad de integracin con la parte alta.


El Sector Norte, que comprende todo San Miguel, tiene caractersticas semejantes al sector del
centro, en trminos del acantilado en este caso ms bajo - y del paisaje marino predominante;
pero desde este sector comienza a sentirse la presencia del mayor hito geogrfico norte: La isla
San Lorenzo. Desde San Miguel hasta el Callao, la isla va dominando progresivamente la
perspectiva, hasta el extremo de apreciarse desde esta zona los mejores atardeceres de verano.
El relleno ganado para playa disminuye hasta un promedio de 50 metros a partir de la pista.

El planteamiento en este sector se basa en la mejor posibilidad de relacin vertical con la Av.
Costanera y en la integracin, va mejoras transversales, con el sector comercial exitoso de la Av
La Marina.


A continuacin se presenta una serie de lminas que ilustran la forma en la que la propuesta urbanstica
se inserta en el marco fsico de espacio de la Costa verde, con un resumen por distritos de las vocaciones
urbanas y de la tipologa de soluciones propuestas en funcin de las mismas. Asimismo, se vinculan
estas vocaciones con los valores inmobiliarios predominantes en cada sector y nivel socio-econmico del
distrito, para orientar la oferta en funcin del valor del suelo.






24












Paisaje

APCV-AV-I aVI -C-7 Caracterizacin paisajstica, Demanda potencial por
Niveles socio econmicos y Tipologa de Malecn

























DISTRITOS
Mar y Vientos Paisaje Valor
Inmobiliario
y Nivel S-E
Tipologa de
Malecn
Chorrillos
Playas aptas para familias
con nios
El mejor clima de Lima
Acantilado genera
identidades espaciales de
referencia
El Morro Solar genera un
espacio definido

Sector A-B-C-D
La Mejor calidad
espacial.
Malecn Lineal
Malecn Parque
Barranco
Playas aptas para familias
con nios
Acantilado genera
identidades espaciales de
referencia
El Morro Solar genera un
espacio definido

Sector A +, B
Buena calidad
espacial.
La arquitectura no
determina la
calidad espacial
Malecn Lineal
Miraflores
Playas para jvenes y
expertos
Acantilado genera
identidades espaciales de
referencia
El Morro Solar
genera un
espacio definido

Sector A, B
Buena calidad
espacial
Malecn y facilidades
para jvenes y
familias de paseo
Malecn Lineal
Malecn Parque

San Isidro
Mar para observacin 2 niveles de acantilado de
calidad
El mar abierto y los hitos
extremos no constituyen
referencia

Sector A+
Parque para familias
y consumo de precio
alto
Malecn Parque
Magdalena
Mar para observacin Acantilado recto sin
variacin, pendiente
uniforme. Calidad baja
Mar abierto , sin
referencia espacial a los
hitos extremos

Sector B, C

Parque-Lineal
longitudinal con
atractivos para
equilibrar falta de
referencias en el
paisaje.
San Miguel
Mar para observacin

Acantilado mas bajo pero
sin mayor variacin.
Calidad baja
Isla San Lorenzo genera
espacio definido

Sector C, D
Parque Lineal
Doble con relacin
vertical fluida hacia
nivel superior de
Av. Costanera
25









4.1.2 La Propuesta por Sectores Distritales



La propuesta general, aunque manteniendo los lineamientos rectores de la concepcin de diseo urbano,
tiene una manifestacin particular en funcin de las caractersticas propias y vocaciones de cada uno de
los distritos y sectores del conjunto. Se describen brevemente en las lminas que siguen los principales
criterios de aproximacin al tratamiento de cada sector.


Chorrillos

Barranco

Miraflores

San isidro

Magdalena

San Miguel



Nota: Las perspectivas de detalle de cada propuesta de sector distrital se encuentran bajo el acpite 4.4
de lminas Imgenes por reas.








26


Chorrillos


















El distrito de Chorrillos se ubica al extremo sur de la Costa Verde y comprende 3
bahas bien diferenciadas: las playas de Agua Dulce y Pescadores, la Herradura y
La Chira. La topografa del sector, y las concesiones vigentes, adems de las
indefinicin actual sobre las terreno privado en la zona de la Herradura y el Morro
Solar, que no son consideradas en la presenta propuesta, configuran un mbito
complejo para su solucin.

En la baha principal de Chorrillos se plantea una rea de Inversin (AI): Las
Sombrillas, y dos de reas de Tratamiento Especial,(ATE): Pescadores y Agua
Dulce, que se indican en los planos respectivos. Se indican mejoras de acceso y
servicios para las conexiones verticales se considera un funicular desde el
malecn, sobre el eje de la Av. Defensores del Morro, hasta la Playa Agua Dulce,
con una nueva escalera peatonal, adicional a las existentes de la Bajada Regatas
y la que empalma al puente peatonal. (ver planos de equipamiento Vol2)

Se propone desarrollar un rea techada en la playa Pescadores colindante con el
club Regatas Lima para reemplazar en un nico volumen los actuales restaurantes
e instalaciones. Se plantea un tratamiento de parque permanente en el sector al
este de Agua Dulce y la extensin del malecn; se mantiene un malecn mnimo
por la Bajada Regatas, que empalma con el serpentn de la Herradura que se
mantiene de 2 carriles con trnsito hacia el sur. En la Herradura se establece un
rea de Tratamiento Especial para mejorar los servicios pblicos.

Desde La Herradura se plantea una va paisajstica de 2x2 carriles como extensin
de la via Costa Verde hasta La Chira, establecindose un circuito continuo que en
el extremo norte atraviesa el tradicional tnel. Con esta va se conectara la parte
antigua de Chorrillos con la playa La Chira. El desarrollo y diseo definitivo de esta
va estara en funcin de las decisiones de los propietarios del Morro Solar.

En la zona de La Chira, se propone una accin municipal (fuera del mbito de la
Costa Verde) para integrarse y conectarla e integrarla con los barrios vecinos.
Para ello, la extensin de un alimentador del COSAC es una oportunidad para el
desarrollo de la Chira y su integracin definitiva como parte del sistema de la Costa
Verde. El objetivo final de esta propuesta es incorporar a la playa de la Chira como
parte del sistema de playas de la Costa Verde y a su vez integrar a las playas al sur
de La Chira.

El Morro Solar es un hito significativo como lmite visual del continuo de la Costa
Verde, y su rol adicional como lugar histrico-cultural y turstico debe reforzarse
con soluciones integradoras y paisajsticas.


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Barranco


El sector de Barranco tiene un valor propio, centrado en sus reas residenciales, valor
histrico y arquitectnico en la parte alta, en tanto que en la parte baja su valor es casi
independiente de las articulaciones longitudinales con la Costa Verde. El tratamiento
en este sector, por otra parte, est condicionado por las concesiones ya otorgadas -
que son consideradas reas de Tratamiento Especial- ATE y tienen derechos adquiridos
- y se basa en integrar la superficie de las concesiones al nuevo contexto del Proyecto,
permitiendo el uso peatonal continuo y de ciclova sin interferencia de la va vehicular.
La estructura vial se mantiene, y su seccin incluye un separador central mnimo.
Se incluyen en este sector dos reas de Inversin- AI en las playas Los Yuyos y Los
Pavos, siguiendo el patrn asumido por el Proyecto a lo largo de la Costa Verde. stas
ocupan en rea construida slo 1/16 de la superficie del acantilado en el sector y en
longitud (ver lminas Vol 2)

En Barranco se plantea insertar en la trama urbana conexiones verticales integradas
con las avenidas principales y el sistema COSAC (Corredor Segregado de Alta

Velocidad) de manera tal que el flujo peatonal no perturbe el carcter
residencial de las zonas de borde del distrito. Las conexiones, que se suman a
la nica existente actualmente de la Bajada de los Baos, son:

(i) telefrico en el pasaje Sucre (en reposicin del antiguo funicular), integrado
al conjunto tradicional del Puente de los Suspiros y conectado al Parque
Central, y al eje peatonal desde el Paradero COSAC (Av. Bolognesi) hasta el
pasaje Sucre y finalmente hasta la playa, con el telefrico, en el sector de la
ATE del restaurante Rstica; (ii) telefrico desde el borde del malecn en el eje
de la Av, Saenz Pea, uno de los espacios residenciales ms representativos
del distrito, directamente accesible desde la Av. Grau; (iii) bajada peatonal
desde la Av. Grau, al borde del Museo de Arte Contemporneo, a media ladera
entre la va actual y el malecn superior, con miras a un nuevo puente
peatonal que llegue al ATE Concesiones (ver plano respectivo); y, finalmente,
(iv) bajada peatonal en el cruce del malecn superior y el J r. Independencia,
con conexin al paradero COSAC proyectado.




