Derecho Civil IV (Reales) - 2020

Clase 03/09 – Dr. Martin Benítez

Derecho Civil IV (Reales)
Unidad 1
Libros: Kiper – Mariani de Vidal – Gabriela Vázquez
A diferencia de los derechos personales, en los derechos reales vamos a tener una relación inversa, la relación va a
ser directamente con la cosa, donde va a haber un sujeto pasivo denominado universal o indeterminado que es la
sociedad, que va a estar obligada a respetar ese vínculo que existe entre la persona y la cosa.
Los derechos reales están inundados por el orden público y la excepción son las normas de tipo reglamentarias que
son aquellas que permiten a las partes decidir de otra manera.
El orden público conlleva otro principio que es el de la interpretación restrictiva.
Es fundamental entender la parte general de los derechos reales.
Debemos remitirnos al derecho de propiedad establecido en el artículo 17 de nuestra Constitución. La propiedad es
el género, según un fallo de la Corte de 1925: “La propiedad es todo aquellos bienes apreciables que una persona
puede poseer fuera de sí, de su libertad y de su vida”. Por lo tanto todo aquello que sea susceptible de apreciación
económica forma parte de un concepto amplio de derecho de propiedad.
Dentro de este concepto amplio tenemos la especie que son los Derechos Reales.
Esta vinculación y pase que hacemos de genero a especie ha cobrado mucha relevancia a partir de la Reforma de
1994 cuando se incorporó los Tratados de Derechos Humanos con jerarquía constitucional.
En el proyecto de reforma del Código Civil de la 17.711 de 1968, Borda dijo que el Código Civil era más importante
que la Constitución Nacional porque está mucho más cerca de la gente y se mete en la vida diaria de los habitantes.
Este axioma fue variando, a partir del año 94, la regla fue que los Derechos Reales deben ser enfocados desde la
óptica constitucional. Esto se corono con la entrada en vigor del Nuevo Código Civil y Comercial, ya que el artículo 1
establece que las normas deben ser interpretadas conforme a la Constitución Nacional y los Tratados de los
Derechos Humanos.
De todas las vertientes que tienen los Derechos Reales, en materia de género, por ejemplo tiene que ver con la
distribución de tierras, lo cual debe ser más trabajado por los legisladores, ya que en nuestro país un censo
estableció que el 81% de las tierras están en manos de varones y el 19% están en manos de mujeres. A nivel regional
los números son similares. Hay una distribución desigual entre los géneros.
Otro punto tiene que ver con la propiedad comunitaria indígena. Nuestra Constitución receptando fallos de
tribunales internacionales, en el artículo 75 inc. 17 estableció que la comunidades indígenas gozan de la propiedad
de las tierras que tradicionalmente ocupan. No rigen en términos de propiedad y posesión de la tierra de las
comunidades indígenas, el Código Civil y Comercial. (se condenó a la Argentina por no respetar esto por la Corte
Interamericana de DD.HH.)
En el caso puntual de estas comunidades, a diferencia de como acreditamos con un documento la titularidad de un
inmueble (con escritura pública), en materia de comunidades no necesitan título que documente esa propiedad, por
el solo mero hecho de la ocupación hace que se consideren propietarios por la ocupación ancestral de los territorios.

Otra conexión directa la encontramos entre los derechos reales y el acceso a la vivienda, contemplado en el artículo
14 de nuestra constitución, donde se prevé el derecho al acceso a una vivienda digna. El concepto de bien de familia
no existe más, el nuevo código en su artículo 204 incorporo lo que se denomina protección a la vivienda. Porque
bien de familia desde su génesis etimológica aludía a una situación donde solo se podía proteger aquellas personas
consideradas dentro del concepto de familia (matrimonio con hijos), en la nueva regulación del código al eliminarse
el concepto de bien de familia, permite que una persona soltera pueda afectar a esta protección (evitar que ese
inmueble con destino de habitación sea objeto de ejecución, no puede ser enajenado forzosamente para satisfacer
el crédito de un acreedor).
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Otra conexión es con las personas con discapacidad, donde en materia de propiedad horizontal, el código civil en los
artículos 2041 y 2048 se impone como un deber del consorcio en los accesos a los edificios la instalación de rampas
de acceso, y que uno de los rubros que componen las expensas comunes en el consorcio esta destinada a todo lo
que tenga que ver con la instalación, reparación y mantenimiento de vías y canales de acceso y comunicación para
personas con discapacidad, en el acceso y dentro del edificio.
Otro es el acceso a la justicia, los derechos reales se enmarcan en dos sentidos: uno es la legislación de fondo es
decir todo aquello que se prevé en un sistema legal justo, todo lo que hace a la regulación de las conductas dentro
de los habitantes de una sociedad, como se regula el ejercicio de las potestades que tiene el sujeto con la cosa y
como el resto de la sociedad debe respetar el ejercicio de esa relación directa.
Pero por otro lado tengo que prever mecanismos adecuados para que esos derechos de fondos tengan su recepción
en el ámbito procesal.
Además hay que asegurar el acceso a la justicia de aquellos sectores de la sociedad más desprotegidos.
Existen muchas conexiones más.
Los derechos reales se enmarcan en esta idea que denominamos derechos subjetivos (la facultad del sujeto de exigir
determinada conducta o determinado comportamiento). Dentro de estos derechos subjetivos aparecen los derechos
reales como la facultad que tiene el sujeto sobre la cosa y el derecho de exigir a la sociedad el respeto del ejercicio
de estas facultades.
Estas facultades son el ius utendi (derecho de usar), el ius fruendi (el derecho de gozar o percibir los frutos) y el ius
abutendi (derecho de disposición material y jurídica sobre la cosa).
Las facultades del sujeto van a ser más o menos extensas, dependiendo con las facultades con las que cuente. Por
ejemplo el dominio es el derecho real que mayor facultades reporta a su titular, porque tiene las 3 facultades.
Por otro lado, el usufructo, el usufructuario recibe las facultades del ius utendi y el ius fruendi. El ius abutendi queda
reservado para el titular del dominio.
También existen derechos reales que posean las tres facultades pero no sobre la extensión del dominio, por
ejemplo, en el derecho real de propiedad horizontal, el titular de la unidad funcional también tiene las tres
facultades pero el ejercicio de estas facultades esta recortado para que no exceda el mismo derecho que tienen los
integrantes de ese consorcio. Además no pueden realizar actos que excedan los límites impuestos en el reglamento
de propiedad horizontal y los impuestos en la ley.
en la superficie sucede los mismo, se le otorgan las tres facultades al superficiario pero sobre el suelo y el espacio
aéreo, porque sobre el subsuelo esas facultades quedan para el nudo propietario.
El alcance o la extensión de los derechos reales depende en primer término de la forma en que la ley admita el
ejercicio de esas facultades; y en segundo término por los acuerdos que el sujeto haya hecho sobre la cosa en la que
constituyo el derecho real.
• Definición de Derecho Real
Tenemos una definición legal que es la que surge del artículo 1882 y tenemos una definición doctrinal.

