Consideraciones Fundamentales para un concepto integrado de desarrollo urbano

Universidad Nacional de Colombia Cesar Velandia octubre 2011

GESTIN INMOBILIARIA

 Trminos Relacionados con la Gestin Inmobiliaria:

SPR: Sector Privado. Empresas Desarrolladoras, empresas privadas de servicios. SPU: Sector Pblico. Gobierno como promotor de la Poltica Publica y ejecutor de los recursos SC: Sector Social. Organizacin de la esfera social. Grupos Diversos De la ciudadana e Informalidad.

Sector Privado

Sector Social

Sector Publico

 Componentes de las que depende o interacta el Desarrollo Inmobiliario (A):

Desarrollo Inmobiliario
Legislacion Urbana Normatividad

Planeacion y Ordenamiento Territorial

 Trminos Relacionados con el Desarrollo Inmobiliario (B):

Desarrollo econmico formal Encadenamiento de la economa urbana y de la Produccin de suelo urbano Los Lmites del Capital - David Harvey Sector Informal, representativo de la economa; ms costoso al final del proceso. Se atiende mediante acciones de desmotivacin, reubicacin, incentivos, darles a cambio algo mejor

La ciudad debe reconocerse como el espacio geogrfico de produccin de la movilidad e intercambios del capital. La necesidad de trabajar, comprar, vender, educarse y transportar bienes fabricados o ensamblados con piezas provenientes de todas partes del mundo, y ms recientemente, bienes de produccin digital (software, animacin tridimensional, proyectos de ingeniera y arquitectura) son resultado de un proceso global de acumulacin flexible del capital; (Harvey, 1990) .

Para entender que nuestra vida cotidiana, tomar el autobs, el automvil e ir a la universidad o al trabajo, y comer en un restaurante corresponde a un sistema estndar de circulacin de capital,lo que Marx llama el camino de descenso de la complejidad de la vida diaria a un conjunto simple de representaciones concretas en que la forma de vida material es reproducida () en el cual lema de la acumulacin por el bien de la acumulacin, produccin por el bien de la produccin ha degenerado en crisis peridicas de sobreacumulacin.

La acumulacin incrementa la congestin: y mayores necesidades en materia de Movilidad, Servicios, Infraestructura; en funcin del crecimiento econmico (mas Empleo, mas inversin, mayor produccin de materias primas, mayores ventas, oferta De crditos hipotecarios)

La sobreacumulacin, representada por la sobreoferta se traduce en recesin, Deficiente manejo de plusvalas, desaprovechamiento de la urbanizacin, Lenta amortizacin de obras de infraestructura con cargo al ente publico

Mapa Mental del Desarrollo Inmobiliario (Propuesta)

http://www.mindmapinspiration.com/new-cities-as-a-cure-for-unemployment/

 Componentes al interior del Desarrollo Inmobiliario : Tierra Apta (en lo jurdico, administrativo, en lo normativo) Inversin Publica Privada Recursos Financieros - Crditos Recursos Humanos y Tcnicos Factibilidades de Provisin de servicios e infraestructura

 mbitos de Desempeo: Gestin:

A. Renovacin Urbana = Poltica B. Redesarrollo // Redensificacin = Estrategias C. Desarrollo de Reservas Territoriales: Por macroproyectos de vivienda Por nuevas ciudades. megaproyectos Por introduccin de redes de transporte o nuevas vialidades Por Introduccin de Infraestructura Obra Nueva Predio a predio o pool de tierras Por Construccin de Espacio Publico Por cambio de uso de suelo

 Back to Basics El Desarrollo Inmobiliario se apoya en la Accin de Urbanizacin (AU) permitida por la normatividad aplicable:

AU1: Edificacin Simple (Predio) AU2: Subdivisin (de Parcelas en Lotes) AU3: Fusin o Englobe (Polgono de Actuacin) AU4: Fraccionamiento o Urbanizacin