28

Miraflores


En el Distrito de Miraflores el tratamiento se basa en la
articulacin de su amplio sector de la Costa Verde, con los
principales centros y ejes de atraccin distrital, a partir del
Ovalo de Miraflores, el Parque Central y la zona central
turstica comercial: La Av. Larco, la Av. Pardo, y la Bajada
Balta conformarn un tringulo con el eje de la Costa Verde;
en tanto que la Av. Del Ejrcito y la Quebrada de
Armendriz conformarn los ejes de integracin con los
distritos vecinos, adems de conectar las vas del distrito con
el eje vial de la Costa Verde.

El centro Larco Mar, los clubes, Playa Redondo, en el centro
- y las zonas de Los Delfines y La Pampilla - quedan
enlazados; por otra parte, se tiene un paralelismo entre la
va del malecn superior, con los parques en sucesin, y el
malecn y va al nivel del mar, que enriquece la accesibilidad
y oportunidades de atraccin turstica, recreacional y
comercial, tanto para el pblico metropolitano como para la
poblacin del distrito.

Las reas de inversin que se generan en la parte baja
(Redondo, rea de Clubes, La Pampilla y Los Delfines) son
reas privilegiadas en trminos de conexin y
accesibilidad, y tienen en conjunto la mayor disponibilidad
de rea edificable.





29

San Isidro


















El frente de San Isidro colindante con la Costa Verde tiene solo 750ml siendo el frente
distrital de menor dimensin. Su importante masa residencial, con poblacin de mayores
ingresos, se concentra al Este de la Av. del Ejrcito, existiendo en el borde un barrio
residencial de baja densidad. El objetivo para este sector de San isidro es desarrollar el borde
sin afectar las inversiones residenciales existentes.

Desde el punto de vista vial, se plantea aliviar el actual acceso Sur, (compartido con
Miraflores) desde la Costa Verde. Para ello se ha diseado un nuevo tramo de la Via Costa
Verde, al pie del acantilado, que absorber el trnsito de paso incrementando con ello la
eficiencia del conjunto de la va. Se deja libre para implementacin como parque el espacio
hacia el mar. Con ello se tendr un menor trnsito vehicular en la zona San Isidro - Miraflores.
La bajada vehicular colindante con Magdalena permanece en su ubicacin aunque se prev un
nuevo empalme con la va Costa Verde desde la Av. Salaverry (ya indicado en el Plan Maestro)

Se considera una nica rea de Inversin, (AI) denominada San Isidro, que absorbe los
terrenos de propiedad municipal (con usos diversos actualmente) incluyendo el acantilado, y el
terreno en donde existen algunas funciones municipales y un centro deportivo. Igualmente
incluye el futuro parque ubicado en la parte baja y entre el nuevo tramo Costa Verde y el mar.
Este parque constituir un real frente de San Isidro en el conjunto de la Costa Verde y ser
habilitado por la empresa privada a cargo del desarrollo del AI. El lmite del AI en la parte alta,
es la avenida Del Ejrcito coincidente con el lmite del mbito de la Costa Verde. Aqu se
plantean una amplia gama de posibles usos desde vivienda, culturales, deportivos,
institucionales, comerciales. Los usos sern decididos, como en todos los distritos, por la
propia municipalidad y de acuerdo a lo que se considere conveniente para los terrenos de su
propiedad.

Se plantea la continuidad peatonal del malecn superior San Isidro Miraflores (ya
completamente habilitado); para ello se debe considerar un pase libre colateral al centro
deportivo Bonilla (Miraflores). Se considera una posibilidad de desarrollo de la bajada de la
Pera del Amor. El cuartel San Martn, ubicado en Miraflores, tiene un acceso directo desde la
Costa Verde, lo cual le otorga una vocacin de inters metropolitano. Sin embargo su
ubicacin al borde de San Isidro no necesariamente afectara la residencialidad de los barrios
vecinos. Su desarrollo, por tanto, debe ser armnico con el conjunto urbano.



30


Magdalena





























En el sector de Magdalena, la menor altura y morfologa del
acantilado da lugar a dos estratos de altura utilizables para
desarrollo y edificaciones. La propuesta toma ventaja de esta
singularidad, y de los desarrollos existentes planteando una
regeneracin urbana del Barrio Medalla Milagrosa, y una
adecuacin de las reas libres del Conjunto Marbella, que se
mantiene y se pone en valor, para articularlo con el espacio
pblico de la Costa Verde, como se expresa en el esquema
adjunto.

En la parte alta se plantea una integracin con la Av. Brasil y
un nuevo parque de borde; y la integracin del malecn con la





















Av. Espinar, abriendo el Centro Deportivo Municipal al espacio
urbano. En la parte intermedia hacia abajo se plantea un
desarrollo inmobiliario paralelo al conjunto del Puericultorio.

La parte baja de este sector contiene las mejores y ms
extensas reas para inversin en desarrollo inmobiliario, con
ventajas comparativas en trminos de costos y retorno de la
inversin, accesibilidad y conectividad con las reas de altura
intermedia del acantilado y los conjuntos residenciales
existentes.








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San Miguel




En el caso de San Miguel, la propuesta se basa en reproducir a
futuro un eje a lo largo del malecn en la parte alta, en
paralelo con el eje de la Av. La Marina, cuyo gran auge
comercial y recreativo puede replicarse hacia el mar, con
potencial para complementarse en calidad de atraccin con el
sector de la Costa Verde, y contribuir a vitalizar un amplio
sector del distrito, comprendido entre ambos ejes.

Para el efecto es necesario reforzar las conexiones
perpendiculares entre estos dos mbitos, mediante las
Avenidas Escard, Incln y Universitaria. Esto conlleva la
valorizacin de los barrios circundantes alrededor de la Av. La
Paz. En este sector se producir el empalme con la Av. Costa
Verde Callao, creando un continuo vial con el resto de la Costa
Verde y estableciendo un eje longitudinal de compensacin
con el de la Av. La Marina.
El rea de Inversin San Miguel 2, prevista en la parte baja
tiene caractersticas particulares a las planteadas en los otros
distritos. Debido a la menor altura del acantilado, el desarrollo
(que se espera fundamentalmente comercial y actividades
ldicas) se implanta sobre acantilado, que tiene menor altura
en este sector. Para la inversin ser necesario mover el
relleno hacia el mar para obtener la seccin que se muestra
(ver informacin en el Vol2) con su respectiva defensa marina.
A partir de all hacia el mar se considera un Area de
Tratamiento Especial (ATE) San Miguel 2 que requerir
rellenos adicionales y la bajada ya prevista por la Av. Escard.
El desarrollo de este sector se producir en dos etapas, que se
visualizan en las lminas correspondientes (vol 2)





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4.2 Las reas de Inversin y de Tratamiento


4.2.1 reas de I nversin - A I


El desplazamiento de la va en los lugares donde existe el espacio suficiente (44% de su recorrido)
permite generar 11 reas de Inversin, o AI, que abarcan todos los distritos (ver plano resumen), con
una mayor concentracin en Magdalena. Cada AI responde en su dimensionamiento y caractersticas a
las particularidades espaciales y morfolgicas del sector, pero se mantienen los lineamientos rectores de
la concepcin urbanstica general.

