ESTUDIO TÉCNICO Y FINANCIERO

PARA LA CONSTRUCCIÓN DE UN
CENTRO COMERCIAL EN LA ZONA
DE ENGATIVÁ
Bryan David Bello Quintero
Cód. 79.947.070
John Fredy Borbón Sabogal
Cód.: 79923911
Diego Jarley Cárdenas Parada
Cód.: 79925645
Ferney Cuestas Mahecha
Cód: 79.914.055

Grupo: 102058_232

PRESENTACIÓN DE PLAN DE NEGOCIOS

 DESCRIPCIÓN Y FORMULACIÓN DEL PROBLEMA
Buscar un punto de convergencia para las personas que
atienda sus necesidades básicas y de acceso a un nuevo
sitio de esparcimiento y seguridad ofreciendo locales
comerciales, cajeros, parques vigilados, entre otros
beneficios sin dejar de mencionar las múltiples
oportunidades de empleo que se abrirían contemplando
la idea de conservar en la medida de lo posible la mayor
zona verde ya que con esto no solo tendría un flujo sino
un punto de estadía que generaría mayor seguridad en el
sector y atraería mayor atención por parte de las
autoridades y residentes del sector, controlando e
impidiendo que la zona se convierta en basurero.
FORMULACIÓN DEL PROBLEMA
¿El centro comercial brindara al sector y a la comunidad
mayor acceso a sitios de esparcimiento y seguridad en el
sector y a su vez generar las ganancias necesarias para
un proyecto duradero?
 JUSTIFICACIÓN
Dado que el historial y los eventos de inseguridad que han hecho parte de la
zona no son tan recurrentes como en otras áreas de la ciudad, el factor
seguridad se ve afectado en horas pico y en la noche, pues la presencia
de la policía no es constante, y la gran cantidad de personas que habitan
el sector occidental, implica el flujo constante y continuo de estas a través
de las zonas aledañas al viaducto y la zona verde, de igual forma vale la
pena destacar que los habitantes de la zona occidental no cuentan con
centros comerciales y por ende bancos ni centros recreativos cerca, pues
a este punto ya se está hablando de más de 12 o 14 cuadras de distancia
en un trayecto que no posee flujo vehicular de carácter público, razón por
la cual se ven en la necesidad de tomar transporte en alguna de las vías
principales, prolongando su recorrido mucho más, sin dejar de mencionar
que las zonas verdes las están aprovechando los señores zorreros para el
descargue de desechos y residuos y ocasionalmente están sirviendo para
la reunión de grupos de muchachos que toman ventaja de la oscuridad y la
soledad para consumir drogas.
En conclusión se puede evidenciar las consecuencias de un proyecto donde
el poco atractivo comercial y recreacional dadas las condiciones del
entorno no produjo los resultados esperados a pesar de haberse realizado
una notoria inversión en su arreglo y decoración.
 OBJETIVO GENERAL
A través del proyecto se busca identificar las
características y necesidades de un sector que
presenta problemáticas de inseguridad y desaseo
pero que también dadas sus condiciones físicas y de
flujo de personas se presta también para contemplar
oportunidades de negocio a través de la construcción
de centros comerciales que simultáneamente
reduzcan las situaciones presentadas. Por lo tanto por
medio de los respectivos estudios técnicos y
financieros aplicados en el sector se busca analizar la
factibilidad y oportunidad de negocios que se puede
presentar en la zona dadas sus características.
 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
• Posicionar el Centro Comercial como un espacio versátil para
ambientación y montaje de escenarios novedosos adecuado para hacer
de sus eventos una unidad, como el aspecto más importante para
asegurar el éxito del mismo.
• Potencializar al máximo la ocupación comercial y corporativa, activando
nuevas líneas de negocio.
• Construir una mezcla competitiva en marca, calidad y nivel de productos y
servicios que cumplan con la expectativa de un concepto de centro
comercial competitivo a nivel nacional.
• Perfeccionar la experiencia positiva de clientes y visitantes a través de
una operación eficiente que garantice seguridad, comodidad, orden y
satisfacción.
• Alcanzar el tráfico necesario para un modelo sostenible de ingresos, que
permita el cumplimiento de los anteriores objetivos.
• Lograr a nivel nacional el reconocimiento y posicionamiento de la marca
como emblema del llano.
 MARCO CONCEPTUAL
Medio Social y Cultural:
Físicamente la zona está constituida por una serie de conjuntos residenciales de la
organización Colsubsidio, los cuales cuentan con un centro médico y un supermercado
Colsubsidio, aproximadamente a 7 cuadras hacia el norte se encuentra el centro
comercial Diverplaza en el que hay acceso a diferentes bancos, salas de cine, 1
almacén Éxito y para la diversión de los niños el Diverparque conformado por múltiples
atracciones y actividades de recreación.
Sobre este punto hay acceso por las siguientes vías principales:
Por el Norte Av. Calle 80 y Av. Calle 68, por el nororiente cuenta con las Av. Ciudad de
Cali y Av. Boyacá, y hacia el sur con la Av. José Celestino Mutis (Antigua vía Engativá),
con la calle 26 o avenida el Dorado y subsiguientes.
Hacia el norte se encuentran aunque no en conjunto cerrado, una gran cantidad de
barrios y urbanizaciones con locales comerciales con múltiples opciones, mientras que
hacia la zona sur, suroccidente y occidente la actividad comercial es demasiado baja,
sin embargo si posee un alto flujo de personas.
Medio Ecológico:
Los conjuntos colindan con un viaducto que más hacia el occidente se convierte en un
humedal considerado reserva natural. Adicionalmente este posee una amplia zona
verde con 1 parque.
Medio Económico
Hacia el norte de este humedal el estrato es 3 y hacia el sur es estrato 2, predominio
de familias de clase media y baja.
 REFERENTES CONCEPTUALES
Considerando lo anteriormente expuesto en la definición del problema
podemos afirmar lo siguiente:
La zona está siendo subutilizada de tal forma que, aprovechando el espacio y
las características del entorno es necesario buscar alternativas que cubran las
necesidades de seguridad, recreación y economía tanto en tiempos como en
desplazamientos.
Al estar rodeado de urbanizaciones y conjuntos cerrados, la actividad
comercial presenta una buena oportunidad de crecimiento supliendo a la vez
necesidades de la población.
La zona se encuentra demarcada por un viaducto lo que genera zonas límite
para la circulación y el transito del personal, zonas como estas son el
escenario propicio para que los delincuentes hagan de las suyas.
Comentarios de vecinos y personas cercanas al sector, en común consenso,
llegan a la conclusión que la existencia de algunos locales comerciales y la
realización de actividades de recreación, harían que las demás personas
perdieran su temor a pasar por este sector y estimularía la actividad física y
laboral y económica del sector.
Aunque la zona es tranquila la mayor parte del tiempo, es importante dar
solución a los aspectos mencionados, de lo contrario esto podría generar
graves condiciones de inseguridad y atraso para la zona.
 PROCEDIMIENTOS METODOLÓGICOS