Back to Basics Proceso Formal Parcelacin Edificacin Urbanizacin

Proceso Formal de Ocupacin Densificacin - Consolidacin - Saturacin

Tipologas del Proceso Formal

Morfologas del Proceso Formal

Desarrollo Inmobiliario

MBITOS DE DESEMPEO RELACIONADOS

 Ordenacin del Territorio:

Plan Nacional de Desarrollo Urbano (Plan Director Sectorial) Planes Territoriales Integrados (Planes Regionales Planes de Ordenamiento Territorial POT

 Planeacin Urbana:

Planes Parciales de Desarrollo Urbano Planes Parciales de Renovacin Urbana (Redesarrollo o Redensificacin) Planes Maestros (Planes Especiales de Reforma Interior)

 Diseo Urbano Accesible:

Direccin Integrada de Proyectos Gestin del Diseo a nivel Plan Maestro Urbano y del Paisaje Diseo del Espacio Pblico y del Paisaje Mobiliario Urbano

 Infraestructura:

Planes Maestros de Redes de Infraestructura hidrulica, sanitaria, pluvial, elctrica Sistemas de Tratamiento y Reso de aguas residuales Sistemas de alumbrado pblico de celdas

 Medio Ambiente: Estudios de Impacto Ambiental Anlisis de riesgos por Incidencias de Ruido, Suelos - Niveles freticos, sismicidad, topografa-pendientes, vientos Relacin con la vegetacin existente, humedales, reas protegidas, conservacin. Destino de residuos slidos y separacin para reciclaje

 Transporte:

Estudio de Impacto (origen-destino trfico, movilidad y accesibilidad) Diseo de Trazo Vial vehicular y no vehicular Afectaciones Derechos de Va Accesos

Ejecucin

PROCESOS DE GESTIN INMOBILIARIA

Parametros de la Planeacion a posteriori >>>>>>>>

 Proceso Ejecutivo del DI: (A)

Anlisis del Mercado (Presin - Tierras) Adquisicin de Tierra Costos Tcnicos legales Desarrollo de Proyectos Tcnicos I: Planeacin urbana Macroproyecto, PPDU. Planes Maestros, congruencia con el POT Desarrollo de Proyectos Tcnicos II: (Diseo urbano, arquitectnico, estructurales, redes. Licencias, revisiones, aprobacin

 Procesos de Gestin para el Desarrollo Inmobiliario (B)

Se atiende o dimensiona en primera instancia involucrando la compra de la tierra o su negociacin al desarrollo de proyecto y la inversin. En segunda instancia depende tambin de la inversin requerida por obras primarias (cabeceras) de infraestructura (redes y/o vialidades)

Mecanismos de Gestin Inmobiliaria (voluntaria o forzosa)

Asociacin en participacin / Coinversin Mandato Poder

 Asociacin en participacin - Coinversin

Asociacin entre el propietario de tierra y un desarrollador publico o privado. Se acuerdan tipos de pago peridicos en recurso, y/o lotes urbanizados para venta. Se puede acordar el pago al individualizar las viviendas.

Mandato
Poder administrativo que otorga el propietario de la tierra para que un desarrollador urbanice, obteniendo pagos a la venta de lotes urbanizados. Permite acordar un precio mejorado de la tierra que la adquisicin simple, o en tierra apta de mejor ubicacin y mayor costo.

