PFGMAP462

UNIVERSIDAD PARA LA COOPERACIN INTERNACIONAL (UCI)
PLAN DE GESTIN PARA LA CONSTRUCCIN DE UN COMPLEJO DE CONDOMINIOS EN MANUEL ANTONIO
MAURICIO MASS MORA
PROYECTO FINAL DE GRADUACION PRESENTADO COMO REQUISITO PARCIAL PARA OPTAR POR EL TITULO DE MASTER EN ADMINISTRACIN DE PROYECTOS
FEBRERO 2008
UNIVERSIDAD PARA LA COOPERACION INTERNACIONAL (UCI)
Este Proyecto Final de Graduacin fue aprobado por la Universidad como Requisito parcial para optar al grado de Mster en Administracin de Proyectos
__________________________ Ing. Federico Vargas Uzaga, MSc, MBF, MPM, PMP, MAP. PROFESOR TUTOR
_________________________
Ing. Mario Lpez Soto, MAP. LECTOR No.1
__________________________ Ing. Carlos Brenes, MAP. LECTOR No.2
________________________ Ing. Mauricio Mass Mora SUSTENTANTE
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DEDICATORIA
A mis padres, que siempre me han enseado el valor de luchar en la vida. MUCHAS GRACIAS LOS AMO!
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RECONOCIMIENTOS
A Dios por darme fuerzas de seguir adelante con todo, a mis padres que de una u otra forma siempre me apoyaron, a mi novia que estuvo a la par ma durante todo el proceso de la maestra ayudndome incondicionalmente.
A mis compaeros de la MAP-43, el grupo Azul (Wendy, Carlos y Jorge) y dems compaeros, porque gracias al ambiente afectivo que se gener durante todo el proceso de aprendizaje es que logramos este grandioso triunfo.
Muchas Gracias a los profesores porque dejaron una huella importante en mi pensamiento para muchos aspectos de la vida.
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CONTENIDO
INDICE DE ILUSTRACIONES ......................................................................................................... VIII INDICE DE CUADROS ...................................................................................................................... IX RESUMEN EJECUTIVO .................................................................................................................... XI I. INTRODUCCIN ........................................................................................................................ 1 1.1 ANTECEDENTES: .................................................................................................................. 1 1.2 OPORTUNIDAD ....................................................................................................................... 1 1.3 JUSTIFICACIN ...................................................................................................................... 3 1.4 OBJETIVOS ............................................................................................................................. 4 1.4.1 OBJETIVO GENERAL:..................................................................................................... 4 1.4.2 OBJETIVOS ESPECFICOS: ........................................................................................... 4 II. MARCO TERICO ..................................................................................................................... 5 2.1 MARCO REFERENCIAL .......................................................................................................... 5 2.2.1 DESCRIPCIN DE LA ZONA DEL PROYECTO ............................................................. 5 2.2.1.1 BREVE RESEA HISTRICA DE MANUEL ANTONIO ............................................ 5 2.2.1.2 MANUEL ANTONIO EN LA ACTUALIDAD ................................................................ 5 2.2.1.3 DESCRIPCION GENERAL .......................................................................................... 6 2.2.1.4 CARACTERSTICAS DEL CLIMA EN LA ZONA ....................................................... 6 2.2.1.5 DEPENDENCIA RECPROCA ENTRE MANUEL ANTONIO Y QUEPOS ................. 7 2.2.2 UBICACIN DEL PROYECTO ......................................................................................... 7 2.2.3 FUNCIONAMIENTOS DE LOS CONDOMINIOS ............................................................. 8 2.2 MARCO TERICO ................................................................................................................. 14 2.2.1 DEFINICIN DE PROYECTO: ....................................................................................... 14 2.2.2 PLANEACIN:................................................................................................................ 14 2.2.3 CICLO DE VIDA DE UN PROYECTO ............................................................................ 16 2.2.4 PLAN DE GESTIN DE UN PROYECTO ...................................................................... 17 2.2.4.1 PLAN GESTIN DEL ALCANCE: .............................................................................. 18
2.2.4.2 PLAN DE GESTIN DEL TIEMPO: ............................................................................ 19 2.2.4.3 PLAN DE GESTIN DE LOS COSTOS. ..................................................................... 23 2.2.4.4 PLAN DE GESTIN DE LOS RECURSOS HUMANOS ............................................. 23 2.2.4.5 PLAN DE GESTIN DE LAS COMUNICACIONES ................................................... 24 III. MARCO METODOLGICO ......................................................................................................... 27 3.1 ESTRATEGIAS DE INVESTIGACIN A UTILIZAR EN EL PROYECTO. ....................... 27 3.2 ESTRATEGIA DE INVESTIGACIN A UTILIZAR EN EL OBJETIVO ESPECFICO #1: 28 3.3 ESTRATEGIA DE INVESTIGACIN A UTILIZAR EN EL OBJETIVO ESPECFICO #2: 29 3.4 ESTRATEGIA DE INVESTIGACIN A UTILIZAR EN EL OBJETIVO ESPECFICO #3: 30 3.5 ESTRATEGIA DE INVESTIGACIN A UTILIZAR EN EL OBJETIVO ESPECFICO #4: 30 3.6 ESTRATEGIA DE INVESTIGACIN A UTILIZAR EN EL OBJETIVO ESPECFICO #5: 31 3.7 ESTRATEGIA DE INVESTIGACIN A UTILIZAR EN EL OBJETIVO ESPECFICO #6: 32 IV. DESARROLLO ............................................................................................................................ 33 4.1 GESTIN DEL ALCANCE. .................................................................................................... 33 4.1.1 PLANIFICACIN DEL ALCANCE ................................................................................. 33 4.1.2 DEFINICIN DEL ALCANCE ......................................................................................... 34 4.1.3 LNEA BASE DEL ALCANCE DEL PROYECTO ......................................................... 35 4.2 GESTIN DEL TIEMPO ......................................................................................................... 36 4.2.1 DEFINICIN DE ACTIVIDADES .................................................................................... 36 4.2.2 SECUENCIA DE LAS ACTIVIDADES............................................................................ 36 4.2.3 ESTIMACIN DE RECURSOS A LAS ACTIVIDADES ................................................. 40 4.2.4 ESTIMACIN DE LA DURACIN DE LAS ACTIVIDADES .......................................... 41 4.2.5 DESARROLLO DEL CRONOGRAMA ........................................................................... 44 4.2.6 DEFINICIN DE MTRICAS PARA EL CONTROL DEL CRONOGRAMA .................. 46 4.3 GESTIN DE COSTOS.......................................................................................................... 48 4.3.1 ESTIMACIN DE LOS COSTOS ................................................................................... 48 4.3.2 PREPARACIN DEL PRESUPUESTO DE LOS COSTOS........................................... 50
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4.3.3 DEFINICIN DE MTRICAS PARA EL CONTROL DE COSTOS ................................ 53 4.4 GESTIN DE LOS RECURSOS HUMANOS ........................................................................ 54 4.4.1 PLANIFICACIN DE LOS RECURSOS HUMANOS ..................................................... 54 4.4.2 ADQUIRIR EQUIPO DE PROYECTO ............................................................................ 55 4.4.3 DESARROLLAR EQUIPO DE PROYECTO................................................................... 61 4.5 GESTIN DE LAS COMUNICACIONES ............................................................................... 64 4.5.1 PLANIFICACIN DE LAS COMUNICACIONES ........................................................... 64 4.5.2 DISTRIBUCIN DE LA INFORMACIN ........................................................................ 66 4.5.3 GESTIONAR A LOS INVOLUCRADOS. ........................................................................ 69 V. CONCLUSIONES ......................................................................................................................... 72 VI. RECOMENDACIONES ............................................................................................................... 75 VII. BIBLIOGRAFA .......................................................................................................................... 77 ANEXOS ........................................................................................................................................... 78
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INDICE DE ILUSTRACIONES
FIGURA 1. DISEO DE SITIO DE LOS CONDOMINIOS ................................................................. 9 FIGURA 2. ENTREGABLES PRINCIPALES DEL PROYECTO .................................................... 37 FIGURA 3. ORGANIGRAMA ......................................................................................................... 61 FIGURA C. CRONOGRAMA ........................................................................................................... 84 FIGURA D. RUTA CRTICA DEL PROYECTO ............................................................................... 90 FIGURA E. ESTRUCTURA DE DESGLOSE DEL TRABAJO (EDT) ............................................. 91 FIGURA H. DIAGRAMA PERT. ..................................................................................................... 109 FIGURA J. CURVA S GLOBAL DEL PROYECTO ................................................................... 116 FIGURA K. CURVA S NICAMENTE PARA LA CONSTRUCCIN DE LA OBRA..117 FIGURA L. GRFICO USO DE RECURSO PEN VS. TIEMPO ................................................. 118 FIGURA M. GRFICO USO DE RECURSO OPERARIO VS. TIEMPO ....................................... 119 FIGURA N. GRFICO USO DE RECURSO MAQUINARIA VS. TIEMPO ................................... 120 FIGURA O. PORCENTAJE DE USO DE RECURSOS HUMANO Y MAQUINARIA EN TODO EL PROYECTO .................................................................................................................................... 121 FIGURA V. PLANOS DE ANTEPROYECTO ................................................................................. 129
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INDICE DE CUADROS
CUADRO 1. COSTOS DE MANTENIMIENTO DE UN CONDOMINIO ......................................... 12 CUADRO 2. EJEMPLO DE ATRIBUTOS PARA UNA ACTIVIDAD ............................................ 38 CUADRO 3. EJEMPLO DE ATRIBUTOS PARA UNA ACTIVIDAD ............................................ 40 CUADRO 4 RESUMEN DE CALENDARIO DE RECURSOS ...................................................... 44 CUADRO 5. TAREAS CRTICA DEL PROYECTO ...................................................................... 49 CUADRO 6. COSTOS PRINCIPALES DEL PROYECTO ............................................................ 50 CUADRO 7. MATRIZ DE ROLES Y RESPONSABILIDADES EN LA ADMINISTRACIN DEL PROYECTO. ................................................................................................................................... 58 CUADRO 8. MATRIZ DE ROLES Y RESPONSABILIDADES EN LA CONSTRUCCIN DEL PROYECTO ................................................................................................................................... 59 CUADRO 9. PERFILES PARA ADQUISICIN DEL EQUIPO DE PROYECTO .......................... 62 CUADRO 10. CRITERIOS DE LIBERACIN .............................................................................. 63 CUADRO 11. MATRIZ DE COMUNICACIONES .......................................................................... 68 CUADRO A. ACTA DE CONSTITUCIN DEL PROYECTO ........................................................ 81 CUADRO B. DECLARACIN DEL ALCANCE ............................................................................ 83 CUADRO F. DICCIONARIO DE LA EDT ...................................................................................... 92 CUADRO G. CRONOGRAMA PROBABLE (ESCENARIOS PERT) ......................................... 104 CUADRO I. PRESUPUESTO DEL PROYECTO ......................................................................... 110 CUADRO F. EJEMPLO SOLICITUDES DE CAMBIO ................................................................ 122 CUADRO P. EJEMPLO RESUMEN ORDENES DE CAMBIO ................................................... 123 CUADRO R. EJEMPLO CONTROL DE PAGOS VS. AVANCE PORCENTUAL. .................... 124 CUADRO S. EJEMPLO RESUMEN CONTROL DE PAGO ...................................................... 125
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CUADRO T. EJEMPLO INFORME DE AVANCE ..................................................................... 126 CUADRO U. EJEMPLO SOLICITUD DE INFORMACIN........................................................ 128
RESUMEN EJECUTIVO
El cantn de Quepos y el pueblo Manuel Antonio dejaron de ser villas de produccin agrcola hace varias dcadas atrs, mermando su produccin a partir de la dcada de los 1950 con el banano y en la dcada de 1960 con el cacao; para dar paso a la actividad turstica como medio principal de ingresos a las familias que habitan esta zona privilegiada de Costa Rica. Fue as como en 1972 el Servicio de Parques Nacionales del Ministerio de Agricultura y Ganadera, adquiri tierras vrgenes de las playas ms bonitas, adems de bosque virgen de la zona y se estableci un Parque Nacional con el nombre de Manuel Antonio. Con el Parque Nacional Manuel Antonio, ubicado en una zona que combina la naturaleza de los bosques con la atraccin de las costas, el sector turismo fue incrementando sus visitas y necesidades de servicios. El pueblo de Manuel Antonio rpidamente madura la opcin de alojar turistas en hoteles y condominios; y suministra los alimentos diarios en restaurantes y comercios con vistas panormicas irresistibles para los extranjeros. El patrocinador del proyecto, el Sr. James Moreno, aprovecha la oportunidad de construir un complejo habitacional de condominios verticales en un lote propio, con el objetivo de aumentar las ganancias y generar un negocio lucrativo y de alta rentabilidad. Para un proyecto de construccin en varios pisos, se debe de realizar una planificacin de la obra durante el diseo de planos, la obtencin de permisos y la construccin de la obra de manera que garanticen el buen manejo del tiempo, los recursos, la comunicacin y los costos; para obtener el alcance esperado de la obra. Como objetivo general de la investigacin se plantea desarrollar un plan de gestin para un complejo habitacional en la zona de Quepos, modulado en cuatro condominios verticales de lujo, con un costo aproximado a los cuatro millones de dlares y con una duracin de veintisis meses. Adems se establecieron cinco objetivos especficos: 1. Elaborar un plan de gestin del alcance que determine la lnea base del alcance del proyecto, 2. Realizar un plan de gestin del tiempo para determinar el cronograma de obra que garantice una fecha de finalizacin de la obra en once meses, 3. Elaborar un plan de gestin de los costos para determinar la lnea base del costo que permita cuantificar el valor de la infraestructura distribuido en el tiempo, 4. Desarrollar un plan de gestin de recursos humanos que permita optimizar la seleccin y asignacin de roles y responsabilidades al equipo del proyecto, 5. Elaborar un plan de gestin de comunicaciones que brinde la estructura formal del flujo de informacin para el proyecto, 6 Desarrollar herramientas; plantillas, diagramas y tablas tiles, de fcil manejo, que garanticen un correcto control de mtricas durante la ejecucin de la obra.
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Para la elaboracin del plan de gestin para la construccin del complejo de condominios, se utilizaron las fuentes primarias con tcnicas de observacin, secundarias utilizando activos de la empresa y documentales con los procesos de gestin basados en el Project Management Institute (PMI) abarcan cinco reas de conocimiento, alcance, tiempo, costo, recursos humanos y comunicaciones. En la elaboracin del plan de gestin del tiempo se obtuvo un cronograma con una duracin de diecinueve meses, sin embargo, en anlisis PERT, la duracin del proyecto aumento prcticamente en tres semanas adicionales. Debido a que el proyecto de antemano ya tena una holgura establecida, no se tomar en cuenta el anlisis probabilstico para la contratacin de las empresas constructoras, y as tratar de mejorar el rendimiento de avance en la obra. Se deber cuantificar el desempeo de la obra con la herramienta del valor ganado, como instrumento primordial para el control del avance de obra tanto econmico como en tiempo. Es suma importancia el desarrollo de informes basado en avances medibles en campo con el fin de evitar errores en desviaciones y tener datos confiables. En las construcciones grandes financiadas por un banco, los procesos de giro de dinero contra avance de obra, tienden a entrabarse. Debido a lo anterior, el flujo de caja va a representar, sin duda alguna, un elemento a controlar y actualizar constantemente para poder salir avante con los pagos de los proveedores del proyecto. Por otro lado, unos de los factores ms importantes a conseguir con prontitud, es el logro del equipo de proyecto y la identificacin de los mismos con los objetivos del producto final. Cuando un equipo de trabajo se siente bien y el director de proyecto propicia ese ambiente, genera una disminucin en la resolucin de conflictos durante la edificacin. Un equipo con poco nivel de control en obra, da como resultado que el gerente de proyecto se centre ms en la contina planeacin, mejora del abastecimiento de obra, identificacin constante de riesgos o bsqueda de oportunidades, mayor gestin con involucrados externos de mucha relevancia (banco, vecinos, setena) y la obra en s, se ve beneficiada. Para propiciar la comunicacin del proyecto es necesaria la utilizacin de medios tecnolgicos actuales, correo electrnico, telfono celular, radio localizadores, chat o cualquier otro artefacto electrnico que pueda optimizar el proceso de comunicacin. La comunicacin informal da como resultado una agilizacin en la recepcin del mensaje; por lo tanto es de suma importancia aprovechar los medios y establecer la comunicacin a nivel horizontal en el proyecto. As mismo, todas las empresas involucradas debern de asistir a reuniones de obra, y entrega de informes escritos, documentacin o notas aclaratorias de manera que no se evadan responsabilidades por escrito, y sea del conocimiento general del equipo las cosas ms relevantes para el proyecto.
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I.
INTRODUCCIN
1.1 ANTECEDENTES:
La zona costera del Pacfico de Costa Rica goza de grandes bellezas naturales tanto en zona martima como terrestre. Manuel Antonio, por ejemplo, ha venido creciendo de manera significativa en la ltima dcada y brinda servicios habitacionales tanto de hotelera como de condominios. La cantidad de proyectos habitacionales ha crecido en el pas de forma acelerada y entre toda esa inmensa oferta, los condominios verticales se han convertido en la gran atraccin. (Gmez, 2007) Actualmente se han desarrollado obras constructivas de condominios sin prcticamente riesgos en la inversin, ya que el auge hotelero, por s solo, garantiza el alquiler o bien las ventas de estas inversiones. Sin embargo, es importante reconocer que aunque el proyecto sea rentable; una debida planificacin que garantice una administracin exitosa del proyecto, promete una recuperacin de la inversin a menor plazo, cumplindose las expectativas no solo del cliente, sino tambin de los dems involucrados y la satisfaccin del producto final.
1.2 OPORTUNIDAD
El patrocinador al ser dueo de una propiedad localizada en el sector litoral del pas, opta por encontrar una actividad productiva y de generacin de capital. Es as como nace el proyecto, como una necesidad de negocio. Gracias a la alta
rentabilidad que tienen las obras residenciales en Manuel Antonio, se aprovecha la oportunidad de generar un negocio lucrativo. La obra constructiva comprender el desarrollo de cuatro edificios de condominios de cuatro niveles cada uno. Tres edificios se disearon idnticos denominados mdulo dos, contienen un apartamento por nivel de 165m2 de superficie y en el cuarto nivel se construir una sala para eventos privados con un rea de 125 m2 y con acceso nicamente para el condominio del tercer nivel, lo cual la convierte en una master room, ya que se vende un rea final de 290 m2. El cuarto edificio, denominado mdulo uno, comprender dos condominios por nivel de 88m2 cada uno, tanto en el primer, como en el segundo nivel. El tercer y cuarto nivel ser una master room similar al resto de los dems edificios, con la excepcin de que estos niveles no estarn a la venta ya que sern propiedad del dueo del proyecto. Adems de los cuatro edificios de condominios; la obra gozar de una piscina con jacuzzi de uso comn, zonas verdes, veinte estacionamientos, caseta de guarda para garantizar la seguridad de los condminos, dos ascensores y dos escaleras en caso de una eventual emergencia. El tiempo previo a la construccin del proyecto que comprende, el anteproyecto, diseo de planos, elaboracin del plan de gestin del proyecto, obtencin del prstamo y la obtencin de permisos es de diecisiete meses y costo aproximado a los doscientos sesenta mil dlares El tiempo de construccin de la obra se estima en diez meses, cuatro meses por edificio; siete meses para obras exteriores y detalles finales y veintids das de buffer por atrasos imprevistos durante la planificacin, por lo tanto, es necesario generar una priorizacin de actividades con asignacin de recursos equilibrada, para obtener un cronograma de proyecto certero que permita un debido control y actualizacin del mismo cuando la obra lo amerite.
La inversin del proyecto se estima en un milln de dlares, es as, como en el plan de gestin de costos se debe desarrollar un presupuesto detallado que garantice un adecuado control en la canalizacin del dinero.
1.3 JUSTIFICACIN
Una obra constructiva representa un arduo esfuerzo por parte de los involucrados. Este esfuerzo nico, temporal debe ser planificado cuidadosamente, de manera que permita no slo definir el proyecto, sino tambin, tener mtricas de ayuda sustancial en el control durante la ejecucin de la infraestructura. Un Plan de Gestin de Proyectos, es una necesidad indispensable en los proyectos debido a los problemas generados por la falta de tiempo que se le otorga. Este proyecto comprende el plan de gestin del proyecto desglosado en cinco reas de conocimiento de direccin de proyecto: alcance, tiempo, costo, recursos humanos y comunicacin. Se pretende alcanzar un alto grado de objetividad en cada rea de manera que se desarrollen herramientas tiles y sencillas, para un eficiente control y manejo de los involucrados. Durante el proyecto se desarrollarn cada uno de los procesos necesarios para cada rea con el objetivo de seleccionar los ms importantes para esta edificacin.
1.4 OBJETIVOS
1.4.1 OBJETIVO GENERAL:
Desarrollar un plan de gestin para un complejo habitacional en la zona de Quepos, modulado en cuatro condominios verticales de lujo, con un costo aproximado a los cuatro millones de dlares y con una duracin de veintisis meses, con el fin de obtener ganancias lucrativas de la venta, para el propietario.
1.4.2 OBJETIVOS ESPECFICOS:

1) Elaborar un plan de gestin del alcance que determine la lnea base del alcance del proyecto. 2) Realizar un plan de gestin del tiempo para determinar el cronograma de obra que garantice una fecha de finalizacin de la obra en veintisis meses. 3) Elaborar un plan de gestin de los costos para determinar la lnea base del costo que permita cuantificar el valor de la infraestructura distribuido en el tiempo. 4) Desarrollar un plan de gestin de recursos humanos que permita optimizar la seleccin y asignacin de roles y responsabilidades al equipo del proyecto. 5) Elaborar un plan de gestin de comunicaciones que brinde la estructura formal del flujo de informacin para el proyecto.
6) Desarrollar herramientas; plantillas, diagramas y tablas tiles, de fcil manejo,
que garanticen un correcto control de mtricas durante la ejecucin de la obra.
II.
MARCO TERICO
2.1 MARCO REFERENCIAL

2.1.1 DESCRIPCIN DE LA ZONA DEL PROYECTO
2.1.1.1 BREVE RESEA HISTRICA DE MANUEL ANTONIO Los primeros colonizadores fueron dos familias: Los Alcibades y la de Idalias Fallas Ziga en 1933. Despus de ellos llegaron nuevas personas y cultivaron, con agricultura de rotacin, las pendientes (zonas quebradas): arroz, frijoles, bananos, pltano. En 1972, una parte, la cual tiene las playas ms bonitas y bosque virgen, fue adquirida por el Servicio de Parques Nacionales del Ministerio de Agricultura y Ganadera y se estableci un Parque Nacional con el nombre de Manuel Antonio. Los lmites eran diferentes a los de ahora y la superficie ms pequea. La tierra era de varios propietarios y el servicio no pudo pagar todo el terreno; an la mayora de los terrenos se deben. (Gideon van Melle, 1983)
2.1.1.2 MANUEL ANTONIO EN LA ACTUALIDAD

Manuel Antonio es algo ms que el nombre de un parque nacional, es ahora una zona hotelera donde se concentra la mayor cantidad de turistas, que vienen a disfrutar de la playa y la naturaleza. Es tambin, una zona de turismo norteamericano y europeo; adems es una fuente de ingresos econmicos para la subsistencia del pueblo. Manuel Antonio surgi primero como el nombre de un parque nacional, el ms pequeo de todos los que hay en Costa Rica, antes este parque era solamente un conjunto de fincas privadas que el gobierno descubri y
decidi fomentar como una reserva ecolgica, a partir de la construccin de carreteras y caminos para llegar al parque. Se volvi una oportunidad de alternativa econmica por motivo del acceso a la playa, muchos inversionistas empezaron la construccin de hoteles, rpidamente los hoteles fueron y siguen en aumento. Este lugar es un lugar muy aparte de Quepos algo como un suburbio, un mundo de extranjeros. (Gonzlez, 2001)
2.1.1.3 DESCRIPCION GENERAL

El paisaje de Quepos y Manuel Antonio contiene tres formas geomorfolgicas: 1. La llanura costanera aluvial 2. La zona martima con playas de arena, esteros y manglares 3. El rea montaesa denudativo con costa acantilada y bahas con playas de arena o rocosas. Por la accin abrasiva y acumulativa en la zona de rompimiento y el movimiento de la marea, la costa no tiene manglares a la par del mar, pero se han formado playas de arena que sirven como barreras libres, que protegen el interior contra la fuerza de las olas. (Gideon van Melle, 1983)
2.1.1.4 CARACTERSTICAS DEL CLIMA EN LA ZONA

La precipitacin promedio anual en el rea de Quepos es de 3 800 mm. y la temperatura media anual oscila entre 25C y 27,5C. Hay lluvia durante todo el ao, pero con un perodo seco durante enero, febrero y marzo. Se puede esperar que la vegetacin natural era, en todas partes, bosque alto y denso con manglares altos en la zona costanera con influencia de marea y vegetacin herbaria con palmas en pantanos y lagunas. (Gideon van Melle, 1983)
2.1.1.5 DEPENDENCIA RECPROCA ENTRE MANUEL ANTONIO Y QUEPOS

El comercio es la dependencia ms grande que tiene Manuel Antonio de Quepos, pues los hoteles, restaurantes y construcciones no funcionan independientemente del abastecimiento de la ciudad de Quepos. Cuando Manuel Antonio presenta crisis por la escasez de productos diarios bsicos: bebidas, carnes, mariscos, artculos de bao, insumos de limpieza, qumicos para la piscina y las plantas, materiales para construccin, entre otros; se ven obligados a comprar en Quepos, aunque el precio sea ms elevado; ya que no pueden esperar a los distribuidores de San Jos. Tambin los servicios en hospitales, bomberos, bancos, correo; son generados por Quepos. La segunda razn son los empleados, decenas de mujeres y hombres (jvenes o adultos), laboran como meseros, cocineros, recepcionistas, atencin a tiendas de souvenirs, maestros de obras, albailes, soldadores, peones y profesionales de diversas ndoles; en las distintas actividades de hotelera, tiendas, restaurantes y construcciones de Manuel Antonio. Estas personas viven en el centro de Quepos y se trasladan hasta esa zona, lo cual relevante en el plan de gestin de los recursos humanos para el proyecto. En conclusin, tanto Manuel Antonio depende de la capacidad obrera de Quepos, como Quepos depende de las fuentes de trabajo brindadas por Manuel Antonio. (Gonzlez, 2001)
2.1.2 UBICACIN DEL PROYECTO

El proyecto se ubicar en Manuel Antonio, quinientos metros al este y trescientos metros al sur de la carretera principal que comunica Quepos con Manuel Antonio. El rea del lote es de 1832,35 m2.
A continuaci n se pres senta el di iseo de sitio s prelim minar del condominio c (fue var riado ms adelante, a ve er anexo o) )
FIGURA 1. Dis seo de sitio del proy yecto
2.1 1.3 FUNCIONAMIEN NTOS DE LOS L CON NDOMINIO OS

