DERECHO

REGISTRAL
Licenciada Emilia Sazo
Carcamo
DERECHO REGISTRAL
Es una rama del Derecho que tiene por
objeto el estudio, anlisis y regulacin de
los Registros, la actividad registral y sus
efectos en el mundo jurdico, social y
econmico.
Denominaciones: Derecho Hipotecario: por
haber sido la hipoteca el primer derecho
real material de inscripcin. Derecho
inmobiliario Registral o Derecho inmobiliario:
Por que sistematiza todos los principios de
inscripcin.


Naturaleza Jurdica
ste vara atendiendo al sistema de Registros que se
lleve en cada Estado. Es decir de acuerdo a su sistema
de funcionamiento y operacin.
En nuestro pas, los Registros son pblicos, y se accesa
a ellos por designacin de las autoridades polticas de
gobierno de los Estados. Algunos tienen dualidad
interesante, un cargo poltico y a la vez un cargo de
carrera registral. Por ejemplo el Salvador, Per, en el
que se designa un Director Nacional de Registros o un
Superintendente de Registros Pblicos, que pueden
considerarse cargos polticos pero adems se tienen
registradores de carrera en cada Registro especfico.
SUJETOS
Los Registradores
Son designados por la autoridad del gobierno, sin
que se tengan establecidos requisitos de carrera
registral. Detrs de ellos se encuentra otros
funcionarios y empleados que colaboran con su
labor entre ellos los calificadores registrales, que
realizan la calificacin registral. Los operadores
registrales son los que efectan las operaciones
registrales.
SUJETOS
Los Usuarios de Registro Pblico

Somos todos las personas, individuales o jurdicas,
de Derecho pblico o privado, que necesitamos
accesar al Registro a efecto de inscribir un hecho
jurdico, un acto o contrato, ya sea por voluntad
propia o porque la ley as lo dispone, si es que se
quiere hacer valer ese derecho frente a terceros, o
bien porque el derecho no nace a la vida jurdica
en tanto no se inscriba.
SUJETOS
El Tercero adquirente1148 cc.
Aquellos que no han intervenido, en el acto o
contrato, pero que en un momento dado se ven
perjudicados por determinada inscripcin registral.
La figura de tercero no ha sido desarrollada ni en
Guatemala ni en la doctrina.
Su importancia: a veces alega ser tercero
adquirente de buena fe y no se sabe si es as o no.
Tercero Civil: quien ha entrado en relacin jurdica
con alguna de las partes de un contrato respecto
de lo que es en materia u objeto del mismo.
Tercero de buena fe



La legislacin guatemalteca protege al tercer
adquirente de buena fe, ser de buena fe no
implica ser un tercer comprador, es aquel que
desconoce la inexactitud del registro derivado de
la falta de inscripcin del documento.


Son las directrices, lineamientos o reglas mas
generales del Derecho Registral, que inspiran un un
conjunto normativo y contribuyen a la
inteligencia e interpretacin de las reglas
particulares, orientando el funcionamientos de los
registros. Nacen orientados en el registro
inmobiliario, y es lo que se aplica en la mayora de
los registros. La mayora se encuentran recogidos
en CPRG, Cdigo Civil, C de C. , ley de Garanta
Mobiliarias, RENAP, Cdigo de Notariado y otros.

Principios Fundamentales
PRINCIPIOS FUNDAMENTALES
Principio de Inscripcin

Este principio constituye la razn de ser del
derecho registral y surge con el objeto de darle
validez y fe pblica a los actos y contratos
revistiendo dichos actos de autenticidad por
intermedio de los registradores, constituyendo, la
inscripcin de un acto jurdico. Ejemplo de ello
inscripcin de nacimientos, de matrimonios,
asientos extemporneos, personas jurdicas, etc..
PRINCIPIOS FUNDAMENTALES
Principio de Rogacin