- Artículo 1882 – Concepto: “El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y
preferencia, y las demás previstas en este Código”.

En la definición doctrinal por su parte habla del Derecho Real como aquel que recae esencialmente (no siempre)
sobre una cosa y que otorga a su titular las facultades de usar, gozar y disponer jurídica y materialmente de la cosa,
revistiendo una oponibilidad absoluta frente a terceros y dándole al titular de este derecho real las facultades de
persecución y preferencia.
Cuando hablamos de poder jurídico es porque la facultades que yo tengo sobre la cosa vienen determinadas por ley
sino que la propia ley nos va a decir que derechos reales puedo constituir.
La estructura legal hace referencia a los números clausus, ya que la ley regula que derechos reales se pueden

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constituir, su creación, la transmisión, el ejercicio y la extinción de ellos. Me determina todo eso la ley, no depende
de la voluntad de las partes.
Fuente de creación hace referencia a que derechos reales puedo constituir. En nuestro sistema los derechos reales
que pueden constituirse son: Dominio, Condominio, Propiedad Horizontales, Conjuntos Inmobiliarios, Cementerios
Privados, Tiempo Compartido, Superficie, Usufructo, Uso, Habitación, Hipoteca, Prenda y Anticresis.
Yo no puedo constituir ningún otro Derecho real que no sean los que están previstos en el código y los que están
previstos en las leyes especiales.
Para darle nacimiento a estos derechos reales, en general, el mecanismo por el cual voy a constituirlos va a ser a
través de un contrato, va a ser la fuente de ese derecho real.
Entonces creación son los establecidos por ley. Fuente es la forma de constituirlos.
Hay otros supuestos también de constitución, como la propi ley, en nuestro código tenemos dos supuestos: el del
artículo 392, es un supuesto de adquisición legal, tiene que ver cuando un acto es nulo pero un sub adquirente de
buena fe y a título oneroso si acredita estos extremos se convierte en propietario. Es la propia ley la que me dice que
por mero efecto de esto hay una adquisición legal.

- Articulo 392 - Efectos respecto de terceros en cosas registrables : “Todos los derechos reales o personales
transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado
adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del
tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso.
Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin
intervención del titular del derecho”.

El otro supuesto es el artículo 1895 que habla de la adquisición de cosas muebles registrables y no registrables.
También es un supuesto de adquisición legal.

- Articulo 1895 - Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente : “La posesión de
buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente
para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición
fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial
prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes”.

Otra fuente de los Derechos reales es la Usucapión o prescripción adquisitiva. Se puede adquirir por Usucapión breve
o larga, es decir, de 10 a 20 años según tenga justo título y buena fe alcanzaran 10 años y si no poseo eso serán 20
años cuando se trate de bienes inmuebles. En el caso de cosas muebles tendré un plazo de 2 a 20 años de acuerdo a
las circunstancias que exige el Código en el artículo 1895.
Existe un supuesto especial en materia de cosas mueble registrables en el artículo 1902 en el cual establece que con
una posesión de 10 años si cumplo con los recaudos que exige la ley puedo convertirme en titular del dominio.
Mayormente son automotores.
También puede ser fuente de un derecho real un testamento.
• Objeto
En la definición del Código dijimos que es un poder legal que se ejerce sobre un objeto.
El objeto de los derechos reales como regla son las cosas (objeto material susceptible de valor económico). Nuestro
sistema permite que se ejerza sobre una parte material de la cosa, como consecuencia podría ocurrir que si ejerzo
un derecho real sobre una parte material de una cosa durante 20 años podría ocurrir una usucapión larga.