Cada condom minio se rige por un re eglamento interno. Se egn la ley y No. 7933 (Ley reg guladora de e la propiedad en cond dominio); c cada finca filial f constitu uye una po orcin aut tnoma (...) comunica ada con la va pblica a o con determinado espacio co omn (...) ) y que el ordenamiento y adm ministracin n del cond dominio de eber realiz zarse seg gn las disp posiciones de la Asam mblea de co ondminos. (Briceo, 2006)
La ley 7933, establecen en el captulo I, artculo 1 (Definiciones inciales), para la regulacin de las propiedades en condominio; a continuacin se sealan algunas de relevancia para el presente trabajo; 1. Administrador: es la persona fsica o jurdica que es nombrada por la asamblea de condminos para realizar las tareas de administracin del condominio. 3. rea comn: cosas y bienes de uso general o restringido, independientemente de si estn construidas o no y segn se destinen al uso y aprovechamiento de todas las fincas filiales o de slo algunas de ellas. Se compone para efectos de este reglamento del rea comn libre y del rea comn construida. Segn el Artculo 9, de la ley 7933; las reas comunes incluirn los espacios de circulacin, aquellas reas destinadas para la administracin, a la infraestructura de servicios pblicos, almacenamiento, proceso, esparcimiento y cualquier otro uso necesario para su adecuado o mejor aprovechamiento. 4. rea comn libre: es la parte de terreno que pasa a ser propiedad de todos los condminos y se destina a uso general y no soportan ninguna construccin. 5. rea comn construida: corresponde a las construcciones que quedan en copropiedad, son reas indivisibles y de uso general y comn. 6. rea privativa construida: rea construida de cada finca filial, que excluye los bienes comunes localizados dentro de sus linderos. 8. Asamblea de condminos: es el rgano supremo del condominio en donde conforme a su competencia, se tratan, discuten y resuelven, en su caso, asuntos de inters comn. 10. Coeficiente de copropiedad: ndice que establece la participacin porcentual en los bienes comunes del condominio de cada uno de los propietarios de fincas filiales.
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11. Condominio: inmueble susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carcter indivisible. 12. Condominio vertical: modalidad mediante la cual cada condmino es propietario exclusivo de parte de la edificacin conformada por varios pisos y en comn de todo el terreno y edificaciones o instalaciones de uso general. 18. Conjunto: desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes, que comparten reas y servicios de uso y utilidad general, como las vas internas, los estacionamientos, las zonas verdes, los muros de cerramiento, y otras reas. Puede conformarse tambin por varias edificaciones de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes. 24. Finca filial: unidad privativa de propiedad dentro de un condominio, que constituye una porcin autnoma acondicionada para el uso y goce
independientes, comunicada directamente con la va pblica o con determinado espacio comn que conduzca a ella. 26. Finca matriz: inmueble que da origen al condominio, constituido por dos o ms fincas filiales y sus correspondientes reas comunes. 30. Vas internas: calles colectoras que sirven para canalizar el flujo vehicular dentro del condominio. 31. Unidad habitacional: vivienda unifamiliar.
Existen rubros importantes a considerar en un condominio y son importantes a la hora de definir el precio de venta de los condominios a construir sumados a costos adicionales administrativos Segn seala Briceo (2006); los costos administrativos son costos adicionales por la compra en condominio; el nuevo propietario debe asumir el pago de los gastos de administracin de la propiedad.
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Cuadro #1 Costos de Mantenimiento de un condominio COSTOS DEL MANTENIMIENTO Cada vez que se paga la cuota de mantenimiento el propietario invierte en rubros como: 1. Seguridad. 2. Comunicaciones: electricidad, agua, televisin por cable, internet, etc. 3. Honorarios de la administracin. 4. Servicios legales contratados. 5. Seguros de propiedad y de reas compartidas. 6. Fondos de reserva para arreglos de emergencia. 7. Mantenimiento general del inmueble y las reas comunes. Fuente: Briceo (2006)
Para la planeacin de este proyecto y la definicin del alcance del mismo es necesario ajustarse a los reglamentos vigentes en el pas en lo que respecta a la elaboracin de planos. La ley 7933, indica en el Artculo 15, lo siguiente: los planos de un proyecto que se quiera someter al rgimen de condominio deben contener:
1. Plano de ubicacin: Consiste en una planta de conjunto que indica las diferentes reas del condominio con los datos y dimensiones que identifican sus partes, as como la localizacin y naturaleza de las edificaciones dentro del terreno. Estos planos debern contener los siguientes datos o requisitos: a. Nombre del condominio y nombre del propietario con su nmero de cdula de identidad, fsica o cdula de personera jurdica, () b. Indicar que se trata de propiedad en condominio, as como el tipo y el uso. c. Firma del profesional responsable, nombre, ttulo y grado profesional y su nmero de registro ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.
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d. Nmero de inscripcin del plano de la finca madre o concesin ante el Catastro Nacional y citas del Registro Pblico de la Propiedad del Inmueble que se somete al rgimen de propiedad en condominio. e. Ubicacin administrativa del condominio indicando lugar, distrito, cantn y provincia de acuerdo con la Divisin Territorial Administrativa de la Repblica. f. Ubicacin geogrfica del condominio con base en los mapas del Instituto Geogrfico Nacional con la escala indicada en el mismo, con sus valores de coordenadas y detalles. 2. Planos de distribucin: Corresponde al detalle de los diferentes pisos, mostrando un esquema de las fincas filiales con su correspondiente numeracin, as como el desglose de las reas de uso comn, necesarias para uso y aprovechamiento del condominio en cuanto a: circulacin, localizacin de servicios generales y otros. Adems, se debe incluir dentro de estos planos, los cortes y las tablas con la informacin de las reas de las fincas filiales y reas comunes, indicando medida en metros cuadrados y los porcentajes correspondientes con respecto al rea del condominio. () 3. Planos constructivos: Este conjunto de planos deber contener lo siguiente: a. Plantas de distribucin a nivel de terreno: acceso comn al conjunto, ancho de calle, accesos particulares, rea de estacionamiento, lnea de construccin, acotamiento de aceras, rampa de acceso vehicular, rampas de acceso para personas con discapacidad, en caso de que proceda segn el presente reglamento, caseta de vigilancia, espacio cubierto para depsito de basura, zonas verdes, zonas recreativas, zonas de juegos infantiles, zonas de parque, reas verdes y recreativas, iluminacin especial exterior, verjas, rejas y tapias de cerramiento externo entre unidades que garanticen la privacidad y seguridad del condominio, y en general cualquier otra afectacin a la propiedad.
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b. Cuando proceda, planta de distribucin de otros pisos: indicando la distribucin del piso tipo, distribucin de los diferentes pisos, distribucin de mezanines, distribucin de stanos y semistanos, distribucin de techos y cubiertas, plantas de acceso, escaleras y ascensores, planta de circulaciones y reas comunes y localizacin de servicios generales. c. Planos estructurales: Estos debern ajustarse a lo estipulado en el Cdigo Ssmico vigente. Adems, en estos planos se indicar el tipo de materiales a utilizar, que deben tener propiedades resistentes al fuego, que servirn para construir los muros divisorios, tapicheles y entrepisos. d. Planos mecnicos y elctricos: Deben cumplir con lo estipulado en los cdigos de instalaciones mecnicas y elctricas vigentes, adems indicar los sistemas completos para el suministro de agua potable, evacuacin de aguas servidas, de aguas pluviales y aguas residuales, de electricidad, telefnicos y cualquier otro servicio que se quiera instalar. Artculo 16. Con los planos debidamente visados por el INVU, el Ministerio de Salud, y la Municipalidad respectiva, y una vez obtenido el permiso de construccin ante la Municipalidad respectiva, el Notario Pblico deber dar fe de haber tenido a la vista dichos planos, que servirn para redactar la escritura pblica a que se refieren los artculos 2, 3 y 4 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.
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2.2 MARCO TERICO

2.2.1 DEFINICIN DE PROYECTO:
Un proyecto es un esfuerzo temporal que se lleva a cabo para crear un producto, servicio o resultado nico. (PMI, 2004)
2.2.2 PLANEACIN:
La planeacin determina qu se necesita hacer, quin lo har, cunto tiempo se necesitar y cuanto costar. Abarca la determinacin de qu actividades necesitan hacerse, quien ser responsable de hacerlas y en qu orden se realizarn. (Gido y Clements, 2006) Planear es prever las cosas antes que sucedan y establecer asunciones que anticipen riesgos y minimicen o eliminen la probabilidad de que sucedan. Se debe organizar el equipo de proyecto de tal manera que asimile los conceptos, roles y responsabilidades de las actividades. Cuando se planea un proyecto todo el equipo de trabajo se debe sentir involucrado de forma positiva y aportar su mayor esfuerzo por el producto final. El proyecto debe satisfacer las pretensiones de los involucrados, tanto directos como indirectos, la satisfaccin del patrocinador, debe satisfacer los objetivos estipulados y debe satisfacer la calidad, tiempo y costo previstos. La definicin de proyecto inicial indica que un proyecto es temporal, tiene un inicio un final; dado que los proyectos son finitos se diferencian de los negocios empresariales rutinarios los cuales son cclicos o redundantes. Los proyectos se dividen en cinco procesos elementales, los cuales se describen a continuacin: 1) Inicio: Se debe establecer el objetivo del proyecto, la justificacin del porqu del proyecto, las limitantes y supuestos. El proyecto debe tener una base que anuncie la importancia de construir ese proyecto.
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2) Planeacin: Bsicamente indica cmo se va a cumplir el proyecto. Se deben identificar los recursos, herramientas, estrategias, oportunidades, riesgos y previsiones en el planteamiento del proyecto. 3) Ejecucin: En este proceso se debe poner en prctica la planificacin. Se integra e informa permanentemente al equipo de proyecto, se administran contratos, se procesan los cambios aprobados, se verifica el tiempo, costo y calidad de la obra. 4) Control: Un buen planeamiento de la obra facilita este proceso, el cual compara lo planeado contra lo que se est ejecutando. En caso de haber diferencias se debe tener criterio para escoger entre cambios o medidas correctivas al proyecto. 5) Cierre: Significa que el producto est concluido, se deben realizar los finiquitos de los contratos, se observan, analizan, procesan y archivan resultados finales y lecciones aprendidas, que van a formar parte de los activos de la empresa. Para el desarrollo de un plan de gestin de administracin de proyectos, es necesario que contenga las nueve reas de conocimientos. Cuando se planifica una obra se deben comprender todas las reas con sus procesos como un concepto global e integral de manera que cada una de las reas son dependientes y se afectan recprocamente al realizar cambios en la obra. Resumen de las reas de conocimientos, segn Chamoun (2002): 1) Alcance: Definicin de lo incluye y no incluye un proyecto. 2) Tiempo: Programa, calendario, entrega parciales y finales. 3) Costo: Estimados de costo, presupuesto, programa de erogaciones. 4) Calidad: Estndares relevantes, como cumplirlos y satisfacer los
requerimientos.
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5) Recursos Humanos: Equipo de proyecto que integra colaboradores tanto internos como externos y los roles y funciones de cada cual. 6) Comunicacin: Informacin requerida presentada en reportes o informes, quien la genera, quien la recibe, con qu frecuencia se entrega, juntas, medios de distribucin, etc. 7) Riesgo: Amenazas por controlar, oportunidades qu capitalizar y planes de contingencia. 8) Abastecimientos: Estrategias de contratacin, cotizaciones, concursos,
contratos y administracin de contratos. 9) Integracin: Administracin de cambios, lecciones aprendidas, e integracin de todas las reas. Citado por PMI, 2000.
2.2.3 CICLO DE VIDA DE UN PROYECTO

Para mejorar la compresin de los proyectos es recomendable dividir los proyectos en fase inicial, fases intermedias y fase final. La fase inicial en el ciclo de vida de un proyecto (Identificar una necesidad): nace cuando se descubre una necesidad, un problema o se desea aprovechar una oportunidad. La segunda fase del ciclo de vida del proyecto: consiste en encontrar y desarrollar una propuesta de solucin a la necesidad o el problema; o bien el camino adecuado para satisfacer la oportunidad. (Gido y Clements, 2006) La tercera fase del ciclo de vida del proyecto: consiste en implementar la solucin de la propuesta aprobada. La fase final del proyecto: consiste en finalizarlo y obtener un producto. Una vez terminado el proyecto se realizan actividades de cierre y se verifica que la obra
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haya concluido segn lo solicitado y que el cliente haya aceptado el producto. (Gido y Clements, 2006) En un proyecto de construccin, por ejemplo, se podra dividir el ciclo de vida de un proyecto de la siguiente manera: Fase inicial: Formulacin y evaluacin del proyecto. a) Se realiza los estudios de pre inversin que incluye: estudio del perfil, pre factibilidad, factibilidad, mercado, definicin tcnica, evaluacin financiera
(impacto a la empresa), evaluacin econmica (impacto en la comunidad), evaluacin ambiental y rentabilidad del proyecto. b) Luego se realiza el estudio de Financiamiento y viabilidad del proyecto. Fases intermedias: Anteproyecto, diseo y construccin. Fases de planeacin, ejecucin y control del proyecto. Fase final: Equipamiento del proyecto y finiquitos de contratos. Fase de cierre del proyecto
2.2.4 PLAN DE GESTIN DE UN PROYECTO

El proceso Desarrollar el Plan de Gestin del Proyecto incluye las acciones necesarias para definir, integrar y coordinar todos los planes subsidiarias en un plan de gestin del proyecto. El contenido del plan de gestin del proyecto variar de acuerdo con el rea de aplicacin y la complejidad del proyecto. El plan de gestin de proyectos se debe revisar y actualizar durante todo el proyecto con las solicitudes de cambio aprobadas. El plan de gestin de proyecto define cmo se ejecuta, supervisa, controla y se cierra el proyecto. (PMI, 2004)
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En el presente trabajo se pretende desarrollar un plan de gestin para la construccin de cuatro edificios de condominios en Manuel Antonio. A continuacin se detallan los principales entregables del proyecto:
2.2.4.1 PLAN GESTIN DEL ALCANCE:

En la elaboracin del plan de gestin del alcance se estipula la conceptualizacin del proyecto con las limitantes y restricciones; adems, se declara el alcance y el acta de constitucin del proyecto. Durante la planificacin del alcance se desarrolla la estructura de desglose de trabajo (EDT) como base indispensable para la creacin del proyecto. Mediante la EDT se puede desglosar claramente los paquetes de trabajo necesarios para realizar los entregables que forman parte del producto final. Luego se elabora el diccionario de la EDT, el cual describe el significado de cada tarea. 2.2.4.1.1 Definicin del Alcance: Permite delimitar el proyecto y orientarlo con base en la identificacin de los objetivos. 2.2.4.1.2 Factores Ambientales de la empresa Se utiliza para describir las caractersticas de la empresa en cuanto a los recursos humanos, polticas, cultura organizacional y las condiciones del mercado que podran afectar a la forma en que se gestiona el alcance del proyecto. (PMI, 2004) 2.2.4.1.3 Plan de Gestin del Alcance del Proyecto El plan de gestin del alcance direcciona al equipo de proyecto, delimitando con restricciones y suposiciones que definen al producto final, adems, proporcionar herramientas necesarias para la verificacin y control del alcance durante la ejecucin de la obra.
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2.2.4.1.4 Activos de los procesos de la Organizacin Es informacin recopilada por la empresa, sirve de base para generar un plan de gestin en nuevos proyectos de la empresa. 2.2.4.1.5 Creacin de la Estructura de Desglose de Trabajo (EDT) La EDT es el desglose del producto final. Se dividen los entregables en porciones de trabajo cada vez ms pequeas y detalladas formando finalmente los paquetes de trabajo. La EDT es el desarrollo a seguir para conseguir los objetivos del proyecto y representa el alcance del proyecto, siendo un reflejo detallado del enunciado del alcance del proyecto actualizado. 2.2.4.1.6 Creacin del Diccionario de la EDT Describe cada una de las actividades desglosadas en la EDT. Segn el PMI (2004), el diccionario de la EDT debe contener, para cada componente de la EDT, un enunciado del alcance, un identificador de cdigo de cuenta, la organizacin del responsable y una lista de hitos del cronograma. Puede contener tambin requisitos de calidad, entre otra informacin de reas de conocimiento dependiendo del proyecto.
2.2.4.2 PLAN DE GESTIN DEL TIEMPO:

Para establecer la duracin del proyecto es necesario cuantificar el tiempo que tarda cada actividad en realizarse. Por lo tanto, es necesaria una asignacin de recursos a cada actividad y prever los posibles riesgos que ocasionen atrasos eventuales en la obra. La Gestin del tiempo del Proyecto incluye los procesos necesarios para lograr la conclusin del proyecto a tiempo. (PMI, 2004)
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Segn Chamoun (2002), la administracin del tiempo, son los procesos requeridos para asegurar que el proyecto termine de acuerdo al programa. Adems, este actor seala que, una de las funciones ms importantes en la administracin de proyectos concierne a la planeacin y control de la duracin de la obra. El programa de ste es de suma importancia pues provee la integracin a lo largo del tiempo para coordinar los trabajos de todos los integrantes. Para iniciar un plan de gestin del tiempo se deben generar los siguientes procesos: 2.2.4.2.1 Definicin de actividades: Se deben identificar las actividades establecidas en la EDT, que son parte de cada uno de los entregables del proyecto. 2.2.4.2.2 Establecimiento de la Secuencia de las Actividades: Establece la priorizacin de actividades con respecto al tiempo y la dependencia entre ellas. 2.2.4.2.3 Atributos de las actividades Las caractersticas propias de las actividades son necesarias para el establecimiento del cronograma del proyecto. Para el desarrollo del cronograma del proyecto se constituyeron los atributos de las actividades referentes a los identificadores, cdigos, descripcin, relaciones de interdependencia entre ellas, establecimiento de los recursos, fechas, restricciones y asunciones. Un ejemplo de los atributos destacados para la actividad de instalacin de paredes livianas se puede ver de la siguiente manera:
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CUADRO 2. Ejemplo de atributos para una actividad

11 1.3.3.6.1 Actividad _INST. PARED LIV. N 1 (Mod. 1) Duracin 3 das Comienzo Jueves 07/05/09 Fin Jueves 14/05/09 Predecesora "48,49FC+14d" (48_Armado y colado contrapiso 49_Armado y colado entrepiso N II) Recursos 5 operarios Asuncin 1) Se iniciar un da inmediatamente despus de eliminar los puntales en el primer nivel. 2) Obra subcontratada Restriccin 1) Solo se podr iniciar una vez que se haya colado el segundo entrepiso.
2.2.4.2.4 Estimacin de Recursos de las Actividades: Asigna los recursos necesarios a cada actividad para cumplir con un tiempo ptimo dentro del cronograma. 2.2.4.2.5 Estimacin de la Duracin de las Actividades: Con base en el calendario laboral asignado al entregable o bien al proyecto, se estima el tiempo que tardar cada actividad. 2.2.4.2.6 Desarrollo del Cronograma: Es una secuencia de actividades con la respectiva asignacin de recursos, duracin de cada tarea, restricciones y ligamen entre actividades que permiten suponer la fecha de finalizacin de la obra y elaborar la ruta crtica del proyecto.
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2.2.4.2.6.1 Mtodo de la Ruta Crtica (MRC) Una de las salidas ms importantes al realizar el cronograma de obra es sin duda la ruta crtica, la cual es una interrelacin entre las actividades del proyecto y el tiempo de ejecucin entre ellas; la misma supone que si una tarea se encuentra dentro de la MRC y sta se atrasa, todo el proyecto se ver afectado negativamente. Segn Levy (2002), una explicacin simplista de la ruta crtica se puede hacer mediante un diagrama de flechas. Un extremo de la flecha indica el inicio de la actividad y el otro su finalizacin, y la longitud indica la prolongacin de la misma en el tiempo. La ruta crtica parece ser un trabajo sencillo pero es indispensable la labor meticulosa de los expertos al realizarla. La ruta crtica ofrece al proyecto lo siguiente: Informacin concisa de las tareas en el tiempo. Un medio que predice de forma razonable la finalizacin del proyecto y las tareas claves dentro de la obra. Un calendario con el inicio y finalizacin de la obra. Una identificacin de las tareas con ms relevancia en el proyecto. Una gua encaminada a reducir el tiempo de ejecucin de todo el proyecto. Una base para programar las entregas de los subcontratistas, los materiales y el equipo. Una base para lograr un equilibrio de la distribucin de recursos (equipo y personal) durante la ejecucin del proyecto. Un medio de registro y presentacin del avance. Una base para evaluar el impacto de los retrasos y cambios.
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2.2.4.3 PLAN DE GESTIN DE LOS COSTOS.

Son todos los procesos necesarios para la planificacin, estimacin, preparacin del presupuesto y control de costos, de forma que el proyecto se pueda completar dentro del presupuesto aprobado. (PMI, 2004) La salida ms importante que se obtiene del plan de gestin de los costos es el presupuesto base del proyecto, el cual permite realizar el control de costos durante la ejecucin de la obra. Procesos necesarios para la elaboracin del plan de gestin de costos: 2.2.4.3.1 Estimacin de costos: Se estiman los costos aproximados de recursos asignados para cada actividad 2.2.4.3.2 Presupuesto Base: Se obtiene sumando los costos de todas las actividades del proyecto.
2.2.4.4 PLAN DE GESTIN DE LOS RECURSOS HUMANOS

El aspecto ms importante dentro de los proyectos son las personas involucradas dentro del mismo. Un proyecto puede fracasar o ser exitoso dependiendo de las personas que laboren para el mismo, el grado de inters que prevalezca en ellas y el grupo o personal del proyecto que conformen. Es ideal que se logre la sinergia y se conviertan en equipo de trabajo. Segn Chamoun (2002), una de las responsabilidades ms importantes del Gerente del Proyecto es el liderar al equipo para alcanzar los objetivos () El Gerente de Proyecto establece, en conjunto con los involucrados, cules sern los roles y funciones de cada uno sobre el desarrollo del trabajo incluida la EDT.
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Un equipo de trabajo disminuye errores de trabajo, disputas y arbitrajes innecesarios, ahorrando consigo tiempo, dinero; convirtiendo el sitio de trabajo en un ambiente ameno y satisfactorio para los involucrados del proyecto. 2.2.4.4.1 Planificacin de los Recursos Humanos Es asignar los roles y responsabilidades al equipo de proyecto. 2.2.4.4.2 Adquirir el Equipo de Proyecto Bsqueda del personal de proyecto idneo para cada actividad 2.2.4.4.3 Desarrollar el Equipo de Proyecto Interactuar con el personal del proyecto para logar una integracin que de cmo resultado el equipo de proyecto 2.2.4.4.4 Gestionar el Equipo de Proyecto Es una estrategia de manejo del recurso humano en el proyecto, donde el gerente de proyecto tiene el reto de influir en las conductas del equipo y demostrar y hacer sentir su calidad de lder, disminuyendo disputas y aumentando los rendimientos en las actividades.
2.2.4.5 PLAN DE GESTIN DE LAS COMUNICACIONES

Segn Gido y Clements (2006); el doctor Robert Shiffler ofrece tres sugerencias a los profesionales: comunquense, comunquense, comunquense. De acuerdo con lo anterior, es difcil imaginarse un proyecto sin comunicacin y dado que la tecnologa ofrece nuevas versiones de artculos para la comunicacin (telfonos celulares y convencionales, radios localizadores, radios de frecuencia, e-mail, fax, sitios de chat, mensajes de texto; entre otros) Por qu es tan difcil lograr una buena comunicacin, donde el mensaje hacia el receptor sea comprendido como originalmente lo declar el emisor?
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El emisor tiene la misin de transmitir por un canal adecuado el mensaje, adems, el mensaje debe llegar claro y al final del proceso, asegurarse que el mismo sea entendido por el receptor. Entre los aspectos que tiene que tomar en cuenta el emisor se encuentra: 1) La eleccin del medio: ya sea comunicacin oral o escrita, dependiendo de la situacin. Si es una comunicacin oral se debe cuidar aspectos como el lenguaje corporal, el tipo de vocabulario (tcnico, popular) Si es comunicacin escrita se debe cuidar la redaccin en aspectos como ortografa, puntuacin, signos, sentido de las oraciones y orden de las ideas. 2) Evadir barreras de la comunicacin, ejemplo el ruido. En un plan de gestin de proyectos se debe tomar en cuenta los canales de comunicacin que se utilizaran, a cuales personas va a ser dirigido, adems de la forma y frecuencia con la que se deben emitir y distribuir ciertos informes. Segn el PMI (2004); los procesos para desarrollar un Plan de Gestin de Comunicaciones son las siguientes: 2.2.4.5.1 Planificacin de las comunicaciones Determinar las necesidades de informacin y comunicacin para mantener una adecuada comunicacin con los involucrados del proyecto. 2.2.4.5.2 Distribucin de la Informacin Brindar la informacin necesaria a los interesados en el proyecto segn corresponda. 2.2.4.5.3 Informar el Rendimiento Recopilar y distribuir informacin sobre el rendimiento. Esto incluye informes de estado, medicin del progreso y proyecciones.
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2.2.4.5.4 Gestionar a los Interesados Gestionar las comunicaciones a fin de satisfacer los requisitos de los interesados en el proyecto y resolver polmicas entre ellos.
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III. MARCO METODOLGICO

3.1 ESTRATEGIAS DE INVESTIGACIN A UTILIZAR EN EL PROYECTO.
Para la preparacin del presente captulo se considera un ordenamiento con base en los objetivos especficos del proyecto. Por lo tanto, se van a mencionar las tcnicas, herramientas, instrumentos y/o mtodos necesarios para la recopilacin de la informacin, como se aplicarn al plan de gestin del proyecto, adems de los procesos y anlisis respectivos. Entre las fuentes de informacin a utilizar se encuentra las primarias, secundarias y las documentales. Las fuentes primarias son las generadas mediante herramientas de encuesta, entrevistas, observacin y se encuentra de manera directa con la relacin entre personas. Las fuentes secundarias se encuentran en documentos formales o no y estn a disposicin universal. Las fuentes documentales contienen informacin confiable, con bases slidas de investigacin y credibilidad sustentada por autores y editoriales de gozan de renombre. (Muoz, 1998) Se utilizaran tres tipos de investigacin, la documental, de campo y la mixta; segn las caractersticas de cada entregable y la fuente de informacin que sea necesaria. La investigacin documental se basa en textos, libros, artculos, revistas; con el fin de generar una recopilacin que permita complementar y generar una hiptesis o refutar investigaciones anteriores. La investigacin de campo utiliza herramientas de estadsticas, experimentacin, observacin, encuestas, etc. Se obtienen conclusiones formales, cientficamente comprobadas. La investigacin mixta es una fusin de las dos investigaciones anteriores: la documental y la de campo. (Muoz, 1998) El mtodo de investigacin que respalda este proyecto es el de analtico-sinttico. Para desarrollar plan de gestin del proyecto se debe desarrollar cada una de las
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reas de conocimiento, por separado (no aisladamente). Para esto se debe utilizar herramientas de observacin y estudio de cada rea de conocimiento. Luego, se sintetizan las cinco reas de manera que encajen, formando el producto.
3.2 ESTRATEGIA DE INVESTIGACIN A UTILIZAR EN EL OBJETIVO ESPECFICO #1:

Elaborar un plan de gestin del alcance que determine la lnea base del alcance del proyecto. 3.2.1 Mtodo de investigacin. El mtodo de investigacin a utilizar es el analtico-sinttico. Para la elaboracin de la lnea base del alcance, es necesario analizar los factores ambientales de la empresa y los activos de los procesos de la organizacin. 3.2.2 Factores ambientales de la empresa: Debido a que el proyecto es desarrollado por una persona fsica, no existe una cultura de la organizacin. Por lo anterior, se debe estudiar como nico punto primordial las condiciones del mercado que puedan afectar al proyecto. Para lo anterior se propone investigar el entorno del proyecto. 3.2.2.1 Fuente de informacin a utilizar: primaria. 3.2.2.2 Tipo de investigacin a utilizar: mixta. 3.2.2.3 Tipo de Herramienta a utilizar: fuentes documentales. Mediante artculos confiables publicados, libros, peridico (suplemento informativo inmobiliario, La Nacin) y revistas; se plantea analizar la zona de Manuel Antonio con el propsito de conocer el tipo de obras, las necesidades de los turistas, estilos de habitaciones y destacar las caractersticas de los complejos habitacionales exitosos.
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3.2.3 Activos de los procesos de la Organizacin: Informacin de proyectos anteriores. 3.2.3.1 Fuente de informacin a utilizar: secundaria. 3.2.3.2 Tipo de investigacin a utilizar a utilizar: documental. 3.2.3.3 Tipo de Herramienta a utilizar: juicio de expertos Recoleccin y seleccin de la informacin en proyectos similares, con el fin de establecer relaciones entre las obras, verificar lecciones aprendidas y utilizar datos importantes que faciliten la comprensin del alcance de la construccin.

Realizar un plan de gestin del tiempo para determinar el cronograma de obra que garantice una fecha de finalizacin de la obra en once meses. 3.3.1 Mtodo de investigacin. El mtodo de investigacin a utilizar es el analtico-sinttico. Mediante el anlisis de cada paquete de trabajo (asignacin respectiva de recursos, limitaciones, dependencias y riesgos) se establecer la duracin de los entregables. Luego, se sintetizar para crear el cronograma de la obra. 3.3.2 Fuente de informacin a utilizar: secundaria. 3.3.3 Tipo de investigacin a utilizar: campo. 3.3.4 Tipo de Herramienta a utilizar: software (Project 2003). Una vez establecido la definicin y secuencia de actividades, se procesan los datos al programa de cmputo Project, para generar la asignacin de recursos a las actividades, en consecuencia, la duracin y obtener finalmente el cronograma de obra.
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Elaborar un plan de gestin de los costos para determinar la lnea base del costo que permita cuantificar el valor de la infraestructura distribuido en el tiempo. 3.4.1 Mtodo de investigacin. El mtodo de investigacin a utilizar es el analtico-sinttico. Para la elaboracin del presupuesto global del proyecto es preciso analizar cada una de las actividades y sintetizarlas en los entregables correspondientes al producto final. 3.4.2 Fuente de informacin a utilizar: secundaria. 3.4.3 Tipo de investigacin a utilizar: campo. 3.4.4 Tipo de Herramienta a utilizar: juicio de expertos y software (Excel). Mediante el juicio de expertos, documentacin proveniente de los activos de la empresa, actualizacin de base de datos, adems de revisin de contratos y estimacin de recursos; se proceder a procesar los datos en el programa Excel 2007.

