~

LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA

APUNTES SOBRE EL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
ENEL DERECHO REGISTRAL PERUANO
J/f' .
Separatadec/IOIi?lt/
Revistadel ColegiodeNotarios deLima
Ao VII N7 IJima- Per 1997
* Al Dr. Carlos Enrique Becerra Palorpino, por su amistad y sus enseiianzas.
1 OLIVA, Antonio. "Retorno a los Principios Hipotecarios", En: "Libro Homenaje a J os Maria Chico y OrUz", Madrid,
Marcial Pons, Ediciones J urdicas, S.A., Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espafla, 1995, p- 686
~ BULLARD, Alfredo. "La RelQcln J urdico Patrimonial. Reales vs. Obllgaclonales" (Prlogo de Fernando de Tral.egnies),
Lima-lluvia Editores, 1990.
APUNTES SOBRE EL PRINClrO DE PUBLICIDAD EN EL DERECHO REGISTRAI PERUANO
Luis Alberto ALIAGA HUARII'A'l'A
Apuntes sobre el principio depublicidad enel
derecho registral peruano
l
*)

'.
'"
La "cognoscibilidad" se constituye en
elCI11CIllUfundamental para laorganizacin
del sistema mll!-ipo!ar de oponibilidades
del [irecho Civil (BULLARD)(2); adife-
rencia de laposesin, lapublicidad registral
result3 ser el mecanismo ms eficiente has-
ta ahora conocido para laconstruccin de
este sistema.
cimiento ercctivo de 10 publicado para que
los derechos sean oponibles a terceros
("publicidad-publicacin"), en cambio en
la ltima, se trata no tanto de que las si.
tuaciones jurdicas publicadas lleguen a
conocimiento efectivo de los terceros, sino
que stos dispongan de un "nedio ofi-
cial" para estos fines (LACRUZ) ("jmbli-
cidad-coglloscibilidad"); t:n nuestro :;iste-
ma registral an subsisten rezagos de las
fases anteriores.
La publicidad reglstral no podria con-
siderarse histricamente como fase defini-
tiva en la bsqueda de laseguridad jurdi-
ca, a decir de TI R50 CARRETERO ((de
tiempo en tiempo la publicidad (...) sufre
crisisde crecimiento como todoslose'es)' to-
Desde un punto devista general lapu-
blicidad significa difusin.vy 'lcIJnocnicn-
to (PUGLIATTI); en sentido jurdico,
consiste en ""hacerque (la situacin juri~
dica) sea conocida. de modogeneral, para
la tutela de derechos y seguridad del
trdftco'( FERRARA).
Existen tres momentos de desarrollo
de lapublicidad claramelHe diferenciados
elHre s: fase negocial, edictal y registral;
en las dos primeras se requera un COll0-
Se ha sostenido que "la seguridad ju-
rdica es uno de losgrandes fines del dere-
chomismo, (aquella) exige certidumbre en-
tre otrw-de sus postulado!.; a tOsacertidum-
bre sil-ven losRegistros Pblicos~l).
El deseo de certeza se constituy
histricamente en una uecesidad
ineludible de laconvivencia social; en este
sentido, la publicidad ha jug3do un rol
muy importante en la lucha contra la
"clandestinidad" .
INTRODUCCIN
9"
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPA..I{I APUNTES SOBRE EL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD EN EL DERECHO REGISTRAI PFRUANO
'91
3 OLIVA, Antonl0. Op Cil., p. 685.
Ley Hipotecaria del 08.02.46_ (BOE numo 58, del 27 de febrero 1946). (Reformada en 1944 y refundida en 19461.
::1 Vt!Il11e, PARDO MARQUI!Z. Elernardo. "Derecho negl~tfelllll[T1ol>lIlllrlu tlll tll Per', L1rnel.L1togr~f1ca Hua"'-'Il'~'U1, 1.1, 19t:!t:!,
GALVEZ H., Ciro. "CrItica a la Legislacin NotarIal y Regl~traL El Poder de la Fa P(ltlllca", Urna, Edlt. Ital Peru S.A., 1980;
HERRERA, Victorino. "Derecho Registral y Notarial". Lima, Ralsol S.A., 1987; ORIHUELA, J orge. "Comentarios" (Libro de
Reglslros Pblicos) En: Exposicin de Motivos y Comentarlos del C6dlgo CivIl {Complladora:Revoredol,tVI, p. 827; ARIAS
SCHREIBER, Max. "Luces y Sombras del Cdigo Civil" (Registros Pblicos), T.II, p.186: VIVAR M., Elena. "Derecho Registral
y NotarlaHMateriales de enseanza)", Lima, PUC,Fac. Derecho, 1992, p.206; GUEVARA, Rubn. "Derecho RegIstra!".
Urna, El1ltora FECAT EIRl, 1994: MURO, A. "Re(llstros Publicas", lima, Marsol Per Editores S.A., 1994; SORIA, Manuel
"Estudios de Derecho Registra'". Lima, Palestra Editores. 1997: J ARA, Humberto. "Los Registros Publicas y su Importancia
en fll Cdigo Civil de 1984". En: Themls, W 3,1985, p. 44; GARAZATUA N., J uan. "Hacia una Perspectiva del Sistema
Registral Peruano" En: "El J urista" Re.lsta Peruana de Derecho, UrnA, N~3, Ago.1991, p.125; VELARDE S., J orge. "Prin,
clplos Regislrales" En: "Advocalus" Re..de Derecho. Urna, N~5, 1994, p. 34; PfZARRO, Luis. "Reflexiones sobre el libro
de Registros Pblicos del Cdigo Civil" En: Themls, PUC, N~30, 1994, p.221: "ANTEPROYECTO DEL REGLAMENTO
GENERAL DE LAS INSCRIPCIONES" (1994), "El Peruano" del 05.09.94; "EXPOSICiN DE MOTIVOS OFICIAL DEL
llBRO IX DEL CDIGO CIVIL DE 1084~, Libro dI;! Registros Pbllcolt, "El Peruano", J ulio 1Oa9.; "DERECHO REGISTRAl
PERUANO" (Ores. Vivar, Silva, Vsquez y olros) (Ciclo de Conlcrenclas.Secc, Derecho Instituto Riva-AgCiero). PUCo
Ocl., 1997: etc.
6 CHICO Y ORTlZ, J os Mara. "Estudios de Derecho Hipotecario.', Madrid, Marcial Pons, tomo 1, 1994.
GARCIA GARCIA, ,J o!:\ M. "Derecho InmobiliarIo Reglstrol o Hipotecario'. EditorIal ClvItas, S.A., Madrid, T.I, p. 533.
9 La PUblicidad cumple una funcin de aseguramiento y potencl<lcl6n de los derechos preexistentes, al hacerlos oponibles
(asiento reglstral), 8 diferencIa de la Forma que tiene una funcin esencialmente alrtenticadora de los mismos, es elemento
det acto J urfdlco (ej. Escritura Pblica).