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El nuevo Código agrega expresamente, algo que ya se cumplía implícitamente en el de Vélez, que el objeto de los
derechos reales también puede ser derechos (la facultad de exigir de otro el cumplimiento de determinada
prestación). Solo cuando la ley expresamente lo permite.
Las cosas son por regla general el objeto de los derechos reales; y los derechos pueden ser objeto pero cuando la ley
expresamente lo permite.
En el final del artículo 1882, se establece que otorga al titular el derecho a persecución y preferencia. Estas dos
facultades en realidad son inherentes a los derechos reales, es decir, no se puede pensar en un derecho real que no
le otorgue a su titular la persecución y preferencia. Representan la faz practica de la oponibilidad absoluta/erga
omnes. Cuando aludimos a persecución, es que cuando yo constituyo un derecho real puedo perseguir la cosa sin
importar en manos de quien se encuentre la cosa. Al ser titular de dominio voy a poder perseguir la cosa y
recuperarla sin importar en manos de quien este.
También puede suceder, si por ejemplo, soy titular de un derecho real de hipoteca, y el inmueble hipotecado se
transmita, el adquirente recibe el inmueble con la hipoteca por la regla de la persecución.
Por otro lado tengo la preferencia, es derivado de “Primero en el tiempo, primero en el derecho” lo que quiere decir,
que en el caso de los derechos reales, aquel constituido de manera anterior en el tiempo prevalece frente a otros
derechos reales y personales constituidos posteriormente.
• Clasificación clásica
La diferencia entre los derechos personales y los derechos reales. En los derechos reales hay una relación directa
entre el sujeto y la cosa; y la sociedad que debe respetar esa relación es el sujeto pasivo, universal e indeterminado.
Regidas mayormente por el orden público. Yo puedo exigirles el respeto a todos. En los derechos personales hay una
relación entre sujetos donde uno le exige a otro el cumplimiento de una prestación, relación regida por la autonomía
de la voluntad y cuyos efectos son relativos. Yo puedo exigirle el cumplimiento a solo a aquel que tiene la obligación
de cumplir, que puede ser a través de un acuerdo previo (contrato) donde quedo comprometida frente a mí a
cumplir con determinada prestación; o cuando alguien violenta el deber genérico de no dañar.
Esta clásica división tuvo algunos autores que han cuestionado esta idea y han pretendió enmarcar a todas las
relaciones como derechos personales o todas como derechos reales. Se denomina Monismo personalista o Monismo
realista.
En el monismo personalista tiene como premisa que en realidad el derecho real no existe sino que todas las
situaciones que nosotros verificamos siempre son derechos personales. Sostienen que lo importante es cuando
alguien quebranta ese respeto porque ahí voy a exigir el cumplimiento de ese respeto en una persona determina,
por lo que tendría en definitiva un efecto relativo que se patentiza cuando hay alguien que intenta entorpecer o
quebrantar el ejercicio del derecho real. Parte del deber genérico de no dañar.
Se les cuestiona que en realidad ponen el foco en el incumplimiento y no en la regla habitual de las relaciones
humanas que tiene que ver con respetar el orden impuesto. No debe ponerse el foco en la situación no querida.
En la teoría monismo realista postula que todas las relaciones implican derechos reales porque plantean en realidad
que cuando el sujeto contrata con una persona no lo hace en función de esa relación personal sino en función del
patrimonio que tiene la persona y que ante el incumplimiento puede agredir bienes de su patrimonio para satisfacer
el crédito.
La crítica es que pone el eje en el incumplimiento y no en las relaciones particulares porque no siempre se contrata
en función del patrimonio.
En el Código Civil y Comercial se mantiene el esquema clásico. Mantiene la regla del Código de Vélez. Regula la
prescripción de manera conjunta tanto para los derechos reales como los personales. Hay algunas cuestiones en
materia de derechos reales que tienen impacto directo en los derechos personales. Por ejemplo el articulo 244 y
siguientes, sobre la propiedad inmueble.
En el Código de Vélez se estructuraba en función de los derechos personales y los derechos reales, teníamos los
primeros libros que hablaban de las relaciones de familia entendidas como relaciones personales extrapatrimoniales

