TEMA 12

LOS MÉTODOS SINTÉTICOS DE VALORACIÓN

Alejandro Maroto Morales, PhD

Alejandro.maroto@uclm.es
E.T.S.I.A. Ciudad Real
Febrero 2023
Tema 12

2.- CLASIFICACIÓN DE MÉTODOS DE VALORACIÓN

• Los métodos de valoración se clasifican en dos grandes bloques:
-LOS MÉTODOS SINTÉTICOS: métodos comparativos. Se busca la estimación del valor
de mercado de un bien por comparación del precio pagado por otros bienes de
similares características
-LOS MÉTODOS ANALÍTICOS: consisten en la capitalización de la tierra aun tipo de
interés dado (fijado por la autoridad).

• A su vez se pueden clasificar en:

-MÉTODOS CLÁSICOS: método sintético clásico, método analítico racional
-MÉTODOS MODERNOS: método analítico evolucionado, métodos
estadísticos basados en la teoría de la regresión (métodos econométricos),
métodos estadísticos basados en la comparación de funciones de distribución
(método beta).
Tema 12

2.- CLASIFICACIÓN DE MÉTODOS DE VALORACIÓN

Tema 12

TEMA 03 - LOS Metodos Sinteticos Clasicos - EVALUACIÓN DEL

1.- LOS MÉTODOS SINTÉTICOS TERRITORIO Y CATASTRO Los métodos - StuDocu
1.1. FUNDAMENTOS DEL MÉTODO SINTÉTICO DE VALORACIÓN
Los métodos sintéticos o comparativos, presentan una serie de características, de las
cuales las más importantes son:

• Buscar el valor del bien por comparación con el precio pagado por otros bienes de
características similares.

• Necesitar para su aplicación el conocimiento de los precios pagados por fincas de

características similares o que puedan agruparse en grupos homogéneos.

• Aunque se los relega frecuentemente a un segundo plano, por considerarlos menos

científicos que los métodos analíticos. Este punto de vista es hoy por completo
insostenible, ya que ciertos métodos comparativos pueden fundamentarse con más
rigor que los métodos analíticos
Tema 12

1.- LOS MÉTODOS SINTÉTICOS

1.1. FUNDAMENTOS DEL MÉTODO SINTÉTICO DE VALORACIÓN

En el valor de las fincas a valorar, incluyen una serie de variables que hay que considerar como elemento
diferenciadores. Distintos autores coinciden, en mayor o menor medida, en ellas y la agrupan de forma general
en tres grupos, cada uno de los cuales se especifica a continuación:

• Variables Físicas,: clima, situación, orientación del terreno y forma de la superficie, disposición de la finca,
construcciones rurales existentes, agua, suelo, sistema de cultivo y/o plantación, tipo y producción de cultivo
existente, sistema de riego, caminos interiores, cerramientos.

• Variables socioeconómicas: Comunicaciones, mercado, riqueza, población del territorio, circunstancias

políticas, impuestos, condiciones de pago.

• Factor Tiempo: debe intervenir en la homogeneización de precios ya que se deberán aplicar correctamente en
función de las proximidad o lejanía al momento actual.
Tema 12

1.- LOS MÉTODOS SINTÉTICOS

1.1. FUNDAMENTOS DEL MÉTODO SINTÉTICO DE VALORACIÓN

Así en función de estas variables se distinguen entre diferentes tipos de anormalidades que pueden dar
origen a incrementos o disminuciones de su valor medio:

• Anormalidades extensivas: Son las que se originan cuando la superficie de la finca difiere, por exceso o
por defecto, de los limites normales
• Anormalidades de ubicación: Son las debidas a que el emplazamiento de la finca, bien por alejamiento
excesivo del núcleo urbano bien por malas vías de comunicación, es deficiente.
• Anormalidades parcelarias: Son las que se presentan cuando las fincas no forman cotos redondos y están
constituidas por varias parcelas. Pueden dar origen a fincas poco parceladas, muy parceladas o con
enclaves.
• Anormalidades topográficas: son las debidas a los distintos grados de relieve que pueden afectar a los
terrenos, los cuales pueden ser llanos, ondulados, quebrados y accidentados.
• Anormalidades de explotación: Son las debidas a los sistemas que se siguen en la explotación de las
fincas. Las fincas, por lo tanto, pueden estar mal o bien cultivadas y/o tener rentas antiguas y bajas o
rentas modernas y normales
Tema 12

1.- LOS MÉTODOS SINTÉTICOS

1.1. FUNDAMENTOS DEL MÉTODO SINTÉTICO DE VALORACIÓN
• Así, pues, no cabe duda de que, cualquiera que sea el procedimiento de comparación utilizado, el precio a que se
llegue para la finca A quiere ser un reflejo de su posible precio de mercado. Ello viene confirmado por las opiniones de
la mayor parte de los tratadistas que se han ocupado del método como se puede comprobar en las citas siguientes:

➢ Santi Juárez, dice: «Los métodos sintéticos son de aplicación práctica cuando se trate de conocer directamente el valor
en venta que tengan las fincas en el momento de la valoración».
➢ Medici. «La valoración sintética se aplica cuando se deba establecer el más probable valor de mercado del bien objeto
de valoración».
➢ Ferriere. «La valoración a partir de precios medios por hectárea, tabulados según la clase del bien a evaluar dentro de
una región determinada, vigentes en el momento de la intervención del experto, es el (segundo) método de estimar el
valor en venta de una propiedad rural».
➢ Murray, «En este capítulo daremos el primer paso para la valoración de una finca por compraventas comparables, es
decir, estudiando y comprobando compraventas ya realizadas con el fin de utilizar los datos así obtenidos en la
estimación del valor de mercado de la finca que nos ocupa».

