LECCIN 9 LA PROPIEDAD HORIZONTAL

1. Los Cojuntos inmobiliarios: propiedad separada

concepto y elementos. La llamada

Los llamados complejos inmobiliarios privados, segn la ley de propiedad Horizontal, son lo que en la prctica se llaman urbanizaciones. Para que se les pueda aplicar la normativa de la LPH se requiere (24): 1. 2. Que estn integrados por dos o ms edificaciones o parcelas independientes entre s cuyo destino principal sea el de vivienda o local. Que los titulares de estos inmuebles (fincas o edificios), participen en una copropiedad sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

Estos complejos inmobiliarios privados pueden constituirse o bien en una sola comunidad de propietarios, en cuyo caso se les aplica ntegramente la LPH o en una agrupacin de comunidades de propietarios, con su ttulo constitutivo y estatutos, con sus propios rganos de gobierno (son las denominadas en la prctica mancomunidades) o no adoptar ninguna de las frmulas sealadas en cuyo caso se regirn por los pactos que establezcan los copropietarios y subsidiariamente por las normas aplicables a la agrupacin de comunidades.

2. Concepto y naturaleza jurdica

Se conoce con el nombre de propiedad horizontal a la que recae sobre las edificaciones construidas por pisos y sobre otros conjuntos residenciales. Se llama horizontal porque los
pisos estn superpuestos horizontalmente unos encima de otros.

En cuanto a su naturaleza jurdica, no se trata de una copropiedad total, sino que, junto a la propiedad exclusiva de la parte privativa (ej. piso, local) existe la copropiedad de todos los propietarios respecto de los elementos comunes (ej. ascensor, portal, solar, etc). Esta forma de propiedad se rige por la Ley de Propiedad Horizontal (49/1960 modificada por la ley 8/1999, de 6 de abril), debiendo subrayar su carcter eminentemente imperativo, y por la voluntad de los interesados (396 in fine), por lo que, junto a la ley y sin que la contradiga, cada comunidad de propietarios podr aprobar sus propios Estatutos y normas de rgimen interior.

La propiedad horizontal abarca tanto el inmueble objeto de propiedad separada corno los elementos comunes. La propiedad sobre los elementos comunes consiste en una cuota, denominada legalmente cuota de participacin. Estas partes en copropiedad tienen dos caractersticas especiales que no son divisibles y que tampoco son separables, pues slo podrn ser enajenadas, gravadas o embargadas junto con la parte privativa de la que son anejo inseparable (396.2).

2. Constitucin constitutivo

del

rgimen

de

propiedad

horizontal.

El

ttulo

Las modalidades de constitucin del rgimen de propiedad horizontal son bsicamente tres: 1. el propietario de un inmueble que, desde el proyecto inicial, lo divide en pisos y locales para enajenarlos separadamente y constituye el rgimen de propiedad horizontal simultneamente con la construccin niaterial del edificio. la construccin de un inmueble por una comunidad de propietarios del solar, con posterior divisin y adjudicacin de pisos y locales a los comuneros. la divisin de un inmueble en situacin de copropiedad ordinaria. En este supuesto, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la divisin podr realizarse mediante la adjudicacin de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista en el artculo 396.

2. 3.

El ttulo constitutivo de la propiedad horizontal Es el documento por el que se constituye el rgimen de propiedad horizontal y por el que se regula la comunidad de propietarios. Si bien la ley no exige que se otorgue en escritura pblica, en la prctica s se suele hacer para que pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad. La LPH no determina quren ha de suscribirlo, aunque en la prctica lo suscribe el propietario o los distintos propietarios de los inmuebles (ej. promotor o propietarios o ambos). El contenido del ttulo constitutivo deber expresar los siguientes extremos (5 LPH): 1. 2. 3. Descripcin del inmueble en su conjunto y de cada uno de los pisos o locales a los que se asignar nmero correlativo. Fijacin de la cuota de participacin que corresponda a cada piso o local. De forma potestativa, tambin se podr acompaar los Estatutos de la comunidad. Los Estatutos pueden realizarse bien por el propietario nico inicial (ej. promotor) o por el conjunto de los copropietarios de la comunidad. Tambin de forma potestativa pueden incorporarse al ttulo constitutivo las normas de rgimen interior (6 LPH).

