UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN AGUSTIN

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO

VALUACION DE TERRENOS URBANOS

FUENTE : MINISTERI DE VIVIENDA CONSTRUCCION Y
SANEAMIENTO
ARQ . RICARDO REYLI
GESTIÒN Y ADMNISTRACIÒN 3

Est. Valencia Mena Geraldine, Gonzales Luna Katherine , Huayhua Claverias Frank
 TASACIÓN O VALUACIÓN

Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el

perito tasador :
estudia el bien
analiza
dictamina sus cualidades y características

en determinada fecha

para establecer la estimación del valor razonable

y justo del bien de acuerdo a las normas del presente reglamento.
DEFINICIONES PREVIAS
 PREDIO URBANO

Se considera predios a los terrenos , así como a las edificaciones e

instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante de
ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar o
destruir la edificación.

DEFINICIONES PREVIAS
 TERRENO URBANO

Considerase terreno urbano al que esta situado en centro poblado y se

destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano; así
como los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios
generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y
recepcionadas sus obras de habilitación urbana, estén o no habilitadas
legalmente.

DEFINICIONES PREVIAS
 1.1 LOTE DE TERRENO CON FRENTE A UN PASADIZO COMÚN
O VÍA DE DOMINIO PRIVADO EN CONDOMINIO
La valuación de un lote de terreno urbano que tenga frente a
un pasadizo común o vía de dominio privado en condominio,
se obtiene sumando al valor del área del dominio
exclusivo, el valor que le corresponde del pasadizo
1. VALUACIONES DE común; conforme al siguiente procedimiento:
TERRENOS
a) El valor del área del dominio exclusivo, se obtiene
aplicando el procedimiento del articulo II. C.22. pero con un
“Supuesto valor urbano” (SVU), el mismo que se determina
como sigue:
 1.3 LOTE DE TERRENO CON FRENTE A UN PASADIZO COMUN
O VIA DE DOMINIO PRIVADO EN CONDOMINIO

1. VALUACIONES DE
TERRENOS
 1.3 LOTE DE TERRENO CON FRENTE A UN PASADIZO COMUN
O VIA DE DOMINIO PRIVADO EN CONDOMINIO
b) La vía de dominio privado o pasadizo común, se valoriza de
acuerdo al procedimiento señalado en el articulo II. C.22 y el
resultado obtenido se reparte proporcionalmente al área o
en su defecto al frente del lote materia de valuación.
1. VALUACIONES DE
TERRENOS Si a la vía de dominio privado es posible acceder desde
dos o más vías públicas, para cada una de ellas se
seguirá el procedimiento señalado anteriormente,
escogiéndose el valor que resulte mayor. ARTICULO II.
C.24)
1. CASO PRACTICO II
1. CASO PRACTICO II
 1.3>1

1. CASO PRACTICO II
1. CASO PRACTICO II
 CASO -2 LOTE DE TERRENO CON
FRENTE A UN
PASADIZO COMUN O VIA DE DOMINIO
PRIVADO –REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES 2016
URBANIZACION Cesar Vallejo Paucarpata
• 1.DATOS GENERALES
A. ZONIFICACION Y USOS DEL PREDIO
De conformidad con el PDU de la ciudad de Arequipa esta Zonificado como R-3
que indica vivienda de mediana densidad, actualmente el predio matriz tiene
uso de vivienda multifamiliar
B. ENTORNO URBANO E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS
El predio cuenta con servicios de agua , electricidad empotrada y desague,
teniendo veredas de berma consolidadas , teniendo pista asfaltada. Se ingresa
por zaguán común por el extremo derecho del frente del predio matriz
C.LINDEROS
En conformidad con el reglamento de tasaciones : se consideran los linderos
de Registros Públicos
D.PERIMETRO
27.16 ML
E.AREA DEL TERRENO
36.55m2
F. DESCRIPCION DE LA EDIFICAICON
Es una unidad básica de habitación .Se describe conforme al
reglamento lo indicado en la declaratoria de fabrica que indica
dos dormitorios y lavandería . La valorización solo tomara lo
declarado en registros públicos debido a la fe registral
Observaciones : se aprecia sobre los aires de este primer piso
edificación sobre el segundo , tercer y cuarto nivel. Existe
conexión actual entre el primer nivel y segundo nivel descrito
por los familiares.
Se accede por un pasaje común por el lado derecho y al
finalizar se llega a a un patio donde se accede a la unidad.
G. ANTIGUEDAD
15 años
• 2. CONSIDERACIONES PREVIAS
A. CAP III .ART 21 VALOR DEL AREA DEL DOMINIO B. DATOS
EXCLUSIVO: VALOR DEL TERRENO
VCT= AREA DEL TERRENO DE TASACION x V del m2 del predio matriz
𝑎
SVAU=𝑉𝑇 × 3 (1 − 0.01 𝑑) Valor Comercial Urbano (VCU) de la calle = US $ 450.00/m²
a=1
SVAU = Supuesto valor arancelario urbano de d = 9.00m
la vía de dominio privado. C.SOLUCION
VT =Valor arancelario o comercial de la vía
pública desde la que se accede a la vía de a) Calculamos el V del m2 del predio matriz
dominio privado. 𝑎
SVCU=𝑉𝐶𝑇 × 3 1 − 0.01 𝑑
a = Ancho de la vía de dominio privado
1
SVAU= 450$× 3 1 − 0.01 × 9
SI 𝑎 se asume 𝑎 SVAU=450$× 0.33 0.91
>1 =1
3 3 SVAU=135.135
Si SVAU < 0.5 VCU se asume 0.5 VCT
d = Distancia de la vía pública hasta el vértice
más cercano del terreno materia de tasación. SVCU< 𝟎. 𝟓 𝑽𝑻 = 135.135< 𝟐𝟐𝟓