Tipos de investigación
Para nuestro caso los tipos de investigación que de mejor manera
manipularían y analizarían la información son:
La investigación exploratoria y la investigación descriptiva.

Fuentes de Información:
Primarias:
1. Opiniones y sugerencias de vecinos del sector.
2. Encuesta de necesidades a los transeúntes y habitantes del sector
Secundarias:
1. Registro de casos de inseguridad del sector (Suministrados por el
DANE)
2. Plan de desarrollo de la zona (Obtenido del IDU)
3. Perfil económico y empresarial de la localidad. (IDU)
4. Información de la zona respecto a la oferta y la demanda.
 Variables e Instrumentos
Para el desarrollo de este aspecto tendremos en cuenta las
siguientes:
Nivel de ingresos de la población
Nivel de escolaridad
Consumo de determinados productos o servicios
Características generales de consumidores o clientes
potenciales.
Cantidad de población afectada

Análisis de la Información
Una vez recopilada la información, a través de su análisis
deduciremos qué oportunidades de negocio mejor se adaptan a
satisfacer las necesidades de los clientes y consumidores.
Desarrollar el respectivo estudio que nos lleve a diseñar de
manera optima el manejo del espacio y la distribución de los
diferentes puntos que intervendrán en la estructura construida.
Es importante dar prioridad a las necesidades de la zona
occidental del sector para quienes la construcción de la actividad
comercial representará los mayores beneficios.
 ALCANCES DEL PROYECTO

Proyecciones
El proyecto beneficiará principalmente a los habitantes del sector, ya que
no solo plantea una opción para el manejo, reducción y solución de la
inseguridad, sino que además, representa una oportunidad de empleo y
negocios a nivel general pues las opciones para la estimulación de la
actividad comercial son múltiples para personas con visión de negocios.
De igual forma brindará soluciones de acceso a una parte importante de la
población del sector dadas las distancias y recorridos realizados de
manera periódica.