• Veamos, pues, como estos autores relacionan estrechamente la valoración sintética y los métodos comparativos con el
valor de mercado o «valor en venta», que se supone sea una variable única y determinable para cada bien a valorar.
Tema 12

2.- CLASIFICACIÓN DE MÉTODOS DE VALORACIÓN

Tema 12

2.- CLASIFICACIÓN DE MÉTODOS DE VALORACIÓN

Tema 12

4.- LOS MÉTODOS SINTÉTICOS CLASICOS

4.1. MÉTODO SINTÉTICO POR CLASIFICACIÓN DIRECTA

• CONSISTE EN ESTABLECER UNA CLASIFICACIÓN DE LAS FINCAS RÚSTICAS DENTRO DE

UNA COMARCA, EN GRUPOS RELATIVAMENTE HOMOGÉNEOS, POR SUS
CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS Y ECONÓMICAS Y ESTIMAR UN PRECIO DE MERCADO PARA
CADA CLASE.

• LA VALORACIÓN DE UNA FINCA SE REDUCIRÍA A SITUARLA EN EL GRUPO QUE LE

CORRESPONDA Y ASIGNARLE EL VALOR DE DICHA CLASE.

• ES IMPRESCINDIBLE, LA LABOR PREVIA DE TOMA DE DATOS Y CLASIFICACIÓN APLICABLE

EN COMARCAS RELATIVAMENTE HOMOGNÉAS.
Tema 12

EJEMPLO DE VALORACIÓN DE UN FINCA POR CLASIFICACIÓN DIRECTA

• FINCA DE 7 has
• CONCENTRACIÓN PARCELARIA (se establecieron 9 categorías de parcelas atendiendo a calidad de tierra,
cercanía al núcleo urbano, acceso a caminos).
• PRECIOS PAGADOS EN LA ZONA Y POR CATEGORÍAS:

CATEGORÍA PRECIO (€/ha)

1ª 7.000
2ª 5.500
3ª, 4ª y 5ª 4.000
6ª y 7ª 3.000
8ª y 9ª 2.500

• FINCA CLASIFICADA COMO DE 4ª CATEGORÍA

• EL VALOR DE LA FINCA SERÍA: 7 has × 4.000 €/ha = 28.000 €

Tema 12

EJEMPLO DE VALORACIÓN DE UN FINCA POR CLASIFICACIÓN DIRECTA

Tema 12

EJEMPLO DE VALORACIÓN DE UN FINCA POR CLASIFICACIÓN DIRECTA

Tema 12

4.- LOS MÉTODOS SINTÉTICOS CLASICOS

4.2. MÉTODOS SINTÉTICOS POR CORRECCIÓN

En este método se parte de un valor general que se calcula mediante un sistema de

capitalización primario (capitalizando el producto bruto) llamado precio normal
asignable a la finca de tipo medio dentro de una clase, y se estudia este valor en función
de las características que influyen en él.

Con este método se determina el valor de la finca sin construcciones u otros elementos,
se clasifican, se determinan unos valores medios y el valor de la finca se corrige en base
a las características de la finca que se valora.
Tema 12

EJEMPLO DE VALORACIÓN DE UN FINCA POR CORRECCIÓN

• SE PRETENDE VALORAR LA FINCA ANTERIOR DE 7 has

• SE TIENEN EN CUENTA OTRAS CARACTERÍSTICAS (ADEMAS DE LA CATEGORÍA DE TIERRA):

1.- DIMENSIÓN: se considera una dimensión óptima. Coeficiente corrector: 1,25
2.- CERCANIA A NUCLEO URBANO: situada a 3 km del núcleo urbano se considera elevada. Coeficiente corrector: 0,85
3.- ECONOMIAS DE ESCALA: situada lindando con otra finca que pertenece al empresario que desea comprarla. Coeficiente
corrector: 1,10
4.- ECONOMÍAS EXTERNAS: se podrá poner en riego ya que está prevista la finalización de un pantano apoca distancia.
Coeficiente corrector: 1,30
5.- CARGAS Y GRAVAMENES: la finca está arrendada, restringe la libertad.
Coeficiente corrector: 0,85

COEFICIENTE RESULTANTE TOTAL = 1,25 × 0,85 × 1,10 × 1,30 × 0,85 = 1,29146875

VALOR DE MERCADO 28000 € × 1,29146875 = 36.161,125 €

Tema 12

EJEMPLO DE VALORACIÓN DE UN FINCA POR CORRECCIÓN

Tema 12

EJEMPLO DE VALORACIÓN DE UN FINCA POR CORRECCIÓN

Tema 12

EJEMPLO DE VALORACIÓN DE UN FINCA POR CORRECCIÓN

Tema 12

4.- LOS MÉTODOS SINTÉTICOS CLÁSICOS

4.3. MÉTODO DE LOS VALORES TIPICOS.

• Es una variante del método sintético por corrección, consiste en estimar el valor de una finca a partir de unos
coeficientes asignados a cada una de las partes en la que se puede dividir una finca en función de los
aprovechamientos que tiene, cultivos, calidad de la tierra, etc.

