DERECHO REGISTRAL

Nociones generales y procedimiento registral

Mag. Máximo Omar Carrasco Cayetano

 DERECHO REGISTRAL
Nociones generales

Derecho registral
Conjunto de normas y principios que regulan la inscripción
y publicidad de actos y contratos relevantes para la vida y
el tráfico económico de una sociedad.
Es una materia del derecho privado, ya que trata de
situaciones de la vida civil.
 DERECHO REGISTRAL
Nociones generales

Registro público
Aquella institución a cuyo través se realiza la inscripción y
publicidad de actos y contratos, y se consigue como
finalidad primordial la seguridad del tráfico jurídico.
 DERECHO REGISTRAL
Nociones generales

Institución
Conjunto de reglas y funciones ordenadas u organizadas
en forma racional bajo una dirección, para cumplir con un
fin determinado, regulado por el derecho. Nace para
cumplir una necesidad de certeza auxiliada por el Estado a
través de la organización de un sistema de publicidad.
 DERECHO REGISTRAL
Nociones generales

Fines del registro público

• Seguridad de los derechos
• Seguridad del tráfico
• Publicidad
 DERECHO REGISTRAL
Nociones generales

Función del registro público

• Prueba de derechos
 Configura un sistema legal de prueba de la propiedad
(título).
 Facilita el conocimiento del estado jurídico de los
derechos (certeza).
 Garantía institucional del derecho de propiedad, con
trascendencia social y económica.
 DERECHO REGISTRAL
Nociones generales

Función del registro público

• Conservación y protección de derechos
 Tutela la apariencia socialmente significativa.
 La apariencia es la causa que ocasiona la confianza.
 El tercero registral necesita buena fe y título oneroso.
 La fe pública registral no protege a terceros que tienen
como causa falsificaciones y suplantaciones.
 DERECHO REGISTRAL
Nociones generales

Elementos esenciales del registro público

• Archivo de actos y contratos.
• Archivo público.
• Archivo de efectos jurídicos .
 DERECHO REGISTRAL
Nociones generales

Inscripción registral
Acceso al registro público de actos y contratos previa
calificación registral a cargo del Registrador y Tribunal
Registral, en primera y en segunda instancia
respectivamente, quienes actúan de manera
independiente, personal e indelegable.
 DERECHO REGISTRAL
Nociones generales

Publicidad registral
Es el sistema de divulgación encaminado a hacer
cognoscibles determinadas situaciones jurídicas, para la
seguridad de los derechos y la seguridad del tráfico. Es un
servicio del Estado, una función pública ejercida en interés
de los particulares.
 DERECHO REGISTRAL
Nociones generales

Características de la publicidad registral

• Institucional.
• Exteriorización continuada y organizada de información.
• Exteriorización de situaciones jurídicas concretas.
• Conocible al público en general.
• Eficacia sustantiva (certeza del titular registral y cargas).
 DERECHO REGISTRAL
Nociones generales

Principios registrales
Normas de gran relevancia que establecen fundamentos
para la interpretación y aplicación del derecho registral,
que resuelven conflictos entre derechos, sobre la base de
la publicidad.
 DERECHO REGISTRAL
Nociones generales

Principios registrales
• Inscripción declarativa (art. 1135 Código Civil)
Se prefiere al sujeto adquiriente que inscribe frente
al que no inscribió (doble venta).
• Fe pública registral (art. 2014 Código Civil)
Se prefiere al tercero de buena fe que inscribe su
título adquisitivo oneroso, aunque se anule,
rescinda o resuelva el título previo al suyo.
 DERECHO REGISTRAL
Nociones generales

Principios registrales
• Prioridad (art. 2016 del Código Civil)
Dirime derechos incompatibles por la inscripción
más antigua, reconociendo un mejor rango en
orden al cobro y ejecución.
• Legitimación (artículo 2013 del Código Civil)
Presunción de exactitud de las inscripciones, por lo
cual los derechos que se publica se reputan
concordantes con la realidad jurídica.
 PROCEDIMIENTO REGISTRAL

