ENSAYO RAZONAMIENTO E INVESTIGACIÓN LEGAL
Nombre Completo: Jimena Yarina Vásquez Rivadeneyra
Código de estudiante: 75172157
¿Cómo la mala función notarial puede afectar los derechos reales relacionados al
tráfico de terrenos? ¿Qué propuestas de solución damos ante ello?
Introducción
Nuestros derechos reales se encuentran conectados a diversas instituciones que lo
protegen o las formalizan. Por lo tanto, la institucionalidad tiene un marco de acción dentro
de la periferia de dichos derechos porque pueden llegar a afectarlos, constituirlos,
reconocerlos o vulnerarlos. Debido a ello, la dinámica de la adjudicación de terrenos tiene
relevancia cuando para proceder a su inscripción debes pasar por pasos previos, tales
como la notaría. Aquella que cobra importancia cuando se habla de la elevación de la
escritura pública de propiedad a Registros Públicos. Es en aquellas situaciones, en las que
se puede observar la mala función notarial por validar actos ilegales como el tráfico de
terreno, reconociendo como propietarios a quienes no lo son. Desapareciendo la ética y la
buena fe del notario por colaborar con mafias o personas de malas intenciones. Afectando
el derecho de propiedad, posesión, habitación; entre otros, de muchos que confiaron en la
institucionalidad para crear una paz social. En el siguiente ensayo, se abordará el cómo la
mala función notarial en los casos del tráfico de terrenos afecta a los derechos reales y el
cómo podemos fortalecer a la institución notarial para enfrentar a la corrupción.
Marco teórico
En primer lugar, debemos clarificar ciertos conceptos pertinentes para el desarrollo de este
ensayo. Según Buitrago (2020), la función notarial es el servicio público realizado por los
notarios, quienes otorgan a los actos y declaraciones que establece la ley, la autenticidad y
formalidad que estas requieren. Por otro lado, Cuba (2015), indica que la función notarial
consiste en la legalización, legitimación, certificación y otorgamiento de buena fe pública a
los actos y contratos que se celebren ante este mismo. En pocas palabras, el notario va a
ejercer su función para perfeccionar los documentos que produzcan ciertos efectos legales.
Además, en el Decreto Legislativo n°1049, el notario es el que formaliza la voluntad de los
otorgantes y el que redacta instrumentos que darán autenticidad. Además, de comprobar
los hechos y tramitación de asuntos no contenciosos previstos de la ley en mención.
En otro extremo, una de las problemáticas presentes en la mala práctica de la función
notarial es validar actos ilícitos; entre ellos, tráfico de terrenos. Según Guevera y Cáceres
(2020) el tráfico de terrenos es la usurpación ilegal o actividad ilícita de terrenos. Este tiene
el fin de que uno de los usurpadores sea reconocido como propietario de un terreno, pero
que no cumple con los requisitos de comerciar de forma legal. Del concepto señalado
previamente, se desprende una de las tipificaciones penales que involucran a los
poseedores ilegítimos de mala fe: usurpación. En palabras de Huaman (2018), la
usurpación es el delito por el cual una o varias personas se apropian de un bien inmueble o
derecho real de otra persona. Ésta puede ser de manera violenta o intimidatoria; por lo cual
se constituye como un delito contra el patrimonio con la modalidad de usurpación agravada.
¿Cómo se relaciona el tráfico de terrenos con la mala praxis de la función notarial en
el Perú?
Para responder a dicha interrogante resulta menester hacer mención de una serie de casos
que involucran a las notarías en avalar documentos fraudulentos con la finalidad de cometer
actos de corrupción. Que vulneran los derechos reales, tales como: derecho a la propiedad,
derecho a la posesión, derecho a la habitación; entre otros.
1) Un primer caso, es el ocurrido en una presunta estafa de venta ilegal de un terreno
ubicado en Lima realizado por el notario Octavio Delgado Guzmán, quién dentro de
sus funciones autorizaba dar fe pública de los actos y contratos, en la venta de
terrenos de manera ilegal. Su modus operandi era la toma de huellas y elevación de
escrituras públicas de manera ilegal, al estar todo esto vinculado al tráfico de
terrenos. (Comercio, 2013).