Estas AI o macro-lotes sern asignadas por las autoridades municipales a empresas privadas -
seleccionadas a travs de un concurso pblico bajo el actual marco legal de iniciativa privada y de
licitacin y subasta de terrenos - para financiar y construir las obras privadas y de habilitacin para uso
pblico previstas. El Proyecto Urbano plantea compensar el costo de las obras pblicas con un precio
realista del metro cuadrado para construccin privada, con base en los costos actuales de terrenos
urbanos en reas ribereas de Lima de valor comparable a la Costa Verde. Las empresas podrn
financiar las obras pblicas debido a que en estos casos ser posible construir una mayor cantidad de
pisos en las reas cercanas al acantilado sin obstaculizar las vistas actuales y preservando la escala del
paisaje.

Dentro de cada rea de Inversin, el acantilado representa no menos del 60% de la superficie
proyectada en elevacin, mantenindose con ello la proporcin establecida por el Plan Maestro. Se
propone que las construcciones no sobrepasen el 75% de la altura del acantilado; por tanto,
considerando la proyeccin en elevacin, ocuparan en total un mximo de aproximadamente 18% del
frente visual del acantilado. Considerando los desarrollos en terreno ocupado en planta, se cubre
aproximadamente entre 14 a 16 % de las hectreas disponibles. Pero con estos porcentajes se financia
el 100% del rea, y se genera as ms de un 80% de rea de uso pblico, entre vas y reas de
esparcimiento y servicio. El Resumen de cifras por AI y por Distrito que se presenta a continuacin
contiene las cifras de:

33

4.2.2 reas de Tratamiento Especial - A T E

Aquellos tramos de la Costa Verde que han sido ya concesionados, o que han tenido una consistente
intervencin de las municipalidades, requieren un tratamiento especial para optimizar el aporte de dicha
intervencin en el contexto del Plan, y para procurar un alineamiento - en su funcionamiento futuro
con los requerimientos del conjunto de facilidades y servicios de la Costa Verde,

En estas reas, la inversin necesaria para la implementacin del malecn y facilidades complementarias
de ensamble con el conjunto de obras, debe estar mayormente a cargo de las propias instituciones ya
asentadas, lo que requiere un proceso de negociacin conjunta con la autoridad municipal que deber
facilitar el proceso- y con los agentes empresariales y grupos sociales comprometidos en el futuro de
dichas inversiones.

Las remodelaciones y adecuaciones principales requeridas se indican en las lminas de Equipamiento y
mobiliario para todas la ATE - las ATE de la concesin Playa Barranco y otras concesiones - se
encuentran al nivel de anteproyecto (ver lminas de Barranco)


Las reas de Tratamiento Especial ya definidas son, de Sur a Norte:

1. La Chira. se ubica en el lmite sur de la Costa Verde. Hasta all se extendera la va Costa Verde. La
playa esta actualmente encerrada por una sucesin de asentamientos. Adicionalmente la conexin
vial de La Chira con las playas del sur - sin circular por el J r. Huaylas - est impedido por la presencia
de los Pantanos de Villa. La vitalidad y sostenibilidad social y econmica de La Chira solo ser
posible si se integra con los barrios colindantes siendo ello tarea de la autoridad municipal, pues el
problema se ubica fuera del mbito de la Costa Verde. Este objetivo ser posible de alcanzar en el
corto plazo debido a que el programa COSAC ha considerado como alimentador al eje conformado
por una sucesin de varias calles a lo largo del conjunto de asentamientos al pie del Morro Solar
hacia Terminal final sur de Matellini. Faltara completar la conexin de la lnea a la playa misma.
Igualmente es necesario conectar al eje vial Alameda Sur en la Urbanizacin Santa Marina. El tramo
de la via Costa Verde La Herradura La Chira se plantea a una cota mas elevada de la actual via,
quedando esta ltima para uso peatonal y de ciclovia. La seguridad y vitalidad de este tramo ser
posible de romperse el bloqueo urbano de La Chira. Es necesario igualmente evaluar la repercusin
urbanstica que puede resultar de la conexin del colector Surco con la Planta de Tratamiento de
SEDAPAL, cuya solucin tcnica y legal aun no est definida.

2. La Herradura - Caplina. Se plantea un tratamiento integral de tipo Malecn Parque Lineal (ver
tipologas de malecn en cap. 4.3.5) de la superficie que incluye toda la playa (pisos, equipamiento y
mobiliario) para su integracin visual y funcional como parte del malecn. El financiamiento estara a
cargo del concesionario de la franja pblica de la Herradura. Se permite elevar el volumen de
construccin de la primera lnea sin obstaculizar la vista al mar desde las viviendas planteadas.

3. Regatas Lima. Se mantiene el planteamiento del Plan Maestro de dar acceso pblico a los espigones.

4. Pescadores Agua Dulce. Actualmente, el rea llamada.Playa de Pescadores est desorganizada y
sus instalaciones, estacionamiento, patios de comidas, servicios y el propio Mercado Artesanal de
34
Pescadores tienen una disposicin aleatoria. La posesin de esta rea corresponde al Sindicato de
Pescadores. Esta rea es de gran potencial para el sindicato. Se propone el desarrollo constructivo
del rea colindante con la pared ciega y lmite norte de del club Regatas Lima para que los servicios
que se implanten den frente a la baha. Con esta inversin, la pared sin uso quedara cubierta.
Tambin se propone un volumen anexo al ingreso al club obteniendo una mayor rea de uso. Este
volumen colindante con el acceso al club no generara una espalda al espacio pblico ni impedira la
vista al mar.

5. Playa Barranco. Incluye toda el rea de concesin y la playa Barranquito. Se plantea un
tratamiento integral de la superficie que incluye toda la playa (pisos, equipamiento y mobiliario) para
su integracin visual y funcional como parte del malecn. Financiamiento a cargo del concesionario.
Un anteproyecto urbano forma parte de este estudio (Vol2), e incluye la indicacin de la construccin
del malecn entre el restaurante y la playa.

6. Concesiones (Restaurantes Cala, Restaurante Costa Verde, Cuartel de Salvataje, Sport Point), en una
longitud de aproximadamente 500 metros. Otorgadas y construidas las concesiones, el principal
problema que tiene este conjunto es que tanto visitantes, deportistas y baistas resultan marginales
en el espacio siendo ello especialmente notable en el borde mismo de la pista, que resulta dominante
conjuntamente con estacionamientos y sus accesos. Por ello se plantea una remodelacin del
conjunto consistente en volver protagonista al caminante a travs del tratamiento de la superficie
(pisos, equipamiento, iluminacin y mobiliario), para la integracin visual y funcional de los ahora
elementos sueltos y dismiles. La lectura urbana sera de una plataforma de superficie dura, sobre la
cual estn insertadas las diversas edificaciones, rboles y plantas, conformando lo que hemos
caracterizado como Malecn Parque Lineal (semejante al que se plantea en el distrito de Magdalena).
Estos planteamientos se concretan en el anteproyecto que se acompaa (Vol 2) y se ilustra en las
perspectivas (cap 4.4 de este volumen). El financiamiento de la remodelacin estar a cargo de las 4
instituciones.