Desarrollar un plan de gestin de recursos humanos que permita optimizar la seleccin y asignacin de roles y responsabilidades al equipo del proyecto. 3.5.1 Mtodo de investigacin. El mtodo de investigacin a utilizar es el analtico-sinttico. Se debe realizar un anlisis de los recursos necesarios para las actividades del proyecto a fin de asignar los roles y responsabilidades al personal de la obra y sintetizar para lograr el plan de gestin del proyecto.
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3.5.2 Fuentes de informacin a utilizar: secundarias y documentales 3.5.3 Tipo de investigacin a utilizar: mixta. 3.5.4 Tipo de Herramienta a utilizar: observacin, juicio de expertos. Mediante la observacin del entorno de Manuel Antonio y la relacin con Quepos (explicada en el Marco Referencial), se pretende desarrollar un plan de gestin de proyectos para brindar un transporte adecuado al personal. Adems, contratar personas con experiencia en el campo, aprovechando la aclimatacin de los lugareos, la afinidad con la zona y la experiencia en proyectos similares. Todo lo anterior apoyado en el juicio de expertos. Se propone realizar tres visitas al sitio para conocer el flujo de actividad obrera en la zona y los principales riesgos que puede enfrentar el proyecto. Lo anterior apoyado en fuentes documentales de revistas del CFIA, construccin, artculos de peridicos y libros que contengan tcnicas y metodologas de recursos humanos.

Elaborar un plan de gestin de comunicaciones que brinde la estructura formal del flujo de informacin para el proyecto.
3.6.1 Mtodo de investigacin. El mtodo de investigacin a utilizar es el analtico-sinttico. Analizar las necesidades, habilidades de comunicacin, medios y recepcin adecuada de la informacin de manera que se entienda, se transmita, se reciba y fluya a los involucrados destinados la informacin pertinente del proyecto.
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3.6.2 Fuentes de informacin a utilizar: secundarias y documentales 3.6.3 Tipo de investigacin a utilizar: mixta. 3.6.4 Tipo de Herramienta a utilizar: Juicio de expertos. Se utilizar el juicio de expertos con el fin de desarrollar un plan de gestin de comunicaciones apoyado en la experiencia, adems de informacin y tcnicas de comunicacin que se pueda encontrar en textos.

Desarrollar herramientas; plantillas, diagramas y tablas tiles, de fcil manejo, que garanticen un correcto control de mtricas durante la ejecucin de la obra. 3.7.1 Mtodo de investigacin. El mtodo de investigacin a utilizar es el analtico-sinttico. Con base en el anlisis de las reas de conocimiento se pretende sintetizar los puntos principales de cada proceso, con el objetivo de generar mtricas que ayuden en el control de la ejecucin del proyecto mediante plantillas, tablas y diagramas. 3.7.2 Fuentes de informacin a utilizar: secundarias y documentales 3.7.3 Tipo de investigacin a utilizar: mixta.
3.7.4 Tipo de Herramienta a utilizar: Juicio de expertos, anlisis del producto. Mediante el anlisis del producto se pretende desarrollar herramientas que brinden ayuda en la gestin del proyecto, apoyadas en el criterio de expertos y activos de la organizacin.
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IV. DESARROLLO
4.1 GESTIN DEL ALCANCE.
4.1.1 PLANIFICACIN DEL ALCANCE
4.1.1.1 FACTORES AMBIENTALES DE LA EMPRESA Debido a que el proyecto surge como una oportunidad del propietario del lote, no existen antecedentes de cultura, ni estructura organizacional; por lo tanto, los factores ambientales a tomar en cuenta son relacionados con normas gubernamentales, como por ejemplo, C.F.I.A. (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos), setena (Secretara Tcnica Ambiental), I.N.V.U. (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo), AyA (Acueductos y Alcantarillados) M.O.P.T. (Ministerio Obras Pblicas y Transportes) I.C.E. (Instituto Costarricense de Electricidad) y la Municipalidad de Garabito (ver apartado 2.3, funcionamiento de Condominios, ley 7933, en esta tesis). Adems de las normas gubernamentales, es importante estudiar las condiciones propias del mercado en Manuel Antonio y el aprovechamiento del desarrollo turstico y hotelero. En el captulo I del presente trabajo se describe el auge turstico que goza Manuel Antonio; sin embargo, el lote donde se desarrollar el proyecto se encuentra a quinientos metros al este y trescientos metros al sur de la carretera principal que comunica Quepos con Manuel Antonio; en un barrio residencial de clase media baja y se encuentra alejado del mayor desarrollo inmobiliario de la costa. Sin embargo, se espera que la zona de Manuel Antonio opte por desarrollar infraestructuras ms alejadas del rea costera, debido a que existe un sndrome decreciente de construcciones por la falta de terrenos para construir como un recurso prcticamente agotado. Debido a lo anterior, es de esperar ms desarrollos tursticos cercanos a esta propiedad y que la poblacin que hoy en da
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se encuentra en esos sitios, tenga que emigrar, hacia Quepos, para dar espacio al irremediable desarrollo de hospedaje para la poblacin flotante.
4.1.2 DEFINICIN DEL ALCANCE

4.1.2.1 SOLICITUD DE CAMBIO APROBADAS Durante el proceso del desarrollo del anteproyecto se presentaron varios modelos de condominios que fueron mejorando con base en el criterio de los profesionales y el parecer del patrocinador. Entre los cambios realizados se pueden mencionar algunos a continuacin; Se eliminaron los estacionamientos en el centro del lote y se trasladaron en el permetro del lote con el fin de lograr un ambiente ms ecolgico, armonioso con la naturaleza y por ende ms tranquilo para los condminos. Se amplan las habitaciones en 20 m2 adicionales aproximadamente, para dar ms espacio a los dormitorios, sala y cocina. Se insertan balcones en la mayora de habitaciones. Se eliminan dos mdulos de escaleras y se colocan dos ductos de ascensores para facilitar el acceso a los niveles superiores de los edificios. Una vez presentados y aprobados los anteriores cambios se procedi con la continuacin del diseo de planos, realizacin del cronograma, presupuesto y estudio de factibilidad con el fin de obtener el crdito bancario.
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4.1.3 LNEA BASE DEL ALCANCE DEL PROYECTO

Como resultado de la obtencin de la lnea base del alcance del proyecto se generaron los siguientes documentos: 1. Declaracin del Alcance. (anexo b) 2. La Estructura de Desglose de Trabajo. (anexo e) 3. Diccionario de la EDT. (anexo f)
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4.2 GESTIN DEL TIEMPO

4.2.1 DEFINICIN DE ACTIVIDADES
Para la definicin de las actividades, se dividi el proyecto tanto por cronologa de avance, como tambin por reas de trabajo dependiendo tanto de la zona como de las funciones de empresas. El proyecto cuenta con la etapa de formulacin, donde se define el alcance del proyecto, su definicin espacial y un croquis de anteproyecto que nos definir, luego de las solicitudes de cambio aprobadas los planos constructivos. Durante esta etapa, tambin se elabor el presupuesto y la factibilidad del mismo. Una vez establecido lo anterior se contina con el emprstito y la adjudicacin de permisos constructivos como se muestra en la figura 2. Una vez obtenidos los permisos con las instituciones pertinentes, se desglosa el proyecto en las actividades de ejecucin de obra. En esta etapa del proyecto se establece la divisin de trabajo por empresas y por zonas. Por ejemplo; en labores internas, los niveles de cada mdulo de condominios se subdividieron en: tareas de estructura metlica, instalacin de cubierta de techo, colado de pisos, instalacin de paredes livianas, instalacin del sistema electromecnico y acabados. El sector externo del proyecto se dividi en: zonas verdes, rea de piscina, sistema electromecnico, ascensores, estacionamientos, caseta de guarda y cerramiento perimetral.
4.2.2 SECUENCIA DE LAS ACTIVIDADES

4.2.2.1 LISTA DE ACTIVIDADES A partir de la elaboracin del cronograma de la obra y su respectiva descripcin en la definicin y alcance de cada una de ellas, se obtiene la lista de actividades del
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pro oyecto. Par ra la elabo oracin de la lista de e actividad des que da arn paso a la eje ecucin de los condom minios se to om en cue enta la expe eriencia de e dos ingenieros civiles y un maestro de obras o con experiencia e en proyect tos turstico os similares s. En la figura 2, 2 se mues stran los on nce entregables princ cipales del proyecto. Para esc coger los entregables principales se tom m en cuenta la adm ministracin n del pro oyecto como una activ vidad constante desde e el inicio hasta el trm mino de la obra. o Las s actividade es dos, tres s, cuatro y cinco c son previas p a la a construcci in del proy yecto y conllevan c un n trabajo la aborioso para consegu uir los siguie entes entre egables que e son prim mordiales para p lograr la edificaci n de los condominios c s.
Figura 2. 2 Entregables principales del Proyecto
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4.2.2.3 LISTA DE HITOS Uno de los hitos ms importantes es la aprobacin del crdito por parte del banco, segn se muestra en el cuadro 3. Adems, se citan dos hitos relevantes de cualquier proyecto que son el inicio y el fin del proyecto. Se propusieron como hito el inicio de la ejecucin, ya que el mismo tiene que realizarse en la fecha planificada, para evitar excavaciones y colado de concreto en meses ms lluviosos. La instalacin de techo de cada mdulo es una fecha importante porque est ligado a la etapa de acabados, minimiza las eventuales amenazas por el clima y a su vez son parte de la ruta crtica de la obra. El inicio de las obras exteriores es muy importante. Aunque estas tareas no se encuentren en ruta crtica, podran llegar a ser parte de la misma, por la fecha de inicio que tienen, debido al almacenamiento de materiales, lo que les deja poca holgura. Lo anterior se debe evitar ya que no es lo deseado dentro de la planeacin y aumentara la fecha de entrega del proyecto. El equipo de direccin de proyecto tendr la tarea vigilante y previsora para que se cumplan los hitos mencionado en el cuadro 3. Adems, los involucrados directos, deben brindar un apoyo elemental para lograr cada obstculo que se presente conforme avance el proyecto.
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CUADRO 3. Ejemplo de atributos para una actividad.
HITOS DEL PROYECTO

# de hito Cdigo segn EDT ACTIVIDAD RESPONSABLE DESCRIPCION Es el primer hito del cronograma donde se firma el acta de constitucin del proyecto. Es el segundo hito del cronograma donde se logra el recurso econmico para el proyecto Es el tercer hito del cronograma que marca el inicio de ejecucin de obra.
1.1 INICIODELPROYECTO(*)
EquipoAPP/ Consultores
1.6 APROBACINDEPRESTAMOPORELBANCO(*)
Economista
1.8.1.10 INICIODEEJECUCIN(*)
EquipodeAPP
4 8
1.9.3.3.3 FINDELACUBIERTADETECHO_MOD1(*) 1.9.4.3.3 FINDELACUBIERTADETECHO_MOD2(*) 1.9.5.3.3 1.9.6.3.3 FINDELACUBIERTADETECHO_MOD3(*)
FINDELACUBIERTADETECHO_MOD4(*)
Marca del cuarto al octavo hito del cronograma que marca la finalizacin de la cubierta de techo en cada mdulo. Es importante porque a partir del mismo se EmpresasConstructoras inicia la instalacin de entrepisos actividad que dar paso al inicio de acabados. Adems, minimiza el riesgo de las condiciones climticas. Es el hito nmero nueve. No se debe atrasar para evitar EmpresasConstructoras que las obras exteriores entren en ruta crtica. Fin del proyecto que debe concordar con la etapa de acabados del cuarto mdulo, sin permitir que las obras exteriores marquen la finalizacin de la obra.
1.9.7 INICIODEOBRASEXTERIORES(*)
10
1.6 FINDELPROYECTO(*)
Director del Proyecto
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4.2.3 ESTIMACIN DE RECURSOS A LAS ACTIVIDADES

4.2.3.1 DISPONIBILIDAD DE RECURSOS Para la construccin de los condominios se espera el financiamiento del proyecto mediante el Banco Nacional de Costa Rica, luego de una presentacin de planos y entrega de un estudio de factibilidad del proyecto desarrollado por un economista que forma parte del equipo personal del plan de gestin del proyecto. El recurso humano para la ejecucin de la obra se har mediante subcontratos desglosado se la siguiente manera: 1) Contrato de consultora para el diseo de planos y obtencin de permisos: diseo arquitectnico: Estructuras Modernas, diseo estructural: Heriel Ingeniera, diseo elctrico: Proelctrica de Centroamrica, diseo mecnico: por definir. 2) Contrato de obra gris, para los cimientos, calles y estacionamientos, aceras, cordn y cao, piscina y cerramiento perimetral. (Empresa constructora: Estructuras Modernas). 3) Contrato de instalacin metlica. (Empresa constructora: Estructuras Ross). 4) Contrato para la construccin de la planta de tratamiento. (Empresa por definir: Durman Esquivel o Amanco). 5) Contrato para la construccin de la instalacin de paredes livianas, acabados y cubierta de techo. (Empresa constructora: Estructuras Modernas). 6) Contrato para la construccin de la piscina y jacuzzi. (Empresa constructora: Estructuras Modernas). 7) Contrato para la instalacin de pararrayos. (Empresa por definir: Elvatron o Simmens).
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8) Contrato para la instalacin electromecnica. (Empresa: Proelctrica de Centroamrica)
4.2.4 ESTIMACIN DE LA DURACIN DE LAS ACTIVIDADES

4.2.4.1 REQUISITOS DE LOS RECURSOS DE LAS ACTIVIDADES Debido a que la obra se har totalmente subcontratada, se espera disminuir el riesgo del proyecto y trasladarlo a empresas oferentes. En el proyecto se necesitan mano de obra calificada y preferiblemente de la zona de Manuel Antonio para disminuir costos, dar buena imagen del proyecto al brindar fuentes de trabajo, disminuir la desercin en los diversos puestos de trabajo, as mismo utilizar operarios familiarizados con proyectos similares y identificados con materiales de la zona, clima, bsqueda de nuevos puestos (peones, ayudantes) para construccin y mejorar el sentir de los trabajadores al encontrarse cerca de sus familias. Respecto a la maquinaria, equipo-herramientas y tecnologa del proyecto se considera lo siguiente: A) Maquinaria: es necesario la contratacin de un back hoe, una gra durante todo el proyecto, para agilizar la duracin de las actividades. B) Equipo y Herramientas: No se especifican las herramientas, pero en el contrato las empresas oferentes deben cumplir con el tiempo de entrega y adems garantizar que cuentan con el equipo y herramientas necesarias para desarrollar el trabajo adjudicado. C) Tecnologa: Se debe disponer en el proyecto como mnimo de un telefax, una copiadora, dos computadoras, una impresora, conexin permanente a internet.
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D) Acondicionamiento reas de trabajo: Se dispondr de dos oficinas de 2.5x2.5 m2, una sala de reuniones de 2.5x3.5, un servicio sanitario. Las bodegas y/o barracas las deber construir cada empresa.
4.2.4.1.1 SUPUESTOS ESTABLECIDOS PARA REALIZAR LA ESTIMACIN DE TIEMPOS: 1. Los horarios para la construccin sern de ocho horas diarias. 2. No existirn atrasos por desastres naturales extremos o de fuerza mayor. 3. El clima en Manuel Antonio permitir el trabajo de al menos 6 horas diarias en promedio para el desarrollo del proyecto. 4. Se contar con los recursos necesarios para terminar el proyecto sin tener variaciones mayores a un 10% respecto al cronograma inicial del proyecto. 5. Los contratistas realizarn a tiempo las labores que les fueron encomendadas en cuanto a calidad y especificaciones. 6. El diseo de los planos no sufrirn variaciones mayores a un 10% durante la ejecucin de la obra. 7. Los proveedores de materia prima suplirn los recursos necesarios a tiempo y de acuerdo a los pedidos del ingeniero o encargado. 8. La mano de obra, en su mayora, ser local y se podr contratar el personal necesario para el proyecto. 9. Los materiales, acero y concreto, cumplirn con las especificaciones para evitar demoliciones.
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10. El equipo de trabajo se integrar adecuadamente y trabajar en funcin del proyecto, de manera que el objetivo primordial se lograr el xito de la obra. 4.2.4.2 CALENDARIO DE RECURSOS Para el establecimiento del calendario de los recursos se estableci una jornada laboral de diez horas diarias, siendo la misma en la maana de 6:00 am a 12:00 pm y por la tarde, de12:30pm a 4:30 pm. Adems, para los trabajadores que habiten fuera del cantn de Garabito, la salida ser bisemanal; de esta manera se laborarn 11 das seguidos y tendrn 4 das de vacaciones cada dos semanas. Cuadro 4. Resumen de Calendario de Recursos
Recurso Director de Proyecto Equipo de Direccin de Proyecto Consultores Ingeniero Residente Constructora Maestro de Obra Contratistas Operadores Peones Horarios No tiene horario definido debido a que trabaja por objetivos Tres das por semana No tiene horario definido debido a que trabaja por objetivos Mnimo tres das por semana. Jornadas con salida bisemanal con 10 horas por da No tiene horario definido debido a que trabaja por objetivos Jornadas con salida bisemanal con 10 horas por da Jornadas con salida bisemanal con 10 horas por da
El calendario de los recursos se estableci tanto para los trabajadores como para los materiales. Debido al reducido espacio que cuenta el lote se debe establecer una adquisicin de materiales que no entorpezcan el avance de la obra (el plan de gestin de adquisiciones no forma parte de la presente tesis), ni falta de material que mantenga la mano de obra desocupada dentro del proyecto. Para la estimacin de las duraciones de las actividades se propondrn primeramente una estimacin por analoga de tiempos tomando como punto de referencia proyectos con actividades similares y comparndolo con el presente, de
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manera que se pueda obtener valores razonables de tiempo, adems, se utilizar una tabla de rendimientos que facilite la estimacin paramtrica de ciertas actividades que no se tengan registradas en proyectos similares. Por ltimo, se desarrollan los tres escenarios que nos da el programa Project, el escenario ms probable, el escenario pesimista y el escenario optimista del proyecto, al final se tomar como referencia el promedio de los tres valores como la fecha ms probable de finalizacin de la obra (Ver anexo g). Es importante sealar que aunque el presente trabajo no tiene plan de gestin de riesgos fue posible la realizacin de los tres escenarios y consigo el anlisis PERT, mediante datos histricos de la empresa en proyectos similares realizados en la Fortuna de San Carlos (activos de la empresa, experiencia laboral y lecciones aprendidas) Mediante el anlisis PERT que se observa en el anexo g y anexo h, pudimos observar que la fecha de terminacin de la obra pasa de 569 das a 619 das, lo que nos da un aumento de un mes y una semana de trabajo. Debido a que est fecha es mayor, ser de conocimiento para el patrocinador y el director de proyecto, estableciendo como meta para los contratistas y reto para la administracin de proyecto el cronograma sin anlisis PERT.
4.2.5 DESARROLLO DEL CRONOGRAMA

4.2.5.1 DIAGRAMA DE RED DEL CRONOGRAMA En la elaboracin del cronograma del proyecto en el software Project, se detect el diagrama de red del proyecto con el que se identifico, as mismo el camino crtico del proyecto. Donde se puede apreciar que la cadena crtica del proyecto se enfoca en el desarrollo de planos y visado de permisos en las diferentes instituciones del estado como Setena y el INVU. Luego, de obtenidos estos permisos, se puede iniciar la ejecucin del proyecto que inicia en el movimiento de
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tierras, cimentaciones, construccin de pedestales de concreto, instalacin de la estructura metlica del primer mdulo. La ruta crtica retorna nuevamente en el mdulo cuarto, ya que este mdulo debe dictar la recta final del proyecto de manera que al finalizar los acabados de este mdulo haya concluido el proyecto, de manera tal, que las obras exteriores no interfieran en la finalizacin de la obra, ni formen parte de la ruta crtica. 4.2.6.2 MTODO DE LA RUTA CRTICA (MRC) Con la determinacin de cada una de las actividades necesarias para realizar los diferentes paquetes de trabajo, y la consecuente sucesin lgica de ejecucin tanto de factores tcnicos como requerimiento de recursos, informacin presente en los anexos adjuntos a este documento, se obtiene la ruta crtica de ejecucin de la obra. (Ver anexo d) Bajo las condiciones de desarrollo de este proyecto, es de vital importancia que se cumpla con el plan de adquisicin de materiales y estar controlando el funcionamiento de los proveedores (no incluidos en la presente tesis), donde se prevea la necesidad de acudir a una diversidad de proveedores previamente seleccionados. Lo mismo aplica para la contratacin tanto de maquinaria, como de recurso humano. De igual manera muchas actividades incluidas en la ruta crtica sern subcontratadas, debiendo establecer las condiciones de los contratos de manera que se prevean posibles inconvenientes y la forma de corregirlos. A continuacin se detalla el resumen de tareas crticas en el proyecto en el cuadro 4.
45 Cuadro 4. Tareas Crtica del Proyecto TAREASENRUTACRTICA

Cdigo 1.1 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.6 1.2.7.1.1 1.2.7.1.2 1.2.7.1.7 1.2.7.1.8 1.2.7.1.9 1.3.1.1 1.3.2.1 1.3.2.2 1.3.3.1.1 1.3.4.1.1 1.3.5.1.1 1.3.6.1.1 1.3.6.1.2 1.3.6.2.1 1.3.6.2.2 1.3.6.2.3 1.3.6.2.4 1.3.6.2.5 1.3.6.3.1 1.3.6.3.2 1.3.6.5.1 1.3.6.5.2 1.3.6.6.1 1.3.6.7 Nombredelatarea INICIODELPROYECTO DESARROLLARELPGP ANTEPROYECTO ESTUDIODEFACTIBILIDAD ANLISISDELBANCOPARAAPROBACINPRSTAMO YAPROBACINDEPRESTAMOPORELBANCO PLANOS CFIA SETENA M.SALUD INS(Pliza) MUNI.GARABITO ConstruccindeBodegasyoficinas TOPOGRAFA EXCAVACINGENERALDECIMIENTOS ARMADURA_CIMIENTOS(MODULO1) ARMADURA_CIMIENTOS(MODULO2) ARMADURA_CIMIENTOS(MODULO3) ARMADURA_CIMIENTOS(MODULO4) COLADODECONCRETO_CIMIENTOS_(MODULO4) INS.COLUMNASGENERAL(MODULO4) INS.VIGASN.1(MODULO4) INS.VIGASN.2(MODULO4) INS.VIGASN.3(MODULO4) INS.VIGASN.4(MODULO4) ESTRUCTURAMETLICTECHO(MODULO4) INST.CUBIERTATECHO(MODULO4) ARMAD.YCHORREACONTRAPISO(MODULO4) ARMAD.YCHORREAENTREPISONII(MODULO4) INST.PAREDLIV.N1(MODULO4) ACABADOS(MODULO4) Costo Tiempo Inicio 15/08/2007 15/08/2007 19/09/2007 09/01/2008 30/01/2008 23/04/2008 16/07/2008 30/07/2008 03/12/2008 17/12/2008 19/12/2008 12/01/2009 11/02/2009 17/02/2009 19/02/2009 05/03/2009 26/03/2009 16/04/2009 07/05/2009 13/05/2009 19/05/2009 25/05/2009 29/05/2009 04/06/2009 09/06/2009 12/06/2009 24/06/2009 16/06/2009 22/07/2009 07/08/2009 Fin 15/08/2007 01/01/2008 08/01/2008 29/01/2008 22/04/2008 RECURSOS Patrocinador, DirectordeProyecto, StaffAP,Consultores Consultores[4] Economista Economista
14.033.668,69 7.016.834,35 2.947.070,43 70.168.343,46 4.871.086,40
100das 80das 15das 60das 60das 10das 90das 10das 2das 10das 22das 4,5das 2das 10das 15das 15das 15das 4das 4das 4das 4das 4das 3das 3das 2das 6das 6das 5das 30das
14.185.232,31 18.019.230,60 3.900.000,00 750.000,00 9.320.940,00 2.772.947,52 2.376.812,16 2.376.812,16 2.376.812,16 5.545.895,04 55.200.000,00 5.610.000,00 5.610.000,00 5.610.000,00 5.610.000,00 7.891.857,39 5.303.667,60 8.019.000,00 4.908.499,20 8.497.741,82 56.184.745,41
15/07/2008 Consultores 29/07/2008 Consultores 02/12/2008 Consultores 16/12/2008 Consultores 18/12/2008 Patrocinador/DirectorProyecto 01/01/2009 Consultores 10/02/2009 OPERARIOS[2],peones[4] 17/02/2009 Topgrafo,MaestrodeObras 19/02/2009 Backhoe,Vagonetas[3] 05/03/2009 OPERARIOS[4] 26/03/2009 OPERARIOS[4] 16/04/2009 OPERARIOS[4] 07/05/2009 OPERARIOS[4] 13/05/2009 OPERARIOS[4],peones[5] 19/05/2009 OPERARIOS[2],soldadores[2] 25/05/2009 OPERARIOS[2],soldadores[2] 29/05/2009 OPERARIOS[2],soldadores[2] 04/06/2009 OPERARIOS[2],soldadores[2] 09/06/2009 OPERARIOS[2],soldadores[2] 12/06/2009 soldadores[2] 16/06/2009 OPERARIOS[2] 02/07/2009 OPERARIOS[4],peones[6] 24/06/2009 OPERARIOS[5],peones[7] 29/07/2009 OPERARIOS[6] 18/09/2009 OPERARIOS[3]
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4.2.6 DEFINICIN CRONOGRAMA
DE
MTRICAS
PARA
EL
CONTROL
DEL
4.2.6.1 LNEA BASE DEL CRONOGRAMA La fecha de finalizacin prevista de la obra es para el mes de noviembre del 2009 con la actividad de acabados del mdulo 4. Es evidente en el cuadro 4, que para lograr la fecha anterior mencionada el
equipo de proyecto debe ejercer un control estricto de las tareas en ruta crtica. As mismo, el staff de direccin de proyecto deber verificar que la ruta crtica del proyecto no haya tomado un nuevo rumbo, debido a cambios en el cronograma. 4.2.6.3 PLANTILLA PARA INFORME DE RENDIMIENTO Para generar los informes en la construccin de los condominios se pondrn utilizar tres tipos diferentes de herramientas. La herramienta nmero uno a utilizar es la comparacin de la cantidad de materiales previstos para el proyecto y la cantidad de material colocado en la obra. Un ejemplo a tomar en cuenta podra ser que si estimamos que en el proyecto se iba a gastar 40.000 kilogramos de acero en la obra gris y se han gastado un total de 13.000 kilogramos, podemos suponer que llevamos ms del 30% de avance en el desarrollo de la obra gris. Est comparacin nos dar un informe porcentual del avance de obra. Una segunda herramienta ser la comparacin del presupuesto actualizado establecido contra los gastos generados, mediante curva S. En el anexo j, se encuentran la curva global S, para todo el proyecto y en el anexo k se muestra una curva S especfica para la construccin de la obra. Un ejemplo que puede utilizar el equipo de proyecto es para la actividad de acabados. Si planificamos que la misma cuesta 300 mil dlares, y se han gastado alrededor de 120 mil dlares es de suponer que llevamos un 40% de avance. Sin
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embargo, el equipo de direccin de proyecto deber tener criterio en su utilizacin como una medida estndar, ya que, en el campo elctrico, por ejemplo, la colocacin de una planta de emergencia representa un valor de compra muy elevado contra el esfuerzo de mano de obra de colocarlo, es decir, el valor de equipo es mucho ms que la duracin y cantidad de personal involucrado durante su instalacin. Para la elaboracin del informe se mostrar la curva S planificada contra la curva S real para observar grficamente las desviaciones del presupuesto real contra el planificado. Para este condominio, tambin se recomienda una tercera herramienta para controlar el avance del proyecto, realizando un informe de avance en un corte de fecha especfica, como se especifica en el anexo r. Se hace una inspeccin de campo donde se detallaran: el estado de avance de las actividades, inicio de la actividad, porcentaje de avance, fecha esperada de finalizacin, cantidad de personal y/o maquinaria. De esta manera podemos obtener, a parte del avance real del proyecto, rendimientos adicionales de recursos para este proyecto, los cuales quedaran documentados para activos de la empresa como se mencion en el apartado 4.9.2.2. Una vez obtenidos el avance del proyecto es necesario mediante la curva S en los anexos j, k; desarrollar mediante el valor planeado (VA) contra el valor ganado (VG), el desempeo de trabajo en el proyecto para conocer las desviaciones en el cronograma. Lo anterior debe de complementarse con la variacin del tiempo (VT) y el ndice del desempeo del tiempo (IDT) y obtener el pronstico de fecha de conclusin de la obra. Todo lo anterior debe quedar documentado en el informe semanal del anexo t, y generar un resumen mensual que ser presentado al patrocinador.
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4.3 GESTIN DE COSTOS

