Densidad de Población.

Se entiende el número de personas, viviendas y metros cuadrados

construidos que se asientan en un terreno de superficie dada.

La densidades consideradas en proyectos de fraccionamientos:

Densidad de población
Densidad urbana.
Densidad de vivienda.
Densidad de población.

Número promedio de habitantes por unidad de superficie.

Superficie Total 89,544 km²

1
Población (2015) Total 264 251 Hab.

• Densidad 3091,38 hab/km²

Instituto Nacional de Estadística y Geografía (2010). «Principales resultados por localidad 2010 (ITER)»
2015 del INEGI, el municipio de Oaxaca de
Juárez cuenta con una población de
264,251 habitantes.

85.48 km2,
585 km²
En 2015 se estima que la densidad de población de
la aglomeración es de 1,212 hab/km², en la zona
conurbada, mientras que la del municipio de
Oaxaca de Juárez se encontró por encima de este
parámetro con 3,011 hab/km².
Densidad Bruta. Densidad Neta.
Es la densidad de población estimada,
considerando todas las áreas del predio en Es la densidad de población
cuestión, ya sea que se designen o no para estimada, considerando sólo las
uso habitacional. áreas destinadas al uso
habitacional.

Superficie
El estado de Oaxaca representa 4.78% de la superficie del país.

Superficie Puesto 5.º

• Total 93952 km²

Al 2015, en promedio en el estado de Oaxaca viven.

42 personas
por kilómetro cuadrado
 Densidad Urbana.

Se considera el número total de habitantes de una ciudad dividido entre el

área total urbana.

Se clasifica en:

Densidad baja, menor de 40 hab/ ha.

Densidad media, de 41 hab/ha a 0hab/ha.

Densidad alta, mayor de 81 hab/ha.

Densidad de vivienda:

Es el número de unidades de vivienda con respecto a la superficie del terreno.

(Puede ser bruta o neta)
 Distribución de población.

Se refiere a la ubicación de la población en el territorio.

En México la cuarta parte se asienta en el 90 % de las localidades.

Número de miembros por familia promedio. Se obtiene del análisis

socioeconómico de la población por atender.

Superficie destinada a vivienda. Se obtiene de la cuantificación de lotes destinados

a vivienda.

Número de viviendas por lote. Puede ser unifamiliar, bifamiliar, plurifamiliar,

etc. Depende del tipo de fraccionamiento a diseñar.
Ejemplo.

Terreno de 400 m x 500 m. 200,000 m2 = 20 ha.

La distribución del uso de suelo, considerando un lote

mínimo para vivienda unifamiliar de 90 m2 es:

Vivienda 65 %

Servicios (incluye equipamiento, áreas verdes y jardines) 15%

Vialidad 20%

De acuerdo con las experiencias realizadas principalmente en México y

Latinoamérica para desarrollos similares, se han considerado:

Límite mayor: 120 viviendas por hectárea.

Límite menor: 50 viviendas por hectárea.
Por lo tanto tenemos:

120 Vi/ha x 13 ha = 1560 viviendas. Límite mayor.

50 vi/ha x 13 ha = 650 viviendas. Límite menor.

Densidad bruta de vivienda:

1560/20 = 78 vi/ha

650/20 = 32.5 vi/ha

Densidad bruta de población:

Densidad baja: 0 a 30 vi/ha x 3.9 hab/fam = 0 a 117 hab/ha.

Densidad media: 31 a 60 vi/ha x 3.9 hab/fam = 121 a 234 hab/ha.

Densidad alta : 61 a 90 vi/ha x 3.9 hab/fam = 235 a 351 hab/ha.

La densidad puede o no tener relación con la calidad de la habitación.

 Lotificación.
Es la acción y el efecto de dividir un terreno en lotes o parcelas pequeñas.

La lotificación de un fraccionamiento se realiza en función de un lote

tipo, el cual deberá plantearse de acuerdo con las características naturales
de la región y respecto al estrato socioeconómico de la población a la que
esté dirigido el desarrollo por diseñar.