10DIEZ-PICAZO, luis. "Fundamentos del Derecho Civil Palrlmonhl:ln (Vol.lU: Las rel<lclones jurdico-reales. El Rngl!'llro
de lfl Propiodad. Lo POl'J el'J ;on). Madrid,Editorial Civilas,5.A . 1995 p. 509, El But"'l .,.tl""" que los asientos no se "extln.
guen", nI desaparecen, sino que pierden vigencia. permaneciendo como dato hIstrico para el estudio de la partida registra!.
Vase adems, CANO TELLO, CelesUno. "Manual de Derecho Hipotecario". Madrid - Editoria! Clvilas, S.A., 1992. Y
LACRUZ BERDEJ O, J os y Francisco de Asls SANCHO REBULLIDA. "Derecho InmobiliarIo Reglstral'. (Elementos de
Dorecho Civil, ltI bis), Barcelona - J os Mara Bosch Edllor, SA, 1991.
11 Vase, ROCA SASTRE, Ramn M. "Derecho Hipotecario", Barcelona, Bosch, Casa Editorial, Tomo 1, p. 317 v ss.
das las ;nstitttcio1tcs. Cuando sus formas 1UJ
Jf acomoda1J a In ,'ealidad social) la,pllbli-
dnd hace ais) parece desvaHecr.1'se(.. .)J:f,3',
para luego resurgir remozada, acotllmiada
a los nuevos requerimientos sociales, mu-
chas veces reforzada pllm l'enga'se del pe-
rodo de loca cl-lUldc.ftinidnd.
El derecho J:cgistral ha estado asocia-
do desde SIIS inicios alos bienes inmuebles,
debido a bgran importancia econ6mico-
social que las diferentes sociedades le rc-
COIlOCi(~r;Ul; as una de las leyes mas Sigllifi-
cllivas a nivel del derecho comparado ser
la " / ,1: .'1' Hipoteca/ 'in.-
1
' Espaola de 1861
(l.H)(~) -que. tanta influencia ha tenido en
nuestro pas-; en el Per tenemos la ley de
I X X X que cre el (tRegistro de la Propie-
dad lnmuf.ble1.~. doctrinariamente, los es-
tudios sobre la materia han estado vincu-
lados a este Registro (LACRUZ
BERDEJO, ROCA SASTRE, CHICO Y
ORTIZ, GARCIA GARCA, I'AU
PEDRN, AMORS GUARDIOLA,
etc,).; en el mbito nacional existen obras
illlporl":lntes SObH~la materia -adems de
otros tpicos rcgistrales-(5).
A los efectos del presente trabajo, ana-
Iizarcmos el contenido de la publicidad
registral desde la perspectiva doctrinal, el
tratamiento que el ordenamiento jurdi-
co nacional le ha brindado y finalmente,
su problemtica.
1. CONTENIDO DE LA
PUBLICIDAD REGISTRAL
Todo Registro de Seguridad Jurdica
se dis"iii ,;:ue por la opombilidad que ge-
nera su publicid~'publicidad efectoY.l
segln CHICOV ORTIZ)(fil, la legitima-
cin de sus datos y la tutela del tercero
l~gistraI.
La mayor parte de los tratadistas se
ha referido a la publicidad registral como
"principio registra!"; pero si advertimos
que los principios registrales son en es-
tricto tl'Jot: as, cm'acteJ'es o rasgos bsicos que
tene ()debe teneJ" Ul1 deteJ" minado stema
1'(qtrtJ.f'(7) -aspectos que diferencian o
asemejan sistemas que a su manera bus-
can alcanzar la seguridad jtlrdica~, y que
lapublicidad constituye finalidad esencial de
todo Registro de Seguridad Jurdica, podre-
mos concluir que la publicidad no es pro-
piamcllle un "principio",
La publicidad registral podra definirse
como ('lacxtcrorizacin continuada)' 01'-
ganhada de situaciones jUJ'{dCas de tras-
ccndenCa real para producir cogn-os-
bilidad gmeral uya omnesY.ly con er-
tos efectos juddicos sustantivos sobre la. si-
tuacin publicada~8)
Se trat-a de una " exteriorizacin" (9) en
libros y asient-os registralcs; la publicidad
registral se constituye en un mecanismo
que busca hacer "pblica" las diferentes
situaciones jurdicas rclcvanles p:1r:1los ter-
ceros; esta exteriorizacin no se agota en
un solo acto, sino que permanece en e!
tiempo y sirve de sustento a aquellos que
prf::tcndcn acceder al Registro (Principio
de Tracto Sucesivo), en tanto el asiento
registral no pierda vigencia surte plenos
cfectos legales{lO).
Tal publicidad se halla organizada y
administrada por tilla institucin jurdica
especializada de! Estado, un "tercero" a
las parles (%eteropublidatl" ), p.e. el Re~
gistro de la Pmpiedad Inmueble; la ncce-
sidad de certeza requerida para la conso-
lidacin de relaciones jurdicas exigc una
8 lbld, p. 41 ..
investigacin previa de las situaciones
regislrales, tarea que para los particulares
resulta compleja y onerosa, asumiendo el
Estado '.al bbor, garantizando la autentici,
dad de los datos registrales; publicidad que
requiere tanto " cont1'oF' (calificacin
registral) como <Tseleccin-l' (solo acceden al
Registro los actos que afectan a terceros);
el objeto de la publicidad est constjtudo
por los derechos y siluaciones jurdicas -
derivados de los ttulos~ oponibles a terce-
ros; a cuyo pmpsito, no interesa el acto o
contrato mismo contenido enel titulo (COI11~
pravent'a, p~l'mnta. ciol1:1rin, etc) sino 1:1
ccr~eza de la existencia de efectos deriva-
dos de los contratos y su permanencia en
el ti(~mpo, ej. titularidad registral, limita-
ciones a la disponibilidad, etc.
Es!..'1exteriorizacin de sinIaciones ju-
rdicas tiene como fin producir cognosci4
bilidad geJuJ'nP' (legal); la publicidad
registral desde su aspecto material'l]) lo que
busca es generar slo laposibilidad en favor
de [os terceros de acceder a su contenido
antes que un efectivo LUllUcillllt:nto del
mismo (LACRUZ); as, la publicidad des~
pliega sus efectos sustantivos de manera in-
mediata, independienlemente si los terce-
ros han conocido o no en laprctica laexis-
tencia de la situacin jurdica o el conteni~
do registral, atravs de los medios formales
que franquea la ley, ~se gm'antiza y asegtt-
\ 1
,
12CABELLO DE LOS COBOS, Luis, ~EI PrincipIo cte Legitimacin" En: Nmero Conmemorativo de los 50 aos do la
Reforma l"ilpotecerla dc 1944'" Modrld Rovlsto Critica de Derecho Inmobiliario (RCDI), Colegio de Registradores de
Espoflo, 1995, p. 142.
