2 CURSO: PERITACION Y VALORACION DE INMUEBLES

SOLUCION AL CASO PRACTICO DEL 1 CUATRIMESTRE

Precio medio valores Resultado Inmueble
Vivienda Carbonera

1.519,03

1.415,38

1.653,75 6,00

1.928,57

1.778,17

1.592,78

1.647,95 /m2 Reperc. Suelo

760,00 /m2 190,00 /m2

(precio medio de los valores unitarios de los testigos) Depreciacin

20,00% 20,00%

Superficie
81,25 m2 6,00 m2

Coste constr.
601,00 /m2 300,50 /m2

Coste repos. neto

1.240,88 430,40

Valor mercado
1.647,95 411,99

Sub-Total
133.895,93 2.471,94

Valor Hipotecario total de la vivienda con la carbonera: 136.367,87 Calculo Valor de Mercado total de la vivienda con la carbonera: 103.403,90

1-Valor hipotecario por el mtodo de comparacin: realizamos la media de los testigos que disponemos, y en funcin de la superficie de la vivienda y aplicando la cuarta parte de dicho valor a la carbonera, se hace el clculo: 133.895,93 , con la carbonera: 136.367,87 2-Valor de Mercado unitario y total de la vivienda por el mtodo de reposicin: Por otra parte, se hacen los clculos para la comparacin del precio medio de los valores unitarios de los testigos y el valor del Mercado unitario y total de la vivienda, teniendo en cuenta los valores de repercusin de vivienda y carbonera, los costes de produccin, la depreciacin aplicada (solo al coste de construccin) y el valor de la carbonera. 100.821,50 , con la carbonera: 103.403,90 Valor de mercado o Venal (VM): Es el precio al que podra venderse un inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasacin en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido pblicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada, y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta, considerndose: a) Que entre vendedor y comprador no exista vinculacin previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un inters personal o profesional en la transaccin ajeno a la causa del contrato. b) Que la oferta pblica al mercado conlleva tanto la realizacin de una comercializacin adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de informacin privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes. c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pblica citada y que refleja en una estimacin razonable el precio ms probable que se obtendra en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasacin. d) Los impuestos no se incluyen en el precio. Tampoco se incluyen los gastos de comercializacin. Valor hipotecario (VH) Es el valor determinado por la tasacin prudente sobre la posibilidad futura de su comercializacin, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo, las condiciones de los mercados, su uso tanto en el momento de la tasacin como otros alternativos. Valor de reemplazamiento o de reposicin: (CR): El Coste de Reemplazamiento bruto o a nuevo (CRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que seran necesarias para construir, en la fecha de la valoracin, otro inmueble de las mismas caractersticas (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnologa y materiales de construccin actuales. El Coste de Reemplazamiento neto o actual (CRN) es el resultado de deducir del VRB la depreciacin fsica y funcional del inmueble en la fecha de la valoracin.

La Depreciacin fsica. Es la prdida que experimenta el CRN de un bien en funcin de su antigedad, estado de conservacin y duracin de sus componentes. La Depreciacin funcional es la prdida atendiendo a su defectuosa adaptacin a la funcin a que se destina y comprende las prdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseo, falta de adaptacin a su uso, etc.