Los fraccionamientos de lotes y servicios ofrecen una mecánica similar en los

aspectos socioeconómicos y patrones culturales con los asentamientos
espontáneos, y modifican favorablemente la administración urbana, el dispositivo
físico, la economía de la población, la propiedad de la tierra y la garantía de los
servicios, además de gestionar un desarrollo más rápido en las zonas, debido a la
seguridad que ofrecen la propiedad de la tierra y los servicios públicos.
 EL LOTE TIPO

•El primer aspecto determinante del rendimiento del área lotificable es el ancho
de las calles que se seleccionen para el desarrollo.

•El segundo se refiere a la profundidad del lote tipo seleccionado. (18)

Para ejemplificar los conceptos mencionados, se presenta el ejemplo de

una superficie por lotificar de 10 hectáreas, determinadas por un rectángulo de
500 x 200 metros, donde se analizan los anchos de calles de 6, 7, 10 y 12
metros (véanse cuadros 8.1 y 8.2 y figs. 8.1 y 8.2).

18 El análisis en relación con el frente del lote no se involucra debido a que no es determinante para ese aspecto
LINEAMIENTOS DE DISEÑO URBANO
Para determinar algunos de los principales criterios establecidos en el documento
referente al aspecto del diseño de la lotificación, en seguida se presentan ejemplos y
lineamientos de diseño de tipo práctico, que pueden observarse con énfasis en que las
alternativas de solución de un proyecto determinado dependerán de las condiciones
naturales y físicas de la localidad en cuestión.

1. Determínese el área por utilizar (terreno) mediante una poligonal topográfica,

localizando las calles y avenidas significativas que deberán observarse
necesariamente para planear una continuidad en el diseño de la estructura vial,
entre el fraccionamiento por diseñar y el contexto urbano.
2. Selecciónese el lote tipo, establézcase una plantilla que incluya la
vialidad principal de acuerdo con los reglamentos vigentes, y
proporciónese las manzanas cuya dimensión longitudinal puede ser de
140 a 180 metros como máximo. Criterio derivado de las conveniencias
del peatón y no del vehículo.
3. Establézcase alrededor del perímetro del terreno por fraccionar un cordón lotificado
que genere plusvalías hacia el interior. Este criterio es flexible, ya que cuando se
determine aprovechar avenidas existentes o generar plusvalías a fraccionamientos del
mismo sentido social, se utilizará el criterio a la inversa.
4. Otra de las intenciones del cordón perimetral lotificado se refiere al
carácter de privacidad que se logra, cuando sea éste uno de los objetivos de
diseño por lograr, y cuando las áreas circunvecinas se encuentren
degradadas y sea determinante aislarlas. A continuación se establecen
algunos ejemplos ilustrativos de pequeñas áreas fraccionadas con
soluciones diferentes.
5. Oriéntese la estructura vial en función del eje térmico cuando se trata de
climas fríos, o dentro de un ángulo de tolerancia que no sobrepase los 15°.
 6. En lugares cálidos, oriéntese la estructura en dirección de los vientos
frescos.

7. Búsquese que la orientación óptima se refleje en la totalidad de los

lotes de vivienda.

8. Se recomienda no diseñar lotes con dos frentes, excepto aquellos que

se ubiquen en las esquinas.

9. Únicamente el 20% del total de lotes podrá ser mayor que el lote tipo,
y sólo excederá a éste en 50% de superficie.

10. El número de lotes irregulares no deberá exceder del 4% del total de

lotes o del 5% del área total lotificada (área vendible), de manera que se
pueden considerar como lotes irregulares los lotes radiales con linderos
concéntricos.
 En caso de accidentes topográficos o terrenos de relieve pronunciado,
deberán clasificarse las pendientes en función de la habitación, como:

• Áreas con pendientes del O al 5%.19

• Áreas con pendientes del 5 al 10%.19
• Áreas con pendientes del 10 al 15%.
• Áreas con pendientes del 15 al 20%.
• Áreas con pendientes de más del 20%.

Dicha clasificación permite zonificar adecuadamente las diferentes

áreas del fraccionamiento: vivienda, servicios, donaciones y áreas verdes,
así como la dirección y el trazo de la vialidad.
 Mediante el análisis de la dirección de las curvas de nivel en relación con la cota
respectiva, se pueden determinar los drenes naturales por donde escurra el agua y las
líneas de parteaguas por donde derramen las aguas por gravedad. Estos análisis
permiten adecuar el trazo de la lotificación, aprovechándose las características
naturales del terreno como se ejemplifica en los croquis de la figura 8.9.
 En estos ejemplos se ilustra principalmente la adaptación del proyecto a la
topografía natural del sitio.