13 Vase ARIAS.SCHREIBER, Mll.x. "Exgcslll", tomo IV Derechos Reales. (con la colaboracin del Dr. Carlos Cardenas.
Angoll'lArlas-Schrelber, Elvlrn Mnrtlnez). lima.Gaceta J urldica Editaros. Segunda Edicin, 199B. P.299 Y ss.
14 MANZANO. Antonio. Derocho Reglstrollnmoblllarlo (Para InicIacin y uso de universitarios). Madrid, Colegio de Regis-
tradoras de lo Propladad y Mercllntllea dc, E!ipaf\a.Centro de Estudios Registrales, Volumen 1, 1991, p, 26.
15 Salvo los cases do roctlficacln de 119100109por error material (175 y 177 Reglamento General de los Reglslros Pblicos),
hIpoteca logol(ort, 1110 Cdigo Civil), prondo lagol (bienes muebles inscribibles) (art. 10a5 C6dlgo CIvil), fltC.; en estrIcto.
estas operacIonal> roglstrulos no so producen 'de oficio" sino por mandato iegal, como reconoce la doctrIna.
16 PAU PEORN, Antonio. "Cureo de Prctica Regletral". Madrid, Universidad Pontificia Comillas (UPCO), 1995, P. 18 Y ss
17 Sobra al particular. LEYVA. J .A, "Planteamlonto General de los Reglstrol Pbllcol y su ctlvlaln en ReglltroaAdml-
nlstratlvoe y Registros J urldlcos". Revista erillca de Derecho Inmobiliario (RCDI) (Colegio de Registradores de la Pro.
piedad y Morcantllos de I::.spatla). N V 591, mar, abr 1989, p. 298 Y ss.
APUNTES SOBRE EL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD EN EL DERECHO H.I::.GIt:ilRAL PERUANO
18Aprobado por Acuercto de Sala Plena de la Corte Suprema de J usticia de la Repblica el16 de mayu de 1968.
19 ~Expo8lcl6n de Motivos , OfiCIAl nell.lhro IX del Cdigo Civil de 1984". Libro de Regstros Pblicos, separata especial.
publicado en el diario oficIal "El Peruano', J ulio 1989, p. 15.

La Exposicin de Motivos Oficial de

Libro IX del Cdigo Civil de 1 984sea-
la que el arto 201 2 (presuncin cerrada
de conocimiento del contenido registral)
encierra slo un aspecto parcial de lapu-
blicidad al establecer \ lna rriccin legal.
pues su aplicacin aislada sin otorgu la
posibilidad efectiva de acceso al Regis-
Iro implicada tm grape p1.oblema, refe-
rido al hecho de qtle las personas no pue-
dan materialmente C01wceraquello que la
d
.. (19)
ley p,"eHU1le e su C011OCt-11Heuto ;
ORJHUELA, en d mismo sentido. se-
ala "-pRora que funcione adecuadamente
eJte precepto (art. 2012), los uBlamentos
especiales (. ..) debern ser sumamente u-
veros (sobre) la forma en qtH? esta publici-
ddd se lleve a caboy que los mismos de-
bertn prever sanciones en caso de cCJ"tifi-
dad A1aterial (sustantiva), que debe
complementarse con el (lrt. 1R4 Y ss. del
RGRP referido a la Publicidad Formal
(procesal), es decir aquellos medios lega-
les para conocer efectivamente el come-
nido registral; el art. 1 84esrablec.e "Ajin
de asegurar la publicidad de los Registros)
losftmcionarios de los mismos estn obl(lfa-
dos; a) a manifestar a toda persona, los /i-
bnls, IOl ttulos archivados, (,ldiccs y dems
documentos qlU ob,"an en las oficinas
registrales; b) a expedir certificados de las
inscripciones, anotaciones y dems doClt-
mentos que existan en los Regtrwj ~) H
expedir certificados rtspecto a la inexistew
cia de determinada i11!icripcil1 o auottl-
cin; d) a no mantene1" en reserva o en u-
creto niu,Hn acto () docutJ-JCnto relaciorlft~
do con los Registros.
2. REGULACION DEL TEMA EN
EL DERECHO REGISTRAL
PERUAN O
blicado en "El Peruano", 1 9 de Julio
1 989), siendo las diferencias notorias en-
trc ambos; as, los Registros de Seguridad
Jurdica presentan las slgUIcntes notas ca-
ractersticas: existencia de un control de
legalidad (calificacin), conexin entre los
asientos regisu-ales (tracto sucesivo). el
carcter documental pblico del asicnto,
la oponibilidad o eficacia frente a terce-
ros (brindan "'publicidad efecto'
v
) segn
CHICO y ORTIZ) y la'~cogn(Jscibilidad
generar'. En cuanto a los Registros de
Informacin Admin;s! na '" ("publicidad
notlcta) stos son bsicamente archiV OS
o colecciones de datos, generalmente dc
us~interno delaadministracin, con efec-
tos estadsticos) fiscales, etc.
El arto 201 2 del Cdigo Civil regula
lo que en doctrina sedenomina "Publici.
El Cdigo Civil de 1984 en su arto
201 2 consagra el (Principio de PJlblicidad~',
en los siguientes trminos: sepresume, sin
admitirse prueba en contrario, que toda per-
S011atiene conocimiento del contenido de las
imcripciones
D
; el Cdigo Civil de 1 936no
trat el tema; como antecedente legislati-
vo inmediato podemos citar el art'. V del
Ttulo Preliminar del Reglamento Gcnc-
"alde los Rcgil:llros Pblicos (RGRP)(llll,
se presume, sin admitirse p1"ueba en con-
trario, que toda persona est enterada del
contenido de las inscripciones~'.
inscribibles- que Jos sujetos privados de-
seen, atravs de supresentacin al Regis-
tro (Diario) para estos. cfectos (indepen-
dientemente de que la inscripcin sea
constirutiva u obligalOria no existiendo
inscripciones "de oficio(151.
LUIS AL[)CRTO ALIAGA HUARIPATA
En ese orden de ideas, el Registro se
presenta como proclamacin ofial de si-
tuacionesjurldicasll,161, acargo de un r-
gana-espccializado creado y organizado
por el Estado (<<heteropublidad
D
), que
brinda a los terceros la necesaria certeza
,.cq\ lcdda pam la cOll:Slid. ILill de la:,;di-
fcremes relaciones jurdicas; por ejemplo,
tratndose de inmuebles, perlllil-e cono-
cer demanera ('oficial. los dal"OSdel bien)
laidentidad del titular registral, las cargas
y gravmenes, etc.; en el caso de las per-
sonas jurdicas, su finalidad 1 1 objeto, los
rganos de rcprcsemacin, laidentidad de
sus directivos. el rgimen depoderes, ctc.
