E S T U D I O D E M A R K E T I N G PA R A L A C O N S T R U C C I Ó N D E U N

P R O Y E C T O D E E D I F I C A C I Ó N D E A PA RTA M E N T O S O C E A N B L U E

FABRIKAM
INTEGRANTES:

ESTEFY DIAZ COHEN

DORA LOPEZ LOPEZ
A N D R É S F E L I P E A R É VA L O
CABRERA
W I L L I A M C U E RV O M O R A

GERENCIA DE PROYECTOS
1 8 - M AY O - 2 0 2 0

. FABRIKAM 2
 P R E S E N TA D O A :
ING. CESAR AUGUSTO COTES
HERRERA

U N I V E R S I D A D C O O P E R AT I VA
DE COLOMBIA
FA C U LTA D D E I N G E N I E R Í A
PROGRAMA DE INGENIERÍA
CIVIL
S A N TA M A RTA
2020
. FABRIKAM 3
INTRODUCCIÓN

La vivienda es uno de los componentes centrales de las satisfacciones del

bienestar de los individuos y las familias.

La vivienda unifamiliar de un nivel ocupa un terreno de esta manera en un

desarrollo multifamiliar en altura y así ocupar el mismo espacio para
varias de ellas. Este pensamiento impone el reto al ingeniero y arquitecto
de buscar un diseño innovador, factible y eficiente.

Es necesario indicar que antes de iniciar con la construcción de una

edificación se deben realizar una serie de cálculos para analizar
parámetros de factibilidad y tener en cuenta la rentabilidad del diseño,
todo este estudio riguroso se hace con el fin de tener claro cuál es la
inversión requerida para la construcción. Basándose en la normativa
vigente del plan de ordenamiento territorial.

. FABRIKAM 4
INTRODUCCIÓN

E n l a e j e c u c i ó n d e e s t e p r o y e c t o d e
c o n s t r u c c i ó n s e r e a l i z a r á d i f e r e n t e s
e s t u d i o s c o m o s o n :

 E s t u d i o d e m e r c a d o t é c n i c o

 E s t u d i o o r g a n i z a c i o n a l ,

 E s t u d i o l e g a l Y

 E s t u d i o fi n a n c i e r o

C o n l a fi n a l i d a d d e d e t e r m i n a r s u
v i a b i l i d a d .

. FABRIKAM 5
 OBJETIVOS
O b j e ti v o g e n e r a l :

 Realizar un estudio de factibilidad de inversión de un proyecto de construcción en la ciudad de Santa Marta, Magdalena.

O b j e ti v o s e s p e c í fi c o s :

 Realizar un estudio de mercado para determinar la viabilidad del proyecto.

 Analizar el estudio técnico y determinar si la implementación física del proyecto es

factible.

 Realizar un estudio del entorno físico y urbano, para determinar los aspectos
positivos y negativos.

 Analizar e implementar las normas vigentes que rigen estos proyectos.

 Realizar un estudio legal para tramitar la licencia de la construcción.

 Realizar un estudio financiero para determinar la viabilidad económica del proyecto.

. FABRIKAM 6
 MARCO TEÓRICO

L A V I V I E N D A T R A D I C I O N A L E N E L La financiación de vivienda en Colombia en el 2016, tanto de casas

C A R I B E C O L O M B I A N O como de apartamentos (nuevas y usadas), sigue con el pie en el
acelerador y en los primeros tres meses de este año los colombianos
Las técnicas constructivas aplicadas en las viviendas de la costa
compraron cerca de 30.000 unidades, cifra que representó un
Caribe colombiana han evolucionado de acuerdo con las
aumento de 5,6% frente al mismo lapso del 2015.
necesidades espaciales, las posibilidades de los materiales, los
La banca hipotecaria colombiana informó que el monto total de los
gustos estéticos imperantes y los recursos económicos que han
créditos para la financiación de vivienda nueva alcanzó los $1,23
tenido las poblaciones de la región en sus diferentes épocas.
billones, lo que también muestra un aumento importante respecto
Existe una alta proporción de la población con ingresos elevados al año 2015, cuando la banca financió préstamos por $1,18 billones.
que no es propietaria. A 2013, el 43 % de los hogares tenía una
Subsidios de vivienda los 67.000 subsidios de vivienda que están
vivienda propia, el 4,1 % la estaba pagando y el 16,3 % vivía en
disponibles, a través del programa Mi Casa Ya, se otorgarán con un
usufructo con permiso del propietario de vivienda en Colombia.
incremento igual al que tuvo el salario mínimo: 5,9 por ciento.
El 34,8 % de los hogares vivía en arriendo.