• Así, para aplicarlo, se clasifican las tierras con criterios agronómicos, se recoge la información sobre los precios
unitarios, se fijan los porcentajes de participación de cada clase en el total de la finca y se efectúa la valoración.
Tema 12

EJEMPLO DE VALORACIÓN DE UN FINCA POR EL METODOS DE LOS VALORES TÍPICOS.

• TENEMOS UNA FINCA QUE SE PUEDE DIVIDIR EN TRES LOTES EN FUNCION DE LOS APROVECHAMIENTOS QUE TIENE:
• UNA VIÑA
• UN SEMBRADO
• PASTOS

• SE CONCOCE EL VALOR UNITARIO DEL SEMBRADO, QUE ES 2.000€.

• PERO NO SE CONOCEN LOS VALORES UNITARIOS DE LOS OTROS DOS LOTES.
• EL MÉTODO CONSISTE EN ESTABLECER UN VALOR MÁXIMO A UNO DE LOS LOTES Y SUPONER QUE PARA LOS OTROS LOTES EL VALOR
DE LA TIERRA ES UN PORCENTAJE DEL VALOR MÁXIMO.
- EL VALOR MÁXIMO SE LO DAMOS A VIÑA Y SERÍA 100.
- Y SUPONEMOS QUE PARA EL SEMBRADO ES 80.
- Y PARA LOS PASTOS 70.

NOS QUEDARIA EL VALOR DE LA HECTAREA DE LA SIGUIENTE FORMA:

CULTIVO ESCALA DE VALOR VALOR POR HECTÁREA
VIÑA 100 2.500€
SEMBRADO 80 2.000€
PASTOS 70 1.750€
Tema 12

EJEMPLO DE VALORACIÓN DE UN FINCA POR EL METODOS DE LOS VALORES TÍPICOS.

Tema 12

EJEMPLO DE VALORACIÓN DE UN FINCA POR EL METODOS DE LOS VALORES TÍPICOS.

Tema 12

4.- LOS MÉTODOS SINTÉTICOS CLÁSICOS

4.3. MÉTODO DE LOS VALORES TIPICOS.

• Una variante de este método consiste en valorar, dentro de una escala, las características más importantes que
definen un bien. Comparar el valor de cada bien con el de mercado y definir un valor unitario por cada unidad
de valor. En función de las unidades de valor asignadas a cada bien se asigna el valor final del bien.

Este método es la base para la aplicación de los métodos estadísticos basados en la teoría de la regresión con los
que se puede conocer cual es el coeficiente de ponderación que debe aplicarse a cada una de las características en
base al comportamiento de los valores utilizados en la información de partida.
Tema 12

EJEMPLO DE VALORACIÓN DE UN FINCA POR EL METODOS DE LOS VALORES TÍPICOS.

Tema 12

EJEMPLO DE VALORACIÓN DE UN FINCA POR EL METODOS DE LOS VALORES TÍPICOS.

Tema 12

4.- LOS MÉTODOS SINTÉTICOS

4.6.- METODOS SINTETICOS DE COMPARACION ESPACIAL

• Consiste en comparar la finca A, con otras fincas B,C,D,etc. similares de la misma comarca y que se destinan al
mismo cultivo, en función de una o varias características comunes a las fincas A, B, C, D, etc.

• Índice o signo externo: son las variables explicativas convenientemente elegidas, suponiendo que existe una estricta
proporcionalidad entre el índice y el valor de mercado.

• Las características o variables que suelen utilizarse para la comparación pueden ser: la producción bruta, el canon
de arrendamiento, la distancia del núcleo urbano, edad de la plantación, riesgo de helada, calidad de la tierra,
acceso a la finca, velocidad del viento, etc.

• Se supone que los valores de las fincas son proporcionales al índice que mide la característica estudiada, ya sea
inversamente proporcional, ya sea directamente proporcional.
Tema 12

4.6.- METODOS SINTETICOS DE COMPARACION ESPACIAL

• Queremos conocer el valor de mercado , en el año 2011, de una finca similar cuya producción bruta es de
2.300 k/ha; tenemos los datos del cuadro 1.
Parcela Municipio Precio (VM) Producción (P)
1 Ossa de Montiel 6.500 2.600
2 Ossa de Montiel 6.100 2.200
3 Munera 6.300 2.500
4 Munera 6.050 2.100
5 El Bonillo 6.200 2.400
6 Lezuza 6.000 2.000

VM : Valor de mercado en euros/ha de la parcela que queremos valorar..

P: Valor de la producción en Kg/ha.
VMi: Precio de la parcela i en euros/ha.
pi : Valor de la producción de la parcela i en kg/ha.
Aplicando la fórmula y sustituyendo los valores en ella :

VM= 6.500+6.100+6.300+6.050+6.200+6.000 /2.600+2.200+2.500+2.100+2.400+2.000 * P =

VM = 2,69 . 2.300 = 6.187 euros/ha

Tema 12

4.- LOS MÉTODOS SINTÉTICOS CLÁSICOS

4.5. PROCEDIMIENTO «A IMPRESION», «A VISTA» O DEL «LEAL SABER Y ENTENDER».

Es un método que se ha utilizado mucho y no tiene ningún rigor ni

fundamento, solamente la propia experiencia del valorador en su
calidad de experto.