En doctrina sepueden distinguir en-
tre RegistJ"os de Seguridad urdica" y
Re 'stros e n ormaci n Administl"ati-
l'a~1 7) (impropiamente denominados
"Registros Jurdicos")r "Registros Admi-
nistrativos" en la Exposicin de Motivos
Oficial del Libro IX dd Cdigo Civil de
1 984, Libro de Registros Pblicos. pu-
ra el trfico con prefcrt:ncia al derecho subje-
tivo (MAN ZAN O)-; las situaciones jur-
dicas publicitadas adquieren COfUlOI:lciones
ualita i a eme superiores, se afirma relos
ttulos 1 "oran de COl1 cion al asar 01' el
Ro/!;.t1"O(JER NIMO DE GONZALEZ)
o crla iustnpcilI cmallcha el campo del tic!:!.;
clJoI'cal"(V ALLET DE GOYTISOLO); las
situaciones jurdicas al ser acogidas por el
Registro go,,;anen su flV or de ulla presun-
cin de exactitud (lcgit"imaci6n){1 2>, priori-
dad, oponibilidad, proteccin dd tercero
rcgiSlTal, e"c.;en cuanto aste hno pun-
to, debedecirsequepropi<U1 1 cntc nocxis.
ten inscripciones declarativas -1 1 0obstan-
te que el derecho de propiedad pueda na-
cer "cxlra-rcgistralmcl1 I'c"(I3L, dado que la
inscripcin nunca es a"neutra) sino que
siempre gcm:rar cambios cualitativos -ma-
yores o mCl1 orcs- cn f.,vor de los derechos
inscrilOs.
Refirindose al mismo tema, MAN .
ZAN O(1 4) agrega como nota distintiva de
la publicidad el cOrlsmtimiento) en ra-
zn de que el "Principio de rogacin(ins-
tancia) informa atodo el sistema registral;
yaque slo seharn pblicos
D
}' seeleva-
rn aun plano mayor de legitimidad (< < es -
tado 1.cgist1.aI
D
scgn AMOR6s
GUARDIOLA) aquellos derechos --
. "
23 "Ellposlcln de Mollvos ". p. 20.
200RIHUELA, J orga. "Comentnrios" (Libro de R~lstros Publlcos) (COlaboracin: Ores. RMtegul y Calderon) En: Expo.
sicln de Motivos ' J Comentarlos del Cdigo CMI (Compiladora: Revoredo), t. VI, p. 841.
21 Ley Hlpolecnrfo of!l 08.02.46. {BOE. numo 59, del 27 de febrero 1~46l, Art. 221: "Los RegIstros ser.n p~blioos para quie-
n!1Slengan inICIes conocido en avenguar el estado de los blencs mmucbles o derechos reales Inscritos .
??Arl. 1014 Cdigo Civil: " Fl teICcro que de buena le adquiere a titulo oneroso algn derecho de persona que en el regiStro
ap1'J lece con facultades pala otorgollos mnntlene su adquisicin una vez inscrllo su derecho, aunque despus se anule
rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los regiStros pblicos., La buena fe del lercero
se presume mlentms no se pruebe que conoela la Inexactitud del registro" . Vase adems, U81LLUZ, Edmundo. "El
tercero del Registro". 24Ar1. 185 RGRP: 'Pnra conseguIr la manifestacin de libro, Indlces ' J dems documentos. esl como certIficados. no se
requiere tener Inters directo o ndlreclo en la Inscripcin o documentos. ni expresr el motivo o causa por ros cuales se
solicilon; pero se exigIr el pago de los derechos que senare el arancel".
APUNTES SOBRE EL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD EN EL DE~~CHO REG1STRAL PERUANO
"5
En el Derecho Espaflolla publicidad es
relativa, el arto221 de laLey Hipotecaria
t:xigt:tener inrers wnocido "para averiguar
el estado delos bienes oderechos reales ins-
critos; segn laExposicin de Motivos de
laleydc 1861tal exigencia estaba dirigida a
evitar "las pesq,tistJ .S impertinetttes
lJ
en el pa-
trimonio ajeno (que pudieren afectar el de-
profesional del derecho, quin mejor quc
l para publicitar de manera categrica -
bajo su. responsabilidad- las situaciones
jurdicas relevantcs y oponibles aterceros?
o deber seguir cargndose al usuario la
tarca pesada de hacer un "estudio de tituM
los" mas alldelos asientos regisu'ales, para
lo que -por cierto- seprecisa especializa-
cin y recursos?; finalmente, en cuanto
este punto, cmo quedan los efectos
sustantivos derivados de la publicidad
como los principios de legitimacin y fe
pblica registral, que amparan alos asien-
tos regiSt'rales? sedebe fomentar una re-
visin ad infinitrun del asicnto registral
por parte de los usuarios y los dems re~
gistradores por la posible existencia de
"errores"? .
Respecto de la <rpublicidad F01' mal",
regulada en el arto 184 y ss. del RGRP,
elche decirse que el acceso alapublicidad
es-en principio- irrestricta, tanto por los
sujetos legitimados como por laamplitud
de lo que puedc conocerse(24, no hay
obligacin de acreditar inters o legil'illli~
dad para solicitar el servicio de publiciM
dad, como si ocurre en otros sistemas,
tenindose como nico requisito el pre-
vio pago de los derechos registn.l.ks.
En los Registros de Seguridad Jurdi-
en, el asiento tiene carcter documental
pblico, al ser extendido por un funcio-
nario pblico con las formalidades legales
correspondientes y bajo su responsabili-
dad; el asiento no debe confundirse con
la forma del acto jurdico (no prueba su
existencia), sino que constituye su publi-
cidad material (en otros sistemas como el
cspaolluego de su calificacin einscrip-
cin el ttulo es devuelto al usuario); el
asiento registral en cierta forma es supe-
rior y distinto al ttulo que lediera mri-
to, por lo que lapublicidad no seextien-
de "natural y automticamente" a stos
ltimos, sino que ello seproduce por una
situacin particular existente en nuestro
pas, donde los ttulos se archivan simul-
tneamente con la extensin del asiento
regisu'al; sil uacin actual que sirve de base
para pensar que, si setiene acceso atodos
los documentos del registro (libros, ttu-
los archivados, ndices, etc.), eJ1l"oncesla
publicidad debe ser amplia y no debe li-
mitarse al asiento registral; sin dejar de
f(~Cllnocer que algunas inscripciones se
realizaron hajo est:'!premisa "remitindo-
se" atodos los erectos al ttulo archivado,
opinamos ello se contradice con lanatu-
raleza y fines del asiento registral; cree-
mos que cn las prximas modificaciones
legislativas debe definirse este punto en
ravor de la autonoma del asiento, que
permita-por si mi.'imo- ofrecer- alv~ll:l"&
ceros lainformacin y certeza necesaria,
sin tener que recurrir alos ttulos archi-
vados, lo que permitir agilizar y hacer
menos oneroso el trfico jurdico; consi-
drese adems, si el Regisl radar es un
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
El asiento registral -de inscripcin o
anotacin- constituye la "materializa-
cin natural de toda calificaci6n positiva
derivada del ttulo, por lo que es allf don-
de consta la nueva situaci6n jurdica
i"')ublicitada, p.e latitularidad registral del
bien inmatricnlado; por lo que no csexac-
to afirmar que el asiento es slo "un resu-
nten del ttulo"(23), menos si sesostiene que
el sistema peruano es uno de inscripcin
y no de transcripcin (algunos hablan in-
du::.vde siSlCm<l de t;nu~silf:tdo).