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y las obligaciones que nacen de los contratos. Y después había una segunda parte tajante donde se hablaba de los
derechos reales.
• Oponibilidad
Tiene que ver con frente a quien puedo hacer yo valer determinado derecho. En nuestro sistema la oponibilidad
puede ser de dos maneras: absoluta o relativa.
La oponibilidad absoluta es cuando lo puedo hacer valer frente a todos. La oponibilidad relativa es cuando puedo
hacerla valer solo ante determinados sujetos.
En materia de derechos reales la oponibilidad es absoluta porque lo ejerzo frente a toda la comunidad. En materia
de derechos personales la oponibilidad es relativa porque la ejerzo frente a aquel que está obligado a cumplir la
prestación, pero no todos son relativos. Por ejemplo, las relaciones de familia tienen oponibilidad absoluta, como
cónyuges o hijos. También hay oponibilidades relativas, por ejemplo exigir alimentos.
Hay una tercera categoría que es la propiedad intelectual (toda creación literaria artística, musical, etc. producto de
la invención humana). Los derechos intelectuales y reales se conectan fuertemente porque en ambos hay una
relación directa entre el sujeto y el objeto, pero la diferencia es que el objeto en los derechos intelectuales no es una
cosa, es una obra (bien inmaterial), ejerce los derechos contra toda la sociedad, por oponibilidad absoluta. La obra se
registra, al igual que ciertos derechos reales.
En cuanto al contenido los derechos pueden ser patrimoniales (donde existe un interés económico) o
extrapatrimoniales (no hay contenido económico en el medio). El contenido de los derechos reales es económico.
Los derechos intelectuales enmarcan contenido de derechos patrimoniales y extrapatrimoniales.
Existe otra categoría que es el de las obligaciones propter rem, constituyen una modalidad de obligación pero no
dejan de ser derechos personales. La particularidad que tienen es que están unidas a una cosa pero liberan a quien
ya no participa de esa relación.
No todas las obligaciones que nacen de la constitución de un derecho real son obligaciones propter rem.
Para determinar si estoy ante una obligación propter rem hay que ver si cuando transmite la cosa, queda liberado,
porque la obligación sigue a la cosa. Por ejemplo obligaciones vinculadas a la pared medianera. Por otro lado, en
materia de expensas el transmitente no se libera, por transmitir, del pago de las expensas que debe.
• Orden publico
El orden público es sustancial en materia de derechos reales, así como en materia de derechos personales la regla es
la autonomía de la voluntad y la excepción es el orden público.
El orden público surge de determinado contexto social, económico, etc. Al que una sociedad esté vinculada en un
determinado momento. Es el devenir social el que va marcando el orden público.
En derechos reales todas las normas son de orden público, salvo que la propia ley permita algo distinto. Se
denominan normas estatutarias y normas reglamentarias. Las normas estatuarias son aquellas en las que las partes
no pueden establecer algo distinto de lo dispuesto en la ley, por el contrario las normas reglamentarias son aquellas
en las que la ley determina algo salvo pacto en contrario.
• Código Civil y Comercial
Hubo una voluntad del legislador de establecer reglas generales en varios institutos. Los Derechos Reales están
regulados a partir del Libro IV desde el artículo 1882. Hay normas generales que no había en el Código de Vélez, que
contemplan la definición del concepto de derecho real, el objeto, como se clasifican, como se adquieren, como se
ejercen y como se extinguen. Luego está establecido el modo de constitución que pone especial enfoque en la
usucapión. Luego regula la posesión y tenencia, que se denominan relaciones de poder. Luego de esto aparece la
regulación en particular de cada derecho real. Por último se encuentran reguladas las acciones posesorias y reales.
A su vez, tenemos una ley complementaria la 17.801 que complementa el articulo 1893 en cuanto a la publicidad
registral inmobiliaria.

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En diferencia con el Código de Vélez, Vélez regulaba dentro de materia de derechos reales las cosas y la posesión,
porque entendía que la cosa y la posesión eran dos elementos esenciales para los derechos reales, las cosas porque
eran el objeto y la posesión era el medio por el cual se ejercía la mayoría de los derechos reales.
En el Código actual, ya no existe esta idea, regulo las cosas en un libro aparte, en la parte de bienes.
• Derecho Real: Dominio
Están reunidas las facultades de usar, gozar y disponer de una cosa en una sola persona, salvo los límites impuestos
en materia de interés público y de vecindad, no vamos a encontrar otro derecho real donde están concentradas las 3
facultades.
• Derecho Real: Condominio
A diferencia del dominio, implica una titularidad por dos o más personas. Frente a terceros, el condominio tiene los
mismos efectos del dominio, pero en la relación interna, el condominio está regido por tres reglas:
- Multiplicidad de titulares: 2 o más personas
- Unidad de objeto: estos titulares ejercen el derecho real de condominio sobre la misma cosa
- Partes indivisa: cada titular tiene una parte indivisa en ese condominio, no tiene una parte material
• Derecho Real: Propiedad Horizontal
Es un derecho real que otorga a su titular el derecho de usar, gozar y disponer jurídicamente de la unidad funcional,
pero su vez tiene el mismo porcentual sobre las partes comunes a todos los propietarios.
• Derecho Real: Conjuntos inmobiliarios
El código incorpora un derecho especial que son los conjuntos inmobiliarios o el derecho real de conjuntos
inmobiliarios. Hay dos vertientes: una que piensa que los conjuntos inmobiliarios son una especie de propiedad
horizontal especial. La otra vertiente piensa que el conjunto inmobiliario es un derecho real autónomo
independiente de la propiedad horizontal.
Si nos regimos por las disposiciones del código, en el artículo 2073, 2074, 2075, los conjuntos inmobiliarios son un
derecho real de propiedad horizontal especial porque así lo dispone la propia normativa.
Incluye barrios cerrados, clubes náuticos, parques industriales, cementerios privados, tiempo compartido, etc.
Se diferencia en el aspecto estructural de la propiedad horizontal porque en estos conjuntos inmobiliarios hay
control de acceso. En la propiedad horizontal cada copropietario administra quien accede a su unidad, en los
conjuntos inmobiliarios ese control esta derivado a una persona particular que controla el acceso al complejo. Otra
diferencia es que la propiedad horizontal clásica está asentada en un edificio, mientras que los conjuntos
inmobiliarios no.
Tienen características comunes a la propiedad horizontal como por ejemplo, unidades privativas y partes comunes,
pero también tienen características propias.
• Derecho Real: Cementerios privados
Tienen un régimen de derecho privado, no están administrados por el estado pero tiene injerencia en ellos.
• Derecho Real: Tiempo compartido
Ahora es un derecho real. Son aquellos espacios de tiempo destinados a un fin especifico establecidos por semanas o
periodos cortos de tiempo.
• Derecho Real: Superficie
Existía la ley 25.509 de superficie forestal, el nuevo código amplio el concepto, ahora se permite la superficie edilicia.
La superficie tiene como característica que el titular del dominio superficiario es titular del suelo y del espacio área.
El subsuelo es del nudo propietario. Tiene un plazo de vigencia máximo de 70 años. Podría tener finalidad de
vivienda con precios bajos porque luego va a tener que restituir el inmueble.