EL valorador, examinando el bien a estimar, lo compara con otros

bienes de los cuales conoce su precio de compraventa y teniendo en
cuenta las características que lo diferencian formula su juicio de valor.
Tema 12

2.- CLASIFICACIÓN DE MÉTODOS DE VALORACIÓN

Tema 12

4.7.-METODOS SINTETICOS DE COMPARACION TEMPORAL

• En este caso, consiste en asignar un valor de mercado de la finca A presente mediante la deducción por
comparación de los valores de la misma finca en momentos de tiempo anteriores.

• Estos valores de mercado anteriores se pueden saber a través de informaciones sobre precios de compraventa en
transacciones , que tuvieron lugar en el pasado o a través de bases de datos estadísticos, recopilados según
distintos criterios como el aprovechamiento y la localización.

• En base a ellos, se puede deducir la tasa de crecimiento, y, teniendo en cuenta el tiempo que media entre la
última tasación y el momento presente, se corrige su valor

El precio de una hectárea agrícola en España: de 7.128 a

216.085 euros - AgroCLM
Tema 12

4.7.-METODOS SINTETICOS DE COMPARACION TEMPORAL

• EJEMPLO DE CALCULO DE VALOR DE MERCADO DE UNA FINCA POR EL MÉTODO SINTÉTICO DE COMPARACION TEMPORAL.

Queremos valorar en el año 2005 una parcela dedicada al cultivo de arroz ubicada en Las Minas , municipio de Hellín y provincia de
Albacete; sabemos que está parcela se compró en 1998 a razón de 29.000 euros/ha.

• De la página web del Ministerio de Agricultura , Medio Ambiente y Medio Rural y Marino se extraen los siguientes datos :
Tabla 1.- Evolución del índice de precios (Base: Año 1997=100).Análisis por secano-regadío.

◼ Tabla 2.- Evolución del índice por CC.AA. (Base : Año: 1997=100)
Tema 12

4.7.-METODOS SINTETICOS DE COMPARACION TEMPORAL

*Suponiendo que la evolución del valor de mercado medio de la parcela de arroz que queremos valorar ha
evolucionado de la misma manera que el valor de mercado medio de las parcelas de arroz de toda España ( Tabla
1) :

V´2005= I2005 / I1998 *29.000 = 132,5/104,7*29.000 = 36.830 euros/ha.

* Suponiendo que la evolución del mercado ha evolucionado de la misma manera que los valores de mercado de las
CCAA de Castilla-La Mancha:

V´´2005= I´2005 /I´1998*29.000 = 203,2/124,4 *29.000 = 1,63* 29.000 = 47.270 euros/ha.

Como los resultados son tan dispares adoptamos el criterio de hacer la media:

V2005 = V¨2005 + V¨2005 / 2 = 42.050 euros/ha.

Tema 12

4.7.-METODOS SINTETICOS DE COMPARACION TEMPORAL

• EJEMPLO DE CALCULO DE VALOR DE MERCADO DE UNA FINCA POR EL MÉTODO SINTÉTICO DE COMPARACION TEMPORAL.
Tema 12

4.7.-METODOS SINTETICOS DE COMPARACION TEMPORAL

• EJEMPLO DE CALCULO DE VALOR DE MERCADO DE UNA FINCA POR EL MÉTODO SINTÉTICO DE COMPARACION TEMPORAL.
Tema 12

4.7.-METODOS SINTETICOS DE COMPARACION TEMPORAL

• EJEMPLO DE CALCULO DE VALOR DE MERCADO DE UNA FINCA POR EL MÉTODO SINTÉTICO DE COMPARACION TEMPORAL.
Tema 12

4.7.-METODOS SINTETICOS DE COMPARACION TEMPORAL

• EJEMPLO DE CALCULO DE VALOR DE MERCADO DE UNA FINCA POR EL MÉTODO SINTÉTICO DE COMPARACION TEMPORAL.
Tema 12

4.7.-METODOS SINTETICOS DE COMPARACION TEMPORAL

• EJEMPLO DE CALCULO DE VALOR DE MERCADO DE UNA FINCA POR EL MÉTODO SINTÉTICO DE COMPARACION TEMPORAL.
Tema 12

3.- CLASIFICACIÓN DE MÉTODOS DE VALORACIÓN

Tema 12

4.8.- METODOS SINTÉTICOS COMO MÉTODOS ESTADÍSTICOS EN EMBRIÓN.

• Los métodos estadísticos de valoración aparecen como tales métodos en el primer tercio del siglo XX,
de la mano de la escuela americana.

• Es interesante comprobar que en la Valoración, como en otras muchas ciencias, los conceptos
adquieren más precisión y los métodos más operatividad sin asociamos un lenguaje estadístico a la
metodología clásica

• En esencia, los métodos sintéticos parten de la idea de una comparación entre bienes ( en el espacio
o en el tiempo), ayudándose en algunos casos de una clasificación previa y tomando como términos
de referencia uno o varios signos externos, o variables explicativas comunes a los bienes que
comparan; por eso , el problema puede plantearse estadísticamente acudiendo al análisis de regresión
y otros instrumentos estadísticos para dotar de mayor precisión a los métodos sintéticos clásicos,
mediante la utilización del lenguaje estadístico.