4.3.1 ESTIMACIN DE LOS COSTOS
4.3.1.1.2 COSTOS DE RECURSOS En el presupuesto del proyecto se detallan los costos por actividad del proyecto, adicionalmente se incluye el siguiente cuadro de recursos para controlar los principales rubros a controlar sujetos a variacin y que representan un gasto importante en el proyecto. 4.3.1.1.2.1 Cuadro general de recursos Los principales recursos necesarios para la ejecucin del proyecto se muestran de forma general en el siguiente cuadro 5, divididos en recurso humano, materiales y equipo. Si bien es cierto la mano de obra la contrataran las empresas constructoras, es importante conocer los costos de la misma en la zona costera, de esta manera podemos conocer precios certeros a la hora de la recepcin de ofertas; as mismo, si se realiza una contratacin directa de alguna empresa, podremos tener una estimacin aproximada de la actividad.
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Cuadro 5. Recursos principales del Proyecto

Puesto Maestros de Obra Operarios, Soldadores, Pintores Peones Recurso Humano Salario Observaciones Los maestros de obras los contratar cada 900-1600 $/mes empresa constructora. En el punto de ocupacin mxima se utilizan 45 2.5-3.5 $/hora operarios. Representan la mayor fuerza laboral, pues se 1.8 $/hora contratan cerca de 60 peones en el punto de ocupacin mxima Subcontrato por parte de la (s) empresa (s) consultora. Se encargan del diseo e inspeccin 1000-1700 $/mes de la parte elctrica en la obra. Pertenecen a empresa consultora encargada de diseo e inspeccin. Dems ingenieros que participan en diseo estructural, diseo mecnico, topografa, entre 1000-1700 $/mes otros, que pertenecen a empresa consultora encargada de diseo e inspeccin. Recurso Material Costo Observaciones Se considera un costo adicional de100 /saco por 4900 /saco transporte hasta sitio de proyecto El costo aumenta por ser zona costera, debido a la 12000 /m3 escases de material en ese sector. El costo aumenta por ser zona costera, debido a la 13000 /m3 escases de material en ese sector. Se toma en cuenta aparte el costo de transporte, 110 $/m3 vibrado, aditivos y colocacin. Costo de alquiler de formaleta metlica. Esto no 10 $/m2 incluye el costo de colocacin y desencofrado. Este costo es el promedio de los diferentes dimetros utilizados, incluye el alambre negro, 1.80 $/kg dificultad de armado, y otros costos indirectos asociados al material Este costo se tom de referencia de activos de la empresa, mediante datos histricos de proyectos anteriores. Incluye la instalacin. Como dato de 2,5-3 $/kg referencia se puede esperar que de comprar el material, el costo de instalacin de acero sea de $0,80/kg de acero instalado. Este es el costo de una mano por m2 de material 3.55 $/m2 considerado. Se considera un costo promedio para los diferentes tipos de enchapes, incluye la cermica y 24 $/m2 fragua.
Ing. Inspectores
Otros Ingenieros
Rubro Saco de cemento Arena Piedra Concreto premezclado Formaleta
Varilla de Acero
Instalacin de Acero Vigas y Columnas (Perfil W) Pintura Enchapes
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4.3.1.1.2.2 Cuadro Resumen de costos del Proyecto
A continuacin se presenta el cuadro 6, con la informacin general de los principales entregables definidos para el proyecto, incluyendo la duracin y los costos estimados segn los supuestos y factores que los afectan.
Cuadro 6. Costos principales del Proyecto

Duracin Cdigo EDT
1.2 1.3 1.3.1 1.3.2 1.3.3 1.3.4 1.3.5 1.3.6 1.3.8 1.5
Costo Fecha de Fin

01/01/2009 20/10/2009 12/03/2009 04/03/2009 20/07/2009 28/07/2009 18/08/2009 18/09/2009 20/10/2009 19/10/2009 20/10/2009
Entregable
TRABAJOSPREVIOSALACONSTRUCCINDELAOBRA CONSTRUCCINDELAOBRA OBRASPROVISIONALES MOVIMIENTODETIERRAS MOD.1 MOD.2 MOD.3 MOD.4 OBRASEXTERIORES OTROSCOSTOSINDIRECTOS(Prorrateo)
(semanas) Fecha de Inicio

72 40 9 3 21 21 21 22 33 40 114 15/08/2007 12/01/2009 12/01/2009 11/02/2009 19/02/2009 05/03/2009 26/03/2009 16/04/2009 05/03/2009 12/01/2009 15/08/2007
(colones)
131.241.466,23 1.403.366.869,11 13.000.000,00 23.043.900,00 352.457.225,43 308.706.193,23 262.506.193,23 262.506.193,23 181.147.164,00 531.876.043,39 2.066.484.378,74
TOTALDELPROYECTO
4.3.2 PREPARACIN DEL PRESUPUESTO DE LOS COSTOS

4.3.2.1 INFORMACIN DE RESPALDO PARA LA ESTIMACIN DE COSTOS Cada referencia que se tom en cuenta se debe actualizar precios y adems aplicar ndices de inflacin del 2% mensual. Los proyectos de referencia son del sector de Fortuna, pero se debe tomar en cuenta que los precios de mano de obra varan en las zonas costeras y los precios
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de algunos materiales, como los agregados, aumentan considerablemente debido a la escases en el sector costero. 4.3.2.2 SUPUESTOS ESTABLECIDOS PARA REALIZAR LA ESTIMACIN DE COSTOS: 1. La proveedura del proyecto se realizar mediante las empresas constructoras. En caso de realizarse un contrato slo por mano obra, se proceder a realizar la proveedura mediante el equipo de administracin del proyecto. 2. El aumento en los precios de los materiales requeridos mantendrn la tendencia al alza de los ltimos cinco aos. 3. Se contar con los recursos necesarios para terminar el proyecto sin tener variaciones mayores a un 5% del presupuesto. 4. El diseo de los planos no sufrirn variaciones mayores a un 10% durante la ejecucin de la obra. 5. El equipo de trabajo se integrar adecuadamente y trabajar en funcin del proyecto, de manera que el objetivo primordial se lograr el xito de la obra.
4.3.2.3 REVISIN DE CONTRATOS Cada contrato que se realice con las empresas constructoras deben revisarse minuciosamente contra el cartel de licitacin. En caso de contratacin directa, es importante revisar el alcance de la actividad contratada para evitar omisiones que causen problemas a futuro, como por ejemplo, las llamadas islas de nadie, donde al quedar actividades pequeas sin contratar causan retrasos importantes y al ser nuevamente subcontratadas generan mayores gastos al proyecto.
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Es de suma importancia describir claramente la calidad del producto, tanto durante el proceso de ejecucin (mtodos, pruebas de verificacin, criterios de aceptacin durante procesos); as como tambin la aceptacin de la entrega del mismo. Para la generacin de los contratos se tomaron de referencia proyectos anteriores y se ajustaron para el proyecto en particular. 4.3.2.4 REQUISITOS PARA LA FINANCIACIN DEL PROYECTO El director de proyecto deber, una vez logrado el prstamo con el banco, realizar un flujo de caja real tomando en cuenta las solicitudes de cambio aprobadas y comprarlas con el presupuesto base obtenida en la curva S de los anexos j, k. Se deber generar semanalmente, para determinar el financiamiento para las prximas semanas y manejo de pago tanto de contratistas como proveedores de materiales especficos.
4.3.2.5 PLAN DE GESTIN DE COSTOS ACTUALIZADO En la seccin 4.1.2, ya se haban expuestos solicitudes de cambio aprobadas. El plan de gestin de costos, as como los dems planes de gestin paralelos a ste deben actualizarse una vez aprobadas las solicitudes de cambio. Todos los cambios aprobados deben generarse dentro del lmite de gastos establecidos, tanto dentro del programa de erogaciones, como en la suma global de toda la obra. Para el control de cambios aprobados se deber utilizar los cuadros de los anexos p y q. En el anexo p, se muestra un cuadro para la solicitud de rdenes de cambio y en anexo q, un cuadro de resumen de rdenes de cambio aprobadas.
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4.3.3 DEFINICIN DE MTRICAS PARA EL CONTROL DE COSTOS

4.3.3.1 LNEA BASE DE COSTOS Para el control de erogaciones se dispones la curva S en los anexos j, k; el cual debe actualizarse con las solicitudes de cambio aprobadas mencionadas en la seccin anterior. El director deber controlar el flujo de caja efectivo real contra la lnea base para generar pagos presentes y pronosticar cancelacin de facturas a futuro. 4.3.3.2 PLANTILLA PARA CONTROL DE COSTOS. El equipo de proyecto deber generar un informe de estado del proyecto semanal y un resumen mensual mediante el cuadro presentado en el anexo t. Con la curva S, el staff de direccin de proyecto deber generar no slo el flujo de caja esperado contra el real para cuidar el financiamiento de los condominios, si no tambin, brindar el anlisis de rendimiento utilizando el valor planificado o presupuestado (VP) y el costo actual (CA) contra el valor ganado o porcentaje de gasto incurrido en las tareas terminadas (VG), para conocer el avance de trabajo real de los condominios y las desviaciones, negativas o positivas, del presupuesto. Adems de los valores anteriores se debern calcular para el informe, los valores de variacin de costo (VC), el ndice de desempeo del costo (IDC) y el pronstico del costo para concluir la obra (PCT). El anterior informe debe ser presentado ante el patrocinador.
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4.4 GESTIN DE LOS RECURSOS HUMANOS

4.4.1 PLANIFICACIN DE LOS RECURSOS HUMANOS
Factores tcnicos dentro del proyecto: Para la planificacin y ejecucin del proyecto, es necesario un grupo multidisciplinario de personas. Para la elaboracin de planos se debe contar con un arquitecto, un ingeniero estructural, un ingeniero mecnico, un ingeniero o empresa elctrica. En la elaboracin del estudio de factibilidad es necesario un economista. En la presentacin del estudio para Setena; es necesario un gelogo, un hidrlogo, un arquelogo y una empresa desarrolladora de estudios de suelos. Para la ejecucin del proyecto es necesario contar con una empresa de movimiento de tierras, una empresa para el desarrollo de la obra gris (cimientos, pisos, instalacin de cubiertas de techo), una empresa para la instalacin metlica, una empresa para el desarrollo de los acabados, una empresa para la construccin de la planta de tratamiento, una empresa para la construccin de la piscina y el jacuzzi, una empresa para la instalacin del pavimento, una empresa instaladora de ascensores. Adems de todo lo anterior, se contar con un director de proyecto para toda la obra y con un equipo que colabore con la gestin de la obra. Factores interpersonales dentro del proyecto: se contar con la contratacin de personal tanto empresas como profesionales, que tengan una relacin de confianza adquirida en otros proyectos similares. De esta manera, las personas involucradas ya tienen forman parte de un equipo de proyecto y conocen las limitantes y ventajas de trabajar con estas personas. Factores logsticos dentro del proyecto: alrededor del 60% del equipo del proyecto se trasladar desde la zona de San Carlos, un 20% desde la zona metropolitana y un 20% formaran parte de la fuerza laboral de la zona de Quepos;
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por lo que la movilidad de la zona norte representar un esfuerzo importante de traslado, tanto econmico, como de recurso humano, debido a lo anterior, se debe asegurar un ambiente de satisfaccin equilibrado para ellos desde la parte consultora hasta la constructora. Es importante fijar reuniones de campo de manera que coincidan los consultores y directores tcnicos de las empresas para tener una mejor comunicacin personal y ejercer un mejor control en la obra. 4.4.1.2 PLANTILLAS DE RECURSOS HUMANOS Y LISTAS DE CONTROL Para las plantillas de recurso humano y listas de control es importante destacar el organigrama del proyecto (ver fig. 3), la descripcin de roles y responsabilidades, evaluacin de las empresas ejecutantes y un adecuado plan de resolucin de conflictos y polticas sobre seguridad ocupacional, como se describe en el
apartado 4.5.3.1 y 4.4.3.2 respectivamente.
4.4.2 ADQUIRIR EQUIPO DE PROYECTO

4.4.2.1 ROLES Y RESPONSABILIDADES Con la finalidad de cumplir con los objetivos trazados, se establecen los siguientes roles y responsabilidades dentro del equipo del proyecto: Patrocinador del proyecto: Como representante legal, funge el seor James Moreno. Su rol es aportar tanto la propiedad como la solicitud del capital, mediante crdito hipotecario y empresarial; necesario para la construccin del complejo turstico. Adems del seor Moreno, el Banco Nacional de Costa Rica, ser la entidad financiera que brindar el emprstito con el cual se llevar a cabo el proyecto. Los patrocinadores fiscalizarn el avance de obras y calidad de los entregables, con el fin de salvaguardar el capital invertido. Director del Proyecto: Es responsable de identificar los requisitos, establecer objetivos claros y posibles de realizar, equilibrar las demandas de calidad,
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alcance, tiempo y costos, recursos humanos, y adquisiciones necesarias para la obra. Para esto, debe establecer planes de gestin de proyecto que se adapten a las expectativas del patrocinador, el alcance de la obra y que facilite la ejecucin de los diferentes involucrados. Para el caso especfico, el ingeniero Mauricio Mass Mora (autor del presente trabajo) se encargar de coordinar las anteriores actividades con ayuda de empresas contratadas para el diseo e inspeccin y un equipo para el desarrollo de la construccin; adems de lo anterior sealado, contar con un equipo de direccin de proyecto (secretaria, asistente administrativo y contable, asistente de campo), para tener un mayor control del proyecto. Equipo del Proyecto: Todos aquellos Colaboradores que realizan el trabajo de construccin, el Director de Proyectos, los Consultores, Constructores y el Patrocinador. El equipo de proyecto se identifica en el organigrama. Consultora del Proyecto Se identifica a este grupo como el encargado del diseo completo de la obra y la inspeccin de esta. De esta manera, el equipo de consultores contratados coordina entre s para la adecuada fiscalizacin segn los diseos respectivos. Empresas Constructoras Este grupo estar a cargo de la ejecucin del proyecto y tendr como responsabilidad realizar las actividades descritas en la EDT, clasificadas por tipo de obra, en un tiempo y costo acordado y mediante un contrato firmado previamente. As mismo; las empresas constructoras contarn como mnimo con un ingeniero residente, al menos tres das por semana, un maestro de obras calificado permanentemente y cuadrillas de trabajo con todas las cargas de trabajo incluidas.
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Cuadro 7. Matriz de Roles y Responsabilidades en la Administracin del Proyecto.

E: Ejecuta R:Revisa P: Participa C: Colaboracin Director de Proyecto I: Inspecciona
CODIGO 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 1.2.6 1.2.7 1.2.8 1.2.9 1.2.10 1.2.11 1.2.12 1.2.13 1.3 1.3.1 1.3.2 1.3.3 1.3.4 1.4 1.4.1 1.4.2 1.4.3 1.4.4 1.5 1.5.1 1.5.2 1.5.3 1.5.4 1.5.5 1.5.6 1.5.7 ACTIVIDAD EDT Administracin de Proyectos INICIO Definicin. Preliminar Alcance Acta de Const. Proyecto PLANEACIN Definicin Actual del Alcance Diseo de Planos Obtencin de Permisos EDT Cronograma Definir Recursos Presupuesto Selec, Adq. de Recursos Definir Comunicacin Imprevistos Aseg. Satisfac del Cliente Control de Cambios Lecciones Aprendidas EJECUCIN Administracin de Contratos Actualizacin del Alcance Control Ordenes de Cambio Aseg. Satisfac de Involuc. CONTROL Aseg. Satisfaccin del Cliente Revisin contra planeacin Reporte de avance Lecciones Aprendidas CIERRE Verific. Satisfaccin Cliente Actas de Recepcin Cierre Contractual Reporte Final Lecciones Aprendidas Administracin de garantas Cierre Administrativo
Propietario
Equipo de Adm. Proy.
Consultores Constructores
C C C P
E P R R R R R R R R E R R R R R R E E E R R R/C E R E R R/C R E
P P E C C E E E E E C E C C E E E C C C E E E C E C E E E C P E E P P P P P C P P
R R P
C C
C C
P C I I I C
P C R P
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Cuadro 8. Matriz de Roles y Responsabilidades en la Construccin del Proyecto
E: Ejecuta
R:Revisa
P: Participa
C: Colaboracin Director de Proyecto
I: Inspecciona
CODIGO 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.2 1.2.1 1.2.1.1 1.2.1.2 1.2.1.3 1.2.1.4 1.2.1.5 1.2.2 1.2.2.1 1.2.2.2 1.2.2.3 1.2.2.4 1.2.3 1.2.4 1.2.4.1 1.2.4.2 1.2.4.3 1.2.4.4 1.3 1.3.1 1.3.2 1.3.3 1.3.4 1.3.5 ACTIVIDAD EDT Construccin de la obra Obras Preliminares Movimiento de Tierras Obras Provisionales Mdulos I y II Cimientos Obra Gris Nivel I Nivel II Nivel III Nivel IV Sistemas Elctrico Cableado Estructurado Alarmas Mecnico Techos Acabados Nivel I Nivel II Nivel III Nivel IV Mdulo de Exteriores Piscinas Zonas Verdes Accesos y Estacionamientos Sistemas Electromecnico Instalacin de Ascensores
Propietario
Equipo de Adm. Proy.
Consultores Constructores
C C
R R
E E
R R R R R C C C C C P P P P P P R R R R R R R R R
C C C C C R R R R R R/P R/P R/P R/P C C C C C
I I I I I I I I I I I C/I C/I C/I C/I I I I I I
E E E E E E E E E E E E E E E E E E E
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4.4.2.2 ORGANIGRAMA El organigrama del proyecto (figura 3), est constituido inicialmente por el propietario, seor James Moreno, el cual es el nico dueo de la propiedad y se encuentra a la cabeza del mismo. Adems, como el proyecto se llevar a cabo por medio de un emprstito del Banco Nacional de Costa Rica, por lo cual es ubicado como patrocinador de la obra. Para la realizacin del prstamo es necesario el desarrollo de un estudio de factibilidad del proyecto; esta actividad es llevada a cabo por el Lic. Edgar Carvajal, el cual cuenta con experiencia en proyectos tursticos similares en la zona de Fortuna, San Carlos. El director de proyecto y el equipo o staff de direccin de proyecto, formaran parte del proceso de contratacin de las empresas consultoras y constructoras; adems, de llevar a cabo la administracin durante todas las fases del proyecto. Por ltimo, se localizan en las alas izquierda y derecha del organigrama las empresas consultoras y constructoras respectivamente.
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Propietario Sr. James Moreno Patrocinador Banco Nacional Economista Lic. Edgar Carvajal
Director de Proyecto Ing. Mauricio Mass M. Empresas Consultoras Equipo de Direccin de Proyecto Empresas Constructoras
Arquitecto Estructuras Ing. Elctrico Ing. Estructural Ing. Mecnico Regente Ambiental Maestro de Obras Cuadrilla de trabajo Cuadrilla de trabajo Cuadrilla de trabajo Cuadrilla de trabajo Modernas Amanco Estructuras Ross Empresa Elevadores
Maestro de Obras
Maestro de Obras
Maestro de Obras
Figura 3. Organigrama del Proyecto
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4.4.3 DESARROLLAR EQUIPO DE PROYECTO

4.4.3.1 ADQUISICIN Y DISPONIBILIDAD DEL PERSONAL DE PROYECTO Dada la escasez de mano de obra no calificada, se presenta la necesidad de construccin de baches que permitan que mano de obra de otras zonas geogrficas puedan brindar los servicios al proyecto. Este es un incentivo adicional al recurso humano. En la seccin anterior 4.2.3.1, se explic con detalle las empresas que sern contratadas para el desarrollo del proyecto. Adems en la seccin 4.4.1.1, se describe la disponibilidad del personal del proyecto, el cual es una estrategia de agilizar la formacin de equipo de trabajo por buena referencia de proyectos similares anteriores.
Cuadro 9. Perfiles para adquisicin del equipo de proyecto

Recurso Director de Proyecto Equipo Administracin Proyecto Consultores Constructoras Cantidad Perfil 1 Experiencia en administracin de proyectos. Experiencia en administracin de proyectos. Experiencia en manejo de personal Especialistas en diferentes reas segn se requiera. Conocimiento en actividades de consultora de diseo en hotelera. Experiencia en construccin, conocimiento de Administracin de Proyectos.
1 5 5
Experiencia en tcnicas de construccin de edificios de varios niveles y conocimiento en acabados de alta calidad, adems experiencia en manejo de personal. Experiencia comprobada en el rea especfica a subcontratar. Otros Contratistas 45 Experiencias en tcnicas constructivas. Operadores* 60 Capacidades fsicas para trabajar en construccin. Peones* * stas cantidades indicadas representan la cantidad de ocupacin mxima
La disponibilidad del equipo de proyecto vara conforme el avance la edificacin. Por lo tanto, el equipo de proyecto debe estar informado sobre la permanencia del personal en la obra. El cuadro 8, muestra los criterios de liberacin para diferentes integrantes del proyecto.
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Cuadro 10. Criterios de Liberacin

Recurso Director de Proyecto Criterios de Liberacin Hasta la finalizacin de la obra
Equipo Apoyo D. Proyecto Hasta la finalizacin de la obra Consultores Constructoras Sub-contratistas Operadores en general Peones en general Hasta las etapas finales de proyecto, o bien, indicacin del Director de Proyecto Hasta finiquitar obras de su competencia Hasta finiquitar obras de su competencia De acuerdo a histograma de recurso expuesto De acuerdo a histograma de recurso expuesto
4.4.3.2 SEGURIDAD LABORAL Es importante que durante la ejecucin de los condominios se implante un plan de seguridad laboral, mediante un la contratacin de un profesional dedicado a esa rea especfica. Cada rea constructiva deber aportar su plan especfico y hacerlo llegar a los trabajadores apoyndolo con charlas e informacin en lugares estratgicos de la construccin. Para poder recibir una inspeccin especfica, se revisar el plan de seguridad y salud del proyecto; se realizar adems un recorrido en el lugar de la construccin para verificar que el mismo se cumpla a cabalidad.
Durante el recorrido por la obra el inspector se concentrar en cuatro peligros principales:
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Cadas (por ejemplo, de pisos, de plataformas y de techos). Golpes (por ejemplo, los ocasionados por objetos que caen como herramientas o bien, por accidentes con maquinaria). Quedar atrapado (por ejemplo, derrumbes, maquinaria sin proteccin, equipo). Descargas elctricas (por ejemplo, lneas situadas arriba del nivel de la cabeza, herramientas, cables elctricos y cableados temporales). El inspector del rea de seguridad ocupacional, entrevistar a los empleados para averiguar si conocen el plan de seguridad y salud, su conocimiento de los peligros potenciales en el lugar de la construccin y si se encuentran capacitados en el reconocimiento de ellos. Si comprueba que el plan est siendo ejecutado correctamente dar por concluida la inspeccin. Si el proyecto no rene las condiciones para una inspeccin especfica, se realizar una completa para todo el proyecto. Si algn involucrado del proyecto tiene preguntas relacionadas con la inspeccin o con las condiciones de la obra, es importante utilizar medios de comunicacin efectiva, al inspector o oficina del rea; podr utilizar para esto el anexo v.
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4.5 GESTIN DE LAS COMUNICACIONES

4.5.1 PLANIFICACIN DE LAS COMUNICACIONES
4.5.1.1 TECNOLOGA DE LA INFORMACIN Para el proyecto se promovern varios medios de comunicacin para garantiza el flujo efectivo de la informacin, dentro de ellos se mencionan, informes y documentos mediante reuniones y correos electrnicos, para lo cual se deber contar en el proyecto como mnimo una oficina y sala de reuniones, equipadas con un fax, dos computadoras, una impresora, telfono, fax e internet. En la medida de lo posible, se reducir al mximo la utilizacin del fax; ya que no es un medio muy confiable de recepcin de datos. Para la comunicacin informal se utilizar el telfono, para conversaciones breves ante aclaracin de dudas o posteriores reuniones. No se podr aprobar una solicitud de cambio sin previa firma del documento, por parte del director de proyecto. Se propondrn reuniones semanales, donde deben estar presentes como mnimo un representante por cada empresa. (Ingeniero residente o encargado principal) La mayor urgencia de la informacin con el equipo de proyecto ser la aclaracin de dudas, solicitudes y aprobacin de rdenes de cambio, riesgos y posibles atrasos o alteraciones al presupuesto, informes de rendimiento, imprevistos en general y omisiones en los planos del proyecto. El director de proyecto brindar un informe semanal planteado en el anexo t, al propietario y un resumen mensual sobre el estado del proyecto, donde deber incluir; solicitudes de cambio (anexo p, q), criterios de desempeo del proyecto como los explicados en los apartados 4.2.6.3 y 4.3.3, mediante desviaciones contra la curva S (ver anexo j, k), tabla de pagos (ver anexo r, s), posibles amenazas y plan de accin (no incluido en el presente trabajo), propuesta de avance de actividades para prximos informe; adems cada informe debe estar respaldado con fotografas.
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As mismo, el director de proyecto deber brindar al propietario un informe mensual de resumen donde destacar lo principal de los informes semanales, solicitudes de cambio aprobadas en el mes, curva S y desviaciones, variaciones de desempeo real positivo o negativo contra el cronograma o presupuesto planeado, identificacin de amenazas y logro de fechas hito.
4.5.1.2 RESTRICCIONES Y ASUNCIONES Para minimizar restricciones en la comunicacin debido a la diversidad de tecnologas, se debern seguir las siguientes indicaciones; los informes enviados mediante correo electrnico ya sea en Excel o Word, se debern presentar en versin 97, adems las fotografas se debern comprimir en formato de compresin que ofrece Word, los archivos de Autocad debern ser en versin 2004. Adems, se deber evitar el uso de fax ya que no siempre llega el documento completo y dependiendo del fax, las pginas se borran con el tiempo. Con respecto a las asunciones para la comunicacin; se asume que todas las empresas cuentan con acceso a internet, tienen correo electrnico y conocimientos bsicos en Word y Excel.
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4.5.2 DISTRIBUCIN DE LA INFORMACIN

4.5.2.1 MATRIZ DE COMUNICACIONES Para mejorar la comprensin de la comunicacin en el proyecto se utilizar la matriz de comunicaciones, cuadro 11, donde se propone la manera formal de comunicacin, los elementos necesarios de informacin que se solicita de cada involucrado, la periodicidad, el medio, y a cual persona debe entregarse. Es importante ver las restricciones y asunciones descritas en el apartado 4.5.1.2, para conocer las limitaciones y supuestos tomados en cuenta para ciertas tecnologas.
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Cuadro 11. Matriz de Comunicaciones

INVOLUCRADOS Cliente INFORMACIN REQUERIDA Alcance de Proyecto/ Solicitudes de aprobadas cambio Director de Proyecto Quincenal MEDIO RECEPTOR DE COMUNICACIN PERIODICIDAD
Soporte Administrativo: avance de obra, Equipo de contrataciones, informes Admin. Proyecto. de rendimientos, minutas de reunin Director Proyecto Consultores de Datos proyecto actualizados
@ @
@ @
Director de Proyecto
Semanal
Cliente, Equipo Proyecto
de
Constante Dos veces por semana o cuando se requiera Diaria
Diseo e Inspeccin, Modificaciones Planos Coordinacin Avance de obra y Necesidad de Recursos Avance de obra requerimientos y
Director de Proyecto Equipo de proyecto Equipo de proyecto
Ing. Residentes
Maestros de Obra
Ingeniero Residente
Segn se requiera
Contratistas
Semanal (para avance Ingeniero Residente y obra) Director de Proyecto y Segn se requiera Director de Proyecto/ Equipo de APP Consultores Consultores Consultores Consultores Director de Proyecto Director de Proyecto Director de Proyecto Director de Proyecto Inicial Inicial Inicial y conexin elect. Inicial Inicial Segn se requiera Inicial Durante todo proyecto Inicial y
Vecinos y Grupo Aceptacin del Proyecto Hotelero Ministerio Salud SETENA INVU, AYA CFIA Museo MINAE MOPT, ICE ICE Munic. Garabito Nal., de Permisos Permisos Permisos Permisos Permisos Permisos Permisos Permisos Planos:
Simbologa: informes, documentos:
Reuniones:
Correo electrnico:
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4.5.2.2 PROCESO DE LECCIONES APRENDIDAS El equipo de direccin de proyecto tendr la tarea de archivar lecciones aprendidas cada semana, para actualizar los activos de la empresa. El equipo de direccin de proyecto deber mantener un archivo dividido en documentos de la siguiente de manera: 1) Documentos recibidos: documentos generales de importancia media a baja por parte de los involucrados del proyecto y ordenada por fecha. 2) Documentos enviados: documentos generales de importancia media a baja enviada a involucrados del proyecto y ordenada por fecha. 3) Permisos obtenidos: Recepcin de permisos de las instituciones
gubernamentales involucradas. 4) Ofertas o Cotizaciones de empresas. 5) Minutas de reunin: minutas de reuniones semanales y mensuales. 6) Solicitudes de cambio en general: documentar enumerada las solicitudes de cambio aprobadas separadas de las no aprobadas y llevar una lista de resumen que facilite el acceso y conocimiento de las mismas. 7) Informes: documentar informes de avance y de rendimiento. 8) Tablas de pago: tabla de pago separada por empresa. 9) Plan de gestin actualizado y mencin resumida de los cambios realizados: Archivar de manera consecutiva los cambios que se vayan generando respecto al plan de gestin inicial, de esta manera, se podr mejorar en algunos casos, futuros planes de gestin. 10) Fotografa de avance de la obra: los informes presentados solo tendrn algunas fotos principales, entonces es importante tener un soporte digital
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ordenado por semana y rea de trabajo que muestre el avance del proyecto y genere un apoyo demostrable en el futuro. Cada fotografa debe contar con la fecha de capturacin de la foto para estar seguro ante cualquier duda.
4.5.3 GESTIONAR A LOS INVOLUCRADOS.