Limitaciones
Para la realización del proyecto se prevé:
Presupuesto contemplado: Para su ejecución es necesaria la inversión
privada en su desarrollo.
Condiciones y restricciones de tipo legal: Aplican principalmente con
respecto a la utilización de espacios de recreación y zonas verdes del
distrito.
De llegar a un acuerdo es importante tener en cuenta la cantidad de área a
construir disponible, pues con base en ello se podrá adaptar la
construcción de diversas clases de negocio.
 Identificación y Caracterización del bien o servicio:
El proyecto se basa en la creación de un centro comercial que de mejores y
más fáciles accesos a una amplia zona residencial, que dadas sus condiciones
no presenta las comodidades suficientes para sus habitantes, en cuanto la
actividad comercial.
De igual forma, la zona en cuestión presenta un área optima para su desarrollo
ya que simultáneamente se pretende con su funcionamiento reducir los niveles
de inseguridad y tener un mejor aprovechamiento del espacio.
El sector no posee sucursales bancarias cercanas, de igual forma la actividad
comercial es muy poca, es de anotar que hay presencia de tiendas de barrio
donde se comercializan comestibles y víveres en general, por lo cual son
muchos los beneficios iniciales que el proyecto representa y a medida que se
consolide, se irán agregando otros más, gradualmente.
El proyecto busca introducir la actividad comercial diferente a la venta de
bienes correspondientes a la canasta familiar y en este sentido cubrir la
demanda existente de la zona por diferentes aspectos, los cuales generan
necesidades que deben ser cubiertas. Se habla de cajeros, gimnasios,
restaurantes, sitios de recreación y de deporte, presentándose esta última
como una opción viable dada la cercanía a las zonas residenciales.
 Caracterización del Consumidor:
En Engativá predominan los estratos 3 y 2 (77% y 16%
respectivamente). El estrato 4 es el 4,8% y 1 es el 0,4%. El 2,5%
restante corresponde a predios no residenciales.
Para el sitio en mención en su mayoría obedecen a una población
conformada por familias directamente dependientes de la actividad
comercial, lo que permite generar diversas opciones de negocio al
interior del centro comercial para la satisfacción de sus necesidades.

Delimitación y Descripción del mercado:

La estructura económica de Bogotá es la más diversificada del país,
con alta participación de las actividades de servicios. Estas generan el
71,9% de la producción, en particular, servicios empresariales y
personales, comercio, servicios inmobiliarios y de alquiler. La industria
es la segunda actividad y junto con la construcción y la actividad
agropecuaria generan el 19% del PIB de la ciudad.
El mercado correspondiente se caracteriza por la integración de
familias de estratos 2 y 3, en Engativá existe buena cobertura en los
servicios de acueducto, energía eléctrica, aseo y alcantarillado. Sin
embargo, el gas natural alcanza un cubrimiento del 81,1%.
 Análisis de la Demanda:
El suelo de Engativá está clasificado en 7 usos: la mayoría (56%) es
Residencial; industria, comercio y servicios el 8%.
En Bogotá, Engativá es la tercera localidad en número de habitantes (828 mil
habitantes, 11% del total), es decir una cifra similar a la población de una
ciudad como Cartagena (882 mil habitantes). El 40% de la población de
Engativá son jóvenes menores de 25 años.

La tasa de ocupación en Engativá (47,97%) es la octava más alta de la

ciudad y concentra el 12% de los ocupados (334.658), por otra parte el índice
de condiciones de vida (91.59) es mayor que el de Bogotá (90.09).
Adicionalmente de es la octava localidad con el mayor número de hogares
con Necesidades Básicas Insatisfechas (NBI) (6.617 hogares, 7% del total de
hogares).
 Análisis de la Oferta:
El sector como se menciono con anterioridad cuenta solamente con 2
puntos para cubrir una amplia demanda existente, lo cual se hace
insuficiente con bastante regularidad, especialmente los fines de
semana y días festivos, los puntos son:

CENTRO COMERCIAL DIVERPLAZA

Ubicado en la calle 68 con Av. Cundinamarca, es uno de los centros
comerciales importantes dentro de la localidad, cuenta con un
hipermercado y diferentes locales comerciales.