Es por medio del cual se promueve la
actualizacin del registro, concretamente este
principio se refiere a que los registros en general no
podrn ejercer, sino a peticin de parte
interesada, cualquier inscripcin conforme la ley
sin embargo, para ciertos casos proceder de
oficio conforme lo ordena la ley. El Artculo 1 del
Cdigo de Notariado Decreto nmero 314, el cual
establece: El notario tiene fe pblica para hacer
constar y autorizar actor y contratos en que
intervenga por disposicin de la ley o a
requerimiento de parte.
PRINCIPIOS FUNDAMENTALES
Principio de Legalidad


Debe entenderse que es aquel por el cual todo el
accionar de la administracin y toda la decisin
de los tribunales ha de ser el resultado de la
aplicacin de la ley, es la plena vigencia del
ordenamiento jurdico, por encima de la voluntad
del funcionario que debe sujetarse estrictamente
a la ley.
PRINCIPIOS FUNDAMENTALES
Principio de Legalidad


En la esfera de derecho registral, este principio es
aquel por medio del cual se impone que los
documentos a anotar en el Registro General de la
Propiedad renan los requisitos exigidos por las
leyes para sus registros, para lo cual es necesario
someter los mismos a un previo examen,
verificacin o calificacin que asegure su validez o
perfeccin.
PRINCIPIOS FUNDAMENTALES
Principio de Legalidad
El Artculo 154 La Constitucin Poltica de la
Repblica de Guatemala, establece como
principio de legalidad que: Los funcionarios son
depositarios de la autoridad, responsable
legalmente por su conducta oficial, sujetos a la ley
y jams superiores a ella, los funcionarios y
empleados pblicos estn al servicio del Estado y
no de partido poltico alguno, la funcin pblica
no es delegable, excepto en los casos sealados
por la ley, y no podr ejercerse sin prestar
previamente juramento de fidelidad a la
constitucin.
PRINCIPIOS FUNDAMENTALES
Principio de Legalidad

Finalmente este principio establece
concretamente que el registro podr examinar y
juzgar acerca de la calificacin de los
documentos que se pretende inscribir y verificar, si
renen los requisitos legales, en caso contrario se
rechazar en forma razonada la solicitud y los
devolver a los interesados.

Es imperativa para el registro, la calificacin de los
documentos que se presentan para su inscripcin
previos a su registro.
PRINCIPIOS FUNDAMENTALES
Principio de Fe Pblica y Registral


Este principio indica que todos los actos del
registro se basan en la fe pblica que tiene el
Registro Nacional de las Personas, en ejercicio de
sus funciones legales. En consecuencia, los actos
que realiza son ciertos, existe certeza jurdica y
producen plena prueba; salvo el derecho de
redargirlos de nulidad o falsedad en la va judicial
que corresponda.
PRINCIPIOS FUNDAMENTALES
Principio de Permanencia


Este principio se basa en el tratamiento tcnico de
los documentos que se presentan al Registro
Nacional de las Personas, paralelamente a la
necesidad imperativa de la reproduccin y
modernizacin de los registros, en virtud de que
dichos documentos se proyectan hacia futuro y
garantizan la reproduccin autntica del acto..
PRINCIPIOS FUNDAMENTALES
Principio de Permanencia
Este principio indica que los actos, hechos y/o sus
modificaciones que se inscriban en el registro son
pblicos. Este principio se cumple de dos formas:

a) Por simple exhibicin de los asientos regstrales,
testimonios, resoluciones jurdicas o administrativas,
o cualquier otro documento relacionado con una
institucin pblica y;

b) Por las certificaciones que expide el registro, la
consulta es gratuita.

PRINCIPIOS FUNDAMENTALES
Principio de Permanencia
Doctrinariamente la publicidad registral debe
restringirse en publicidad material y publicidad
formal. Segn Villaro, la publicidad material se
precisa aludiendo a la posibilidad legal de
conocimientos de las situaciones jurdicas y en ese
sentido se confunde y se identifica con registrar.
Agrega que se utiliza cuando se habla de la
publicidad de los derechos reales. En cambio, a la
llamada publicidad formal, que se refiere a la
informacin acerca de las situaciones jurdicas
regstrales, que se usa cuando se habla de la
publicidad de los asientos.