La conformacin de todo el espacio de implantacin del conjunto, permitira la posibilidad que en el
futuro se evale su adecuacin a la propuesta central de la Nueva Visin. Ella consistira en el
traslado de la/s concesiones hacia el acantilado para reemplazarlas por funciones mas adecuadas, el
desplazamiento de la actual va Costa Verde para finalmente recuperar la visin y accesibilidad
irrestricta a la playa, que retomara el protagonismo que siempre tuvo. La naturaleza del acantilado y
su ngulo de inclinacin resistira un volumen de construccin que igualmente permitira recuperar el
rea de playa perdida.

7. Clubes: Pacfico Sur, Waikiki, Terrazas y Makaha. Se plantea un tratamiento integral de la superficie
que incluye toda la playa (pisos, equipamiento y mobiliario) para su integracin visual y funcional
como parte del malecn. El financiamiento debe ser estar a cargo de los clubes de manera conjunta y
equitativa.

8. San Miguel 2. Este sector es el nico que comparte un Area de Tratamiento Especial, ATE con un
rea de Inversin, AI. Por tanto se comparte el financiamiento y ejecucin entre el sector pblico y el
sector privado. El ATE consistente en construccin de defensa marina y relleno deberan completarse
antes de implementar la iniciativa privada (la ejecucin de las obras expulsarn tierra hacia el rea de
Inversin). El rea de Inversin comprende la parte de terreno anexa al acantilado (ver planos Vol 2

35
9. San Miguel 3. Considera el relleno y la ampliacin de la Avenida Costanera en la parte alta. No
existe al momento relleno, y se plantea la recepcin de material para la ampliacin, de acuerdo al
corte especificado (lmina de San Miguel). El financiamiento es municipal. Este sector es el extremo
mismo del mbito de la Costa Verde y vecino a la Provincia del Callao. El objetivo de la ATE es ser
cataltica para la regeneracin urbana del barrio que la circunda. Para ello se plantea una ampliacin
de la avenida Costanera, la construccin de defensas de mar, por tanto la recepcin de relleno para
dicho efecto. La nueva seccin de la Av. Costanera sera de 2x2 carriles, ciclova y malecn (ver
cortes en los planos) y permite circulacin de vehculos en dos sentidos. La avenida Costanera
ampliada se empalmara con la posible extensin de la va Costa Verde a ser construida por la
autoridad del Callao


4.2.3 Resumen de A I y A T E por Distritos

Chorrillos
o ATE La Chira
o ATE Herradura - Caplina
o ATE Regatas Lima
o ATE Agua Dulce - Pescadores
o AI La Sombrillas - Chorrillos

Barranco
o AI Los Yuyos
o ATE Playa Barranco
o AI Los Pavos
o ATE Concesiones

Miraflores
o AI Redondo
o ATE Clubes
o AI La Pampilla
o AI Los Delfines

San Isidro
o AI San Isidro

Magdalena
o AI Marbella
o AI Magdalena 1

San Miguel
o AI San Miguel 1
o AI San Miguel 2 - ATE San Miguel 2
o ATE San Miguel 3 - Av. Costanera


LAS CIFRAS RESPECTIVAS DE AREAS Y RESUMEN SE MUESTRAN EN LA LAMINA
36

4.3 Implementacin Urbana.

4.3.1 Parmetros volumtricos de las A I

Se ha establecido un conjunto de pautas y limitaciones para las construcciones que realicen los
desarrolladores:

Usos: Se pueden implementar Usos Mixtos, en los primeros niveles, con servicios para usuarios de la
Costa Verde: restaurantes, recreos, cafs, y las funciones afines que se puedan generarse de acuerdo a
la Zonificacin de Usos del Suelo. En los niveles superiores se podr desarrollar viviendas, hoteles, u
oficinas, entre otros de acuerdo a reglamento.

Volumetra: Se ha especificado alturas mximas de construccin, ubicacin de zonas de servicios y de
escaleras o funiculares hacia la parte alta de la ciudad. Esta volumetra general est definida por lo que
el estudio denomina Angulo de Visin, como forma de asegurar la vista del mar y playas sin
obstrucciones desde el borde superior, y que permite realzar las visuales y caractersticas estticas del
acantilado. Se debe minimizar la vista a las elevaciones posteriores de las edificaciones; y se debe
permitir, sobre todo, que en los distritos de Miraflores y Barranco se construya en terrazas apoyadas en
el acantilado, para no crear espaldas, y aprovechar los mayores valores inmobiliarios.

A fin de maximizar la presencia y vista del acantilado se propone (ver lminas siguientes):

Los techos del ltimo nivel de las edificaciones debern contar con dispositivos o elementos
arquitectnicos para evitar la visual de sus reas de servicio desde la parte alta del acantilado y
malecones. Se plantea opciones tales como (ver lmina respectiva):
a. Implementar techos verdes.
b. Coberturas livianas y durables para ocultar instalaciones y construcciones de servicios.
c. Ubicacin adecuada de las reas no techadas de estar (terrazas, solarios, penthouses, piscinas),
para que queden protegidas u ocultas de visuales desde arriba.

La longitud visible (continua o no) del malecn desde los Puntos de Visin indicados en la parte alta,
debe abarcar por lo menos el 40% de la totalidad de la longitud del rea construible

40% de cobertura mxima de construcciones en relacin a la vista del acantilado desde el mar.

75% de altura mxima de las edificaciones adyacentes en relacin al acantilado, medida desde el
nivel de la actual pista costa verde.

100% de visibilidad del borde de plataforma del malecn de la playa, mirando desde una altura de
1.50m sobre el borde superior del acantilado.

rea de acceso irrestricto entre el malecn y la playa: El acceso irrestricto es del 100%,
superando lo establecido en el Plan Maestro que permita nicamente 28% de acceso. Este porcentaje
no considera las reas ya concesionadas (aunque estas se encuentran en litigio judicial para revisar la
conformidad legal de las concesiones)
37

38




















INSERTAR LAMINA ANGULOS DE VISION (C-8) EN FORMATO J PG
39
40
4.3.2 La Provisin de Espacios de Uso Pblico

El desarrollo propuesto para las 11 reas de Inversin que se generan al borde de la va, se financia
principalmente por la inversin privada. El modelo de actuacin es el experimentado procedimiento por
el cual las empresas urbanizadoras construyen y financian las calles, avenidas y parques que entregan a
la ciudad; y recuperan su inversin a travs de los lotes privados que quedan en su propiedad, para ser
edificados y comercializados con alto valor agregado.

El malecn y sus facilidades tendrn diversas caractersticas y tipologa segn su cercana y relacin en
cada caso con el borde de mar. As, variarn entre un malecn al borde de la arena, otro que estar casi
al borde del mar - como en el distrito de Barranco donde se contar con facilidades para acceder con
seguridad a los espigones - y otros que sern diseados como paseos o parques longitudinales al borde
del mar, a la manera de la cubierta de un barco, entre otras opciones.

Los malecones y espacios pblicos adyacentes debern contar con servicios, pisos adecuados, barandas,
escaleras, baos, pequeos kioscos, reas verdes, iluminacin, puestos de salvataje y seguridad, ciclova
continua, reas de parque nuevas, as como tambin las protecciones enrocadas contra la accin del
mar, y la proteccin verde de las laderas del acantilado.


4.3.3 Mobiliario y Equipamiento urbano

Tal como se plantea en los objetivos, la conformacin de una unidad entre la parte alta de Lima con su
Costa Verde se concreta a travs de un sistema de mobiliario y equipamiento que estn coordinados
fsicamente a travs de las escaleras, funiculares o telefricos programados. De ello trata este acpite.

