DERECHO REGISTRAL
Es la rama del derecho que tiene
por objeto el estudio, análisis y
regulación de los registros, la
actividad registral y sus efectos
en el mundo jurídico, social y
económico.
Derecho Hipotecario: Artículos 822
al 878 del C.C. CONCEPTO Y
NATURALEZA JURIDICA DE LA
HIPOTECA La hipoteca es un
derecho real de garantía que grava
un bien inmueble para garantizar el
cumplimiento de una obligación.
Otras denominaciones: Derecho Inmobiliario: es la
rama del Derecho de bienes,
Derecho Hipotecario: de contenido especial, que
regula todo lo relacionado
Derecho Inmobiliario: con los bienes inmuebles.
Es una rama autónoma del Derecho:
Normativa especial, principios propios y
finalidad especifica que radica en la
publicidad de lo que conste en los registros, es
objeto de estudio especializado y tiene su
propio sistema de interpretación e integración
de la normativa aplicable. Autonomía
científica, didáctica y legislativa.
 1. Registradores,
CONTENIDO DEL D A. MATERIAS Derecho Civil, derech B. Y A LOS SUJETOS 2. Usuarios de los registros y
ERECHO REGISTRA o mercantil, del derech 3. Terceros
L o o territorialidad del e .
stado

PRINCIPIOS DEL DE 3.Principio de publicid

RECHO REGISTRAL 1. Principio de legalid 2. Principio de priorid ad 4.Principio de legitima
ad ad ción
:

6.
5.Principio de fe públi 7. Principio de especia 8. Principio de oponibi
ca registral Principio de tracto suc lidad lidad
esivo
 ANTECEDENTES HISTÓRICOS
DEL DERECHO REGISTRAL

ROMA: GRECIA ALEMANIA FRANCIA ESPAÑA GUATEMALA

Surgió de una necesidad histórica del hombre, que en sus inicios nómada antes que sedentarios.
En la forma más primitiva de la organización humana tenían un conocimiento colectivo a cerca de situaciones
jurídicas como por ejemplo: La capacidad civil, el dominio sobre los bienes, la representación legal.

Grecia:
En los diversos estados que componían la Grecia Clásica, la publicidad fue rudimentaria, las formas de
transmisión eran en si públicas pero además la publicación se completaba según los tiempos y lugares por el
llamamiento de los vecinos para testificar la transmisión de un fundo, recibiendo aquellos una moneda.
En algunos casos intervenía el Mnemon, que para algunos autores constituye una especie de notario o archivero
estatal, pero para otros una suerte de Registro viviente para la comarca. En otros casos por el anuncio de la
transmisión, mediante pregones repetidos o carteles expuestos en un lugar público, anuncio que se hacía a
aquella inatacable transcurriendo cierto plazo.

Roma:
En el derecho romano más antiguo, las transmisiones y constituciones de derechos reales sobre fundos ( Heredad,
finca rústica. Suelo de una cosa raíz, como de tierra, campo, heredad o posesión y se denomina así porque es el fundamento de toda
riqueza.) itálicos (Que tiene relación con los antiguos pueblos que poblaban la actual Italia) . son objeto de publicidad,
merced al carácter público de las formas necesarias para aquellos actos : la mancipatio y la in ure cesio.
a) La Mancipatio: acto ritual ante testigos, estos fijan y hacen notoria la conexión entre la persona adquirentes y la
cosa adquirida. Actúan a modo de registro viviente.
b) La Iun Iure Cessio: Sirve para toda clase de cosas, tienen igualmente a verificarse ante el Tribunal, una función
de publicidad semejante a la mancipatio. Es un proceso ficticio , en el cual demanda el pretor
(Magistrado romano que ejercía jurisdicción en Roma o en las provincias) o en su caso, el gobernador a la
provincia. La In jure cessio es una intuición de naturaleza judicial que, para el presente caso, se debe analizar en cuanto
al aporte procedimental frente a una autoridad pública para declarar que se transmite una determinada propiedad y cómo el
pretor o el presidente romano, según fuera el caso, tenía facultades de validar las declaraciones hechas por las partes que
comparecían.