4.5.3.1 RESOLUCIN DE CONFLICTOS Para los eventuales conflictos que se presenten en el proyecto y en el caso especfico en que el equipo de direccin del proyecto afronte un problema legal debido a la responsabilidad que supone administrar contratos, las rdenes de compra, las rdenes de cambio y otras instrucciones de la obra y que pueda agravarse y llegar hasta el arbitraje o litigio, ya sea antes de la construccin o
incluso despus de terminada, se debern conservar todos los documentos y estar familiarizado con cada uno de los aspectos que afectan los escritos legales del proyecto. A continuacin se sealan algunos aspectos principales que se deben tener presentes para evitarlos en el proyecto. Los mismos, originan disputas y demandas en proyectos de ndole constructivo: Planos y especificaciones con errores, omisiones y ambigedades o la inexistencia de una coordinacin adecuada. Respuestas incompletas, inexactas o la falta de respuesta a preguntas o resolucin de problemas que presentado algunas de las partes. Deficiente cumplimiento de responsabilidades por parte de los involucrados internos del proyecto. 1) Condiciones propias del lugar de la construccin que difieren de las descritas en el contrato. 2) Condiciones imprevistas del subsuelo.
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3) Un trabajo adicional o realizado por un orden de cambios. 4) Interrupciones, retrasos o aceleracin de la obra que se desvan de la secuencia normal previamente establecida. 5) Insuficiente capacidad financiera por parte del cliente, del contratista o del subcontratista. 6) Violaciones del contrato por alguna de las partes. En caso de generarse algn conflicto en el proyecto es de suma importancia que el director de proyectos tenga disponibles los siguientes documentos:
1) Correspondencia de las partes que intervienen en la disputa: cartas, correos electrnicos y faxes. 2) Informes diarios, bitcoras y diarios. 3) Informes de inspeccin y de pruebas. 4) Solicitudes de pago hechas por las partes. 5) Programas de avance de la obra: propuestos y actualizados. 6) Cronogramas del trabajo realizado en el lugar de la construccin. 7) Bitcoras de planos y de remisiones que prueben que fueron enviados al arquitecto y devueltos por el subcontratista o proveedor. 8) Trabajo adicional o efectuado por rdenes de cambio. 9) Memorndums entre oficinas, memorndums de campo, memorndums de conversaciones telefnicas. 10) Estimaciones, licitaciones, cotizaciones, tanto las escritas (fax, correo electrnico o personales) como las confirmadas por telfono.
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11) Solicitudes, propuestas y estimaciones de rdenes de cambios, junto con los datos que las respalden. 12) Fotografas de avance de la obra. 13) Copias de los contratos expedidos o en preparacin, adems de las rdenes de compra emitidas o en trmite. 14) Dibujos definitivos, tanto los terminados como los provisionales. Todos los documentos anteriores se deben preparar debidamente en la planificacin y durante la ejecucin de la obra para facilitar la tarea y mejorar la comprensin del problema, adems ayuda a decidir cundo es conveniente una demanda. Debido a que los conflictos en los proyectos son inevitables, es de esperar que en este proyecto puedan existir diferencias entre el equipo del proyecto. Sin embargo, si bien es cierto los conflictos se caracterizan como problemas, tambin pueden convertirse en oportunidades de informacin, nuevas alternativas, desarrollar mejores soluciones a los problemas, mejorar la creacin del equipo y con lo anterior aprender. Entre los cinco enfoques de conflictos que se pueden aplicar en este proyecto estn; evitarlo o retirarse, competir u obligar, adaptacin o conciliacin, concesin, colaboracin, confrontacin o solucin del problema. Para este proyecto utilizar, en la medida de lo posible el ltimo enfoque tratando de buscar el resultado ganar-ganar; donde cada quien tiene que asumir una actitud positiva ante el conflicto y con la disposicin de la mejor manera con los dems, de manera tal que resuelvan juntos el problema, para lo anterior, cada bando deber estar dispuesto a abandonar o modificar su posicin, segn se intercambia la informacin y los puntos de vista, con el fin de llegar a la solucin ptima. Para lograr lo anterior, se necesita dedicar tiempo a comprender el punto de vista de la otra persona.
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V. CONCLUSIONES
Sin duda alguna, la aprobacin del crdito por parte del banco, funge actualmente como el hito ms importante de la obra, el equipo de proyecto debe concentrar todo su esfuerzo por lograr que el mismo se realice y es responsabilidad del economista la correcta elaboracin del planteamiento del anlisis de factibilidad para lograrlo; en caso contrario, el alcance del proyecto tendr que ser modificado. El cronograma y la estimacin de costos son rubros bsicos, que deben ser formulados cuidadosamente previo a la presentacin ante el(los) patrocinador(es). La metodologa de estimacin y programacin de costos permite a los proyectos maximizar el uso adecuado de los recursos y evitar un aumento de costos. As mismo, el cronograma y presupuestos deben ser monitoreados durante las fases del proyecto y actualizados constantemente segn lo amerite el proyecto. La metodologa de estimacin y programacin de costos permite a los proyectos maximizar el uso adecuado de los recursos y evitar un aumento de costos. Para la elaboracin del cronograma, se debe partir de una lista de paquetes de trabajo descritos en la EDT y desglosado en tareas mediante un cronograma de obra, el cual nos muestra la ruta a seguir con factores de secuencia, recursos, tiempo, dependencias; todos en funcin de actividades para generar salidas de ruta crtica, diagrama de red, diagrama PERT-GANTT. Para el cronograma de los condominios, la ruta crtica se encuentra en las actividades preliminares, de obra gris (cimientos, contrapiso, entrepisos), instalacin metlica (columnas, vigas), luego se reflejar en los acabados. En el proyecto se pretende que las obras exteriores no entren en ruta crtica para no atrasar el entregable bsico que es el desarrollo de los mdulos. Para lograr la ltima salida del cronograma se generaron tres cronogramas previos, uno de ellos, muy diferente, lo que nos lleva a concluir que en la programacin de un proyecto se pueden generar diversos cronogramas de trabajo (para inspeccin,
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avance, constructivos, etc.) no obstante deberan arrojar resultados muy similares de tiempo aunque el formato e incluso el grado de detalle vare. En proyectos de construccin, el clima es un factor a tomar en cuenta, debido a que podra causar atrasos en las obras. En las tareas que presenten atrasos debido a la estacin lluviosa se plantea la posibilidad de realizar un programa de actividades nocturnas, con un equipo de trabajo adicional. La definicin de Roles y Responsabilidades en el plan de gestin de recurso humano, es fundamental para el xito de todo proyecto, permite sentar compromiso entre el personal involucrado debido a que conoce la responsabilidad de su puesto. Preocuparse por la salud ocupacional indica proactividad, ya que no slo logra una disminucin en los costos, sino que tambin permite que el recurso humano se mantenga a lo largo del proyecto, de manera que el proyecto sigue aprovechando el conocimiento adquirido por esa persona durante el avance de obra y demuestra a los colaboradores que se tiene preocupacin por su bienestar. La correcta identificacin de los involucrados y sus caractersticas permiten conocer la interrelacin que pueda darse entre ellos y como esto influye en las decisiones a tomar dentro del proyecto. El compromiso voluntario del equipo es el aspecto idneo a lograr en un proyecto. El Director de Proyecto debe generar un entorno confortable (no ser autoritario ni sobrepermisivo) donde cada colaborador sienta la necesidad de ser parte del equipo y la importancia de lograr los objetivos propuestos. Si se logra la sinergia en el grupo de trabajo, la eficiencia de la obra mejorar emocional de cada individuo. El conocimiento de las necesidades de comunicacin, reportes e informes a entregar, clarifica y mejora la fluidez de informacin y es la base de la correcta documentacin del proyecto. y consigo traer el crecimiento
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No solo se debe tomar en cuenta la comunicacin formal para el proyecto, tal como reuniones, reportes e informes; debido a que la comunicacin informal es inevitable y muy necesaria, adems, representa una oportunidad latente para influir en la toma de decisiones, agiliza el flujo de informacin y mejora relaciones entre los involucrados. Los conflictos son inevitables en los proyectos y es ah donde el director de proyecto debe hacer la diferencia. El mismo tiene que administrar la informacin para aclarar un problema, debe ser capaz de llevar estas discrepancias dentro de un ambiente de calma y generando el beneficio mutuo para las partes. La confrontacin del problema es la mejor solucin, ya sea que el director de proyecto funja como parte o mediador en la situacin, debe tener el arte para generar un ambiente de correcta negociacin.
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VI. RECOMENDACIONES
El proyecto se encuentra actualmente en etapa preliminar de anteproyecto, debido a que an se tienen muchas incertidumbres sobre los cambios que pueden irse presentando durante el avance del proyecto. Es de suma importancia contar con un plan de gestin de proyecto actualizado, segn lo ameriten los cambios propuestos para la obra. Para el presente trabajo se tomaron en cuenta cinco reas de conocimiento: alcance, tiempo, costo, recursos humanos y comunicacin; es necesario para lograr con mayor certeza el cumplimiento de los objetivos, la elaboracin de un plan de gestin de riesgos, adquisiciones e integracin del proyecto, debido a que las reas anteriores son de elementales para afinar el plan de gestin de proyecto actual. Se deber tomar en cuenta, al generarse un plan de de gestin de riesgos, la evidencia de una amenaza, que es la limitacin de espacio que presenta el lote para almacenar materiales; de esta manera, se recomienda solicitar un plan de adquisiciones muy activo con pedidos de material continuo (semanal, quincenal) tomando en cuenta, costo de transporte, aumentos significativos en el mercado y que sean parte del avance del avance que se est presentando; para evitar atrasos de obra por motivo de entorpecimiento de materiales almacenados. La seleccin de las empresas contratistas es un factor trascendental para el logro de los objetivos. Se debern escoger contratistas con buen historial de responsabilidad, adems de establecer una relacin contractual muy bien delimitada, para evitar malentendidos o excusas durante el proyecto. Si es del caso, imponer multas severas, para evitar atrasos en las tareas correspondientes, as mismo, si una tarea se encuentra en ruta crtica del proyecto debe generar un porcentaje ms alto de sancin monetaria por esta demora debido al problema que esto generara a todo el proyecto.
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El clculo del Buffer en un proyecto permite contar con das para imprevistos, en este caso se pasa de 548 a 570 das. ste dato debe ser de antemano conocido por el patrocinador del proyecto evitando as futuros problemas por incumplimiento de fechas programadas para el fin del proyecto, y es recomendable que los colaboradores del proyecto desconozcan del buffer para evitar que se pueda alargar la duracin de tareas sin justificacin alguna. Una correcta Gestin de los Recursos Humanos implica valorar la disponibilidad de trabajadores en la zona del proyecto. Para el caso especfico es posible que se tenga que contratar personal de zonas alejadas, por lo que ser necesario brindarles alimentacin y hospedaje. Este tipo de decisiones deben de ser contempladas en el presupuesto y valoradas por medio de la Gestin de Recursos Humanos.
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VII. BIBLIOGRAFA
BRICEO, C. Inversin en Condominio La Nacin. Seccin suplemento informativo inmobiliario. San Jos, Costa Rica. 2006, 22 de julio. pp. 4 CHAMOUN, Y. 2002. Administracin Profesional de Proyectos. Una Gua Prctica para Programar el xito de sus Proyectos. McGraw Hill Interamericana. Mxico CLELAND, D.; IRELAND, L. 2001. Manual porttil del administrador de proyectos. Mxico. Mc Graw Hill. EYSSAUTIER, M. 2002. Metodologa de la investigacin. edicin. International Thomson Editores. Mxico. Desarrollo de la inteligencia. Cuarta
GIDO, J.; CLEMENTS, J. 2003. Administracin exitosa de proyectos. Segunda edicin. Mxico. Internacional Thompson Editores S.A. GIDEON VAN MELLE. 1983. El Uso de Suelos en la Zona Litoral de Quepos y Manuel Antonio (Comparacin entre los aos 1947, 1957, 1974 y 1981).San Jos, Costa Rica. Ministerio de Obras Pblicas y Transportes. Suplemento Volumen 23. GMEZ, GLORIANA. Apuesta a la accesibilidad vertical La Nacin. Seccin suplemento informativo inmobiliario. San Jos, Costa Rica. 2007, 11 de agosto. pp. 2 GONZLEZ K. 2001. Manuel Antonio y Quepos un crculo de necesidades mutuas necesarias para su existencia. Yucatn, Mxico. Universidad de Chetumal. JURADO, Y. 2002. Tcnicas de investigacin documental. Manual para la elaboracin de tesis, monografas, ensayos e informes acadmicos. International Thomson Editores. Mxico. MUOZ RAZO, C. 1998. Cmo elaborar y asesorar una investigacin de tesis? Primera edicin. Pearson Educacin / Prentice Hall. Mxico. LEVY, S. 2002. Administracin de Proyectos de Construccin. Tercera edicin. Mxico. Mc Graw Hill. P.M.I. (Project Management Institute). 2004. Gua de los fundamentos de la Direccin de Proyectos. PMBOK Guide, Tercera edicin 2004. Newtown Square, Pennsylvania, E.U.A.
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ANEXOS
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a) ACTA DE CONSTITUCIN DEL PROYECTO

Informacin principal y autorizacin de proyecto Fecha: 4 de agosto 2007 Nombre de Proyecto: Plan de Gestin para la construccin de un complejo de condominios en Manuel Antonio. rea de aplicacin (sector / actividad): Sector Constructivo.
reas de conocimiento / procesos: Gestin del Alcance. Gestin del Tiempo. Gestin de los Costos. Gestin de los Recursos Humanos. Gestin de la Comunicacin. Fecha de inicio del proyecto:
Enero del 2008
Fecha tentativa de finalizacin del proyecto: Febrero del 2008
Objetivo general del proyecto: Desarrollar un plan de gestin para un complejo habitacional en la zona de Quepos, modulado en cuatro condominios verticales de lujo, con un costo aproximado al milln de dlares y con una duracin de un ao. Objetivos especfico del proyecto: -Elaborar un plan de gestin del alcance que determine la lnea base del alcance del proyecto. -Realizar un plan de gestin del tiempo para determinar el cronograma de obra que garantice una fecha de finalizacin de la obra en once meses. -Elaborar un plan de gestin de los costos para determinar la lnea base del costo que permita cuantificar el valor de la infraestructura distribuido en el tiempo. -Desarrollar un plan de gestin de recursos humanos que permita optimizar la seleccin y asignacin de roles y responsabilidades al equipo del proyecto. -Elaborar un plan de gestin de comunicaciones que brinde la estructura formal del flujo de informacin para el proyecto. -Desarrollar herramientas; plantillas, diagramas y tablas tiles, de fcil manejo, que garanticen un correcto control de mtricas durante la ejecucin de la obra. Descripcin del producto: 1) Elaborar un plan de gestin para la construccin de una obra de condominios en la zona de Quepos, utilizando conocimientos de la gestin del alcance, tiempo, costos, recursos humanos y comunicacin; con el objetivo de minimizar costos, tiempo y optimizar los recursos en general de la obra. Necesidad del proyecto (lo que da origen): Observando la atraccin turstica de la zona se opta por la construccin del proyecto con fines lucrativos a fin de aumentar los recursos financieros del patrocinador. Justificacin de impacto (aporte y resultados esperados): Aportes:
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Comunidad: Generacin de trabajo a los habitantes tanto en la construccin como en el mantenimiento de los condominios. Aumento de la demanda turstica en la zona de desarrollo. Para el Patrocinador Recuperacin de la inversin Generacin del Capital Para la Administracin del Proyecto -Aumento de activos de la empresa por la experiencia adquirida. -Aumento de Cartera de Trabajo. -Ganancias econmicas. -Reconocimiento en el desarrollo de proyectos tursticos. Resultados esperados: -La obra no debe finalizar despus del 15 de noviembre del 2008. -El costo de la obra no debe exceder el milln de dlares. -Se contar con una empresa constructora encargada de toda la construccin a excepcin de algunas obras exteriores (estacionamientos, piscina, planta de tratamiento, zonas verdes); no se excluye la caseta de guarda, ni tapia. Restricciones / limitantes / factores crticos de xito: -Si bien es cierto Manuel Antonio se ubica en una zona de alta concentracin turstica; el lote se desva 300 metros al sur y 350 metros al oeste de la ruta principal de mayor auge hotelero, ubicndose en una zona residencial de bajo recurso econmico, sin embargo, se espera un reordenamiento comercial en pocos aos. -La no aprobacin del prstamo por parte de la entidad bancaria. -El tamao del lote minimiza la oportunidad de un posible aumento en el alcance del proyecto. Adems se prev problemas durante la construccin debido al poco espacio del mismo. Identificacin de grupos de inters (stakeholders): Clientes directos: Patrocinador: James Moreno Ingenieros: Mauricio Mass Mora. Hctor Gonzlez. Bernal Araya Carvajal Empresa Constructora (por definir) Clientes indirectos: CFIA Ministerio de Salud. Municipalidad de Quepos. Acueductos y Alcantarillados. Setena. I.C.E. Aviacin Civil. Aprobado por: Firma:
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b) DECLARACION DEL ALCANCE DEL PROYECTO

Proyecto: Condominios en Manuel Antonio. Fecha: 4 de agosto de 2007
Planteo del problema (necesidad, oportunidad) y justificacin del proyecto: Manuel Antonio es un pueblo costero donde hace varios aos se ha venido intensificando la influencia del turismo. Debido a lo anterior, el patrocinador aprovecha la oportunidad de construir un proyecto habitacional con el fin de venderlo y obtener ganancias de al menos un 75% del costo de construccin. Objetivo(s) del proyecto: Desarrollar un plan de gestin para un complejo habitacional en la zona de Quepos, modulado en cuatro condominios verticales de lujo, con un costo aproximado al milln de dlares y con una duracin de un ao. Producto principal del proyecto: Plan de gestin del Proyecto para la construccin de un complejo de condominios en Manuel Antonio. Entregables del proyecto: 1) Elaborar un plan de gestin del alcance que determine la lnea base del alcance del proyecto. 2) Realizar un plan de gestin del tiempo para determinar el cronograma de obra que garantice una fecha de finalizacin de la obra en once meses. 3) Elaborar un plan de gestin de los costos para determinar la lnea base del costo que permita cuantificar el valor de la infraestructura distribuido en el tiempo. 4) Desarrollar un plan de gestin de recursos humanos que permita optimizar la seleccin y asignacin de roles y responsabilidades al equipo del proyecto. 5) Elaborar un plan de gestin de comunicaciones que brinde la estructura formal del flujo de informacin para el proyecto. 6) Desarrollar herramientas; plantillas, diagramas y tablas tiles, de fcil manejo, que garanticen un correcto control de mtricas durante la ejecucin de la obra.
c) CRONOGRAMA DE OBRA CONDOMINIOS MANUEL ANTONIO

Id 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 Cdigo Nombre de tarea 1 CONDOMINIOS MANUEL ANTONIO 1.1 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 1.2.6 1.2.7 1.2.7.1 1.2.7.1.1 1.2.7.1.2 1.2.7.1.3 1.2.7.1.4 1.2.7.1.5 1.2.7.1.6 1.2.7.1.7 1.2.7.1.8 1.2.7.1.9 1.2.7.1.10 1.3 1.3.1 1.3.1.1 1.3.1.2 1.3.2 1.3.2.1 INICIO DEL PROYECTO TRABAJOS PREVIOS A LA CONSTRUCCIN DE LA OBRA DESARROLLAR EL PGP ANTEPROYECTO ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ANLISIS DEL BANCO PARA APROBACIN PRSTAMO APROBACIN DE PRESTAMO POR EL BANCO PLANOS PERMISOS INSTITUCIONES INVOLUCRADAS CFIA SETENA INVU / AYA MOPT ICE Av. CIVIL M. SALUD INS (Poliza) MUNI. GARABITO INICIO DE EJECUCIN CONSTRUCCIN DE LA OBRA OBRAS PROVISIONALES Construccin de Bodegas y oficinas Construccin de Baches y comedor MOVIMIENTO DE TIERRAS TOPOGRAFA Costo 2.066.484.378,74 0,00 131.241.466,23 14.033.668,69 7.016.834,35 2.947.070,43 0,00 0,00 70.168.343,46 37.075.549,32 37.075.549,32 4.871.086,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 14.185.232,31 18.019.230,60 0,00 1.403.366.869,11 13.000.000,00 3.900.000,00 9.100.000,00 23.043.900,00 750.000,00 Duracin 569,5 das 0 das 362 das 100 das 80 das 15 das 60 das 0 das 60 das 122 das 122 das 10 das 90 das 90 das 15 das 15 das 20 das 10 das 2 das 10 das 0 das 201,5 das 44 das 22 das 22 das 15,5 das 4,5 das Comienzo mi 15/08/07 mi 15/08/07 mi 15/08/07 mi 15/08/07 mi 19/09/07 mi 09/01/08 mi 30/01/08 mar 22/04/08 mi 23/04/08 mi 16/07/08 mi 16/07/08 mi 16/07/08 mi 30/07/08 mi 30/07/08 mi 30/07/08 mi 30/07/08 mi 30/07/08 mi 03/12/08 mi 17/12/08 vie 19/12/08 mar 02/12/08 lun 12/01/09 lun 12/01/09 lun 12/01/09 mi 11/02/09 mi 11/02/09 mi 11/02/09 Fin mar 20/10/09 mi 15/08/07 jue 01/01/09 mar 01/01/08 mar 08/01/08 mar 29/01/08 mar 22/04/08 mar 22/04/08 mar 15/07/08 jue 01/01/09 jue 01/01/09 mar 29/07/08 mar 02/12/08 mar 02/12/08 mar 19/08/08 mar 19/08/08 mar 26/08/08 mar 16/12/08 jue 18/12/08 jue 01/01/09 mar 02/12/08 mar 20/10/09 jue 12/03/09 mar 10/02/09 jue 12/03/09 mi 04/03/09 mar 17/02/09 Topgrafo,Maestro de Obras OPERARIOS[2],peones[4] OPERARIOS[2],peones[3] Consultores Consultores Consultores Consultores Consultores Consultores Consultores Patrocinador,Director de Proyecto Consultores Consultores Patrocinador,Director de Proyecto,Staff AP,Consultores Consultores[4] Economista Economista trime 3er trim 4 trime 1er trim 2 trime 3er trim 4 trime 1er trim 2 trime 3er trim 4 trime 1er trim 2 trime 3er trim 4 may jul sep nov ene mar may jul sep nov ene mar may jul sep nov ene mar may jul sep

Id 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 Cdigo 1.3.2.2 1.3.2.3 1.3.3 1.3.3.1 1.3.3.1.1 1.3.3.1.2 1.3.3.2 1.3.3.2.1 1.3.3.2.2 1.3.3.2.3 1.3.3.2.4 1.3.3.2.5 1.3.3.3 1.3.3.3.1 1.3.3.3.2 1.3.3.3.3 1.3.3.4 1.3.3.4.1 1.3.3.4.2 1.3.3.5 1.3.3.5.1 1.3.3.5.2 1.3.3.5.3 1.3.3.5.4 1.3.3.6 1.3.3.6.1 1.3.3.6.2 Nombre de tarea EXCAVACIN RELLENO MOD. 1 CIMIENTOS ARMADURA_C COLADO DE CONCRETO_C INSTALACIN METLICA INS. COLUMNAS GENERAL INS. VIGAS N. 1 INS. VIGAS N. 2 INS. VIGAS N. 3 INS. VIGAS N. 4 CUBIERTA DE TECHO ESTRUCTURA METLIC. INST. CUBIERTA TECHO FIN DE LA CUBIERTA DE TECHO SIST. ELECTROMECNICO INST. MECNICA INST. ELCTRICA COLADO CONCRETO ARMAD. Y COL. CONTRAPISO ARMAD. Y COL. ENTREPISO N II ARMAD. Y COL. ENTREPISO N III ARMAD. Y COL. ENTREPISO N IV PAREDES LIVIANAS INST. PARED LIV. N 1 INST. PARED LIV. N 2 Costo 9.320.940,00 12.972.960,00 352.457.225,43 9.243.158,40 2.772.947,52 6.470.210,88 90.580.000,00 64.400.000,00 6.545.000,00 6.545.000,00 6.545.000,00 6.545.000,00 15.394.779,15 9.207.166,95 6.187.612,20 0,00 60.824.278,24 19.675.966,00 41.148.312,24 26.535.247,20 9.355.500,00 5.726.582,40 5.726.582,40 5.726.582,40 38.130.892,80 9.914.032,13 9.914.032,13 Duracin 2 das 7 das 107,28 das 11,78 das 10 das 1,78 das 20 das 4 das 5 das 4 das 4 das 3 das 3,5 das 1,5 das 2 das 0 das 15 das 15 das 15 das 18 das 6 das 6 das 6 das 6 das 19 das 5 das 5 das Comienzo mar 17/02/09 lun 23/02/09 jue 19/02/09 jue 19/02/09 jue 19/02/09 jue 05/03/09 lun 09/03/09 lun 09/03/09 vie 13/03/09 vie 20/03/09 jue 26/03/09 mi 01/04/09 lun 06/04/09 lun 06/04/09 mar 07/04/09 jue 09/04/09 lun 06/04/09 lun 06/04/09 lun 06/04/09 jue 09/04/09 vie 17/04/09 jue 09/04/09 vie 17/04/09 lun 27/04/09 mar 05/05/09 jue 07/05/09 vie 15/05/09 trime 3er trim 4 trime 1er trim 2 trime 3er trim 4 trime 1er trim 2 trime 3er trim 4 trime 1er trim 2 trime 3er trim 4 may jul sep nov ene mar may jul sep nov ene mar may jul sep nov ene mar may jul sep jue 19/02/09 Back hoe,Vagonetas[3] Fin mi 04/03/09 lun 20/07/09 lun 09/03/09 jue 05/03/09 lun 09/03/09 lun 06/04/09 vie 13/03/09 vie 20/03/09 jue 26/03/09 mi 01/04/09 lun 06/04/09 jue 09/04/09 mar 07/04/09 jue 09/04/09 jue 09/04/09 lun 27/04/09 lun 27/04/09 lun 27/04/09 mar 05/05/09 lun 27/04/09 vie 17/04/09 lun 27/04/09 mar 05/05/09 lun 01/06/09 jue 14/05/09 vie 22/05/09 OPERARIOS[6] OPERARIOS[6] OPERARIOS[4],peones[6] OPERARIOS[5],peones[7] OPERARIOS[5],peones[7] OPERARIOS[5],peones[7] OPERARIOS[5] OPERARIOS[5] soldadores[2] OPERARIOS[2] OPERARIOS[2],soldadores[2] OPERARIOS[2],soldadores[2] OPERARIOS[2],soldadores[2] OPERARIOS[2],soldadores[2] OPERARIOS[2],soldadores[2] OPERARIOS[4] OPERARIOS[4],peones[5] Back hoe,Vagonetas[3],Compactadora