• Así los métodos sintéticos clásicos tienen un parentesco evidente con el análisis de regresión(es un
criterio evaluatorio dentro de la familia de los métodos sintéticos.
Tema 12

4.- LOS MÉTODOS SINTÉTICOS MODERNOS

Tema 12

4.8.- METODOS SINTÉTICOS COMO MÉTODOS ESTADÍSTICOS EN EMBRIÓN.

Donde:
V = Valor de mercado (valor unitario de la tierra en euros/ha ( variable endógena).
X = Variable explicativa( distancia al centro urbano en kilómetros ( variable exógena).
a y b = Parámetros de una ecuación sin y con termino independiente, respectivamente. (Mediante mínimos cuadráticos
se obtienen los coeficientes a y b(covarianza de V dividida por la varianza de la variable X). Una vez calculados estos
coeficientes , la ecuación [2] permite obtener el valor de la finca en función de la distancia al centro urbano).
Tema 12

4.9 Métodos sintéticos de comparación del origen

Se aplica la fórmula de la recta que pasa por el origen y se sustituyen los valores de las variables precios de
compraventa y superficie.

El ratio entre el valor de mercado y superficie de obtiene como la pendiente de la recta que une el origen
con el punto medio del segmento que une los valores máximos y mínimos.

Fórmula de cálculo:
Tema 12

EJEMPLO. Métodos sintéticos de comparación del origen (ej. Valor de finca de 0,4548has)

Empleamos como variable la superficie (S) y aplicamos la fórmula de la ecuación de la recta que pasa por
el origen, sustituyendo los valores de las variables precios de compraventa y superficie.

El ratio entre el valor de mercado y la superficie se obtiene como la pendiente de la recta que une el
origen con el punto medio del segmento que une los valores máximos y mínimos. Aplicando la fórmula

Fórmula de cálculo:
Tema 12

EJEMPLO. Métodos sintéticos de comparación del origen (ej. Valor de finca de 0,4548has)

Empleamos ahora como variable la producción (P) y aplicamos la fórmula de la ecuación de la recta que
pasa por el origen, sustituyendo los valores de las variables precios de compraventa y producción.

El ratio entre el valor de mercado y producción de obtiene como la pendiente de la recta que une el origen
con el punto medio del segmento que une los valores máximos y mínimos. Aplicando la fórmula:
Fórmula de cálculo:
Tema 12

4.9 Métodos sintéticos de comparación del origen

Resumen: Este criterio no es más que una simplificación del criterio baricéntrico. En este criterio se supone que el valor
de mercado se relaciona con el índice o signo externo según una ley algebraica líneal cuya representación gráfica es la
recta que pasa por el origen y por el centro del segmento ( VMM´XM) y ( VMm Xm) lo que implica que el valor de mercado
medio V0, entre ambos extremos, se corresponde con el índice medio X0.
Además como la recta pasa por el origen , a las fincas cuyo índice es muy bajo se les supone también un valor de
mercado muy bajo, hasta hacerse prácticamente nulo, cosa que no ocurre en la realidad.
El valor de la finca a valorar se calcula fácilmente aplicando la fórmula :

Aplicando el criterio del origen a los datos de la finca nº 7 que venimos utilizando como ejemplo :

VM0= (728.000+ 125.000) x 47.000 /(60.000+10.000) = 572.728 u.m.

Al igual que ocurre con el criterio de los dos extremos, el criterio del origen es menos eficiente que el criterio de los
ratios y baricéntrico al generar mayor varianza.
Tema 12

4.10 Métodos sintéticos de comparación de los dos extremos

Este método se aplica cuando el valorador solo dispone de los datos extremos, tanto de la variable valor
de mercado, como de la variable que se considera como índice de la comparación.

Se aplica el método suponiendo que existe una correspondencia entre los valores máximos y mínimos de
las variables precio de compra-venta y superficie de las fincas.

Se obtiene aplicando la fórmula de la recta que pasa por dos puntos:

Fórmula de cálculo: Dependiendo de si la relación entre la variable valor de mercado y variable explicativa
es directamente proporcional o inversamente proporcional ; en el caso de que sea directamente
proporcional, por semejanza de triángulos se ha de cumplir :

De donde, despejando V1 tenemos:

Tema 12

EJEMEPLO Métodos sintéticos de comparación de los dos extremos

Puesto que se admite el supuesto de una correspondencia entre los valores máximos y mínimos de las
variables precio de compra-venta y superficie, suponemos que el valor de mercado está relacionado con
el índice superficie según una ecuación lineal que pasa por dos puntos extremos. Tomamos
Fórmula de cálculo:(ej. Valor de finca de 0,4548has)
Tema 12

4.10.- CRITERIO DE LOS DOS EXTREMOS.

El criterio de los dos extremos es el único método sintético comparativo que se puede utilizar , tanto si
el valor de mercado se considera directamente proporcional a la variable explicativa como si dicho
valor de mercado se considera inversamente proporcional a la variable explicativa, sin necesidad de
introducir índices de conversión o fórmulas diferentes que consideren esta circunstancia , como
ocurre con los métodos baricéntrico ( criterio convencional de estricta Proporcionalidad ) , el
criterio de ratios y el criterio del origen .
Tema 12

Al igual que ocurre con el criterio de los dos extremos, el criterio del origen
es menos eficiente que el criterio de los ratios y baricéntrico al generar
mayor varianza.
Tema 12

4.- LOS MÉTODOS SINTÉTICOS MODERNOS

Tema 12

4.11 Métodos sintéticos de comparación por ratios.

Este método se basa en la comparación de la finca objeto de valoración con otras de similares
características, mediante el cálculo de un índice (ratio) que mide la característica.