• Sucesión de actos o trámites jurídicamente

reglamentados.
• Proceso constituido por una serie de actividades que
son llevadas a cabo desde que una persona pretende o
solicita la práctica de una inscripción hasta el momento
en el que el funcionario encargado del Registro emite
una decisión sobre esta pretensión.
 PROCEDIMIENTO REGISTRAL

• Es especial
• Naturaleza no contenciosa
• Su finalidad es la inscripción de un título
 PROCEDIMIENTO REGISTRAL

• Conclusión del procedimiento

• Instancias
• Plazos
• Títulos
• Partida registral
 PROCEDIMIENTO REGISTRAL

• Presentación del título y solicitud

• Desistimiento de la rogatoria
• Requisitos de admisibilidad
• Asiento de presentación (35 días hábiles)
• Prórroga de vigencia del asiento de presentación (25
días adicionales y 60 días adicionales)
 PROCEDIMIENTO REGISTRAL

• Suspensión del plazo de vigencia del asiento de

presentación (título incompatible, reconstrucción o
reproducción de títulos y partidas, bloqueo registral,
etc).
 PROCEDIMIENTO REGISTRAL

• La calificación registral es la evaluación integral de los

títulos presentados para determinar la procedencia de
la inscripción. Se propiciará y facilitará las inscripciones.
• Alcances de la calificación (adecuación de títulos a la
partida, obstáculos de la partida, validez y naturaleza
del acto inscribible, formalidad, requisitos legales,
competencia, capacidad de los otorgantes, etc.)
 PROCEDIMIENTO REGISTRAL

• Reglas de la calificación registral buscan predictibilidad

en el ejercicio de la función (calificación de título de
otro registrador, calificación propia de título en trámite
o anterior tachado, titulo tachado por caducidad
previamente liquidado, título apelado con las mismas
características, etc).
• Excepto: causales de tacha sustantiva, incumplimiento
de requisitos expresos por normas legales, obstáculos
en la partida recientes.
 PROCEDIMIENTO REGISTRAL

• Plazos de calificación y reingreso de títulos (7 días

hábiles del ingreso, 5 días hábiles del reingreso)
• Plazos preferentes.
• Plazos títulos complejos.
 PROCEDIMIENTO REGISTRAL

• Denegatoria de la inscripción (observaciones y tachas)

• Observaciones (defecto subsanable u obstáculo de la
partida por acto previo anterior)
• Liquidaciones
• Tachas (defecto insubsanable que afecta validez del
título, acto no inscribible, obstáculos insalvables de la
partida, falta de preexistencia del acto o derecho,
falsedad documentaria, falta de presentación de planos
en predios rústicos, presentación de copias simples).
 PROCEDIMIENTO REGISTRAL

• Inscripciones (acto causal, asientos en orden salvo

títulos conexos, técnica de inscripción en partidas,
rubros y asientos, contenido del asiento de inscripción.
 PROCEDIMIENTO REGISTRAL

• Duplicidad de partidas idénticas.

• Duplicidad de partidas con inscripciones compatibles.
• Duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles.
• Inicio y conclusión de procedimiento de cierre de
partidas.
• Superposición parcial y eventual desmembración.
 PROCEDIMIENTO REGISTRAL

• Anotaciones preventivas, son asientos provisionales y

transitorios que tienen por finalidad reservar la
prioridad y advertir la existencia de una eventual causa
de modificación del acto o derecho inscrito.
• Demandas y medidas cautelares, resoluciones judiciales
sin mérito a inscripción definitiva, falta de tracto
sucesivo y títulos con defectos subsanables (1 año).
• No tienen efectos excluyentes.
 PROCEDIMIENTO REGISTRAL

• Rectificaciones de error material

• Rectificaciones de error de concepto