arrendamiento

CONCEPTO

Artículo 2398. - El arrendamiento es un contrato mediante el cual las

partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o
goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio
cierto.
El arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación no podrá ser
menor a un año.
El arrendamiento de inmuebles destinados al comercio o a la industria, no
podrá exceder de veinte años.
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CLASIFICACIÓN:
 Bilateral.-
 Oneroso.
 Conmutativo.
 Principal.
 De tracto sucesivo o de ejecución duradera.
 “Intuitu personae”.-

Artículo 2480. El arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada en

todo, ni en parte, ni ceder sus derechos sin consentimiento del
arrendador; si lo hiciere, responderá solidariamente con el
subarrendatario, de los daños y perjuicios.
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CLASIFICACIÓN:

Artículo 2448-M. Si durante el arrendamiento se suscitare el divorcio del

arrendatario, y la guarda y custodia de los menores habidos en el matrimonio,
se le otorga judicialmente a su cónyuge, éste o ésta se subrogarán
voluntariamente, en los derechos y obligaciones correspondientes del
arrendamiento, en los términos y condiciones del contrato respectivo,
quedando desde luego en posesión del inmueble arrendado, siempre u cuando
lo hayan cohabitado durante el matrimonio, lo mismo se aplicará en el caso
de concubinato.

 Formal.

Artículo 2406. - El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La

falta de esta formalidad se imputará al arrendador y en su caso, dará derecho
al arrendatario a que demande cuando por virtud de tal omisión se cause un
daño o perjuicio, siempre que estos sean consecuencia directa de aquella.
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CLASIFICACIÓN:
Del arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación.
Artículo 2448-F. Para los efectos de este Capítulo el contrato de arrendamiento debe
otorgarse por escrito, la falta de esta formalidad se imputará al arrendador.
El contrato deberá contener, cuando menos las siguientes estipulaciones:
I. Nombres del arrendador y arrendatario.
II. La ubicación del inmueble.
III. Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones y
accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo, así como el estado que
guardan.
IV. El monto y lugar de pago de la renta.
V. La garantía, en su caso.
VI. La mención expresa del destino habitacional del inmueble arrendado.
VII. El término del contrato.
VIII. Las obligaciones que el arrendador y arrendatario contraigan adicionalmente a las
establecidas en la Ley.
IX. El monto del depósito o en su caso los datos del fiador en garantía;
X. El carácter y las facultades con que el arrendador celebrará el contrato, incluyéndose
todos los datos del instrumento con que éste acredite su personalidad.
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Arrendamientos por tiempo indeterminado.

Artículo 2478.- Todos los arrendamientos que no se hayan celebrado por

tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera de
las partes contratantes, previo aviso por escrito dado a la otra parte, de
manera fehaciente con treinta días hábiles de anticipación, si el predio es
urbano, y con un año si es rústico, de comercio o de industria.

Derecho de preferencia.

Artículo 2447. - En los Arrendamientos que han durado más de tres años,
tiene el arrendatario derecho, si está al corriente en el pago de las rentas, a
que en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado en el nuevo
arrendamiento del inmueble. También gozará del derecho de preferencia si el
propietario quiere vender el inmueble arrendado, aplicándose en lo
conducente lo dispuesto en el artículo 2448 J de éste Código.
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Derecho de preferencia en caso de venta.

Artículo 2448-J. - En caso de que el propietario del inmueble arrendado decida

enajenarlo, el o los arrendatarios siempre que estén al corriente en el pago de sus
rentas tendrán derecho a ser preferidos a cualquier tercero en los siguientes términos:
I. En todos los casos el propietario deberá dar aviso de manera fehaciente al
arrendatario de su voluntad de vender el inmueble, precisando el precio,
términos, condiciones y modalidades de la compraventa;
II. El o los arrendatarios dispondrán de treinta días para dar aviso por escrito al
arrendador, de su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia que se consigna
en este artículo, en los términos y condiciones de la oferta, exhibiendo para ello
las cantidades exigibles al momento de la aceptación de la oferta, conforme a las
condiciones señaladas en ésta.
III. En caso de que el arrendador, dentro del término de treinta días a que se refiere
la fracción anterior, cambie cualquiera de los términos de la oferta inicial, estará
obligado a dar un nuevo aviso por escrito al arrendatario, quien a partir de ese
momento dispondrá de un nuevo plazo de treinta días. Si el cambio se refiere al
precio, el arrendador solo estará obligado a dar este nuevo aviso cuando el
incremento o decremento del mismo sea de más de 10 por ciento.
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Derecho de preferencia en caso de venta.

IV. Tratándose de bienes sujetos al régimen de propiedad en condominio, se aplicarán
las disposiciones de la ley de la materia; y
V. La compra-venta realizada en contravención de lo dispuesto en este artículo
otorgará al arrendatario el derecho de demandar daños y perjuicios, sin que la
indemnización por dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas pagadas
por el arrendatario en los últimos doce meses. La acción antes mencionada prescribirá
sesenta días después de que tenga conocimiento el arrendatario de la realización de la
compraventa respectiva.
V. La compra-venta realizada en contravención de lo dispuesto en este artículo
otorgara al arrendatario el derecho a la acción de retracto y por otro lado a reclamar
daños y perjuicios, sin que la indemnización por dichos conceptos pueda ser menor a
un 50% de las rentas pagadas por el arrendatario en los últimos 12 meses; así como a la
acción de nulidad. Las acciones mencionadas prescribirán sesenta días después de que
tenga conocimiento el arrendatario de la realización de la compra -venta respectiva;
VI. En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones establecidas en las
fracciones II o III de este artículo, prelucirá su derecho; y
VII. Los notarios en términos de las disposiciones legales aplicables incurrirán en
responsabilidad cuando formalicen compra-ventas contrarias a este precepto, si tienen
conocimiento de tal situación.
En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones establecidas en las
fracciones II o III de este artículo, prelucirá su derecho.
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Derecho de preferencia en caso de venta.

Artículo 2448-K. Si varios arrendatarios hicieren uso del derecho de
preferencia a que se refiere el artículo anterior, será preferido el que tenga
mayor antigüedad arrendado parte del inmueble y, en caso de ser igual, el
que primero exhiba la cantidad exigible en los términos de la fracción II del
artículo anterior, salvo convenio en contrario.

Prorroga del contrato.

Artículo 2487. Si después de terminado el plazo por el que se celebró el

arrendamiento, el arrendatario continúa sin oposición en el uso y goce del
bien arrendado, continuará el arrendamiento por tiempo indeterminado,
estando obligado el arrendatario a pagar la renta que corresponda por el
tiempo que exceda conforme a lo convenido en el contrato pudiendo
cualquiera de las partes solicitar la terminación del contrato en los términos
del artículo 2478. Las obligaciones contraídas por un tercero con objeto de
garantizar el cumplimiento del arrendamiento, cesan al término del plazo
determinado, salvo convenio en contrario.
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Indemnización en caso de expropiación.

ARTÍCULO 2410. - Si la transmisión de la propiedad se hiciere por causa de

utilidad pública, el contrato, sea verbal o escrito, se rescindirá pero el
arrendador y el arrendatario deberán ser indemnizados por el
expropiador; el primero siempre y cuando sea el propietario, en los
términos y conforme a lo que establezca la ley respectiva; el segundo,
con un monto equivalente a seis meses de renta, siempre y cuando
compruebe haber habitado el inmueble al menos por un año; además, el
arrendatario tendrá derecho a que se le indemnice con el importe de las
mejoras que acredite haber realizado en el inmueble arrendado, siempre
y cuando sean necesarias y se hayan efectuado durante los últimos seis
meses.
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Incremento de la renta.

