SP/DOCT/4390

Jurisprudencia Comentada. Febrero 2010

autor: Enric Vendrell Santiveri Abogado. Proe!or de la "acultad de
Derec#o de E!ade
Comentario
Introduccin
La cuota de participacin y la cuota de gastos
$a venido e%i!tiendo cierta reincidencia &uri!'rudencial en conundir
a(bo! conce'to! )ue* !in e(bargo* no #an de !er nece!aria(ente
coincidente!* !obre todo al abrigo de la redacci+n del art. 9., e- .P$
/0 Son obligaciones de cada propietario: contribuir, con arreglo a la
cuota de participacin fijada en el ttulo o a lo especialmente
establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento
del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean
susceptibles de individualizacin (...)0.1
En e!te !entido* 'ue!to )ue la (odiicaci+n de la cuota de
'artici'aci+n re)uiere unani(idad* tanto en el r2gi(en de la
'ro'iedad #ori3ontal e!tatal co(o en el de Catalu4a 5ota * !e #a
venido (anteniendo )ue 'ara el re'arto de lo! ga!to! entre lo!
co'ro'ietario! de or(a di!tinta a la 'ro'orci+n i&ada con la cuota o
coeiciente de 'ro'iedad 6o a lo )ue ven7a e!'ecial(ente e!tablecido
en el T7tulo-* !e re)uiere un acuerdo ado'tado 'or la unani(idad de
lo! co(unero!. Seg8n e!te criterio* 'or lo tanto* la Co(unidad de
Pro'ietario! no 'odr7a acordar la (odiicaci+n de la cuota de
contribuci+n en lo! ga!to! !i re!ulta di!tinta a la cuota de
'artici'aci+n 6o a lo )ue en !u ca!o 'udiera i&ar el T7tulo o lo!
E!tatuto!-* co(o !e 'lantea cuando decide )ue deter(inado ga!to !e
di!tribu9a 'or 'arte! iguale! entre todo! lo! co'ro'ietario!* lo )ue
ocurre #abitual(ente re!'ecto a lo! #onorario! del ad(ini!trador de
inca! o* 'or e&e('lo* cuando !e acuerda e%i(ir a alg8n co(unero de
local de contribuir a deter(inado !ervicio* co(o el del a!cen!or.
En e!te 'unto* la Sentencia de la Secci+n ,9.: de la Audiencia
Provincial de ;arcelona introduce una i('ortante a'reciaci+n:
0l art. !!"#", n$mero %, &&&at se'ala en su apartado c) que la
cuota de participacin establece la distribucin de los gastos y el
reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario, mientras que el
n$mero ( del mismo artculo se'ala que )las cuotas se determinan y
modifican por acuerdo un*nime de los propietarios o, si este no es
posible, por la autoridad judicial si las leyes o estatutos no establecen
otra cosa+. ,e donde resulta que para lo que se e-ige unanimidad,
seg$n este precepto, es para modificar la cuota, no para modificar
la forma de contribucin a los gastos comunes, como
acertadamente razona la sentencia apelada0.
Con ello !e con!tata lo )ue 'retende(o! 'oner de (aniie!to* 9 e!
)ue la (odiicaci+n de la cuota de contribuci+n en lo! ga!to!
co(une! no !u'one la (odiicaci+n de la cuota de 'artici'aci+n o
coeiciente de 'ro'iedad* !ino )ue a(bo! !on conce'to! di!tinto!.
De #ec#o* en la 'ro'ia di!'o!ici+n anterior(ente tran!crita 6<<3=4<
CCCat-* !e reconocen e%'re!a(ente !ituacione! en )ue e!ta
circun!tancia !e 'roduce:
,. Cuando 'or alta de u!o de !ervicio! o ele(ento! co(une!
concreto! lo! E!tatuto! 'revean la e%enci+n de contribuir a lo! ga!to!
de (anteni(iento. .a e%enci+n i('lica auto(>tica(ente una
redi!tribuci+n de la! 'artici'acione! entre el re!to de lo! co(unero!.