CENTRO COMERCIAL PORTAL 80

Se encuentra ubicado en la calle 80 enseguida del portal de
Transmilenio. Este centro comercial debido a su gran actividad
económica se ha caracterizado por ser uno de los sitios más visitados
por los engativeños. Cuenta con importantes almacenes de cadena,
cinemas, juegos para niños y múltiples actividades culturales para la
comunidad en general.
 Análisis de Precios:

Basados en la oferta y demanda existentes se concluye que el

precio por arrendamiento de los locales comerciales oscilará de
acuerdo con el tamaño del mismo y de su actividad. Siendo así se
está hablando de una oscilación entre 3 a 7 millones de pesos, esto
inicialmente pues cabe anotar que se debe hacer una etapa previa
en la que constantemente se deben evaluar las condiciones
existentes y sobre las cuales se deben proyectar los costos y la
recuperación de la inversión.
Es importante mencionar que el rango promedio de alquiler en los
locales de los centros comerciales del sector con las características
de los que se construirán oscilan en un valor aproximado de 4 a 15
millones de pesos.
 PROCESO PRODUCTIVO
Básicamente lo que se debe trabajar es el comunicar, o dar a conocer el nuevo
punto comercial a los consumidores por medio de la persuasión o la
motivación para conocer el nuevo centro comercial del sector, para ello se
tiene que generar opciones principalmente de tipo publicitario.
Con respecto a la tecnología se efectúa una exploración a cerca de los
procesos productivos a emplear, de la maquinaria y equipo requerido en cada
caso. Es necesario conocer todo el proceso productivo y lo que tiene que ver
con la forma en que los insumos son transformados para obtener los productos
o servicios. Para su construcción los recursos tecnológicos a utilizar son
maquinaria y equipos de estudios de suelos y programas de responsabilidad
social.
Básicamente en cuanto al proceso se tendrán en cuenta lo producido
directamente de la actividad perteneciente a mantenimiento y renta de locales
comerciales.
Alternativas tecnológicas:
En este aspecto es importante la implementación de un sistema o equipo de
cómputo que almacene y controle la información administrativa y contable del
centro comercial, este se debe apoyar en software especializados para la
gestión del mismo.
El centro comercial debe estar provisto de todos los servicios públicos con el
fin de habilitarlo en ese sentido para cualquier tipo de negocio.
 Localización del proyecto:
Macrolocalización:
Engativá se encuentra localizada en el Centro – Occidente de Bogotá y ocupa
el 4,2% del área total de la ciudad. Es la novena localidad en extensión
territorial (3.588 Hect.), la cuarta en extensión del área urbana (3.438 Hect.) y
la octava en área de expansión (150 Hect.) condición que deja en evidencia la
viabilidad del proyecto.
El suelo de Engativá está clasificado en 7 usos: la mayoría (56%) es
Residencial; industria, comercio y servicios el 8%.
El proyecto se encuentra ubicado en la ciudad de Bogotá, Colombia en la
localidad de Engativá en cercanías al aeropuerto el dorado, en el
departamento de Cundinamarca.
Microlocalización: la ubicación del centro comercial por espacio disponible
ubicación y los terrenos que lo comprenden la mejor opción es entre la
carrera 101 y calle 70. Esta es una zona de aproximadamente 1000 m2 (40
metros de frente por 25 metros de largo), con cercanía a la avenida José
Celestino Mutis, La Avenida El Dorado, la Av. Calle 68, la avenida
Cundinamarca y la Avenida Ciudad de Cali.
 Necesidades de Recurso humano
Estas son dadas por los contratistas, quienes deben en su estudio de
factibilidad del proyecto conocer la cantidad de trabajadores que se necesitan
para dar cumplimiento al contrato.
Por eso en proyectos como el de construcción, la subcontratación es el
proceso económico en el cual una empresa mueve o destina los recursos
orientados a cumplir ciertas tareas hacia una empresa externa por medio de un
contrato. Esto se da especialmente en el caso de la subcontratación de
empresas especializadas. Para ello, pueden contratar solo al personal, caso en
el cual los recursos los aportará el cliente (instalaciones), o contratar tanto el
personal como los recursos. Por ejemplo, una compañía dedicada a las
demoliciones puede subcontratar a una empresa dedicada a la evacuación de
residuos para la tarea de deshacerse de los escombros de las unidades
demolidas, o una empresa de transporte de bienes puede subcontratar a una
empresa especializada en la identificación o empaquetado.
El término subcontratación traduce una mejora en los servicios dentro de una
economía, en busca de progreso dentro de la apertura.
Teniendo en cuenta lo anterior y una vez construido la mano de obra requerida
se basa en el personal para el aseo y el mantenimiento de las instalaciones y
el personal encargado de la parte administrativa, que correspondería al
administrador, la parte de cartera y la parte contable y finalmente una parte
comercial encargada de los arrendamientos y ventas.
 Necesidades de Maquinaria y equipos:
Las selecciones y especificaciones de los equipos se realiza por
licitación pública y concurso teniendo en cuenta que el licitante
cumpla con la mayor calidad en servicios y maquinaria ofrecida
para la realización del proyecto así como los tiempos establecidos
como máximos y mínimos y todos los entregables que se llevan a
través del proyecto durante su línea de tiempo.