Artículo 2448-D.- Para los efectos de este capítulo la renta deberá estipularse en
moneda nacional y solo podrá ser aumentada anualmente.
En aquellos contratos en que el importe de la renta mensual no exceda de a 5,400
veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México vigente y no exceda de 9,000 veces
la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México vigente; el incremento no podrá exceder
del 10% de la cantidad pactada como renta mensual.

Recibos por concepto de renta

Artículo 2448-E. - La renta debe pagarse puntualmente, en los plazos convenidos y a

falta de convenio por meses vencidos.
El arrendador esta obligado a entregar un recibo por cada mensualidad que el
arrendatario pague; a falta de entrega de recibos de pago de renta por más de tres
meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya
hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma.
El arrendador no podrá exigir en su caso, más de una mensualidad de renta a manera
de depósito.
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Derecho del tanto.

Artículo 2448-J. - En caso de que el propietario del inmueble arrendado
decida enajenarlo, el o los arrendatarios siempre que estén al corriente
en el pago de sus rentas tendrán derecho a ser preferidos a cualquier
tercero en los siguientes términos:
II. El o los arrendatarios dispondrán de treinta días para dar aviso por
escrito al arrendador, de su voluntad de ejercitar el derecho de
preferencia que se consigna en este artículo, en los términos y
condiciones de la oferta, exhibiendo para ello las cantidades exigibles al
momento de la aceptación de la oferta, conforme a las condiciones
señaladas en ésta.
III. En caso de que el arrendador, dentro del término de treinta días a que
se refiere la fracción anterior, cambie cualquiera de los términos de la
oferta inicial, estará obligado a dar un nuevo aviso por escrito al
arrendatario, quien a partir de ese momento dispondrá de un nuevo plazo
de treinta días. Si el cambio se refiere al precio, el arrendador solo estará
obligado a dar este nuevo aviso cuando el incremento o decremento del
mismo sea de más de 10 por ciento.
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Facultad para dar en arrendamiento.

Artículo 2401.- El que no fuere propietario de la cosa, podrá arrendarla si

tiene facultad para celebrar ese contrato ya en virtud de mandato del
propietario, ya por disposición de la ley.

Artículo 2402.- En el primer caso del artículo anterior, la constitución del

arrendamiento se sujetará a los límites fijados en el mandato; de
conformidad a lo previsto en los artículos 2555 y 2556 de este Código.
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Tipos o especies de arrendamiento.

 De inmuebles.
 De Muebles.
 Civil.
 Mercantil. (art. 75 I y II Código de Comercio).

Figuras afines:
 Compraventa y arrendamiento venta.
En la compraventa hay transmisión del derecho real de la propiedad
inmediata o diferida y pago de precio cierto en dinero. En el
arrendamiento hay sólo nacimiento de obligaciones o derechos de crédito
y el precio cierto puede consistir en otros bienes que no sean precisamente
dinero.
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Figuras afines:
 Compraventa y arrendamiento venta.
Se considera compraventa, el llamado arrendamiento venta, por virtud
del cual uno de los contratantes entrega al otro una cosa determinada para
que use de ella cierto tiempo, durante el cual la parte que la recibe debe
pagar cantidades periódicas de dinero que en su cuantía exceden del
precio comercial de uso, y con el pacto de que al cubrirse la última de tales
cantidades o al pagarse además de ella un simbólico precio adicional se
convertirá en propietaria de la cosa.

Los particulares o las empresas que reciben esos bines a título de

arrendamiento, se benefician grandemente en atención a que las rentas
que pagan a la compañía arrendadora son deducibles para el pago de
impuesto sobre la renta y para el pago de participación sobre utilidades a
sus trabajadores, permitiéndoles a la vez una depreciación acelerada de
esos bienes.
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Figuras afines:
 Compraventa y arrendamiento venta.
Se revistió a estas compraventas de la apariencia de un arrendamiento, por
virtud del cual el supuesto arrendatario adquiría la propiedad del bien hasta
que acababa de pagar la última renta, como única opción terminal, con el
enorme riesgo para él de perder todos los abonos que bajo el nombre de
rentas hubiera pagado en caso de que en virtud de una acción rescisoria por
incumplimiento del supuesto arrendamiento que no estaba prohibida se le
obligara a devolver el bien que había recibido.
Al efecto, se regulo entonces la compra en abonos por falta de pago del precio
a virtud de la cláusula resolutoria implícita, pero exigió el pacto comisorio
expreso y su necesaria inscripción en el registro público de la propiedad para
que tal rescisión pueda producir efectos en perjuicio de terceros.
En suma nuestro código civil permite ya entre las partes la rescisión de las
compraventas en abonos.
Por tanto , es necesaria la interpretación sistemática de cada arrendamiento
financiero, porque bajo este nombre genérico y confuso se encubren muy
diferentes figuras contractuales.
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Figuras afines:
 También debe diferenciarse el arrendamiento del contrato de garaje
o de estacionamiento y del contrato bancario de cajas de
seguridad.
 El arrendamiento se distingue también del usufructo y del derecho
de uso y de habitación, ya que todos estos son derechos reales,
mientras que el derecho del arrendamiento es un derecho personal
o de crédito.
 En el arrendamiento tiene el arrendador la obligación de entregar y
de conservar la cosa en estado de servir para el uso convenido o
natural de la misma cosa y de garantizar ese uso al arrendatario, en
tanto que en el usufructo no tiene el nudo propietario ninguna
obligación específica.
 Por lo que en el usufructo nadie garantiza el uso de la cosas y en el
arrendamiento es el arrendador quien garantiza el uso de la cosa.
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Figuras afines:
 También se diferencia del contrato de exposición, y del contrato de
portería.

ELEMENTOS PERSONALES.
EL ARRENDADOR
EL ARRENDATARIO
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LIMITACIONES PARA DAR EN ARRENDAMIENTO LA COSA.

 Cuando el arrendador ya dio la cosa en arrendamiento, no puede volver
a darla en arrendamiento a otra persona por el mismo tiempo. En este
caso prevale el primero en tiempo, salvo que se tenga la posesión
material de la cosa y el arrendatario afectado será indemnizado por los
daños y perjuicios causados.
Artículo 2446.- Si la misma cosa se ha dado en arrendamiento
separadamente a dos o más personas y por el mismo tiempo, prevalecerá
el arrendamiento primero en fecha, salvo que se tenga la posesión
material; en todo caso, predominará el arrendamiento del que tiene en su
poder la cosa arrendada.
El arrendatario que resulte afectado en virtud del supuesto anterior, será
indemnizado por los daños y perjuicios causados, sin que sea menor al
equivalente a tres meses del monto de la renta acordada.
Si el arrendamiento debe ser inscrito en el Registro, sólo vale el inscrito.
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LIMITACIONES PARA DAR EN ARRENDAMIENTO LA COSA.