Existe otra clasificacin de los registros. Por su
naturaleza, sujeto, finalidad, comnmente se
clasifican en: Registros personales y reales y de
transcripcin e inscripcin.
Clasificacin segn su Naturaleza


Es el conjunto de sistemas, principios y normas que
tienen por objeto regular la estructura orgnica de
los entes estatales encargadas de registrar
personas, hechos, actos, contratos derechos y
obligaciones, as como la forma y modo de
practicarse tales inscripciones, sus efectos y
consecuencias jurdicas que se derivan de estas,
orientado a darles fe y publicidad, otorgando
seguridad jurdica al acto de inscripcin.
SISTEMAS REGISTRALES
Es una tcnica de llevar el Registro en un determinado
ordenamiento, que conlleva la publicidad registral y el
medio para efectuarla. Las diferentes maneras de
organizacin del rgimen jurdico de la publicidad
registral, hacen que los posibles sistemas registrales
sean variados, ya que en toda legislacin en donde
se regula el Registro de la Propiedad existe un sistema,
que puede ser parecido pero nunca va a ser igual a
otro.
Cuando se habla de sistemas registrales se hace
referencia a las diferentes formas en que se pueden
organizar los registros , as, como tambin a los
diferentes efectos que en stos pueden tener las
inscripciones, no solo en cuanto a considerarlas
declarativas o constitutivas, sino tambin en cuanto a
la proteccin de los derechos de terceros.
SISTEMAS REGISTRALES
Llamado tambin potestativo, es aquel sistema
registral, por el cual se admite la existencia del
acto a pesar de su falta de inscripcin.


Clasificacin de los sistemas por sus efectos
Declarativos potestativos


Son aquellas que establecen sanciones para
quienes no cumplen con inscribir los actos
correspondientes. Ejemplo: hipoteca; empresa;
asociaciones.- es decir el acto jurdico puede
realizarse fuera del registro, pero por mandato de
la ley, se obliga a la inscripcin.
Clasificacin de los sistemas por sus efectos
Obligatorias


Son aquellos sistemas que no admiten la existencia
de un acto si este no se ha inscrito. La inscripcin
resulta un acto de validez del acto jurdico.

Es decir, cuando los derechos de las partes nacen
a partir de la inscripcin y slo a partir de ello
nacen los derechos y obligaciones.

Clasificacin de los sistemas por sus efectos
Constitutivos
FOLIO REAL.- cuando por cada unidad inmobiliaria se
abre una partida o un folio; la apertura de una partida
se hace por cada unidad inmobiliaria y no por la
persona del titular. Es una tcnica registral por la cual
todos los datos de relevancia registral relacionada a
una propiedad, son aglutinadas en una partida.

FOLIO PERSONAL.- en esta tcnica, la partida o el folio
se abre por la persona; ejemplo del registro de
personas jurdicas, el personal; de testamentos,
mandatos y poderes, de comerciantes, de sucesin
intestada, etc., (todo lo relacionado a una persona se
consigna en la partida).

Clasificacin de los sistemas por sus efectos
tcnicas
SISTEMAS
Sistema Francs
Se basa en el concepto establecido en su cdigo
civil, derivado de los efectos de la "libre voluntad"
de las partes, liberando al derecho de cortapisas
formales, y espiritualizndolo, suprime el requisito
de la entrega material de la cosa y admite que el
solo consentimiento produzca la transmisin del
dominio.- tradicin mero consenso.

Su tcnica es la de la transcripcin.

SISTEMAS
Sistema Alemn
En el derecho alemn nace un nuevo modo
constitutivo, aplicable a los inmuebles, en el cual se
reemplaza la entrega de la cosa por la inscripcin en el
registro. Puede decirse que en lugar de tradicin real,
tenemos all tradicin inscriptora, de carcter
constitutivo, que produce el cambio de titularidad en
virtud del asiento registral.
En este sistema la entrega material de la cosa se
mantiene solo como una obligacin de dar, cuyo fin es
permitir que el nuevo dueo haga efectivo el ejercicio
de su derecho de propiedad, que se ha adquirido en
el momento en el cual se efectu a su favor el cambio
de titularidad registral.