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• Derecho Real: Usufruto
El titular del dominio conserva la facultad de disposición y el usufructuario recibe el uso y goce de la cosa de manera
amplia. No puede alterar el destino de la cosa, salvo que lo pacte con el titular de dominio.
• Derecho Real: Uso
Es más acotado que el usufructo. El usuario también tiene el uso y goce pero limitado a la subsistencia de el y su
familia. Frente a duda de si es uso o usufructo, se entiende que es este último.
• Derecho Real: Habitación
La finalidad es que el habitador y su familia tengan el derecho real con destino de vivienda. El objeto de este derecho
real solo puede ser un inmueble que tenga condiciones de habitabilidad.
Hay un derecho de habitación especial que es el del cónyuge supérstite, es de tipo legal, que cuando el titular del
inmueble que constituyo el hogar conyugal fallece, el cónyuge o el conviviente tienen el derecho real de habitar el
inmueble de manera vitalicia y gratuita. Los herederos deben respetar que viva ahí, van a obtener el dominio de la
propiedad.
• Derecho Real: Garantía
Estos son 3: Hipoteca, Anticresis y Prenda. Estos 3 derechos reales tienen la finalidad de asegurar el cumplimiento de
una obligación principal, son los que denominamos derechos reales accesorios. No existen por sí mismos, no son
autónomos, sino que existen en la medida en que aseguren, que garanticen el cumplimiento de una obligación. Es
decir, alguien me quiere prestar dinero y él quiere garantía de que yo voy a cumplir con la restitución del dinero,
entonces yo puedo poner como garantía un inmueble que consta a mi nombre y podemos constituir una hipoteca.
Por lo tanto, la hipoteca por sí sola no existe, sino que existe para asegurar el cumplimiento de la obligación
principal. Esto quiere decir que si la obligación principal se extingue, se extingue la hipoteca. No así, si se extingue la
hipoteca, la obligación principal subsiste. Lo mismo pasa con la prenda y la anticresis.
- Diferencias entre estos tres:
- Hipoteca: Recae sobre inmuebles y el inmueble queda en manos del constituyente, no pasa a manos del
acreedor hipotecario.
- Anticresis: El objeto puede ser inmuebles o cosas muebles registrables. Este objeto, pasa a manos del
acreedor anticresista.
- Prenda: Recae sobre cosas muebles. Hay dos tipos: civil y comercial. En la civil, la cosa pasa a manos del
acreedor prendario, es decir, que este tiene la posesión del objeto sobre el cual recae la prenda. En la
comercial, la cosa queda en manos del deudor, como por ejemplo, la prenda de un auto.
Entonces podemos decir que únicamente en la hipoteca la cosa queda en manos del que la constituye, en los otros
dos supuestos no sucede.
Cuando hay un incumplimiento del deudor, se ejecuta en la hipoteca, en la totalidad del inmueble por el principio de
indivisibilidad.
• Clasificación de los Derechos Reales (Código Civil y Comercial)
En este aspecto, el CCyC. clasifica a los derechos reales en:
a. Derechos reales sobre cosa propia o ajena (Art. 1888).

- Artículo 1888 - Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real : “Son derechos reales
sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos
inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria.
Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes

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reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de
un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado”.

- Derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia son : aquellos en los cuales la cosa me pertenece
como dueño. Son el dominio, condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo
compartido, cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria.
- Derechos reales sobre cosa ajena son: aquellos donde la titularidad le pertenece a otro. Son los restantes,
ósea, el usufructo, el uso, la habitación, la servidumbre, la hipoteca, la anticresis y la prenda. El caso de la
superficie variará según exista o no propiedad superficiaria.
El Art. 1888 también se refiere a la carga o gravamen real, indicando que con relación al dueño de la cosa, los
derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales. La regla es que las cosas se presumen sin
gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo
de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.
b. Derechos reales principales y accesorios (Art. 1889).

- Artículo 1889 - Derechos reales principales y accesorios: “Los derechos reales son principales, excepto los
accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda”.
- Derechos principales: son aquellos que son autónomos, no depende de la existencia de otro derecho para su
vigencia. Todos son principales, salvo los derechos de garantía.
c. Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables (Art. 1890).

- Artículo 1890 - Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables : “Los derechos reales recaen
sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los
efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de
derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción”.

- Recaen sobre cosas registrables cuando: la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro
a los efectos que correspondan.
- Recaen sobre cosas no registrables cuando: los documentos portantes de derechos sobre su objeto no
acceden a un registro a los fines de su inscripción.
En principio, son registrables todos los derechos reales sobre cosas inmuebles y el dominio y condominio sobre
automotores y caballos pura sangre de carrera.
d. Derechos reales que se ejercen o no por la posesión (art. 1891).