4.

La cuota en la propiedad horizontal

Como hemos dicho, en el ttulo constitutivo se fijar la cuota de participacin que corresponda a cada piso o local, que se establecer en relacin con el valor total del inmueble y referida a centsimas del mismo, y conforme a ella se determinar la participacin en las cargas y beneficios por razn de la comunidad (3). Igualmente la cuota ha de tenerse en cuenta para la adopcin de acuerdos como veremos. Para su fijacin ha de atenderse a la superficie til de cada piso o local en relacin con el total del inmueble y adems (5.2 LPH leerlo). Ejemplo: Edificio de ocho plantas con dos viviendas por planta. N de pisos m. cuadrados Total metros Cuota de cada piso en centsimas 0,16 16 100 1.600

4. Elementos privativos y comunes. La cuota de participacin

En primer lugar estudiaremos la cuota de participacin y seguidamente haremos referencia a los elementos privativos y comunes en el rgimen de propiedad horizontal.

La cuota en la propiedad horizontal

Como hemos dicho, en el ttulo constitutivo se fijar la cuota de participacin que corresponda a cada piso o local, que se establecer en relacin con el valor total del inmueble y referida a centsimas del mismo, y conforme a ella se determinar la participacin en las cargas y beneficios por razn de la comunidad (3). Igualmente la cuota ha de tenerse en cuenta para la adopcin de acuerdos como veremos. Para su fijacin ha de atenderse a la superficie til de cada piso o local en relacin con el total del inmueble y adems (5.2 LPH leerlo). Ejemplo: Edificio de ocho plantas con dos viviendas por planta.

N de pisos

m. cuadrados

Total metros

Cuota de cada piso en centsimas 0,16

16

100

1.600

Elementos privativos
Los elementos privativos son objeto de propiedad exclusiva de su propietario. De ellos podemos resaltar: 1. Que ha de ser un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elementos comn del edificio o a la va pblica (3 a) LHP Y 396.1). Que adems de los pisos y locales se incluyen los elementos arquitectnicos e instalaciones de todas clases (ej. tuberas) aparentes o no, que estn comprendidos dentro de sus lmites y sirvan exclusivamente al propietario (ej. las rejas). Que tambin se incluyen los anejos expresamente sealados en el ttulo aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado, tales como garaje, buhardilla o stano. Que las instalaciones internas del piso slo son privativas si prestan servicio exclusivamente al propietario, sino son comunes (ej. bajantes, antenas, tuberas etc.)

2.

3. 4.

Elementos comunes
Los elementos comunes son aquellos que no pueden considerarse privativos o que son servicios comunes, es decir, todos los necesarios para un adecuado uso y disfrute de los elementos privativos (ej. cubiertas, canalizaciones, ascensor, cimentaciones etc.). Hay elementos que, an siendo comunes, en el ttulo constitutivo se les puede dar un uso privativo a uno o varios propietarios, como suele ocurrir con las terrazas que son las cubiertas del edificio o con los patios. Hay que distinguir entre elementos comunes por naturaleza que son los necesarios para el uso y disfrute de los pisos o locales (ej. el portal) y los elementos comunes por destino, que si bien pueden ser, en principio, susceptibles de propiedad privativa, han sido destinados al servicio comn. As ocurre con las viviendas de los porteros o los locales llamados sociales. Sobre los mismos no es posible ejercitar la accin de divisin de la cosa comn.