Este índice k se obtiene calculando la media aritmética de la suma de los ratios de cada una de las
parcelas.

El valor de mercado de la finca se deduce: multiplicando dicha media aritmética de ratios por el valor de
la característica considerada (X).

Fórmula de cálculo:
Tema 12

EJEMPLO Métodos sintéticos de comparación por ratios.

se calculan los ratios de cada una de las parcelas y a partir de estos ratios se halla el
promedio.

El posible valor de mercado de la finca se deduce multiplicando dicho ratio por la superficie de la finca a valorar.
Tema 12

4.11.-CRITERIO DE COMPARACION POR RATIOS.

Ejemplo.

FINCA Nº PRECIO DE PRODUCCIÓN ANUAL

COMPRAVENTA (u.m) BRUTA (u.m)
1 5000 10000
2 132000 13000
3 202000 12350
4 365000 41000
5 612000 53000
6 728000 60000

Tomando en consideración este cuadro, se pretende estimar el valor de mercado (Vm) de

una finca (nº7), de la cual se conoce su producción anual bruta (47000 u.m)
Tema 12

4.11.-CRITERIO DE COMPARACION POR RATIOS.

Calculamos para cada finca , el cociente entre el precio de compraventa y la producción anual bruta.

Hallamos la media aritmética del conjunto de ratios ( a1 ):

a1 = 12,500+10,153+16,275+8,902+11,547+12,133 = 11,92
6
El valor de mercado de la finca nº 7 (VM7 ) es : a1 . X0 = 11,92 . 47.000 u.m. = 520.240 u.m
Tema 12

4.12.-CRITERIO DE COMPARACION BARICENTRICO.

Recibe el nombre de criterio baricéntrico porque el coeficiente de porporcionalidad representa la
pendiente de la recta que pasa por el baricentro o centro de gravedad del polígono formado por las
rectas de unión de los puntos correspondientes a los pares de valores de la información disponible del
valor de mercado y la variable explicativa

Así, Aplicando la fórmula del criterio convencional de estricta proporcionalidad para calcular el
coeficiente de proporcionalidad en el ejemplo anterior, se obtiene :

a2 = 2.164.000 = 11,42
189,350
V M7`= 11,42 . 47. 000 = 537.143 u.m.
Tema 12

EJEMPLO DE VALORACIÓN DE UN FINCA POR COMPARACIÓN DE RATIOS Y BARICENTRICO.

Tema 12

EJEMPLO DE VALORACIÓN DE UN FINCA POR COMPARACIÓN DE RATIOS Y BARICENTRICO.

Tema 12

4.- LOS MÉTODOS SINTÉTICOS MODERNOS

Tema 12

METODOS DE COMPARACION DE FUNCIONES DE DISTRIBUCION O METODO DE LAS

DOS BETAS.
• Es una alternativa dentro de los métodos de valoración sintéticos; es el análisis estadístico basado en
comparar dos funciones de distribución. Es original del profesor Enrique Ballestero
• Se obtiene el valor comparando, no la relación que existe entre los precios de la tierra y los valores que
toman ciertas variables, sino las funciones de distribución que toma la variable precio de la tierra y la
variable que se toma como referencia.
• La hipótesis básica de este método es que el valor de mercado (Vm) es una variable aleatoria que se
distribuye según una función que puede ser estimada a partir de informaciones conocidas y la variable
característica (X) sigue otra distribución de probabilidad que puede ser estimada
• Las funciones Beta quedan definidas conociendo sus valores máximos, mínimos y moda

Una función de distribución es una función que asigna a cada suceso definido sobre la variable aleatoria la
probabilidad de que dicho suceso ocurra.
Tema 12

METODOS DE COMPARACION DE FUNCIONES DE DISTRIBUCION O METODO DE LAS

DOS BETAS.
• El método operativo a seguir es idéntico en cualquier distribución a emplear. Consiste en la
comparación de las curvas de densidad de las distribuciones del valor de mercado y del valor de la
característica.

• Ventaja principal :

✓ Se necesita poca información empírica ( escaso número de datos y fáciles de investigar).

✓ Rapidez de cálculo, ya sea con la ayuda de tablas o ya sea aplicando una fórmula sencilla (
cuando utilizamos la variante triangular).

• En el método de las dos betas existen dos variantes :

1. - Variante beta.
2 - Variante triangular.
Tema 12

METODOS DE COMPARACION DE FUNCIONES DE DISTRIBUCION O METODO DE LAS

DOS BETAS.

• La distribución beta tiene una forma muy parecida a la distribución normal o curva
de Gauss, esto es, campaniforme, pero con la particularidad de que toda la curva
está acotada en el eje X entre un límite inferior y un límite superior en lugar de
extenderse entre -∞ y +∞.

• Este método se caracteriza:

✓ por necesitar menos información empírica y rapidez de cálculo, para el cual,

✓ es necesario disponer del valor máximo, mínimo y más frecuente (moda) de transacciones de
fincas de características similares.