 Cuando la cosa arrendada está hipotecada no puede el dueño de ella
darla en arrendamiento por un plazo mayor que el de la hipoteca. Y si la
hipoteca no tiene plazo cierto y recae sobre una finca rustica, no puede
darla en arrendamiento por más de un año, o si grava una finca urbana,
por más de dos meses cuando el arrendamiento se celebra dentro de
los sesenta días anteriores a un secuestro judicial que culmina después
con la enajenación consiguiente de la cosa en el remate judicial
respectivo, dicho arrendamiento podrá darse por terminado
anticipadamente.
Artículo 2914. Sin consentimiento del acreedor, el propietario del predio
hipotecado no puede darlo en arrendamiento, ni pactar pago anticipado
de rentas, por un término que exceda a la duración de la hipoteca; bajo
la pena de nulidad del contrato en la parte que exceda de la expresada
duración.
Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no podrá estipularse anticipo de
rentas, ni arrendamiento, por más de un año, si se trata de finca rústica,
ni por más de dos meses, si se trata de finca urbana.
 arrendamiento

LIMITACIONES PARA DAR EN ARRENDAMIENTO LA COSA.

Artículo 2495. Si el inmueble dado en arrendamiento fuere enajenado

judicialmente, el contrato del arrendamiento subsistirá, a menos que
aparezca que se celebro dentro de los setenta días anteriores al secuestro
del inmueble, en cuyo caso el arrendamiento podrá darse por concluido.
 Cuando la cosa pertenece en copropiedad a varios codueños no puede
uno sólo de ellos, sin el consentimiento de todos los demás, dar en
arrendamiento la cosa indivisa, pero si puede darla en arrendamiento la
mayoría de dichos copropietarios, por tratarse de un acto de
administración.
Artículo 2403. No puede arrendar el copropietario de cosa indivisa sin
consentimiento de los otros copropietarios.

Artículo 946. Para la administración de la cosa común, serán obligatorios

todos los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
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LIMITACIONES PARA DAR EN ARRENDAMIENTO LA COSA.

 Cuando por virtud de la ley o por mandato, una persona tiene la

administración de un bien ajeno, puede darlo en arrendamiento.
Artículo 2402.- En el primer caso del artículo anterior, la constitución del
arrendamiento se sujetará a los límites fijados en el mandato; de
conformidad a lo previsto en los artículos 2555 y 2556 de este Código.
 El albacea necesita del consentimiento de los herederos o legatarios,
para dar en arrendamiento por un plazo mayor a un año los bienes de la
herencia.
Artículo 1721. El albacea sólo puede dar en arrendamiento hasta por un
año los bienes de la herencia. Para arrendarlos por mayor tiempo,
necesita del consentimiento de los herederos o de los legatarios en su
caso.
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LIMITACIONES PARA DAR EN ARRENDAMIENTO LA COSA.

Artículo 1737. El albacea debe cumplir su encargo dentro de un año, contado
desde su aceptación, o desde que terminen los litigios que se promovieren
sobre la validez o nulidad del testamento.
 Los tutores y los padres necesitan autorización judicial para dar en
arrendamiento por un plazo de más de cinco años los bienes de sus
representados o para recibir anticipos de rentas por más de dos años.
Artículo 436. Los que ejercen la patria potestad no pueden enajenar ni gravar
de ningún modo los bienes inmuebles y los muebles preciosos que
correspondan al hijo, sino por causa de absoluta necesidad o de evidente
beneficio, y previa la autorización del juez competente.
Tampoco podrán celebrar contratos de arrendamiento por más de cinco años,
ni recibir la renta anticipada por más de dos años; vender valores
comerciales, industriales, títulos de rentas, acciones, frutos y ganados, por
menor valor del que se cotice en la plaza el día de la venta; hacer donación
de los bienes de los hijos o remisión voluntaria de los derechos de éstos; ni
dar fianza en representación de los hijos.
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LIMITACIONES PARA DAR EN ARRENDAMIENTO LA COSA.

Artículo 573. El tutor no puede dar en arrendamiento los bienes del

incapacitado, por más de cinco años, sino en caso de necesidad o utilidad,
previos el consentimiento del curador y la autorización judicial,
observándose en su caso, lo dispuesto en el artículo 564.

Artículo 574. El arrendamiento hecho de conformidad con el artículo

anterior, subsistirá por el tiempo convenido, aun cuando se acabe la
tutela; pero será nula toda anticipación de renta o alquileres por más de
dos años.
 Los depositarios judiciales de finas urbanas embargadas pueden
dar en arrendamiento éstas, pero con rentas no menores de las
vigentes al tiempo de verificarse el secuestro y las garantías
acostumbradas en esos casos. (art. 553 I CPCCDMX).
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LIMITACIONES PARA DAR EN ARRENDAMIENTO LA COSA.

 Los apoderados generales para actos de administración requieren
cláusula especial para dar en arrendamiento.
Artículo 2554. En todos los poderes generales para pleitos y cobranzas,
bastará que se diga que se otorga con todas las facultades generales y las
especiales que requieran cláusula especial conforme a la ley, para que se
entiendan conferidos sin limitación alguna.
En los poderes generales para administrar bienes, bastará expresar que se
dan con ese carácter, para que el apoderado tenga toda clase de
facultades administrativas.
En los poderes generales, para ejercer actos de dominio, bastará que se den
con ese carácter para que el apoderado tenga todas las facultades de dueño,
tanto en lo relativo a los bienes, como para hacer toda clase de gestiones a
fin de defenderlos.
Cuando se quisieren limitar, en los tres casos antes mencionados, las
facultades de los apoderados, se consignarán las limitaciones, o los poderes
serán especiales.
Los notarios insertarán este artículo en los testimonios de los poderes que
otorguen.
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ELEMENTOS REALES DEL ARRENDAMIENTO.

LA COSA, EL PRECIO Y EL TIEMPO.
LA COSA.
Artículo 2400. Son susceptibles de arrendamiento todos los bienes que
pueden usarse sin consumirse; excepto aquellos que la ley prohíbe
arrendar y los derechos estrictamente personales.
Artículo 2475. En el caso del artículo anterior, si en el contrato de alquiler
no se trató de animal individualmente determinado, sino de un género y
número determinados, el arrendador está obligado a los daños y
perjuicios, siempre que se falte a la entrega.
 Hay cosas que la Ley prohíbe expresamente que puedan ser dadas
en arrendamiento.
Artículo 2448-A. No deberá darse en arrendamiento una localidad que no
reúna las condiciones de higiene y salubridad necesarias para la
habitabilidad del inmueble. En caso contrario, se aplicarán al arrendador
las sanciones procedentes.
 arrendamiento

ELEMENTOS REALES DEL ARRENDAMIENTO.

LA COSA, EL PRECIO Y EL TIEMPO.
LA COSA.
 Hay cosas que la Ley prohíbe expresamente que puedan ser dadas
en arrendamiento.
Artículo 1051. El usuario y el que tiene derecho de habitación en un
edificio, no pueden enajenar, gravar, ni arrendar en todo ni en parte su
derecho a otro, ni estos derechos pueden ser embargados por sus
acreedores.
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ELEMENTOS REALES DEL ARRENDAMIENTO.

LA COSA, EL PRECIO Y EL TIEMPO.
EL PRECIO.
 No debe consistir precisamente en dinero.
Artículo 2399. La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una
suma de dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea
cierta y determinada.

Artículo 2430. Si el precio del arrendamiento debiere pagarse en frutos, y

el arrendatario no los entregare en el tiempo debido, está obligado a
pagar en dinero el mayor precio que tuvieren los frutos dentro del tiempo
convenido.
 arrendamiento

ELEMENTOS REALES DEL ARRENDAMIENTO.