$a9 )ue tener 're!ente ta(bi2n )ue* no ob!tante lo anterior* !e
'uede dar* en la 'r>ctica* )ue deter(inado! ga!to! !ean re'artido! 9
!ati!ec#o! !eg8n un criterio )ue no e!t> e!tablecido en lo! E!tatuto!*
9a !ea 'or)ue e! dierente a la 'revi!i+n contenida en ello!* o* 'or
e&e('lo* 'or)ue a)uello! ni !i)uiera e%i!ten* !in )ue #a9a #abido un
acuerdo e%'re!o !obre ello* 'ero )ue #a !ido ace'tado de (anera
reiterada 'or todo! lo! co'ro'ietario! con la a'robaci+n de la!
cuenta! anuale! co(unitaria! durante (uc#o! a4o!. En e!to!
!u'ue!to!* en (i o'ini+n* e!ta reiteraci+n en el tie('o #abr> de
tener una tra!cendencia &ur7dica vinculante !i !e 'rodu&era una
i('ugnaci+n 'or 'arte de )uien la! #ubiera e!tado a'robando* 9 ello
con unda(ento en el art. ,,,=? CCCat* relativo a lo! eecto! de lo!
acto! 'ro'io! 5ota . Sin e(bargo* 'ara lo! ad)uirente! !obrevenido!
ello no re!ultar7a a'licable 9 )uedar7a abierta la acci+n al no e!tar
vinculado! 'or la nor(a! no in!crita! en el @egi!tro 5ota .
A. Cuando co(o con!ecuencia del e&ercicio de actividade!
e('re!ariale! o 'roe!ionale! en una entidad 'rivativa* !e realice un
u!o de!'ro'orcionado de ele(ento! o !ervicio! co(une!. En e!te
ca!o* la cuota de contribuci+n en lo! ga!to! 'odr> !er #a!ta del doble
de la cuota de 'artici'aci+n.
En a(bo! !u'ue!to!* 'or lo tanto* e! evidente )ue la cuota de
'artici'aci+n de toda! 9 cada una de la! entidade! 'rivativa! no !er>
coincidente con la cuota de contribuci+n en lo! ga!to! )ue
corre!'onda del re'arto entre lo! co(unero!.
Modificacin del sistema de reparto de los gastos
En el ca!o anali3ado 'or la Sentencia* el T7tulo de Con!tituci+n
e!tablec7a )ue la contribuci+n a lo! ga!to! co(une! !e #ar7a !eg8n la
cuota de 'artici'aci+n en el r2gi(en de 'ro'iedad #ori3ontal.
De!'u2!* la Co(unidad (odiic+ el re'arto al de contribuci+n 'or
'arte! iguale! 9* con 'o!terioridad* nueva(ente* al de coeiciente
(ediante el acuerdo )ue !e i('ugna* cu9a valide3 de'ende de )ue !e
cu('lan la! (a9or7a! legale!.
Sobre e!ta cue!ti+n* la Sentencia ad(ite 9 reconoce la e!'ecialidad
)ue !u'one la regulaci+n catalana re!'ecto a la contenida en la .e9
de Pro'iedad $ori3ontal e!tatal.
.a doctrina &uri!'rudencial* cierta(ente* #a venido reiterando
(a9oritaria(ente )ue* de acuerdo con el art. ,B., .P$* la or(a de
contribuci+n a lo! ga!to! co(une!* !i (odiica el T7tulo Con!titutivo o
lo! E!tatuto!* re)uiere la unani(idad de lo! co(unero!. Sin e(bargo*
dic#a unani(idad no e! e%igible de acuerdo con el ordena(iento
&ur7dico catal>n* 9a )ue a !u tenor* 0es preciso el voto favorable de
las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben
representar las cuatro quintas partes de las cuotas de
participacin, para adoptar acuerdos de modificacin del ttulo de
constitucin y de los estatutos, salvo que el ttulo establezca otra
cosa0 6art. <<3=A<.A CCCat-* 'or lo )ue ba!ta el acuerdo ado'tado
'or dic#a (a9or7a cualiicada 'ara )ue !e (odii)ue el !i!te(a de
re'arto de lo! ga!to! 'revi!to en el T7tulo o en lo! E!tatuto!* 9 ello
'artiendo de la 're(i!a anterior(ente co(entada de )ue la
(odiicaci+n de la cuota de contribuci+n no !u'one (odiicar la cuota
de 'artici'aci+n i&ada en el T7tulo.
Entende(o! )ue a(ba! cue!tione! !on tra!cendente! 9 &u!tiican )ue
la Sentencia !ea ob&eto de nue!tro! co(entario!.