- Artículo 1891 - Ejercicio por la posesión o por actos posesorios : “Todos los derechos reales regulados en
este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular
ostente la posesión”.

Todos los derechos reales regulados por el código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.
Como la decisión adoptada por la Comisión redactora fue no incluir a los regímenes especiales, no figura en el CCyC
la prenda sin desplazamiento, o prenda con registro, regulada por el decreto-ley 15.348, ratificado por ley 12.962
(DJA F-0282).
• Ejercicio de los Derechos Reales
Como regla general, se ejercen por la posesión. Decimos esto, porque, la posesión es tener una cosa bajo a mi poder
para el ejercicio del derecho real. Todos los derechos reales se ejercen por la posesión. Excepto, en la hipoteca no

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tengo la cosa en mi poder, queda en manos de quien la constituyo, no se transmite al acreedor hipotecario. Por lo
tanto, la hipoteca no es un derecho real que se ejerza por la posesión.
Esto es importante por todas las consecuencias que genera la posesión.
La posesión cumple como función una doble finalidad:
- Es el medio o vehículo por medio el cual se ejercen los derechos reales (artículo 1891).
- También es un medio de publicidad de los derechos reales (artículo 1893.
Hay dos derechos reales que no se ejercen por la posesión:
- Hipoteca: porque queda en manos del título, no del acreedor hipotecario.
- Servidumbre negativa: esta es aquella en la cual el titular de la servidumbre NO ejerce actos posesorios, sino
que el titular sirviente se abstiene de realizar algo. Por ej., cuando se compromete a no elevar una
construcción por encima de una determinada altura.
Entonces, en estos dos derechos reales, tengo que encontrar un sistema de publicidad, que reemplace a la posesión.
Esto se realiza a través de una inscripción registral, que es la regla general de publicidad que tenemos en materia de
hipoteca y servidumbre negativa.
Vamos a ver que el artículo 1891 dice que todos los derechos reales, se ejercen por la posesión salvo la servidumbre
positiva que se ejerce por actos posesorios determinados y concretos. Y que el primer uso, en materia de
servidumbre positiva, tiene lugar de tradición.
Entonces, acá se armó una discusión, ¿ya que cual es la diferencia entre posesión y actos posesorios? El código por
ej. dice, cuando regula la posesión: es ejercer una relación de poder sobre la cosa comportándose como titular del
derecho real lo sea o no. Otro artículo dice: constituye actos posesorios aludiendo a la posesión, la cultura (de
cultivar), percepción de frutos, cerramiento y cualquier otro acto que ser realice con esa finalidad. En definitiva,
podemos pensar que posesión y actos posesorios habla de lo mismo, entonces, la servidumbre también se ejerce por
la posesión.
Desde que el código dispone que el objeto, en el artículo 84, dispone que el objeto de los derechos reales son la cosa
o una parte material de ella, cuando yo ejerzo la posición en una servidumbre por acto posesorio sobre una parte
material de la cosa. o sea que todas las directrices normativas del código me llevan a afirmar que cuando lo hablo de
actos posesorios, es lo mismo que hablar del ejercicio de la posesión.
Si yo digo que la servidumbre se ejerce por la posesión, eso tiene consecuencias directas: le estoy dando al titular de
la servidumbre acciones posesorias para defender el contacto con la cosa.
Si yo digo que la servidumbre (positiva siempre) se ejerce por la posesión, estoy admitiendo que la servidumbre
positiva se puede adquirir usucapión.
Ahora, si yo digo que la servidumbre no se ejerce por la posesión, le estoy denegando la posibilidad de adquirir por
usucapión la servidumbre al sujeto. Con esto podemos ver la consecuencia jurídica que puede tener admitir o no el
ejercicio de la servidumbre a través de la posesión.
• Configuración de un derecho real/Adquisición de los derechos reales
- Articulo 1892 - Título y modos suficientes: “La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real
requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la
posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa
el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia
a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la
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tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo
requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces
y estar legitimados al efecto
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto”.
En términos generales, el derecho real se configura con la concurrencia de dos elementos: el título suficiente y el
modo suficiente (Articulo 1892 y 750).
Título y modo es la concepción genérica o como habitualmente mencionamos a los elementos necesarios para
adquirir un derecho real. En algunas ocasiones va a ser suficiente con el título y en otras solamente con el modo.
Entonces, la regla general será título y modo.
En materia de hipoteca, como no es un derecho real que se ejerza por medio de la posesión, con el título solo va a
alcanzan para ser titular del derecho real de hipoteca.
Debemos tener en cuenta que en nuestra materia título es sinónimo de acto jurídico. Estos actos jurídicos podrían
ser por ej., un contrato.
Ahora, de esos actos jurídicos, ¿cuáles nos interesan en derechos reales?: Compraventa, permuta, ya que en nuestro
sistema de derechos reales no es consensual, es decir, el derecho real no nace solo con el título, nace con título y
modo. Ahora, la finalidad del contrato de compraventa es vender una cosa, una persona se obliga a vender a otra
que se obliga a entregar un precio, lo mismo con la permuta, pero se obligan a entregar cosas. Donación, también ya
que busca transmitir el dominio pero no alcanza con el título para transmitirlo. Testamento también ya que se
transmite el dominio.
- Título suficiente: es el acto jurídico que tiene como finalidad transmitir el derecho real y en el cual se cumple
con la forma requerida por la ley que será la establecida en el Código o alguna ley, por ejemplo la escritura
pública en caso de inmuebles y para aquellos supuestos especiales donde este determinada esa forma.
(siempre que se hable de título suficiente se habla de sinónimo de acto jurídico, es decir, hay una tendencia
equivocada de decir que el titulo suficiente es la escritura pública, y no, la escritura pública es una forma o
una formalidad que se exige para determinados actos jurídicos en los derechos reales pero no para todos,
por ejemplo, en los inmuebles).
Titulo solo alcanza solamente para la hipoteca y la servidumbre negativa. Ya que no es necesario entregar la
posesión de la cosa. La forma del título dependerá de la cosa en la que se constituye el derecho real, por ejemplo, en
inmuebles es la escritura pública, pero en caso muebles no registrables el código no exige forma alguna.
Aspecto sustancial del artículo 1892 es que el transmitente tenga capacidad de ejercicio, es decir que no este en un
estado de inconciencia que no le permita conocer el acto que esta celebrando; y legitimación para transmitir el
derecho real. Además exige la capacidad en el adquiriente para recibirlo.
Se habla de legitimidad o legitimación cuando el sujeto cuenta con la titularidad del derecho real que quiere
transmitir y que se encuentre habilitado para transmitir.
- Modo suficiente: es el acto de entrega de la cosa, con la entrega de la cosa. No alcanza con que yo celebre
un acto jurídico por el cual me obligo a transmitir el derecho real, si no que ese acto jurídico debe
acompañarse de otro acto que es la tradición de la cosa.
- Articulo 750 – Tradición: “El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición,
excepto disposición legal en contrario”.