Con estos valores se obtienen los parámetros que definen la distribución BETA.
Tema 12

METODOS DE COMPARACION DE FUNCIONES DE DISTRIBUCION O METODO DE LAS

DOS BETAS.

• CALCULO DE LOS PARÁMETROS DE LA DISTRIBUCIÓN

1) Cálculo de los parámetros de la distribución V (Valor de mercado)

Conocido h la distribución queda perfectamente determinada, p y q se expresan

en función de h. Donde aplicando las siguientes fórmulas, obtenemos estos
parámetros de V:
Tema 12

METODOS DE COMPARACION DE FUNCIONES DE DISTRIBUCION O METODO DE LAS

DOS BETAS.
2) Cálculo de los parámetros de la distribución P (producción):

Conocido h la distribución queda perfectamente determinada, p y q se expresan en función de h.

Donde aplicando las siguientes fórmulas, obtenemos estos parámetros de P:

Cálculo de p y q para P:

Los parámetros h, p y q deben ser positivos para poder aplicar el método.

Tema 12

METODOS DE COMPARACION DE FUNCIONES DE DISTRIBUCION O METODO DE LAS

DOS BETAS.
3) Tipificar el valor de la P para la finca a Valorar

Donde P es la producción de la finca a valorar

4) Se obtiene el valor de probabilidad que corresponde al valor tipificado de la variable P (producción).

Calculo del valor de probabilidad asociado al valor tipificado de P (utilizando los parámetros p y q
calculados para P).

PROB(P≤Ptipificado)
Se halla la siguiente probabilidad:
DISTR.BETA ( Ptipificado;p;q)
Tema 12

METODOS DE COMPARACION DE FUNCIONES DE DISTRIBUCION O METODO DE LAS

DOS BETAS.
5) Calculo del valor tipificado de V al que corresponde la probabilidad calculada anteriormente de (P ≤
Ptipificada).

V tipificada=DISTR.BETA.INV(Prob(p≤Ptipificado;p;q)

6) Calcular el valor de V:

El valor de probabilidad asociado al valor de mercado que se

quiere obtener, será el mismo que el asociado al valor del
índice-Producción del bien del que se dispone para comparar.
Conclusión
En la distribución Beta obtenida, los límites superior e inferior están en el eje OX positivo, todos los valores son
positivos, por tanto se le atribuye un significado económico.
Este método es de fácil aplicación y se precisan menos datos que para el método econométrico. Para ajustar la
distribución basta con conocer los límites, inferior, superior y más frecuente (moda) del valor de compraventa de las
fincas de la muestra y de la variable explicativa. Tomamos como posible valor de mercado el obtenido en el cálculo
anterior para la variable Producción.
Tema 12

METODOS DE COMPARACION DE FUNCIONES DE DISTRIBUCION O METODO DE LAS

DOS BETAS.
EJEMPLO:
• Se han obtenido datos de seis transacciones de fincas cercanas a la finca a valorar, en las que los datos
relativos a su valor de compra-venta y otras características se consideran fiables. La información recogida
en la tabla 5 ha sido obtenida mediante entrevistas con propietarios de fincas colindantes, el Síndico del
Reguerón, una inmobiliaria y los facilitados por el personal del Juzgado Privativo de aguas de Orihuela.

Tabla 5.-Precios de compra-venta, producción y superficie de las fincas a utilizar en la valoración.

Tema 12

METODOS DE COMPARACION DE FUNCIONES DE DISTRIBUCION O METODO DE LAS

DOS BETAS.
EJEMPLO:
• Cálculos de la valoración
A partir de los valores de la Tabla 5, se hallan los valores máximos, mínimos y la moda correspondientes a la
Producción (kg/ha) y el Valor de mercado (euros/ha).

Tabla 6.-Valores máximos, mínimos y moda de compra-venta de fincas

h= √2 * (120.000-75.000) = 12,728
2*100.000-(120.000+75.000)

Cálculo de los parámetros p y q para V:

p= h-√2 ; q= h+ √2
p=12,728-√2= 11,314
q=12,728+√2= 14,142
Tema 12

METODOS DE COMPARACION DE FUNCIONES DE DISTRIBUCION O METODO DE LAS

DOS BETAS.
EJEMPLO:
• Cálculos de la valoración
A partir de los valores de la Tabla 5, se hallan los valores máximos, mínimos y la moda correspondientes a la
Producción (kg/ha) y el Valor de mercado (euros/ha).

Tabla 6.-Valores máximos, mínimos y moda de compra-venta de fincas

Cálculo de los parámetros de la distribución P (producción

h= √2 *(PM-Pm)
2*Pmoda-(PM+Pm)
Donde:
h= √2 *(22.000-17.500) = 12,728
2*20.000-(22.000+17.500)
Cálculo de los parámetros p y q para P:
p= h-√2 ; q= h+ √2
p=12,728-√2= 11,314
q=12,728+√2= 14,142
Tema 12

METODOS DE COMPARACION DE FUNCIONES DE DISTRIBUCION O METODO DE LAS

DOS BETAS.
EJEMPLO:
• Cálculos de la valoración
A partir de los valores de la Tabla 5, se hallan los valores máximos, mínimos y la moda correspondientes a la Producción
(kg/ha) y el Valor de mercado (euros/ha).

