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FERNANDO CAPUAY
COMPRAVENTA
Traslativo de dominio Bilateral
Principal
Consensual
Conmutativo
Oneroso
Instantneo
COMPRAVENTA
COMERCIABILIDAD:
Dentro del Comercio
Fuera del Comercio: Prohibiciones y Limitaciones Legales: Pueden ser absolutas o temporales: Venta en Fronteras, Fideicomisos
Reglamento de la Ley N 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales Decreto Supremo N 007-2008-VIVIENDA a) Bienes de dominio pblico: Aquellos bienes estatales, destinados al uso pblico como playas, plazas, parques, infraestructura vial, vas frreas, caminos y otros, cuya administracin, conservacin y mantenimiento corresponde a una entidad; aquellos que sirven de soporte para la prestacin de cualquier servicio pblico como los palacios, sedes gubernativas e institucionales, escuelas, hospitales, estadios, aportes reglamentarios, bienes reservados y afectados en uso a la defensa nacional, establecimientos penitenciarios, museos, cementerios, puertos, aeropuertos y otros destinados al cumplimiento de los fines de
b) Bienes de dominio privado del Estado.- Aquellos bienes estatales que siendo de propiedad del Estado o de alguna entidad, no estn destinados al uso pblico ni afectados a algn servicio pblico, y respecto de los cuales sus titulares ejercen el derecho de propiedad con todos sus atributos
c) Bienes de alcance nacional.- bienes muebles e inmuebles del Estado no registrados como activos, la infraestructura pblica a cargo de la administracin de entidades conformantes del Gobierno Nacional, los bienes muebles e inmuebles del Gobierno Nacional ubicados en el extranjero. d) Bienes Incautados:
POSIBILIDAD: Existencia o ser susceptible de existir Artculo 140, inciso 2 del Cdigo Civil Para su validez se requiere 2. Objeto fsicamente y jurdicamente posible Artculo 219 del Cdigo civil el acto jurdico es nulo: 3 cuando su objeto es fsica o jurdicamente imposible o cuando sea indeterminable. Artculo 1403 del Cdigo Civil :La prestacin en que consiste la obligacin y el bien que es objeto de ella deben ser posibles.
Artculo 1534: En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato est sujeto a la condicin suspensiva de que llegue a tener existencia.
Artculo 1535.- Si el comprador asume el riesgo de la cuanta y calidad del bien futuro, el contrato queda igualmente sujeto a la condicin suspensiva de que llegue a tener existencia. Empero, si el bien llega a existir, el contrato producir desde ese momento todos sus efectos, cualquiera sea su cuanta y calidad, y el comprador debe pagar ntegramente el precio.
Comprende tanto bienes como derechos, tanto elementos incorporales como bienes corporales.
Son bienes inexistentes in rerum natura (en la realidad, en la naturaleza de las cosas. Existe incertidumbre respecto a la futura existencia del bien. La incertidumbre debe ser conocida por todas las partes.
Artculo 78.- A la firma de los contratos de compraventa debe entregarse al comprador: I. Cuando se trate de bienes futuros: a. Lotes: (i) Resolucin emitida por la municipalidad correspondiente y plano de la aprobacin del proyecto de habilitacin urbana. (ii) Plano de la lotizacin, en el que se detalle la ubicacin del lote. (iii) Plano del lote con indicacin del rea y medidas perimtricas. (iv) Caractersticas de la habilitacin urbana de la habilitacin urbana.
b. Edificaciones: (i) Aprobacin del anteproyecto o proyecto. (ii) Plano de distribucin. (iii) Caractersticas de los acabados, servicios pblicos domiciliarios, reas comunes y otras caractersticas relevantes.
