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Tributacion de La Enajenacion de Bienes Raices - Otros
Tributacion de La Enajenacion de Bienes Raices - Otros
Enajenación de
Bienes Raíces
REFORMA TRIBUTARIA
Elimina el requisito que sean vendidas por una empresa constructora, con
el consiguiente efecto en la definición del hecho gravado (tanto básico
como especiales), sujeto, devengo y la determinación de su base
imponible.
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REFORMA TRIBUTARIA
Normativa administrativa:
Circular N°42 de 05 de junio de 2015 Ley N° 20.780
Circular N°13 de 24 de marzo de 2016 Ley N° 20.899
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b) Presunciones de habitualidad
b) Presunciones de habitualidad
Cómputo del plazo: Para los efectos de contar el plazo de un año hay
que distinguir:
• Adquisición: Se entenderá que el momento de la adquisición o
enajenación es aquel en que el inmueble se encuentra inscrito en el
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces a nombre del
respectivo comprador y,
b) Presunciones de habitualidad
b) Presunciones de NO habitualidad
• Por otra parte, en virtud del Art. 9° Transitorio de la Ley Nº 20.899, las
cuotas de contratos de arriendo con opción de compra de bienes
corporales inmuebles, y las transferencias de inmuebles que se efectúen
en virtud de dichos contratos, en la medida que hayan sido celebrados
por escritura pública o instrumento privado protocolizado con
anterioridad al 1° de enero de 2016, deben regirse por las disposiciones
del DL 825 vigente con anterioridad a dicha fecha.
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Terrenos Urbanizados:
• El SII a través del Oficio N°05 del 2016, ha señalado que si en los sitios
que pretende vender el contribuyente, se encuentran comprendidas las
obras de urbanización, de forma tal que los compradores se hacen
dueños o co-dueños de las mismas, dicha venta se encontrará gravada
con Impuesto al Valor Agregado, conforme al Art. 8°, en concordancia con
el Art. 2°, N° 1, del D.L. N° 825, por tratarse de la venta de un bien
corporal inmueble construido.
¿Qué pasa entonces con contratos que son encargados por comité de
familias en conjunto con Empresa Particular?
Esto implica que están afectos con crédito especial equivalente al 65%
del IVA recargado.
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d) Compensación
De estos tres puntos esta exposición se centra sólo en la letra A), es decir, la
tributación en la enajenación de bienes raíces y/o derechos constituidos
sobre ellos.
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a) Ingreso No Renta:
Requisitos:
i. Que el BR no forme parte del activo de empresas que declaren
su renta en la primera categoría.
ii. Que no exista habitualidad en la compra y venta. Artículo 18 LIR:
“conjunto de circunstancias previas o concurrentes a la enajenación
o cesión de que se trate.”
Presunción de derecho: cuando en los siguientes casos, la enajenación
ocurra dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción, en
su caso.
Casos de subdivisión de terrenos urbanos o rurales.
Venta de edificios por pisos o departamentos.
a) Ingreso No Renta:
Se modificó el artículo 17 N°8 letra y letra i, cambiando los requisitos que
deben cumplir los ingresos para considerarse No Renta.
Requisitos:
i. Efectuada por personas naturales o sociedades de personas
formadas exclusivamente por personas naturales, excepto aquellos
que formen parte del activo de empresas que declaren cualquier
clase de rentas efectivas de la primera categoría sobre la base
de un balance general según contabilidad completa.
Exclusión INR:
Sociedad de Personas obligada a determinar renta efectiva.
Sociedad de Personas que resulte de división.
ii. Que no exista habitualidad en la compra y venta.
iii. Que no se enajene a un relacionado.
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Aspectos Generales
Aspectos Generales
Persona natural
Que no determine el IDPC sobre rentas efectivas.
(b.1) Debe tratarse de mejoras que hayan aumentado el valor del bien.
Podrán considerar como valor de adquisición del respectivo bien raíz, el valor
de mercado del mismo determinado al 29 de septiembre de 2014,
debidamente reajustado.
D) Compensación
El límite de 8.000 UF considera todas las enajenaciones que cumplan con los
requisitos para que el mayor valor sea considerado INR.
Requisitos:
i. Que no se enajene a relacionado;
ii. Que hayan transcurrido los siguientes plazos:
• > 4 años: desde la adquisición del BR resultante de subdivisión de terrenos
urbanos o rurales y desde la construcción del piso o departamento de un
edificio.
• ≥ 1 año: desde la adquisición del BR, en los demás casos.
Fecha de la tradición.
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2) Cumple con los requisitos para ser INR, pero excede tope de 8.000 UF.
Si tributa sobre base percibida, podrá tributar con tasa única sustitutiva de 10%
(Impuesto Único Sustitutivo).
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• No aplica el INR hasta 8.000 UF, ni la sustitución del IGC por el IUS.
Requisitos:
i. Debe enajenar a no relacionado;
ii. Debe enajenar antes de transcurridos plazos legales.
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4) Si enajena a un relacionado:
De acuerdo al Inciso final del numeral XVI del artículo 3° Transitorio de la Ley
N° 20.780, el mayor valor obtenido en este tipo de enajenaciones se
sujetará a las disposiciones de la LIR según su texto vigente al 31 de
diciembre de 2014. (Circular N° 13 de 2014).
