Universidad del Distrito Federal Campus Santa María

Programa: Especialidad en Valuación Inmobiliaria

Asignatura: EVI0312 Costos y Procedimientos de

Construcción

Docente: Ing. Barajas Mendez Manlio Maximiliano

TAREA 5
Fecha: 24/02/2023

Integrantes:
Alejandro Eduardo Alfaro de la Rocha
INSTRUCCIONES
CAPTURAR FISICO Y APLICAR VRN DE CONSTRUCCIÓN Y OC, IE,EA
V I I I . - APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO)

a) Terreno
Frente Fondo Superficie Valor de calle o zona
Lote tipo predominante en la zona: Variable Variable - $ 44,590 / m²

Fracción Superficie Val. Unitario Indiviso Coeficiente Motivo del Val. Unitario Valor Parcial
m² $/m² Coeficiente $/m² $

1 Terreno 500.00 $45,000.00 100.00% 1.00 Integro $ 45,000.00 $ 22,500,000.00

Suma: 500.00 Suma: $ 22,500,000.00

Superficie Indivisa: 110.00 m² Valor unitario medio: $ 204,545.45 Obsolescencia Funcional y/o Económica: $ -
a) Valor del Terreno: $ 22,500,000.00
Incidencia del terreno en el enfoque de costos: 70.80%

b) Construcciones
Superficie Valor de Reposición Nuevo (VRN) Grado de Factor Valor Neto de Reposición (VNR)
Tipos de Construcción Terminación
Factor Edad
Conserv.
Indiviso
m² Unitario ($) Total ($) Unitario ($) Total ($)

T-1 Casa habitación: 1.00 1.00 1.00 100.00% 1.00 1.00 100.00% 1.00 1.00

Suma: 1.00 Suma: 1.00 Suma: $ 1.00

VRN Unitario Medio: $ 1.00 VNR Unitario Medio: $ 1.00 Obsolescencia Funcional y/o Económica: $ -

b) Valor neto de reposición de las Construcciones: $ 1.00

Incidencia de las construcciones en el enfoque de costos: 0.00%

c) Instalaciones Especiales, Obras Complementarias y Elementos Accesorios (IE, OC, EA)

Valor de Reposición Nuevo (VRN) Grado de Factor

Valor Neto de Reposición (VNR)
Concepto Cantidad Unidad Factor Edad Indiviso
Unitario ($) Total ($) Terminación Conserv. Unitario ($) Total ($)

INSTALACIONES ESPECIALES | IE

1 Tanque Estacionario Capacidad 1000 L 1.00 Pza 10,000.00 10,000.00 100.00% 20.00 1.00 100.00% 200,000.00 200,000.00

OBRAS COMPLEMENTARIAS | OC

2 Pérgola en área de asador 35.60 m2 30.00 1,068.00 100.00% 20.00 1.00 100.00% 600.00 21,360.00

3 Área de asador equipada 35.60 m2 12,300.00 437,880.00 100.00% 20.00 1.00 100.00% 246,000.00 8,757,600.00

4 Acceso principal automatizado 1.00 Lote 15,000.00 15,000.00 100.00% 20.00 1.00 100.00% 300,000.00 300,000.00

ELEMENTOS ACCESORIOS | EA

Cisterna de Concreto Armado 12m3 y equipo

5 1.00 Lote 63,261.05 63,261.05 100.00% 20.00 1.00 100.00% 1,265,221.00 1,265,221.00
de bombeo

Suma: $ 463,948.00 Suma: $ 9,278,960.00

VRN Unitario Medio: $ 463,948.00 VNR Unitario Medio: $ 9,278,960.00 Obsolescencia Funcional y/o Económica: $ -

c) Valor neto de reposición de Inst. Esp. Obras Comp. y Elem. Acce.: $ 9,278,960.00
Incidencia de Inst. Esp. Obras Comp. y Elem. Acce. en el enfoque de costos: 29.20%

Valor de las inversiones ( a + b + c ): $ 31,778,961.00

Resultado de aplicar el Enfoque de Costos (Valor Físico o Directo): $ 31,778,961.00