SISTEMAS
Sistema Regional Espaol

El registro como institucin nace en Espaa con la
ley hipotecaria de 1861 que ha sido modificada
para adecuarla a los cambios socio econmico,
as como por la integracin del pas a la
comunidad europea.
CARACTERES



TCNICA: Folio Real


FORMA DE LOS ASIENTO: inscripcin.

El asiento produce efecto declarativo, da
publicidad al derecho inscrito con la nica
excepcin del derecho real de hipoteca cuya
inscripcin tiene efecto constitutivo y es de
carcter obligatorio.
La inscripcin produce los efectos de presuncin
juris tantum para todos y de jure et de jure para el
tercero que adquiere bajo fe del registro.
Las rectificaciones de los errores se admiten en el
registro espaol con la garanta que bajo la
responsabilidad del registrador tiene que
notificarse previamente al titular del derecho
inscrito

Efecto de la Inscripcion
SISTEMAS
Sistema Espaol Regional
Es obligatorio para transmisiones de tierras no
inscritas y facultativo para los actos derivado de
predios inscritos.
Su inscripcin, requiere que conjuntamente con el
ttulo y antecedentes legales del mismo, el
propietario debe presentar un plano con
ubicacin, linderos, etc.
La inscripcin es garantizada con un fondo de
seguro por el estado, formado por el pago de las
tasas, lo cual cubre no solo los errores registrales,
sino tambin la insolvencia del perseguido por una
reivindicacin.
SISTEMAS
Sistema Espaol Regional
Al inscribir emite un certificado el cual puede ser
endosado, suprimiendo la escritura para transmitir
el derecho de propiedad.

La publicidad es amplia en este sistema, ya que el
certificado extendido hace fe de su contenido y
prueba que la persona que aparece como titular
es el efectivamente.

La publicidad se halla limitada solo a las partes
interesadas.

SISTEMAS
Sistema Espaol Regional
Segn los estudiosos peruanos, sostienen la
existencia de un sistema registral peruano porque
si bien en la tcnica, forma de los asientos y
efectos de la inscripcin se ha recogido el sistema
espaol que a su vez recepcin al sistema alemn,
el Per ha innovado el sistema registral, que en la
mayor parte de las legislaciones comparadas
ordena un registro inmobiliario.


SISTEMAS
Sistema Espaol Regional



En el registro de personas jurdicas es obligatorio y
constitutivo. Los registros de testamentos y
declaratoria de herederos; el registro personal
(separacin de patrimonios, divorcio, separacin
de cuerpo, etc).


El sistema registral aplicado en Guatemala, tiene
que tener mucho del utilizado en Espaa, por la
influencia.

Ni obstante como se afirm antes, cada pas tiene
sus propios caractersticas en cuanto a su sistema
registral, por ello para Guatemala, podemos
mencionar las siguientes.

SISTEMA REGISTRAL APLICADO
GUATEMALA
1. La utilizacin del folio real para sus inscripciones,
eso hace que cada finca este individualmente por
su propio nmero y en el mismo folio constan
todas sus operaciones, incluso las canceladas. El
folio real es de suma importancia, ya que se
conoce todo el historial de la finca desde su
creacin hasta su cancelacin o extincin.
2. Es declarativo ya que los derechos nacen, se
modifican, transmiten y extinguen fuera del
Registro, solo surten efectos ante tercero cuando
se inscriben.
3. Las inscripciones se hacen a peticin de parte.

SISTEMA REGISTRAL APLICADO
La forma de los asientos registrales es por inscripcin, es
decir que cada operacin, lleva un resumen de la
operacin, no se transcribe toral o literalmente el
documento, tampoco se encasilla, aunque un
duplicado del documento se conserva en el registro,
que es base de la inscripcin.
La inscripcin tiene fuerza convalidamente, y la
inscripcin de plena proteccin a los derechos
adquiridos por la fe pblica registral, pero el negocio
ya existe antes de llevar el Registro.
Se reconocen y distinguen entre las partes y terceros.
Todo lo inscrito es pblico.
Rigen los principios registrales, algunos de ellos,
regulados en la misma ley.