A su vez, se evita el trazo de calles y avenidas con fuertes pendientes, lo cual, además de
ser inconveniente, resulta peligroso por su curvatura vertical.
Se logra una mejor adaptación de las viviendas a la topografía del lugar y se aprovechan
y explotan las vistas panorámicas, en caso de existir, en favor de los usuarios.
 El diseño de la lotificación permitirá romper la rigidez del conjunto cuando los lotes
irregulares se diseñan de tipo concéntrico, como se observa en los croquis (véase fig. 8.11).

Asimismo, cuando el contexto urbano se ha degradado al producir incompatibilidad con los

usos del suelo diseñados para el conjunto, se ejemplifica la intención de crear un ambiente
nuevo y separado del entorno negativo.
 Los cruces de calles con avenidas deberán diseñarse en un ángulo de 90° para asegurar la
óptima visibilidad de los conductores.
En el trazo de la vialidad deben evitarse las bayonetas y buscar continuidad mediante
elementos y desviaciones de liga, como se indica en la figura 8.12.
 La superficie de los camellones en las avenidas no podrá computarse como área de
donación, excepto cuando el ancho de aquéllos exceda los 6 metros. En este aspecto es
necesario consultar las disposiciones reglamentarias vigentes de la localidad en cuestión.
Es conveniente que los lotes localizados sobre las avenidas sean mayores al lote tipo,
para equilibrar los valores del suelo y destinarlos a usos complementarios o de mayor
intensidad, lo cual dependerá de las necesidades de los usuarios del fraccionamiento.
Se sugiere que las áreas de donación se zonifiquen accesibles y equitativamente a
todos los usuarios, con objeto de equilibrar los usos y el valor del suelo.
Equipamiento Urbano.
En la planeación de un conjunto habitacional, además de proveer de vivienda a sus residentes, se
deben proporcionar también aquellos elementos del equipamiento urbano complementarios a la
vivienda, que son indispensables como servicio urbano para la población, entre los cuales se
cuentan principalmente planteles de enseñanza, mercados públicos, zonas de comercio privado,
parques y espacios libres, y servicios medico-asistenciales. El equipamiento urbano se relaciona
directamente con el número de viviendas del conjunto habitacional y con la densidad de
población, por lo que en las unidades donde el número de viviendas y la densidad sean elevados,
se deberá dotar de un mayor equipamiento y espacio para áreas libres. Para efectos prácticos de
dosificación del equipamiento, y de acuerdo con los conjuntos construidos por los organismos
dedicados a la construcción de vivienda o parcelamento de la tierra, se observa que la población
servida por medio de fraccionamiento de lotes y servicios, es en promedio de 4 000 a 5 000
habitantes, e incluso existen conjuntos superiores a los 10 000 habitantes. Por tales motivos, para
efectos del presente análisis, se ha considerado establecer algunos rangos de fraccionamientos
que permitan que la dosificación del equipamiento no sólo se apoye en la normativa espacial,
sino que a su vez, y considerando el número de habitantes por servir, dichas áreas libres y
establecimientos, coadyuven a la consolidación del conjunto y a la integración social de la
comunidad. Los rangos seleccionados son para 1,500, 5,000 y 10,000 habitantes; sin embargo,
para efectos de dosificación, se especifican las normas de los servicios en metros cuadrados por
cada 100 habitantes, lo cual permite calcular las áreas requeridas para equipamiento, fuera de los
rangos establecidos.
 CLASIFICACIÓN DE SERVICIOS DE EQUIPAMIENTO URBANO
Los servicios comunitarios se han agrupado, de acuerdo con sus funciones, de la manera
siguiente:

a) Equipamiento comercial: misceláneas, tiendas, tianguis y mercados.

b) Educación y cultura: jardín de niños, escuela primaria y escuela secundaria, principalmente.

c) Salud y servicios asistenciales: dispensario, centro de salud, guardería y clínica,

principalmente.

d) Deporte y recreación: unidad deportiva y centro deportivo.

e) Áreas verdes y espacios libres: parques, jardines y juegos de niños.

