Tasación de Bienes Raíces

Curso de perfeccionamiento

DEFINICIONES Y CONCEPTOS

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 Tasación de Bienes Raíces

Definiciones / Conceptos
Valor Adjudicación
Valor
Avalúo Fiscal
Plusvalía Costo
Valor de Remate Valor de Liquidación

Valor de Tasación Hipoteca

Minusvalía Precio
Valor de Mercado
Prenda
Valor de Garantía

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Definiciones / Conceptos
Valor Adjudicación
Valor
Avalúo Fiscal
Plusvalía Costo
Valor de Remate Valor de Liquidación

Valor de Tasación Hipoteca

Minusvalía Precio
Valor de Mercado
Prenda
Valor de Garantía

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Precio
n Monto de dinero que un comprador estará dispuesto a pagar y un vendedor estará
dispuesto a recibir en una transacción ajustada a mercado.
n Cantidad de dinero que permite la adquisición o uso de un bien o servicio entre un
comprador y vendedor (arrendador / arrendatario).
n Un punto de encuentro o acuerdo entre comprador y vendedor.

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Costo
n Comprende todas las inversiones y gastos (desembolsos) efectuados para la ejecución
material del BBRR, pudiéndose incluir los materiales, obra de mano, promoción, permisos
legales, etc.

n Tambien llamado Coste, corresponde a la cantidad de dinero que cuesta hacer u obtener
una cosa.

n Coste o costo, normalmente asociado en contabilidad al valor de compra de un bien (costo

histórico)

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Valor
n El monto o cantidad de dinero más probable al que razonablemente se podría vender
(intercambiar) una cosa (bien, derecho u obligación), en un mercado racional de oferta y
demanda, o el valor presente de los beneficios futuros que genere la propiedad.

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Resumen
n Precio, Costo y Valor, representan montos y objetivos independientes:
n Resumen conceptual
n Valor : Mercado
n Costo : Desembolsos
n Precio : Acuerdo entre comprador y vendedor

n Situaciones posibles
n Costo < Valor < Precio ( Esperable por el vendedor )
n Precio < Valor < Costo ( Esperable por el comprador )
n Costo < Precio < Valor ( ej. Liquidación* )
n Precio < Costo < Valor ( ej. Remate* )
n Valor < Costo < Precio ( ej. Compra impulsiva )
n Valor < Precio < Costo ( ej. Sobrevalorado )

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Análisis de casos
Av. 1 Av. 2 Av. 3

n Situación planteada
Calle 3

C
Calle 2

A B
Calle 1

Si, A esta en venta…..

Entre C y B, quien probablemente pagará un mayor precio

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Análisis de casos
Av. 1 Av. 2 Av. 3

n Situación planteada D

C
Calle 2

A B
Calle 1

Si A esta en venta….. y D esta relacionado a B

Entre C y D, quien probablemente pagará un mayor precio

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Análisis de casos
Carrera Carrera

n Situación planteada
Calle

A B
Calle

Si, B y C están a la venta en el mismo valor y similar m2

Probablemente A pagará un mayor precio por …

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Análisis de casos
n Situación planteada
Calle 1
n Se le ha solicitado Tasar los predios A, B, y C,
por separado.
A B C
n Pregunta
n El valor unitario de A, B o C, es proporcional a la
suma de los tres predios?

Avenida 1
Calle 2
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Análisis de casos
n Situación planteada
Calle 1
n Se le ha solicitado Tasar los predios A, B, y C, por
separado.
A
n Pregunta
n El valor unitario de A, B o C, es proporcional a la
suma de los tres predios?

Avenida 1
Calle 2
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Análisis de casos
n Situación planteada
Calle 1
n Se le ha solicitado Tasar los predios A, B, y C,
por separado.
B
n Pregunta
n El valor unitario de A, B o C, es proporcional a la
suma de los tres predios?

Avenida 1
Calle 2
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Análisis de casos
n Situación planteada
Calle 1
n Se le ha solicitado Tasar los predios A, B, y C, por
separado.
C
n Pregunta
n El valor unitario de A, B o C, es proporcional a la
suma de los tres predios?

Avenida 1
Calle 2
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Análisis de casos
n Situación planteada
Calle 1
n Se le ha solicitado Tasar los predios A, B, y C,
por separado.
A + B + C
n Pregunta
n El valor unitario de A, B o C, es proporcional a la
suma de los tres predios?

Avenida 1
Calle 2
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Análisis de casos
n Situación planteada
Se le ha solicitado Tasar los predios A, B, y C, por
n
separado. A C
B
n Pregunta
n El valor unitario de A, B o C, es proporcional a la
suma de los tres predios?

n Respuesta
A + B + C
n No, cada predio, analizado por separado, tiene
carácterísticas y atributos diferentes. La suma de las
partes no es equivalene a la valoración de Todo.

