Derecho Registral

Sergio Gmez
Adriana Castro

Luca Gonzales

Santini Navarro
Jos Carlos artnez
Ste!hanie Garca
Glad"s orales
C#NC$%&#S D$ D$R$C'#
R$G(S&RAL
)$l derecho registral integra el sistema
*urdico con normas " !rinci!ios !ro!ios de
derecho !u+lico " !rivado ,ue coe-isten "
.uncionan armnicamente constitu"endo una
disci!lina inde!endiente " de la cual el
Sistema Registral (nmo+iliario es una de sus
!rinci!ales ramas)
C#NC$%&#S D$ D$R$C'#
R$G(S&RAL
Para Martnez Alegra/ es 0la disci!lina *urdica
,ue estudia los mecanismos " las situaciones
*urdicas encargadas seg1n el ordenamiento
!ositivo de la !u+licidad de las relaciones " de los
hechos *urdicos relativos a las !ersonas " a los
+ienes2 con la 3nalidad general de conservar el
orden " la seguridad *urdica dentro del $stado45
$l Derecho Registral ha sido conce!tuado como el
con*unto de normas ,ue regulan los mecanismos
e instituciones ,ue realizan la !u+licidad registral
de los hechos " relaciones *urdicas re.erentes a
las !ersonas " los +ienes5
C#NC$%&#S D$ D$R$C'#
R$G(S&RAL
Pascual Martn Prez: 4 $l Derecho
Registral #+*etivo es el con*unto de normas
reguladoras de a,uellos +ienes a!tos !ara
engendrar titularidades $rga #mnes2
mediante la !u+licidad del registro5
Para Cabanellas: 0$s el con*unto de normas
reguladoras de las relaciones *urdicas
relativas a a,uellos +ienes a!tos !ara
engendrar titularidades 0$rga #mnes42
mediante la !u+licidad del registro45
CARAC&$R(S&(CAS D$
D$R$C'# R$G(S&RAL

Constitu"e una es!ecialidad dentro del derecho

civil2 en cu"o marco legal !ueden encuadrarse
sus normas2 aun,ue tiende a la autonoma6

Derecho !articularmente heterogneo/ !arte de

sus normas2 re.eridas a la organizacin del
registro de la !ro!iedad2 se enmarca en
!rinci!ios de orden !1+lico2 mientras a,uellas
,ue se ocu!an de la !u+licidad din7mica de los
derechos reales so+re inmue+les2 constitu"en
!rinci!almente reglas de derecho !rivado6