El artculo se refiere literalmente al
contenido de las inscripciones) por lo que
dcbera St:l'uaro que la publicidad se li-
mita a los asientos registrales (situacin
que agilizara el trfico jurdico, reducien-
do los "costos de tra.nsacci6n!.' , ete.); sinem-
bargo, lajurisprudencia interpretando el
arto 2014 del Cdigo Civil (antec.: arto
1052 C.C. 1936), consider que la bue-
na redel tercero debe extenderse al con-
tenido de los ttulos archivados (docu-
mcntos quc dieron mrito a los asientos
registrales)(22), siendo que en la prctica
lapublicidad y el correspondiente estw
dio de ttulos:!.' se extiende a los asientos
rt:gistrales y sus respectivos ttulos archi-
vados -a fin de detectar posibles "inexac-
tituden' egist1' ales"-, lo que hace mas onc-
rosa y compleja la contratacin, adems
de de.sconocer laimportante labor desa*
rrollada por el Registrador Pblico.
.41
Uf,dos)' copins fraudulentas) C11las que se
desnatum.lice el amtcllido de los asimtos
1' cgis/1Yllcs (/ se empll' :t:ll .f(nmtla.s pagas o
l11Nb~qttaJ ) si como la nrg!i...IJcl1cia o cul-
jla por S1f demm'(J. al expedir/as(. . .) 1-'(20), de
modo tal que se garantice en todo mo-
mcnto el servicio publicitario en tnni-
nos de eficiencia}' seguridad.
Consi<ieralllos (lile la redaccin del
art. 2012 n<) se condice con la
"co"muw;ibilidn.d gCl1crnF' propia de los
registros de seguridad jurdica, pues pre-
sumir "ita"e el de itwc" el conocimiento
del contenido registral resulta ilgico e
innecesario; lafinalidad del Regist.ro -con-
sistente en la publicidad de las situacio-
nes jurdicas- exige su apertura alos ter-
reros, pero ' 1' 10 imjJ rntc la oblisn,cill de
f.()Il.or.i111imto, l1i establece la necesidad de
cOl1ocimitmJ o ~rcCI;I'O de los regisn' ado pa,m
f]"r. In i1uc1'ipcin ric.rplicgue sus
efcctoJ .' ' ' (I)AU pEnRON); en ese sentido
y en trminos de sistema rcgistral, basta
esa posibilidad dc conocimicnto en favor
dc Jos tc.rceros (complcmcntado con la
efectiva puesta adisposicin del contcni-
do regislral-publicidad[01' 111n./- alos in-
teresados) para que lo publicado sea
oponible de lllanCrl plcnl, inrlcpcndien.
tcmcnte si el f.1vorecido ()perjudicado por
tal publicidad conoce o no de lacxisten-
.cia u el cOlllenido de los asientos
regisu.alcsp 1)

'.
25 PAU PEDR6N, Antonio. Op Clt., p. 91.
26 OLIVA, Antonio. Op. Cit., p. 691.
27 En el Registro Mercantil Espaol, la Inscrlpcl6n pilrn ser oponible a terceros requiere ser publicada en un Baletfn Oficial,
Boletln del Registro Mercanlll (BDRME), on aplicaci6n do las DlrocUvD.s Comunitarias Europeas; situaci6n que genera
unll llarl! de Inconvenif:mtes y contraria las filies del Registro como instrum"nlo de proteccl6n de la seguridad y fluidez del
trfico; existen situaciones de "invocabilidll.d" o "jnoponlbllldad".
26VIVAR M., Elena y Zolezzl B.,lorena. "De la Diversidad de, Registros en el Per" En: "Dllr;lcho Reglstrol Y"NOltll.isl"
(Matorialc5 de Enset\anza), PUC, 1992, p. 206 Y ss,,; sobre la sltuacln da ,?-quelenton:es, las autor<lS ~otJ lalJ all no ?~ISt{)
una unificacin de los diversos registros. Estos funCionan en dlterentes entidades del Estado y estn SUletos a narmatlvldad
legal propia".
290FICINAS fl6:GISTRALES: Ademas da la 011,,1'1" R"l:Ii"lI,,1 de Umll y Callao, existon .12 Oflolnac.Rogistrale~ ~llgjOnajos,
a saber Regin: AndrsAvellno Ccercs, Arequipa, Chavfn, Grau, Inka, J os Carias Manh:gui, La Libertad, Las Lluertadores
Wari, Loreto, Nor Oriental del Maran, San Martn, Ucayal.
30 Art. 74 Reglamento Registro Mercantil: "El mandato mercantil se Inscribir en la haj/.l correspondiente n cada 8ocled~d;
si esta tuviera Inscrita sucursales, en la hoja de cada sucursal se Ins<:rlb!r~ los poderes de los encarga~os de su admlll!~-
Iraci6n_ SI una sociedad o sucursal practicara aclos luera de su IUrlsdlccln dal distrito en quo tlllluVlele !.nscrlta, no lit:!
requcnr inscribir poderes en 01Registro de Mandalos correspondientes del lugar 011qUl;l va a ser eJ erCidO.
APUNTES SOBRE EL PRiNCIPIO DE PUBLICIDAD EN EL DERECHO Kl::GISTRAL PERUANO ,6/
fecho a la imimidad o privacidad de looS ti-
tulares); PAU PEDRON cree que lainten-
cin del legislador fue slo l,1.reming- la
informacin del patrimonio integro de las
personas, pero no la ;'lforma&in sobre bimes
c(Jncrctos,,(25)j esta rCStl;can hacausado un:.
serie de problemas en la prctica que la Di-
reccin General delos Rcg:iurosy el N(xJ -
riado (DGRN) espaol ha intentado rC501-
vcr IlIcdiantc ladacin de Instrucciones del
05.02.1987 (BOE numo 38, de 13 de fe-
brero) que determina aquellos supuestos de
exoneracin de la prueba del illters que
mueve al consu/tante~~SIIl embargo, en la
mayora de los casos se exige este requisito,
siendo tarea del Registrador bascular siem-
pre mtre el.dcrechoa la itljormaciu rqistral
y el derecho a la privacidad e imimidad"(26)_
Como pucdc advcrtirse del art. 184 del
RGRP, el espitu de la ley ha sido garanti-
zar dc manera irrestricta el servicio de pu-
blicidad, incluso prohibiendo de manera
genrica al Registrador trmatltener en reser-
l/a o secretoJ.lacto o documento relacionado
con el Registro (inciso d)j creemos, que tal
amplitud no implica necesariamente el des-
conocimiento de la naturaleza y efectos de
los asientos r~gistrales, menos negar latras-
cendencia de la funcin registralj ante la
negativa o retardo del servicio de puhlici-
dad, se han previsto los mecanismos de sal-
v~gu~rd~del derechodelosusuarios,como
la posihilidad de acudir ante tr/osjimciona-
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
rios supet.iores de /a Oficina", es decir, J a
Gerencia correspondiente (art.198 RGRP).