SISTEMA REGISTRAL APLICADO
PRINCIPIOS DE INSCRIPCIN (1127-1132-1143-1148)
Los derechos nacidos extraregistralmente, al inscribirse,
adquieren mayor firmeza y proteccin, por la
presuncin de exactitud de que son investidos, pr la
fuerza probatoria que el registro les da, por lo que
este principio tiende a precisar la influencia que el
Registro ejerce en los derechos inmuebles y tambin
decide si la inscripcin en el Registro es elemento
determinante o no para que el acto jurdico, provoque
el efecto jurdico. Para que un asiento o anotacin
produzca sus efectos, debe constar en el folio real en el
libro cocrrespondiente, de esta manera el acto inscrito
surte efectos frente a terceros. La solicitud de
inscripcin en el Registro General de la Propiedad no se
realiza de oficio, es un acto potestativo y rogado
PRINCIPIOS
Especialidad

Tiene como finalidad determinar perfectamente
los bienes objeto de inscripcin, sus titulares, as
como el alcance y contenido de los derechos.
Exige que los derechos publicados por el Registro
estn debidamente definidos y precisados,
respecto a su tutelaridad, naturaleza, contenido y
limitaciones. Tambin se le denomina principio de
determinacin debido a que la publicidad registral
exige determinar con precisin el bien objeto de
los derechos. Ver art. 1131.
PRINCIPIOS
Rogacin




Es a peticin de parte.
PRINCIPIOS
Legalidad

Todo documento al ingresar al RGP. dentro de sus
procedimiento de inscripcin debe ser examinado
por el Registrador en cuanto a sus elementos,
existencia, validez, es decir que llene todos los
requisitos legales para su eficacia exijan los
ordenamientos jurdicos. 154 CPRG. 339, 359, 360 C
de C.
PRINCIPIOS
Consentimiento 1251, 1257, y 29 inciso 11 c de n.



Para que el registrador pueda inscribir un contrato
o acto constitutivo, ste debe haber sido
otorgado por quien en el Registro aparezca con
derecho para hacerlo. As tambin para que en
los asientos del Registro exista una modificacin, es
necesaria la voluntad del titular registral. 1251,
1257, y autorizado, art. 29 inciso 11 cdigo
Notariado.

PRINCIPIOS
Publicidad 29, 30, 31 CPRG. 1124 y 1179 y 1180 cc.





PUBLICIDAD MATERIAL. Los derechos que otorga
la inscripcin, siendo estos. Presuncin de su
existencia, o apariencia jurdica y la oponibilidad
frente a otro no inscrito.

PUBLICAD FORMAL. Consiste en la posibilidad de
obtener del registro las certificaciones de las
inscripciones, la consulta fsica o electrnica de los
libros.

PRINCIPIOS
PRIORIDAD, PRELACIN O DE RANGO.


Para este principio es preferente el acto
susceptible de registrarse el que en primer trmino
ingrese al Registro, sobre cualquiera otro que
ingrese posteriormente. Definicin anterioridad de
una cosa respecto de otra o en el tiempo o en el
orden. da, hora, minutos, segundos. Ver acuerdo
gubernativo 30-2005 Reglamento de los registros
de prioridad. Ver art. 6.
PRINCIPIOS
Tracto Sucesivo
Los asientos del Registro se deben enlazar unos
con otros en forma ininterrumpida, asegurando
que los derechos reales objeto de la inscripcin
han sido constituidos, transferidos o cancelados
por la persona que en el Registro aparece con
derecho a ello. Ya que debe existir una relacin
estrecha entre las inscripciones que anteceden y
la que ha de efectuarse, respetando as una
estricta relacin entre stas. Tambin debe existir
una estrecha relacin entre el documento que
dar lugar a la presente inscripcin con el ltimo
que aparezca anotado, pudiendo llegar en forma
clara y eficaz la historia total de las fincas.
PRINCIPIOS
Legitimacin ART. 1146 CC.



Otorga certeza y seguridad Jurdica, sobre la
titularidad de los bienes y su transmisin. EJ. El
representante legal de una S.M. En el Registro
Mercantil, en el libro de auxiliares de comercio,
presume que dicho representante esta
legitimado para realizar actos que estn dentro
de los lmites de su administracin.