LA LOCACION

INMOBILIARIA EN EL
CÓDIGO CIVIL Y
COMERCIAL DE LA
NACIÓN
Por: Dr. Esteban Daniel Otero
Abogado
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 Definición legal

Art. 1187: “Hay contrato de locación si una

parte se obliga a otorgarle a otra el uso y goce
temporario de una cosa, a cambio del pago de
un precio en dinero”.

Se reserva la denominación “locación”,

exclusivamente para la que recae sobre cosas
 Forma (art. 1188)

El contrato de locación de cosa inmueble o

mueble registrable, de una universalidad
que incluya alguna de ellas o de parte
material de un inmueble debe ser hecho
por escrito
Incluye sus modificaciones y prórrogas
 Continuadores de la locación
Si la cosa locada es inmueble destinado a
habitación, en caso de abandono o fallecimiento
del locatario, la locación puede ser continuada,
en las mismas condiciones, por quien lo habite y
acredite haber recibido del locatario ostensible
trato familiar durante el año previo al abandono
o fallecimiento. (Art. 1190) (similar art. 9 ley
23091)
El continuador tiene preferencia sobre el heredero
(art. 1189 y 1190 última parte)
Habitación de personas incapaces

Es nula la cláusula que impida el ingreso o

excluya del inmueble, cualquiera sea su
destino, a una persona incapaz o con
capacidad restringida que se encuentre bajo la
guarda del locatario.
No es necesario que el locatario habite el
inmueble. (art. 1195)
Disposiciones especiales para locación
habitacional (art. 1196)

No puede requerirse al locatario:

a)El pago de alquileres anticipados por
periodos mayores a un mes
b)Depósitos en garantía por cantidad mayor
a un mes de locación por año de contrato
c)El pago de valor llave o similar
 Objeto y destino de la locación
El CCC incluye la locación de “partes de cosas” y de
una “universalidad que incluya cosas”. (Art. 1188)

Se acepta la locación de cosa futura (art. 1192)

A la locación mixta se le aplican las normas de la

locación habitacional (art. 1194 última parte)
 Cláusula de recepción sobre el estado del
inmueble

SEPTIMA: El LOCATARIO recibe el inmueble objeto

del presente, desocupado y en perfecto estado de aseo y
conservación, con todos sus vidrios, herrajes, llaves y
demás accesorios; obligándose a mantener y devolver el
inmueble en las mismas buenas condiciones, y a pagar el
importe de los objetos que faltaren o estuvieren rotos y
los deterioros ocasionados, salvo los que resulten del
buen uso y de la acción del tiempo. A tal fin, al momento
de restituir el inmueble, el LOCADOR recibirá el
inmueble sólo en el supuesto en que el LOCATARIO
haya cumplido con las condiciones pactadas, para lo cual
el LOCADOR, extenderá el recibo de la misma dejando
expresa constancia del estado en que la recibe.
 Cláusula sobre destino del inmueble

NOVENA: El LOCATARIO ocupará el inmueble

arrendado con exclusivo destino de vivienda familiar y no
podrá cambiar su destino ni hacer modificaciones de
ninguna naturaleza en la propiedad sin consentimiento
previo por escrito del LOCADOR; las mejoras que el
LOCATARIO hiciere, de cualquier naturaleza que fueren,
quedarán a beneficio de la propiedad sin remuneración
alguna. Tampoco podrá el LOCATARIO tener en la
propiedad cosas que pudieran afectar la seguridad de las
personas, objetos e instalaciones ni realizar actos que
contraríen las normas municipales vigentes. El
LOCATARIO declara conocer, y se obliga a cumplir las
disposiciones legales sobre Propiedad Horizontal.
 Plazos
Código Civil y Ley 23091
Mínimos:
- Vivienda: dos años.
- Comercial: tres años.
Máximo 10 años.
Codigo Civil y Comercial
Mínimos:
- Se unifica en dos años.
- Permite al locatario
renunciar al mínimo si
ejerce la tenencia (art 1198)
Máximo:
- Vivienda: veinte años.
- Comercial: cincuenta años.
Excepciones al plazo mínimo y situaciones
especiales

- Las dispuestas en el art. 1199

- Renuncia al plazo mínimo (art. 1198 última
parte)
- La continuación de la locación con plazo
vencido no presume tácita reconducción
(art. 1218)
 El precio
- El precio debe ser en dinero (de acuerdo a
la definición del art. 1187)
- Modos de pactarlo y análisis de legalidad
• Escalonamiento
• Pacto de renegociación
• Relación con otros bienes
• Moneda extranjera
 Cláusula de determinación del precio por
escalonamiento simple

TERCERA: El alquiler se fija en la suma de

PESOS DOS MIL DOSCIENTOS ($ 2.200.-)
mensuales para el primer año de vigencia
contractual, es decir para los periodos locativos
que van desde la fecha hasta el …. de ……..de
2016, y la suma de PESOS DOS MIL
SETECIENTOS ($ 2.700.-) mensuales para el
segundo año de vigencia del contrato y hasta su
vencimiento y/o su efectiva desocupación.
 Cláusula de falta de pago, morosidad y
efectos