LA COSA, EL PRECIO Y EL TIEMPO.
EL PRECIO.
 La renta deberá estipularse en moneda nacional y sólo podrá ser
aumentada anualmente.
Artículo 2448-D.- Para los efectos de este capítulo la renta deberá
estipularse en moneda nacional y solo podrá ser aumentada anualmente.
En aquellos contratos en que el importe de la renta mensual no exceda de
a 5,400 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México vigente y no
exceda de 9,000 veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México
vigente; el incremento no podrá exceder del 10% de la cantidad pactada
como renta mensual.
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ELEMENTOS REALES DEL ARRENDAMIENTO.

LA COSA, EL PRECIO Y EL TIEMPO.
EL PRECIO.
 La renta debe ser determinada cuando no consiste en dinero.
Artículo 2399. La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una
suma de dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea
cierta y determinada.

Artículo 2430. Si el precio del arrendamiento debiere pagarse en frutos, y

el arrendatario no los entregare en el tiempo debido, está obligado a
pagar en dinero el mayor precio que tuvieren los frutos dentro del tiempo
convenido.
 arrendamiento

ELEMENTOS REALES DEL ARRENDAMIENTO.

LA COSA, EL PRECIO Y EL TIEMPO.
EL TIEMPO.
 Artículo 2398. - El arrendamiento es un contrato mediante el cual las
partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o
goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio
cierto.
 El arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación no podrá ser
menor a un año.
 El arrendamiento de inmuebles destinados al comercio o a la industria, no
podrá exceder de veinte años.
 Artículo 2448-C.- La duración mínima de todo contrato de arrendamiento
de inmuebles destinadas a la habitación será de un año forzoso para
arrendador y arrendatario, que será prorrogable a voluntad del
arrendatario, hasta por un año más, siempre y cuando se encuentre al
corriente en el pago de las rentas, salvo convenio en contrario.
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ELEMENTOS REALES DEL ARRENDAMIENTO.

LA COSA, EL PRECIO Y EL TIEMPO.
EL TIEMPO.
 Si las partes pactaron un plazo mayor al límite legal, el contrato no será nulo, pero
se reducirá el plazo al tope legal.
Artículo 1853. Si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos, deberá
entenderse en el más adecuado para que produzca efecto.
 Promesa de arrendamiento por un plazo posterior.
Artículo 2409. - Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier
motivo se transmitiere la propiedad del inmueble arrendado, atendiendo a lo dispuesto
en el artículo 2448-J, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato.
Respecto al pago de las rentas el arrendatario tendrá obligación de pagar al nuevo
propietario la totalidad de las rentas adeudadas y las que se causen, de conformidad a
lo establecido en el contrato. A su vez el arrendador tiene la obligación de notificar de
manera fehaciente al arrendatario de inmediato que le han otorgado el
correspondiente título de propiedad, para estar en aptitud de reclamar el pago de
rentas, aún cuando el arrendatario manifieste haber pagado por adelantado al
propietario anterior, a no ser que el adelanto de rentas aparezca expresamente
estipulado en el contrato, o lo acredite con los recibos de pago correspondientes.
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ELEMENTOS REALES DEL ARRENDAMIENTO.

LA COSA, EL PRECIO Y EL TIEMPO.
EL TIEMPO.
 Si se omitió señalar el plazo, la ley establece normas supletorias.
Artículo 2483. El arrendamiento puede determinar:
I. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por
estar satisfecho el objeto para que la cosa fue arrendada;
Artículo 2447. - En los Arrendamientos que han durado más de tres años,
tiene el arrendatario derecho, si está al corriente en el pago de las
rentas, a que en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado
en el nuevo arrendamiento del inmueble. También gozará del derecho de
preferencia si el propietario quiere vender el inmueble arrendado,
aplicándose en lo conducente lo dispuesto en el artículo 2448 J de éste
Código.
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ELEMENTOS FORMALES.
Artículo 2406. - El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito.
La falta de esta formalidad se imputará al arrendador y en su caso, dará
derecho al arrendatario a que demande cuando por virtud de tal omisión
se cause un daño o perjuicio, siempre que estos sean consecuencia
directa de aquella.
Artículo 2448-F. Para los efectos de este Capítulo el contrato de
arrendamiento debe otorgarse por escrito, la falta de esta formalidad se
imputará al arrendador.
El contrato deberá contener, cuando menos las siguientes estipulaciones:
I. Nombres del arrendador y arrendatario.
II. La ubicación del inmueble.
III. Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las
instalaciones y accesorios con que cuenta para el uso y goce del
mismo, así como el estado que guardan.
 arrendamiento

ELEMENTOS FORMALES.
El contrato deberá contener, cuando menos las siguientes estipulaciones:
IV. El monto y lugar de pago de la renta.
V. La garantía, en su caso.
VI. La mención expresa del destino habitacional del inmueble arrendado.
VII. El término del contrato.
VIII. Las obligaciones que el arrendador y arrendatario contraigan
adicionalmente a las establecidas en la Ley.
IX. El monto del depósito o en su caso los datos del fiador en garantía;
X. El carácter y las facultades con que el arrendador celebrará el
contrato, incluyéndose todos los datos del instrumento con que éste
acredite su personalidad.
 arrendamiento

ELEMENTOS FORMALES.
 El contrato de arrendamiento de un inmueble por un plazo mayor de
seis años o con anticipos de rentas por más de tres años, para que
produzcan efectos contra tercero adquiriente de ese inmueble es
necesario que se inscriba en el Registro Público de la Propiedad.
Artículo 3007.- Los documentos que conforme a las Leyes sean
registrables y no se registren, sólo producirán efectos entre las partes y
no en perjuicio de tercero.
Artículo 3011.- Los derechos reales y en general cualquier gravamen o
limitación de los mismos o del dominio, para que surtan efectos contra
tercero, deberán constar en el folio de la finca sobre los que recaigan, en
la forma que determine el presente Código o la Ley Registral. Lo
dispuesto en este artículo se aplicará a los inmuebles que, en su caso,
comprendan: la hipoteca industrial prevista por la Ley de Instituciones de
Crédito y la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del
Crédito; la hipoteca sobre los sistemas de las empresas, a que se refiere
la Ley de Vías Generales de Comunicación; y los casos similares previstos
en otras leyes.
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ELEMENTOS FORMALES.
Artículo 3042. En el Registro Público de la Propiedad inmueble se inscribirán:
III. Los contratos de arrendamiento de parte o de la totalidad de bienes
inmuebles, por un período mayor de seis años y aquellos en que haya
anticipos de rentas por más de tres años;
Artículo 3005.- Sólo se registrarán:
I. Los testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos
auténticos;
II. Las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera
auténtica, así como los convenios emanados del procedimiento de
mediación que cumplan con los requisitos previstos por el artículo 38 de
la Ley de Justicia Alternativa del Tribunal Superior de Justicia para el
Distrito Federal.
III. Los documentos privados que en esta forma fueren válidos con arreglo a
la Ley, siempre que al calce de los mismos haya la constancia de que el
Notario, el Registrador, o el Juez competente, se cercioraron de la
autenticidad de las firmas y de la voluntad de las partes.
Dicha constancia deberá estar firmada por los mencionados fedatarios y llevar
impreso el sello respectivo.
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EFECTOS DEL CONTRATO.

 El arrendamiento sólo genera obligaciones o un derecho de crédito.

 Pero no da nacimiento a un derecho real.

 La entregan y uso garantizado de la cosa y el pago de la renta.

 El derecho del arrendatario al uso de la cosa arrendada es un

derecho personal o de crédito y no es un derecho real.
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. SON OBLIGACIONES DE HACER.