. FABRIKAM 7
 MARCO TEÓRICO
El incremento en el subsidio es una motivación más para que
los colombianos se lancen y cumplan la meta de tener casa
propia. De paso, esto a la reactivación del sector constructor,
que ha generado más de 2 millones de empleos en el país.
L A E S T R AT I F I C A C I Ó N D E L S E C T O R L E Y
7 3 2 D E 2 0 0 2
Es una clasificación en estratos de los inmuebles residenciales que
deben recibir servicios públicos. Se realiza principalmente para cobrar
de manera diferencial por estratos los servicios públicos domiciliarios
permitiendo asignar subsidios y cobrar contribuciones en esta área. De
esta manera, quienes tienen más capacidad económica pagan más por
los servicios públicos y contribuyen para que los estratos bajos puedan
pagar sus tarifas.
El cobro de los servicios públicos domiciliarios en Colombia
siempre ha sido diferente por grupos socioeconómicos o
estratos. Hasta 1990, la estratificación la realizaba cada
empresa con criterios y metodologías distintas, lo cual no
permitía comparar los estratos obtenidos en las diversas
regiones del país, ni garantizar la correcta asignación de los
subsidios y el cobro de las contribuciones. Por esto, el
Gobierno Nacional ha venido trabajando desde 1991 en el
diseño de políticas orientadas a unificar los procesos de
estratificación de los usuarios residenciales de los servicios
públicos domiciliarios mediante estudios técnicos y
transparentes que permitan el pago solidario de los servicios
públicos domiciliarios.
. FABRIKAM 8
 NIVEL ESTRATO

1 Bajo-bajo

Los estratos socioeconómicos en los que se pueden 2 Bajo

clasificar las viviendas y/o los predios son 6, 3 Bajo-Medio

denominados así: 4 Medio

5 Medio-Alto

6 Alto

. FABRIKAM 9
ESTUDIO DE MARKETING
DE UN PROYECTO
RESIDENCIAL EN LA
CIUDAD DE SANTA
MARTA, COLOMBIA.

FABRIKAM
  Según un reciente estudio realizado por (Davivienda), la ciudad de
Santa Marta durante el primer cuatrimestre del 2020 presentó un
importante aumento en la variación porcentual de las ventas reales de
vivienda nueva fueron un 10,9% en 2020.

 De acuerdo con la entidad, la situación se presenta gracias al aumento

del poder adquisitivo de los samarios, lo que ha generado un mayor
NIVEL DE COMPRA DE incentivo para realizar compras de vivienda.

V I V I E N D A E N S A N TA M A R TA  Lo anterior se confirma al apoyarse en el informe dado a conocer por la

Cámara de Comercio de Santa Marta para el Magdalena en el 2018, el
cual indicó que la tasa global de participación, que mide el total de
personas económicamente activas, fue del 60,3%, cifra superior a la
presentada durante el 2017 la cual fue de 59,5%. Este aumento
significó que la calidad de muchas personas incrementó y con ellos su
capacidad de adquirir los diferentes bienes y servicios que ofrece el
mercado.

. FABRIKAM
 LOCALIZACIÓN GEOGRÁFICA DEL PROYECTO

Imagen N°1 vista en planta Imagen N°2 vista en planta perímetro S/Marta

 Santa Marta, oficialmente Distrito Turístico, Cultural e Histórico de Santa Marta, es la capital del departamento
del Magdalena, Colombia. Fundada el 29 de julio de 1525 por el conquistador español Rodrigo de Bastidas.

 Santa Marta, se encuentra a orillas de la bahía del mismo nombre sobre el mar Caribe, en las estribaciones de
la Sierra Nevada de Santa Marta en el departamento del Magdalena. Sus coordenadas geográficas son: 11º
14’ 50” de latitud norte y 74º 12’ 06” de latitud oeste. El perímetro limita por el norte y el oeste con el Mar
Caribe, por el este con el departamento de La Guajira y por el sur con los municipios de Aracataca y Ciénaga.
. FABRIKAM
 GENERALIDADES DE LA CIUDAD DE SANTA MARTA

 Referente con el censo realizado por el Departamento

Administrativo Nacional de Estadística (DANE), en el año
2017, Santa Marta tenía una población de 499.400
ESTUDIO DE MERCADO habitantes (Año 2017), este fue 1.018% del total población
Colombia. Si la tasa de crecimiento de la población sería
igual que en el periodo 2015-2017 (+1.59%/Año), en Santa
Marta la población en 2019 sería: 515.415.

. FABRIKAM
L A C I U D A D D E S A N TA M A R TA T I E N E U N A E X T E N S I Ó N
T O TA L D E 2 , 3 9 3 . 3 5 K M ² E L C U A L S E D I S T R I B U Y E
CON:

55,10 KM² ÁREA URBANA Y

2.338,25 KM² DE ÁREA RURAL.

. FABRIKAM 14
  El más reciente estudio catastral del Instituto Geográfico Agustín
Codazzi (IGAC) reveló que el nuevo valor de la ciudad de Santa
Marta es de $10,9 billones, de los cuales el 91,3% corresponde al
avalúo urbano ($10,04 billones) y el 8,6% al rural ($948 mil
millones).

 Según la entidad, en 2016 esta turística ciudad de Colombia

La ciudad registró el tercer
registró aproximadamente $734 mil millones más que en la
avalúo catastral más elevado en
l a C o s t a A t l á n ti c a , d e s p u é s d e vigencia pasada, es decir que incrementó su valor en la base
Cartagena y Barranquilla. catastral en un 6,68%.

 Con estas cifras, Santa Marta es el décimo sitio de mayo valor

catastral entre los 1.122 municipios, distritos especiales y
corregimientos departamentales del territorio nacional; solo es
superada por Bogotá, Medellín, Cali, Cartagena, Barranquilla,
Bucaramanga, Cúcuta, Envigado y Pereira.