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Otras

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Definiciones / Conceptos
Valor Adjudicación
Valor
Avalúo Fiscal
Plusvalía Costo
Valor de Remate Valor de Liquidación

Valor de Tasación Hipoteca

Minusvalía Precio
Valor de Mercado
Prenda
Valor de Garantía

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Hipoteca
n Definición / Concepto
n Gravámen aplicado a Bienes Inmuebles (“un bien que hecha raíces”)

n Tipos de Inmuebles
n Naturaleza ej. Terrenos
n Adherencia ej. Construcciones no adosadas.
n Destinación ej. Puertas, ventanas, etc.

n Casos especiales
n Hipotecas navales,
n Aeronaves, Nota:
• Generales o Específicas
n Etc. • Limitadas o no limitadas

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Definiciones / Conceptos
Valor Adjudicación
Valor
Avalúo Fiscal
Plusvalía Costo
Valor de Remate Valor de Liquidación

Valor de Tasación Hipoteca

Minusvalía Precio
Valor de Mercado
Prenda
Valor de Garantía

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Prenda
n Definición / Concepto
n Gravámen aplicado a bienes muebles, definido en los Art. 567 y 570 del Código Civil (bienes que
por su naturaleza se pueden mover).
n En tasaciones se clasifica prendable, todo aquello que sea susceptible de ser retirado sin
detrimento del bien o fácilmente desmontable.

n Tipos de Prenda
n Con desplazamiento ej. warrant
n Sin desplazamiento ej. vehículo

Nota:
Aquellos bienes calificados como prenda que por su destino de
uso y beneficio, están asociados a un inmueble ej. Motores de
un frigorífico, son parte de la hipoteca.

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Prenda
n Sustento Legal
n Ley N°4.097 (Prenda Agraria). Art. 2º. Semillas o frutos de cualquier naturaleza, cosechados o
pendientes.
n Ley N° 18.112 (Prenda sin desplazamiento). Art. 3º y 4º. Recae sobre frutos o productos.

n Ejemplos
n Prenda comercial
n Prenda industrial
n Prenda agraria
n Prenda rotativa
n Etc.

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Ejemplo
n Descripción

n Galpón de estructura metálica apernada, cuyos pilares se

encuentra soldados a una placa de acero que a su vez esta
adosada a un “poyo” de hormigón (cimiento), ensamblada
con pernos de anclaje.

n ¿El Galpón es Prenda o Hipoteca?

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Ejemplo
n Descripción

n Galpón de estructura metálica apernada, cuyos pilares se

encuentran empotrado a un “poyo” de hormigón (cimiento).

n ¿El Galpón es Prenda o Hipoteca?

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Ejemplo
n Descripción

n Galpón de estructura metálica apernada, cuyos pilares se

encuentran empotrado a un “poyo” de hormigón (cimiento).

n ¿El Galpón es Prenda o Hipoteca?

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Singularización BBRR
n Propiedad / Dominio
n Hipoteca
n Prenda Servidumbre eléctrica

Plantaciones

Pozo de Captación Servidumbre de paso

Estero, río, lago, etc.

Acuífero

Pertenencia minera

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Más

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Definiciones / Conceptos
Valor Adjudicación
Valor
Avalúo Fiscal
Plusvalía Costo
Valor de Remate Valor de Liquidación

Valor de Tasación Hipoteca

Minusvalía Precio
Valor de Mercado
Prenda
Valor de Garantía

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Valor de Mercado
n Es la cuantía estimada por la que una propiedad podría intercambiarse, en la fecha de
valoración, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en
una transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan
actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacciones. (Ref. IVSC)

n Para Arriendos (Alquiler), se sustituye “cuantía estimada” por “renta estimada” y “comprador
y vendedor” por “arrendatario y arrendador” respectivamente y estableciéndose términos
específicos relacionados con el arrendamiento que han sido asumidos para el propósito de
realizar las valoraciones.

n El valor de Mercado, podría estar representado por el Enfoque de Coste, Ingresos y/o
Comparación, según las condiciones estudiadas a la fecha de valoración.

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Valor de Mercado
n Es la cuantía estimada por la que una propiedad podría intercambiarse, en la fecha de
valoración, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en
una transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan
actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacciones. (Ref. IVSC)

Ejemplo

m2
i.e.Valor de Tasación à Valor de Mercado.

