DERECHO REGISTRAL

Denominación y defunción

También se le ha denominado Derecho Hipotecario o Derecho Inmobiliario.

Algunos tratadistas y expertos en la materia, han dado distintas

definiciones del DR, para alguno de ellos solo abarca el derecho
inmobiliario y para otros el derecho registral es una rama del derecho civil,
autónoma pero derivada de éste; sin embargo el DR es mucho más amplio
que la concepción clásica que se ha tenido sobre él, es decir, que no puede
ni debe negarse la importancia del llamado derecho hipotecario o derecho
inmobiliario, pero es ésa solo una parte del DR.
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Podríamos definir al DR como la rama del derecho que tiene por

objeto el estudio, análisis y regulación de los registros, la actividad
registral y sus efectos en el mundo jurídico, social y económico.

El DR es una rama autónoma del derecho que se puede considerar

como tal, en virtud que hoy en día está conformada por una
normativa especial, con principios que le son propios, con finalidad
específica que radica en la publicidad de lo que conste inscrito en los
registros, es objeto de estudio especializado y tiene su propio
sistema de interpretación e integración de la normativa aplicable.
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Se ha señalado que el DR al igual que el derecho civil, penal, tributario

ect. tiene un uso del lenguaje técnico jurídico especifico y propio, que lo
distingue de cualquier otro derecho y que en caso de conocimiento
judicial, deberá aplicarse con la especialidad adecuada.

Tal es el caso como ejemplo de los términos e instituciones jurídicas

registrales, como “Finca” y “Predio” que no significan lo mismo y varía su
concepción en los Registros de la Propiedad y el de información catastral.

Otro ejemplo el término “pasadas” para referirnos al traslado de un folio

a otro de la información relacionada con un mismo bien o persona;
cumplimiento de la obligación y “Cancelación del asiento registral por
cumplimiento de la obligación” son cosas distintas.
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• “Purga de la finca” para referirse a la facultad que

se tiene en algunos registros publicos, a efecto de
poder cancelar asintos registrales de oficio,
cuando ya se tienen por caducados. Y asi
encontraremos lenguaje y terminos propios del
DR.
• Por todos esos extremos anteriormente
conocidos y los que conoceremos a continuación,
entonces podemos decir que el DR es una rama
autónoma del derecho en virtud de contar con
autonomía científica, didáctica y legislativa.
 NATURALEZA JURIDICA
DERECHO REGISTRAL

La naturaleza jurídica de los registros varía atendiendo al

sistema de registro que se lleve en cada Estado. Es necesario
analizar cuál es la esencia de un registro de acuerdo a su
sistema de funcionamiento y operación. A continuación se
conocerán la NJ desde cada punto de vista:

1. De naturaleza pública, privada o mixta

2. De naturaleza civil, administrativa o procesal

3. De naturaleza constitucional y de certeza y seguridad jurídica

De naturaleza pública, privada o mixta .

En nuestros sistemas como el nuestro y el de la mayoría de países

de Latinoamérica, los registros son públicos y se accesa a ellos por
designación de las autoridades políticas del gobierno de los
Estados. Algunos de estos países mantienen una dualidad
interesante y en nuestra opinión recomendable, respecto de tener
un cargo político y a la vez un cargo de carrera registral; por ello se
puede observar que países como el Salvador y Perú, en el que se
designa a un Director Nacional de Registros o un Superintendente
de Registros Públicos, que puedan considerarse cargos políticos;
pero además se tienen registradores de carrera en cada Registro.
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Guatemala es un país que llama muchísimo la atención a nivel internacional

en lo que respecta a la naturaleza pública o privada de los registros. Sobre
todo en el tema del registro de la propiedad, pues aunque nadie duda que
presta un servicio público y que las autoridades son funcionarios públicos,
se presentan dudas comprensibles, cuando aún siendo un ente estatal, no
se tienen controles como el de la CGC para supervisar el manejo de fondos.

Sin embargo, en nuestra opinión el manejo del dinero del RP y sus

autoridades han contratado y con la colaboración y supervisión de la
Comisión Nacional y la Comisión de la Reforma Registral, integrada por
profesionales del Derecho designados por el CANG y por el Instituto
Guatemalteco de Derecho Notarial y conformada además por los
Registradores de la Propiedad de Guatemala y Quetzaltenango.
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• Se ha discutido la NJ del órgano estatal Registro

de la Propiedad de Guatemala, respecto si es un
ente descentralizado o no y se ha llegado a la
conclusión, luego de varias consultas derivadas
de resoluciones judiciales en las que se ordena
el embargo de cuentas a nombre del RP
provenientes de la deducción de
responsabilidades civiles, que el Registro de la
Propiedad es un órgano estatal administrativo
de carácter desconcentrado y sin personalidad
jurídica.
Registro de la Propiedad
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Naturaleza civil, administrativa o procesal

Para conocer su naturaleza, es necesario conocer cual es su relación con

las distintas materias:
Las de carácter civil derivado de la predominancia de relaciones de esta
materia que llegan a los Registros Públicos: matrimonios, divorcios,
capitulaciones matrimoniales, contratos, actos.
Las de carácter administrativo, en virtud de ser entes estatales sujetos
a la funcionalidad administrativa correspondiente, así como en algunos
casos, sujetos a los recursos administrativos de revocatoria, reposición e
incluso el contencioso administrativo; asimismo sujetos los funcionarios
a la responsabilidad administrativa derivadas del ejercicio del cargo.
 .