ESPAÑA:
En 1539, se inicia la Publicidad de gravámenes, mediante un libro en ciertos nucleos urbanos , con ella se protegía a
los compradores. Este libro no podía ser visto por nadie, sino el Registrador daba fe si había o no gravámenes.
El Registro solo protegía a los compradores de bienes inmuebles contra los censos, hipotecas o tributos ocultos, ni
siquiera comprendía los otros derechos reales limitados, mucho menos la propiedad.
GUATEMALA: LA HISTORIA DE PUBLICIDAD EN NUESTRO PAÍS:

Al igual que cómo sucedió en México y en todos los países que fueron conquistados por España, todo el
sistema jurídico, así como el sistema de administración pública, fue dictado según lo decidiera la Corona
española. En el caso de Guatemala, fue hasta la época post independencia que empezó a crearse
normativa diferente a la española.
Para entender la evolución del Derecho Registral, se debe primero tomar en consideración que “…
Guatemala es una república que ha pasado diferentes períodos históricos. Sus primeros habitantes
pertenecieron a la cultura maya. Posteriormente, fue sacudida por la guerra ocurrida con la conquista
española. En el siglo XIX logra su independencia junto al resto de Centroamérica, la cual fue sucedida
por guerras entre conservadores y liberales, que llevarían a la desintegración de la Federación
Centroamericana. Las disputas continuaron entre ambos grupos hasta finales del siglo XIX, estando
primero bajo el poder de los conservadores y luego de los liberales. Manuel Estrada Cabrera fue el
presidente que logró mantenerse durante más tiempo en el poder.”
TIENE RELACIÓN CON LOS DIFERENTES CÓDIGOS Y LEYES QUE EN LAS DISTINTAS ÉPOCAS HAN ESTADO EN VIGENCIA,
POR EJEMPLO: EL C. CIVIL DE 1877, YA RECOGE NORMAS RELATIVAS AL REGISTRO CIVIL Y REGISTRO DE LA
PROPIEDAD. CÓDIGO DEROGADO PARCIALMENTE . CON LA VIGENCIA DEL DECRETO LEY 106 ACTUAL CÓDIGO CIVIL,
EN EL AÑO 1963, SE PRINCIPIAN A IDENTIFICAR MUEBLES IDENTIFICABLES Y DERECHOS REALES SOBRE LOS MISMOS.
DE ESA CUENTA EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, REGISTRA EL DOMINIO SOBRE MUEBLES IDENTIFICABLES , ASI
COMO DERECHOS REALES SOBRE LOS MISMOS.

EN ESTE CÓDIGO TAMBIÉN SE OTORGA LA FE PÚBLICA AL REGISTRADOR ANTE QUIEN SE DECLARARÁN LOS ACTOS
DEL ESTADO CIVIL , SUPRIMIENDO LA COMPARECENCIA DE TESTIGOS. SE ESTABLECE QUE LAS ACTAS DEL REGISTRO
PRUEBAN EL ESTADO CIVIL DE LAS PERSONAS.

ACTUALMENTE POR DEROGATORIA PARCIAL DEL CÓDIGO CIVIL, HA DESAPARECIDO LA INSTITUCIÓN DEL REGISTRO
CIVIL COMO VENÍA CONCEBIDA Y EN SU LUGAR ASUMIÓ SUS FUNCIONES EL REGISTRO NACIONAL DE LAS PERSONAS,
Y PARA EL CASO DE REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS, SE CREÓ EL REGISTRO DE LAS PERSONAS JURÍDICAS.

ESTE PRIMER REGISTRO HIPOTECARIO, ES EL ANTECEDENTE DEL ACTUAL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN

GUATEMALA, CREADO EL 15 DE SEPTIEMBRE DE 1877, POR EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA, JUSTO RUFINO BARRIOS,
EN CUYA ÉPOCA ENTRO EN VIGENCIA EL PRIMER CÓDIGO CIVIL Y REGULÓ LO RELATIVO A DICHO REGISTRO.
Cómo se ha indicado anteriormente, al igual que en México y Centro América, Guatemala tiene una gran
influencia del sistema registral español, debido a la conquista y época colonia. En cuanto a
establecimiento de registros públicos, un antecedente relevante sucedido en época ya independiente es
que el inicio del funcionamiento del Registro General de la Propiedad en Guatemala data de la época del
General Justo Rufino Barrios, en el año 1877, siendo este un punto de partida en cuanto a evolución de
los registros públicos en el país. A través de los años y atendiendo las necesidades de cada época, se
fueron creando registros en otros departamentos, y a su vez, eliminando registros de otros, hasta llegar
hoy en día, mas de 136 años después de su creación, a tener dos registros, el Registro Registro General de
la Propiedad, Guatemala, Historia, Historia del Registro General de la Propiedad, Registro General de la
Propiedad, Guatemala, General de la Zona Central, con carácter de Registro General, con sede en la
ciudad de Guatemala y el Segundo Registro de la Propiedad, con sede en Quetzaltenango.
El sistema de llevar a cabo las operaciones relacionadas con fincas era un sistema manual. Las
operaciones de los documentos presentados eran lentas y el proceso de presentación, operación y
devolución de un documento podía durar meses. Tras una serie de modificaciones estructurales y la
implementación de tecnología informática de punta, el Registro General de la Propiedad ofrece hoy en
día servicios más ágiles, rápidos y certeros en el cumplimiento de sus funciones y siempre observando
garantizar a los usuarios la seguridad jurídica registral.