 Entregar la cosa en estado apto para el uso convenido o natural de la cosa.
 Conservar la cosa en ese estado adecuado, y
 Garantizar dicho uso. (no puede renunciarse y nunca puede faltar)
Artículo 2412. El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:
I. A entregar al arrendatario la finca arrendada con todas sus pertenencias y en
estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenido expreso, para
aquél a que por su misma naturaleza estuviere destinada; así como en
condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble;
II. A conservar la cosa arrendada en buen estado, salvo el deterioro normal del uso
que sufra el inmueble durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las
reparaciones necesarias; así como, las obras de mantenimiento para la
conservación, funcionalidad y seguridad del inmueble;
III. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no
ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables;
IV. A garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato;
V. A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o
vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. SON OBLIGACIONES DE HACER.

Artículo 2448-A. No deberá darse en arrendamiento una localidad que no
reúna las condiciones de higiene y salubridad necesarias para la
habitabilidad del inmueble. En caso contrario, se aplicarán al arrendador
las sanciones procedentes.

Artículo 2474. El que contrate uno o más animales especificados

individualmente, que antes de ser entregados al arrendatario se
inutilizaren sin culpa del arrendador, quedará enteramente libre de la
obligación si ha avisado al arrendatario inmediatamente después que se
inutilizó al animal; pero si éste se ha inutilizado por culpa del arrendador
o si no se ha dado el aviso, estará sujeto al pago de daños y perjuicios, o
a reemplazar el animal, a elección del arrendatario.
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. SON OBLIGACIONES DE HACER.

 Deber de conservar.
Artículo 2416. - Si el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones
necesarias para el uso a que esté destinada la cosa, quedará a elección
del arrendatario rescindir el arrendamiento u ocurrir al juez para que
resuelva lo que en derecho corresponda. El arrendador será responsable
de los daños y perjuicios que se cause al arrendatario por su omisión.

Artículo 2415. El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del

arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, bajo
pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause.
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. SON OBLIGACIONES DE HACER.

 El arrendatario no puede, por virtud del contrato, exigir al arrendador
el rembolso de los gastos para reparaciones que el propio arrendatario
hubiera erogado. Excepcionalmente, sólo si se trataba de reparaciones
urgentes que no dieron tiempo para dar el aviso oportuno.
Artículo 1896. El que sin mandato y sin estar obligado a ello se encarga de
un asunto de otro, debe obrar conforme a los intereses del dueño del
negocio.
Artículo 1902. El gestor, tan pronto como sea posible, debe dar aviso de
su gestión al dueño y esperar su decisión, a menos que haya peligro en la
demora.
Si no fuere posible dar ese aviso, el gestor debe continuar su gestión
hasta que concluya el asunto.
Artículo 1906. La ratificación pura y simple del dueño del negocio,
produce todos los efectos de un mandato.
La ratificación tiene efecto retroactivo al día en que la gestión principió.
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. SON OBLIGACIONES DE HACER.

 Frente a la inactividad del arrendador el arrendatario puede:
 Rescindir el arrendamiento.
Artículo 2416. - Si el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones
necesarias para el uso a que esté destinada la cosa, quedará a elección
del arrendatario rescindir el arrendamiento u ocurrir al juez para que
resuelva lo que en derecho corresponda. El arrendador será responsable
de los daños y perjuicios que se cause al arrendatario por su omisión.
 Promover juicio sobre cumplimiento de contrato.
Artículo 2027. Si el obligado a prestar un hecho, no lo hiciere, el acreedor
tiene derecho de pedir que a costa de aquél se ejecute por otro, cuando
la substitución sea posible.
Esto mismo se observará si no lo hiciere de la manera convenida. En este
caso el acreedor podrá pedir que se deshaga lo mal hecho.
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. SON OBLIGACIONES DE HACER.

 Durante el juicio el arrendatario podrá diferir el pago de las rentas y
oponer al arrendador la excepción dilatoria de “nom adimpleti contractus”
si este último le promueve juicio de pago de rentas o de rescisión por falta
de pago de ellas.
 El arrendador procede a efectuar las reparaciones, después de
habérsele avisado por el arrendatario la necesidad de ellas. En este
caso:
 Si la ejecución de las reparaciones en cuestión dura menos de dos
meses, aunque por esa causa pierda el uso parcial de la cosa el
arrendatario, no tiene éste ningún derecho y debe, por tanto, seguir
pagando la renta.
 Pero si tal ejecución de prolonga por más de dos meses, o si por dicha
ejecución pierde el arrendatario el uso total de la cosa tiene el
arrendatario un derecho alternativo: o a pedir en juicio la rescisión del
contrato; o bien a solicitar en juicio que por el tiempo en que se
hicieron las reparaciones se reduzca la renta, si la pérdida del uso
parcial fue mayor a dos meses, o se suprima la obligación de pagar la
renta por el tiempo en que perdió el mismo arrendatario el uso total de
la cosa a causa de la ejecución de dichas reparaciones.
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. SON OBLIGACIONES DE HACER.

Artículo 2490. El arrendatario puede exigir la rescisión del contrato:
I. Por contravenir el arrendador la obligación a que se refiere la
fracción II del artículo 2412 de este ordenamiento;
II. Por la pérdida total o parcial de la cosa arrendada en los términos de
los artículos 2431, 2434 y 2445; y
III. Por la existencia de defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al
arrendamiento y desconocidos por el arrendatario.

Artículo 2445. El arrendatario que por causa de reparaciones pierda el uso

total o parcial de la cosa, tiene derecho a no pagar el precio del
arrendamiento, a pedir la reducción de ese precio o la rescisión del
contrato, si la pérdida del uso dura más de dos meses, en sus respectivos
casos.
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. SON OBLIGACIONES DE HACER.

 El arrendador no esta obligado a hacer reparaciones en dos casos:
Artículo 2444. El arrendatario debe hacer las reparaciones de aquellos
deterioros de poca importancia, que regularmente son causados por las
personas que habitan el edificio

Artículo 2467. El arrendatario está obligado a hacer las pequeñas

reparaciones que exija el uso de la cosa dada en arrendamiento.
 El arrendador no puede variar la forma de la cosa arrendada, ni a
pretexto de reparaciones, ni por motivo de modificar
sustancialmente la cosa arrendada.
Artículo 2414. El arrendador no puede, durante el arrendamiento, mudar
la forma de la cosa arrendada, ni intervenir en el uso legítimo de ella,
salvo el caso designado en la fracción III, del artículo 2412.
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. SON OBLIGACIONES DE HACER.

 El arrendador debe garantizar el uso convenido o el uso natural de la
cosa arrendada, ello comprende cuatro obligaciones.
 La garantía del hecho personal, o sea, abstenerse de cualquier tipo
de perturbaciones, de hecho o de derecho que puedan impedir al
arrendatario el uso convenido de la cosa, o el uso natural de la
misma.
 La obligación de garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por
todo el tiempo del contrato.
 La obligación de responder por los vicios ocultos o defectos de la
cosa arrendada.
 La obligación de asumir a su exclusivo cargo la pérdida de la cosa
arrendada.
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. SON OBLIGACIONES DE HACER.

REEMBOLSO DE MEJORAS.
 En tres casos el arrendador tiene la obligación de reembolsar o de
pagar al arrendatario el importe de tales obras.