Las de carácter procesal, ya que sin ser ajenas a la impugnación por la vía
judicial, las decisiones de los registradores se pueden ver afectadas por
inconformidades planteadas por los perjudicados ante una inscripción,
suspensión o denegatoria contra la que manifieste inconformidad.

Naturaleza constitucional y de certeza y seguridad jurídica

Es importante partir de que por la razón de ser registros públicos, radica en

varios principios y derechos humanos básicos; el primero, el derecho a la
identidad, a la propiedad privada; ambos haciéndose efectivos en virtud de
los principios constitucionales de libre acceso a las oficinas públicas,
publicidad y legalidad
 .

El derecho a la identidad de las personas, se considera es el pilar fundamental de

una sociedad, en virtud de la cual se puede, frente a terceros, adquirir derechos y
contraer obligaciones. Quien es el encargado de ejercer esta garantía? Es el que
dar la certeza y seguridad jurídica necesaria para lograr cristalizar el derecho a la
identidad de los seres individuales que están en Guatemala.

La identidad de las personas excede el concepto de adquirir derechos y contraer

obligaciones, o el derecho al voto; es de tal importancia que se convierte este en
un tema de gobernanza para los Estados, por lo que un buen registro civil y un
buen registro de documento de identidad, sea cual sea, el nombre que le diere,
constituye el pilar fundamental del desarrollo de un país, sin eso un Estado puede
fracasar.
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El derecho a la propiedad privada, se reputa como un derecho fundamental

para el desarrollo de los Estados, pero más que ello, es el mecanismo que se ha
considerado como el idóneo para el desarrollo individual. Los registros públicos
como el de la Propiedad, Mercantil, Propiedad Intelectual, el de Mercado de
Valores y Mercancías, el de Garantías Mobiliarias y otros más, son los bastiones
que robustecen la certeza y seguridad jurídica de la propiedad privada.
Y por ultimo el derecho de libre acceso a las oficinas públicas se basa en el
valor de que los Registros Públicos de un Estado como en Guatemala, funcionan
en base al Derecho, con transparencia, con aplicación general, se dan señales y
más que ello, se tienen las bases para afirmar que tiene certeza y seguridad en
la identidad de las personas, obligados a mantener esa confianza y perspectiva
de la sociedad para el ejercicios de sus funciones públicas.
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CONTENIDO DEL DERECHO REGISTRAL

Para fines académicos, se referida a las materias y a los sujetos:

Contenido de materias

El DR tiene materia que le es propia y es la que tiene relación con el acto de

inscripción, los criterios de calificación, la publicidad registral y los efectos
que todo ello provoca en la sociedad.

Por otra parte, las materias del derecho civil, derecho mercantil, derecho de
propiedad intelectual, son derechos que han excedido la nacionalidad o
territorialidad del Estado y se han convertido en verdaderos factores de
transnacionalización, por lo que el papel de los registros públicos trascienden
los de oficinas receptoras de documentos.
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Contenido por los sujetos

Su pilar son los registradores y los usuarios de los registros públicos,

adicionalmente puede señalarse a los terceros.

Registradores: son aquellos que presentan titularidad en los registros, los

cuales son nombrados por los gobiernos de turno y que no necesariamente
necesitan carrera registral, aunque si es conveniente.

Usuarios: son todas las personas, nacionales o extranjeras, individuales o

jurídicas, de derecho público o privado, que necesitan accesar al registro a
efecto de inscribir un hecho jurídico, acto, negocio o contrato, ya sea por
voluntad propia o porque la ley así lo ordena si es que se quiere hacer valer el
derecho frente a terceros o bien porque el derecho no nace a la vida jurídica,
en tanto y en cuanto no se logre su inscripción.
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Los terceros serán, en términos generales,

aquellos que no han intervenido en el acto o
contrato respectivo, pero que en un momento
dado puedan verse perjudicados por
determinada inscripción registral. Cabe
distinguir entre el tercero registral y el tercero
adquirente de buena fé, para temas
relacionados con registro de la propiedad, o
simplemente terceros para cualquier otro
registro.