Id 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 Cdigo 1.3.3.6.3 1.3.3.6.4 1.3.3.7 1.3.3.8 1.3.3.8.1 1.3.3.8.2 1.3.4 1.3.4.1 1.3.4.1.1 1.3.4.1.2 1.3.4.2 1.3.4.2.1 1.3.4.2.2 1.3.4.2.3 1.3.4.2.4 1.3.4.2.5 1.3.4.3 1.3.4.3.1 1.3.4.3.2 1.3.4.3.3 1.3.4.4 1.3.4.4.1 1.3.4.4.2 1.3.4.5 1.3.4.5.1 1.3.4.5.2 1.3.4.5.3 MOD. 2 CIMIENTOS ARMADURA_C COLADO DE CONCRETO_C INSTALACIN METLICA INS. COLUMNAS GENERAL INS. VIGAS N. 1 INS. VIGAS N. 2 INS. VIGAS N. 3 INS. VIGAS N. 4 CUBIERTA DE TECHO ESTRUCTURA METLIC. INST. CUBIERTA TECHO FIN DE LA CUBIERTA DE TECHO SIST. ELECTROMECNICO INST. MECNICA INST. ELCTRICA COLADO CONCRETO ARMAD. Y CHORREA CONTRAPISO ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N II ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N III Nombre de tarea INST. PARED LIV. N 3 INST. PARED LIV. N 4 ACABADOS ASCENSORES CONSTRUCCIN DUCTOS Y ESCALERAS INSTALACIN Costo 9.914.032,13 8.388.796,42 65.548.869,64 46.200.000,00 18.480.000,00 27.720.000,00 308.706.193,23 7.922.707,20 2.376.812,16 5.545.895,04 77.640.000,00 55.200.000,00 5.610.000,00 5.610.000,00 5.610.000,00 5.610.000,00 13.195.524,99 7.891.857,39 5.303.667,60 0,00 52.135.095,63 16.865.113,71 35.269.981,92 22.744.497,60 8.019.000,00 4.908.499,20 4.908.499,20 Duracin 5 das 5 das 40 das 37 das 30 das 7 das 103 das 19 das 15 das 4 das 19 das 4 das 4 das 4 das 4 das 3 das 5 das 3 das 2 das 0 das 15 das 15 das 15 das 18 das 6 das 6 das 6 das Comienzo lun 25/05/09 mar 05/05/09 lun 25/05/09 mar 12/05/09 mar 12/05/09 mar 23/06/09 jue 05/03/09 jue 05/03/09 jue 05/03/09 jue 26/03/09 mi 01/04/09 mi 01/04/09 mar 07/04/09 lun 13/04/09 vie 17/04/09 jue 23/04/09 mar 28/04/09 mar 28/04/09 vie 01/05/09 mar 05/05/09 mar 05/05/09 mar 05/05/09 mar 05/05/09 mar 05/05/09 mi 13/05/09 mar 05/05/09 mi 13/05/09 trime 3er trim 4 trime 1er trim 2 trime 3er trim 4 trime 1er trim 2 trime 3er trim 4 trime 1er trim 2 trime 3er trim 4 may jul sep nov ene mar may jul sep nov ene mar may jul sep nov ene mar may jul sep lun 01/06/09 OPERARIOS[6] Fin mar 12/05/09 lun 20/07/09 jue 02/07/09 mar 23/06/09 jue 02/07/09 mar 28/07/09 mi 01/04/09 jue 26/03/09 mi 01/04/09 mar 28/04/09 mar 07/04/09 lun 13/04/09 vie 17/04/09 jue 23/04/09 mar 28/04/09 mar 05/05/09 vie 01/05/09 mar 05/05/09 mar 05/05/09 mar 26/05/09 mar 26/05/09 mar 26/05/09 vie 29/05/09 jue 21/05/09 mi 13/05/09 jue 21/05/09 OPERARIOS[4],peones[6] OPERARIOS[5],peones[7] OPERARIOS[5],peones[7] OPERARIOS[5] OPERARIOS[5] soldadores[2] OPERARIOS[2] OPERARIOS[2],soldadores[2] OPERARIOS[2],soldadores[2] OPERARIOS[2],soldadores[2] OPERARIOS[2],soldadores[2] OPERARIOS[2],soldadores[2] OPERARIOS[4] OPERARIOS[4],peones[5] OPERARIOS[4],peones[5] CONTRATO ascensores OPERARIOS[6] OPERARIOS[3]

Id 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 Cdigo 1.3.4.5.4 1.3.4.6 1.3.4.6.1 1.3.4.6.2 1.3.4.6.3 1.3.4.6.4 1.3.4.7 1.3.4.8 1.3.4.8.1 1.3.4.8.2 1.3.5 1.3.5.1 1.3.5.1.1 1.3.5.1.2 1.3.5.2 1.3.5.2.1 1.3.5.2.2 1.3.5.2.3 1.3.5.2.4 1.3.5.2.5 1.3.5.3 1.3.5.3.1 1.3.5.3.2 1.3.5.3.3 1.3.5.4 1.3.5.4.1 1.3.5.4.2 MOD. 3 CIMIENTOS ARMADURA_C COLADO DE CONCRETO_C INSTALACIN METLICA INS. COLUMNAS GENERAL INS. VIGAS N. 1 INS. VIGAS N. 2 INS. VIGAS N. 3 INS. VIGAS N. 4 CUBIERTA DE TECHO ESTRUCTURA METLIC. INST. CUBIERTA TECHO FIN DE LA CUBIERTA DE TECHO SIST. ELECTROMECNICO INST. MECNICA INST. ELCTRICA Nombre de tarea ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N IV PAREDES LIVIANAS INST. PARED LIV. N 1 INST. PARED LIV. N 2 INST. PARED LIV. N 3 INST. PARED LIV. N 4 ACABADOS ASCENSORES CONSTRUCCIN DUCTOS Y ESCALERAS INSTALACIN ASCENSOR Costo 4.908.499,20 32.683.622,40 8.497.741,82 8.497.741,82 8.497.741,82 7.190.396,93 56.184.745,41 46.200.000,00 18.480.000,00 27.720.000,00 262.506.193,23 7.922.707,20 2.376.812,16 5.545.895,04 77.640.000,00 55.200.000,00 5.610.000,00 5.610.000,00 5.610.000,00 5.610.000,00 13.195.524,99 7.891.857,39 5.303.667,60 0,00 52.135.095,63 16.865.113,71 35.269.981,92 Duracin 6 das 19 das 5 das 5 das 5 das 5 das 30 das 37 das 30 das 7 das 103 das 19 das 15 das 4 das 19 das 4 das 4 das 4 das 4 das 3 das 5 das 3 das 2 das 0 das 15 das 15 das 15 das Comienzo jue 21/05/09 vie 29/05/09 mar 02/06/09 mi 10/06/09 jue 18/06/09 vie 29/05/09 vie 05/06/09 vie 05/06/09 vie 05/06/09 vie 17/07/09 jue 26/03/09 jue 26/03/09 jue 26/03/09 jue 16/04/09 mi 22/04/09 mi 22/04/09 mar 28/04/09 lun 04/05/09 vie 08/05/09 jue 14/05/09 mar 19/05/09 mar 19/05/09 vie 22/05/09 mar 26/05/09 mar 26/05/09 mar 26/05/09 mar 26/05/09 trime 3er trim 4 trime 1er trim 2 trime 3er trim 4 trime 1er trim 2 trime 3er trim 4 trime 1er trim 2 trime 3er trim 4 may jul sep nov ene mar may jul sep nov ene mar may jul sep nov ene mar may jul sep vie 29/05/09 OPERARIOS[5],peones[7] Fin jue 25/06/09 mar 09/06/09 mi 17/06/09 jue 25/06/09 vie 05/06/09 vie 17/07/09 mar 28/07/09 vie 17/07/09 mar 28/07/09 mar 18/08/09 mi 22/04/09 jue 16/04/09 mi 22/04/09 mar 19/05/09 mar 28/04/09 lun 04/05/09 vie 08/05/09 jue 14/05/09 mar 19/05/09 mar 26/05/09 vie 22/05/09 mar 26/05/09 mar 26/05/09 mar 16/06/09 mar 16/06/09 mar 16/06/09 OPERARIOS[5] OPERARIOS[5] soldadores[2] OPERARIOS[2] OPERARIOS[2],soldadores[2] OPERARIOS[2],soldadores[2] OPERARIOS[2],soldadores[2] OPERARIOS[2],soldadores[2] OPERARIOS[2],soldadores[2] OPERARIOS[4] OPERARIOS[4],peones[5] OPERARIOS[4],peones[5] CONTRATO ascensores OPERARIOS[6] OPERARIOS[6] OPERARIOS[6] OPERARIOS[6] OPERARIOS[3]

Id 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 Cdigo 1.3.5.5 1.3.5.5.1 1.3.5.5.2 1.3.5.5.3 1.3.5.5.4 1.3.5.6 1.3.5.6.1 1.3.5.6.2 1.3.5.6.3 1.3.5.6.4 1.3.5.7 1.3.6 1.3.6.1 1.3.6.1.1 1.3.6.1.2 1.3.6.2 1.3.6.2.1 1.3.6.2.2 1.3.6.2.3 1.3.6.2.4 1.3.6.2.5 1.3.6.3 1.3.6.3.1 1.3.6.3.2 1.3.6.3.3 1.3.6.4 1.3.6.4.1 Nombre de tarea COLADO CONCRETO ARMAD. Y CHORREA CONTRAPISO ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N II ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N III ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N IV PAREDES LIVIANAS INST. PARED LIV. N 1 INST. PARED LIV. N 2 INST. PARED LIV. N 3 INST. PARED LIV. N 4 ACABADOS MOD. 4 CIMIENTOS ARMADURA_C COLADO DE CONCRETO_C INSTALACIN METLICA INS. COLUMNAS GENERAL INS. VIGAS N. 1 INS. VIGAS N. 2 INS. VIGAS N. 3 INS. VIGAS N. 4 CUBIERTA DE TECHO ESTRUCTURA METLIC. INST. CUBIERTA TECHO FIN DE LA CUBIERTA DE TECHO SIST. ELECTROMECNICO INST. MECNICA Costo 22.744.497,60 8.019.000,00 4.908.499,20 4.908.499,20 4.908.499,20 32.683.622,40 8.497.741,82 8.497.741,82 8.497.741,82 7.190.396,93 56.184.745,41 262.506.193,23 7.922.707,20 2.376.812,16 5.545.895,04 77.640.000,00 55.200.000,00 5.610.000,00 5.610.000,00 5.610.000,00 5.610.000,00 13.195.524,99 7.891.857,39 5.303.667,60 0,00 52.135.095,63 16.865.113,71 Duracin 18 das 6 das 6 das 6 das 6 das 13 das 5 das 5 das 5 das 5 das 30 das 111 das 19 das 15 das 4 das 19 das 4 das 4 das 4 das 4 das 3 das 5 das 3 das 2 das 0 das 15 das 15 das Comienzo mar 26/05/09 mi 03/06/09 mar 26/05/09 mi 03/06/09 jue 11/06/09 vie 19/06/09 mar 23/06/09 mar 23/06/09 mi 01/07/09 vie 19/06/09 mar 07/07/09 jue 16/04/09 jue 16/04/09 jue 16/04/09 jue 07/05/09 mi 13/05/09 mi 13/05/09 mar 19/05/09 lun 25/05/09 vie 29/05/09 jue 04/06/09 mar 09/06/09 mar 09/06/09 vie 12/06/09 mar 16/06/09 vie 12/06/09 vie 12/06/09 Fin vie 19/06/09 jue 11/06/09 mi 03/06/09 jue 11/06/09 vie 19/06/09 mi 08/07/09 mar 30/06/09 mar 30/06/09 mi 08/07/09 vie 26/06/09 mar 18/08/09 vie 18/09/09 mi 13/05/09 jue 07/05/09 mi 13/05/09 mar 09/06/09 mar 19/05/09 lun 25/05/09 vie 29/05/09 jue 04/06/09 mar 09/06/09 mar 16/06/09 vie 12/06/09 mar 16/06/09 mar 16/06/09 vie 03/07/09 vie 03/07/09 OPERARIOS[5] soldadores[2] OPERARIOS[2] OPERARIOS[2],soldadores[2] OPERARIOS[2],soldadores[2] OPERARIOS[2],soldadores[2] OPERARIOS[2],soldadores[2] OPERARIOS[2],soldadores[2] OPERARIOS[4] OPERARIOS[4],peones[5] OPERARIOS[6] OPERARIOS[6] OPERARIOS[6] OPERARIOS[6] OPERARIOS[3] OPERARIOS[4],peones[6] OPERARIOS[5],peones[7] OPERARIOS[5],peones[7] OPERARIOS[5],peones[7] trime 3er trim 4 trime 1er trim 2 trime 3er trim 4 trime 1er trim 2 trime 3er trim 4 trime 1er trim 2 trime 3er trim 4 may jul sep nov ene mar may jul sep nov ene mar may jul sep nov ene mar may jul sep

Id 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 Cdigo 1.3.6.4.2 1.3.6.5 1.3.6.5.1 1.3.6.5.2 1.3.6.5.3 1.3.6.5.4 1.3.6.6 1.3.6.6.1 1.3.6.6.2 1.3.6.6.3 1.3.6.6.4 1.3.6.7 1.3.7 1.3.8 1.3.8.1 1.3.8.1.1 1.3.8.1.2 1.3.8.1.2.1 1.3.8.1.2.2 1.3.8.2 1.3.8.3 1.3.8.3.1 1.3.8.3.2 1.3.8.4 1.3.8.4.1 1.3.8.4.2 1.3.8.5 Nombre de tarea INST. ELCTRICA COLADO CONCRETO ARMAD. Y CHORREA CONTRAPISO ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N II ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N III ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N IV PAREDES LIVIANAS INST. PARED LIV. N 1 INST. PARED LIV. N 2 INST. PARED LIV. N 3 INST. PARED LIV. N 4 ACABADOS INICIO DE OBRAS EXTERIORES OBRAS EXTERIORES PISCINA Y JACUZZI EXCAVACIN CONSTRUCCIN OBRA GRIS ACABADOS CERRAMIENTO PERIMETRAL ALCANTARILLADO PLUVIAL ZANJEO INSTALACIN DE TUBERAS RED AGUA POTABLE RED POTABLE PRIMARIA INSTALACIN CONTRA INCENDIOS RED AGUAS NEGRAS Y SERVIDAS Costo 35.269.981,92 22.744.497,60 8.019.000,00 4.908.499,20 4.908.499,20 4.908.499,20 32.683.622,40 8.497.741,82 8.497.741,82 8.497.741,82 7.190.396,93 56.184.745,41 0,00 181.147.164,00 29.976.100,00 2.997.610,00 26.978.490,00 19.484.465,00 7.494.025,00 4.145.800,00 4.756.000,00 475.600,00 4.280.400,00 18.719.000,00 2.769.000,00 15.950.000,00 33.330.000,00 Duracin 15 das 18 das 6 das 6 das 6 das 6 das 11 das 5 das 5 das 5 das 5 das 30 das 0 das 163 das 58 das 3 das 55 das 30 das 25 das 45 das 26,5 das 4 das 22,5 das 40 das 20 das 20 das 91,5 das Comienzo vie 12/06/09 mar 16/06/09 mi 24/06/09 mar 16/06/09 mi 24/06/09 jue 02/07/09 mar 14/07/09 mi 22/07/09 mi 22/07/09 mar 14/07/09 mar 21/07/09 vie 07/08/09 jue 07/05/09 jue 05/03/09 mi 01/04/09 mi 01/04/09 lun 06/04/09 lun 06/04/09 lun 18/05/09 jue 05/03/09 lun 18/05/09 lun 18/05/09 vie 22/05/09 mi 24/06/09 mi 24/06/09 mi 22/07/09 lun 06/04/09 trime 3er trim 4 trime 1er trim 2 trime 3er trim 4 trime 1er trim 2 trime 3er trim 4 trime 1er trim 2 trime 3er trim 4 may jul sep nov ene mar may jul sep nov ene mar may jul sep nov ene mar may jul sep vie 03/07/09 OPERARIOS[5] Fin vie 10/07/09 jue 02/07/09 mi 24/06/09 jue 02/07/09 vie 10/07/09 mi 29/07/09 mi 29/07/09 mi 29/07/09 mar 21/07/09 mar 28/07/09 vie 18/09/09 jue 07/05/09 mar 20/10/09 lun 22/06/09 lun 06/04/09 lun 22/06/09 lun 18/05/09 lun 22/06/09 jue 07/05/09 mar 23/06/09 vie 22/05/09 mar 23/06/09 mar 18/08/09 mar 21/07/09 mar 18/08/09 mar 11/08/09 OPERARIOS,peones OPERARIOS,peones Back hoe,OPERARIOS OPERARIOS[3],peones[5] OPERARIOS[2] OPERARIOS[4],peones[7] Back hoe,peones,OPERARIOS OPERARIOS[6] OPERARIOS[6] OPERARIOS[6] OPERARIOS[6] OPERARIOS[3] OPERARIOS[4],peones[6] OPERARIOS[5],peones[7] OPERARIOS[5],peones[7] OPERARIOS[5],peones[7]

Id 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 Cdigo 1.3.8.5.1 1.3.8.5.1.1 1.3.8.5.1.2 1.3.8.5.1.3 1.3.8.6 1.3.8.6.1 1.3.8.6.2 1.3.8.6.3 1.3.8.6.4 1.3.8.7 1.3.8.8 1.3.8.9 1.3.8.10 1.3.8.11 1.3.8.12 1.4 1.4.1 1.4.2 1.4.3 1.4.4 1.4.5 1.4.6 1.6 Nombre de tarea PLANTA DE TRATAMIENTO EXCAVACIN CONSTRUCCIN INSTALACIN ELECTROMECNICA CALLES Y ESTACIONAMIENTOS MOVIMIENTO DE TIERRAS LASTREADO CORDON Y CAO PAVIMENTO CASETA DE GUARDA JARDINERA PLANTA DE EMERGENCIAS SISTEMA DE AIRE ACONDICIONADO PARARRAYOS HOLGURA O BUFFER DEL PROYECTO OTROS COSTOS INDIRECTOS (PRORRATEO) CARGAS SOCIALES( 33% M.O.) SERV. PROFESIONALES INSPECCION ADMINISTRACIN PROYECTO RESTANTE TRANSPORTE MATERIALES IMPREVISTOS UTILIDAD DE CONTRATISTAS FIN DEL PROYECTO Costo 33.330.000,00 3.333.000,00 21.664.500,00 8.332.500,00 13.915.264,00 1.628.640,00 3.800.160,00 1.332.800,00 7.153.664,00 1.305.000,00 7.500.000,00 26.400.000,00 28.600.000,00 12.500.000,00 0,00 531.876.043,39 138.933.320,04 70.168.343,46 56.134.674,76 28.067.337,38 98.235.680,84 140.336.686,91 0,00 Duracin 91,5 das 3 das 45 das 15 das 22 das 4 das 4 das 10 das 4 das 20 das 15 das 15 das 22 das 30 das 22 das 200 das 200 das 200 das 200 das 200 das 200 das 200 das 0 das Comienzo lun 06/04/09 lun 06/04/09 jue 09/04/09 mi 22/07/09 mi 12/08/09 mi 12/08/09 mar 18/08/09 lun 24/08/09 lun 07/09/09 mi 13/05/09 mi 10/06/09 mi 13/05/09 mi 10/06/09 jue 09/04/09 vie 18/09/09 lun 12/01/09 lun 12/01/09 lun 12/01/09 lun 12/01/09 lun 12/01/09 lun 12/01/09 lun 12/01/09 mar 20/10/09 Fin mar 11/08/09 jue 09/04/09 jue 11/06/09 mar 11/08/09 jue 10/09/09 lun 17/08/09 vie 21/08/09 vie 04/09/09 jue 10/09/09 mi 10/06/09 mi 01/07/09 mi 03/06/09 vie 10/07/09 jue 21/05/09 mar 20/10/09 lun 19/10/09 lun 19/10/09 lun 19/10/09 lun 19/10/09 lun 19/10/09 lun 19/10/09 lun 19/10/09 mar 20/10/09 Back hoe Back hoe,Vagonetas[2],Compactadora OPERARIOS[2],peones[4] CONTRATO adoquines OPERARIOS,peones peones[2] CONTRATO pta emerg CONTRATO A/C CONTRATO pararrayos OPERARIOS[2],peones[4] OPERARIOS[2],peones[4] trime 3er trim 4 trime 1er trim 2 trime 3er trim 4 trime 1er trim 2 trime 3er trim 4 trime 1er trim 2 trime 3er trim 4 may jul sep nov ene mar may jul sep nov ene mar may jul sep nov ene mar may jul sep
d) RUTA CRTICA DEL PROYECTO

INICIO DEL PROYECTO 2 0d 15/08/07 15/08/07 TRABAJOS PREVIOS A LA CONSTRUCCIN DE LA OBRA 3 362d 15/08/07 01/01/09 MUNI. GARABITO 20 10d 19/12/08 01/01/09 Construccin de Bodegas y oficinas 24 22d 12/01/09 10/02/09 INS. VIGAS N. 3 128 4d 29/05/09 04/06/09 INS. VIGAS N. 4 129 3d 04/06/09 09/06/09
DESARROLLAR EL PGP 4 100d 15/08/07 01/01/08
TOPOGRAFA 27 4,5d 11/02/09 17/02/09
ESTRUCTURA METLIC. 131 3d 09/06/09 12/06/09
ANTEPROYECTO 5 80d 19/09/07 08/01/08
EXCAVACIN 28 2d 17/02/09 19/02/09
INST. CUBIERTA TECHO 132 2d 12/06/09 16/06/09
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD 6 15d 09/01/08 29/01/08
ARMADURA_C 32 10d 19/02/09 05/03/09
ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N II 139 6d 16/06/09 24/06/09
ANLISIS DEL BANCO PARA APROBACIN PRSTAMO 7 60d 30/01/08 22/04/08
ARMADURA_C 63 15d 05/03/09 26/03/09
ARMAD. Y CHORREA CONTRAPISO 138 6d 24/06/09 02/07/09
APROBACIN DE PRESTAMO POR EL BANCO 8 0d 22/04/08 22/04/08
ARMADURA_C 94 15d 26/03/09 16/04/09
INST. PARED LIV. N 1 143 5d 22/07/09 29/07/09
PLANOS 9 60d 23/04/08 15/07/08
ARMADURA_C 122 15d 16/04/09 07/05/09
ACABADOS 147 30d 07/08/09 18/09/09
CFIA 12 10d 16/07/08 29/07/08
COLADO DE CONCRETO_C 123 4d 07/05/09 13/05/09
BUFFER DEL PROYECTO 177 22d 18/09/09 20/10/09
SETENA 13 90d 30/07/08 02/12/08
INS. COLUMNAS GENERAL 125 4d 13/05/09 19/05/09
FIN DEL PROYECTO 185 0d 20/10/09 20/10/09
M. SALUD 18 10d 03/12/08 16/12/08
INS. VIGAS N. 1 126 4d 19/05/09 25/05/09
INS (Poliza) 19 2d 17/12/08 18/12/08
INS. VIGAS N. 2 127 4d 25/05/09 29/05/09
e) ESTRUCTURA DE DESGLOSE DE TRABAJO PROYECTO MANUEL ANTONIO