Fideicomiso
Figura administrativa de recurso publico o privado que formaliza las aportaciones y obligaciones entre un fideicomitente propietario de tierra y aportantes de obra de urbanizacin para la venta de terrenos o viviendas. Funciona como un banco de recursos con funciones delimitadas para la urbanizacin, edificacin y comercializacin de vivienda, comercio/servicios o industria

Expropiacin por va administrativa

Opcin menos utilizada que requiere una buena administracin publica para el pago efectivo en un periodo limitado de tiempo,

 Procesos de Gestin para el desarrollo inmobiliario (C)

Existen varios procesos de comercializacin de la tierra: 1. Vender tierra En Bloque o Macromanzanas solo con urbanizacin primaria (vialidades y servicios a pie de polgono) 2. Vender Macrolotes con urbanizacin a nivel de vialidades secundarias y redes para el desarrollo de vivienda, comercio y equipamiento proporcional. 3. Se reserva tierra para venta posterior a mayor valor como resultado de la plusvala por inversiones de terceros. 4. Se comercializa (flujo) la venta de tierra o lotes en lapsos de tiempo diferenciados dependiendo del uso

 Procesos de Gestin para el desarrollo inmobiliario (D)

La mayor utilidad no se obtiene de la venta de viviendas (m2 construidos) El negocio esta en la tierra. Este radica en la diferencia del valor de compra del m2 de tierra bruta sobre el valor de venta de tierra 100% urbanizada. Paradjicamente el costo del m2 de urbanizacin es muy bajo optimizando proveedores, maquinarias y tiempos. El costo de m2 de construccin depende de muchas variables: variaciones e incrementos en materiales (acero, cobre, cemento), mas recurso humano, mas desperdicio, mayor control de calidad, mercado objetivo. Retrasos de obra vs. costos de financiamiento Se calcula una utilidad bruta del 18% y neta del 12% por operacin de desarrollo inmobiliario.

Situacin Actual

REFERENCIAS

a. Macrodesarrollos, New Cities, Ecocities

b. DUIS Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables

http://visualibero.blogspot.com/p/evaluacion-y-promocion-de-duis.html

Edificacion Formal Sostenible Vivienda LEED Carbono Urbanizacion Sostenible Hipotecas Verdes Bonos de Incentivos

ACCIONES DEL PLAN ESTATAL DE VIVIENDA 2002-2007

Baja California, Mexico

IDENTIFICAR DEMANDA Y MERCADO Se requieren 42,000 viviendas anuales, para atender la demanda de vivienda en las zonas urbanas de Baja California. De ellas, 21,000 en el segmento salarial de 0 a 5 salarios mnimos. El 30% de la demanda concentrado en la poblacin de 0 a 3 salarios. El anlisis del comportamiento de la oferta y la demanda concluye que existe un fuerte desequilibrio en el mercado debido a que la oferta de vivienda se concentra en el segmento superior de 5 salarios a ms. Y la poblacin demandante de 0 a 5 salarios no puede acceder a los crditos de vivienda disponibles dada su escasa capacidad de pago. Finalmente, la tendencia del Estado es de mantener el ritmo de produccin de vivienda de acuerdo a su crecimiento, equilibrando la efectiva proyeccin de los crditos y subsidios buscando abatir la demanda en el mediano plazo.

RANGO SALARIAL

PROPUESTAS DE ATENCION Adquirir reserva de tierra para desarrollar y promover por conducto de organismo de vivienda estatal, introduciendo los 2 servicios. Esto requerir de una aportacin estatal y federal de la cual un 20% no es recuperable. Los rangos A y B deben dirigirse recursos estatales y federales tanto para adquisicin de reservas como para introduccin de infraestructura. En el caso del esquema Vivah buscar recuperar la inversin estatal. En esquema de coinversin, aplicar la propuesta de construccin de vivienda tipo en la que se introduzca infraestructura de cabeza junto con los desarrolladores en fraccionamientos con todos los servicios. O adquirir reserva y pagar obras de cabeza con tierra urbanizada, de manera que se impulsen acciones en este segmento salarial.

A.

0 a 2 salarios:
4,614 acciones en 83 has.

B.

2 a 3 salarios:
6,919 acciones en 124 has. 3,500 acciones vivah 2003

C.

3 a 4 salarios:
4,229 acciones en 76 has.

D.

4 a 5 salarios:
3,461 acciones en 62 has.