TERMINOLOGÍA NORMATIVA
Para la aplicación de conceptos y deducción de índices y parámetros, se usará la
terminología que a continuación se expone:

Área total del suelo urbano.

Se refiere al área total requerida para el desarrollo del fraccionamiento, como la habitación,
los servicios de equipa-miento urbano, la vialidad y las áreas libres, incluidas las donaciones.

Porcentaje de población atendida.

Es el porcentaje de la población total de un desarrollo que necesita contar con cualquiera de
los servicios en particular. En dicho sentido, por ejemplo, el total de la población, o sea el
100%, requiere acceso a diversos tipos de comercio o parques; sin embargo, para el caso
de un jardín de niños, sólo el 6% de la población total necesitaría dicho servicio.

Coeficiente de uso (número de habitantes).

Indica el tamaño mínimo de población que necesita tener un desarrollo para instalar en él
una unidad de servicio determinada.
Coeficiente de eficiencia.
Se refiere al número de personas que una unidad de servicio de cualquier tipo puede
atender eficientemente, por ejemplo: una escuela secundaria que funcione en dos turnos
puede atender satisfactoria-mente a 1 800 alumnos, un número menor no haría costeable el
edificio, y un número mayor de alumnos sería atendido en forma inadecuada.

Área requerida (m2/100 habitantes).

Indica la superficie aproxima-da de metros cuadrados que se requieren por cada 100
habitantes para cada servicio. De acuerdo con lo anterior, se podría formular, por ejemplo,
que si un mercado requiere entre 13 y 22 metros cuadrados por cada 100 habitantes, para
un fraccionamiento de 5 000 habitantes se necesitaría contar con una superficie aproximada
de 650 a 1 100 metros cuadrados.

Radio de influencia.
Indica la distancia máxima estimada hasta la cual tiene influencia una unidad de servicio o,
visto de otra forma, se refiere a la distancia máxima desde donde puede acudir la población
a una unidad específica de servicio. La determinación del radio de influencia se basa en que
los recorridos que realice el usuario para utilizar el servicio no sean excesivos; por ejemplo,
una guardería debe servir a la población que habita a su alrededor a una distancia máxima
comprendida entre 350 y 1 000 metros y una escuela primaria entre 500 y 700 metros.
CÁLCULO DE REQUERIMIENTOS DE SUELO Y DOSIFICACIÓN DE
ESTABLECIMIENTOS DE EQUIPAMIENTO SOCIAL"
Suelo
Para la dosificación del suelo requerido, en función del número de viviendas y habitantes por servir, se han
considerado los parámetros siguientes sobre densidades habitacionales:
Baja = de 0 a 30 viv/ha x promedio por familia de 5.6 = 0 a 168 hab/ha.
Media = de 30 a 60 viv/ha x promedio por familia de 5.6 = 168 a 336 hab/ha.
Alta = de 60 a 90 viv/ha x promedio por familia de 5.6 = 336 a 504 hab/ha.

Dosificación del suelo para 1500 habitantes

1500/3.9 = 385 viviendas. Ejemplo = 0/117 hab/ha = 0; 1500/117 hab/ha = 12.8 ha.
Densidad baja: de O a 12.8 ha.
Densidad media: de 12.4 a 6.4 ha.
Densidad alta: de 6.3 a 4.3 ha.

Dosificación del suelo para 5000 habitantes

5000/3.9 = 1282 viviendas. Densidad baja: de 0 a 42.7 ha. Densidad media: de 41.3 a 21.4 ha. Densidad alta:
de 21.0 a 14.2 ha.

Dosificación del suelo para 10 000 habitantes

10 000/3.9 = 2564 viviendas. Densidad baja: de 0 a 85.5 ha. Densidad media: de 82.6 a 42.7 ha. Densidad
alta: de 42.0 a 28.5 ha.

Comercio
Se incluyen los establecimientos de equipamiento comercial necesarios en un fraccionamiento de lotes y
servicios, entre los rangos de 1500 a 10000 habitantes, tales como misceláneas, tianguis y mercados públicos.
Normas y criterios.