CONDOMINIOS MANUEL ANTONIO
INICIO DEL PROYECTO
TRABAJOS PREVIOS A LA CONTRUCCIN DESARROLLAR EL PGP ANTEPROYECTO ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ANLISIS DEL BANCO PARA APROBACIN PRSTAMO APROBACIN DE PRESTAMO POR EL BANCO PLANOS PERMISOS INSTITUCIONES INVOLUCRADAS CFIA SETENA INVU / AYA MOPT ICE Av. CIVIL M. SALUD INS (Poliza) MUNI. GARABITO INICIO DE EJECUCIN OBRAS PROVISIONALES Construccin de Bodegas y oficinas Construccin de Baches y comedor MOVIMIENTO DE TIERRAS TOPOGRAFA EXCAVACIN RELLENO MOD. 1 CIMIENTOS ARMADURA_C COLADO DE CONCRETO_C INSTALACIN METLICA INS. COLUMNAS GENERAL INS. VIGAS N. 1 INS. VIGAS N. 2 INS. VIGAS N. 3 INS. VIGAS N. 4 CUBIERTA DE TECHO ESTRUCTURA METLIC. INST. CUBIERTA TECHO FIN DE LA CUBIERTA DE TECHO SIST. ELECTROMECNICO INST. MECNICA INST. ELCTRICA COLADO CONCRETO ARMAD. Y COL. CONTRAPISO ARMAD. Y COL. ENTREPISO N II ARMAD. Y COL. ENTREPISO N III ARMAD. Y COL. ENTREPISO N IV PAREDES LIVIANAS INST. PARED LIV. N 1 INST. PARED LIV. N 2 INST. PARED LIV. N 3 INST. PARED LIV. N 4 ACABADOS ASCENSORES CONSTRUCCIN DUCTOS Y ESCALERAS INSTALACIN MOD. 2 CIMIENTOS
CONSTRUCCIN DE LA OBRA
MOD. 3 CIMIENTOS ARMADURA_C COLADO DE CONCRETO_C INSTALACIN METLICA INS. COLUMNAS GENERAL INS. VIGAS N. 1 INS. VIGAS N. 2 INS. VIGAS N. 3 INS. VIGAS N. 4 CUBIERTA DE TECHO ESTRUCTURA METLIC. INST. CUBIERTA TECHO FIN DE LA CUBIERTA DE TECHO SIST. ELECTROMECNICO INST. MECNICA INST. ELCTRICA COLADO CONCRETO ARMAD. Y CHORREA CONTRAPISO ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N II ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N III ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N IV PAREDES LIVIANAS INST. PARED LIV. N 1 INST. PARED LIV. N 2 INST. PARED LIV. N 3 INST. PARED LIV. N 4 ACABADOS
MOD. 4
INICIO DE OBRAS EXTERIORES
OBRAS EXTERIORES
FIN DEL PROYECTO
CIMIENTOS PISCINA Y JACUZZI ARMADURA_C COLADO DE CONCRETO_C INSTALACIN METLICA INS. COLUMNAS GENERAL INS. VIGAS N. 1 INS. VIGAS N. 2 INS. VIGAS N. 3 INS. VIGAS N. 4 CUBIERTA DE TECHO ESTRUCTURA METLIC. INST. CUBIERTA TECHO FIN DE LA CUBIERTA DE TECHO SIST. ELECTROMECNICO INST. MECNICA INST. ELCTRICA COLADO CONCRETO ARMAD. Y CHORREA CONTRAPISO ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N II ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N III ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N IV PAREDES LIVIANAS INST. PARED LIV. N 1 INST. PARED LIV. N 2 INST. PARED LIV. N 3 INST. PARED LIV. N 4 ACABADOS ALCANTARILLADO PLUVIAL ZANJEO INSTALACIN DE TUBERAS RED AGUA POTABLE RED POTABLE PRIMARIA INSTALACIN CONTRA INCENDIOS RED AGUAS NEGRAS Y SERVIDAS PLANTA DE TRATAMIENTO EXCAVACIN CONSTRUCCIN INSTALACIN ELECTROMECNICA CALLES Y ESTACIONAMIENTOS MOVIMIENTO DE TIERRAS LASTREADO CORDON Y CAO PAVIMENTO CASETA DE GUARDA JARDINERA PLANTA DE EMERGENCIAS SISTEMA DE AIRE ACONDICIONADO PARARRAYOS HOLGURA O BUFFER DEL PROYECTO
ARMADURA_C COLADO DE CONCRETO_C INSTALACIN METLICA INS. COLUMNAS GENERAL INS. VIGAS N. 1 INS. VIGAS N. 2 INS. VIGAS N. 3 INS. VIGAS N. 4 CUBIERTA DE TECHO ESTRUCTURA METLIC. INST. CUBIERTA TECHO FIN DE LA CUBIERTA DE TECHO SIST. ELECTROMECNICO INST. MECNICA INST. ELCTRICA COLADO CONCRETO ARMAD. Y CHORREA CONTRAPISO ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N II ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N III ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N IV PAREDES LIVIANAS INST. PARED LIV. N 1 INST. PARED LIV. N 2 INST. PARED LIV. N 3 INST. PARED LIV. N 4 ACABADOS ASCENSORES CONSTRUCCIN DUCTOS Y ESCALERAS INSTALACIN ASCENSOR
EXCAVACIN CERRAMIENTO PERIMETRAL
CONSTRUCCIN OBRA GRIS ACABADOS
92
f) DICCIONARIO DE LA EDT
PROYECTO: CONDOMINIOS DE MANUEL ANTONIO Diccionario de la EDT Cdigo EDT ACTIVIDAD RESPONSABLE DESCRIPCION Proyecto de cuatro de mdulos de edificio de cuatro niveles de altura, con un rea de piscina, zonas verdes y seguridad cuyo fin es vender el proyecto una vez finalizada la obra. Es el primer hito del cronograma donde se firma el acta de constitucin del proyecto.
1 CONDOMINIOSMANUELANTONIO
Directordel Proyecto
1.1 INICIODELPROYECTO(*)
EquipoAPP/ Consultores
1.2 DESARROLLARELPGP
Es una gua de planificacin que consiste en la realizacin del Plan de Gestin del Proyecto y la Equipodelproyecto actualizacin del mismo. Se deben cubrir las reas de conocimiento para finalizar las etapas del proyecto con xito segn los alcances establecidos. Estructuras Modernas Es la concepcin preliminar del proyecto plasmada en planos con modificaciones continuas hasta lograr una definicin ms certera del producto final Es el anlisis de la factibilidad del proyecto para determinar rentabilidad comercial. Mediante la aprobacin del estudio de factibilidad el banco realizar el prstamo al propietario. Economista
1.3 ANTEPROYECTO
1.4 ESTUDIODEFACTIBILIDAD
1.5
ANLISISDELBANCOPARAAPROBACIN PRSTAMO
Tiempo de anlisis del prstamo por parte del banco
93
1.6
APROBACINDEPRESTAMOPORELBANCO (*)
Economista
Es el segundo hito del cronograma donde se logra el recurso econmico para el proyecto
1.7 PLANOS
Consultores
Conceptualizacin de la obra en planos mediante la aceptacin del cliente y los cambios aprobados
1.8 PERMISOS
Consultores/D.P.
Todos los permisos involucrados para lograr la construccin de la obra.
1.8.1 INSTITUCIONESINVOLUCRADAS
Consultores/D.P.
Instituciones que se deben recurrir para la obtencin de permisos.
1.8.1.1 CFIA
Empresas Consultoras
Primera institucin a que se somete la aprobacin de planos.
1.8.1.2 SETENA
Mediante la realizacin previa del Geloga/Empresa estudio de suelos se procede, a la deestudiodesuelos aprobacin ambiental del proyecto. Trmite de mayor rigor para la aprobacin, se deben presentar planos y varios documentos especficados en el Captulo II, Marco Referencial; del presente trabajo.
1.8.1.3 INVU/AYA
Empresas Consultoras/ EquipodeAPP
1.8.1.4 MOPT
Aprobacin del lineamiento de construccin de la obra.
1.8.1.5 ICE
Aprobacin para la conexin elctrica y telefnica del proyecto.
94
1.8.1.6 Av.CIVIL
Existe la posibilidad de aprobacin por parte de Aviacin Civil, debido a la altura de final de los mdulos habitacionales.
1.8.1.7 M.SALUD
Luego de la aprobacin por parte del INVU, se procede a la presentacin de documentos al ministerio de salud.
1.8.1.8 INS(Poliza)
Diseo de tubera contraincendio y pago de poliza para los trabajadores.
1.8.1.9 MUNI.GARABITO
Aprobacin del uso de suelo y permiso del visado municipal.
1.8.1.10 INICIODEEJECUCIN(*)
EquipodeAPP
Es el tercer hito del cronograma que marca el inicio de ejecucin de obra.
1.9 CONSTRUCCINDELAOBRA
Directordel Proyecto/Equipode APP Correspondiente a la construccin de bodegas, oficinas, baches y comedor necesarias para satisfacer las necesidades del equipo de proyecto durante la construccin de la obra. En las bodegas se mantendran materiales del proyecto y un encargado (bodeguero) de la recepcin y distribucin de los mismos. La oficina ser el lugar de reuniones, lectura de planos, realizacin de informes y dems actividades tcnicas y de planificacin que se requieran.
1.9.1 OBRASPROVISIONALES
Empresas Constructoras
1.9.1.1 ConstruccindeBodegasyoficinas
95
1.9.1.2 ConstruccindeBachesycomedor
Los baches es el sitio con camarotes y largo pasillo para el descanso de los operarios y peones. Incluyen servicios sanitarios con regaderas. El comedor es el rea de abastecimiento de comida para todo el personal incluye una pequea cocina tipo soda. Todo el corte de tierra y relleno de lastre necesario para la posterior cimentacin de las obras.
1.9.2 MOVIMIENTODETIERRAS
Estructuras Modernas
1.9.2.1 TOPOGRAFA
Topgrafo
Se contratar un topografo para la ubicacin de puntos de referencia que permitan realizar el trazo para la construccin. Corte de tierra en mdulos, piscinas, zona de estacionamientos, instalacin de acometidas (mecnicas y elctricas) y planta de tratamiento. Todo relleno se deber realizar con lastre compactado al 95% del prctor modificado, a menos que el estudio de suelos permita la utilizacin de algn estrato de suelo que se encuentre en la propiedad. Se contar con dos modelos de condominios, mdulo 1 y mdulo 2, con diferencias mostradas en los planos constructivos. Comprenden la construccin de sellos, placas, vigas de amarre y pedestales de concreto; para la posterior instalacin del perfil W
1.9.2.2 EXCAVACIN
1.9.2.3 RELLENO
1.9.3 MODULOSDECONDOMINIOS
1.9.3.1 CIMIENTOS
1.9.3.1.1 ARMADURA_C
Armadura en varillas de acero de cimientos.
96
1.9.3.1.2 COLADO_C
Se debe haber colacado previamente la formaleta para luego realizar el colado o vertido de concreto con instrumento vibratorio en cimientos.
1.9.3.2 INSTALACINMETLICA
EstructurasRoss
Instalacin de la toda la estructura metlica mediante soldadura o pernos, segn se requiera
1.9.3.2.1 INS.COLUMNASGENERAL
EstructurasRoss
Instalacin de la todas las columnas metlicas de los mdulos.
1.9.3.2.2 INS.VIGASN.1
EstructurasRoss
Instalacin de las vigas metlicas del primer nivel en todos los mdulos.
EstructurasRoss
Instalacin de las vigas metlicas del segundo nivel en todos los mdulos.
EstructurasRoss
Instalacin de las vigas metlicas del tercer nivel en todos los mdulos.
EstructurasRoss
Instalacin de las vigas metlicas del cuarto nivel en todos los mdulos.
1.9.3.3 CUBIERTADETECHO
Estructura de techos y cubierta de todos los mdulos
1.9.3.3.1 ESTRUCTURAMETLIC.
Estructura metlica de techos que incluye cerchas, clavadores, tensores y angulares, luego se procede a la colocacin de la cubierta de techo.
97
1.9.3.3.2 INST.CUBIERTATECHO
Instalacin de lminas HG tipo estructural en todas las cubietas de techo. Marca del cuarto al octavo hito del cronograma que marca la finalizacin de la cubierta de techo en cada mdulo. Es importante porque a partir del mismo se inicia la instalacin de entrepisos actividad que dar paso al inicio de acabados. Ademas, minimiza el riesgo de las condiciones climticas. Incluye el sistema elctrico, cableado estructurado, alarmas y sistema mecnico general de todo el proyecto
1.9.3.3.3 1.9.4.3.3 1.9.5.3.3 1.9.6.3.3
FINDELACUBIERTADETECHO_MOD1(*) FINDELACUBIERTADETECHO_MOD2(*) FINDELACUBIERTADETECHO_MOD3(*) FINDELACUBIERTADETECHO_MOD4(*)
1.9.3.4 SIST.ELECTROMECNICO
Empresa Constructora (Pordefinir)
1.9.3.4.1 INST.MECNICA
Instalacin de sistemas pluvial, aguas negras, ventilacin y agua potable en general. Todas las actividades relacionadas con la acometida elctrica, tubera conduit, cableado, caja de control, colocacin de placas de tomas y apagadores, colocacin de luminarias, pruebas del sistema en los mdulos. Incluye el cableado de alarmas, televisin (CATV), internet y telefnico. Todas las actividades relacionadas con relacionadas con el colado de concreto en pisos.
1.9.3.4.2 INST.ELCTRICA
1.9.3.5 COLADOCONCRETO
1.9.3.5.1 ARMAD.YCOL.CONTRAPISO
Armadura en varillas de acero y colado de concreto en los contrapisos de los mdulos.
98
1.9.3.5.2 ARMAD.YCOL.ENTREPISONII
Armadura en varillas de acero y colado de concreto en los entrepisos del nivel II en todos los mdulos.
1.9.3.5.3 ARMAD.YCOL.ENTREPISONIII
Armadura en varillas de acero y colado de concreto en los entrepisos del nivel III en todos los mdulos.
1.9.3.5.4 ARMAD.YCOL.ENTREPISONIV
Armadura en varillas de acero y colado de concreto en los entrepisos del nivel IV en todos los mdulos.
1.9.3.6 PAREDESLIVIANAS
Instalaciones de paredes livianas de gypsum en la cara interna y durock en la cara externa (expuesto a a la lluvia) de todas las paredes.
1.9.3.6.1 INST.PAREDLIV.N1
Instalacin de todas las paredes livianas del nivel I
Instalacin de todas las paredes livianas del nivel II
Instalacin de todas las paredes livianas del nivel III
Instalacin de todas las paredes livianas del nivel IV
1.9.3.7 ACABADOS
Referente a la colocacin de enchapes, cermica, pintura, sistemas de iluminacin y cualquier actividad decorativa que embellezca la arquitectura del proyecto
99
1.9.3.8 ASCENSORES
Se ubicar un ascensor con capacidad para ocho pasajeros y como mnimo cuatro paradas. Se colocaran un ducto de escaleras para el primer mdulo y un ducto de escales para los otros mdulos. Los mdulos bordearan el permetro de los ascensores para optimizar el espacio del lote. La instalacin de los ascensores se har mediante una empresa especialista en la actividad.
1.9.3.8.1 CONSTRUCCINDUCTOSYESCALERAS
1.9.3.8.2 INSTALACINASCENSORES
Elevaosimilar
1.9.7 INICIODEOBRASEXTERIORES(*)
Es el hito nmero nueve. No se debe atrasar para evitar que las obras exteriores entren en ruta crtica.
1.9.8 OBRASEXTERIORES
Involucra todas las obras a construir externas a los mdulos.
1.9.8.1 PISCINAYJACUZZI
Obra gris, acabados y sistema electromecnico del rea de Piscinas.
1.9.8.1.1 EXCAVACIN
Remocin de tierra previo al cimiento.
1.9.8.1.2 CONSTRUCCIN
Referente a la ejecucin de obra gris y acabados
100
1.9.8.1.2.1 OBRAGRIS
Construccin de la piscina mampostera reforzada.
con
1.9.8.1.2.2 ACABADOS
Pordefinir
Enchape de cermica en piso y paredes de la piscina.
1.9.8.2 CERRAMIENTOPERIMETRAL
Portones elctricos, tapias y muros, vegetacin y cualquier otro elemento que delimite los linderos del lote, para lograr mayor privacidad en la propiedad. Referente a la tubera de evacuacin principal, mediante alcantarillas en concreto de 15 pulgadas de dimetro.
1.9.8.3 ALCANTARILLADOPLUVIAL
Pordefinir
1.9.8.3.1 ZANJEO
Pordefinir
Es la excavacin de tierra mediante back hoe, para la posterior colocacin de tuberas. Colocacin del alcantarillado en concreto de 15 pulgadas de dimetro. Posteriormente se colocar un relleno de 45cm de lastre compactado, en zonas de paso vehicular. Acometida principal de agua potable desde la calle pblica hasta el inicio de los ramales secundarios y/o terciarios de distribucin para cada mdulo o infraestructura exterior. Es la instalacin de tubera que va desde la red de agua potable hasta el inicio de distribucin de cada condominio. Toda la instalacin de tubera contra incendios, detectores de humo, botiquines, hidrantes u otro instrumento necesario para cumplir con los requerimientos de la norma
1.9.8.3.2 INSTALACINDETUBERAS
Pordefinir
1.9.8.4 REDAGUAPOTABLE
Pordefinir
1.9.8.4.1 REDPOTABLEPRIMARIA
Pordefinir
1.9.8.4.2 INSTALACINCONTRAINCENDIOS
Pordefinir
101
del INS.
1.9.8.5 REDAGUASNEGRASYSERVIDAS
Pordefinir
Red de aguas negras (proveniente del inodoro) y red de agua jabonosas (proveniente de lavatorios, regaderas, fregadero o pilas) hacia la planta de tratamiento. Sistema de tratamiento de aguas negras y jabonosas. Es similar a una pequea piscina profunda con varios compartimentos internos. Funciona mediante bacterias en estado aerbico en un tanque de aireacin previo el paso inicial de una rejilla para filtrar materiales slidos de mayor tamao y finaliza en un clarificador que permite la elimancin de solidos en suspencin, olores y colores en el agua; similar al modelo M-40 de Durman Esquivel. Una vez terminado el proceso, finaliza en la quebrada ubicada a 15 metros de la propiedad. Oferentes con experiencia: Durman Esquivel y Amanco. Corte de tierra mediante back hoe, necesario para la cimentacin de la planta de tratamiento. Construccin de la planta de tratamiento, mediante muros perimetrales de concreto reforzado colado en sitio, no se permitiran fugas de agua en las paredes de la misma. Referente a toda la instalacin de tuberas mecnicas e instalacin elctrica para el buen funcionamiento de la planta de tratamiento. Se debera lograr una superficie de ruedo adoquinado en todas las calles, estacionamientos y servidumbre sur al lote.
1.9.8.5.1 PLANTADETRATAMIENTO
1.9.8.5.1.1 EXCAVACIN
1.9.8.5.1.2 CONSTRUCCIN
1.9.8.5.1.3 INSTALACINELECTROMECNICA.
1.9.8.6 CALLESYESTACIONAMIENTOS
102
1.9.8.6.1 MOVIMIENTODETIERRAS
Excavacin hasta nivel de subbase de diseo.
1.9.8.6.2 LASTREADO
Material sub-base necesario para lograr una estructura soportante para los vehculos, para ello se deber compactar al 95% del prctor modificado. Se construyen en permetro del rea de estacionamiento. Construidos en concreto. Son necesarios para un adecuada evacuacin pluvial.
1.9.8.6.3 CORDONYCAO
1.9.8.6.4 PAVIMENTO
Es toda la superficie de vehicular. El acabado adoquinado
ruedo ser
1.9.8.7 CASETADEGUARDA
Una caseta de guarda con servicio sanitario. La ubicacin ser en la entrada principal de los condominios
1.9.8.8 JARDINERA
Pordefinir
Limpieza y confeccin de jardines del sector externo no impermeabilizado. Una planta de emergencias para cubrir nicamente iluminacin en sectores estratgicos, ascensores, planta de tratamiento, portones elctricos y cualquier otro circuito indispensable en caso de un evento natural de fuerza mayor. Sistema de aire acondicionado tipo mini split para todas las habitaciones.
1.9.8.9 PLANTADEEMERGENCIAS
Pordefinir
1.9.8.10 SISTEMADEAIREACONDICIONADO
ClimaIdeal
103
1.9.8.11 PARARRAYOS
Sistema de pararrayos que garanticen ElvatronoSimmens una proteccin con radios de cobertura del 95% de confiabilidad. Fin del proyecto que debe concordar con la etapa de acabados del cuarto mdulo, sin permitir que las obras exteriores marquen la finalizacin de la obra.
1.6 FINDELPROYECTO(*)
Director del Proyecto
(*) hitos del proyecto
g) CRONOGRABLE PROBABLE
ESCENARIOS (OPTIMISTA, ESPERADO, PESIMISTA) Id 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 Nombre de tarea CONDOMINIOS MANUEL ANTONIO INICIO DEL PROYECTO DESARROLLAR EL PGP ANTEPROYECTO ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ANLISIS DEL BANCO PARA APROBACIN PRSTAMO APROBACIN DE PRESTAMO POR EL BANCO PLANOS PERMISOS INSTITUCIONES INVOLUCRADAS CFIA SETENA INVU / AYA MOPT ICE Av. CIVIL M. SALUD INS (Poliza) MUNI. GARABITO INICIO DE EJECUCIN CONSTRUCCIN DE LA OBRA OBRAS PROVISIONALES Construccin de Bodegas y oficinas Construccin de Baches y comedor MOVIMIENTO DE TIERRAS TOPOGRAFA EXCAVACIN RELLENO MOD. 1 CIMIENTOS ARMADURA_C COLADO DE CONCRETO_C INSTALACIN METLICA INS. COLUMNAS GENERAL INS. VIGAS N. 1 INS. VIGAS N. 2 Duracin Dur. optimista 441 das 0 das 80 das 65 das 14 das 40 das 0 das 60 das 79 das 79 das 4 das 60 das 60 das 10 das 7 das 10 das 7 das 1 da 7 das 0 das 152 das 36 das 18 das 18 das 10 das 1 da 1 da 5 das 90 das 9 das 8 das 1 da 14 das 2 das 3 das 3 das Dur. esperada 569,5 das 0 das 100 das 80 das 15 das 60 das 0 das 60 das 122 das 122 das 10 das 90 das 90 das 15 das 15 das 20 das 10 das 2 das 10 das 0 das 201,5 das 44 das 22 das 22 das 15,5 das 4,5 das 2 das 7 das 107,28 das 11,78 das 10 das 1,78 das 20 das 4 das 5 das 4 das Dur. pesimista 782 das 0 das 115 das 85 das 25 das 90 das 0 das 90 das 176 das 176 das 15 das 120 das 120 das 25 das 22 das 30 das 22 das 4 das 15 das 0 das 285 das 58 das 30 das 28 das 17 das 4 das 4 das 9 das 154 das 19 das 15 das 4 das 31 das 7 das 6 das 6 das
618,92 das 0 das 101,67 das 79,17 das 18,17 das 66,67 das 0 das 70 das 132,83 das 132,83 das 10,67 das 95 das 95 das 17,5 das 16 das 21,67 das 13,5 das 2,5 das 11,17 das 0 das 221,08 das 47,33 das 24 das 23,33 das 15,08 das 3,75 das 2,5 das 7,33 das 119,97 das 13,72 das 11,33 das 2,39 das 22,67 das 4,67 das 5 das 4,5 das
Pgina 1
ESCENARIOS (OPTIMISTA, ESPERADO, PESIMISTA) Id 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 Nombre de tarea INS. VIGAS N. 3 INS. VIGAS N. 4 CUBIERTA DE TECHO ESTRUCTURA METLIC. INST. CUBIERTA TECHO FIN DE LA CUBIERTA DE TECHO SIST. ELECTROMECNICO INST. MECNICA INST. ELCTRICA COLADO CONCRETO ARMAD. Y COL. CONTRAPISO ARMAD. Y COL. ENTREPISO N II ARMAD. Y COL. ENTREPISO N III ARMAD. Y COL. ENTREPISO N IV PAREDES LIVIANAS INST. PARED LIV. N 1 INST. PARED LIV. N 2 INST. PARED LIV. N 3 INST. PARED LIV. N 4 ACABADOS ASCENSORES CONSTRUCCIN DUCTOS Y ESCALERAS INSTALACIN MOD. 2 CIMIENTOS ARMADURA_C COLADO DE CONCRETO_C INSTALACIN METLICA INS. COLUMNAS GENERAL INS. VIGAS N. 1 INS. VIGAS N. 2 INS. VIGAS N. 3 INS. VIGAS N. 4 CUBIERTA DE TECHO ESTRUCTURA METLIC. INST. CUBIERTA TECHO Duracin Dur. optimista 3 das 3 das 2 das 1 da 1 da 0 das 12 das 12 das 12 das 15 das 5 das 5 das 5 das 5 das 18 das 4 das 4 das 4 das 4 das 35 das 27 das 22 das 5 das 76 das 14 das 12 das 2 das 10 das 2 das 2 das 2 das 2 das 2 das 3 das 2 das 1 da Dur. esperada 4 das 3 das 3,5 das 1,5 das 2 das 0 das 15 das 15 das 15 das 18 das 6 das 6 das 6 das 6 das 19 das 5 das 5 das 5 das 5 das 40 das 37 das 30 das 7 das 103 das 19 das 15 das 4 das 19 das 4 das 4 das 4 das 4 das 3 das 5 das 3 das 2 das Dur. pesimista 6 das 6 das 8 das 3 das 5 das 0 das 22 das 22 das 22 das 24 das 8 das 8 das 8 das 8 das 23 das 7 das 7 das 7 das 7 das 60 das 50 das 40 das 10 das 153 das 28 das 22 das 6 das 30 das 6 das 6 das 6 das 6 das 6 das 11 das 6 das 5 das
4,5 das 4 das 4,75 das 1,92 das 2,83 das 0 das 16,83 das 16,83 das 16,83 das 19,5 das 6,5 das 6,5 das 6,5 das 6,5 das 19,5 das 5,5 das 5,5 das 5,5 das 5,5 das 45,83 das 39,67 das 32 das 7,67 das 114,83 das 21,17 das 16,83 das 4,33 das 21,17 das 4,33 das 4,33 das 4,33 das 4,33 das 3,83 das 6,67 das 3,83 das 2,83 das
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ESCENARIOS (OPTIMISTA, ESPERADO, PESIMISTA) Id 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 Nombre de tarea FIN DE LA CUBIERTA DE TECHO SIST. ELECTROMECNICO INST. MECNICA INST. ELCTRICA COLADO CONCRETO ARMAD. Y CHORREA CONTRAPISO ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N II ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N III ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N IV PAREDES LIVIANAS INST. PARED LIV. N 1 INST. PARED LIV. N 2 INST. PARED LIV. N 3 INST. PARED LIV. N 4 ACABADOS ASCENSORES CONSTRUCCIN DUCTOS Y ESCALERAS INSTALACIN ASCENSOR MOD. 3 CIMIENTOS ARMADURA_C COLADO DE CONCRETO_C INSTALACIN METLICA INS. COLUMNAS GENERAL INS. VIGAS N. 1 INS. VIGAS N. 2 INS. VIGAS N. 3 INS. VIGAS N. 4 CUBIERTA DE TECHO ESTRUCTURA METLIC. INST. CUBIERTA TECHO FIN DE LA CUBIERTA DE TECHO SIST. ELECTROMECNICO INST. MECNICA INST. ELCTRICA COLADO CONCRETO Duracin Dur. optimista 0 das 12 das 12 das 12 das 15 das 5 das 5 das 5 das 5 das 18 das 4 das 4 das 4 das 4 das 25 das 30 das 25 das 5 das 80 das 14 das 12 das 2 das 10 das 2 das 2 das 2 das 2 das 2 das 3 das 2 das 1 da 0 das 12 das 12 das 12 das 15 das Dur. esperada 0 das 15 das 15 das 15 das 18 das 6 das 6 das 6 das 6 das 19 das 5 das 5 das 5 das 5 das 30 das 37 das 30 das 7 das 103 das 19 das 15 das 4 das 19 das 4 das 4 das 4 das 4 das 3 das 5 das 3 das 2 das 0 das 15 das 15 das 15 das 18 das Dur. pesimista 0 das 22 das 22 das 22 das 27 das 9 das 9 das 9 das 9 das 25 das 7 das 7 das 7 das 7 das 45 das 49 das 40 das 9 das 149 das 28 das 22 das 6 das 30 das 6 das 6 das 6 das 6 das 6 das 11 das 6 das 5 das 0 das 22 das 22 das 22 das 27 das
0 das 16,83 das 16,83 das 16,83 das 20,5 das 6,83 das 6,83 das 6,83 das 6,83 das 19,5 das 5,5 das 5,5 das 5,5 das 5,5 das 34,17 das 39,83 das 32,5 das 7,33 das 114,5 das 21,17 das 16,83 das 4,33 das 21,17 das 4,33 das 4,33 das 4,33 das 4,33 das 3,83 das 6,67 das 3,83 das 2,83 das 0 das 16,83 das 16,83 das 16,83 das 20,5 das
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ESCENARIOS (OPTIMISTA, ESPERADO, PESIMISTA) Id 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 Nombre de tarea ARMAD. Y CHORREA CONTRAPISO ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N II ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N III ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N IV PAREDES LIVIANAS INST. PARED LIV. N 1 INST. PARED LIV. N 2 INST. PARED LIV. N 3 INST. PARED LIV. N 4 ACABADOS MOD. 4 CIMIENTOS ARMADURA_C COLADO DE CONCRETO_C INSTALACIN METLICA INS. COLUMNAS GENERAL INS. VIGAS N. 1 INS. VIGAS N. 2 INS. VIGAS N. 3 INS. VIGAS N. 4 CUBIERTA DE TECHO ESTRUCTURA METLIC. INST. CUBIERTA TECHO FIN DE LA CUBIERTA DE TECHO SIST. ELECTROMECNICO INST. MECNICA INST. ELCTRICA COLADO CONCRETO ARMAD. Y CHORREA CONTRAPISO ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N II ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N III ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N IV PAREDES LIVIANAS INST. PARED LIV. N 1 INST. PARED LIV. N 2 INST. PARED LIV. N 3 Duracin Dur. optimista 5 das 5 das 5 das 5 das 13 das 4 das 4 das 4 das 4 das 25 das 87 das 14 das 12 das 2 das 10 das 2 das 2 das 2 das 2 das 2 das 3 das 2 das 1 da 0 das 12 das 12 das 12 das 15 das 5 das 5 das 5 das 5 das 9 das 4 das 4 das 4 das Dur. esperada 6 das 6 das 6 das 6 das 13 das 5 das 5 das 5 das 5 das 30 das 111 das 19 das 15 das 4 das 19 das 4 das 4 das 4 das 4 das 3 das 5 das 3 das 2 das 0 das 15 das 15 das 15 das 18 das 6 das 6 das 6 das 6 das 11 das 5 das 5 das 5 das Dur. pesimista 9 das 9 das 9 das 9 das 16 das 7 das 7 das 7 das 7 das 45 das 160 das 28 das 22 das 6 das 30 das 6 das 6 das 6 das 6 das 6 das 11 das 6 das 5 das 0 das 22 das 22 das 22 das 27 das 9 das 9 das 9 das 9 das 16 das 7 das 7 das 7 das
6,83 das 6,83 das 6,83 das 6,83 das 12,67 das 5,5 das 5,5 das 5,5 das 5,5 das 34,17 das 123,33 das 21,17 das 16,83 das 4,33 das 21,17 das 4,33 das 4,33 das 4,33 das 4,33 das 3,83 das 6,67 das 3,83 das 2,83 das 0 das 16,83 das 16,83 das 16,83 das 20,5 das 6,83 das 6,83 das 6,83 das 6,83 das 12,33 das 5,5 das 5,5 das 5,5 das
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ESCENARIOS (OPTIMISTA, ESPERADO, PESIMISTA) Id 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 Nombre de tarea INST. PARED LIV. N 4 ACABADOS INICIO DE OBRAS EXTERIORES OBRAS EXTERIORES PISCINA Y JACUZZI EXCAVACIN CONSTRUCCIN OBRA GRIS ACABADOS CERRAMIENTO PERIMETRAL ALCANTARILLADO PLUVIAL ZANJEO INSTALACIN DE TUBERAS RED AGUA POTABLE RED POTABLE PRIMARIA INSTALACIN CONTRA INCENDIOS RED AGUAS NEGRAS Y SERVIDAS PLANTA DE TRATAMIENTO EXCAVACIN CONSTRUCCIN INSTALACIN ELECTROMECNICA CALLES Y ESTACIONAMIENTOS MOVIMIENTO DE TIERRAS LASTREADO CORDON Y CAO PAVIMENTO CASETA DE GUARDA JARDINERA PLANTA DE EMERGENCIAS SISTEMA DE AIRE ACONDICIONADO PARARRAYOS HOLGURA O BUFFER DEL PROYECTO FIN DEL PROYECTO Duracin Dur. optimista 4 das 25 das 0 das 123 das 41 das 1 da 40 das 25 das 15 das 40 das 9 das 2 das 7 das 22 das 7 das 15 das 47 das 47 das 1 da 40 das 6 das 16 das 3 das 3 das 7 das 3 das 17 das 12 das 6 das 15 das 15 das 12 das 0 das Dur. esperada 5 das 30 das 0 das 163 das 58 das 3 das 55 das 30 das 25 das 45 das 26,5 das 4 das 22,5 das 40 das 20 das 20 das 91,5 das 91,5 das 3 das 45 das 15 das 22 das 4 das 4 das 10 das 4 das 20 das 15 das 15 das 22 das 30 das 22 das 0 das Dur. pesimista 7 das 45 das 0 das 234 das 74 das 4 das 70 das 40 das 30 das 65 das 30 das 5 das 25 das 60 das 25 das 35 das 112 das 112 das 4 das 50 das 17 das 30 das 6 das 6 das 12 das 6 das 30 das 22 das 15 das 25 das 30 das 30 das 0 das
5,5 das 34,17 das 0 das 180 das 60,5 das 3 das 57,5 das 32,5 das 25 das 50,83 das 24,75 das 4 das 20,75 das 43,67 das 19,5 das 24,17 das 90,92 das 90,92 das 3 das 45,83 das 14,17 das 23,67 das 4,5 das 4,5 das 10,17 das 4,5 das 22,83 das 16,83 das 13,5 das 21,83 das 27,5 das 23 das 0 das
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h) DIAGRAMA PERT DEL PROYECTO

INICIO DEL PROYECTO DESARROLLAR EL PGP
2 0d 15/08/07 15/08/07
3 15/08/07
101,67d 03/01/08
MUNI. GARABITO 19 11,17d 28/01/09 12/02/09
Construccin de Bodegas y oficinas
INS. VIGAS N. 2 MOD. 4
INS. VIGAS N. 3 MOD. 4
23 20/02/09
24d 26/03/09
126 4,33d 17/07/09 23/07/09
127 4,33d 23/07/09 30/07/09
ANTEPROYECTO 4 79,17d 19/09/07 08/01/08
TOPOGRAFA 26 3,75d 26/03/09 01/04/09
INS. VIGAS N. 4 MOD.4
128 3,83d 30/07/09 04/08/09
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
5 18,17d 08/01/08 01/02/08
EXCAVACIN 27 2,5d 01/04/09 06/04/09
ESTRUCTURA METLIC. MOD.4
130 3,83d 04/08/09 10/08/09
ANLISIS DEL BANCO PARA APROBACIN PRSTAMO
ARMADURA_C MOD.1
INST. CUBIERTA TECHO MOD.4
6 66,67d 01/02/08 05/05/08
31 11,33d 03/04/09 20/04/09
131 2,83d 10/08/09 13/08/09
APROBACIN DE PRESTAMO POR EL BANCO
ARMADURA_C MOD. 2
ARMAD. Y CHORREA ENTREPISO N II MOD.4
7 05/05/08
0d 05/05/08
62 16,83d 20/04/09 13/05/09
138 13/08/09
6,83d 24/08/09
PLANOS 8 70d 06/05/08 11/08/08
ARMADURA_C MOD.3
ARMAD. Y CHORREA CONTRAPISO MOD. 4
93 16,83d 13/05/09 05/06/09
137 24/08/09
6,83d 02/09/09
CFIA 11 10,67d 12/08/08 26/08/08
ARMADURA_C MOD.4
INST. PARED LIV. N 1 MOD. 4
121 16,83d 05/06/09 30/06/09
142 22/09/09
5,5d 29/09/09
SETENA 12 95d 26/08/08 06/01/09
COLADO DE CONCRETO_C MOD. 4
122 30/06/09
4,33d 06/07/09
ACABADOS MOD. 4 146 34,17d 08/10/09 25/11/09
M. SALUD 17 13,5d 06/01/09 26/01/09
INS. COLUMNAS GENERAL MOD.4
124 4,33d 06/07/09 13/07/09
HOLGURA O BUFFER DEL PROYECTO 176 23d
25/11/09
28/12/09
INS (Poliza) 18 2,5d 26/01/09 28/01/09
INS. VIGAS N. 1 MOD.4
125 4,33d 13/07/09 17/07/09
FIN DEL PROYECTO 177 0d 28/12/09 28/12/09
110
i) PRESUPUESTO DEL PROYECTO

PRESUPUESTO DEL PROYECTO
ITEM 1
1.1
DESARRROLLO DEL PGP 1.1.1 (Preliminar) SUBTOTAL 1% ACTIVIDAD CANT UND PRECIO UNITARIO PRECIO TOTAL
Porcentaje
INVERSIN INICIAL PREVIO A LA CONSTRUCCIN (C.I.)