Tabla 6.-Valores máximos, mínimos y moda de compra-venta de fincas

Tipificar el valor de la variable explicativa P:

Calculo del valor de probabilidad asociado al valor tipificado de P

(utilizando los parámetros p y q calculados para P).
PROB(P≤Ptipificado)
Se halla la siguiente probabilidad:
DISTR.BETA ( Ptipificado;p;q)
DISTR.BETA (0,3333;11,314;14,142)
P tipificada= 0,128
Tema 12

METODOS DE COMPARACION DE FUNCIONES DE DISTRIBUCION O METODO DE LAS

DOS BETAS.
EJEMPLO:
• Cálculos de la valoración
A partir de los valores de la Tabla 5, se hallan los valores máximos, mínimos y la moda correspondientes a la Producción
(kg/ha) y el Valor de mercado (euros/ha).

Tabla 6.-Valores máximos, mínimos y moda de compra-venta de fincas

Calculo del valor tipificado de V para la probabilidad calculada
(con los parámetros p y q calculados para V).
DISTR.BETA.INV(Prob(p≤Ptipificado;p;q)
DISTR.BETA.INV(0,128;11,314;14,142)
V tipificada= 0,33
Tema 12

METODOS DE COMPARACION DE FUNCIONES DE DISTRIBUCION O METODO DE LAS

DOS BETAS.

A pesar de las bondades de este método, sigue teniendo los inconvenientes clásicos de los
métodos comparativos:
• Se obtiene un valor por cada variable explicativa

• Cada valor obtenido es proporcional a la correspondiente variable.

• Necesita una base de datos amplia (Transacciones, variables, cuantificación)

• Dificultad de utilizar variables cualitativas

• Dificultad de decidir el valor final

Tema 12

4.- LOS MÉTODOS SINTÉTICOS MODERNOS

Tema 12

4.- LOS MÉTODOS SINTÉTICOS MODERNOS

Tema 12

MÉTODOS ECONOMÉTRICOS DE REGRESIÓN.

• Son los más recientes, aunque fueron introducidos en Estados Unidos durante la
segunda década del sigo XX.
• Consisten en la estimación de una función del tipo: V=f(X1,X2,X3……Xn) por métodos
de regresión, (principalmente mínimos cuadrado), donde la variable endógena a
explicar es el valor de mercado V, y las variables explicativas o exógenas que
aportan información son las X

• En principio ni el número de variables ni la función f, que las liga a V, tienen ninguna

restricción.
Tema 12

MÉTODOS ECONOMÉTRICOS DE REGRESIÓN.

• En cuanto a la tierra de uso agrícola, se puede emplear una ecuación:
La función lineal Y=a X1+Bx2
La función Lin-log Y= a+ b*lnX1
La función polinomial de segundo grado Y= a+bX1+cX2

• Tomando los valores recogidos de las transacciones, se realiza el ajuste de las funciones por Mínimos
Cuadrados Ordinarios y se calculan los coeficientes de dichas funciones. Una vez obtenidos los
coeficientes, se utilizan las funciones obtenidas para estimar el valor de mercado, sustituyendo las
variables exógenas por sus respectivos valores de la finca a valorar.
Tema 12

MÉTODOS ECONOMÉTRICOS DE REGRESIÓN.

• Los problemas más frecuentes que pueden presentarse en su aplicación y que puede originar errores de
interpretación en los resultados del análisis:

• La muticolinealidad entre variables independientes a la autocorrelación de los residuos, cuando se

utilizan datos procedentes de series temporales.

• La razón fundamental que ha impedido un desarrollo masivo de los modelos econométrico de

valoración de inmuebles Se encuentra en la falta de bases de datos suficientes para utilizar modelos
multivariables y los problemas de multicolinealidad Y heterocedasticidad que frecuentemente se
presentan
Tema 12

SERIES CRONOLOGICAS, SIMPLES E INDICIADAS.

Tema 12

Métodos Analíticos sen encuentran igualmente conectados con los modelos econométricos
ASÍ UNA DE LAS POSIBLES MANERAS DE ESTIMAR EL TIPO DE CAPITALIZACIÓN ES RECURRIENDO A UNA REGRESIÓN SIMPLE

• Suponemos que se posee una información acerca de recientes transacciones de fincas A1, A2, A3…An. Todas
estas fincas se pueden clasificar como de un cierto tipo T (tierras de cereal secano en la provincia de
Albacete).
• Se conocen los precios de compraventa P1, P2…Pn correspondientes a dichas transacciones.
• También se conocen o se pueden calcular las rentas R1, R2, R3…Rn de cada una de las fincas.
• Sea la ecuación de regresión:

y = ax + b + ε (1)

• y = valor de mercado de una finca de tipo T.

• x = renta de una finca de tipo T.
• a, b = coeficientes de la regresión, a es la pendiente de la recta (el cambio medio que se produce en Y
por cada unidad de cambio que se produce en X
y b es el punto donde la recta corta el eje vertical. Estos pueden estimarse ajustando por mínimos
cuadrados
• ε = error aleatorio.
Tema 12

Los parámetros a y b pueden estimarse ajustando por

mínimos cuadrados la ecuación (1) a la nube de puntos
cuyas coordenados son (R1, P1), (R2, P2),…(Rn, Pn), según
se muestra en la gráfica.