Artculo 79.- Obligacin de saneamiento del proveedor Al momento de la entrega del inmueble, el consumidor tiene el derecho de expresar por escrito su aprobacin o desaprobacin respecto a las caractersticas, condiciones y estado en general del bien que se le entrega. 2. En el caso de venta de bienes futuros: desperfectos, deficiencias u otras condiciones que desmejoren el valor del inmueble que se le entrega, o que impidan o limiten su uso. De presentarse alguna de estas situaciones, el consumidor puede exigir, a travs de los mecanismos legales pertinentes, la reparacin, la reduccin del precio o la resolucin o rescisin rescisin del contrato segn
Efectivamente con el crdito otorgado por las instituciones financieras intervinientes, deben celebrar contratos de garanta hipotecaria; sin embargo, dado que generalmente las viviendas a ser enajenadas an no se encuentran construidas, como es el caso de los departamentos en planos, que al no tener existencia actual constituyen bienes futuros, no pueden gravarse con hipoteca, debido a la prohibicin de hipotecar bienes futuros contenida en el artculo 1106 del Cdigo Civil. .
Sin embargo, ello no obsta para que las partes puedan celebrar un contrato de hipoteca que grave una vivienda por construir o un departamento en planos, sujeto a la condicin suspensiva de que dichos bienes lleguen a existir, toda vez que el artculo 1105 del Cdigo Civil establece que la hipoteca puede ser constituida bajo condicin o plazo, siendo perfectamente posible que el contrato de hipoteca condicional se anote en el Registro y una vez que el bien exista, se extienda el asiento de inscripcin de cumplimiento de la condicin y consecuente inscripcin de la hipoteca.
DIRECTIVA N 002-2003-SUNARP/SN2.
OBJETO
Dictar las normas que regulen la inscripcin de los contratos de compraventa de viviendas en proceso de construccin o en planos, financiados por terceros, as como la obligacin del Registrador de extender de oficio la hipoteca legal o la hipoteca convencional que grave los bienes enajenados, una vez que los mismos lleguen a existir..
DIRECTIVA N 002-2003-SUNARP/SN2.
5. CONTENIDO
5.1. Obligacin de consignar si el precio se cancela con recursos de terceros en el asiento de anotacin preventiva del contrato de compraventa de viviendas en proceso de construccin o en planos. 5.2. Anotacin de la obligacin de constituir hipoteca: Si se hubiera acordado la obligacin de constituir hipoteca convencional, sujeta a la condicin suspensiva de que el bien llegue a existir, por un monto superior al financiamiento otorgado por el tercero para la adquisicin de la vivienda en proceso de construccin o en plano, se anotar preventivamente dicha obligacin, consignndose en el asiento respectivo, la condicin suspensiva a la que se encuentra sujeta la hipoteca pactada.
COMPRAVENTA A SATISFACCION
Artculo 1571.- La compraventa de bienes a satisfaccin del comprador se perfecciona slo en el momento en que ste declara su conformidad. El comprador debe hacer su declaracin dentro del plazo estipulado en el contrato o por los usos o, en su defecto, dentro de un plazo prudencial fijado por el vendedor. Es un supuesto especial o excepcional de compraventa?
Acaso no todos los compradores de bienes en todo el mundo inspeccionan, revisan o degustan aquellos bienes que estn interesados en comprar, antes de la celebracin del contrato
COMPRAVENTA A SATISFACCION
Artculo 1571.- La compraventa de bienes a satisfaccin del comprador se perfecciona slo en el momento en que ste declara su conformidad. El comprador debe hacer su declaracin dentro del plazo estipulado en el contrato o por los usos o, en su defecto, dentro de un plazo prudencial fijado por el vendedor. Compraventa Ad gustum: subjetividad del comprador
Es un supuesto especial o excepcional de compraventa? Todos los compradores de bienes en todo el mundo inspeccionan, revisan o degustan aquellos bienes que estn interesados en comprar, antes de la celebracin del
COMPRAVENTA A SATISFACCION
En qu consiste exactamente la prueba a realizar que debe realizar el comprador?
Si la prueba es de carcter subjetiva, no sujeta a parmetros tcnicos y objetivos entonces es una compraventa ad gustum. Artculo 1408.La determinacin librada al mero arbitrio de un tercero no puede
COMPRAVENTA A SATISFACCION
Celebracin = Perfeccionamiento
Existencia, Validez, Eficacia y Oponibilidad
El artculo 1571 comete un error al referirse al perfeccionamiento, la referencia debe ser a la celebracin del contrato. De esta forma, en la compraventa a satisfaccin del comprador, estamos simple y llanamente (en el supuesto del artculo 1571) dentro de la etapa precontractual, en donde no podemos hablar ni de comprador ni de vendedor, sino de oferente y destinatario de la oferta (quien eventualmente podra convertirse en aceptante).