En los rangos C y D, se presentar la propuesta de vivienda tipo a los desarrolladores indicando la necesidad de atencin al segmento de 3 a 5 salarios mnimos con esta opcin. En caso de no acordar con los desarrolladores, se tendr que buscar convenio con entidades de financiamiento para construccin de vivienda con las caractersticas que se estn buscando.
Promover con desarrolladores vivienda de ms de 60 m2, con esquema de desregulacin, introduccin de infraestructura primaria para que se ofrezca un mejor producto.

E.

Ms de 5 salarios
19, 224 en 346 has

Tierra propiedad del Instituto de Vivienda Estatal. Aporta la tierra. Un promotor inmobiliario urbaniza El terreno y aporta obras de capitel o Cabecera. Aporta Obras. Se obtienen 2,250 lotes urbanizados Al 100%. El promotor se queda con el 50% de Los lotes

Con este mecanismo se logro Condicionar la promocin de mayor tamao de lote y mayor tamao de vivienda para aspirantes a crdito de vivienda econmica con Ingresos entre 2,5 a 4.5 Salarios Mnimos.

FUNDADORES, 2003
Mexicali, Baja California, Mexico

MACRODESARROLLO CIUDAD NATURA, 2008

Tijuana, Baja California, Mexico

MACRODESARROLLO CIUDAD NATURA

Tijuana, Baja California, Mexico

MACRODESARROLLO CIUDAD NATURA

Tijuana, Baja California, Mexico

MACRODESARROLLO CIUDAD NATURA

Tijuana, Baja California, Mexico

rea de Estudio RANGOS DE APTITUD TERRITORIAL FINAL (1) Baja (2) Condicionada (3) Media/Baja (4) Media/Alta (5) Aceptable (6) Alta Total = SUPERFICIE (has) 382.1879 43.7755 435.0582 442.0132 260.7933 45.9791 1,609.8072 % 23.74% 2.72% 27.03% 27.46% 16.20% 2.86% 100.00%

MACRODESARROLLO CIUDAD NATURA

Tijuana, Baja California, Mexico

Usos
Habitacional Eco1 Habitacional Eco2 Comercial Equipamiento Industrial Infraestructura Parques Lineales Parque Metropolitano Arroyos Total

Superficie Has.
323.734 376.314 168.338 18.416 78.689 47.649 61.129 52.649 31.107 1,158.0246

DESARROLLO URBANO HERMOSILLO NORTE, 2010

Hermosillo, Sonora, Mexico

DESARROLLO URBANO HERMOSILLO NORTE

Hermosillo, Sonora, Mexico

DESARROLLO URBANO HERMOSILLO NORTE

Hermosillo, Sonora, Mexico

DESARROLLO URBANO HERMOSILLO NORTE

Hermosillo, Sonora, Mexico

DESARROLLO URBANO HERMOSILLO NORTE

Hermosillo, Sonora, Mexico

PLAZA TECATENSE
Tecate, Baja California, Mexico 2008 http://www.youtube.com/watch?v=j_ZxBK5L7iU

 Retos y Oportunidades
Capacidad Pblica para satisfacer la demanda de la poblacin de bajos ingresos conociendo la realidad del mercado y reduciendo sus debilidades. Capacidad Privada para involucrarse en mercados poco atractivos que generen productos de calidad Garantas Incentivos Marco legal: Reglas claras para la participacin publico-privada = vivienda y ciudad de calidad Crisis Econmico - Poltica vs Proyecto Social y Urbanstico de Ciudad Mercado Inmobiliario vs Mercado de Tierras = Regulacin Desregulacin : El Estado debe mandar sobre el uso de la tierra.

LA BURBUJA INMOBILIARIA
Por Aleix Salo, 2011 http://www.youtube.com/watch?v=WcbKHPBL5G8

 cesar.velandia@gmail.com www. sigmovilidad.blogspot.com