3. PROBLEMTICA
Luego de haber revisado la publici-
dad registral desde un punto de vista doc-
trinario y su tratamiento en el ordena~
miclllo jurdico peruano, corresponde
referirnos asu problemtica, sin perjuicio
de los sealados en el captulo alllerior.
Como etecto de la "cognoscibilidad
gme1'alJ.lla situacin jurdica publicitada
por el Registro debera ser oponible erga
om71es de manera automtica y plena, no
siendo posible alegar su desconocimiento
-como ocurre en ciertas Icgislaciones-
Cl7
);
sin embargo) aun existen en nuestro pas
"fa.ctores distorsionantes" del modelo
publicitario registral, derivados de la rea-
lidad anterior a la creacin del Sistema
Nacional de los Registros Pblicos
(SNRP) y de cierta trtendencia a transfor-
mar /agenrica cognoscibi/idad en conoci.
miento efectivoJ.l (PUGLfATTJ ).
Desde l<lcrc<lcin en 1888 dd Regis-
tro de la Propiedad Inmueble, nuestro
Derecho Registral ha ido amplindose
progresivamente, as tenemos los Regs.
tros de Pcrson~s J urdicas, Personas Na-
rurales, Bienes Muebles) ctCj cste proce-
so de expansin se produjo de manera
catica(2H\ sobre la base de una legislacin
dispersa y diferentes organismos pblicos
con competencia rcgistral; en cuanlo aeste
himo punto, adems de la ex Olicina
Nacional de los Registros Pblicos
(ONARP), existan otras entidades pbli-
cas que tenan competencia en mareria
registral, tales como el Ministerio de
Transpone, Vivienda y Comullicaciones,
el Minisrerio de Industria, Comercio, Tu-
rismo e Integracin) etc.
Mediante la promulgacin de la Ley
N 26366, "Ley de Creacin del Sistema
Nacional de los Registros Pblicos y de la
Superintendencia Nacional de Los RegiJ-
tros Pblicos, se unifica formalmente el
Sistema Nacjonal de los Registros Pbli-
cos (SNRP), renicndo como rganos
dcsconcenrrados a las diferentes Oficinas
Regislralcs (OR)(29) -cada una con patri-
m.ouio propio y IJlttonomia registral) admi-
rlistrativa y ecMJmtcIJ-; la
Superinten'dencia Nacional de los Regis-
tros PbLicos (SUNARP), tiene como fi-
nalidad trmanteucr y preservar la unidnd
y colJerencia det ejercicio de la fimcill
rcgirrral en todo el pa, (wientado a la es-
pecializacin) sifnplijicacin, intelJracin y
modernizacin de la funcin) procedimieu-
to y gestin de todos /05 registros -de carc-
ter jtwldico-IjJlc /0 1tcgran .
/97
No ohSl"ante los avances log,r<ldos en
materia registral desde]('I d:lcin de lal.A':)'
N 26366, aun subsisten dificultadcs que::
de::he::1l resolverse, acuyo prop6siro el pre-
scnte trabaj() intenta aportar.
En primer lugar y e::1l cuanto al mbi-
to de eficacia de la puhlicidad rcgistral,
debemos decir que IlUCStTOSistema pre-
Sl.:llta ciertas limitaciones, dehido a la re-
lativa o inexistente oponibilidad de lo ills-
criro en ulla Oficina Registral (OR.) res-
pecto de las otrasj natndose del .' Rq;is-
tro de Mandaros y Polil':rcs" y d '"Regis-
tro Personal" (art. 2034 )' 2038 Cdigo
Civil), que a su vez forman parrl': del Re-
gistro de Personas Nalurales, los erectos
de las inscripciones y anotaciones rcaliza-
das en una OR no operan de manera :H1-
tomtiea y plena en las otras, lo quc no
sucede tratndose del Registro de Perso-
Ilas J urdica -en especial, las sociedades
mercantiles o sucursalcs(J ,(J ) ~o el RcgistTO
de la Propiedad Inmuehle.
Tratndose del Registro Personal, el
arto 2034 Cdigo Civil utab/cce tr/afalta
de i11SCJ'ipcill del acto crl e/ /lIga,,. d011Jic
debi hacenc, motiva que aqul no aft:et'e ti
te1.cerosqtte celebren C01JtratosonC1.oS0SYcml
[mena fe en dicho lug/u'v; si la declaracin
de interdiccin de una person~l se inseri-
he -conforme al art.. 2033 C.C":ivil- en el

.'

981
31En el Defecho Comparado, podemos citar el caso del Re sIr M .
Denominaciones de Sociedades y Entidades Insc lt g . o ercanlll Cenlral Espa/ol. que tiene una Seccl6n do
los f>:I0tatio;>s.0licitar el certtlicado negatlvo de deno~~~'c~~:el na~lonal y con eleclos juridiCQs; siendo obligatorio ~ri'l
esctllula publica de constitucin. modlllcaci6n de denominaci6 xpe~~o por la relerlda entidad. a eleclos de aulorl1.ar la
n soc,a, ele. (art. 395, 413 Reglamento Registro Metenflt;l) .
3'l\la,se, ESl"UR\110loOPg A.ntonio "E'J ;t dI d , lo I
cUm MeTcll.n\\\ Soc\ela.T\a"'. Co\ag1; da fI,~gi:tta~0~as9:a&~O~~;,,~o:r~ e\J 'eg\Sbl~Me:lcan\II._Pr6.c\\ca de: la Legls\a.
Registrales, Madlld. ..'e a, y elcant es de Espana CenllO de Estudios
33Por ejempl.o, el Indice Nacional de Sociedades. tegulado en el arl. 108Reglamento RegIstro MeTcan\\\ ctlmtl se indica en
su texto solo leMra "caractel \nlormatNo, as\adis\\co y sus inscr;pcitlnes ntl producen la phlica rag1S\;ar.