 Si en el contrato, o posteriormente, se autorizó al arrendatario por

escrito hacerlas y el arrendador se obligó a pagarlas.
 Si se trata de mejoras útiles o urgentes por causa de fuerza mayor y
por culpa del arrendador se rescinde el contrato.
 Cuando el contrato sea por tiempo indeterminado, si el arrendador
faculto al arrendatario para hacer mejoras.
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. SON OBLIGACIONES DE HACER.

REEMBOLSO DE MEJORAS.
Artículo 2423. Corresponde al arrendador pagar las mejoras hechas por el
arrendatario:
I. Si en el contrato, o posteriormente, por escrito, lo autorizó para
hacerlas se obligó a pagarlas;
II. Cuando se trata de mejoras útiles o urgentes por causa de fuerza
mayor, o bien por esta circunstancia y por culpa del arrendador se
rescindiese el contrato; y
III. Cuando el contrato fuere por tiempo indeterminado, si el arrendador
autorizó al arrendatario para que hiciera mejoras y antes de que
transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede
compensado con el uso de las mejoras de los gastos que hizo, da el
arrendador por concluido el arrendamiento.
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. SON OBLIGACIONES DE HACER.

DERECHO DE PREFERENCIA. OBLIGACIÓN DEL ARRENDADOR.
Artículo 2447. - En los Arrendamientos que han durado más de tres años,
tiene el arrendatario derecho, si está al corriente en el pago de las
rentas, a que en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado
en el nuevo arrendamiento del inmueble. También gozará del derecho de
preferencia si el propietario quiere vender el inmueble arrendado,
aplicándose en lo conducente lo dispuesto en el artículo 2448 J de éste
Código.
Artículo 2448-J. - En caso de que el propietario del inmueble arrendado
decida enajenarlo, el o los arrendatarios siempre que estén al corriente
en el pago de sus rentas tendrán derecho a ser preferidos a cualquier
tercero en los siguientes términos:
I. En todos los casos el propietario deberá dar aviso de manera fehaciente
al arrendatario de su voluntad de vender el inmueble, precisando el
precio, términos, condiciones y modalidades de la compraventa;
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. SON OBLIGACIONES DE HACER.

DERECHO DE PREFERENCIA. OBLIGACIÓN DEL ARRENDADOR.
II. El o los arrendatarios dispondrán de treinta días para dar aviso por
escrito al arrendador, de su voluntad de ejercitar el derecho de
preferencia que se consigna en este artículo, en los términos y
condiciones de la oferta, exhibiendo para ello las cantidades exigibles al
momento de la aceptación de la oferta, conforme a las condiciones
señaladas en ésta.
III. En caso de que el arrendador, dentro del término de treinta días a que
se refiere la fracción anterior, cambie cualquiera de los términos de la
oferta inicial, estará obligado a dar un nuevo aviso por escrito al
arrendatario, quien a partir de ese momento dispondrá de un nuevo plazo
de treinta días. Si el cambio se refiere al precio, el arrendador solo estará
obligado a dar este nuevo aviso cuando el incremento o decremento del
mismo sea de más de 10 por ciento.
IV. Tratándose de bienes sujetos al régimen de propiedad en condominio,
se aplicarán las disposiciones de la ley de la materia; y
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. SON OBLIGACIONES DE HACER.

DERECHO DE PREFERENCIA. OBLIGACIÓN DEL ARRENDADOR.
V. La compra-venta realizada en contravención de lo dispuesto en este artículo
otorgará al arrendatario el derecho de demandar daños y perjuicios, sin que la
indemnización por dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas pagadas
por el arrendatario en los últimos doce meses. La acción antes mencionada prescribirá
sesenta días después de que tenga conocimiento el arrendatario de la realización de la
compraventa respectiva.
V. La compra-venta realizada en contravención de lo dispuesto en este artículo
otorgara al arrendatario el derecho a la acción de retracto y por otro lado a reclamar
daños y perjuicios, sin que la indemnización por dichos conceptos pueda ser menor a
un 50% de las rentas pagadas por el arrendatario en los últimos 12 meses; así como a la
acción de nulidad. Las acciones mencionadas prescribirán sesenta días después de que
tenga conocimiento el arrendatario de la realización de la compra -venta respectiva;
VI. En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones establecidas en las
fracciones II o III de este artículo, prelucirá su derecho; y
VII. Los notarios en términos de las disposiciones legales aplicables incurrirán en
responsabilidad cuando formalicen compra-ventas contrarias a este precepto, si tienen
conocimiento de tal situación.
En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones establecidas en las
fracciones II o III de este artículo, prelucirá su derecho.
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. SON OBLIGACIONES DE HACER.

DERECHO DE PREFERENCIA. OBLIGACIÓN DEL ARRENDADOR.

Artículo 2448-K. Si varios arrendatarios hicieren uso del derecho de

preferencia a que se refiere el artículo anterior, será preferido el que
tenga mayor antigüedad arrendado parte del inmueble y, en caso de ser
igual, el que primero exhiba la cantidad exigible en los términos de la
fracción II del artículo anterior, salvo convenio en contrario.
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.

 Pagar la renta.
 Usar debidamente la cosa.
 Conservar la cosa.
 Avisar de las reparaciones necesarias y de las novedades dañosas.
 Permitir ciertos actos al arrendador.
 Devolver la cosa.
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.

 Cuando el patrón proporciona habitaciones en arrendamiento a sus
trabajadores, la renta no puede exceder del medio por ciento mensual del valor
catastral de la finca.
Artículo 151.- Cuando las habitaciones se den en arrendamiento a los trabajadores, la
renta no podrá exceder del medio por ciento mensual del valor catastral de la finca y
se observarán las normas siguientes:
I. Las empresas están obligadas a mantenerlas en condiciones de habitabilidad y a
hacer oportunamente las reparaciones necesarias y convenientes:
II. Los trabajadores tienen las obligaciones siguientes:
a). Pagar las rentas.
b). Cuidar de la habitación como si fuera propia.
c). Poner en conocimiento de la empresa los defectos o deterioros que observen.
d). Desocupar las habitaciones a la terminación de las relaciones de trabajo dentro de
un término de cuarenta y cinco días y
III. Está prohibido a los trabajadores:
a). Usar la habitación para fines distintos de los señalados en este capítulo.
b). Subarrendar las habitaciones.
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.

 En cuanto a la época del pago.
Artículo 2425. El arrendatario está obligado:
I. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos;
II. A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa
o negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios;
III. A servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la
naturaleza y destino de ella.
Artículo 2429. El arrendatario está obligado a pagar la renta que se venza
hasta el día que entregue la cosa arrendada.
Artículo 2454. La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta
de convenio, por semestres vencidos.
Artículo 2461. Si la cosa se arrendó por años, meses, semanas o días, la
renta se pagará al vencimiento de cada uno de esos términos, salvo
convenio en contrario.
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.

 En lo que se refiere al lugar en que ha de pagarse la renta.
Artículo 2425. El arrendatario está obligado:
I. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos;

Artículo 2427. La renta será pagada en el lugar convenido, y a falta de

convenio, en la casa, habitación o despacho del arrendatario.

Artículo 2082. Por regla general el pago debe hacerse en el domicilio del
deudor, salvo que las partes convinieren otra cosa, o que lo contrario se
desprenda de las circunstancias, de la naturaleza de la obligación o de la
ley.
Si se han designado varios lugares para hacer el pago, el acreedor puede
elegir cualquiera de ellos.
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.