. FABRIKAM 15
 En la Costa Atlántica, que agrupa siete departamentos, la capital del
Magdalena se situó como el tercer lugar con mayor avalúo, después
de sus vecinas Cartagena y Barranquilla.

 La ciudad llegó a un total de 184.157 predios, de los cuales 5.743 se

conformaron en 2016. Además, el área construida alcanzó los 14,1
millones de metros cuadrados (599 mil metros en la pasada vigencia).

 Según Germán Darío Álvarez, Subdirector de Catastro del IGAC, los

sectores de estratos medio y alto y las zonas turísticas como Pozos
Colorados, Bello Horizonte, Bellavista, El Rodadero, Concepción y el
Plan Centro, siguen marcando la parada por su notable crecimiento
inmobiliario en Santa Marta.

 Así lo informó el funcionario en el lanzamiento del piloto de Catastro

Multipropósito en la ciudad de Santa Marta, el cual se replicará en
otros nueve municipios del país. Según (el IGAC)

. FABRIKAM 16

E S T U D I O D E L A O F E R TA
• Para realizar el estudio de la oferta del proyecto a ejecutar se realizó
teniendo en cuenta unas visitas a la sala de ventas de unas torres de
apartamentos (Baltimore Apartamentos) ubicado en el barrio
Bavaria (Cra 13 con calle 28) que se encuentra actualmente en
construcción con características muy similares en cuanto a áreas se
refiere y también visitamos zonas cercanas (Taminaca) a donde se
ubicará nuestro proyecto.
 Para el estudio de oferta se realiza un análisis del sector, para
obtener mejor información acerca de las necesidades y los
requerimientos de los compradores a la hora de adquirir
propiedades. El sector en el cual está ubicado nuestro proyecto está
conformado de un sector de buen nivel el cual está conformado por
los barrios (Bavaria, Taminaca, Los Ángeles) que tienen mucha
similitud en cuanto a cercanías a vías principales, colegios, iglesias,
estaciones de servicio, centros comerciales, entre otros.
. FABRIKAM
  Realizando el análisis de los costos, metros cuadrados y la oferta inmobiliaria del sector se puede obtener las
preferencias del mercado y los precios para el desarrollo del nuevo proyecto

CONJUNTO CERRADO OCEAN BLUE 13-28

Información General
Dirección Carrera 13 con Calle 28a-
1(esquina)
No. De Edificios 2
No. Pisos 8

No. De apto por piso 1

No. Total, de aptos 16

Área de los aptos 162 m2

Precio de los aptos $ 349.100.017,00

Tabla 1 Información general del proyecto  

.Precios Aptos Baltimore (calle 28 con carrera 13a – 12)

FABRIKAM
  El estudio de la demanda se hizo por medio de una encuesta, se
tomó en forma aleatoria una muestra de 50 personas, la encuesta
constaba de 4 preguntas acerca de sus preferencias a la hora de
comprar una vivienda. Las preguntas formuladas fueron:

• ¿Cuántas habitaciones le gustaría tener el apartamento (2, 3 o 4)?

• ¿Cuántos baños debe tener el apartamento (1, 2 o 3)?

ESTUDIO DE LA DEMANDA • ¿Qué tan grande le gustaría tener la zona de labores?

• ¿Qué tan importante es la ubicación del proyecto?

 Con los resultados obtenidos de la encuesta, identificamos que

preferían las personas a la hora de realizar su compra de vivienda,
esto nos ayudó a mejorar algunos aspectos en nuestro proyecto.

. FABRIKAM
  La mayoría de las personas encuestadas prefieren apartamentos
con 3 o 4 habitaciones.

 Las personas encuestadas prefieren tener tres baños en el

apartamento y un baño social.

 La zona de labores resultó ser importante a la hora de escoger un

apartamento, pero para los encuestados es más importante como
Resultados de las es el tamaño de las habitaciones y los baños que el tamaño de la
encuestas realizadas: zona de labores.

 En general las personas encuestadas mencionaban que la

ubicación es importante para la compra del apartamento, ya que
debe ser un lugar que sea seguro para su familia, que se encuentre
cerca de rutas urbanas, cerca de clínicas, colegios y sea lo más
central posible.

. FABRIKAM
 R E S U LTA D O S D E L A S E N C U E S TA S R E A L I Z A D A S :

# personas 2 habitac 3 habitac. 4 habitac. # personas 2 baño 3 baños 4 baños

50 3 32 15 50 2 29 18
Porcentaje 10% 20% 70%
Porcentaje 7% 25% 68%

Tabla 2 número de personas encuestadas Tabla 3 Número de personas encuestadas

. FABRIKAM 21
  En el estudio técnico se tendrán en cuenta si la puesta en marcha
del proyecto es factible o no, para ellos se realizará el estudio de
localización del proyecto, las normas y características que se
tendrán en el proyecto.
ESTUDIO TÉCNICO  Es imprescindible que el proyecto tenga en cuenta todas las
normas legales para la construcción de un proyecto que son
impuestos por el POT (Plan de Ordenamiento Territorial) y la NSR-
10 (Norma Sismorresistente).