Se plantea un sistema de mobiliario y equipamiento a lo largo y ancho del mbito de la Costa Verde,
programados de acuerdo a estndares nacionales e internacionales que se aplican de acuerdo al rea y
la cantidad de pblico esperado. Tanto el equipamiento como el mobiliario se han indicado en la parte
baja y anexa al malecn pero tambin en la parte alta del acantilado al borde de los espacios pblicos
existentes. La indicacin de ubicaciones se hace en el Plano de Mobiliario y Equipamiento (all se
discrimina cual equipamiento es para la parte baja y cul para la parte alta). Se adjunta un conjunto de
cuadros que sustentan justifican las cifras;

El equipamiento y mobiliario de la parte baja forman parte de las obras de las 11 reas de Inversin y
consecuentemente, deben ser incluidas como parte de su obligacin como de su presupuesto. Sin
embargo la construccin de aquellas ubicadas en la parte alta constituye una tarea de cada
municipalidad y se especifican por ser parte constitutiva del sistema general que funciona
transversalmente a la Costa Verde. Una segunda razn para su implementacin es dar servicio a la
poblacin que recorre el borde, que al momento no cuenta con esas facilidades y generan lgicas
malestias para todos los actores urbanos tanto residentes, como visitantes.

Entre los 6 distritos, Miraflores cuenta con el frente mas extenso de uso pblico que incluye parques y
reas deportivas ubicados a lo largo de su malecn de alrededor de 5 km. El equipamiento a construirse
en el futuro en este borde est dirigido principalmente al pblico visitante que tan atractivo frente atrae.
Con este sistema planteamos de relajar la tensin que potencialmente existe entre residentes y
41
visitantes principalmente de nivel interdistrital. Igual sucede con Chorrilllos y en menor grado con los
otros distritos aunque cuentan con un frente menor.

El estacionamiento es el equipamiento crtico. El espacio disponible en la Costa Verde no permite cubrir
la demanda de estacionamiento en superficie en horas punta (considerando que el malecn tenga el
xito esperado). Se plantean alternativas para cubrir el dficit: (i) implementacin de playas de
estacionamiento en la parte alta, posible con el establecimiento de elevadores mecnicos que se han
previsto; (ii) uso de edificaciones multi-nivel para estacionamiento en las reas de Inversin; y (iii)
considerar que la implementacin del sistema de Transporte Pblico para la Costa Verde (que forma
parte del estudio) reducir la demanda de estacionamiento. Segn los clculos, en hora pico a las 2 p.m.
de un da de invierno, considerndose que el malecn tenga el xito esperado, existira dficit de
estacionamiento.

Las cifras especficas, sealadas en el cuadro APCV AU I a VI (1 a 12) A6 son: En temporada baja,
fin de semana, por turno de uso se calcula 7,000 vehculos que requieren 17.3 hectreas. En temporada
alta, fin de semana, por turno se calcula 10,000 vehculos (24.3 hectreas). Las necesidades precisas se
sealan para cada una de las playas (lminas de equipamiento). Es importante comentar que la
demanda de estacionamiento que sobrepase los clculos, en horas pico o en das especiales, se resuelve
con Planes de Contingencia dirigidos segn los lugares en los que se produce el problema, como es la
prctica comn en las ciudades con frentes marinos exitosos.



4.3.4 Sistema Vial y Transporte


Sistema vial metropolitano

La va Costa Verde planteada por el Plan Maestro forma parte del Anillo Vial 5 de Lima Metropolitana
aprobado por Ordenanza (Ordenanza Municipal 341 6Dic. 2001)l. El Plan Maestro incluye un diseo
en anteproyecto de los accesos y los intercambios con la avenida Costa Verde a velocidad de va
expresa en cada uno de los accesos. El presente anteproyecto modifica la va y propone un trfico de
diseo de 60 Km. /hora con pasos a nivel de peatones en lugares previstos y controlados por
semforos. El estudio realizado para este fin
4
, indica que en hora punta, y viajando de extremo a
extremo de la Costa Verde, cuando los desarrollos se hayan producido al 100%, la eficiencia se
modifica slo en un 15%.


El diseo de la Va.

Actualmente el espacio disponible no permite la implementacin de 3x3 carriles, como se propone en
la seccin normativa del Plan Vial. En Barranco, en las concesiones ya otorgadas - y en Miraflores, en
el sector correspondiente a los clubes al pi de la bajada Balta, y en la Pampilla 1 y 2 - la va no
tiene el espacio requerido para su ensanche. Se plantea en este estudio que la va opere con 2x2

4
Identificacin de los Impactos del Cambio en el Uso del Suelo y Reduccin de la velocidad promedio de circulacin vehicular de la
Costa Verde, CIDATT, 2007
42
carriles, ms un carril de servicio en las reas de Inversin, hasta la bajada de San Isidro. A partir de
all hacia San Miguel se amplia a 3x3 carriles. El estudio de trnsito que se anexa est planteado con
una velocidad mxima de 60 Km/hora y 10 semforos, arroja una suficiente fluidez cuando los
desarrollos urbanos se consoliden. La ampliacin futura a 3x3 carriles sera posible siempre y cuando
se ganara ms terreno al mar al sur de San Isidro.


Intercambios viales.

En los planos de Zonificacin (Vol 2) se indican los puntos de intercambio y el rea prevista
aproximada del espacio requerido. No se incluye el diseo vial correspondiente, el que ser realizado
por el experto vial que proponga el concesionario de las reas de Inversin en donde se ubique el
intercambio.

La tabla siguiente indica las modificaciones consideradas por el Anteproyecto respecto a los
intercambios viales del Plan Maestro:







Accesos

Anillo Vial 5 - Plan Maestro Nueva Visin
Bajada simple Con pasos a
desnivel
Con pasos a
nivel
Av. Escard. San Miguel - Si Incluido
Av. Universitaria. San Miguel Construido Si Incluido
Av. Sucre. Magdalena Construido Si Incluido
Marbella. Magdalena Construido Si Incluido
Av. Salaverry - Si Posible
San Isidro Construido Si Incluido
Av. Pardo - Si Eliminado
Balta Construido Si Incluido
Armendriz Construido
Tenderini Construido
Regatas Lima Construido Incluido


Transporte pblico

Se plantea un sistema de buses exclusivo para la Costa Verde que permita recoger pasajeros desde
las bajadas y se detenga en los paraderos que se han previsto a lo largo del malecn. El sistema que
se conoce como urbanito permitir reducir la demanda de taxis y vehculos privados al nivel de las
playas. El sistema de energa para los buses debe ser ambientalmente aceptable, con base en gas o
electricidad. La implementacin de cabinas debe facilitar espacio para el equipo de los usuarios
43
(sombrillas, maletines, tablas, entre otros). Los paraderos contarn con equipamiento
complementario (indicado en las lminas).


4.3.5 Paisaje natural

Para el tratamiento de acantilados y defensa contra el mar se ha incorporado los lineamientos generales
del estudio, preparado especialmente para este Proyecto
5
, el mismo que provee recomendaciones
precisas para este fin. (Ver Anexo 1). Se ha elaborado 4 tipologas de malecn que se adecuan a la
tipologa de paisaje segn la conformacin de las sucesivas playas. Las tipologas son:
Malecn Lineal, bsicamente un paseo con superficie dura con una sucesin de equipamiento y
mobiliario. El malecn acompaa al paisaje.
Malecn Parque, en donde tiene prioridad de uso el rea verde. El malecn tiene un recorrido mas
libre. Se desarrolla en Chorrillos, en la Playa Los Delfines, en San Isidro y posiblemente en Marbella de
Magdalena (dependiendo de la implementacin de la nueva bajada vehicular de la Av. Salaverry)
Malecn Parque Lineal, en donde se insertan reas verdes, diversos atractivos y facilidades a lo largo
del recorrido organizados en una superficie de alrededor de 20 metros como promedio Se desarrolla en
Magdalena y se plantea otra en la actual playa de estacionamiento de La Herradura.
Malecn Parque Lineal Doble. Bsicamente en San Miguel. Debido a la menor altura del acantilado
es posible un parque a nivel de la playa y un parque o malecn al nivel alto como extensin de la Av.
Costanera. (Ver grficos Vol. 2, laminas C-7)


4.3.6 Defensa marina

Se recomienda emprender obras de defensa a partir de la playa La Pampilla hacia el norte; pero segn el
estudio efectuado por la Universidad de Delft, la definicin precisa debe ser realizada por un experto en
la etapa de Estudio de Factibilidad.