$s un derecho ,ue tiende asegurar la !u+licidad

de las relaciones *urdicas2 so+re la +ase de dos
!rinci!ios .undamentales ,ue son la .e !1+lica "
la legitimacin6
CARAC&$R(S&(CAS D$
D$R$C'# R$G(S&RAL
EFECTOS/ marco legal ,ue de3ne el ti!o de
Registro " la !roteccin ,ue dis!ensa a los
derechos inscritos
EFICACIA: modo de gestin del Registro2 as
como su organizacin " medios materiales
!ara ,ue el Registro !ueda materialmente
cum!lir sus 3nes
MODERNIDAD/ Desarrollo de tecnologas
contractuales !reventivas regstrales !ara
reducir costes de transaccin2 litigiosidad e
incertidum+re
C#N&$N(D# D$L D$R$C'#
R$G(S&RAL
Los elementos de estudio del Derecho Registral "
,ue van a con.ormar su contenido son/
859Los Sistemas Registrales :esta+lecidos !or las
le"es;5
<59Los %rinci!ios Registrales5
=59Los #rganismos Registrales :creados !or los
instrumentos legales;5
>59La %u+licidad Registral/
?59Los %rocedimientos necesarios !ara o+tener la
!u+licidad registral2 haciendo n.asis en los
as!ectos tcnicos5
@59Los 'echos " Relaciones Jurdicas tuteladas !or el
Derecho Registral " e.ectos *urdicos de los mismos5
%R(NC(%AL$S
CARAC&$R(S&(CAS
859$s un Derecho Regulaor e la
!ubl"c"a
<59$s un Derecho #eg"t"$aor
=59$s un Derecho Protector
>59Carece e Sustant"%"a
%u+licidad
anuncio, !or el cual se e-terioriza el derecho
e-istente so+re una cosa6 dando a conocer el
7m+ito de dis!osicin *urdica el ,ue la
sociedad res!eta !or su li+re goce de
derechos5
%u+licidad
$n esta .ase2 se !rocura ,ue todos conozcan
,ue se ha e.ectuado un acto en el ,ue
tras!asa la titularidad del derecho de un
su*eto a otro2 convirtindose ste en oponible
a terceros
%u+licidad
ste anuncio !osesor"o e !ubl"c"a2
tam+in recurre a otros anuncios como/
8; los pregones: !ara hacer conocer el
cam+io de titularidades5
2) Insinuatio: ,ue es una !u+licidad de ti!o
*udicial en el caso de las donaciones
#+soletos " en desuso2 !or su insu3ciencia
de+ido a su mtodo oral de*ando sin
constancia alguna al !1+lico5
Constancia Registral
Naciendo as la registracin2 !ara !oder de*ar
dichas constancias en li+ros so+re
determinados derechos6 ocu!7ndose en sus
orgenes de derechos ,ue no tienen ninguna
otra .orma de e-teriorizacin !u+licitaria2
destac7ndose $s!aAa2 el derecho germ7nico2
el auBasung " la ciudad de Colonia
Constancia Registral
De estos Li+ros de Registro evolucionamos
hacia la 1ltima .orma de !u+licidad2 ,ue no
slo es !rotectora del inters del tr73co2 con
e.ectos de o!oni+ilidad a terceros de la
transmisin registrada2 sino ,ue llega a los
e.ectos constitutivos del derecho, es decir ,ue
el negocio *urdico se integra con el registro
!u+licitario2 !roducindose !or esa va la
transmisin de la titularidad5
Constancia Registral
Llegamos a la conclusin de ,ue ha" distintos
mtodos de !u+licidad/
8; la !u+licidad anuncio
<; la !u+licidad oponibilidad a terceros
=; la !u+licidad con )e.ectos constitutivos)2
se !resentan a lo largo de la historia del
derecho con di.erentes mani.estaciones2
,ue evolucionan hasta !ro"ectarse en los
regmenes ,ue encontramos en el mundo
actual
Constancia Registral
Llegamos a la conclusin de ,ue ha" distintos
mtodos de !u+licidad/
8; la !u+licidad anuncio
<; la !u+licidad oponibilidad a terceros
=; la !u+licidad con )e.ectos constitutivos)2
se !resentan a lo largo de la historia del
derecho con di.erentes mani.estaciones2
,ue evolucionan hasta !ro"ectarse en los
regmenes ,ue encontramos en el mundo
actual
Constancia Registral
'o" en da la !u+licidad es mramente
declarativa " no o+ligatoria2 salvo e.ectos a
terceros6 Sin em+argo2 ca+e mencionar ,ue la
(nscri!cin !roduce un e.ecto convalidante o
,ue el registro trata de ser tendencialmente
e-acto2 " ,ue el *uego de la (no!oni+ilidad
!uede tener un alcance ma"or del
actualmente contem!lado2 ,ue nos !uede
e-!licar el !ro+lema de la do+le venta de cosa
a*ena2 de*7ndonos en la siguiente conclusin/
Publ"c"a reg"stral & Segur"a 'ur"ca
Constancia Registral
Recordemos ,ue el registro se encarga de/
8; legalizar
<; %u+licar
=; legitimar
Constancia Registral
%or ello2 el Registro es mucho m7s ,ue un
4memorizador4 de documentos2 hechos o
actos relativos a la !ro!iedad inmue+le6 no
slo !roclama un acontecimiento !asado5
%roclama mas2 !roclama en !resente 2 .rente
a terceros2 la titularidad " contenido de
derechos reales5 Los asientos del Registro
contienen declaraciones !1+licas so+re cu7les
son ho" las di.erentes situaciones *urdicas5
%rinci!ios ,ue rigen el
Registro
Los !rinci!ios registrales son las
orientaciones +7sicas del sistema registral "
son resultado de la sistematizacin del
ordenamiento *urdico
(5 %rinci!io de consentimiento
$l registro siem!re tiene a un titular2 !ara
cual,uier modi3cacin o cancelacin de los
asientos se necesita de su consentimiento o
de sus causaha+ientes5