 En materia de arrendamiento, cuando no se ha señalado lugar para el pago de la
renta, es necesario probar que se cobró o interpeló al inquilino en su domicilio
y que a pesar de ello, dicho arrendatario no pagó la renta, para que se produzca
la mora de dicho inquilino.
 La falta de pago da derecho al arrendador a obtener la rescisión del contrato, o
bien el cumplimiento del contrato.
Artículo 2483. El arrendamiento puede determinar:
IV. Por rescisión;
Artículo 2489. El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:
I. Por falta de pago de la renta en los términos previstos en la fracción I del artículo
2425;
Artículo 1949. La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las
recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la
obligación, con el resarcimiento de daños y perjuicios en ambos casos. También podrá
pedir la resolución aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste
resultare imposible.
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.

 No puede el arrendatario retener y disponer del importe de la renta
a pretexto de que no se han hecho reparaciones en la casa
arrendada y que él tuvo que hacerlas directamente.
Artículo 2416. - Si el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones
necesarias para el uso a que esté destinada la cosa, quedará a elección
del arrendatario rescindir el arrendamiento u ocurrir al juez para que
resuelva lo que en derecho corresponda. El arrendador será responsable
de los daños y perjuicios que se cause al arrendatario por su omisión.

 Sin embargo, podría suspender el pago de la renta mientras no se

hagan las necesarias reparaciones oportunamente solicitadas y
repeler en forma provisional con la excepción dilatoria de
“exceptio non adimpleti contractus” la demanda sobre pago de
rentas que intentara en su contra el arrendador.
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.

USAR LA COSA RENTADA PARA EL DESTINO CONVENIDO O EN SU
DEFECTO, PARA EL QUE SEA CONFORME A LA NATURALEZA DE LA MISMA
COSA.
 En el arrendamiento de un inmueble no puede convenirse en el
contrato un uso diferente del suelo asignado por las autoridades
para ese inmueble, por lo cual dicho contrato estaría afectado de
nulidad, por error de derecho con motivo determinante de la
voluntad.
 No hacer un uso imprudente o deshonesto de la cosa arrendada.
Artículo 2480. El arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada en
todo, ni en parte, ni ceder sus derechos sin consentimiento del
arrendador; si lo hiciere, responderá solidariamente con el
subarrendatario, de los daños y perjuicios.
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.

CONSERVAR EN BUEN ESTADO LA COSA ARRENDADA Y RESPONDER DE
LOS PERJUICIOS QUE SUFRA LA MISMA POR CULPA O NEGLIGENCIA DEL
ARRENDATARIO.
Artículo 2425. El arrendatario está obligado:
II. A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o
negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios;
Artículo 2442. Si el arrendatario ha recibido la finca con expresa
descripción de las partes de que se compone, debe devolverla, al concluir
el arrendamiento, tal como la recibió, salvo lo que hubiere perecido o se
hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
Artículo 2443. La ley presume que el arrendatario que admitió la cosa
arrendada sin la descripción expresada o en el artículo anterior, la recibió
en buen estado, salvo la prueba en contrario.
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.

LA OBLIGACIÓN DE EFECTUAR REPARACIONES MENORES.
Artículo 2444. El arrendatario debe hacer las reparaciones de aquellos
deterioros de poca importancia, que regularmente son causados por las
personas que habitan el edificio.

Artículo 2467. El arrendatario está obligado a hacer las pequeñas

reparaciones que exija el uso de la cosa dada en arrendamiento.

La obligación de ejecutar las mejoras que expresamente se hubiere

comprometido a realizar.
Artículo 2442. Si el arrendatario ha recibido la finca con expresa
descripción de las partes de que se compone, debe devolverla, al concluir
el arrendamiento, tal como la recibió, salvo lo que hubiere perecido o se
hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.

LA OBLIGACIÓN DE NO REALIZAR OBRAS NOCIVAS O PROHIBIDAS EN LA COSA
ARRENDADA.
Artículo 2441. El arrendatario no puede, sin consentimiento expreso del
arrendador, variar la forma de la cosa arrendada; y si lo hace debe, cuando la
devuelva, restablecerla al estado en que la reciba, siendo, además,
responsable de los daños y perjuicios.

Artículo 2489. El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:

V. Por variar la forma de la cosa arrendada sin contar con el consentimiento
expreso del arrendador, en los términos del artículo 2441; y

Artículo 2423. Corresponde al arrendador pagar las mejoras hechas por el

arrendatario:
II. Cuando se trata de mejoras útiles o urgentes por causa de fuerza mayor, o
bien por esta circunstancia y por culpa del arrendador se rescindiese el
contrato; y
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.

LA OBLIGACIÓN DE NO REALIZAR OBRAS NOCIVAS O PROHIBIDAS EN LA COSA
ARRENDADA.
Artículo 2441. El arrendatario no puede, sin consentimiento expreso del
arrendador, variar la forma de la cosa arrendada; y si lo hace debe, cuando la
devuelva, restablecerla al estado en que la reciba, siendo, además,
responsable de los daños y perjuicios.

Artículo 2489. El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:

V. Por variar la forma de la cosa arrendada sin contar con el consentimiento
expreso del arrendador, en los términos del artículo 2441; y

Artículo 2423. Corresponde al arrendador pagar las mejoras hechas por el

arrendatario:
II. Cuando se trata de mejoras útiles o urgentes por causa de fuerza mayor, o
bien por esta circunstancia y por culpa del arrendador se rescindiese el
contrato; y
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.

LA OBLIGACIÓN DE PAGAR AL PROPIETARIO LOS DAÑOS Y PERJUICIOS
CON MOTIVO DEL INCENDIO DE LA COSA ARRENDADA.
Artículo 2435. - El arrendatario es responsable del incendio y quedará
obligado a cubrir los daños materiales y perjuicios que se causen, a no ser
que provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construcción.

Artículo 2439. La responsabilidad en los casos de que tratan los artículos

anteriores, comprende no solamente el pago de los daños y perjuicios
sufridos por el propietario, sino el de los que se hayan causado a otras
personas, siempre que provengan directamente del incendio.

 La pérdida de la cosa en poder del inquilino, se presume por culpa

suya, salvo prueba en contrario.
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.

 PONER EN CONOCIMIENTO DEL ARRENDADOR, LA NECESIDAD DE LAS
REPARACIONES NECESARIAS EN LA COSA ARRENDADA.
 PERMITIR AL ARRENDADOR DETERMINADOS ACTOS EN LA COSA
ARRENDADA ANTES DEL TÉRMINO DEL ARRENDAMIENTO.
Artículo 2479.- Dado el aviso a que se refiere el artículo anterior, el
arrendatario del predio urbano, de comercio o de industria, está obligado a
poner cédulas y a mostrar el interior del inmueble a los que pretendan verlo.
Respecto de los predios rústicos, se observará lo dispuesto en los artículos
2456, 2457 y 2458.
Artículo 2456. En el arrendamiento de predios rústicos por plazo
determinado, debe el arrendatario, en el último año que permanezca en el
fundo, permitir a su sucesor o al dueño, en su caso, el barbecho de las tierras
que tengan desocupadas y en las que él no pueda verificar la nueva siembra,
así como el uso de los edificios y demás medios que fueren necesarios para
las labores preparatorias del año siguiente.
Artículo 2457. El permiso a que se refiere el artículo que precede, no será
obligatorio sino en el período y por el tiempo rigurosamente indispensable,
conforme a las costumbres locales, salvo convenio en contrario.
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.