2) Uno pensaría que esto es un caso ajeno a la realidad; no obstante, ésta práctica se
ha estado cometiendo en perjuicio de los propietarios y/o terceros. En esa misma
línea, otro de los casos vinculados a ésta mala praxis es el ocurrido con la
Organización Criminal “Los Ingenieros Zapallal” dedicados al tráfico ilegal de
terrenos en el distrito de Puente Piedra. Ésta misma utilizaba la función notarial de
Rodriguez de Mendoza, el cual falsificaba los documentos para adjudicar a ellos
como propietarios de ciertos terrenos en el distrito mencionado previamente (Reina
de la selva, 2022).
3) En lo sucesivo, figura un nuevo caso, en el año 2019, relacionado al notario Héctor
de Lama, quien estuvo implicado en el tráfico de terrenos en el distrito de Guadalupe
- Región La Libertad. Este funcionario público, fugó del Perú, dos días después de
que fuera sentenciado a nada más que a siete años de cárcel, por el delito
mencionado anteriormente (La República, 2019).
4) Ahora, en el departamento de Arequipa, la fiscalía detuvo a una organización
criminal que formaba parte del Notaria Delgado y su pareja. Esto debido a que
presuntamente brindaba legalidad a la venta de los terrenos, recibiendo minutas,
para posteriormente expedirlas a escrituras públicas, concretando con ello diversas
estafas.
5) Finalmente, uno de los casos actuales, involucran a los notarios en complicidad con
la banda criminal “Los Ingenieros de Aucallama”, en el cual según el reporte de
Panamericana (2022), el notario se encargaba de legalizar y sanear los terrenos que
se adueñaba la banda en mención desde el año 2015. Estos se dedicaban al tráfico
de terrenos en los distritos de Puente Piedra, Ancón y Carabayllo para su lotización
y venta ilegal de bienes inmuebles.
A raíz de estos casos, se puede identificar la mala praxis en la función notarial que afectan
a los derechos reales. Empezando con uno de los derechos reales más importantes, el
derecho de propiedad.
Debemos recordar que el derecho de propiedad se refiere a la protección que tiene el
propietario de no ser privado ni molestado en su bien a excepción del interés común. Este
derecho se encuentra respaldado en el artículo 923 del CC., el cual refiere que la
“propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien”.
De esto se desprende el vínculo directo entre el titular y el bien.
Ahora bien, en los casos de notarías implicadas en el tráfico de terrenos que señalamos
anteriormente, se aprecia que con el accionar de los notarios como la validación de actos
que revisten de “licitud” adjudica terrenos en favor de terceros, perjudicando con ello a los
verdaderos propietarios. En otras palabras, a través de estos actos de corrupción, los
propietarios legítimos pierden su derecho de propiedad. Por lo cual, no podrán disfrutar,
disponer, usar ni reivindicar sus bienes tal como señala el artículo 923 del CC.
Por otro lado, dada la mala praxis notarial, el derecho de posesión también se encuentra
afectado, puesto que terceras personas con favores de instituciones notariales, termina
usurpando al poseedor legítimo del bien inmueble donde reside.
El poseedor es todo aquel que ejercita de hecho algún poder inherente a la propiedad. Este
derecho se encuentra respaldado por el artículo 896 del CC. Cabe la aclaración que, a
diferencia del propietario, el poseedor únicamente puede usar y disfrutar del bien, mas no
puede disponer o reivindicar de este.
Para fines didácticos, existen distintas clasificaciones de las posesiones, las cuales
mencionaremos a continuación:
a) Posesión mediata.- Es aquel que ha conferido el título del bien.
b) Posesión inmediata.- Está obligado a devolver el bien, puesto que es de un plazo
temporal.
c) Posesión legítima.- Tiene el derecho a poseer y cumple con las exigencias legales.
d) Posesión ilegítima.- Es aquel que no tiene derecho a poseer. Este se puede
caracterizar por ser de buena fe o de mala fe.
De esta última clasificación de poseedor ilegítimo de mala fe, podemos señalar a través de
los casos que los accionares de algunos notarios implicados con organizaciones o bandas
criminales, legalizaron mediante escrituras públicas el tráfico ilegal de terrenos sin las
debidas diligencias. En ese sentido, diversas personas fueron afectadas en su derecho de
posesión, puesto que los notarios favorecían a estos traficantes, por lo cual, se cometía el
delito de usurpación ante la apropiación ilegal de los bienes del poseedor legítimo.