34 En nuestro sistema el eertlOcado reglsulIl no 'i(!Oelootl el carcter vinculante deseable y puedo ser enervado en cual.
quler momenttl. como ocurre en el caso de existir discordancia con lapartida reglsl18l; asl el arto 201 RGRP sellala ~Cuan-
dtllos eertfHcados a que se refIere este titulo no sean confonnes can sus relerldos, se eslar a to que de slas resulle. sin
perjuicIo do laresponsabilidad que pueda deducirse contra el RegistradOf yempleados qtl8IntervInieron en su expedicin".
35GATES, Sil!.Camino al futuro. McGraw.Hllllnleramericana, S.A., Sanla Fe de Bogot. 1995.
36 Ley N~26497, "ley OrgnIca del RegIstro Nacional de IdentIReacl6n y Estado Civil" (REN1EC). Algunos de los aclos
Inscribibles ctontenldos en el art.44. estn de manera lemporal bl'ljola competencIa de la Oficina Registral de Uma y Callao
(ORLC), en aplicacin del .Convenlo de Cooperacl6n Inslltuclonal y Delegll.ci6n de Funciones' celebrado entre la
Superlnlendencla Nacional de los Registros Publicos y el Registro Nacional de IdenUllcacl6n y Estado CMI. e129 de mayo
de 1996 .
APUNTES SOBRE EL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD EN EL DERECHO REGISTRAL PERUANO 199
Quisiramos referirnos finalmente a
una de las excepciones contempladas por
laley al denominado Principio de Publi-
cidad~, es decir, el art. J 597 -vinculado
al derecho de retracto-; el derecho de re-
En segundo lugar, no tenemos pro-
piamente un Registro de Personas Na-
turales", dado que los diferentes aspectos
relevantes de estos sujetos se han organi-
zado en Registros independientes (Regis-
tro Personal, Mandatos y Poderes, Testa-
mentos, Sucesiones IntesLadas, etc.) con-
forme fueron implementndose a travs
de los afias; en ese sentido, el ndice
Registral aun no es nico, como sucede
p.c. en el caso del Registro de la Propie-
dad Inmueble (folio real), sino que est
divido al igual que los registros que la
componen; un sistema de folio personal,
en sentido tcnico-jurfdico, implic.a.laexis-
tencia de una sola partida registral -igual
que el Registro de Personas J uridicas- que
contenga el historial de la persona (dife-
rente de aquellos propios del Registro
.Civil)<3
6
), es decir, todos aquellos datos de
importancia para los terceros; de modo
tal que stos se encuentren en condicin
de saber con certeza, de manera simple y
no onerosa, p.e. qu poderes ha otorga-
do la persona y a quines, si ha sido de-
clarado interdicto o existe una sentencia
de sucesin intestada, etc.
inscrito, para hacerla eficaz: anl'e otra OR
seacostumbra presentar eetl'ificados regis-
trales(.H)y/o copias c.ertificadas expedidos
por laOR donde consta originariamente,
tanto para su nueva inscripcin como para
su uso en lacalificacin de un acto vincu-
lado, lo que genera mayores costos yen"
torpece la contratacin a nivel nacional;
estas limitaciones creemos podrn supe-
rarse con lainterconexin de ladiferentes
OR, de mJ lal que lo inscrito en una
de ellas sea "conocido" ysurta plenos efec-
toslegales~' en las dems, sin necesidad de
nucva inscripci6n ni lapresentacin de los
mismos documentos que obran en el t-
tulo archivado.
Se ha dado un gran paso con la inte-
gracin jurdico-normativa del Sistema
Nacional de los Registros Pblicos, sin
embargo, se encuentra pendiente la tarea
de unificacin del cont.enido de las ins-
cripciones de cada una de las OH. en una
base nica nacional, de modo tal que ten-
gan plena eficacia jurdica anivel nacional
desde su extensin en lapartida registral;
en ese sent.ido, resulta trascendental la
implernentaci(>n de un Sistema
Informtico Registral Nacional, en espe-
cialmente en una poca como la actual
signada por el desarrollo de las comuni-
caciones a nivel mundial ("Aldea Glo-
baP')(35), ad portas del nuevo milenio.
"es () cxtinciotlcs de stos flO inscrito.r)J,igual-
mente tenernos un problema depllbcidad
relativa o inexistente, pues apesar de que el
arto 2027 seala que "Las inscripcimles se
h,u(:ll en el Registro del lugar donde pe,'ma.
nentenumte se va a e,iercer el mandato o la-
rcpresentnci1J, en la prcljca los poderes
seinscrihen en cada una de lasdistinlas OR
donde van haser ejercitadas, por J oque si la
revocatoria no lleg a inscribirse cn deter-
minada OR, en este lugar los terceros que
contraten con el "apoderado" inscrito se-
rn protegidos por el RegislTo.
Ante el '(110 reconocimiento" de un acto
OtrQ caso !el!.: eficacia relativa de lasins-
cripciones se deriva de la no cxisl'encia de
un "lndice Nacional de Nombres, Deno-
minaciones y Razones Sociales" de Socie-
dades (seraprt:ferible de Personas J urdicas
en general) con alcances J 'urdicos(.~I}(32)(.M).
. ,
~s fr~cuente, p.e. encontrar problemas de
Identidad o similitud de denominaciones al
1110l11e11lu delacalificacin deactos deaper-
tllr~de sucursales o cambio de domicilio de
SOCIedades,etc., debido a la preexistencia
c.nl.anueva OR de sociedades con igualo
sUllIlar denominacin, inscrita o con reser-
va de preferencia registral vigente (DS N0
002-96-J US), siendo indiferente si lasucie.
dad fornea que pretende inscdbirse tiene
"mejor derecho" por haberse inscrito con
~1~~riOridad su conslitucin en la antigua
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
Registro Personal dd J ugar de su domici~
lio, pero no en el Registro de Propiedad
Illmueble del lugar donde es titular de
bicnes, lapu blicidad de laprimera inscrip-
cin }' Sil oponibilidad devendra en rela-
tiva o inexistente, aunque la tTal1sfcrencia
de la propiedad sea de fecha posterior a la
inscripcic'm de la interdiccin; si ambos
Registros se ubican dentro de la misma
OR, no obstante el "Principio de
Rogacin", el Registrador que: califica el
ttulo que contiene la declaracin de in-
terdiccin debera advertir al usuario de
laexistencia depropiedades anombre del
interdicto para que adopte: I:1s medid:'ls
conespondientes, demodo tal que no se
perjudique al titular regisLral incapacita-
do con posibles inscripciones fraudulen-
tas (suplantacin, falsificacin de docu-
mentos, ete.); si se trata de OR distintas
lasituacin es mas difIcil pues no cxistir~
modo alguno de tomar conocirnielltl) de
lainscripcin de lainterdiccin ('11 lasotras
OR, por Jo que laspropiedades del inter-
diclo podran verse afectados de algn
modo, si los interesados no actuan con la
debida diligencia.