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F) Tributación del mayor valor de contribuyentes que
determinen el IDPC sobre rentas efectivas
IDPC + IGC/IA
“Cuando las operaciones a que se refiere este número sean realizadas por
contribuyentes que determinen el IDPC sobre rentas efectivas, el total del
mayor valor a que se refiere este número constituirá renta, gravándose
conforme a las reglas del Título II, con los impuestos IDPC e IGC/IA, según
corresponda, sobre la base de renta percibida o devengada, de acuerdo al
régimen de tributación al que se encuentre sujeto. En estos casos, los valores
de adquisición se reajustarán aplicando las normas del Art. 41, cuando el
contribuyente respectivo se encuentre obligado a aplicar dichas normas”.
Adquiridos hasta el
31.12.2003 (independiente
de la fecha de su Régimen de tributación
MV obtenido en la enajenación) Art. tercero de vigente al 31.12.2014
enajenación de BR situados las disposiciones transitorias
en Chile, o de derecho o de la Ley Nº 20.780
cuotas sobre tales BR,
efectuada por PN, que NO • IGC o IA, sobre la base de la renta percibida
determina el IDPC sobre Contribuyente enajena a
relacionado Art. 17, Nº 8, o devengada
rentas efectivas • Sin opción a reliquidar el IGC
Inc. 2º de la LIR
• Sin derecho al INR con límite de 8.000 UF
Contribuyente enajena a no
relacionado, NO habiendo • IGC o IA, sobre la base de la renta percibida
Adquiridos a partir del transcurrido 4 años o un plazo o devengada, a elección
01.01.2004 (enajenados a no inferior a un año, según • Opción a reliquidar el IGC, siempre que se
partir del 01.01.2017) corresponda declare sobre la base de la renta devengada
Art. 17, Nº 8, Inc. 1º, letra a), • Sin derecho al INR con límite de 8.000 UF
numerales iii) y iv) de la LIR
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Casos Prácticos
Caso 1: En el año 2018, una persona natural, que sólo obtiene rentas como
trabajador independiente, por cambio de ciudad enajena su casa habitacional
a un tercero no relacionado.
Antecedentes:
Precio de compra $50.000.000 reajustado a la fecha de enajenación.
Precio de venta pactado $200.000.000.-
Tasación comercial al 29/09/2014, informada al SII dentro del plazo
legal, actualizada a la fecha de enajenación $100.000.000.-
Avalúo fiscal al 01/01/2017, actualizado a la fecha de la enajenación
$70.000.000.-
Supuesto: Valor ficticio de la UF al 31/12/2018: $25.000.-
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Casos Prácticos
Se Pide:
¿Cómo se grava el mayor valor obtenido en esta enajenación?
Analice si el Bien Raíz fue adquirido el año 2000 y el año 2005.
RESPUESTA
a. Año de adquisición 2000
Fundamento
El bien raíz fue adquirido antes del 31/12/2003, por lo que aplica la norma
vigente al 31/12/2014 (persona natural que no determina IDPC sobre rentas
efectivas, no habitual en este tipo de operaciones, que enajena un bien raíz
situado en Chile, cuya tenencia es mayor a un año y quien adquiere es un no
relacionado).
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Casos Prácticos
RESPUESTA
b. Año de adquisición 2005
$100.000.000
ൗ$25.000 = 4.000 UF
Fundamentación
El inmueble se adquirió en el periodo comprendido entre el 01/01/2004 y el
28/09/2014, por lo que al cumplir todos los requisitos de la norma que
comienza a regir el 01/01/2017 (persona natural, que no determina IDPC
sobre rentas efectivas, que enajena un inmueble situado en Chile, cuya
tenencia es mayor a un año y quien adquiere es un no relacionado), puede
elegir una de las tres opciones de costo que contempla la ley.
En este caso, la tasación comercial es la que resulta más conveniente.
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Casos Prácticos
Casos Prácticos
Se Pide:
¿Cómo se grava el mayor valor obtenido en esta enajenación?
Analice si el Bien Raíz fue adquirido el año 2010 y el año 2015.
RESPUESTA
a. Año de adquisición 2010
Este valor es INR con tope, las 2.000 UF ($50.000.000 / $25.000) quedando 6.000 UF disponibles.
Fundamento
El bien raíz se adquirió en el periodo comprendido entre el 01/01/2004 y el 28/09/2014, por lo que al
cumplir todos los requisitos de la norma que comienza a regir el 01/01/2017 (persona natural, que no
determina IDPC sobre rentas efectivas, que enajena un bien raíz situado en Chile, cuya tenencia es
mayor a un año y quien adquiere es un no relacionado), puede elegir una de las tres opciones de
costo que le brinda la ley. En este caso, la tasación comercial es la que resulta más conveniente.
Cabe destacar que el arrendamiento del DFL 2 no es una renta afecta al IDPC, ya que cumpliendo
ciertos requisitos, califica como INR. En caso que dicho arrendamiento no tuviera el beneficio del DFL
2, de igual modo no sería una renta afecta al IDPC, ya que el propio artículo 39 nº 3 de la LIR
(vigente a partir del 01/01/2016) lo exime expresamente.
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Casos Prácticos
RESPUESTA
b. Año de adquisición 2015
$60.000.000
ൗ$25.000 = 2.400 UF
Las 2.400 UF consumen una parte del INR para futuras enajenaciones,
quedando UF 5.600 .
Fundamentación
Aplica el mismo análisis de la letra a (año de adquisición 2010). Sin embargo,
el enajenante no tiene la opción de escoger una alternativa de costo a
conveniencia, ya que el bien raíz fue adquirido en el año 2015. Sólo en los
casos de bienes raíces adquiridos entre el 01/01/2004 y el 28/09/2014, se
puede optar entre las tres opciones que contempla la ley.
¡Muchas Gracias!
Junio 2018