. FABRIKAM
 ASPECTOS TÉCNICOS DEL PROYECTO

 LOCALIZACIÓN

El proyecto está ubicado en un barrio exclusivo (Bavaria) en la

ciudad de Santa Marta, e la dirección: Carrera 13 con calle 28
(Esquina), el proyecto se realizará en un lote de 556.96 m².

. FABRIKAM 23
 ASPECTOS TÉCNICOS DEL PROYECTO

 TAMAÑO DEL PROYECTO

Este proyecto cuenta de dos torres con de 8 apartamento con un

área de 162 m², cuenta con un parqueadero de 2 pisos con un área
individual de 12.5 m² , cuenta con un salón de eventos en el primer
piso con un área de 84 m², también cuenta con un gimnasio que
estará ubicado en el segundo piso del salón de evento, cuenta con
un parque de juego infantil 60 m², cuenta con una piscina infantil
de 10 m² y una piscina de adulto de 40 m² y cuenta con una zona
verde de 46 m². Ilustración 1vista en planta de los aptos

. FABRIKAM 24
 ASPECTOS TÉCNICOS DEL PROYECTO

ZONAS COMUNES

 Las torres de apartamentos cuentan con una zona de juegos

infantiles, zonas verdes y un salón de eventos. Dichas zonas se
encuentran al lado derecho de las torres de apartamentos hacia el
fondo del terreno.

 Cuenta con un salón de eventos en el primer piso con un área 84

m²

Ilustración 3 vista en planta y lateral de la zonas comunes

FABRIKAM 25
 ASPECTOS TÉCNICOS DEL PROYECTO

PARQUEADEROS

 Las dimensiones mínimas para las celdas de parqueo serán las de

un rectángulo de dos con treinta (2.50) por cinco (5.00) metros
para estacionamientos privados. (artículo 494º. normas técnicas
sobre estacionamientos).

 Para nuestros parqueaderos asumiremos 3 metros de ancho y 5

metros de fondo, para un total de 15 m² para cada isla de Ilustración 2 vista en planta del parqueadero

parqueo.

 El parqueadero estará distribuido de la siguiente manera: un (1)

parqueo privado para cada apartamento de 15 m²; ubicado 1
parqueaderos al lado izquierdo de cada torre de apartamentos de
dos pisos para un total de dieciséis (16) parqueos que ocupan un
Imagen N°3 dimensión de parqueo por carro
área de 120 m².
. FABRIKAM 26
 CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO

 El Conjunto residencial (Ocean Blue) se encuentra ubicado en la

carrera 13 con calle 28 esquina en una zona residencial de estrato 5
y6
 El proyecto (Ocean Blue) se ejecutará sobre un área de 570m2, este
proyecto corresponde (2) torres de (8) pisos cada uno de los pisos
corresponde (1) apartamento por piso

 Los apartamentos corresponden con un área de 162m2 contaran con

un parqueadero privado de 15m2 también contara salón social un
gimnasio comunitario, zonas verdes, zonas de juegos infantiles
 Cada apartamento contara con (4) Dormitorios con (4) baños, (tres de
los cuatros dormitorios contaran con su baño privado), sala-comedor,
cocina, zona de labores. Cada apartamento se entregará con los
servicios de (luz, agua, gas), puntos de instalación para TV por cable y
teléfonos en diferentes partes del apartamento, puntos para aire
acondicionado en sala-comedor, dormitorios y un sistema reutilizable
del desagüe para el aire acondicionado
. FABRIKAM
  En el estudio de entorno lo que se busca es recopilar toda la información
acerca del entorno en que estará ubicado el proyecto, todo esto con la
finalidad de saber las vías de acceso al proyecto, rutas de transporte,
instituciones educativas, hospitales, centros comerciales entre otros.

 El proyecto debe estar ubicado en una zona que resulte atractiva para los
posibles compradores, los compradores siempre tienen expectativas muy
altas a la hora de hacer compra de viviendas, los compradores buscan
puntos centrales que estén rodeado o cercanos a vías principales,
ESTUDIO DE ENTORNO instituciones educativas y centros de comercio.

 En el estudio técnico se tendrán en cuenta si la puesta en marcha del

proyecto es factible o no, para ellos se realizará el estudio de localización
del proyecto, las normas y características que se tendrán en el proyecto.

 Es imprescindible que el proyecto tenga en cuenta todas las normas

legales para la construcción de un proyecto que son impuestos por el POT
(Plan de Ordenamiento Territorial) y la NSR-10 (Norma Sismorresistente).

. FABRIKAM
 S E RV I C I O S
PÚBLICOS
DISPONIBLES

El proyecto se encuentra en una zona de alta

valorización de la ciudad de santa marta,
debido a esto cuenta toda la disponibilidad de
servicios públicos como el agua potable, la luz,
el gas, el alcantarillado, el servicio de
recolección de basuras y la telefonía; por todo
esto, no se necesitan realizar trabajos grandes
de conexiones de servicios públicos, solo es
realizar el trámite a las entidades
correspondiente a cada servicio para realizar la
instalación de dichos servicios al proyecto.