En el caso del Registro de Mandatos y
~oderes. tenemos el arto2038 Cdigo Ci-
vd, que seala Kel tercero 'lile de buma ft y u
tft.ulo oneroso ha c01u1'atado sobre la base del
mandato o poder inscrito en el registro del
':tlg~r de ce!cbracw" del contrato, 110 ser pe,.-
.11ldteadopor H1nndn~o,podo; .",OdijfflCio-
1;
"

37 Art. 1599C. Civil: "Tieno dorocho do retracto; 2, El coproplotmlo, en la venia < J tercero de las porcionos Indivisas. 3, El
litlganto, en cnso do venia por el contrerlo dol blon que lIe est6 diSCutiendo /udlclalmento, 4, El propietario, en la venta del
usufructo V a la inversa, 5, El propietario del 5uole y 01 AllpArllr.lflrlo, en a venta dlil US rOBpoclivOE; derechO:l, 6, Los
propietarios de predloa urbam)1I divididos mntorlnlmente en partos, que no puedan ejercilar sus derechos de propietarios
sin someter las dems partos del bien a sBrvidumbros o n sBlVicios que disminuyan su valor. 7, El propietario de la tierra
colindante, cuando se trate do la venta de ulla Ilnca r(slica cuyn cabida no exceda da la unidad agrcola o ganadera mlnima
respectiva, o cuando aquella y sta reunida!! no oxcedall do dicha unidad."
38 En estricto, deberfa contarse a partir de la techa de extonsln del asiento de presentacin, en ese sentido elArt, 143 AGAP;
e~tablQce "Los electos do la incoripcin, (lOrelrotraen 11111. lecha y hoal utlll.U:litlllto de presentacin respectiva",
39 DE TRAZEGNIES, Fernando, "Introducdll a la liIosoffa del derech0'y tl la t~or:a8~~;~~a~i~~:(l~~~e~~~"U~~~lt~~a~:~ ~:~
Enseanza). PUC.FacuUad de Derecho, 1988,. p, 1,; el autor sostiene namen~ ~ O'ddd" Y redllcellla accin a un plano
pramavcrlil, amaten la libertad del lector al Imponerse con el PA!lO e su au on
intelectual que pronto se adVierte estril",
APUNTES SOBRE EL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD EN El. DERECHO REGISTRAL PERUANO
100 I
tracto consagrado en los artculos] 592 Y
ss., es de carcter irrenunciable, referido
a bienes muebles inscritos e inmuebles,
ha sido reconocido en favor de ciert'Os
sujetos(37) para subl'ogarse e11e/lugar del
comprador yen todaJ la,f t:,rti/JUlar.iones dd
contrato de compravetlta J >, de modo tal
que el propietario que desee vender su
bien estar obligado acomunicrselo para
q~e el retrayente ejct'ciLc su derecho de
preferencia) dentro del plazo de 30 das
contados aparlir de la comunicacin de
fecha cierta"; podra oCllrrir sin embargo,
que se desconozca el domicilio del
n:trayentc, en cuyo caso se deber efec-
tuar ral comunicacin mediantc publica-
ciones en el diario encargado de los avi-
sos judiciales y cn otro de mayor circula-
cin de lalocalidad, portJ"especescon iu-
terJlalo de cinco das mtre cada aviso. En
este caso el plazo se cuenta desde el da si-
glJientes de la ltima publicacin (art.
1596).
En esecontexto) el arto 1597del C-
digo Civil seala lfSi el 1'etrayente conoce
la transferencia por cualquier medio dis-
tinto del indicado en el arto 1596, el plazo
secuenta a partir de lafecha de tal conoci.
miento. Para este caso, la presuncin con.
tenida en el art, 2012 solo e~'oponible des-
pus de un ao de la inscripcin de la trans-
ferencia J , (texto segn las modificacioncs
establecidas en la primcra disposicin
modificatoria del D. Lcg. 768 -Cdigo
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
Procesal Civil-); tratndme de Ull caso en
qllt: el vendedor no comunique al
retrayente de la transferencia con docu-
meutv defecha ciertw" ni publique d avi-
so correspondiente en J os diarios, la for-
'ma como ste ltimo podr enterarse ser
de manera directa o a travs de terceros
(lo que deber probarse), en cuyo caso el
plazo se contar desde ese momento; la
inscripcin de J a transferencia en el Re-
gistro de la Propiedad Inmueble debera
ser el momento apartir del cual severifi-
que el vencimiento del plazo !egaJ (3R), pero
por ui~pust..in exprcsa del arrculo 159'7
se "suspende" laaplicacin del arto2012
por un ao; opcin legislativa que no nos
parece adecuada y coherente con lanatu-
raleza de la publicidad cn los Registros
de Seguridad J urdica) no obstante sus
buenos propsitos, pues durante este lar~
go plazo el nuevo tirular registral no po-
dr bencJ iciarse de los efectos sustantivos
derivados de lainscripcin y lapublicidad
registral (legit'imacin, fepblica registral,
prioridad, oponibilidad, etc.), apesar de
no encontrarse cn algunos casos en con-
diciones de conocer laexistencia del de-
recho de retracto que afccta su adquisi-
cin, cuando la causa de tal derecho no
est inscrito ni fluye de los ttulos archi-
vados, siendo el ancnlo 1597categrico
In presuncin contenida en el arto 2012
slo es ojJoniblt:despuls de tJna an d I': 1/.1.
i1JScripci11 de In transferencia'; opinamos
que laprol'e(~cin delos retrayentes pudo
haberse procurado atravs de otros me-
dios y no ''(suspcndielldolos efecros de la
publicidad registral, olvidando que el Re-
gistro despliega sus efectos no por que su
contenido hubiere sido conocido efecti-
vamente por los terceros, sino por lasola
existencia de laposibilidad de su conoci-
miento ("Cognoscibilidad Genem.f); a
pesar del texto literal del arto1597encues~
tin, debera interpretarse que la "mspen-
rin no seproducir en aquellos casos en
que no conste en el Registro las posibles
causas del derecho dc retracto que resul-
ta oponible al adquirente, ello en prolcc-
/101
cin del trfico jurdico y laseguridad que
el n:g,blrn debe brindar;-I los terceros,
Qllcdal1 definitivamente muchos te-
mas en e1tintcro; sin emhargo, eslas bre-
ves reflexiones antcs que pn.:ll:lIJ l.:l eCHal
la discusin han buscado promoverla de
algn modo (TRAZEGN1ESY3;J l en este
sentido) el aporte de quienes tienen que
ver con el quehacer registral resulta indis-
pensable, para el fortalecimiento de Ilues-
lro Sistema Registral y la cOllSolidacin
de la Escuela Peruana de Derecho
Registral.

'.

.'