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En términos generales, lo que se entrega la posesión de la cosa. Salvo en la hipoteca y en la servidumbre negativa
porque no se ejercen por la posesión.
En definitiva la tradición nos coloca frente a un acto jurídico de naturaleza real, porque solo queda concluido con la
entrega de la cosa, porque es un acto voluntario licito que tiene por fin crear, modificar o extinguir relaciones
jurídica. Queda concluido como tal este acto jurídico cuando el adquirente efectivamente esta en posesión de la
cosa. Ambas partes deben ser capaces.
Otro forma del modo, esta prevista en el tercer párrafo del articulo 1893, que es la inscripción porque no alcanza con
la entrega de la cosa.

- Articulo 1893 – Inoponibilidad: “La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de

conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe
mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para
la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o
debían conocer la existencia del título del derecho real”.

a. Primer supuesto:
La tradición posesoria, los derechos reales se ejercen a través de la posesión (es el contacto entre la persona y la
cosa con la facultad de disponer de esa cosa, de utilizar esa cosa). Este modo suficiente se cumple, en reglas
generales, es que se cumple mediante la entrega de la cosa, una persona que entrega voluntariamente la cosa a
quien la recibe voluntariamente. Este acto de entrega en nuestra materia se denomina TRADICION. Salvo hipoteca y
servidumbre negativa.
La tradición nos coloca en frente a un acto jurídico, de naturaleza real, ya que el acto jurídico se concreta cuando se
haga la entrega de la posesión de la cosa.
Para hacer la tradición, ambas partes tienen que ser capaces. Por eso hablamos de modo suficiente.
Cuando celebre el acto jurídico que busca transmitir el derecho real, con la forma que exige la ley y a su vez hice la
entrega de la cosa, es decir, cumplir con el modo suficiente, AHÍ QUEDA CONSTITUIDO EL DERECHO REAL A FAVOR
DEL ADQUIRENTE.
b. Segundo supuesto:
En materia inmobiliaria, no es posible cumplir con la tradición mediante la entrega de la cosa, es decir, no puedo
agarrar una casa y ponérsela en la mano al comprador, entonces se busca otros mecanismos por los cuales yo pongo
en contacto al adquiriente, el código dice que estos actos de entrega se cumplen mediante actos materiales,
aquellos que hacen que el adquiriente toma efectiva posesión de la cosa, pero no encuadran dentro de actos
materiales la entrega de llaves, porque es un acto simbólico, una acto para esta situación que si encuadra dentro de
los actos materiales seria, por ejemplo, que el adquiriente ingrese efectivamente al inmueble cuando esto pasa, ahí
si hay un acto material de entrega. El título suficiente en esta materia esta reforzado en el Articulo 1017.
c. Tercer supuesto:
Tradición en cosas muebles registrables, el más conocido es el de los automotores, en este caso, a diferencia de
otros regímenes, la tradición no alcanza con la entrega de la cosa, sino que exige inscripción registral, porque en esta
materia, no alcanza con el título ni el modo, es decir, no alcanza con el acto jurídico de compraventa para que se
configure el título, ni alcanza con el modo suficiente, es decir con la entrega del automotor, ya que además, nuestro
código, exige la inscripción del automotor, esta inscripción tiene efectos traditivos, es decir, que en materia de cosas
muebles registrables, la inscripción a su vez juega en termino de tradición.