 Devolver la cosa arrendada.
Artículo 2442. Si el arrendatario ha recibido la finca con expresa
descripción de las partes de que se compone, debe devolverla, al concluir
el arrendamiento, tal como la recibió, salvo lo que hubiere perecido o se
hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

Artículo 2443. La ley presume que el arrendatario que admitió la cosa

arrendada sin la descripción expresada o en el artículo anterior, la recibió
en buen estado, salvo la prueba en contrario.

 Para impedir que el arrendatario burle imprudentemente esta

obligación, suele pactarse una pena convencional periódica que ha
de pagar él en caso de mora en el cumplimiento de esta obligación,
pena que válidamente puede ser mayor que la renta.
 arrendamiento

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.

Artículo 1796. Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento,
excepto aquellos que deben revestir una forma establecida por la Ley. Desde
que se perfeccionan obligan a los contratantes no sólo al cumplimiento de lo
expresamente pactado, sino también a las consecuencias que, según su
naturaleza son conforme a la buena fe, al uso o a la ley, con excepción de
aquellos contratos que se encuentren en el supuesto señalado en el párrafo
siguiente.
Salvo aquellos contratos que aparezcan celebrados con carácter aleatorio,
cuando en los contratos sujetos a plazo, condición o de tracto sucesivo,
surjan en el intervalo acontecimientos extraordinarios de carácter nacional
que no fuesen posibles de prever y que generen que las obligaciones de una
de las partes sean más onerosas, dicha parte podrá intentar la acción
tendiente a recuperar el equilibrio entre las obligaciones conforme al
procedimiento señalado en el siguiente artículo.

Artículo 1797. La validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse

al arbitrio de uno de los contratantes.
 arrendamiento

EL SUBARRIENDO Y EL TRASPASO O CESIÓN DE DERECHOS DEL

ARRENDAMIENTO.

Artículo 2480. El arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada en

todo, ni en parte, ni ceder sus derechos sin consentimiento del
arrendador; si lo hiciere, responderá solidariamente con el
subarrendatario, de los daños y perjuicios.

Artículo 2481.- Si el subarriendo se hiciere en virtud de la autorización

concedida en el contrato, el arrendatario y subarrendatario serán
responsables ante el arrendador, en los términos pactados en el contrato
de subarriendo, a no ser que por convenio se acuerde otra cosa.
 arrendamiento

EL SUBARRIENDO Y EL TRASPASO O CESIÓN DE DERECHOS DEL

ARRENDAMIENTO.

Artículo 2489. El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:

III. Por el subarriendo de la cosa en contravención a lo dispuesto en el
artículo 2480.

Artículo 2492. Si el arrendador, sin motivo fundado, se opone al

subarriendo que con derecho pretenda hacer el arrendatario, podrá éste
pedir la rescisión del contrato.
 arrendamiento

MODOS DE TERMINACIÓN.
Nulidad del contrato a causa de hechos o circunstancias contemporáneas a la
celebración del contra.
 Por vicios en el consentimiento.
 Falta de forma exigida por la Ley.
 El hecho de haberse celebrado por un tiempo mayor que el del vencimiento de
la hipoteca, cuando la finca haya sido arrendada y estuviera ya hipotecada.
 El hecho de que el quebrado hubiere celebrado un contrato de arrendamiento
con posterioridad a la declaración de quiebra.
 El hecho de que la cosa ya estuviera dada en arrendamiento a una persona y el
arrendador la diera de nuevo en arrendamiento a otra persona y por el mismo
plazo.
 El hecho de que la cosa perteneciente en copropiedad a varios condueños
hubiere sido dada en arrendamiento por uno de los mismos, sin el
consentimiento de todos los demás.
 El hecho de que en un arrendamiento de un predio urbano se hubiere señalado
en el contrato como uso convenido, un uso contrario al uso de suelo asignado
por las autoridades administrativas a dicho predio.
 arrendamiento

MODOS DE TERMINACIÓN.
El vencimiento del plazo.
 Cuando las partes no han señalado plazo de duración al
arrendamiento o han convenido en que su duración sea indefinida o
por tiempo voluntario, cualquiera de ellas puede dejarlo por
concluido mediante un preaviso fehaciente dado a la otra parte con
quince días de anticipación si se trata de un predio urbano o de un
año si el inmueble es rustico.
 El vencimiento del plazo de duración del contrato no pone fin al
arrendamiento, cuando se prorroga por convenio entre las partes.
 No es válido el pacto de prorroga por otro plazo mayor, si se inserta
en un contrato de arrendamiento donde se ha fijado ya la duración
legal máxima.
 Diez años para finca destinada a casa habitación.
 Veinte años para finca destinada a comercio o a industria.
 arrendamiento

MODOS DE TERMINACIÓN.
El vencimiento del plazo.
 La prorroga convencional puede producirse también por un acuerdo
tácito entre arrendador y arrendatario en el caso de que la llamada
“tácita reconducción”, cuando después de vencido el plazo de
arrendamiento continua el arrendatario en el uso de la cosa
arrendada sin oposición del arrendador.
 El silencio de éste y la actitud del arrendatario se interpretan por el
legislador como un acuerdo tácito para renovar la duración del
contrato y prolongarla por tiempo indefinido, si se trata de una
finca urbana, y por un año más, si se trata de finca rustíca.
 arrendamiento

MODOS DE TERMINACIÓN.
La rescisión del arrendamiento.
 Sin la conformidad del arrendador el inquilino hubiera practicado
excavaciones en una finca arrendada para buscar tesoros ocultos en
ella.

Si por incumplimiento del arrendatario se decreta la rescisión del

arrendamiento antes del vencimiento del plazo fijado en el contrato
para la duración del mismo, el mencionado arrendatario está obligado
a indemnizar al arrendador y, por tanto, a pagarle las rentas por el
tiempo que falte para dicho vencimiento. A menos que antes de tal
vencimiento el arrendador, ya en posesión de la cosa, diere ésta en
arrendamiento a terceras personas.
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MODOS DE TERMINACIÓN.
El mutuo consentimiento de ambos contratantes.
La pérdida o destrucción total de la cosa arrendada por caso fortuito o
fuerza mayor, que es un hecho distinto de la simple pérdida temporal
del uso de la cosa arrendada por un impedimento debido a caso
fortuito o fuerza mayor o a vicios o defectos de la cosa arrendada.

Caducidad del arrendamiento, por extinción del usufructo al

consolidarse la propiedad en una persona distinta del usufructuario
que dio la cosa en arrendamiento “resoluto jure dantis, resolvitur jus
accipientis”.

La muerte de alguno de los contratantes no es causa de terminación

del arrendamiento, pero puede pactarse válidamente por las partes
que tal hecho ponga fin al contrato.
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MODOS DE TERMINACIÓN.
Al ocurrir la muerte del inquilino, se subrogan en los derechos y
obligaciones de éste en forma sucesiva el cónyuge, el o la concubina,
los hijos, los ascendientes en línea consanguínea o por afinidad,
siempre que hubieren habitado real y permanentemente en dicha
finca en vida del inquilino, con lo cual se evita que tenga que
tramitarse la sucesión del inquilino para que sus mencionados
familiares asuman los derechos y las obligaciones del arrendatario
finado.

La enajenación voluntaria o judicial del predio arrendado no es causa

de terminación del arrendamiento. Sin embargo, si el arrendamiento
se celebró dentro de los sesenta días anteriores al secuestro de la
finca que fue enajenada después por remate judicial, podrá darse por
concluido el arrendamiento a petición del adquirente.
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MODOS DE TERMINACIÓN.
La quiebra del arrendador o del arrendatario puede también ser causa
de terminación del arrendamiento.