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Valor de Mercado >> Tasación

n Es la cuantía estimada por la que una propiedad podría intercambiarse, en la fecha de
valoración, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en
una transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan
actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacciones. (Ref. IVSC)

n La gráfica adjunta, muestra una banda de precios de

un mercado normal.
$
n El punto rojo representa el Valor más Probable no
necesariamente el mínimo, el máximo o el promedio.

m2
i.e.Valor de Tasación à Valor de Mercado. X

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Valor de Liquidación
n “Valor piso de la banda de precios que un Mercado normal esta dispuesto a pagar por un
bien, i.e. dicho bien en condiciones normales de venta, podría tener un valor de Mercado
mayor, de acuerdo a los atributos que tiene, en comparación con otros bienes similares o
asimilables.
n

n Valor de venta rápida, tambien conocido

como Quick Sale Value (QSV) calculado en
un período de tiempo menor al razonable o de $
maduración del bien en un Mercado normal.
Ej. QSV-90 (valor de venta rápida en 90 días).

m2
X

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Valor de Remate
n El valor de remate, también se conoce como “Valor de “Puja”, corresponde al valor de
mercado normal, menos los costos que impliquen llevar el bien a un mercado normal, ej.:
Contribuciones, Gastos comunes, Servicios, Seguros, Mantenciones, Costo oportunidad,
costo de desalojo, etc. (bienes que originalmente dejaron de estar a valor de mercado)

Ejemplo
n “Valor bajo el piso de la banda de
precios, que un Mercado normal
$
esta dispuesto a pagar por el bien”.

Nota: El valor de remate no necesariamente

corresponderá al valor de adjudicación.
m2
X

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Valor de Adjudicación >> Precio

n Acción y efecto de adjudicar o adjudicarse (rae), apropiarse de algo, obtener, conquistar,
declarar que una cosa corresponde a una persona u organización. Del latín adiudicatĭo.

n El valor de adjudicación es un valor independiente del valor de remate y responde al interés

del quien se adjudica el bien.

m2
X

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Valor Remate Judicial

n Valor mínimo de llamado a Remate Judicial, depende del tipo de juicio y el valor de
adjudicación dependerá del interés del adjudicatario.

Subastas Juicio Ejecutivo Juicios Hipotecarios

Valor mín. 1ª Avalúo Fiscal Deuda demandada

Valor mín. 2ª 2/3 Avalúo Fiscal Determina Tribunal >> Prop. 2/3 Deuda

Valor mín. 3ª Determina Tribunal >> Prop. 2/3 2ªSub Determina Tribunal >> Prop. 2/3 2ªSub

Valor mín. 4ª Determina Tribunal >> Prop. 2/3 3ªSub Determina Tribunal >> Prop. 2/3 3ªSub

Valor mín. “n” … …

Nota: El Tribunal acoge la propuesta de valor de la parte demandante o demandada cuando no lo establece
la ley o existe recurso que vele por los intereses del demandado. A partir de la 3ª subasta el acreedor
puede adjudicarse el bien como “prenda pretoria”.

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 Tasación de Bienes Raíces

Valor de Garantía
n “Valor de recuperación más probable del activo, considerando las dificultades que
presentaría su liquidación por parte de una institución financiera (“prestar dinero o respaldar
una deuda, a cuenta de un bien”), i.e. disponible para la venta, e independiente de la
persona (natural o jurídica) de la cual forman parte estos activos. (no es UGE)

n Valor de Garantía, no es necesariamente sinónimo de Valor de Mercado. Es un valor

corregido por depreciación esperada u obsolescencia; Riesgo por fluctuación en los precios,
gastos de ejecución y costos de comercialización, adicionalmente a los descuentos relativos
a las políticas de riesgo o crédito de la institución financiera. Ej. Construcciones de adobe,
afectas a expropiación, utilidad pública, etc. (bienes que no representan valor para el
acreedor).

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Valor de Garantía
Valor Mercado >/< Valor Garantía

n Ejemplo: Bienes que no representan un valor para el acreedor.

calle
Línea expropiación
Se descuenta del valor de mercado
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Valor de Garantía
n Ajustes al valor de Tasación. Hipotecas

Ajustes Mínimos
Total Ajustes
Bienes
Mínimos Depreciación / Riesgo fluctuación Gastos de
obsolescencia de precios ejecución

Casas, departamentos, oficinas y terrenos en el área urbana. 10% 0% 5% 5%

Locales comerciales, estacionamientos, construcciones industriales y otros 20% 0% 10% 10%

Propiedades rurales 20% 0% 10% 10%

Naves marítimas y aeronaves 35% 10% 10% 15%

Pertenencias mineras 40% 15% 10% 15%

Otro Bienes 50%

Fuente: CMF (ex SBIF), Recopilación Actualizada de Normas,

Capítulo 12-3 Anexo N° 1- Hoja 1, Circular N° 3.463 / 22.01.09

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Valor de Garantía
n Ajustes al valor de Tasación. Prendas