Si SVAU < 0.5 VT se considera como mínimo 0.5 𝑉𝐶𝑇 1 = 0.5𝑉𝐶𝑇 × 𝐴

VT 𝑉𝐶𝑇 1 = 225$ × 36.55
𝑽𝑪𝑻 𝟏 = 𝟖𝟐𝟑𝟑. 𝟕𝟓 $
B. VALOR DE LA VIA DE DOMINIO PRIVADO A FAVOR DE PREDIO A
VALORIZAR

𝑆1 > 3𝑓 2 SOLUCION
𝑆1 > 3𝑓 2 Entonces calculamos el exceso :
S1= área de dominio privado 13.3> 3(1)2
𝑆1 − 3𝑓 2 = 10.3 m
F=frente 13.3> 3

Art 19 Si el Área del terreno es mayor a el Según reglamento sumamos 3𝑓 2 mas el exceso multiplicado por el 50
triple del cuadrado del frente del terreno , se % del VT:
multiplicara el triple del cuadro del frente del =𝟑𝒇𝟐 𝑽𝑪𝑻 + (𝒔𝟏 − 𝟑𝒇𝟐 )(𝟐 𝑽𝑪𝑻)
𝟏
terreno por el valor arancelario del terreno
urbano y se sumara el producto del exceso del =3(450$)+(10.3)(225$)
área de terreno por el 50 % del valor =3667.5 $
arancelario de terreno urbano. Art 25 Siendo Fr un factor de reducción , si el ingreso no cumple con el
ancho normado
DATOS 𝑉𝐶𝑇 = 3667.5
3
= 1833.75 $
S1= 1 m x 13.3 m=13.3 m2 6

VCT=450.00$ 1833.75 $ ----------------13.3

VCT (2)= 𝟓𝟗𝟐. 𝟖𝟕 $
X ----------------4.3
C. VALOR DE EDIFICACION D. VALOR TOTAL DEL PREDIO
ART 36. el valor total del predio se obtiene aplicando la sgt
Art.28 El valor de la edificación es la sumatoria del valor de ecuación :
las áreas techadas la diferencia del valor del área techada 𝑉𝑇𝑃 = 𝑉𝑇 + 𝑉𝐸
con la depreciación por años de construcción.
Donde VT :ΣVCT
VE=( A × 𝑉𝐶𝑇) − 𝐷 VTP : Valor total del predio VT =VCT 1+ VCT2
VT : valor total del terreno 𝑉𝑇 = 8233.75 + 592.87
Donde VE : valor de Edificaicon VT= 8826.62 $
VE: valor de edificación 𝑉𝑇𝑃 = 𝑉𝑇 + 𝑉𝐸
A:Area TECHADA VTP=8826.62 + 11811.24
VT_valor del terreno $ VTP=20 637.86 $
D:Depreciasion
ART 40.valor de unidad inmobiliaria , para el calculo del valor de la edificación se
Entonces : Área techada en conformidad con el asiento 0001
consideran las áreas de uso exclusivo , asi como las que corresponden a la
de registros públicos es de 30.52 m2
unidad inmobiliaria por las obras o áreas techadas de uso común, se le agregara
el porcentaje de acuerdo con lo establecido en los títulos correspondientes , en
VE=( A × 𝑉𝑇) − 𝐷 caso no exista la información se considera el 15 %
VE= (30.52 m2x 450 $)- D
Ve=13734 –( 14% 13734) ENTONCES VTPU=20 637.86 *1.15
VE= 11811.24 $ VTPU =23 733.539 DOLARES AMERICANOS