4.3.7 Acantilado y construcciones

Se plantea consolidar el acantilado con base en una cobertura con algunos de los sistemas tcnicos
disponibles en el mercado: vegetacin adecuada que refuerce el conglomerado evitando el
desprendimiento de piedras; sembrado de plantas a travs de un rociado a presin de semillas; o
impermeabilizacin de la superficie con una mezcla conteniendo cemento; entre otras opciones. La
ejecucin de estas obras es parte de las obligaciones del desarrollador a cargo de cada rea de
Inversin.

Respecto a las construcciones vecinas al acantilado, en la parte alta, los estudios realizados en
prevensin de sismos, recomiendan la conveniencia de establecer una franja de separacin entre el lmite
de la edificaciones y el borde de los taludes, entre la mitad y la tercera parte de la altura de los

5
Evaluacin de las posibilidades de construccin de edificaciones sobre y al pie de los acantilados y consolidacin de los terrenos
ganados al mar de la Costa Verde entre Chorrillos y San Miguel , Ing. F. Coronado, 2006
44
acantilados; planteando que su elevacin llegue al mximo de la mitad de la referida altura, sujeto a
embancamientos que disminuyan las cargas que puedan contribuir a las fallas del talud.

En cuanto a las construcciones al pie del acantilado se seala que, aunque son ms viables que en la
coronacin, por su granulometra mas gruesa, se debe eliminar el relleno incompetente y considerar la
posibilidad de licuacin de gravas. En estas zonas, es recomendable preparar el primer nivel de las
edificaciones para la eventualidad de un tsunami.

En consecuencia con el estudio tcnico citado, el anteproyecto seala la posibilidad de construir
edificaciones separadas del acantilado, como tambin - en Miraflores y Barranco adosadas al mismo,
contribuyendo a su estabilidad.


4.4 Imgenes de la Propuesta Urbanstica

Las imgenes que se insertan corresponden a las siguientes reas de Inversin (AI) y reas de Tratamiento
Especial (ATE)

ATE Playa Barranco
ATE Concesiones,
ATE Concesiones, desde borde superior
AI Los Pavos
AI La Pampilla
AI Los Delfines
AI San Miguel 2
ATE San Miguel 3

45












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5.1 Recomendaciones de regulacin urbana

5.1.1 Usos y Volmenes
En general los usos recomendados se asimilan en sus caractersticas a los catalogados como zonas tursticas
ZT1 y ZT2 en el actual Plan Maestro.
Se plantea algunos usos puntuales para garantizar una adecuada combinacin de funciones
Los edificios podrn ubicarse en el mismo acantilado, en los lugares ya definidos en el actual Plan Maestro, y
en los lugares que se indican en los esquemas propuestos adjuntos. Las edificaciones deben mantener la
vista irrestricta al mar que se tiene desde la parte superior.
Aun cuando debe procurarse la libertad de realizar diversos tipos de arquitectura, en las zonas de concesin
se debe observar los lineamientos volumtricos que preserven la calidad, la armona y las visuales desde la
parte superior.
5.1.2 Adecuacin del sistema vial
El nuevo trazo de la va colectora est diseado para un trnsito calmado y eficiente de mximo
60 Km./hora, el mismo que permite el cruce a nivel de los usuarios de la Costa Verde, puesto que los
principales edificios y usos se ubicarn hacia el lado del acantilado.
Debe evaluarse y redimensionarse el rol de la va propuesta dentro del Anillo 5 del sistema vial de Lima. La
menor velocidad podr permitir una mayor carga vehicular, y a la vez transformar la Costa Verde en un
conjunto amigable para los usuarios de a pie y visitantes tursticos.
El sistema que se propone es semejante al de la mayor parte de los balnearios internacionales ms
populares del mundo (Ro de J aneiro, Via del Mar, Montevideo, entre otros en Amrica del Sur).
Se requiere regular y normalizar el estacionamiento planeado: i) dentro de las propias edificaciones, ii) en
las reas anexas a las vas de servicio, y iii) los de circulacin vertical, que permitirn usar parqueos de la
parte alta.
5.1.3 Provisin de servicios pblicos
Las facilidades pblicas: malecn, servicios, transporte pblico, debern ser construidos con la mejor
calidad de materiales, a fin de reducir el costo de su mantenimiento y reposicin, y como parte de la
exigencia a los inversionistas a cargo de proveer el equipamiento urbano en el marco de sus habilitaciones y
edificaciones.
En cuanto al transporte pblico es altamente recomendable que se implemente un sistema cmodo,
eficiente y no contaminante, de buses de circulacin limitada al mbito de la Costa Verde, con el fin de
reducir la necesidad de transporte privado y taxis, as como el estacionamiento que reduce las reas de
esparcimiento y servicios . El sistema puede funcionar, en el futuro, de manera paralela y complementaria a
las circulaciones verticales.

54
5.1.4 Proteccin ambiental
Se recomienda la construccin de defensas marinas enrocadas para garantizar la consolidacin de
los actuales terrenos ganados al mar, tanto para el uso pblico como para la preservacin de la fuente de
recursos de suelo necesarios para la habilitacin y construccin del proyecto.
La proteccin del acantilado ante la accin elica debe ser realizada por los propios propietarios de
construcciones como forma de asegurar su estabilidad y seguridad. Se propone el uso de cortinas naturales
con cobertura de plantas trepadoras y prevencin por probables incendios.
Debe generarse las condiciones para arenar las playas, tanto con la arena en suspensin depositada por
el mar, como con arena trasladada de otro lugar; para el efecto se recomiendan espigones de diversos
tipos, adecuados a los objetivos especficos, a la batimetria, a los diversos tipos de suelo, entre otras
variables.
Estas recomendaciones deben ser incorporadas en los trminos de referencia y alcances del Plan de Mar,
que debe complementarse y armonizarse con las intervenciones de la parte terrestre de la presente
propuesta.
5.1.5 Normatividad pertinente
Habilitacin urbana
Es imprescindible habilitar los terrenos rsticos de la plataforma inferior as como del acantilado, antes o en
forma simultnea con los edificios. El proyecto Costa Verde se rige en primer trmino por las normas
especficas vigentes y otras nuevas sobre habilitacin del terreno, zonificacin de usos del suelo y edificacin
as como de conservacin de las playas, acantilados, parques superiores y paisaje en general. En ausencia
de todas las anteriores se aplicar las normas genricas del reglamento general de edificaciones.

Adecuacin del Plan Maestro
Luego de haberse definido qu se desea obtener, la normatividad transformar ello en un reglamento que
facilite el logro de los objetivos propuestos dentro de la suficiente flexibilidad. El Plan Maestro debe ser
revisado de manera congruente con la propuesta que se apruebe finalmente.












55

5.2 Rol de la Autoridad del Proyecto Costa Verde



5.2.1. Orientacin general

La Autoridad debe promover y procurar el inters de inversionistas y empresas en las 11 reas de
Inversin que define el estudio y que deben ser concesionadas y/o subastadas a desarrolladores
primarios. El proceso de desarrollo en s debe ser puesto en marcha por las respectivas municipalidades
con jurisdiccin en tales reas; pero corresponde a la Autoridad la promocin, la coordinacin poltica y
el seguimiento del proceso y la evaluacin del cumplimiento de las condiciones y metas establecidas por
el Plan aprobado.