Ajustes Mínimos
Total Ajustes
Bienes
Mínimos Depreciación / Riesgo fluctuación de Gastos de ejecución
obsolescencia precios

Inventarios de Bienes de consumo final 15% 5% 5% 5%

Inventarios de Repuestos, partes y productos intermedios 20% 5% 5% 10%

Bienes agrícolas (no inventarios) 30% 5% 10% 15%

Bienes industriales (no inventarios) 50% 20% 10% 20%

Otros bienes 50%

Fuente: CMF (exSBIF), Recopilación Actualizada de Normas,

Capítulo 12-3 Anexo N° 1- Hoja 1, Circular N° 3.463 / 22.01.09

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Valor de Garantía
n No se valoran para efectos crediticios(*), las siguientes situaciones:
n Propiedades que no cumplen la norma interna de crédito y/o riesgo de la institución financiera.
n Construcciones que no cumplen condiciones de habitabilidad.
n Construcciones no regularizables (por ser construcciones ilegales).
n Edificaciones de adobe. (**)
n Áreas afectas a:
n Expropiación.
n Utilidad pública.
n Servidumbres.
n Etc.

(*) No significa que no tiene Valor de Mercado

(**) Cuando no es posible asegurar dichos bienes.

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Valor de Avalúo Fiscal

n Mandato Legal.
n Art. 3° de la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial.

n Definición / Concepto.
n Valor que le asigna el Servicio de Impuestos Internos (Sii), a cada predio (Rol), a través del cual se
determina el pago de impuesto territorial (contribución), por lo tanto, es una Tasación con efectos
Tributarios y no necesariamente de Mercado.

n Procedimiento General.
n Corresponde a la suma del valor de suelo obtenido en una “macro zona equivalente” mas el costo
de reposición de construcciones, según el año y clasificación que tiene cada rol analizado (Valor
de Mercado del Terreno + Costo Construcción Actualizado).

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Valor de Avalúo Fiscal

n Mandato Legal.
n Art. 3° de la Ley N° 17.235 sobre Impuesto Territorial: “El Servicio de Impuestos Internos deberá
re-avaluar, cada 5 años, los bienes raíces agrícolas y no agrícolas sujetos a las disposiciones de
esta ley, aplicándose la nueva tasación, para cada serie, simultáneamente a todas las comunas
del país“. De igual forma: “entre dos tasaciones consecutivas de una misma comuna, no podrá
mediar un lapso superior a 5 años ni inferior a 3 años”.

Nuevo avalúo
n Aplicación.
n Valoración escalonada. Proceso de Re avalúo

Avalúo inicial

Nota:
Valor de Avalúo Fiscal no necesariamente coincide
con el Valor de Mercado y el V. de Mercado incide Años 0 5 10
en el valor de Avalúo que se calcula cada ”5 años”.

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 Tasación de Bienes Raíces

Plusvalía y minusvalía
n Corresponde al aumento o disminución de valor que ha experimentado un bien durantete un
tiempo “ t ”, derivado de los cambios externos que ha presentado el Mercado en la zona de
emplazamiento de dicho bien. El bien raíz se podrá ver favorecido o perjudicado en su valor
de Mercado, en razón de los cambios del sector.
Plusvalía

(+)

Tiempo

(-)
$ t0
Minusvalía
$ tn
Nota: Para medir la existencia de Plusvalía o
Minusvalía, se debe aislar los efectos
inflacionarios y las mejoras o deteriores del Bien.

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Comodato
n El comodato o préstamo de uso es un contrato en el cual una de las partes entrega a la otra
gratuitamente una especie, mueble o raíz, para que haga uso de ella con el compromiso y
obligación de conservar el bien prestado y restituirlo al concluir su uso.

n No implica necesariamente pago.

Nota:
Es importante conocer las limitantes o restricciones de uso
del bien, las cuales se descontarán del valor de mercado.

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Portabilidad Financiera
n Definición / Conceptos
n Posibilidad de cambiarse de una institución financiera a otra con mayor facilidad con todos o parte
de sus productos crediticios.

n Beneficios
n Facilita el refinanciamiento de todo tipo de crédito.
n Reducción de costos, tiempos y trámites asociados.
n Homogeniza los procesos de valoración de activos.
n Genera mayor movilidad del mercado inmobiliario.

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Resumen
n Precio n Plusvalías
n Costo n Minusvalías
n Valor n Valor de Garantía
n Hipoteca n Valor de Avalúo
n Prenda n Comodato
n Valor Tasación n Portabilidad Financiera
n Valor de Mercado n Etc.
n Valor de Liquidación
n Valor de Remante
n Valor de Adjudicación

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