. FABRIKAM 29
 OBRAS PÚBLICAS
 Al disponer de vías en buen estado y andenes ya construidos, permite que
el proyecto de (Ocean Blue 13-28) no requiera hacer construcción de vías
nuevas o reparar las existentes, por consiguiente, las vías principales que
se localizan cerca del proyecto son: Avenida del Rio, Avenida del minuto
de Dios y Avenida del ferrocarril. Las principales obras que hacen parte de
Imagen N°6 SENA comercial
la zona donde será construido el proyecto se encuentran las siguientes:

 Imagen N°7 Institución educativa Liceo Samario #2

Imagen N°6 Estación de servicios
. FABRIKAM 30
 SIST EMA DE T RANS PORT E

 El barrio Bavaria se encuentra cercano a las

vías principales: la avenida del Rio, la avenida
minuto de Dios y la avenida del ferrocarril, a
solo un par de minutos de cada una,
permitiendo así un acceso rápido a la
edificación y a diferentes zonas de la ciudad.
Además, el sector cuenta con transporte
público de diferentes empresas (taxis,
busetas, etc.).

Imagen N°8 bus de transporte publico

. FABRIKAM 31
 AVENIDAS PRINCIPALES PARA FÁCIL
MOVILIDAD

Av
.F
er
ro
ca
lR io
Av. de

rri
(Av. Minuto)

l
FABRIKAM 32
Imagen N°9 Avenidas principales (Av del rio, ferrocarril y minuto)
 SECTOR
COMERCIAL

 El proyecto está ubicado en una zona de alto

nivel y se encuentra muy cerca de centros
Imagen N°10 McDonald´s
comerciales, bancos, estaciones de servicios,
restaurantes, supermercados y cafeterías entre
otros, los cuales están a distancias que se
pueden acercar caminando, sin necesidad de
utilizar algún medio de transporte. Así mismo
es importante destacar que se encuentra en
una zona central que de ahí a cualquier parte
de la ciudad se llega en a solo minutos.

Imagen N°11 Centro comercial Ocean Mall

. FABRIKAM 33
 SEGURIDAD

 La zona de localización del proyecto es una muy

segura ya que se encuentra en gran parte
constituida por conjuntos residenciales o
bloques de apartamentos que cuentan con
seguridad privada ofreciendo así un ambiente
tranquilo para las personas que viven en el
sector. El proyecto se ubica cerca de puestos de
Imagen N°13 CAI Policía nacional (Los ángeles)
seguridad de la policía nacional (CAI de los
ángeles) y a 5 minutos de la central de la policía
metropolitana, el cual maneja cuadrantes de
patrullaje en toda la zona en mención

FABRIKAM 34
 RECOMENDACIONES DEL ESTUDIO

 A l r e a l i z a r e l a n á l i s i s d e l e n t o r n o e n
e l c u a l s e e n c u e n t r a u b i c a d o e l
p r o y e c t o s e p u e d e c o n c l u i r q u e e s u n a
z o n a q u e r e s u l t a m u y a t r a c ti v a p a r a
l a s p e r s o n a s , y a q u e c u e n t a c o n g r a n
p a r t e d e l a s s o l i c i t a c i o n e s r e q u e r i d a s
p o r l o s c l i e n t e s a l a h o r a d e r e a l i z a r
l a c o m p r a d e u n a v i v i e n d a , y a q u e s e
e n c u e n t r a e n u n a z o n a m u y s e g u r a ,
c e r c a d e i n s ti t u c i o n e s e d u c a ti v a s ,
c e n t r o s c o m e r c i a l e s y v í a s p r i n c i p a l e s
d e a c c e s o r á p i d o a s u s v i v i e n d a s .

. FABRIKAM 35
 ESTUDIO LEGAL

 Para dar inicio al proyecto es necesario tramitar ante el ente

regulador que corresponda, en este caso la curaduría urbana, las
correspondientes licencias que se necesitan para la ejecución del
proyecto (Oceam Blue 13-28).

. FABRIKAM
ESTUDIO LEGAL

. FABRIKAM
ESTUDIO LEGAL

. FABRIKAM
PLAN DE MARKETING

OBJETIVOS

 Determinar planes estrategicos nuevos para ser un proyecto

destacado con relación a los proyectos cercanos al nuestro.

 Realizar un plan de ventas diferente al convencional, con la

realización de casas modelos de forma virtual y asi lograr
minimización de costos, que a su vez se ven representados
en ganancias porcentuales.

 Terminar el proyecto en un periodo maximó de 267 dias (8,9

meses) la construcción del edificio en un periodo máximo
de 25 meses.

. FABRIKAM 39
 E S T R AT E G I A S F U N C I O N A L E S

ARTES PUBLICITARIAS
PRODUCTO
 Vallas publicitarias.
 El producto fue diseñado basado en un estudio previo
 Publicidad por redes sociales.
que se acomodara a las solicitaciones de los clientes y al
contorno en el cual sería construido el proyecto, se  Planos de ventas para entregar al cliente.
realizará un producto con excelente calidad y moderno.
 Casa modelo en realidad virtual.

 Entre otros.

. FABRIKAM 40
 COMUNICACIÓN

VÍA WEB ENTREGA DE APARTAMENTOS.