QUINTA: La falta de pago de cualquiera de los

alquileres y/o de las demás obligaciones aquí
acordadas generará la mora automática y partir de
esa fecha, se adicionarán al monto de adeudado, los
intereses compensatorios y punitorios que en
conjunto ascenderán a dos veces la tasa activa
promedio del Banco de la Provincia de Buenos
Aires para las operaciones de descuento de
documentos comerciales, hasta su efectivo pago.
 Acción ejecutiva por cobro
Se mantiene la acción ejecutiva para el
cobro de alquileres (art. 1208).
La prestación dineraria se integra con el
precio de la locación y con toda prestación
de pago periódico.
Se mantiene el requisito de intimación
previa a la demanda de desalojo, solamente
en la locación habitacional (art. 1222)
CESIÓN DE POSICIÓN CONTRACTUAL

Para que el locatario pueda ceder su posición contractual

es necesario que el locador consienta antes,
simultáneamente o posteriormente a la cesión (art. 1213 y
1636)

La prohibición de ceder importa la de sublocar y viceversa

La sublocación de todo el inmueble se considera “cesión”

Las garantías no pasan al tercero cesionario, sin

autorización expresa de aquellas (art. 1640)
 Sublocación

La sublocación está permitida, salvo pacto en contrario (art.

1214)

Procedimiento:
1- Comunicar al locador, por medio fehaciente, la intención
de sublocar, indicando nombre y domicilio de la persona que
se propone como sublocatario, y destino de la cosa.
2- El locador, una vez notificado, tiene diez días para
oponerse por medio fehaciente.
3- Si se opone, no queda permitida la sublocación. Si no se
opone o guarda silencio en el plazo señalado, queda aceptada
la sublocación.
 Prohibición de ceder y/o sublocar

OCTAVA: El LOCATARIO no podrá

subarrendar el todo o en parte de el inmueble
locado, así como tampoco transferir y/o
ceder y/o transmitir su posición contractual
en este contrato, salvo expresa conformidad
del LOCADOR. El incumplimiento del
LOCATARIO habilitará al LOCADOR a
rescindir este contrato, por su culpa y
responsabilidad.
 Fianza en la locación

El CCC mantiene el criterio del actual art. 1582 bis

del Código Civil, incorporado por la ley 25.628.

El art. 1225 regula la caducidad de la fianza al

vencimiento del plazo de la locación.

Para extender la fianza se requiere consentimiento

expreso del fiador

Es nula toda disposición anticipada que extienda la

fianza del contrato de locación original.
 Comparecencia del fiador principal pagador

DECIMO QUINTA: Presente en este acto el Señor …… DNI……, con

domicilio en ……., quien declara aceptar todas las cláusulas del presente
contrato, se constituye en FIADOR PRINCIPAL PAGADOR (art. 1591,
Cód. Civ. y Com.), por el cumplimiento de todas las obligaciones
contraídas en el presente contrato por el LOCATARIO y sus
consecuencias. Garantiza igualmente el pago de los honorarios y gastos de
los juicios que se promuevan contra el locatario por desalojo, posesión
judicial, daños y perjuicios, desperfectos, cobro de alquileres, consignación
y cualquier otra acción judicial relacionada con el presente contrato. La
fianza subsistirá aun vencido el término del contrato y en tanto el
LOCATARIO se rehusase o no procediere a reintegrar el inmueble
arrendado al LOCADOR en los términos pactados, conforme con los
alcances establecidos en el art. 1225, Cód. Civ.y Com. Si el LOCATARIO
se atrasa en el pago del alquiler, o no cumple con cualquiera de sus
obligaciones, el hecho de no dar aviso al fiador ni demandarlo no importa
prórroga del plazo al LOCATARIO ni al fiador, ni extingue la fianza.
 Causales de extinción

a) Cumplimiento del plazo convenido (1217)

b) Rescisión anticipada (1217 y 1221)
c) Resolución imputable al locatario (art. 1219)
-por cambio de destino
-por falta de conservación
-por falta de pago de prestación dineraria durante 2
periodos consecutivos

a) Resolución imputable al locador (1220)

-Por falta de conservación para su uso y goce
-garantía de evicción o vicios redhibitorios
 Rescisión Anticipada

Se mantiene el régimen de resolución

anticipada, habiéndose eliminado el plazo
de notificación previa (art. 1221).

Queda alcanzada por la regla para contratos

en general, dispuesta en el art. 1011
 Cláusula de rescisión anticipada

DECIMO TERCERA: El LOCATARIO podrá, transcurrido los

seis primeros meses del presente contrato resolverlo en los
términos, plazos y forma conforme con las opciones fijadas en el
art. 1221, Código Civil y Comercial, debiendo cumplir con las
multas establecidas en dicho articulado. A tal efecto, al ser el
tiempo un elemento esencial del presente contrato, en
cumplimiento del principio de la buena fe entre los contratantes,
el LOCATARIO deberá dar el correspondiente preaviso, para lo
cual la notificación de rescisión deberá dirigirse al LOCADOR
por medio fehaciente, con treinta días de anticipación a la fecha
de rescisión expresada. En todo caso, cuando este plazo no fuera
pactado, la rescisión se considerará efectiva , contados los
sesenta días desde que la hubiera recibido el LOCADOR.
 FIN
Muchas gracias