Miscelánea
Porcentaje de población atendida = 100%.
Coeficiente de uso = 1 500 habitantes.
Coeficiente de eficiencia = 85%.
m2 por cada 100 habitantes = 2.00 m2.
Radio de influencia = 300 a 500 m.
Compatibilidad de usos Es compatible con el comercio, la vivienda y la educación e
incompatible con la industria y los servicios asistenciales y de salud. Se recomienda
que la conexión vial se realice mediante vialidad secundaria
.
Tianguis
Porcentaje de población atendida = 100%.
Coeficiente de uso = 1 500 habitantes.
Coeficiente de eficiencia = 75%.
m2 por cada 100 habitantes = 20 a 27 m2.
Radio de influencia = 500 a 950 m.

Compatibilidad de usos Es compatible con la vivienda y la educación e incompatible

con la industria y los servicios asistenciales y de salud. Se recomienda que la
conexión vial se realice por medio de vialidad secundaria y local.
Mercado

Porcentaje de población atendida = 100%.

Coeficiente de uso = 5 000 habitantes.
Coeficiente de eficiencia = 90%.
m2 por cada 100 habitantes = 7.5 a 10.5 m2.

Compatibilidad de usos Es compatible con la habitación y la educación, e incompatible

con la industria y la salud. Se recomienda que la conexión vial se realice por medio de
vialidad primaria y secundaria.

Dosificación

Rango de 1 500 habitantes:

Miscelánea = una tienda de 30 m2. Tianguis = una unidad de 450 m2.

Rango de 5 000 habitantes:

Miscelánea = una tienda de 60 m2.

Tianguis = una unidad de 450 m2.
Supermercado = una unidad de 500 m2.
Rango de 10 000 habitantes:

Miscelánea = 2 tiendas de 120 m2.

Tianguis = 2 unidades de 800 m2.
Supermercado = 2 tiendas de 1 000 m2.22
Mercado = una unidad de 80 puestos con 800 m2 totales.

Educación y cultura.

Se incluyen los establecimientos de equipamiento que se consideran

indispensables para el servicio comunitario, tales como jardín de niños, escuela
primaria, escuela secundaria y centro social.

Normas y criterios

Jardín de niños Porcentaje de población atendida = 6% mínimo.

Coeficiente de uso = 5 000 habitantes (un turno).
Coeficiente de eficiencia = 240 a 440 alumnos
m2 por cada 100 habitantes. =40 a 55 m2
Radio de influencia = 300 a 500 m.
Compatibilidad de usos Es compatible con la vivienda, el comercio y la educación, e incompatible con
la industria y la salud. Se recomienda que la conexión vial se realice por medio de vialidad local,
secundaria y andadores peatonales.

Escuela primaria.

Porcentaje de población atendida = 23%.

Coeficiente de uso = 2 600 hab. (dos turnos).
Coeficiente de eficiencia = 300 alumnos.
m2 por cada 100 habitantes = 40 a 55 m2.
Radio de influencia = 350 a 900 m.

Compatibilidad de usos Es compatible con la vivienda, el comercio y la educación, e incompatible con

la industria y los servicios asistenciales.

Se recomienda que la conexión vial se realice por medio de vialidad secundaria, local y peatonal.
Centro social.

Porcentaje de población atendida = 100%.

Coeficiente de uso = 5 000 habitantes.
Coeficiente de eficiencia = 500 habitantes.
m2 por cada 100 habitantes = 6.5 a 17 m2.
Radio de influencia = 350 a 850 m

Compatibilidad de usos.

Es compatible con la vivienda y el trabajo. Se recomienda que la conexión vial se realice

por medio de vialidad secundaria.

Escuela secundaria.

Porcentaje de población atendida = 2.5 a 6%.

Coeficiente de uso = 3 600.
Coeficiente de eficiencia = 1 800 alumnos (dos turnos).
m2 por cada 100 habitantes = 20 a 30 m2.
Radio de influencia = 850 a 2 500 m.

Compatibilidad de usos
Es compatible con la vivienda, el comercio y la industria ligera, e incompatible con los
edificios asistenciales y centros de diversión con venta de bebidas alcohólicas o centros
de vicio. Se recomienda que la conexión vial se realice por medio de la vialidad
secundaria.
Dosificación.