 Se diseñará una página web, para poder mostrar el  Al momento de la entrega de los apartamentos, la
producto que se le va a vender a los posibles compradores, constructora brindará unas carpetas que contienen toda la
la pagina mostrará toda la información acerca de los información de los apartamentos, contiene además los
apartamentos como las áreas, zonas comunes entre otros. planos de redes electricas e hidrosanitarios para
mantenimientos futuros.
MEDIOS DE PRENSA
PRECIOS DE VENTA DE APARTAMENTOS
 Los avisos publicitarios en medio de prensa son
importantes ya que es un medio tradicional el cual usan  Los precios de ventas de los apartamentos fueron

muchas personas, por este medio pautamos para que se obtenidos con el estudio de mercado realizado
enteren de las caracteristicas del proyecto. previamente, comparando precios de viviendas en la zona
de ubicación del proyecto.

. FABRIKAM 41
 VENTAS

Con relación a las ventas, se realizarán estrategias únicas para

poder vender con mayor facilidad el proyecto.

 Se contratarán asesores de ventas con experiencia.

 Se diseñará una sala de ventas modernas que sea agradable

Ilustración N°15 Sala de ventas
para los clientes.

 Lo relacionado con publicidad, se le asignara a una empresa

publicitaria de la ciudad que tenga excelente manejo del tema y
antecedentes.

FABRIKAM
Ilustración N°16 casa modelo realidad virtual 42
 ADMINISTRACI PLANEACIÓN Y
ÓN DEL CONTROL
PROYECTO
 Mediante la planeación del proyecto se
 La planeación y administración del determina el curso de acción para que un
proyecto es la necesidad de estimar el
proyecto cumpla sus etapas y satisfaga de
tiempo que conlleva la ejecución de cada
manera acertada los objetivos de calidad,
actividad propuesta (la ejecución del
costos, tiempo y rendimiento técnico. Para el
cronograma) y con ello elaborar el
presupuesto de obra con el fin de desarrollo de la planeación es de vital

determinar cada una de las actividades importancia tener en cuenta la necesidad de

técnicas del proyecto entre otras tareas cliente además de la planeación por etapas
que se proponen en la planeación. de los procesos constructivos.

. FABRIKAM 43
 PLANEACIÓN Capitulo 1 = preliminares
Capitulo 2 = excavacion y rellenos
Y CONTROL Capitulo 3 =cimentaciones
Capitulo 4 =excavacion en concretos
Para esto creamos grupos o capítulos para así
Capitulo 5 =instlaciones hidrosanitarias
Capitulo 6 = acero de refuerzo
realizar un estimativo del tiempo total del
Capitulo 7 =mamposteria
proyecto, siendo los siguientes:
Capitulo 8 =pañete sobre muro
Capitulo 9 =estuco y pintura
Capitulo 10 =suministro e instalacion de ceramica
Capitulo 11 =carpinteria
Capitulo 12 =instalaciones para interiores
Capitulo 13 =impermeabilizacion
Capitulo 14 = limpieza

. FABRIKAM 44
 COSTOS DEL
PROYECTO
PROGRAMACIÓ
N MENSUAL  La estimación del costo del proyecto consiste en estimar los
costos de los recursos necesarios (mano de obra, materiales y
maquinarias) para completar las actividades del proyecto.
 Según los cálculos realizados la
programación mensual es de  En la aproximación de costos la persona que estima considera

aproximadamente 267 días de duración
total, a la cual se le da un mes más para
entregas a los propietarios y revisión
final, la entrega a planeación y la
activación de los servicios públicos agua,
gas y energía; por consiguiente, la
duración total del proyecto sería de 8.9
meses calendario.
las posibles variaciones del estimado final con propósito de
mejorar la administración del presupuesto del proyecto.
 Con el estudio financiero se pretende evaluar la viabilidad y la
rentabilidad del proyecto, teniendo en cuenta los estudios de la
inversión, como la distribución de los gastos durante las fases
de compra de la vivienda y durante la etapa constructiva, la cual se
realiza con base al proceso de ejecución del proyecto.

. FABRIKAM 45
 COSTOS DEL
COSTO DEL PROCESO DE
CONSTRUCCIÓN POR
TERRENO CAPITULOS
Se ha estimado la compra de un terreno ubicado en la
 El propósito principal de realizar el presupuesto es desglosar los
Carrera 13 con calle 28a-1, en el barrio Bavaria de la
costos de cada actividad que comprende el proyecto, para así
ciudad de santa marta. El lote esta constituido por un
presentarlo de forma detallada y entendible a los inversionista de
área de 556.96 m². El terreno tiene un precio total
dicho proyecto.
de trecientos millones de pesos ($300.000.000), lo
que da un precio de $ 500.000/m².  Hay que tener en cuenta los costos de la ejecución del proyecto
constructivo con los honorarios de gerencia, organización,
LOTE M2 DE TERRENO VALOR DE DEL TERRENO planeación, supervisión, control, estados financieros y
1 556.96 $300.000.000 promoción del proyecto, para así determinar el costo de cada
apartamento y finalmente el costo por m².

. FABRIKAM 46
 DESCRIPCIÓN DE LOS COSTOS POR LAS ACTIVIDADES QUE
AGRUPAN LOS CAPÍTULOS DE EJECUCIÓN DEL PROYECTO
 CAPITULO 1 PRELIMINARES:

Se tiene en cuenta los gastos de equipos, materiales, herramienta menor, mano de obra y
transporte.