COMPRAVENTA A SATISFACCION
Otro desacierto del artculo 1571 del Cdigo Civil es el acogimiento de la teora de la declaracin.
Nuestro ordenamiento civil acoge la teora de la recepcin y de la cognicin, de manera combinada. El precepto normativo no resulta concordante con lo dispuesto por los artculos 1373 y 1374 del propio Cdigo Civil, preceptos que establecen que el contrato queda perfeccionado (aqu se comete otro error, pues debe ser celebrado) en el momento y lugar en que la aceptacin es conocida por el oferente.
COMPRAVENTA A SATISFACCION
La aceptacin podr ser expresa o tcita; pero siempre teniendo en cuenta que dentro del rgimen legal peruano, el silencio por s solo no importa manifestacin de voluntad, a menos que las partes hubieran acordado otorgrselo.
Plazo: se concede al comprador tres opciones: 1. Que la declaracin sea dentro del plazo convenido en el contrato; 2. Que la declaracin se haga en consideracin a los usos y 3 Que la declaracin se haga en un plazo prudencial fijado por el vendedor (razonabilidad ejemplo bienes perecibles).
COMPRAVENTA A SATISFACCION
An no hay contrato. No hay vendedor
Artculo 1375 del Cdigo Civil la aceptacin debe llegar a conocimiento del oferente dentro del plazo establecido por l. Artculo 1385 precepto que establece que la oferta caduca: a) Si se hizo sin conceder plazo determinado o determinable a una persona con la que el oferente est en comunicacin inmediata y no fue seguidamente aceptada. b) Si se hizo sin conceder plazo determinado o determinable a una persona con la que el oferente no est en comunicacin inmediata y hubiese transcurrido el tiempo suficiente para llegar la respuesta a conocimiento del
COMPRAVENTA A PRUEBA
La compraventa a prueba se considera hecha bajo la condicin suspensiva de que el bien tenga las cualidades pactadas o sea idneo para la finalidad a que est destinado. La prueba debe realizarse en el plazo y segn las condiciones establecidas en el contrato o por los usos.
Si no se realiza la prueba o el resultado de sta no es comunicado al vendedor dentro del plazo indicado, la condicin se tendr por cumplida.
COMPRAVENTA A PRUEBA
En la venta a prueba, o a ensayo la cosa debe ser apreciada por el comprador segn el criterio de la normal correspondencia de la misma a su empleo (arbitrium boni viri), no pudindose admitir una apreciacin hecha a base de mero arbitrio o a capricho.
COMPRAVENTA A PRUEBA
Por su parte, el artculo 1572 del Cdigo Civil de 1984, establece que la prueba debe realizarse en el plazo establecido en el contrato o en el que establezcan los usos.
Esto significa que la posibilidad de verificarse la condicin a que hacemos referencia, no es eterna, ya que si as fuese, cualquiera de las partes, al negarse a la realizacin de dicha prueba, podra obstaculizar eternamente el que se verifique la condicin pactada.
Por dicho pacto EL VENDEDOR se reserva la propiedad de los bienes que son materia del contrato hasta que EL COMPRADOR no cumpla con efectuar el pago del integro del precio pactado o de una parte determinada del mismo.
El derecho de propiedad que conserva EL VENDEDOR es limitado, no cuenta con todas las facultades que le otorga la titularidad del derecho de propiedad: ya no cuenta con la disposicin, uso y disfrute, contando nicamente con la facultad de reinvidicar.
Desde el punto de vista funcional y operativo, este pacto sirve como mecanismo de tutela del crdito otorgado por EL VENDEDOR, que mantiene la titularidad del derecho de propiedad hasta la fecha en que EL COMPRADOR cumpla con efectuar el pago del integro del precio o de una parte del mismo. Por su lado, con este tipo de pacto EL VENDEDOR tiene la garanta que haciendo entrega del bien EL COMPRADOR no podr disponer del mismo, por que an no es de su propiedad.