Rango de 1 500 habitantes:

Escuela primaria = una unidad con seis aulas un turno (1 500 m2)
Rango de 5 000 habitantes:
Jardín de niños = una unidad con seis aulas un turno (2 300 m2).
Escuela primaria = una unidad con 12 aulas dos turnos (1 500 m2).
Centro social = una unidad de 850 m2.

Rango de 10 000 habitantes:

Jardín de niños = dos unidades con seis aulas un turno (4 600 m2).
Escuela primaria = una unidad con 20 aulas (5 000 m2).
Centro social = una unidad de 1 700 m2.
Salud y servicios asistenciales.
Se incluyen los establecimientos de equipamiento que se consideran indispensables para el
servicio comunitario, como dispensario, centro de salud y guardería.

Normas y criterios
Dispensario
Porcentaje de población atendida = 100%.
Coeficiente de uso = 1 500.
Coeficiente de eficiencia = indefinido.
m2 por cada 100 habitantes = 1.50 a 3.00 m2.
Radio de influencia = 400 a 1 000 m.

Compatibilidad de usos. Es compatible con la vivienda, el comercio, la educación y el trabajo,

e incompatible con la industria y los abastos. Se recomienda que la conexión vial se realice
por medio de vialidad secundaria.

Centros de salud.
Porcentaje de población atendida = 100%.
Coeficiente de uso = 10 000 habitantes.
Coeficiente de eficiencia = indefinido.
m2 por cada 100 habitantes = 0.02 m2.
Radio de influencia =800 m.

Compatibilidad de usos. Es compatible con la vivienda e incompatible con la industria,

principal-mente. Se recomienda que la conexión vial se realice por medio de vialidad
secundaria.
Guarderías.

Porcentaje de población atendida = 4%.

Coeficiente de uso = 25 000 habitantes.
Coeficiente de eficiencia = 3 salas.
m2 por cada 100 habitantes= 0.9 m2.
Radio de influencia = 450 a 1 000 m.

Compatibilidad de usos.
Es compatible con la vivienda, el comercio, la educación, los parques y l( jardines, e
incompatible con la industria. Se recomienda que la conexión vial se realice por medio de
vialidad secundaria, local y andadores de peatones.

Dosificación.

Rango de 1 500 habitantes:

Dispensario = 1 unidad 35 m2.

Rango de 5 000 habitantes:

Dispensario = 1 unidad 100 m2.

Rango de 10 000 habitantes:

Dispensario = 2 unidades 200 m2.
Centro de salud = 1 unidad 220 m2.
Deporte y recreación

Se incluyen los centros deportivos con las áreas destinadas a campos de futbol,
beisbol, basquetbol, volibol, frontón, atletismo y servicios complementarios. El índice
promedio es de 5.00 m2 por habitante; sin embargo, su dosificación en el caso de
conjuntos y en relación con los usos adyacentes se plantea a partir de los 50 000
habitantes. Respecto de las áreas de juegos infantiles, éstas se plantean a partir de
fraccionamientos de 2 500 habitantes.

Juegos infantiles.

Porcentaje de población atendida = 62%.

Coeficiente de uso = 2 500.
Coeficiente de eficiencia = variable.
m2 por cada 100 habitantes = 500 m2.
Radio de influencia = 400 m.

Compatibilidad de usos
Es compatible con la vivienda, los parques, jardines y comercios, e incompatible con
la industria y la salud.
Se recomienda que la conexión vial se realice por medio de vialidad secundaria, local
y andadores de peatones.
Áreas verdes.

Se refiere a los parques y jardines que deben dosificarse en los fraccionamientos,

área en la cual se incluyen los juegos de niños.

Parques y jardines.

Porcentaje de población atendida = 100%.

Coeficiente de uso = 5 000 habitantes.
Coeficiente de eficiencia = variable.
m2 por cada 100 habitantes = 500 a 1 000 m2.
Radio de influencia = 450 m.

Compatibilidad de usos.
Es compatible con la vivienda el comercio, la salud, el trabajo y la educación, e
incompatible con la industria contaminante. Se recomienda que la conexión vial se
realice por medio de vialidad local, ciclopistas y andadores de peatones.