Por otro lado, un derecho que se ve afectado directamente ante la desprotección de los
otros dos derechos mencionados previamente, es el del derecho de habitación. Se debe
hacer recordar, que este derecho, según el artículo 2017 del CC, se lo considera como un
derecho restringido por recaer sobre inmuebles que sirven como morada. Siendo ésta un
derecho personalísimo y que sucede, a menudo, a los familiares directos del propietario del
bien. Por lo que, si el derecho de propiedad se ve afectado por las malas prácticas de un
sector de los notarios, los que vivían junto a él se verán desprotegidos de alguna morada,
puesto que ya no le pertenece de forma irregular un bien al propietario legítimo. El tráfico
de terrenos tiene víctimas colaterales. Un ejemplo, son los hijos del propietario, que la regla
general es que tenga derecho de habitación en dicho bien. Pero, si le arrebatan el bien de
forma ilícita a su padre, estos pierden su derecho de habitación.
Propuesta de solución
Ante todo lo mencionado referido a la mala praxis notarial y su implicación conjunta con las
bandas y organizaciones criminales en el tráfico de terrenos que evidencian una afectación
a los derechos reales, proponemos como alternativas de solución lo siguiente:
1. Como hemos visto en los casos utilizados del presente ensayo, el tráfico de terrenos
se encuentra vinculado a la mala praxis de los notarios y, por tanto, a la ética
profesional de los mismos. En ese sentido, queda demostrado que no basta
únicamente normas y principios referidos a la conducta del notario como el Código
de Ética Notarial, sino también que exista dentro de su formación profesional una
relevancia a la ética para que se introduzca en su saber imaginario y, con ello,
practicarlo cada día en su labor profesional. A esto se suma, que el Colegio de
Notarios del Perú mediante su Tribunal de Honor puedan ejercer debidamente el
cumplimiento de las normativas éticas que la función notarial conlleva ante la
ciudadanía.
2. Otra propuesta relacionada a disminuir la corrupción de las instituciones notariales
con los tráficos de terrenos y estafas, sería fomentar e incentivar la inscripción de
predios que, como indican Arce & Coronado (2021), protegerían debidamente la
seguridad jurídica de los ciudadanos y el derecho de propiedad. Esto debido a que
en el Perú, actualmente, no existe una cultura de registrar las propiedades, por lo
cual, las posibilidades de tráfico de terrenos o estafas se incrementan
exponencialmente. Por ello, los organismos del Estado deben apoyar en la
información de inscribir propiedades y de ser el caso, apoyar económicamente a las
personas que tengan escasos recursos para registrar debidamente su propiedad.
Conclusión
A lo largo de este ensayo se ha buscado realizar un análisis grupal sobre el fortalecimiento
y la importancia de la institución notarial para el beneficio de nuestra sociedad. En este
análisis se realizó también una reflexión respecto a cómo debería mejorar esta institución
partiendo de la mala praxis de la función notarial, la misma que tiene como resultado
principal el tráfico de terrenos así como también acciones que se encuentran fuera del
marco legal.
Es menester señalar que nuestras propuestas como grupo a la problemática antes
mencionada, tiene como razón fundamental, establecer medidas adecuadas en las cuales
cada acto que practica el notario sea no solo recibido por esta institución de forma incuriosa
sino que por el contrario se investigue a profundidad la voluntad de las partes,
cerciorándose de conocimiento pleno en el contenido de los actos jurídicos que se están
realizando, promoviendo la ética en las instituciones notariales a través del respeto
irrestricto de su Código de Ética y fomentando la importancia de las inscripciones prediales
para garantizar una estabilidad jurídica en los derechos reales de los ciudadanos.
Bibliografía
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- El Búho. (2020). Fiscalía investiga banda que habría estafado con venta de terrenos
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- Guevara, E. & Caceres, J. (2020). La función notarial en el Perú y su influencia en el
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- La República. (2018). Fugó notario implicado en tráfico de terrenos.
- Panamericana. (2022). Puente Piedra: Cae banda "Los ingenieros del Aucallma"
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- Reina de la Selva. (2022). Rodríguez de Mendoza: desarticulan organización
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- Salazar, E. (2013). Robo de terrenos en Surco: esta es la banda de estafadores. El
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