. FABRIKAM
 CAPITULO 2 EXCAVACIÓN Y RELLENOS:

Se tiene en cuenta los gastos de equipos, materiales, herramienta menor, mano de obra y
transporte.

. FABRIKAM
 CAPITULO 3 CIMENTACIONES:

Se tiene en cuenta los gastos de equipos, materiales, herramienta menor, mano de obra y
transporte.

. FABRIKAM
 CAPITULO 4 ESTRUCTURAS EN CONCRETO:

Se tiene en cuenta los gastos de equipos, materiales, herramienta menor, mano de obra y
transporte.

. FABRIKAM
 CAPITULO 5 INSTALACIONES HIDROSANITARIAS:

Se tiene en cuenta los gastos de equipos, materiales,

herramienta menor, mano de obra y transporte.

. FABRIKAM
 CAPITULO 6 ACERO DE REFUERZO:

Se tiene en cuenta los gastos de equipos, materiales, herramienta menor, mano de obra y
transporte

. FABRIKAM
 CAPITULO 7 MAMPOSTERIA:

Se tiene en cuenta los gastos de equipos, materiales, herramienta menor, mano de obra y
transporte

. FABRIKAM
 CAPITULO 8 PAÑETE SOBRE MURO:

Se tiene en cuenta los gastos de equipos, materiales, herramienta menor, mano de obra y
transporte.

. FABRIKAM
 CAPITULO 9 ESTUCO Y PINTURA:

Se tiene en cuenta los gastos de equipos, materiales, herramienta menor, mano de obra y
transporte

. FABRIKAM
 CAPITULO 10 SUMINISTRO E INSTALACIÓN DE CERAMICAS:

Se tiene en cuenta los gastos de equipos, materiales, herramienta menor, mano de obra y
transporte.

. FABRIKAM
 CAPITULO 11 CARPINTERIA:

Se tiene en cuenta los gastos de equipos, materiales, herramienta menor, mano de obra y
transporte.

. FABRIKAM
 CAPITULO 12 INSTALACIONES PARA INTERIORES:

Se tiene en cuenta los gastos de equipos, materiales, herramienta menor, mano de obra y
transporte.

. FABRIKAM
 CAPITULO 13 IMPERMEABILIZACIÓN:

Se tiene en cuenta los gastos de equipos, materiales, herramienta menor, mano de obra y
transporte.

. FABRIKAM
 CAPITULO 14 LIMPIEZA:

Se tiene en cuenta los gastos de equipos, materiales, herramienta menor, mano de obra y
transporte

. FABRIKAM
 COSTOS DIRECTOS

• Son aquellos que inciden directamente en la

ejecución de un producto o servicio, por ejemplo,
los materiales directos y la mano de obra directa
destinados a la fabricación de un producto.

COSTOS DEL
PROCESO DE
CONSTRUCCIÓN
Tabla 19 Costos directos

. FABRIKAM
 COSTOS INDIRECTOS
COSTOS DEL Para realizar el analisis de costos indirectos de cada apartamento, productos o
PROCESO DE actividades, es necesario, normalmente, recurrir a algún tipo de mecanismo de

CONSTRUCCIÓN asignación, distribución o reparto. Para la asignación del coste indirecto se

tuvo en cuenta los siguientes criterios:

FABRIKAM
COSTO DE M² Según la encuesta realizada en el estudio de mercado se pudo determinar el
valor por metros cuadrados de cada apartamento, incluyendo el parqueadero,
Su objetivo final es aportar datos que permitan mejorar las técnicas de
mercado para la venta de un producto que cubran la demanda no satisfecha
de los consumidores

ESTUDIO DE MERCADO
Apartamentos /m2 $2.154.938,38
 

. FABRIKAM
RESULTADO
DEL Como resultado se obtuvo un costo de $2.154.938,38 pesos por m2 de
construcción, aproximadamente, que deja un margen de ganancias de

PRESUPUEST $3.016.913,73 pesos en los apartamentos del primer piso y de $861.975,35 en los
apartamentos de los pisos. Esto es un valor muy adecuado a las características

O del proyecto estando muy cerca del valor promedio del metro cuadrado del sector

APTO PISO COSTOS POR M2 GANANCIAS M2

1-8 $2.154.938,38 $3.016.913,73

. FABRIKAM
 COMISION DE VENTAS
APTOS m2 por Cant Valor m2 ventas % comision total
apto aptos

1-8 162 16 $3.016.913,73 3% $234.595.211,42

COSTO FINAL DE APARTAMENTO PARA LA VENTA

COSTO FINAL DE VENTAS  

PRESUPUESTO (INCLUYE LOTE) $5.585.600.272,00
COSTO DE VENTA POR APTO TORRE 1 $488.740.023,80*8
COSTO DE VENTA POR APTO TORRE 2 $488.740.023,80*8
METROS CUADRADROS VENDIBLES 2592
GANANCIAS TOTAL $2.234.240.108,80

. FABRIKAM 65
  La evaluación financiera del proyecto consiste en cuantificar los
ingresos y egresos que se hacen con base en sumas de dinero
que el inversionista recibe, entrega o deja de recibir. Es un
análisis microeconómico en donde priman los precios del
EVALUACIÓN mercado. Para la valoración Financiera de un proyecto se

FINANCIERA deben determinar los costos y beneficios con el fin de crear

valor, teniendo en cuenta los riesgos y la medición de la
rentabilidad.