La e-ce!cin es en caso de re+elda2 3rma

el *uez

&am+in en casos de recti3cacin se

necesita el consentimiento de todos los
interesados5
((5 %rinci!io de tracto
sucesivo5
$l tracto sucesivo2 o+edece a la 3nalidad
de organizar los asientos de manera ,ue
e-!resen2 con toda e-actitud2 la sucesin
ininterrum!ida de los derechos ,ue caen
so+re una misma 3nca2 determinando el
enlace del titular de cada uno de ellos con
su causante inmediato5
(((5 %rinci!io de legalidad5
Ca*o a este !rinci!io el registrador de+e
revisar el .ondo " la .orma del acto a
inscri+ir5
$n caso de ,ue no sea admitida la
inscri!cin !or alg1n error en el .ondo o
.orma !rocede el recurso administrativo5
$sta+lece ,ue los registradores cali3can la
legalidadde los documentos en cu"a virtud
se solicita la inscri!cin2 la ca!acidad de los
otorgantes " la validez del acto5
(E5 %rinci!io de %u+licidad5
%rinci!io de gran im!ortancia2 de+ido a ,ue
mediante este las !ersonas tienen acceso a
lo inscrito en el registro5 Como el registro
!u+lico de comercio " el registro !u+lico de
la !ro!iedad5
No todos los registros son !1+licos2 como el
registro nacional de inversiones e-tran*eras
Se trata de e-teriorizar actos " situaciones
*urdicas2 de manera !ermanente "
organizada !or medio del registro5
E5 %rinci!io de inscri!cin5
&odo asiento registral de+e ser
materializado !ara ,ue de manera
o+*etiva se !ueda conocer el acto ,ue se
cele+ro5
Se !ueden dividir en/
aterial5 Fue es en relacin al acto
Gormal5 Fue es en relacin a los
documentos
E(5 %rinci!io de es!ecialidad
E((( %R(NC(%(# D$ &$RC$R#
R$G(S&RAL
C#NS(S&$ $N FH$ HN AC&#2 N# %ARARA
%$RJH(C(# A AFH$LL#S &$RC$R#S FH$
'AC($ND# ADFH(R(D# LA %R#%($DAD #
D$R$C'# R$AL 2 S#CR$ $L (S# C($N2 'AIA
(NSCR(&# $L AC&# C#RR$S%#ND($N&$
(J %rinci!io de Rogacin
$S&$ %R(NC(%(# C#NS(S&$ $N FH$ $L
R$G(S&RAD#R D$ #G(C(# N# %H$D$
R$G(S&RAR HN AC&# FH$ D$C$
R$G(S&RSRS$2 A %$SAR D$ FH$ C#N#KCA D$
$L6 S$ R$FH($R$ D$ ALGH($N FH$ L#
S#L(C(&$5
J %R(NC(%(# D$ %R(#R(DAD
C#NS(S&$ $N FH$ N# (%#R&A CHAND# S$
C$L$CR# $L AC&# A (NSCR(C(R2 S(N# FH$ $S
AS (%#R&AN&$ SAC$R CHAND# S$ LL$E#
ACAC# SH (NSCR(%C(#N %ARA D$&$R(NAR
SH %R(#R(DAD
%rinci!ales Sistemas
Registrales
$n el mundo ha" tres !rinci!ales sistemas
registrales5
$s im!ortante mencionar ,ue todos los
sistemas registrales sirven 3nalmente
!ara dar seguridad *urdica " !u+licidad a
los actos en ellos registrados2 como
acertadamente lo menciona el maestro
S7nchez edal
$l Sistema Germ7nico
$ste sistema se caracteriza !or ,ue el
estado interviene en la transmisin de