La adecuacin y mejoramiento de las nueve reas de Tratamiento Especial requiere que las
Municipalidades Distritales, conjuntamente con las empresas concesionarias (clubes, restaurantes, etc)
procedan a remodelar las reas pblicas de acuerdo a los lineamientos del estudio; un rol de evaluacin
anlogo al de las reas de inversin se requiere por parte de la Municipalidad y de la Autoridad en estos
casos.

Las condiciones para la intervencin privada son:

o La habilitacin urbana integral del rea bruta del rea de Inversin: construccin del malecn y
las facilidades indicadas en el estudio.
o Luego de la habilitacin del rea, los Desarrolladores se encargan de vender o alquilar los sub-
lotes que se generen.
o Las construcciones que se realicen deben seguir los lineamientos que apruebe la autoridad
competente con base en el estudio urbanstico.

Sobre las inversiones bsicas de infraestructura: La APCV se relaciona con las instituciones estatales y las
instituciones privadas de servicios para realizar las inversiones necesarias en el mbito de la Costa Verde.
Entre las principales y ms urgentes se tiene: el tratamiento de las aguas servidas, la expansin del rea
de playas, los estudios para el Plan de Mar, y las redes primarias de servicios.



5.2.2 Estrategia de promocin e instrumentacin

Intervencin pionera

Es recomendable seleccionar y emprender un proyecto catalizador de cierta envergadura - a travs del distrito
que muestre mayor dinamismo econmico y decisin poltica - que demuestre que las propuestas del
Anteproyecto son viables y rentables. As se conseguira atraer otras inversiones subsidiarias al mismo e
interesar a los dems distritos con otros proyectos ejemplares, generando competencia por atraer inversiones y
por mejorar la calidad de los proyectos.

56
El proyecto seleccionado debe incluir la articulacin de la parte inferior del acantilado con su borde superior, y
contribuir a financiar las obras pblicas de todo el tramo subastado o concesionado. Las reas disponibles al
pie del acantilado, identificadas en esta propuesta urbanstica, deben constituir el punto de partida de la
estrategia, desde abajo, articulndose con las reas ms dinmicas de inversin inmobiliaria en la parte alta del
acantilado, desde arriba.


Promocin de financiamiento

La envergadura del Proyecto obliga a promover toda suerte de asociaciones y alianzas estratgicas para
acceder a un financiamiento sostenible y exitoso. Es fundamental que todos los actores identificados en este
documento conjuguen esfuerzos y sinergias, tanto para generar proyectos inmobiliarios y financiarlos, como
para hacerlos sostenibles en el tiempo.

Ello se evidenciara, por ejemplo, al disponer en subasta pblica de los terrenos de tramos de envergadura, con
algunas reas disponibles de inversin privada y cuya normativa edilicia fuere flexible para generar el volumen
edilicio suficiente que permita pagar las obras pblicas cumpliendo con altos estndares de calidad ambiental,
paisajstica, urbanstica y arquitectnica.



Instrumentacin concertada

Se debe desarrollar instrumentos para acciones - en forma paralela o simultnea -- que se complementen y
retroalimenten entre s:

(i) desarrollo inmobiliario de la parte baja del acantilado;
(ii) desarrollo de la parte alta del acantilado y en las reas de influencia de los ejes potenciales de
desarrollo inmobiliario;
(iii) generacin de iniciativas distritales en armona con las inversiones privadas, para garantizar el
beneficio mutuo y la integracin del proceso de la Autoridad debe promover y procurar
consecuentemente el inters de las empresas desarrolladoras;
(iv) organizacin de la gestin metropolitana para integrar los proyectos con el financiamiento y su
mantenimiento en el tiempo.



5.3. Organizacin para la gestin

5.3.1 Situacin actual


El Plan Maestro fue elaborado en 1995 por el Instituto Metropolitano de Planificacin, pero la Autoridad del
Proyecto Costa Verde slo obtuvo recientemente la personera legal y atributos para administrarlo. A partir de
esta capacidad adquirida se han emprendido algunas iniciativas privadas en Barranco, Miraflores, San Isidro y
Magdalena.
57

La APCV ha venido administrando la aprobacin de las propuestas privadas coincidentes con las normas del
Plan Maestro tanto como algunas iniciativas distritales; pero las restricciones financieras y de recursos, as como
el marco legal de la APCV, limitan la labor de planificacin, y de promocin y difusin de los alcances y
propsitos e inters pblico del Plan.

La APCV tiene un Consejo Directivo cuyo Presidente es designado por el Alcalde de la MML y su directorio est
constituido por los seis alcaldes distritales, y un representante del INVERMET. Esta conformacin poltico-
administrativa puede y debe ser potenciada para responder con mayor amplitud al mbito de inters
metropolitano y distrital.

Experiencias regionales en la Argentina (Puerto Madero-Buenos Aires), el Ecuador (Malecn 2000-Guayaquil) y
Chile (Proyecto Barn-Valparaso) demuestran la posibilidad de gestar y llevar a cabo proyectos de cierta
envergadura, en plazo menor que el Plan Maestro de la Costa Verde, al disponer de la decisin poltica,
representatividad, marco organizacional, legal e instrumental indispensables.



5.3.2 mbitos estratgicos de accin


Planificacin

El Reglamento Nacional de Edificaciones y el propio Plan Maestro establecen la obligacin de realizar la
habilitacin integral del territorio de la Costa Verde, cuando menos entre los espigones. Asimismo es necesario
valorizar los costos de habilitacin urbana en funcin a la envergadura del Plan, la plusvala generada y los
costos de la infraestructura existentes, antes de otorgar los terrenos municipales en concesin o subasta
pblica. Adicionalmente, la APCV debe establecer los estndares de diseo urbano que los inversionistas
privados deben cumplir en las reas pblicas y de servicios. Para ello, la Secretara Tcnica de la APCV debiera
ser dotada de los recursos tcnicos y financieros correspondientes; y las municipalidades distritales deben
tambin asumir la responsabilidad respectiva.


Promocin

El proyecto es de gran envergadura fsica y financiera, y de una compleja ejecucin. Se requiere, en
consecuencia, una amplia convocatoria de agentes promotores e inversionistas, tanto locales como del exterior.
Ello supone que el organismo tcnico y administrativo responsable del Proyecto emprenda dicha gestin en
forma decidida, con el necesario apoyo institucional, y a travs de las ms modernas tcnicas de mercadeo para
un producto urbanstico del ms alto nivel. La consultora suministra en este documento y sus anexos los
rangos y dimensiones de la inversin requerida, as como estimados realistas de costos y de recuperacin de la
inversin. Empero, se requiere de un equipo econmico-financiero dentro del organismo - o en asociacin con
Preinversin que examine en profundidad el tema y disee los mecanismos de promocin del Proyecto a
escala internacional.

Difusin
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Las campaas periodsticas durante el verano pasado, de crtica a las iniciativas e inversiones privadas y a la
Municipalidad de Barranco, pusieron a prueba la capacidad de la Autoridad y sus mecanismos de coordinacin
para contrarrestar adecuadamente las tergiversaciones, en muchas ocasiones de los logros de la Municipalidad
de Lima y de las municipalidades distritales. Se requiere en consecuencia (i) difundir los alcances del Plan
Maestro y la nueva Visin y (ii) mostrar en forma transparente el accionar tcnico de la APCV y municipalidades
y (iii) difundir las oportunidades de inversin y competitividad de Lima Metropolitana para alcanzar una mejor
calidad de vida urbana.