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Entonces, hay tres supuesto de tradición en nuestro sistema:
- Cosas muebles no registrables: entrega de la cosa en mano del tramítente al adquiriente (no imponen en la
registración en un registro público).
- Cosas inmuebles: mediante actos materiales
- Cosas muebles registrables: con cumplimiento de título suficiente, modo suficiente e inscripción registral
(en materia de automotores tiene finalidad traditiva también, porque recién con ella hay tradición posesoria
y nacimiento del derecho real). Otro ejemplo, los caballos de pura sangre.
d. Inscripción registrable:
Opera dentro de un marco más general que el que pretende asignarse, en realidad, el Articulo 1893 habla de algo
más genérico, y es que los derechos reales deben tener publicidad suficiente, esto significa, que el derecho real debe
darse a conocer, es decir, los derechos que tiene una persona sobre una cosa y lo constituyen como titular del
derecho real, deben ser conocidos por las sociedad, y, la inscripción registral no es la única forma o medio de
publicidad que prevé en nuestro código, de hecho, el supuesto es totalmente inverso si retrotraemos a la historia,
porque el Código de Vélez, previó como sistema de publicidad de los derechos reales (desde 1871 a 1968) un único
sistema de publicidad que era el posesorio, es decir, la forma en que se daba a conocer la existencia de un derecho
real en todos los casos, incluidos los inmuebles era a través de la posesión, solo para un solo supuesto, Vélez
Sarsfield previó la inscripción registral: para las hipotecas, y lo hizo porque la hipoteca como derecho real de garantía
no se ejerce por la posesión, es decir, cuando se constituye un derecho real de hipoteca, el deudor hipotecario no
trasmite la posesión de la cosa al acreedor, sino que, el deudor queda con la posesión del inmueble, entonces el
acreedor hipotecario para dar a conocer su derecho real, tenía que recurrir a un registro, inscribiendo allí a la
hipoteca y que cualquiera persona pudiera verificar eso mediante el mismo.
Cuando se constituía un derecho real con título suficiente y modo suficiente en el Código de Vélez y el derecho real
no se inscribía, había derecho real aun sin inscripción, porque ese derecho real seguía teniendo la posesión como
sistema de publicidad.
La consecuencia que tenía no inscribir un derecho real sobre un inmueble sobre el registro era que los terceros que
tuviesen interés sobre ese inmueble, no hayan podido conocer ese derecho real, entonces podían decir que como el
derecho no están inscripto entonces no regia para ellos, ejemplo, si una persona trababa un embargo sobre un
inmueble, ese embargo para ser oponible a terceros debía ser inscripto en el registro, entonces inscribía el embargo
contra el titular registrable, pero podía pasar que ese titular había celebrado un contrasto de contraventa con
escritura pública y había entregado la posesión de la cosa a un tercero, es decir, había cumplido con título suficiente
y el modo suficiente, sin embargo, el acreedor embargante podía trabar el embargo sobre el tramítente porque en el
registro seguía apareciendo como titular, pero no era el titular del derecho de dominio. Entonces el conflicto estaba
entre el adquiriente y el acreedor embargante, y se resolvía de esta manera: si el acreedor embargante desconocía la
circunstancia de la trasmisión del derecho real, triunfaba el acreedor embargante, pero si este sabia de esta
tradición, triunfaba el adquiriente y se eliminaba el embargo. Esto dependía, para el embargante de una cuestión
sencilla: el embargante iba a acompañar al juicio el informe de dominio en el que se acreditaba que él había trabado
el embargo contra el titular registral, mientras que el adquiriente tenía que demostrar para hacer caer esa
argumentación, que el embargante sabia de esa trasmisión, y esto no lo podía probar con testigos, lo debía hacer de
forma concluyente, por ejemplo, que el acreedor embargante había sido testigo en la escritura de trasmisión de ese
derecho real, es decir, si aparecía en la escritura como testigo de ese acto.
Entonces, en el régimen anterior, el derecho real se consolidaba con título suficiente y modo suficiente, la inscripción
en materia inmobiliaria no era un elemento necesario para que existiera el derecho real. En el nuevo código, el
Articulo 1893, dice que los derechos reales deben tener publicidad suficiente, sea registral o posesoria, esto quiere
decir que, no hay un tipo de publicidad que prevalezca sobre otro, están ubicadas en un grado de igualdad, teniendo
la misma jerarquía jurídica. No todos los derechos reales tienen publicidad registral y posesoria, por ejemplo, las
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cosas muebles no registrables solo pueden tener publicidad posesoria, mientras que las coas amueble registrables,
solamente hay derecho real si se inscriben, por lo tanto, la inscripción cumple una doble función: la función de
constituir el derecho real y la función de dar publicidad a ese automotor, por lo tanto, en materia de cosas muebles
registrables, la inscripción juega un papel netamente preponderante. En el caos de los inmuebles, las publicidades,
ambas, tienen pie de igualdad, es decir, el derecho real sobre inmuebles se configura con el título suficiente y el
modo suficiente.
Un derecho real sobre un inmueble que no fue inscripto no es oponible a terceros interesados de buena fe que no
pudieron conocer las situación jurídica de ese inmueble. Tercero interesado es aquel que también pretende ejercer
derechos sobre ese inmueble, a través de la constitución de otro derecho real o de una medida cautelar, como podía
ser un embargo, y es de buena fe aquel que no supo ni pudo saber que ese derecho real había sido transmitido.

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