5. Derechos y obligaciones

de los propietarios

Derechos
Derechos del propietario sobre las partes privativas Son las facultades que ya estudiamos de exclusin, de goce y de disposicin. No obstante puede realizar obras y modificaciones siempre que no menoscabe la seguridad del edificio, su estructura, su configuracin o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario y siempre debe dar cuenta de tales obras al Presidente de la Comunidad los actos de disposicin que realice cada propietario debe recaer sobre el piso y conjuntamente sobre los elementos anejos e inseparables, as como sobre el derecho de copropiedad respecto de los elementos comunes. Derechos del propietario sobre las partes comunes Cualquier de los propietarios tiene derecho a la utilizacin, conforme a su naturaleza, de todos los elementos comunes del edificio, sin que pueda enajenados o disponer de ellos pbr separado.

Deberes

obligaciones

Podemos destacar los siguientes: 1. El uso del piso o local de acuerdo a la ley y a los estatutos As, el propietario y los ocupantes no pueden desarrollar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas ni ilcitas y si las realizasen, el Presidente podr requerir al que realice la actividad para que cese. Si an as contina desarrollndolas, la LPH prev la llamada accin de cesacin que se interpondr por la Comunidad contra el que realice este tipo de actividades. Las consecuencias de esta accin son la cesacin definitiva de la actividad, la indemnizacin de los daos y perjuicios que procedan e, incluso, la privacin del uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres aos. 2. El pago de los gastos de comunidad La obligacin fundamental de todo propietario es la de contribuir, con arreglo a la cuota de participacin, a los gastos generales para el sostenimiento, servicios y conservacin del inmueble. La LPH otorga carcter preferente a los crditos a favor de la comunidad de propietarios por las cuotas de comunidad impagadas, situndolos en tercer lugar, despus de los crditos salariales y tributarios pero antes que los hipotecarios. Y, adems, la LPH recoge una afeccin real del piso o local, incluso en caso de adquisicin por un tercero, sobre el impago de los gastos de la parte vencida de la anualidad en curso y el ao natural imnediatamente anterior.

La LPH regula el llamado fondo de reserva, consistente en una cuanta que nunca puede ser inferior al 5% del ltimo presupuesto y que se destina a atender obras de conservacin y reparacin de la finca o de mantenimiento permanente del inmueble y de sus instalaciones generales. Los propietarios tambin estn obligados a contribuir con arreglo a su cuota de participacin a la creacin de este fondo cuyo titular es la comunidad. 3. Consentir que en su propiedad se lleven a cabo las reparaciones exigidas por el conjunto del inmueble (ej. la reparacin de una bajante general), incluso permitiendo la entrada en su
pISO.

5. rganos de gobierno de la propiedad horizontal

Los rganos de la comunidad de propietarios son los encargados de la gestin y administracin. Pese a ser una colectividad organizada, carece de personalidad jurdica, pero, para evitar su indefensin, la LPH reconoce a la comunidad de propietarios legitimacin procesal, es decir, aptitud para comparecer enjuicio. Los rganos establecidos por la LPH son la junta de propietarios, el presidente, el secretario y el administrador.

La junta de propietarios Est compuesta por todos los propietarios y es la que gobierna la comunidad. Sus funciones estn enumeradas en el articulo 14 (leerlo). Es decir, conoce y decide sobre todos los aspectos de inters general para la comunidad, no de la propiedad privada de cada propietario. La asistencia a la junta deber realizarla el propietario o la persona que le represente mediante representacin voluntaria firmada por el propietario, o el usufructuario (15). Aquellos propietarios que, al iniciarse la junta, no estn al corriente de pago, tendrn derecho de asistencia pero no de voto. La convocatoria a la junta la hace el presidente, en su defecto los promotores de la junta que pueden serlo la cuarta parte de los propietarios o un nmero que represente el 25% de las cuotas de participacin.