Esto se realiza de esta forma para garantizar que los servicios y

maquinaria ofrecida sea la mejor y esta ayude con la vida del
proyecto y el cumplimiento en su entrega.
Cada local y punto de la estructura debe tener las condiciones
básicas requeridas en cuanto a seguridad, salud y medio
ambiente, sistemas antiincendios, alarmas, luces de emergencia y
señalización entre otros.
En la parte de seguridad es importante la instalación de eficientes
circuitos cerrados de televisión, coordinados con las labores
propias del personal
 Obras físicas y distribución en Planta:
El tamaño y capacidad de este proyecto en particular, se debe a dos aspectos
principalmente: la porción de demanda insatisfecha que se pretende sea cubierta por el
proyecto y a la dimensión del área total con que cuenta el terreno disponible para la
instalación del centro comercial.
Tanto la determinación del tamaño como la capacidad que tendrá el centro comercial,
serán de mucha utilidad para la estimación de las inversiones necesarias que mejor se
ajusten a las necesidades del mismo y para cálculos futuros en las siguientes etapas del
proyecto (Estudio económico-financiero y evaluación económica).
Por tanto, como previamente se señaló, el tamaño del gimnasio deberá ajustarse al
tamaño del terreno de que se dispone para su instalación (en 1000 m2.), lo que en total
cubrirá el 0.60% de la demanda insatisfecha actual.
Para que la distribución y diseño de las instalaciones de un proyecto provean
condiciones de trabajo aceptables, es preciso tomar en cuenta dos especificaciones en
particular: funcionalidad y estética que proporcionen y optimicen la distribución eficiente
entre cada una de sus áreas. Dada la magnitud del terreno disponible para la instalación
del centro comercial. A continuación se proponen las dimensiones de cada una de sus
áreas, que en conjunto permitan la operación más económica y eficiente para
aprovechar de la mejor manera posible los espacios y recursos de que se dispone,
manteniendo a su vez las condiciones óptimas de seguridad y bienestar para quienes
hagan uso de ellas, tomando en consideración las reglas de normatividad que deben
cumplirse para su construcción.
 Estudio administrativo y organizacional:
Teniendo en cuenta que el centro comercial va a satisfacer necesidades
específicas para la zona en mención su estructura administrativa y
organizacional no lleva mayores aspectos ni complejidad alguna, este debe
poseer una estructura basada en el mantenimiento de instalaciones y la
administración de la renta producto de los locales existentes, una vez iniciado
la oferta del centro será de la siguiente manera:
Más de la mitad de los comercios en Centros Comerciales pertenece a
comerciantes individuales, sin embargo, las franquicias y las cadenas (tanto
nacionales como internacionales) han tomando mucho auge.
 CONCLUSIONES

-Con la elaboración de este producto final, se entra a analizar aspectos más

específicos para el diseño de cualquier tipo de proyecto que se realice,
desarrollando competencias que nos brindan un enfoque más analítico acerca
de cómo avanzar eficientemente en un proyecto.

-Es importante y clave para un proyecto de inversión el realizar de la manera

más completa posible los estudios técnico y de mercados, ya que sobre estos
es donde la viabilidad del proyecto se define y así mismo se optimiza su
gestión y avance en el mismo. En este caso para el proyecto la factibilidad del
mismo es positiva y representa una buena oportunidad.

- El análisis de proyectos en la forma en que estamos desarrollando la

actividad nos permite adquirir competencias que serán aplicables para
cualquier otro proyecto que desarrollemos de manera personal aplicando los
criterios suficientes para guiar su adecuada evolución y éxito del mismo.
 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS Y CIBERGRAFIA

- CASTELLANOS N. JOSE EVER, Módulo del curso de Investigación de

Mercados. 2011. Universidad Nacional Abierta y a Distancia UNAD.
- www.unad.edu.co, Campus virtual. Curso de Investigación de Mercados.
Contenido en línea, Protocolo del curso.
-http://maps.google.es/
-www.engativa.gov.co/
- www.culturarecreacionydeporte.gov.co/portal/node/132
- camara.ccb.org.co/documentos/4402_engativa_memorias.pdf
- matriculabd1.redp.edu.co/sistemat02/sed/directorio/engativa.pdf
-Plan de Desarrollo Económico, Social y de Obras Públicas 2008-2012.
"Bogotá Positiva: Para Vivir Mejor".
- Páginas electrónicas de la SCRD, IDRD y www.bogotamasactiva.com
- http://www.gestiopolis.com/finanzas-contaduria/elementos-de-un-proyecto-de-
inversion.htm