ADMINISTRACIN DEL PROYECTO C.D.% 1.403.366.869,11 14.033.668,69 14.033.668,69 DISEO Y PERMISOS ANTEPROYECTO DISEO DE PLANOS POLIZA DEL INS 0,5% 5,0% 2,0% 1,275% C.D.% C.D.% C.D.%+C.I. % C.D.%+C.I. % 1.403.366.869,11 1.403.366.869,11 677.335.019,38 1.935.242.912,51 7.016.834,35 70.168.343,46 14.185.232,31 25.837.387,43 117.207.797,54
0,7%
1.2
1.2.1 1.2.3
1.2.4 PERMISOS Y TRMITES SUBTOTAL
5,7%
2
2.1
2.1.1 Construc. Preliminares 2.1.2 Inst. provisionales 2.1.3 Trazado general SUBTOTAL
COSTOS DIRECTOS DE LA CONSTRUCCIN (C.D.)

TRABAJOS PRELIMINARES 250 1 1 m2 glob. glob. 50.000,00 500.000,00 750.000,00 12.500.000,00 500.000,00 750.000,00 13.750.000,00 MOVIMIENTO DE TIERRA 2105 1001 m3 m3 4.428,00 12.960,00 9.320.940,00 12.972.960,00
0,7%
2.2
2.2.1 Corte para sustitucion suelo 2.2.2 Relleno y comp.( Lastre)
111
ACTIVIDAD CONSTRUCTIVA 2.2.3 Calles y estacionamientos SUBTOTAL CANT 312 UND m2 PRECIO UNITARIO 17.400,00 PRECIO TOTAL 5.428.800,00 27.722.700,00 CIMIENTOS 47,5 64,8 56 m3 m3 m3 90.720,00 237.600,00 237.600,00 4.309.200,00 15.396.480,00 13.305.600,00 33.011.280,00 PAREDES 8.785,92 1,00 m2 glb 15.500,00 230.000.000,00 136.181.760,00 230.000.000,00 366.181.760,00 CONTRAPISO 135 m3 247.500,00 33.412.500,00
1,3%
2.3
2.3.1 Sello 2.3.2 Viga de amarre 2.3.3 Placa Corrida SUBTOTAL
1,6%
2.4
2.4.1 Paredes livianas de Durok Estructura metalica (COLUM. 2.4.2 H) SUBTOTAL
17,7%
2.5
2.5.1 Contrapiso SUBTOTAL
1,6%
33.412.500,00 ENTREPISO 1 2440 170,8 glb m2 m3 93.500.000,00 23.760,00 19.800,00 93.500.000,00 57.974.400,00 3.381.840,00 154.856.240,00 TECHOS 1607,172 1607,172 m2 m2 20.460,00 13.750,00 32.882.739,12 22.098.615,00 54.981.354,12 CIELOS 4307,172 m2 11.500,00 49.532.478,00
2.6
2.6.1 Estructura metlica (VIGA. H) 2.6.2 Entrepiso tipo METALDECK 2.6.3 Loseta concreto reforzada SUBTOTAL
7,5%
2.7
2.7.1 Estructura metlica 2.7.2 Cubierta metlica SUBTOTAL
2,7%
2.8
2.8.1 Cielos Gypson
112
ACTIVIDAD CONSTRUCTIVA 2.8.2 Cornisa especial SUBTOTAL CANT 8785,92 UND ml PRECIO UNITARIO 2.035,00 PRECIO TOTAL 17.879.347,20 67.411.825,20 PISOS 3340 8786 m2 ml 10.450,00 2.310,00 34.903.000,00 20.295.475,20 55.198.475,20 ENCHAPES 530,307 76 m2 m2 13.200,00 12.100,00 7.000.052,40 919.600,00 7.919.652,40 INSTALACION PLUVIAL 340 230,4 177 56 8 6 m.l. m.l. m.l. m.l. und und 20.350,00 5.610,00 4.485,00 6.462,50 27.500,00 108.400,00 6.919.000,00 1.292.544,00 793.845,00 361.900,00 220.000,00 650.400,00 10.237.689,00 INSTALACION SANITARIA 17 17 56 4 187 55 130 18 und und und und m.l. m.l. m.l. m.l. 86.250,00 55.000,00 35.200,00
1.374.000,00
3,3%
2.9
2.9.1 Cermica general 2.9.2 Rodapie moldurado SUBTOTAL
2,7%
2.10
2.10.1 Enchape de baos Enchape menores SUBTOTAL
0,4%
2.11
2.11.1 Canoa metlica 2.11.2 BajantesPVC 2.11.3 Tubo PVC 75 mm 2.11.4 Tubo PVC 100 mm 2.11.5 Cajas de registro peque. 2.11.6 Cajas de registro grande RESUMEN GENERAL
0,5%
2.12
2.12.1 Inodoros 2.12.2 Lavamanos con mueble 2.12.3 Cajas de Registro 2.12.4 JACUZZY INTERNO 2.12.5 Tuberia PVC de 50 mm 2.12.6 Tuberia PVC de 75 mm 2.12.7 Tuberia PVC de 100 mm 2.12.8 Tuberia PVC de 150 mm
1.466.250,00 935.000,00 1.971.200,00 5.496.000,00 641.921,28 235.950,00 698.519,25 144.777,60
3.432,00 4.290,00 5.362,50 8.043,20
113
SUBTOTAL ACTIVIDAD CONSTRUCTIVA CANT UND PRECIO UNITARIO 11.902.000,00 13.904.000,00 7.480.000,00 7.150.000,00 8.008.000,00 11.589.618,13 PRECIO TOTAL
0,6%
2.13
2.13.1 Fontanera 2.13.2 Tubera 2.13.3 Accesorios 2.13.4 Sistema de bombeo 2.13.5 Tanque de captacion agua SUBTOTAL 1 1 1 1 1
INSTALACION POTABLE glob. glob. glob. glob. glob. 11.902.000,00 13.904.000,00 7.480.000,00 7.150.000,00 8.008.000,00 48.444.000,00 INSTALACION ELECTRICA, TV, INTERNET 1 1 1 1 glob. glob. unid unid 76.114.258,00 40.572.000,00 19.250.000,00 11.022.000,00 76.114.258,00 40.572.000,00 19.250.000,00 11.022.000,00 146.958.258,00 PUERTAS 4 42 22 17 und und und und 82.500,00 247.500,00 308.000,00 93.500,00 330.000,00 10.395.000,00 6.776.000,00 1.589.500,00 19.090.500,00 VENTANAS 3 glob. 2.750.000,00 8.250.000,00 8.250.000,00 MUEBLES EMPOTRADOS 1 19 14 glb und und 13.300.000,00 159.500,00 66.000,00 13.300.000,00 3.030.500,00 924.000,00
2,3%
2.14
2.14.1 Instalacin interna 2.14.2 Accesorios y Sistemas 2.14.3 Transformador y acometidas 2.14.4 Instalacin telefnica SUBTOTAL
7,1%
2.15
2.15.1 Puerta persiana de madera Puertas tablero madera Puertas de vidrio en Balcon Puertas de bao SUBTOTAL
0,9%
2.16
2.16.1 Ventanales fijos SUBTOTAL
0,4%
2.17
2.17.1 Mueble emprotrad de cocina 2.17.2 Closet 2.17.3 Mueble de piletas de Aseo
114
SUBTOTAL ACTIVIDAD CONSTRUCTIVA CANT UND PINTURA PRECIO UNITARIO 17.254.500,00 PRECIO TOTAL
0,8%
2.18
2.18.1 Paredes 2.18.2 Cielos Gypson SUBTOTAL 8786 4307 m2 m2 2.600,00 8.389,44 22.843.392,00 36.134.761,06 58.978.153,06 SISTEMAS Y CONSTRUCCIONES EXTERNOS 2 126 9 639 119 1 1 1 1 1 1 1 1 1 glob m2 m2 m2 ml glb glb glb glob. glb glb glb glb glb 46.200.000,00 238.000,00 1.305.000,00 11.200,00 11.200,00 4.756.000,00 2.769.000,00 15.950.000,00 33.330.000,00 26.400.000,00 28.600.000,00 4.145.800,00 12.500.000,00 7.500.000,00 92.400.000,00 29.976.100,00 1.305.000,00 7.153.664,00 1.332.800,00 4.756.000,00 2.769.000,00 15.950.000,00 33.330.000,00 26.400.000,00 28.600.000,00 4.145.800,00 12.500.000,00 7.500.000,00 268.118.364,00 RESUMEN GENERAL COSTOS DIRECTOS TOTALES 1.403.366.869,11
2,9%
2.19
2.19.1 Ascensor ms infraestruct. 2.19.2 Piscina y Jacuzzi 2.19.3 Caseta de guarda 2.19.4 Superficie de rodamiento (adoquines)
2.19.5 Cordn y cao 2.19.6 Alcantarillado pluvial 2.19.7 Red Potable Primaria 2.19.8 Sistema contra incendio 2.19.9 Planta de tratamiento 2.19.10 Sistema de Aire/Acond. 2.19.11 Planta de emergencia 2.19.12 Cerramiento Perimetral 2.19.13 Pararrayos 2.19.14 Zonas Verdes SUBTOTAL
13,0%
67,9%
115
4
INVERSIN INICIAL PREVIO A LA CONSTRUCCIN (C.I.) (ITEM 1) SERV. PROFESIONALES DE INSPECCIN ADM. DEL PROYECTO RESTANTE TRANSPORTE MATERIALES CARGAS SOCIALES( 33% M.O.) IMPREVISTOS COSTOS ADM. Y Utilidad Contratista COSTOS INDIRECTOS TOTALES
COSTOS INDIRECTOS % % % % % % % 9,8% 5,0% 4% 2% 33% 7% 10% 131.241.466,23 70.168.343,46 56.134.674,76 28.067.337,38 138.933.320,04 98.235.680,84 140.336.686,91 663.117.509,63 2.066.484.378,74
32,1% 100,0%
5 6
COSTO TOTAL DE LA OBRA COSTO / METRO CUADRADO
618.707,90
j) CURVA "S" GLOBAL DEL PROYECTO
2.200.000.000 2.000.000.000 1.800.000.000 1.600.000.000 1.400.000.000
Costo
1.200.000.000 1.000.000.000 800 000 000 800.000.000 600.000.000 400.000.000 200.000.000 0
Semanas
TotalCosto
k) CURVA "S"
NICAMENTE DURANTE LA CONSTRUCCIN DE LA OBRA
2.200.000.000,00 2.000.000.000,00 1.800.000.000,00 1.600.000.000,00 1.400.000.000,00
Co osto
1.200.000.000,00 1.000.000.000,00 800.000.000,00 600.000.000,00 400.000.000,00 200.000.000,00 0,00
TotalCosto
Semanas
118
l)GRFICOU USODERECURSOPEONVERSU USTIEMPO O

100 0% 90 0% 80% 70% 7 PORCENTAJEDEPEONES 60% 6 50% 5 40% 30% 20% 10% 0% PEONES
SEMANAS S
119
m) GR FICO US SO DE REC CURSO OP PERARIO VERSUS TIEMPO
90 0% 80 0% 70% 7 PORCENTAJEDEOPERARIOS 6 60% 50% 5 40% 30% 20% 10% 0% OPERARIOS
SEMANA AS
120
n) GRF FICO USO DE RECURSO MAQ QUINARIA VERSUS V T TIEMPO

100% PORCENTAJE DE USO DE MAQUINARIA 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 10 0% 10% 40% 40% % 50% 50% 50% % 60% 53% 90% 100% 100 0%
80%
BACK HOE VAGONET TAS COMPACT TADORA S SEMANAS
121
o)PO ORCENTAJE EDEUSODE D RECURS SOS HUMANO OYMAQUINARIA

Soldadores % 3% OtrosContra atos 1% Maquina aria 1%
Consultores 12%
Peones 32%
Operarios 51%
p) TABLA SOLICITUD DE CAMBIO

SOLICITUD DE CAMBIO (EJEMPLO) Solicitante Cambio propuesto Descripcin Justificacin Arq. Manuel Ramrez Variacin de medida en casa de guarda Aumento de casa de guarda de 3x3m2 a 3x5 m2 Se debe ubicar un servicio sanitario privado para el personal de seguridad N Control de Cambio 004 Fecha XX/XX/200X
Asignado a: Tarea:
Estructuras Modernas Construir un bao de 2x3m2 en sector oeste de la caseta de guarda
Fecha N EXTRA
XX/XX/200X 01
IMPACTO Costo 815.000 colones Tiempo 12 das adicionales en la actividad RESOLUCIN Razones, Observaciones Aceptado Rechazado RESPONSABLE DE IMPLEMENTAR Director del proyecto Administracin superior
MAURICIO MASS MORA
Medida de Mitigacin SI ( ) NO( X) No entra en ruta crtica.
X, aprobado en reunin semanal #17
Fecha Fecha
XX/XX/200X XX/XX/200X
AUTORIZACIN PARA REALIZAR EL CAMBIO

PROPIETARIO: JAMES MORENO
q) CUADRO RESUMEN CONTROL RDENES DE CAMBIO RESUMEN RDENES DE CAMBIO (ejemplo)

PROYECTO CONTRATISTA FECHA
CONDOMINIOS MANUEL ANTONIO ESTRUCTURAS MODERNAS Al XX de XX de 200X NATURALEZA DEL CAMBIO Ejecuta en Fecha de paralelo presentacin a presupuesto Cambio alcance de obra Partidas Omisin por Mejora al diseo planos/insp admin.
ID
Descripcin
Sistema
Ubicacin
Quin solicita
Monto Presentado
Estado de O.C.
Monto Aprobado
Imprevisto constructivo
Aumento de casa de guarda de 3x3m2 a 3x5 m2
Obra Gris
Obra Externa
Manuel Piedra
No
xx/xx/200x
815.000,00
Aprobada
815.000,00
815.000,00
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 TOTAL $ 815.000,00 $ 815.000,00 $ $ $ 815.000,00 $ $ -
r) CUADRO DE PAGOS CONTRA AVANCE DE OBRA

CUADRO DE PAGOS CONTRA AVANCE DE OBRA (EJEMPLO)
FECHA: XX/XX/200X PROYECTO: CONDOMINIOS DE MANUEL ANTONIO CONSTRUCTOR: ESTRUCTURAS ROSS ESPECIALIDAD: INSTALACIN ESTRUCTURA METLICA TIPO MONEDA: COLONES DATOS DEL CONTRATO IT DESCRIPCIN 2 INST. VIGAS N1 (mod I) UN CANT glb 1,00 P. UNITARIO 6.545.000,00 TOTAL 64.400.000,00 6.545.000,00 % 30,00% 20,00% AVANCE No 1 FECHA: xx/xx/200x MONTO 19.320.000,00 1.309.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 SUB TOTAL AMORTIZACION ANTICIPO RETENCION TOTAL A PAGAR 10,00% 5,00% 20.629.000,00 2.062.900,00 1.031.450,00 17.534.650,00 10,00% 5,00% % 15,00% 15,00% 1 INST. COLUMNAS GENERAL (mod I) glb 1,00 64.400.000,00 AVANCE No 2 FECHA: xx/xx/200x MONTO 9.660.000,00 981.750,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10.641.750,00 1.064.175,00 532.087,50 9.045.487,50 10,00% 5,00% % 25,00% AVANCE No 3 FECHA: xx/xx/200x MONTO 16.100.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 16.100.000,00 acum. Total 1.610.000,00 805.000,00 13.685.000,00 % 70,00% 35,00% ACUMULADO FECHA MONTO 45.080.000,00 2.290.750,00 % 30,00% 65,00% SALDOS FECHA MONTO 19.320.000,00 4.254.250,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 23.574.250,00
0,00 total/monto 0,00 total/monto 0,00 total/monto 0,00 total/monto 0,00 total/monto 0,00 total/monto 0,00 total/monto 0,00 total/monto 0,00 total/monto 0,00 total/monto 0,00 total/monto 47.370.750,00 saldo total 0,00 0,00 47.370.750,00
APROBACION DE EQUIPO DE APP:
APROBACION DIRECTOR DE PROYECTO:
s) CUADRO RESUMEN CONTROL DE PAGOS

CONTROL DE PAGOS (EJEMPLO)
Fecha: Proyecto: Constructora: Especialidad: xx/xx/200x Condominios Manuel Antonio Estructuras Modernas Obra Gris y Acabados Contrato Original: Extras: Pruebas de laboratorio: Creditos: Contrato Total: Retencion 5% Este Cobro Neto $ 30.862,50 19.135,00 3.425.165,00 49.997,50 3.425.165,00 235.898.877,00 2.000.000,00 237.898.877,00 Monto Ya Tramitado $ 6.171.000,00 5.524.387,50 3.425.165,00 15.120.552,50
Actividad Anticipo Avance # 1 Avance # 2 Avance # 3 Avance # 4 Avance # 5 Avance # 6 Avance # 7 Extras Netas Devolucion Retenciones Total
Factura # 1234 1237 1256
Monto Bruto $ 6.171.000,00 6.172.500,00 3.827.000,00 -
16.170.500,00
Amortizacion (6.171.000,00) 617.250,00 382.700,00 (5.171.050,00)
RESUMEN
Porcentajes
Total Este Tramite de Pago Pago Neto Acumulado Monto Pendiente por Retenciones Acumuladas Saldo Bruto por Cobrar Saldo Retencion por aplicar Saldo Neto por Cobrar
3.425.165,00 1%
18.545.717,50 8% 5.171.050,00 49.997,50 221.728.377,00 93% 11.086.418,85 205.470.908,15 86%
t) INFORME DE ESTADO DEL PROYECTO

INFORME ESTADO DEL PROYECTO (ejemplo) Elaborado por: Dirigido a Mara Rodrguez Director de Proyecto INFORME GENERAL DEL PROYECTO Nombre del proyecto Director del proyecto Avance General Condominios Manuel Antonio Mauricio Mass Mora 6% Presupuesto
2.066.484.378,74
Rol:
Staff de Direccin de Proyecto
Fecha: Informe N
XX/XX/200X 03
Atrasos: O. Cambio: Costo a la fecha
No existentes en este periodo. Posible cambio en diseo de gradas (pendiente)

123.989.062,72 1.942.495.316,02
Costo hasta terminar
DESCRIPCIN Actividad _Permisos Suceso o Problema _Rechazo por parte del I.N.V.U. Impacto _Atraso de diez das previsto en el cronograma. _No relevante. Accin ante problema _Corregir lminas defectuosas e introducir detalles solicitados. _Informar de inmediato a consultores. _Correccin del contrato y revisin del mismo en reunin semanal. _Firma del contrato a ms tardar 8 das.
_Firma de contrato pendiente, empresa de movimiento de tierras.
_Se deben arreglar clausulas del contrato.
Actividades terminadas desde el ltimo informe 1. Presentacin de permisos ante Setena. 2. Seleccin de empresa de movimiento de tierras. 3. Actividades a iniciar antes del prximo informe 1. Correccin de lminas propuestas por el INVU. 2. Corregir clausulas de contrato con empresa responsable de movimiento de tierras. 3. Actividades a terminar antes del prximo informe 1. Entrega de lminas corregidas al I.N.V.U. 2. Firma de contrato pendiente con empresa responsable de movimiento de tierras. 3.
CURVA A"S" Planvs sReal

2.400.000.000,0 00 2.000.000.000,0 00 1.600.000.000,0 00 1.200.000.000,0 00 800.000.000,0 00 400.000.000,0 00 0,0 00 11 1/01/2009 11 1/02/2009 11/0 03/2009 11/04/2009 11/05 5/2009 11/06/2009 11/07/ /2009 11/08/2 2009 11/09/2 2009
TotalCosto o TotalCosto oacumulado
Semanas
OCA: VP:CA: C VG:

OCA:ordenesdecamb.aprobada as,VP:valorpresente e c actuales,VG:valor v ganado CA:costos
F Fotografas: 1) 2) 3) 4 4)
Comentarios o Lecciones Apr rendidas: 1.___________ ______________ _____________ _____________ _____________ _____________ _____________ _____________ _____________ _______ ____________ _____________ _____________ _____________ _____________ _____________ ______________ _____________ _____________ _______ 2.___________ ______________ _____________ _____________ _____________ _____________ _____________ _____________ _____________ _______ ____________ _____________ _____________ _____________ _____________ _____________ ______________ _____________ _____________ _______
u) TABLA SOLICITUD DE INFORMACIN

TABLA SOLICITUD DE INFORMACIN (ejemplo) Elaborado por: MANUEL PIEDRA Aprobado por: ANDRS HERNANDEZ Fecha: XX/XX/200X
NOMBRE DEL PROYECTO: DIRECTOR DEL PROYECTO: PATROCINADOR DEL PROYECTO:
CONDOMINIOS MANUEL ANTONIO MAURICIO MASS JAMES MORENO

PLAN DE COMUNICACIN
Solicitante
Empresa Constructora X
Tipo de informacin
Cambios Aprobados esta semana
Responsable de generar informacin

Equipo de APP
Frecuencia
Segn se requiera
Forma de comunicacin
Escrito
Medio de comunicacin
Correo Electrnico y formalmente.
Nota: Siempre verificar la recepcin y comprensin de la informacin entregada.
129
v)
PLANOS DE ANTEPROYECTO
130
131
132
133
134
135
136
137
138
139

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UNIVERSIDAD PARA LA COOPERACIN INTERNACIONAL (UCI)

PLAN DE GESTIN PARA LA CONSTRUCCIN DE UN COMPLEJO DE CONDOMINIOS EN MANUEL ANTONIO

MAURICIO MASS MORA

UNIVERSIDAD PARA LA COOPERACION INTERNACIONAL (UCI)

Ing. Mario Lpez Soto, MAP. LECTOR No.1

__________________________ Ing. Carlos Brenes, MAP. LECTOR No.2

________________________ Ing. Mauricio Mass Mora SUSTENTANTE

1.4.2 OBJETIVOS ESPECFICOS:

que garanticen un correcto control de mtricas durante la ejecucin de la obra.

2.1 MARCO REFERENCIAL

2.1.1.2 MANUEL ANTONIO EN LA ACTUALIDAD

2.1.1.3 DESCRIPCION GENERAL

2.1.1.4 CARACTERSTICAS DEL CLIMA EN LA ZONA

2.1.1.5 DEPENDENCIA RECPROCA ENTRE MANUEL ANTONIO Y QUEPOS

2.1.2 UBICACIN DEL PROYECTO

FIGURA 1. Dis seo de sitio del proy yecto

2.1 1.3 FUNCIONAMIEN NTOS DE LOS L CON NDOMINIO OS

2.2 MARCO TERICO

2.2.3 CICLO DE VIDA DE UN PROYECTO

2.2.4 PLAN DE GESTIN DE UN PROYECTO

2.2.4.1 PLAN GESTIN DEL ALCANCE:

2.2.4.2 PLAN DE GESTIN DEL TIEMPO:

CUADRO 2. Ejemplo de atributos para una actividad

2.2.4.3 PLAN DE GESTIN DE LOS COSTOS.

2.2.4.4 PLAN DE GESTIN DE LOS RECURSOS HUMANOS

2.2.4.5 PLAN DE GESTIN DE LAS COMUNICACIONES

III. MARCO METODOLGICO

3.2 ESTRATEGIA DE INVESTIGACIN A UTILIZAR EN EL OBJETIVO ESPECFICO #1:

3.3 ESTRATEGIA DE INVESTIGACIN A UTILIZAR EN EL OBJETIVO ESPECFICO #2:

3.4 ESTRATEGIA DE INVESTIGACIN A UTILIZAR EN EL OBJETIVO ESPECFICO #3:

3.5 ESTRATEGIA DE INVESTIGACIN A UTILIZAR EN EL OBJETIVO ESPECFICO #4:

3.6 ESTRATEGIA DE INVESTIGACIN A UTILIZAR EN EL OBJETIVO ESPECFICO #5:

3.7 ESTRATEGIA DE INVESTIGACIN A UTILIZAR EN EL OBJETIVO ESPECFICO #6:

4.1.2 DEFINICIN DEL ALCANCE

4.1.3 LNEA BASE DEL ALCANCE DEL PROYECTO

4.2 GESTIN DEL TIEMPO

4.2.2 SECUENCIA DE LAS ACTIVIDADES

Figura 2. 2 Entregables principales del Proyecto

CUADRO 3. Ejemplo de atributos para una actividad.

HITOS DEL PROYECTO

1.9.3.3.3 FINDELACUBIERTADETECHO_MOD1(*) 1.9.4.3.3 FINDELACUBIERTADETECHO_MOD2(*) 1.9.5.3.3 1.9.6.3.3 FINDELACUBIERTADETECHO_MOD3(*)

Director del Proyecto

4.2.3 ESTIMACIN DE RECURSOS A LAS ACTIVIDADES

8) Contrato para la instalacin electromecnica. (Empresa: Proelctrica de Centroamrica)

4.2.4 ESTIMACIN DE LA DURACIN DE LAS ACTIVIDADES

4.2.5 DESARROLLO DEL CRONOGRAMA

45 Cuadro 4. Tareas Crtica del Proyecto TAREASENRUTACRTICA

14.033.668,69 7.016.834,35 2.947.070,43 70.168.343,46 4.871.086,40

4.2.6 DEFINICIN CRONOGRAMA

4.3 GESTIN DE COSTOS

Cuadro 5. Recursos principales del Proyecto

Rubro Saco de cemento Arena Piedra Concreto premezclado Formaleta

Instalacin de Acero Vigas y Columnas (Perfil W) Pintura Enchapes

4.3.1.1.2.2 Cuadro Resumen de costos del Proyecto

Cuadro 6. Costos principales del Proyecto

Costo Fecha de Fin

(semanas) Fecha de Inicio

4.3.2 PREPARACIN DEL PRESUPUESTO DE LOS COSTOS

4.3.3 DEFINICIN DE MTRICAS PARA EL CONTROL DE COSTOS

4.4 GESTIN DE LOS RECURSOS HUMANOS

apartado 4.5.3.1 y 4.4.3.2 respectivamente.

4.4.2 ADQUIRIR EQUIPO DE PROYECTO

Cuadro 7. Matriz de Roles y Responsabilidades en la Administracin del Proyecto.

Equipo de Adm. Proy.

1.9.3.3.3 FINDELACUBIERTADETECHO_MOD1() 1.9.4.3.3 FINDELACUBIERTADETECHO_MOD2() 1.9.5.3.3 1.9.6.3.3 FINDELACUBIERTADETECHO_MOD3(*)