 Reporte fotográfico
Se trata de una casa habitación desarrollada en dos niveles (sótano, planta baja y primer nivel), con la siguiente distribución arquitectónica:
PLANTA BAJA: Acceso principal a mano izquierda peatonal y a mano derecha acceso hacia garage techado para 6 coches. Pórtico en acceso principal, área d
recibidor, a mano derecha sala de TV, medio baño de servicio en planta baja, a mano izquierda acceso a escaleras de sótano y acceso a cocina con desnivel, c
equipada con área de desayunador, acceso a comedor principal. En el área central se encuentra sala de estar con acceso hacia el jardín trasero, terraza y esca
de descenso hacia el jardín. Al suroeste se encuentra el área de asador sobre losa cubierta con cantera y área cubierta con pérgola. Como obra no visible en e
área se encuentra una cisterna de 12m3.
PRIMER NIVEL: sala de TV, a mano izquierda puerta de acceso a planta de azotea mediante escotilla, en el primer nivel se encuentran dos recámaras con ves
y baños completos, la recámara principal cuenta con vestidor, baño completo con jacuzzi y terraza con vista hacia el jardín trasero.
SÓTANO: a mano izquierda del vestíbulo se encuenta un cuarto de manualidades con bar, cuarto de juegos con acceso al jardín trasero y un medio baño de se
así como una recámara de visitas con baño completo. A mano derecha desl vestíbulo se encuentra el cuarto de servicio, con baño completo de servicio, así com
área de tendido.
El inmueble cuenta con sistema de calefacción en todas las habitaciones.

Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarías

Cantid
Pérgola en área de asador ad
35.6 m2
Área de asador equipada 35.6 m2
Cisterna de concreto armado 12 m3 y equipo de bombeo 1 Lote
Acceso principal automatizado 1 Lote
Tanque estacionario capacidad 1000 1 Pza
Terraza 32.3 m2

Superficie de casa habitacion 208.14 m2

Edad 30 años
Edad 20 años

Fachada exterior Fachada exterior

 Acceso Acceso

Acceso Garage techado

Acceso principal Patio inferior

Patio en sótano Área de boiler en sótano

 Recibidor Sala de TV

Sala de TV Recibidor y acceso a cocina

Recibidor y acceso a estancia Escaleras de acceso a sótano

Área de tendido Cuarto de lavado

Acceso a cocina Cocina equipada

Área de desayunador Alacena

Cocina Antecomedor
Comedor Comedor

Estancia Acceso a jardín trasero

Estancia Escaleras de acceso a primer nivel

Baño de visitas en planta baja Baño de visitas

Baño de visitas Acceso lateral a jardín

Jardín lateral Tanque estacionario de 1000 lts

Jardín lateral Jardín trasero

Fachada posterior Terraza

Área de asador techada Pérgola en área de asador

Área de asador Acceso al sótano

Sótano, área social Área social en sótano

Cantina Recámara visitas en sótano

Acceso a vestidor y baño Baño en recámara de sótano

Baño en recámara de sótano Estancia en sótano

Estancia en sótano Baño de servicio de estancia

 Cuarto de servicio en sótano Baño en cuarto de servicio

Área de TV en primer nivel Primer nivel

Recámara 1 Recámara 1

Recámara 1 Acceso a baño en recámara 1

Baño en recámara 1 Recámara 2

Recámara 2 Vestidor recámara 2

Baño completo en recámara 2 Recámara principal

Recámara principal Terraza en recámara principal

Recámara principal Vestidor en recámara principal

Baño en recámara principal Jacuzzi en recámara principal

Recámara principal Área de descanso

Biblioteca Vista aérea a planta baja

Techo del recibidor Vista aérea a planta baja

Techo en escaleras de acceso a primer nivel Planta azotea

Planta azotea Planta azotea

quitectónica:
órtico en acceso principal, área de
y acceso a cocina con desnivel, cocina
a el jardín trasero, terraza y escaleras
rgola. Como obra no visible en esta

cuentran dos recámaras con vestidor

ero.
ín trasero y un medio baño de servicio,
año completo de servicio, así como un
boiler en sótano
r y acceso a cocina

de acceso a sótano

rto de lavado
eso a primer nivel

17
14
nario de 1000 lts
área de asador

ocial en sótano
isitas en sótano

ámara de sótano

de estancia
to de servicio
ecámara principal
a planta baja

a planta baja
V I I I . - APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO)

a) Terreno
Frente Fondo Superficie Valor de calle o zona
Lote tipo predominante en la zona: Variable Variable - $ 44,590 / m²

Fracción Superficie Val. Unitario Indiviso Coeficiente Motivo del Val. Unitario Valor Parcial
m² $/m² Coeficiente $/m² $