Actores

Se ha identificado seis conjuntos de actores cuya participacin directa sera gravitante para la implementacin
del Plan Maestro y su nueva Visin Urbanstica.
Estos son (i) la Municipalidad Metropolitana de Lima, (ii) la Autoridad del Proyecto Costa Verde, (iii) las seis
municipalidades distritales y sus vecinos, (iv) los usuarios metropolitanos, (v) los promotores privados y
pblicos (CEPRI, Proinversin) y (vi) las empresas y agencias de infraestructura de servicios: (SEDAPAL,
electricidad, gas).


Ente competente

Se seal ya la importancia asignada a la gestin institucional en proyectos de similar envergadura en el
continente suramericano. En apartados anteriores se resalt tambin las limitaciones de la propia Autoridad
para cumplir con las funciones de direccin, planificacin, supervisin, promocin y difusin.
Visto as, convendra que los actores participantes en dicho organismo tengan la representatividad, importancia
relativa, funciones y roles que aseguren el xito del proyecto a corto, mediano y largo perodos de tiempo.




5.3.3 Objetivos, metas y roles institucionales y de actores en el marco del Proyecto


Se propone a continuacin un conjunto de objetivos especficos as como metas y roles respectivos - que cada
institucin involucrada en el desarrollo de la Costa Verde, debe asumir como consecuencia de los compromisos
de implementacin de la nueva visin y los proyectos de desarrollo a implementarse.



Municipalidad Metropolitana de Lima

Objetivos y metas:
Posicionamiento de Lima en el contexto internacional (Plan de Competitividad)
Promocin y regulacin del desarrollo de la Costa Verde.
Promocin y generacin de empleo y valor agregado en torno a las nuevas actividades
Prevencin de riesgos y mitigacin de desastres naturales
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Consolidacin, integracin de la red vial primaria metropolitana con las conexiones y adecuaciones
viales previstas en el Plan

Roles y compromisos:
Asesora y supervisin general del proceso
Convocar y comprometer la participacin de las empresas pblicas de servicios con el aval necesario
para las inversiones en sus redes de abastecimiento y colectores de aguas servidas.
Orientar, asesorar y apoyar a la APCV en la generacin y aprobacin de ordenanzas para la
aprobacin de la visin urbanstica, proyectos y su marco normativo complementario para su cabal
implementacin.
Liderar al nivel poltico la coordinacin interdistrital y armonizacin de intereses para un desarrollo
armnico de la Costa Verde.




Autoridad del Proyecto Costa Verde


Objetivos y metas:
Implementacin de modelo exitoso de intervencin
Promocin y participacin, con las autoridades municipales en la concrecin de la inversin privada
para el desarrollo de la reas de Inversin de la Costa Verde
Coordinacin interinstitucional para los planes y obras de expansin de playas e incremento de
reas verdes junto al mar
Coordinacin de las obras de consolidacin de acantilado, rellenos y borde.
Promocin y coordinacin para el mejoramiento de la seguridad ciudadana en el mbito de la Costa
Verde
Procura de la estabilidad y seguridad jurdica de las inversiones privadas.

Roles y compromisos:
Direccin y supervisin directa del proceso de planificacin, diseo urbano integral y ejecucin del
Plan Maestro actualizado
Lder y promotor principal en la procura de inversionistas locales y forneos; promocin del
Proyecto en foros y eventos internacionales
Establecimiento de las estrategias de coordinacin, financiamiento y ejecucin del Plan Maestro, en
estrecha colaboracin con las municipalidades distritales.
Supervisin y seguimiento de la provisin y mantenimiento de las obras y servicios pblicos
Supervisin y seguimiento de los procesos de otorgamiento de licencias, concesiones distritales,
cumplimiento de especificaciones tcnicas y lineamientos del Plan


Municipios Distritales involucrados

Objetivos y metas:
Concurrencia y complementariedad de acciones al nivel del distrito con las acciones en el marco del
Plan Maestro
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Mantenimiento de calidad de vida y caractersticas residenciales y comerciales del distrito
Implementacin transparente de acciones y obras en tiempos acordes con las urgencias y acciones
complementarias del Plan Maestro
Incremento de reas de jurisdiccin municipal para deporte y esparcimiento
Mantenimiento del nivel relativo de tributacin
Procurar la mejora de servicios pblicos y seguridad ciudadana, coadyuvando a las mejoras del
conjunto de la Costa Verde
Elevacin del valor patrimonial de los predios distritales propios actuales y por habilitar

Roles y compromisos:
Facilitar el proceso de armonizacin e integracin de planes para la Costa Verde, en aras del inters
del conjunto del rea y del beneficio al residente local, al visitante metropolitano, y al turista.
Ejecucin del proceso de subastas y concesiones y ejercicio de la supervisin y controles
consecuentes para el cumplimiento de compromisos de inversin y adecuacin, tanto en las reas
por habilitarse (reas de inversin AI), como en las reas ya concesionadas (reas de tratamiento
especial ATE)
Incorporacin de metas y acciones previstas en los Planes de la Costa Verde en los presupuestos
participativos anuales del distrito
Mantener el inters y atractivos de la Costa Verde para la totalidad y diversidad de usuarios,
proveyendo servicios y facilidades incluyendo seguridad en toda poca y momento, facilitando el
esparcimiento y deportes terrestres y nuticos, preservando la vista y el acceso irrestricto al paisaje
y al mar, y administrando los requerimientos y facilidades de transporte pblico y estacionamiento.
Contribuir a las campaas de educacin y concienciacin de los usuarios de todo nivel para la
conservacin y mantenimiento ptimos de las facilidades e infraestructura.


Promotores e inversionistas privados y del sector pblico

Objetivos y metas:

Ejecucin de obras con beneficio razonable y atractivo por inversin de riesgo
Optimizacin de la inversin en trminos de resultados
Generacin de plusvala inmobiliaria en la zona
Revalorizacin del patrimonio inmobiliario distrital y provincial

Roles y compromisos:
Promocin del Proyecto como innovador y generador de otros proyectos en el Per (CEPRI, Pro
Inversin, y otros)
Esfuerzo efectivo y oportuno de obtencin de fondos y financiamiento integral
Asesora y colaboracin con la APCV en el diseo e implementacin de esquemas eficientes de
financiamiento (prstamos locales e internacionales, generacin de comodatos y compromisos
fiduciarios con terceros, entre otros)
Implementacin temprana de obras demostrativas y replicables
Obras y acciones de mantenimiento y reposicin oportuna y efectiva que contribuya a la calidad
permanente de los espacios pblicos


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Las empresas y agencias de servicios: (SEDAPAL, electricidad, gas)

Objetivos y metas:

Incrementar el consumo y optimizar la cobertura al menor costo
Aplicar nuevas tecnologas de produccin, tratamiento y distribucin
Elevar la calidad ambiental y la seguridad pblica

Roles y compromisos:
Planificar y ejecutar los proyectos de infraestructura en la oportunidad requerida
Supervisar la calidad de la dotacin de los servicios



5.3.4 Instrumentos adicionales de gestin para la APCV

Financieros
Asignacin especial de la MML, independiente de los aportes distritales, que permita realizar las
funciones de planificacin, gestin supervisin, promocin y difusin

Legales
Transferencia de facultades normativas del IMP para disponer de las cargas o parmetros urbansticos y
edilicios atractivos para la promocin y financiamiento de las obras.

Administrativos
Otorgamiento de los permisos de habilitacin coordinando con todas las instancias del gobierno central
(SEDAPAL, etc.), de proveedores de servicios (Energa. Gas), seguridad (Defensa Civil, Capitana de
Puertos, etc.)

Tcnicos
Recursos calificados para planificar el transporte y trnsito, supervisar la ejecucin de obras pblicas y
privadas por las municipalidades o terceros, realizar el diseo urbano de los espacios pblicos; valorizar
la subasta y concesin de tierras






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