+ienes inmue+les2 !or ,ue son de car7cter
!u+lico5
$sto se .undamenta en ,ue el territorio es
un elemento del estado5
La intervencin es a travs de tri+unales
*udiciales ,ue tienen a su cargo un Lli+ro
territorialM o el registro inmo+iliario2
ligados con catastro
$l Sistema Germ7nico
%ara tener la !ro!iedad o titularidad de un
derecho real2 se necesita llevar a ca+o un
!rocedimiento en los tri+unales5
$n el cual se estudia " resuelve/
85 La Ca!acidad del ena*enante !ara gravar
o transmitir un +ien inmue+le5
<5 La voluntad del ad,uiriente !ara
ace!tarla5
Se e-amina la validez del acuerdo2 N# su
causa !recedente5
$l Sistema Germ7nico
$l registro ,ue utiliza el sistema
germ7nico se organiza a travs de 3ncas2
en cada 3nca se a+re un .olio real " los
asientos de dicho .olio tienen .e !u+lica5
Antes de su sistema actual tu+o dos
!eriodos !rimitivos/
85 L$l &hin-M Gorma Solemne5
<5 L$l AusNassugM Juicio Gicticio5
$l Sistema Grancs
Hna #3cina Administrativa se encarga del
registro5
$l estado no interviene2 se lleva a ca+o el
convenio entre las !artes "
!osteriormente se hace su registro2 el cual
tendr7 solo e.ectos declarativos5
$n cuanto al #rden del Registro2 este es
!ersonal2 !or ,ue los asientos se hacen en
orden cronolgico " dis!erso5 Se ela+ora
un ndice !or nom+res " !ersonas !ara
.acilitar la +1s,ueda
$l Sistema Australiano
%ara llevar a ca+o la inscri!cin2 se realiza un
estudio so+re el titulo !resentado2 !or
*uristas " to!gra.os !ara/
85 (denti3cacin Gsica del (nmue+le5
<5 Derecho de !ro!iedad de ,uien solicita5
%osterior a $sto se noti3ca a los colindantes "
se hacen !u+licaciones2 !ara llamar a
,uienes se crean con derecho5
%ara Ginalizar se e-!iden dos ttulos iguales5
Hno !ara el !ro!ietario " otro !ara el registro5
$n -ico

Se utiliza el sistema Grancs5

$l registro se realiza en una o3cina

Administrativa

$n el caso de la !ro!iedad2 $l Registro

%u+lico de la %ro!iedad5

No es Gorzoso2 !ero si no se realiza no

surtir7 e.ectos contra =ros5

La 1nica e-ce!cin en la cual si es

L.orzosoM es en los casos de crditos
hi!otecarios " casos de sociedades "
asociaciones civiles5 N# $J(S&$N hasta ,ue
se inscri+en5
%rinci!ales Sistemas
Registrales
Por los efectos de la
Inscripcin.
Por la forma de la
Inscripcin.

Sustantivo. La
propiedad se
adquiera por medio
de la inscripcin.

Constitutivo. se perfecciona
con la inscripcin.

Declarativo. Efectos contra terceros.

Personal.Un registro por

persona.

Folios. Carpeta de actos del bien

inmueble.

Libros. Se anotan inscripciones de

manera cronolgica.

Electrnica.
GRAC(AS