1 Terreno 500.00 $45,000.00 100.00% 1.00 Integro $ 45,000.00 $ 22,500,000.00

Suma: 500.00 Suma: $ 22,500,000.00

Superficie Indivisa: 110.00 m² Valor unitario medio: $ 204,545.45 Obsolescencia Funcional y/o Económica: $ -
a) Valor del Terreno: $ 22,500,000.00
Incidencia del terreno en el enfoque de costos: 93.29%

b) Construcciones
Superficie Valor de Reposición Nuevo (VRN) Grado de Factor Valor Neto de Reposición (VNR)
Tipos de Construcción Terminación
Factor Edad
Conserv.
Indiviso
m² Unitario ($) Total ($) Unitario ($) Total ($)

T-1 Casa habitación: 1.00 1.00 1.00 100.00% 1.00 1.00 100.00% 1.00 1.00

Suma: 1.00 Suma: 1.00 Suma: $ 1.00

VRN Unitario Medio: $ 1.00 VNR Unitario Medio: $ 1.00 Obsolescencia Funcional y/o Económica: $ -

b) Valor neto de reposición de las Construcciones: $ 1.00

Incidencia de las construcciones en el enfoque de costos: 0.00%

c) Instalaciones Especiales, Obras Complementarias y Elementos Accesorios (IE, OC, EA)

Valor de Reposición Nuevo (VRN) Grado de Factor

Valor Neto de Reposición (VNR)
Concepto Cantidad Unidad Factor Edad Indiviso
Unitario ($) Total ($) Terminación Conserv. Unitario ($) Total ($)

INSTALACIONES ESPECIALES | IE

1 Tanque Estacionario 300 1.00 Lote 20,000.00 20,000.00 100.00% 20.00 1.00 100.00% 400,000.00 400,000.00

OBRAS COMPLEMENTARIAS | OC

2 Portón Eléctrico 1.00 Pza 10,509.00 10,509.00 100.00% 20.00 1.00 100.00% 210,180.00 210,180.00

3 Techumbre Lamina 10.00 m2 800.00 8,000.00 100.00% 20.00 1.00 100.00% 16,000.00 160,000.00

ELEMENTOS ACCESORIOS | EA

3 Cisterna de Rotoplas 8m3 y equipo de bombeo 1.00 Lote 42,413.78 42,413.78 100.00% 20.00 1.00 100.00% 848,275.60 848,275.60

Suma: $ 80,922.78 Suma: $ 1,618,455.60

VRN Unitario Medio: $ 80,922.78 VNR Unitario Medio: $ 1,618,455.60 Obsolescencia Funcional y/o Económica: $ -

c) Valor neto de reposición de Inst. Esp. Obras Comp. y Elem. Acce.: $ 1,618,455.60
Incidencia de Inst. Esp. Obras Comp. y Elem. Acce. en el enfoque de costos: 6.71%

Valor de las inversiones ( a + b + c ): $ 24,118,456.60

Resultado de aplicar el Enfoque de Costos (Valor Físico o Directo): $ 24,118,456.60

Reporte forografico
Lote de terreno de forma regular y topografía plana con un frente a calle, donde se desplanta casa habitación desarrollada en tres niveles
la cual cuenta con la siguiente distribución arquitectónica:
Planta Baja: acceso estacionamiento techado, acceso interior, comedor, estancia, cocina, medio baño cubo de escaleras y patio trasero
Primer nivel: Cubo de escaleras pasillo de distribución, estudio balcón, dos recamaras, recamara principal balcón, baño completo
compartido.
Planta de azotea: Cuarto de servicio, área de lavado, bodega y patio descubierto.

Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarías

Cisterna de Rotoplas 8 m3 y equipo de bombeo 1 Lote
Porton electrico 1 Pza
Tanque estacionario 300 1 Lote
Techumbre lamina 10 m2
Superficie de construccion de casa habitacion 208.14 m2

Edad 20 años

Fachada Acceso

Entorno Entorno

Estacionamiento Patio
 Estancia Comedor

Cocina Medio baño

Patio trasero Cubo de escaleras

Estudio Estudio

Recamara Recamara
 Recamara Recamara

Recamara principal Recamara principal

Baño Baño

Cuarto de servicio Cuarto de servicio

área de lavado área de lavado

 Patio azotea Patio azotea

Baño Baño

Vista lateral de la bodega y cobertizo de maquinaria Vista del resto del predio