El qurum de asistencia, es decir, el nmero mnimo de asistentes para que la sesin sea vlida es, en primera convocatoria, la mitad ms uno de los propietarios que a su vez representan la mayora simple de cuotas de participacin y, en segunda convocatoria, no hay qurum (16). En la prctica la primera y segunda convocatoria se hacen con media hora de diferencia. Los acuerdos de la junta se tomarn (17): Por unanimidad nicamente para la aprobacin o modificacin del ttulo constitutivo de la propiedad horizontal o de los Estatutos de la comunidad. Por el voto de las tres quintas partes de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participacin, cuando se trate del establecimiento o supresin de servicios comunes (ej. ascensor, portera, conserjera u otros de inters general) o del arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso especfico en el inmueble y siempre con el consentimiento del propietario afectado. Esto es as an cuando est recogido en el ttulo constitutivo, Por 1/3 de los propietarios y de cuotas, los acuerdos relativos a la instalacin de infraestructuras comunes de telecomunicacin. Por mayora de propietarios y de cuotas, en primera convocatoria y por mayora de asistentes que representen, a su vez la mayora de cuotas de los presentes, en segunda convocatoria, se adoptarn los restantes acuerdos, y aquellos que afecten a cuestiones, obras o servicios que traten de suprimir barreras arquitectnicas, an en el caso de que puedan implicar modificacin del ttulo constitutivo o de los Estatutos.

Si no se pudiese lograr la mayora, ser el juez el que tenga que decidir. La impugnacin de los acuerdos puede realizarla todo propietario que haya votado en contra, o como dice la LPH, que haya salvado su voto, los ausente o los que hayan sido privados indebidamente de su voto, con base en los siguientes motivos (18): 1. 2.
3.

Porque sean contrarios a la ley o a los estatutos Que resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios Que perjudiquen gravemente a algn propietario que no tenga obligacin de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

La accin de impugnacin tiene un plazo de caducidad de tres meses desde la celebracin de la junta, salvo que se trate de acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos que ser de un ao (16). Todos los acuerdos debern constar en un libro de actas previamente diligenciado por el Registro de la Propiedad (19).

El presidente Es el encargado de la gestin o ejecucin de los acuerdos adoptados por la junta y de la representacin de la comunidad de propietarios (13). Adems ha de convocar la junta y, si no lo hace, puede hacerla la cuarta parte de los propietarios o un nmero de stos que representen, al menos, el 25% de las cuotas de participacin (16). Har las funciones de secretario y administrador si la junta o los Estatutos no disponen otra cosa. El presidente es elegido por la junta, por lo general, cada ao y el cargo ha de recaer sobre un propietario. El vicepresidente o vicepresidentes es un cargo de creacin voluntaria por la comunidad y se nombra como el presidente. Sus facultades sern las de sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad y asistirle en sus funciones en los trminos que se establezca, por la junta. El secretario El cargo de secretario puede ser desempeado por cualquiera, sin necesidad de que sea propietario, en cuyo caso no tendr derecho a voto y sus funciones son la de levantar acta de las sesiones, emitir certificaciones de los acuerdos o de lo tratado en las juntas y la de custodiar la documentacin de la comunidad (19). En la prctica este cargo suele desempearlo el administrador. El administrador Al igual que el secretario, no tiene que ser necesariamente propietario. Sus funciones estn reguladas en el arto20 LPH (leerlo). Como se aprecia, tal carga de tareas difcilmente puede ser asumida por uno de los propietario y en la prctica se suele nombrar un administrador. Cuando el nmero de propietarios en un edificio no sea ms de cuatro (locales y oficinas), la LPH prev que se puedan acoger al rgimen de administracin regulado en el artculo 398 del C.c. para la copropiedad ordinaria, si expresamente lo establecen los Estatutos.

7. Extincin de la propiedad horizontal

La LPH prev (23) expresamente dos causas de extincin del rgimen de propiedad Horizontal:

del edificio, salvo pacto en contrario. Se considera que hay destruccin cuando el coste de la construccin exceda del 50% del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste est cubierto por un seguro. 20 Por conversin en propiedad o copropiedad ordinaria. Esto OCUlTecuando todos los pisos o locales de un edificio pasan a ser de uno o varios propietarios en pro indiviso.

10 Por la destruccin