 La evaluación financiera de un proyecto consiste en construir

los flujos de efectivo a través del tiempo y luego descontarlos
mediante una tasa adecuada con el fin de cuantificar la
generación de valor agregado y su monto.

FABRIKAM 66
 ANÁLISIS DE LA
INVERSIÓN
C A P I TA L D E
TRABAJO
El análisis de las inversiones permite saber si es conveniente
su realización o no el proyecto, Los inversionistas deberán Para dar inicio a la construcción del proyecto se
conocer la suma inicial de capital necesario y, a partir debe contar con una gran suma de dinero (casi
de esta cifra, determinar si al final del proyecto será siempre el valor total de la obra); como este no es
posible recuperar la misma cantidad de dinero más las
nuestro caso se determinó entonces utilizar una
utilidades sobre las ventas, y que el margen entre las
entidad financiera.
utilidades y la inversión justifiquen el riesgo de invertir en
este proyecto y no en otras opciones que se ofrecen en
el sistema bancario de nuestra ciudad.

. FABRIKAM 67
  Financiamiento para construcción en lote propio, o bien para
compra de lote y construcción simultánea. Se financia un
porcentaje del lote y se aprueba simultáneamente con un
crédito constructor profesional, el préstamo cuenta con los siguientes
requisitos:

✓ Monto de Financiación: Máximo 50% del valor de la garantía (avalúo

del terreno).
C R E D I TO L O T E ✓ Plazo Total: Hasta 24 Meses.
CONSTRUCCIÓN:
✓ Periodo de Gracia: Sólo a capital, hasta el Vencimiento del plazo total.

✓ Pago de intereses: Se cobrarán intereses trimestre vencido.

✓ Garantías: Firma de pagaré, y Aval único.

 Para dar inicio a la compra del lote para la realización del proyecto el
capital necesario sin requerir ningún tipo de préstamo sería de
$1.000.000.000; es decir el 50% del valor del lote.

FABRIKAM 68
 CREDITO
CONSTRUCTOR:
 De acuerdo con el modelo financiero
usado en Colombia para este tipo de
proyectos de construcción de vivienda, el
sistema bancario ofrece un sistema de
crédito llamado Crédito constructor, el
cual toma como garantía el lote del
proyecto para aprobar el crédito.
Este sistema permite la financiación del 80% de
los costos del proyecto sin incluir el costo del
lote, el cual necesariamente debe ser de
propiedad del inversionista. En este modelo el
banco va desembolsando el capital a medida que
se vaya avanzando en la construcción, durante el
plazo del crédito se van pagando los intereses,
de forma tal que el capital se paga al final del
periodo del crédito, es decir la cuota mensual
solo cubre intereses sin abonar a capital. El valor
con el cual se cubre el capital es procedente
del pago por los apartamentos en el
momento de la entrega y la escrituración.
. FABRIKAM 69
 FLUJO DE CAJA DE
EFECTIVO
 Para la elaboración del Flujo de caja de efectivo se
 El crédito constructor es desembolsado a
tuvo en cuenta como condiciones especiales para este
medida que se va mostrando avance de obra y se
tipo de proyectos de construcción el hecho de que los
paga al final del proyecto en el momento en el
compradores generalmente pagan el 30% del valor
cual la constructora recibe el valor restante de los
del inmueble desde la etapa de planeación y
inmuebles en el momento de la entrega física de
ventas, estos aportes van a un encargo fiduciario y
los mismos y la escrituración.
son guardados por la entidad hasta el momento en
que inicia el primer mes de construcción, momento en
el cual estos aportes son entregados al Constructor, ya
en la etapa de construcción el restante los demás
pagos producto de cuotas iniciales son entregados
directamente al constructor para poder tener caja
para desarrollar el proyecto.

. FABRIKAM 70
 BALANCE
R E N TA B I L I D A D GENERAL
 Estado Financiero estático que contiene situaciones
financieras reflejando la situación económica de la
 La determinación de la rentabilidad de un
Empresa en una fecha determinada. Su estructura
proyecto es clave contar con los Ingresos de
expresa básicamente las propiedades y derechos
tipo operacional que va a generar el mismo, ya
adquiridos por la empresa con el objeto de producir
que estos hacen parte fundamental de la
bienes o servicios y la manera como dichas
situación financiera y las proyecciones de la
propiedades y derechos se encuentran financiados
inversión que se está realizando. La inversión
con base de capital aportado por los accionistas y
inicial del proyecto es de $ 5.585.600.272,00 pesos
las obligaciones contraídas con personas o entidades
la rentabilidad total del proyecto que serian las
ajenas al desarrollo normal de sus operaciones. Las
ganancias y las ventas por un valor de
propiedades, derechos y obligaciones se encuentran
$2.234.240.108,80
representadas por unas Cuentas que se les
denominan Cuentas Reales o de Balance

. FABRIKAM 71
ANEXOS:

FABRIKAM 72
 GRACIAS
CONJUNTO CERRADO OCEAN BLUE
13-28

Carrera 13 con Calle 28a-1(esquina)

+1 (57) 545‐0192

conjuntocerradoceanblue13-28@gmail.com

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