Para el caso de bienes muebles no registrados, el pacto no puede ser oponible a terceros de buena fe, por mandato de lo estipulado en el artculo 912 del Cdigo Civil (el poseedor es propietario mientras no se pruebe lo contrario) y 948 del mismo cuerpo normativo (quin de buena fe y como propietario recibe de otro la posesin de un bien mueble adquiere el dominio aunque el enajenante de la posesin carezca de facultades para hacerlo.
Para el caso de bienes muebles no registrados pero registrables, EL VENDEDOR reservista puede evitar la transferencia a terceros de buena fe mediante la inscripcin del Contrato en el Registro Fiscal de Ventas a Plazos (Ley N 6565), lo que evitar que el tercero mantenga la buena
Para el caso de bienes inmuebles no registrados, la proteccin del artculo 912 del CC (el poseedor es propietario mientras no se pruebe lo contrario) al tercero de buena fe quedara desvirtuada, pues EL VENDEDOR reservista podra probar su dominio y desvirtuar dicha presuncin, EL COMPRADOR reservatario no puede transferir al tercero un derecho de propiedad cuya titularidad no ostenta.
Para el caso de bienes muebles o inmuebles registrables, EL VENDEDOR reservista aparece como titular registral de la propiedad de los bienes, por lo que ningn tercero podr alegar buena fe, siendo inaplicable la presuncin establecida en el artculo 914 del Cdigo Civil (Se presume
Para el caso de bienes inmuebles no registrados, la proteccin del artculo 912 del CC (el poseedor es propietario mientras no se pruebe lo contrario) al tercero de buena fe quedara desvirtuada, pues EL VENDEDOR reservista podra probar su dominio y desvirtuar dicha presuncin, EL COMPRADOR reservatario no puede transferir al tercero un derecho de propiedad cuya titularidad no ostenta.
Para el caso de bienes muebles o inmuebles registrables, EL VENDEDOR reservista aparece como titular registral de la propiedad de los bienes, por lo que ningn tercero podr alegar buena fe, siendo inaplicable la presuncin establecida en el artculo 914 del Cdigo Civil (Se presume
Transferencia del Riesgo: Artculo 1567 establece que el riesgo de la perdida de bienes ciertos, no imputable a las partes contratantes de una compraventa, pasa al comprador en el momento de la entrega.
El artculo es bastante claro al referirse a la entrega del bien y no a la transferencia de propiedad. Por lo que desde que el bien abandona la esfera de control de EL VENDEDOR para integrarse a la de EL COMPRADOR este asumir el riesgo de que el bien se pierda sin haber mediado culpa suya o del VENDEDOR.
Transferencia del Riesgo: Artculo 1567 establece que el riesgo de la perdida de bienes ciertos, no imputable a las partes contratantes de una compraventa, pasa al comprador en el momento de la entrega.
El artculo es bastante claro al referirse a la entrega del bien y no a la transferencia de propiedad. Por lo que desde que el bien abandona la esfera de control de EL VENDEDOR para integrarse a la de EL COMPRADOR este asumir el riesgo de que el bien se pierda sin haber mediado culpa suya o del VENDEDOR.
PACTO DE RETROVENTA
Artculo 1586.- Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisin judicial. Es un pacto mediante el cual se le otorga a EL VENDEDOR un derecho potestativo, por medio del cual puede dejar sin efecto el contrato de compraventa, sin la consecuencias indemnizatorias que ello conllevara en otras situaciones.
El pacto de retroventa o pacto de rescate no configura una condicin resolutoria, sino de un derecho potestativo, que confiere un poder de revocacin por que el la compraventa no sera un negocio condicionado, sino uno puro y simple.
Segn el artculo 1588, el plazo para ejercitar el derecho de resolucin es de dos aos para bienes inmuebles muebles y de un ao para bienes muebles. El plazo se computa a partir de la celebracin de la compraventa, todo plazo mayor se reduce al estipulado legalmente.